Bí ẩn giá đất Vấn đề tôi rất quan tâm, hơn nữa vì biết có ý kiến trái chiều về Alibaba, các địa phương lại không có phản ứng gì, tôi nhận lời và hứa, nếu đề xuất tốt sẽ chuyển tới cơ quan liên quan. Mặt khác, tôi cũng muốn biết sự thật về công ty tăng trưởng rất nhanh - như một hiện tượng mới trên thị trường bất động sản phía nam này.Đến nơi, nghe kỹ các trình bày của họ về phương thức khai thác đất sân bay Long Thành để xây dựng sân bay mà không cần bất kỳ nguồn vốn đầu tư nào khác, tôi thấy rằng cách ấy cũng chỉ là "chia lô bán nền" để lấy tiền xây sân bay. Còn ý tưởng về sửa Luật Đất đai của họ cũng chỉ nhằm tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tiếp tục "chia lô bán nền".Hoạt động của công ty thực ra dựa vào "chia lô bán nền" trái pháp luật, trên đất nông nghiệp, không theo quy hoạch, không có dự án được phê duyệt. Điều đáng nói là tại sao các địa phương nắm hồ sơ địa chính, nắm pháp luật trong tay mà không biết đó là hoạt động phi pháp, không có phản ứng phù hợp và kịp thời? Là do trình độ hay đạo đức?Đó chỉ là một ví dụ về sự khai thác bất chính giá trị đất của doanh nghiệp sau khi họ nhận ra lỗ hổng pháp lý trong các quy định về đất đai. Nhiều doanh nghiệp những năm qua đã lấy mục tiêu tận dụng giá trị đất đai để nâng cao lợi nhuận. Có người làm chân chính, nhưng bất chính cũng nhiều.Sau khi mục sở thị Alibaba, tôi viết luôn hai bài báo, "Làm gì để loại bỏ các dự án ma đất nền?" và "Khoảng trống pháp lý bất động sản giả, lậu và ma", đều đã đăng, trong đó đưa ra luận cứ pháp lý chứng minh các dự án "chia lô bán nền" của công ty đều thuộc phạm vi xử lý hình sự. Việc khởi tố sau này cũng do Bộ Công an thực hiện chứ không phải địa phương.Theo Luật Đất đai 2013, khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, thuế sẽ được tính theo bảng giá đất của nhà nước; còn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải tính theo giá đất xác định cụ thể. Chính phủ còn quy định một phương pháp định giá rất "lạ" là lấy giá theo bảng giá đất của nhà nước nhân với "một hệ số phù hợp do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định". Hệ số này được xác định chẳng theo quy định nào cụ thể.Trên thực tế, các nơi thường chọn 1,5 đến 2,0 lần, khiến giá đất được định ra đều thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Cách áp dụng pháp luật này đã làm thất thoát rất lớn nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước, kể cả tiền sử dụng đất, tiền thuê và thuế sử dụng đất. Tội danh khá nghiêm trọng, nhưng chẳng ai bị làm sao.Viện Chiến lược và Chính sách Tài chính tuần trước nghiệm thu đề tài "Vấn đề khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam hiện nay". Chủ nhiệm đề tài là một nữ tiến sĩ do tôi hướng dẫn luận án mươi năm trước mời tôi tham gia.Buổi nghiệm thu tốt lành, nhưng tôi cứ nghĩ mãi về nhận xét của một thành viên hội đồng: "Đề tài này mới chỉ quan tâm tới khía cạnh nhà nước khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, chưa đề cập tới khía cạnh các nhà đầu tư tư nhân khai thác nguồn lực này. Trong đó, nhà nước làm thì yếu ớt, thất thu nhiều, còn tư nhân làm thì triệt để, bội thu lớn, tại sao lại như vậy?". Chuyện này ai cũng biết. Tư nhân luôn chăm lo cho lợi ích riêng, còn nhiều cán bộ nhà nước lại không chăm lo cho lợi ích chung, nhưng truy ra, chứng minh bằng luận cứ khoa