'Khó khả thi nếu năm nào cũng xây dựng bảng giá đất' Thảo luận tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11, đại biểu Trần Chí Cường (Phó đoàn Đà Nẵng) quan tâm đến Điều 164 về xây dựng bảng giá đất.Theo ông Cường, việc dự luật quy định bảng giá đất phải xây dựng định kỳ hàng năm, công khai từ ngày 1/1 ở địa phương là "không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai".Ông Cường lý giải, để thực hiện một bảng giá đất đòi hỏi rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước đến thẩm định giá rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành. Nếu quy trình này "năm nào cũng thực hiện thì rất khó để làm và cũng không điều chỉnh kịp thời cùng với thị trường khi tính giá".Đại biểu Đà Nẵng đề xuất việc xây dựng bảng giá đất nên làm theo chu kỳ 3 năm, hoặc 5 năm như trước kia. Tùy thuộc vào tình hình cụ thể, địa phương có thể đưa ra biên độ điều chỉnh giá đất không quá 20%; thời hạn điều chỉnh có thể là 180 ngày. Ông cho rằng việc này phù hợp hơn với điều chỉnh ở cơ sở, tránh các lãng phí không cần thiết và áp lực cho các cơ quan quản lý ở địa phương."Nếu địa phương không công bố kịp bảng giá đất vào ngày 1/1 thì sai mà nếu công bố nhưng không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến tình trạng thất thoát, nhất là khi giá đất của thị trường liên tục biến động", ông Cường nêu quan điểm.Ông đề nghị dự luật có thêm nguyên tắc về điều chỉnh bảng giá đất, làm sao bám sát giá thị trường; việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất ở từng vị trí, từng khu vực do UBND địa phương quyết định.Ông Hoàng Đức Thắng (Phó đoàn Quảng Trị) nhận xét giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay tất cả hệ lụy xảy ra cũng xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai.Điều 163 quy định, giá đất phải phù hợp với thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, theo ông "quan điểm này đúng rồi", nhưng cần xác định điều kiện bình thường là gì. "Thực tế, thị trường rất biến động cũng có giá trị thật, giá trị ảo. Cơ quan soạn thảo phân định, giải thích rõ hơn khái niệm", đại biểu Quảng Trị đề nghị.Với việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm, ông Thắng cho rằng quy định như dự thảo không mới, vẫn lặp lại cách quản lý, định giá như hiện nay."Đất biến động giá liên tục, chuyện áp giá theo bảng giá trong suốt một năm là cứng nhắc và không đúng theo thực tế", ông Thắng nêu quan điểm, cho rằng giá đất phải theo thị trường, mà thị trường "không thể theo năm".Dự luật cần thiết kế một cơ chế, chẳng hạn biên độ dao động, khi giá đất thay đổi, bảng giá đất điều chỉnh theo, nhằm phản ánh đúng giá trị thực của đất trên thị trường; hoặc có một cơ quan thay mặt HĐND tỉnh được trao thẩm quyền xử lý việc này.Về thành phần hội đồng thẩm định giá gồm Giám đốc Sở Tài chính - chủ tịch, và các thành phần khác như đại diện ngành tài nguyên môi trường, công thương, tư pháp, công an, thanh tra, cục thuế, mặt trận... Tuy nhiên, ông Hoàng Đức Thắng cho rằng không nên đông về số lượng, mà phải tinh về chất lượng."Nhiều thành phần tham gia thì không cần thiết, cần bớt đi đại diện cơ quan nhà nước vào hội đồng không đúng chuyên môn", ông nói.Ông Lê Xuân Thân (đại biểu tỉnh Khánh Hoà) đề nghị cần sửa căn bản theo hướng chỉ người có chuyên môn, có nghề về thẩm định giá vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất. Ông cho rằng, hội đồng này sẽ thẩm định lại giá của đơn vị tư vấn giá đất cho UBND, nên trình độ "phải giỏi hơn chuyên gia tư vấn mội cái đầu".