Tầm nhìn bất động sản Tôi làm môi giới cho dự án căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm mở bán năm 2020. Dù khá quen với phân khúc bất động sản hạng sang của khu vực, tôi vẫn không tin nổi khi được giao bán những căn penthouse với giá hơn 90 tỷ đồng.Nhưng thực tế, không ít khách hàng của tôi đã không thể mua được những căn penthouse này. Loạt căn hộ nhanh chóng hết hàng khi vừa mở bán, trước cả những căn có giá thấp hơn. Một khách hàng đã ví Thủ Thiêm với Manhattan - khu nhà giàu Mỹ - của Việt Nam.Thị trường luôn là nơi ẩn giấu những thực tại bất thường khi ta chưa lý giải được nó.Phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm cuối năm ghi mức trúng thầu hơn một tỷ USD cho lô đất hơn một hecta. Bên cạnh một tỷ USD hứa hẹn mang về cho ngân sách là nhiều ý kiến về mức giá được cho là "cao quá giá trị thực" hay lo ngại "giá đất bị đẩy lên cao", làm sai lệch việc định giá đất. Để tường minh vấn đề, đặt trong tầm nhìn 10-30 năm tới, ta thử phân tích vài khía cạnh.Giá trị đất vượt quá giá trị thực là ý kiến của nhiều chuyên gia. Tuy nhiên, đâu là giá trị thực của một bất động sản? Không khó để nêu định nghĩa về lý thuyết cho giá trị thực (intrinsic value), nhưng đưa ra con số cụ thể thì gần như không thể.Trên thực tế, người ta thường nói tới giá thị trường (price of market) và giá cân bằng (equilibrium price) bởi đó là mức giá mà thị trường sẽ điều chỉnh xung quanh nó trong dài hạn mỗi khi cung, cầu mất cân bằng. Ở những thị trường ổn định, giá cân bằng thường được tính như giá trung bình của thị trường trong khoảng 10 năm hoặc hơn. Khi giá giao dịch vượt quá xa so với giá cân bằng, người ta có thể kỳ vọng giá giảm xuống trong tương lai. Hoạt động định giá, cũng bởi vậy, khó có thể bị thay đổi chỉ bởi một phiên đấu giá.Giống như chỉ số P/E của cổ phiếu, người đầu tư bất động sản dài hạn cũng nhìn vào thu nhập trên giá để tính toán. Tùy quan điểm mỗi nhà đầu tư, mức giá có thể là đắt, rẻ, hay phải chăng. Nhà đầu tư với tầm nhìn 50 năm sẽ nhìn khác với những doanh nghiệp đầu cơ lướt sóng trong vài năm.Khi không xác định được giá trị thực, người ta sẽ phải so với giá thị trường và cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, ở đây cần xác định là thị trường nào. Thay vì so sánh với các vùng kề cận, thử đặt Thủ Thiêm trong tương quan với các khu bất động sản "siêu sang" của châu Á, ta sẽ thấy bức tranh khác.Tại Vịnh Nước cạn của Hong Kong, không khó tìm những căn hộ với diện tích trên 100 m2 được chào bán khoảng 10 triệu USD và cao hơn. Giá một căn hộ hai phòng ngủ thuộc khu cao cấp ở Bukit Timah của Singapore cũng xấp xỉ 6-7 triệu USD. Cả những căn hộ cao cấp nhất tại Thủ Thiêm hiện tại vẫn còn khoảng cách khá xa về giá với những khu căn hộ đắt nhất trong khu vực để đảm bảo cho không gian tăng giá.Trong mạng lưới khu đô thị bất động sản siêu sang "Manhattan châu Á", giá nhà của Việt Nam còn rất thấp trong khi giới siêu giàu đang tăng nhanh ở châu Á, gồm Việt Nam. Khảo sát năm 2017 của Knight Frank cho biết, số người có tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên tại Việt Nam tăng 320% từ năm 2006 tới năm 2016 - tốc độ tăng nhanh nhất toàn cầu. Hơn nữa, trong tương quan