facts:
Faits:
A. Par contrat conclu le 17 mars 2006 avec Z._ SA (la bailleresse), les époux H.X._ et F.X._ (les locataires) ont pris à bail, dès le 15 avril 2006, un appartement de cinq pièces, avec hall, cuisine agencée, salle de bain, WC séparé et salle de douche, au troisième étage de l'immeuble sis à l'avenue de ... à Pully (Vaud). Le loyer mensuel net était fixé à 1'900 fr., plus mensuellement 220 fr. à titre d'acompte pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires, lesquels comprenaient « les charges de préférence et les taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout et taxe d'enlèvement des ordures ». Le contrat prévoyait que les locataires fournissent des sûretés à la bailleresse, par un dépôt bancaire de 5'700 fr.
Le 14 mars 2006, usant d'une formule officielle, la bailleresse avait communiqué aux conjoints précités que le locataire précédent avait versé par mois un loyer net de 1'323 fr., plus 220 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. L'augmentation du loyer était motivée par « l'adaptation aux loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a litt. a du CO ». La bailleresse a répété cette communication le 27 mars 2006 dans les mêmes termes, mais en ajoutant, sous la rubrique « Motifs de la hausse éventuelle », la phrase suivante: « en outre, nous signalons que cet appartement a fait l'objet d'une rénovation complète pour un montant de Fr. 51'000 ».
Il a été retenu que le bâtiment dans lequel se trouve l'appartement en question a été construit en 1961.
B. B.a Par requête du 25 avril 2006 adressée à la Commission de conciliation compétente puis, après échec de la conciliation, par demande du 8 novembre 2006 déposée devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, les locataires ont contesté le loyer initial convenu.
Principalement, leur demande tendait à faire réduire le loyer net de l'appartement, dès le 15 avril 2006, au montant de 900 fr. par mois; la bailleresse devait être condamnée à leur rembourser les sommes payées par eux, à titre de loyers, au-delà de ce même montant, avec intérêts au taux de 5% l'an dès le 25 avril 2006; à la banque concernée, le tribunal devait ordonner la libération immédiate de 3'000 fr. sur la garantie que les locataires avaient constituée en faveur de la bailleresse. Subsidiairement, les locataires requéraient que le loyer net de l'appartement soit fixé, dès le 15 avril 2006, au montant de 1'323 fr. par mois, que la bailleresse doive leur rembourser les parts des loyers payées en trop, avec les mêmes intérêts, et qu'il soit ordonné à la banque concernée de libérer sans délai en leur faveur la somme de 1'731 fr. sur la garantie qu'ils avaient constituée.
La bailleresse a conclu au rejet de l'action.
En cours d'instance, la défenderesse a produit des fiches comparatives concernant sept appartements sis à Pully, dont deux se trouvaient à l'avenue de ..., deux au chemin du ..., un à la route de ..., un au chemin de ... et le dernier à l'avenue des .... Elle a requis qu'une expertise soit mise en oeuvre pour établir les loyers du quartier.
Par jugement du 4 juin 2007, le Tribunal des baux a partiellement accueilli l'action. Il a jugé que la bailleresse avait échoué dans la preuve des loyers usuels dans le quartier ou la localité au sens de l'art. 269a let. a CO, de sorte que le loyer convenu entre les parties se révélait abusif. Le taux hypothécaire avait considérablement diminué depuis la plus récente fixation du loyer du locataire précédent, de sorte que ce loyer-ci, quoique très inférieur au loyer incriminé, était lui aussi abusif. Sur la base d'un calcul tenant compte de divers facteurs, le loyer initial mensuel net devait être fixé dès le 15 avril 2006 à 1'132 fr., avec références à 3% pour le taux hypothécaire et à 155,1 points pour l'indice des prix à la consommation (IPC), base 1983 (recte: décembre 1982). La défenderesse était condamnée à rembourser 5'760 fr. avec intérêts au taux de 5% par an dès le 5 décembre 2006. La banque concernée devait libérer 2'304 fr. sur la garantie constituée par les demandeurs.
Saisie d'un recours de la bailleresse, qui voulait que le loyer initial net de l'appartement soit fixé à 1'900 fr. par mois, et d'un recours joint des locataires, qui requéraient notamment que le loyer initial net du logement soit réduit à 1'015 fr.35 par mois, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 1er octobre 2008, a jugé, contrairement à l'opinion des premiers juges, que la défenderesse avait fourni un nombre suffisant d'exemples comparatifs pertinents et concluants, aptes à mettre en évidence les loyers usuels dans le quartier ou la localité, de sorte que le loyer convenu entre les parties n'était pas abusif. En conséquence, la cour cantonale a admis le recours principal, rejeté le recours joint et, réformant le jugement du 4 juin 2007, rejeté l'action des locataires.
Les locataires ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cet arrêt. Statuant par arrêt du 24 avril 2009 (affaire 4A_573/2008), le Tribunal fédéral a partiellement admis le recours, annulé l'arrêt de la Chambre des recours et renvoyé la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision. La juridiction fédérale a considéré qu'elle n'était pas en mesure de se prononcer sur les critiques des locataires, du moment que le Tribunal des baux n'avait pas procédé à une comparaison entre le logement litigieux et les fiches descriptives apportées par la bailleresse et que la cour cantonale s'était bornée à faire état de son « impression d'ensemble »; il se justifiait ainsi d'annuler l'arrêt déféré et d'inviter la cour cantonale à prendre une nouvelle décision devant décrire « de façon précise les comparaisons effectuées pour établir les loyers usuels » ou à retourner la cause au Tribunal des baux, selon le droit cantonal applicable.
B.b Par arrêt de renvoi du 7 octobre 2009, la Chambre des recours a annulé d'office le jugement rendu le 4 juin 2007 par le Tribunal des baux et renvoyé l'affaire à cette autorité pour nouvelle instruction dans le sens des considérants de l'arrêt du Tribunal fédéral.
Au cours de l'audience qui s'est tenue le 17 janvier 2011 devant le Tribunal des baux, lequel avait repris l'instruction, la bailleresse a requis, pour autant que de besoin, la mise en oeuvre d'une expertise ou de visites locales destinées à établir les loyers usuels de la localité ou du quartier sur la base des objets de comparaison qu'elle avait indiqués.
Par jugement du 3 février 2011, dont les motifs ont été communiqués le 23 décembre 2011, le Tribunal des baux a dit que le loyer initial mensuel net dû par les locataires était fixé à 1'323 fr. dès le 15 avril 2006 (I), que la bailleresse devait rembourser aux locataires la somme de 33'177 fr.50 (II) et que la garantie déposée par les locataires, ascendant à 5'700 fr., devait être libérée à hauteur de 1'731 fr. en faveur de ces derniers (III). Le tribunal a tout d'abord constaté qu'il n'était plus contesté que les locataires étaient recevables à s'en prendre au loyer initial en vertu de l'art. 270 al. 1 CO. Il a écarté six des sept éléments de comparaison proposés par la bailleresse pour établir les loyers usuels au sens de l'art. 269a let. a CO et laissé la question ouverte pour le dernier appartement (i.e. l'exemple n° 7). Au vu de ce résultat, le tribunal a estimé qu'il ne se justifiait pas de mettre en oeuvre une inspection locale ou une expertise. Retenant que la bailleresse devait supporter les conséquences de l ́échec de la preuve des loyers usuels, il a jugé que le loyer initial convenu était abusif et que le loyer non abusif correspondait au loyer précédent, faute d'éléments conduisant à la fixation du loyer initial à un montant inférieur. Les locataires pouvaient ainsi prétendre à la restitution des montants payés en trop, pour un total de 33'177 fr.50 correspondant à une différence mensuelle de 577 fr. sur chacun des loyers acquittés pendant la période du 15 avril 2006 au 17 janvier 2011, soit 57,5 loyers mensuels. La baisse du loyer initial justifiait une réduction proportionnelle de la garantie locative versée par les locataires au montant de 3'969 fr., représentant trois mois de loyer net, la garantie devant être partiellement libérée à hauteur du montant excédentaire, soit 1'731 fr.
Saisie d'un appel de la bailleresse, qui concluait à ce que le loyer initial mensuel net de l'appartement remis à bail aux locataires soit arrêté à 1'900 fr. par mois dès le 15 avril 2006, avec références à 3% pour le taux hypothécaire et à 154,8 points pour l'IPC, base 1983, « charges d'exploitation égalisées à fin 2005 », la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 15 mai 2012, a admis l'appel, réformé le chiffres I du jugement attaqué dans le sens où le loyer initial mensuel net dû par les locataires pour l'appartement a été arrêté à 1'900 fr. dès les 15 avril 2006, avec les références indiquées par la bailleresse, et supprimé les chiffres II et III du jugement, cette décision étant confirmée pour le surplus.
La motivation adoptée par la Cour d'appel civile dans l'arrêt susrappelé peut être résumée comme il suit:
1. Après examen des sept exemples de comparaison apportés par la bailleresse, seuls deux (cotés sous n°s 1 et 7) peuvent être retenus. S'agissant des exemples n°s 4, 5 et 6, il conviendrait de procéder à une inspection locale pour vérifier l'équivalence globale. Toutefois, la question peut rester indécise, étant donné les « conséquences résultant de l'échec de la preuve et de la contre-preuve en matière de loyers comparatifs ». Les locataires n'ont en effet pas allégué des loyers comparatifs plus bas que le leur et se sont bornés à contester les cas avancés par la bailleresse, de sorte qu'il doit être retenu qu'ils n'ont pas non plus, de leur côté, établi le caractère abusif du loyer initial contesté.
2. Lorsque le bailleur et le locataire échouent tous deux dans la preuve qu'ils doivent apporter pour faire aboutir leur prétention, la question de la charge de la preuve doit être résolue pour déterminer quelle partie supporte les risques de carence de la preuve utile.
