facts:
Fatti:
A. C.B._, cittadino italiano con ultimo domicilio nel Cantone Ticino, è deceduto a Milano il 14 settembre 2007, lasciando tre figli di primo letto e la vedova di seconde nozze B.B._. Il 19 ottobre 2007 è stato pubblicato davanti alla Pretura di Lugano il testamento olografo datato 21 febbraio 1997 nel quale il defunto aveva designato eredi i tre figli in parti uguali.
B. Con precetto esecutivo civile del 13 marzo 2008 B.B._ ha intimato alla A._ SA di consegnarle entro 10 giorni la documentazione completa concernente uno specificato conto bancario e qualsiasi altra relazione diretta intestata o cointestata in qualunque forma al defunto, nonché di informarla sull'esistenza di qualsiasi altra relazione indiretta di rapporti fiduciari, società anonime, fondazioni e Anstalt del Liechtenstein, trust anglosassoni e altre entità giuridiche in Svizzera o all'estero delle quali il defunto fosse stato avente diritto economico, di darle se del caso tutte le informazioni necessarie per identificare e raggiungere le persone che gestiscono tali relazioni e di consegnarle anche a questo proposito la documentazione completa. La banca si è opposta al precetto esecutivo civile.
C. Statuendo il 5 giugno 2008 il Pretore del distretto di Lugano ha respinto l'opposizione limitatamente alle informazioni concernenti lo specificato conto e altre relazioni bancarie, ma solo nella misura in cui fossero intestate o cointestate al defunto; per il resto ha mantenuto l'opposizione.
D. Entrambe le parti si sono aggravate contro il giudizio del Pretore: B.B._ per ottenere la reiezione integrale dell'opposizione al precetto esecutivo; A._ SA auspicando la conferma della propria opposizione. Con sentenza del 26 giugno 2009 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto le due appellazioni.
E. In accoglimento di un ricorso in materia civile inoltrato da B.B._, la I Camera di diritto civile del Tribunale federale ha, con sentenza 26 luglio 2010, annullato la pronunzia di appello e ha rinviato la causa all'autorità cantonale per nuova decisione nel senso dei considerandi. Il Tribunale federale ha confermato il giudizio cantonale secondo cui la vedova, prevalendosi della sua qualità di erede, non può pretendere di subentrare nel diritto contrattuale - di cui nemmeno il defunto marito fruiva - di essere informata su eventuali relazioni indirette presso la banca. Per quanto attiene invece alla possibilità di ottenere le desiderate informazioni sulla base del diritto successorio, dopo aver stabilito che il diritto applicabile alla successione sarebbe quello italiano, questa Corte ha rilevato di non disporre delle constatazioni concernenti la volontà espressa dal defunto con riferimento alla professo iuris in favore del diritto svizzero invocata dalla banca. Per questo motivo ha ritornato la causa all'autorità inferiore per completazione degli accertamenti e nuova decisione in applicazione del diritto che regge la controversia.
F. Con sentenza del 31 maggio 2011 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha parzialmente accolto l'appello di B.B._ e ha rigettato l'opposizione per un'ulteriore serie di specificati documenti, ordinando alla A._ SA di consegnarli entro 30 giorni alla procedente. La Corte di appello ha accertato la volontà del testatore di sottoporre la successione al diritto svizzero e ha reputato che il termine di prescrizione relativo di un anno previsto dall'art. 533 cpv. 1 CC per l'inoltro di un'eventuale azione di riduzione non abbia ancora iniziato a decorrere, perché lo scopo della procedura incoata dalla vedova è appunto quello di ottenere informazioni per determinare se vi è una lesione della sua porzione legittima. Dopo aver indicato, con riferimento al diritto di informazione sgorgante dal diritto successorio, che alla fattispecie va applicato per analogia l'art. 170 CC, ha verificato quali eventuali averi presso la banca intestati a terzi (fiduciario, società anonima, Anstalt del Liechtenstein, ecc.) siano suscettibili di entrare nell'asse successorio.
G. Con ricorso in materia civile del 9 agosto 2011 la A._ SA postula, previo conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, la riforma della sentenza di appello nel senso che l'opposizione da lei interposta al precetto esecutivo fatto spiccare da B.B._ sia mantenuta - come deciso dal Pretore - per le relazioni bancarie indirette intestate a terzi e con beneficiario economico il de cuius. La ricorrente ritiene che la Corte cantonale, introducendo l'aspetto del diritto di informazione successorio, abbia statuito "extra-petizione", perché la vedova avrebbe fondato la sua domanda esclusivamente sull'art. 400 CO. Contesta poi che il diritto di informazione possa basarsi su un'applicazione analogica dell'art. 170 CC e afferma che in ogni caso, essendo l'azione di riduzione perenta in virtù dell'art. 533 cpv. 1 CC, non sussiste più alcun diritto di rendiconto basato sul diritto successorio.
La Presidente della Corte adita ha conferito effetto sospensivo al ricorso con decreto dell'8 settembre 2011.
B.B._ propone la reiezione del ricorso con risposta 13 settembre 2011. Nega segnatamente che la Corte cantonale abbia statuito extra-petizione e afferma che, vista la riserva contenuta nell'art. 46 cpv. 2 della legge italiana sul diritto internazionale privato in favore degli eredi legittimari residenti in Italia, l'azione di riduzione soggiacerebbe al termine di prescrizione di 10 anni previsto dalla legislazione di tale paese.
La ricorrente ha inoltrato spontaneamente una replica il 7 ottobre 2011 a cui l'opponente, sempre spontaneamente, ha duplicato il 26 ottobre 2011.

considerations:
Diritto:
1. Nella sentenza 4A_421/2009 del 26 luglio 2010, emanata fra le medesime parti e con cui la causa è stata rinviata alla Corte cantonale per nuova decisione, il Tribunale federale si è già espresso sull'ammissibilità del ricorso in materia civile interposto nell'ambito di un'azione di rendiconto ai sensi dell'art. 488a CPC/TI (consid. 1.1, non pubblicato nella DTF 136 III 461). Tali considerazioni, a cui può essere rinviato, rimangono valide anche nella fattispecie, nonostante l'entrata in vigore il 1° gennaio 2011 del Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). L'impugnativa, consegnata alla posta il 10 agosto 2011 e diretta contro una sentenza ricevuta dalla ricorrente il 20 giugno 2011, è tempestiva (art. 100 cpv. 1 LTF combinato con l'art. 46 cpv. 1 lett. b LTF).
2. Contrariamente all'abrogata legge sull'organizzazione giudiziaria (art. 66 cpv. 1 OG), la LTF non contiene alcuna norma che prevede espressamente che i Tribunali cantonali e lo stesso Tribunale federale siano vincolati dalla decisione di rinvio. Ciò perché l'effetto vincolante è stato ritenuto ovvio dal legislatore. Non vi è pertanto motivo di derogare alla giurisprudenza sviluppata in applicazione del previgente art. 66 cpv. 1 OG (DTF 135 III 334 consid. 2.1).
3. Trattandosi nella fattispecie di una causa attinente alla successione di un cittadino italiano morto con un ultimo domicilio in Svizzera, il Tribunale federale ha stabilito - nella decisione di rinvio del 26 luglio 2010 (DTF 136 III 461) - che l'art. 17 cpv. 3 del Trattato di domicilio e consolare tra la Svizzera e l'Italia del 22 luglio 1868 (RS 0.142.114.541) ne disciplina il diritto applicabile (consid. 5.2). Questo Tribunale ha tuttavia indicato che tale norma non esclude la possibilità di sottoporre la successione a un diritto diverso da quello (il diritto italiano; consid. 5.4) a cui la predetta norma rinvia in concreto. Esso ha quindi ritenuto che pure una professio iuris in favore del diritto dello Stato di residenza, come quella di cui si prevale la qui ricorrente, è possibile nel campo di applicazione della menzionata Convenzione (consid. 6.1). Ha conseguentemente ritornato la causa all'autorità inferiore per completazione degli accertamenti di fatto concernenti la volontà espressa dal defunto con riferimento all'invocata professio iuris e nuovo giudizio in applicazione del diritto svizzero o italiano, dopo aver determinato quale dei due regge la controversia (consid. 6.2).
3.1 La Corte cantonale ha ritenuto che il testamento non lascia spazio a dubbi sulla volontà del testatore, che ha chiaramente optato in favore del diritto svizzero. Tale accertamento non è contestato né dalla ricorrente né dall'opponente ed è quindi vincolante per il Tribunale federale, che lo pone a fondamento della sua sentenza (art. 105 cpv. 1 LTF).
3.2 I Giudici cantonali hanno poi reputato che nella citata sentenza il Tribunale federale abbia indicato "la strada del rinvio", motivo per cui alla fattispecie non sarebbe esclusivamente applicabile il diritto svizzero a cui il de cuius ha sottoposto la propria successione, ma pure, in virtù della normativa italiana in materia di diritto internazionale privato (art. 46 cpv. 2 della legge n. 218 del 31 maggio 1995), il diritto italiano, qualora il diritto scelto dal testatore dovesse pregiudicare i diritti che la legge italiana attribuisce ai legittimari residenti in Italia al momento della morte della persona della cui successione si tratta.
Ora, l'appena menzionata argomentazione del giudizio impugnato discende da un'interpretazione errata della sentenza di questo Tribunale, il quale non ha affatto rinviato al diritto italiano e alla legge sul diritto internazionale privato di tale Stato. Questa Corte ha invece indicato che, nell'ambito del Trattato applicabile nella fattispecie, un cittadino italiano con ultimo domicilio in Svizzera può sottoporre la sua successione al diritto di questo paese (sopra, consid. 3), ciò che in base agli incontestati accertamenti della sentenza di appello è stato fatto dal de cuius (sopra, consid. 3.1). Ne segue che la controversia è retta esclusivamente dal diritto svizzero. Giova del resto rilevare che, vista la similitudine fra i due ordinamenti giuridici, che conoscono entrambi il diritto alla legittima per coniuge e figli, non sussiste alcun motivo che giustifichi l'adozione da parte del giudice svizzero, nell'ambito dell'applicazione del menzionato Trattato, di una norma italiana che pare essere in primo luogo intesa a proteggere gli eredi legittimari da un'eventuale diseredazione, operata sottoponendo la successione al diritto di un paese che consente di disporre senza alcun limite del proprio patrimonio (cfr. TITO BALLARINO, Diritto internazionale privato, 2a ed. 1996, pag. 507 seg.).
4. Nella fattispecie è pacifico che nel testamento olografo del 21 febbraio 1997, pubblicato innanzi alla Pretura di Lugano il 19 ottobre 2007, il de cuius ha designato suoi eredi in parti uguali i tre figli. L'opponente soggiunge tuttavia che non vi sarebbe certezza sull'inesistenza di ulteriori successive disposizioni di ultima volontà e che non sarebbe nemmeno esatto affermare, come fatto dalla ricorrente, che ella sarebbe stata "sottaciuta nel testamento", atteso che quest'ultimo è stato redatto diversi anni prima del suo matrimonio con il defunto.
