facts:
Faits:
A. Le 4 avril 1986, le Ministre des affaires étrangères de la République d'Haïti a présenté à la Suisse une demande d'entraide judiciaire, dans le cadre d'une procédure pénale dirigée contre Jean-Claude Duvalier (ex-président de la République) et les membres de sa famille. Durant sa présidence, de 1971 jusqu'au 7 février 1986, Jean-Claude Duvalier et ses proches auraient détourné environ 900 millions de dollars au préjudice de l'Etat haïtien. La Confédération suisse était priée de prendre les mesures nécessaires pour geler les fonds de la famille Duvalier dans l'attente de l'issue de la procédure. En exécution de cette requête, divers comptes ont été saisis dans des établissements de Zurich, Vaud et Genève, notamment un compte détenu auprès d'UBS SA par la Fondation Brouilly (fondation de droit liechtensteinois, ci-après: la fondation), dont l'ayant droit était (jusqu'à son décès en 1997) Simone Ovide Duvalier, mère de Jean-Claude Duvalier. Les avoirs de la fondation s'élevaient alors à 2,4 millions d'USD. La demande d'entraide a été formellement complétée le 12 juin 1986, afin notamment d'obtenir la désignation des fonds déposés en Suisse.
Par ordonnance du 2 septembre 1986, le Juge d'instruction du canton de Genève, chargé de l'exécution de cette demande, est entré en matière. Le 2 août 1988, il ordonna la transmission de documents bancaires. Cette décision a été confirmée en substance par la Chambre d'accusation genevoise, puis par le Tribunal fédéral (arrêt 1A.58/1989 du 19 septembre 1989). L'autorité requérante devrait toutefois donner des assurances spécifiques et formelles quant à la régularité de la procédure pénale et à l'interdiction des tribunaux d'exception. L'autorité d'exécution devrait se prononcer à nouveau sur les garanties fournies.
Le Juge d'instruction a rendu une nouvelle ordonnance le 25 juillet 1991. Celle-ci a toutefois été annulée par la Chambre d'accusation. Au mois de septembre 1991, le Président Aristide, successeur de Duvalier, avait été destitué. Les garanties données le 27 août 1990 n'étaient donc plus d'actualité; de nouvelles garanties devaient être demandées de la part des autorités en place.
De nouvelles garanties ayant été données le 27 novembre 1996, l'Office fédéral de la justice (OFJ) s'est prononcé le 15 mai 2002 sur leur validité, conformément à l'art. 80p EIMP. L'engagement ne pouvait être considéré comme suffisant, compte tenu de l'instabilité des institutions en Haïti, notamment de la succession des gouvernements depuis 1996, des dénonciations faites par les organismes de protection des droits de l'homme et de l'absence de progrès dans le domaine des droits de l'homme depuis le début de la procédure d'entraide, seize ans auparavant. Les contacts établis avec l'Etat requérant n'avaient pas permis de constater une réelle volonté de mener à chef la procédure dirigée contre Jean-Claude Duvalier. On pouvait même douter de l'existence d'une telle procédure. Incidemment, l'OFJ a également constaté que les faits reprochés à Jean-Claude Duvalier remontaient à plus de quinze ans, de sorte que la prescription absolue était atteinte en droit suisse.
B. Le 14 juin 2002, le Conseil fédéral a ordonné le blocage, pour trois ans, des avoirs en Suisse de Jean-Claude Duvalier et de son entourage, et a chargé le Département fédéral des affaires étrangères d'assister les parties en vue de rechercher, dans un cadre approprié, une issue aussi satisfaisante que possible. Cette ordonnance se fondait sur l'art. 184 al. 3 Cst. Elle a été prolongée pour deux ans le 3 juin 2005, puis pour un an le 22 août 2007.
Le 28 janvier 2008, le Juge d'instruction genevois a définitivement déclaré irrecevable la demande d'entraide judiciaire du 12 juin 1986, en raison de la prescription: les faits décrits s'étaient déroulés plus de vingt ans auparavant. Ce refus entraînait notamment la levée de la saisie du compte de la Fondation Brouilly. Ces avoirs restaient toujours bloqués, jusqu'au 31 août 2008, en vertu de l'ordonnance du Conseil fédéral.
C. Le 23 mai 2008, la République d'Haïti, représentée par un avocat genevois, a présenté une demande de réexamen des précédentes décisions. Elle exposait que Jean-Claude Duvalier et ses complices faisaient l'objet d'une procédure pénale en Haïti pour des crimes contre l'humanité, des crimes financiers et des infractions de corruption et de détournements de fonds au préjudice de l'Etat. Etaient produits divers documents relatifs à la poursuite pénale, notamment une ordonnance de renvoi en jugement du 12 décembre 1999 (concernant des délits de détournement et de corruption), un réquisitoire d'informer du 29 avril 2008 et une déclaration du Ministre de la justice concernant la conformité de la procédure au Pacte ONU II. La situation institutionnelle s'était considérablement améliorée depuis 2002. Les détournements au préjudice de l'Etat avaient été accompagnés de crimes contre l'humanité (exécutions judiciaires et disparitions forcées des opposants du régime) destinés à maintenir l'organisation du clan Duvalier. Ces assassinats se prescrivaient par trente ans en droit suisse et n'étaient pas prescrits en droit haïtien. S'agissant d'une organisation criminelle, la provenance illicite des fonds était présumée.
Le 27 juin 2008, l'OFJ a considéré que les nouveaux éléments produits justifiaient un réexamen. La situation en Haïti s'était considérablement améliorée grâce aux mesures prises par le Président Préval depuis 2006. L'Etat requérant avait démontré l'existence d'une procédure pénale et la volonté de la mener à son terme. Les faits poursuivis pouvaient relever, en droit suisse, de l'organisation criminelle (art. 260ter CP). Les comptes et valeurs en mains de la famille Duvalier (notamment le compte de la fondation) ont été à nouveau bloqués, et leurs détenteurs étaient invités à en prouver la provenance licite.
Dans ses observations du 29 septembre 2008, la fondation relevait que les décisions de refus de l'entraide rendues par l'OFJ en 2002 et par le Juge d'instruction genevois en 2008 n'étaient pas contraires au droit et n'étaient, par conséquent, pas sujettes à un réexamen. La demande du 23 mai 2008 était donc une nouvelle requête, fondée sur des infractions différentes. La fondation affirmait que les fonds, déposés en 1971, étaient d'origine licite, que l'existence d'une organisation criminelle n'était pas démontrée et que l'infraction y relative serait prescrite. Aucune procédure de confiscation n'était ouverte en Haïti, ce qui empêchait une remise anticipée des fonds.
Par décision du 11 février 2009, l'OFJ a admis la demande d'entraide du 12 juin 1986, et ordonné notamment la remise à la République d'Haïti des avoirs détenus par la Fondation Brouilly, soit une somme d'environ 4,6 millions d'USD. La banque était invitée à transférer les fonds sur un compte que l'OFJ désignerait ultérieurement. Ceux-ci devraient être utilisés de façon transparente au bénéfice de la population haïtienne, par le biais de projets humanitaires ou sociaux. Le Département fédéral de justice et police veillerait au suivi de ces projets. Reprenant les motifs de sa décision d'entrée en matière, l'OFJ a en outre considéré que la prescription devait s'examiner au regard du seul droit de l'Etat requérant. Il serait insatisfaisant de ne pas tenir compte sous cet angle des dispositions du droit suisse en vigueur au moment où l'entraide est accordée. La fondation n'était d'ailleurs pas légitimée à soulever ce grief. Sur le vu des faits décrits, l'on pouvait admettre que Simone Ovide Duvalier avait au moins apporté son soutien à l'organisation dirigée par son mari, puis par son fils. La fondation n'avait pas réussi à renverser la présomption de provenance criminelle des fonds.
Par arrêt du 12 août 2009, la IIe Cour des plaintes du Tribunal pénal fédéral a rejeté le recours formé par la fondation. Les exactions commises par le régime Duvalier (purges et élimination des opposants) et le pillage systématique des caisses de l'Etat étaient des faits notoires. Jean-Claude Duvalier aurait retiré de ses agissements une fortune estimée entre 400 et 900 millions de dollars. La structure hiérarchique, le but criminel et le climat de terreur mis en place correspondaient en droit suisse à la notion d'organisation criminelle. Le principe de non-rétroactivité ne s'appliquait pas en matière de double incrimination. La qualification d'organisation criminelle permettait un renversement du fardeau de la preuve, s'agissant de l'origine délictueuse des fonds. Simone Duvalier ayant fait partie de l'organisation criminelle dirigée successivement par son mari et son fils, cette présomption d'appartenance n'avait pas été renversée. S'agissant de la prescription, la Cour des plaintes a considéré que la mesure de blocage s'était poursuivie sans interruption depuis avril 1986 et que, selon l'art. 33a OEIMP, la durée de la saisie de valeurs n'était limitée que par la prescription selon le droit étranger; la prescription selon le droit suisse ne faisait donc pas obstacle à l'octroi de l'entraide. En tant que personne morale, la recourante n'avait pas qualité pour se plaindre des défauts de la procédure à l'étranger. Au demeurant, la décision de l'OFJ prévoyait une utilisation transparente des fonds, ainsi que des processus de contrôle.
D. Par acte du 24 août 2009, la Fondation Brouilly forme un recours en matière de droit public. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt de la Cour des plaintes et de la décision de l'OFJ du 11 février 2009, et demande la levée de la saisie de son compte.
La Cour des plaintes se réfère à son arrêt. L'OFJ conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.

considerations:
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 84 LTF, le recours en matière de droit public est recevable, à l'encontre d'un arrêt du Tribunal pénal fédéral en matière d'entraide pénale internationale, s'il a pour objet notamment le transfert d'objets ou de valeurs, et pour autant qu'il s'agisse d'un cas particulièrement important (al. 1). Un cas est particulièrement important "notamment lorsqu'il y a des raisons de supposer que la procédure à l'étranger viole des principes fondamentaux ou comporte d'autres vices graves" (al. 2). Selon l'art. 42 al. 2 LTF, c'est au recourant qu'il appartient de démontrer que ces exigences sont satisfaites. Le but de l'art. 84 LTF n'est pas d'assurer systématiquement un double degré de juridiction, mais au contraire de limiter fortement l'accès au Tribunal fédéral dans les domaines de l'entraide judiciaire et de l'extradition, en ne permettant de recourir que dans un nombre limité de cas jugés particulièrement importants (ATF 133 IV 125, 129, 131, 132 et les références citées).
1.1 L'emploi de l'adverbe notamment indique que ces motifs d'entrée en matière, selon l'art. 84 al. 2 LTF, ne sont pas exhaustifs. Le Tribunal fédéral peut en effet être appelé à intervenir lorsqu'il s'agit de trancher une question juridique de principe, ou lorsque l'instance précédente s'est écartée de la jurisprudence suivie jusque-là (ATF 133 IV 215 consid. 1.2 p. 218 et les références).
1.2 En l'occurrence, le recours porte sur une décision de remise de fonds à un Etat étranger. La première condition de l'art. 84 LTF est réalisée. La seconde l'est également. En effet, le recours soulève certaines questions juridiques de principe (en particulier la qualification juridique des actes décrits dans la demande d'entraide et la prescription au sens de l'art. 5 EIMP), ce qui justifie l'intervention d'une seconde instance judiciaire. Par ailleurs, la décision de l'OFJ met fin à une procédure d'entraide qui a commencé en 1986 et dont le Tribunal fédéral a d'ailleurs déjà eu à s'occuper. Enfin, indépendamment des montants en jeu (la remise porte sur un montant d'environ 4,6 millions d'USD), les aspects politiques de l'affaire (remise de fonds d'un dictateur déchu) en font un cas particulièrement important.
1.3 La recourante a agi dans le délai de dix jours prévu à l'art. 100 al. 1 let. b LTF. En tant que détentrice des avoirs dont l'OFJ envisage la remise à l'étranger, elle a qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF).
2. La Confédération suisse et la République d'Haïti ne sont pas liées par un traité d'entraide judiciaire en matière pénale. Cette matière est dès lors régie par le droit interne applicable (cf. ATF 113 Ib 257 consid. 2 p. 264; 111 Ib 138 consid. 2 p. 141; 110 Ib 173 consid. 2 p. 176, et les arrêts cités), soit en l'occurrence la loi fédérale sur l'entraide internationale en matière pénale (EIMP; RS 351.1) et son ordonnance d'exécution (OEIMP; RS 351.11).