về nguồn cung bất động sản hạng sang ở khu vực, có thể thấy những mảnh "đất vàng" Thủ Thiêm gần như là diện tích đất cuối cùng còn lại.Bất động sản Việt Nam đang hút vốn đầu tư nhờ "lợi thế so sánh" với thị trường lân cận. Khi hầu hết bất động sản các nước châu Á đã trở nên đắt đỏ sau hơn thập niên tăng trưởng mạnh hậu khủng hoảng 2010, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho những dòng vốn rẽ hướng khỏi các thị trường có vẻ đã chạm điểm bão hoà.Giới đầu tư bất động sản thế giới thường đánh giá Việt Nam là thị trường tương tự Trung Quốc nhưng nhịp phát triển có độ trễ từ 10 đến 20 năm, tất nhiên với quy mô nhỏ hơn nhiều.Cùng thời điểm 2021, với tổng diện tích khoảng 330.000 km2, thị trường bất động sản Việt Nam ước đạt 21 tỷ USD, chiếm 0,1% quy mô thị trường bất động sản toàn cầu. Trong khi đó, Singapore chỉ có khoảng 700 km2 diện tích, nhưng sở hữu thị trường bất động sản 241 tỷ USD, chiếm 0,8% tổng giá trị bất động sản toàn cầu, theo Công ty Quản lý tài sản Prudential. Nghĩa là, Việt Nam vẫn còn sức bật rất lớn để hút vốn ngoại.Với quy mô hiện tại, những lo ngại thổi giá "đất vàng" Thủ Thiêm để đẩy giá đất khu vực chưa trả lời được câu hỏi, rằng giới đầu cơ (nếu có) sẽ phải "bơm" giá ở quy mô nào để bù đủ số tiền bỏ ra nếu họ mua khu đất vừa đặt cọc. Nhưng một câu hỏi còn lớn hơn nữa và khó có lời giải, là: Với sức bật hiện tại về giá trị, tài nguyên gì sẽ được Việt Nam mang ra để thẩm thấu dòng vốn tiềm năng chảy vào; hay chúng ta phải đánh đổi gì nếu đã bán những khu "đất vàng" cuối cùng còn lại với giá rẻ?TP HCM là cổng kinh tế. Giá nhà đất tại đây sẽ ngày càng đắt theo đà tăng trưởng quốc gia. Tuy nhiên, giá tăng không đồng đều mọi nơi. Giá nhà đất sẽ tăng mạnh ở khu trung tâm, nơi mật độ hoạt động thương mại đậm đặc nhất trong khi nguồn cung khan hiếm. Đất trung tâm giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho Thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại thấp hơn sẽ dành giải quyết các vấn đề xã hội. Đó mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.Không phải ngẫu nhiên mà Thủ Thiêm được gọi là "đất vàng". Không như các khu khác, nơi nhà phát triển bất động sản phải đầu tư nhiều vào hạ tầng để chuyển đổi công năng và bổ sung giá trị cho khu đất, miếng đất vừa đấu giá ở Thủ Thiêm được coi là đất sạch - món hàng đã hình thành đầy đủ giá trị, chỉ chờ khai thác.Khi các dòng vốn lớn đổ về TP HCM để tìm kiếm những khu "đất vàng", sẽ không còn nữa nếu Thành phố bán hết với giá rẻ và băm nát đô thị bởi các công trình mang lại giá trị kinh tế thấp. Diện tích "đất vàng" còn lại hiện nay chỉ có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, theo tôi, cần bán với mức giá cao nhất có thể. Việc này để thu về tài chính tối đa cho ngân sách, làm nguồn lực giải quyết các vấn đề xã hội mà bối cảnh hiện tại là tái thiết sau dịch.Bất động sản lâu nay vẫn bị nhìn như loại hàng mang lại lợi nhuận từ những cú đầu cơ. Nhưng với quốc gia, nó cần được nhìn như một loại tài nguyên. Phát triển đô thị là bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm hoặc hơn, không chỉ là chiến lược phát triển hạ tầng mà còn là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực.Trương