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body: Prima però di addentrarci negli aspetti congiunturali Luca Dondi dall'Orologio, Ceo di Nomisma, invita a tener presenti le dinamiche demografiche che in un tempo non così lontano come si pensa «condizioneranno il mercato». Aumenta il numero delle famiglie (25,3 milioni nel 2021), ma cala il numero dei componenti: le persone sole sono il 33%, le coppie con figli il 32% e le coppie senza figli il 20 per cento. Nel 2041 le famiglie cresceranno fino a quota 26,3 milioni ma l'avanzamento sarà dovuto ai single. E se la tendenza dovesse mantenersi entro il 2045 le coppie senza figli supererebbero quelle con figli.«Andremo verso una riduzione delle superfici medie richieste. Lo standard sarà di 70-80 metri quadri. E la quota di anziani che vivranno da soli richiederà la fornitura di servizi accessori e vie di uscita che comporteranno un'ospitalità non demandata a strutture sanitarie».DisallineamentiAllora rispetto a queste macro-tendenze bisogna capire per bene il timing, offerta e domanda oggi non sono pienamente consapevoli di queste trasformazioni eppure stiamo parlando di cose che si verificheranno già nel 2031, non nel lontano 2070. In più, il post-Covid ha generato una tendenza opposta a richiedere superfici più ampie per avere la stanza di più per fare smartworking, ma si tratta di una "fase drogata".Passando agli elementi di più stretta attualità la casella di partenza è rappresentata dalla perdita di potere d'acquisto dei potenziali acquirenti. Nomisma stima circa nel 10% la differenza tra inflazione e aumenti salariali a fine 2022, per effetto di incrementi retributivi molto contenuti e lontani dall'assorbire l'aumento dei prezzi. L'effetto sul mercato immobiliare è quello di mettere in difficoltà la domanda e più in specifico la credibilità delle richieste di mutuo. «Le intenzioni di acquisto restano alte - sottolinea Dondi - ma si riduce drasticamente la loro bancabilità. La fragilità legata al costo della vita rende, per l'appunto, meno credibile la richiesta di mutuo». Le banche sono legate «alla cultura di Basilea, adottano una regolazione macro-prudenziale» e questo vuol dire inasprimento dei criteri di gestione del credito.Sul totale delle famiglie che vogliono comprare un'abitazione nei prossimi 12 mesi, il 43% ha certamente intenzione di accendere un mutuo, con un altro 35% che dice probabilmente sì ma, come detto, tra domanda e offerta non c'è assolutamente allineamento e la conversione delle intenzioni d'acquisto in vere e proprie compravendite resta una chimera. Per la cronaca il tasso medio è poco superiore al 5%, ma le banche privilegiano forme di finanziamento già legate all'efficacia energetica, anticipando la direttiva europea green prima ancora che venga recepita negli ordinamenti. «Aggiungo che la Bce sarà lenta a ridurre i tassi per paura di una nuova fiammata inflattiva e di conseguenza rimarremo con queste condizioni di credito e con questi comportamenti delle banche anche nel 2024».Un bilancioNel 2023 le compravendite dovrebbero assestarsi attorno al 14-15% in meno perché si è ridotta la componente dell'acquisto tramite mutuo. È rimasto sul mercato solo chi poteva finanziare la nuova abitazione con la liquidità, ma nel 2024 il novero dei "liquidi" inevitabilmente si restringerà (o resterà in finestra ad aspettare l'evoluzione dei prezzi) mentre non vi dovrebbero essere novità positive per le transazioni tramite mutuo. Di conseguenza dalle 680 mila compravendite annue si potrebbe passare attorno a quota 620 mila.Del resto nelle grandi città come Milano e Bologna - dove il mercato in precedenza era salito -siamo già al quarto trimestre negativo e ne potrebbe seguire un altro paio (considerazione valida anche per le altre piazze dove i trimestri negativi sono per ora solo tre).A fronte di un mercato che scende ci troviamo con una rigidità dei prezzi. «Un'anomalia tutta italiana - segnala Dondi -. Vuoi per una certa opacità e vuoi perché il mercato da noi è fatto dall'offerta. C'è un ritardo di consapevolezza, i prezzi non scendono perché la proprietà aspetta e ha una percezione di valore del tutto distorta». Il risultato è che, sommando la situazione macro-economica avversa, l'orientamento delle banche sul credito e la rigidità dei prezzi, il mercato è inevitabilmente fermo. Ma se le compravendite non decollano la domanda di abitazioni potrebbe e dovrebbe rivolgersi alle locazioni senonchè anche questo mercato è saturo. A cercare l'affitto sono gli habitué di questa formula, gli studenti e i turisti e tutto ciò crea un eccesso di domanda.Istituzionali cercansiL'offerta, dal canto suo, è condizionata nelle sue scelte dalla paura dell'aumento della morosità (anche per la perdita di potere d'acquisto di cui sopra) e quindi o tiene le case sfitte, o le usa saltuariamente o le dedica agli affitti brevi. Del resto il differenziale lordo di reddito tra un affitto breve e uno tradizionale con un calcolo pure prudenziale può essere stimato nell'80-100% in più, con tutte le conseguenze del caso. «Si parla spesso di apportare novità normative al mercato degli affitti brevi, ma personalmente ho delle perplessità, non è detto che determinino un utilizzo diverso delle abitazioni di proprietà. Se le preoccupazioni maggiori riguardano la possibile morosità, meno Airbnb non equivarrà comunque a più affitti tradizionali. Certo si potrebbero penalizzare fiscalmente le case sfitte, ma non penso che questo governo adotterebbe una norma considerata impopolare» .In definitiva, dunque, assistiamo anche nel campo della locazione un mercato bloccato. L'edilizia residenziale pubblica ha un impatto inadeguato, gli operatori finanziari come banche e assicurazioni che avevano case da locare oggi le hanno dismesse e di conseguenza resta in campo solo la piccola e media proprietà. «Manca un operatore istituzionale che apporti equilibrio tra domanda e offerta» chiosa Dondi. E questa carenza aggrava un quadro in cui un prodotto immobiliare vecchio poco si concilia con le esigenze di mobilità della domanda, soprattutto giovane.© RIPRODUZIONE RISERVATA