Thấp - cao định giá đất Nhiệm vụ của một nhà nước tiến bộ là ban hành các chính sách bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, công dân. Các chính sách, pháp luật về tài chính đất đai từ đó mà hình thành. Thế nhưng, pháp luật về tài chính đất đai có hay đến mấy mà giá trị đất đai xác định sai so với thị trường thì cũng coi như vô nghĩa.Tham gia các cuộc thảo luận về Luật Đất đai qua nhiều năm, tôi biết rõ, ngay từ 2002, khi chuẩn bị xây dựng Luật Đất đai 2003, nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường" được thống nhất khá dễ dàng. Tranh luận diễn ra chủ yếu ở điểm mấu chốt: Quản lý như thế nào?Khi đó, có hai nhóm giải pháp được cân nhắc: một là Trung ương ban hành Khung giá đất (giá trần và giá sàn cho từng địa phương) để quản lý Bảng giá đất ở địa phương. Hai là không dùng Khung giá đất để quản lý mà các địa phương chủ động và tự chịu trách nhiệm về Bảng giá đất của mình.Cuối cùng, giải pháp thứ nhất thắng thế. Nhưng suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, giá đất của Nhà nước vẫn thấp hơn thị trường rất nhiều, chỉ bằng 10-40%.Năm 2012, Nghị quyết 19 được ban hành, vẫn tiếp tục chủ trương quản lý theo Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, có thêm yêu cầu thiết lập cơ sở dữ liệu về giá đất và bảo đảm tính độc lập của cơ quan định giá.Luật Đất đai 2013 có một số đổi mới đáng kể, nhưng vẫn tồn tại ít nhất hai điểm bất hợp lý. Thứ nhất, trong 5 phương pháp định giá đất, phương pháp thứ năm quy định Bảng giá đất nhân với một hệ số, do UBND cấp tỉnh đặt ra. Như vậy, một đại lượng khách quan được hình thành trên thị trường bằng tích hai đại lượng chủ quan. Phương pháp định giá thị trường như vậy không thấy có ở đâu, kể cả trong sách giáo khoa hay tiêu chuẩn định giá quốc tế.Hai là các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải định giá đất cụ thể theo quy trình ba bước: Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất, Hội đồng thẩm định cấp tỉnh thẩm định giá và Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Quy trình này cũng phụ thuộc rất lớn vào ý chí chủ quan của con người.Thực tế triển khai Luật Đất đai 2013 cho thấy Bảng giá đất của hầu hết địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng 30-60%, khá hơn xưa nhưng vẫn thấp, nhất là tại các đô thị lớn. Tại nơi đắt đỏ nhất, giá thị trường khoảng một tỷ đồng/m2 đất, nhưng bảng giá của Nhà nước chỉ quy định khoảng 250 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch tương tự giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường cũng có thể thấy phổ biến ở nhiều tỉnh thành trên cả nước.Tình trạng khiếu kiện của dân về giá đất ngày một nhiều và cán bộ quản lý tham nhũng về đất đai ngày một lớn cũng xuất phát từ hệ thống hai giá với khoảng cách quá lớn giữa giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.Tôi hỏi nhiều lãnh đạo cấp tỉnh rằng tại sao lại để Bảng giá thấp hơn giá thị trường nhiều đến thế. Câu trả lời gần như giống nhau rằng "chúng tôi rất muốn đưa Bảng giá đất lên sát giá thị trường theo quy định của pháp luật, nhưng Khung giá đất của Chính phủ rất thấp nên không thể đưa giá lên cao hơn được".Từ câu trả lời này, có thể thấy Khung giá đất là vật cản thực sự đối với việc quản lý giá đất phù hợp thị trường.Ngày 16/6/2022, Nghị quyết 18 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được ban hành. Về nội dung quản