Giữa đường đứt gánh Và buổi sáng tuần trước, ngồi lướt qua tin tức, mắt tôi dừng lại ở dòng chữ không lành. Chủ đầu tư siêu dự án du lịch Cocobay tuyên bố không trả được lợi nhuận cho các chủ căn hộ condotel như cam kết. Cam kết chia sẻ lợi ích đầu tư của chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp đã bị đơn phương tuyên bố không thực hiện.Nhớ lại, trong vài năm qua, khá nhiều phóng viên đã hỏi tôi: "Ông nghĩ thế nào về tình trạng tất cả chủ đầu tư dự án condotel đã cam kết lợi nhuận khá cao, từ 8% tới 12% vốn đầu tư cho các nhà đầu tư thứ cấp?". Tôi trả lời họ rằng, phương thức kinh doanh này khá nhiều rủi ro. Chỉ các chủ đầu tư dự án có mối quan hệ quốc tế mạnh, đảm bảo độ lấp đầy khách thuê phòng khoảng 70% thời gian mới có thể thực hiện được. Trước tình trạng condotel nở rộ như hiện nay, chỉ hai, ba năm tới sẽ có nhiều chủ đầu tư tuyên bố không thực hiện nổi tỷ suất lợi nhuận đã hứa.Không may, ngày ấy đã tới. Nó không xảy ra với một chủ đầu tư dự án thiếu chuyên nghiệp mà với một đại dự án, Cocobay từng tham vọng trở thành điểm đến hàng đầu thế giới. Mới hơn năm trước thôi, quảng cáo hoành tráng về Cocobay, nơi vui chơi "chất lừ" hàng đầu thế giới có ở khắp nơi.Thậm chí, đại danh thủ bóng đá Ronaldo cũng nói trên một quảng cáo rằng, Cocobay là "nhà của tôi tại Việt Nam". Tôi hỏi chủ đầu tư Cocobay, "anh đưa được Ronaldo vào cuộc, chắc phải công phu và tốn kém lắm". "Kinh doanh mà, miễn là đến Ronaldo cũng quảng cáo cho chúng tôi", anh nói, và thừa nhận rất công phu và có tốn kém.Đầu năm nay, tôi và nhiều quan khách được anh mời tham dự sự kiện điều chỉnh quy hoạch Cocobay. Sự kiện rất lớn, khách rất đông, gồm nhiều nhà quản lý, nhà báo, nghệ sĩ, thương gia, chuyên gia. Điều chỉnh quy hoạch tổng thể dự án Cocobay đã được UBND Đà Nẵng phê duyệt, có nhiều hạng mục. Nhưng nội dung chính là cắt giảm condotel, chuyển sang thành chung cư, khách sạn và nhà phố. Việc này là tất yếu, và tuyên bố không trả được cam kết lợi nhuận sau đó cũng là tất yếu. Bởi condotel là yếu tố mới của thị trường, nhưng cả cán bộ nhà nước, chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang tiếp nhận nó theo kiểu kinh tế truyền thống.Condotel là một loại bất động sản đa công năng đã hình thành lâu nay trên thế giới. Về bản chất, hình thức bất động sản này đáp ứng nhiều nhu cầu của cuộc sống, khi con người khá giả hơn, cần thêm nhiều chỗ ở tại nhiều địa điểm khác nhau. Họ bỏ tiền ra mua thêm căn nhà thứ hai, thứ ba để lúc cần thì ở, lúc không cần thì cho thuê. Tên gọi của nó, vì thế ghép từ condominium (chung cư) và hotel (khách sạn).Dưới góc nhìn của kinh tế học, loại hình bất động sản này đáp ứng được nhu cầu của kinh tế chia sẻ - loại hình kinh tế tận dụng được mọi nguồn lực sao cho hiệu suất và giá trị sử dụng cao nhất. Giải pháp công nghệ chỉ là một phương cách để vận hành mô hình này. Airbnb hay Westay cũng là hai mô hình đang vận hành kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực cho thuê bất động sản.Nhưng tại nước ta, các nhà quản lý ở trung ương vẫn đang loay hoay với câu hỏi "condotel là gì" và kết luận rằng nó là bất động sản kinh doanh dịch vụ. Họ dịch sang tiếng Việt là "căn hộ khách sạn", tức là căn hộ có chức năng khách sạn. Trong quản lý đất đai ở Việt Nam, cứ nhà ở là được sử dụng đất lâu dài, còn khách sạn thì chỉ được sử dụng đất 50 năm. Vậy thì "căn hộ khách sạn" có mục đích kinh doanh nên thời hạn chỉ là 50 năm.Bi kịch tại chính điểm phân biệt này trong chính sách. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp chỉ rót tiền vào condotel khi căn hộ được xác lập quyền sở hữu lâu dài của họ. Chủ đầu tư dự án cũng hình dung condotel sẽ vận hành theo kiểu khách sạn truyền thống nên phải đưa ra cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ, nhưng mặt khác vẫn muốn được sử dụng đất lâu dài mới hút được vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Tóm lại, trong khung cảnh tồn tại khoảng trống pháp luật về condotel dựa trên kinh tế chia sẻ, tất cả đều nghĩ rằng họ đang kinh doanh lưu trú du lịch theo cách truyền thống. Bản chất mâu thuẫn đã lộ diện. Sức sống của kinh tế chia sẻ đã làm cho condotel phát triển như vũ bão từ 2014 đến 2018 với vài chục nghìn căn hộ đã hoàn thành. Đến cuối 2018, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã quay lưng lại condotel. Các nhà đầu tư dự án phải chuyển condotel thành bất động sản truyền thống. Cam kết lợi ích đổ bể từ đó. Tư duy quản lý truyền thống đã hủy hoại sức sống của kinh tế chia sẻ.Vì chưa chuyển đổi kịp sang tư duy của kinh tế chia sẻ, sự thiếu vắng khung pháp luật xảy ra do lỗi lớn nhất ở các cán bộ nhà nước. Họ chưa đủ tầm để xây dựng nên hành lang pháp luật cho kinh tế chia sẻ vận hành. Nghĩ cho cùng, cả chủ đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp chỉ là nạn nhân.Sẽ còn bao nhiêu dự án condotel tuyên bố không trả được lợi nhuận đã cam kết? Chủ trương lớn đưa du lịch trở thành ngành mũi nhọn đang gặp hòn đá ngáng đường, đó là sự đứt gánh của condotel.Đặng Hùng Võ Nhờ có bài viết phân tích của GS Đặng mà dân chúng tôi mới hiểu được nguồn cơn của Cocobay và các dự án khác. Nhưng hứa hẹn lợi nhuận cao quá thì phi thực tế, giống như chơi số đề vậy. Ai rành về tài chính, bất động sản sẽ hiểu là việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận thực chất chỉ là nâng giá bán lên cao ngất ngưởng so với giá thành của condotel rồi lấy chính phần chênh lệch đó để trả dần hàng năm cho nhà đầu tư thôi chứ chủ đầu tư có cần lấy từ nguồn kinh doanh căn condotel đó đâu. Việc Cocobay tuyên bố không trả lãi suất cam kết có khi chỉ là một phép thử để coi nhà đầu tư hành động hay chính quyền xử lý thế nào. Có vẻ cả Cocobay và nhà đầu tư đều đạt được kỳ vọng tốt khi chính quyền tuyên bố chuyển codotel thành căn hộ chung cư. Condotel cũng chết như kiểu officetel là vì ko có quyền sở hữu lâu dài trong khi họ vẫn mua đất sở hữu lâu dài để xây. Cũng chỉ vì hành lang pháp lý giữa mục đích ở và kinh doanh văn phòng (officetel) hay khách sạn (vondotel) ko rõ ràng. Cứ phải vấp ngã rồi mới tự đứng dậy! Đâu có như là mơ! Mô hình và hình thức quản lý thế nào tôi không biết, nhưng thấy trả lợi nhuận đến 12% thì "đứt gánh" là đúng. Câu chuyện condotel cũng không phải là khó hiểu lắm, nhưng vì tính toán bài toán kinh tế không chắc chắn, kết hợp lòng tham lớn, dẫn đến nhiều nhà đầu tư sa lầy. Nếu