Những ban quản trị chung cư thất bại Tôi thấy hiện nay có rất nhiều Ban quản trị (BQT) nhà chung cư được bầu ra rồi không làm được việc và thất bại để cư dân phải gánh chịu vô số hệ lụy. Vậy đâu là nguyên nhân, biểu hiện và biện pháp hạn chế thất bại?Xét nội hàm công việc của BQT thì đây thực chất là các công việc chuyên môn bài bản của chủ đầu tư dự án "quản lý, sử dụng nhà chung cư", không chỉ là "chỉ đạo" công việc lao động chân tay dễ thấy (như bảo vệ, dọn vệ sinh, thay bóng đèn,...).Công việc của họ còn là thiết lập và chủ trì thực hiện nhiều loại hồ sơ, báo cáo, kế hoạch, hợp đồng; vận dụng thành thạo vào thực tế hàng loạt văn bản pháp luật và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, các quy trình và biểu mẫu, các biện pháp và kĩ năng nghiệp vụ liên quan để thực hiện ba mảng công việc chức năng chính, gồm:1. Giao nhận và tổ chức quản lý tài sản chung theo quy định; thiết lập và tổ chức duy trì trật tự theo "quốc pháp" và "gia quy" nhà chung cư.2. Lựa chọn nhà thầu (tốt nhất là bằng đấu thầu); thương thảo và ký kết các hợp đồng quản lý vận hành và bảo trì phần sở hữu chung.3. Giám sát thực hiện hợp đồng (nhất là đối với các thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn như thang máy, phòng cháy chữa cháy, chống sét,...).Bác Hồ đã dạy "Muôn việc thành công hoặc thất bại đều do cán bộ tốt hay kém" và "cán bộ ở môn nào phải học cho thạo công việc ở trong môn ấy" (trích cuốn "Sửa đổi lối làm việc").Như vậy, bầu BQT chung cư thì tốt nhất là chọn người thạo chuyên môn phù hợp nội hàm công việc của BQT (xây dựng, thiết bị công trình, đấu thầu, giám sát, tài chính, luật).Pháp luật cũng quy định "khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia BQT".>> Nhà đất để đầu tư, chung cư để ởThực tế chuẩn bị nhân sự BQT lại thường giống như chọn cán bộ quản lý phong trào, xem nhẹ chuyên môn hơn các tiêu chí chung chung khác, tưởng thế là dân chủ, công bằng và "không sai" pháp luật, nhưng thực ra, thế là tắc trách tai hại, bởi vô tình khuyến khích nhiều người thiếu chuyên môn chen nhau vào BQT, để BQT bầu ra có đa số thành viên thiếu chuyên môn.BQT chung cư thiếu chuyên môn thường có các biểu hiện dễ thất bại như sau:1. Giao nhận, quản lý diện tích và thiết bị không theo bản vẽ hoàn công, thiếu quy trình, biểu mẫu chặt chẽ, gây rắc rối và thất thoát; "Khinh lý luận", viết văn bản thiếu căn cứ.Làm việc kiểu làm phong trào, lạm danh tập thể mà phạm luật, bỏ bê việc căn cơ của BQT để theo việc bề nổi, lấn sang chức năng quản lý vận hành, chưa hiểu phạm vi, nội hàm công việc của từng chủ thể và quan hệ công tác giữa các bên;Chưa thể quản lý công việc bài bản từ gốc bằng hệ thống hồ sơ pháp lý, kế hoạch, hợp đồng, quy trình, biểu mẫu.2. Chưa qua đào tạo cơ bản về xây dựng, nghiệp vụ đấu thầu và giám sát xây dựng nên thường chọn sai các đơn vị quản lý vận hành và bảo trì, giám sát sai nguyên tắc, khó nhận biết và đấu lại các mánh lới nhà nghề tinh vi mà chủ đầu tư vốn thạo nghề xây dựng (và các đối tác khác) thường dùng để trục lợi.3. Nếu BQT còn có biểu hiện cơ hội (như lạm quyền, vụ lợi, chọn nhà thầu "sân sau", kéo bè cánh để cô lập, vô hiệu thành viên không chấp nhận tiêu cực), thì thất bại là tất yếu.Vì thế, muốn hạn chế thất bại của các BQT chung cư, thì phải có biện pháp công khai, minh bạch và thực chất, để sàng lọc, ngăn người thiếu chuyên môn tham gia vào BQT, chỉ chọn người có chuyên môn phù hợp, và đó chính là tổ chức thi tuyển và chất vấn ứng viên theo cách nhà nước tuyển chọn chức danh lãnh đạo.