lý giá đất, Nghị quyết đã quyết định nhiều chủ trương đổi mới.Thứ nhất, khung giá đất bị bãi bỏ, thay thế bằng chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất, cơ quan quản lý thi hành và các cơ quan liên quan. Thứ hai, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, tức là giảm mạnh tác động chủ quan của cơ quan quản lý lên Hội đồng nhằm thể hiện tính khách quan của thị trường. Thứ ba, nâng cao năng lực của tổ chức tư vấn, định giá viên xác định giá đất. Thứ tư, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch về giá đất và xử lý nghiêm các vi phạm nhằm tạo điều kiện đủ để thực thi chính sách.Có thể thấy, các quyết định đã hướng tới thay đổi cơ bản chính sách quản lý giá đất của Nhà nước cho phù hợp thị trường, một chính sách được thống nhất ý chí từ gần 20 năm nay mà không có giải pháp hiệu quả để thực thi.Bãi bỏ Khung giá đất là một quyết định mang tính bản lề. Nếu luật hóa trung thực, triển khai nghiêm ngặt thì các chính sách đổi mới sẽ đưa giá đất quy định của Nhà nước gần thị trường hơn, khiếu kiện về giá đất của dân sẽ giảm và tham nhũng về đất đai cũng sẽ bớt đi.Đặng Hùng Võ Có những bảng giá đất của 20 năm về trước vẫn đưa ra áp giá đền bù giải phóng mặt bằng? Giá đất chúng tôi bị thu hồi làm công trình GT phúc lợi có giá chưa đến 50.000đ/m2 trong khi mảnh đất liền kề giá bán 1tr đồng/m2. Chúng cháu là công chức NN, lương thế này nếu không dựa vào gia đình thì làm đến hết đời không mua được mảnh đất xây nhà ở tỉnh chứ chưa nói đến thành phố. Mong nhà nước xem xét điều chỉnh chính sách để người lao động có cơ hội sở hữu và giảm giá do đầu cơ. Cuối cùng thì cũng có ai đó định giá đất, cũng mang tính chủ quan. Thuận mua, vừa bán là giá thị trường, khách quan hơn ! Câu chuyện giá đất rất khó. Vì nếu định đúng thị trường thì thu được thuế cao đấy. Nhưng, doanh nghiệp mà thuê giá đấy thì chỉ có bỏ chạy mất dép vì chi phí đội lên quá cao rồi. Đánh thuế bđs thứ 2 thứ 3 lũy tiến thì giá thị trường sẽ giảm về lại với nhu cầu thực của người dân.không ai lại muốn ôm nhiều đất để phải chịu thuế cả khi đó cung cầu sẽ gặp nhau.chứ như hiện nay người có tiền ôm 3, 4 mảnh đất mà để hoang hóa găm đất chờ nó tăng bán làm lãng phí nguồn tài nguyên đất trong khi người cần mua ở thì không mua nổi vì đất qua tay người này người kia mỗi người thổi giá một ít nên giá đất tăng chóng mặt mà thu nhập người lao động không theo kịp Xét về việc xây dựng khung giá đất hay quy hoạch đất đai luôn đi sau, đi chậm và không song hành với kinh tế, giá cả thị trường. Ở đây có một số nguyên do:1. Thời gian xây dựng lên khung giá rất lâu, khi xây dựng xong thì chắc chắn nó đã lỗi thời, không thể theo kịp thị trường.2. Thị trường là nơi luôn diễn ra sự trao đổi buôn bán và giá cả luôn biến động không ngừng, nó không nằm trên giấy và đứng yên như khung giá nhà nước trong thời gian dài. Thời gian cập nhật khung giá rất lâu, tính bằng năm trong khi giá cả thị trường tính bằng ngày bằng giờ.3. Việc quy hoạch không rõ ràng, dự án treo quá nhiều, các quy hoạch chi tiết, 1/500, 1/2000... có thời điểm ra không đồng nhất. (Trên bản đồ 1/2000 là đất ở đô thị thì trên bản đồ 1/500 vẫn là đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch, kết quả dẫn tới dân phải đi xây chui, chạy xây dựng ...dẫn tới tiêu cực, tham nhũng...)