author: Nicola Borzi  WC1,349 words
body: L’epopea degli spazi di coworking è iniziata a San Francisco il 9 agosto 2005, quando il programmatore Brad Neuberg fondò il primo ufficio condiviso. All’apice del successo, Neumann affermava che “WeWork non è una società immobiliare: è uno stato di coscienza, una generazione di imprenditori interconnessi ed emotivamente intelligenti”. Parole alate per spiegare la trasformazione di WeWork da azienda che rilevava e affittava uffici a “ecosistema” di società mirate alle start up, agli spazi per vivere, alla crescita personale.Fondata nel 2010 a New York da Miguel McKelvey e dallo stesso Neumann, con il supporto dell’immobiliarista di Brooklyn Joel Schreiber, WeWork aveva vissuto i primi nove anni con una crescita tumultuosa che da New York e poi San Francisco l’aveva portata ad avere 700 sedi e 900 mila postazioni in tutto il mondo. L’8 gennaio 2019, dopo aver firmato un contratto di finanziamento da 6 miliardi di dollari con la giapponese SoftBank, la società si era trasformata nel network WeCompany. Ad aprile di quell’anno l’amministratore delegato Neumann aveva annunciato la decisione di quotare la società in estate, mentre la valutazione saliva alla somma iperbolica di 47 miliardi e il valore di collocamento era ipotizzato intorno ai 100. Ma il 24 settembre 2019, dopo l’abbandono del progetto di quotazione, Neumann lasciava la carica di ad, travolto da polemiche sui suoi conflitti di interessi (comprava edifici in proprio e li riaffittava a WeWork) e sul suo consumo di droghe, ma coperto di soldi: aveva incassato 700 milioni di dollari in stock option prima della fallita Ipo. A ottobre SoftBank rilevava WeWork (alla quale ha prestato in tutto 18 miliardi), pagando Neumann mezzo miliardo per allontanarlo. Di sicuro il manager è caduto in piedi: a maggio Forbes ha stimato in 2,2 miliardi il suo patrimonio personale. A ottobre 2021 la società è riuscita a quotarsi a New York solo a un quinto della sua vecchia valutazione, pari comunque a circa 10 miliardi di dollari, con la previsione di generare entro il 2024 almeno 2 miliardi di utile operativo: obiettivo mai raggiunto. Così lunedì, dopo anni di difficoltà e di piani di rilancio andati a vuoto, è andata in fallimento. A farla saltare sono stati 13 miliardi ormai insostenibili di contratti di locazione fissi a lungo termine, nonostante avesse già rinegoziato 590 contratti per 12 miliardi. Ora We Work vuol chiudere 69 spazi negli Usa e Canada, 40 dei quali solo a New York.“La grande ironia della bancarotta di WeWork è che arriva proprio nel momento in cui il settore registra performance record. Il fallimento non è dovuto a mancanza di domanda quanto al suo modello di business”, ha dichiarato al Financial Times Jamie Hodari, ad di Industrious, una impresa concorrente. In effetti già ad agosto 2019 la Harvard Business Review spiegava che WeWork non è mai stata un unicorno: era una società immobiliare mal gestita, ossessionata dalla crescita, disattenta ai rischi di lungo periodo e con costi dissennati, superiori ai ricavi stessi, quando già le aziende consolidate del settore, tra affitti, utenze, manutenzione e servizi, hanno spese elevate e risicati margini di profitto. Tant’è che WeWork non ha mai realizzato utili. Poi nel 2020 la pandemia ha fatto scattare i lockdown e l’azienda ha ricevuto un colpo devastante, come quasi tutte le imprese degli uffici. Il Covid ha introdotto mutamenti radicali, con gli impiegati e i lavoratori della conoscenza sempre più propensi al lavoro da casa, che hanno colpito in modo permanente il mercato. Secondo Hodari, però, queste trasformazioni non sono state negative per il settore, perché molte