'Thở oxy', chịu lỗ hàng trăm triệu vì bán BĐS trả nợ Sau giai đoạn thăng hoa kéo dài, thị trường bất động sản (BĐS) đang vào khúc cua trầm lắng. Đặc biệt, cú nốc-ao "Siết tín dụng và nguồn vốn đổ vào BĐS" đã làm nhiều nhà đầu tư đuối sức.Năm 2020, anh Hữu mua BĐS ở một dự án. Giá của chủ đầu tư là 2,55 tỷ đồng, trong đó đóng theo tiến độ 850 triệu đồng, ngân hàng sẽ hỗ trợ phần vốn 1,7 tỷ còn lại.Theo kế hoạch, anh dự tính đóng vài đợt đến khoảng 300-500 triệu đồng rồi bán lướt ra kiếm chênh lệch 200-300 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đã đóng phần tiền mặt đến 850 triệu vẫn chưa bán ra được, anh phải làm hồ sơ vay ngân hàng đóng tiếp cho chủ đầu tư, đồng thời cũng có thêm thời gian kiếm người mua.Điều anh không ngờ tới là đến lúc này thì ngân hàng thông báo hết room tín dụng, khoản vay của anh có thể không được chấp thuận do khi tái thẩm định kỹ hồ sơ thì nguồn thu không đảm bảo. Đến lúc này anh mới tá hỏa vì nếu đóng tiếp thì không có tiền, bán bằng giá để thu hồi vốn cũng không được.Vì với tình hình siết tín dụng như hiện tại, người mua mới cũng không chắc được ngân hàng cho vay để đóng tiếp phần tiền còn lại, mà người có sẵn tiền mặt để mua thì giá phải thật hời họ mới xuống tiền. Nếu không nhanh chóng bán lại được cho người mua mới, anh sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư.Do đó, anh đành bấm bụng rao cắt lỗ 500 triệu, chấp nhận bán lại phần 850 triệu mình đã đóng chỉ với 350 triệu, xem như BĐS 2,55 tỷ anh mua ban đầu giờ bán lại chỉ được 2,05 tỷ.Chung tình cảnh như anh, nhưng chị Hoa phải chấp nhận cắt lỗ đến 850 triệu đồng. Giá lúc chị mua của chủ đầu tư là 3,5 tỷ đóng theo tiến độ dự án. Ban đầu, chị dự tính đóng đến 1-1,5tỷ rồi dần bán chênh kiếm 300-500 triệu đồng.Tuy nhiên, khi tổng số tiền chị đã đóng cả bằng tiền mặt và một phần do ngân hàng giải ngân lên đến 1,7 tỷ, BĐS của chị vẫn chưa bán được, dù dần dần chị đã phải giảm giá bán về "điểm hòa vốn".>> 'Cần đánh thuế bất động sản thứ hai bỏ hoang'Đến nay, tình hình tín dụng bị siết lại khiến khoản tiền 1,8 tỷ để đóng tiếp cho chủ đầu tư có nguy cơ lớn không được giải ngân tiếp. Rao mãi để bán vừa thu hồi lại số vốn đã đóng vừa tránh vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư cũng không được, chị đành chấp nhận cắt lỗ 50%, chỉ thu về 850 triệu đồng cho khoản tiền 1,7 tỷ đã đóng với mục đích nhanh nhanh có người mua lại giùm BĐS của chị. Với động thái này của chị B, xem như BĐS 3,5 tỷ chỉ còn 2,65 tỷ.Cuối 2020, anh Cường mua căn nhà phố trong một dự án với giá chủ đầu tư là 8 tỷ. Mục đích ban đầu anh mua để ở và đã có sẵn 2,5 tỷ để đóng theo tiến độ dự án, phần còn lại anh sẽ hợp tác với ngân hàng liên kết của dự án. Làm việc từ đầu với cả sales và ngân hàng thì mọi việc đều ổn thỏa.Tuy nhiên, khi đã đóng được 2,4 tỷ, bên ngân hàng báo lại hồ sơ của anh không được duyệt do tình hình tín dụng bị siết chặt, BĐS hình thành tương lai không nằm trong danh sách ưu tiên hỗ trợ cho vay, và nguồn thu nhập của anh cũng không còn đảm bảo như hồ sơ ban đầu. Đến lúc này đóng tiếp thì anh không còn tiền, anh đành rao bán lại căn nhà mình đã mua với giá 7,6 tỷ, thu hồi lại 2 tỷ đã đóng, chấp nhận lỗ chỗ 400 triệu đồng.Trường hợp của anh Dương lại vướng vào một dự án phân lô ở Lâm Đồng. Đầu 2021, trong một lần lên Đà Lạt chơi, tiện đường anh ghé vào tham quan một dự án. Thấy cũng hay hay đẹp đẹp, anh mua một lô với giá 750 triệu đồng.