Nới 'room' Theo các dữ liệu lịch sử, giá nhà tăng ở mức hai con số (10%-15%/năm) liên tục trong 2-3 năm thường đi kèm với mức độ rủi ro cao, báo hiệu thời kỳ trầm lắng phía trước, khi tăng thu nhập và các cân đối lớn của nền kinh tế không bắt kịp sự tăng giá nhà. Thực tế, giá nhà tại Australia, Mỹ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh giảm mạnh những tháng gần đây.Tại thị trường Việt Nam, giá nhà, đặc biệt là đất và biệt thự thời điểm hiện tại đã tăng 100%-300% trong hai năm qua ở các thành phố lớn; các căn hộ ở mức giá 2-3 tỷ đồng trở nên khan hiếm, trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng do đại dịch. Những dữ liệu ban đầu này cho thấy giá bất động sản Việt Nam đang có các đặc điểm của bong bóng và đầu cơ.Ngân hàng Nhà nước đã quyết định phân bổ thêm room tín dụng hơn 4% trong 4 tháng còn lại của năm 2022, nằm trong tổng tăng tín dụng 14% của cả năm, nhằm hỗ trợ kịp thời hoạt động sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp trong mùa cao điểm cuối năm. Tuy nhiên, với đặc điểm là ngành có mức thâm dụng vốn lớn, vòng quay vốn dài và đang được xem là trong tình trạng rủi ro, nguồn tín dụng mới này theo tôi sẽ không chảy nhiều vào thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc có mức giá cao, vì hai lý do.Thứ nhất, Chính phủ đã có Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Tinh thần của Chỉ thị này là tăng cường quản lý nhà nước để giảm thiểu các hoạt động có tính rủi ro cao như đầu cơ, đội giá, lệch cung cầu, "dự án ma", hạn chế phân lô bán nền tại các khu vực thiếu cơ sở hạ tầng; trong khi khuyến khích hỗ trợ các dự án đang có nhu cầu lớn như nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp và nhà có mức giá phù hợp với nhu cầu. Chỉ thị này nhằm đảm bảo an sinh xã hội gắn với phát triển kinh tế, đồng thời giảm rủi ro cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.Thứ hai, do ảnh hưởng của đại dịch, các hoạt động sản xuất kinh doanh bị chậm lại, dẫn đến một lượng vốn lớn đổ vào thị trường bất động sản, góp phần làm tăng giá đột biến. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn đáng kể so với mức tăng của dòng vốn vào các hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Ngoài ra, một lượng lớn vốn nhàn rỗi trong dân cũng đã đổ vào thị trường bất động sản trong hai năm qua.Bên cạnh việc kiểm soát rủi ro bằng Chỉ thị 13, trong ngắn hạn, các chính sách điều hành cũng cần linh hoạt xem xét cụ thể từng dự án bất động sản để tránh các vướng mắc có thể gây đứt gãy, khi ngành xây dựng và bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, sử dụng lực lượng lao động lớn và có sự lan tỏa đến các ngành khác. Các dự án đã khởi động hoặc sắp được hoàn thành, trong phân khúc có nhu cầu và người mua có khả năng trả nợ, cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn, giúp tăng nguồn cung nhà ở ra thị trường.Các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân và cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục do Bộ Xây dựng công bố được khuyến khích tiếp cận chương trình hỗ trợ lãi suất 2% từ nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng theo Nghị định 31/2022 và Thông tư 03/2022.