facts:
Faits:
A.
Dès le 16 avril 2010, les époux X._ ont pris à bail un appartement de quatre pièces dans un bâtiment d'habitation sis à Neuchâtel. La durée de la location était indéterminée. Le contrat était résiliable moyennant l'observation d'un délai de préavis de trois mois pour le 31 mars, le 30 juin ou le 30 septembre de chaque année, la première fois pour le 30 juin 2011. Le loyer et un acompte pour frais accessoires s'élevaient au total à 1'560 fr. par mois.
Le 29 août 2011, les locataires ont communiqué à la bailleresse Z._, par l'intermédiaire de sa gérance, qu'ils résiliaient le contrat avec effet au 30 septembre suivant; ils ont simultanément annoncé deux personnes qui se disaient prêtes à reprendre ensemble la location aux mêmes conditions. Ces personnes n'ont cependant pas confirmé leur candidature.
Les locataires ont déterminé une troisième personne, A._, à présenter sa candidature. Dame A._ bénéficiait de l'aide sociale; il existait par ailleurs des poursuites en cours et des actes de défaut de biens contre elle. Par lettre datée du 30 août 2011 et adressée à la gérance, le service social régional des communes de Peseux et Corcelles-Cormondrèche a fait savoir que le paiement du loyer et des charges, au montant mensuel total de 1'560 fr., serait garanti dès la signature du contrat « tant et aussi longtemps » que dame A._ dépendrait de ce service. Celui-ci prendrait en charge le premier mois; l'office de l'aide sociale de Neuchâtel « assurerait le suivi » dès le deuxième mois. Parmi diverses modalités de la garantie ainsi annoncée, le « service payeur » devrait être averti en cas de retard dans le versement du loyer; le cas échéant, les arriérés ne seraient « en aucun cas » couverts pour une période excédant trois mois.
Le 27 octobre 2011, la bailleresse a informé les locataires qu'elle n'acceptait pas la candidature de dame A._, « les renseignements obtenus sur sa personne étant défavorables ». Elle tenait les locataires pour débiteurs du loyer jusqu'à l'échéance contractuelle du 31 mars 2012, ou jusqu'à la signature d'un nouveau bail.
Les locataires ont restitué l'appartement le 31 janvier 2012; un nouveau bail, conclu entre la bailleresse et un tiers, a débuté dès le lendemain.
Afin de recouvrer les loyers et frais accessoires des mois d'octobre 2011 à janvier 2012, la bailleresse a fait notifier un commandement de payer à chacun des deux époux locataires.
B.
Le 6 mars 2012, ceux-ci ont conjointement ouvert action contre la bailleresse devant le Tribunal civil de l'arrondissement du Littoral et du Val-de-Travers. Le tribunal était requis de prononcer que les demandeurs étaient libérés de leur obligation de payer le loyer dès le 1er octobre 2011, ou, subsidiairement, dès le 15 du même mois.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action et elle a pris des conclusions reconventionnelles. Les demandeurs devaient être condamnés à payer solidairement 6'470 fr. avec intérêts au taux de 5% par an dès le 9 février 2012; le tribunal devait donner mainlevée définitive des oppositions formées dans les deux poursuites.
Le tribunal s'est prononcé le 11 février 2013. Il a rejeté l'action principale. Accueillant l'action reconventionnelle, il a condamné les demandeurs à payer solidairement 6'240 fr. avec intérêts selon les conclusions correspondantes; à concurrence de ces prestations, le tribunal a donné mainlevée définitive des oppositions.
L'Autorité de recours en matière civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a rejeté le recours des demandeurs par arrêt du 2 juillet 2013.
C.
Agissant principalement par la voie du recours en matière civile et subsidiairement par celle du recours constitutionnel, les demandeurs saisissent le Tribunal fédéral de conclusions semblables à celles de leur demande initiale.
La défenderesse conclut à l'irrecevabilité du recours en matière civile et au rejet du recours constitutionnel.

considerations:
Considérant en droit:
1.
Dans les affaires pécuniaires civiles en matière de droit du bail à loyer, le recours ordinaire au Tribunal fédéral n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève à 15'000 fr. au moins (art. 74 al. 1 let. a LTF); le recours est recevable sans égard à la valeur litigieuse lorsque la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF). En l'espèce, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions des demandeurs devant le Tribunal cantonal (art. 51 al. 1 let. a LTF); elle n'atteint pas le minimum légal.
Selon la jurisprudence, il y a question juridique de principe lorsque dans l'intérêt général, en particulier dans l'intérêt de la sécurité juridique, une question controversée doit être résolue par la juridiction suprême afin de parvenir à une interprétation et à une application uniforme du droit fédéral (ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582/583; 135 III 1 consid. 1.3 p. 4; 135 III 397 consid. 1.2 p. 399).
Les demandeurs se prévalent de l'art. 264 al. 1 CO; ils prétendent s'être libéré de leur obligation de payer le loyer, conformément à cette disposition, en présentant une nouvelle locataire, dame A._, qui était à leur avis solvable compte tenu de la garantie de loyer accordée par le service social régional, et que la défenderesse ne pouvait pas raisonnablement refuser.
La solution du litige nécessite d'apprécier, au regard de ladite disposition, la portée de la lettre de garantie adressée à la défenderesse par le service social régional. Contrairement à l'opinion développée par les demandeurs, ce débat n'atteint pas un degré d'importance suffisant pour justifier, du point de vue de l'intérêt général, une dérogation au régime ordinaire de la valeur litigieuse minimum. Il s'ensuit que le recours en matière civile est irrecevable. Le recours constitutionnel est en revanche recevable à titre subsidiaire (art. 113 LTF). Ce recours ne peut être exercé que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF); le Tribunal fédéral ne se saisit que des griefs soulevés et motivés de façon détaillée par la partie recourante (art. 106 al. 2 et 117 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 III 439 consid. 3.2 p. 444).
2.
Il est constant que les demandeurs se sont liés à leur adverse partie par un contrat de bail à loyer et qu'au regard des termes et du délai de résiliation convenus, leur résiliation communiquée le 29 août 2011 ne pouvait, à elle seule, pas prendre effet avant le 31 mars 2012.
A teneur de l'art. 264 al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire restitue la chose louée sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse pas raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2).
Il est également constant que dame A._ n'est pas solvable, aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, à raison de sa propre situation patrimoniale; en revanche, les demandeurs la tiennent pour solvable à raison de la lettre de garantie du service social régional. Les autres conditions d'une libération avant terme ne sont pas en cause. Ayant présenté sa candidature à l'adverse partie, les demandeurs se prétendent libérés dès le 1er octobre 2011.
3.
A l'appui du recours constitutionnel, les demandeurs invoquent la protection contre l'arbitraire conférée par l'art. 9 Cst.
Une décision est arbitraire, donc contraire à cette disposition constitutionnelle, lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si sa décision apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs ou en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision soient insoutenables; il faut encore que celle-ci soit arbitraire dans son résultat. Il ne suffit d'ailleurs pas non plus qu'une solution différente de celle retenue par l'autorité cantonale puisse être tenue pour également concevable ou apparaisse même préférable (ATF 139 III 334 consid. 3.2.5 p. 339; 138 I 305 consid. 4.3 p. 319; 137 I 1 consid. 2.4 p. 5).
4.
Selon l'argumentation développée par les demandeurs, la lettre de garantie est une déclaration de cautionnement valable au regard des art. 393 al. 1 CO et 24 de la loi neuchâteloise sur l'action sociale, du 25 juin 1996; par l'effet de cette déclaration, dame A._ doit être jugée solvable aux fins de l'application de l'art. 264 al. 1 CO.
D'après l'art. 393 al. 1 CO, une déclaration de cautionnement doit notamment contenir l'indication numérique du montant total à concurrence duquel la caution est tenue. Au regard de l'art. 392 al. 2 CO, un cautionnement peut valablement porter sur des loyers ou autres prestations périodiques qui ne deviendront exigibles que dans le futur, mais dans ce cas également, la déclaration écrite doit indiquer numériquement l'engagement total que la caution est prête à assumer. Cette indication manque en l'espèce; la lettre de garantie n'indique numériquement que le montant de l'arrérage mensuel.
La lettre ne permet d'ailleurs pas non plus d'identifier la personne morale - canton, commune, autre collectivité ou établissement public ou privé - censément obligée à titre de caution.
Il s'ensuit que les autorités précédentes n'ont certainement pas violé l'art. 9 Cst. en refusant de reconnaître à la lettre de garantie l'effet réclamé par les demandeurs. Il n'est pas nécessaire de discuter la motivation de la décision attaquée, ni d'examiner de quelle manière la candidature d'une personne certes insolvable, mais pourvue du cautionnement valable d'un tiers solvable, devrait être appréciée au regard de l'art. 264 al. 1 CO.
5.
Les demandeurs reprochent à leur adverse partie de ne les avoir pas clairement informés de ce qu'elle refusait la candidature de dame A._ en raison de son insolvabilité; ils se prétendent libérés de leur obligation en tant que la bailleresse les a laissés dans l'expectative de manière négligente et déloyale.
Par sa lettre du 27 octobre 2011, cette partie a indiqué sans aucune équivoque qu'elle n'acceptait pas la candidature de dame A._. Les demandeurs ne peuvent pas sérieusement prétendre s'être cru libérés de leur obligation encore après réception de cette communication. Compte tenu de l'attention raisonnablement exigible d'eux, ils devaient envisager que le loyer afférent à la durée résiduelle du contrat leur serait réclamé s'ils entraient en litige au sujet de cette candidature et qu'ils n'obtenaient pas gain de cause. Il leur était loisible de réclamer les explications qu'ils jugeaient éventuellement nécessaires pour tenter, ensuite, d'infléchir la décision de la bailleresse; simultanément ou exclusivement, ils pouvaient aussi lui présenter encore d'autres candidatures afin de réduire le risque encouru. Quoi qu'il en soit, les autorités précédentes n'ont de toute évidence pas appliqué arbitrairement l'art. 264 al. 1 CO.
6.
Le recours constitutionnel se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de parties qui succombent, ses auteurs doivent acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'adverse partie peut prétendre.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours en matière civile est irrecevable.
2.
Le recours constitutionnel est rejeté.
3.
Les demandeurs acquitteront un émolument judiciaire de 1'000 francs.
4.
Les demandeurs verseront une indemnité de 1'500 fr. à la défenderesse, solidairement entre eux, à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 13 janvier 2014
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Klett
Le greffier: Thélin


facts:
Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. X._ fuhr am 13. März 2001, um 13.22 Uhr, mit einem Personenwagen auf der Stampfenbachstrasse in Zürich stadteinwärts. Nach der Tramhaltestelle "Kronenstrasse" schloss er dicht zu dem von A._ gelenkten Personenwagen auf. Durch mehrmaliges Betätigen der Lichthupe versuchte er, den Vordermann zu einer etwas schnelleren Fahrt zu bewegen. A._, der Polizeibeamter von Beruf ist und zur fraglichen Zeit privat unterwegs war, kam dieser Aufforderung nicht nach, da er bei einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h mit einer seines Erachtens in jenem Bereich angemessenen Geschwindigkeit von 45 km/h fuhr. X._ leitete vor der Tramhaltestelle "Beckenhof" ein Überholmanöver ein. Ab dem Zeitpunkt, da er zum Überholen ansetzte, bis zu dem Zeitpunkt, als er auf der gleichen Höhe mit A._ war, gab Letzterer mehrere akustische Warnsignale ab, um X._ zum Abbruch des Überholmanövers aufzufordern. Dieser setzte jedoch den Überholvorgang fort, wobei er mit einer Geschwindigkeit von 65 km/h fuhr. A._ bremste hierauf stark ab, um X._ zu ermöglichen, noch vor der Traminsel wieder nach rechts einzubiegen. X._ schloss das Überholmanöver auf der Höhe der Einmündung der Georgenstrasse einige Meter vor einem Fussgängerstreifen ab.
