'Tiêu sản' chung cư Lý do là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.Vấn đề được nêu ra ngay lập tức thu hút sự bàn luận sôi nổi của giới chuyên gia và người dân - đặc biệt là những người cảm thấy mình sắp mất không căn hộ dành dụm cả đời người mới có.Nhưng đề xuất này không mới. Ngay từ quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2014 để sửa đổi Luật Nhà ở 2005, chuyện thời hạn sử dụng đất xây nhà chung cư cũng đã trở thành điểm nóng. Khi đó tôi nhận được rất nhiều thắc mắc và bức xúc rằng sao lại vô lý đến thế, vậy người mua chung cư sẽ mất trắng?...Các nhà quản lý cho rằng đây là giải pháp tốt nhất để cải tạo nhà chung cư xuống cấp - vấn đề nhiều chục năm trời mới thực hiện được một phần rất nhỏ. Ví dụ, Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ, xây dựng từ những năm 1960-1999, nhưng đến nay chỉ 19 nhà được cải tạo xây mới (đạt 1,2%). TP HCM có 474 chung cư từ trước năm 1975. Thành phố mới chỉ hoàn thành sửa chữa 132/474, tương đương 28%, dù đặt mục tiêu 50% trước năm 2020.Trong khi đó những người đã mua nhà chung cư thì sốt ruột gan vì căn hộ tưởng được sở hữu vô thời hạn, nay bỗng trở thành ngắn hạn, không có gì để lại cho con cái. Ai cũng có lý dưới góc nhìn của mình, nhưng chưa tìm được cái lý chung.Tại Việt Nam, kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa 10 năm 1998 đã quyết định đất ở được sử dụng vô thời hạn, tức là lâu dài, tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Luận cứ là nơi ở phải yên ổn, bền vững cho hộ gia đình, từ thế hệ nọ nối tiếp thế hệ kia, mới tạo được sự yên tâm làm việc. Ở Việt Nam, cấu trúc hộ gia đình vẫn là nền tảng cấu thành xã hội. Làm khác đi xã hội sẽ thiếu ổn định và bền chặt.Ở các nước công nghiệp phát triển (G7), khái niệm hộ gia đình cũng phai nhạt dần, từng cá nhân trở thành tế bào của xã hội. Giới trẻ cho rằng thuê được chỗ ở là đủ điều kiện để lạc nghiệp vì trong đồng lương đã có đủ tiền chi cho thuê nhà. Các nhà đầu tư dự án bất động sản cũng được tự do lựa chọn thuê ngắn hạn hay mua dài hạn tùy vào phân tích, cân đối chi phí - lợi ích về thuế và giá đất sao cho có lợi nhất. Điều kiện ở ta khác nhiều, chưa thể học theo họ được.Trung Quốc, một nước hướng tới xã hội chủ nghĩa giống Việt Nam, quy định mọi loại đất đều chỉ được sử dụng ngắn hạn, kể cả đất ở. Họ quy định như vậy không có nghĩa là hết thời hạn thì đất đai bị thu hồi để làm việc khác. Quy hoạch là ổn định và lâu dài, đất có thời hạn thì giá thấp, hết thời hạn thì người sử dụng phải chi trả cho thời hạn tiếp theo.Nhiều nước khác trong hay ngoài khu vực ASEAN cũng cho nhà đầu tư lựa chọn tùy ý hình thức sử dụng đất ở lâu dài hay có thời hạn, điều chỉnh bằng công cụ thuế. Muốn mạch lạc, mọi việc trong kinh tế thị trường đều phải quy thành tiền để định liệu.Đối với đất xây nhà chung cư, các nước khác cũng không phức tạp như ở Việt Nam. Cải tạo nhà chung cư khi xuống cấp là việc nên được giao cho cộng đồng cư dân, họ có quyền và trách nhiệm huy động nguồn lực bảo trì và cải tạo. Mọi việc liên quan đến ngôi nhà được dự định từ trước và ghi nhận trong hợp đồng mua căn hộ. Vấn đề phức tạp của nhà chung cư ở Việt Nam là do phương thức quản lý gây ra, không liên quan nhiều đến thời hạn sử dụng đất.Việc cải tạo, xây mới chung cư cũ triển khai chậm một phần lớn vì ách tắc trong quy định về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, ví dụ: đối với chung cư không phải cấp D (công trình hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay) phải có sự đồng thuận 100% hộ dân.Luật đời cho thấy chẳng có gì mà đạt được 100% sự đồng thuận, mọi việc cứ đạt được 2/3 nhất trí là người có quyền quyết định yên tâm rồi. Đây cũng là nguyên tắc dân chủ tập trung trong phát triển kinh tế, cứ theo