3. La recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue. Elle reproche à la Cour des plaintes de ne pas s'être suffisamment prononcée sur les arguments relatifs au renversement du fardeau de la preuve, aux conditions d'une remise anticipée, à la non-rétroactivité, à la présomption d'innocence et à l'application de l'art. 2 EIMP. Elle aurait par ailleurs totalement ignoré les griefs relatifs à la durée de la procédure et au principe de la proportionnalité.
3.1 Conformément au droit d'être entendu, l'autorité doit indiquer dans son prononcé les motifs qui la conduisent à sa décision (ATF 123 I 31 consid. 2c p. 34; 112 Ia 107 consid. 2b p. 109). Elle n'est pas tenue de discuter de manière détaillée tous les arguments soulevés par les parties, ni de statuer séparément sur chacune des conclusions qui lui sont présentées. Elle peut se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige; il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement la portée de la décision et l'attaquer à bon escient (ATF 134 I 83 consid. 4.1 p. 88; 130 II 530 consid. 4.3 p. 540; 126 I 97 consid. 2b, et les arrêts cités).
3.2 L'arrêt attaqué traite largement de la question de la double incrimination et de la qualification d'organisation criminelle. La Cour des plaintes n'a toutefois pas omis de se prononcer sur les conditions posées à l'art. 74a EIMP, en rappelant que l'adoption de l'art. 260ter CP avait pour but de faciliter la remise de valeurs en renversant le fardeau de la preuve. Les questions relatives au principe de non-rétroactivité et à l'application de l'art. 2 EIMP ont elles aussi été traitées par référence à la jurisprudence actuelle, conformément à l'obligation minimale de motiver. La recourante a ainsi pu comprendre les raisons pour lesquelles ses arguments ont été rejetés, et son recours démontre qu'elle a été en mesure de contester cette appréciation.
3.3 La Cour des plaintes ne se prononce pas expressément sur l'argument relatif à la durée de la procédure et à la proportionnalité. Toutefois, cet argument ne faisait l'objet que de brèves remarques à la fin des observations de la recourante. Celles-ci se rapportaient d'ailleurs à l'application de l'art. 74a EIMP et il est douteux qu'ainsi soulevées, elles appelaient obligatoirement une réponse spécifique de la part de la Cour des plaintes. Quoi qu'il en soit, la recourante est à même de reprendre cette argumentation devant la cour de céans, et une violation éventuelle de l'obligation de motiver peut être réparée, le cas échéant, à ce stade de la procédure.
Les griefs d'ordre formel doivent par conséquent être écartés.
4. Sur le fond, la recourante conteste l'existence d'une organisation criminelle constituée par le clan Duvalier. Elle estime que les documents mentionnés par le TPF pour retenir une telle qualification juridique ne sauraient constituer des preuves judiciaires suffisantes au regard de la présomption d'innocence (art. 6 par. 1 CEDH et 32 al. 1 Cst.).
4.1 La recourante perd de vue que l'autorité suisse saisie d'une demande d'entraide judiciaire (que celle-ci tende à l'extradition d'une personne, à la transmission de renseignements ou à la remise d'objets ou de valeurs) n'a pas à se prononcer sur la réalité des faits évoqués dans la demande; elle ne peut que déterminer si, tels qu'ils sont présentés, ces faits constituent une infraction (ATF 133 IV 76 consid. 2.2; 130 II 217 consid. 4.1). Les indications fournies à ce titre doivent simplement suffire pour vérifier que la demande n'est pas d'emblée inadmissible (ATF 116 Ib 96 consid. 3a p. 101; 115 Ib 68 consid. 3b/aa p. 77). Pour sa part, l'autorité requérante n'a pas à fournir de preuves à l'appui de ses accusations. Il suffit qu'elle présente un exposé suffisamment compréhensible et qui ne soit pas entaché d'invraisemblances, d'erreurs ou de lacunes manifestes (ATF 118 Ib 111 consid. 5b p. 121/122; 117 Ib 64 consid. 5c p. 88 et les arrêts cités).
4.2 En l'occurrence, les demandes d'entraide judiciaire présentées le 12 juin 1986, puis le 23 mai 2008 par l'avocat de l'Etat requérant, satisfont à ces exigences d'allégation. La seconde demande expose en particulier dans quel contexte François Duvalier, puis son fils Jean-Claude Duvalier, ont organisé le pillage systématique de l'Etat haïtien par diverses méthodes de prélèvement (sur des comptes et organismes d'Etat "non fiscaux", oeuvres sociales fictives, prélèvement sur certains salaires), puis de conversion et d'exportation des fonds. Ces exactions avaient lieu dans un climat de terreur, de disparitions forcées et d'exécutions extrajudiciaires. Entre 1957 et 1986, le régime Duvalier aurait ainsi entraîné la mort de plusieurs dizaines de milliers de personnes. L'autorité requérante expose que Simone Duvalier faisait partie des bénéficiaires des détournements. Ces indications sont suffisantes pour permettre d'admettre que Simone Duvalier était intégrée dans l'organisation mise en place par son mari, puis par son fils.
4.3 La recourante invoque en vain le principe de la présomption d'innocence. La procédure de remise de valeurs à l'étranger - en particulier lorsque, comme en l'espèce, la remise n'est pas subordonnée à un jugement de confiscation dans l'Etat requérant - porte certes sur des prétentions de caractère civil (ATF 132 II 229 consid. 6.2 ss p. 238), ce qui justifie l'exigence d'un procès équitable au sens de l'art. 6 par. 1 CEDH (arrêt 1A.53/2007 du 11 février 2008). En revanche, le principe de la présomption d'innocence ne s'applique pas dans le cadre d'une procédure d'entraide judiciaire, dont la nature est administrative et dont le but n'est pas d'examiner la culpabilité des personnes mises en cause (ATF 120 Ib 112 consid. 2 p. 119 et les arrêts cités). L'autorité suisse d'entraide doit simplement contrôler que la procédure à l'étranger présente des garanties de procédure suffisantes, et exiger le cas échéant sur ce point des engagements spécifiques de l'autorité requérante. Elle n'a pas à s'interroger sur la crédibilité des accusations au regard de la présomption d'innocence.
5. Les griefs soulevés en rapport avec le renversement du fardeau de la preuve apparaissent eux aussi sans fondement.
Dans le cadre des présomptions instituées à l'art. 72 CP, la recourante prétend qu'elle devrait être admise à apporter la preuve non seulement que les fonds sont d'origine licite, mais aussi que l'organisation criminelle n'avait pas de pouvoir de disposition sur ses avoirs. La recourante relève que seule Simone Ovide Duvalier avait la disposition des fonds, ce qui constituerait une preuve libératoire suffisante.
La présomption d'appartenance posée à l'art. 72 CP - et applicable par analogie à la procédure de restitution prévue à l'art. 74a EIMP - peut être renversée. L'intéressé peut se libérer en démontrant l'origine licite des avoirs, mais aussi l'absence de pouvoir de disposition de l'organisation criminelle (cf. dans ce sens URSULA CASSANI, La confiscation de l'argent des potentats; à qui incombe la preuve ? in SJ 2009 II p. 229 ss, 249). S'agissant d'un fait négatif, cette dernière ne peut que difficilement être rapportée, par exemple lorsqu'il est démontré que l'organisation ne pourrait avoir accès aux valeurs qu'en commettant de nouvelles infractions (idem, note 124). L'affirmation de la recourante qu'elle serait la seule à disposer des fonds ne saurait en tout cas suffire, puisque selon la demande d'entraide, Simone Ovide Duvalier serait elle-même impliquée, en tant qu'épouse de François Duvalier et mère de Jean-Claude Duvalier, dans l'organisation criminelle. De ce point de vue également, l'arrêt attaqué ne prête pas le flanc à la critique.
6. La recourante invoque ensuite l'art. 5 al. 1 let. c EIMP relatif à la prescription selon le droit suisse. La Cour des plaintes a considéré que cette question devait être examinée au moment de l'entrée en matière, soit au moment où les avoirs de la recourante avaient été bloqués pour la première fois le 15 avril 1986. Le blocage s'était ensuite poursuivi sans interruption, compte tenu des mesures prises par le Conseil fédéral. Se fondant sur l'art. 33a OEIMP, la Cour des plaintes a estimé que la prescription selon le droit suisse ne pouvait pas faire échec à une saisie en vue de restitution.
La recourante soutient pour sa part que la mesure de contrainte au sens de l'art. 5 EIMP serait en l'occurrence la saisie ordonnée lors de la nouvelle décision d'entrée en matière du 27 juin 2008. La demande d'entraide du 23 mai 2008 ne constituerait en effet pas une demande de réexamen, mais une nouvelle demande. L'infraction d'organisation criminelle aurait pris fin à la destitution de Jean-Claude Duvalier, en février 1986, de sorte que la prescription absolue, de quinze ans, aurait été atteinte au mois de février 2001. Le droit de confisquer au sens de l'art. 72 CP serait prescrit dans la même mesure.
6.1 Selon la jurisprudence, seule a en principe qualité pour invoquer la prescription la personne poursuivie dans l'Etat requérant (ATF 130 II 217 consid. 11.1 p. 234). Cela est vrai pour la prescription selon le droit de l'Etat requérant, car les règles y relatives sont destinées à la protection de la personne poursuivie et sont du ressort exclusif des autorités de poursuite de l'Etat requérant. L'art. 5 al. 1 let. c EIMP protège en revanche contre des mesures de contrainte ordonnées en Suisse après la survenance de la prescription absolue selon le droit Suisse (ATF 126 II 462 consid. 4c p. 465). Il est donc logique que les personnes touchées par les mesures en question puissent se prévaloir de cette disposition (cf. 126 II 462 consid. 4, entrant en matière sur un tel grief soulevé notamment par une fondation du Liechtenstein touchée par les mesures d'entraide).
6.2 Selon l'art. 5 al. 1 let. c EIMP, la demande d'entraide est irrecevable si son exécution implique des mesures de contrainte et que la prescription absolue empêche, en droit suisse, d'ouvrir une action pénale ou d'exécuter une sanction. Cette disposition s'applique à tous les types d'entraide judiciaire, et donc également à une remise au sens de l'art. 74a EIMP, cette dernière - et les mesures de blocage qui la précèdent - constituant indubitablement une mesure de contrainte (ATF 126 II 462 consid. 5b p. 467/468). S'agissant d'une cause d'irrecevabilité, celle-ci doit être examinée au moment de la réception de la demande d'entraide et de la décision d'entrée en matière (cf. art. 78 al. 2, 80 et 80a EIMP), et non au moment de la décision de clôture. Cela permet de favoriser l'entraide et d'éviter qu'une demande déclarée recevable dans un premier temps, ne devienne inadmissible par la suite en raison de la durée de la procédure d'entraide (ATF 126 II 462 consid. 4d p. 466; consid. 3 non publié de l'ATF 129 II 56).
6.3 Lorsqu'il existe entre la Suisse et l'Etat requérant un traité de collaboration judiciaire qui ne prévoit pas la prise en compte de la prescription selon le droit suisse, cette réglementation, plus favorable à l'entraide, l'emporte sur l'EIMP (ATF 118 Ib 266 concernant le TEJUS; 117 Ib 61 concernant la CEEJ). De même, si le traité laisse à l'Etat requis la possibilité de refuser l'entraide en raison de la prescription selon son propre droit, l'autorité suisse requise peut également y renoncer (arrêt 1A.184/2005 du 9 décembre 2005, consid. 2.6). En revanche, lorsque comme en l'espèce, les Etats requérant et requis ne sont pas liés par un traité d'entraide judiciaire, les motifs d'irrecevabilité prévus à l'art. 5 EIMP ne peuvent être ignorés.