ai đó cực mạnh về kinh tế, và họ xuống tiền để sở hữu nơi ở, còn cho thuê được hay không không quan trọng, coi như đấy là tiền dịch vụ người khác trông coi nhà giúp mình thì mới nên đầu tư condotel. Còn lại những ai trông chờ vào mức sinh lời hơn 10%/năm đều như vắt chanh thì không có đâu. Kinh doanh có lãi là may, lời nhiều như vậy chủ đầu tư họ vay còn nhanh hơn. Chỉ có kinh doanh mạo hiểm mới có tỉ suất sinh lời cao, nhanh đó là thời vụ. Còn đều đặn thì lời 5% đã là hạnh phúc. Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Những ngân hàng có uy tín, ít rủi ro thì công bố lãi tiền gửi thấp và ngược lại. Những quỹ tín dụng đen đưa lãi tiền gửi cao chót vót, người gửi chỉ thấy tỷ lệ lãi hấp dẫn mà không thấy rủi ro mất cả chì lẫn chài. Miếng mồi ở cái bẫy chuột luôn thơm ngon hơn thức ăn bình thường. Nhiều người không muốn là con gà bới đất kiếm ăn, lại muốn là con chuột đi tìm miếng mồi trong cái bẫy. Cách đây 2 năm, vợ chồng tôi được các em sales mời tham gia chương trình du lịch nghỉ dưỡng , tặng voucher gì gì đó. tôi biết chắc chắn là sẽ liên quan đến chào mời mua BĐS , cũng đi thử cho biết mặc dù tôi chẳng cần ba cái voucher đó. Đón tiếp nồng nhiệt, thao thao giới thiệu cái mới, ưu điểm của các căn hộ nghỉ dưỡng nếu hợp tác đầu tư, cho thuê lại... em giới thiệu là em khác, xong phần hai mới là phần quan trọng nè!Em chủ chốt có lẽ là sếp em kia đến mời ký góp vốn đầu tư , nói là Ronaldo gì đó cũng có cổ phần trong dự án này .Chúng tôi từ chối tham gia, các em sa sầm mặt,thái độ thay đổi hẳn. Mấy cái voucher gì đó chúng tôi cũng không sử dụng vì giới hạn thời gian và phải đi ĐN mới được. Thích đi đâu thì đi đó, cần gì phải đầu tư mấy căn hộ đó để rồi sa lầy. Thiếu gì ngành cần đầu tư kinh doanh, mắc gì lúc nào cũng phải đầu tư BĐS chứ. Câu chuyện Coco Bay cách đây vài năm của tôi là vậy. GS nói chí lý. Luật pháp chuẩn là đi trước, mở đường và hướng một hoạt động nào đó của xã hội đi đúng đường. Trong thực tế nhiều khi nảy sinh một hoạt động nào đó trước, nhưng luật pháp phải song hành ngay để dẫn dắt. Trong trường hợp Condotel này thì luật pháp đang chạy theo nhưng không kịp. Vậy hóa ra các bất động sản này chỉ có thời hạn 50 năm ? Tham thì thâm thôi, có gì đâu. Mức chia sẻ lợi nhuận đầy rủi do, nếu dễ nhằn tội gì chủ đầu tư phải chia xẻ miếng bánh béo bở. Còn các nhà đầu tư nước ngoài nữa, đầu họ có kim cương chứ không phải sỏi. Đơn cử như các công ty bảo hiểm họ tính được khả năng và lạm phát của tiền đồng, nếu mua bảo hiểm bằng đô la xem họ có dám bán bảo hiểm cho chúng ta hay không ? Đất ở không hình thành đơn vị ở thì định nghĩa ra sao ? Condotel là khách sạn gia đình phải có ít nhất hai buồng ngủ và 1 buồng khách mới có thể cho thuê được.Còn nếu chỉ có 1 buồng thì sao biến thành căn hộ được.Chẳng ai ra thuê để sống và cả để nghỉ.Condotel ở ta chỉ có thể biến thành studio (căn hộ đơn).Loại này sao bán được cho gia đình mà chỉ có thể bán cho những người đơn thân. BĐS gây chênh lệch giàu nghèo quá mức. Lợi nhuận quá cao đi cùng rủi ro cao là chuyện bình thường. Âu cũng là hợp lẽ tự nhiên thôi ạ. Chưa bàn đến vấn đề pháp lý, chỉ riêng cam kết lợi nhuận, 8-15% là không khả thi rồi.