thế mà quyết định, miễn là phương án cải tạo được lập phải khách quan, minh bạch và có đủ phân tích kỹ lưỡng về tài chính, lợi ích của từng bên. Các nước khác có hoàn cảnh tương tự họ cũng làm như vậy, rất hiệu quả.Nhà đất chung cư là câu chuyện lớn. Quyết định không phù hợp có thể làm hỏng chính sách phát triển nhà ở dưới dạng chung cư chiếm tỷ lệ 80% ở các thành phố lớn. Đây cũng là tiền đề để phát triển đô thị hiện đại theo khu chức năng. Hơn nữa, quyết định này cũng liên quan đến vấn đề lớn về nhà ở cho nhóm người yếu thế, ít tiền.Về lý, Luật Nhà ở cần tập trung vào nhà ở, không nên lan man sang đất. Đất để làm nhà ở sẽ xem xét trong sửa Luật Đất đai đang tiến hành. Việc dùng một luật chuyên ngành này điều chỉnh nội dung luật chuyên ngành khác có thể làm rối hệ thống pháp luật.Đặng Hùng Võ Luật gì thì cũng phải trước tiên bảo vệ được tài sản của nhân dân.Giá nhà ở VN cao gần như nhất thế giới so với thu nhập,cả đời tích góp để tìm được chỗ ở, khi cái luật ra đời thì chỗ ở ko còn thì sao? Bài viết rất hay. Tóm lại là chung cư thì có niên hạn nhưng đối với đất để xây dựng chung cư thì thuộc quyền sử dụng lâu dài của các hộ trong chung cư đó. Khi chung cư không đảm bảo an toàn, hết niên hạn thì những hộ sử dụng chung cư đó nộp tiền để cùng chủ đầu tư xây dựng toà mới (chỉ trả chi phí xây dựng, không phải trả tiền mua quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó thì có những chung cư có niên hạn (50 năm, 70 năm ..) và nhà ở xã hội được bán cho người dân với giá rẻ hơn nhưng khi chung cư hết niên hạn thì là hết. Thiệt tình mà nói là cứ mỗi lần nhìn thấy ảnh của bác ở đầu bài viết là tui đã thấy yên tâm đến 90% là đáng để đọc, quả nhiên không sai chút nào. Tôi không đồng ý với ý kiến đoạn cuối của Giáo sư Đặng Hùng Võ " Luật Nhà ở cần tập trung vào nhà ở, không nên lan man sang đất". Vấn đề chính ở đây là nhà chung cư và đất có mối liên quan với nhau vì nhà chung cư được xây dựng trên đất. Vì vậy tốt nhất là chung cư phải bắt buộc có thời hạn sử dụng an toàn. Hết hạn sử dụng an toàn thì cần có cơ quan chuyên môn đánh giá lại để gia hạn ( nếu vẫn còn an toàn), hay dỡ bỏ ( nếu không an toàn). Trong trường hợp bắt buộc phải dỡ bỏ thì quyền sử dụng đất của nhà chung cư đó được chia cho các chủ sở hữu theo sổ đã được cấp theo tỷ lệ tương ứng với diện tích nhà chung cư. Như vậy, người sở hữu nhà chung cư sẽ không bị mất hoàn toàn. Việc chia quyền sử dụng đất của nhà chung cư đó vẫn đảm bảo theo đúng Luật Đất đai là đất ở được sở hữu lâu dài. Làm như vậy, cũng không hề làm rối hệ thống pháp luật như Giáo sư Võ đã viết mà còn khẳng định được tính nhất quán của hệ thống pháp luật. Nhà ở xã hội nhận nhà 6 năm nay chưa cấp sổ , đa số các chung cư vướng thủ tục pháp lý SỞ HỮU LÂU DÀI CỦA ĐẤT CHUNG CƯ KHÔNG THỂ ĐƯỢC ĐỊNH ĐOẠT BỞI TUỔI THỌ CÔNG TRÌNH. cách làm ở đây nên là sau 70 năm hoặc trước đó nếu có vấn đề về kết cấu công trình thì cư dân họp lại, qua hội nghị sẽ thông qua việc đập đi xây lại hay sửa chữa, nếu việc đập đi xây lại thì sẽ có tình huống không đủ 100% cư dân đồng ý ( có gia đình không đủ tiền nộp để xây), thì họ có thể bán suất sở hữu đó cho người ngoài có đủ năng lực tài chính muốn vô ở. Nên có thời hạn sử dụng cho chung cư, theo thiết kế được duyệt ban đầu. Về quyền sử dụng đất của chung cư, có hai loại: 1/ gắn với thời hạn chung cư (hình thức này gần giống với thuê chung cư dài hạn) và 2/ sử dụng lâu dài. Khi hết thời hạn, cộng đồng dân cư đóng tiền xây lại chung cư, ko phải mua lại quyền sử dụng đất.Về cải tạo, xây mới lại chung cư, luật Anh quốc quy định nếu trên 85% số người sở hữu chung cư đồng thuận thì số còn lại phải chấp hành (thông qua thủ tục tại Tòa). Đạt 100% là điều cực kỳ khó, sẽ làm cản trở việc cải tạo chung