Tiền vùi vào đất Từ sau Tết, tần suất các cuộc gọi ngày càng dày. Có lần tôi hỏi đầu dây bên kia xem ai là người mua. Câu trả lời là: rất nhiều người săn lùng những căn nhà ở vị trí đắc địa. Tiền không phải vấn đề, họ thanh toán lập tức, và họ mua để đó hoặc cho thuê lại.Sốt đất diễn ra nhiều nơi ở Việt Nam, kể cả ngoại thành hoặc các vùng quê. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài nguyên, môi trường; chuyên gia của Hiệp hội bất động sản Hà Nội và TP HCM liên tục cảnh báo thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt bong bóng.Giá trị thật của bất động sản ở Việt Nam đang ở đâu, khi thu nhập của đại đa số người dân không cải thiện nhiều trong hai năm qua. Theo đánh giá của chuyên gia trong ngành, giá bất động sản trung bình ở Việt Nam hiện gấp khoảng 30 lần thu nhập bình quân của người dân; trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, ở Singapore là 5,2 lần.Các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đang cố gắng gượng dậy, phục hồi sau đại dịch, rất cần những kênh huy động vốn trong nước. Số tiền trong dân đang vùi rất nhiều vào đất, liệu có phải vì không còn kênh nào đầu tư hấp dẫn hơn, hay người dân còn lo ngại rủi ro của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp?Bất luận vì nguyên nhân gì, ngăn chặn tình trạng đầu cơ tích trữ nhà đất là vấn đề cần giải quyết để giảm bớt sức ép lên nền kinh tế.Gần đây, một số ngân hàng Việt Nam như Agribank, Sacombank và Techcombank thông báo tạm dừng hoặc hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong nhiều biện pháp cần có, mà vẫn thiếu một chiến lược hoàn chỉnh xử lý thấu đáo vấn đề thị trường bất động sản hiện nay.Singapore - nơi tôi đang sinh sống - có những kinh nghiệm gần gũi với Việt Nam. Là trung tâm tài chính và là nơi cung cấp các dịch vụ y tế, giáo dục... hàng đầu thế giới, Singapore thu hút lượng lớn người tới sinh sống, học tập và làm việc. Mỗi năm có khoảng 34 nghìn giao dịch mua bán nhà đất và căn hộ cao cấp, hơn 140 nghìn giao dịch căn hộ thuộc loại nhà ở xã hội. Giá nhà của Singapore tăng 1-2% mỗi năm, theo báo cáo của Cơ quan quản lý đô thị URA và Hội đồng phát triển nhà ở HDB, được đánh giá là ổn định so với khu vực.Đảo quốc này từng gặp tình trạng thị trường bất động sản phát triển quá nóng, giá nhà tăng từng ngày do các giao dịch đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn của một bộ phận người giàu. Trong lúc đó, người dân thu nhập trung bình có nhu cầu mua để ở lại không đủ khả năng tài chính theo kịp cơn sốt giá đất.Từ 2011, Singapore bắt đầu áp dụng các biện pháp giảm nhiệt thị trường bất động sản trên một chiến lược thống nhất, phối hợp đồng bộ các bên liên quan. Thứ nhất, công cụ thuế: đánh vào người mua lẫn người bán nhà. Thứ hai, quy định về tài chính: áp hạn mức cho vay tối đa an toàn với bất động sản. Thứ ba: quản lý xây dựng, quy hoạch đô thị hợp lý, chặt chẽ.Có một điểm rất đáng lưu ý trong chính sách thuế nhà cửa của Singapore, là không đánh vào người có nhu cầu thực sự sở hữu nhà để ở, vào người thu nhập trung bình trở xuống, mà đánh vào giới đầu cơ tích trữ, tăng thuế rất cao vào căn nhà thứ hai trở lên và nhà có giá trị cao.Qua các đợt điều chỉnh vào các năm 2011, 2013, 2018 và gần đây nhất là tháng 12/2021 khi chính phủ Singapore theo dõi thấy giá nhà đất tăng 9%, giá chung cư tăng 15% vào quý 2/2021, thuế bổ sung trước bạ cho bất động sản của Singapore hiện nay như sau: Công dân Singapore được mua căn nhà đầu tiên không chịu thuế trước bạ bổ sung, căn thứ hai sẽ chịu mức phí 17% và các căn tiếp theo là 25% giá căn nhà đó. Thường trú nhân phải đóng phí trước bạ 5% khi mua căn nhà đầu tiên, 25% căn nhà thứ hai, các căn tiếp theo là 30%. Người nước ngoài bị áp mức thuế chung 30% cho bất kỳ bất động sản nào. Với các công ty, doanh nghiệp, mức thuế chung này là 35%.Biện pháp thứ hai mà Singapore, thông qua Cơ quan tiền tệ (MAS) áp dụng là quy định hạn mức cho vay tối đa với bất động sản. Các ngân hàng không được vượt quá tỷ lệ an toàn như sau: tổng nợ phải trả (Total Debt Servicing Ratio) trên thu nhập của khách hàng là 55%, số tiền dành để trả nợ cho khoản vay bất động sản (MSR) trên tổng thu nhập là 30%.Biện pháp thứ ba là quản lý hành chính. Cơ quan quản lý phát triển đô thị (HDB và URA) của Singapore quy định thêm thời gian tối thiểu chủ nhà phải sinh sống trong căn nhà đó trước khi được bán. Thời gian bắt buộc là 5 đến 10 năm, tùy thuộc loại bất động sản. Quy định này nhằm ngăn các nhà đầu cơ sẵn sàng chịu mức thuế cao để chuyển nhượng nhà đất trong thời gian ngắn, khi giá đất tăng nhanh hơn chi phí thuế.Singapore xử lý được rốt ráo nhờ có chiến lược tổng thế, xuyên suốt, có sự phối hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa cơ quan quản lý thuế, quản lý ngân hàng và quản lý nhà đất (quy hoạch đô thị). Quan trọng hơn là các biện pháp kiềm chế trên được đưa ra từ sớm, ngay khi thị trường có dấu hiệu nóng, nói cách khác là dập lửa khi mới nhen nhóm, tránh gây sốc cho thị trường và thiệt hại cho người dân.Những cuộc gọi mua nhà là dấu hiệu rõ ràng của một thị trường bất động sản đang phát triển nóng. Tôi sẽ vui mừng chào đón nếu cuộc gọi đó là từ những người dân thực sự có nhu cầu mua nhà để an cư lạc nghiệp chứ không phải từ giới đầu cơ.Michael Nguyễn Minh Tôi cũng nằm trong số người đầu tư nhỏ lẻ vào đất ( 2 căn và 120m2 ở HN), mọi người vì lý do gì tôi không biết riêng cá nhân tôi thì sau khi gặp cơ hội tốt kiếm được một khoản khá thì ''gãy cầu'', số tiền tích lũy không biết làm gì vì sợ làm sẽ cụt vốn do ít kiến thức kinh doanh và khả năng kém, trong khi tiền thì trượt giá, sau khi so sánh giữa đầu tư đất , mua cổ phiếu hay gửi ngân hàng thì đầu tư đất là khả dĩ nhất.Tôi nghĩ đầu tư vào cái gì mà mình thấy có lợi đúng với năng lực là tốt nhất miễn là không vi phạm pháp luật, còn việc bong bóng đất là do năng lực quản lý của cơ quan chức năng chứ không phải tại người đầu tư chúng tôi. Đồng ý với quan điểm bài viết, nhưng tôi cho rằng người dân chọn đất vì tính an toàn cao, có sự yên tâm nhất định hơn Chứng khoán hay trái phiếu hay gửi tiết kiệm. Vì vậy, muốn dòng tiền chảy mạnh vào ngành nào thì ngành đó phải tạo niềm tin an tâm cho người dân cái đã! Tại khu đô thị mà tôi đang ở có hàng nghìn căn biệt thự giá trị vài chục tỷ đã được mua xong nhưng để không vài năm nay trong khi giá các căn biệt thự này tăng chóng mặt gấp 2 - 3 lần so với giá trị mua ban đầu. Nếu tính trung bình 1 triệu USD một căn biệt thự thì có tới vài tỷ USD được chôn ở khu đô thị này. Hầu hết các căn biệt thự này là căn thứ 2, thứ 3 của chủ sở hữu. Nếu đánh thuế trước bạ 17 - 25 phần trăm như Singapore thì VN có thể thu được một khoản tiền lớn mà có khi không phải đi vay nước ngoài. Singapore