Durch die von A._ abgegebenen Warnsignale wurde eine Fussgängerin, die auf dem rechtsseitigen Trottoir stand in der Absicht, auf dem Fussgängerstreifen zur Traminsel zu gelangen, auf die beiden herannahenden Fahrzeuge aufmerksam. Da die Fussgängerin erkannte, dass das überholende Fahrzeug sich dem Fussgängerstreifen mit relativ hoher Geschwindigkeit näherte, betrat sie den Streifen nicht und wich auf dem Trottoir einige Schritte vom Trottoirrand zurück. A._ folgte X._ über eine kurze Strecke, um sich dessen Kontrollschildnummer zu notieren. X._ zeigte A._ in dieser Phase des Geschehens den ausgestreckten Mittelfinger.
Durch die von A._ abgegebenen Warnsignale wurde eine Fussgängerin, die auf dem rechtsseitigen Trottoir stand in der Absicht, auf dem Fussgängerstreifen zur Traminsel zu gelangen, auf die beiden herannahenden Fahrzeuge aufmerksam. Da die Fussgängerin erkannte, dass das überholende Fahrzeug sich dem Fussgängerstreifen mit relativ hoher Geschwindigkeit näherte, betrat sie den Streifen nicht und wich auf dem Trottoir einige Schritte vom Trottoirrand zurück. A._ folgte X._ über eine kurze Strecke, um sich dessen Kontrollschildnummer zu notieren. X._ zeigte A._ in dieser Phase des Geschehens den ausgestreckten Mittelfinger.
B. B.a Der Einzelrichter in Strafsachen am Bezirksgericht Zürich sprach X._ am 19. April 2002 schuldig
- der Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 1 SVG i.V.m. Art. 32 Abs. 2 SVG sowie Art. 4a Abs. 1 lit. a VRV (begangen durch Überschreiten der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h innerorts);
- der Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 1 SVG i.V.m. Art. 35 Abs. 2 und 3 SVG (begangen durch vorschriftswidriges Überholen);
- der mehrfachen Verkehrsregelverletzung im Sinne von Art. 90 Ziff. 1 SVG i.V.m. Art. 40 Satz 2 SVG und Art. 29 Abs. 1 VRV (begangen durch unnötige Lichtsignale).
Er bestrafte ihn mit einer Busse von Fr. 3'000.--.
Hingegen wurde X._ freigesprochen vom Vorwurf der Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG i.V.m. Art. 33 Abs. 1 und 2 SVG sowie Art. 6 Abs. 1 VRV (angeblich begangen durch Missachten des Vortrittsrechts einer Fussgängerin an einem Fussgängerstreifen).
Auf die Anklage wegen Beschimpfung (Art. 177 StGB) trat der Einzelrichter mit Verfügung vom 19. April 2002 nicht ein.
B.b Das Obergericht des Kantons Zürich sprach X._ am 4. Oktober 2002 schuldig
- der groben Verletzung der Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG i.V.m. Art. 32 Abs. 1 und 2 SVG sowie Art. 4a Abs. 1 lit. a VRV, Art. 33 Abs. 1 und 2 SVG sowie Art. 6 Abs. 1 VRV und Art. 35 Abs. 2 und 3 SVG sowie Art. 10 Abs. 2 VRV;
- der mehrfachen Verletzung der Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 1 SVG i.V.m. Art. 40 Satz 2 SVG und Art. 29 Abs. 1 VRV.
Es verurteilte ihn zu einer bedingt vollziehbaren Gefängnisstrafe von 7 Tagen und zu einer Busse von Fr. 2'500.--.
Es verurteilte ihn zu einer bedingt vollziehbaren Gefängnisstrafe von 7 Tagen und zu einer Busse von Fr. 2'500.--.
C. X._ führt eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde mit dem Antrag, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Staatsanwaltschaft beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Die Staatsanwaltschaft beantragt die Abweisung der Beschwerde.
D. Am 12. November 2003 wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich die von X._ erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

considerations:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Wer Verkehrsregeln des Strassenverkehrsgesetzes oder der Vollziehungsvorschriften des Bundesrates verletzt, wird mit Haft oder mit Busse bestraft (Art. 90 Ziff. 1 SVG). Wer durch grobe Verletzung der Verkehrsregeln eine ernstliche Gefahr für die Sicherheit anderer hervorruft oder in Kauf nimmt, wird mit Gefängnis oder mit Busse bestraft (Art. 90 Ziff. 2 SVG).
1.1 Die Vorinstanz wirft dem Beschwerdeführer die Verletzung von mehreren Verkehrsregeln betreffend die zulässige Geschwindigkeit, das Überholen und das Vortrittsrecht der Fussgängerin am Fussgängerstreifen vor. Alle diese Verkehrsregeln habe er durch das inkriminierte Verhalten, das als einheitlicher Vorgang zu beurteilen sei, im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG grob verletzt. Durch seine Fahrweise habe er sowohl den überholten Fahrzeuglenker wie auch die Fussgängerin konkret gefährdet (angefochtenes Urteil S. 21 ff.).
1.2 Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, er habe durch die ihm zur Last gelegten Verkehrsregelverletzungen weder den überholten Fahrzeuglenker noch die Fussgängerin gefährdet und sich daher nicht der groben Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG schuldig gemacht. Er scheint zudem der Auffassung zu sein, dass in gewissen Punkten nicht einmal eine einfache Verkehrsregelverletzung anzunehmen sei.
1.2 Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, er habe durch die ihm zur Last gelegten Verkehrsregelverletzungen weder den überholten Fahrzeuglenker noch die Fussgängerin gefährdet und sich daher nicht der groben Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG schuldig gemacht. Er scheint zudem der Auffassung zu sein, dass in gewissen Punkten nicht einmal eine einfache Verkehrsregelverletzung anzunehmen sei.
2. 2.1 Der Beschwerdeführer fuhr während des Überholmanövers bei einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h innerorts mit einer Geschwindigkeit von 65 km/h. Dadurch missachtete er Art. 32 Abs. 2 SVG i.V.m. Art. 4a Abs. 1 lit. a VRV. Entgegen einer Andeutung in der Nichtigkeitsbeschwerde (S. 4) ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den Beschwerdeführer zudem wegen Nichtanpassens der Geschwindigkeit an die Verhältnisse (Art. 32 Abs. 1 SVG) verurteilt hat. Jedenfalls auf dem Streckenabschnitt kurz vor dem Abschluss des Überholmanövers wäre angesichts der nahen Tramhaltestelle mit Insel und Fussgängerstreifen auch die allgemeine Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h, die nur unter günstigen Strassen-, Verkehrs- und Sichtverhältnissen zulässig ist, nicht den Umständen angepasst gewesen.
2.2 Der Beschwerdeführer überholte den andern Automobilisten auf einem gerade verlaufenden, breiten Strassenabschnitt. Bei Geschwindigkeiten von 45 km/h des einen und von 65 km/h des andern Fahrzeugs reichte aber die Strecke bis zur Traminsel für eine korrekte Durchführung des Überholvorgangs nicht aus. Der Lenker des überholten Fahrzeugs erkannte dies und gab daher ab dem Zeitpunkt, da der Beschwerdeführer zum Überholen ansetzte, bis zum Moment, als dieser auf gleicher Höhe war, mehrere akustische Warnsignale ab, um den Beschwerdeführer zum Abbruch des Überholmanövers zu veranlassen (siehe angefochtenes Urteil S. 11). Als dies nichts fruchtete, bremste der Lenker des überholten Wagens stark ab, um dem Beschwerdeführer zu ermöglichen, das Überholmanöver vor der Traminsel abzuschliessen. Der Beschwerdeführer missachtete durch sein Überholmanöver Art. 35 Abs. 2 und 3 SVG. Der zum Überholen nötige Raum war angesichts der nahen Traminsel nicht frei, und der Beschwerdeführer nahm auf den Lenker des überholten Fahrzeugs nicht die gebotene Rücksicht. Dass der Beschwerdeführer unstreitig nicht brüsk wieder einbog und somit nicht durch ein derartiges Einbiegemanöver den Lenker des überholten Fahrzeugs zum Bremsen nötigte (angefochtenes Urteil S. 20; Nichtigkeitsbeschwerde S. 7), ist unerheblich. Die Bemerkung des Beschwerdeführers, der Lenker des überholten Fahrzeugs habe "ohne äusserliche Notwendigkeit" gebremst (Nichtigkeitsbeschwerde S. 7), ist in Anbetracht der tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz unbegründet.
2.3 Die Fussgängerin stand bereits im Zeitpunkt, als der Lenker des überholten Fahrzeugs akustische Warnsignale abgab, um den Beschwerdeführer zum Abbruch des Überholmanövers zu veranlassen, auf dem Trottoir beim Fussgängerstreifen in der erkennbaren Absicht, auf diesem die Fahrbahn zu überqueren (siehe angefochtenes Urteil S. 11, 17/18, 20). Der Beschwerdeführer hätte (auch) in Anbetracht der bei der gebotenen Sorgfalt erkennbaren Fussgängerin das Überholmanöver abbrechen müssen. Indem er stattdessen den Überholvorgang abschloss und sich dabei mit übersetzter Geschwindigkeit dem Fussgängerstreifen näherte, missachtete er das der Fussgängerin gemäss Art. 33 Abs. 2 SVG und Art. 6 Abs. 1 VRV zustehende Vortrittsrecht. Dass die Fussgängerin angesichts des näher kommenden Fahrzeugs des Beschwerdeführers einige Schritte vom Trottoirrand zurückwich, bedeutet - entgegen der im erstinstanzlichen Urteil (S. 11) vertretenen Auffassung - nicht, dass sie auf ihr Vortrittsrecht verzichtet habe. Vielmehr wurde die Fussgängerin, die zuvor am Trottoirrand gestanden hatte, um den Fussgängerstreifen zu betreten, durch die Fahrweise des Beschwerdeführers an der Ausübung ihres Vortrittsrechts gehindert. Unzutreffend ist der Einwand des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob die Fussgängerin ihm gegenüber überhaupt vortrittsberechtigt gewesen sei (Beschwerde S. 6 unten). Dem angefochtenen Urteil kann entnommen werden, dass der Beschwerdeführer im Zeitpunkt, als die Fussgängerin erkennbar am Trottoirrand stand, um den Fussgängerstreifen zu betreten, noch weit genug entfernt war, um bei korrekter Fahrweise vor dem Streifen anzuhalten.