aziende si stanno spostando da “sedi centrali sovradimensionate verso spazi più flessibili e di dimensioni più modeste”. Ma la rigida struttura di costi non ha consentito a WeWork di sfruttare per tempo queste nuove opportunità.Dopo la pandemia, in alcune città come San Francisco e New York è scattato il “donut effect”, l’ “effetto ciambella”, con i centri svuotati da chi si è spostato verso aree periferiche e rurali, ma il coworking è tutt’altro che morto. Secondo i dati dell’Osservatorio Smart working del Politecnico di Milano, in Italia i lavoratori da remoto erano 570 mila nel 2019, sono saliti a 6,58 milioni nel 2020 per poi stabilizzarsi a 3,6 nel 2022. Alle chiusure dovute ai lockdown, che hanno azzerato due delle principali voci di ricavi degli spazi (eventi e prenotazioni) hanno resistito meglio gli operatori di grandi dimensioni che ospitavano aziende e lavoratori di attività essenziali: solo il 14% degli spazi di coworking di dimensioni superiori ai 1.000 metri quadrati ha chiuso completamente, mentre è stato maggiore (74%) il tasso di chiusura degli spazi a gestione no-profit e al Sud (70%). Ora però gli spazi di lavoro flessibile sono tornati a crescere e lo fanno più rapidamente proprio al Sud e nelle città medie, come dimostra una recente ricerca di Ilaria Mariotti e Federica Rossi del Politecnico di Milano, Marco Biagetti e Sergio Scicchitano di Inapp e John Cabot University di Roma su dati dell’associazione Italian Coworking.Secondo Mariotti, professore di Economia urbana e regionale al Dipartimento di architettura e studi urbani del Politecnico di Milano, “dopo il Covid in Italia gli spazi di coworking sono quasi raddoppiati: da 661 del 2018 a fine 2022 erano 1.027. Sono localizzati soprattutto nel Nord, 605, ma la crescita maggiore è stata al Sud, con un aumento dell’81%, e nelle città di dimensioni intermedie. Fanno rumore i casi di nuove aperture in città di medie e piccole dimensioni come Como, Treviso, Ferrara, Reggio Emilia, Civitanova Marche e Lecce. La pandemia ha poi accelerato il cosiddetto south-working: il ritorno, anche temporaneo, di lavoratori originari del Mezzogiorno che scelgono di vivere al Sud lavorando da remoto per il Nord”.Quanto all’andamento delle imprese, secondo Mariotti “anche la redditività dei coworking è tornata sui valori del 2019, con metà circa delle aziende del settore che hanno bilanci in attivo, un dato che però cala a un terzo per gli spazi no-profit. Il settore si è professionalizzato: oltre il 90% dei 107 spazi di coworking chiusi in Italia tra il 2019 e il 2021 erano di operatori ad attività residuale o non prevalente”.Intanto alcune aziende e amministrazioni comunali e regionali stanno promuovendo questa forma di lavoro tra i loro dipendenti, anche attraverso voucher individuali, specie a favore del ‘nearworking’, il lavoro vicino a casa. “Il Comune di Milano alcuni giorni fa ha presentato il proprio progetto di nearworking per consentire ai suoi dipendenti di lavorare da 128 spazi nell’intera area metropolitana. Altri esempi di nearworking sono SmartBo, la rete di sviluppo del territorio partecipata dal Comune di Bologna che consente di lavorare in spazi più vicini a casa, e il progetto della Regione Emilia Romagna”, continua Mariotti. Il Progetto Polis – Case dei servizi di cittadinanza digitale, promosso da Poste Italiane, prevede l’apertura di 250 spazi in tutta Italia, di cui 80 in Comuni con meno di 15 mila abitanti. “C’è anche l’associazione South Working, nata nel marzo 2020, che mette in rete gli spazi di lavoro condiviso offerti dai Comuni del Sud e nelle aree interne”, conclude Mariotti. WeWork sarà pure morta, ma il coworking è più vivo che mai.