Mua nhà bằng lương Thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác: khi nhu cầu cao và nguồn cung thấp, giá sẽ tăng và ngược lại. Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng đến mức khó tiếp cận với phần đông người có nhu cầu sẽ gây ra các ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế và xã hội: các hộ gia đình phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở, phải tăng thời gian tham gia giao thông gây tắc nghẽn giao thông, và phải ở trong điều kiện chật chội có thể ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất và tinh thần.Bài học về bong bóng bất động sản tại Nhật Bản vẫn còn đó. Sau một thập kỷ tăng trưởng nóng vào những năm 1980, bong bóng đã vỡ vào đầu những năm 1990 và gây nên những ảnh hưởng lâu dài cho nền kinh tế Nhật Bản nhiều thập kỷ sau - thường được gọi là những thập kỷ mất mát. Giá đất tại Tokyo đã không thay đổi nhiều trong hàng chục năm qua và giá đất hiện tại tương đương mức giá năm 1985.Do đó, một thị trường bền vững phải theo sát các cân đối lớn của nền kinh tế, bao gồm các loại nhà ở đa dạng từ cao cấp cho người thu nhập cao đến bình dân với mức giá phù hợp với khả năng chi trả của từng phân khúc.Theo định nghĩa được sử dụng rộng rãi bởi các tổ chức phát triển quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên hợp quốc (UN) và Tổ chức Hợp tác và phát triển (OECD), khả năng chi trả cho nhà ở được chia thành các cấp độ sau dựa vào tỷ lệ giữa giá nhà trung bình (median price) so với thu nhập hộ gia đình (median household income).Chỉ số tiếp cận nhà ở = Giá nhà trung bình/Thu nhập trung bìnhTheo đó, nếu kết quả dưới 3, giá nhà nằm trong khả năng chi trả; từ 3.1 đến 4.0 là giá cao; 4.1-5.0 là giá rất cao và trên 5.1 là giá cao quá khả năng.Ý nghĩa kinh tế của định nghĩa này là, thu nhập hộ gia đình sẽ được dùng cho các khoản chi tiêu khác nhau như thực phẩm, giáo dục, y tế và nhà ở. Nếu chi phí cho nhà ở chiếm phần lớn thu nhập sẽ dẫn đến chất lượng cuộc sống giảm sút, cũng như sự phân bổ quá mức nguồn lực xã hội cho nhà ở và lĩnh vực bất động sản.Vậy khả năng tiếp cận nhà ở tại Việt Nam đang ở mức nào nếu được đánh giá theo định nghĩa trên? Trong điều kiện dữ liệu thị trường không sẵn có, để trả lời câu hỏi này, tôi tạm thu thập dữ liệu về hai chỉ số: Thu nhập hộ gia đình và Giá nhà trung bình ở phân khúc phù hợp với hộ gia đình.Trường hợp 1: giả sử một gia đình có hai người đi làm với mức thu nhập khá 120 triệu/năm/người (240 triệu/năm/hộ gia đình) và giá căn hộ hai phòng ngủ trung bình 3 tỷ đồng, giá nhà so với thu nhập là 13 lần. Tức là một hộ gia đình hai người đi làm cần 13 năm tiền lương để mua nhà.Trường hợp 2: giả sử một gia đình có hai người đi làm với mức thu nhập trung bình 80 triệu/năm/người (160 triệu/năm/hộ gia đình) và giá căn hộ hai phòng ngủ trung bình 3 tỷ, giá nhà so với thu nhập là 19 lần. Tức là một hộ gia đình hai người đi làm cần 19 năm tiền lương để mua nhà.Có thể có sai số về các dữ liệu