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再建築不可を高く売却する方法は？当社の高価買取の秘訣
2018年10月29日（月）
再建築不可物件とは、古い建築基準法に則って建てられ、現行の建築基準法に合致しない物件のことを指します。その名の通り建物を壊して新しい建物を建てることができないので、売却が難しい、あるいは安値でしか売却できないことも多いです。そこで、今回は再建築不可物件を少しでも好条件で売却するためのポイントを解説します。
再建築不可物件が思うように売れない！？その理由とは
まずは、再建築不可物件の売却が通常の不動産売却と比較して難しい理由を詳しく見ていきましょう。
リスクが多い
再建築不可物件は買い手が見つかりにくい、取り扱い実績が少ないため査定額が算出しにくい、といった理由から取扱っていない不動産仲介会社も多いです。まずは、再建築不可物件を取扱っている不動産仲介会社を見つけるだけでも非常にハードルが高いのが現実です。
再建築不可物件は、私道を通行する上でのトラブルやライフライン設置に伴う掘削の問題、火事になった場合建て替えできない、密集地にあり日当たりが悪い、旧耐震基準の建物、など多くの問題があります。
建て替えができない
冒頭でも解説した通り、再建築不可物件は現行の建築基準法が施行される前に建てられた建物が多く新築することができません。つまり更地にしてしまえば建て替えることが出来なくなります。そのため、建物自体が老朽化しているケースが多く、利用するためには修繕やリフォームが必要な場合も少なくありません。
建物を維持するためのコストがかかるのも、再建築不可物件が敬遠される理由です。もちろん、修繕やリフォームが必要なかったとしても見た目が古いため、どうしても物件の価値が低くなってしまいます。
また、更地にしても建物が建てられないのはもちろん、土地の形状が複雑で活用しにくいケースも多いです。
住宅ローンが組めないことが多い
再建築不可物件は価値が低く、担保として扱いづらいこともあって、住宅ローンが使えない場合が多いです。そのため、全額現金決済が基本と言われています。
一般的に再建築不可物件は一般の物件よりも安い価格で取引されますが、それでも全額現金決済となると購入できる人は限られます。
以上のように、扱っている不動産会社自体が少ないことと、仮に再建築不可物件を取扱っている不動産会社を利用して売却しようとしても、購入希望者からは問い合わせの段階で敬遠されて成約に至らないケースが非常に多いのです。
再建築不可物件を高く売るための重要なポイント
再建築不可物件は売却しにくいですが、それでも全く売れないというわけではありません。以下のポイントを押さえれば高値で売却することも可能です。
再建築不可物件に強い専門会社に相談する
「餅は餅屋」ということわざがありますが、多くの不動産会社が敬遠する再建築不可物件を専門に取扱っている不動産会社もあります。
むしろこうした会社は誰も取り扱わない再建築不可物件をビジネスチャンスと捉えているので、積極的に取引してくれるのです。再建築不可物件であっても好条件で売買できる独自のノウハウがあるため、高値での売却が期待できます。
一括査定サイトをつかう
不動産売却をする際は一括査定サイトが便利です。しかし、再建築不可物件の場合は一括査定を申し込んでも断られる可能性があり、大手仲介業者などは手数料がかかるため、直接買取業者に問い合わせたほうが無難です。仮に査定をしてもらったとしても、安値でしか査定されなかったり、はじめは高価な査定額が出ても、物件を詳しく調査した結果査定額がマイナスになり、当初の査定額から大きく下がった金額でしか買い取れないと言われてしまうケースも多いようです。多くの不動産会社から連絡があっても断られ、徒労に終わる可能性が高いです。
現状のままで売りに出す
再建築不可物件の場合はリフォームや補修が必要なケースもありますが、売却する際には現状のまま売り出すことをおすすめします。再建築不可物件は買い手が見つかりにくいので、多額の費用をかけてリフォームや補修を行っても売れないというリスクが考えられ、また再建築不可物件のリフォーム自体を請け負ってくれるリフォーム会社もごくわずかしか存在しておらず、高額なリフォーム費用がかかってしまう可能性が高いです。
リフォームや補修にお金をかけるくらいなら、その分安い価格設定にしたほうが良い場合もあります。
できるだけ早く売却する