Con riferimento alla prima obiezione, occorre osservare che spetta a colui che si prevale di un diritto d'informazione basato sul diritto successorio allegare la sua qualità di erede e che a tal fine non basta semplicemente evocare la possibile esistenza di non meglio precisate disposizioni a causa di morte in proprio favore. Pure irrilevante è il fatto che il matrimonio sarebbe posteriore alla redazione del testamento. L'art. 516 CC recita infatti che, se dopo la disposizione di ultima volontà sorge per il disponente una causa che ne limita la facoltà di disporre, la disposizione non è annullata, ma rimane soggetta all'azione di riduzione.
5. Un erede legittimario escluso dalla successione in virtù di un testamento che non lo menziona, ma in cui il testatore designa suoi eredi altre persone, è unicamente un erede virtuale fintanto che, dopo aver attaccato con un'azione di riduzione la disposizione di ultima volontà, non ottiene la sua legittima; se omette di introdurre l'azione nel termine di perenzione dell'art. 533 CC, egli perde definitivamente la sua qualità di erede (v. da ultimo FORNI/PIATTI, Commento basilese, Zivilgesetzbuch II, 4a ed. 2011, n. 2 a prima degli art. 522-533 CC, con rinvii). La sentenza che pronuncia la riduzione ha infatti carattere costitutivo (DTF 115 II 211 consid. 4; sentenza 5C.81/2003 del 21 gennaio 2004 consid. 5.2). Ne segue che nella fattispecie in esame, contrariamente a quanto pare ritenere l'opponente, il fatto di essere la vedova del defunto non dimostra ancora la sua qualità di erede, ma occorre verificare, ritenuto come non viene nemmeno preteso che sia già stata introdotta un'azione di riduzione, se questa può ancora essere validamente incoata o se invece la stessa sia perenta, come affermato dalla ricorrente.
5.1 In concreto, contrariamente a quanto sostiene l'opponente nella sua risposta e ricordata la professio iuris contenuta nel testamento, il termine entro il quale può essere inoltrata un'azione di riduzione viene determinato esclusivamente in base al diritto svizzero e un eventuale termine più lungo previsto dal diritto italiano è irrilevante.
5.2 Giusta l'art. 533 cpv. 1 CC la predetta azione si prescrive col decorso di un anno dal momento in cui gli eredi hanno avuto conoscenza della lesione dei loro diritti. Il testo legale è impreciso, poiché non si tratta di un termine di prescrizione, ma di perenzione (DTF 128 III 318 consid. 2.1; 121 III 249 consid. 2 con rinvii). Questo termine (relativo) inizia a decorrere quando la persona lesa nella propria legittima conosce gli elementi di fatto che lasciano confidare nell'esito favorevole di un'eventuale azione di riduzione (DTF 121 III 249 consid. 2a). A tal fine è necessaria, se l'interessato non è stato completamente escluso dalla successione, una conoscenza approssimativa dell'ammontare dell'eredità (DTF 121 III 249 consid. 2b). L'erede totalmente estromesso da una successione apprende invece la lesione della sua porzione legittima già dalla relativa disposizione di ultima volontà.
Nella fattispecie l'opponente ha saputo della violazione della propria legittima con la comunicazione del contenuto del menzionato testamento olografo, che la esclude dalla successione. Ne segue che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte cantonale, per determinare se i suoi diritti successori fossero lesi, la vedova non necessitava delle informazioni richieste con l'azione di rendiconto. Atteso che già il precetto esecutivo civile del 13 marzo 2008 con cui è iniziata la presente causa menzionava il testamento con il suo contenuto, l'azione di riduzione era ampiamente perenta quando la Corte cantonale ha emanato la decisione impugnata. Così stando le cose, l'opponente ha perso la sua qualità di erede e di conseguenza il diritto di ottenere informazioni in base al diritto successorio.
6. Atteso che il ricorso deve già essere accolto per il predetto motivo, non occorre esaminare le rimanenti censure ricorsuali. La sentenza impugnata va pertanto annullata e riformata nel senso che l'opposizione interposta dalla ricorrente è mantenuta nei limiti già fissati nel giudizio pretorile. Rimane pertanto immutata, perché già cresciuta in giudicato, la reiezione dell'opposizione pronunciata dal giudice di prime cure con il relativo ordine di consegna dei seguenti documenti (estratto dalla sentenza del Pretore):
"Conto xxx, ma solo se intestato o cointestato al fu C.B._ (22-8-1931)
Tutta la documentazione completa di apertura del conto (comprese eventuali procure rilasciate sia personali che di amministrazione del patrimonio).
Tutti gli estratti patrimoniali, estratti conto mensili, giustificativi dei movimenti compiuti in entrata ed in uscita (avvisi di addebito e accredito) per qualsiasi titolo o causa su detti conti con l'indicazione dei mittenti e/o beneficiari ed i relativi ordini di pagamento e/o di prelievo.
Il tutto dalla data di apertura sino ad oggi.
Altre relazioni bancarie intestate o cointestate al fu C.B._ (22-8-1931)
Elenco di tutte le relazioni intestate o cointestate sotto qualsiasi forma, denominazione o cifra, ivi comprese ev. cassette di sicurezza, al fu C.B._, 22.8.1931, cittadino italiano, già domiciliato a X._, deceduto a Milano il 14.9.2007, esistenti presso la A._ SA, in particolare su tutto il territorio svizzero e succursali estere;
In caso di estinzione di dette relazioni, i documenti attestanti la relativa data, nonché i giustificativi bancari di pagamento rispettivamente di bonifico dei relativi importi in conto fino all'estinzione.
Documentazione completa di apertura delle relazioni (conti, deposito titoli e ogni altro connesso), eventualmente di estinzione, estratti patrimoniali, estratti conto mensili, giustificativi dei movimenti compiuti in entrata ed uscita (avvisi di addebito e accredito) ed i relativi ordini scritti di pagamento e/o di prelievo. Il tutto dalla data di apertura sino ad oggi."
Le spese processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Il ricorso è accolto e la sentenza impugnata è annullata e riformata nel senso che l'appello 16 giugno 2008 di B.B._ è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2. La causa è rinviata alla II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino per nuova fissazione delle spese processuali e delle ripetibili della procedura cantonale.
3. Le spese giudiziarie di fr. 10'000.-- sono poste a carico dell'opponente, che rifonderà alla ricorrente fr. 12'000.-- a titolo di ripetibili per la sede federale.
4. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Faits:
A. F._ a été engagé dès le 1er mars 2004 au service de l'étude X._ en qualité de collaborateur à plein temps. A ce titre, il était assuré obligatoirement contre le risque d'accident auprès d'Helsana Accidents SA par l'intermédiaire d'Helsana Assurances SA.
Du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007, l'intéressé, d'entente avec son employeur, a interrompu son activité professionnelle afin de suivre une formation complémentaire à l'Université de Y._, en Australie. L'employeur lui a payé son salaire du mois de juin 2006, ainsi qu'une indemnité correspondant à dix jours de vacances qui n'avaient pas été pris.
Le Département australien de l'immigration fait dépendre la délivrance des visas d'étudiants étrangers de l'existence d'une couverture d'assurance des soins médicaux. Comme ces étudiants ne peuvent toutefois pas s'affilier au système public australien d'assurance, F._ a souscrit la couverture d'assurance qui leur est spécifiquement destinée, à savoir Overseas Student Health Cover (OSHC). La conservation de cette couverture d'assurance est une condition obligatoire pour l'autorisation du séjour d'études en Australie. Selon les conditions générales d'assurance, la couverture prend fin au premier des termes suivants : départ d'Australie, expiration du visa d'étudiant ou date indiquée dans le certificat d'assurance, en l'occurrence le 24 juillet 2007. L'intéressé a quitté l'Australie le 24 juin 2007.
Le 14 juillet 2007, F._ a été victime d'un accident alors qu'il pratiquait le surf en Indonésie. Dans un rapport du 30 juillet 2007, le docteur B._, médecin adjoint à l'Hôpital Z._, a fait état de fractures de la paroi interne et du plancher de l'orbite droite, ainsi que d'une cécité totale de l'oeil droit.
Par décision du 9 octobre 2007, confirmée sur opposition le 11 septembre 2008, Helsana Accidents SA a refusé l'octroi de prestations pour les suites de cet accident, motif pris que l'intéressé n'était pas assuré au moment de sa survenance.
B. Saisi d'un recours, le Tribunal cantonal des assurances sociales de la République et canton de Genève a annulé les décisions des 9 octobre 2007 et 11 septembre 2008 et renvoyé la cause à Helsana Accidents SA pour nouvelle décision. Il a considéré, en résumé, que l'intéressé était assuré auprès de l'assureur susmentionné au moment de la survenance de l'accident, de sorte qu'il a droit aux prestations de l'assurance-accidents pour les suites de cet événement (jugement du 7 avril 2009).
C. Helsana Accidents SA interjette un recours en matière de droit public contre ce jugement et demande l'octroi de l'effet suspensif.
F._ conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, le tout sous suite de frais et dépens. Il s'en rapporte à justice au sujet de la demande d'effet suspensif.
De son côté, l'Office fédéral de la santé publique (OFSP) a renoncé à présenter des déterminations.
D. Par ordonnance du 28 juillet 2009, le juge instructeur a admis la requête d'effet suspensif.

considerations:
Considérant en droit:
1.1 1.1.1 Le recours en matière de droit public (art. 82 ss LTF) est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure (art. 90 LTF), ainsi que contre les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation (art. 92 al. 1 LTF). Selon l'art. 93 al. 1 LTF, les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours si elles peuvent causer un préjudice irréparable (let. a) ou si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (let. b).
Dans un arrêt ATF 133 V 477, le Tribunal fédéral a précisé les notions de décisions finales, partielles, préjudicielles et incidentes au sens des art. 90 à 93 LTF. Il a considéré qu'un jugement de renvoi ne met pas fin à la procédure, de sorte qu'il ne constitue pas une décision finale au sens de la LTF. Les jugements de renvoi qui tranchent une question de droit matériel ne sont pas non plus des décisions partielles au sens de l'art. 91 let. a LTF car il ne s'agit pas de décisions qui statuent sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause. Ils constituent bien plutôt des décisions incidentes qui peuvent être attaquées séparément aux conditions prévues à l'art. 93 al. 1 LTF (ATF 133 V 477 consid. 4.2 p. 481 et les références). En outre, le Tribunal fédéral a considéré que l'assureur auquel la cause a été renvoyée par la juridiction cantonale pour instruction complémentaire et nouvelle décision ne subit pas un préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF. Enfin, la règle prévue à l'art. 93 al. 1 let. b LTF - dont les conditions peuvent être examinées librement par l'autorité de dernière instance - ne justifie en principe pas non plus que l'on entre en matière sur des recours dirigés contre des jugements de renvoi par lesquels la juridiction cantonale a ordonné uniquement un complément d'instruction. En effet, les parties ne perdent pas un droit même si elles n'attaquent pas un jugement incident, dès lors qu'il leur reste la possibilité de recourir contre la décision finale dans la mesure où le jugement en question influe sur le contenu de celle-ci (art. 93 al. 3 LTF). Aussi le recours séparé contre une décision incidente pour des motifs d'économie de procédure reste-t-il une exception qui doit être appliquée de manière restrictive (arrêts 8C_969/2008 du 2 mars 2009 consid. 1.2 et 9C_446/2007 du 5 décembre 2007 consid. 3; sur ces questions, cf. Hansjörg Seiler, Rückweisungsentscheide in der neueren Sozialversicherungspraxis des Bundesgerichts, in : Schaffhauser/ Schlauri [éd.], Sozialversicherungsrechtstagung 2008, St-Gall 2009, p. 9 ss).