Để thuyết phục anh xuống tiền, các bạn bán hàng cũng "hứa" nếu anh không thích sẽ bán lại cho anh lời 100 - 200 triệu đồng trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, vài tháng sau khi bán hết hàng, đội ngũ sales đã rút hết không còn ai tại địa bàn.Mục đích lướt sóng "kiếm chút tiền cafe" không thành, anh muốn bán thu hồi bằng vốn thì hơn cả năm nay vẫn chưa ai mua. Chưa kể đây còn là số tiền anh vay ngân hàng để dự phòng xây một căn nhà khác, giờ chôn vốn ở đây cũng làm kế hoạch xây nhà của anh bị ảnh hưởng.Cả bốn trường hợp trên đều có đặc điểm chung: Mua bất động sản với tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng, trong đó ba trường hợp đầu thê thảm nhất vì kế hoạch hỗ trợ vốn của ngân hàng bị thay đổi đột ngột, trong khi tiền thì vẫn phải đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án.Trừ trường hợp của anh Cường muốn mua để ở, thì ba trường hợp còn lại đều mong muốn lướt sóng ngắn hạn nhưng lại vô tình "thành cư dân". Một điểm nữa là dù các nhà đầu tư đều đã chấp nhận giảm giá lỗ vốn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.Lý do là vì người không đủ tiền mặt có sẵn thì ngần ngại chưa dám mua vì sợ không vay ngân hàng được, người có sẵn tiền mặt thì vẫn đang chờ với hy vọng giá giảm thấp hơn nữa, chưa kể cả hai nhóm người đều đang theo dõi sát động thái từ chủ đầu tư, họ muốn xem tình hình siết chặt tín dụng có làm ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư và khả năng về đích của dự án không.>> Tôi không còn hờn dỗi thị trường bất động sảnTrước tình hình hiện tại, người mua BĐS nên lưu ý một số điểm sau:1. Hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể đóng ngân hàng hàng tháng mà ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Tăng khoản dự phòng trong trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.VD: Bình thường có 1,5 tỷ tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng là có thể mua BĐS 3 tỷ bằng 50% vốn tiền mặt (1,5 tỷ) và 50% vốn vay (1,5 tỷ). Tuy nhiên, tình hình hiện nay nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70% : 30% (1,5 tỷ : 0,6 tỷ), hoặc vẫn là tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 50% : 50% (1,05 tỷ : 1,05 tỷ) nhưng giữ lại 450 triệu đồng cho quỹ dự phòng.2. Nên có quan hệ tốt và làm việc thật kỹ với ngân hàng ngay từ trước khi quyết định mua nếu có nhu cầu cần vay vốn. Cung cấp đầy đủ hồ sơ để họ thẩm định, đánh giá kỹ hồ sơ, không nên chỉ nghe hứa miệng từ sales.3. Ưu tiên các BĐS có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh (cho thuê, làm nhà xưởng, sản xuất kinh doanh,...). Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao, không xa quá 3km những tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí...>> Elon Musk không nhà và người bạn tôi cố mua đất ở tuổi 404. Từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt để sở hữu BĐS rẻ 10% - 20% so với thị trường bằng việc mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp "thở oxy" khi sử dụng đòn bẩy quá sức.5. Nếu mua sản phẩm dự án thì ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, đã từng làm nhiều dự án thành công, ít dính tai tiếng về nguồn vốn, pháp lý và tiến độ.6. Hạn chế các sản phẩm đầu cơ "mua để không" chờ tăng giá. Các BĐS "rủi ro cao - thanh khoản thấp - nhưng lời nhiều" này thực tế không dành cho số đông và những người mong muốn lướt sóng ngắn hạn, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi, không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, trích 10% - 20% tài sản xem như một khoản đầu tư mạo hiểm, đầu tư dài hạn có thể đó 5-10 năm không cần đụng tới mà vẫn sống khỏe.Lê Quốc Kiên>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây. Tôi thấy chuyện này nóng hơn bình thường và được đưa ra bàn luận khá nhiều, khi bạn sở hữu tài sản thứ 2 thì đã phải đóng thuế rồi, tiền gom góp mua đất từ lương cũng đóng thuế, giờ mua đất cũng đóng thuế, sau này bán đất cũng đóng thuế thu nhập ngoài lương lần nữa, vậy còn gì không đóng thuế nữa không.Ai cũng nói thu thuế để đất rẻ xuống, rồi người nghèo có thể mua, nhưng người nghèo mua được hay không còn là 1 câu chuyện dài, tôi cũng từng thấy khi người nghèo có xuất mua được căn hộ giá rẻ, họ đâu có khả năng mua vì đâu có tiền, thế là họ bán xuất đó cho người khác có tiền nhưng chưa chắc nghèo, rồi cứ thế sang tay đến khi đụng giá trị cuối cùng, người nghèo chỉ còn mơ thôi.Đầu tư tiền nhà rỗi vào đất cũng giống mua vé số vậy đó, chỉ cầu mong nó trúng 1 lần để cuộc sống tốt hơn, nếu không trúng thì nó vẫn còn tài sản hiện hữu là Đất. Thuế mà giảm thì người nghèo cũng chả có tiền mà mua, thuế bds thứ 2 mà tăng thì người giàu huy động anh em họ hàng vào đứng tên rồi mua.Câu chuyện nó vẫn thế, xã hội nó vẫn cứ vậy, ai không mua được đất thì vẫn cứ là không mua được, ai mua được nhiều thì kiểu gì cũng có cách lách.Mọi người cứ nói đất bỏ hoang gây lãng phí, lãng phí là phí cho chủ đất thôi chứ ảnh hưởng gì xã hội mà lo hộ tiền thiên hạ, đất trong nội đô để trống tôi cho đỗ oto thôi cũng thừa trả tiền thuế đất, rộng hơn chút thì cho thuê làm quá bia, diện tích lớn hơn chút nữa thì làm sân bóng mini. Người có tiền có ai ngốc đâu mà lo lãng phí, khác gì lo bò trắng răng Sao những người muốn khởi nghiệp, mua đất nghỉ hưu như bạn nói ko mua trước người mua đất xí chỗ? Người cần thì không có đất, người có đất thì bỏ hoang gây lãng phí nên đánh thuế cao đối với bđs thứ 2,thu hồi đất sau 2 năm nếu không xây dựng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng hiện nay rất nhiều người dân không sở hữu dc 1 mảnh đất vì giá đẩy quá cao Thưa tác giả mọi người đầu tư bất cứ thứ gì đa phần trước mắt họ chưa dùng tới. Ví dụ: Vàng, cổ phiếu, bitcoin... Chỉ có mua tiêu sản trước mắt mới dùng tới thôi: Ví dụ: Điện thoại, xe, hàng