Khó lướt sóng nhà đất ngắn hạn Việc nới room tín dụng của hệ thống ngân hàng mới đây là thông tin tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, số vốn được "mở thêm" này không phải chỉ dành cho BĐS. Bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường BĐS cũng "không dành cho tất cả mọi người".Thứ nhất, room tín dụng được tăng thêm ưu tiên giải ngân cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh hồi phục kinh tế, không phải chỉ dành cho bất động sản như nhiều người đang nghĩ.Tính đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021.Thứ hai, số tiền được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong phần room được nới thêm cũng chỉ vừa đủ cho các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai, các hồ sơ vay của cá nhân đã được cấp tín dụng đang bị pending (treo).Ví dụ, với mức được cấp thêm của các ngân hàng như Sacombank 4%; HDBank 3,4%; MB 3,2%; OCB 3,1%; VIB 3%; Agribank 3,5%; Vietcombank và Techcombank 2,7%; một số ngân hàng khác thấp hơn như TPBank 1,2%... giả sử lấy con số trung bình 3% cho tăng trưởng toàn hệ thống, nguồn "room" được thêm vào riêng bất động sản khoảng 70.000 tỷ.Với nhu cầu vốn của các chủ đầu tư lớn, quy mô các dự án lớn đang triển khai, và lượng hồ sơ khủng đang bị "pending", rõ ràng, con số room tín dụng được nới thêm này chắc chắn "không dành cho tất cả mọi người" và sẽ hết nhanh trong vòng 1-2 tháng.Thứ ba, vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn, dựa trên ba tiêu chí quan trọng:Đối với mục đích vay: Hạn chế cho vay mua BĐS có tính đầu cơ cao, khả năng đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) thấp, chỉ để không chờ tăng giá; hạn chế cho vay kinh doanh BĐS.Đối với tài sản đảm bảo: tăng hệ số quản lý rủi ro, hạ mức định giá hoặc giảm tỷ lệ cho vay. Ví dụ một tài sản 10 tỷ trước đây được định giá 9 tỷ và cho vay 6 tỷ - 7 tỷ, thì nay chỉ được "báo giá" cho vay 5 tỷ. Việc dùng chính các tài sản hình thành trong tương làm tài sản thế chấp cũng sẽ bị hạn chế.Nguồn thu nhập trả nợ: đánh giá hồ sơ, kiểm tra kỹ hơn nguồn thu nhập của người vay, giảm nguồn thu được trích ra để trả nợ và tăng khoản chi phí dự phòng của người đi vay. Ví dụ với nguồn thu 100 triệu đồng một tháng, trước đây được tính 50 triệu đồng cho phí sinh hoạt gia đình, 50 triệu đồng trích ra trả ngân hàng, khoản 50 triệu đồng này đủ "cover" cho khoản vay 3 tỷ - 3,5 tỷ đồng thì nay cũng với nguồn thu 100 triệu đồng một tháng, chỉ được tính 35 - 40 triệu đồng cho khoản trích trả nợ ngân hàng, khoản này chỉ đủ "cover" cho khoản vay 2 tỷ - 3 tỷ.>> Mua đất kiểu 'đặt gạch xí chỗ' chờ lên giáNgoài ra, việc thẩm duyệt hồ sơ vay còn dựa trên lịch sử tín dụng cá nhân, điểm tín dụng vào thời điểm duyệt hồ sơ, quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thái độ thiện chí hợp tác và tinh thần hỗ trợ cho các khó khăn về chỉ tiêu kinh doanh của họ (ví dụ chỉ tiêu nguồn thu từ phí dịch vụ, chỉ tiêu mở thẻ hoặc tài khoản, chỉ tiêu bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm nhân thọ).Ảnh hưởng của room tín dụng BĐS với các đối tượng vayNgân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, ngoài vai trò hỗ trợ nhà nước điều tiết kinh tế thì mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận. Trong thực tế, cho vay liên quan đến mua BĐS vẫn là khoản kinh doanh có lợi nhuận cao nhất của các ngân hàng, lãi suất cho vay lên đến 9%-13%/năm (không tính 1-2 năm đầu lãi khuyến mãi thấp để lấy khách hàng), chưa kể đến các khoản thu khác như bán bảo hiểm nhân thọ, phí giao dịch, mở thẻ...Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất này, nhưng họ sẽ lựa chọn thận trọng hơn để cho vay như đã phân tích ở trên. Quá trình thẩm định mục đích vay, thu nhập trả nợ và định giá tài sản chặt chẽ hơn cũng là điểm tích cực để giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và thị trường BĐS.Người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây, sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt cũng không cần quá lo lắng về room tín dụng. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.