Inovação na construção civil: conheça os 3 pilares principais
A construção civil vem adotando pequenas inovações incrementais, mas ainda é necessário fortalecer um movimento de modernização dos processos e o uso de ...
gerenciamento
O Business Intelligence (BI) aplicado a construção civil entrega informações que vão proporcionar melhorias no <anchor>gerenciamento</anchor>, mapeamento, modelagem e automação dos processos, com isso é possível otimizar as tarefas, ter produtividade e reduzir os custos.
Gerenciamento de obras: guia completo para construtoras - Prevision
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Gerenciamento de Obras

# Gerenciamento de obras: guia completo para construtoras

Imagem do Autor: Paula Lunardelli

Em

6 de junho de 2023

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## Gerenciamento de obras: guia completo para construtoras

O gerenciamento de obras é uma prática indispensável para garantir a execução de projetos de construção dentro do prazo, sem estouro de custos e atendendo aos requisitos de qualidade e desempenho desejados.

Especialmente porque, da concepção do empreendimento à sua entrega, há um longo caminho envolvendo centenas (ou milhares) de atividades desempenhadas por profissionais de diferentes perfis.

É função da engenharia coordenar esses trabalhos com técnica e maestria, evitando erros e ineficiências que possam causar prejuízos ou até mesmo inviabilizar o empreendimento.

O trabalho é feito em duas frentes:

- No escritório: profissionais de planejamento e a gerência de engenharia estudam o projeto e detalham o plano de ação para executá-lo;
- No canteiro: cabe ao engenheiro ou à engenheira de obra gerenciar as equipes e controlar o andamento das atividades, garantindo aderência ao planejamento e ao orçamento.

Com um planejamento bem realizado, levando em conta a interdependência dos processos construtivos, é possível obter expressivos ganhos de produtividade em um empreendimento.

Quer dois exemplos práticos? Então veja só!

Aplicando a metodologia Lean Construction em seu planejamento, uma construtora conseguiu reduzir em 25% o cronograma de execução de um empreendimento residencial concluído em 2022 em São Paulo. Isso significou uma economia de até 4% no custo total de obra, relacionada sobretudo às despesas indiretas do projeto.

Já em São José (SC), na Grande Florianópolis, a construtora RDO adotou a tecnologia da plataforma Prevision para reduzir o cronograma do empreendimento Ville de Luxembourg em 112 dias. Segundo a empresa, a redução de custos estimada foi de R$ 250 mil, o equivalente a 1,5% do custo total da obra.

Impressionante, não?

Vamos entender, então, quais as melhores práticas para implementar um sistema de gerenciamento de obras efetivo em sua empresa.

## 1. O que é gerenciamento de obras?

O autor Giuliano Pollito descreve em seu livro “Gerenciamento de obras: Boas práticas para a melhoria da qualidade e da produtividade” (Editora Pini, 2015) que a realização de um empreendimento pode ser dividida em quatro fases:

1. Business case: fase de definição do produto, com a análise de viabilidade do negócio e o lançamento do empreendimento.
2. Desenvolvimento: com os requisitos de produto definidos, é o momento de escolher processos construtivos, elaborar os projetos, detalhar orçamentos e cronogramas e planejar a obra.
3. Implantação: é a fase de construção propriamente dita, em que os recursos são adquiridos, mobilizados e aplicados, com inspeção de qualidade ao final de cada atividade.
4. Operação: com a entrega do projeto, é a fase em que o produto será desfrutado, demandando procedimentos contínuos de manutenção a fim de atingir e superar sua vida útil.

Para manter o controle sobre o andamento de projetos de construção, é preciso aplicar um conjunto de conhecimentos, habilidades, ferramentas e técnicas para organizar os processos ao longo de todo o ciclo do empreendimento. É o que se faz no gerenciamento de obras, que contempla diferentes dimensões:

- Prazos;
- Custos;
- Qualidade;
- Recursos humanos;
- Riscos;
- Compras;
- Comunicação.

