Khúc mắc giá đất Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường".Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được đánh giá "thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể". Có thể dễ dàng dẫn ra ví dụ, nhưng không có chứng cứ pháp luật nào để bảo vệ ý kiến này. Nghĩa là cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường là trạng thái "mang máng" thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý chứng minh.Nhiều cán bộ địa phương trong ngành nhờ tôi tư vấn khi gặp các vụ án về thất thoát công sản đất đai từ khoảng 10 năm trước. Bây giờ định giá để quy tội, giá đất tăng hơn xưa nhiều lần. Vì vậy, giá trị thất thoát trước đây vốn không lớn nay vẫn có thể bị quy thành tội nặng. Điều này cũng làm cho nhiều cán bộ quản lý đất đai ở địa phương rất lo lắng... Tôi biết đây là vấn đề rất khó do các khái niệm pháp lý không tường minh.Tôi cũng tham dự nhiều hội thảo về giá đất và nhận thấy có gì đó không nhất quán về tư duy. Có ý kiến còn cho rằng không có giá đất thị trường - thứ lúc lên, lúc xuống; lúc nóng, lúc lạnh; mỗi lúc một khác - chỉ có giá đất do Nhà nước quy định. Tôi thấy cách hiểu này không ổn vì người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau không cần biết giá đất của Nhà nước, thuận mua - vừa bán là hai bên đều vui vẻ. Hơn nữa, Nhà nước có quy định cũng phải dựa vào cơ sở nào đó chứ không thể "tùy thích".20 năm trước, với Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật quy định "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường".Nghị định 188/2004/NĐ-CP sau đó quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến, hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là "thị trường trong điều kiện bình thường", tức là không bị "sốt" và cũng không "đóng băng".Đến Luật Đất đai 2013, nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường" vẫn tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và bỏ qua định nghĩa khái niệm "giá đất thị trường".Vậy các quốc gia khác trên thế giới làm như thế nào. Các nước dùng cơ chế thị trường đều quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp thị trường như một lẽ đương nhiên. Thế nào là giá đất thị trường được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia.Các sách giáo khoa về định giá đất nói rằng "định giá là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), cần tới các kiến thức toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường... Tôi thấy việc này đòi hỏi nhiều kiến thức quá, nhưng cũng đúng. Nếu áp dụng ở Việt Nam nói riêng và Đông Á nói chung còn phải có cả kiến thức về tâm linh và phong thủy.Nhiều yếu tố như vậy tác động vào giá đất giúp ta hình dung giá đất thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất. Nó vẫn tồn tại, nhưng dao động trong một khoảng giá trị và một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, có thể nghĩ giá thị trường là giá giao dịch ước tính có độ tin cậy đủ yên tâm.Định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là "Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán, trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc". Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà chỉ là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được từ các giao dịch cụ thể trên thị trường.Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng thực về quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở Việt Nam giá này không tồn tại vì Bảng giá đất thấp hơn thị trường nên trên hợp đồng chuyển nhượng hai bên cũng cùng nhau ghi giá thấp hơn thị trường nhằm "tránh thuế". Ai cũng biết giải pháp là tăng từng bước Bảng giá đất lên ngang thị trường dựa vào khảo sát thị trường.Nhiều người có thể phản biện tăng Bảng giá đất lên có thể làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Nếu vậy, cần áp dụng giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn.Giải pháp cuối cùng cần đưa ra là: Đưa định nghĩa giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sắp sửa; Chú trọng vào thuế sử dụng đất, giảm thuế suất chuyển quyền để giá đất thực được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất cho một năm nào đó có thể tính bằng giá đất trung bình của hai ba năm trước, sau khi loại bỏ những dữ liệu bất thường.Ở các nước công nghiệp, chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo cách thức, thông lệ tốt như vậy mà làm.Đặng Hùng Võ Tôi đồng quan điểm với GS. Nên hạ thuế suất để dân khai đúng khai đủ trên hợp đồng là CSDL quan trọng cho cq định giá đất. Và ước tính 70-80% giá thị trường đã là thành công. Nguyên tắc người chia - người chọn là ra giá trị thực chứ có gì đâu:- Nếu ông định giá thấp, tôi nhờ ông mua diện tích tương đương.