facts:
Faits:
A. C._ est propriétaire de la parcelle n° 108 de la commune de St-Sulpice. D'une surface de 12'438 m2 et limité au nord par le chemin du Centre, le bien-fonds est occupé dans sa partie nord par des bâtiments agricoles, le solde étant en pré-champ. A._ et B._ sont propriétaires de la parcelle n° 110, contiguë à l'est de la précédente, d'une surface de 1'935 m2, sur laquelle est érigée une maison d'habitation. Selon le plan général d'affectation communal de 1992, les deux parcelles se trouvaient en zone résidentielle B (moyenne densité), permettant une surface bâtie sur 1/10ème de la surface du terrain, avec trois niveaux et combles éventuelles, soit un coefficient d'utilisation du sol de 0,3 voire 0,375.
Aux mois d'avril et mai 2007, la commune a mis à l'enquête un projet de révision de son plan général d'affectation (PGA), prévoyant notamment une extension vers le nord de la zone à faible densité située sur presque toute la longueur du territoire communal en bordure du lac Léman. Selon le projet de règlement général sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après: le règlement), la zone de faible densité est destinée à l'habitation ou aux activités compatibles avec celle-ci. L'ordre des constructions est non contigu, la hauteur de 10 m au faîte et l'indice d'utilisation du sol (IUS, surface brute de planche habitable) de 0,3. La zone de moyenne densité permet une hauteur de 13 m au faîte et un IUS de 0,45. Selon la nouvelle réglementation, la parcelle n° 108 se voyait colloquée dans sa partie nord en zone de moyenne densité et dans sa partie sud en zone de faible densité. La parcelle n° 110 se trouvait entièrement en zone de faible densité. Leurs propriétaires respectifs ont fait opposition. Par décision du 16 avril 2008, le Conseil communal de St-Sulpice a adopté le nouveau PGA et son règlement, avec diverses modifications, et a levé les oppositions. Après mise à l'enquête complémentaire des différents amendements, la version définitive du PGA et du règlement a été adoptée le 25 février 2009, et approuvée préalablement par le chef du Département cantonal de l'économie le 25 mai 2009.
B. Par arrêt du 30 juin 2010, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: la CDAP) a admis le recours formé par C._, A._ et B._, et annulé les décisions communale et cantonale des 25 février et 25 mai 2009 en ce qui concerne les parcelles n° 108 et 110. Le plan directeur cantonal (PDCn) prévoyait un développement de l'agglomération Lausanne-Morges par une densification de la zone à bâtir. Le projet d'agglomération Lausanne-Morges (PALM), adopté sur cette base, ainsi que le Schéma directeur Ouest lausannois reprenaient cet objectif en fixant une densité moyenne de 100 habitants et emplois par hectare, soit un IUS de 0,625. La commune devait donc clairement densifier sa zone à bâtir. Or, la nouvelle planification augmentait globalement les capacités constructibles, mais avait limité la densification afin de préserver le caractère du domaine bâti existant et de protéger le site de la rive du lac. Plus d'une trentaine de parcelles avait ainsi été déclassée totalement ou partiellement en zone de faible densité. Une telle planification n'était pas compatible avec les objectifs du développement territorial. Le dossier a dès lors été renvoyé à la commune afin de que les deux parcelles des recourants soient entièrement colloquées en zone de moyenne densité, ce qui permettait encore de respecter le caractère du coteau. La CDAP a par ailleurs annulé l'art. 3.7 du règlement qui prévoyait l'adoption d'un plan d'aménagement et d'équipement pour tout projet d'urbanisation portant sur plus de 3000 m2, la loi n'autorisant pas une telle condition à l'octroi d'autorisations de construire.
C. Par acte du 31 août 2010, la Commune de St-Sulpice forme un recours en matière de droit public pour violation de son autonomie. Elle demande la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que les décisions communale et cantonale sont maintenues en ce qui concerne les parcelles n° 108 et 110, la cause étant renvoyée au Conseil communal afin qu'il annule l'art. 3.7 du règlement.
La CDAP se réfère à son arrêt et conclut au rejet du recours. Le Service cantonal du développement territorial se réfère aux observations déposées en instance cantonale. Les intimés A._ et B._ ainsi que C._ concluent au rejet du recours.
Par ordonnance du 28 septembre 2010, la demande d'effet suspensif formée par la recourante a été rejetée.

considerations:
Considérant en droit:
1. Dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.
1.1 Selon l'art. 89 al. 2 let. c LTF, les communes et autres collectivités publiques ont qualité pour recourir en invoquant la violation de garanties qui leur sont reconnues par les Constitutions cantonale ou fédérale. La Commune de St-Sulpice, qui invoque l'autonomie dont elle bénéficie en matière d'aménagement local du territoire, a ainsi qualité pour agir. La question de savoir si elle est réellement autonome dans ce domaine relève du fond (ATF 129 I 313 consid. 4.2 p. 319, 410 consid. 1.1 p. 412 et les références).
1.2 L'arrêt attaqué annule les décisions communale et cantonale d'approbation du plan et renvoie la cause à l'autorité communale. Celle-ci doit d'une part annuler l'art. 3.7 du règlement; le recours ne porte pas sur cette question, qui n'est dès lors plus litigieuse. La commune doit, d'autre part, classer l'intégralité des parcelles n° 108 et 110 en zone de moyenne densité. Sur ce point, l'arrêt attaqué constitue une décision de renvoi, mais le recours n'en est pas moins ouvert au sens de l'art. 90 LTF car la cour cantonale a définitivement tranché l'ensemble des questions juridiques qui lui étaient posées. L'autorité communale ne dispose plus d'aucune marge de décision dans l'exécution de l'arrêt attaqué, à tout le moins en ce qui concerne les parcelles des intimés (cf. ATF 134 II 124 consid. 1.3 p. 127). Par ailleurs, la jurisprudence admet qu'il peut résulter un préjudice irréparable, au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF, pour une commune qui doit se soumettre aux injonctions du Tribunal cantonal: on ne peut pas exiger d'une commune, qui peut invoquer son autonomie au sens de l'art. 50 Cst., de donner suite à une injonction qu'elle considère comme infondée, pour plus tard contester sa propre décision (ATF 133 II 409 consid. 1.2 p. 412; 128 I 3 consid. 1b p. 7 et les références citées).
1.3 Conformément à l'art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision attaquée. Les diverses pièces produites comme preuves par la recourante et qui ne figuraient pas au dossier de la CDAP doivent, à ce titre, être écartées.
1.3 Conformément à l'art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision attaquée. Les diverses pièces produites comme preuves par la recourante et qui ne figuraient pas au dossier de la CDAP doivent, à ce titre, être écartées.
1.4 La recourante a demandé qu'il soit procédé à une inspection locale afin d'apprécier "la configuration des lieux et les enjeux liés à la préservation du paysage et à la typologie du village". Toutefois, la cour cantonale a déjà effectué une visite des lieux, et la recourante ne prétend pas que les constatations de fait qui ressortent sur ce point de l'arrêt cantonal - et qui lient le Tribunal fédéral en vertu de l'art. 105 LTF - seraient inexactes. La contestation porte d'ailleurs essentiellement sur la question juridique de la portée de l'obligation de densifier, et peut être résolue sur le vu des pièces figurant au dossier.
2. Selon l'art. 50 al. 1 Cst., l'autonomie communale est garantie dans les limites fixées par le droit cantonal. Une commune bénéficie de la protection de son autonomie dans les domaines que le droit cantonal ne règle pas de façon exhaustive, mais qu'il laisse en tout ou partie dans la sphère communale, conférant par là aux autorités municipales une liberté de décision relativement importante. L'existence et l'étendue de l'autonomie communale dans une matière concrète sont déterminées essentiellement par la constitution et la législation cantonales (ATF 136 I 316 consid. 2.1.1 p. 317; 133 I 128 consid. 3.1 p. 131; 129 I 410 consid. 2.1 p. 413; 128 I 3 consid. 2a p. 8; 126 I 133 consid. 2 p. 136 et les arrêts cités). Il n'est pas nécessaire que la commune soit autonome pour l'ensemble de la tâche communale en cause; il suffit qu'elle soit autonome dans le domaine litigieux (ATF 133 I 128 consid. 3.1; 122 I 279 consid. 8b p. 290; 110 Ia 197 consid. 2a p. 199 s. et les arrêts cités).
2.1 En droit cantonal vaudois, les communes jouissent d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans, l'affectation de leur territoire, et lorsqu'elles appliquent le droit des constructions (art. 139 al. 1 let. d Cst./VD; cf. notamment ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 118 s., 363 consid. 3b p. 367; 108 Ia 74 consid. 2b p. 76 s.; arrêt 1P.167/2003 consid. 3 publié in RDAF 2004 p. 114). Cela ressort en particulier de l'art. 2 al. 2 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), selon lequel l'Etat laisse aux communes la liberté d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches. Le droit cantonal se borne ainsi à poser quelques règles sur l'esthétique, la solidité et la salubrité des constructions, sur la suppression des barrières architecturales et l'utilisation rationnelle de l'énergie (art. 86 à 102 LATC). En revanche, il ne contient aucune disposition sur la densité des constructions, en particulier sur le coefficient d'utilisation du sol, la hauteur et le nombre de niveaux admissibles. Ces domaines ressortissent au seul droit communal (arrêt 1P.167/2003 du 3 juillet 2003), de même que les dispositions sur l'esthétique des constructions, dont les communes doivent assortir leurs règlements afin d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (art. 86 al. 3 LATC).
2.2 Lorsqu'elle est reconnue autonome dans un domaine spécifique, une commune peut dénoncer tant les excès de compétence d'une autorité cantonale de contrôle ou de recours que la violation par celle-ci des règles du droit fédéral, cantonal ou communal qui régissent la matière (ATF 128 I 3 consid. 2b p. 9; 126 I 133 consid. 2 p. 136). Le Tribunal fédéral examine librement l'interprétation du droit constitutionnel. En revanche, il vérifie l'application de règles de rang inférieur à la constitution cantonale sous l'angle restreint de l'arbitraire (art. 9 Cst.; ATF 128 I 3 consid. 2b p. 9; 122 I 279 consid. 8b p. 290 et la jurisprudence citée). Dans ce cas, il ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci se révèle insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - éventuellement plus judicieuse - paraît possible (ATF 134 II 124 consid. 4.1 p. 133; 133 II 257 consid. 5.1 p. 260 s. et les arrêts cités).
2.3 Selon la jurisprudence, le libre examen dont doit disposer l'autorité de recours cantonale, en vertu de l'art. 33 al. 3 let. b de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), ne se réduit pas à un contrôle de la constatation des faits et de l'application du droit; il comporte aussi un contrôle de l'opportunité. L'autorité doit vérifier que la planification contestée devant elle soit juste et adéquate. Son rôle spécifique d'autorité de recours ne se confond toutefois pas avec celui de l'organe compétent pour adopter le plan; elle doit préserver la liberté d'appréciation dont celui-ci a besoin dans l'accomplissement de sa tâche (art. 2 al. 3 LAT). Cette liberté d'appréciation implique qu'une mesure d'aménagement appropriée doit être confirmée; l'autorité de recours n'est pas habilitée à lui substituer une autre solution qui serait également convenable. Elle suppose également que le contrôle de l'opportunité s'exerce avec retenue sur des points qui concernent principalement des intérêts locaux, tandis que, au contraire, la prise en considération adéquate d'intérêts d'ordre supérieur, dont la sauvegarde incombe au canton, doit être imposée par un contrôle strict (arrêt 1C_82/2008 du 28 mai 2008, consid. 6.1 non publié in ATF 134 II 117; ATF 127 II 238 consid. 3b/aa p. 242).
