facts:
Faits :
A.
A.a. Par contrat de bail à loyer du 20 juin 2011, A.X._ et B.X._ (ci-après: les bailleurs ou les défendeurs) ont remis à bail à Z._ Sàrl (ci-après: la locataire ou la demanderesse), dont A.M._ et B.M._ sont les associées gérantes, des locaux commerciaux à l'usage d'un " restaurant bar-café de 135 m2 " ainsi que " deux locaux sous-sols de 11 m2 " chacun, dans leur immeuble sis à.... Le loyer mensuel net, actuellement de 2'200 fr., était initialement et pour les deux premières années de location de 1'800 fr. A ce loyer s'ajoutait un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 150 fr. Le contrat de bail prévoyait une durée initiale du 1er juillet 2011 au 30 juin 2021, se renouvelant ensuite de 5 ans en 5 ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties un an à l'avance.
La locataire a repris le fonds de commerce de l'ancien locataire, qui disposait d'un contrat de bail à loyer portant notamment sur une " salle café à boire de 60 places " et une terrasse de 8 places. D'après le témoignage livré en procédure par L._, technicien auprès du Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux (ci-après: la Commune), la capacité d'accueil de l'établissement loué par l'ancien locataire était de 50 places dans la zone " café " et de 10 places dans la zone " bureau " du plan, qui était une salle à manger.
Au moment de la reprise, l'établissement pouvait donc contenir 60 personnes et la terrasse 8 personnes. Il ne disposait toutefois que d'une seule issue de secours (ce qui était légalement insuffisant, une sortie de secours ne suffisant que pour 50 personnes), l'issue de la zone " bureau " ayant été fermée par l'ancien gérant à l'aide de matériaux métalliques.
A.b. Pendant l'été 2011, la locataire a procédé à des travaux de transformation, consistant pour l'essentiel à déplacer la cuisine dans la zone " bureau ", qui était auparavant une salle à manger. Les bailleurs ont toléré ces travaux de transformation, n'en ayant eu connaissance qu'après leur commencement.
Ils ont cependant entrepris de murer avec des briques la porte située dans la zone " bureau ", sans pour autant solliciter une autorisation de construire qui était nécessaire pour de tels travaux.
Le 18 octobre 2012, la Commune a écrit aux bailleurs pour les informer de ce que l'établissement, dans la mesure où il pouvait accueillir 60 personnes, devait comprendre une sortie de secours au droit de la cuisine, les prescriptions de protection incendie exigeant une sortie de secours par tranche de 50 personnes. Elle leur a enjoint d'effectuer les travaux nécessaires jusqu'au 16 novembre 2012.
Le 9 novembre 2012, la Police cantonale du commerce a délivré à la locataire une licence de café restaurant pour l'exploitation d'un local commercial comprenant une salle de consommation de 50 places, une salle à manger de 10 places et une terrasse de 8 places.
Le 16 novembre 2012, la Commune a informé la locataire que selon les prescriptions de protection incendie, une voie d'évacuation ne pouvait transiter dans un lieu à risque, telle une cuisine professionnelle. L'établissement ne pouvant pas être équipé d'une seule sortie de secours, la licence devait être limitée à 50 places. Selon le témoin L._, personne ne s'était rendu compte auparavant que l'issue, qui se trouvait dans la zone " bureau ", devenue la cuisine, ne pouvait plus être utilisée comme telle selon les normes en vigueur. Cela expliquait pourquoi le courrier du 18 octobre 2012 demandait la création d'une issue de secours dans la cuisine et pourquoi le courrier du 16 novembre 2012 informait qu'une issue de secours ne pouvait transiter par la cuisine. En réalité, comme on le verra plus loin (cf. infra B.b.a), une sortie de secours à travers une cuisine est admissible si l'accès est parfaitement dégagé, signalé correctement et bien éclairé.
A.c. Le 17 novembre 2012, C.M._, un proche des associées gérantes de la locataire, a entrepris de démolir une partie de la façade du bâtiment pour rétablir l'issue sur l'extérieur depuis la zone " bureau " devenue la cuisine, qui avait été condamnée par le précédent gérant, puis murée par les bailleurs, afin de créer la seconde issue de secours évoquée par la Commune dans son courrier du 18 octobre 2012.
A.X._ a alors immédiatement fait intervenir la police. Celle-ci a conseillé à C.M._ de mettre provisoirement un terme à son activité et d'attendre jusqu'au 19 novembre pour éclaircir la situation, comme A.X._ et lui-même n'arrivaient pas à se mettre d'accord sur ce qui avait finalement été ordonné par la Commune.