As equipes de planejamento e engenharia, no escritório da construtora, têm um papel fundamental nas etapas pré-construtivas a fim de garantir um plano de ação fluido na fase seguinte.

Na execução da obra, já com as atividades de campo em andamento, é hora da engenheira residente ou do engenheiro residente tomar as rédeas da situação, garantindo a aderência ao planejamento físico e financeiro do empreendimento.

Ao longo do projeto e em seu fechamento, é boa prática que todos se reúnam para avaliar criticamente o que funcionou e o que não funcionou, registrando as lições aprendidas do projeto visando à melhoria contínua dos processos.

### Gestão ou gerenciamento de obras?

Muitas pessoas usam os termos de forma intercambiável, como sinônimos, inclusive em livros e artigos técnicos.

No entanto, o termo gestão está associado a uma abordagem mais teórica sobre o tema. A Secretaria de Gestão e Governo Digital do Estado de São Paulo define o termo como um “conjunto de regras, funções e conhecimentos de que se lança mão para executar com eficiência e eficácia qualquer atividade”.

A palavra gerenciamento, por sua vez, tem sua origem etimológica no latim gerens – aquele que gere, gerente. Está, dessa forma, mais associada à prática da gestão, dizendo respeito ao trabalho de atribuição de tarefas, acompanhamento do progresso das atividades, resolução de problemas e comunicação com os membros da equipe.

O gerenciamento de obras, então, é a aplicação, por um profissional, da gestão de obras, um universo de regras, funções e conhecimentos que permite à construtora executar um projeto com eficiência e eficácia.

A gestão de obras, por sua vez, contempla diversas disciplinas: gestão de recursos humanos, gestão financeira, gestão de suprimentos, gestão de qualidade, gestão de riscos. A equipe de engenharia é responsável pelo gerenciamento dessas áreas no canteiro ao longo da realização do projeto.

E como tudo isso se traduz em um empreendimento real? Para analisar o processo com mais facilidade, vamos dividir o ciclo de uma obra em três fases: a pré-construção, a construção e o pós-construção.

## 2. Gerenciamento de obras: Fase pré-construção

No caso de um empreendimento imobiliário, por exemplo, o processo começa com a etapa de levantamento de dados.

Aqui, o processo é conduzido pela equipe de incorporação, que faz pesquisas de mercado para entender as demandas do consumidor, o potencial econômico de um novo projeto, restrições jurídicas etc.

Desse processo nasce um programa de necessidades, que lista as demandas para o empreendimento (por exemplo, piscinas, quadras, áreas de lazer etc.) e seus requisitos de desempenho.

Essas informações serão repassadas para a equipe de engenharia e planejamento, que elaboram estudos mais aprofundados na etapa seguinte.

### 2.1 Estudo de viabilidade técnica e econômica

Esses estudos preliminares servirão de base para o desenvolvimento de um anteprojeto. Ele é composto por plantas e desenhos de arquitetura sem grandes detalhamentos.

Com todas essas informações em mãos, a construtora/incorporadora realiza um estudo de viabilidade para analisar as possíveis alternativas técnicas para execução dos serviços, bem como suas estimativas de custos e de prazos.

Com base nessas análises, a construtora bate o martelo se realizará ou não o empreendimento.

### 2.2 Projeto

Com o sinal verde da equipe de incorporação, a engenharia começa a coordenar a elaboração do projeto básico.

O documento mestre é o projeto de arquitetura, que norteará a elaboração de todas os demais projetos complementares: estrutura, fundações, impermeabilização, revestimentos etc.

O projeto básico traz o conjunto de elementos que definirão a obra (materiais, equipamentos, serviços etc.) em cada uma de suas etapas. Com essas informações, é possível realizar a orçamentação da obra e seu planejamento físico-financeiro.