3. Invoquant notamment les art. 1, 2, 4 et 17 LAT, la recourante estime que la cour cantonale se serait livrée à une mauvaise pesée des intérêts en présence. Elle relève que si la densification du milieu bâti répond à un souci majeur de l'aménagement du territoire, elle doit avoir lieu dans le respect des autres objectifs poursuivis, notamment le maintien du cadre de vie de la commune et la protection des sites sensibles. La recourante relève que le territoire communal est dépourvu de zone agricole, et déjà largement bâti. La nouvelle planification permettrait de passer de 3'000 à environ 5'000 habitants. La zone mixte a été étendue tout le long de la route cantonale, y compris dans le périmètre du nouveau plan de quartier "En Champagny-Sud". La commune aurait ainsi donné suite aux exigences du service cantonal de l'aménagement du territoire (actuellement le service du développement territorial), à l'exception d'un IUS de 0,4 pour la zone de faible densité, qui n'est imposé par le PDCn que depuis le mois d'août 2008. La recourante invoque l'intérêt public à la préservation du paysage des rives du lac, qui imposerait de maintenir la prédominance de la végétation jusqu'au niveau de la rupture de pente où se trouve le village. Pour la parcelle n° 110, la limite de la zone de faible densité a été fixée afin d'éviter une construction au niveau de la rupture de pente et de faciliter la fixation de la limite sur les parcelles situées à l'est. Du point de vue des propriétaires intimés, la restriction des droits à bâtir serait faible, voire inexistante puisque l'IUS passe à 0,45 pour la zone de moyenne densité, et que l'art. 3.6 du règlement prévoit à certaines conditions un "bonus" de 10%. Pour les deux parcelles, il en résulterait une augmentation de 145 m2 des droits à bâtir. L'arrêt cantonal n'aurait pour effet qu'une augmentation dérisoire de la densité du territoire communal (0,46%) et provoquerait un découpage incohérent des zones. Une redéfinition de celles-ci se heurterait à la volonté des propriétaires voisins concernés, qui ont expressément consenti à la nouvelle planification.
4. Entré en vigueur le 1er août 2008, le plan directeur cantonal s'attache notamment à combattre le phénomène d'étalement urbain par un développement judicieux des centres, soit des quartiers disposant d'équipements, services et transports publics. Pour compenser cette densification, ce développement doit s'accompagner d'une exigence marquée pour l'intégration du bâti et la création de nouveaux espaces (volet stratégique, p. 37).
4.1 Le périmètre compact de l'agglomération Lausanne-Morges fait l'objet de la fiche régionale R 01 qui définit plusieurs objectifs. Il s'agit notamment de développer l'agglomération vers l'intérieur, en réunissant les conditions pour l'accueil de 70'000 habitants et emplois dans le périmètre de l'agglomération compacte entre 2005 et 2020; d'attribuer aux 4 principaux centres-villes de l'agglomération, à 10 sites stratégiques et à 4 sites d'exception le rôle de moteurs du développement; de favoriser une urbanisation alliant densité et qualité et de développer une offre de transports publics attractive et durable en lien avec l'urbanisation. Pour atteindre ces objectifs, le canton, les communes et les associations régionales partenaires ont signé le 22 février 2007 une Convention pour la mise en oeuvre du projet d'agglomération Lausanne-Morges dans laquelle ils s'engagent en particulier à soutenir les orientations stratégiques du PALM et à adapter dans les meilleurs délais leurs planifications territoriales de façon à faciliter la mise en oeuvre des objectifs du PALM.
Ce dernier constitue ainsi un instrument d'urbanisme de niveau directeur résultant d'une concertation entre les communes concernées et le canton. Il tend à réagir contre le développement non durable de l'agglomération Lausanne-Morges (étalement urbain, trafic automobile, pollution et nuisances sonores notamment) en concentrant le développement dans les espaces qui sont déjà largement urbanisés. L'objectif est d'atteindre 100 habitants et emplois à l'hectare dans les secteurs ordinaires, et le double dans les sites stratégiques. Les densités pourront être adaptées aux conditions locales, pour autant que les efforts de densification restent significatifs. Rappelant que les concepts de densité et de qualité ne sont pas incompatibles, le rapport relève qu'il y a lieu de ne pas se limiter à des critères quantitatifs, mais qu'il faut tenir compte de la valeur patrimoniale, de la morphologie des lieux, des conditions d'accessibilité multimodale et des impacts environnementaux.
4.2 La recourante relève la nécessité de conserver les caractéristiques du territoire communal, dont la partie située en bordure du lac est constituée d'un coteau peu bâti et arboré faisant office de zone tampon entre les rives et la partie amont de la commune, plus densément bâtie. Les zones de moyenne densité sont situées dans le prolongement à l'est et à l'ouest du village. Le rapport d'aménagement à l'appui du PGA souligne la nécessité de maintenir l'état actuel avec une prédominance de végétation, raison pour laquelle la zone de faible densité a été maintenue, et légèrement étendue vers le nord en tenant compte de la nature des constructions existantes.
4.3 La densification des zones à bâtir, telle qu'elle est voulue par le PDCn et le PALM, répond certes à un intérêt public important, maintes fois rappelé par la jurisprudence. Cela correspond au principe fondamental d'utilisation mesurée du sol (art. 1 al. 1 LAT), qui impose une rationalisation de la zone à bâtir plutôt que son extension (ATF 119 Ia 300 consid. 3c; 113 Ia 266 consid, 2a p. 269). Le rapport d'aménagement prévoit toutefois, pour la commune de St-Sulpice, une population de 4'500 habitants en 2020 (contre 3'000 en 2010), et considère que la légère augmentation de la densité permettrait d'accueillir environ 5'020 habitants. Dès lors, si la densification opérée par la nouvelle planification est certes très inférieure à la moyenne globale préconisée par le PALM, la définition de la zone à bâtir n'en satisfait pas moins aux exigences de l'art. 15 let. b LAT.
4.4 Le maintien d'un cadre de vie de qualité, en protégeant la typologie caractéristique d'un village ou d'un quartier, correspond lui aussi à un principe important de l'aménagement du territoire (art. 1 al. 2 let. b LAT), dont les instruments tels que le PALM tiennent d'ailleurs également compte. La cour cantonale ne nie pas que les abords de la rive du lac, sur quasiment toute la longueur du territoire communal, constituent une entité paysagère homogène qui mérite d'être conservée et qui peut être observée depuis le lac ainsi que depuis le cheminement piétonnier aménagé le long de la rive. Le Plan directeur cantonal des rives vaudoises du lac Léman, adopté en 2000 par le Grand Conseil vaudois, pose comme principe d'aménagement essentiel le maintien, sur tout le pourtour du lac, d'une faible densité des constructions. En particulier, dans les secteurs pas ou peu bâtis, il s'agit de rechercher le statu quo (p. 42-43, Mesure générale A1). De ce point de vue, le territoire de St-Sulpice présente des caractéristiques tout à fait particulières, que la commune a décidé de préserver en distinguant clairement la zone villageoise et résidentielle du milieu arborisé et faiblement construit situé en aval. Outre l'indice d'utilisation du sol, de 0,3, le règlement prévoit diverses mesures dans ce sens, tels que l'ordre non contigu, la limitation à deux du nombre de logements, l'implantation des bâtiments sur des parcelles de 800 m2 au moins, la limitation de la hauteur des bâtiments (6,5 m à la corniche et 10 m au faîte) ainsi que l'obligation de planter un arbre majeur pour chaque tranche de 500 m2 d'un bien-fonds bâti.
Le rapport d'aménagement explique que la limite entre les zones de faible et de moyenne densité a été redéfinie jusqu'à la rupture de pente du coteau pour tenir compte de l'état de l'urbanisation existante. S'agissant plus particulièrement des parcelles des intimés, cette limite n'a pas été aisée à fixer, compte tenu de la taille de la parcelle n° 108 qui s'étend en direction de la rive. Colloquer celle-ci entièrement en zone de moyenne densité impliquait une réduction sensible de la zone protégée, contrairement à ce qui a été décidé pour l'ensemble du territoire de la commune. Cela permettait aussi une augmentation du volume bâti ainsi que l'implantation d'un bâtiment à la hauteur de la rupture de pente, incompatible avec l'environnement actuel. Telle qu'elle a été fixée par l'autorité communale, la limite des zones, qui traverse la parcelle n° 108 et longe au nord la parcelle n° 110, procède d'un choix raisonnable et cohérent au regard de l'ensemble du plan.
4.5 Quant à l'atteinte aux intérêts privés des propriétaires intimés, elle apparaît elle aussi admissible. La question de savoir dans quelle mesure la nouvelle réglementation implique une réduction des droits à bâtir a fait l'objet d'une controverse entre les parties et n'a pas été résolue en instance cantonale, notamment en raison de l'utilisation de deux indices distincts, soit le coefficient d'occupation du sol et le coefficient d'utilisation théorique selon l'ancienne planification, et l'IUS selon la nouvelle. Pour ce qui concerne la parcelle n° 108, le passage en faible densité pour la partie sud est compensé dans une certaine mesure par l'augmentation de l'IUS (de 0,375 à 0,45) pour la zone de moyenne densité, de sorte que la réduction des droits à bâtir ne serait que de 5% environ. Quant à la parcelle n° 110, déjà bâtie, la réduction serait de 7,5% selon la commune et de 18% selon les intimés. La commune recourante relève qu'en application du "bonus" de 10% prévu à l'art. 3.6 du règlement, le PGA augmenterait de 145 m2 les droits à bâtir pour l'ensemble des deux parcelles. Un tel bonus n'est toutefois envisageable qu'à des conditions précises (équipement public, cession de parcelles à la commune, économies d'énergie ou développement durable). Quoi qu'il en soit, il n'est pas contestable que c'est essentiellement le caractère peu bâti et le voisinage du lac qui confère son intérêt et sa valeur au secteur sud de la commune, indépendamment de l'indice d'utilisation du sol. L'atteinte subie par les intimés n'apparaît dès lors pas excessive au regard de l'intérêt public tel que rappelé ci-dessus.
4.6 La planification communale résulte ainsi d'une pesée des intérêts au terme de laquelle l'autorité a décidé de faire prévaloir la protection paysagère, dans toute la partie aval de la commune, et d'opérer une certaine densification dans les parties situées au centre et le long des voies principales d'accès, notamment de la route cantonale. Une telle planification ne consacre aucune violation des principes régissant l'aménagement du territoire, au sens de l'art. 1er al. 2 let. b LAT.
La cour cantonale a pour sa part appliqué un objectif de densification de manière schématique, et sur un espace très restreint, sans tenir compte des spécificités du territoire communal. Du point de vue de la densification, sa décision n'a d'ailleurs qu'un effet très limité. En remettant ainsi en cause l'ensemble de la planification dans le quartier concerné, la cour cantonale a indument substitué son appréciation à celle de la commune et, partant, violé son autonomie.
5. Le recours doit par conséquent être admis et l'arrêt attaqué annulé en tant qu'il porte sur les parcelles n° 108 et 110. Il est maintenu pour le surplus, soit en tant qu'il annule l'art. 3.7 du règlement et renvoie la cause au Conseil communal pour modification dans ce sens. Conformément à l'art. 68 al. 3 LTF, aucun dépens n'est alloué à la commune recourante, qui a agi dans l'exercice de ses attributions officielles (art. 68 al. 3 LTF). Les frais judiciaires sont mis à la charge des intimés A._ et B._ et C._, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Conformément aux art. 67 et 68 al. 5 LTF, la cause est renvoyée à la CDAP pour nouvelle décision sur les frais et dépens de l'instance cantonale.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé en tant qu'il concerne les parcelles n° 108 et 110 du cadastre du St-Sulpice; les décisions du Conseil communal de St-Sulpice du 25 février 2009 et du Département cantonal de l'économie du 25 mai 2009 sont maintenues sur ce point; la cause est renvoyée à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois pour nouvelle décision sur les frais et dépens de l'instance cantonale.