Le 19 novembre 2012, C.M._ a pourtant poursuivi l'activité de démolition, créant un trou béant dans la façade de l'immeuble. La police est intervenue à nouveau.
Par décision du 22 novembre 2012, la Police cantonale du commerce a annulé la licence qu'elle avait délivrée à la locataire le 9 novembre 2012 et lui en a délivré une nouvelle portant sur une salle de consommation de 40 places, une salle à manger de 10 places et une terrasse de 8 places.
Le 27 novembre 2012, les bailleurs ont reproché par écrit à la locataire d'avoir démoli la façade de l'immeuble en toute illégalité et lui ont imparti un délai au 3 décembre 2012 pour remettre les lieux en état.
Ils ont aussi porté plainte pénale à l'encontre de la locataire pour dommage à la propriété le 24 décembre 2012.
Le 12 février 2013, les bailleurs ont imparti à la locataire un ultime délai au 25 février 2013 pour remettre en état les lieux, sous la menace d'une résiliation pour justes motifs. Ils l'ont également mise en demeure de payer le solde des loyers dus et lui ont réclamé 6'180 fr. 85 à titre de dédommagement pour les dégâts causés par les travaux de transformation effectués en été 2011.
A.d. Le 1er mars 2013, les bailleurs ont résilié le bail pour le 30 avril 2013, au motif d'un manquement grave de la locataire à son devoir de diligence au sens de l'<ref-law>. Le courrier joint en annexe évoquait les mises en demeure relatives à la suppression de l'ouverture pratiquée en façade du côté de la cuisine, mises en demeure auxquelles la locataire n'avait pas donné suite.
Le 12 mars 2013, la locataire s'est plainte de nombreux défauts affectant les locaux loués. Elle s'est notamment prévalue de ce que le contrat de bail prévoyait expressément une capacité de 60 personnes, qui avait été réduite à 50 personnes en raison du problème d'issue de secours, dont les bailleurs étaient à l'origine. Elle a imparti un délai au 30 avril 2013 aux bailleurs afin qu'ils remédient à ce qu'elle qualifiait de défaut grave, faute de quoi elle se réservait le droit de consigner les loyers à échoir.
A.e. Le 3 avril 2013, la locataire a annoncé aux bailleurs qu'elle consignerait désormais le loyer, compte tenu du refus de ces derniers de prendre au sérieux les nombreux défauts évoqués dans son courrier du 12 mars 2013. A partir du mois de juillet 2013, elle a consigné mensuellement les sommes de 2'200 fr. à titre de loyer net et 150 fr. à titre d'acompte de charges.
B.
B.a. Entre mars et septembre 2013, la locataire a déposé trois demandes devant le Tribunal des baux. La première demande tendait notamment à la constatation que les locaux commerciaux étaient utilisés de manière conforme à l'usage pour lequel ils étaient loués, au prononcé de la nullité d'une partie du contrat de bail, à la réduction du loyer mensuel net de 268 fr., ainsi qu'au paiement de 1'000 fr. de dommages-intérêts pour tort moral; la seconde visait l'annulation de la résiliation de bail notifiée le 1er mars 2013 pour le 30 avril 2013; la troisième tendait à ce que la validité de la consignation de loyer soit constatée et à ce qu'il soit ordonné aux défendeurs de mettre en oeuvre toute une série de mesures visant à l'élimination des défauts, subsidiairement à ce que le loyer soit réduit de 900 fr. par mois dès le début du bail.
Le 16 juillet 2013, les bailleurs défendeurs ont déposé une demande tendant notamment à l'évacuation de la locataire des locaux loués, au paiement d'un montant de 10'000 fr. à titre de dommages-intérêts pour les frais de remise en état ensuite des transformations effectuées, au paiement de 1'950 fr. par mois plus frais accessoires jusqu'au 30 juin 2013, puis 2'200 fr. par mois plus frais accessoires à titre d'indemnité pour occupation illicite, enfin à la déconsignation en sa faveur de l'entier des montants consignés.
B.b. Parallèlement à cette procédure civile, les parties ont initié une procédure administrative et une procédure pénale.
B.b.a. La locataire demanderesse a initié une procédure administrative en recourant contre la décision de la Police cantonale du commerce du 22 novembre 2012.