2.3 Die Fussgängerin stand bereits im Zeitpunkt, als der Lenker des überholten Fahrzeugs akustische Warnsignale abgab, um den Beschwerdeführer zum Abbruch des Überholmanövers zu veranlassen, auf dem Trottoir beim Fussgängerstreifen in der erkennbaren Absicht, auf diesem die Fahrbahn zu überqueren (siehe angefochtenes Urteil S. 11, 17/18, 20). Der Beschwerdeführer hätte (auch) in Anbetracht der bei der gebotenen Sorgfalt erkennbaren Fussgängerin das Überholmanöver abbrechen müssen. Indem er stattdessen den Überholvorgang abschloss und sich dabei mit übersetzter Geschwindigkeit dem Fussgängerstreifen näherte, missachtete er das der Fussgängerin gemäss Art. 33 Abs. 2 SVG und Art. 6 Abs. 1 VRV zustehende Vortrittsrecht. Dass die Fussgängerin angesichts des näher kommenden Fahrzeugs des Beschwerdeführers einige Schritte vom Trottoirrand zurückwich, bedeutet - entgegen der im erstinstanzlichen Urteil (S. 11) vertretenen Auffassung - nicht, dass sie auf ihr Vortrittsrecht verzichtet habe. Vielmehr wurde die Fussgängerin, die zuvor am Trottoirrand gestanden hatte, um den Fussgängerstreifen zu betreten, durch die Fahrweise des Beschwerdeführers an der Ausübung ihres Vortrittsrechts gehindert. Unzutreffend ist der Einwand des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob die Fussgängerin ihm gegenüber überhaupt vortrittsberechtigt gewesen sei (Beschwerde S. 6 unten). Dem angefochtenen Urteil kann entnommen werden, dass der Beschwerdeführer im Zeitpunkt, als die Fussgängerin erkennbar am Trottoirrand stand, um den Fussgängerstreifen zu betreten, noch weit genug entfernt war, um bei korrekter Fahrweise vor dem Streifen anzuhalten.
3. 3.1 Der qualifizierte Tatbestand von Art. 90 Ziff. 2 SVG ist objektiv erfüllt, wenn der Täter eine wichtige Verkehrsvorschrift in objektiv schwerer Weise missachtet und die Verkehrssicherheit ernstlich gefährdet. Eine ernstliche Gefahr für die Sicherheit anderer ist nicht erst bei einer konkreten, sondern bereits bei einer erhöhten abstrakten Gefährdung gegeben (BGE 123 II 106 E. 2a; 123 IV 88 E. 3a, je mit Hinweisen). Ob eine konkrete, eine erhöhte abstrakte oder nur eine abstrakte Gefahr geschaffen wird, hängt von der Situation ab, in welcher die Verkehrsregelverletzung begangen wird. Wesentliches Kriterium für die Annahme einer erhöhten abstrakten Gefahr ist die Nähe der Verwirklichung. Die allgemeine Möglichkeit der Verwirklichung einer Gefahr genügt demnach nur zur Erfüllung des Tatbestands von Art. 90 Ziff. 2 SVG, wenn in Anbetracht der Umstände der Eintritt einer konkreten Gefährdung oder gar einer Verletzung nahe liegt (BGE 123 IV 88 E. 3a; 118 IV 285 E. 3a).
Subjektiv erfordert der Tatbestand von Art. 90 Ziff. 2 SVG nach der Rechtsprechung ein rücksichtsloses oder sonst schwerwiegend verkehrswidriges Verhalten, d.h. ein schweres Verschulden, bei fahrlässigem Handeln mindestens grobe Fahrlässigkeit (BGE 126 IV 192 E. 3; 123 IV 88 E. 2a und E. 4a; 118 IV 285 E. 4). Rücksichtslos ist unter anderem ein bedenkenloses Verhalten gegenüber fremden Rechtsgütern. Dieses kann auch in einem blossen (momentanen) Nichtbedenken der Gefährdung fremder Interessen bestehen (nicht veröffentlichte Urteile 6S.11/2002 vom 20. März 2002 und 6S.56/1994 vom 11. April 1994).
3.2 Der Beschwerdeführer bog zwar nicht brüsk vor dem überholten Fahrzeug wieder nach rechts ein. Dies war indessen allein deshalb nicht notwendig, weil der Lenker des überholten Fahrzeugs die vom Beschwerdeführer durch die Einleitung des Überholmanövers geschaffene Gefahrenlage erkannte und daher abbremste, um dem Beschwerdeführer ein Wiedereinbiegen nach rechts vor der Traminsel zu ermöglichen. Wäre der überholte Fahrzeuglenker mit einer unverminderten Geschwindigkeit von 45 km/h weitergefahren, so hätte der Beschwerdeführer nur durch eine zusätzliche Beschleunigung der Geschwindigkeit und durch ein brüskes Wiedereinbiegen vor dem überholten Fahrzeug das Manöver vor der Traminsel abschliessen können. Der Beschwerdeführer gefährdete den Lenker des andern Fahrzeugs dadurch konkret, dass er auf dem fraglichen Streckenabschnitt überhaupt ein Überholmanöver einleitete. Der überholte Fahrzeuglenker verminderte durch sein umsichtiges, vorausschauendes Verhalten die vom Beschwerdeführer geschaffene konkrete Gefahr und damit das Risiko eines Unfalls. Dies ändert jedoch nichts daran, dass er durch das Überholmanöver des Beschwerdeführers konkret gefährdet wurde.
Der Beschwerdeführer war der Ansicht, dass der andere Fahrzeuglenker zu langsam fuhr. Er betätigte daher mehrmals die Lichthupe. Der andere Fahrzeuglenker fuhr mit einer gleich bleibenden Geschwindigkeit von 45 km/h weiter, was angesichts der nahen Traminsel mit Fussgängerstreifen angemessen war. Der Beschwerdeführer verlor offensichtlich die Geduld. Er leitete daher ein Überholmanöver ein, obschon der zum Überholen nötige Raum angesichts der nahen Traminsel erkennbar nicht frei war und er daher das Überholmanöver nur durch ein brüskes Wiedereinbiegen vor dem überholten Fahrzeug abschliessen konnte, es sei denn, dass dessen Lenker stark abbremste. Der Beschwerdeführer verhielt sich damit gegenüber dem Lenker des überholten Fahrzeugs rücksichtslos.
Der Beschwerdeführer hat demnach durch sein Überholmanöver den Lenker des überholten Fahrzeugs rücksichtslos konkret gefährdet und sich dadurch der groben Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 i.V.m Art. 35 Abs. 2 und 3 SVG schuldig gemacht.
Die eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde ist daher in diesem Punkt abzuweisen.
Die eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde ist daher in diesem Punkt abzuweisen.
3.3 3.3.1 Die Vorinstanz hat den Beschwerdeführer auch in Bezug auf die ihm angelastete Missachtung der Vorschriften betreffend die zulässige Geschwindigkeit und das Vortrittsrecht der Fussgängerin am Fussgängerstreifen wegen grober Verkehrsregelverletzung im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG verurteilt. Zwar sei die Überschreitung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit innerorts um 15 km/h nicht eo ipso als grobe Verkehrsregelverletzung zu qualifizieren. "Indessen" habe der Beschwerdeführer "mit seinem Verhalten sowohl den überholten Fahrzeuglenker im Zusammenhang mit dem Wiedereinbiegen auf die Fahrspur als auch die sich immer noch in der Nähe des Fussgängerstreifens aufhaltende Fussgängerin konkret gefährdet" (angefochtenes Urteil S. 23 unten). Zu diesem "Verhalten" zählt die Vorinstanz, wie sich aus dem Begründungszusammenhang ergibt, auch die dem Beschwerdeführer vorgeworfene Überschreitung der zulässigen Geschwindigkeit.
Es ist indessen, entsprechend einem zutreffenden Einwand in der Nichtigkeitsbeschwerde (S. 5/6), nicht ersichtlich, inwiefern der überholte Fahrzeuglenker auch durch die überhöhte Geschwindigkeit des Beschwerdeführers konkret gefährdet worden sei.
Das angefochtene Urteil enthält auch keine Anhaltspunkte, welche den Schluss zulassen, dass die Fussgängerin, die auf dem Trottoir stand, durch die Fahrweise des Beschwerdeführers konkret gefährdet worden sei. Die Fussgängerin wäre allenfalls konkret gefährdet gewesen, wenn sie den Fussgängerstreifen betreten hätte. Dies unterliess sie aber, da sie auf Grund ihrer Beobachtung des Geschehens auf der Fahrbahn erkannte, dass der Beschwerdeführer, der im Begriffe war, ein anderes Fahrzeug zu überholen, wahrscheinlich vor dem Streifen nicht anhalten werde. Zwar wurde die Fussgängerin gerade auch auf Grund der akustischen Warnsignale, welche der Fahrzeuglenker abgab, um den Beschwerdeführer zum Abbruch des Überholmanövers zu veranlassen, auf die beiden von links nahenden Fahrzeuge aufmerksam. Selbst wenn man annehmen wollte, dass die Fussgängerin allein dank dieser akustischen Warnsignale und damit gewissermassen zufälligerweise auf die Fahrweise des Beschwerdeführers aufmerksam geworden sei, wäre eine konkrete Gefährdung zu verneinen. Entscheidend ist, dass die Fussgängerin den Streifen tatsächlich nicht betrat. Im Übrigen war sie in jedem Fall, mithin unabhängig von akustischen Warnsignalen anderer Verkehrsteilnehmer, verpflichtet, vor dem Betreten des Streifens das Geschehen auf der Fahrbahn zu beobachten (siehe Art. 47 Abs. 2 VRV). Bei dieser gebotenen Aufmerksamkeit war erkennbar, dass der Beschwerdeführer, der im Begriff war, mit übersetzter Geschwindigkeit ein anderes Fahrzeug zu überholen, wahrscheinlich vor dem Fussgängerstreifen nicht anhalten würde. Wohl bestand die Möglichkeit, dass die Fussgängerin aus irgendwelchen Gründen den Streifen betreten und sich damit allenfalls einer konkreten Gefährdung durch die Fahrweise des Beschwerdeführers aussetzen könnte. Diese Möglichkeit einer konkreten Gefahr stellt indessen nicht ihrerseits auch eine konkrete Gefährdung dar. Dass die Fussgängerin aber auf dem Trottoir konkret gefährdet gewesen sei, nimmt offenbar auch die Vorinstanz selbst nicht an. Das angefochtene Urteil enthält keine Anhaltspunkte, die den Schluss auf eine konkrete Gefährdung der Fussgängerin auf dem Trottoir zulassen.
3.3.2 Der Tatbestand der groben Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 SVG kann allerdings auch bei Vorliegen einer erhöhten abstrakten Gefahr erfüllt sein. Diese ist, wie erwähnt (siehe E. 3.1 hievor), gegeben, wenn in Anbetracht der konkreten Umstände der Eintritt einer konkreten Gefährdung oder gar Verletzung nahe liegt. Die Vorinstanz hat sich mit der Frage einer erhöhten abstrakten Gefahr nicht auseinander gesetzt. Sie hatte dazu keinen Anlass, da sie eine konkrete Gefährdung der Fussgängerin angenommen hat.
Das angefochtene Urteil enthält keine Anhaltspunkte, die darauf schliessen lassen, dass durch die vom Beschwerdeführer begangene Verletzung der Verkehrsregeln betreffend die zulässige Geschwindigkeit und/oder das Vortrittsrecht auf oder an einem Fussgängerstreifen eine erhöhte abstrakte Gefahr geschaffen worden sei. Der Strassenabschnitt, auf welchem der Beschwerdeführer das Überholmanöver durchführte, ist breit und übersichtlich. Inwiefern die Geschwindigkeit von 65 km/h auf diesem Strassenabschnitt eine erhöhte abstrakte Gefahr begründet haben könnte, ist nicht ersichtlich. Mit welcher Geschwindigkeit der Beschwerdeführer unmittelbar nach dem Abschluss des Überholmanövers und somit einige Meter vor dem Fussgängerstreifen fuhr, ist nicht festgestellt worden. Die Vorinstanz führt allerdings aus, "wegen der nicht angepassten Geschwindigkeit bei den beschriebenen, nicht ungefährlichen Strassen- und Sichtverhältnissen hätte es leicht zu einem Unfall kommen können" (angefochtenes Urteil S. 23/24). Sie nimmt damit Bezug auf ihre Feststellungen, dass die Stampfenbachstrasse stadteinwärts auf der Höhe der Haltestelle "Beckenhof" eine leichte Linkskurve beschreibt und dass wegen des Unterstandes für die wartenden Trambenützer die Sichtverhältnisse auf der rechten Fahrspur deutlich eingeschränkt sind (angefochtenes Urteil S. 21). Dieser Strassenabschnitt befindet sich indessen jenseits des Fussgängerstreifens (siehe kant. Akten act. 4 [Photos]). Es ist nicht festgestellt worden, wie und mit welcher Geschwindigkeit der Beschwerdeführer auf diesem Streckenabschnitt fuhr. Die Fahrweise des Beschwerdeführers nach dem Passieren des Fussgängerstreifens bildet überhaupt nicht Gegenstand der Anklageschrift.