2. Les frais judiciaires, arrêtés à 3000 fr., sont mis à la charge solidaire des intimés C._, A._ et B._.
3. Il n'est pas alloué de dépens.
4. Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, au Département de l'économie, Service du développement territorial, et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.
Lausanne, le 18 janvier 2011
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Le Greffier:
Fonjallaz Kurz


facts:
Sachverhalt:
A. Am 21. Januar 2002 schloss die X._ AG (Beschwerdeführerin) mit der Y._ AG (Beschwerdegegnerin) einen bis Ende 2006 gültigen Rahmenlieferungsvertrag (nachfolgend RLV) über Schubsicherungen sowie andere Formstücke der Beschwerdegegnerin ab. Die Beschwerdeführerin verpflichtete sich, während der Vertragsdauer die entsprechenden Produkte ausschliesslich von der Beschwerdegegnerin zu beziehen. Im Gegenzug verpflichtete sich diese, während der Dauer des Vertrages auf dem Gebiet der Schweiz und des Fürstentums Liechtenstein weder Dritte mit speziellen Formstücken zu beliefern, noch diese selbst zu vertreiben. Gemäss Art. 18 RLV hatte die Beschwerdegegnerin bis zum 31. März 2002 je eine schriftliche Erklärung zweier Unternehmen beizubringen, wonach diese die Beschwerdeführerin auch dann noch bis zum 31. Dezember 2006 direkt mit Vertragsprodukten beliefern würden, wenn die Vertragsprodukte in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein nicht mehr durch die Beschwerdegegnerin vertreten werden sollten. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2003 stellte sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, die Beschwerdegegnerin habe nicht alle Erklärungen fristgerecht beigebracht, weshalb der Vertrag ohne weiteres per 31. Dezember 2002 dahingefallen sei. Überdies wies die Beschwerdeführerin auf Qualitätsmängel und unerfüllte technische Anforderungen hin und teilte der Beschwerdegegnerin mit, dass sie von einer weiteren Kooperation mit ihr absehe.
B. Die Beschwerdegegnerin bestritt, dass der Vertrag dahingefallen oder rechtswirksam gekündigt worden sei. Sie gelangte mit einer Schadenersatzklage an das Schiedsgericht der Zürcher Handelskammer. Mit Zwischenentscheid vom 23. Januar 2007 kam das Schiedsgericht zum Schluss, der Rahmenvertrag habe nach dem 31. Dezember 2002 noch rechtsgültig weiterbestanden und die von der Beschwerdeführerin ausgesprochene Kündigung sei unwirksam gewesen. Ausserdem entschied das Schiedsgericht, welche Produkte die Beschwerdeführerin gemäss der Vereinbarung ausschliesslich bei der Beschwerdegegnerin zu beziehen hatte und hielt namentlich fest, dass sich die Bezugspflicht entgegen dem Wortlaut des Vertrages nicht auf Formstücke in blauer Farbe beschränke.
C. Die gegen diesen Entscheid von der Beschwerdeführerin erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Obergericht des Kantons Zürich am 14. Mai 2007 ab. Gegen diesen Beschluss führt die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen und beantragt dem Bundesgericht im Wesentlichen, die Klage abzuweisen. Dem Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gab das Bundesgericht am 13. Juli 2007 statt, während es das Gesuch der Beschwerdegegnerin um Sicherstellung der allfälligen Parteientschädigung abwies. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

considerations:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Da der angefochtene Entscheid nach dem 1. Januar 2007 erging, richtet sich das Verfahren nach dem Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (SR 173.110; Art. 132 Abs. 1 BGG).
1.1 Der angefochtene Entscheid des Obergerichts behandelt den Zwischenentscheid des Schiedsgerichts über materielle Vorfragen, nämlich Bestand und Inhalt des abgeschlossenen Vertrages, mit deren Klärung der Streit zwischen den Parteien nicht beendet ist. Der angefochtene Entscheid erweist sich damit seinerseits als Zwischenentscheid (BGE 132 III 785 E. 2 S. 789 f.; Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4332 f.; Berger/Kellerhals, Internationale und interne Schiedsgerichtsbarkeit in der Schweiz, Rz. 1755, S. 616 einschliesslich Fn. 80), der nicht die Zuständigkeit oder ein Ausstandsbegehren betrifft. Daher ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zulässig, wenn der Entscheid entweder einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Die Anwendung der zuletzt genannten Bestimmung setzt mithin voraus, dass das Bundesgericht, sollte es der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin folgen, selbst einen Endentscheid fällen könnte und die Angelegenheit nicht an die Vorinstanz oder das Schiedsgericht zurückweisen müsste (Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2007 vom 30. Juli 2007 E. 2.4 mit Hinweisen auf die unter der Geltung des OG ergangene Rechtsprechung). Da es sich um ein nationales Schiedsgericht handelt, sind zur Beantwortung dieser Frage neben dem BGG auch die Bestimmungen über das nationale Schiedsverfahren, also des Konkordats vom 27. März 1969 über die Schiedsgerichtsbarkeit (KSG) zu beachten.
1.1.1 Ein nationales Schiedsgericht ist keine Vorinstanz des Bundesgerichts im Sinne von Art. 75 BGG, wohl aber die gemäss Art. 3 lit. f in Verbindung mit Art. 45 Abs. 2 KSG für Entscheide über Nichtigkeitsbeschwerden zuständige Behörde (Berger/Kellerhals, a.a.O., Rz. 1745, S. 612; vgl. Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4311). Das Bundesgericht überprüft nur den Entscheid der Kassationsinstanz, nicht auch den Schiedsspruch selbst (vgl. Rüede/Hadenfeldt, Schweizerisches Schiedsgerichtsrecht, 2. Aufl. 1993, S. 328).
1.1.2 Die Nichtigkeitsbeschwerde gemäss Art. 36 ff. KSG ist grundsätzlich kassatorischer Natur (Art. 40 Abs. 1 KSG). Die Beschwerdeinstanz kann den Schiedsspruch lediglich bezüglich der vom Schiedsgericht festgesetzten Entschädigungen der Schiedsrichter reformieren, wenn sie die Entschädigung als offensichtlich übersetzt erachtet (Art. 40 Abs. 3 KSG). Ferner kann sie selbst die Unzuständigkeit des Schiedsgerichts feststellen (BGE 102 Ia 574 E. 4 S. 576 f.). Einen weiteren Sonderfall bildet die Rückweisung des Entscheides zur Berichtigung oder Ergänzung des Schiedsentscheides (Art. 39 und 40 Abs. 1 KSG).
1.1.3 Art. 107 Abs. 2 BGG erlaubt dem Bundesgericht an sich, im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen in der Sache selbst zu entscheiden. Im Lichte von Art. 40 KSG kann die Entscheidbefugnis des Bundesgerichts im Zusammenhang mit der Rüge einer Verletzung des Schiedskonkordates aber nicht weiter gehen, als diejenige der Kassationsinstanz selbst (vgl. Hans Peter Walter, Rechtsmittel gegen Entscheide des TAS nach dem neuen Bundesgesetz über das Bundesgericht und dem Entwurf einer Schweizerischen Zivilprozessordnung, in Rigozzi/Bernasconi [Hrsg.], The Proceedings before the Court of Arbitration for Sport, S. 155 ff., S. 168). Sonst käme dem Bundesgericht als Beschwerdeinstanz eine weitere Kognition zu als dem staatlichen kantonalen Gericht, was der Grundkonzeption des BGG widerspräche (vgl. Art. 110 und Art. 111 Abs. 3 BGG, die gewährleisten sollen, dass die Vorinstanz des Bundesgerichts grundsätzlich zumindest die gleiche Prüfungsbefugnis besitzt wie das Bundesgericht; Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4350; vgl. auch Berger/Kellerhals, a.a.O., Rz. 1750, S. 614). Auch aus dem in Art. 99 Abs. 2 BGG enthaltenen Verbot, neue Begehren zu stellen, ergibt sich, dass vor Bundesgericht Begehren, über die sich keine kantonale Instanz aussprechen konnte, unzulässig sind. Von einer Rückweisung an die Vorinstanz oder das Schiedsgericht bei Gutheissung einer Beschwerde in Zivilsachen wegen Verletzung des KSG (vgl. Art. 95 lit. e BGG) kann daher nur bei Unzuständigkeit des Schiedsgerichts oder bezüglich der Entschädigung der Schiedsrichter abgesehen werden (Tappy, Le recours en matière civile, in Urs Portmann [Hrsg.], La nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, S. 51 ff., S. 113). Zulässig ist ein reformatorischer Entscheid mit Bezug auf den Entscheid der Kassationsinstanz überdies, sofern dadurch materiell nicht in den Schiedsentscheid eingegriffen wird, namentlich, wenn die Kassationsinstanz den Schiedsentscheid zu Unrecht aufgehoben hat (Tappy, a.a.O., S. 113 Fn. 180).
1.2 Das Schiedsgericht hat in seinem Zwischenentscheid eine materielle Vorfrage entschieden. Da das Bundesgericht nach dem Gesagten bei Gutheissung der Beschwerde materiell nicht selbst entscheiden könnte, sondern die Angelegenheit an die Vorinstanz oder das Schiedsgericht zurückweisen müsste (Tappy, a.a.O., S. 113 Fn. 180), kann die Gutheissung der Beschwerde keinen Endentscheid herbeiführen (vgl. Poudret, Particularismes du recours en matière d'arbitrage international, in Urs Portmann [Hrsg.], La nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, S. 121 ff., S. 124). Eine Anfechtung des Zwischenentscheides gestützt auf Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG fällt demnach ausser Betracht.
1.3 Zu prüfen bleibt, ob eine Anfechtung gestützt auf Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG in Betracht fällt, was voraussetzt, dass der Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann.
1.3.1 Zur Frage, ob und wenn ja inwieweit Zwischenentscheide mit der Kassationsbeschwerde nach KSG überhaupt angefochten werden können, bestehen in Literatur und der kantonalen Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen (Berger/Kellerhals, a.a.O., Rz. 1706, S. 598 f. mit Hinweisen; vgl. auch Hinderling, Probleme der privaten Schiedsgerichtsbarkeit, in SJZ 75/1979 S. 321 ff., S. 329 f. einschliesslich Fn. 63). Die Vorinstanz ist auf die Kassationsbeschwerde eingetreten, was von keiner der Parteien beanstandet wird. Mangels rechtsgenüglicher Rüge ist nicht weiter auf die Frage einzugehen (Art. 106 Abs. 2 BGG). Auch um zu klären, ob bei der gegebenen Konstellation die Beschwerde in Zivilsachen offen steht, braucht die Frage nicht behandelt zu werden, da die Vorbringen der Beschwerdeführerin, wie nachfolgend zu zeigen sein wird, für die Annahme der Gefahr eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils nicht genügen.