Tant du côté du preneur que du bailleur, le cadre du litige est celui de l'art. 269a let. a CO. Conformément à la doctrine majoritaire, il appartient au locataire de supporter le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu. Lorsque le bailleur, dans la formule officielle, invoque l'art. 269a let. a CO pour motiver la fixation du loyer initial, il doit contribuer à la contre-preuve de démontrer que le loyer se tient dans les limites usuelles. Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exigé que la preuve principale soit affaiblie, mais pas que le juge soit convaincu de l'exactitude de la contre-preuve. L'instruction doit être complète sur la contre-preuve avant que le juge ne statue sur les conséquences d'un éventuel échec de celle-ci. Il n'y a cependant pas de motif de traiter différemment le cas où le locataire a fait d'emblée porter le débat sur les loyers du quartier et celui où le bailleur a invoqué lui-même ce critère, en vertu de l'inversion de la priorité entre les critères absolus de fixation de loyer lorsque l'immeuble a été acquis il y a quelques décennies. Renverser ou affaiblir le fardeau de la preuve incombant au locataire dans cette hypothèse reviendrait à désavantager le propriétaire de longue date. Il suffirait au locataire de rester purement passif pour obtenir que le loyer initial soit arrêté, au pire pour lui, au niveau du précédent loyer, sans devoir établir d'abus de la part du bailleur. Puisque l'art. 270 CO constitue une dérogation au principe de la liberté contractuelle, il est conforme au principe général de l'art. 8 CC d'exiger de celui qui prétend que son loyer initial est abusif et qui requiert une adaptation du loyer convenu qu'il l'établisse et qu'il subisse ainsi l'échec du fardeau de cette preuve.
Dès l'instant où tant les locataires, dans la preuve du caractère abusif, que la bailleresse dans sa contre-preuve échouent, cette carence des deux parties doit amener, en application de l'art. 8 CC, à l'admission de l'appel, si bien qu'il n'y a pas lieu de donner suite à la réquisition d'expertise ou d'inspection locale de la bailleresse. Le loyer initial mensuel net des locataires doit être fixé à 1'900 fr. dès le 15 avril 2006, avec les références à 3% pour le taux hypothécaire et à 154,8 points pour l'IPC, base 1983, « charges d'exploitation égalisées à fin 2005 ». Aucune restitution de loyers payés en trop n'entre en ligne de compte, ni de réduction de la garantie locative fournie par les locataires.
C. H.X._ et F.X._ exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une violation de l'art. 270 CO, les recourants concluent à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le jugement rendu le 3 février 2011 par le Tribunal des baux est confirmé.
L'intimée propose le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.

considerations:
Considérant en droit:
1. 1.1 Le recours étant dirigé contre une décision finale, la valeur litigieuse doit être déterminée d'après les dernières conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). La divergence que celle-ci devait trancher s'élevait en capital (art. 51 al. 3 LTF) à 6'924 fr. par an (22'800 fr. (1'900 fr. x 12) - 15 ́876 fr. (1323 fr. x 12)). En multipliant ce chiffre par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399), la valeur litigieuse de l'espèce dépasse nettement celle de 15'000 fr. qui est requise en matière de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF, de sorte que le recours est recevable ratione valoris.
Interjeté pour le reste par les parties demanderesses qui ont entièrement succombé dans leurs conclusions en réduction du loyer initial convenu et qui ont ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
S'il admet le recours, le Tribunal fédéral peut statuer lui-même sur le fond ou renvoyer l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision (art. 107 al. 2 LTF).
2. Les recourants soutiennent que la cour cantonale a arbitrairement retenu que leur logement constituait un cinq pièces. Ils prétendent que l'appartement loué se compose en réalité de quatre pièces et que le contrat de bail contient une indication erronée à ce sujet.
2.1 Les recourants se plaignent d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, ce qui revient à invoquer une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). Un tel grief doit être motivé conformément aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
Il y a arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits lorsque le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560).
2.2 Au considérant 4 de l'arrêt déféré, la Cour d'appel a rappelé que le Tribunal fédéral, dans l'arrêt 4A_573/2008 rendu dans la même affaire, avait retenu que l'appartement loué par les recourants contenait cinq pièces, conformément aux constatations qu'avait effectuées la Chambre des recours, dans son arrêt du 1er octobre 2008, sur la base des propres allégations des locataires étayées par une preuve documentaire.
Au moyen d'une critique purement appellatoire, les recourants tentent de s'en prendre à cette constatation, qui résulte du résultat univoque de l'administration des preuves. Ils y sont irrecevables au regard de l'art. 106 al. 2 LTF.
3. Les recourants font valoir que l'on peut déjà déduire implicitement de l'arrêt 4A_573/2008 précité que c'est au bailleur de supporter le fardeau de la preuve des loyers usuels dans le cadre d'une contestation du loyer initial, puisque le Tribunal fédéral a enjoint l'autorité cantonale de compléter l'instruction au sujet des objets de comparaison produits par la bailleresse, alors que les locataires n'ont produit pour leur part aucun élément comparatif. Ils affirment que la question du fardeau de la preuve des loyers usuels doit être résolue de la même façon, que le locataire conteste son loyer initial ou qu'il conteste une hausse de loyer en cours de bail. Or, si le bailleur augmente unilatéralement le loyer pendant le bail, il lui appartient de prouver le bien-fondé de la hausse. Les recourants soutiennent que la preuve des loyers du quartier est impossible à apporter pour les locataires, alors que, de son côté, le bailleur, qui augmente le montant du loyer initial, est supposé avoir au préalable effectué des recherches comparatives pour justifier le nouveau loyer. Il serait dès lors légitime de faire supporter au bailleur le fardeau de la preuve. En effet, si l'on a affaire, comme dans le cas présent, à un immeuble ancien, construit en 1961, un calcul de rendement est impossible, si bien que le bailleur pourrait alors augmenter abusivement le loyer à chaque changement de locataire en se prévalant des loyers usuels, tout en sachant que le locataire ne parviendrait pas à établir les loyers du quartier.
3. Les recourants font valoir que l'on peut déjà déduire implicitement de l'arrêt 4A_573/2008 précité que c'est au bailleur de supporter le fardeau de la preuve des loyers usuels dans le cadre d'une contestation du loyer initial, puisque le Tribunal fédéral a enjoint l'autorité cantonale de compléter l'instruction au sujet des objets de comparaison produits par la bailleresse, alors que les locataires n'ont produit pour leur part aucun élément comparatif. Ils affirment que la question du fardeau de la preuve des loyers usuels doit être résolue de la même façon, que le locataire conteste son loyer initial ou qu'il conteste une hausse de loyer en cours de bail. Or, si le bailleur augmente unilatéralement le loyer pendant le bail, il lui appartient de prouver le bien-fondé de la hausse. Les recourants soutiennent que la preuve des loyers du quartier est impossible à apporter pour les locataires, alors que, de son côté, le bailleur, qui augmente le montant du loyer initial, est supposé avoir au préalable effectué des recherches comparatives pour justifier le nouveau loyer. Il serait dès lors légitime de faire supporter au bailleur le fardeau de la preuve. En effet, si l'on a affaire, comme dans le cas présent, à un immeuble ancien, construit en 1961, un calcul de rendement est impossible, si bien que le bailleur pourrait alors augmenter abusivement le loyer à chaque changement de locataire en se prévalant des loyers usuels, tout en sachant que le locataire ne parviendrait pas à établir les loyers du quartier.
3.1 3.1.1 Il résulte des faits déterminants (art. 105 al. 1 LTF) que les parties sont liées depuis le 15 avril 2006 par un contrat de bail à loyer conclu le 17 mars 2006, portant sur un appartement de cinq pièces sis dans un bâtiment construit à l'avenue de ... à Pully.
Le loyer initial a été notifié le 14 mars 2006 par la bailleresse aux locataires au moyen d'une formule officielle. La formule officielle dont il est question ici a pour but d'informer le locataire qu'il a la possibilité de saisir l'autorité de conciliation pour contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles, exigées par l'art. 19 OBLF (ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 548). L'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail d'habitations a été rendu obligatoire par le canton de Vaud sur son territoire, en application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3 de loi vaudoise du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire (LFOCL, RSV 221.315).
Il n'est plus contesté que les recourants pouvaient invoquer, pour s'en prendre au loyer initial, l'augmentation sensible en rapport avec le loyer versé par le précédent locataire (art. 270 al. 1 let. b CO). En effet, le loyer net payé par les recourants pour l'appartement est supérieur de 43,61% à celui de l'ancien locataire. Or il est de jurisprudence que l'augmentation est sensible si elle excède déjà dix pour cent (ATF 136 III 82 consid. 3.4 p. 89).
3.1.2 La formule officielle établie le 14 mars 2006 indiquait, conformément à l'art. 19 al. 3 OBLF, singulièrement le montant du loyer du précédent locataire et celui du nouveau loyer; elle précisait aussi que la hausse du loyer initial reposait sur le critère des loyers usuels instauré par l'art. 269a let. a CO. La majoration entrant en ligne de compte n'est donc pas nulle au regard de l'art. 269d al. 2 let. a CO, par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO.
La bailleresse a adressé aux locataires, le 27 mars 2006, une seconde formule officielle, qui reprenait le critère des loyers usuels, mais y ajoutait un motif tiré de la réalisation de travaux à plus-value. Cette motivation est nulle, car elle mêle les notions de loyer du marché (art. 269a let. a CO) et de loyer fondé sur les coûts (art. 269a let. b CO), lesquelles sont antinomiques (cf. ATF 121 III 6 consid. 3b et 3c).
Il est constant que les recourants ont saisi la commission de conciliation en temps utile (art. 270 al. 1 CO).
L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 243).
Dans la formule officielle valable de notification du loyer initial, l'intimée s'est prévalue des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire. Selon la jurisprudence, le nouveau locataire peut raisonnablement admettre que seuls les motifs invoqués par le bailleur dans la formule officielle ont entraîné une augmentation du montant de son loyer initial par rapport à celui du précédent loyer. La bonne foi du nouveau locataire mérite d'être protégée (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367). Ce précédent a été approuvé par la doctrine récente (PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e éd. 2012, n° 5 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, adaptation française de la 3e éd. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL., n° 28 ad art. 270 CO p. 594; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2009, ch. 2.3.3, p. 394; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e éd. 2011, n° 13 ad art. 270 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, ch. 2644 p. 388). Autrement dit, le bailleur est lié par les facteurs de hausse qu'il a mentionnés sur la formule officielle (immutabilité des motifs invoqués par le bailleur).
Il suit de là que le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères que ceux figurant dans la formule officielle, à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367). In casu, il a été retenu que les recourants ne se sont pas prévalus d'un critère différent de calcul du loyer, de sorte que le cadre du débat judiciaire a été fixé par les indications du bailleur figurant sur la formule officielle (valable).
De toute manière, pour les immeubles anciens où il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pièces comptables n'existent plus ou laissent apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique), la hiérarchie des critères absolus est inversée. Ainsi si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il n'est pas considéré comme abusif, sans qu'il se justifie de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2, in SJ 2012 I p. 377; arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3, résumé in Jdt 2012 II p. 113).
Selon la jurisprudence, un immeuble est dit « ancien » s'il a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies (arrêt 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 déjà cité, consid. 3.3, in SJ 2012 I p. 377; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in fine, in SJ 2002 I p. 434).