quản lý, kiềm chế giá BĐS thật thông minh, sáng tạo và hiệu quả. Mong Việt Nam học hỏi kinh nghiệm của họ để thế hệ trẻ sau này có thể mua được nhà đất, an cư lạc nghiệp. Bạn em có mua nền đất trồng mì ở Bình Đức, Long An, người dân nơi đó hỏi mua để ở thì bán, còn mua đầu cơ thì không bán.Bạn em không phải dân đầu cơ, mua chỉ vì thích cảnh nông thôn muốn có nơi về thư giãn, đã gần 3 năm rồi, vẫn để cô chú đó sử dụng, thỉnh thoảng có lấy một ít mì, chanh, sả, thanh long... về ăn và chia cho mọi người, bạn nói như vậy đủ vui rồi...Người ta khó khăn mới bán, chứ thật lòng chẳng ai muốn thấy đất mình bị cò sang tay, phân lô nâng giá trước mặt mình thì đau lòng lắm...Nhiều gia đình nông dân nơi đó tiếc nuối khi nói về những miếng đất của mình. Bài viết hay quá ! Quê tôi giờ người người nhà nhà làm cò đất , bỏ cả nghề nghiệp , ruộng đồng để túm tụm ra hàng quán ngồi từ sáng đến tối để bàn giá đất , chèo kéo . cãi vã chửi thề và kèm theo đó là ăn nhậu bài bạc lô đề , giá đất tăng ảo kéo theo tranh chấp xích mích mất tình làng nghĩa xóm bao đời, thậm chí anh em ruột thịt coi nhau như kẻ thù chỉ vì vài mét đất.Nhà nào có đất bán được nhiều tiền bắt đầu rục rịch xe cộ , điện thoại đắt tiền ăn chơi bồ nhí , ông ăn chả bà cũng ăn nem ...bỏ cả sán xuất trồng cấy chăn nuôi đi theo nghề mới " Cò đất , môi giới , đầu cơ " rồi kéo nhau hùn hạp lọc lừa lẫn nhau , phân lô đất ruộng đất vườn băm nát cả một vùng quê vốn đang yên bình xanh tươi Tôi thấy tác giả nói : "...giá bất động sản trung bình ở Việt Nam hiện gấp khoảng 30 lần thu nhập bình quân của người dân; trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, ở Singapore là 5,2 lần..." Và tác giả kết luận là BĐS tăng nóng. Nhưng Tôi lại thấy rằng : Thu nhập bình quân của VN là quá thấp so với 2 nước ĐNA kia - Tại sao chúng ta không tìm cách cải thiện thu nhập cho người dân ?. Để người dân VN đi XKLĐ tại các nước phát triển làm những việc giản đơn, chân tay mà người bản xứ ko muốn làm nhưng thu nhập cao gấp mấy lần Kỹ sư, Cử nhân trong nước. Có ai trăn trở vấn đề đó không ?!Và 1 vấn đề phải làm rõ: Người đầu tư BĐS để bảo toàn nguồn vốn (Trong lạm phát) có phải là vi phạm PL ko ? Thị trường BĐS có phải là 1 thị trường chính thống không ?Nếu đúng, thì phải khuyến khích phát triển chứ. Thị trường BĐS đang đi về hướng méo mó, nó có thể dẫn tới nổ bong bóng, cứ để ý ai trước buôn Lan Đột Biến thì giờ họ cũng chạy theo môi giới BĐS... Thị trường đang đi theo hướng tiêu cực, cần sự dũng cảm của nhà quản lý, sự hi sinh lợi ích của 1 Nhóm...Nhân đây cũng góp ý về mô hình kinh doanh Mặt Đường, Mặt phố của VN. Thật sự ở các thành phố lớn cần triệt tiêu mô hình kinh doanh vỉa hè, nó làm méo mó quy hoạch đô thị, mất an toàn giao thông... Nên quy hoạch lại hoặc đánh thuế cao các mô hình kinh doanh bám theo mặt đường để đòi lại vỉa hè cho người đi bộ, buôn bán thì vào chợ hoặc các trung tâm thương mại, siêu thị... Trước mắt các tuyến phố mới mở cần quy định chặt vấn đề này... lâu dài thì sửa các con phố buôn bán lâu đời sau. Bài viết của tác giả rất hay và đáng để suy nghĩ và hành động. Nhưng có 1 vấn đề tồn tại ở VN là dù nhiều người biết các giải pháp nhưng vẫn không thực hiện bởi vì ba chữ" lợi ích nhóm". Dịp tết vừa rồi, tôi về thăm quê, ngồi nói chuyện với các chị của tôi vốn là giáo viên nhưng câu chuyện không xoay quanh việc dạy