1.1.2 Par le jugement attaqué, la juridiction cantonale a annulé les décisions des 9 octobre 2007 et 11 septembre 2008 par lesquelles l'assureur avait nié le droit de l'intéressé à des prestations pour les suites de l'accident du 14 juillet 2007 au motif qu'à cette date, il n'était pas assuré contre le risque d'accident. Elle a renvoyé la cause pour nouvelle décision, motif pris, en résumé, que l'intéressé était assuré contre le risque d'accident au moment déterminant, de sorte qu'en principe, il avait droit aux prestations d'assurance pour les suites de l'événement du 14 juillet 2007. Aussi, incombait-il à l'assureur d'examiner si les autres conditions du droit aux prestations étaient réalisées. L'assureur interjette un recours en matière de droit public contre ce jugement en faisant valoir qu'au moment de l'accident, l'intéressé ne bénéficiait pas de la couverture d'assurance LAA.
1.1.2 Par le jugement attaqué, la juridiction cantonale a annulé les décisions des 9 octobre 2007 et 11 septembre 2008 par lesquelles l'assureur avait nié le droit de l'intéressé à des prestations pour les suites de l'accident du 14 juillet 2007 au motif qu'à cette date, il n'était pas assuré contre le risque d'accident. Elle a renvoyé la cause pour nouvelle décision, motif pris, en résumé, que l'intéressé était assuré contre le risque d'accident au moment déterminant, de sorte qu'en principe, il avait droit aux prestations d'assurance pour les suites de l'événement du 14 juillet 2007. Aussi, incombait-il à l'assureur d'examiner si les autres conditions du droit aux prestations étaient réalisées. L'assureur interjette un recours en matière de droit public contre ce jugement en faisant valoir qu'au moment de l'accident, l'intéressé ne bénéficiait pas de la couverture d'assurance LAA.
1.2 1.2.1 Le jugement attaqué n'est pas une décision finale au sens de l'art. 90 LTF, puisque la juridiction cantonale considère que le motif de refus des prestations invoqué par l'assureur-accidents n'est pas fondé et qu'elle l'invite à examiner si les autres conditions du droit sont réalisées. Comme le renvoi ne concerne pas seulement un simple calcul de prestations qui auraient été reconnues par la juridiction cantonale mais porte sur la question du droit éventuel à de telles prestations, le jugement cantonal est une décision incidente au sens de l'art. 93 LTF. Aussi, le recours n'est-il admissible qu'aux conditions posées à l'art. 93 al. 1 let. a et b LTF.
1.2.2 Un préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF s'entend du dommage qui ne peut pas être réparé ultérieurement, notamment par la décision finale. Le Tribunal fédéral considère qu'il y a un préjudice irréparable au sens de cette disposition légale lorsqu'une autorité dotée du pouvoir de décision est contrainte par un jugement de renvoi de rendre une décision à ses yeux contraire au droit. Comme elle n'a pas qualité pour attaquer sa propre décision, celle-ci pourrait entrer en force sans que l'autorité puisse la déférer au Tribunal fédéral. Pour pallier cet inconvénient, il convient qu'une autorité ayant qualité pour recourir puisse, en vertu de l'art. 93 al. 1 let. a LTF, attaquer d'emblée la décision de renvoi, ou le prononcé qui la confirme, devant le Tribunal fédéral (cf. ATF 133 V 477 consid. 5.2.4 p. 484 s.; arrêts 8C_607/2009 du 25 août 2009 consid. 2.2.1; 2C_258/2008 du 27 mars 2009 consid. 3.6.1).
1.2.3 En l'espèce, le jugement cantonal attaqué a un effet contraignant pour la recourante en ce sens que celle-ci doit statuer sur le droit de l'intéressé à des prestations tout en étant liée quant à l'une des conditions de ce droit, à savoir l'existence d'un rapport d'assurance au moment de l'accident. Dans ces conditions, le jugement incident entraîne manifestement un préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF.
2. L'intimé conclut principalement à l'irrecevabilité du recours. Il fait valoir qu'en se contentant de conclure à ce que son recours soit admis au fond et à ce qu'il soit débouté de toutes autres ou plus amples conclusions, la recourante ne prend pas de conclusion sur le fond, de sorte que son écriture ne satisfait pas aux exigences légales (art. 42 al. 1 en relation avec l'art. 107 al. 2 LTF).
Selon l'art. 42 al. 1 LTF, les mémoires doivent notamment indiquer les conclusions. Quant à l'art. 107 al. 2 LTF, il permet au Tribunal fédéral de réformer le jugement attaqué, c'est-à-dire de statuer lui-même à nouveau sur le fond ou de renvoyer l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle rende une nouvelle décision. Cette disposition est comparable à l'ancien art. 114 al. 2 OJ, en vertu duquel le Tribunal fédéral, saisi d'un recours de droit administratif, pouvait statuer lui-même sur le fond ou renvoyer la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle décision lorsqu'il annulait la décision attaquée. Il appartenait au Tribunal fédéral de décider s'il voulait statuer sur le fond ou renvoyer la cause. En vertu de l'art. 114 al. 2 OJ, les deux voies envisageables étaient inclues dans la conclusion tendant à l'annulation du jugement attaqué. Dès lors, si le recourant ne prenait pas d'autre conclusion, il fallait comprendre qu'il s'en remettait à l'appréciation du tribunal quant aux conséquences matérielles concrètes de l'annulation du jugement attaqué. C'est pourquoi, dans le recours de droit administratif et sous réserve des cas prévus à l'ancien art. 108 al. 3 OJ, le Tribunal fédéral renonçait en principe à exiger en plus une conclusion au fond (ATF 133 II 370 consid. 2.2 p. 373 et les références).
La jurisprudence considère qu'il n'y a pas de motif, dans le recours en matière de droit public, de s'écarter de cette ancienne pratique applicable en cas de recours de droit administratif lorsqu'une conclusion au fond ressort clairement de la motivation (ATF 133 II 409 consid. 1.4.1 p. 415; arrêt 8C_1046/2009 du 25 février 2010 consid. 1).
En l'espèce, on comprend aisément à la lecture du mémoire de recours que la recourante demande que soit niée son obligation d'allouer des prestations pour les suites de l'accident du 14 juillet 2007, motif pris de l'absence de couverture d'assurance à cette date. Le recours est donc admissible au regard de sa conclusion.
3. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente et ne peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 1 et 2 LTF). Toutefois, lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 3 LTF). Cette disposition, qui concerne le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral, doit être rapprochée de l'art. 97 al. 2 LTF applicable à la motivation des recours. La jurisprudence considère que l'exception prévue à l'art. 105 al. 3 LTF (en relation avec l'art. 97 al. 2 LTF) ne s'applique pas lorsque le litige porte sur le point de savoir si la victime d'un accident bénéficie ou non d'une couverture d'assurance. Il n'est pas déterminant que le droit à des prestations en espèces puisse en dépendre (ATF 135 V 412 consid. 1.2.2 p. 414 s.).
En l'espèce, la recourante a nié le droit de l'intimé à des prestations pour les suites de l'accident du 14 juillet 2007 au motif qu'à cette date, l'intéressé ne bénéficiait pas de la couverture d'assurance LAA. Dès lors que la juridiction cantonale a infirmé cela, le jugement attaqué concerne uniquement la couverture d'assurance au moment de l'accident et le Tribunal fédéral ne peut contrôler les constatations de fait de la juridiction précédente qu'à la lumière de l'art. 105 al. 1 et 2 LTF.
4. 4.1 Aux termes de l'art. 3 LAA, l'assurance produit ses effets ("beginnt"; "inizia") dès le jour où le travailleur commence ou aurait dû commencer le travail en vertu de l'engagement, mais en tout cas dès le moment où il prend le chemin pour se rendre au travail (al. 1); elle cesse de produire ses effets ("endet"; "termina") à l'expiration du trentième jour qui suit celui où a pris fin le droit au demi-salaire au moins (al. 2). L'art. 3 al. 4 LAA dispose que l'assurance est suspendue lorsque l'assuré est soumis à l'assurance militaire ou à une assurance-accidents obligatoire étrangère.
4.2 A l'appui de sa décision de refus de prestations, l'assureur-accidents a considéré que l'intéressé avait cessé d'être assuré obligatoirement contre le risque d'accident le 13 août 2006, soit à l'expiration du délai de trente jours après la fin du droit au salaire, y compris les dix jours de vacances indemnisés. Pour la période subséquente, il ne pouvait pas se prévaloir du régime de suspension de l'assurance, dès lors que l'assurance australienne OSHC n'est pas une assurance-accidents obligatoire au sens de l'art. 3 al. 4 LAA. Par ailleurs, le fait que l'intéressé avait droit à un salaire depuis le mois de juillet 2007 en vertu de l'accord conclu avec l'employeur ne fait pas renaître la couverture d'assurance dès le début de ce mois, du moment qu'il n'avait pas recommencé le travail à ce moment-là.
De son côté, la juridiction cantonale considère que l'assurance OSHC est une assurance-accidents obligatoire au sens de l'art. 3 al. 4 LAA et qu'elle a pris le relais de l'assurance LAA durant la période du 24 juillet 2006 au 24 juin 2007, date du départ d'Australie. Avec le droit au salaire convenu dès le 1er juillet 2007, la couverture d'assurance LAA a repris effet ex lege à cette date, de sorte que l'intéressé en bénéficiait le 14 juillet 2007, jour de l'accident.
Selon la recourante, le simple fait que l'assurance OSHC soit exigée pour l'obtention et le maintien du visa d'étudiant en Australie, ne lui confère pas le caractère d'assurance obligatoire au sens de l'art. 3 al. 4 LAA. Au demeurant, la suspension de l'assurance LAA ne concerne pas les personnes qui ne sont pas parties à une relation de travail.
Dans sa réponse au recours, l'intimé soutient que la couverture d'assurance LAA n'a pas été interrompue, mais seulement suspendue durant la période d'assurance obligatoire en Australie, de sorte qu'elle a repris immédiatement le lendemain de la fin de l'obligation d'assurance étrangère, à savoir le 25 juin 2007. Au surplus, il fait valoir que l'assurance OSHC ayant débuté le 24 juillet 2006, soit le neuvième jour de la période de prolongation de la couverture d'assurance LAA, le solde de vingt et un jours doit être reporté sur la période suivant la fin de l'assurance OSHC le 24 juin 2007, de sorte que la période de prolongation de la couverture d'assurance a recommencé à courir le 25 juin suivant pour s'éteindre le 15 juillet 2007, soit postérieurement à la survenance de l'accident.