6.4 Le compte de la recourante a été bloqué une première fois par l'OFJ le 15 avril 1986. Toutefois, le 28 janvier 2008, le Juge d'instruction genevois, tenant compte de la décision prise le 15 mai 2002 par l'OFJ, a définitivement déclaré irrecevable la demande d'entraide judiciaire du 12 juin 1986, en raison de la prescription. La première demande d'entraide a ainsi été définitivement rejetée, ce qui a mis fin à la procédure et à la saisie des avoirs de la fondation. Les blocages ordonnés à partir du 14 juin 2002 par le Conseil fédéral jusqu'au mois d'août 2008 n'ont pas eu pour effet de prolonger les mesures provisoires prises dans le cadre de la procédure d'entraide judiciaire: il s'agit de mesures d'une autre nature, prises sur la base de l'art. 184 al. 3 Cst. et destinées à la recherche d'une solution négociée, afin précisément de pallier l'échec de la procédure d'entraide.
Certes, les décisions relatives à l'exécution d'une demande d'entraide sont de nature administrative (ATF 121 II 93 consid. 3b p. 95, et les références citées) et ne sont pas, à l'instar d'un jugement civil ou pénal, revêtues de la force de chose jugée. Elles peuvent donc être réexaminées en tout temps (ATF 121 II 93 consid. 3b p. 96). L'Etat requérant ne peut pas revenir à la charge pour les mêmes faits et les motifs, en demandant les mêmes mesures (ATF 109 Ib 156 consid. 1b p. 157), mais rien ne l'empêche de compléter ou de réitérer sa demande en se fondant sur des faits nouveaux ou un changement de législation (ATF 112 Ib 215 consid. 4 p. 218; 111 Ib 242 consid. 6 p. 251/252; 109 Ib 156 consid. 3b p. 157/158), de requérir des mesures nouvelles ou encore de demander à l'Etat requis de statuer sur des points laissés indécis dans le cadre d'une décision précédente (arrêt 1A.110/1999 du 1er juillet 1999; ATF 121 II 93 consid. 4d). Il n'en demeure pas moins que, d'un point de vue procédural, la demande initiale a été formellement rejetée par une décision définitive et que la requête présentée le 23 mai 2008 constitue ainsi une demande d'entraide distincte de la précédente. Les nouvelles mesures ordonnées le 27 juin 2008 par l'OFJ doivent par conséquent être examinées pour elles-mêmes.
6.5 La décision de l'OFJ et l'arrêt attaqué retiennent, sous l'angle de la double incrimination, que les faits mentionnés dans la demande d'entraide seraient constitutifs de participation ou de soutien à une organisation criminelle au sens de l'art. 260ter CP. Cette appréciation est conforme à la jurisprudence qui considère comme tels les détournements systématiques des ressources de l'Etat, par un haut responsable et son entourage (ATF 131 II 169 consid. 9.1 p. 182). L'infraction étant passible de cinq ans de privation de liberté, la prescription est de quinze ans conformément à l'art. 97 al. 1 let. b CP. Quant au point de départ du délai de prescription, il doit être fixé au moment de la chute du régime Duvalier, au mois de février 1986, car l'organisation criminelle, telle qu'elle est décrite dans la demande, n'a pu se poursuivre au-delà de cette date (art. 98 let. c CP). La prescription est par conséquent intervenue en février 2001 pour l'infraction de participation à une organisation criminelle. C'est ce qu'avaient d'ailleurs déjà constaté l'OFJ dans sa décision du 15 mai 2002, et le Juge d'instruction genevois dans sa décision de clôture du 28 janvier 2008. Le droit de confisquer est, lui aussi, prescrit (art. 70 al. 3 CP).
L'arrêt attaqué retient que selon l'art. 33a OEIMP, la durée de la saisie de valeurs serait limitée par la prescription selon le droit de l'Etat requérant, et non selon le droit suisse. La Cour des plaintes en a déduit que la survenance de la prescription de la poursuite ou du droit de confisquer en droit suisse n'empêcherait pas le maintien des saisies.
Selon l'art. 33a OEIMP, les objets et valeurs dont la remise à l'Etat requérant est subordonnée à une décision définitive et exécutoire de ce dernier (art. 74a al. 3 EIMP) demeurent saisis jusqu'à réception de ladite décision ou jusqu'à ce que l'Etat requérant ait fait savoir à l'autorité d'exécution compétente qu'une telle décision ne pouvait plus être rendue selon son propre droit, notamment en raison de la prescription. Cette disposition ne concerne que les mesures conservatoires prises dans l'attente d'un jugement étranger de confiscation, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence puisque la remise des fonds a été ordonnée à titre anticipé, indépendamment d'un tel jugement. Par ailleurs, l'art. 33a OEIMP ne saurait s'appliquer qu'aux saisies ordonnées avant la survenance de la prescription en droit suisse (ATF 126 II 462 consid. 5d) et ne saurait permettre le maintien d'un séquestre lorsqu'il apparaît qu'une remise des fonds ne peut plus être ordonnée (arrêt 1A.222/1999 du 4 novembre 1999 concernant déjà l'entraide à la République d'Haïti). Toute autre interprétation irait à l'encontre du texte clair de l'art. 5 al. 1 let. c EIMP.
6.6 La demande d'entraide relève que le clan Duvalier se serait aussi rendu coupable de nombreux assassinats. Ces infractions, qui ne sont pas mentionnées dans l'ordonnance de renvoi en jugement du 13 décembre 1999, feraient l'objet d'un réquisitoire d'informer du 29 avril 2008. L'autorité requérante estime que ces crimes seraient "indissociables" des délits financiers puisqu'ils permettaient la collaboration aveugle des fonctionnaires concernés, ainsi qu'une impunité totale. Il en résulterait que la prescription de trente ans, pour des délits passibles d'une peine de réclusion à vie, ne serait pas acquise (art. 97 al. 1 let. a CP).
Selon l'art. 70 CP, l'infraction doit être la cause essentielle de l'obtention des valeurs patrimoniales que l'on entend confisquer et celles-ci doivent typiquement provenir de l'infraction en cause. C'est dans le même sens qu'il y a lieu d'interpréter la notion de produit de l'infraction selon l'art. 74a al. 2 let. b EIMP. Autrement dit, il doit y avoir entre l'infraction et l'obtention de valeurs patrimoniales un lien de causalité tel que la seconde apparaît comme la conséquence directe et immédiate de la première (MADELEINE HIRSIG-VOUILLOZ, Code pénal 1, Commentaire Romand, p. 729 ss ad art. 70). En outre, selon le principe de la spécialité, seules les valeurs patrimoniales qui sont le résultat direct de l'infraction, ou leurs valeurs de remplacement, peuvent être confisquées en application de l'art. 70 CP (idem, p. 731).
Il apparaît que les avoirs de la recourante ne sont pas le fruit d'infractions contre la vie ou l'intégrité corporelle, mais uniquement des détournements opérés au préjudice de l'Etat Haïtien. L'Etat requérant soutient que le climat de terreur et les crimes de sang commis par le clan Duvalier auraient permis le maintien de l'organisation criminelle. Toutefois, les valeurs patrimoniales ne peuvent être considérées comme le fruit d'une infraction lorsque celle-ci n'a que facilité leur obtention ultérieure par un autre acte délictueux sans lien de connexité (arrêt 6S.667/2000 du 19 février 2001, publié in SJ 2001 330 et les références citées). C'est dès lors à juste titre que l'OFJ, puis la Cour des plaintes, n'ont pas retenu la qualification juridique d'assassinats dans l'examen de la double incrimination, et n'ont pas tenu compte du délai de prescription afférent à ces infractions.
6.7 L'autorité requérante expose aussi que le clan Duvalier se serait livré à des crimes contre l'humanité, pour avoir pratiqué de manière constante des assassinats politiques, des exécutions judiciaires, des arrestations ou détentions arbitraires, ainsi que la torture. Ces actes, imputables en particulier à la milice des "volontaires de la sécurité nationale" (plus connus sous le nom de "Tontons Macoutes") visaient particulièrement les personnes susceptibles d'exercer une influence sur l'opinion publique (syndicalistes, personnes liées à l'opposition). Ces infractions, non visées par le renvoi en jugement ordonné en 1999, ont fait elles aussi l'objet du réquisitoire d'informer du 29 avril 2008.
Point n'est besoin de rechercher de quelle manière les crimes contre l'humanité, tels que décrits dans la demande, seraient appréhendés en droit interne, ce qui les rendrait imprescriptibles (cf. art. 101 let. c CP et 59 let. c CPM). En effet, comme cela est rappelé ci-dessus, les mesures d'entraide requises ne se rapportent pas non plus à des fonds qui proviendraient directement de telles infractions. Au demeurant, la décision d'accorder l'entraide judiciaire appartiendrait, dans un tel cas, non pas à l'OFJ mais au Conseil fédéral, en application de l'art. 110 al. 3 EIMP.
6.8 La prescription étant intervenue avant le dépôt de la nouvelle demande d'entraide, celle-ci est manifestement irrecevable en application de l'art. 5 al. 1 let. c EIMP. L'arrêt attaqué doit être annulé pour cette raison, de même que la décision de l'OFJ du 11 février 2009.
6.9 La Cour des plaintes rappelle que la nécessité, pour la Suisse, de ne pas servir de refuge aux montants considérables détournés illégalement par les régimes dictatoriaux, constitue un intérêt essentiel du pays au sens de l'art. 1a EIMP (ATF 131 II 169 consid. 6). Cette disposition, conçue essentiellement comme une limite à la coopération - comme le montre son intitulé - peut certes trouver à s'appliquer lorsqu'il s'agit de décider d'une remise anticipée de fonds indépendamment d'un jugement de confiscation étranger (art. 74a al. 3 EIMP; ATF 123 II 588 consid. 5a p. 607). En aucun cas elle ne saurait permettre d'ignorer un motif clair d'irrecevabilité d'une demande d'entraide judiciaire.
7. La récupération des avoirs des dictateurs déchus se heurte à divers obstacles. Les Etats victimes de ce genre d'agissements sont confrontés à des problèmes particuliers: ils peuvent notamment connaître des relations ambiguës avec le régime déchu et ne disposent souvent pas d'un appareil judiciaire propre à assurer, de manière efficace et respectueuse des droits de l'homme, la poursuite des anciens responsables et la confiscation de leurs avoirs (URSULA CASSANI, op. cit. p. 229). Dans ce contexte, les conditions posées par l'EIMP apparaissent trop strictes pour ce genre d'affaires. La longueur des procédures, les difficultés de preuve peuvent constituer - comme en l'espèce - des obstacles insurmontables. C'est dès lors au législateur qu'il appartient d'apporter les corrections et allègements nécessaires pour tenir compte des particularités de ces procédures (ATF 123 II 595 consid. 5a p. 607; voir aussi les propositions de réformes mentionnées par URSULA CASSANI, op. cit. p. 240).
8. Il en résulte que la requête d'entraide judiciaire est irrecevable et que la remise des fonds à la République d'Haïti n'est pas possible sur la base des règles du droit suisse sur l'entraide judiciaire internationale. Le recours doit par conséquent être admis; l'arrêt du TPF du 12 août 2009 est annulé, de même que la décision de l'OFJ du 11 février 2009 en tant qu'elle concerne les avoirs de la recourante. Dès lors qu'elle est fondée sur l'EIMP, la saisie ordonnée le 27 juin 2008 par l'OFJ sur le compte de la recourante ne peut être maintenue. Il appartiendra donc à l'Office fédéral de la justice de lever cette mesure. Une indemnité de dépens est allouée à la recourante, conformément à l'art. 68 al. 2 LTF. Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 66 al. 4 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis. L'arrêt du Tribunal pénal fédéral du 12 août 2009 est annulé, de même que la décision de l'Office fédéral de la justice du 11 février 2009 en tant qu'elle concerne les avoirs de la recourante. L'Office fédéral de la justice est invité à lever la saisie ordonnée le 27 juin 2008 sur le compte 0240-598124 FM auprès de l'UBS de Genève.
2. Une indemnité de dépens de 3000 fr. est allouée à la recourante, à la charge de la Confédération (Office fédéral de la justice).
3. Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
4. Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, à l'Office fédéral de la justice et au Tribunal pénal fédéral, IIe Cour des plaintes.
Lausanne, le 12 janvier 2010
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Le Greffier:
Féraud Kurz


facts:
Sachverhalt:
A.