1.3.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes muss der mögliche Nachteil rechtlicher Natur sein, also auch durch einen für den Beschwerdeführer günstigen Endentscheid des Bundesgerichts nicht mehr behoben werden können (zur Publikation bestimmtes Urteil des Bundesgerichts 9C_15/2007 vom 25. Juli 2007, E. 5.2; vgl. auch BGE 126 I 97 E. 1b S. 100 f. mit Hinweisen; Berger/Kellerhals, a.a.O., Rz. 1758, S. 617). Dass der Entscheid der Vorinstanz das Schiedsgericht bindet, genügt dazu entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht, denn diese Bindung kann mit einer Beschwerde gegen den Endentscheid gelöst werden. Zusätzlich führt die Beschwerdeführerin als möglichen Nachteil die Notwendigkeit an, der Beschwerdegegnerin Einsicht in die Marktposition und die Umsatzstruktur zu geben. Auf den zuletzt genannten Nachteil beruft sich die Beschwerdeführerin allerdings nur im Zusammenhang mit ihrem Gesuch um aufschiebende Wirkung. Ob ihre Vorbringen unter diesen Umständen bei der Eintretensfrage zu berücksichtigen sind, kann offen bleiben, da sie sich ohnehin als unzulänglich erweisen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann es zwar zu einem nicht wieder gutzumachenden Nachteil führen, wenn im Rahmen von Beweismassnahmen Geschäftsgeheimnisse offen gelegt werden müssen (Urteil des Bundesgerichts 4P.335/2006 vom 27. Februar 2007, E. 1.2.4). Einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil würde die Beschwerdeführerin aber nur erleiden, wenn das Schiedsgericht allenfalls berechtigten Geheimhaltungsinteressen der Beschwerdeführerin im weiteren Verfahren keine Rechnung tragen könnte. Dass die Natur der Sache und die anwendbaren Verfahrensvorschriften die Berücksichtigung berechtigter Geheimhaltungsinteressen nicht zuliessen (vgl. die entsprechenden Regelungen in § 145 des Gesetzes über die Zivilprozessordnung [Zivilprozessordnung] des Kantons Zürich vom 13. Juni 1976 [LS 271] oder Art. 38 BZP), legt die Beschwerdeführerin nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Es ist aber Sache der Beschwerdeführerin aufzuzeigen, dass ihr ein nicht wieder gutzumachender Nachteil droht (BGE 116 II 80 E. 2c S. 84 mit Hinweis). Die blosse Behauptung, sie müsse im nächsten Verfahrensabschnitt der Beschwerdegegnerin als ihrer Konkurrentin Einsicht in ihre Marktposition und die Umsatzstruktur geben, genügt dazu nicht.
2. Damit sind die Voraussetzungen für eine selbständige Anfechtung des Zwischenentscheides nicht gegeben. Auf die Beschwerde ist daher nicht einzutreten. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtsgebühr von Fr. 15'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 17'000.-- zu entschädigen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. Oktober 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

region: Federation

bge_label: critical


facts:
Sachverhalt:
A. Die Gemeinde Wangen/SZ als Konzessionsgeberin und die X._ AG als Konzessionärin schlossen am 30. Mai 1996 einen Konzessionsvertrag ab betreffend teilweise Versorgung der Gemeinde Wangen mit elektrischer Energie. Die X._ AG erhält dadurch das Recht und die Pflicht, ein festgelegtes Gebiet der Gemeinde Wangen mit elektrischer Energie zu erschliessen und zu beliefern. Art. 12 des Konzessionsvertrags regelt die Tarifordnung. Danach erstellt die X._ AG eine Tarifordnung, für welche hinsichtlich aller Bezügergruppen und Tarifarten die Prinzipien der Rechtsgleichheit, der Kostendeckung, der Äquivalenz und der Verhältnismässigkeit gelten. Das Werk ist berechtigt, nach dieser Tarifordnung von den Strombezügern Anschlusskosten, Netzanschlussgebühren und wiederkehrende Gebühren zu verlangen. Die Tarifordnung des Werks unterliegt nach Art. 12 Abs. 4 des Konzessionsvertrags der Genehmigung durch den Gemeinderat.
B. Mit Eingabe vom 30. Juni 2011 beklagten sich Strombezüger der X._ AG beim Gemeinderat Wangen, dass die Stromtarife der X._ AG über 25 % höher seien als die Stromtarife des EW Wangen. Der Gemeinderat holte eine Stellungnahme der X._ AG ein und verfügte am 1. Dezember 2011 wie folgt:
"Die Tarife der X._ AG für das Jahr 2012 werden mit folgender Änderung genehmigt: Alle Endpreise vor Mehrwertsteuer sind so zu berechnen, dass die Tarife der X._ AG maximal nur noch 15 Prozent höher liegen als diejenigen des EW Wangen. Liegen die von der X._ AG eingereichten Tarife bereits jetzt unter dieser Marke, so gelten diese tieferen Ansätze."
C. Die X._ AG erhob dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Sie beantragte, der Gemeinderatsbeschluss vom 1. Dezember 2011 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass eine Genehmigungs- und Preisbildungspflicht ihrer Strom- und Netznutzungspreise durch den Gemeinderat Wangen gemäss Art. 12 des Konzessionsvertrags mit Inkrafttreten des Stromversorgungsgesetzes am 1. Januar 2008 nicht mehr zulässig sei.
Das Verwaltungsgericht nahm mit Urteil vom 18. April 2012 die Eingabe als Klage aus Konzessionsverhältnis entgegen und wies sie im Sinne der Erwägungen ab. Es erwog, auch nach dem Inkrafttreten des Stromversorgungsgesetzes sei der Konzessionsvertrag nicht bundesrechtswidrig, was auch für die Tarifgenehmigungskompetenz des Gemeinderates gelte.
D. Mit Eingabe vom 29. Mai 2012 erhebt die X._ AG Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und wiederholt die vorinstanzlich gestellten Rechtsbegehren. Zudem beantragt sie, es sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Das Verwaltungsgericht und das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) äussern sich, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen. Die Gemeinde Wangen beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Eidgenössische Elektrizitätskommission (ElCom) schliesst auf Gutheissung der Beschwerde. Die X._ AG äussert sich mit Eingabe vom 21. September 2012 zu den eingegangenen Stellungnahmen.
E. Mit Verfügung vom 5. Juli 2012 hat der Präsident der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts das Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

considerations:
Erwägungen:
1. Streitthema bildet hier die Frage, ob die im Konzessionsvertrag vom 30. Mai 1996 enthaltene Kompetenz des Gemeinderates Wangen, den Tarif der Beschwerdeführerin zu genehmigen, mit dem seither geänderten Bundesrecht vereinbar ist.
Dabei ist der Streitgegenstand wie folgt zu präzisieren: Der Konzessionsvertrag erlaubt der Beschwerdeführerin, von den Bezügern die folgenden Abgaben zu verlangen: Anschlusskosten, soweit der Anschluss durch das Werk erfolgt, Netzanschlussgebühren sowie wiederkehrende Gebühren (Art. 12 Abs. 1 Konzessionsvertrag). Die wiederkehrenden Gebühren umfassen einerseits eine periodische Grundgebühr, welche die festen Kosten deckt, die dem Werk daraus entstehen, dass es dem Bezüger die für den jederzeitigen Energiebezug notwendigen Anlagen zur Verfügung hält (Art. 15 Abs. 1 Konzessionsvertrag). Sodann stellt das Werk dem Bezüger die gelieferte Energie in Rechnung (Art. 15 Abs. 2 Konzessionsvertrag). Der Gemeinderat hat in seiner Verfügung die "Tarife" der Beschwerdeführerin mit denjenigen des EW Wangen verglichen; aus dem Zusammenhang geht hervor, dass damit nur die Tarife für wiederkehrende Gebühren gemeint sind. Damit bilden die Anschlusskosten und Netzanschlussgebühren weder Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Urteils noch des bundesgerichtlichen Verfahrens.
Weiter hat der Gemeinderat in seiner Verfügung ausgeführt, der Preis für die gelieferte Energie setze sich gemäss Stromversorgungsgesetzgebung aus dem Preis für die Energielieferung sowie dem Netznutzungsentgelt zusammen. In Bezug auf den Preis für die Energielieferung unterbreite die X._ AG keine Unterlagen, welche eine Beurteilung erlauben würden. Die Berechnung des Netznutzungsentgelts werde präzise durch die Stromversorgungsgesetzgebung vorgeschrieben; die X._ AG habe aber auch diesbezüglich ihre Rechnungsgrundlagen nicht der Gemeinde zugestellt. Das Dispositiv der Verfügung bezieht sich auf "die Tarife", worunter nach dem Wortlaut sowohl der Energiepreis als auch das Netznutzungsentgelt verstanden werden könnte. In ihrer Vernehmlassung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hat die Gemeinde dargelegt, auf den Preis für die Energielieferung habe die Bundesgesetzgebung keinen Einfluss, weshalb die im Konzessionsvertrag vereinbarten Grundsätze nach wie vor gelten würden. Die Berechnung des Netznutzungsentgelts sei durch die Bundesgesetzgebung präzise vorgeschrieben, doch habe die X._ AG keine Berechnungsgrundlagen eingereicht. Das Verwaltungsgericht hat dies so interpretiert (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4 und 5.3), dass die Gemeinde damit anerkenne, der Konzessionsvertrag bzw. dessen tarifarische Bestimmungen seien auf die Berechnung der Netznutzungstarife nicht mehr anwendbar. Es ist somit davon auszugehen, dass sich die Verfügung der Gemeinde Wangen und damit auch der Streit vor dem Verwaltungsgericht einzig auf den Preis für die Energielieferung bezieht (vgl. auch Vernehmlassung des Verwaltungsgerichts vom 6. Juni 2012 S. 2 Ziff. 2). Davon gehen auch die Verfahrensbeteiligten aus. Streitgegenstand ist somit einzig, ob in Bezug auf die Energielieferung die im Konzessionsvertrag enthaltene Tarifgenehmigungskompetenz der Gemeinde weiterhin gültig ist.
2. 2.1 Nach Art. 91 Abs. 1 BV erlässt der Bund Vorschriften über den Transport und die Lieferung elektrischer Energie. Von dieser umfassenden, nachträglich derogatorischen Kompetenz (RENÉ SCHAFFHAUSER, St. Galler Kommentar zur BV, Rz. 3 zu Art. 91 BV; JAGMETTI, Schweizerisches Bundesverwaltungsrecht, Bd. VII, Energierecht, 2005, S. 732 f.; ROLF H. WEBER/BRIGITTA KRATZ, Elektrizitätswirtschaftsrecht, 2005, S. 86 Rz. 111) hatte der Bundesgesetzgeber lange Zeit einzig durch das hauptsächlich sicherheitspolizeilich motivierte Elektrizitätsgesetz (Bundesgesetz vom 24. Juni 1902 betreffend die elektrischen Schwach- und Starkstromanlagen, EleG; SR 734.0) Gebrauch gemacht. Abgesehen davon (und von den produktionsbezogenen Bestimmungen über die Wasserkraft [Art. 76 BV] und die Kernenergie [Art. 90 BV] sowie den Bestimmungen des Energiegesetzes vom 26. Juni 1998 [EnG; SR 730.0] im Interesse einer sparsamen und rationellen Energieverwendung) blieb das Elektrizitätswirtschafts- und -versorgungsrecht bis zum Erlass des Bundesgesetzes vom 23. März 2007 über die Stromversorgung (Stromversorgungsgesetz, StromVG; SR 734.7; in Kraft getreten am 15. Juli 2007/1. Januar 2008) im Wesentlichen kantonal (Urteil 2C_269/2012 vom 27. Oktober 2012 E. 3.6.1, zur Publikation vorgesehen; BGE 129 II 497 E. 5.1 S. 520; Urteile 2P.167/1994 vom 22. Mai 1995 E. 5 und 6, in: RDAT 1995 II n.41 pag. 107; 1C_36/2011 vom 8. Februar 2012 E. 3, in: ZBl 113/2012 S. 381; JUDITH BISCHOF, Rechtsfragen der Stromdurchleitung, 2002, S. 23 f., 162; JAGMETTI, a.a.O., S. 732, 803 ff.; BRIGITTA KRATZ, Der Strommarkt wird liberalisiert - und die neue Regulierungsbehörde ElCom tritt auf den Plan, in: Wirtschaftsrecht in Bewegung, 2008, S. 433; RAPHAËL MAHAIM, L'Etat et les entreprises électriques: quel pilotage public dans un marché libéralisé?, in: SVVOR-Jahrbuch 2008, S. 94 f.).