học quả là quá khó.Từ cuối thế kỷ XIX, các kinh tế gia trường phái cổ điển đã đưa ra luận cứ rằng, mỗi quốc gia muốn trở nên thịnh vượng phải biết khai thác vốn tài chính tích lũy ban đầu từ giá trị đất đai. Nhà nước đưa đất công vào thị trường (tư hữu hóa) và đánh thuế đối với đất đó. Từ công thức đó, nhóm G7 đã trở thành các nước phát triển.Cả thập kỷ trước năm 2000, Giáo sư Hernando De Soto người Peru đã có những nghiên cứu đặc sắc về nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai và đưa ra lý do tại sao công nghiệp hóa chỉ thành công ở các nước G7 mà thất bại ở tất cả các nơi khác. Lý do rất giản dị: các nước đang phát triển không biết tận dụng nguồn vốn tiềm ẩn này. Hơn nữa, ông còn đề xuất các giải pháp làm tăng giá trị đất đai để nguồn vốn này mạnh hơn. Vận dụng lý thuyết trên, một vài nước công nghiệp mới đã hình thành mà Hàn Quốc là một điển hình. Đến năm 2000, ông xuất bản cuốn sách nổi tiếng "Sự bí ẩn của vốn" để bàn sâu về vốn tiềm ẩn trong đất đai.Như vậy, câu chuyện tận dụng vốn trong đất chỉ có ba nội dung: một là nhà nước thu đủ giá trị đất công khi đưa vào thị trường; hai là nhà nước đánh thuế đất sử dụng cho mục đích tư nhân; ba là tìm cách làm tăng thêm giá trị đất đai đối với cả đất công và đất do tư nhân sử dụng. Cả ba điều kiện này đều thuộc trách nhiệm của nhà nước nhằm tạo nguồn thu từ đất cho ngân sách. Và để làm được, cần định giá đất đai sao cho phù hợp với giá đất trung bình trên thị trường.Tại Việt Nam, nguyên tắc "giá đất phải phù hợp thị trường" đã được quy định từ năm 2003. Nhưng suốt 15 năm qua, giá đất do các đơn vị thuộc nhà nước quy định vẫn chỉ đạt khoảng 30% giá trung bình trên thị trường. Tức là, chính quyền từ trung ương tới địa phương đều vi phạm pháp luật đất đai, nhưng chuyện vẫn như không có gì."Sự bí ẩn của giá đất" thực chất đâu có gì bí ẩn, nhưng cách nó vẫn tồn tại khiến nhiều người như tôi không thể hiểu. Phải chăng do lợi ích nhóm mà nhà nước chưa tận dụng được vốn tiềm ẩn trong đất đai và chưa tạo được giá trị tăng thêm trên đất khi đưa vào thị trường, cũng như không xử lý kịp thời để ngăn chặn các doanh nghiệp khai thác bất hợp pháp giá trị đất đai?Luật Đất đai (sửa đổi) đang soạn thảo liệu có đặc biệt quan tâm tới việc khai thông nguồn vốn rất lớn đang tiềm ẩn này?Đặng Hùng Võ Bác cũng từng là người soạn luật đất đai bác biết rõ quá. Cái cớ lớn nhất để duy trì sự vô lý là giá đất để thu hồi. Thu hồi đất giá rẻ mạt để bao biện cho việc thiếu vốn, sau đó tiếp tục bán ra rẻ mạt, chênh lệch gần như không phát sinh trong quá trình chuyển đổi này. Chỉ đến khi mảnh đất đó đứng tên nhà đầu tư X thì giá mới phọt lên, và lúc đó ta lại dùng mỹ từ giá do thị trường quyết định để thả thì việc giá đất phọt lên trời.Ai cũng biết, nhưng như ai đó nói, lợi nhuận gấp 3 lần thì đút đầu vào thòng lọng cũng làm, huống hồ ở đây chỉ ngồi không đã có lợi 30 lần Đất công bán cho tư nhân với giá chỉ khoảng 20% đến 30% giá thị trường. Nhưng chỉ người "biết điều" mới mua được nha. Còn đa số người dân thì chỉ có thể mua lại từ "những người biết điều", và tất nhiên là mua với giá thị trường. Tại sao lại như thế thì ai cũng biết, chỉ là không muốn hoặc không làm gì được thì đành chịu thôi! Cám ơn tác giả, có những nghịch lý mà vẫn tồn tại như chân lý là sao? Mỹ là quốc gia bắt đầu bằng đặc tính Hợp Chủng Quốc, siêu phức