>> 'Giá căn hộ chung cư Hà Nội tăng ở mức hợp lý'Ví dụ, yêu cầu ứng viên BQT phải nộp bài viết để niêm yết công khai 30 ngày, sau đó trình bày để hội nghị nhà chung cư chất vấn, về các nội dung sau:1. Hãy phân định phạm vi và nội hàm công việc của BQT và đơn vị quản lý vận hành, quan hệ công tác giữa hai bên?2. Thành viên BQT cần kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ nào? Nêu một số quy trình nghiệp vụ chính mà BQT cần tuân thủ.3. Viết dự thảo quy chế hoạt động của BQT để nộp cùng hồ sơ đề nghị công nhận BQT theo quy định.4. Chuyên môn của ứng viên phù hợp mảng công việc nào? Lập Đề án hoạt động cho mảng công việc đó. Trường hợp rút gọn thì chỉ cần 2 nội dung quan trọng nhất là 3 và 4.Tóm lại, chuẩn bị nhân sự BQT mà xem nhẹ tiêu chí chuyên môn thì BQT bầu ra dễ thất bại. Để hạn chế thất bại của các BQT, cũng là giúp cư dân ổn định cuộc sống thì cần có biện pháp chọn cho được người có chuyên môn vào BQT, và đó chính là tổ chức thi tuyển và chất vấn ứng viên BQT.Đình Luyến Vũ>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây. Ủng hộ sở hữu chung cư 50-70 năm vì như vậy đa số người dân mới có cơ hội có chỗ ở và tạo ra thuế lâu dài cho nhà nước. Với chung cư được sở hữu 50-70 năm thì đa số người dân sẽ có môi trường sống tốt để ổn định và đóng góp cho xã hội tốt hơn. Luật ra áp dụng cho chung cư xây mới, thời hạn là 70 năm. Chủ đầu tư và người dân đã nắm rõ quy định nên việc xây và mua hay ko là do họ quyết định. Còn chung cư đã ở, đã bán thì sẽ bắt đầu tính lại như trên khi xuống cấp và bắt đầu đầu xây mới lại. Hiện nay phần lớn dự án VN quy định trong hợp đồng là bãi xe ô tô, sàn thương mại, khu vực chung, hồ bơi là của chủ dự án nên không có cái gọi là sở hữu chung của các home owner. Trong khi các home owner việt nam đóng tiền duy tu bảo dưỡng các phần chung này thiệt lỗ ghê, mới biết giá chung cư việt nam nó đắt, người mua cứ như kẻ ăn nhờ ở đậu ấy luật sư ơi Ở Mỹ, mấy căn chung cư đó đóng tiền home owner association cao lắm. Như chỗ tôi căn chung cư 300 trăm ngàn đô mỗi tháng đóng 300 đô là thường. Tính ra mỗi năm đóng cỡ 3600 đô, tương đương 1,2% giá trị căn nhà. Như ở VN mua căn 2 tỷ thì mỗi tháng phải đóng 2 triệu đó. Như vậy mới đủ sửa chữa mấy căn chung cư. Tôi thấy mấy cư dân chung cư ra biểu tình đòi hỏi công ty cung cấp dịch vụ cái gì gì đó trong khi họ đóng mỗi tháng không biết được mấy trăm ngàn. Nói họ đi đóng mỗi tháng 2 triệu chắc mệt lắm. Nói thế này cho dễ hiểu nhé...chung cư 50 năm có nghĩa là gì???1. Có nghĩa là: thuê căn hộ đó 50 năm...sau 50 năm mời cả gia đình đi chỗ khác ở2. Ai mua chung cư này thì...họ sẽ tính toán giá thuê x 50 năm --> giá căn hộ cc 50 năm sẽ rẻ hơn rất nhiều so với giá trị bây giờ (vì chỉ đc tính giá thuê mà ko đc tính chi phí xây dựng)....hay nói cách khác các căn chung cư hiện nay chưa gắn mác 50 năm có thể sẽ bị lao dốc theo3.Vậy thực trạng cc hiện nay thì sao?? cc hiện nay sau 50 năm sẽ cũ và nát, rất nguy hiểm cho cư dân sống trong đó...tuy nhiên để đập đi xây lại thì người dân sẽ phải đóng góp chi phí như xây một ngôi nhà mới....người dân ko chịu bỏ vì quá tốn kém--> ko tiền thì cty xây dựng sao làm đc....và việc dùng dằng này ko giải quyết đc nên cc, tập thể cũ hiện nay chỉ chờ trực để sập.4.Tác động lớn đến đất nền?? Nếu cc chỉ sở hữu 50 năm thì chắc chắn người dân lại ào ào đi săn những mảnh đất nền, dù là trong ngõ, hẻm--> giá đất nền lại tăng chóng mặt, lại gom và đầu cơ đất....chả giải quyết đc gì, tiền lại vùi vào đất.