Unter dieser Rechtslage verfügten die meist kantonalen oder kommunalen Elektrizitätsversorgungsunternehmen in der Regel über ein rechtliches oder faktisches Gebietsmonopol für die Elektrizitätslieferung (JAGMETTI, a.a.O., S. 803 ff.; WEBER/KRATZ, a.a.O., S. 267 ff.; MICHÈLE BALTHASAR, Elektrizitätslieferungsverträge im Hinblick auf die Strommarktöffnung, 2007, S. 4 f.; vgl. BGE 137 I 120 E. 5.3 S. 125; 132 I 282 E. 3.5-3.9 S. 289 ff.; 129 II 497 E. 3.1 S. 507 ff.). Sie erhoben von den Endkunden einen Strompreis, der in der Regel als öffentlich-rechtliche Gebühr ausgestaltet war (vgl. BGE 137 I 120 E. 5.4 S. 125; 105 II 234; Urteile 5A_601/2011 vom 2. April 2012 E. 3.3; 4C.382/1995 vom 27. September 1996 E. 1, in: ZBl 98/1997 S. 410; JAGMETTI, a.a.O., S. 805 ff.; BALTHASAR, a.a.O., S. 35 f.; WEBER/KRATZ, a.a.O., S. 281 ff.; CAROLINE CAVALERI RUDAZ, L'accès aux réseaux de télécommunication et d'électricité, 2010, S. 262) und politisch festgelegt wurde (Urteil 2C_269/2012 vom 27. Oktober 2012 E. 3.6.2, zur Publikation vorgesehen). In dieses System reihte sich der Konzessionsvertrag zwischen der Gemeinde Wangen und der Beschwerdeführerin ein, welcher - sofern von der Gemeindelegislative genehmigt - als formellgesetzliche Grundlage für die Erhebung der Gebühren galt (vgl. in Bezug auf die Wasserversorgung der Gemeinde Wangen: Urteil 2C_404/2010 vom 20. Februar 2012 E. 4.2). Dabei wurde der Strompreis in aller Regel nicht nach Netznutzung und Energieproduktion getrennt ausgewiesen und schloss oft weitere Leistungen an das Gemeinwesen ein (WEBER/KRATZ, a.a.O., S. 296 ff.).
2.2 Diese Rechtslage hat sich mit dem Inkrafttreten des Stromversorgungsgesetzes grundlegend geändert: Dieses Gesetz bezweckt als Spezialregelung zur wettbewerbsrechtlichen Lage (BGE 129 II 497) und in Anlehnung an die Strommarktliberalisierung in der EU (Botschaft vom 3. Dezember 2004 zur Änderung des Elektrizitätsgesetzes und zum Stromversorgungsgesetz, BBl 2005 1616 f. Ziff. 1.1.2), die Voraussetzungen für eine sichere Elektrizitätsversorgung und einen wettbewerbsorientierten Elektrizitätsmarkt zu schaffen (Art. 1 Abs. 1 StromVG). Wesentliches Element ist dabei die Entflechtung von Netzbetrieb und Elektrizitätsproduktion (Art. 10 ff. StromVG), was erst einen diskriminierungsfreien Netzzugang (Art. 13 ff. StromVG) erlaubt (BBl 2005 1648 Ziff. 2.2.3.1); Quersubventionierungen sind untersagt (Art. 10 Abs. 1 StromVG). Der Netzbetrieb erfolgt durch Netzbetreiber, die durch die Kantone jeweils für ein bestimmtes Gebiet bezeichnet werden (Art. 5 Abs. 1 StromVG). Die Verteilnetzbetreiber sind verpflichtet, die festen Endverbraucher und diejenigen Endverbraucher, die auf den Netzzugang verzichten, mit Elektrizität zu beliefern (Art. 6 Abs. 1 StromVG; vgl. Urteil 2C_739/2010 vom 6. Juli 2011 E. 3.3). Das Gesetz legt abschliessend fest, welche Komponenten der Strompreis für den Endverbraucher enthalten darf, nämlich (1) die anrechenbaren Kosten für die Netznutzung, (2) die Kosten für die Energielieferung sowie (3) die Abgaben und Leistungen an Gemeinwesen (Art. 6 Abs. 3 Satz 2, Art. 7 Abs. 2 Satz 2 [noch nicht in Kraft] StromVG; ROLF H. WEBER/ANNJA MANNHART, Neues Strompreisrecht: Kontrollkriterien und Kontrollmethoden für Elektrizitätstarife sowie Netznutzungstarife und -entgelte, in: ZBl 109/2008 S. 457). Diese Preiskomponenten müssen auf der Rechnung an den Endkunden transparent ausgewiesen werden (Art. 12 Abs. 2 StromVG; vgl. Weisung 2/2011 der ElCom vom 12. Mai 2011 "Transparente und vergleichbare Rechnungsstellung"). Die anrechenbaren Kosten für die Netznutzung umfassen die Betriebs- und Kapitalkosten eines sicheren, leistungsfähigen und effizienten Netzes unter Einschluss eines angemessenen Betriebsgewinns (Art. 15 StromVG). Die Preise für die Energielieferung werden im Netzzugangsmodell, bei welchem die Endverbraucher freie Wahl des Lieferanten haben, zivilrechtlich bzw. vertraglich festgelegt und sind einer staatlichen Beeinflussung entzogen (vgl. Art. 94 Abs. 4 BV; Urteil 2C_739/2010 vom 6. Juli 2011 E. 3.3, in: ZBl 113/2012 S. 215; WEBER/MANNHART, a.a.O., S. 457 ff). Dasselbe gilt für die Lieferung an Energieversorgungsunternehmen, die ebenfalls freie Wahl des Lieferanten haben (BBl 2005 1621, 1645 f.; MICHAEL WALDNER/STEFAN RECHSTEINER, Investitionen in erneuerbare Energien und Grundversorgung, in: Jusletter vom 23. April 2012, Rz. 32). Für feste Endverbraucher und (in der zweiten Marktöffnungsphase) im Wahlmodell abgesicherte Stromversorgung besteht kein Wettbewerb; vielmehr legen die Betreiber der Verteilnetze in ihren Netzgebieten die Elektrizitätstarife fest, wobei für den Tarifbestandteil der Energielieferung eine Kostenträgerrechnung zu führen ist (Art. 6 Abs. 3 und 4 sowie Art. 7 Abs. 2 und 3 StromVG). Der Tarif muss "angemessen" sein (Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 StromVG); der Tarifanteil für die Energielieferung orientiert sich an den Gestehungskosten einer effizienten Produktion und an langfristigen Bezugsverträgen, maximal aber an den Marktpreisen (Art. 4 der Stromversorgungsverordnung vom 14. März 2008 [StromVV; SR 734.71]; WEBER/MANNHART, a.a.O., S. 463 ff.; ROLF H. WEBER/BRIGITTA KRATZ/ANNJA MANNHART, Stromversorgungsrecht, Ergänzungsband Elektrizitätswirtschaftsrecht, 2009, S. 23 ff.; Urteil 2C_269/2012 vom 27. Oktober 2012 E. 3.6.3, zur Publikation vorgesehen).
Die ElCom überwacht die Einhaltung des Gesetzes und erlässt die dafür notwendigen Verfügungen und Entscheide (Art. 22 Abs. 1 StromVG). Sie ist insbesondere zuständig für die Überprüfung der Netznutzungstarife und -entgelte sowie der Elektrizitätstarife; sie kann Absenkungen verfügen oder Erhöhungen untersagen (Art. 22 Abs. 2 lit. b StromVG).
2.3 Im Folgenden näher zu prüfen ist die Frage, ob mit der neuen Stromversorgungsgesetzgebung die im Konzessionsvertrag festgelegte Kompetenz des Gemeinderates Wangen, die Tarife der Beschwerdeführerin zu genehmigen, bundesrechtswidrig geworden ist.
2.3.1 Der Grundsatz des Vorrangs von Bundesrecht nach Art. 49 Abs. 1 BV schliesst in Sachgebieten, welche die Bundesgesetzgebung abschliessend regelt, eine Rechtssetzung durch die Kantone aus. In Sachgebieten, die das Bundesrecht nicht abschliessend ordnet, dürfen die Kantone nur solche Vorschriften erlassen, die nicht gegen Sinn und Geist des Bundesrechts verstossen und dessen Zweck nicht beeinträchtigen oder vereiteln. Der Grundsatz der derogatorischen Kraft des Bundesrechts kann als verfassungsmässiges Individualrecht angerufen werden. Das Bundesgericht prüft mit freier Kognition, ob die kantonale Norm mit dem Bundesrecht im Einklang steht (BGE 137 I 31 E. 4.1 S. 41 mit Hinweis).
2.3.2 Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, mit dem Inkrafttreten des Stromversorgungsgesetzes sei die Festlegung der Elektrizitätstarife abschliessend bundesrechtlich geregelt, so dass für die Anwendung kantonaler und kommunaler Preisbestimmungen und Genehmigungsvorbehalte kein Raum mehr bleibe.
2.3.3 Die Vorinstanz, der sich auch die Beschwerdegegnerin anschliesst, hat demgegenüber erwogen, der Konzessionsvertrag sei hinsichtlich der Preise für die Energielieferung nach wie vor gültig: Mit dem Konzessionsvertrag werde die Beschwerdeführerin beauftragt, im Sinne des Bau- und Planungsrechts (Art. 19 RPG [SR 700]; § 38 des Planungs- und Baugesetzes [des Kantons Schwyz] vom 14. Mai 1987 [SRSZ 400.100]) das entsprechende Gebiet mit Elektrizität zu erschliessen. Damit werde zugleich auch das Netzgebiet im Sinne von Art. 5 Abs. 1 StromVG bezeichnet. Eine kantonale Kompetenz bezüglich Tarifen bestehe aufgrund von Art. 14 Abs. 4 StromVG weiterhin. Nach der gesetzgeberischen Absicht bestehe somit bezüglich der Tarife weiterhin eine kantonale Kompetenz, die auch an die Gemeinden weiterdelegiert werden könne. Mit der Netzzuteilung gemäss Art. 5 Abs. 1 StromVG seien Anschluss- und Betriebspflichten des Netzbetreibers verbunden, die sich mit denjenigen Pflichten, die bisher durch Konzessionsverträge überbunden wurden, überschneiden würden. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Konzessionsvertrag widerspreche (abgesehen vom Teilbereich des Netznutzungsentgelts) nicht der Stromversorgungsgesetzgebung. Neben der Tarifüberwachung durch die ElCom könne deshalb auch die Genehmigungspflicht des Gemeinderates bestehen bleiben.
2.3.4 Die ElCom bringt vor, die eidgenössische Stromversorgungsgesetzgebung regle sowohl die Netz- als auch die Energiekomponente der Elektrizitätstarife umfassend und abschliessend. Die Massnahmen nach Art. 14 Abs. 4 StromVG seien durch die Kantone und nicht durch die Gemeinden zu treffen. Die Tarifordnung gemäss Art. 12 des Konzessionsvertrags widerspreche in verschiedener Hinsicht der eidgenössischen Stromversorgungsgesetzgebung; namentlich orientiere sich der Tarif nicht an den Gestehungskosten, sondern knüpfe an den Referenzpreis eines anderen Werkes an, was möglicherweise dazu führen könnte, dass die Beschwerdeführerin ihre eigenen Kosten nicht mehr decken könne, was bundesrechtswidrig wäre. Zudem könnte die Tarifgenehmigung durch den Gemeinderat in Konflikt treten mit der Zuständigkeit der ElCom im Bereich der Elektrizitätstarife.
2.3.5 Das UVEK geht davon aus, dass das Genehmigungsrecht des Gemeinderates gemäss Konzessionsvertrag die Überprüfungsbefugnis der ElCom nicht ersetze, sondern dieser in zeitlicher Hinsicht vorausgehe und nicht bundesrechtswidrig sei. Materiellrechtlich seien die Vorschriften der Stromversorgungsgesetzgebung in Bezug auf die Energielieferung nicht abschliessend. Es verbleibe daher Raum für ergänzende kantonale Regelungen.