B._ und verschiedene Mitbeteiligte (Mieter, Beklagte) sind bzw. waren Mieter von Mietobjekten in den Liegenschaften an der Strasse R._ und an der Strasse S._, die in den Jahren 1982 und 1983 erstellt wurden und im Eigentum der A._ AG (Vermieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) stehen. In diesen Liegenschaften wurden als erste grössere Renovationsarbeiten seit der Erstellung in der Zeit vom 2. Mai bis 4. November 2005 die Heizungszentrale und die Warmwasseraufbereitung ersetzt. In der Zeit vom 5. Juni bis 13. November 2006 wurden zudem die Fassaden und Flachdächer saniert sowie Renovationsarbeiten an den Liftanlagen durchgeführt. Aufgrund dieser Sanierungsarbeiten wurden die Mietzinse erhöht.
Im Jahr 2009, als die Liegenschaften 26 bzw. 27 Jahre alt waren, wurden an den Liegenschaften erneut umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt, insbesondere Renovation der Küchen, der separaten WC's und Badezimmer, Ersatz der Wohnungseingangstüren und Fenster, Verbesserung der Haustechnik und der Liftanlagen. Die Renovationskosten beliefen sich auf insgesamt Fr. 5'425'682.--.
Mit amtlichem Formular vom 15. Juni 2010 zeigte die Vermieterin den Mietern per 1. Oktober 2010 Mietzinserhöhungen an, die sie mit einem Teuerungsausgleich, einer allgemeinen Kostensteigerung und einer Zinserhöhung aufgrund einer umfassenden Renovation begründete. Die Erhöhungen wurden von verschiedenen Mietern beim damals zuständigen Mietamt in Thun angefochten. Mit einem Teil der Mieter konnte in der Folge eine Einigung erzielt werden.
B.
Die Vermieterin beantragte mit Klage vom 7. Januar 2011 beim Regionalgericht Oberland gegen die übrigen Mieter, es sei festzustellen, dass die bei den jeweiligen Mietparteien mit Wirkung per 1. Oktober 2010 festgesetzten Mietzinse für deren Wohnungen nicht missbräuchlich seien.
Mit Entscheid vom 22. September 2011 setzte der Präsident des Regionalgerichts die Mietzinse für die Wohnungen von zwei Ausnahmen (T1._ und T2._, U._) abgesehen tiefer fest, als von der Vermieterin beantragt.
Mit Eingabe vom 16. Januar 2012 erhob die Vermieterin Berufung an das Obergericht des Kantons Bern. Die berufungsbeklagten Mieter (B._ und 15 mitbeteiligte Mietparteien) erstatteten am 28. März 2012 Berufungsantwort und erhoben Anschlussberufung.
Die Vermieterin beantragte mit Replik vom 1. Juni 2012, es sei festzustellen, dass die nachfolgenden Mietzinse für die Wohnungen nicht missbräuchlich seien, und die Anschlussberufung sei abzuweisen:
"1. Beklagter 1 (B._)
Fr. 1'304.00 mit Wirkung per 1.10.2010
2. Beklagte 2 (C1. und C2._)
Fr. 1'471.00 mit Wirkung per 1.10.2010
3. Beklagte 3 (D._)
Fr. 1'561.00 mit Wirkung per 1.10.2010
4. Beklagte4 (E._)
Fr. 1'460.00 mit Wirkung per 1.10.2010
5. Beklagter 5 (F._)
Fr. 1'105.00 mit Wirkung per 1.10.2010
6. Beklagte 6 (G._)
Fr. 1'156.00 mit Wirkung per 1.10.2010
7. Beklagte 7 (H._)
Fr. 1'476.00 mit Wirkung per 1.10.2010
8. Beklagte 8 (I._)
Fr. 1'723.00 mit Wirkung per 1.10.2010
9. Beklagte 9 (J1. und J2._)
Fr. 1'851.00 mit Wirkung per 1.10.2010
10. Beklagte 10 (K1. und K2._)
Fr. 1'841.00 mit Wirkung per 1.10.2010
11. Beklagte 11 (L._)
Fr. 1'273.00 mit Wirkung per 1.10.2010
12. Beklagte 12 (M._)
Fr. 1'231.00 mit Wirkung per 1.10.2010
13. Beklagte13 (N._)
Fr. 1'321.00 mit Wirkung per 1.10.2010
14. Beklagter 14 (O._)
Fr. 1'344.00 mit Wirkung per 1.10.2010
15. Beklagte 15 (P._)
Fr. 1'272.00 mit Wirkung per 1.10.2010
16. Beklagte 16 (Q._)
Fr.1'124.00 mit Wirkung per 1.10.2010"
Mit Urteil vom 9. Oktober 2013 entschied das Obergericht was folgt:
(...)
3. In Bestätigung des Entscheids des Regionalgerichts Oberland vom 22. September 2011 wird festgestellt, dass die Netto-Mietzinse für die Wohnungen der folgenden Beklagten/Berufungsbeklagten mit Wirkung ab 01.10.2010 was folgt betragen:
B._ Fr. 1'137.00
L._ Fr. 1'148.00
4. In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Regionalgerichts Oberland vom 22. September 2011 wird festgestellt, dass die Netto-Mietzinse für die Wohnungen der folgenden Beklagten/Berufungsbeklagten mit Wirkung ab 01.10.2010 nicht missbräuchlich sind:
F._ Fr. 976.85
G._ Fr. 971.20
N._ Fr. 1'197.50
O._ Fr. 1'209.05
Q._ Fr. 982.40
5. In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Regionalgerichts Oberland vom 22. September 2011 wird festgestellt, dass die Mietzinse für die Wohnungen der folgenden Beklagten/Berufungsbeklagten mit Wirkung ab 01.10.2010 was folgt betragen:
C1. und C2._ Fr. 1'236.00
D._ Fr. 1'300.00
E1. und E2._ Fr. 1'223.00
H._ Fr. 1'238.00
I1. und I2._ Fr. 1'468.00
J1. und J2._ Fr. 1'586.00
K1. und K2._ Fr. 1'576.00
M._ Fr. 1'054.00
P._ Fr. 1'060.00
6. Soweit weitergehend wird die Klage abgewiesen.
(...) "
C.
Die A._ AG (Beschwerdeführerin) stellt mit Beschwerde in Zivilsachen vom 11. November 2013 folgende Anträge:
Ziff. 3 bis 10 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 9. Oktober 2013 seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass die nachfolgenden Mietzinse für die Wohnungen der Beschwerdegegner mit Wirkung per 1.10.2010 nicht missbräuchlich seien:
1. Beschwerdegegner 1 (B._) Fr. 1'304.00
2. Beschwerdegegner 2 (C1. und C2._) Fr. 1'471.00
3. Beschwerdegegner 3 (D._) Fr. 1'561.00
4. Beschwerdegegner 4 (E._) Fr. 1'460.00
5. Beschwerdegegner 5 (F._) Fr. 1'105.00
6. Beschwerdegegner 6 (G._) Fr. 1'156.00
7. Beschwerdegegner 7 (H._) Fr. 1'476.00
8. Beschwerdegegner 8 (I1. und I2._) Fr. 1'723.00
9. Beschwerdegegner 9 (J1. und J2._) Fr. 1'851.00
10. Beschwerdegegner 10 (K1. und K2._) Fr. 841.00
(recte wohl: 1'841.00)
11. Beschwerdegegner 11 (L._) Fr. 1'273.00
12. Beschwerdegegner 12 (M._) Fr. 1'231.00
13. Beschwerdegegner 13 (N._) Fr. 1'321.00
14. Beschwerdegegner 14 (O._) Fr. 1'344.00
15. Beschwerdegegner 15 (P._) Fr. 1'272.00
16. Beschwerdegegner 16 (Q._) Fr. 1'124.00
Eventuell seien Ziff. 3 bis 10 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 9. Oktober 2013 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die nachfolgenden Mietzinse für die Wohnungen der Beschwerdegegner mit Wirkung per 1.10.2010 nicht missbräuchlich seien:
1. Beschwerdegegner 1 (B._) Fr. 1'257.00
2. Beschwerdegegner 2 (C1. und C2._) Fr. 1'471.00
3. Beschwerdegegner 3 (D._) Fr. 1'537.00
4. Beschwerdegegner 4 (E._) Fr. 1'460.00
5. Beschwerdegegner 5 (F._) Fr. 1'105.00
6. Beschwerdegegner 6 (G._) Fr. 1'156.00
7. Beschwerdegegner 7 (H._) Fr. 1'476.00
8. Beschwerdegegner 8 (I1. und I2._) Fr. 1'723.00
9. Beschwerdegegner 9 (J1. und J2._) Fr. 1'851.00
10. Beschwerdegegner 10 (K1. und K2._) Fr. 1'841.00
11. Beschwerdegegner 11 (L._) Fr. 1'227.00
12. Beschwerdegegner 12 (M._) Fr. 1'231.00
13. Beschwerdegegner 13 (N._) Fr. 1'321.00
14. Beschwerdegegner 14 (O._) Fr. 1'344.00
15. Beschwerdegegner 15 (P._) Fr. 1'253.00
16. Beschwerdegegner 16 (Q._) Fr. 1'124.00
Subeventuell seien Ziff. 3 bis 10 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 9. Oktober 2013 aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG in einer vermögensrechtlichen Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der Streitwert übersteigt nach Art. 51 Abs. 1 lit. a und Abs. 4 BGG die Grenze von 15'000 Franken für die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen, unabhängig davon, ob auf die streitigen Mietzinsbeträge betreffend der Gesamtheit der Beschwerdegegner oder betreffend jedes einzelnen Beschwerdegegners abgestellt wird (vgl. dazu Urteil 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 1).
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Erwägung 2) - einzutreten.
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4; 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.1/ 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Urteils im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8; 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.1. S. 399).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 3 und 7.1, 462 E. 2.4). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90; Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18; 133 II 249 E. 1.4.3).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1; 116 Ia 85 E. 2b). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht erhebliche Beweismittel übersieht, augenscheinlich missversteht oder grundlos ausser Acht lässt, oder wenn es aus den vorliegenden Beweisen unhaltbare Schlüsse zieht (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).
2.3. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, genügt die vorliegende Beschwerde diesen Anforderungen in verschiedenen Teilen nicht. Die Beschwerdeführerin kann insbesondere nicht gehört werden, soweit sie rein appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung übt und ihre Argumentation auf einen Sachverhalt stützt, der von den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne im Einzelnen hinreichend begründete Sachverhaltsrügen gemäss den eben dargelegten Grundsätzen zu formulieren.
3.
Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel insbesondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR).
Die kantonalen Instanzen stellten fest, dass die Beschwerdeführerin aufgrund der wertvermehrenden Investitionen im Zusammenhang mit der umfassenden Überholung der Liegenschaft an und für sich zu einem monatlichen Mietzinsaufschlag von Fr. 2.45 pro Monat und Quadratmeter vermieteter Wohnungsfläche berechtigt wäre. Die Beschwerdegegner wendeten dagegen ein, die Beschwerdeführerin erwirtschafte bei einer entsprechenden Erhöhung der Nettomietzinse aus den Liegenschaften einen übersetzten Ertrag. Die Beschwerdeführerin hielt dem wiederum entgegen, dass hier eine Altliegenschaft vorliege, bei der die Zulässigkeit des erzielten Ertrags nicht mit einer Nettorenditenberechnung, sondern durch einen Vergleich mit orts- und quartierüblichen Mietzinsen zu bestimmen sei.
Unbestritten ist vorliegend, dass sowohl Mieter als auch Vermieter gegenüber einem auf einen relativen Grund gestützten Mietzinsanpassungsbegehren (wie hier auf Erhöhung wegen wertvermehrender Aufwendungen) ohne Weiteres einredeweise einen absoluten Anpassungsgrund vorbringen können (BGE 121 III 163; Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 18 f. zu Art. 269 OR).
3.1. Auch wenn sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die Vermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 124 III 310; Urteile 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 E. 5.2.1/5.2.3; 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 4.1, je mit Hinweisen). Bei Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, steht allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im Vordergrund. Denn bei solchen Liegenschaften fehlen oft die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnung oder sie führen zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligt und daher eine gewisse Angleichung von Alt- und Neuzinsen ermöglicht werden (BGE 124 III 310 E. 2b in fine; 122 III 257 E. 4a/bb S. 261; Urteile 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 E. 5.2.3 und 5.5; 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 4.1; 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.3; vgl. auch den unter altem Recht ergangenen BGE 112 II 149 E. 3d S. 155).