Trí Vĩnh Bác là môi giới địa ốc thì đất càng đắt càng tốt , nhưng đối với người dân bình thường thì giá địa ốc tăng cao dẫn đến không có nhà ở. Nhìn tổng thể ra thì việc tăng giá địa ốc còn cản trở phát triển kinh tế (vì dòng tiền quá lớn đổ vào đó thay vì dùng tiền cho sản xuất hay các nghành khác), hơn nữa không thể lấy đất để bán cho các dự án mãi được (thực tế là có một số địa phương nộp ngân sách đa số từ nguồn bán đất), việc bán đất làm dự án chỉ có lợi cho nhà đầu tư (mua rẻ bán đắt) chứ nhân dân chẳng lợi ích gì. Đẩy giá địa ốc lên cao quá còn làm nguy cơ nền kinh tế bong bóng. Trung quốc nhìn nhận vấn đề xa hơn nên hiện tại đang triển khai siết chặt địa ốc, bởi nếu kinh tế phụ thuộc chủ yếu vào nguồn thu từ việc bán nhà đất có thể vỡ bất cứ lúc nào. Thân. Tại sao không so với Indo và cứ phải là Sing, Hongkong, hai nước có GDP đầu người cao gấp 10 lần chúng ta cùng quỹ đất hạn chế. Hongkong và Singapore là hai khu vực có diện tích rất nhỏ, đất chật người đông, đồng thời cũng là hai trung tâm thương mại hàng đầu thế giới, đã phát triển gần như hoàn chỉnh về csht. Đó là lý do giá nhà tại đây rất cao. Còn Thủ Thiêm thì có gì ? Vẫn là một bãi đất hoang, csht không đồng bộ, để được như HK, Sing hiện tại thì cần ít nhất là 100 năm nữa. Nên nó phù hợp với những người có rất nhiều tiền mà không biết mua gì cho hết, nên cứ mua để giữ của, chứ giá trị cuộc sống hiện tại ở nơi này (như môi trường sống, tiện ích, giao thông...) là không xứng đáng với số tiền bỏ ra. Malaysia kiểm soát rất tốt giá nhà cho tầng lớp thượng lưu và trung lưu ( kể cả người có thu nhập thấp ) để đảm bảo ai cũng có thể tiếp cận được nhà ở. Việt Nam thì sao ? Có người tích góp được khoảng gần 2 tỷ để mua một căn chung cư nhỏ ở TP Thủ Đức . Ước mơ sắp hiện thực thì đùng cái vụ đấu giá Thủ Thiêm làm chung cư khu Thủ Đức tăng lên thêm mấy chục %. Ước mơ lại xa dần. Vấn đề là một cuộc đấu giá sẽ tạo ra mặt bằng giá mới cho toàn quốc . Còn khách của bạn mua penhouse, bao nhiêu người là tiền minh bạch và nộp thuế đầy đủ ? Tôi tin là không nhiều đâu Chúng ta cứ hay so sánh giá BĐS hạng sang hoặc siêu sang của VN còn thấp hơn rất nhiều so với các nước xung quanh như Singapore hay Hongkong hay KL (Kuala Lumpur). Thế nhưng một người quen của tôi làm việc tại tập đoàn Gamuda - Malaysia khi nghe Vietnam bán căn hộ hạng sang với mức giá 316tr - 400 tr Đ/m2 (tương đương 12 ngàn - 17 ngàn USD/m2) dường như bật ngửa và nói crazy. Mức giá vậy là tương đương và thậm chí cao hơn cả giá căn hộ Luxury ở Kuala Lumpure, Bangkok. Nhưng phải hiểu rằng, giá tương đương nhưng chất lượng đô thị, điều kiện đô thị và vị thế quốc tế ...(nhiều tiêu chí khác nữa) của Tp HCM ko thể tương đương với KL hay Bangkok. Đó là sự bất hợp lý của BĐS Vietnam. Việc đẩy giá đất lên cao ở một khu vực sẽ tác động đến mặt bằng chung và khiến cho giá đất ở các khu vực khác bị ảnh hưởng theo, vô tình tạo ra những cơn sốt đất ảo, làm náo loạn thị trường. Người người đi buôn đất, làm cò đất, tạo ra những hệ luỵ không lường hết được... Giá nhà TP. HCM tăng cao song giá cho thuê giảm mạnh (không tương xứng với tỷ suất sinh lời). Đất Thủ Thiêm tương đương giá đất trung tâm Tokyo, nơi có