2.4 Das Bundesgericht hat in BGE 138 I 454 E. 3.6.3-3.6.5 erkannt, die Stromversorgungsgesetzgebung regle sowohl das Netznutzungsentgelt (mit Ausnahme der Abgaben und Leistungen an Gemeinwesen) als auch den Energiepreis abschliessend. Mehrkosten, die sich daraus ergäben, dass das Versorgungsunternehmen den Strom infolge von Abnahme- und Vergütungspflichten zu höheren als den Marktpreisen einkaufen müsste, hätten in diesem neuen System idealtypisch keinen Raum mehr; solche seien daher nur zulässig, soweit das Bundesrecht selber (vgl. Art. 7a EnG) sie vorsehe, nicht aber aufgrund darüber hinausgehender kantonaler Vergütungspflichten. Im Übrigen bestünden kantonale Zuständigkeiten nur noch, soweit das Stromversorgungsrecht entsprechende Vorbehalte enthalte (vgl. Art. 5 sowie Art. 14 Abs. 4 StromVG).
2.5 Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist somit auch der Energiepreis durch die Stromversorgungsgesetzgebung des Bundes grundsätzlich abschliessend geregelt. Die einzige Strompreiskomponente, welche nicht bundesrechtlich geregelt ist und nicht der Regulierung durch die ElCom unterliegt, sind die Abgaben und Leistungen an Gemeinwesen (Art. 14 Abs. 1 StromVG): Diese richten sich nach den einschlägigen Gesetzen von Bund und Kantonen (vgl. BGE 138 II 70) und müssen transparent ausgewiesen werden (Art. 12 Abs. 2 StromVG; BBl 2005 1678 f.; BGE 138 I 454 E. 3.6.3 S. 463).
Vorliegend geht es aber nicht um eine solche Abgabe, sondern um den Tarif für die Energielieferung. Zwar sind in Bezug auf den Energiepreis die Vorschriften der Bundesgesetzgebung nicht so detailliert wie in Bezug auf die Netznutzung. Insbesondere legt das Bundesrecht nicht eindeutig fest, was unter einem "angemessenen" Tarif zu verstehen ist (WEBER/MANNHART, a.a.O., S. 463 f.; WEBER/KRATZ/MANNHART, a.a.O., S. 25 f.). Vorgeschrieben ist nur, aber immerhin, dass für feste Endverbraucher mit gleichartiger Verbrauchscharakteristik ein einheitlicher Tarif festzulegen ist (Art. 6 Abs. 3 StromVG), für den Tarifbestandteil der Energielieferung eine Kostenträgerrechnung zu führen ist (Art. 6 Abs. 4 Satz 2 StromVG) und sich der Tarif an den Gestehungskosten einer effizienten Produktion und an langfristigen Bezugsverträgen, maximal aber am Marktpreis, orientiert (Art. 4 Abs. 1 StromVV). Materiell stehen diese Grundsätze zwar nicht unbedingt im Widerspruch zu den Kriterien, die in Art. 12 Ziff. 1 des Konzessionsvertrags festgelegt sind (Rechtsgleichheit, Kostendeckung, Äquivalenz und Verhältnismässigkeit). Auch die Stossrichtung ist durchaus vergleichbar, geht es doch in beiden Regelungen darum, überhöhte Elektrizitätspreise zu verhindern. Ein Konflikt kann sich aber insbesondere in Bezug auf die Zuständigkeiten ergeben: Nach Bundesrecht unterliegen die Elektrizitätstarife der Aufsicht der ElCom. Der Verteilnetzbetreiber muss gegenüber Endverbrauchern mit Grundversorgung Erhöhungen oder Senkungen der Elektrizitätstarife begründen (Art. 4 Abs. 2 StromVV); er muss Erhöhungen der Tarife auch der ElCom mit der den Endverbrauchern mitgeteilten Begründung melden (Art. 4 Abs. 3 StromVV). Die ElCom kann die Tarife überprüfen (zu den Prüfkriterien und -methoden vgl. WEBER/MANNHART, a.a.O., S. 462 ff.) und Absenkungen verfügen oder Erhöhungen untersagen (Art. 22 Abs. 2 lit. b StromVG). Eine zusätzliche Tarifaufsicht durch eine kantonale Behörde würde hier zu Doppelspurigkeiten und potenziellen Widersprüchen führen, wie die ElCom mit Recht ausführt.
2.6 Trotz grundsätzlich abschliessender bundesrechtlicher Regelung bestehen kantonale Zuständigkeiten weiterhin, soweit sie in der einschlägigen Bundesgesetzgebung ausdrücklich vorgesehen sind. So hat das Bundesgericht im erwähnten BGE 138 I 454 E. 3.6.3 S. 463 auf den Vorbehalt von Art. 14 Abs. 4 StromVG hingewiesen, wonach die Kantone die geeigneten Massnahmen zur Angleichung unverhältnismässiger Unterschiede der Netznutzungstarife in ihrem Gebiet treffen. Indessen betrifft Art. 14 Abs. 4 StromVG nur Unterschiede in den Netznutzungstarifen, die vorliegend gar nicht Streitgegenstand bilden (vgl. E. 1 hiervor), nicht aber die hier zur Diskussion stehenden Energiepreise.
2.7 Das UVEK bringt vor, das Genehmigungsrecht der Gemeinde könne zeitlich der Überprüfung durch die ElCom vorangehen und in diesem Sinne weiterhin zulässig sein. Zwar trifft es zu, dass in den Fällen, wo die Netzbetreiber kommunale Elektrizitätswerke sind, die dem Netzeigentümer obliegende Aufgabe der Tariffestsetzung durch die nach kantonalem oder kommunalem Recht zuständigen Gemeindeorgane erfolgt (MAHAIM, a.a.O., S. 107). Die Gemeinde handelt dabei als Eigentümerin ihres eigenen Netzes. Vorliegend beansprucht die Gemeinde hingegen eine Tarifaufsicht über die Tarife einer anderen, privatrechtlichen Netzbetreiberin, was eine wesentlich andere Konstellation ist.
2.8 Die Vorinstanz begründet eine solche Zuständigkeit mit dem Konzessionsverhältnis. Richtig ist zwar, dass der Konzessionsvertrag als solcher mit dem Inkrafttreten des Stromversorgungsgesetzes nicht hinfällig geworden ist, sieht doch Art. 5 Abs. 1 StromVG vor, dass die Kantone Netzgebiete bezeichnen und zuteilen, was mit einem Leistungsauftrag verbunden werden kann (STEFAN RECHSTEINER/MICHAEL WALDNER, Netzgebietszuteilung und Konzessionsverträge für die Elektrizitätsversorgung, Aktuelle Fragen und kommende gesetzliche Vorgaben, in: AJP 2007 S. 1289 f.). Diese Netzzuteilung kann mit bestehenden Konzessionen oder mit einer Sondernutzungskonzession für die Benützung des öffentlichen Grundes kombiniert werden (vgl. BBl 2005 1678 f. Ziff. 5.4; RECHSTEINER/WALDNER, a.a.O., S. 1293; HANS RUDOLF TRÜEB/DANIEL ZIMMERLI, Keine Ausschreibungspflicht für Sondernutzungskonzessionen der Verteilnetzbetreiber, in: ZBl 112/2011 S. 126 ff.; ALLEN FUCHS/MISCHA MORGENBESSER, Besteht eine Ausschreibungspflicht für die Erteilung von Verteilnetzkonzessionen?, in: AJP 2010 S. 1099 ff.). Der Vorinstanz ist somit insofern zuzustimmen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Konzessionsvertrag mit dem Inkrafttreten der Stromversorgungsgesetzgebung nicht generell bundesrechtswidrig geworden ist. Gestützt auf den Vertrag ist die Beschwerdeführerin nach wie vor Netzbetreiberin im Sinne von Art. 5 Abs. 1 StromVG auf dem darin bezeichneten Gebiet. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz bedeutet dies aber nicht, dass auch die Tarifgenehmigungskompetenzen weiterhin unverändert bestehen bleiben. Der von der Vorinstanz zitierte Art. 5 Abs. 4 StromVG bezieht sich nur auf die Bedingungen und Kosten des Anschlusses, nicht aber auf die Energietarife. Diese sind nach der heutigen Rechtslage - wie bereits oben dargelegt - bundesrechtlich durch die Stromversorgungsgesetzgebung und die ElCom reguliert, womit eine parallele kantonale oder kommunale Tarifgenehmigungskompetenz ausgeschlossen ist.
Grundsätzlich zulässig bleiben weiterhin auch vertragliche Beziehungen zwischen Netzbetreibern und Dritten. So kann etwa ein kommunales Werk, das selber keinen Strom produziert, einen Stromlieferungsvertrag mit einem anderen, Strom produzierenden Werk abschliessen und darin einen Preis festlegen; dieser vertraglich festgelegte Strompreis präjudiziert (unter Vorbehalt der Kontrolle der ElCom) dann den Preis, den das einkaufende Werk von seinen Kunden verlangt.
3. Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und ist gutzuheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 18. April 2012 ist aufzuheben und die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die unterliegende Gemeinde Wangen trägt keine Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG), hat aber der obsiegenden Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Das Bundesgericht erkennt:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 18. April 2012 wird aufgehoben.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3. Die Gemeinde Wangen hat der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.
4. Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
5. Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Wangen, der Eidgenössischen Elektrizitätskommission ElCom, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK), schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. November 2012
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Winiger


facts:
Faits:
A. Au début des années 1990, les époux F.X._ et H.X._, qui vivaient avec leurs deux enfants dans un appartement de quatre pièces, ont envisagé d'acheter ou de faire construire un logement mieux adapté aux besoins de leur famille.
Au cours de l'année 1993, F.X._ a su qu'un terrain à bâtir était à vendre à ..., à proximité de leur logement.
Les époux X._ étaient amis des époux Z._, qui envisageaient également de construire un logement pour eux-mêmes, étant précisé que H.Z._, charpentier-menuisier, était actif dans le domaine des constructions en bois. Les deux couples ont alors imaginé de s'associer pour réaliser la construction de deux villas contiguës en propriété par étages (allégué de la demande n° 14).
H.Z._ a insisté pour que la construction soit faite en bois, ce qui lui permettait d'assurer l'essentiel de la réalisation par son entreprise de menuiserie-charpenterie. Les époux X._ étaient entièrement d'accord avec ce projet. H.Z._ a expliqué qu'il serait ainsi possible de bénéficier des rabais qu'il pouvait obtenir en raison de son activité professionnelle.
H.Z._ a proposé de recourir aux services de A._, qu'il connaissait depuis de nombreuses années et qui exploitait un bureau d'architectes à Lausanne sous la raison sociale B._ SA. Les époux X._ ont accepté.
Le 25 octobre 1993, les époux X._ et les époux Z._ ont signé une promesse de vente et d'achat pour le terrain à ... d'une surface de 1'000 m2 qui devait être vendu pour le prix de 270'000 fr.
Le bureau d'architectes a élaboré un projet consistant à réaliser une construction abritant deux villas mitoyennes. En raison de l'opposition de la Municipalité, il a été décidé, à l'initiative de H.Z._, de réaliser une construction comportant deux appartements imbriqués. Le bâtiment devait comporter trois niveaux, à répartir en deux logements. Les époux X._ se sont ralliés à cette solution. Le permis de construire a été délivré le 1er février 1994.
Le 2 mars 1994, les époux X._ et les époux Z._ ont signé l'acte de vente et d'achat du terrain, en exécution de la promesse de vente du 25 octobre 1993.
Les travaux de réalisation du bâtiment ont commencé le 18 avril 1994.
Le 15 juin 1994, le bureau d'architectes a adressé une première demande d'acompte, estimant le coût global de la construction à 617'000 fr., terrain non compris, coût qui devait être supporté pour moitié par chacun des couples.