Il a été constaté que le bâtiment dans lequel se trouve l'appartement remis à bail aux recourants a été construit en 1961. L'intimée n'a jamais prétendu avoir acquis récemment cet immeuble. Il s'agit donc manifestement d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence susrappelée.
Par conséquent, en l'espèce, l'ordre de priorité entre les critères absolus de fixation du loyer instauré par l'ATF 124 III 310 est inversé. En d'autres termes, le loyer initial litigieux doit être déterminé sur la seule base des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO).
3.1.3 En cas de contestation du loyer initial, la question de savoir à qui incombe le fardeau de la preuve des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (motif invoqué par le bailleur dans la formule officielle), lorsque le débat judiciaire ne peut sortir de ce cadre en raison de l'ancienneté de l'immeuble, n'a pas encore fait l'objet d'un arrêt de principe publié par le Tribunal fédéral au Recueil officiel (cf. art. 58 al. 1 du Règlement du Tribunal fédéral du 20 novembre 2006 (RS 173.110.131), pris en application de l'art. 27 al. 3 LTF).
Dans un arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, cité par l'intimée en p. 5 de sa réponse, le Tribunal fédéral a écrit que le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve des faits permettant de constater le caractère abusif du loyer convenu, notamment par la production de statistiques officielles sur les loyers moyens du quartier. Mais ce précédent se rapporte à un bail commercial pour lequel, contrairement aux baux d'habitations, l'usage de la formule officielle n'est pas requis (ATF 117 Ia 328 consid. 3).
3.1.3.1 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle est considérée comme le principe de base de la répartition du fardeau de la preuve en droit privé. Selon la conception dominante, qui suit la théorie des normes (Normentheorie), il en découle en principe que le rapport existant entre les normes matérielles applicables est déterminant pour la répartition du fardeau de la preuve. Ce rapport détermine de cas en cas si le fait à prouver fait naître un droit (fait générateur), s'il éteint ou modifie un droit (fait destructeur) ou s'il tient en échec cette naissance ou cette extinction (fait dirimant). Celui qui fait valoir une prétention doit établir les faits dont dépend la naissance du droit. En revanche, celui qui invoque la perte d'un droit ou qui conteste sa naissance ou son applicabilité a le fardeau de la preuve des faits destructeurs ou dirimants. Il sied cependant d'observer qu'il s'agit là d'une règle générale (Grundregel) qui, d'une part, peut être renversée par des règles légales concernant le fardeau de la preuve et qui, d'autre part, doit être concrétisée dans le cas d'espèce (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 128 III 271 consid. 2a/aa p. 273; sur la théorie des normes: PAUL-HENRI STEINAUER, Le Titre préliminaire du Code civil, TDPS II/1, 2009, ch. 695 à 702, p. 261 à 264; HANS-PETER WALTER, in Berner Kommentar, 2012, n°s 213-216 et n°s 254 ss ad art. 8 CC; SCHMID/LARDELLI, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 4e éd. 2010, n°s 38 ss ad art. 8 CC).
3.1.3.2 La problématique de la répartition du fardeau de la preuve en matière de contestation du loyer initial lorsque l'examen porte sur les loyers comparatifs divise la doctrine en deux courants d'importance inégale.
Un premier courant, largement majoritaire, prône que c'est au locataire qui requiert la diminution du loyer initial d'en prouver le caractère abusif eu égard aux principes instaurés par l'art. 269a CO et donc de supporter le fardeau de la preuve des loyers usuels, si le terrain judiciaire se limite à ce cadre (HEINRICH, op. cit, n° 4 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 27 ad art. 269a CO et n° 47 ad art. 270 CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n° 7 ad art. 270 CO; WEBER, op. cit., n° 8 ad art. 270 CO; RICHARD PERMANN, Kommentar zum Mietrecht, 2e éd. 2007, n° 10 ad art. 269a CO et n° 8 ad art. 270 CO; LACHAT ET AL., Das Mietrecht für die Praxis, 8e éd. 2009, ch. 17/2.3.4, p. 291; LACHAT, [Le bail à loyer], ch. 2.3.3, p. 394; PIERRE ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e éd. 2000, ch. 3 de la p. 198; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1998, n° 79 ad art. 270 CO; SÉBASTIEN FETTER, la contestation du loyer initial, 2005, p. 234 ch. 511; ISABELLE SALOMÉ DAÏNA, Le caractère abusif du loyer initial: qui doit prouver quoi ?, CdB 4/2009, p. 99).
Un second courant est d'avis qu'en matière de contestation de la hausse du loyer initial fondée sur les loyers du quartier, il appartient au bailleur, qui s'est prévalu de ce critère dans la formule officielle, d'en apporter la preuve (PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, n° 63 ad art. 270 CO p. 960; JEAN-JACQUES SCHWAAB, La fixation et la contestation du loyer initial, 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, ch. 153/154 p. 38; TERCIER/FAVRE, op. cit., 4e éd. 2009, ch. 2602 p. 382).
Selon le Message du Conseil fédéral concernant la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme, du 27 mars 1985, le fardeau de la preuve concernant le loyer initial qu'il considère abusif est à la charge du locataire (FF 1985 I p. 1473 in medio).
Il convient de préférer l'opinion dominante pour des raisons dogmatiques déduites de la théorie des normes. En effet, l'abus de droit est un fait dirimant, dont le fardeau de la preuve incombe à la partie adverse du titulaire du droit (STEINAUER, op. cit., ch. 709 et la note de bas de page 165, p. 267; SCHMID/LARDELLI, op. cit., n° 63 ad art. 8 CC). Ainsi, en droit du travail, il a été jugé que la preuve du congé abusif incombait au plaideur qui s'en prévalait (ATF 123 III 246 consid. 4b). Et, en droit du bail, la jurisprudence a posé qu'il appartenait au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevenait aux règles de la bonne foi (ATF 120 II 105 consid. 3c in fine).
Il suit de là que le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire.
3.1.4 Dans le cas présent, il faut ainsi examiner si les recourants ont apporté la preuve de faits qui permettraient de constater qu'est abusive la différence de quotité entre le loyer initial contesté et celui que versait le précédent locataire du logement.
Il résulte de la formule officielle que l'augmentation par rapport au précédent loyer est massive, puisqu'elle dépasse 43% (cf consid. 3.1.1 ci-dessus).
Or il est notoire que le taux hypothécaire de référence, basé antérieurement sur les taux variables pour les hypothèques des banques cantonales (i.e. la Banque V._ pour le canton de Vaud), puis, depuis 2008, sur le taux hypothécaire moyen des banques publié trimestriellement par le Département fédéral de l'économie (art. 12a OBLF), a amorcé une lente décrue depuis le 1er février 2000, passant de 4,5% à 2.25% à compter du 2 juin 2012. De même, la hausse annuelle des prix à la consommation n'a pas dépassé depuis l'année 2001 le taux de 1,2 %, l'année 2008 étant la seule exception, du reste contrebalancée par l'année 2009 où le taux d'inflation était négatif.
On voit donc que la conjoncture économique actuelle rend injustifiable une pareille hausse de loyer.
Partant, il convient de constater, sur la base des éléments contenus dans le dossier, que la différence de loyer est très certainement abusive.
3.2 A ce stade de l'appréciation des preuves, la bailleresse a le devoir d'apporter des contre-preuves et de démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial arrêté par le contrat de bail n'est pas abusif.
En effet, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, le bailleur qui n'a pas la charge de la preuve doit collaborer loyalement à l'administration des preuves en fournissant tous les éléments en sa possession, qui sont nécessaires à la vérification du motif qu'il a allégué dans la formule officielle (cf. sur ce devoir en général: ATF 115 II 1 consid. 4; arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I p. 34; SCHMID/LARDELLI, op. cit., n° 71 ad art. 8 CC). Ce principe résulte déjà de la maxime inquisitoriale sociale prévalant en droit du bail, qui impose à l'autorité de conciliation et au juge de première instance d'établir les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO; cf. art. 243 al. 2 let. c et art. 247 CPC). Cette maxime n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (arrêt 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid 2.2, résumé in Jdt 2012 II 114; ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80).
Ce devoir du bailleur de collaborer à l'administration des preuves trouve tout son sens dans l'hypothèse où ce dernier, comme en l'espèce, a augmenté le nouveau loyer de plus de 10% par rapport à l'ancien loyer.
3.3 Au vu de ce qui précède, l'intimée était tenue de participer à l'administration des preuves en fournissant au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables à la chose louée (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s.; 123 III 317 consid. 4a p. 319).
La cour cantonale a considéré que, sur les sept éléments comparatifs avancés par la bailleresse, celle-ci n'a présenté que deux éléments répondant aux exigences de l'art. 11 OBLF (exemples n°s 1 et 7). S'agissant des exemples n°s 4, 5 et 6, elle a laissé indécis, vu la solution qu'elle a adoptée, le point de savoir s'ils devaient être admis à la comparaison.
Les recourants prétendent que l'exemple n° 4 doit être écarté vu les avantages qu'il présente par rapport à l'appartement litigieux. A leurs yeux, il devrait en aller de même de l'exemple n° 7, de par sa faible dimension.
La Cour d'appel a dressé, dans la partie « En fait » de l'arrêt déféré (p. 7), un tableau synoptique des caractéristiques détaillées des sept éléments en question et de l'appartement loué aux recourants, accompagné d'une description précise du contenu de toutes les fiches produites par l'intimée.
Le Tribunal fédéral est ainsi en mesure de vérifier lui-même si les exemples de comparaison produits par la bailleresse pouvaient être pris en compte.
3.3.1 Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Sur cette base, le Tribunal fédéral contrôle librement si les loyers usuels sont établis conformément au droit fédéral (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319). Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe aux baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés (ATF 136 III 74 ibidem; 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss).
3.3.2 Il a été constaté (art. 105 al. 1 LTF) que l'objet portant le n° 4 est situé en bordure de forêt, dans un milieu à faible densité de construction, alors que l'appartement des recourants se trouve au bord d'un axe routier important. De plus, d'après le tableau synoptique, cet objet de comparaison dispose d'une terrasse, à savoir d'une plate-forme aménagée à l'un des étages de la maison qui ne fait pas saillie (à la différence d'un balcon), ce qui signifie qu'il s'agit d'un lieu en principe couvert.
Pour tenir lieu d'éléments de comparaison, les logements de référence doivent avoir des avantages analogues, par exemple au niveau de l'environnement, ou, à l'inverse, des nuisances comparables, en ce qui a trait notamment à l'exposition au bruit (arrêt 4A_295/2010 du 26 juillet 2010 consid. 3.2.4; arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 4b/dd, in SJ 2001 I p. 247).