để khoe... xD Tôi để dành tiết kiệm được một khoản nên đầu tư vào đất.Nói thật kiến thức hạn chế cũng hơi lo nhưng tiền nhàn rỗi không biết kinh doanh,gửi tiết kiệm thì lãi suất thấp nên mạo hiểm đầu tư vào đất Bạn không thích là việc của bạn. Quyền sử dụng đất là hàng hóa theo thị trường và đã được pháp luật công nhận, việc mua bán không vi phạm pháp luật, kiếm tiền đúng pháp luật thông qua việc mua bán đất có gì là không tốt...?. Cùng khoản tiền đó có người đầu tư vàng, người đầu tư đất, có người đầu tư vào lĩnh vực khác... và không phải ai đầu tư đất cũng lời. Mình thì chỉ có cái nhà đang ở,nhưng mình không trỉ trích người mua đất để dành hay đầu cơ,mọi người được làm những gì pháp luật không cấm Tôi mạnh mẽ lên án những người không đủ điều kiện mua đất để dành đi phê phán, và châm biếm những người có điều kiện hơn mình. Họ có quyền làm những gì mà pháp luật cho phép. Tuy tôi không có tiền mua nhiều bđs, nhưng tôi hoàn toàn ủng hộ việc mua đất xí chỗ. Thôi ngồi than vãn, hãy lo làm ăn Người gom đất chờ tăng giá bán kiếm lời thì mới gọi là đầu cơ.Còn người nhìu đất, nhìu nhà, nhìu nhà xưởng do ông bà cha mẹ để lại, do phấn đấu nỗ lực lao động mới mua được. Giá nhà đất tăng lên hay giảm xuống thì họ cũng không quan tâm. Nó là tư liệu sản xuất cửa người ta thì sao gọi là đầu cơ. tôi cũng muốn cho thuê đất bỏ hoang nhưng ở đó nghèo không có ai thuê thì sao cho thuê được mà không bỏ hoang, bây giờ đi thuê ở trọ mai mốt về già cũng muốn xây nhà để ở chứ có ai muốn như vậy đâu.trăm thứ thuế, không cố gắng thì chả không có gì, như vậy càng làm cho bộ phận ko có tiền càng ko biết cố gắng. Vì đất chờ họ giàu để mua/ Giờ bắt buộc các chủ đầu tư không được bán nền bán nhà khi chưa có sổ, nếu làm được như vậy thì sẽ không còn đầu cơ, người nghèo có được nhà người có đất được lợi,nếu đánh thuế thì chỉ có người thật sự mua ở mới chịu thiệt thôi chứ sao ngăn được người đầu cơ Tôi không rành về đất đai lắm. Nhưng có thời gian ở chỗ tôi ở, khi nhà đầu tư phân lô, chia nền rồi bán rộng rãi đều phải có chiết khấu 5-8 %. Vậy mà cũng đâu có nhiều người mua. Tất nhiên giá không phải là trên trời. Rồi khi người có tiền họ mua, họ lướt kiếm số % đó hoặc họ để lại thì lại bị kêu ca đầu cơ làm tăng giá đất. Khi nhà đầu tư quy hoạch, phân lô chia nền thì họ cũng muốn bán ngay để thu hồi vốn chứ ai muốn để cả nghìn lô đất rồi chờ người mua lẻ tẻ trong hàng chục năm chỉ với giá niêm yết ban đầu. Như vậy nhà đầu tư còn "sống" được không. Thứ nữa, tôi thấy những khu đất "cỏ mọc" toàn là khu đất vàng giá niêm yết cũng đến cả trăm triệu/m2. Vậy có mấy ai mua được nó đây. Và hiện tại các nhà đầu tư vẫn rao bán đầy rẫy nền trong các khu quy hoạch. "Ngoài đời, tôi thấy nhiều người cứ thấy ai có dư chút tiền là dụ dỗ đầu tư bất động sản nói riêng và đầu tư nói chung, cá nhân tôi không bao giờ thích như vậy,..." tiền ko phải thích là có đâu bạn trẻ,tôi ko quan tâm làm gì kinh doanh gì,tôi chỉ quan tâm tiền do mồ hôi của tôi làm ra phải làm sao để nó ko bị trượt giá...vì thế tôi cho tiền vào trong đất chấm hết.