trên, nhưng giá nhà hiện tại ở Hà Nội và TP HCM là quá khả năng của đại bộ phận người dân làm công ăn lương bình thường, chỉ số này vượt xa nhiều lần tại các thành phố có quy mô vừa ở Mỹ, châu Âu và Australia, nơi có đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích hàng ngày và cơ hội việc làm.Vậy giá nhà tại Hà Nội và TP HCM trong khoảng bao nhiêu sẽ phù hợp điều kiện kinh tế hiện tại?Giả sử lấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập = 6, thì giá nhà sẽ là 1.4 tỷ cho phân khúc hộ gia đình có thu nhập 240 triệu/năm/hộ gia đình; và 960 triệu cho cho phân khúc hộ gia đình có thu nhập 160 triệu/năm/hộ gia đình. Mức giá lý tưởng này thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường hiện tại, chắc chắn doanh nghiệp sẽ không tham gia phát triển nhà ở phân khúc này nếu các chi phí đầu vào không giảm thông qua đơn giản hoá thủ tục hành chính và tiếp cận đất đai rẻ hơn từ việc tăng quỹ đất cho nhà ở.Do đó, để từng bước tăng khả năng chi trả cho nhà ở cũng như giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế, các chính sách quản lý thị trường bất động sản phải đạt được đa mục tiêu bao gồm tăng nguồn cung, đa dạng hoá các loại hình nhà ở và giảm thiểu đầu cơ như sau:Thứ nhất, thuế và phí bất động sản phải sớm tiệm cận mức giá thị trường. Nhà nước vừa quyết định bỏ khung giá đất, đây là một quyết định đột phá về quản lý đất đai, sẽ góp phần điều chỉnh hành vi sở hữu và đầu tư bất động sản: quyết định đầu tư sẽ bị méo mó nếu việc tính thuế không theo sát với giá trị thực tế. Ngoài một căn nhà để ở được miễn thuế, các bất động sản đầu tư sẽ được tính thuế luỹ tiến theo giá trị thị trường. Khi đó chi phí để sở hữu bất động sản giá cao hoặc nhiều bất động sản sẽ tăng lên, nhà đầu tư sẽ phải đưa bất động sản vào khai thác để đạt mức hiệu quả kinh tế nhất định hoặc phải chuyển nhượng để góp phần tăng nguồn cung.Thứ hai, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia tạo quỹ nhà ở thay vì mua nhà và đất để đầu cơ. Một thị trường hoạt động bình thường không thể thiếu các nhà đầu tư. Tại Australia, nhà đầu tư cung cấp 30% quỹ nhà ở trên toàn quốc. Tuy nhiên, Chính phủ sẽ đánh một loại thuế là "thuế nhà bỏ trống" để đảm bảo các căn nhà mua để đầu tư luôn được cung cấp ra thị trường cho thuê.Thứ ba, nghiên cứu sát nhu cầu nhà ở. Tiếp cận nhà ở phù hợp và trong khả năng chi trả là một trong những nhu cầu cơ bản của con người cũng như là một chỉ số phát triển kinh tế và xã hội tại địa phương. Chính quyền địa phương cần xem đây là một ưu tiên và có các giải pháp đồng bộ về phát triển hạ tầng và tạo quỹ đất sát với nhu cầu nhà ở thực tế.Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hoá, do đó dư địa phát triển và nhu cầu nhà ở tại các đô thị còn rất lớn. Khi các đô thị phát triển theo thời gian, nhiều loại hình đất đai khác nhau sẽ chuyển dần sang mục đích sử dụng có giá trị kinh tế cao hơn như xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở và thương mại.Xây dựng được cơ chế minh bạch trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo các quy luật của kinh tế thị trường để chia sẻ lợi ích hài hoà giữa nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân là điều cần thiết để đất đai đóng vai trò là động lực phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong nhiều thập kỷ tới. Các tính toán của nước ngoài vào thị trường đất VN đều không khớp được. Khi nhu cầu mua nhà đất quá cao mà cung không thay đổi nhiều thì giá nhất định sẽ bị đẩy lên. Nhu cầu mua nhà đất ở VN cao có nhiều nguyên nhân như: ý thức hệ từ việc nhất định phải sở hữu nhà đất ( miếng đất cắm dùi), việc kiếm tiền làm giàu từ mua đất quá dễ dàng, đây là kênh đầu tư truyền thống của người dân. Nếu đọc những sách đầu tư cá nhân của phương Tây thấy chủ yếu dạy khởi nghiệp, mua cổ phiếu, trái phiếu, đầu tư quỹ... trong khi ở VN thực tế người dân phần lớn mua đất để đầu tư, mua vàng để tích trữ. Cú ngã ngựa của thị trường tiền coin, thị trường CK vừa qua càng khiến người dân tránh xa những hình thức đầu tư phi truyền thống. Cho dù có một trăm bài báo, một ngàn lời cảnh tỉnh cũng không thể làm người VN ngừng đam mê mua đất được. Thu nhập công nhân, công chức VN chẳng đủ thuê nhà đừng nói chuyện mua...Chen chúc trong phòng trọ 12 -15 M2 , ở 3-4 người.. Không cần phân tích dài dòng văn tự, chỉ số nọ kia. Ai cũng biết người lao động ở VN ta, không bao giờ mua được nhà bằng đồng lương. Việc 1 người sở hữu quá nhiều lô đất nền, hay BĐS mà chỉ để đó chờ tăng giá mà không có nhu cầu sử dụng thật sinh ra bất cập như hiện nay. Người có nhu cầu ở thực thì không thể vươn tới, đất đai để cỏ mọc lãng phí tài nguyên. Cần có biện pháp đánh thuế phù hợp để giảm khả năng sở hữu và để không. Hay...!!! Chỉ có lý luận bằng con số mới thấy thực tế nó phũ phàng như thế nào. Công thức của anh Phương mình đã áp dụng cho thị trường bds HCM từ năm 2014 (năm mình 25 tuổi bắt đầu đầu tu bds). vào thời điểm đó chỉ số tiếp cận trung bình tầm 5 đến 6 lần. Theo lý thuyết cao hơn mức 4, nhưng nhìn về những năm trước đó thị trường đang ở mức thấp. Mình quyết định dùng tất cả tài sản + vay ngân hàng để mua nhà mặt tiền HCM. Qua năm 2016-2017 giá nhà lúc đó tăng tương đối, mình quay hướng ra huyện xung quanh thành phố. Đến năm 2018-2019 giá nhà HCM lúc đó quá cao, mình quyết định không đầu tư nữa chuyển hướng ra tỉnh khác tiềm năng hơn. Đến thời điểm này thị trườn bds quá quá cao cho cả nước nên mình dừng đầu tư, mà khai thác các bds đang sở hữu. Nó mang mang lại nguồn thu ổn định, bền vững, thêm nữa mang tạo ra giá trị thực tế cho xã hội, đóng góp thuế cho Nhà Nước.Cám ơn công thức căn bản chỉ số tiếp cận nhà mang lại cơ hội lớn mà mình không nghĩ có được. Tôi thấy nên sớm đưa " thuế nhà bỏ trống" vào luật để tránh tình trạng các " đô thị ma" như hiện nay. Nhu cầu nhà ở vẫn đang được mấy anh chị cò tham gia tích cực. Thu nhập 10 triệu/ tháng, 100 triệu/năm, không ăn thì chắc 20 năm sau