5. 5.1 Le second cas de suspension de l'assurance-accidents, prévu à l'art. 3 al. 4 LAA en cas d'assujettissement à une assurance-accidents obligatoire étrangère, est une règle de coordination territoriale de l'assurance en matière de sécurité sociale. Il tend à éviter une double couverture d'assurance et concerne principalement la situation des travailleurs détachés à l'étranger, qui restent assurés en Suisse en vertu de l'art. 4 OLAA pendant deux ans, voire six ans au maximum (ALFRED MAURER, Schweizerisches Unfallversicherungsrecht, p. 153 s.; DANIEL GUIGNARD, Le début et la fin de l'assurance-accidents [LAA], thèse, Lausanne 1998, p. 243). Dans ces cas, l'assurance suisse est suspendue au profit de l'assurance étrangère. Potentiellement, il y a une double couverture avec une clause de priorité en faveur du droit étranger. Par "assurance-accidents obligatoire étrangère", il faut entendre, en regard de cet objectif de coordination, une assurance qui soit comparable à la LAA. Il doit s'agir d'une affiliation automatique à un régime de sécurité sociale correspondant, c'est-à-dire en particulier une assurance des travailleurs. L'assurance doit avoir pour objet la couverture étatique des accidents du travail et des maladies professionnelles et couvrir par ailleurs de manière appropriée les conséquences des accidents non professionnels. L'assurance est obligatoire avant tout en raison de l'activité professionnelle et des risques liés à cette activité. Cette condition n'est pas remplie s'agissant, comme en l'espèce, d'une assurance pour soins médicaux privée conclue à l'étranger par un étudiant ou une personne dite "non active", quand bien même la conclusion de cette assurance serait obligatoire pour obtenir un permis de séjour. Elle ne serait pas non plus remplie, par exemple, dans le cas d'un travailleur qui a été affilié à la LAA et qui va passer sa retraite à l'étranger où il est soumis au régime de sécurité sociale de l'Etat de résidence pour la couverture des soins en cas de maladie et d'accident.
5.2 Vu ce qui précède, il y a lieu d'admettre, en l'espèce, que la couverture LAA n'a pas été suspendue en raison de l'assujettissement à une assurance-accidents obligatoire étrangère. Elle a cessé de produire ses effets le 13 août 2006, soit à l'expiration du délai de trente jours après la fin du droit au salaire, y compris les dix jours de vacances indemnisés. Cela étant, il n'y a pas lieu de trancher le point de savoir si, en cas de suspension de l'assurance, le délai de trente jours recommence à courir à concurrence du solde le jour suivant la fin de l'assujettissement à l'assurance militaire ou à l'assurance-accidents étrangère (voir à ce propos ALFRED MAURER, op. cit., p. 152 ss ; DANIEL GUIGNARD, op. cit., p. 242 ss ; UELI KIESER, Unfallversicherung, in : Geiser/Münch [éd.], Stellenwechsel und Entlassung, Bâle 1997, n. 14.32 p. 402 s.).
6. Dans sa réponse au recours, l'intimé allègue que le nouveau rapport d'assurance a commencé le 1er juillet 2007, date à partir de laquelle il avait droit au salaire, cela indépendamment du fait que la relation de travail a commencé par des vacances payées.
6.1 Selon l'art. 3 al. 1 LAA, le début de l'assurance ne relève pas d'un rapport juridique mais dépend d'un fait, à savoir le début effectif du travail ou, pour la personne déjà au bénéfice d'un engagement, le moment où elle prend le chemin pour se rendre au travail (ATF 119 V 220 consid. 3 p. 221 s. ; 118 V 177 consid. 1a p. 178 s.). En particulier, le travailleur engagé le premier jour d'un mois, qui est un samedi, et qui commence son activité le lundi suivant n'est pas assuré s'il est victime d'un accident (non professionnel) le samedi. De même, un travailleur qui obtient des vacances payées au début ou à la reprise des rapports de travail n'est pas assuré obligatoirement contre le risque d'accident durant cette période (RAMA 2001 n° U 431 p. 317, U 6/99 consid. 3a). Cette conception de la couverture d'assurance fondée sur le commencement effectif de l'activité trouve son origine dans le fait que l'assurance-accidents est aussi - et historiquement surtout - une assurance des accidents et des maladies professionnels. Il y a, dans une certaine mesure tout au moins, une coïncidence temporelle nécessaire entre l'assurance non professionnelle et l'assurance professionnelle.
6.2 Les critiques de doctrine (cf. CHRISTIAN SCHÜRER, Der Beginn des Versicherungsschutzes nach dem Unfallversicherungsgesetz, in : Schaffhauser/Schlauri [éd.], Sozialversicherungsrechtstagung 2002, St-Gall 2002, p. 173 s.; DANIEL GUIGNARD, op. cit., p. 95 ss) ne justifient pas de modifier la jurisprudence susmentionnée, comme le demande l'intimé. D'ailleurs, dans son message relatif à la modification de la loi fédérale sur l'assurance-accidents du 30 mai 2008, le Conseil fédéral propose de maintenir la réglementation actuelle, selon laquelle l'assurance commence à produire ses effets en règle générale dès le jour où commence ou aurait dû commencer le travail en vertu de l'engagement, mais au plus tard dès le moment où le travailleur se met en chemin pour se rendre à son lieu de travail. Le projet d'art. 3 al. 1 LAA réserve toutefois la compétence du Conseil fédéral de régler différemment le début de l'assurance dans des cas spéciaux, notamment lorsque le rapport de travail commence par des vacances ou des jours fériés. C'est le cas, par exemple, du personnel enseignant engagé depuis le 1er août mais qui ne commence son activité qu'à la rentrée scolaire (FF 2008 4905 s.). Certains milieux consultés, en particulier la CNA, ont exprimé le regret que la question du début de la couverture d'assurance lorsque le premier jour du mois d'activité est un samedi ou un jour férié ne soit pas réglée par la loi (cf. résumé des résultats de la procédure de consultation [synthèse des résultats] publié par l'OFSP, septembre 2007, http://www.admin.ch/ch/f/gg/pc/documents/1383/Ergebnis.pdf). En définitive, c'est au législateur qu'il appartient d'apporter les modifications qui seraient nécessaires à cet égard.
6.3 L'intéressé fait valoir également qu'il n'a pas mis fin à son activité au service de son employeur en Suisse. Après avoir complété sa formation à l'étranger pendant une durée d'un an, déterminée à l'avance, il a continué cette activité conformément à ce qui avait été convenu avant son départ. Dès lors son contrat de travail n'a pas pris fin et les principales obligations qui en découlent ont été suspendues durant le congé non payé. L'intéressé est d'avis que dans ces conditions, la couverture d'assurance a été réactivée dès la reprise des rapports de travail, le 1er juillet 2007, sans qu'il soit nécessaire qu'il recommence effectivement son activité. Ce faisant, il voudrait que l'on distingue entre le fait de bénéficier de vacances payées avant l'entrée en service et le fait de recevoir un salaire pour des vacances au terme d'un congé non payé.
6.4 Ce point de vue est mal fondé. Il est incontesté qu'une personne n'est pas assurée pendant un congé non payé, dès lors que l'assurance prend fin conformément à l'art. 3 al. 2 LAA (URS CH. NEF, Arbeitsrechtliche und sozialversicherungsrechtliche Aspekte des Bildungsurlaubs, SZS/RSAS 1993 p. 75). En effet, la circonstance qu'une personne bénéficie d'un congé non payé - ce qui entraîne la suspension des rapports de travail - est un élément juridique lié au rapport de travail, qui n'est pas décisif au regard de la couverture LAA. La conception de la LAA fondée sur le commencement effectif de l'activité (cf. consid. 6.1) ne permet pas de réserver un traitement particulier aux personnes bénéficiant d'un congé non payé, au motif qu'elles ont déjà, une première fois, commencé l'activité au service de leur employeur. Cela conduirait à des inégalités, en premier lieu avec les salariés qui, au début ou à la reprise des rapports de travail, bénéficient tout d'abord de vacances (ATF 119 V 220; ATFA 1963 p. 233), ainsi qu'avec les travailleurs saisonniers au service d'un même employeur pour chaque saison (par exemple les professeurs de ski, les employés des remontées mécaniques, les employés de l'hôtellerie) et les travailleurs temporaires ou encore les travailleurs liés par des contrats successifs de durée déterminée. Le fait que l'intimé a bénéficié d'un congé non payé ne permet dès lors pas d'admettre que la couverture d'assurance a repris ex lege dès la fin de ce congé.
7. Vu ce qui précède, la recourante était fondée, par sa décision sur opposition du 11 septembre 2008, à refuser ses prestations pour les suites de l'accident du 14 juillet 2007. Le recours se révèle ainsi bien fondé.
8. L'intimé, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis et le jugement du Tribunal cantonal des assurances sociales de la République et canton de Genève du 7 avril 2009 est annulé.
2. Les frais judiciaires, d'un montant de 750 fr., sont mis à la charge de l'intimé.
3. Le présent arrêt est communiqué aux parties, au Tribunal cantonal des assurances sociales de la République et canton de Genève et à l'Office fédéral de la santé publique.
Lucerne, le 22 juillet 2010
Au nom de la Ire Cour de droit social
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Le Greffier:
Ursprung Beauverd

region: Federation

bge_label: critical


facts:
Sachverhalt:
A. B._ und A.X._ (Beklagte; Beschwerdeführer) sind Eigentümer einer Liegenschaft in C._/GR; sie sind indes in D._/SZ domiziliert. Im Jahre 2005 betrauten sie den Architekten Y._ (Kläger, Beschwerdegegner) mit der Sanierung des Altbaus auf ihrem Grundstück in C._.
A.a Der Kläger führte verschiedene Architekturleistungen aus und zog Unternehmer bei, die Anfang November 2005 mit der Ausführung von Bauarbeiten auf der Liegenschaft der Beklagten begannen. Am 13. November 2005 wiesen die Beklagten den Kläger an, die Bauarbeiten einzustellen. Sie beendeten mit Schreiben vom 20. Januar 2006 die Zusammenarbeit mit dem Kläger, worauf dieser am 31. Januar 2006 seine Schlussrechnung stellte, welche die Beklagten bestritten.
A.b Der Kläger meldete am 28. März 2006 beim Kreisamt Bergün seine Forderung gegen die Beklagten zur Vermittlung an; nach erfolglosem Sühneversuch gelangte er am 29. Mai 2006 an das Bezirksgericht Albula mit dem Rechtsbegehren, die Beklagten seien zur Bezahlung von Fr. 52'414.65 zuzüglich 5 % Zins seit 25. Januar 2006 zu verurteilen. Die Beklagten bestritten in der Antwort die örtliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts Albula, worauf der Bezirksgerichtspräsident das Verfahren auf die Frage der Zuständigkeit beschränkte.
A.c Am 2. November 2006 erklärte sich das Bezirksgericht Albula gestützt auf Art. 19 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes vom 24. März 2000 über den Gerichtsstand in Zivilsachen (Gerichtsstandsgesetz, GestG; SR 272) für die Beurteilung der Streitsache als örtlich zuständig. Zur Begründung führte das Gericht aus, die behaupteten Leistungen wiesen einen Bezug von einer gewissen Intensität zum Grundstück der Beklagten auf.
B. Mit Urteil vom 7. März 2007 wies das Kantonsgericht von Graubünden, Kantonsgerichtsausschuss, die Beschwerde der Beklagten gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Albula vom 2. November 2006 ab. Es bejahte für die Honorarforderung des Architekten den Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache, da sich die Leistungen nicht auf Planarbeiten beschränkt, sondern die Sanierung eines bestehenden Hauses betroffen hätten, die einer näheren Auseinandersetzung mit dem Grundstück bzw. dem darauf erstellten Haus bedurft habe.