Le 27 juillet 1994, les époux X._ et les époux Z._ ont divisé l'immeuble en cours de construction en deux lots de propriété par étages. Le logement comprenant le rez et la moitié du premier étage a été attribué aux époux X._ et celui du premier étage et des combles a été attribué aux époux Z._.
Le chantier a pris un peu de retard. Les époux X._ se sont plaints de différents défauts.
Le 12 janvier 1995, une séance de réception provisoire a réuni les époux X._ et le bureau d'architectes. Il n'est pas établi qu'une réception définitive ait eu lieu ultérieurement.
Les époux X._ se sont plaints d'un dépassement des coûts et de divers défauts, en particulier de l'isolation phonique et thermique. Une entreprise spécialisée en acoustique, C._ SA, a été consultée et a proposé des mesures à prendre.
B. Par demande du 21 mai 2002, F.X._ et H.X._ ont ouvert action devant les tribunaux vaudois contre A._ et B._ SA, concluant à ce que ces derniers soient condamnés à leur payer la somme de 565'297 fr. avec intérêts à 5% dès le 14 février 2001.
Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande.
Ils ont appelé en cause C._ SA, concluant à ce que cette dernière soit condamnée à les relever de toute condamnation qui serait prononcée contre eux.
L'appelée en cause a conclu au rejet des conclusions prises à son encontre.
Une expertise judiciaire a été effectuée.
Par jugement du 26 mai 2010, la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté les conclusions prises par F.X._ et H.X._ contre A._ et B._ SA, de même que les conclusions prises par les défendeurs contre l'appelée en cause C._ SA, statuant par ailleurs sur les frais et les dépens. En substance, la cour cantonale a estimé que les époux X._ avaient formé avec les époux Z._ une société simple en vue d'acheter le terrain et de réaliser la construction, consultant ensemble le bureau d'architectes; il en a été déduit que les époux X._ n'avaient pas la légitimation active pour s'en prendre seuls aux défendeurs.
Par arrêt du 12 octobre 2010, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, examinant s'il y avait eu violation de l'art. 4 du code de procédure civile vaudois (ci-après: CPC/VD), ou arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, a rejeté dans la mesure où il était recevable, avec suite de frais, le recours formé par F.X._ et H.X._.
C. Ayant reçu le 16 juillet 2010 le jugement rendu le 26 mai 2010 par la Cour civile, F.X._ et H.X._ ont déposé, le 13 septembre 2010, un recours en matière civile au Tribunal fédéral.
Ayant reçu l'arrêt de la Chambre des recours le 24 mars 2011, F.X._ et H.X._ ont formé, le 19 avril 2011, un recours en matière civile dirigé contre cette décision, recours qu'ils ont qualifié de complémentaire. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à la réforme de l'arrêt rendu par la Cour civile - mais sans toucher aux chiffres II et IV du dispositif qui concernent les rapports entre les défendeurs et l'appelée en cause -, à ce que les défendeurs soient condamnés à leur verser la somme de 565'297 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 14 janvier 2001 et à ce que les frais de la procédure entre eux soient fixés à nouveau; subsidiairement, ils ont demandé le renvoi de la cause à l'autorité cantonale.
Les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet, des recours formés contre le jugement de la Cour civile et contre l'arrêt de la Chambre des recours.
Dans une brève écriture, l'appelée en cause a constaté que les conclusions prises ne la concernaient pas.
Les parties ont encore déposé des remarques complémentaires, sans y avoir été invitées.

considerations:
Considérant en droit:
1. 1.1 Vu leur connexité évidente, les deux recours, l'un dirigé contre le jugement de la Cour civile du 26 mai 2010 et l'autre contre l'arrêt de la Chambre des recours du 12 octobre 2010, doivent être traités dans un seul et même arrêt.
1.2 Les deux recours font apparaître clairement que l'appelée en cause (C._ SA) n'est mentionnée que parce qu'elle était partie à la procédure cantonale. Aucune conclusion n'est prise contre elle. Les recourants ont fait ressortir sans aucune ambiguïté, dans le libellé de leurs conclusions, qu'ils ne remettent pas en cause les chiffres II et IV du dispositif cantonal, lesquels rejettent les conclusions prises par les intimés contre l'appelée en cause et qui met à la charge de ces derniers des dépens en faveur de l'appelée en cause. Sachant que le Tribunal fédéral est lié par les conclusions prises (art. 107 al. 1 LTF), il était évident, les intimés n'ayant pas recouru, que la décision à rendre ne pouvait péjorer la situation juridique de l'appelée en cause. En conséquence, il était inutile qu'elle dépose des observations, ce qui exclut que des dépens lui soient accordés pour cet acte (art. 68 al. 4 et 66 al. 3 LTF).
1.3 Contrairement à ce que les recourants semblent avoir redouté, il ne se pose en l'espèce aucun problème de droit transitoire en relation avec l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2011, du CPC et des modifications de la LTF intervenues en cette occasion. En effet, la procédure cantonale s'est déroulée entièrement sous l'empire de l'ancien droit. Même pour déterminer les voies de recours (art. 405 al. 1 CPC), le dispositif de la dernière décision cantonale - qui a d'ailleurs été rendu sur recours (art. 75 al. 2 LTF) - a été envoyé aux parties avant le 1er janvier 2011 (ATF 137 III 127 consid. 2 p. 129 s., 130 consid. 2 p. 131 s.).
Selon le droit cantonal en vigueur à l'époque, certains des griefs des recourants contre le jugement de la Cour civile pouvaient encore faire l'objet d'un recours cantonal, alors que d'autres ne le pouvaient pas. Dans une telle situation, l'ensemble des griefs pouvait être invoqué devant le Tribunal fédéral par un recours déposé dans les trente jours suivant la notification de l'expédition complète de la seconde décision (art. 100 al. 1 et 6 LTF, dans la version de l'époque). Le premier recours déposé était donc prématuré, mais cette situation reste sans conséquence (arrêt 4A_31/2009 du 30 novembre 2009 consid. 2). Dès lors que le second recours a été déposé en temps utile (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF), le recours en matière civile est recevable aussi bien en tant qu'il est dirigé contre le jugement de la Cour civile pour les motifs qui ne pouvaient pas faire l'objet d'un recours cantonal que dans la mesure où il est dirigé contre l'arrêt de la Chambre des recours pour les griefs que celle-ci pouvait examiner.
1.4 Interjetés par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions en paiement et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), et dirigé contre des décisions finales (art. 90 LTF) rendues en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) après avoir épuisé les voies de recours cantonales (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), les recours, déposés dans les formes prévues par la loi (art. 42 LTF), sont ainsi recevables.
1.5 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313), mais non pour violation du droit cantonal (ATF 136 I 241 consid. 2.4 p. 249).
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question en rapport avec le droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.6 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits doit motiver son grief d'une manière qui corresponde aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.7 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2. Invoquant une violation arbitraire de l'art. 4 CPC/VD ainsi que l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, les recourants soutiennent que la cour cantonale ne pouvait pas retenir qu'ils ont eu l'intention, avec le couple Z._, d'atteindre un but commun et que cette autorité a admis à tort l'existence d'une société simple entre eux et ce dernier couple. Ces griefs, qui touchent la procédure cantonale et l'établissement des faits, ont été examinés par la Chambre des recours, de sorte que seule sa décision, prise en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF), fait ici l'objet du recours.
2.1 Comme on l'a rappelé, le recours en matière civile ne peut pas être formé pour violation du droit cantonal de procédure (cf. supra consid. 1.5). En revanche, la partie recourante peut invoquer l'interdiction de l'arbitraire découlant de l'art. 9 Cst. en relation avec l'application du droit cantonal (ATF 133 I 201 consid. 1 p. 203; 133 III 462 consid. 2.3 p. 466).
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 I 316 consid. 2.2.2 p. 318 s.; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560).
Selon l'art. 4 al. 1 CPC/VD, le juge ne peut fonder son jugement sur d'autres faits que ceux qui ont été allégués dans l'instance et qui ont été soit admis par les parties, soit établis au cours de l'instruction selon les formes légales.
En conséquence, un fait ne peut être retenu qu'à une double condition: il doit d'une part avoir été allégué et, d'autre part, être resté sans contestation ou avoir été dûment prouvé. Il s'agit là d'une conception classique de la maxime des débats. Le juge ne peut pas retenir un fait qui n'a pas été régulièrement allégué (cf. arrêt 4P.329/2005 du 21 février 2006 consid. 3.2; FABIENNE HOHL, Procédure civile, tome I, 2001, n. 763 p. 148). Le juge violerait par ailleurs l'art. 8 CC s'il retenait un fait contesté qui n'a pas été prouvé (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601 s.).
La règle de l'art. 4 al. 1 CPC/VD n'interdit toutefois pas au juge d'apprécier les faits régulièrement allégués et établis et d'en tirer des déductions ou appréciations alors même que celles-ci ne sont pas elles-mêmes alléguées par les parties (arrêt 4P.22/2004 du 6 octobre 2004 consid. 3.3; POUDRET/HALDY/TAPPY, Procédure civile vaudoise, 3e éd. 2002, no 4 ad art. 4 CPC/VD).
2.2 En l'espèce, la cour cantonale a constaté que les recourants ont allégué, sous chiffre 14, que les deux couples avaient imaginé de s'associer pour réaliser la construction de deux villas contiguës en propriété par étages. Les recourants ne prétendent pas que la constatation de cet allégué serait elle-même arbitraire (cf. art. 106 al. 2 LTF).
Il est ainsi clairement décrit, sous l'angle des faits, que les quatre personnes avaient conçu, de manière concordante et réciproque, le projet de s'associer, c'est-à-dire d'unir leurs efforts et/ou leurs ressources, pour réaliser cette construction, qui constituait leur but commun. Les faits pertinents pour l'analyse juridique de la situation ont donc été allégués.
La cour cantonale a ensuite constaté que ce projet avait été mis à exécution, en relevant que les quatre personnes avaient conclu ensemble le contrat de promesse de vente, le contrat de vente et avaient mis en oeuvre le bureau d'architectes, dont elles ont approuvé les deux projets successifs; par ailleurs, les frais de l'acquisition et de la construction ont été partagés entre les deux couples. Les recourants ne prétendent pas, en tout cas avec la précision requise par l'art. 106 al. 2 LTF, que l'un ou l'autre de ces faits ne pourrait pas être déduit, fût-ce par interprétation ou déduction, des allégués formulés.
Ainsi, les recourants ne sont pas parvenus à démontrer, comme l'exige l'art. 106 al. 2 LTF, que la cour cantonale est tombée dans l'arbitraire en concluant, dans l'arrêt du 12 octobre 2010, que l'art. 4 CPC/VD n'a pas été violé.
2.3 Les recourants se plaignent surtout de ce que les intimés n'ont pas allégué l'existence d'une société simple entre les deux couples.
La qualification juridique d'un contrat relève du droit, et non des faits (ATF 131 III 217 consid. 3 p. 219). Or, le juge doit appliquer le droit d'office, selon le principe iura novit curia, consacré aujourd'hui par l'art. 57 CPC, mais déjà communément admis sous l'ancien droit (ATF 116 II 594 consid. 3b p. 596 s.; 107 II 119 consid. 2a p. 122). Le juge doit qualifier un rapport juridique indépendamment de la dénomination que les parties lui ont donnée (ATF 129 III 664 consid. 3.2 p. 669). Est seule déterminante l'analyse du contenu réel de l'accord passé (cf. entre autres auteurs: TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd., Berne 2009, n. 263 et n. 269 p. 38 s.). Il n'est d'ailleurs pas rare qu'un contrat de société simple existe alors même que les parties ne connaissent pas la qualification juridique correcte de leur relation (ATF 124 III 363 consid. II/2a p. 365; 116 II 707 consid. 2a p. 710; arrêt 4A_383/2007 du 19 décembre 2007 consid. 3.1; arrêt 4C.24/2000 du 20 mars 2000 consid. 3d; HANDSCHIN/VONZUN, Zürcher Kommentar, 2009, no 127 ad art. 530 CO et les références).