Il est évident qu'un appartement situé dans un environnement calme, en dehors des voies de passage principales, comme l'est l'objet n° 4, n'est pas comparable, au point de vue de l'emplacement, à un logement construit dans un immeuble exposé au bruit généré par une forte circulation de véhicules motorisés. Cette différence d'exposition aux nuisances sonores exclut à elle seule toute comparaison selon le critère expressément consacré par l'art. 11 al. 1 OBLF. A cela s'ajoute que disposer d'une terrasse à proximité d'une forêt constitue un avantage indéniable par rapport à un appartement ne bénéficiant pas d'une telle plate-forme. L'exemple n° 4 n'entre pas en considération.
3.3.3 La cour cantonale a admis que l'objet n° 7, bien qu'ayant une dimension inférieure à celle de la chose louée aux recourants, pouvait entrer dans la comparaison, car la limite d'une différence de 20% de surface, retenue par la jurisprudence (ATF 136 III 74 consid. 3.2.2 p. 82 et l'arrêt cité), n'était pas atteinte. A tort. En effet, il résulte du tableau synoptique de l'arrêt attaqué que l'appartement litigieux a une surface de 110 m2, alors que celle de l'objet n° 7 n'est que de 90 m2. La différence de surface étant de plus de 22%, elle exclut la comparaison. L'objet n° 7 ne devait pas être retenu.
3.4 Au vu de cette analyse, il faut considérer que l'intimée n'a présenté qu'un élément comparatif valable (l'objet n° 1). Même si les exemples n°s 5 et 6 (dont l'admission à la comparaison a été laissée indécise par l'autorité cantonale) devaient être pris en compte, les appartements considérés par le droit du bail comme répondant aux exigences de l'art. 11 OBLF se monteraient à trois. Or ce chiffre est insuffisant pour établir les loyers usuels du quartier.
Partant, la bailleresse n'est pas parvenue à prouver que le loyer initial incriminé restait dans les limites des loyers usuels.
On en reste ainsi à la constatation que, dans la conjoncture actuelle, une augmentation massive du loyer initial par comparaison avec celui que versait le locataire précédent ne saurait se justifier, de sorte que la preuve de l'abus est apportée.
Il s'ensuit que la cour cantonale aurait dû retenir que le loyer litigieux est abusif.
3.5 Il appartient désormais au Tribunal fédéral d'arrêter lui-même le loyer initial.
Les recourants déclarent admettre que leur loyer initial soit fixé à hauteur de celui du locataire précédent, ainsi que l'avait retenu le Tribunal des baux dans son jugement du 3 février 2011.
3.5.1 Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4a, in SJ 1998 p. 718).
Comme on l'a vu, il fallait procéder à la détermination du loyer usuel.
Or les cinq éléments de comparaison, nécessaires pour que soient établis les loyers usuels (cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s. susmentionné), n'ont pas été apportés au juge. En conséquence, celui-ci ne disposait pas des éléments lui permettant d'arrêter le loyer usuel selon la jurisprudence du Tribunal fédéral.
Il y a donc carence de preuves, alors que le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice.
3.5.2 A défaut de la production par les parties de statistiques officielles, il paraît conforme au droit fédéral de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire.
Le Tribunal fédéral a déjà dit qu'un tel raisonnement était admissible (arrêt 4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.5; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718).
Il convient donc de fixer le loyer mensuel net de l'appartement remis à bail aux locataires à 1'323 fr. dès le 15 avril 2006.
La différence entre le loyer mensuel net initialement convenu et le loyer mensuel arrêté dans le présent arrêt représente 577 fr. (1'900 fr. - 1'323 fr.). Entre le début du bail, soit le 15 avril 2006, et le jour de la reddition de l'arrêt du Tribunal fédéral, les recourants se sont acquittés, en chiffres ronds, de 80 loyers mensuels. L'intimée devra donc rembourser aux locataires le trop-perçu de loyers, qui atteint la somme de 46'160 fr. (80 x 577 fr.).
Les sûretés ne pouvant pas dépasser en valeur, notamment dans le canton de Vaud, trois mois de loyer net (art. 2 du contrat-cadre romand de baux à loyer entré en vigueur le 1er décembre 2001; cf. LACHAT, [Le bail à loyer], ch. 2.2.2, p. 356), la garantie locative fournie par les recourants doit être réduite à 3'969 fr. (3 x 1'323 fr.).
4. En définitive, le recours doit être admis et l'arrêt attaqué doit être annulé. Il est prononcé que le loyer initial mensuel net des recourants est fixé à 1'323 fr. dès le 15 avril 2006, que l'intimée doit rembourser aux recourants la somme de 46'160 fr. pour les loyers perçus en trop et que les sûretés constituées par les locataires sont réduites à 3'969 fr.
La cause sera renvoyée à l'autorité précédente pour déterminer à nouveau les frais et dépens de la procédure cantonale.
Vu l'issue du litige, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimée, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et il est prononcé ce qui suit:
I. Le loyer initial mensuel net dû par les recourants F.X._ et H.X._ à l'intimée Z._ SA pour l'appartement de 5 pièces et hall au 3e étage de l'immeuble sis à l'avenue de ... à Pully est fixé à 1'323 fr. dès le 15 avril 2006.
II. L'intimée doit payer aux recourants la somme de 46'160 fr.
III. Le capital de la garantie de loyer de 5'700 fr. constituée auprès de la Banque W._, à Lausanne, est réduit à 3'969 fr. En conséquence, dite garantie est partiellement libérée, à hauteur de 1'731 fr., en faveur des recourants.
2. Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
3. L'intimée versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4. La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
5. Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 6 décembre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Ramelet


facts:
Sachverhalt:
A.
X._ veranlasste als Einzelzeichnungsberechtigter der Y._ Vorsorgestiftung und als Verwaltungsratspräsident der Z._ AG, dass Erstere der sich in geschäftlichen Schwierigkeiten befindlichen Letzteren ein de facto ungesichertes Darlehen von 1 Mio. Franken zukommen liess. Die Z._ AG fiel am 2. September 2003 in Konkurs. Die Y._ Vorsorgestiftung konnte die Darlehensforderung nicht mehr eintreiben, wurde zahlungsunfähig und am 23. September 2004 vom Amt für Sozialversicherung und der Stiftungsaufsicht des Kantons Bern in Liquidation gesetzt.
Am 23. Februar 2005 gewährte die Stiftung Sicherheitsfonds BVG der Y._ Vorsorgestiftung in Liquidation einen Vorschuss von Fr. 700'000.-- für die Sicherstellung von Versichertenleistungen gemäss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung über den Sicherheitsfonds BVG vom 22. Juni 1998 (SR 831.432.1; SFV). Ein Teil des Vorschusses wurde zurückbezahlt. Insgesamt hat die Stiftung Sicherheitsfonds BVG Insolvenzleistungen von Fr. 615'590.45 ausgerichtet.
Am 15. Dezember 2011 konstituierte sich die Stiftung Sicherheitsfonds BVG im Strafverfahren der Staatsanwaltschaft des Kantons Bern, Region Berner Jura-Seeland, gegen X._ wegen qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung zum Nachteil der Y._ Vorsorgestiftung in Liquidation als Privatklägerin im Zivilpunkt. Sie beantragte, X._ gestützt auf Art. 52 i.V.m. Art. 56a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge vom 25. Juni 1982 (SR 831.40, BVG) zu verpflichten, ihr Fr. 615'590.45 nebst Zinsen zu bezahlen.
Anlässlich der Hauptverhandlung im Strafverfahren gegen X._ vom 8. Januar 2013 wies das Wirtschaftsstrafgericht des Kantons Bern die Stiftung Sicherheitsfonds BVG als Privatklägerin vorfrageweise aus dem Verfahren. Tags darauf verurteilte es X._ wegen qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung zu einer Geldstrafe.
Die Stiftung Sicherheitsfonds BVG beschwerte sich gegen ihren Ausschluss aus dem Verfahren beim Obergericht des Kantons Bern und beantragte in der Sache, diesen Beschluss des Wirtschaftsstrafgerichts aufzuheben, sie als Privatklägerin zum Verfahren zuzulassen und die Sache zur Beurteilung der Zivilklage ans Wirtschaftsstrafgericht zurückzuweisen.
Am 19. März 2013 wies das Obergericht die Beschwerde ab.
B.
Mit Beschwerde in Strafsachen beantragt die Stiftung Sicherheitsfonds BVG, diesen Beschluss des Obergerichts aufzuheben, sie als Privatklägerin zum Strafverfahren zuzulassen und die Sache zur Beurteilung der Zivilklage ans Wirtschaftsstrafgericht zurückzuweisen.
C.
Das Kantonale Wirtschaftsstrafgericht verzichtet auf Vernehmlassung. X._ beantragt, die Beschwerde abzuweisen und verzichtet auf eine ausführliche Stellungnahme. Der stellvertretende Generalstaatsanwalt verzichtet auf Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid bestätigt den Ausschluss der Beschwerdeführerin als Privatklägerin vom Strafverfahren. Er schliesst damit das Verfahren für sie ab. Es handelt sich um den Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Strafsache, gegen den die Beschwerde in Strafsachen zulässig ist (Art. 78 Abs. 1, Art. 80 Abs. 1, Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin ist somit zur Beschwerde befugt, wenn sie sich als Privatklägerin am kantonalen Verfahren beteiligt oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat und sich der angefochtene Entscheid auf die Beurteilung allfälliger Zivilansprüche auswirken kann (Art. 81 Abs. 1 lit. a und lit. b Ziff. 5 BGG).
1.1. Der Beschwerdegegner hat der Y._ Vorsorgestiftung nach der Überzeugung des Wirtschaftsstrafgerichts in strafbarer bzw. vertragswidriger Weise 1 Mio. Franken entzogen, womit eine Letzterer zustehende, zivilrechtliche Schadenersatzforderung entstanden ist (Art. 52 Abs. 1 BVG; ISABELLE VETTER-SCHREIBER, Kommentar BVG/FZG, Zürich, 3. A. 2013, N. 1 zu Art. 52). Die Beschwerdeführerin hat gestützt auf Art. 56 Abs. 1 lit. b BVG die offen gebliebenen Leistungen der Y._ Vorsorgestiftung in Liquidation übernommen und ist nach Art. 56a Abs. 1 BVG in diesem Umfang in deren Ansprüche eingetreten. Sowohl die Leistungspflicht der Beschwerdeführerin als auch die gesetzliche Subrogation haben somit ihre Grundlage im öffentlichen Recht; das ändert aber nichts daran, dass es sich bei der Forderung der Y._ Vorsorgestiftung in Liquidation gegen den Beschwerdegegner, in die sie im Umfang ihrer Insolvenzleistungen eingetreten ist, um eine zivilrechtliche Forderung handelt. Der Ausgang des Strafverfahrens gegen den Beschwerdegegner kann sich somit im Sinn von Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG auf die Beurteilung der Zivilansprüche der Beschwerdeführerin auswirken.