- Nếu ông định giá cao, tôi bán luôn cho ông.Tuy nhiên, nhà nước phải có khung hạ tầng, vị trí tham chiếu để người dân và các tổ chức có cơ sở để dựa vào khi đàm phán hay áp giá sàn khi tính thuế - phí. Đã theo thị trường thì giống như giá các sản phẩm khác, thậm chí giống y cổ phiếu. giá biến động theo từng ngày. thật khó xác định. Cách tốt nhất là giao dịch qua ngân hàng, giám thuế chuyển hượng xuống mức phù hợp. Nếu thuế bán đất cao như vậy thì BĐS sẽ đình trệ, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Theo giá thị trường thì lấy mốc ở đâu chẳng hạn tôi cần tiền thì tôi bán còn những người không cần thì có trả bao nhiêu cũng không bán Vấn đề lại là giá đất của nhà nước bằng 70 - 80 % giá đất thị trường nào? Ai đi khảo giá và lấy trung bình trong khoảng thời gian nào? Tôi không đồng ý với quan điểm của tác giả. Nếu định giá đến 70% - 80% thì có vẻ như mọi thứ vẫn vậy, chưa đáp ứng được được yêu cầu đổi mới toàn diện Luật Đất đai theo chủ trương của Trung ương thời gian tới. Ai cũng biết, việc định giá đất là nhằm các mục đích như: mua bán BĐS, bảo toàn tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả... Vậy nếu chỉ tính được 70 - 80% giá đất thị trường là không đạt kết quả, vẫn bình mới rượu cũ mà thôi. Phải hướng tới việc tính, định giá đúng nhất, sát nhất với thị trường, thậm chí cần quy định có những trường hợp không áp dụng giá đất, thả nổi cho các bên thỏa thuận nhằm đảm bảo lợi tích tối đa cho người dân, bởi bản chất Nhà nước quản lý chung nhưng các quyền lợi phải hướng đến người dân nắm quyền với miếng, mảnh, thửa đất đó. Cần đổi mới Luật nhưng để làm được điều đó thì cần phải đổi mới toàn diện tư duy trước. Lần này dứt khoát phải làm cho được. Nếu không đền bù thỏa đáng thì tốt nhất là khi thu hồi đất của dân để làm đường chẳng hạn, sẽ trả cho dân 1 mảnh đất bằng 70% diện tích đất thu hồi đó vào vị trí đất trống khác cùng mặt trục đường đó, 30% chênh coi như đưa vào làm hạ tầng, đường xá. Cần loại bỏ tư duy :'khi thu hồi bồi thường thì muốn bồi thường giá đất thấp, nhưng khi thu thuế chuyển nhượng lại muốn thu giá cao (đúng với giá thực tế chuyển nhượng)". Nếu quy định điều chỉnh giá đất hàng năm theo giá sát với thị trường, thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ phải bỏ chi phí lớn, tuy nhiên cũng sẽ tránh được các bất đồng và chống đối của người bị thu hồi đất. Định giá cao, giá thấp hay giá thị trường gì đi nữa thì người dân vẫn chịu thiệt, điều này nhân viên quản lý nhà đất quá rõ. Theo tôi cứ đền bù bằng đất. Vị trí tương đương hoặc tốt hơn. Tôi nghĩ ai cũng sẽ di dời thôi Tính giá đất rất đơn giản.Cứ tính bằng 80% giá đất đấu giá ở địa phương đóBây giờ hầu như địa phương nào chả có quỹ đất đấu giá do cấp huyện thực hiện hàng năm. Giá thuế nhà đất hiện nay là thuế doanh thu (2% của giá chuyển nhượng- Hoặc định giá của nhà nước), 2% là rất cao....Trong lúc tt diễn biến chậm, nhiều nhà đầu tư đã bán lỗ thì sao gọi là thuế thu nhập cá nhân được.Đề xuất của GS là hợp lý: Tăng định giá nhà đất cho gần đạt mức thị trường và hạ thuế suất Nói theo giá thị trường thì giá đấu giá, giá tính thuế, giá đền bù phải 100% giá thị trường, sao lại giá nhà nc 70-80 đã là tốt. Chẳng lẽ lấy giá nhà nc làm căn cứ đền bù, còn thu thuế thì theo giá thị trường. Phần chênh dân chịu sao? giá đất theo thị trường là cụm từ đơn giản nhưng không đơn giản khi thực hiện. tuy nhiên mấu chốt của vấn đề này là phải đánh được thuế tích trữ bđs, khi đó nguồn hàng mua đầu cơ sẽ được bán đi khi người đầu cơ cảm thấy việc tích trữ chờ tăng giá không bù được thuế hàng năm. thị trường lúc đó sẽ bình ổn, vốn sẽ được đầu tư vào việc khác, đó là mong muốn cuối cùng. còn việc muốn giá trị khi kê khai hợp đồng công chứng đúng với giá trị 2 bên đã thỏa thuận ngầm bằng giấy đặt cọc thì chẳng thể làm được nếu cứ đánh thuế theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng đâu, phải đổi qua việc đánh thuế tính theo mỗi lượt giao dịch thôi. dù trước mắt sẽ thiệt thòi 1 chút nhưng chắc chắn về sau sẽ được lợi nhiều cho nền kinh tế và cho việc bình ổn giá bđs Kiến nghị công khai thông tin quy hoạch thửa đất, thông tin phải được trình bày và thể hiện 1 cách dễ hiểu và dễ tiếp cận, tiến tới lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất để xác lập giá thị trường, chỉ cho phép tổ chức cá nhân chuyển nhượng QSD đất qua sàn. Giá thị trường của 1 miếng đất sẽ được chính thị trường quyết định thông qua nghiệp vụ mua - bán liên tục trên sàn giao dịch, tương tự như chứng khoán. Nhà nước chỉ kiểm soát độ minh bạch thông tin của sàn. Trong trường hợp lô đất không phát sinh giao dịch mua - bán trước đó, nhà nước tổ chức nghiên cứu khoa học để tìm ra hệ số biên độ tối đa của giá đất tính theo m2 trong phạm vi tổ dân cư để xác định giá đất. Được công khai mua bán tự do thì sẽ hình thành giá thị trường, tương tự giá lúa, giá thép, giá gạo vậy thôi