Die Fussgängerin, welche den Streifen betreten wollte, konnte das Überholmanöver beobachten. Angesichts der Fahrweise des Beschwerdeführers unterliess sie es, den Fussgängerstreifen zu betreten. Unter den gegebenen Umständen bestand auch nicht eine nahe liegende Möglichkeit, dass die Fussgängerin den Streifen benützen und sich damit allenfalls einer konkreten Gefährdung aussetzen könnte. Dass im massgebenden Zeitraum andere Fussgänger erkennbar den Streifen betreten wollten, ist nicht festgestellt worden. Die Verkehrsregel betreffend die Gewährung des Vortrittsrechts gegenüber Fussgängern (Art. 33 Abs. 2 SVG) kann nur verletzt werden, wenn sich auf oder an dem Streifen tatsächlich ein Fussgänger befindet. Auch die Anwendung von Art. 90 Ziff. 2 SVG kommt folgerichtig insoweit nur unter dieser Voraussetzung in Betracht. Die nahe liegende Möglichkeit, dass sich Fussgänger auf oder an dem Streifen befinden könnten und bei Betreten desselben konkret gefährdet wären, d.h. das Vorliegen einer erhöhten abstrakten Gefahr, vermöchte eine Verurteilung wegen grober Verletzung von Verkehrsregeln im Sinne von Art. 90 Ziff. 2 i.V.m. Art. 33 Abs. 2 SVG nicht zu begründen.
3.3.3 Der Beschwerdeführer hat sich somit durch die Missachtung der Verkehrsregeln betreffend die zulässige Geschwindigkeit (Art. 32 Abs. 1 und 2 SVG sowie Art. 4a Abs. 1 lit. a VRV) und durch die Missachtung der Verkehrsregeln betreffend die Gewährung des Vortrittsrechts gegenüber Fussgängern (Art. 33 Abs. 2 SVG sowie Art. 6 Abs. 1 VRV) lediglich der Verkehrsregelverletzung im Sinne von Art. 90 Ziff. 1 SVG schuldig gemacht. Seine Verurteilung wegen grober Verletzung der Verkehrsregeln gemäss Art. 90 Ziff. 2 SVG verstösst insoweit gegen Bundesrecht. Die eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde ist daher in diesen Punkten gutzuheissen.
3.3.3 Der Beschwerdeführer hat sich somit durch die Missachtung der Verkehrsregeln betreffend die zulässige Geschwindigkeit (Art. 32 Abs. 1 und 2 SVG sowie Art. 4a Abs. 1 lit. a VRV) und durch die Missachtung der Verkehrsregeln betreffend die Gewährung des Vortrittsrechts gegenüber Fussgängern (Art. 33 Abs. 2 SVG sowie Art. 6 Abs. 1 VRV) lediglich der Verkehrsregelverletzung im Sinne von Art. 90 Ziff. 1 SVG schuldig gemacht. Seine Verurteilung wegen grober Verletzung der Verkehrsregeln gemäss Art. 90 Ziff. 2 SVG verstösst insoweit gegen Bundesrecht. Die eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde ist daher in diesen Punkten gutzuheissen.
4. Die Vorinstanz wird sich im neuen Entscheid auch mit der Strafzumessung befassen. Sollte sie den Beschwerdeführer wiederum sowohl zu einer bedingt vollziehbaren Freiheitsstrafe als auch zu einer Busse verurteilen, wird sie - was im angefochtenen Entscheid unterblieben ist - im Rahmen ihrer Begründungspflicht darlegen, aus welchen Gründen ihr eine Kombination der beiden Strafen als angemessen erscheint.
4. Die Vorinstanz wird sich im neuen Entscheid auch mit der Strafzumessung befassen. Sollte sie den Beschwerdeführer wiederum sowohl zu einer bedingt vollziehbaren Freiheitsstrafe als auch zu einer Busse verurteilen, wird sie - was im angefochtenen Entscheid unterblieben ist - im Rahmen ihrer Begründungspflicht darlegen, aus welchen Gründen ihr eine Kombination der beiden Strafen als angemessen erscheint.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer eine reduzierte Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.-- zu tragen und ist ihm eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- aus der Bundesgerichtskasse auszurichten. Diese Beträge werden miteinander kompensiert.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Strafkammer, vom 4. Oktober 2002 aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
1. Die eidgenössische Nichtigkeitsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Strafkammer, vom 4. Oktober 2002 aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Entschädigung ausgerichtet.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Entschädigung ausgerichtet.
3. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Staatsanwaltschaft des Kantons Zürich und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Februar 2004
Im Namen des Kassationshofes
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

region: Federation

bge_label: non-critical

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facts:
Faits:
Faits:
A. Le 21 novembre 2000, A._ a conclu un contrat de travail avec l'agence de travail temporaire X._ S.A. Il était prévu que A._ devait se rendre, dès le 22 novembre 2000, auprès de l'entreprise Y._ S.A. (ci-après: Y._), pour une mission de durée indéterminée en tant qu'opératrice de production. Le salaire horaire brut s'élevait à 21,23 francs, plus 8,33 % à titre de vacances, soit à 23 francs au total. Le contrat comportait au verso des conditions générales intitulées "contrat cadre de travail", qui ont également été signées par les parties.
Par lettre recommandée du 7 septembre 2001, X._ S.A. a confirmé à A._ que, comme annoncé la veille, sa mission prendrait fin au 12 octobre 2001.
Le 19 octobre 2001, la salariée a informé son employeur qu'elle se tenait à disposition pour poursuivre sa mission, dès lors que le contrat de travail ne pouvait être résilié, car elle était enceinte lors de la réception de la lettre de congé. Selon un certificat médical du 17 octobre 2001, elle présentait en effet une grossesse de onze à douze semaines.
Le 19 octobre 2001, la salariée a informé son employeur qu'elle se tenait à disposition pour poursuivre sa mission, dès lors que le contrat de travail ne pouvait être résilié, car elle était enceinte lors de la réception de la lettre de congé. Selon un certificat médical du 17 octobre 2001, elle présentait en effet une grossesse de onze à douze semaines.
B. Le 28 mars 2002, A._ a déposé une demande au Tribunal des prud'hommes du district de Neuchâtel, en concluant à ce que X._ S.A. soit tenue de lui payer le montant de 37'294,70 fr. plus intérêt.
En cours de procédure, la Caisse Z._ a formé une demande d'intervention, indiquant au Tribunal de prud'hommes, le 13 septembre 2002, que le montant de sa subrogation avait atteint 18'647,15 fr. brut.
Par jugement du 18 septembre 2002, le Tribunal des prud'hommes a condamné X._ S.A. à payer 4'053 fr. brut à A._ et 18'647,15 fr. brut à la Caisse Z._. Faisant application des art. 336 ss CO, il a retenu en substance que la résiliation était nulle, car elle était intervenue lorsque la salariée était enceinte, de sorte que le salaire restait dû pour la période ultérieure au 12 octobre 2001, jusqu'à l'accouchement de A._ survenu le 29 avril 2002.
Statuant sur recours de X._ S.A., la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois a, par arrêt du 18 août 2004, cassé le jugement entrepris et, statuant au fond, elle a condamné X._ S.A. à payer à A._ la somme de 22'701 fr. brut. Tout en confirmant la position du Tribunal de prud'hommes sur le fond, la Cour de cassation a considéré que la Caisse Z._ ne pouvait que formuler une intervention limitée au sens de la procédure civile cantonale, de sorte qu'aucun montant ne pouvait lui être alloué directement, le tout revenant à A._.
Statuant sur recours de X._ S.A., la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois a, par arrêt du 18 août 2004, cassé le jugement entrepris et, statuant au fond, elle a condamné X._ S.A. à payer à A._ la somme de 22'701 fr. brut. Tout en confirmant la position du Tribunal de prud'hommes sur le fond, la Cour de cassation a considéré que la Caisse Z._ ne pouvait que formuler une intervention limitée au sens de la procédure civile cantonale, de sorte qu'aucun montant ne pouvait lui être alloué directement, le tout revenant à A._.
C. Contre l'arrêt du 18 août 2004, X._ S.A. (la défenderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut principalement à ce qu'elle soit libérée du paiement du salaire de A._ passé le 12 octobre 2001 et, subsidiairement, au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle statue dans le sens des considérants sur les prétentions de la Caisse Z._.
Tout en renonçant à formuler une réponse, A._ (la demanderesse) a indiqué qu'elle était en contact avec la Caisse Z._ et que, le cas échéant, un arrangement interviendrait, afin que l'affaire soit liquidée sans risque de double paiement.
La Caisse Z._ (l'intervenante) a également assuré qu'aucune surindemnisation n'était à craindre, car A._ rembourserait les indemnités de chômage perçues, si elle obtenait gain de cause.

considerations:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1. Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile (cf. ATF 129 III 301 consid. 1.2.2 et les références citées) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2. 2.1 En premier lieu, la défenderesse invoque une violation de l'art. 2 al. 2 CC en relation avec l'application de l'art. 336c al. 1 let. c et al. 2 CO. Elle soutient que les relations contractuelles entre les parties relevaient du contrat de travail intérimaire proprement dit. Par conséquent, hormis la période durant laquelle elle était en mission, la demanderesse ne pouvait prétendre ni à un salaire ni au droit de se voir proposer une autre mission. Cette employée savait du reste depuis le premier jour de travail que l'entreprise Y._ allait fermer le département dans lequel elle avait été engagée. La période de protection de l'art. 336c CO ne devait pas être appliquée de manière trop schématique, eu égard au but poursuivi par cette disposition, à savoir le maintien d'un contrat de travail, tant que l'employé est empêché de rechercher un nouvel emploi (ATF 124 III 346 consid. 1a). Il se trouve que la demanderesse était en mesure de travailler au moment de la fin de sa mission auprès de Y._. L'art. 336c al. 1 let. c CO tend à faire en sorte que l'employée qui est en mesure de travailler en début de grossesse soit maintenue dans la même situation que précédemment, mais ne vise pas à améliorer cette situation. En l'espèce, si elle n'avait pas été enceinte, la demanderesse n'aurait pu prétendre à aucun salaire à la fin de sa mission pour Y._, à moins qu'une nouvelle mission lui ait été proposée, ce que la défenderesse n'avait d'ailleurs aucune obligation de faire. Ainsi, comme le souligne l'arrêt attaqué, la demanderesse a profité d'une situation plus favorable seulement parce que son licenciement est survenu durant une période de protection. L'employeur intérimaire se trouve, pour sa part, désavantagé, lorsqu'il ne peut proposer à une employée enceinte qui est en mesure de travailler une nouvelle mission auprès d'une autre entreprise utilisatrice, en comparaison avec un employeur ordinaire, qui peut simplement continuer d'utiliser les services de la travailleuse enceinte dans l'entreprise. La défenderesse en conclut que la demanderesse agit de manière abusive, lorsqu'elle invoque la protection de l'art. 336c CO en pareille situation.