Do projeto básico também deriva o projeto legal, uma espécie de resumo que contém as informações técnicas necessárias para a análise das autoridades competentes e a obtenção de alvarás e licenças para o início das obras.

Com a aprovação do projeto legal, são realizados os projetos executivos. Com um grau de detalhamento muito maior, ele contém plantas baixas, cortes, elevações e detalhes de cada parte da construção, orientando a mão de obra na execução de cada sistema construtivo.

### 2.3 Orçamento

Tanto as estimativas de custos, quanto as de prazos, evoluem conforme o nível de detalhamento dos projetos.

Nas etapas iniciais, sem detalhamento de projeto, as construtoras estimam o orçamento preliminar das obras com base em parâmetros genéricos como o custo por metro quadrado de construção.

O Custo Unitário Básico (CUB), aferido mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção (Sinduscon) locais, é a principal referência aqui.

À medida que os projetos são mais detalhados, as estimativas de custos tornam-se mais precisas.

Com os projetos básicos de arquitetura e complementares em mãos, a construtora pode elaborar a orçamentação da obra.

Aqui, o orçamentista interpreta os projetos e usa tabelas de referências de preços e composições de custos – como as do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil ( Sinapi), elaboradas pela Caixa Econômica Federal – para detalhar os custos de cada etapa da construção.

Ao final do processo, a empresa terá uma planilha com o detalhamento dos custos em cada etapa da obra.

Também terá em mãos a Curva ABC, que mostra quais os insumos e serviços com maior impacto nos custos do projeto.

A Curva ABC é essencial para as equipes de compras e suprimentos determinarem as estratégias de negociação com os fornecedores de modo a obterem maior economia nas aquisições e contratações.

Curva ABC do orçamento da obra

## 3. Gerenciamento de obras: Fase de construção

Com o amadurecimento do projeto, passamos à fase de construção, que poderá durar anos, dependendo do porte da obra.

Em função da longa duração dessa etapa e dos altos valores investidos, o planejamento e o controle da execução devem ser muito bem feitos para se evitar prejuízos.

Veja quais as principais frentes de gerenciamento de obra nesta fase.

### 3.1 Planejamento

Com base nos projetos executivos, a equipe de planejamento fica encarregada do sequenciamento de atividades da obra, estimando os recursos e o tempo necessário para cada uma delas.

Desse trabalho resulta o cronograma executivo de nível macro, também chamado de planejamento de longo prazo, que abarca as etapas executivas da obra como um todo.

Do planejamento de longo prazo deriva o planejamento de médio prazo, também chamado de lookahead planning, com um cronograma detalhado em períodos menores, a chamada programação mensal de atividades. Nesse momento, avalia-se o horizonte de atividades a fim de identificar e remover as restrições que possam comprometer a execução da obra conforme o planejamento da fase.

A programação mensal de atividades, por sua vez, se desdobra em um plano de ação bem mais detalhado, que é a programação semanal de atividades – ou planejamento de curto prazo. Ela contém todas as atividades que serão realizadas no canteiro ao longo de sete dias.

Quando cruzado com as informações do orçamento, o cronograma executivo gera um cronograma físico-financeiro, que mostra qual o orçamento previsto para cada mês da obra.

Esse documento é uma referência muito importante para a engenharia acompanhar a execução do projeto e sua aderência ao valor agregado da obra.

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### 3.2 Gestão de equipe e recursos

Com o orçamento e os projetos em mãos, a equipe de compras e suprimentos da construtora pode dar prosseguimento às contratações essenciais para a execução da obra, removendo assim as restrições identificadas no planejamento de médio prazo ( lookahead planning).

Lembra da Curva ABC gerada na fase de orçamentação? Pois bem, aqui ela será muito importante.

Os insumos e contratações da faixa A, que juntos somam 80% do orçamento da obra, receberão muita atenção da equipe de compras.

Profissionais experientes são destacados para cotar e negociar com os fornecedores, já que mesmo pequenas economias terão grande impacto no custo total final da obra.