Par arrêt du 25 février 2015, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours de la locataire. Elle a retenu que la voie d'évacuation aménagée dans la cuisine ne pouvait pas être considérée comme une issue de secours conforme aux normes et directives applicables en matière de prévention incendie, la cuisine étant un " local à risque " dans lequel il n'était pas possible de prévoir une issue de secours. L'établissement ne disposait donc que d'une seule issue de secours conforme, de sorte que la licence d'exploitation devait être limitée à 50 personnes.
Saisi d'un recours de la locataire, le Tribunal fédéral a renvoyé la cause à l'instance précédente par arrêt du 3 novembre 2015, afin qu'elle procède à une nouvelle constatation des faits concernant l'emplacement exact de la voie de secours et les conditions du parcours à effectuer pour la rejoindre. Il a précisé que ce n'était que si l'accès à l'issue de secours était aisé et sans obstacles que la licence du 22 novembre 2012 pourrait être annulée.
Par arrêt du 21 novembre 2016, rendu ensuite de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral du 3 novembre 2015, la Cour de droit administratif et public a annulé la décision de la Police cantonale du commerce du 22 novembre 2012 limitant la capacité de l'établissement à 50 places. En substance, elle a retenu que l'accès par l'issue de secours à travers la cuisine était parfaitement dégagé, signalé correctement et bien éclairé. Sous deux réserves, cet accès était aisé et sans obstacle. Elle a par ailleurs retenu que la fermeture de cette issue, réalisée par les bailleurs, était illicite dans la mesure où ceux-ci n'avaient préalablement requis aucune autorisation de construire et que ces travaux revenaient à supprimer la seconde issue de secours nécessaire à l'exploitation d'un établissement de 60 places. En conséquence de cette illicéité, il appartenait à la Commune d'ordonner aux perturbateurs, soit aux bailleurs, la remise en état de cette issue de secours à bref délai.
Par décision du 23 janvier 2017, la Commune a ordonné aux défendeurs de remettre en état la sortie de secours dans un délai échéant au 15 février 2017. Les défendeurs ont recouru contre cette décision. La Cour de droit administratif et public a rejeté leur recours par arrêt du 30 octobre 2017, en considérant notamment que la demanderesse était en droit d'exiger des défendeurs la réouverture de la deuxième issue de secours, indépendamment du volet civil du litige, puisque les questions de validité de la résiliation et de défaut de la chose louée n'étaient pas pertinentes sous l'angle du droit public.
B.b.b. Les défendeurs ont initié une procédure pénale en déposant plainte le 24 décembre 2012. Cette procédure a abouti à la condamnation de la demanderesse pour dommages à la propriété, par arrêt définitif de la Cour d'appel pénale du 11 juin 2015. La Cour d'appel pénale a retenu que la démolition d'une partie de la façade du bâtiment à côté de la cuisine pour créer la seconde issue de secours, initialement envisagée par la Commune, était constitutive de travaux qui, de par leur ampleur, requéraient une autorisation de construire et étaient du ressort des propriétaires, non de la locataire.
B.c. Par jugement du 17 février 2016, le Tribunal des baux a jugé que la résiliation était valable, qu'ordre était donné à la demanderesse de restituer les locaux et, à défaut de départ volontaire de celle-ci dans un délai de 30 jours, a d'ores et déjà chargé l'huissier du tribunal de procéder à l'exécution forcée sur requête des bailleurs, ordre étant donné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée sur requête de l'huissier. Il a également jugé que les montants consignés étaient immédiatement déconsignés, 75'950 fr. revenant aux défendeurs à titre de loyer et d'indemnité pour occupation illicite pour la période d'avril 2013 à février 2016 et le solde revenant à la demanderesse.
Statuant le 29 janvier 2018 sur l'appel de la demanderesse et l'appel des défendeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois les a rejetés les deux. Elle a cependant renvoyé la cause au Tribunal des baux s'agissant de la fixation des montants à déconsigner ainsi que des frais et dépens de première instance.
C.
C.a. Contre cet arrêt, la demanderesse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 4 mai 2018, concluant à sa réforme en ce sens que son appel soit admis et la résiliation du bail annulée, qu'il soit constaté que la résiliation est inefficace, qu'ordre soit donné aux défendeurs de lui permettre d'exploiter les 60 places assises de son établissement en éliminant le défaut, c'est-à-dire en procédant aux travaux ordonnés par la Commune, d'accorder une réduction de loyer d'un montant de 366 fr. 70 sur son loyer net pour la période du 30 avril 2013 jusqu'au jour où le défaut lié à la capacité de l'établissement sera totalement résolu.