=> Mấu chốt vấn đề là cần xây dưng pháp luật cho minh bạch, rõ ràng, đồng bộ và có cơ chế luôn cập nhật kịp thời theo sự phát triển của kinh tế xã hội. Về phía người dân phải tuyên truyền phát huy tinh thần thượng tôn pháp luật. Về cơ quan hành pháp cần có sự công tâm thực sự. Tốt nhất là để khung giá tự do nhưng áp thuế thật cao đối với mức trên 100 triệu/m2 nhỉ. năm 2008 tôi mua mảnh đất 240 triệu đồng đến nay giá 3,5 tỷ đồng nếu tính ra vàng thì giá trị không thay đổi. Khoảng năm 2000, nhà tôi trong diện giải tỏa chỉnh trang đô thị. Ban đầu thì nhà tôi theo danh sách bồi thường theo giá đường nhỏ, số tiền ít hơn. Sau khi làm đơn khiếu nại, được đền theo giá đường lớn hơn nhưng chênh khoảng vài trăm ngàn/ mét vuông so với trước. Nhà tôi nằm chắn mặt hẻm chỉ có 2 nhà , hẻm rộng hơn 3 mét, sát mặt tiền đường nhưng đền giá tiền bằng nhà ở hẻm rộng chừng 1 mét , hẻm xa cách mặt tiền đường chừng trăm mét. Giá đó là do doanh nghiệp bồi thường và 1 đơn vị của quận cùng "sáng tác" ra. Kiện chờ mỏi mòn rồi đành theo giá bồi thường của quận. Tôi thấy giá bồi thường giải tỏa phụ thuộc vào cái tâm của địa phương. Theo cháu nghĩ, cách hợp lý nhất là (i) kiểm soát thu nhập và dòng tiền của người dân thông qua giao dịch không dùng tiền mặt; và (ii) đánh thuế bất động sản thứ hai hoặc diện tích sử dụng vượt hạn mức tối thiểu; và (iii) quy định thời gian đưa đất đai vào sử dụng và kiểm soát hoạt động xây dựng bằng giấy phép; (iv) đánh thuế cao đối với thu nhập từ giao dịch đất ở không có nhà ở. Làm được những việc này, đất đai sẽ tự nhiên không còn là tài sản để đầu cơ nữa và cũng sẽ giảm áp lực về quản lý giá, định giá. Năm 2018, tôi mua đất tp Thủ Đức 15 triệu một mét vuông. Để ở. Đến nay tôi nghe nói 150 triệu một mét vuông tôi không đồng ý giá thị trường như thế được: vì có hàng trăm bđs như tôi rao bán thì chỉ có vài chục bđs chốt giá như thế chứ thực sự thanh khoản hiện nay cực kém; tình hình ngập lụt tp Thủ Đức rất tệ ; trong 4 năm qua khu vực tôi không có thêm trường học, kcn nào; metro và buýt cũng không thêm tí nào. Bây giờ nếu bị thu thuế tài sản giả sử là 1% nghĩa là mỗi năm 150 triệu, mỗi tháng 13 triệu cao hơn lương tôi là 3 triệu thì tôi buộc phải bán nhà ra đường, với tình hình thanh khoản hiện nay tệ thì tôi phải bán vội với một nửa giá, rồi đi mua chung cư. Viễn cảnh thật hãi hùng . Đất đai, mặt nước, không gian,...gắn liền thuộc sở hữu toàn dân. Chúng ta giao dịch Quyền sử dụng đất (QSDĐ). Nhà nước số hóa đến từng m2, công khai giá thị trường của từng lô, từng thửa. Ai cần sử dụng lô nào thì đấu giá. Cập nhật giá sau mỗi lần đấu giá. Ai bán mà cơ quan chuyên quản thấy thấp, thì tổ chức đấu giá bán dùm. Thuế hay giá thuê cũng tính theo giá thị trường... Chứ như hiện nay, trong giá bán lẻ hàng hóa dịch vụ thì chi phí thuê mặt bằng chiếm 40%-50% là quá cao, vượt sức chịu đựng của nền kinh tế, cần điều tiết lại. Gần nơi tôi ở có một vụ thu hồi đất để làm trạm biến điện (trạm 110kV), mặc dù chính quyền đã áp dụng tất cả quy định có lợi nhất nhưng vẫn khiếu kiện kéo dài, người bị thu hồi đất thậm chí còn đập phá công trình. Trong khi đó, người có đất ngay sát vị trí thửa đất bị thu hồi (có vị trí mặt tiền tương đương) thì cho rằng phải chi thu hồi của họ thì họ sẽ đồng ý. Việc thu hồi đất cho các công trình công ích cần linh hoạt về vị trí một chút, không nhất thiết phải ấn vào vị trí cố định. Rất ủng hộ đoạn kết bài của CHUYÊN GIA. Các cò thổi giá sẽ không thích điều này.