Fazem parte do pacote de compras e contratações:

- Materiais de construção (concreto, cimento, tintas etc.);
- Máquinas e equipamentos (gruas, betoneiras, elevadores de obra, andaimes etc.);
- Empresas especializadas (fundações, ar-condicionado etc.);
- Empreiteiras de mão de obra.

Dependendo da obra, a equipe de RH da construtora também é envolvida para realizar a contratação de mão de obra própria.

### 3.3 Acompanhamento de obra e performance

O acompanhamento da execução e de seus indicadores se concentra na avaliação do progresso da obra conforme o planejamento.

As medições podem ser diárias, semanais, quinzenais ou mensais e a definição da periodicidade dependerá da disponibilidade da equipe e da dinâmica e necessidade de cada obra. Esses registros permitem acompanhar a evolução dos trabalhos e compará-la com a programação física de curto, médio e longo prazo.

Como muitos fornecedores são remunerados por metro quadrado de serviço executado, a medição também é o instrumento que vai autorizar o pagamento desses prestadores de serviço, com impacto no planejamento financeiro da obra.

Para garantir a efetividade desta etapa, a equipe de gerenciamento recorre a diversas ferramentas e indicadores que permitem monitorar a evolução do projeto.

Veja alguns deles:

- Curva S: Esta é uma representação gráfica da progressão do trabalho em relação ao tempo. Ela permite que a equipe visualize o avanço da obra, comparando o planejado com o executado e possibilitando a identificação precoce de eventuais desvios.
- Índice de Desempenho de Prazo (IDP): Este é um indicador que demonstra a eficiência do uso do tempo na obra. Um IDP igual a 1 indica que o projeto está em conformidade com o cronograma. Se for menor que 1, o projeto está atrasado e se for maior que 1, o projeto está adiantado em relação ao planejado.
- Índice de Desempenho de Custo (IDC): Semelhante ao IDP, o IDC mede a eficiência do uso dos recursos financeiros. Um IDC igual a 1 sugere que os custos estão em conformidade com o orçamento. Valores menores que 1 indicam que a obra está custando mais do que o planejado, enquanto valores maiores que 1 mostram que os custos estão abaixo do esperado.
- Percentual de Planos Concluídos (PPC): Esta métrica indica a porcentagem de tarefas que foram concluídas em relação ao total planejado para um determinado período. Ela é útil para avaliar a eficiência da execução no curto prazo e identificar possíveis gargalos no processo.
- Índice de Remoção das Restrições (IRR): Este indicador mede a eficiência com que as restrições identificadas em uma obra são resolvidas. Um IRR elevado indica que a equipe de gerenciamento está lidando bem com as restrições, minimizando os impactos sobre o andamento do projeto.

### Avaliação de Desempenho: IDC x IDP

### 3.4 Gestão de mudanças

A economia contemporânea é dinâmica, e o contexto de mercado em que um projeto se insere pode ser alterado em questão de meses ou dias.

E como o ciclo de construção de uma obra é longo, as demandas de projeto podem ser revistas no meio do caminho. Alterações no programa de necessidades, com acréscimo ou supressão de elementos construtivos, tornam-se cada vez mais comuns.

A gestão de mudanças é o conjunto de conhecimentos que ajuda o gerenciamento de obras a se adaptar aos desvios do projeto original.

Essa abordagem leva em consideração quatro etapas:

1. Identificação: entender as alterações necessárias no projeto original, estudar alternativas e viabilidade.
2. Comunicação: envolver todas as partes envolvidas e explicar de forma clara e eficiente as alterações no projeto.
3. Implementação: revisão de projetos, custos, cronogramas e contratos, e execução da obra conforme as novas diretrizes.
4. Acompanhamento: monitoramento da implementação, sua aderência ao novo cronograma físico-financeiro e aos requisitos de qualidade acordados.