C. Gegen das Urteil des Kantonsgerichtsausschusses reichten die Beschwerdeführer am 27. April 2007 beim Bundesgericht zivilrechtliche Beschwerde ein. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass für die streitige Forderung im Gerichtsbezirk Albula kein Gerichtsstand bestehe. Im Übrigen sei die Sache zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie rügen eine falsche Anwendung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG und eine Verletzung der Garantie des Wohnsitzgerichtsstandes (Art. 30 Abs. 2 BV).
Das Kantonsgericht Graubünden und der Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

considerations:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. 1.1 Die Beschwerde in Zivilsachen ist in der vorliegenden vermögensrechtlichen Streitigkeit grundsätzlich zulässig (Art. 72 BGG), zumal der Streitwert mit mehr als Fr. 54'000.-- die Grenze von Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG deutlich übersteigt. Der Kantonsgerichtsausschuss hat als letzte kantonale Instanz entschieden (Art. 75 Abs. 1 BGG). Sein Entscheid ist ein ohne weiteres anfechtbarer Zwischenentscheid über die Zuständigkeit (Art. 92 Abs. 1 BGG; vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4333). Die Beschwerdeführer, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben, haben ein rechtlich geschütztes Interesse an der materiellen Überprüfung des Zuständigkeitsentscheids vom 7. März 2007 (Art. 76 BGG). Die Beschwerdeführer rügen neben einer Verletzung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG auch eine solche von Art. 30 Abs. 2 BV und erheben damit gemäss Art. 95 lit. a BGG grundsätzlich zulässige Rügen. Sie haben die Beschwerde gegen den ihnen am 28. März 2007 zugestellten Entscheid der schweizerischen Post am 27. April 2007 übergeben und damit die Beschwerdefrist von 30 Tagen nach Art. 100 Abs. 1 BGG eingehalten (vgl. Art. 44 ff. BGG).
1.2 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (vgl. BGE 130 III 136 E. 1.4 S. 140). Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen (Art. 107 Abs. 1 BGG). Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung grundsätzlich an die Vorinstanz zurück (vgl. Art. 107 Abs. 2 BGG).
2. Im schweizerischen Recht gilt als allgemeiner zivilrechtlicher Gerichtsstand der Wohnsitz der beklagten (natürlichen) Person (Art. 30 Abs. 2 BV; Art. 3 Abs. 1 lit. a GestG). Davon sieht das Gerichtsstandsgesetz im 3. Kapitel über "Besondere Gerichtsstände" Ausnahmen vor. Diese haben regelmässig zum Ziel, die gerichtliche Durchsetzung bestimmter Kategorien von Ansprüchen insbesondere durch eine sachbezogene Anknüpfung zu vereinfachen. Sie beruhen einerseits auf dem Gedanken, dass sich diejenigen Gerichte mit einer Streitigkeit befassen sollen, die dem zu beurteilenden Sachverhalt räumlich am nächsten stehen; anderseits sollen dem Kläger Rechtswegbarrieren abgebaut werden, indem ihm erspart wird, den Beklagten am Wohnsitz zu suchen und womöglich gegen mehrere Beklagte an je unterschiedlichen Gerichten vorzugehen (vgl. BGE 123 III 89 E. 3b S. 91 mit Hinweisen). Der 4. Abschnitt des 3. Kapitels des Gerichtsstandsgesetzes ist mit "Sachenrecht" überschrieben und enthält in Art. 19 besondere Vorschriften für "Grundstücke" sowie in Art. 20 für "Bewegliche Sachen". Nach Art. 19 Abs. 1 GestG ist das Gericht am Ort, an dem das Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist oder aufzunehmen wäre, nicht nur zuständig für dingliche Klagen (lit. a) und für Klagen gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft (lit. b), sondern auch für "andere Klagen, die sich auf das Grundstück beziehen" (lit. c). Streitig ist, welcher Art dieser Bezug zum Grundstück bei einer Vertragsklage sein muss, damit Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG zur Anwendung kommt.
2.1 Die Zuständigkeit für die Vertragsklagen am Ort der gelegenen Sache wurde vor Erlass des Gerichtsstandsgesetzes im interkantonalen Verhältnis nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts als Ausnahme vom verfassungsmässigen Wohnsitzgerichtsstand des Beklagten nur zurückhaltend bejaht. Grundsätzlich galt für Klagen aus Vertrag der Wohnsitzgerichtsstand, auch wenn der Vertrag ein Grundstück zum Gegenstand hatte, wie etwa der Grundstückkauf (BGE 120 Ia 240 E. 3a S. 243 mit Hinweisen). Anerkannt war der Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache für umstrittene vertragliche Forderungen nur, wenn sie durch ein Pfand, ein Retentionsrecht oder eine Vormerkung im Grundbuch gesichert waren (BGE 120 Ia 240 E. 3a S. 244; 92 I 36 E. 2 S. 39), wenn gemischte Klagen sowohl auf Anerkennung einer Forderung des Bauhandwerkers und definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu beurteilen waren (BGE 95 II 31 E. 1 S. 33) sowie für den Ausschluss aus der Gemeinschaft der Miteigentümer (BGE 120 Ia 240 E. 3a S. 244; 117 II 26 E. 3 S. 29 f., je mit Hinweisen). Das Bundesgericht lehnte es grundsätzlich ab, aus prozessökonomischen oder sonstigen Zweckmässigkeitserwägungen von der verfassungsmässigen Wohnsitzgarantie abzuweichen. Vor allem mit Blick auf die Rechtssicherheit, die es als besonders wichtig erscheinen lässt, dass der Rechtssuchende zum Voraus mit Bestimmtheit weiss, an welchen Richter er sich zu wenden hat, wurde eine Ausdehnung auf weitere vertragliche oder sonstige mit dem Grundstück zusammenhängende Klagen abgelehnt (BGE 92 I 201 E. 4 S. 203 f.). Die Lehre wandte sich gegen diese restriktive Praxis und wollte auch vertragliche Ansprüche von der Wohnsitzgarantie ausnehmen, wenn sie auf Einräumung dinglicher Rechte zielten (vgl. BGE 117 II 26 E. 3 S. 29 mit Hinweisen; siehe auch Oscar Vogel, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Zivilprozessrecht im Jahre 1991, in: ZBJV 129/1993 S. 436 f.).
2.2 Im innerkantonalen Bereich gewährten verschiedene kantonale Prozessordnungen vor Inkrafttreten des Gerichtsstandsgesetzes den Gerichtsstand der gelegenen Sache auch für rein persönliche Klagen. Gewisse Kantone sahen den Gerichtsstand vor für Klagen, die sich auf Arbeitsleistungen an einem Grundstück bezogen (Art. 69 aZPO/FR; Art. 53 Ziff. 11 aZPO/VD; vgl. Oscar Vogel, Streit und Streiterledigung - Von der Beweissicherung zum Bauprozess, in: Baurechtstagung 1985, 1. Band, S. 70/86). Andere Kantone kannten den Gerichtsstand für Klagen, die mit dem Grundstück im Zusammenhang standen (vgl. etwa § 29 Abs. 2 aZPO/AG; Art. 10 Abs. 2 ZPO/GR; § 29 Abs. 2 aZPO/LU; § 7 Abs. 2 aZPO/TG; § 6 Abs. 2 aZPO/ZH). In den Kommentaren zu den kantonalen Prozessordnungen wurden dazu etwa genannt Klagen auf Erfüllung eines Grundstückkaufvertrags oder auf Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts, Klagen aus Realobligationen, gemischte (zu dinglichen Klagen akzessorische) Forderungen, Schadenersatzklagen gemäss Art. 679 ZGB oder Forderungen aus widerrechtlicher Beschädigung von Grundstücken sowie Klagen auf Unverbindlicherklärung eines Grundstückkaufvertrags (vgl. Bühler/Edelmann/Killer, Kommentar zur Aargauischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 1998, N. 6 zu § 29 Abs. 2 aZPO/AG; Giusep Nay, Zivilprozessordnung und Gerichtsverfassungsgesetz des Kantons Graubünden, Chur 1986, S. 24 zu Art. 10 ZPO/GR; Studer/Rüegg/Eiholzer, Der Luzerner Zivilprozess, N. 4 zu § 29 aZPO/LU; Barbara Merz, Die Praxis zur thurgauischen Zivilprozessordnung, N. 7 zu § 7 aZPO/TG; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 1997, N. 23 ff. zu §§ 6/7 aZPO/ZH). Die hier interessierende Konstellation der Klage eines Unternehmers oder eines Architekten aus einer Forderung, die ein Grundstück betrifft, fand lediglich in den Kommentaren zur zürcherischen und zur aargauischen Zivilprozessordnung Erwähnung (vgl. Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N. 4 zu §§ 6/7 aZPO/ZH; Bühler/Edelmann/Killer, a.a.O., N. 6 zu § 29 aZPO/AG). Obwohl die Normen praktisch gleich lauteten, unterschied sich ihr Anwendungsbereich beträchtlich. So kam nach § 6 Abs. 2 aZPO/ZH der Gerichtsstand des Ortes des Grundstücks laut einem Urteil des Zürcher Kassationsgerichts vom 3. April 1989 (publ. in: ZR 88/1989 Nr. 36 und SJZ 86/1990 S. 13) nur zum Zug, wenn sich die Klage gegen den Eigentümer richtete. Es sei nicht Sinn von § 6 Abs. 2 aZPO/ZH, dass grundsätzlich jeder Prozess, der in Zusammenhang mit einem Grundstück stehe, am Ort dieses Grundstücks geführt werden könnte, auch wenn keine der Parteien Eigentümerin des Grundstücks wäre. Die Bestimmung lehnte sich an Art. 4 des inzwischen aufgehobenen Vertrags zwischen der Schweiz und Frankreich über den Gerichtsstand und die Vollziehung von Urteilen in Zivilsachen vom 15. Juni 1869 an (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N. 23 zu §§ 6/7 aZPO/ZH) und sollte - wie dieser - insbesondere die Rechtsverfolgung gegen Personen mit Wohnsitz im Ausland erleichtern, indem sie auch für rein persönliche Klagen den Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache zuliess, sofern sich diese gegen den Eigentümer des Grundstücks richteten (Hans Ulrich Walder-Bohner, Zivilprozessrecht nach den Gesetzen des Bundes und des Kantons Zürich unter Berücksichtigung anderer Zivilprozessordnungen, 3. Aufl. 1983, S. 107, Fn. 30; vgl. auch die Botschaft des Bundesrathes an die Bundesversammlung zum neuen Staatsvertrage mit Frankreich, betreffend zivilrechtliche Verhältnisse vom 28. Juni 1869, BBl 1869 II 476/490). Für § 29 Abs. 2 aZPO/AG genügte hingegen nach einem Urteil des Aargauer Obergerichts vom 28. Mai 1993 über eine Werklohnforderung (publ. in: AGVE 1993, S. 88, E. 1a) ein sachlicher Zusammenhang mit dem Grundstück unabhängig von der Person des Beklagten. Zur Begründung führte das Obergericht aus, der Gerichtsstand am Ort des Grundstücks bezwecke, dem örtlich zuständigen Gericht den Augenschein und den Verkehr mit dem Grundbuchamt zu erleichtern. Es sei daher nicht einzusehen, weshalb Klagen im Zusammenhang mit einem Grundstück, die sich nicht gegen den Grundeigentümer oder den am Grundstück dinglich Berechtigten richteten, nicht auch am Ort des Grundstücks zuzulassen seien.
3. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Es können auch die Gesetzesmaterialien beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben und dem Richter damit weiterhelfen (BGE 132 III 707 E. 2 S. 710 f. mit Hinweisen).
3.1 Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG sieht den besonderen Gerichtsstand allgemein für Klagen vor, die sich auf das Grundstück beziehen ("des autres actions en rapport avec l'immeuble", "le altre azioni inerenti al fondo"), und nennt die Klagen auf Übertragung von Grundeigentum oder auf Einräumung beschränkter dinglicher Rechte nur beispielhaft. Aus dem Wortlaut allein lässt sich damit nicht beantworten, welcher Art der Bezug einer Vertragsklage zum Grundstück sein muss, um den Gerichtsstand am Ort des Grundbuchs zu begründen.
3.2 Die geltende Formulierung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG wurde - trotz Kritik in der Vernehmlassung - vom Bundesrat vorgeschlagen (Botschaft zum Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen [Gerichtsstandsgesetz, GestG] vom 18. November 1998, BBl 1999 S. 2829/2856). Der Bundesrat hielt dazu fest, die Neuregelung knüpfe an eine moderne prozessrechtliche Tendenz an, die im kantonalen Recht begonnen und in jüngeren Gerichtsstandsnormen des Bundesrechts ihre Fortsetzung gefunden habe. Auf Bundesebene verweist die Botschaft auf den damals geltenden Art. 82 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 4. Oktober 1991 (SR 211.412.11), wonach für Klagen auf Übertragung von Eigentum an landwirtschaftlichen Gewerben oder Grundstücken und auf Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten an landwirtschaftlichen Grundstücken der Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache alternativ zur Verfügung stand. Für die hier interessierende Konstellation hilft dieser Hinweis nicht weiter, da er sich - wie die in Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG explizit genannten Beispiele - auf Klagen bezieht, die zu einer Änderung des Grundbuchs führen können. Die Botschaft zitiert darüber hinaus Bestimmungen kantonaler Prozessordnungen, darunter § 29 Abs. 2 aZPO/AG und § 6 Abs. 2 aZPO/ZH. Der Bezug der Klage zum Grundstück müsse von einer gewissen Intensität sein; ein bloss entfernter sachlicher Zusammenhang würde nicht genügen. So wäre etwa die Klage eines Unternehmers aus Reparaturarbeiten am Haus gegen den Grundeigentümer zulässig; ungenügend wäre hingegen der Zusammenhang, würde sich die Klage gegen irgendeinen Dritten richten (z.B. gegen den Architekten), der weder das Eigentums- noch das Nutzungsrecht am Grundstück habe. Damit folgt die Botschaft hinsichtlich der genannten Beispiele der zürcherischen Rechtsprechung zu § 6 Abs. 2 aZPO/ZH, ohne sich mit der ratio dieser kantonalen Norm auseinanderzusetzen und ohne plausibel zu begründen, warum der Zusammenhang einer Forderung mit einem Grundstück geringer sein soll, wenn der Kläger die Zahlung der Vergütung statt vom Grundeigentümer von einem Dritten verlangt (vgl. auch die Kritik von Georg Naegeli, in: Müller/Wirth [Hrsg.], Gerichtsstandsgesetz, Kommentar zum Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen, N. 31 zu Art. 19 GestG, und Yves Donzallaz, Commentaire de la loi fédérale sur les fors en matière civile, N. 38 ff. zu Art. 19 GestG). Der Botschaft ist damit keine klare Auskunft darüber zu entnehmen, welcher Art der Bezug der Vertragsklage zum Grundstück sein muss. Auch die parlamentarischen Beratungen helfen nicht weiter, da die vom Bundesrat vorgeschlagene Fassung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG unverändert verabschiedet wurde und zu keinen weiteren Diskussionen Anlass gab (vgl. AB 1999 N 1032, AB 1999 S 893).
3.3 Die Lehrmeinungen zur Auslegung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG lehnen sich zum Teil an die Botschaft an und führen ohne weitere Begründung Werklohnforderungen von Unternehmern im Zusammenhang mit dem Grundstück an (vgl. Luca Tenchio, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessrecht, N. 34 zu Art. 19 GestG; Dominik Vock, Besondere Gerichtsstände im Gerichtsstandsgesetz [GestG], in: Leuenberger/Pfister-Liechti [Hrsg.], Das Gerichtsstandsgesetz, La loi sur les fors, S. 41; Fabienne Hohl, Les fors spéciaux de la loi fédérale sur les fors, in: Leuenberger/Pfister-Liechti [Hrsg.], a.a.O., S. 61). Zum Teil wird der besondere Gerichtsstand auch für Klagen befürwortet, die Vergütungen für Arbeiten im Zusammenhang mit Grundstücken betreffen, unbesehen darum, ob sie sich gegen die Grundeigentümer oder gegen Dritte richten (Naegeli, in: Müller/Wirth, a.a.O., N. 31 zu Art. 19 GestG; Donzallaz, a.a.O., N. 38 zu Art. 19 GestG; Nicolas von Werdt, in: Kellerhals/von Werdt/Güngerich, Gerichtsstandsgesetz, 2. Aufl., Bern 2005, N. 33 und 58 zu Art. 19 GestG).
3.4 Der 4. Abschnitt des Kapitels über die besonderen Gerichtsstände ist mit "Sachenrecht" überschrieben. Nach der Botschaft spricht der Sachzusammenhang für die systematische Einordnung der hier massgebenden Norm, während an sich die Zuständigkeit für die rein obligatorischen Klagen im 5. Abschnitt bei den Klagen aus Vertrag zu regeln wäre (Botschaft zum GestG, a.a.O., S. 2856). Die Zuständigkeit am Ort des Grundstücks ist denn auch für die rein obligatorischen Klagen aus Miete und Pacht von unbeweglichen Sachen in Art. 23 GestG im 5. Abschnitt über "Klagen aus besonderen Verträgen" geregelt. Für diese Streitigkeiten besteht ebenfalls eine zuständigkeitsbegründende Beziehung zu den Grundstücken. Wäre allein dieser Zusammenhang zu Grundstücken für die örtliche Zuständigkeit in Bezug auf Klagen aus Verträgen entscheidend, bestände kein Sachzusammenhang zu dinglichen Verhältnissen und die systematische Einordnung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG wäre nicht nachvollziehbar. Aus der Gesetzessystematik ist zu schliessen, dass die streitigen Ansprüche einen dinglichen Bezug aufweisen müssen, um die örtliche Zuständigkeit nach dieser Bestimmung zu begründen. Diese Voraussetzung trifft insbesondere für die in der Lehre erwähnten Klagen zu, soweit sie nicht auf Vertrag beruhen (vgl. etwa Hohl, a.a.O., S. 61). Die in der Norm als Beispiele angeführten Klagen auf Übertragung von Grundeigentum oder auf Einräumung beschränkter dinglicher Rechte an Grundstücken können zu einer Änderung des Grundbuchs führen. Sowohl die Gesetzessystematik wie die Beispiele, anhand derer der erforderliche Bezug der Klage zum Grundstück im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG zu beurteilen ist, sprechen dafür, dass für rein obligatorische Klagen ohne jeden sachenrechtlichen Bezug zum Grundstück die alternative örtliche Zuständigkeit nicht zur Verfügung steht.
3.5 Die ratio von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG ist nicht leicht zu erkennen. Die Materialien sprechen sich nicht dazu aus, welcher Zweck mit der Norm in Bezug auf Vertragsklagen verfolgt wird. Der Hinweis in der Botschaft auf die "moderne prozessrechtliche Tendenz", die im kantonalen Recht begonnen habe (Botschaft zum GestG, a.a.O., S. 2856), hilft nicht weiter, da die zitierten kantonalen Normen trotz ihres praktisch identischen Wortlauts nicht notwendigerweise aus demselben Grund in das Gesetz aufgenommen worden waren (vgl. oben E. 2.2). Dass der Grundgedanke von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG - wie bei den dinglichen Klagen - in der Beweisnähe des Gerichts liegen soll, das sich nahe am Streitgegenstand befindet (Donzallaz, a.a.O., N. 41 zu Art. 19 GestG; vgl. auch Tenchio, in: Spühler/Tenchio/Infanger, a.a.O., N. 1 zu Art. 19 GestG mit Bezug auf den Zweck von Art. 19 GestG ganz allgemein), erscheint inkonsequent. Der Gerichtsstand müsste dann für sämtliche persönlichen Klagen zugelassen werden, die sich auf ein Grundstück beziehen und in denen die Beweisnähe eine Rolle spielen kann; eine Beschränkung, etwa auf Klagen gegen den Eigentümer, liesse sich nicht rechtfertigen. Es bestehen jedoch keine Hinweise dafür, dass der Gesetzgeber in Anbetracht der bisherigen restriktiven Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. oben E. 2.1) den Gerichtsstand am Ort des Grundbuchs derart weit öffnen wollte. Die Botschaft zum GestG sieht im Gegenteil eine Einschränkung vor, indem sie nur die Klage gegen den Eigentümer, nicht aber gegen einen Dritten zulassen will (Botschaft zum GestG, a.a.O., S. 2856 f.). Die ratio liesse sich weiter in der Vereinfachung des Verkehrs mit dem Grundbuchamt sehen (Donzallaz, a.a.O., N. 41 zu Art. 19 GestG). Sie könnte schliesslich auch darin liegen, dass das Gericht am Ort des Grundbuchs besonders geeignet ist für die Beurteilung von Verträgen, die der öffentlichen Beurkundung bedürfen, da gemäss Art. 55 Abs. 1 SchlT ZGB grundsätzlich die Kantone bestimmen, wie zu beurkunden ist, und die Beurkundung regelmässig im Kanton vorgenommen wird, in dem das Grundstück liegt (vgl. auch Stauffer, Einige Bemerkungen zum Gerichtsstand der gelegenen Sache im bernischen Recht, in: ZBJV 58, S. 414/419). Da keine anderen gesetzgeberischen Motive ersichtlich sind, ist die ratio der Norm wohl in diesen beiden Gründen zu suchen.