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht und unter Verletzung von Art. 269 f. OR zur Auffassung gelangt, dass es sich bei den streitbetroffenen Liegenschaften nicht um Altbauten, sondern um Neubauten handle und damit bei der Beurteilung der Missbräuchlichkeit der Mietzinse auf das Kriterium der Kostenmiete bzw. auf die Nettorendite und nicht auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse abzustellen sei. Die Zulässigkeit des erzielten Mietertrages dürfe vorliegend nicht anhand einer Berechnung der Nettorendite ermittelt werden, sondern ausschliesslich durch einen Vergleich der Mieterträge mit orts- und quartierüblichen Mietzinsen.
Die Beschwerdegegner bestreiten, dass es sich hier um Altliegenschaften handle. Um den nach Gesetz und Rechtspraxis anerkannten Vorrang der Kostenmiete gegenüber der Marktmiete zu gewährleisten und einer opportunistischen Vermischung von Marktmiete und Kostenmiete zu begegnen, sei eine enge Auslegung des Begriffs des Altbaus erforderlich.
3.1.1. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, äusserte sich das Bundesgericht bisher nicht explizit dazu, wie alt eine Liegenschaft mindestens sein muss, um als Altliegenschaft (immeuble ancien) zu gelten. Das Bundesgericht legte sich insoweit nicht zahlenmässig fest, sondern hielt bloss fest, es müsse sich um Liegenschaften handeln, die "vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind" ("immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies") (vgl. die in der vorstehenden Erwägung 3.1 zitierten Urteile; ferner die Urteile 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 E. 2.4; 4C.236/2004 vom 12. November 2004 E. 3.2, droit du bail 2005 S. 36 f. Nr. 17; 4C.323/2001 vom 9. April 2002 E. 3a in fine, SJ 2002 I S. 434). Wie die Vorinstanz richtig ausführte, qualifizierte das Bundesgericht Liegenschaften in drei beurteilten Fällen als Altliegenschaften, in denen das Baujahr der Liegenschaft vor 1900 lag und der Erwerb 37 Jahre zurück lag (Urteile 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 4.2) bzw. das Grundstück vor über 100 Jahren erworben und 40 Jahre vor der strittigen Mietzinserhöhung überbaut (Urteil 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.3) bzw. die Liegenschaft 42 Jahre vor der Mietzinserhöhung erworben wurde (Urteil 4C.323/2001 vom 9. April 2002 E. 3a, SJ 2002 I S. 434 ff., wo auf BGE 122 III 257 E. 4 hingewiesen wurde, nach dem bei einer vor mehr als vierzig Jahren erworbenen Liegenschaft die Berufung auf die Quartier- und Ortsüblichkeit zuzulassen sei; vgl. immerhin auch der unter altem Recht ergangene BGE 112 II 149 E. 3, wo das Bundesgericht bereits bei einer im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung erst 23-jährigen Liegenschaft von einer Altbaute ausging [kritisch dazu: Heinrich, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl. 2012, N. 4 zu 269-269a OR]). Sodann wies die Vorinstanz auf das Urteil 4A_505/2010 vom 20. Januar 2011 E. 6.3 hin, wo das Bundesgericht festhielt, dass nicht nur ältere Liegenschaften einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) zugänglich seien und eine solche auch bei einer 23 Jahre alten Liegenschaft nicht ausgeschlossen sei. Daraus könne geschlossen werden, dass eine erst 23-jährige Liegenschaft nicht als Altbaute gelten könne. Gestützt darauf und auf verschiedene Literaturstellen, auf die einzugehen sich hier erübrigt, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass Bauten, die weniger als dreissig Jahre alt seien, mit Sicherheit nicht unter den Begriff der Altbauten fielen, so dass bei den vorliegend streitbetroffenen Häusern, die 26- bzw. 27-jährig seien, nicht von Altbauten gesprochen werden könne.
3.1.2. Es genügt hier festzuhalten, dass die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzte, indem sie die vorliegenden, 26 bzw. 27-jährigen Liegenschaften bei der Sanierung nicht als Altliegenschaften qualifizierte. Es kann in einem solchen Fall nicht von einer "vor mehreren Jahrzehnten" gebauten oder erworbenen Liegenschaft im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis gesprochen werden.
Die Beschwerdeführerin zeigt überdies nicht auf, dass hier eine Nettorenditeberechnung aufgrund der Investitionsbelege zu einem wirtschaftlich nicht realistischen Ergebnis und damit zu einer Benachteiligung von ihr als langjähriger Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaften führen müsste, wie sie der Gesetzgeber vermeiden wollte. Dazu müsste sie darlegen, dass die Investitionsbelege insgesamt, d.h. auch unter Einbezug der Belege über die ursprünglichen Anlagekosten, keinen sachgerechten Bezug zur Realität mehr haben und deren Berücksichtigung zu unrealistischen zulässigen Mieterträgen führte (BGE 122 III 257 E. 4a/bb). Dies tut sie indessen nicht, sondern sie begnügt sich damit zu monieren, die Vorinstanz sei hinsichtlich der zulässigen Mietzinse für die einzelnen Wohnungen zu einem unrealistischen Ergebnis gekommen, indem ihre Berechnungen dazu führten, dass bei unbestrittenen umfassenden Investitionen (zur umfassenden Überholung der Liegenschaften im Jahre 2009) von Fr. 5'425'682.-- bei 11 von 16 Mietern eine Mietzinsreduktion und nur bei fünf Mietern eine Erhöhung erfolge. Überdies trifft ihre Behauptung nicht zu, dass bei 11 Mietern eine Mietzinsreduktion erfolge, sondern die Vorinstanz verweigerte insoweit aufgrund der Einrede des übersetzten Ertrages lediglich eine Erhöhung der Mietzinse.
Die Beschwerdeführerin hält weiter dafür, sie werde als langjährige Eigentümerin offensichtlich gegenüber Eigentümern benachteiligt, die eine Liegenschaft erst kürzlich erworben hätten, weil sie nicht mehr in der Lage sei, die für die korrekte Berechnung der Nettorendite erforderlichen detaillierten Unterlagen beizubringen. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Anlagekosten belegt seien, sei offensichtlich falsch und es sei festzustellen, dass die Anlagekosten aufgrund des Alters der Liegenschaft nicht lückenlos belegt werden könnten.
Die Beschwerdeführerin unterlässt es aufzuzeigen, weshalb die von ihr gerügte Feststellung der Vorinstanz entscheiderheblich sein soll. Dies ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb auf die Rüge der offensichtlich unrichtigen Feststellung nicht eingetreten werden kann (vgl. Erwägung 2.2 vorne). Ob die Belege im vorliegenden Fall tatsächlich nicht beigebracht werden können, wie die Beschwerdeführerin behauptet, und ob die Anlagekosten tatsächlich belegt sind, ist nicht dafür entscheidend, ob von einer Altliegenschaft auszugehen ist. Dass wegen Schwierigkeiten zur Beibringung von Investitionsbelegen von einer Altliegenschaft ausgegangen werden kann, ist erforderlich, dass es aufgrund des Alters oder der Geschichte einer Liegenschaft abstrakt gesehen wahrscheinlich ist, dass die Belege nicht mehr greifbar sind. Solches hat das Bundesgericht beispielsweise in einem Fall angenommen, in dem eine Liegenschaft vor fast einem Jahrhundert durch Schenkung erworben wurde und der Wert der Liegenschaft im Schenkungszeitpunkt ebenso unbekannt war wie der Preis, zu dem der Schenker die Liegenschaft gekauft hatte (Urteil 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 E. 2.6). Von einem solchen Fall ist man bei den vorliegenden, vor 26 bzw. 27 Jahren erstellten und professionell verwalteten Liegenschaften weit entfernt. Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden, wenn sie dafür hält, es sei notorisch, dass nach einer solchen Zeitdauer Belege einer Investition nicht mehr lückenlos beschafft werden können. In den Jahren 1982 und 1983, als die Liegenschaften gebaut wurden, war bekannt, dass die Nettoertragsberechnung, und damit die dazu erforderlichen Belege für die Mietzinsfestsetzung von Bedeutung sind (vgl. dazu z.B. BGE 106 II 356). Es ist demzufolge zu erwarten, dass diese wichtigen Belege im Rahmen einer professionellen Liegenschaftenverwaltung sorgfältig aufbewahrt werden und nicht bereits nach 26 oder 27 Jahren verschwunden sind. Es ist unbehelflich, wenn die Beschwerdeführerin dagegen einwendet, die gesetzliche Aufbewahrungsfrist für Unterlagen sei längstens abgelaufen.
Die Vorinstanz hat nach dem Ausgeführten kein Bundesrecht verletzt, indem sie die streitbetroffenen Liegenschaften nicht als Altliegenschaften qualifizierte, bei der die Mietzinsbestimmung nach der Orts- und Quartierüblichkeit im Vordergrund stünde, und die Einrede der Mieter zuliess, der erzielte Mietertrag sei übersetzt.
3.2. Art. 269a lit. b OR stellt die gesetzliche Vermutung auf, dass der Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist, wenn er durch eine Mehrleistung des Vermieters begründet ist. Diese Vermutung kann durch den Beweis umgestossen werden, dass der Ertrag aus der Mietsache übersetzt ist (BGE 124 III 310; Urteil 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 E. 5.2.1; vgl. für das alte Recht BGE 116 II 594 E. 6a).
Die Vorinstanz ermittelte zunächst, welcher Mietzinsaufschlag infolge der Renovation von 2009 pro m 2 Wohnfläche der streitbetroffenen Wohnungen zulässig ist. Sodann stellte sie eine Nettorenditeberechnung an, um den maximal zulässigen bzw. nicht missbräuchlichen Nettoertrag pro m 2 Wohnfläche zu ermitteln.
Sie kam dabei zunächst mit der Erstinstanz zum Ergebnis, bei einer Gesamtfläche der Wohnungen von 6'220 m 2 und wertvermehrenden Renovationskosten von Fr. 2'712'841.-- (50 % von Fr. 5'425'682.-- [Art. 14 Abs. 1 VMWG]) ergebe sich bei einem Überwälzungssatz von 6.75 % (an sich) eine zulässige monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 2.45 pro m 2 (Fr. 2'712'841.-- X 6.75/100 X 12 Monate/6'220 m 2 ). Insoweit ist der vorinstanzliche Entscheid vorliegend unbestritten.
Die Anlagekosten betrügen, so die Vorinstanz weiter, gerundet Fr. 13'557'584.-- (Fr. 14'975'074.05 abzüglich einer Ausbuchung von Fr. 1'417'490.--). Zu diesen Anlagekosten seien die wertvermehrenden Anteile von 50 % der Heizungssanierung (Fr. 99'463.53), der Fassadenrenovation (Fr. 782'328.73) sowie der Renovation von 2009 (Fr. 2'712'841.49) hinzuzurechnen. Diese Anlagekosten seien zu 40 % der Teuerung anzupassen. Die Verzinsung des Eigenkapitals habe unbestrittenermassen zu 3,5 % zu erfolgen, woraus ein Betrag von Fr. 716'927.30 resultiere. Für die Verzinsung des werterhaltenden Anteils der ausserordentlichen Unterhaltskosten sei ein gemittelter Zinssatz anzuwenden. Dieser betrage vorliegend 1.75 % (50 % des um ein halbes Prozent erhöhten Referenzzinssatzes für Hypotheken von 3 % [gemäss Art. 12a VMWG in Verbindung mit der Verordnung des WBF vom 22. Januar 2008 über die Erhebung des für die Mietzinse massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes; Zinssatzverordnung, SR 221.213.111]) auf Fr. 3'594'633.60 (werterhaltender Anteil Heizung, Fassade und Renovation 2009). Die durchschnittlichen Unterhalts- und Betriebskosten seien mit Fr. 131'708.-- pro Jahr zu berücksichtigen. Bei der Berechnung des Ertrags seien zudem Amortisationsbeträge für die Heizung von Fr. 4'973.18, für die Fassade von Fr. 31'293.15 sowie für die Renovation im Jahr 2009 von Fr. 108'513.65 zu berücksichtigen. Der zulässige Nettoertrag betrage somit - entgegen der Erstinstanz - nicht Fr. 1'144'998.68, sondern Fr. 1'056'321.37. Davon seien die jährlichen Mietzinseinnahmen für die Nebenräume (Bastelräume, Motorradplätze, Einstellhallenplätze) in der Höhe von Fr. 97'140.-- in Abzug zu bringen, womit Fr. 959'181.37 verblieben. Dieser Betrag sei durch die gesamte Wohnfläche von 6'220 m2 zu teilen. Daraus ergebe sich ein maximal zulässiger Nettoertrag von Fr. 12.85/m2, der aufgeschlüsselt nach Quadratmetern auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen sei.