2.2 Selon l'art. 336c al. 1 let. c CO, l'employeur ne peut, après le temps d'essai, résilier le contrat pendant la grossesse et au cours des seize semaines qui suivent l'accouchement. Le congé donné pendant cette période est nul (art. 336c al. 2 1ère phrase CO).
En l'occurrence, les parties ont conclu, le 21 novembre 2000, un contrat de durée indéterminée portant sur une mission de la demanderesse auprès de Y._, que la défenderesse a résilié le 7 septembre 2001. A ce moment, le temps d'essai était expiré et l'employée licenciée se trouvait enceinte. Force est donc de constater que le congé a été donné durant la période de protection visée par l'art. 336c al. 1 let. c CO, de sorte que l'on ne peut faire grief à la cour cantonale de l'avoir considéré comme nul, ce que la défenderesse ne conteste du reste pas dans son principe. Il reste à se demander si, compte tenu des particularités des relations de travail temporaire, la demanderesse se comporte abusivement en invoquant la protection contre le congé en temps inopportun.
2.3 D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, seules des circonstances tout à fait exceptionnelles permettent à l'employeur de se prévaloir d'un abus de droit de la part du travailleur (ATF 129 III 618 consid. 5.2; 110 II 168 consid. 3c p. 171 s.).
Dans le cas d'espèce, de telles circonstances ne sont par réunies et ne peuvent en tous les cas pas être déduites du fait que les parties sont liées par un contrat de travail temporaire. L'art. 27 de l'Ordonnance sur le service de l'emploi (OSE; RS 823.111) distingue trois formes de location de services : le travail temporaire, le travail en régie et la mise à disposition occasionnelle de travailleurs. Seule la première forme de location de services entre en ligne de compte dans la présente cause. En cas de travail temporaire, l'employeur (l'agence de placement) ne conclut pas, dans un premier temps, de véritable contrat de travail avec son employé, mais un contrat-cadre, soit une convention générale de services permettant d'obtenir l'adhésion du travailleur à ses conditions de travail. Elle lui propose ensuite un contrat de mission dans une entreprise tierce. Si le travailleur accepte la mission offerte, alors il conclut un contrat de travail effectif avec l'agence de placement (Rehbinder/Portmann, Commentaire bâlois, no 25 ad art. 319 CO; Thévenoz, Le travail temporaire, thèse Genève 1987, p. 220 s. no 643; Favre/Munoz/Tobler, Le contrat de travail, Lausanne 2001, art. 319 CO no 2.6).
Au moment de son licenciement, la demanderesse était liée à la défenderesse par un contrat individuel de travail de durée indéterminée datant du 21 novembre 2000 et prévoyant une mission auprès de Y._. C'est ainsi à juste titre que la cour cantonale a souligné que la protection dont a pu bénéficier la demanderesse après avoir été licenciée en étant enceinte découlait de l'existence d'un tel contrat de durée indéterminée. Toute salariée placée dans la même situation en aurait profité de la même manière, qu'il se soit agit ou non de travail temporaire. Du point de vue de l'employeur, cette situation ne se distingue donc pas de celle prévalant en cas de contrat de travail ordinaire, de sorte qu'elle ne saurait fonder un abus de droit.
La défenderesse fait valoir que, dans un rapport de travail ordinaire, l'employeur pourrait continuer à occuper la travailleuse enceinte, alors qu'en cas de travail temporaire, l'agence de placement qui n'a pas de mission à confier à la salariée en question ne dispose pas de cette faculté. Tel est effectivement le cas, mais cette conséquence ne suffit pas à fonder un abus de droit. La situation de l'agence de placement n'est pas pire que celle de l'employeur qui ferme son entreprise. Ce dernier se voit également privé de la possibilité de licencier un travailleur durant un délai de protection et doit continuer à lui verser son salaire, alors qu'il ne peut plus l'occuper en raison de la cessation de son activité. Or, la jurisprudence considère que la protection temporaire contre la résiliation instituée par l'art. 336c CO s'applique également dans le cas d'une fermeture d'entreprise totale ou partielle (ATF 124 III 346, en particulier consid. 2b p. 350).
Le grief concernant la violation de l'art. 2 al. 2 CC en relation avec l'application de l'art. 336c al. 1 let. c et al. 2 CO apparaît ainsi infondé.
Le grief concernant la violation de l'art. 2 al. 2 CC en relation avec l'application de l'art. 336c al. 1 let. c et al. 2 CO apparaît ainsi infondé.
3. En second lieu, la défenderesse se plaint d'une mauvaise application de l'art. 29 al. 2 LACI (RS 837.0).
3.1 Dès que la cause porte sur une contestation de nature civile, ce qui est le cas en l'espèce (cf. supra consid. 1), le recours en réforme est ouvert pour se plaindre de la violation de toute règle de droit fédéral, privé ou public, à l'exception des seuls droits constitutionnels des citoyens (art. 43 al. 1 OJ; Poudret, COJ II, Berne 1990, no 1.3.1 ad art. 43 OJ; Münch, Prozessieren vor Bundesgericht, 2e éd. Bâle 1998, p. 134 no 4.38). La façon dont l'art. 29 al. 2 LACI a été mis en oeuvre dans l'arrêt attaqué peut donc en principe être vérifiée.
3.2 La défenderesse soutient que, d'après cette disposition, au moment où les indemnités sont versées par la caisse de chômage à l'assuré, toutes les prétentions de celui-ci sont transmises ex lege à la caisse. Par conséquent, la demanderesse a perdu toute légitimation active dans la mesure de la subrogation intervenue jusqu'à l'ouverture de l'action, ce dont la cour cantonale n'a pas tenu compte.
Cette critique est fondée (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C.259/2003 du 2 avril 2004 consid. 4.1 et 4.2). Pourtant, la défenderesse n'a aucun intérêt juridiquement protégé lui permettant de faire valoir une violation de l'art. 29 al. 2 LACI. En effet, l'intérêt au recours en réforme consiste à obtenir une modification du dispositif de la décision attaquée (Poudret, op. cit., no 5.3 ad art. 53 OJ). Le recours ne peut servir seulement à compléter et améliorer la motivation cantonale, si l'issue du litige n'en est pas modifiée; il n'y a donc pas à entrer en matière sur une argumentation juridique qui ne pourrait pas influencer le résultat de la décision entreprise (Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 II p. 1 ss, 30).
En l'occurrence, la défenderesse doit de toute manière verser le montant de 22'701 fr. brut, tel qu'il ressort du dispositif de l'arrêt entrepris. Même si la demande de la salariée devait être rejetée pour défaut de légitimation active dans la mesure des indemnités journalières perçues jusqu'au moment de l'ouverture de l'action (pour la situation juridique après le dépôt de la demande, cf. RJB 1991 p. 302), la défenderesse devrait payer un montant correspondant à la caisse de chômage, qui n'est pas en droit de renoncer à ses prétentions (Gerhards, Kommentar zum Arbeitslosenversicherungsgesetz - AVIG -, Berne 1998, p. 357). L'employeur ne gagnerait donc rien. En outre, la défenderesse ne court aucun risque de devoir s'acquitter deux fois du montant dû à titre de salaire, dès lors que tant la demanderesse que l'intervenante ont confirmé par écrit dans la présente procédure qu'elles s'étaient mises d'accord sur la restitution des indemnités journalières fournies, sans que la défenderesse ne doive redouter un double paiement. Elles se trouvent ainsi liées par de telles déclarations.
L'explication fournie par la défenderesse afin de démontrer son intérêt n'est pour sa part nullement convaincante. Celle-ci a seulement indiqué, sans autres précisions, que la cour cantonale ne s'était pas prononcée sur les griefs de nature procédurale pour déterminer si les conclusions de la caisse de chômage seraient recevables. Or, on ne voit pas en quoi cet aspect pourrait léser la défenderesse, ce d'autant que la cour cantonale a statué sans frais ni dépens.
On ne discerne donc aucun intérêt de la défenderesse à critiquer l'application de l'art. 29 al. 2 LACI, dès lors que la façon dont la cour cantonale a mis en oeuvre cette disposition n'est pas de nature à modifier l'issue du litige en ce qui concerne l'employeur. Il ne sera donc pas entré en matière sur ce grief.
4. Dans ces circonstances, le recours est infondé et doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Dans les litiges résultant du contrat de travail, la procédure est gratuite à condition que la valeur litigieuse, établie selon la prétention à l'ouverture de l'action, ne dépasse pas le seuil de 30'000 fr. (art. 343 al. 2 et 3 CO; ATF 115 II 30 consid. 4b p. 41; 100 II 358 consid. a). Dès lors que, dans sa demande du 28 mars 2002, la demanderesse a conclu au paiement de 37'294,70 fr., la procédure n'est pas gratuite, peu importe que les prétentions aient été réduites par la suite. Les frais seront donc mis à la charge de la défenderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ).
Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à la demanderesse, qui n'a pas déposé de réponse. Quant à l'intervenante, elle ne peut davantage prétendre à une indemnité à titre de dépens (art. 159 al. 2 OJ).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2. Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.
2. Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.
3. Il n'est pas alloué de dépens.
4. Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties, à la Caisse Z._ et à la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois.
Lausanne, le 7 décembre 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:


considerations:
In Erwägung,
dass der Präsident des Bezirksgerichts Arbon den Beschwerdeführer mit Urteil vom 26. Januar 2010 zur Zahlung von Fr. 3'783.25 nebst 9 % Zins seit 26. Juli 2009 an die Beschwerdegegnerin verpflichtete;
dass der Beschwerdeführer dieses Urteil beim Obergericht des Kantons Thurgau anfocht, das mit Beschluss vom 11. Mai 2010 auf seine Berufung nicht eintrat;
dass der Beschwerdeführer dem Bundesgericht eine vom 29. Juni 2010 datierte Eingabe einreichte, in der er erklärte, gegen den Beschluss des Obergerichts Beschwerde einzulegen;
dass sowohl die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff. BGG) wie auch die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) innerhalb von dreissig Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des angefochtenen Entscheides beim Bundesgericht eingereicht werden müssen (Art. 100 Abs. 1 BGG);
dass der als Gerichtsurkunde mit der Post zugestellte Beschluss des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 11. Mai 2010 gemäss Empfangsbestätigung am 26. Mai 2010 entgegen genommen worden ist;
dass die dreissigtägige Beschwerdefrist damit am 27. Mai 2010 zu laufen begonnen hat (Art. 44 Abs. 1 BGG) und am 25. Juni 2010 abgelaufen ist;
dass der Beschwerdeführer die vom 29. Juni 2010 datierte Beschwerdeschrift gemäss Poststempel am 1. Juli 2010 der Schweizerischen Post übergeben hat;
dass der Beschwerdeführer demnach die dreissigtägige Beschwerdefrist nicht eingehalten hat, weshalb auf seine Beschwerde im Verfahren nach Art. 108 Abs. 1 lit. a BGG nicht einzutreten ist;
dass unter den gegebenen Umständen auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten ist (Art. 66 Abs. 1 zweiter Satz BGG);

rulings:
erkennt die Präsidentin:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Juli 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Huguenin


facts:
Sachverhalt:
A. Gestützt auf die Meldung des Steueramtes des Kantons Zürich vom 4. April 2007 und nach Einholung weiterer Auskünfte erfasste die Ausgleichskasse des Kantons Zürich B._ am 17. Dezember 2008 rückwirkend als Selbstständigerwerbenden und setzte mit Verfügung vom 12. Dezember 2008 die von diesem als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler im Nebenerwerb geschuldeten persönlichen Beiträge für 2003 auf Fr. 68'217.- fest, basierend auf einem Einkommen von Fr. 704'093.- und einem im Betrieb investierten Eigenkapital von Null. Am 7. Januar 2009 erhob B._ dagegen Einsprache und beantragte, das Einkommen auf Fr. -91'373.- und das investierte Kapital auf Fr. 5'800'000.- festzusetzen.