mới đủ để mua căn hộ vùng ven. Khỏi cưới vợ có con và về già bán căn chung cư lấy tiền vô viện dưỡng lão ở. Ô đất 50m2 nhỏ tí cũng 2-3 tỷ ở rất ven thành phố hồ chí minh. Chưa kể mua được ô đất hết nửa đời người rồi vứt đó cỏ mọc. Vì sau đó là đến kỷ nguyên cày tiền xây nhà. Cứ loay hoay mãi với bài toán quản lý đất.Nói thật chứ bây giờ chỉ cần làm thật nhanh các tuyến đường sắt đô thị, kết nối thẳng tới các thành phố vệ tinh xung quanh khi đó tự nhiên dân cư sẽ giãn ra, mua nhà ở Xuân Mai đi làm nội thành Hà Nội là việc đơn giản, khoảng cách hơn 30km đi tàu chỉ hơn 30 phút là đến, so với ở Tokyo thì quá gần luôn rồi. Khi đó tự nhiên cũng sẽ giải luôn bài toán ùn tắc giao thông, giải luôn bài toán xe máy hay oto.Vì thế, cần đặt mục tiêu làm xong nhanh hệ thống đường sắt đô thị đi, mấy tuyến nội thành thì tạm bỏ đấy, làm nhanh các tuyến vệ tinh xung quanh đi thì lập tức dân sẽ giãn ra, nội thành nếu khó làm tàu điện thì cho chạy xe buýt điện miễn phí luôn. Đảm bảo khi đó giá nhà cũng giảm, lượng xe cộ cũng giảm, không khí cũng sẽ trong lành hơn. Xin việc lương 4 triệu đồng/tháng (công chức) sớm có nhà (kể cả nhiều nhà). Không làm cho Nhà nước thì lương 15 triệu đồng/tháng cả đời chưa chắc mua nổi 1 cái nhà. Nói về nhà chung cư thì cách đây 5-6 năm đúng là có giá 900-1.5 tỉ rất nhiều, giờ lên gấp 2,3 rồi. Bây giờ nếu hạ lãi suất cho vay mua nhà xuống còn 2-3% như nước ngoài thì may ra nhiều người có cơ hội mua nhà, trong đó có cả tôi.Đất đai mà người ta cứ mua đi bán lại đẩy giá kiếm lời thì càng khó sở hữu. Bán lô đất có khi hơn tiền 10 năm đi làm thì ai mà không ham, không đổ xô vào đấy. Cần chấp nhận 1 sự thật là giá nhà ở thật tại các đô thị lớn như Hà Nội, HCM - các trung tâm về tài chính, việc làm, giáo dục, y tế, hạ tầng của 1 quốc gia mà nguồn dân nhập cư lớn - luôn luôn tăng trong dài hạn, luôn luôn nằm ngoài tầm với (nếu tính trên lương) của dân làm công ăn lương. Giá nhà có thể giảm ngắn hạn do tính chu kỳ, do chính sách nào đó, nhưng nếu tính dài hạn thì giá nhà tại HN, HCM chưa bao giờ giảm. Muốn mua được nhà dễ chịu hơn, các bạn nên về quê mua đón đầu ở các vùng chưa phát triển, giá vẫn trong tầm với. Nhưng không thể bắt 1 khu vực mức sống cao, thu nhập cao, hạ tầng tốt mà giá đất lại rẻ như con cá mớ rau được. 1 khu vực y tế kém, giáo dục kém thu nhập tối đa chỉ 3 - 4 triệu, sẽ không thể hình thành những hàng chục ngàn cái nhà 30m, giá trung bình giá 3-5 tỷ được dù cò vạc có thổi lên giời. Ngược lại, một khu vực mà cơ hội kiếm tiền dễ, hạ tầng tốt, y tế giáo dục đứng đầu cả nước, cũng không thể hình thành những cái nhà 80m mà giá mấy trăm triệu được. Đây là quy luật hết sức bình thường. Đau đầu tìm kiếm biện pháp để làm gì đâu, tới 1 mức độ nào đó dân số già đi, tỷ lệ gia tăng dân số tự nhiên hàng năm thành số âm như Nhật, thì giá BĐS sẽ đứng yên 3-4 chục năm như Nhật thôi. Quan trọng là lúc đó sướng hơn hay bây giờ sướng hơn, là câu hỏi không phải ai cũng dám nghĩ tới.