Đối với các dự án giá cao đang gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư có thể xem xét cân đối lại mức lợi nhuận kỳ vọng, giảm giá để đẩy hàng nhằm góp phần giải quyết khó khăn dòng tiền hiện tại. Các kênh huy động vốn từ trái phiếu, phát hành cổ phiếu và từ các quỹ đầu tư cũng cần được khơi thông lại với sự quản lý rủi ro chặt chẽ từ cơ quan chức năng.Mặc dù không có thống kê chính thức, một tỷ lệ đáng kể các dự án phân lô bán nền và bất động sản có mức giá cao là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng với nhau, trong khi người có nhu cầu sử dụng thật không nhiều. Khi thị trường chững lại và lợi nhuận kỳ vọng bị giảm sút, nhà đầu tư sẽ dừng xuống tiền, gây nên những vấn đề về thanh khoản như tình hình hiện tại. Ngay chính các chủ đầu tư cũng gặp khó trong phát triển các dự án mới do giá đất đã bị đẩy lên quá cao như mức giá hiện nay.Một thị trường phát triển bền vững không thể dựa vào các hoạt động đầu cơ, do đó, các sản phẩm bất động sản cần được tính toán ở mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường trong từng giai đoạn, cũng như khả năng khai thác về mặt kinh tế. Các sản phẩm đầu cơ lướt sóng đều mang tính chất rủi ro cao, sớm hay muộn sẽ gây nên bất ổn cho nền kinh tế.Để đưa được một dự án bất động sản ra thị trường, các chủ đầu tư phải dựa vào nguồn vốn lớn và đi qua nhiều bước thủ tục phức tạp có thể tốn nhiều năm. Trong tình hình giá đất tăng, tiếp cận vốn khó và nhu cầu nhà ở bức thiết hiện tại, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM, các chủ đầu tư rất cần được hỗ trợ tối đa để tham gia tạo nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu xã hội.Sự hỗ trợ này bao gồm đánh giá và cải tiến quy trình cấp phép, giảm thời gian xét duyệt thủ tục, công bố quy hoạch rộng rãi công khai và ưu tiên phát triển hạ tầng, tạo không gian đô thị mới nhằm ổn định cung cầu vì sự phát triển bền vững của thị trường.Hoàng Văn Phương Tán thành ý kiến tác giả là room tín dụng mới được cấp sẽ ko chảy nhiều vào BĐS mà sẽ được phân bổ hợp lý vào sxkd, tiêu dùng, v.v theo nhu cầu khách hàng. Giá BĐS tăng cao thời gian qua làm rủi ro đầu tư BĐS tăng theo khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu chùn tay. Tuy nhiên, nếu hy vọng giá BĐS hạ nhiệt thời gian tới theo tôi là hơi lạc quan quá. Vì chính sách nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ tăng trưởng vẫn đc ưu tiên. Bên cạnh đó, nền KT hồi phục mạnh + thu nhập cá nhân tăng lên cũng hỗ trợ giá BĐS.Thực ra, giá BĐS xuống cũng ko tốt cho nền KT. Bài học của Nhật Bản còn nguyên đó, giá BĐS xuống đẩy nợ xấu NH tăng lên, đẩy KT Nhật vào thời kỳ tăng trưởng âm suốt mấy chục năm qua. Có lẽ nên từ từ tăng thuế đối với BĐS (kìm hãm giá), lấy tiền thuế đó phát triển hạ tầng (làm tăng giá). Hai yếu tố này cân bằng giúp giá BĐS đứng ở mức cao. Tuy nhiên, khi KT phát triển, thu nhập người dân tăng lên thì giá này sẽ trở thành "rẻ" và hợp với khả năng người dân hơn. Bạn tôi làm kinh doanh sản xuất than phiền về hậu quả của hết room. Đến kỳ đáo hạn ngân hàng, cho tiền vào mà mãi không rút được tiền ra. Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Đề nghị nên nới room để nguồn vốn bổ sung cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thực chất. BĐS tăng giá sẽ gây áp lực sinh lời lên các hoạt động khai thác BĐS, từ đó thúc đẩy hiệu quả hoạt động của kinh tế. Mặt khác lợi nhuận khủng thu được từ BĐS cũng là nguồn vốn để các hoạt động kinh tế khác phát triển. Vấn đề là nhà nước không kiến tạo được các hoạt động kinh tế khác để khai thác BĐS hiệu quả hơn, nên vòng xoay hiện nay là BĐS > Lợi nhuận > BĐS mới > thừa cung nhưng lại vẫn đẩy giá BĐS tăng không tương xứng với các hoạt động kinh tế khác > khủng hoảng. Vòng xoay đúng phải là: BĐS > Lợi nhuận > Khai thác BĐS > Lợi nhuận mới > BĐS mới > Khai thác. Kiểm soát giá thì phải cân bằng được cung cầu và chính sách giảm lợi thế cho bđs như là sở hữu 50 năm 100 năm hay 200 năm. Còn kìm hãm phát triển bđs là kìm hãm nền kinh tế, gây hệ luỵ đối với nhiều ngành nghề. Tôi tin đây là giai đoạn kìm hãm giá bđs để tập trung vào sxkd thôi chứ không kìm được giá bđs nếu như chính sách hiện nay vẫn thể hiện bđs là tài sản sinh lời trọn đời và ngày càng khan hiếm thì nó ko bao giờ mất xu hướng tăng trưởng. Các bạn có xem gg map ở mỹ và canada hay nhật bản ko? Các nước phát triển họ quy hoạch hết đất rồi, các bang dù là xa nhất hay nghèo nhất ở mỹ cũng đã làm đường vuông như bàn cờ để đợi dân số phát triển xa dần. Họ làm đường là phải đi được ô tô, nên giá đất ở 1 khu vực nó không chênh nhau là mấy, còn ở Việt Nam! Thì đầu ngõ với cuối ngõ khác nhau 10 lần Chỉ cần trần tín dụng cho BĐS và các đối tượng thâm dụng vốn vay lớn. Vì ngân hàng luôn ưu tiên "đảo nợ", "lấp lãi" cho họ, vừa lợi nhuận khủng, vừa tránh nợ xấu, tránh mất chức,... Chuyên gia phân tích rất có cơ sở và rất sát so với tình hình của thị trường BĐS trong những thời gian vừa rồi. Nên đánh thuế 50 % trên lợi nhuận bán đất nếu bán trong vòng 1 năm sau khi mua. Điều này hạn chế bọn cò bán qua bán lại để thổi giá đất. Các DN vừa và nhỏ nơi tạo ra sản phẩm và việc làm đang rất khát vốn để SXKD.Nếu quản lý không chặt vốn lại chạy vào các tập đoàn BĐS đẩy giá nhà đất lên nữa thì hỏng hết cả nền kinh tế. BĐS nên thu hút vốn ngoại hoặc M&A. Vẫn chưa có được hành lang pháp lý đủ mạnh (luật) để phòng chống triệt để được đầu cơ bong bóng tài sản thì mọi "lằn ranh" đều có thể bị vượt giới. Lời khuyên của tác giả "đụng đến" hàng loạt vấn đề mà qua thời gian rất dài chưa thể giải quyết thì việc nới room cũng chỉ là giải pháp tình thế ?! Bài toán kinh tế của nhà đầu tư là lợi nhuận ! Suất lợi nhuận của nhà ở cao cấp "khác" hơn nhà giá rẻ rất nhiều, mà để triển khai được 1 dự án thì có vô vàn các "chi phí". Do vậy, ngoài các hỗ trợ thì cần đặt trọng tâm vào.. Quản lý và giám sát ! Bài viết của anh rất hữu ích ạ. Cảm ơn tiến sỹ cần quyết liệt và nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về thuế, phí... sử dụng đất để trước hết chặn đứng tình trạng gom đất nông, lâm nghiệp khỏi những đối tượng đầu cơ mà không có nhu cầu sản xuất thực sự; sau nữa là tình trạng chôn vốn gom đất nền bỏ hoang nhiều năm không sử dụng. Được như vậy cũng là thành công lắm rồi! Việc nới lỏng tiền tệ...trong bối cảnh hiện nay phải cần cân nhắc kỹ lưỡng thận trọng...ngoài BĐS một số nghành nghề khác nhau cũng nguy cơ cao gặp rủi ro cao! Nhất là nghành nghề có tỉ lệ vay vốn cao..gặp khó khăn về đầu ra...! Hoặc phụ thuộc vào một số thị trường nguy cơ rơi vào lạm phát suy thoái chiến tranh...