### 3.5 Replanejamento e reprogramação

Seja por mudanças nos requisitos técnicos do projeto, seja por imprevistos ligados ao andamento da obra (chuvas, quebra de equipamentos, atrasos de fornecedores, acidentes), a programação semanal muitas vezes pode não ser cumprida.

Neste caso, os engenheiros de obra, junto com a equipe de planejamento, precisam analisar o impacto dos imprevistos e realizar a reprogramação das atividades da obra. Isso ocorre quando o atraso pode ser recuperado no curto prazo, dentro da própria janela de programação semanal.

Quando o atraso envolve atividades críticas, porém, a construtora precisará reavaliar o cronograma e fazer o replanejamento da obra nas escalas de médio e longo prazo. Vale lembrar que eventuais atrasos podem ter impacto em revisões de contratos, na rentabilidade do projeto e na negociação das entregas com os clientes.

### 3.6 Controle da qualidade e segurança

Também é de responsabilidade do engenheiro ou da engenheira de obra garantir a execução do projeto com qualidade e atendimento às normas técnicas.

Algumas das responsabilidades desses profissionais incluem, entre muitas outras atividades:

- Verificação da montagem de armaduras, fôrmas e escoramentos;
- Acompanhamento de testes de estanqueidade de impermeabilização;
- Acompanhamento de ensaios de concreto como slump test, espalhamento e moldagem de corpos de prova.

Além de garantir a qualidade dos serviços, é responsabilidade da engenharia assegurar a integridade física dos trabalhadores e o atendimento às normas de segurança no trabalho.

Estas são algumas das funções da equipe de gerenciamento de obras:

- Acompanhar a movimentação de cargas com gruas e guindastes;
- Verificar as condições de máquinas e equipamentos, como serras e equipamentos elétricos;
- Verificar as condições de equipamentos de proteção coletivas, como guarda-corpos, telas e bandejas;
- Cobrar e orientar o uso de Equipamentos de Proteção Individual;
- Elaborar o Programa de Condições e Meio Ambiente de Trabalho (PCMat).

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## 4. Gerenciamento de obras: Fase pós-construção

Finalizada a obra, o processo de gerenciamento não se encerra. A etapa pós-construção é crucial para consolidar os aprendizados, aperfeiçoar processos e planejar as próximas ações.

É o momento de olhar para os desvios de planejamento e entender o que pode ser melhorado nos projetos futuros.

### 4.1 Análise de custo e prazo

Entre as possíveis perspectivas de avaliação final do projeto, essas são duas abordagens muito importantes para extrair lições e aprender com o empreendimento que foi concluído.

Veja a seguir algumas perguntas que podem nortear as análises nesta etapa.

#### Análise de custos

- O projeto foi concluído dentro do orçamento planejado? Se não, quais foram os principais fatores que contribuíram para o estouro do orçamento?
- Quais componentes do projeto custaram mais do que o previsto e por quê? Podemos evitar isso no futuro?
- Como as alterações e imprevistos do projeto afetaram os custos? Eles foram devidamente considerados e alocados no orçamento inicial?
- As estimativas de custo foram precisas? Se não, como podemos melhorar a precisão das estimativas futuras?
- Houve algum desperdício significativo de recursos que poderia ser minimizado em projetos futuros?
- Os fornecedores cumpriram com os custos acordados? Se não, como podemos melhorar a seleção e negociação?

#### Análise de prazos

- O projeto foi concluído no prazo previsto? Se não, quais foram os principais fatores que contribuíram para o atraso?
- As estimativas de tempo para as diferentes fases do projeto foram precisas? Se não, quais foram os fatores que levaram a discrepâncias?
- Houve algum atraso devido à coordenação ou comunicação entre as diferentes partes envolvidas no projeto (por exemplo, arquitetos, engenheiros, construtores, fornecedores)?
- Como as alterações e imprevistos afetaram o cronograma do projeto? Eles foram devidamente considerados e alocados no planejamento inicial?
- Houve alguma etapa do projeto que demorou mais tempo do que o esperado? Como podemos melhorar a eficiência nessas áreas no futuro?
- A equipe esteve adequadamente dimensionada e alocada durante todo o projeto para evitar atrasos?