3.6 Die Herstellung der Rechtssicherheit gehört zu den Zielen des Gerichtsstandsgesetzes (vgl. Fridolin M. R. Walther, Das Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen [Gerichtsstandsgesetz] - Das erste Kapitel einer gesamtschweizerischen Zivilprozessordnung?, in: ZZPInt 5. Band 2000, S. 313 f.). Die Rechtssicherheit erfordert unverändert, dass der Rechtssuchende zum Voraus mit Bestimmtheit weiss, an welchen Richter er sich wenden kann (vgl. BGE 92 I 201 E. 4 S. 203 f.). Es bedarf deshalb eines objektiven Kriteriums für die Begründung der örtlichen Zuständigkeit. Das in der Botschaft erwähnte Kriterium der Intensität ist dafür nicht geeignet, müsste doch im Rahmen der Prozessvoraussetzungen in jedem konkreten Fall geprüft werden, ob der Bezug des strittigen vertraglichen Anspruchs mit einem Grundstück hinreichend intensiv ist, um den Wahlgerichtsstand nach Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG zu begründen. Klagen aus Vertrag müssen einen dinglichen Bezug aufweisen, wie sich aus der systematischen Stellung der Gerichtsstandsnorm ergibt. Dieser Bezug kann insbesondere darin bestehen, dass der Entscheid über den strittigen Anspruch zu einer Grundbuchänderung führen kann, wie dies für die ausdrücklich erwähnten Klagen auf Übertragung von Grundeigentum oder auf Einräumung beschränkter dinglicher Rechte an Grundstücken zutrifft. Für rein obligatorische Forderungen, die keinen dinglichen Bezug aufweisen und insbesondere nicht zu einer Änderung des Grundbuchs führen können, steht der Wahlgerichtsstand am Ort des Grundbuchs auch dann nicht zur Verfügung, wenn irgendwelche Leistungen im Zusammenhang mit dem Grundstück umstritten sind. Denn selbst wenn die örtliche Zuständigkeit in diesen Fällen auf Klagen gegen die Grundeigentümer beschränkt wäre, würde die dingliche Berechtigung des Beklagten nicht ausreichen, um den nach Gesetz erforderlichen Bezug der Klage zum Grundstück zu begründen. Die örtliche Zuständigkeit könnte deshalb auch unter dieser Voraussetzung nicht ohne einzelfallweise Prüfung der Art und Intensität der Beziehung der strittigen Arbeiten zum Grundstück bestimmt werden. Ein Entscheid über die örtliche Zuständigkeit in Würdigung aller Umstände des Einzelfalls ist aber mit dem Ziel von Zuständigkeitsvorschriften unvereinbar.
3.7 Das Ergebnis, dass die Klage einen dinglichen Bezug aufweisen muss, entspricht im Übrigen auch der Ansicht, die der Bundesrat in seiner Botschaft zur schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) vom 28. Juni 2006 vertritt. Er hält fest, dass in diesem Zusammenhang im Gerichtsstandsgesetz eine Unklarheit besteht, und schlägt deshalb für die bereits in Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG genannten "anderen" Klagen neu die Formulierung vor: "Klagen, die sich auf Rechte an Grundstücken beziehen". Als Beispiele werden genannt die Übertragung des Eigentums, die Einräumung einer Dienstbarkeit und die Vormerkung eines persönlichen Rechts. Damit wird klargestellt, dass - anders als die Botschaft des GestG vermuten liesse - nach Ansicht des Bundesrats ein bloss faktischer Bezug der Klage zum Grundstück nicht genügt, um den Gerichtsstand am Ort des Grundbuchs zu begründen (Botschaft zur ZPO, BBl 2006 S. 7221/7266).
3.8 Im vorliegenden Fall hat der Kläger einen rein vertraglichen Anspruch gegen die Eigentümer des Grundstücks eingeklagt, auf das sich die Architekturleistungen beziehen, deren Vergütung er verlangt. Ein dinglicher Bezug der eingeklagten Forderung zum Grundstück ist nicht ersichtlich. Dem Kläger steht nach seinen Vorbringen ausschliesslich gestützt auf die vertragliche Vereinbarung mit den Beklagten eine Forderung für erbrachte Leistungen zu. Dass diese Leistungen mit einem Grundstück einen Zusammenhang aufweisen, dessen Eigentümer die Beklagten sind, begründet den Wahlgerichtsstand nach Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG nicht.
4. Der Rüge, die Garantie des Wohnsitzgerichtsstandes nach Art. 30 Abs. 2 BV sei verletzt, kommt gegenüber Gesetzesnormen des Bundes keine eigenständige Bedeutung zu (Art. 190 BV). Die Beschwerde ist wegen Verletzung von Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG gutzuheissen und das angefochtene Urteil ist aufzuheben. Zudem ist antragsgemäss festzustellen, dass für die streitige Forderung im Gerichtsbezirk Albula kein Gerichtsstand besteht. Die Sache ist zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG). Die Gerichtskosten und Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren sind dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Kantonsgerichtsausschuss, vom 7. März 2007 aufgehoben. Es wird festgestellt, dass für die streitige Forderung im Gerichtsbezirk Albula kein Gerichtsstand besteht.
2. Die Sache wird zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem Beschwerdegegner auferlegt.
4. Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
5. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, Kantonsgerichtsausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Oktober 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Corboz Hürlimann


facts:
Sachverhalt:
A.
B._, geboren 1942, (Beklagte, Beschwerdegegnerin) vermietete der A._ AG (Klägerin, Beschwerdeführerin) mit Mietvertrag vom 31. Mai 1994 eine 51⁄2-Zimmerwohnung an der Strasse U._ in V._ zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 5'700.--. Seither wurde der Mietzins in mehreren Schritten auf aktuell Fr. 4'635.-- reduziert.
Im Jahre 2009 erstritt die Klägerin vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen eine Mietzinsreduktion aufgrund von Mängeln in der Zeitperiode 1. September 2004 bis 14. September 2007.
Im Frühjahr 2012 kam es zwischen den Parteien erneut zu Diskussionen über Mängel an der Mietsache und deren Behebung sowie über Ansprüche auf Mietzinsreduktion. Dabei stellte der von der Beklagten beigezogene Verwalter, C._, mit E-Mail vom 10. Mai 2012 in Aussicht, gewisse Reparaturen würden sofort in Auftrag gegeben, und er werde bis Ende Mai 2012 umfassend zu den Mängeln Stellung nehmen. Am 22. Mai 2012 kam es zu einem Telefongespräch zwischen C._ und D._, der Verwaltungsrat der Klägerin ist und das streitgegenständliche Mietobjekt bewohnt.
Mit amtlichem Formular vom 25. Mai 2012 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 30. November 2012. Zur Begründung verwies sie auf ihre Absicht, die Liegenschaft zu verkaufen. Wirtschaftlich und vermietungstechnisch dränge sich eine umfassende Renovation des Mietobjekts auf. Die Eigentümerfamilie werde indes auch in ferner Zukunft keinen Bedarf für die Liegenschaft haben. Sie wolle sich daher nicht mehr mit den entsprechenden Renovationsarbeiten belasten.
Mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gelangte die Klägerin mit einem Begehren um Beseitigung der ab März 2012 gerügten Mängel und um Mietzinsherabsetzung an die Schlichtungsbehörde Meilen. Die Eingabe ging am 29. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde ein.
B.
Am 25. Juni 2012 focht die Klägerin die Kündigung vom 25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde Meilen als missbräuchlich an und ersuchte eventualiter um längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses. Nachdem ihr die Klagebewilligung erteilt worden war, gelangte sie mit Klage vom 25. Oktober 2012 an das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen und beantragte, es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich sei. Am 19. Dezember 2013 wies das Mietgericht die Klage ab.
Dagegen erhob die Klägerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich. Dieses wies die Berufung mit Urteil vom 24. Juni 2014 ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts.
C.
Die Klägerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben. Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 als missbräuchlich zu erklären bzw. festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich sei. Eventualiter sei die Streitsache zwecks Durchführung eines Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei das Mietverhältnis um zwei Jahre zu erstrecken. Sub-subeventualiter sei das Mietverhältnis um drei Monate ab Zustellung des Urteils des Bundesgerichts zu erstrecken.
Die Beklagte beantragt, die Beschwerde abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.
Mit Präsidialverfügung vom 15. Oktober 2014 wurde ein Gesuch der Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Vorinstanz beziffert den Streitwert auf Fr. 194'500.--, was keine Partei kritisiert. Die für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze, die in mietrechtlichen Fällen Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG), ist damit erreicht. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1. Die Beschwerdeführerin machte im kantonalen Verfahren geltend, die Kündigung sei missbräuchlich, weil sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens ausgesprochen worden sei, also in die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR falle. Sowohl das Mietgericht wie auch die Vorinstanz verwarfen diesen Einwand.
Zwar stellte die Vorinstanz dabei fest, das von der Beschwerdeführerin am 25. Mai 2012 gestellte Schlichtungsbegehren auf Mängelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung hänge klarerweise mit dem Mietverhältnis zusammen; das Schlichtungsverfahren sei mit Postaufgabe vom 25. Mai 2012 anhängig gemacht worden; die Kündigung des Mietverhältnisses vom 25. Mai 2012 sei nicht früher als am 26. Mai 2012 in den Machtbereich der Beschwerdeführerin gelangt und gelte daher nach der Empfangstheorie erst dann im Sinne von Art. 271a Abs. 1 OR als "ausgesprochen"; am 26. Mai 2012 sei das von der Beschwerdeführerin angehobene Schlichtungsverfahren bereits rechtshängig gewesen.
Indessen verlangte die Vorinstanz als weitere Voraussetzung für die Anfechtbarkeit der Kündigung, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigungsaussprache Kenntnis von der Hängigkeit des Verfahrens hat oder haben könnte. Beides verneinte sie, weshalb die Kündigung nicht als treuwidrig im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zu betrachten sei.
2.2. Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR regeln den zeitlichen Kündigungsschutz während bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens. Nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist eine durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat. Dieser Anfechtungsgrund gilt für alle Schlichtungs- und Gerichtsverfahren, selbst Schiedsgerichtsverfahren, sofern sie mit der Mietsache zusammenhängen. Ausgenommen sind bloss die in Art. 271a Abs. 3 OR ausdrücklich genannten Streitigkeiten. Die Vermieterkündigung, die in diesem Zeitraum erfolgt, ist unabhängig davon anfechtbar, ob sie tatsächlich missbräuchlich ist (BGE 131 III 33 E. 3.1 und ff.).
2.3. Die Frage, ob die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR die Kenntnis des Vermieters vom hängigen Verfahren voraussetzt, hat das Bundesgericht bisher nicht entschieden. In einem neueren Entscheid hielt es jedoch fest, die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR beginne grundsätzlich mit der Klageanhebung und ende mit der rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens (Urteil 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3). Nicht explizit geäussert hat es sich zur Frage, ob die Anfechtbarkeit der Kündigung zusätzlich von der Kenntnis des Vermieters vom hängigen Verfahren abhängig zu machen ist.
2.4. Die Lehrmeinungen dazu sind geteilt:
Peter Higi befürwortet die Frage und begründet dies damit, dass die Norm die widerlegbare Vermutung aufstelle, dass eine Kündigung während eines hängigen Verfahrens aus dem unlauteren Motiv der "Rache" erfolge. Diese Vermutung könne aber nur dann einigermassen plausibel erscheinen, wenn der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigungsaussprache Kenntnis von der Hängigkeit des Verfahrens habe oder als vernünftiger und korrekter Mensch haben könnte (Zürcher Kommentar, 1996, N. 233, 246 f. und 249 zu Art. 271a OR; gleicher Meinung: Raymond Bisang und andere, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 37 zu Art. 271a OR; Richard Barbey, Commentaire du droit du bail, 1991, N. 128 zu Art. 271-271a OR).