Ông Thân dẫn thực tế tại tỉnh Khánh Hoà đang chuẩn bị xét xử vụ án liên quan tới đất đai, các thành phần tham gia Hội đồng thẩm định đều không có chuyên môn, chức năng về thẩm định giá, do họ ký vào phiếu thẩm định "đồng ý", nên trở thành đối tượng giúp sức, gây thiệt hại cho Nhà nước."Làm gì cũng phải có nghề, nếu không đừng vào hội đồng lấy số đông để trình, quyết. Bởi không đồng ý cũng không xong, mà đồng ý lại có khả năng gây thiệt hại vì thế nào là giá đất theo thị trường khó xác định", ông nói.Về phương pháp xác định giá đất, bà Khương Thị Mai (đại biểu tỉnh Nam Định) cho biết hiện nay có 5 nhưng mỗi phương pháp lại đưa ra một giá trị khác nhau. Bà cho rằng việc này sẽ dẫn đến tình trạng mỗi tỉnh, thành lại áp dụng một cách tính, thậm chí mỗi sở, ngành địa phương cũng áp dụng khác.Bà đề nghị Chính phủ quy định một phương pháp xác định giá đất chung và phương pháp đó chỉ ra "một đáp số", tránh tình trạng nhiều giá đất khác nhau không biết phải phải chọn phương pháp nào.Ông Ngô Đông Hải, Bí thư Tỉnh ủy Thái Bình nhìn nhận việc xác định giá khó khăn cũng là một trong các "yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản".Hiện, có tình trạng dự án sau cao hơn dự án trước, không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công, cứ như thế, giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng."Hiện, Thái Bình có nhiều dự án đấu giá đất không ai tham gia vì giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đi xuống", người đứng đầu Tỉnh ủy Thái Bình nói. Ông đề nghị việc xác định giá đất cần tính toán rất kỹ để đảm bảo ổn định, bền vững.Phát biểu sau đó, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, phương pháp xác định giá đất không sai nhưng dữ liệu đầu vào chưa chuẩn. Đơn cử, giá sơ cấp là Nhà nước giao chủ yếu không qua đấu thầu, đấu giá, mà tính theo khung, bảng giá. Việc tính toán thu thuế trên hợp đồng mua bán đất công chứng cũng không chuẩn vì người dân không khai thật.Vì vậy, phương pháp mới là định giá đất theo vùng giá trị. Ông cho rằng, thế giới đã làm được và Việt Nam cũng có thể khi có bản đồ địa chính số, thiết lập được mạng lưới thu thập thông tin giá đất hàng ngày.Nếu thu thập được dữ liệu, Bộ trưởng cho rằng, sau 5 năm có thể xây dựng được bản đồ giá đất. Sau đó, hội đồng định giá, cơ quan tư vấn nhưng sẽ dùng phần mềm do Bộ Tài nguyên & Môi trường và chuyên gia xây dựng."Giá thị trường không phải mang tính chất ý chí mà do hệ thống thu thập, thông qua phương pháp thống kê, có thể quy đổi ra giá thị trường", Bộ trưởng Hà cho hay.Sơn Hà - Hoài Thu - Viết Tuân Không cần xây dựng bảng giá đất cho phức tạp. Chỉ cần đánh thuế cao BĐS thứ 2 trở đi hoặc cấm 1 người sở hữu vượt diện tích đất ở nhất định là mọi chuyện sẽ được giải quyết. mình thấy giá đất trên thực tế tăng hàng tháng thì nhà nước có cập nhật theo giá thị trường hay không? Tăng thuế sở hữu bds thứ 2 ( 30% giá trị hàng năm) không được phép giao dịch trong 7.năm tới Vì sao nhiều người quan tâm đến đất.Đất có giá trị đang thuộc nhóm nào sở hữu.