Am 14. August 2009 verfügte die Ausgleichskasse gestützt auf eine Steuermeldung vom 25. Juli 2009 die für das Jahr 2007 geschuldeten persönlichen Beiträge von Fr. 3'652.20, basierend auf einem Einkommen von Fr. 84'102.- und einem im Betrieb investierten Eigenkapital von Fr. 1'307'000.-. Auch gegen diese Verfügung erhob B._ am 21. August 2009 Einsprache und beantragte, das Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit sei auf Null Franken festzusetzen. Schliesslich ergingen im Dezember 2009 die Steuermeldungen für die Jahre 2004, 2005 und 2006.
Am 18. Dezember 2009 erliess die Ausgleichskasse ein Rektifikat der Verfügung für 2003, mit welchem sie die geschuldeten Beiträge auf Fr. 41'959.- festsetzte (gestützt auf die bereits am 17. Dezember 2008 ergangene rektifizierte Steuermeldung, basierend auf einem Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit für 2003 von Fr. 408'963.- und einem im Betrieb investierten Eigenkapital von Fr. 1'307'000.-), und teilte B._ mit, diese Verfügung sei "von der bereits erhobenen Einsprache miterfasst". Gleichzeitig verfügte sie die persönlichen Beiträge für die Jahre 2004 von Fr. 5'636.40 (beitragspflichtiges Einkommen: Fr. 57'600.-, investiertes Eigenkapital: Fr. 1'007'000.-), für 2005 von Fr. 5'596.80 (Einkommen: Fr. 57'200.-, Eigenkapital: Fr. 1'307'000.-) und für 2006 von Fr. 5'186.40 (Einkommen: Fr. 53'000.-, Eigenkapital: Fr. 1'307'000.-).
Mit Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2009 wies die Ausgleichskasse die Einsprachen von B._ ab und bestätigte die Beitragsverfügungen betreffend die Jahre 2003 und 2007.
Am 20. Januar 2010 erhob B._ Einsprache gegen die Verfügungen vom 18. Dezember 2009 betreffend die Beitragsjahre 2003 bis 2006 mit dem Antrag, "die Verzugszinsen über Fr. 16'883.70 gemäss Rechnung vom 12. Dezember 2008 zu korrigieren und einen Vergütungszins für die zuviel bezahlten Beiträge 2003 gutzuschreiben". Gleichzeitig erhob er Beschwerde gegen die Beitragsverfügungen 2004 bis 2006 und stellte den Antrag auf Sistierung der Einsprache, bis ein rechtskräftiger Entscheid des Sozialversicherungsgerichts betreffend die Jahre 2003 und 2007 vorliege; die entsprechende Beschwerde hatte er gleichentags erhoben. Am 8. März 2010 erfolgte eine ergänzende Einsprache. Im Einspracheentscheid vom 16. März 2010 lehnte die Ausgleichskasse den Antrag auf eine Sistierung ab und bestätigte die Verfügungen betreffend die Jahre 2004-2006.
B. Die von B._ dagegen und gegen den Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2009 erhobenen Beschwerden vereinigte das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich formlos und wies diese mit Entscheid vom 23. August 2011 ab.
C. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten lässt B._ beantragen, unter Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Befragung des Beschwerdeführers zum Sachverhalt. Eventualiter sei die Sache zur erneuten Festsetzung der AHV-Beiträge der Jahre 2003 bis 2007 an die Ausgleichskasse zurückzuweisen.
Das kantonale Sozialversicherungsgericht, die Ausgleichskasse und das Bundesamt für Sozialversicherungen verzichten auf eine Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) kann wegen Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 f. BGG erhoben werden. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
2. Streitig und zu prüfen ist die Beitragspflicht des Beschwerdeführers als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler im Nebenerwerb. Während er seine grundsätzliche Beitragspflicht für Erträge und Gewinne aus der Liegenschaft X._ anerkennt, bestreitet er eine solche für die mit der Liegenschaft Y._ erzielten (Miet-)Erträge. Im Weiteren geht er mit der Vorinstanz uneins über die Höhe des beitragspflichtigen Einkommens. Er rügt diesbezüglich eine willkürliche Beweiswürdigung und eine Verletzung der Begründungspflicht.
3. 3.1 Vorliegend sind Beiträge der Jahre 2003 bis 2007 strittig. Massgebend sind dabei gemäss den intertemporalrechtlichen Grundsätzen diejenigen Rechtssätze, die bei Verwirklichung des zu Rechtsfolgen führenden Sachverhalts galten (BGE 129 V 4 E. 1.2 mit Hinweisen), also die von 1. Januar 2003 bis 31. Dezember 2007 geltenden Normen.
3.2 Gemäss Art. 4 Abs. 1 AHVG schuldet der erwerbstätige Versicherte Beiträge auf dem aus einer selbstständigen oder unselbstständigen Erwerbstätigkeit fliessenden Einkommen. Gemäss Art. 9 Abs. 1 AHVG ist Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbstständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung wird das für die Beitragsbemessung massgebende Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit ermittelt, indem vom hierdurch erzielten rohen Einkommen unter anderem die zur Erzielung des rohen Einkommens erforderlichen Gewinnungskosten (Art. 9 Abs. 2 lit. a), die der Entwertung entsprechenden, geschäftsmässig begründeten Abschreibungen und Rückstellungen geschäftlicher Betriebe (lit. b) sowie die eingetretenen und verbuchten Geschäftsverluste (lit. c) und der Zins des im Betrieb eingesetzten eigenen Kapitals abgezogen, wobei der Zinssatz der jährlichen Durchschnittsrendite der Anleihen der nicht öffentlichen inländischen Schuldner in Schweizer Franken entspricht (lit. f). Gemäss Art. 9 Abs. 3 AHVG werden das Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene Kapital von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet. Gemäss Art. 18 Abs. 1 AHVV in der seit 1. Januar 2001 geltenden Fassung sind für die Ausscheidung und das Ausmass der vom rohen Einkommen nach Artikel 9 Absatz 2 Buchstaben a-e AHVG zulässigen Abzüge die Vorschriften über die direkte Bundessteuer massgebend.
3.2 Gemäss Art. 4 Abs. 1 AHVG schuldet der erwerbstätige Versicherte Beiträge auf dem aus einer selbstständigen oder unselbstständigen Erwerbstätigkeit fliessenden Einkommen. Gemäss Art. 9 Abs. 1 AHVG ist Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbstständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung wird das für die Beitragsbemessung massgebende Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit ermittelt, indem vom hierdurch erzielten rohen Einkommen unter anderem die zur Erzielung des rohen Einkommens erforderlichen Gewinnungskosten (Art. 9 Abs. 2 lit. a), die der Entwertung entsprechenden, geschäftsmässig begründeten Abschreibungen und Rückstellungen geschäftlicher Betriebe (lit. b) sowie die eingetretenen und verbuchten Geschäftsverluste (lit. c) und der Zins des im Betrieb eingesetzten eigenen Kapitals abgezogen, wobei der Zinssatz der jährlichen Durchschnittsrendite der Anleihen der nicht öffentlichen inländischen Schuldner in Schweizer Franken entspricht (lit. f). Gemäss Art. 9 Abs. 3 AHVG werden das Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene Kapital von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet. Gemäss Art. 18 Abs. 1 AHVV in der seit 1. Januar 2001 geltenden Fassung sind für die Ausscheidung und das Ausmass der vom rohen Einkommen nach Artikel 9 Absatz 2 Buchstaben a-e AHVG zulässigen Abzüge die Vorschriften über die direkte Bundessteuer massgebend.
3.3 3.3.1 Als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 AHVG gelten gemäss Art. 17 AHVV in der seit 1. Januar 2001 geltenden Fassung alle in selbstständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf, sowie aus jeder anderen selbstständigen Erwerbstätigkeit, einschliesslich der Kapital- und Überführungsgewinne nach Artikel 18 Absatz 2 DBG (Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990; SR 642.11) und der Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Artikel 18 Absatz 4 DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Beteiligungen nach Artikel 18 Absatz 2 DBG. Nicht unter den Begriff der selbstständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 AHVG und Art. 17 AHVV fällt die blosse Verwaltung des eigenen Vermögens; der daraus resultierende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Beitragspflicht. Gleiches gilt in Bezug auf Gewinne aus privatem Vermögen, welche in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit erzielt worden sind. Anderseits stellen Kapitalgewinne aus der Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens, wie Wertschriften oder Liegenschaften, auch bei nicht buchführungspflichtigen (Einzel)Betrieben, Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit dar, wenn und soweit sie auf gewerbsmässigem Handel beruhen (BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 252 mit Hinweisen; 125 V 383 E. 2a S. 385; Urteile 9C_551/2008 vom 16. Januar 2009 und H 36/03 vom 7. Juni 2004 E. 4.1).
3.3.2 Ausgangspunkt für die Beurteilung der Frage, ob Einkünfte oder Vermögenszuwächse (Erträge, Gewinne) aus einer selbstständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 4 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 AHVG herrühren, bildet praxisgemäss die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen bei der Besteuerung von Kapitalgewinnen nach Art. 16 f. DBG. Danach besteht das entscheidende Kriterium für die Zuteilung eines Vermögenswertes zum Geschäftsvermögen darin, dass er für Geschäftszwecke erworben worden ist (Erwerbsmotiv) oder dem Geschäft tatsächlich dient (Zweckbestimmung). Wo sich die Zugehörigkeit nicht ohne weiteres aus der äusseren Beschaffenheit des Vermögenswertes ergibt, wie dies häufig bei Alternativgütern der Fall ist, die sowohl mit dem Geschäft im Zusammenhang stehen als auch ausschliesslich für eine private Verwendung geeignet sein können, ist darüber auf Grund einer Würdigung aller für die Bestimmung der technisch-wirtschaftlichen Funktion des betreffenden Gegenstandes bedeutsamen Umstände zu entscheiden (BGE 125 V 383 E. 2b S. 386 mit Hinweisen).
3.3.3 Gemäss Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen. Der Begriff des Geschäftsvermögens setzt sich steuerrechtlich somit aus zwei Tatbestandsmerkmalen zusammen, einer selbstständigen Erwerbstätigkeit einerseits und dem Umstand, dass der fragliche Vermögensgegenstand dieser tatsächlich dient anderseits (PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, Therwil/Basel 2001, Rz. 44, 124 zu Art. 18). Es sind keine Gründe erkennbar, sozialversicherungsrechtlich einen Zusammenhang zwischen Geschäftsvermögen und selbstständiger Erwerbstätigkeit zu verneinen. Schon aus begrifflicher Sicht kann nicht gesagt werden, Erträge aus der Bewirtschaftung von Geschäftsvermögen seien Einkünfte aus privater Vermögensverwaltung. Dass gleich wie im Steuerrecht auch im AHV-Beitragsrecht eine Verbindung zwischen Geschäftsvermögen und selbstständiger Erwerbstätigkeit besteht, erhellt namentlich aus Art. 17 AHVV. Danach unterliegen Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2 DBG der Beitragspflicht; diese stellen demzufolge Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit dar (BGE 134 V 250 E. 4.2 S. 255; zu Art. 18 DBG: BGE 133 II 420 E. 3 S. 421; Urteil 9C_551/2008 vom 16. Januar 2009).