Il n'était donc nullement nécessaire qu'une partie allègue l'existence d'une société simple, puisqu'il s'agit là d'une question de qualification juridique que le juge doit examiner d'office. En présence d'une question de droit, les intimés n'avaient à ce sujet à l'évidence ni un devoir d'allégation, ni un devoir de contestation. Le juge devait s'assurer d'office que les recourants étaient titulaires du droit qu'ils invoquaient en justice; les intimés n'avaient aucune obligation de soulever une exception de défaut de légitimation active.
2.4 Certes, les recourants invoquent aussi l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits.
Selon la jurisprudence, il n'y a arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait une déduction insoutenable (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
S'agissant d'un grief constitutionnel, les recourants devaient montrer en quoi consiste l'arbitraire (cf. supra consid. 1.5). Or, sur aucun des faits qui viennent d'être rappelés, ils n'ont démontré qu'un point de fait déterminé retenu par la cour cantonale serait contraire au résultat univoque de l'administration des preuves (sur l'exigence cf. ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; arrêt 4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 1.3). Ils n'en ont d'ailleurs même pas tenté la démonstration.
Les recourants insistent sur le fait qu'ils avaient, de même que le couple Z._, la volonté de détenir, à terme, un lot de propriété par étages. Cet argument est toutefois impropre à démontrer que la juridiction cantonale aurait entrepris une constatation insoutenable en admettant, dans le cadre de l'établissement des faits, l'existence d'un but commun consistant à acheter un terrain et à construire ensemble une maison comprenant deux appartements, dans le but de réduire les coûts, chacun des voisins supportant la moitié des frais de construction (cf. également sous l'angle du droit infra consid. 3.2).
Quant à l'hypothèse d'une dissolution de la société simple, les recourants ne soutiennent pas qu'une liquidation de celle-ci aurait été dûment alléguée et prouvée. Il n'y a donc aucun arbitraire à ne pas retenir ces faits.
Soulevant un dernier point de fait (cf. arrêt 4C.18/1995 du 13 juin 1995 consid. 4b), les recourants font valoir que H.Z._ n'a pas fourni un apport en travail. Ils admettent toutefois que le couple Z._ a fourni un apport en argent, en supportant la moitié des coûts. Il n'est nul besoin qu'il y ait de surcroît un apport en travail pour que l'on puisse admettre l'existence d'une société simple. La question de fait soulevée n'est donc pas de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF), de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer en matière à ce sujet.
Le recours dirigé contre l'arrêt de la Chambre des recours doit donc être entièrement rejeté.
3. Invoquant une violation des art. 530, 544 al. 1, 545 CO, des art. 712a ss CC et la transgression du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 CC), les recourants, à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour civile, se plaignent de ce que celle-ci ait retenu l'existence d'une société simple entre les deux couples et, par voie de conséquence, leur ait dénié la légitimation pour agir seuls contre les intimés.
3.1 Selon l'art. 530 al. 1 CO, la société simple est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. Il faut encore - ce qui ne donne pas matière à discussion en l'espèce - que la société ne présente pas les caractéristiques distinctives d'une autre société réglée par la loi (art. 530 al. 2 CO).
La société simple se présente comme un contrat de durée dont les éléments caractéristiques sont, d'une part, le but commun qui rassemble les efforts des associés et, d'autre part, l'existence d'un apport, c'est-à-dire une prestation que chaque associé doit faire au profit de la société (arrêt 4C.22/2006 du 5 mai 2006 consid. 6.2 publié in SJ 2006 I p. 541).
S'agissant du but commun, acheter ensemble un immeuble (ATF 130 III 248 let. A p. 249; 127 III 46 consid. 3b p. 52) ou construire un bâtiment en commun (ATF 134 III 597 consid. 3.2 p. 601) constitue typiquement un but de société simple. L'art. 530 CO n'exige pas que la société tende à réaliser un bénéfice. Il n'est pas nécessaire non plus qu'elle soit conçue pour durer de manière illimitée (FRANÇOIS CHAIX, in Commentaire romand, Code des obligations II, 2008, n° 7 ad art. 530 CO; FELLMANN/MÜLLER, Berner Kommentar, 2006, no 479 ad art. 530 CO et les références citées; HANDSCHIN/VOLLZUN, Zürcher Kommentar, 4e éd. 2009, no 41 ad art. 530 CO; MARTIN FURRER, Der gemeinsame Zweck als Grundbegriff und Abgrenzungskriterium im Recht der einfachen Gesellschaft, thèse Zurich 1996, p. 54).
Pour ce qui est de l'apport que chaque associé doit fournir, il peut consister aussi bien dans une prestation patrimoniale que dans une prestation personnelle (arrêt 4C.166/2005 du 24 août 2005 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que les apports soient égaux, puisque le contraire peut être convenu tacitement, sous réserve d'une violation de l'art. 27 al. 1 CC, cette dernière question n'étant toutefois pas discutée ici (cf. arrêt 4A_21/2011 du 4 avril 2011 consid. 3.3; arrêt 4A_509/2010 du 11 mars 2011 consid. 5.5.1). L'apport, régi par l'art. 531 CO, ne doit pas nécessairement consister en une prestation appréciable en argent et susceptible d'être comptabilisée (CHAIX, op. cit., n° 2 ad art. 531 CO; FELLMANN/MÜLLER, op. cit., no 61 ad art. 531 CO; LUKAS HANDSCHIN, Basler Kommentar, Obligationenrecht II, in 3e éd. 2008, no 5 ad art. 531 CO).
3.2 En l'espèce, il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les recourants et le couple Z._ ont conçu le projet de s'associer en vue d'acquérir le terrain que la recourante avait remarqué et d'y faire construire en commun une maison destinée à abriter deux logements, l'un pour le couple recourant et l'autre pour le couple Z._. Chacun devait faire un apport, puisque les frais devaient être partagés. Ce projet a été mis à exécution, puisque les deux couples ont ensemble conclu la promesse de vente, puis le contrat de vente concernant l'acquisition du terrain. Ils ont ensemble mis en oeuvre les intimés en vue d'étudier la construction, puis de la réaliser. Ils ont effectivement partagé les frais. Il résulte qu'ils ont uni leurs efforts et leurs ressources en vue de réaliser un but commun, à savoir acquérir un terrain et y construire un bâtiment. Le rapport juridique noué entre eux se caractérise donc comme une société simple au sens de l'art. 530 CO.
Qu'ils aient d'emblée conçu l'idée de constituer ensuite une propriété par étages, de manière à ce que chacun des couples devienne à terme propriétaire de son propre logement n'y change rien (cf. ATF 110 II 287 consid. 2a p. 290).
3.3 Le présent litige est né du rapport juridique qui a été noué avec les intimés. La question pertinente n'est pas de qualifier ce rapport juridique, mais bien de déterminer avec qui les intimés ont contracté.
Il résulte des constatations cantonales que les intimés ont été en contact avec les deux couples et que ce sont ces derniers qui, ensemble, ont approuvé les deux projets successifs. Ainsi, le contrat a bien été conclu avec les deux couples, formant une société simple en vue de la réalisation de leur projet.
Il est sans doute vrai que par la suite, une fois la construction réalisée, chaque couple a commencé à raisonner en fonction de son propre logement. Cette remarque est toutefois sans pertinence, de même que l'argumentation tirée de la constitution d'une propriété par étages (art. 712a ss CC). En effet, les rapports entre les parties se sont noués en 1993, à une époque où les deux couples formaient entre eux clairement une société simple, les futurs logements n'étant alors ni déterminés, ni attribués. La propriété par étages n'a été constituée que le 27 juillet 1994; si cette constitution a eu une conséquence pour les recourants et les époux Z._ (tout en restant engagés par la convention de société simple, ils ont alors formé une communauté de propriétaires d'étage; cf. ATF 134 III 597 consid. 3.2 p. 602), elle ne peut avoir pour effet d'imposer aux intimés un changement de parties dans le contrat déjà conclu.
3.4 Selon l'art. 544 al. 1 CO, les choses, créances et droits réels transférés ou acquis à la société appartiennent en commun aux associés dans les termes du contrat de société. Dès lors qu'aucune convention contraire n'a été prouvée, il faut en déduire que les biens de la société simple appartiennent, sous la forme de la propriété en main commune, à tous les associés, de sorte qu'ils ne peuvent en disposer qu'en commun (arrêt 4A_275/2010 du 11 août 2010 consid. 4.2; ATF 119 Ia 342 consid. 2a p. 345). Cette règle vaut pour toutes les créances revenant à la société simple, y compris les éventuelles créances en dommages-intérêts (arrêt 4A_275/2010 déjà cité consid. 4.2; arrêt 4C.277/2002 du 7 février 2003 consid. 3.1; arrêt 4C.218/2000 du 6 octobre 2000 consid. 2a).
Il résulte de ce qui précède que les recourants et les époux Z._ étaient titulaires en main commune d'une éventuelle créance à l'encontre des intimés, née du contrat conclu avec eux.
3.5 En tant qu'ils sont titulaires en main commune d'une créance, les associés forment entre eux une consorité nécessaire (arrêt 4C.190/1996 du 14 octobre 1996 consid. 3c publié in SJ 1997 p. 396). Il en résulte qu'ils ne peuvent faire valoir la créance que tous ensemble; il s'agit là d'une question de droit matériel, et non de procédure (ATF 136 III 431 consid. 3.3 p. 434). Si les associés n'agissent pas tous ensemble, ceux qui ont introduit l'action n'ont pas la légitimation active, ce qui doit entraîner le rejet de la demande, et non son irrecevabilité (arrêt 4A_79/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.1 publié in SJ 2010 I p. 459).
Dès lors que les associés Z._ n'ont pas agi avec les recourants, c'est à juste titre que la demande a été rejetée.
3.6 Il n'en irait différemment que si les associés, par un acte de cession (art. 165 al. 1 CO), avaient cédé la créance litigieuse aux recourants ou encore si, dans le cadre d'une liquidation de la société simple (art. 548 et 549 CO), cet actif leur avait été attribué. Rien de tel n'a été constaté dans l'état de fait qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Il est hors de question de raisonner avec des hypothèses -comme celle visant à soutenir que le contrat d'architecte aurait alors été repris, par actes concluants, par les propriétaires de chacun des lots de propriété par étages - qui ne trouvent aucun point d'appui dans les constatations cantonales.
3.7 Sur la base des faits allégués et dûment établis, le juge devait procéder d'office à la qualification juridique des accords passés et déterminer si les recourants étaient ou non titulaires de la créance qu'ils invoquaient en justice. Il ne pouvait statuer au mépris des droits des autres associés, qui ne sont pas partie à la procédure. On ne discerne par ailleurs aucune manoeuvre déloyale de la part des intimés. Il n'y a donc pas trace d'un abus de droit (art. 2 CC). Si les recourants n'ont pas correctement analysé la situation juridique, ils ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes.
Le recours formé contre le jugement de la Cour civile doit donc être entièrement rejeté.
4. Les frais et les dépens doivent être mis à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Il n'est pas alloué de dépens à l'appelée en cause (cf. supra consid. 1.2).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours dirigé contre le jugement de la Cour civile du 26 mai 2010 et celui formé contre l'arrêt de la Chambre des recours du 12 octobre 2010 sont rejetés.
2. Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.
3. Les recourants, en tant que débiteurs solidaires, verseront aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité globale de 9'000 fr. à titre de dépens.
4. Il n'est pas alloué de dépens à l'appelée en cause C._ SA.
5. Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 30 août 2011
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Piaget