3.3. Strittig ist zunächst, ob die Anlagekosten für die Nebenräume (Bastelräume, Einstellplätze, Motorradplätze, Lagerraum) in den festgestellten Anlagekosten für die Wohnungen aus dem Jahr 1982 enthalten sind und demnach die Einnahmen aus der Vermietung der Nebenräume in der Höhe von jährlich Fr. 97'140.-- bei der Berechnung der Nettorendite zu berücksichtigen sind, d.h. zu den Wohnungsmieten hinzugerechnet bzw. vom zulässigen Mietertrag für die Wohnungen mit der Gesamtfläche von 6'220 m2 abgezogen werden müssen.
Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Ertragsrechnung der Beschwerdeführerin unter dem Begriff "Nettomietzins" nicht nur die Mietzinseinnahmen der Wohnungen, sondern auch die Mietzinseinnahmen der Nebenräume enthalte. Es sei erstellt, dass die Erträge aus den Nebenräumen in der Höhe von jährlich Fr. 97'140.-- nicht im von der Beschwerdeführerin geforderten Nettomietzinsertrag von Fr. 1'172'672.-- enthalten seien. Damit sei der von der Beschwerdeführerin geforderte Nettomietzins um die Nettomietzinse der Nebenräume, d.h. um Fr. 97'140.--, auf Fr. 1'269'812.-- zu erhöhen. Sodann kam die Vorinstanz zum Schluss, es sei nicht erstellt, dass die Anlagekosten der Nebenräume in den Anlagekosten des Jahres 1982 nicht enthalten sind. Dementsprechend seien die aus der Vermietung der Nebenräume erzielten Nettomietzinseinnahmen vom errechneten zulässigen Nettoertrag abzuziehen. Erst danach könne eine Verteilung der Nettomietzinse auf die einzelnen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 6'220 m2 vorgenommen werden.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz rechne bei der Ermittlung der gesamten Mietzinseinnahmen fälschlicherweise auch die Erträge aus der Vermietung der Nebenräume ein, obschon diese Nebenräume bei den Anlagekosten im Jahr 1982 nicht eingerechnet worden seien und somit auch die Einnahmen aus der Vermietung bei der Berechnung der Nettorendite nicht berücksichtigt werden dürften. Die jährlichen Erträge aus den Nebenräumen seien nicht vom errechneten zulässigen jährlichen Nettoertrag abzuziehen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz beruhe auf der willkürlichen Feststellung, dass die Nebenräume in den Anlagekosten aus dem Jahr 1982 enthalten gewesen seien.
3.3.1. Die Vorinstanz hielt fest, die Beweislast dafür, dass die Nebenräume nicht in den Anlagekosten des Jahres 1982 enthalten seien, liege bei der Beschwerdeführerin, was diese nicht bestreitet. In den als Beweismittel zur entsprechenden Behauptung im Recht liegenden Klagebeilagen 56 (Abrechnung über die Anlagekosten vom 22. Oktober 1984) und 57 (Excel-Ausdruck Anlagekosten) würden indessen keine Nebenräume aufgeführt bzw. ausgeschieden. Eine Unterscheidung von Anlagekosten betreffend Nebenräume und Wohnungen sei auch in der Klagebeilage 70 (Berechnung Nettorendite) nicht ersichtlich und ergebe sich auch nicht aus der Bilanz (Klagebeilage 62). Die Folgen der Beweislosigkeit habe die Beschwerdeführerin zu tragen. Zusätzlich hielt die Vorinstanz fest, dass auch im Zusammenhang mit dem in der Bauabrechnung aufgeführten Neuanstrich des zu den Nebenräumen führenden Treppengeländers eine Ausscheidung der die Nebenräume betreffenden Renovationskosten 2009 nicht belegt sei.
Die Beschwerdeführerin hält dafür, die einzig vorhandenen Belege (Klagebeilage 56 und 57) enthielten - wie die Vorinstanz zu Recht ausführe - keine Anhaltspunkte, dass die Kosten für die Errichtung der im Jahre 2009 umfassend sanierten Gebäude auch die Kosten für die Errichtung der Nebenräume umfassten, die sich auf einem nicht im Alleineigentum der Beschwerdeführerin befindlichen separaten Grundstück befänden. Da solche Anhaltspunkte fehlten, dürften konsequenterweise auch keine Mietzinserträge aus der Vermietung dieser Nebenräume bei der Berechnung der Nettorendite abgezogen werden.
Die Rüge stösst ins Leere. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass die Vorinstanz aufgrund der genannten Belege nicht positiv schloss, die Kosten für die Errichtung der im Jahre 2009 umfassend sanierten Gebäude umfassten die Kosten für die Errichtung der Nebenräume. Vielmehr hielt sie aufgrund der Beweislage bloss die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführerin für nicht erstellt und entschied zuungunsten derselben, da sie insoweit - unbestrittenermassen - die Beweislast trägt. Weshalb die Vorinstanz damit Bundesrecht verletzt haben soll, legt die Beschwerdeführerin nicht dar und ist nicht ersichtlich. Im Übrigen würden ihre Vorbringen den Begründungsanforderungen an eine Rüge betreffend offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung ohnehin nicht genügen, indem sie der vorinstanzlichen Würdigung der Beweismittel im Wesentlichen bloss ihre Auffassung gegenüberstellt, sie habe mit den Klagebeilagen 56 und 57 den Nachweis erbracht, dass die Nebenräume nicht Teil der Anlagekosten des Jahres 1982 gewesen seien. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang geltend macht, die Nebenräume befänden sich auf einem separaten, nicht im Alleineigentum der Beschwerdeführerin befindlichen Grundstück kann sie nicht gehört werden, da Entsprechendes aus den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen nicht hervorgeht und die Beschwerdeführerin dazu keine Sachverhaltsrüge substanziiert, die dem Bundesgericht allenfalls eine Ergänzung des festgestellten Sachverhalts erlauben könnte.
Das Ausgeführte gilt sinngemäss, soweit die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit dem Neuanstrich des in den Keller führenden Treppengeländers, ohne dies zu begründen und obwohl diesbezüglich keinerlei Belege vorlägen, in unhaltbarer Weise geschlossen, aufgrund der Renovationskosten im Jahr 2009 könne auf die Anlagekosten des Jahres 1982 geschlossen werden. Ein entsprechender Schluss ist dem vorinstanzlichen Entscheid nicht zu entnehmen und die Vorinstanz beschränkte sich auf die Feststellung, dass sich auch aus dem in der Bauabrechnung aufgeführten Anstrich des Treppengeländers kein Beweis für die Behauptung ergebe, wonach die Anlagekosten für die Nebenräume nicht in den Anlagekosten des Jahres 1982 enthalten seien. Inwiefern vor diesem Hintergrund die von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang kritisierte Feststellung der Vorinstanz, die Kosten der Renovation 2009 beträfen auch die Nebenräume, für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein soll, legt die Beschwerdeführerin nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, weshalb auch darauf nicht weiter einzugehen ist.
3.3.2. Die Beschwerdeführerin hält sodann dafür, entgegen der vorinstanzlichen Auffassung sei ihr der Beweis gelungen, dass die Erträge aus den Nebenräumen nicht Teil der Erfolgsrechnung seien.
Die Beschwerdeführerin begnügt sich insoweit indessen damit, der vorinstanzlichen Würdigung in rein appellatorischer Weise ihre eigene Auffassung gegenüberzustellen, wobei sie sich wiederum auf die Eigentumsverhältnisse an den Nebenräumen beruft und damit den im angefochtenen Urteil festgestellten Sachverhalt in unzulässiger Weise ergänzt. Die Unhaltbarkeit der kritisierten vorinstanzlichen Würdigung zeigt sie damit nicht auf und legt im Weiteren auch nicht dar, inwiefern die Behebung des angeblichen Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Auf die entsprechenden Vorbringen kann nicht eingetreten werden.
3.4. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass es sich bei der in Klagebeilage 57 als Ausbuchung bezeichneten Buchung in der Höhe von Fr. 1'417'490.-- um eine Abschreibung handle, und sie habe diesen Betrag in der Folge fälschlicherweise von den ursprünglichen Anlagekosten abgezogen.
3.4.1. Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie ihr die Beweislast für das Vorliegen einer Abschreibung auferlegt habe.
Die Rüge stösst ins Leere. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass die Vorinstanz in diesem Punkt nicht aufgrund der Beweislastverteilung zu ihren Ungunsten entschieden hat, sondern den Nachweis für erbracht hielt, dass es sich bei der als Ausbuchung bezeichneten Buchung nicht um eine Abschreibung handle. Damit liegt kein offenes Beweisergebnis vor und ist die Beweislastverteilung gegenstandslos (BGE 134 II 235 E. 4.3.4 S. 241; 130 III 591 E. 5.4 S. 602).
3.4.2. Weiter rügt die Beschwerdeführerin, der vorinstanzliche Schluss, dass es sich bei der Ausbuchung gemäss Klagebeilage 57 nicht um eine Abschreibung handle, beruhe auf einer fehlerhaften Beweiswürdigung, bei der erhebliche Beweismittel willkürlich ausser Acht gelassen worden seien.
Die Vorinstanz erwog, der Begriff der "Ausbuchung" sei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff der "Abschreibung". Der Begriff "Ausbuchung" stamme aus dem Bereich der Rechnungslegung von Unternehmen und bezeichne im Allgemeinen die Entfernung eines Vermögenswertes oder einer Schuld aus der Bilanz des Betriebes. Wenn eine Abschreibung erfolge, werde sie auch als solche bezeichnet. Die von der Beschwerdeführerin verwendete Bezeichnung "Ausbuchung" spreche gegen das Vorliegen einer Abschreibung, zumal die Beschwerdeführerin als grosse Versicherungsunternehmung über eine professionell geführte Buchhaltung verfüge. Eine Abschreibung werde in der erwähnten Klagebeilage nicht erwähnt und Hinweise auf das Vorliegen einer solchen lägen nicht vor. Aus der Klagebeilage 57 sei indessen ersichtlich, dass am 19. Juli 1985 eine Handänderung getätigt wurde. Im Zusammenhang mit einer solchen ergebe eine Ausbuchung durchaus Sinn, denn Ausbuchungen würden insbesondere dann verbucht, wenn ein Vermögenswert aus der Bilanz entfernt werde.
Diese Ausführungen sind nachvollziehbar und der Beschwerdeführerin gelingt es nicht, den angefochtenen, darauf gestützten Schluss der Vorinstanz als willkürlich auszuweisen.
Es geht an der Sache vorbei, wenn sie vorbringt, in der Klagebeilage 56, welche die Vorinstanz nicht gewürdigt habe, würden die Anlagekosten mit Datum vom 22. Oktober 1984 ausgewiesen und dieser Beleg enthalte keine Ausbuchung, die erst ein Jahr später erfolgt sei. Die ursprünglichen Anlagekosten von Fr. 14'975'074.05 sind - wie die Beschwerdeführerin selber vorbringt - unbestritten und es geht nicht um die Feststellung derselben, sondern um die Frage, ob es sich bei der später vorgenommenen Buchung gemäss Klagebeilage 57 um eine Abschreibung oder eine Ausbuchung handelt, die mit einer Reduktion des investierten Eigenkapitals verbunden ist. Das Gleiche gilt, soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, die Zahlung an Notar Y._ sei erst ein Jahr nach Erstellung der Baukostenabrechnung erfolgt und stehe in keinem Zusammenhang mit den ursprünglichen Anlagekosten.