Đất đã đến tay người cần thật sự chưa. Khó lắm hôm nay đã thế ngày mai giá đã khác rồi k lẽ cứ rượt đuổi mãi Giá của một mặt hàng về thực tế là sự thống nhất ý chí của người bán và người mua, mà ở đây, người bán và người mua chính là những người dân sở hữu mặt hàng đó. Với giá đất cũng vậy, việc xác định giá nên để cho những người dân sở hữu đất tự định giá cho lô đất của mình. Nhà nước chỉ nên tham gia vào quá trình tổng hợp và đưa ra giá đất trung bình của một khu vực dựa trên sự định giá của người dân khu vực đó và lấy đó làm giá cơ sở cho các giao dịch và nghĩa vụ về thuế. Về ngắn hạn, chúng ta có thể sẽ thấy nổi lên những bất cập như sẽ có những khu vực mà mọi người cho là đẹp lại có giá rẻ hơn những khu vực bị cho là xấu. Nhưng về lâu dài, những khu vực đất xấu mà giá cao sẽ chẳng có ai muốn mua, đồng thời người dân nơi đó lại phải đóng thuế đất cao thì dần dần họ sẽ phải tự điều chỉnh lại giá đất của mình. Điều này cũng tương tự với những khu vực có vị trí đẹp mà giá lại thấp. Điều này cũng đảm bảo sự công bằng và thuận lợi khi có sự giải tỏa đền bù đất. Những ai phải nộp thuế nhiều thì đương nhiên sẽ được đền bù nhiều và ngược lại, nộp thuế ít sẽ được đền bù ít. Nhà nước chỉ cần làm tốt công tác quản lý, phân khu vực và thu thuế thì đảm bảo tiền thu ngân sách sẽ tăng lên mà người dân cũng yên tâm khi mua bán đất hay phải đền bù giải tỏa. Chính vì hiện nay có nhiều giá: giá Nhà nước ban hành để thu thuế phi nông nghiệp hằng năm, giá bồi thường giải phóng mặt bằng để phát triển cơ sở hạ tầng, giá bồi thường khi thu hồi đất giao cho doanh nghiệp, giá thực tế giao dịch giữa người dân với nhau - giữa người dân và các doanh nghiệp địa ốc. Một rừng giá như vậy thì rất khó quản lý. Vì vậy cần thống nhất 01 giá cho từng năm để thu thuế chuyển nhượng - đền bù giải phóng mật bằng; lúc đầu sẽ không sát thực tế, sau 01 thời gian có thống kê thực tế từ các giao dịch, nhát là giá giao dịch giữa chủ đầu tư dự án với người mua thì sẽ lập được giá đất hằng năm 01 cách khá chính xác, có thể sai lệch # 10%. Thấy giá để thu thuế mua bán làm được rồi đó. Gần sát hoặc đúng giá thị trường luôn. phải xác định giá đất kịp thời để đáp ứng với yêu cầu thu hồi ,phát triển kinh tế chứ. Còn định giá định kỳ nếu thực giá thay đổi mà chờ năm năm thì sẽ bị ngưng trệ thì sao Hàng năm xây dựng bảng giá đất thì thật sự mất rất nhiều công sức và lãng phí tiền của. Chính phủ nên nghiên cứu 5 năm xây dựng bảng giá đất một lần, trong 5 năm đó mỗi năm tăng 10-15% giá đất để định giá cho việc đánh thuế, đền bù Theo tui thì nên xây dựng 1 hệ thống quản lý giá đất/nhà khi 2 bên mua bán bắt buộc phải đưa thông tin giá bán lên hệ thống như thế ai cũng tra được giá nhà đất này trong quá khứ đã bán bán bao nhiêu. Chính quyền chỉ cần tham khảo giá trung bình 5 năm của khu vực đó để nắm bắt sự tăng hay giảm của giá theo thị trường. Nếu tăng giảm đột ngột quá 50% giá trị trong thời gian ngắn thì cần điều tra theo mình chỉ cần lập ra app " bảng giá đất công", cập nhật chi tiết giá đất từng vùng, sau đó hàng tháng cập nhật giá đất mới tự động dựa theo giá đất trung bình trong giao dịch dân sự mua bán đất của từng vùng ấy. Nhà nước vừa cập nhật giá kịp thời, người dân cũng có thể nắm thông tin về giá mình muốn giao dịch đất. Xây dựng giá đất 1 năm 1 lần không có gì khó cả, thậm chí giá đất có thể điều chỉnh theo giờ nếu kiểm soát chặt chẽ các giao dịch nhà đất và tuyệt đối kiểm soát được giao dịch giảm giá trốn thuế. Nếu quy trình chồng chéo rườm rà thì nghiên cứu cắt giảm, gộp bớt một số quy trình lại với nhau và giao cho 1 cơ quan chuyên trách. Các doanh nghiệp họ làm việc cũng như vậy, giá cập nhật theo quý luôn chứ đừng nói theo năm Tôi nghĩ không phải hàng năm mà nên xây dựng hàng quý giống như báo giáo vật liệu xây dựng. Chứ hàng năm một lần thì không thể bám sát được thị trường và vì thế giá lại không phản ánh thực tế thị trường. Muốn làm được việc này chỉ cần thuê một tổ chức tư vấn độc lập uy tín giỏi chuyên làm về giá để thực hiện