1.2. Als Rechtsnachfolgerin der unmittelbar geschädigten Y._ Vorsorgestiftung ist die Beschwerdeführerin zwar nur mittelbar geschädigt, was zur Begründung der Befugnis zur Geltendmachung von Zivilforderungen im Strafverfahren grundsätzlich nicht ausreicht (Art. 115 Abs. 1 StPO; MAZZUCCHELLI/POSTIZZI in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 2011, N. 26 zu Art. 115; VIKTOR LIEBER in: Donatsch/Hansjakob/Lieber, Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 2010, N. 9 zu Art. 121). Als gesetzliche Rechtsnachfolgerin ist die Beschwerdeführerin dagegen kraft der besonderen Bestimmung von Art. 121 Abs. 2 StPO zur Teilnahme am Strafverfahren befugt, wobei ihr nur jene Verfahrensrechte zustehen, die sich unmittelbar auf die Durchsetzung der Zivilklage beziehen. Die Beschwerdeführerin hätte somit im Strafverfahren als Zivilklägerin zugelassen werden müssen. Sie ist damit befugt, sich gegen ihren Ausschluss vom Strafverfahren vor Bundesgericht zur Wehr zu setzen (Art. 81 Abs. 1 lit. a BGG).
1.3. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, womit auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Mit der Beantwortung dieser Eintretensfrage ist zugleich auch der dem Bundesgericht unterbreitete Rechtsstreit materiell entschieden: Das Obergericht hat Bundesrecht verletzt, indem es den vom Wirtschaftsstrafgericht vorgenommenen Ausschluss der Beschwerdeführerin als Zivilklägerin vom Strafverfahren schützte.
Insbesondere kann der vorinstanzlichen Argumentation nicht gefolgt werden, wonach adhäsionsfähig lediglich Zivilansprüche seien, die auf dem Zivilweg vor einem Zivilgericht eingeklagt werden können. Nach Art. 73 Abs. 1 lit. c BVG entscheidet das Gericht, das für die Beurteilung von Streitigkeiten zwischen Vorsorgeeinrichtungen, Arbeitgebern und Anspruchsberechtigten zuständig ist, auch über Verantwortlichkeitsansprüche nach Art. 52 BVG. Im Kanton Bern kommt diese Befugnis dem Verwaltungsgericht zu (Art. 87 lic. c VRPG). Mit dieser Regelung soll die prozessuale Durchsetzung von Verantwortlichkeitsansprüchen vereinfacht werden (vgl. den Bericht der Kommission für soziale Sicherheit und Gesundheit des Nationalrats zur Parlamentarischen Initiative "Verbesserung der Insolvenzdeckung in der beruflichen Vorsorge" vom 24. August 1995, BBl 1996 576). Diese Zielsetzung steht der Zulassung von Adhäsionsklagen gemäss Art. 122 ff. StPO für Verantwortlichkeitsansprüche nach Art. 52 BVG nicht entgegen. Letztere ermöglichen es, Zivilansprüche gewissermassen "im Schlepptau des Strafverfahrens" geltend zu machen, ohne dafür einen gesonderten und damit in der Regel wesentlich aufwendigeren Zivilprozess führen zu müssen (vgl. Lieber, aa.O., N. 1 zu Art. 122). Adhäsionsklagen dienen damit ebenfalls der vereinfachten Geltendmachung der Ansprüche nach Art. 52 BVG. Wo allerdings eine vollständige Beurteilung durch den Strafrichter unverhältnismässig aufwendig ist, kann dieser über die Ansprüche nur im Grundsatz entscheiden und im Übrigen die Sache an die normalerweise zuständige Instanz, hier also an das Verwaltungsgericht, verweisen (Art. 126 Abs. 3 StPO).
3.
Damit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Obergerichts sowie der Beschluss des Wirtschaftsstrafgerichts betreffend den Ausschluss der Beschwerdeführerin vom Strafverfahren werden aufgehoben und das Wirtschaftsstrafgericht im Sinne der Erwägungen angewiesen, die Zivilklage der Beschwerdeführerin adhäsionsweise zu beurteilen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdegegner die Kosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung steht der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin dagegen praxisgemäss nicht zu.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Beschluss des Obergerichts des Kantons Bern vom 19. März 2013 sowie der Beschluss des Wirtschaftsstrafgerichts des Kantons Bern vom 8. Januar 2013 betreffend den Ausschluss der Beschwerdeführerin vom Strafverfahren werden aufgehoben und das Wirtschaftsstrafgericht wird angewiesen, die Zivilklage der Beschwerdeführerin im Sinne der Erwägungen adhäsionsweise zu beurteilen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Staatsanwaltschaft des Kantons Bern, dem Wirtschaftsstrafgericht des Kantons Bern, der Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern und dem Obergericht des Kantons Bern, Beschwerdekammer in Strafsachen, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. August 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Störi

region: Federation

bge_label: critical


facts:
Sachverhalt:
A. Am Grundstück Nr. xxx in G._ besteht Stockwerkeigentum. Es umfasst das Wohn- und Geschäftshaus "S._". Zwischen dem Gebäude und der Grundstücksgrenze am B._-bach befindet sich eine offene Terrasse. Als Stockwerkeinheiten sind im Erdgeschoss Ladenlokale für eine Bank und für ein Restaurant ausgeschieden, deren Eingangs- und Fensterfront sich gegen die Terrasse hin öffnet (Bst. A Ziff. 1). Eine reglementarische Sondernutzung ist vorbehalten am Luftschutzkeller, an Dachterrassen, an zwei Schaukästen im Erdgeschoss und an zwei Schaufenstern neben den Eingangstüren (Bst. C Ziff. 2 des Benutzungs- und Verwaltungsreglements vom 15. September 1983 mit seitherigen Änderungen).
R._ ist Eigentümer und Betreiber des Restaurants, umfassend die Stockwerkeigentumsanteile Nr. xxx-14 (Restaurant) und Nr. xxx-6 (Keller) mit einer Wertquote von insgesamt 31/1000 und mit zwei Kopfstimmen. Er nutzte die Terrasse vor dem Restaurant und teilweise vor dem Fenster der benachbarten Bank für den Gastwirtschaftsbetrieb (mit acht Tischen und 32 Sitzplätzen).
Die Raiffeisenbank ist Eigentümerin der Stockwerkeigentumsanteile Nr. xxx-12 (Ladenräume), Nr. xxx-13 (Bankräume) und Nr. xxx-17 (Büroräume) mit einer Wertquote von insgesamt 254/1000 und mit drei Kopfstimmen. Sie liess die Terrasse vor der Bank umbauen und im Sommer 2006 namentlich einen Blumentrog als Sichtschutz vor dem Fenster der Bankräume aufstellen.
B. An der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. Mai 2007 wurden die von der Raiffeisenbank vorgenommenen Umgebungsarbeiten mit 23 Kopfstimmen und 797 Wertquoten gegen 5 Kopfstimmen und 111 Wertquoten genehmigt. Zuvor hatten die Stockwerkeigentümer den Antrag des Vertreters von R._ abgelehnt, die Abstimmung über die Umgebungsgestaltung zurückzustellen und zuerst ein Sondernutzungsrecht zu erarbeiten.
C. R._ (Beschwerdeführer) focht den Genehmigungsbeschluss an. Seine Klage begründete er damit, dass sein Restaurantbetrieb durch die Umgestaltung der Terrasse eingeschränkt werde und insbesondere wegen des Blumentrogs zwei Tische mit 8 Sitzplätzen weniger aufgestellt werden könnten. Der Gerichtspräsident 2 im Kreis K._ hiess die Klage gut und hob den Genehmigungsbeschluss auf (Urteil vom 25. Juni 2009).
D. Auf Appellation der Stockwerkeigentümergemeinschaft S._ (Beschwerdegegnerin) wies das Obergericht des Kantons Bern die Klage ab (Urteil vom 24. November 2009).
E. Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht, den Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 14. Mai 2007 zu Traktandum 3 "Besprechen und Genehmigen der neuen Umgebungsgestaltung" aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Er ersucht um unentgeltliche Rechtspflege. Es sind die kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

considerations:
Erwägungen:
1. Das kantonal letztinstanzliche Urteil betrifft die Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft über die Genehmigung baulicher Massnahmen und damit eine Zivilsache in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem obergerichtlich festgestellten Streitwert von Fr. 40'000.-- (vgl. BGE 108 II 77 E. 1b S. 79 f.). Die Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG ist grundsätzlich zulässig. Auf formelle Einzelfragen wird im Sachzusammenhang zurückzukommen sein.
2. Das Obergericht hat die Gültigkeit des angefochtenen Beschlusses nach den Bestimmungen über bauliche Massnahmen gemäss Art. 647c ff. ZGB geprüft. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 712a ZGB (S. 7 f. Art. 6 der Beschwerdeschrift).
2.1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Während die bauliche Ausgestaltung der im Sonderrecht stehenden Gebäudeteile im Abschnitt über das Stockwerkeigentum geregelt ist (Art. 712a Abs. 2 ZGB), wird für die baulichen Massnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen auf die Bestimmungen über das Miteigentum verwiesen (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Die Gesamtsache betreffende bauliche Massnahmen werden in notwendige (Art. 647c ZGB), nützliche (Art. 647d ZGB) und luxuriöse (Art. 647e ZGB) eingeteilt mit je unterschiedlichen Zustimmungserfordernissen für ihre Anordnung im Einzelfall (vgl. BGE 130 III 441 E. 3.4 S. 448 f.). Auf diese Vorschriften verweist vorbehaltlos das Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Beschwerdegegnerin (Bst. D Ziff. 7, Beilage Nr. 5 der Klageantwort).