Wenn die Beschwerdeführerin sodann gegen die vorinstanzliche Feststellung einer Handänderung, in deren Zusammenhang eine Ausbuchung Sinn mache, vorbringt, das zuständige Grundbuchamt habe auf telefonische Anfrage hin bestätigt, dass im Zusammenhang mit den betreffenden Grundstücken seit dem Jahr 1982 keine Handänderung stattgefunden habe, was auch unmissverständlich aus den Klagebeilagen 7 und 8 hervorgehe, kann sie nicht gehört werden. Denn sie zeigt nicht auf, dass sie sich im kantonalen Verfahren auf diese Beweismittel, die den von der Vorinstanz berücksichtigten Beleg angeblich widerlegen, prozesskonform berufen hätte, so dass der Vorinstanz vorgeworfen werden dürfte, sie habe dieselben willkürlich nicht berücksichtigt und ihr Urteil auf "reine Behauptungen der Beschwerdegegner" gestützt.
Auch der weitere Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe bei ihrer Beweiswürdigung die Zeugenaussagen der zuständigen Liegenschaftsverwalterin, Z._, willkürlich nicht berücksichtigt, ist unberechtigt. Die Vorinstanz erwähnte in ihrer Begründung die Aussage von Z._, nach deren Auffassung es sich bei der strittigen Ausbuchung in Anbetracht der Rechnungslegungsvorschriften um eine Abschreibung handeln müsse. Daraus ergibt sich, dass sie diese Aussage durchaus in ihre Würdigung einbezog, in Anbetracht der Urkundenbeweise aber nicht für überzeugend hielt. Wenn die Beschwerdeführerin aus der Äusserung der Vorinstanz am Ende der Beweiswürdigung, es lägen keine Hinweise auf das Vorliegen einer Abschreibung vor, das Gegenteil ableiten will, kann ihr nicht gefolgt werden. Auch ist die Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht schon willkürlich, weil diese den Urkundenbeweisen mehr Gewicht beimass als der Zeugenaussage von Z._. Die Beschwerdeführerin argumentiert rein appellatorisch und kann nicht gehört werden, soweit sie in diesem Zusammenhang vorbringt, die Zeugenaussage könne ausschliesslich so ausgelegt werden, dass es sich beim Betrag von Fr. 1'417'490.54 zwingend um eine Abschreibung handeln müsse, sei es doch für die Beschwerdeführerin als Versicherungsunternehmung mit einer professionell geführten Buchhaltung unabdingbar, den gesetzlichen Rechnungslegungsvorschriften jederzeit nachzukommen.
3.4.3. Die Vorinstanz verletzte demnach kein Bundesrecht, indem sie die Buchung in der Höhe von Fr. 1'417'490.54 nicht als Abschreibung qualifizierte und die massgeblichen ursprünglichen Anlagekosten deshalb auf Fr. 13'557'583.51 reduzierte.
3.5. Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz gehe bei der Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten im Rahmen des werterhaltenden Teils der Investitionen für die Heizungserneuerung, die Fassadensanierung und die Renovation im Jahr 2009 zu Unrecht von einem gemittelten Zinssatz von 1.75 % für den gesamthaft anzurechnenden Betrag von Fr. 3'594'633.60 aus. Die Anwendung eines gemittelten Zinssatzes sei aufgrund der Systematik der Berechnung der Nettorendite nicht korrekt und verstosse gegen die Art. 269 und 269a OR. Richtigerweise seien die ausserordentlichen Unterhaltskosten jährlich mit 5 % auf dem noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen und in die Unterhaltsrechnung einzustellen.
3.5.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind von den Mietzinseinnahmen als Unterhaltskosten die Aufwendungen in Abzug zu bringen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Um die Zufälligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf - eventuell mindestens drei - Jahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85; Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b mit Hinweisen). Ausserordentlich hohe Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen. Die entsprechenden Teilbeträge können jährlich bis zur vollständigen Amortisation in die Unterhaltsrechnung eingestellt werden und sind mit 5 % auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, in: MRA 2001 S. 116 ff., u.a. mit Hinweis auf Urteil 4C.107/1995 vom 26. Juli 1995 E. 4).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, das Bundesgericht sei in den beiden Entscheiden vom 24. Januar 2001 und vom 26. Juli 1995 in Bezug auf ausserordentliche Unterhaltskosten von einem Zinssatz von 5 % ausgegangen, ohne eine Begründung dafür zu liefern. Aus den beiden Urteilen könne nicht abgeleitet werden, dass es sich beim Zinssatz von 5 % um den allgemein gültigen Durchschnittszinssatz handle. Die Anwendung eines allgemein gültigen Durchschnittszinssatzes von 5 % erscheine zur Verzinsung des für ausserordentliche Investitionen verwendeten Kapitals nicht sachgerecht, da der Vermieter das dafür notwendige Kapital gewöhnlich mittels einer Hypothek beschaffe. Selbst wenn der Vermieter das Kapital mit Eigenmitteln finanzieren sollte, erscheine ein Zinssatz von 5 % zu hoch. Es sei zudem nicht ersichtlich, weshalb für die Verzinsung von ausserordentlichen Investitionen andere Grundsätze gelten sollten als für die Verzinsung des wertvermehrenden Anteils. Aus diesen Gründen folgte die Vorinstanz der Auffassung von LACHAT/BRUTSCHIN (in: Mietrecht für die Praxis, Lachat et al. [Hrsg.], 8. Aufl. 2009, S. 375 Ziff. 19/4.8), nach welcher der Referenzzinssatz (derzeit 3 %), erhöht um ein halbes Prozent, zur Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten anzuwenden sei. Ein Verzicht auf die Verzinsung - wie von den Beschwerdegegnern gefordert - wäre demgegenüber nicht sachgerecht. Analog der Verzinsung des wertvermehrenden Anteils von Sanierungen sei bei den ausserordentlichen Unterhaltskosten (hier unbestrittenermassen Fr. 3'594'633.60) ein gemittelter Zinssatz anzuwenden, der vorliegend 1,75 % betrage.
3.5.2. Was die Höhe des Zinssatzes angeht, trifft es zu, dass das Bundesgericht in seinen Urteilen 4C.107/1995 vom 26. Juli 1995 E. 4 (Übersetzung in: mp 1996 S. 140 f.) und 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b nicht näher begründete, weshalb es für die Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten einen Zinssatz von 5 % anwendete. Dies lässt sich damit erklären, dass die Höhe des Zinssatzes in den beiden betreffenden Bundesgerichtsverfahren nicht umstritten war. Das Bundesgericht verwies dazu im ersten Urteil bloss auf die Lehrmeinung von LACHAT/MICHELI (Le nouveau droit du bail, 2. Aufl. 1992, S. 229 Ziff. 3.3.3 und S. 213 Ziff. 2.8.4), in seinem zweiten Urteil auf LACHAT/STOLL/BRUNNER (Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl. 1999, S. 293 [recte S. 301] Ziff. 6.5) sowie auf CORBOZ (Le loyer abusif au sens de l'AMSL, BR 1992 S. 32), der sich an der zitierten Stelle allerdings nicht zur Höhe des Zinssatzes äusserte. Da das Bundesgericht keine eingehenden Erwägungen zur Frage anstellte, wie hoch der Zinssatz zu bemessen sei, kann entgegen der Auffassung von BÄTTIG (Die Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16 f.) aus dem Entscheid vom 24. Januar 2001 nicht abgeleitet werden, dass es sich beim "vom Bundesgericht gewählten" Satz von 5 % in Anbetracht der Tatsache, dass der massgebliche Zinssatz im fraglichen Zeitpunkt (Dezember 1997) bei 4,25 % lag, um einen gewollt festgelegten, allgemein gültigen Durchschnittssatz handelt und nicht um einen vom jeweiligen Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz abhängigen Wert.
Gestützt auf die beiden Urteile des Bundesgerichts sprechen sich auch weitere Autoren ohne nähere Begründung für einen Zinssatz von 5 % aus (SVIT-Kommentar, Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 30 zu Art. 269 OR, N. 82 zu Art. 269a OR; HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 95 zu Art. 269 OR und N. 244 zu Art. 269a OR; POLIVKA, Berechnung der Nettorendite, MRA 4/2001 S. 121; BOHNET, in: Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bohnet und andere [Hrsg.], 2010, N. 67 zu Art. 269 OR; HEINRICH, a.a.O., N. 13 zu Art. 269-269a OR). Neuerdings vertreten nun aber LACHAT/STOLL/BRUNNER (Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, N. 19/4.8 S. 331 und N. 19./5.2 S. 337 ff. und N. 18/6.5 S. 302) und LACHAT/BRUTSCHIN (a.a.O., N. 19/4.8 und N. 19/5.2.1) die Auffassung, es sei nur dann von einem Zinssatz von 5 % auszugehen, wenn der Referenzzinssatz 4,5 % beträgt, d.h. sie gehen von einem variablen Zinssatz aus, der sich aus dem Referenzzinssatz, erhöht um ein halbes Prozent, errechnet. Für eine entsprechende Bestimmung des Zinssatzes spricht sich auch WEBER aus (a.a.O., N. 11a zu Art. 269 OR; s. auch der Hinweis auf die betreffende Literaturstelle bei BOHNET, a.a.O., N. 67 zu Art. 269 OR).
Nachdem LACHAT und Mitautoren, auf die allein sich das Bundesgericht in seinen Urteilen vom 26. Juli 1995 und vom 24. Januar 2001 ohne weitere Erwägungen gestützt hat, ihre Meinung geändert haben, rechtfertigt sich ohne weiteres eine Überprüfung der betreffenden Rechtsprechung. Es ist dabei der Vorinstanz beizupflichten, dass kein Grund dafür ersichtlich ist, das für ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen eingesetzte Kapital anders zu verzinsen als das für den wertvermehrenden Teil von Renovationen eingesetzte, mithin zum als angemessen beurteilten Zinssatz, der 0.5 % über dem Referenzzinssatz für Hypotheken im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung liegt (vgl. dazu BGE 118 II 415 E. 3c/aa; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 6, je mit Hinweisen; CORBOZ, a.a.O., S. 32). Ein fixer Zinssatz von 5 % würde dagegen der Entwicklung der Kapitalmarktverhältnisse nicht Rechnung tragen und könnte je nach Marktsituation zu einer ungerechtfertigten Schlechter- oder Besserstellung einer Mietvertragspartei führen.
Die Vorinstanz verletzte damit kein Bundesrecht, indem sie eine Verzinsung der Kosten für den werterhaltenden Teil der Gebäudesanierungen bloss zu einem Satz gewährte, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz für Hypotheken zum Zeitpunkt der Mietzinserhöhung liegt. Dem Risiko, das der Vermieter mit solchen Investitionen eingeht und das nach Meinung der Beschwerdeführerin einen Zinssatz von 5 % rechtfertigt, trägt die Rechtsprechung mit der Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein halbes Prozent Rechnung (vgl. WEBER, a.a.O., N. 7 zu Art. 269 OR; LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., N. 18/5.1 S. 337).
3.5.3. Die Vorinstanz erwog, es sei bei den ausserordentlichen Unterhaltskosten analog der Verzinsung des wertvermehrenden Anteils ein gemittelter Zinssatz anzuwenden.
3.5.3.1. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz mit dieser kurzen Erwägung ihrer aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör folgenden Pflicht, ihren Entscheid zu begründen, Genüge getan (vgl. dazu BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; vgl. auch BGE 139 V 496 E. 5.1 S. 503 f.). Sie erwähnte mit hinreichender Deutlichkeit, weshalb sie die Anwendung eines gemittelten Zinssatzes befürwortete, nämlich in Analogie zur Praxis betreffend Verzinsung von wertvermehrenden Investitionen. Der Beschwerdeführerin war danach eine sachgerechte Anfechtung des Entscheides möglich und ihre betreffende Gehörsrüge ist unbegründet.
3.5.3.2. Die Beschwerdeführerin stösst sich daran, dass die Vorinstanz eine Verzinsung zu einem gemittelten Zinssatz von 1,75 % (die Hälfte des um ein halbes Prozent erhöhten Referenzzinssatzes von 3 %) gewährte, anstelle einer Verzinsung von 5 % (bzw. nach dem in vorstehender Erwägung 3.5.2 Ausgeführten: von 3,5 %) auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag, wie im erwähnten Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b festgehalten wurde.