Andere Autoren lehnen diese Meinung ab und setzen demnach die Kenntnis des Vermieters vom hängigen Verfahren nicht voraus, dies primär aus Praktikabilitäts- und Rechtssicherheitsgründen und weil diese Lösung im Widerspruch zum Wortlaut des Gesetzes stehe (Lachat, Le bail à loyer, 2008, S. 747 Fn. 756; ebenso Lachat/Thanei, in: Lachat und andere, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 618 Fn. 154; ohne Begründung: Conod/Bohnet, Droit du bail, 2014, S. 209 Rz. 961; gl. Meinung wohl auch Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 24 zu Art. 271/271a OR; vgl. auch Richard Permann, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl. 2007, N. 39 f. zu Art. 271a OR).
2.5. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Es können auch die Gesetzesmaterialien beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben und dem Richter damit weiterhelfen (BGE 140 III 206 E. 3.5.4, 289 E. 2.1, 315 E. 5.2.1; 131 III 33 E. 2 mit Hinweisen).
2.6. Der Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR umschreibt die Zeitspanne des zeitlichen Kündigungsschutzes unscharf mit "während eines (...) Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens". Die frühere Diskussion in der Lehre darüber, ob für den Beginn der Kündigungssperrfrist die Klageanhebung durch Einreichung des Schlichtungsgesuchs bei der Schlichtungsbehörde bzw. bei der Schweizerischen Post zuhanden derselben oder der Eintritt der Rechtshängigkeit massgeblich ist, wurde mit dem Inkrafttreten der ZPO obsolet, ist doch seither schweizweit klar, dass die Rechtshängigkeit mit der Einreichung des Schlichtungsgesuchs eintritt (Art. 62 Abs. 1 ZPO; vgl. dazu Weber, a.a.O., N. 24 zu Art. 271/271a OR). Das Bundesgericht präzisierte in dem bereits zitierten Entscheid 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3, dass die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR grundsätzlich mit der Klageanhebung beginnt und mit der rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens endet. Der Wortlaut der Bestimmung bietet keine Handhabe, den Beginn der Sperrfrist auf den Zeitpunkt hinauszuschieben, in dem der Vermieter über das hängige Verfahren orientiert wird oder nach Treu und Glauben davon Kenntnis haben könnte. Im Gegenteil: Der Wortlaut spricht mit dem Ausdruck "während" ("pendant", "durante") die ganze Dauer der Rechtshängigkeit an, ohne für deren Beginn die Kenntnis des Vermieters von der Einleitung des Verfahrens vorauszusetzen.
2.7. Sinn und Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR liegen darin zu verhindern, dass die Vermieterschaft ein ihr missliebiges Gerichtsverfahren durch Kündigung des Mietverhältnisses beendigen kann (BGE 131 III 33 E. 3.2 mit Hinweisen). Der zeitliche Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR gewährleistet dem Mieter, dass er seine mietrechtlichen Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht geltend machen kann, ohne befürchten zu müssen, dass der Vermieter ihm deshalb kündigt (Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4, übersetzt publ. in: MRA 3/2007 S. 84). Dieser Schutzgedanke spricht gegen eine einschränkende Auslegung der zeitlichen Kündigungssperre.
Wohl unterliegt die Kündigung durch den Vermieter während der Sperrfrist der gesetzlichen Vermutung, dass sie zweckfremd zur Vergeltung eingesetzt wurde (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1389 ff., 1460). Die Vorinstanz hebt mit den entsprechenden Lehrmeinungen denn auch zutreffend hervor, dass diese gesetzliche Vermutung dann keine reale Grundlage haben kann, wenn der Vermieter vom angehobenen Verfahren gar keine Kenntnis hat oder haben könnte. Diesfalls kann ihm nicht unterstellt werden, er habe wegen eines missliebigen Gerichtsverfahrens gekündigt. Nun muss ein solches Vergeltungsmotiv aber auch bei entsprechender Kenntnis nicht stets vorhanden sein. Trotzdem wird es vom Gesetzgeber mit den zeitlichen Kündigungsschutzbestimmungen fingiert. Gerade bei den Sperrfristen manifestiert das Gesetz, dass es weit eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff getragen ist, reicht doch der Kündigungsschutz über jenen vor offensichtlichem Rechtsmissbrauch, ja selbst über die umfassende Wahrung von Treu und Glauben, hinaus (BGE 131 III 33 E. 3.2). Vor dem Hintergrund dieser zweckmässigen Ausrichtung hat das Bundesgericht denn auch erkannt, dass die Vermieterkündigung, die während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgt, unabhängig davon anfechtbar ist, ob sie tatsächlich missbräuchlich ist (BGE 131 III 33). Entsprechend kann für die zeitliche Fixierung der Sperrfrist auch nicht ausschlaggebend sein, ob das vermutete Rachemotiv beim Vermieter tatsächlich vorliegt bzw. aufgrund entsprechender Kenntnis überhaupt vorliegen kann.
2.8. Diese Auslegung wird durch eine systematische Betrachtung der Bestimmung von Art. 271a OR bestärkt. Diese regelt nämlich auch den gebotenen Ausgleich mit den Interessen des Vermieters. So schliesst Art. 271a Abs. 1 lit. d zweiter Halbsatz OR die Berufung auf diese Norm aus, wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat. Auch mit den Ausnahmen nach Art. 271a Abs. 3 OR trägt das Gesetz den Vermieterinteressen Rechnung. Der Gesetzgeber listet in Art. 271a Abs. 1 und 2 OR jene Fälle auf, in denen die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu vermuten ist. In Absatz 3 zählt es dann jene Fälle abschliessend auf, bei deren Vorliegen die gesetzlichen Vermutungen des zeitlichen Kündigungsschutzes widerlegt sind bzw. Ausnahmen vom zeitlichen Kündigungsschutz bestehen. Es sind dies dringender Eigenbedarf des Vermieters (lit. a), Zahlungsrückstand des Mieters (lit. b), schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (lit. c), Veräusserung der Sache (lit. d), wichtige Gründe im Sinne von Art. 266g OR, welche die Vertragserfüllung für die Vermieterschaft unzumutbar machen (lit. e) oder Konkurs des Mieters (lit. f). Trotz der grundsätzlich abschliessenden Aufzählung der Ausnahmen in Absatz 3 anerkennt das Bundesgericht die Zulässigkeit einer Kündigung während eines hängigen Verfahrens oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu rächen, sondern lediglich die in einem früheren Verfahren aus formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte Kündigung "wiederholt". In einem solchen Fall bringt der Vermieter bloss den früher schon bestehenden Kündigungswillen zum Ausdruck (Urteile 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1; 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4, übersetzt publ. in: MRA 3/2007 S. 84, bestätigt im Urteil 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3). Davon abgesehen besteht kein Grund, den zeitlichen Kündigungsschutz über die gesetzlich bestimmten Ausnahmefälle hinaus weiter in dem Sinn einzuschränken, dass er erst zum Tragen kommt, wenn der Vermieter Kenntnis von einem angehobenen Verfahren hat oder nach Treu und Glauben haben könnte, zumal das Bundesgericht bereits entschieden hat, dass die Vermieterkündigung während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens grundsätzlich unabhängig davon anfechtbar ist, ob sie tatsächlich missbräuchlich ist (BGE 131 III 33).
2.9. Gegen eine zusätzliche Voraussetzung für die Anfechtbarkeit der Kündigung, dass der Vermieter Kenntnis vom Verfahren hat oder haben könnte, wird vom entsprechenden Teil der Lehre (vgl. Erwägung 2.4 in fine) schliesslich mit Recht ins Feld geführt, dass eine solche Lösung wenig praktikabel wäre und der Rechtssicherheit entgegenstünde. Demgegenüber wird mit der "Klageanhebung" an einen leicht bestimmbaren Zeitpunkt angeknüpft, was der Rechtssicherheit dient.
2.10. Zusammenfassend folgt, dass der zeitliche Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR mit der Klageanhebung bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens greift, unabhängig davon, wann der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben hätte wissen können. Indem die Vorinstanz gegenteilig entschied, verletzte sie Art. 271a Abs. 1 lit. d OR.
3.
Die Berufung auf Art. 271a Abs. 1 lit. d OR entfällt, wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat.
3.1. Die Beschwerdegegnerin macht weiterhin geltend, dass die wider Erwarten erfolgte Mängelklage unter Berücksichtigung der Umstände missbräuchlich erscheine, weil ein erheblicher Teil der gerügten Mängel beseitigt worden sei, und die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin für eine umfassende Stellungnahme konkludent Zeit bis Ende Mai 2012 gelassen habe. Daran änderten die Temperamentsausbrüche von D._ anlässlich seines Telefonates mit C._ vom 22. Mai 2012 nichts, zumal die Beschwerdegegnerin davon nichts gewusst habe. Das Vorprellen mit dem Begehren an die Schlichtungsbehörde sei unter den gegebenen Umständen treuwidrig. Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass die Mängel teilweise behoben worden seien und stellt ein missbräuchliches Vorgehen in Abrede.
3.2. Entsprechendes brachte die Beschwerdegegnerin schon im erstinstanzlichen Verfahren vor. Im angefochtenen Urteil finden sich dazu hingegen keine Erwägungen. Das Mietgericht verwarf das Vorbringen der Beschwerdegegnerin mit überzeugender Begründung, indem es insbesondere ausführte, allein schon aus dem Begleitschreiben derselben zur Kündigung ergebe sich, dass man über den Zustand des Mietobjekts auch unter Berücksichtigung der im Mai getroffenen Massnahmen in guten Treuen habe diskutieren können. Sodann sei festzuhalten, dass der von der Beschwerdegegnerin an die Beschwerdeführerin gerichtete Vorwurf des Wortbruchs insofern auf sie zurückfalle, als die Kündigung des Mietverhältnisses den Rahmen der in Aussicht gestellten Stellungnahme zu den Mängelrügen ebenfalls sprenge.
Dem ist nichts beizufügen, zumal der für das Bundesgericht verbindliche Sachverhalt im angefochtenen Urteil (Art. 105 Abs. 1 BGG) keine Tatsachenfeststellungen enthält, die es dem Bundesgericht erlauben würden, auf eine missbräuchliche Einleitung des Schlichtungsverfahrens durch die Beschwerdeführerin zu schliessen. Namentlich ist nicht festgestellt, dass ein erheblicher Teil der gerügten Mängel im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung schon beseitigt gewesen wäre.
3.3. Demnach kann sich die Beschwerdeführerin gültig auf den zeitlichen Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR berufen. Die Beschwerde ist bereits aus diesem Grund gutzuheissen, ohne dass geprüft werden müsste, ob die weiteren von der Beschwerdeführerin gegen die Gültigkeit der Kündigung vorgebrachten Gründe (Rache- und Vergeltungskündigung nach Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) berechtigt sind.
Das angefochtene Urteil ist wegen Verstosses gegen Art. 271a Abs. 1 lit. d OR aufzuheben und die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 für missbräuchlich bzw. ungültig zu erklären.
4.
Dem Verfahrensausgang entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Sodann ist der Fall zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 24. Juni 2014 aufgehoben.
Die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 betreffend die 51⁄2-Zimmerwohnung an der Strasse U._ in V._ wird für ungültig erklärt.
2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Januar 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Widmer