cư cũ. Theo tôi nếu chung cư hỏng thì các chủ sở hữu bàn nhau góp tiền sửa hoặc xây lại, đất vẫn thuộc về cư dân chung cư đó, không ai có quyền thu hồi. Nếu phải quy hoạch cho mục đích an ninh, quốc phòng thì bố trí diện tích khác cho cư dân đó. Như thế mới công bằng với những người sở hữu nhà riêng biệt, nhà hỏng thì người ta tự sửa, chẳng ai đến đòi lại đất cả. "Có thể làm rối hệ thống pháp luật".Một câu rất hay của giáo sư.Mọi động tác làm mọi người bối rối cũng nên xem lại. Vấn đề ở đây là luật phải phù hợp với Việt NamĐảm bảo quyền lợi cho những người đã mua nhà chung cư trước khi có luật này.Quan trọng nữa, xin đừng so sánh VN với các nước (thu nhập, mức sống, văn hóa Việt Nam khác với các nước tiên tiến) Còn trẻ 30 tuổi tậu được cái chung cư để ở . 50 năm sau là 80 tuổi tự nhiên nhà bị thu hồi mà không biết hướng xử lý rõ ràng. Vậy cuối cùng tại sao phải mua chung cư, ít ra mua đất xây nhà đến già nhà sập cũng bán được miếng đất rồi ra đường ở vẩn có ý nghĩa. Đó là suy nghĩ đơn giản và thực tế, mấy anh cứ nói lòng vòng rồi so sánh nước này nước nọ ko ai hiểu. Tui nông dân nhìn sao nói vậy, đơn giản thực dụng. Vậy thì các anh phải rõ ràng để người dân họ thấy giá trị khi mua chung cư thì họ sẽ tiếp tục mua, còn không thì thôi nhé, mấy anh kinh doanh chung cư dẹp nghĩ cho khỏe. tôi đồng ý con người, sự vật cái gì cũng có niên hạn sử dụng, nhưng không nên gắn niên hạn sử dụng với quyền sở hữu, một cái xe hết niên hạn sử dụng thì người sở hữu vẫn còn quyền sở hữu định đoạt, một người chết vẫn còn quyền được chôn cất, mộ chí di dời để GPMB còn được đền bù.Vì vậy thì chỉ nên quy định niên hạn sử dụng đối với công trình khi phê duyệt dự án và điều này được quy định trong hợp đồng mua bán (người bán chịu trách nhiệm với sản phẩm của mình có tuổi thọ 100 năm trong đk sử dụng bình thường). hết niên hạn sử dụng lần đầu thì người sở hữu chung cư (cộng đồng dân cư) phải có trách nhiệm thuê đơn vị kiểm định độc lập (không phải trách nhiệm của chính quyền) để đánh giá theo định kỳ 5 năm/lần hay 10 năm/lần... và nộp kết quả kiểm định cho cơ quan quản lý nhà nước.chung cư sẽ bị phá bỏ khi không nhận được giấy phép kiểm định. lúc này cư dân không được phép sử dụng (nếu cố tình sử dụng thì chính quyền sẽ cưỡng chế) quyền định đoạt vẫn là của cư dân, họ có quyền góp tiền lại để xây mới,liên doanh, liên kết hay bán lại ...Tôi khẳng định là đất đai đã có, hạ tầng đã có thì chi phí xây dựng chỉ 30% so với giá mua mới của công ty bđs (tiền đất, tiền xây dựng, chi phí ngầm, lãi vay, lãi của doanh nghiệp) và đây là dự án không sinh lời, chỉnh trang đô thị thì nhà nước có thể hỗ trợ thuế phí cho cộng đồng hoặc nhà nước sẽ chịu chi phí cải tạo hạ tầng cho cộng đồng. Ai cũng hiểu đến thời hạn nhất định 50 - 70 năm thì công trình đều bị xuống cấp, phải đập đi xây lại. Cái mà người dân lo lắng là sau cái thời hạn sử dụng 50 - 70 năm thì sao đây? Họ có được cấp căn hộ mới, bù một phần tiền hay lại bỏ một khoản lớn để mua căn hộ mới? Các quy định của pháp luật phải làm rõ điều này, nếu không chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất nhiều. Không ai muốn đời cha mẹ phấn đầu có một căn nhà, đến lúc chết đi lại chẳng thể để lại tài sản này cho con cái. Thế chẳng phải là "đời cua cua máy, đời cáy cáy đào" hay sao? Đặt ra thời hạn sử dụng chung cư là đúng rồi.Nước nào cũng vậy.Chung cư ở Hà nội nhiều khu 20 năm mà nhìn đã xuống lắm rồi. Trong điều kiện khí hậu như Việt nam, 50 năm thì xuống quá nguy hiểm. Lúc đó cả thành phố đầy rủi ro mà không biết xử lí thế nào Nên có thời hạn cho cả nhà và đất cho đồng bộ, nếu chỉ quy định chung cư mà đất không làm thì giá đất lại sốt rất cao, rất khó kiểm soát, còn đã chưa làm được luật cả đất và nhà thì tạm hoãn đi