2.2 Die Terrasse vor den zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räumen für das Restaurant und die Bank steht als Teil des Bodens der Liegenschaft kraft Gesetzes (vgl. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) im gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer, so dass die Zulässigkeit baulicher Massnahmen nach Art. 647c ff. ZGB zu beurteilen ist. Seinen gegenteiligen Standpunkt begründet der Beschwerdeführer mit der Interessenlage. Er macht geltend, die bauliche Veränderung der Terrasse vor den Bankräumen sei aus der Sicht der Gesamtsache weder notwendig noch nützlich noch luxuriös, sondern werde ausschliesslich zum Vorteil der Raiffeisenbank gestattet. Richtig ist, dass die Art. 647c ff. ZGB beim Stockwerkeigentum die baulichen Massnahmen im gemeinschaftlichen Interesse betreffen (vgl. MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1981, N. 8 zu Art. 647c ZGB). Ob die Raiffeisenbank die Terrasse vor den Bankräumen baulich umgestalten darf, ist jedoch auch eine Frage, die das gemeinschaftliche Interesse angeht (z.B. Mitbenutzung der Terrasse, spätere Wiederherstellung usw.), selbst wenn das Hauptinteresse an der baulichen Veränderung bei der Raiffeisenbank liegt. Die Interessenlage berücksichtigt das Gesetz durch die unterschiedlichen Zustimmungserfordernisse, die umso höher sind, je weniger die bauliche Massnahme der Gesamtsache zum Vorteil gereicht. Die bauliche Massnahme (z.B. der Anbau eines Balkons), die ausschliesslich der Wertsteigerung eines einzigen Anteils dient, ist deshalb eher zu den luxuriösen als zu den nützlichen baulichen Massnahmen zu zählen (vgl. Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, 2007, N. 3 zu Art. 647d ZGB; zur Abgrenzung im Einzelfall: BGE 130 III 441 E. 3.3 - 3.5 S. 447 ff.; Urteile 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 E. 5b und 5C.264/2006 vom 30. März 2007 E. 5, in: ZBGR 86/2005 S. 257 und 89/2008 S. 246).
2.3 Entgegen der Annahme des Beschwerdeführers sind die Art. 647c ff. ZGB hier anwendbar. Da keine notwendige bauliche Massnahme in Frage gestanden ist, hat das Obergericht beurteilt, ob die bauliche Massnahme die Voraussetzungen der Art. 647d oder Art. 647e Abs. 2 ZGB erfüllt. Die gesetzlich vorgeschriebene Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, hat mit 23 Kopfstimmen und 797 Wertquoten gegen 5 Kopfstimmen und 111 Wertquoten vorgelegen. Streitig ist, ob dem nicht zustimmenden Beschwerdeführer ein Vetorecht zusteht. Denn nützliche bauliche Massnahmen, die einem Stockwerkeigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, können nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden (Art. 647d Abs. 2 ZGB), und mit Mehrheitsbeschluss angeordnete luxuriöse bauliche Massnahmen können gegen den Willen eines nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers ausgeführt werden, sofern dieser durch sie in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen Stockwerkeigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen (Art. 647e Abs. 2 ZGB). Das Gesetz gewährleistet damit einen gewissen Minderheitenschutz, der allerdings nicht voraussetzungslos besteht und im Vergleich zum Erfordernis der Einstimmigkeit, z.B. für Zweckänderungen (Art. 648 Abs. 2 ZGB), abgeschwächt ist (vgl. zum Minderheitenschutz im Stockwerkeigentum: BGE 131 III 459 E. 5 S. 461 ff.; für einen Anwendungsfall bei baulichen Massnahmen: Urteil 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 E. 5d/bb, in: ZBGR 86/2005 S. 259 f.).
3. Nach Ansicht des Obergerichts setzt das Vetorecht eine geschützte Rechtsposition voraus und begründet die blosse Duldung des Gastwirtschaftsbetriebs auf der Terrasse kein Vetorecht gegen nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen (E. IV/2 S. 7 ff. des angefochtenen Urteils). Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 647d Abs. 2 ZGB und macht geltend, der Tatbestand fordere für ein Veto kein Recht oder gar Sondernutzungsrecht für den bisherigen Nutzer (S. 5 Art. 3 der Beschwerdeschrift).
3.1 Das gesetzliche Vetorecht setzt im Fall von Art. 647e Abs. 2 ZGB eine Beeinträchtigung des Rechts auf Nutzung und Gebrauch voraus, verlangt hingegen im Fall von Art. 647d Abs. 2 ZGB, dass der Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschwert oder unwirtschaftlich gemacht wird. Die unterschiedliche Formulierung des Vetorechts findet sich auch in den französischen und italienischen Gesetzestexten (Art. 674e Abs. 2 ZGB: "droit d'usage et de jouissance" bzw. "diritto d'uso e di godimento"; Art. 647d Abs. 2 ZGB: "l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle" bzw. "l'uso o il godimento cui la cosa era fino allora destinata").
3.2 Das Vetorecht gemäss Art. 647d Abs. 2 ZGB schützt den Gebrauch und die Nutzung der Sache zum bisherigen Zweck. Es steht damit vor dem Hintergrund des auch im Stockwerkeigentum anwendbaren Art. 648 ZGB, wonach jeder Miteigentümer namentlich befugt ist, die Sache insoweit zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist (Abs. 1), und wonach insbesondere die Veränderung der Zweckbestimmung der Sache der Übereinstimmung aller Miteigentümer bedarf, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben (Abs. 2). Ein Gebrauch und eine Nutzung, die zweckwidrig oder mit den Rechten der anderen Stockwerkeigentümer unverträglich sind, können das Vetorecht gemäss Art. 647d Abs. 2 ZGB deshalb nicht begründen. Dabei bedürfen Gebrauch und Nutzung von gemeinschaftlichen Teilen - wie hier - durch einen Stockwerkeigentümer mit Ausschlusswirkung gegenüber anderen Stockwerkeigentümern einer schuldrechtlichen Grundlage (z.B. eines Sondernutzungsrechts) oder einer dinglichen Berechtigung (z.B. einer Dienstbarkeit), sollen sie rechtswirksam ausgeübt werden können (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 37 ff. zu Art. 712g ZGB; Wermelinger, La propriété par étages, 2008, N. 143-145 und N. 151 ff. zu Art. 712a ZGB). Eine bloss geduldete Nutzung oder ein auf Zusehen hin gestatteter Gebrauch schaffen keine Berechtigung (vgl. Urteil 5C.40/2006 vom 18. April 2006 E. 9, in: ZBGR 88/2007 S. 473, betreffend Benutzung eines Weges) und sind unter Vorbehalt eines Verstosses gegen das Verbot offenbaren Rechtsmissbrauchs jederzeit widerrufbar (vgl. BGE 127 III 506 E. 4 S. 512 ff.). Entgegen der allenfalls missverständlichen Formulierung des Gesetzestextes setzt das Vetorecht gemäss Art. 647d Abs. 2 ZGB - gleich wie dasjenige nach Art. 647e Abs. 2 ZGB - ein Recht auf Nutzung und Gebrauch voraus.
3.3 Aus den dargelegten Gründen ist die obergerichtliche Ansicht richtig, der Beschwerdeführer könne sich einer nützlichen wie einer luxuriösen baulichen Massnahme nur widersetzen, wenn ihm ein Recht auf den Gebrauch oder die Nutzung der Terrasse zustehe, dessen Ausübung die von der Beschwerdegegnerin beschlossene bauliche Massnahme im Gesetzessinne erschwere oder unwirtschaftlich mache (Art. 647d Abs. 2 ZGB) oder beeinträchtige (Art. 647e Abs. 2 ZGB). Blosse Duldung der Nutzung oder des Gebrauchs begründet kein Vetorecht.
4. Das Obergericht hat ein Gebrauchs- oder Nutzungsrecht des Beschwerdeführers verneint. Es ist davon ausgegangen, der Beschwerdeführer verfüge weder über ein Sonderrecht noch über ein Sondernutzungsrecht noch über die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer, die Terrasse vor dem Restaurant und teilweise vor der Bank für seinen Gastwirtschaftsbetrieb zu nutzen. Das langjährige Dulden der Nutzung bedeute keine geschützte Rechtsposition, die das Vetorecht begründe (E. IV/4 S. 10 ff. und E. IV/10 S. 15 f. des angefochtenen Urteils). Der Beschwerdeführer rügt eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung betreffend die Zustimmung der Stockwerkeigentümer und reicht vor Bundesgericht die Bau-, Gastwirtschafts- und Gewässerschutzpublikation für das Restaurant vom 29. September 1983 ein. Daraus und aus dem Gründungsakt ergebe sich sein spezialvertragliches Nutzungsrecht an der Terrasse (S. 3 ff. Art. 1, 2 und 5 der Beschwerdeschrift).
4.1 Das eingereichte Bewilligungsgesuch wurde den kantonalen Gerichten nicht vorgelegt. Gemäss Art. 99 Abs. 1 BGG dürfen neue Tatsachen und Beweismittel nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit neuer Vorbringen sind in der Beschwerde zu begründen (vgl. BGE 133 III 393 E. 3 S. 395). Eine darauf bezogene Begründung fehlt. Der Beschwerdeführer legt dar, dass das heute nachgereichte Bewilligungsgesuch für die kantonalen Gerichte gerichtsnotorisch und kein Novum sei. Weshalb es für das Bundesgericht nicht neu und unzulässig ist, begründet der Beschwerdeführer nicht. Der nachträglich eingereichte Beleg kann nicht berücksichtigt werden. Willkür oder andere Verfassungsverletzungen gegenüber den kantonalen Gerichten, die die angebliche Notorietät verkannt haben sollen, rügt der Beschwerdeführer nicht (Art. 106 Abs. 2 BGG). Der Beweiswert des neu eingereichten Belegs ist im Übrigen fraglich. Zum einen handelt es sich lediglich um die Veröffentlichung des Bewilligungsgesuchs, so dass damit nicht belegt werden kann, welche Bewilligungen tatsächlich erteilt wurden. Zum anderen soll das Gesuch "ca. 28 Plätze" auf einer Terrasse umfassen, so dass in dieser ungefähren Angabe ("ca.") sowohl die vom Beschwerdeführer beanspruchten 32 Plätze als auch die nach der Umgebungsgestaltung ihm verbliebenen 24 Plätze unter Willkürgesichtspunkten als erfasst gelten könnten. Für den genauen Inhalt des angeblichen Nutzungsrecht erscheint der nachgereichte Beleg insoweit als wenig beweiskräftig.