tạp nhưng họ đã nghiên cứu hàng thế kỷ và đã hoàn thiện về luật đất đai phân bổ ra sao cho cân bằng giữa giới siêu giàu và bình dân ở mức độ chênh lệch không quá 30-40%. Nên nghiên cứu luật BĐS ở Mỹ giúp bđs có tính lưu thông chứ không phải đầu cơ như hiện nay ở VN. [ Là do trình độ hay đạo đức? ]Nhiều người không đi học lớp nào cũng vẫn hiểu sự sai trái ở trong đó. Cho nên, chỉ có thể quy ra là đạo đức. Tôi nghĩ một nút thắt có thể giải quyết dược 80% vấn đề liên quan đến giá trị đất đai đó là CÔNG KHAI VÀ MINH BẠCH. Nếu không làm tốt được 2 vấn đề trên thì ra bao nhiêu chính sách cũng không thể giải quyết được. Bài viết của tác giả viết đơn giản và dễ hiểu về giá đất. Thực sự mớ quy định, thủ tục đặt ra chẳng có lợi ích gì mấy chỗ người dân, mà tạo lỗ hổng cho nhóm lợi ích của các ông lớn có tiền, có quyền. Phải làm sao để giá đất phù hợp với thu nhập, dĩ nhiên không phù hợp đến 100% nhưng ít ra phải 70%, chứ như bây giờ chỉ ở mức 20% mà thôi. Phù hợp với thị trường với 1 nước thu nhập còn thấp như VN thì đa số người dân sẽ không có nhà. Nếu thu nhập thuộc cao trong top thế giới thì lúc đó mới bỏ qua yếu tố thu nhập mà tiến đến thị trường. Hơn cả 100 quốc gia khác thu nhập hơn VN xa, khi họ nhìn vào bđs VN thì lúc đó không có cách nào cạnh tranh được với họ và đa số làm việc cật lực suốt đời chỉ để có được nơi che nắng mưa và làm lợi cho giới bđs nước ngoài. Phải có sự điều chỉnh từ tầm vĩ mô nên quan trọng là tiếng nói của người trong cuộc. Đề nghị bổ sung tội giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý, nếu có quy định này thì không có công ty ma và dự án ma.đề nghị đánh thuế thật mạnh đối với căn nhà thứ hai và đánh thuế thật mạnh hạn mức sử dụng đất ở, như thế bất động sản mới trở về giá trị thật của nó Bài báo viết rất hay, muốn thay đổi được tình hình đất đai chỉ có thể dựa vào luật pháp. Qua bài viết của Giáo sư , các nhà quản lý nên có một chính sách triệt để , rõ ràng , chặt chẽ trong việc quản lý giá trị đất công , vì hiện nay đa phần chúng ta quản lý đất đai là chính ,việc quản lý giá trị đất công hữu còn nhiều kẻ hở , chuyển đổi mục đích sử dụng còn quá nhiều lỗ hổng , ta tính đơn giản ,1 sào đất ruộng ( sào nam bộ ) 1000m , khi là đất sx trồng lúa chuyển sang mục đích sử dụng thành đất thổ cư , thì giá trị tăng bao nhiêu lần , nhưng mỗi tỉnh, thành phố , nông thôn , đều khác nhau , các tỉnh lẻ giá khác , thành phố lớn giá khác , nông thôn giá khác , ví dụ , Q7 , Q2 , Thủ Thiêm , trước đây những năm 90 , là ruộng sình lầy , giá chẳng bao nhiêu , giờ thì người bình thường làm sao đụng nổi , nếu như chúng ta quản lý giá trị đất tốt ,thì nguồn vốn là bất tận , vậy việc chú ý quản lý giá trị đất vô cùng quan trọng . Cám ơn tác giả bài viết. Bản thân rất muốn có địa chỉ liên hệ của Bác Đặng Hùng Võ nhưng không biết làm thế nào để liên hệ được Giá đất ở Việt nam mà các công ty bất động sản đưa ra nó giống như trò ảo thuật và bất cứ ai cũng bị sập bẫy. GS đã đúng ""Sự bí ẩn của giá đất" thực chất đâu có gì bí ẩn", nhưng còn vế tiếp theo "nhưng cách nó vẫn tồn tại khiến nhiều người như tôi không thể hiểu" thì tôi nghĩ ai cũng hiểu trừ những người không muốn hiểu mà thôi Bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá thị trường, tất cả điều phải dựa trên thu thập thông tin chuyển nhượng thực tế, nhưng lúc nào cũng khác biệt lớn