Hierzu gilt Ähnliches wie betreffend der Höhe des Zinssatzes. Das Bundesgericht entschied erstmals im Urteil 4C.107/1995 vom 26. Juli 1995 E. 4a, es sei eine Verzinsung zu 5 % auf dem jeweils nicht amortisierten Betrag zu gewähren. Es stützte sich dabei ohne eingehende Begründung auf die Lehrmeinung von Lachat/Micheli (a.a.O., S. 213 Rz. 8.4), in der eine Verzinsung "calculé sur la part non encore amortie" befürwortet wurde. Im angerufenen Urteil vom 24. Januar 2001 verwies das Bundesgericht ohne weitere Begründung auf diesen Entscheid und auf Lachat/Stoll/Brunner (a.a.O., S. 301 f. Rz. 6.5), die von einem Zins "für den noch nicht amortisierten Anteil" der ausserordentlichen Unterhaltskosten sprachen (in diesem Sinn unter Berufung auf die Urteile vom 26. Juli 1995 und vom 24. Januar 2001 auch: SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 82 zu Art. 269a OR und Bohnet, a.a.O., N. 67 zu Art. 269 OR). Corboz (a.a.O., S. 32), den das Bundesgericht an der betreffenden Urteilsstelle weiter zitierte, äusserte sich nicht zu dieser Frage.
Lachat und seine Mitautoren änderten seit dem Urteil vom 24. Januar 2001 auch in diesem Punkt ihre Meinung und vertreten heute die Auffassung, um der Amortisierung des investierten Kapitals Rechnung zu tragen, habe die Verzinsung während der ganzen Amortisationsdauer entweder zum vollen Zinssatz für die Hälfte des investierten Kapitals oder zum halben Zinssatz für das ganze investierte Kapital zu erfolgen ( Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 375 Rz. 19/4.8, S. 383 Rz. 19/5.2.1; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 331 Rz. 4.8; so auch Weber, a.a.O., N. 11a zu Art. 269 OR, der von einer Verzinsung zu durchschnittlich 2,5 % [auf einem vollen Satz von 5 %] spricht, sowie Higi, a.a.O., N. 245 zu Art. 269a OR [s. immerhin auch N. 95 zu Art. 269 OR, wo von einer Verzinsung auf dem nicht amortisierten Teil der ausserordentlichen Unterhaltskosten die Rede ist]; Bättig, a.a.O., S. 16). Dies entspricht dem Verzinsungsmodus, den die Rechtsprechung für wertvermehrende Investitionen anwendet (vgl. BGE 118 II 415 E. 3c/aa). Dabei fällt auf, dass das Bundesgericht in BGE 118 II 415 auch insoweit von der Verzinsung (rémunération) des nicht amortisierten Restbetrags ("montant de l'investissement non amorti") spricht und damit die Verzinsung zum halben Satz meint. Die Verwendung der gleichen Terminologie im Urteil vom 26. Juli 1995 deutet darauf hin, dass das Bundesgericht schon im damaligen Entscheid für die nicht wertvermehrenden, ausserordentlichen Unterhaltskosten keine andere Verzinsungslösung statuieren wollte, als für die wertvermehrenden Investitionen.
Die entsprechende Methode erscheint denn auch als sachgerecht und einzig praktikabel. Bei diesem Vorgehen resultiert anfänglich eine zu niedrige Verzinsung des investierten Kapitals, die aber durch die höhere Verzinsung in der zweiten Hälfte der Amortisationsdauer aufgefangen wird (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 74 zu Art. 269a OR). Mit einer entsprechenden Festsetzung des Mietzinses am massgebenden Stichtag wird dem für dieses Jahr und alle Folgejahre bis zur vollständigen Amortisation eingesetzten Kapital, das zu verzinsen ist, Rechnung getragen, auch wenn eine Investition bzw. das für ausserordentliche Unterhaltskosten "bevorschusste" Kapital bloss ein einziges Mal für eine Mietzinserhöhung herangezogen werden kann, wie die Beschwerdeführerin geltend macht. Dagegen würde eine Festlegung des Mietzinses im Zeitpunkt der Beendigung der Renovation unter Berücksichtigung einer Verzinsung des vollen, für ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen investierten Kapitals zum vollen Satz infolge der allmählichen Amortisation des investierten Kapitals in den Folgejahren zu einem zunehmend übersetzten Mietzins bzw. einer zunehmenden Nettorendite führen. Darauf könnten sich die Mieter mangels Änderung von relativen Kostenfaktoren nicht als Angriffsmittel berufen, um eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, sondern nur einredeweise, falls sie sich gegen eine allfällige weitere Mietzinserhöhung des Vermieters zur Wehr setzen können (vgl. dazu BGE 121 III 163 E. 2d; Weber, a.a.O., N. 16 und 18 zu Art. 269 OR mit zahlreichen Hinweisen). Es wäre denn auch nicht praktikabel, den Mietzins jedes Jahr erneut unter Berücksichtigung der noch nicht amortisierten und zu verzinsenden Restbeträge zu errechnen, wie die Beschwerdeführerin sinngemäss postuliert.
Die Vorinstanz verletzte demnach Art. 269 und 269a OR nicht, indem sie die Verzinsung des für ausserordentlichen Unterhalt aufgewendeten Kapitals bloss zu einem gemittelten Satz zuliess.
4.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 9'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Juli 2014
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Widmer

region: Federation

bge_label: critical


facts:
Faits:
A. Le 10 avril 2012, le Ministère public de l'Etat de Fribourg a ouvert une instruction pénale contre A._ pour violence ou menace contre les autorités et les fonctionnaires. Le matin, celui-ci avait téléphoné au Ministère public en déclarant qu'il refusait de payer une facture, qu'il allait mettre fin à ses jours après avoir tué un Président de tribunal ainsi que le responsable du décès de son frère. Il avait aussi menacé de tirer dans l'espace public. Des mandats d'amener et de perquisition ont été délivrés et exécutés le même jour.
Le 2 mai 2012, l'avocat du prévenu a demandé la récusation du Procureur B._, en raison notamment de déclarations faites à la presse et du libellé des mandats d'amener et de perquisition. Simultanément, il a requis la récusation des policiers ayant participé à l'intervention du 10 avril 2012, susceptibles de faire l'objet d'une plainte pour lésions corporelles, séquestration et contrainte.
B. Le 25 mai 2012, A._ a déposé une plainte pénale contre le caporal C._, policier ayant participé à l'opération. Lors d'une audition du 4 mai 2012, alors que A._ avait déclaré ne vouloir s'exprimer que sur sa situation personnelle, ledit policier l'aurait tutoyé, nargué et constamment interpelé sur les faits, affirmant que l'intervention de la police avait été justifiée. Il aurait ensuite enfermé l'intéressé durant 15 minutes, le temps d'appeler le ministère public. Le même jour, l'avocat de A._ (agissant également pour le père de celui-ci) a demandé au Procureur B._ la récusation du caporal C._ en raison de sa participation à l'arrestation du 10 avril 2012, ainsi qu'en raison de son comportement lors de l'audition du 4 mai 2012.
Par décision du 29 mai 2012, le Procureur B._ a déclaré irrecevable la demande de récusation en tant qu'elle émanait du père de l'intéressé, et l'a rejetée sur le fond. Le policier n'avait pas d'intérêt personnel dans l'affaire (art. 56 let. a CPP), et n'était pas intervenu à plusieurs titres (art. 56 let. b CPP). Les menaces proférées par A._ ne s'adressaient pas aux policiers, de sorte que ceux-ci n'avaient pas de raison de faire preuve d'inimitié (art. 56 let. f CPP).
C. Agissant par la voie du recours en matière pénale, A._ demande au Tribunal fédéral d'annuler la décision du Procureur et d'admettre sa demande de récusation, subsidiairement de renvoyer la cause au Ministère public pour nouvelle décision.
Le Procureur général conclut au rejet du recours. Le recourant s'est encore déterminé, le 7 septembre 2012.

considerations:
Considérant en droit:
1. Conformément aux art. 78 et 92 al. 1 LTF, une décision incidente relative à la récusation dans le cadre d'une procédure pénale peut faire immédiatement l'objet d'un recours en matière pénale. L'auteur de la demande de récusation a qualité pour agir (art. 81 al. 1 LTF).
1.1 Selon l'art. 80 LTF, le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance (al. 1). Les cantons doivent instituer dans cette perspective des tribunaux supérieurs statuant sur recours. Sont exceptés les cas dans lesquels le CPP prévoit un tribunal des mesures de contrainte (Tmc) ou un autre tribunal comme instance cantonale unique (al. 2).
1.2 Selon l'art. 59 al. 1 CPP, le litige relatif à la récusation est tranché de manière définitive. Conformément à l'art. 380 CPP, les décisions qualifiées de définitives ne peuvent pas faire l'objet de l'un des recours prévus par le CPP. Il en va donc ainsi de la décision que le Ministère public est appelé à rendre en application de l'art. 59 al. 1 let. a CPP lorsqu'il statue sur la récusation d'un membre de la police exerçant une fonction "au sein d'une autorité pénale" (Message CPP, FF 2006 1127 ad art. 57 projet CPP). Tel est le cas lorsque la personne récusée agit dans le cadre du mandat confié à la police par le ministère public (art. 312 CPP). Cette solution, clairement voulue par la loi (cf. Message CPP, FF 2006 1292 ad art. 388 projet CPP), constitue une exception à l'exigence d'une instance cantonale de recours figurant à l'art. 80 LTF (ATF 138 IV 2xx consid. 1.3). Il y a donc lieu d'admettre la possibilité de former un recours en matière pénale directement contre les décisions du ministère public en matière de récusation des membres de la police (cf. ATF précité, concernant les décisions du ministère public sur les conflits de fors, consid. 1.3.3).
1.3 Pour le surplus, le recours a été déposé en temps utile et les conclusions présentées (y compris l'admission de la demande de récusation) sont recevables au regard de l'art. 107 LTF.
2. Dans un grief d'ordre formel, le recourant estime, d'une part, que la détermination du policier visé n'aurait pas été recueillie, comme l'exige l'art. 58 al. 2 CPP et, d'autre part, que la décision attaquée serait insuffisamment motivée en ce qu'elle ne répondrait pas aux griefs formulés à l'encontre de l'agent récusé.
2.1 Selon l'art. 58 al. 1 CPP, celui qui entend demander la récusation d'une personne exerçant une fonction au sein d'une autorité (tel est le cas en l'occurrence puisqu'une instruction a été ouverte au sens de l'art. 309 CPP et que l'interrogatoire a été effectué par la police sur délégation du Ministère public) doit présenter sa demande sans délai dès qu'elle a connaissance des motifs de récusation; ceux-ci doivent être rendus plausibles. Selon l'art. 58 al. 2 CPP, la personne concernée prend position sur la demande. Cette dernière disposition est impérative. Elle tend à permettre l'établissement des faits et à garantir le respect du droit d'être entendu, tant de la personne concernée que de l'auteur de la demande de récusation auquel un droit de réplique doit le cas échéant être accordé (BOOG, Basler Kommentar StPO, n° 11 ad art. 58). Cette mesure d'instruction a toute son importance, puisque l'administration d'autres preuves est en principe limitée, voire exclue (cf. art. 59 al. 1 CPP) et qu'en l'occurrence, aucune autorité cantonale de recours n'est susceptible de revoir les faits.
2.2 En l'occurrence, aucune prise de position n'a été demandée au policier concerné, lequel serait à même de se prononcer sur les reproches qui lui sont faits par le recourant. Le Ministère public ne saurait prétendre que le recourant n'est pas titulaire du droit de procédure invoqué. En effet, comme cela est relevé ci-dessus, il en va du droit d'être entendu de l'intéressé, qui comprend le droit de participer à l'établissement des faits et de se déterminer à ce sujet. Cette violation de l'art. 58 al. 2 CPP entraîne à elle seule l'admission du recours, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, formels ou matériels.
3. Le recours doit par conséquent être admis. La décision attaquée est annulée et la cause est renvoyée au Ministère public pour nouvelle décision dans le sens des considérants qui précèdent. Conformément à l'art. 68 al. 1 LTF, le recourant a droit à une indemnité de dépens, à la charge de l'Etat de Fribourg. Il n'est pas perçu de frais judiciaires art. 66 al. 4 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis. La décision attaquée est annulée et la cause est renvoyée au Ministère public pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2. Une indemnité de dépens de 1'000 fr. est allouée au recourant, à la charge de l'Etat de Fribourg. Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3. Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant et au Ministère public de l'Etat de Fribourg.
Lausanne, le 4 octobre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Fonjallaz
Le Greffier: Kurz