4.2 Die Terrasse zwischen dem Wohn- und Geschäftsgebäude und dem B._-bach kann einem Stockwerkeigentümer kraft Gesetzes nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden, handelt es sich doch um den Boden der Liegenschaft (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Der Beschwerdeführer behauptet ein besonderes Nutzungsrecht an der Terrasse auf Grund des Begründungsaktes. Er widerspricht damit der Erklärung des damaligen Notars an der Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 14. Mai 2007, wonach die Benutzung der Terrasse durch den Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin bis jetzt geduldet worden sei, der Beschwerdeführer aber kein eigentliches Recht auf die Terrasse besitze und diesbezüglich auch kein Sondernutzungsrecht bestehe (S. 2 des Protokolls, Beilage Nr. 5 zur Beschwerde). Der damalige Notar ist zwar der heutige Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin, doch spricht für die Richtigkeit seiner Erklärung, dass das Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Beschwerdegegnerin ausdrücklich Sondernutzungsrechte, z.B. an der Dachterrasse, begründet (Bst. C Ziff. 2, Beilage Nr. 5 der Klageantwort), aber gerade nicht an der Terrasse im Erdgeschoss, und dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers an der Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 14. Mai 2007 beantragt hatte, die Beschlussfassung über die Umgebungsgestaltung auszusetzen, "damit ein Sondernutzungsrecht erarbeitet werden kann" (S. 2 des Protokolls, Beilage Nr. 5 zur Beschwerde). Daraus darf unter Willkürgesichtspunkten gefolgert werden, dass vor Einleitung des Anfechtungsprozesses allseits Einigkeit geherrscht hat, es bestehe kein Sondernutzungsrecht des Beschwerdeführers an der Terrasse. Die daherige Beweiswürdigung des Obergerichts erweist sich insgesamt nicht als willkürlich (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 134 V 53 E. 4.3 S. 62; 129 I 8 E. 2.1 S. 9). Aber selbst wenn zu Gunsten des Beschwerdeführers angenommen werden wollte, Sondernutzungsrechte an der Terrasse im Erdgeschoss seien vergessen worden und das Reglement insoweit lückenhaft, müsste davon ausgegangen werden, dass sich ein derartiges Recht auf die Terrasse unmittelbar vor dem Restaurant beschränkte und nicht auf die Terrasse vor den Fenstern der Bank erstreckte, zumal das Reglement im Erdgeschoss verschiedene Geschäftsräume zu Sonderrecht ausscheidet mit im Zweifelsfalle gleichen Nutzungsbefugnissen für alle Gewerbetreibenden. Darüber gehen die Forderungen des Beschwerdeführers indessen hinaus.
4.3 Aus den dargelegten Gründen kann nicht beanstandet werden, dass das Obergericht ein Nutzungs- und Gebrauchsrecht und damit ein Vetorecht des Beschwerdeführers im Sinne von Art. 647d Abs. 2 und Art. 647e Abs. 2 ZGB verneint hat. Es durfte insoweit auch offenlassen, ob die genehmigte bauliche Massnahme als nützliche oder luxuriöse zu betrachten ist. Soweit der Beschwerdeführer behaupten will, ein Nutzungsrecht könne auch formlos eingeräumt werden, kann ihm nicht gefolgt werden. Der Vertrag über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts bedarf keiner besonderen Form, setzt aber einen ordnungsgemäss zustande gekommenen Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer, d.h. einen schriftlichen Zirkulationsbeschluss oder einen mündlich gefassten und protokollierten Beschluss voraus, bestimmten Stockwerkeigentümern ein vertragliches Recht auf ausschliessliche Nutzung gewisser gemeinschaftlicher Teile einzuräumen (Urteil 5C.264/2006 vom 30. März 2007 E. 3.2, in: ZBGR 89/2008 S. 244, mit Hinweis auf BGE 127 III 506 E. 3 S. 508 ff.). Am Nachweis eines entsprechenden Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung fehlt es im vorliegenden Fall.
5. Im kantonalen Verfahren hat der Beschwerdeführer einen Rechtsmissbrauch darin erblickt, dass die Beschwerdegegnerin während langer Zeit seine Nutzung der Terrasse anstandslos geduldet und in Widerspruch dazu am 14. Mai 2007 bauliche Massnahmen genehmigt habe, die seine bisherige Nutzung beeinträchtigten. Das Obergericht hat einen Verstoss gegen das Verbot des offenbaren Rechtsmissbrauchs verneint (E. IV/8 S. 13 des angefochtenen Urteils). Der Beschwerdeführer kommt darauf vor Bundesgericht nicht mehr zurück, so dass sich ein Eingehen auf die Frage erübrigt (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 135 III 397 E. 1.4 S. 400; 135 V 39 E. 2.2 S. 41).
6. Gegen den Willen des nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers kann eine luxuriöse bauliche Massnahme nur angeordnet werden, sofern die übrigen Stockwerkeigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen (Art. 647e Abs. 2 ZGB). Der Beschwerdeführer wendet ein, er sei für die Umsatzeinbusse während der Bauarbeiten und für zwei entsorgte Pflanzentröge, die ihm gehört hätten, nicht entschädigt worden (S. 6 Art. 4 der Beschwerdeschrift). Der Gerichtspräsident hat diesen Einwand gehört und festgestellt, die bauwilligen Stockwerkeigentümer hätten den Beschwerdeführer für die während der Bauarbeiten erlittenen Einbussen nicht entschädigt (vgl. E. IV/9 S. 14 des angefochtenen Urteils). Das Obergericht hat demgegenüber festgestellt, die Raiffeisenbank habe die Kosten der Umgestaltung vollumfänglich übernommen (E. III/2 S. 6 des angefochtenen Urteils). Die tatsächliche Feststellung ficht der Beschwerdeführer nicht an. Soweit er gleichwohl das Gegenteil behaupten und nicht entschädigte Kosten infolge der Umgestaltung geltend machen will, ohne ausnahmsweise zulässige Sachverhaltsrügen zu erheben und zu begründen (Art. 97 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.), kann auf seine Beschwerde nicht eingetreten werden. Soweit der Begriff "Kosten" gemäss angefochtenem Urteil die während der Bauarbeiten erlittenen Einbussen nicht erfassen sollte, müsste mangels entsprechender Rügen in verfahrensrechtlicher Hinsicht angenommen werden, der Beschwerdeführer habe seinen Einwand vor Obergericht nicht aufrecht erhalten. Gegenteiliges belegt und begründet der Beschwerdeführer nicht, womit seine Vorbringen im Beschwerdeverfahren als neu und unzulässig zu gelten haben (Art. 99 Abs. 1 BGG; vgl. E. 4.1 hiervor). So oder anders kann deshalb die obergerichtliche Beurteilung nicht beanstandet werden, das Bauvorhaben könne auch unter dem Blickwinkel von Ersatzleistung und Kostenübernahme im Sinne von Art. 647e Abs. 2 ZGB gegen den Willen des Beschwerdeführers durchgeführt werden.
7. Die Beschwerde muss insgesamt abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Der Beschwerdeführer wird damit kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG), hingegen nicht entschädigungspflichtig, da keine Vernehmlassungen eingeholt wurden. Die vorstehenden Erwägungen, wonach die Rügen des Beschwerdeführers unbegründet, über weite Strecken aber auch unzulässig sind, verdeutlichen, dass die gestellten Rechtsbegehren von Beginn an keinen Erfolg haben konnten, zumal die Vorinstanz dem Beschwerdeführer die Rechtslage bereits ausführlich erklärt hat. Seinem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege darf deshalb nicht entsprochen werden (vgl. Art. 64 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. April 2010
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Hohl von Roten


facts:
Sachverhalt:
A. In der von der Stiftung S._ gegen die X._ AG in A._ eingeleiteten Betreibung Nr. 1 erliess das Betreibungsamt Z._ am 9. Oktober 2008 die Konkursandrohung. Diese wurde der X._ AG am 15. Oktober 2008 zugestellt.
B. Mit einer vom 21. Oktober 2008 datierten und am 22. Oktober 2008 der Post übergebenen Eingabe, die nicht unterzeichnet war, erhob die X._ AG beim Einzelrichter in Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Nidwalden als kantonaler Aufsichtsbehörde Beschwerde gegen die Konkursandrohung.
Am 23. Oktober 2008 erliess der Einzelrichter eine Verfügung, worin er die X._ AG auf die fehlende Unterschrift und daneben auch darauf aufmerksam machte, dass die Eingabe ungenügend begründet sei, und sie auf die Möglichkeit hinwies, innert der durch die Zustellung der Konkursandrohung ausgelösten Beschwerdefrist von zehn Tagen eine verbesserte Beschwerdeschrift einzureichen. Eine neue Eingabe ging bei der kantonalen Aufsichtsbehörde hierauf nicht ein.
Am 3. November 2008 erkannte der Einzelrichter, dass auf die Beschwerde nicht eingetreten werde. In der in seinem Entscheid enthaltenen Rechtsmittelbelehrung wird erklärt, dass innert 30 Tagen ab Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden könne.
C. Mit einer vom 1. Dezember 2008 datierten und am 3. Dezember 2008 zur Post gebrachten Eingabe führt die X._ AG Beschwerde in Zivilsachen.
Vernehmlassungen zur Beschwerde sind nicht eingeholt worden.
Die Sache ist anlässlich einer öffentlichen Sitzung vom heutigen Tag beraten worden.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG). Der angefochtene Entscheid stammt von der letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Als Beschwerdeentscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde über eine Konkursandrohung, d.h. eine betreibungsamtliche Verfügung im Sinne von Art. 17 Abs. 1 SchKG, stellt er einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG dar (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351) und ist er unabhängig von einem allfälligen Streitwert anfechtbar (Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG).
1. 1.1 Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG). Der angefochtene Entscheid stammt von der letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Als Beschwerdeentscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde über eine Konkursandrohung, d.h. eine betreibungsamtliche Verfügung im Sinne von Art. 17 Abs. 1 SchKG, stellt er einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG dar (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351) und ist er unabhängig von einem allfälligen Streitwert anfechtbar (Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG).
1.2 1.2.1 Für Beschwerden gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen beträgt die Frist zehn Tage (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG). Die Beschwerdeführerin nahm den angefochtenen Entscheid am 6. November 2008 in Empfang. Der letzte Tag der genannten Frist war mithin der 16. November 2008. Da dieser auf einen Sonntag fiel, hätte die Beschwerde spätestens am Montag, dem 17. November 2008, der Post übergeben werden müssen (Art. 45 Abs. 1 BGG). Die vorliegende am 3. Dezember 2008 aufgegebene Beschwerde ist aus dieser Sicht demnach verspätet.
1.2.2 In der Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen Entscheids wird auf die für Beschwerden an das Bundesgericht im Allgemeinen geltende Beschwerdefrist von 30 Tagen (Art. 100 Abs. 1 BGG) hingewiesen.