khoảng 3000 km tàu điện ngầm, còn TP.HCM chưa có km nào. Thu nhập đầu người Nhật gấp 30 lần VN. Giá đất tăng là hiện tượng đầu cơ, do cung tiền nhiều. Tuy nhiên sắp tới FED siết lại tiền, NHNN VN cũng phải siết lại thì giá đất sẽ down nặng. Lúc đó nhiều người phá sản, nợ xấu để lại những hệ lụy khó lường. Một ông kiếm 10 tỷ / tháng thì giá 1 ngôi nhà 100 tỷ không là vấn đềCòn ông khác 10tr tháng thì giá nhà 1 tỷ lại là một vấn đề quá lớnNếu lấy VN so với HK, Singapore thì tôi nghĩ rằng nó khập khiễng quá, thưa tác giảVà hơn nữa, toàn bộ nguồn lực cứ đổ vào BĐS thì "đến 1 con ốc cũng không sản xuất được" cũng chả có gì lạ cả Tôi cho rằng hoàn toàn không thể đặt vấn đề giá trị tương lai để nhận định vụ việc giá đất tại Thủ Thiêm. Đây là một giá quá bất thường dẫn tới phá vỡ kết cấu phát triển của bất động sản toàn quốc. Như vậy ai sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng toàn quốc nữa mà dồn lực hết vào các khu vực trung tâm, các thành phố lớn. Và kết quả chỉ những nhà đầu cơ là có lợi. khách hàng của bạn đc "hàng chục khách hàng" xêp hàng mua penthouse. Nhưng hàng chục triệu người dân đang đau đáu việc tìm kiếm nhà ở mục đích an cư lập nghiệp nhưng giá thị trường cứ liên tục lên như vũ bão. Tôi chắc chắn hàng chục khách hàng của bạn đã có nhà cửa đường hoàng hết rồi. Còn hàng chục triệu người dân còn lại thì vẫn chưa và chính quyền phải làm thế nào để tạo cơ hội cho thành phần đó. Có thể nói là một đợt KHỦNG HOẢNG NHÀ Ở đang xảy ra. Và khi con người ko đc an cư lập nghiệp thì sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. "Diện tích "đất vàng" còn lại hiện nay chỉ có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, theo tôi, cần bán với mức giá cao nhất có thể". Tôi hoàn toàn không đồng tình với quan điểm này của tác giả. Thứ nhất giá địa ốc tăng cao thì khả năng sở hữu nhà của phần lớn người dân sẽ càng ít đi. Thứ 2 là tiền đổ vào bất động sản quá lớn, trong khi lẽ ra nên đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh. Vì thế nên giá bất động sản quá cao sẽ cản trở sự phát triển của nền kinh tế Hạ tầng nước ta đang khá kém, với giá đất hiện tại ngày một tăng cao như vậy các dự án hạ tầng càng khó triển khai, chưa kể đến việc đất dùng cho sản xuất kinh doanh kho bãi sẽ gặp khó khăn do chi phí mặt bằng cao, nếu tính chi phí vào giá bán sẽ không thể bán nổi do quá sức mua của số đông dân. Giá bất động sản tăng là hiển nhiên nhưng cũng cần theo đà phát triển của nền kinh tế, của thu nhập, điều gì sẽ xảy ra nếu ngày mai thức dậy tất cả bất động sản trên toàn quốc có mức giá gấp đôi gấp ba hay thậm chí gấp 10 giá hiện tại?? Cái sai của giới đầu tư là chạy theo sốt đất, người khôn thì biết chọn chỗ chứ như Thủ Thiêm, sốt sắng thì sau này khổ lắm. Cái vụ đất Thủ Thiêm em chưa thấy chất vàng đâu, chỉ thấy khiến thị trường bđs bất bình thường, loạn hết lên. Không đồng ý với tác giả lắm, chắc chắn rồi đây sẽ có nhiều cuộc đấu giá như vậy nữa không chỉ ở Thủ Thiêm, và giá nhà sẽ càng ngày càng tăng, lúc đó thì ước mơ mua nhà của nhiều người sẽ càng ngày càng trở nên xa vời. Khổ thân tôi , giờ còn 10.000m2 đất ở quê nhà mà không tài nào bán được trong khi ở Tp đang chạy ăn từng bữa .