==> Cách giải quyết đơn giản: Vẫn để người dân sở hữu cc với thời hạn lâu dài như hiện nay (để họ có thể mua, bán, để lại cho đời sau..), tuy nhiên các cc mới xây sẽ ràng buộc giữa chủ đầu tư, chính quyền, người dân trong hợp đồng sau 50 năm sẽ phải đóng tiền xây mới, người dân có quyền lựa chọn nhà thầu với chi phí hợp lý nhất tránh thất thoát cho người dân...hết. :') Chốt giá 300 triệu 1 căn 50m2 thì 50 năm cũng chả ai quan tâm . Ai cũng biết là nhà ở sau một thời gian thì sẽ hư hỏng, muốn có nhà ở phải bỏ tiền ra mà xây lại. Cái người ta quan tâm chính là " quyền sử dụng đất". Với tình hình " quyền sử dụng đất lâu dài" cứ tăng phi mã với tốc độ tên lửa như hiện nay thì việc chung cư " không có quyền sử dụng đất" sẽ bị giảm giá trị về 0 khi hết thời hạn sử dụng.Vì thế muốn được sự đồng thuận của người dân thì nhà nước nên làm rõ về " quyền sử dụng đất của chung cư", có hướng dẫn cụ thể với loại chung cư có " quyền sử dụng đất lâu dài" thì khi hết thời hạn sử dụng nhà nước sẽ tổ chức đấu giá để chia, hay sẽ yêu cầu người dân trả tiền để nhà đầu tư mới xây lại chung cư khác? Có như vậy mới giải quyết được các chung cư cũ hiện nay và vấn để chung cư cũ trong tương lai.Trên thị trường loại chung cư có thời hạn 50 năm và "không có quyền sử dụng đất lâu dài" đã được bán lâu nay rồi, người dân vẫn chấp nhận vì giá rẻ và ở 50 năm cũng là hết đời người rồi.Không nên cấp " quyền sử dụng đất lâu dài" với những lô đất đang thuộc sở hữu nhà nước tại các đô thị lớn, mà chỉ nên cấp quyền sử dụng đất có thời hạn thì sẽ tránh được những sai phạm, cũng như vẫn giữ được tài sản cho nhà nước để tái phân bổ cho những người có nhu cầu ở thực sự tại các khu vực trung tâm. Nhiều người mua nhà vì bằng hay giấy tay thì không sợ, nhưng mở miệng là chê chung cư, mất giá, sử dụng được 50 năm là hết, nhưng không hiểu được vấn đề. Tôi sử dụng chung cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ Hồng) là yên tâm vì được bảo đảm quyền lợi được nhà nước công nhận. Tác giả bài viết này phân tích rõ ràng nè, cách sở hữu chung cư , cách giải quyết khi căn chung cư hết "date" nè. Rõ ràng ngay từ đầu, ai chịu thì ở, ai không chịu thì ở nhà dưới đất. Xuống nhà đất ai khả năng tới đâu thì mua theo sức mình. Mua ko nổi đi thuê, không muốn thuê thì kéo giãn dân số sang các tỉnh xung quanh. Chứ cái gì cũng muốn thì đâu ra: muốn ở Thành phố lớn, muốn sở hữu tài sản, mà tiền thì lại ít. Chung cư ở 30 đến 50 năm thì giá phải rẻ để người dân còn phấn đấu mua, chứ giá cao mà ở có mấy chục năm thì ai chịu. Tôi đang sở hữu 1 chung cư sổ hồng lâu dài, nhưng tôi cũng đồng ý nên có luật sở hữu chung cư như sở hữu cổ phần công ty như tác giả bài viết. Vấn đề hiện nay và tương lai là, khi chung cư quá cũ ở gây nguy hiểm thì nên làm gì? Giá rẻ hay mắc ăn thua có người mua hay không ?- Hong Kong 100.000 đô / m2- Paris 10-30.000 đô / m2 - lương tối thiểu 1.500 đô / tháng- New York 10-20.000 đô / m2, condo nằm ở 15, Central Park West chỉ có 171.000 đô / m2 hay88 triệu đô cho cái duplex 630 m2- London 10-25.000 đô / m2Giá bên Âu đang ... xuống vì tiền lời tăng, khó mượn băng >>> giá có thể giảm 10% năm sauCó thì ra băng mượn thêm rồi mua <3Không có thì mướnSau 50 năm thì vô việnSau 70 năm thì vô nghĩa địa Bên ngoài người ta đã bán như thế rồi, là các bđs nghỉ dưỡng hoặc condotel! Nếu mua 70 năm thì cái tiền đó cho làm viec khác sinh lãi đi thêu nhà vẫn còn gôc việc rì bỏ tiền 1 cục đi thuê z sở hữu cc 5-70 năm này là áp cho cc sau khi luật ban hành hay là cả cc củ và mới z, nếu áp dụng cho cc mới thì mới công bằng chứ ngta mua trước đó rồi