và học thời covid mà lại là chuyện mua bán nhà đất, nghe các chị nói giờ giáo viên ở đây ai cũng là cò đất cả, nhiều miếng đất mua chưa kịp sang tên đã có người hỏi và sang tay luôn, mà toàn là đất nông nghiệp không biết họ mua làm gì? và các chị chốt lại chắc chỉ có cò đất mua bán với nhau thôi, ở vùng quê này ai có tiền nhiều đâu mà mua. Sốt đất giờ đã về cả các vùng quê rồi. Giá căn hộ ở Việt Nam đâu có mắc, cỡ nào cũng có, chỉ giá đất những nơi đắc địa hoặc có tiềm năng mới mắc, còn lại thì rẻ rề. Thế ở Singapore họ mua bán đất nền, đất phân lô hay mua bán căn hộ, nhà chung cư cao tầng ? Hệ thống giao thông ở Singapore như thế nào so với Việt Nam, để họ có thể giãn dân đều khắp hòn đảo hay dân cư chỉ sống tập trung một vài chổ để giá đất giá nhà tại đó cao chóng mặt. Và quan trọng hơn hết, quy mô dân số của họ so với tổng quỹ đất và nhà ở như thế nào, có bùng nổ hay ổn định để họ tính toán quy hoạch.Nói về thuế, ở Singapore có áp dụng khung giá tối thiểu của nhà nước cho từng loại đất, từng loại nhà hay không ? Chừng nào còn áp dụng khung giá tối thiểu để tính thuế thì dù thuế có tăng lên 15% hay 30% thì các nhà đầu tư/đầu cơ cũng không ngại mấy đâu. Vì sao không ngại thì chỉ có những người từng mua bán đất, nhà mới hiểu được, có nhiều cách lắm.Thế, trong quá trình phát triển thì có những giai đoạn tất yếu phải xảy ra thôi, vì đó là quy luật rồi, có cưỡng lại cũng cực kỳ khó và cái giá phải trả cũng không nhỏ. Các giai đoạn đó sẽ phát triển tới một mức nào đó thì sẽ chậm lại và dần trở nên ổn định, rồi trở thành một hiện tượng bình thường. Cứ nhìn sang các giai đoạn phát triển nóng tại Hong Kong, Tokyo, Singapore, Bangkok, Seoul trước đây thì sẽ thấy giá cả bất động sản tăng chóng mặt thế nào, và sau đó lại trở nên ổn định dù giá cả vẫn không bao giờ trở về giá trị như trước đó, mà vẫn tiếp tục tăng dần đều. sau vài năm đầu tư kinh doanh thì kinh nghiệm gặt hái như sau các bác ợ:- mở công ty, mở quán cafe: cái nào cũng phải có chi phí bôi trơn, thuế má, cạnh tranh gay gắt, thức khuya dậy sớm, tìm hiểu thị trường liên tục để tránh bị tụt hậu. nhưng cuối cùng lợi nhuận thật sự không đáng kể, chỉ tầm 0.5-2% số vốn sau khi đã trừ chi phí, các tháng dịch bệnh còn bị âm, cuối cùng thì không thể trụ nổi trước Covid do tôi mới khởi nghiệp, vốn còn mỏng, hiện chưa giải thể nhưng chỉ dám chạy cầm chừng, nhân viên bỏ việc gần hết.- mua đất: chịu khó tìm hiểu thông tin ban đầu, lúc xuống tiền hơi run tay, còn lại xong rồi thì vất đó, thời gian rảnh làm công việc khác kiếm thêm thu nhập, 2, 3 năm sau bán ra thu lại lợi nhuận bèo bèo thì cũng 20%, mua trúng chỗ sốt đất thì bán ra lời đến 200% hoặc hơn cũng không biết chừng, trúng 1 quả thì bằng đi làm tích cóp cả chục năm. Tôi và mấy người bạn ấp ủ có 1 khu đất để làm nhà máy sản xuất nhỏ nhưng khi bàn đến việc tìm đất ở đâu cho rẻ vì chi phí cao nhất của dự án là nằm ở đất. Sau khi xem xét tìm hiểu thì cả nhóm đã từ bỏ ý định làm nhà máy vì giá đất hiện nay thực sự quá cao Trách nhiệm thuộc về bộ TNMT. Bài viết rất hay và thực tế. Tôi có nên mua đất để đầu tư (hay đầu cơ) không khi tôi có công việc ổn định, có tiền dư 1 chút nhưng không biết kinh doanh gì. Thực tế đã bị lừa vì mua cổ phần công ty tư nhân và mất trắng. Vậy có tiền dư tôi để làm gì khi lạm phát cao, lãi suất ngân hàng thấp, cổ phiếu thì bị đội lái lùa gà úp bô...?