再建築不可物件は早めの売却がおすすめです。特に空き家の場合はすぐに傷んでしまいます。また、築年数が古くなればなるほど、その分建物の価値が低下し、売却価格も安値になってしまいます。再建築不可物件は解体して新たに建物を建築することができないので、なるべく傷みが少ないうちに売ってしまいたいものです。
買取金額が高くなる物件と低くなる物件の特徴
再建築不可物件であっても条件によっては高値で売却できるケースがあります。どのような物件が高値で売れるのか見てみましょう。逆に、査定額が下がってしまうケースについても解説します。
高額買取が期待できるポイント
通常の不動産と同様、立地が大きく関係します。駅から近くて通勤・通学が便利、スーパーやコンビニが近くにあって生活が便利、学校が近くて子育てがしやすいといった立地の物件であれば高値での売却が期待できます。
むしろ、通常の物件と比べて安く買えるので、再建築不可物件でも好んで買ってくれる買い手が見つかる可能性も考えられます。
近年、古民家を改装した店舗が流行しています。商業地域などでは再建築不可物件の古さと安さを魅力とし、リフォームして飲食店を開業するという事例もあるくらいです。
高く売れる重要なポイントは測量、通行承諾書、掘削承諾書、増築未登記部分の申請などあらかじめトラブルになりそうな点を解決しておくことです。
査定額が下がってしまうポイント
駅から遠い、生活が不便、子育てがしにくいといった悪立地の再建築不可物件は売却が困難になる傾向があります。そういった立地は一般の不動産でもなかなか高値で売れないものですが、再建築不可物件の場合はなおさらです。
また、建物の躯体が著しく損傷していて使用できない場合も売却が困難です。リフォームや修繕でも改善できないレベルだと建て替えしかありません。もちろん、再建築不可物件は新たに建物を建てることができないので、使いみちがなく、買い手が見つかりづらくなってしまいます。
損傷が少なくても旧耐震基準だと敬遠される傾向があります。建築基準法では建物の耐震基準が定められています。
耐震基準には1981年6月1日以前に適用されていた「旧耐震基準」と、それ以降に適用された「新耐震基準」があります。旧耐震基準は「震度5程度の地震で倒壊しないこと」が基準。一方、新耐震基準は「震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないこと」が基準となっています。
近年、度重なる震災で耐震基準は非常に注目されている要素です。実際に阪神大震災や東日本大震災など、大地震が起きた際に歴然とした差が表れました。そのため、旧耐震基準の建物はどうしても安価になる傾向があります。
当社が再建築不可物件を高価買取できる理由
当社では、再建築不可物件を高値で買取いたします。その理由は以下のとおりです。
自社で職人を抱えており、低コストでリフォームが可能
当社にはリフォームの職人が在籍しております。そのため、コストを抑えてかつ自由にリフォームをすることが可能です。古い物件を魅力あるものに生まれ変わらせることで、再建築不可物件であっても価値を高めて売却することができます。
再建築不可物件の買取実績が豊富。ノウハウがある。
当社では、あえて他の不動産業者が敬遠する再建築不可物件をメインにして取引を行ってまいりました。
不適合接道（道路と接していない土地）、袋地、敷地延長、旗竿地、不整形地なども活用できる専門知識がございますので、好条件で買取ることが可能です。
販売力がある
当社は創業以来、東京を中心に地域密着型の営業を続けてまいりました。そのため、東京の土地事情を知り尽くし、幅広いネットワークを持っております。加えて、交渉能力などの販売に必要なスキルも長年の経験で培ってきたので、販売力が高いのです。
再建築不可物件の高価売却なら、お任せください。
再建築不可物件が売れずに困っている、査定額が低くて悩んでいる…そんな場合には当社にご相談ください。
実績が豊富なので、他社では断られるような物件も積極的に買取いたします。全国対応ですが、特に東京23区であれば即無料調査・即無料査定も可能。スピーディーな対応で、ご契約から最短3日で全額支払いもいたします。おかげさまで多くの不動産業者さま、法律の専門家の方からご支持をいただいております。
また、再建築不可物件だけでなく既存不適格や借地、底地、任意売却なども得意としております。
「なかなか売れない」「再建築不可物件だから」と諦める前に、東京土地開発株式会社にお任せください。
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