>> Vướng nợ xấu vì 'chờ nhà lên giá mới bán để trả nợ'Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được hai yếu tố "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh, đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, hoặc ngân hàng tăng hệ số quản trị rủi ro, thì khách hàng không còn đủ chuẩn cho vay theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại.Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.Với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn dù room tín dụng đã được nới.Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng, vì người mua lại các lô đất nhỏ đã được phân cũng khó vay ngân hàng tương tự. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn.Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (5-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như ba năm qua.Lê Quốc Kiên>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây. Vấn đề bạn nói nó đã và đang diễn ra ở rất nhiều nơi rồi. Công cụ lao động của người dân là đất. Họ bán thì không có gì đáng nói, nhưng sau đó họ dùng tiền để làm gì thì 10 người may ra được 1 người biết cách dùng tiền đó tái đầu tư và học tập. Còn lại thì...Tóm lại là cũng chỉ đục nước béo cò (từ nơi khác đến) thôi. Trường hợp này giá đất tăng là do hạ tầng giao thông tốt hơn và là điều bình thường.Đường xá đi lại thuận tiện hơn, nhanh hơn. Giá đất không tăng mới là bất thường. Cuối cùng lại là đất đất và đất, thế cho nên một nước đang phát triển nhưng đất đai, nhà cửa đắt thuộc top đầu thế giới. Bao giờ cũng có 2 mặt của nó có tích cực và tiêu cực! Về mặt tích cực là người bán được đất có đồng tiền làm vốn XD nhà cửa...về mặt tiêu cực thì người mua đa số là người từ các thành phố...mục đích của họ là mua chờ giá lên rồi bán kiếm lời !còn mua để ở ít lắm 100 người may ra mới có 1 người ơ thật sự !người mua xong để đó chẳng sử dụng j trong khi đó tiền lãi vay phải trả NH...nhất là khi mua vào giá cao rồi khi TT điều chỉnh giá giảm mạnh ...bán ra k được +với việc các chính sách tác động .. Đất họ nhiều họ bán bớt đi một phần rồi cuộc sống khá lên. Họ có tiền đầu tư mạnh vào phần đất còn lại tạo ra năng suất tốt hơn... ?Tiền trên trời rơi xuống mà không xài cũng uổnMà xài thì thời giờ đâu mà đầu tư vô ruộng đấtHọ sẽ hỏi "Đầu tư là cái chi" ?Cày chi cho mệtCó tiền mà không biết xài ? Chúng ta cần phải có thuế đất thật mạnh để áp chế bọn ôm đất để đấy. Đất nên dùng để phát triển công nghiệp không phải xây dựng để không như tiền ảo. Đợt sốt đất vừa qua theo tôi là 1 cuộc Cách mạng: nó làm thu hẹp rất đáng kể chênh lệch giàu nghèo giữa đô thị và miền núi, tiền từ Thành phố đổ về miền núi rất rất nhiều. Gặp thời thì phải biết chớp lấy chứ. Từ 100 chai 1 ha đùng cái 3 tỏi thì dại gì ko bán nhở :-D Do thầy cao tay thôi , thầy thổi từ 100trieu lên 3 tỷ luôn Nếu chỉ chuyển quyền sử dụng thì tổng tài sản, tổng tiền vẫn vậy. Thậm chí cơ may phát triển nếu đất đc đưa vào sx, dịch vụ gì đó tạo giá trị gia tăng.Tuy nhiên, khi chuyển quyền thì phần lớn ... bỏ hoang hay phân lô (?)Nếu việc bỏ hoang diện rộng, nông dân không còn đất mà cũng chưa biết làm gì ngoài tiêu tiền thì hậu quả thật kinh khủng! Cái gì sốt cũng đều tạo ra phồn vinh giả tạo. Đợt sốt giá tiêu 200K/kg, có cả làng ùn ùn xây biệt thự, mua xế hộp đó thôi. Đất đang sốt 3 tỷ đồng/ha rồi sẽ lên 30 tỷ ấy chứ. Đất tăng bất chấp qui luật kinh tế:). Nhưng qua trọng là sau cơn sốt đi qua thì còn lại gì?! Quan trọng là những người mua đất họ dùng để làm gì.nếu mua để trồng trọt thì người dân bao năm trồng trọt mà có khá lên nổi đâu đó là bài học trước mắt.còn mua để lướt bán kiếm lời thì dự là sẽ có một thế hệ đu đỉnh đất khi nhà nước ra luật đất đai mới.chứ 1 ha đất rẫy vài tỷ thì đầu tư gì nuôi con gì mất bao lâu mới hồi vốn là bài toán khó Rất mừng cho bà con nông dân, nhiều người nghĩ mất đất sản xuất, nhưng đất vẫn còn đó chứ đi đâu mà mất, còn đất đó dùng để làm gì thì quy luật cung cầu, tỉ suất lợi nhận sẽ làm việc đó. Chính xác vậy,giống như bên lâm đồng,giờ dân họ siêu giàu rồi nhà vài ba chục tỷ bđs rồi,lâm đồng chỗ tôi đất đắt hơn đắc nông 1 ha giờ 10 tỷ 20 tỷ Đúng thôi ,nông dân nhiều khi lực bất tòng tâm ,đất nhiều mà bán được ít tiền giờ bán đi có vốn đầu tư làm ăn kiến thiết xây dựngNgười mua đất miwr mang kinh doanh ,đầu tư vậy là được cả