3.3.4 Bei der Übernahme steuerrechtlicher Grundsätze im Zusammenhang mit der Frage, ob Einkünfte und Vermögenszuwächse der Beitragspflicht unterliegen, ist immer Folgendes im Auge zu behalten. Die Qualifikation eines Vermögensbestandteils als Privat- oder Geschäftsvermögen ist steuerrechtlich häufig ohne Belang, da im Steuerbereich der Einkommensbegriff (Art. 21 aBdBSt und Art. 16 ff. DBG) auf der Reinvermögenszugangstheorie beruht (ASA 60 S. 77 E. 4a; LOCHER, System des Steuerrechts, 5. Aufl., S. 155; KÄNZIG, Kommentar zur Wehrsteuer [Direkte Bundessteuer], 2. Aufl., Bern 1982, N. 1-3 zu Art. 21; AGNER/JUNG/STEINMANN, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zürich 1995, N. 1 zu Art. 16). Dementsprechend stellt der Vermögensertrag auf beweglichem und unbeweglichem Privatvermögen unbekümmert darum, ob ihm eine erwerbliche Tätigkeit zugrunde liegt oder nicht, steuerbares Einkommen dar. Daher ist der beitragsrechtliche Einkommensbegriff enger als der im Bundessteuerrecht verwendete (BGE 106 V 129 E. 3b S. 132; BGE 125 V 383 E. 2b S. 386 und E. 2d S. 388; Urteil H 189/04 vom 15. Februar 2005).
3.4 Nach der Rechtsprechung stellt die Vermietung von Wohnungen eines so genannten Renditenhauses Vermögensverwaltung dar, wenn und soweit diese Tätigkeit sich auf die Erzielung der Erträgnisse des Vermögensobjekts an sich beschränkt und nicht betrieblichen Charakter hat (BGE 111 V 81 E. 2a S. 83, 110 V 83 E. 5a S. 86, je mit Hinweisen; ZAK 1987 S. 519 E. 3a mit Hinweisen). Gleich verhält es sich mit der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten. Dagegen erhält die Vermietertätigkeit dann betrieblichen Charakter, wenn sie die blosse Gebäudeverwaltung übersteigt (BGE 110 V 83 E. 5a S. 86; ZAK 1987 S. 519 E. 3a). Für die beitragsrechtliche Abgrenzung von blosser (privater) Vermögensverwaltung und betrieblicher (gewerbsmässiger) Nutzung ist das in einer Liegenschaft investierte Fremdkapital grundsätzlich nur massgebend, wenn der Versicherte eine Tätigkeit ausübt, die auch Kapitalinvestitionen verlangt, wie der Kauf und Verkauf von Grundstücken. Dagegen kommt diesem Kriterium keine entscheidende Bedeutung zu, wenn die Tätigkeit sich darauf beschränkt, aus einer eigenen Liegenschaft Mietzinseinnahmen zu erzielen. In einem solchen Fall ist die Herkunft der Mittel für den Erwerb des Vermögensobjektes - Darlehen oder eigene Gelder - von untergeordneter Bedeutung, wenn auch der Umstand, dass jemand ohne anlagebedürftiges eigenes Vermögen bzw. unter Inanspruchnahme fremder Gelder Häuser besitzt und bedeutendes Einkommen aus Vermietungen erzielt, gelegentlich doch ein Indiz gegen blosse Vermögensverwaltung sein kann (BGE 111 V 81 E. 2b S. 85; ZAK 1987 S. 202 E. 4b). Dies ist namentlich dann der Fall, wenn diese Einkommensquelle in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer haupt- oder nebenberuflich ausgeübten erwerblichen Tätigkeit, wie beispielsweise Liegenschaftshandel, steht und dem Besitz von Liegenschaften sowie deren Vermietung nicht eindeutig eine davon unabhängige Funktion zukommt. Unter solchen Umständen erscheint die Vermietertätigkeit als wirtschaftliche Folge der haupt- oder nebenberuflich gewerbsmässig ausgeübten Tätigkeit in der Bau- oder Immobilienbranche und nicht als blosse Kapitalanlage in Immobilien (Pra 1997 Nr. 80 S. 409).
Nach der Rechtsprechung gehören beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel nicht nur die erzielten Grundstückgewinne, sondern notwendigerweise auch der während der Besitzesdauer anfallende Mietertrag zum Einkommen aus gewerbsmässiger Tätigkeit. Denn es kann nicht allein die Kaufs- und Verkaufstätigkeit als gewerbsmässig, der Ertrag aus dem Liegenschaftenbesitz aber als Ergebnis blosser Vermögensverwaltung betrachtet werden (Pra 1997 S. 411 E. 5b). Dabei ist zu beachten, dass der Grundsatz der parallelen Verabgabung von Vermögensgewinn und Vermögensertrag bei Annahme von Geschäftsvermögen (BGE 125 V 383) zwingend ist und dem Grundsatz vorgeht, dass der Beitragspflichtige sich entgegenhalten lassen muss, was er steuerrechtlich vorgekehrt hat (vgl. Pra 1997 Nr. 80 S. 409 E. 5b; ZAK 1989 S. 148 E. 2c und S. 304 E. 3c; Urteile H 210/06 E. 6.3 vom 22. Juni 2007 und H 36/03 E. 6.5 vom 7. Juni 2004).
Nach der Rechtsprechung gehören beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel nicht nur die erzielten Grundstückgewinne, sondern notwendigerweise auch der während der Besitzesdauer anfallende Mietertrag zum Einkommen aus gewerbsmässiger Tätigkeit. Denn es kann nicht allein die Kaufs- und Verkaufstätigkeit als gewerbsmässig, der Ertrag aus dem Liegenschaftenbesitz aber als Ergebnis blosser Vermögensverwaltung betrachtet werden (Pra 1997 S. 411 E. 5b). Dabei ist zu beachten, dass der Grundsatz der parallelen Verabgabung von Vermögensgewinn und Vermögensertrag bei Annahme von Geschäftsvermögen (BGE 125 V 383) zwingend ist und dem Grundsatz vorgeht, dass der Beitragspflichtige sich entgegenhalten lassen muss, was er steuerrechtlich vorgekehrt hat (vgl. Pra 1997 Nr. 80 S. 409 E. 5b; ZAK 1989 S. 148 E. 2c und S. 304 E. 3c; Urteile H 210/06 E. 6.3 vom 22. Juni 2007 und H 36/03 E. 6.5 vom 7. Juni 2004).
3.5 3.5.1 Nach Art. 23 Abs. 1 AHVV in der seit 1. Januar 2001 gültigen Fassung ermitteln die kantonalen Steuerbehörden das für die Bemessung der Beiträge massgebende Erwerbseinkommen auf Grund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer, das im Betrieb investierte Eigenkapital auf Grund der entsprechenden rechtskräftigen kantonalen Veranlagung unter Berücksichtigung der interkantonalen Repartitionswerte; die Angaben der kantonalen Steuerbehörden sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Abs. 4).
3.5.2 Die absolute Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden für die Ausgleichskassen und die daraus abgeleitete relative Bindung des Sozialversicherungsgerichts an die rechtskräftigen Steuertaxationen sind auf die Bemessung des massgebenden Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals beschränkt. Diese Bindung betrifft also nicht die beitragsrechtliche Qualifikation und beschlägt daher nicht die Fragen, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbstständiger oder aus unselbstständiger Tätigkeit vorliegt und ob die Person, die das Einkommen bezogen hat, beitragspflichtig ist. Somit haben die Ausgleichskassen ohne Bindung an die Steuermeldung auf Grund des Rechts der Alters- und Hinterlassenenversicherung zu beurteilen, wer für ein von der Steuerbehörde gemeldetes Einkommen beitragspflichtig ist (BGE 121 V 80 E. 2c S. 83, 114 V 72 E. 2 S. 75, 110 V 83 E. 4 S. 86 und 369 E. 2a S. 370, 102 V 27 E. 3b S. 31, je mit Hinweisen; Urteil H 36/03 vom 7. Juni 2004 E. 4.5). Das gilt namentlich auch für die Qualifikation eines Vermögensbestandteils als Privat- oder Geschäftsvermögen, zumal diese Unterscheidung steuerrechtlich häufig ohne Belang ist, da der Ertrag sowohl aus Privat- als auch aus Geschäftsvermögen steuerbar ist. Die Steuermeldung ist daher mit Bezug auf den Vermögensertrag keine zuverlässige Grundlage für die AHV-Beitragsfestsetzung, weshalb die Qualifikation als beitragsfreier Kapitalertrag auf Privatvermögen oder beitragspflichtiges Einkommen aus Geschäftsvermögen im Beitragsfestsetzungsverfahren erfolgen muss (Urteil H 361/96 vom 2. Juli 1997 E. 2c). In Bezug auf den Vermögensgewinn ist demgegenüber auch steuerrechtlich die Unterscheidung von Geschäfts- und Privatvermögen von Bedeutung, weshalb sich die AHV-Behörden in der Regel auf die Steuermeldungen verlassen können und eigene nähere Abklärungen nur dann vornehmen müssen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (BGE 134 V 250 E. 3.3 S. 253; 110 V 369 E. 2a S. 370 und 83 E. 4 S. 86, 102 V 27 E. 3b S. 31 mit Hinweisen).
4. 4.1 Bei der zunächst zu prüfenden Frage, ob die aus der Liegenschaft Y._ erzielten Erträge Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit darstellt, handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht mit voller Kognition prüft (Art. 95 BGG), wobei wiederum die dieser Frage zugrunde liegenden Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz als Tatfragen nur einer eingeschränkten Überprüfung zugänglich sind (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 2 BGG).
4. 4.1 Bei der zunächst zu prüfenden Frage, ob die aus der Liegenschaft Y._ erzielten Erträge Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit darstellt, handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht mit voller Kognition prüft (Art. 95 BGG), wobei wiederum die dieser Frage zugrunde liegenden Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz als Tatfragen nur einer eingeschränkten Überprüfung zugänglich sind (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 2 BGG).
4.2 4.2.1 Die Ausgleichskasse verwies in ihren beiden Einspracheentscheiden zur Begründung der Beitragspflicht auf die vom kantonalen Steueramt berücksichtigten Kriterien (systematisches, planmässiges Vorgehen; Einsatz fremder Mittel [hohe Fremdfinanzierung]; Häufigkeit der Transaktionen, kurze Besitzdauer, Erfahrung bei Liegenschaftsverwaltung). Zudem führte sie aus, es seien hohe Investitionen getätigt worden; unmittelbar nach dem Kauf sei auch eine umfassende Renovation vorgenommen worden und zudem sei unklar, weshalb der Kauf der Liegenschaft nicht über die Z._ AG abgewickelt worden sei. Schliesslich habe der Kauf gemäss Schreiben vom 16. November 2005 zur Sicherung der Mieträume der Z._ AG gedient und der Beschwerdeführer habe beim Umbau aktiv - über die reine Vermögensverwaltung hinausgehend - mitgewirkt. Diese Kriterien sprächen klar für das Vorliegen von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel und es bestünden keine ernsthaften Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldungen. Bezüglich der Liegenschaft X._ seien diese auch nicht bestritten. An der steuerrechtlichen Qualifikation bezüglich der Liegenschaft Y._ seien ebenfalls keine ernsthaften Zweifel angebracht. Gelte ein Versicherter als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler, so seien von dieser Qualifikation nur Liegenschaften ausgeschlossen, welche klar privat, z.B. als Wohn- oder Ferienhaus genutzt würden. Die Liegenschaft Y._ werde jedoch dauernd fremdvermietet. Damit sei auch nicht entscheidend, dass zum jetztigen Zeitpunkt (noch) keine Renovationen und kein Verkauf anstehen.