A ideia é obter insights valiosos que possam ser usados para melhorar a eficiência e a eficácia dos futuros projetos da construtora.

Os resultados podem ser documentados em manuais de boas práticas e registrados em um repositório de conhecimento da empresa, para consultas futuras.

## 5. Dicas para melhorar seu gerenciamento de obras

Embora o gerenciamento de obras envolva uma ampla gama de práticas e estratégias, veja algumas dicas adicionais que podem ajudar sua empresa neste trabalho:

### 5.1 Mantenha uma comunicação clara entre as equipes

A boa comunicação é a espinha dorsal de qualquer projeto de construção bem-sucedido. Mantenha uma comunicação clara e frequente entre a equipe de campo e o escritório para garantir que todos estejam na mesma página e que os problemas sejam identificados e resolvidos rapidamente.

### 5.2 Incorpore os princípios da Lean Construction

A aplicação dos princípios da construção enxuta e ferramentas de gestão como o Last Planner System, Kaizen e o sistema PDCA (Plan-Do-Check-Act), podem levar a melhorias significativas na eficiência e eficácia do projeto. Eles focam na minimização do desperdício, no aprimoramento contínuo e no envolvimento da equipe em todas as etapas do processo.

### 5.3 Use a tecnologia a seu favor

Esqueça registros em papel, Excel ou Project. Hoje, a tecnologia pode auxiliar muito o construtor no rastreamento de progresso da obra, na análise de dados, na identificação de mudanças nos projetos e no planejamento dos recursos da empresa.

A Prevision, por exemplo, é a plataforma líder de mercado para o planejamento lean de suas obras, proporcionando eficiência, resultado e previsibilidade. Ela trabalha integrada ao Sienge, que reúne em um único serviço a gestão de diversos setores da construtora, incluindo as áreas financeira, de contabilidade, qualidade e muito mais.

### 5.4 Aposte no BIM 4D

O Building Information Modeling (BIM) é uma metodologia que usa modelos 3D para gerenciar informações sobre um projeto de construção durante seu ciclo de vida. O BIM 4D inclui uma dimensão de tempo, permitindo o planejamento eficaz e a visualização da sequência de construção e do progresso da obra ao longo do tempo.

### 5.5 Adote a certificação PBQP-H e um Sistema de Gestão da Qualidade

A aderência ao Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) e a implementação de um Sistema de Gestão da Qualidade (SGQ) ajudam a garantir que as práticas de construção estejam em conformidade com os padrões nacionais e internacionais de qualidade. Eles são projetados para aumentar a qualidade e a eficiência, reduzir o desperdício e aumentar a satisfação do cliente.

## 6. Conclusão

O gerenciamento de obras desempenha um papel fundamental na indústria da construção, pois permite a execução de projetos de maneira eficiente, no prazo e dentro do orçamento estabelecido.

Ao longo do texto, exploramos as diferentes fases desse processo, desde a pré-construção até a conclusão do projeto.

Durante todas essas etapas, o gerenciamento adequado abrange diversos aspectos, como o planejamento detalhado, a coordenação das equipes, a gestão de custos, a qualidade dos materiais e o cumprimento das normas de segurança.

Além disso, ressaltamos a importância de aprender com cada empreendimento, avaliando custos, prazos e implementando melhorias para futuros projetos.

Em um setor competitivo como o da construção civil, investir em um gerenciamento de obras efetivo é essencial para alcançar o sucesso e a excelência na execução de projetos.

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Imagem do Autor: Paula Lunardelli

Diretora Executiva e Co-Fundadora da Prevision, plataforma líder de Planejamento Lean de obras. Engenheira Civil formada pela UFSC, especialista em gestão de negócios ...

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