1.2.2.1 Gemäss Art. 49 BGG dürfen den Parteien aus unrichtiger Rechtsmittelbelehrung keine Nachteile erwachsen. Hiermit wurde der für die (frühere) Verwaltungsgerichtsbeschwerde in Art. 107 Abs. 3 OG verankerte Grundsatz übernommen (Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4299), dem in der Praxis bereits früher allgemeine Tragweite zukam (BGE 117 Ia 297, E. 2 S. 298 f., und 421, E. 2c S. 423 f., je mit Hinweisen). Den erwähnten Schutz kann eine Prozesspartei nur dann beanspruchen, wenn sie sich nach Treu und Glauben auf die fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung verlassen durfte. Wer die Unrichtigkeit erkannte oder bei gebührender Aufmerksamkeit hätte erkennen können, kann sich nicht auf Art. 49 BGG berufen, wobei allerdings nur eine grobe prozessuale Unsorgfalt der betroffenen Partei oder ihres Anwalts eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung aufzuwiegen vermag. Der Vertrauensschutz versagt zudem nur dann, wenn der Mangel in der Rechtsmittelbelehrung für den Rechtsuchenden bzw. seinen Rechtsvertreter allein schon durch Konsultierung der massgebenden Verfahrensbestimmung ersichtlich gewesen wäre (zum Ganzen BGE 134 I 199 E. 1.3.1 S. 202 f.; 129 II 125 E. 3.3 S. 134 f.; 124 I 255 E. 1a/aa S. 258; 117 Ia 421 E. 2a S. 422; je mit weiteren Hinweisen). Zu bedenken ist schliesslich, dass mit der in Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG neu verankerten Pflicht der kantonalen Instanzen, ihre Entscheide mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen, den Beteiligten, namentlich den nicht rechtskundig vertretenen Prozessparteien, die Aufgabe erleichtert werden sollte.
1.2.2.2 Wann der Prozesspartei, die sich auf eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung verlassen hat, eine als grob zu wertende Unsorgfalt vorzuwerfen ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen und nach ihren Rechtskenntnissen (vgl. BGE 106 Ia 13 E. 4 S. 19). Ist sie rechtsunkundig und auch nicht rechtskundig vertreten, darf sie nicht der anwaltlich vertretenen Partei gleichgestellt werden (dazu BERNHARD EHRENZELLER, Basler Kommentar, N. 18 zu Art. 112 BGG), es sei denn, sie verfüge namentlich aus früheren Verfahren über einschlägige Erfahrungen. Eine Überprüfung der in der Rechtsmittelbelehrung enthaltenen Angaben kann von einer Prozesspartei im Übrigen nur dann verlangt werden, wenn diese über die Kenntnisse verfügt, die es ihr überhaupt ermöglichen, die massgebende Gesetzesbestimmung ausfindig zu machen und gegebenenfalls auszulegen.
Die Beschwerdeführerin ist nicht anwaltlich vertreten und war es auch im kantonalen Verfahren nicht. Anhaltspunkte dafür, dass die für sie handelnde Person über hinreichende Rechtskenntnisse verfügte oder (namentlich aufgrund früherer Verfahren) die Länge der Frist für Beschwerden gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen gekannt hätte oder zumindest hätte kennen müssen, sind nicht ersichtlich. Wenn die erwähnte Person unter den gegebenen Umständen den - auf die ordentliche Frist für Beschwerden in Zivilsachen (Art. 100 Abs. 1 BGG) hinweisenden - Angaben des Einzelrichters vertraut und diese nicht überprüft hat, liegt darin keine Unsorgfalt, die es nicht zuliesse, das Vertrauen auf die unzutreffende Rechtsmittelbelehrung zu schützen (dazu FRANÇOIS BOHNET, in: Schweizerische Zeitschrift für Zivilprozessrecht [SZZP] 2008, S. 22). Im Übrigen ist zu bemerken, dass die Vorinstanz den die Beschwerdefrist regelnden Art. 100 BGG nicht ausdrücklich genannt hat und dass zudem diese Bestimmung nicht für jeden juristischen Laien ohne weiteres verständlich ist.
1.2.2.3 Bei einer hier durch die Zustellung des angefochtenen Entscheids am 6. November 2008 ausgelösten Frist von 30 Tagen war die Beschwerde spätestens am 8. Dezember 2008 aufzugeben, zumal der dreissigste Tag, der 6. Dezember 2008, auf einen Samstag fiel. Die am 3. Dezember 2008 der Post übergebene Beschwerde ist nach dem Gesagten als rechtzeitig eingereicht zu betrachten, so dass auf sie aus dieser Sicht einzutreten ist.
2. Der Einzelrichter hat seinen Nichteintretensentscheid damit begründet, dass der bei ihm eingereichten nicht unterzeichneten Beschwerdeschrift und den beigelegten Unterlagen nicht ansatzweise zu entnehmen sei, inwiefern dem Betreibungsamt hinsichtlich des Erlasses der beanstandeten Konkursandrohung eine Gesetzesverletzung oder eine Unangemessenheit im Sinne von Art. 17 Abs. 1 SchKG vorzuwerfen sein soll. Der Aufforderung vom 23. Oktober 2008, innert der Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG eine rechtsgenügliche, unterzeichnete Beschwerde nachzureichen, sei die Beschwerdeführerin nicht nachgekommen.
3. 3.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine Missachtung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör und macht geltend, die vorinstanzliche Verfügung vom 23. Oktober 2008 sei ihr nie zugekommen, sondern versehentlich an das Betreibungsamt gesandt worden. Es sei ihr deshalb gar nicht möglich gewesen, eine rechtsgültig unterzeichnete Beschwerde nachzureichen. Sie verweist auf ein an sie gerichtetes Schreiben des Betreibungs- und Konkursamtes Z._ vom 4. November 2008 ("Weiterleitung Konkursandrohung mit Beilagen"), wonach "diese Schreiben" irrtümlich an das Amt gelangt seien. Im Übrigen erklärt die Beschwerdeführerin, sie schulde der Stiftung S._ für die Zeit von Mai bis Dezember 2005 Prämien in der Höhe von insgesamt Fr. 15'403.20; woher die von der Gläubigerin geforderten Beträge von Fr. 60'000.-- bzw. von (korrigiert) Fr. 30'437.15 stammten, sei ihr unerklärlich.
3.2 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist der Einzelrichter nicht davon ausgegangen, sie habe die Beschwerdefrist nicht eingehalten. Er hat seinen Entscheid unter anderem mit der fehlenden Unterschrift auf der Beschwerdeschrift begründet. Indessen sah er darin nicht den einzigen Grund für das Nichteintreten auf die Beschwerde. Im Sinne einer eigenständigen Begründung hat er vielmehr (hauptsächlich) festgehalten, die Beschwerdeführerin lege nicht dar, inwiefern das Betreibungsamt mit dem Erlass der Konkursandrohung (im Sinne von Art. 17 Abs. 1 SchKG) Bundesrecht verletzt haben soll. Es braucht unter diesen Umständen nicht abschliessend erörtert zu werden, wie die Vorinstanz angesichts der fehlenden Unterschrift - nach Massgabe des hierfür geltenden kantonalen Prozessrechts (vgl. Art. 20a Abs. 2 und 3 SchKG) - zu verfahren gehabt hätte bzw. ob für die Verbesserung der Beschwerdeschrift in diesem Punkt nicht eine eigentliche Nachfrist anzusetzen gewesen wäre (vgl. Art. 32 Abs. 4 SchKG; BGE 126 III 288 E. 2a S. 289; zum Verfahren vor Bundesgericht vgl. Art. 42 Abs. 5 BGG). Unerheblich ist aus der Sicht des Fehlens der Unterschrift auf der Beschwerde auch, dass der Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Verfügung vom 23. Oktober 2008 - mit dem Hinweis auf diesen Mangel und die Möglichkeit zur entsprechenden Verbesserung - nicht (rechtzeitig) zugekommen sei.
3.3 Die Beschwerdeführerin macht sodann selbst nicht geltend, sie habe von Bundesrechts wegen Anspruch gehabt, von der kantonalen Aufsichtsbehörde auf die mangelhafte Begründung ihrer Beschwerde aufmerksam gemacht zu werden, um Nachbesserungen anbringen zu können. Festzuhalten ist auf alle Fälle, dass es sich bei den Fristen nach Art. 17 Abs. 2 SchKG (Beschwerde an die untere bzw. einzige kantonale Aufsichtsbehörde) und Art. 18 Abs. 1 SchKG (Weiterzug an die obere kantonale Aufsichtsbehörde) um gesetzliche Fristen handelt, die nicht erstreckt werden können. Das bedeutet, dass innert der Beschwerdefrist eine rechtsgenügend begründete Beschwerdeschrift einzureichen ist; eine mangelhafte Begründung der Beschwerde gilt nicht etwa als verbesserlicher Fehler im Sinne von Art. 32 Abs. 4 SchKG, so dass eine Nachfrist zur Behebung eines solchen Mangels von vornherein ausser Betracht fällt (BGE 126 III 30, E. 1b S. 31, und 288, E. 2a S. 289; vgl. auch BGE 134 II 244 E. 2.4.2 S. 247 f.). Von diesen Grundsätzen hat sich der Einzelrichter in seiner Verfügung vom 23. Oktober 2008 denn auch leiten lassen. Diese enthält somit nicht etwa vertrauensbegründende Angaben, aufgrund derer eine nachträgliche Ergänzung der Begründung allenfalls noch hätte zugelassen werden müssen (dazu BGE 118 V 190 E. 3a S. 190 f.; 114 III 5 E. 3 S. 6). Es ist mithin auch aus dieser Sicht ohne Bedeutung, dass die erwähnte Verfügung nicht (rechtzeitig) an die Beschwerdeführerin gelangt sein soll. Worin unter den dargelegten Umständen eine Verletzung des Gehörsanspruchs gelegen haben soll, ist nicht ersichtlich.
4. Mit der Feststellung des Einzelrichters, der bei ihm eingereichten Beschwerde sei nicht zu entnehmen, inwiefern das Betreibungsamt gegen Bundesrecht verstossen haben soll, setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander, und sie legt somit auch nicht dar, inwiefern die Auffassung des vorinstanzlichen Richters gegen Bundesrecht verstossen soll (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Statt dessen bestreitet sie auch im vorliegenden Verfahren den Bestand bzw. die Höhe der der Betreibung zugrundeliegenden Forderung. Darüber zu befinden, ist indessen nicht Sache der betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörde, sondern gegebenenfalls des Richters, so dass auch hier die entsprechenden Vorbringen nicht zu hören sind.
5. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Da keine Vernehmlassungen zur Beschwerde eingeholt worden sind, entfällt die Frage einer Parteientschädigung von vornherein.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Betreibungsamt Z._ und dem Einzelrichter in Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Nidwalden als Aufsichtsbehörde schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. März 2009
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Hohl Gysel