4.2.2 Die Vorinstanz stellte sich mit der Ausgleichskasse auf den Standpunkt, auch der Ertrag aus der Liegenschaft Y._ sei zweifelsfrei als beitragspflichtiges Einkommen zu betrachten, weil diese dauernd fremdvermietet sei, also nicht privat genutzt werde. Sie verweist darauf, dass es gemäss BGE 109 V 164 nicht zulässig sei, a priori nur die von der versicherten Person veräusserten Liegenschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten, weshalb der Einwand, er habe betreffend die Liegenschaft Y._ keine Teilverkäufe getätigt, nicht stichhaltig sei. Da er als gewerbsmässiger Immobilienhändler tätig sei, spiele es keine Rolle, dass die Liegenschaft Y._ nicht fremdfinanziert sei. Der Vermietung der Wohnungen an der Y._ könnte deshalb nur dann als blosser abgabefreier Kapitalertrag qualifiziert werden, wenn der Vermietung "eindeutig" eine vom Liegenschaftenhandel unabhängige Funktion zukomme, was nicht der Fall sei.
4.2.3 Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, es sei willkürlich, aus dem Kauf der Liegenschaft X._ ableiten zu wollen, es bestehe auch bezogen auf die andere im Privateigentum des Beschwerdeführers stehende Liegenschaft eine erwerbliche Tätigkeit. Er sei schon vor 2003 Eigentümer der Liegenschaft Y._ gewesen, welche unbestrittenermassen vollständig eigenfinanziert sei. Es seien keine besonderen Renovationen und steuerlich auch keine Abschreibungen vorgenommen worden; über Jahre hinweg sei keine Handänderung an der Liegenschaft erfolgt. Es möge allenfalls angängig sein, bei einem Architekten, welcher eine Vielzahl von Liegenschaften im Eigentum hat und wiederholt kauft und verkauft, insgesamt eine erwerbliche Nutzung anzunehmen. Er habe die Liegenschaft X._ deshalb gekauft, weil sein Geschäft in dieser Liegenschaft Mieterin war und die Liegenschaft zum Verkauf stand, und insoweit aus einer besonderen und nur auf diese Liegenschaft bezogenen Ausgangslage gehandelt. Daraus könnten nicht Rückschlüsse auf eine zweite, im Privatvermögen stehende Liegenschaft gezogen werden. Zudem beziehe sich der von der Vorinstanz zitierte Entscheid H 36/03 auf eine haupt- oder nebenberufliche, erwerbsmässig ausgeübte Tätigkeit in der Bau- oder Immobilienbranche; er aber sei in der Werbebranche tätig und habe ein einziges Mal eine Liegenschaft (in welcher sich sein Geschäft befindet) gekauft und (zum Teil) verkauft.
4.3 Zwar beziehen sich die von der Ausgleichskasse in ihrem Einspracheentscheid aufgeführten Kriterien zugunsten einer Beitragspflicht gemäss Steuermeldung ausdrücklich nur auf die Liegenschaft X._. Indes spielt dies bei der Qualifikation von Erträgen aus verschiedenen Liegenschaften insofern keine Rolle, als - wie Ausgleichskasse und Vorinstanz zutreffend erwogen - bei Vorhandensein mehrerer Liegenschaften, von denen zumindest eine bereits ein Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit generiert, massgebend ist, ob eine oder mehrere andere Liegenschaften klar privat genutzt werden. Dies ist hier, wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, bei der Liegenschaft Y._ eindeutig nicht der Fall. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die Erträge der Liegenschaft Y._ als beitragspflichtiges Einkommen qualifiziert hat.
5. 5.1 Sodann ist die Höhe des beitragspflichtigen Einkommens betreffend die Liegenschaft X._ strittig. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe sich mit den diesbezüglichen Beschwerdegründen unzureichend auseinandergesetzt und deshalb die Begründungspflicht verletzt.
5.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Die daraus abgeleitete Begründungspflicht (Art. 61 lit. h ATSG und Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG) soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf welche sich sein Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass es sich ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 I 270 E. 3.1 S. 277; je mit Hinweisen).
5.3 Der Beschwerdeführer machte bereits in der Einsprache vom 7. Januar 2009 betreffend das Beitragsjahr 2003 geltend, das Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit betrage Fr. -91'353.- und das investierte Eigenkapital Fr. 5'800'000.-, wobei er auf die detaillierte Aufstellung in seinem Schreiben vom 17. November 2008 hinwies. Die Ausgleichskasse erwog dazu in ihren Einspracheentscheiden lediglich, die Steuermeldungen erwiesen sich nicht als offensichtlich falsch, weshalb sie an die Angaben der Steuerbehörden gebunden sei, dies, obwohl sie im Zuge ihrer Abklärungen nicht alle offenen Fragen zur Steuermeldung klären konnte (so wurde im Verlaufsbericht der Ausgleichskasse vom 26. November 2009 festgehalten, es fehle an einer Begründung seitens der Steuerbehörde, weshalb eine solch grosse Abweichung zwischen der ersten Meldung und dem Rektifikat bestehe [Meldung Reingewinn Fr. 704'093.-, Rektifikat Fr. 408'963.-]).
Sodann begründete der Beschwerdeführer in seiner vorinstanzlichen Beschwerde betreffend die Beitragsjahre 2003 und 2007 einlässlich, weshalb er die Steuermeldungen als nicht zutreffend erachte. Insbesondere wandte er ein, es seien Unterhaltskosten und effektive Schuldzinsen fälschlicherweise nicht berücksichtigt worden, und veranschaulichte seinen Standpunkt mit detaillierten Berechnungen.
Gleichwohl übernahm die Vorinstanz in der Folge die Begründung der Ausgleichskasse, wonach die Steuermeldung nicht offensichtlich unrichtig ist, ohne weiter auf die Vorbringen des Beschwerdeführers einzugehen. Dabei übersieht die Vorinstanz, dass die Steuermeldungen wohl für die Ausgleichskasse, nicht aber für das Gericht absolut verbindlich sind (BGE 110 V 369 E. 2a S. 371 f.). Der Beschwerdeführer machte geltend, es handle sich um einen steuerrechtlich belanglosen, aber ahv-rechtlich bedeutsamen Gesichtspunkt (was, wie in E. 3.5 hievor dargelegt, dem Sozialversicherungsgericht erlaubt und gegebenenfalls gebietet, von den rechtskräftigen Steuerveranlagungen abzuweichen). Zudem verlangt der Beschwerdeführer einen Abzug von Unterhaltskosten als Gewinnungskosten sowie Schuldzinsen, was gemäss Art. 9 Abs. 2 lit. a und c AHVG (vgl. E. 3.2 hievor) bei einem - wenn auch im Nebenerwerb tätigen - gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler zulässig ist (vgl. dazu Urteil H 71/06 vom 2. Juni 2006). Darüber hat das kantonale Gericht zu befinden.
Es ist nicht Sache des Bundesgerichts als Instanz mit eingeschränkter Kognition, als erste zu den Einwendungen des Beschwerdeführers Stellung zu nehmen. Um den Parteien nicht eine Rechtsmittelinstanz vorzuenthalten (vgl. in BGE 138 zu publizierendes Urteil 9C_545/2011 vom 16. Mai 2012, E. 3.5) geht die Sache zur Wahrung des zweistufigen Instanzenzugs sowie des rechtlichen Gehörs seitens der Ausgleichskasse zurück an das kantonale Gericht zur erforderlichen Aktenergänzung und Neubeurteilung.
6. Dieses Ergebnis ist als teilweises Obsiegen zu betrachten, weshalb dem Beschwerdeführer für das Verfahren vor Bundesgericht eine reduzierte Parteientschädigung zusteht (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Dieser beantragt eine Entschädigung über dem üblichen Betrag von Fr. 2'800.-. Mit Blick auf den Prozessausgang, den Streitwert und die diesem entsprechenden Gerichtskosten kann ihm eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zugesprochen werden (Art. 68 Abs. 2 BGG; Art. 12 des Reglements vom 31. März 2006 über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor Bundesgericht [SR 173.110.210.3]). Die Gerichtskosten werden den Parteien anteilsmässig auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass der Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 23. August 2011 und die Einspracheentscheide der Ausgleichskasse des Kantons Zürich vom 21. Dezember 2009 und vom 16. März 2010 aufgehoben werden, soweit diese die Höhe der Beiträge betreffend die Liegenschaft X._ betreffen, und die Sache an das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen wird, damit dieses nach erfolgter Abklärung im Sinne der Erwägungen über die Höhe des beitragspflichtigen Einkommens neu entscheide. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Von den Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden dem Beschwerdeführer Fr. 2'000.- und der Beschwerdegegnerin Fr. 2'000.- auferlegt.
3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.- zu entschädigen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 23. August 2012
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Meyer
Die Gerichtsschreiberin: Helfenstein


facts:
Nach Einsicht
in die Eingabe von A._ vom 22. April 2014, worin er um Verlängerung der Frist zur Erhebung einer gegen den Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts vom 14. Oktober 2010 gerichteten Beschwerde ersucht,
in das Schreiben des Bundesgerichts vom 23. April 2014, worin A._ u.a. auf die fehlende gesetzliche Möglichkeit einer Fristverlängerung, hingegen auf die unter strengen Voraussetzungen gegebene Möglichkeit, eine versäumte Frist wiederherzustellen, hingewiesen wurde,
in die Eingabe vom 7. Mai 2014 (Poststempel), mit welcher A._ um Wiederherstellung der von ihm versäumten Frist zur Erhebung der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts vom 14. Oktober 2010 ersucht,

considerations:
in Erwägung,
dass der Gesuchsteller geltend macht, den auf dem Ediktalweg im Bundesblatt am 9. November 2010 veröffentlichten Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts vom 14. Oktober 2010 effektiv erst seit dem 25. März 2014 in den Händen zu halten,
dass die nach Art. 100 Abs. 1 BGG 30-tägige Frist zur Erhebung einer Beschwerde gegen einen Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts am der Mitteilung folgenden Tag zu laufen beginnt (Art. 44 Abs. 1 BGG),
dass gemäss Art. 50 Abs. 1 BGG eine versäumte Frist wiederhergestellt wird, wenn der Gesuchsteller nachweist, dass er oder sein Vertreter durch ein unverschuldetes Hindernis abgehalten worden ist, innerhalb der Frist zu handeln, und binnen 30 Tagen die Wiederherstellung verlangt und die versäumte Rechtshandlung nachholt,
dass das Bundesgericht im Schreiben vom 23. April 2014 ausdrücklich auf diesen Umstand hingewiesen hat,
dass es der Gesuchsteller indessen trotz dieser Hinweise unterlassen hat, innert der gemäss Art. 44 - 48 BGG spätestens am 9. Mai 2014 abgelaufenen Frist eine Beschwerdeschrift einzureichen,
dass er damit den Mindestanforderungen an ein Fristwiederherstellungsgesuch gemäss Art. 42 Abs.1 und 2 BGG offenkundig nicht gerecht wird,
dass deshalb auf das - in der Sache übrigens ohnehin aussichtslose - Fristwiederherstellungsgesuch im vereinfachten Verfahren nach Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG nicht einzutreten ist,
dass in Anwendung von Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BGG auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet wird,

rulings:
erkennt die Präsidentin:
1.
Auf das Gesuch um Wiederherstellung der Frist wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bundesverwaltungsgericht und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 27. Mai 2014
Im Namen der I. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Leuzinger
Der Gerichtsschreiber: Grünvogel