C.b. Contre cet arrêt, les défendeurs ont interjeté recours en matière civile au Tribunal fédéral le 4 mai 2018, en concluant à sa réforme en ce sens que les montants consignés par la demanderesse soient immédiatement déconsignés en leur faveur, dans leur intégralité pour la période d'avril 2013 jusqu'à la date à laquelle le jugement du Tribunal des baux deviendra définitif et exécutoire. Ils concluent également à ce que les frais judiciaires de deuxième instance afférant à leur appel soient mis à la charge de la demanderesse et à ce que la demanderesse leur verse de pleins dépens.
C.c. Les défendeurs ont répondu au recours de la demanderesse, puis les parties ont répliqué et dupliqué. Le recours des défendeurs n'a donné lieu à aucun échange d'écritures. La cour cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt.
C.d. La demande d'effet suspensif de la demanderesse a été acceptée par ordonnance du 21 juin 2018.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (<ref-ruling> consid. 1 p. 143; <ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 1 p. 475; <ref-ruling> consid. 1).
1.1. Les recours ont été interjetés en temps utile (art. 46 al. 1 let. b et art. 100 al. 1 LTF) contre un arrêt rendu en matière civile (<ref-law>) par le tribunal supérieur du canton statuant sur recours (<ref-law>) dans une cause dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. prévu en matière de droit du bail (<ref-law>).
1.2. Les recours étant tous deux dirigés contre le même arrêt et les questions juridiques qui se posent étant liées, il y a lieu de joindre les deux procédures.
1.3. La cour cantonale ne s'est pas prononcée sur toutes les prétentions élevées par les parties. Si elle a jugé que la résiliation du bail était valable et que la locataire devait être expulsée, elle a renvoyé la cause au Tribunal des baux en ce qui concerne la fixation des montants à déconsigner. Il ne s'agit donc pas d'une décision finale (<ref-law>).
1.3.1. Aux termes de l'<ref-law>, le recours est recevable contre toute décision qui statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause. La décision partielle est une variante de la décision finale au sens de l'<ref-law> (ATF <ref-ruling> consid. 2.2 p. 397 et les arrêts cités) : elle statue de manière finale sur un ou plusieurs chefs d'une demande, mais renvoie l'examen d'un ou de plusieurs autres chefs de la demande à une décision ultérieure; il doit s'agir de prétentions distinctes, et non pas seulement de diverses questions de droit matériel se rapportant à la même prétention (ATF <ref-ruling> consid. 1.2.1 p. 217 et les arrêts cités). L'indépendance prescrite à l'<ref-law> suppose, d'une part, que les conclusions traitées auraient pu, théoriquement, donner lieu à un procès séparé et, d'autre part, que la décision attaquée tranche définitivement une partie du litige, sans qu'il n'existe de risque que la décision à rendre sur le reste de la demande se trouve en contradiction avec la décision déjà entrée en force (ATF <ref-ruling> consid. 2.4 p. 398; <ref-ruling> consid. 1.2.2 et 1.2.3 p. 217).
1.3.2. En l'espèce, la cour cantonale a statué définitivement sur la question de la résiliation du bail et celle de l'expulsion qui lui est liée. Ces questions sont distinctes de celle de la fixation des montants à déconsigner et n'entraînent pas un risque de décisions contradictoires. L'arrêt attaqué est donc sur ces questions une décision partielle au sens de l'<ref-law>.
En revanche, il est une décision incidente en ce qui concerne la déconsignation des loyers, en raison du renvoi de la cause en première instance.
1.4. Les décisions de renvoi à une instance cantonale inférieure ne mettent pas fin à la procédure et ne sont donc pas des décisions finales, mais des décisions préjudicielles ou incidentes (<ref-ruling> consid. 1.3 p. 253; <ref-ruling> consid. 1.4; <ref-ruling> consid. 1.2 p. 216). Comme telles, pour autant qu'elles ne portent pas sur la compétence ou la récusation visées par l'<ref-law>, elles ne peuvent être attaquées par la voie d'un recours au Tribunal fédéral qu'aux conditions spécifiques prévues par l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 1.3 p. 253).
En vertu de l'<ref-law>, le recours est recevable contre les décisions préjudicielles ou incidentes notifiées séparément si la décision attaquée peut causer un préjudice irréparable, ce qui suppose que la partie recourante soit exposée à un préjudice de nature juridique (<ref-ruling> consid. 2.2; <ref-ruling> consid. 1.2 p. 80; <ref-ruling> consid. 1.3.1). Un dommage économique ou de pur fait, tel que l'accroissement des frais de la procédure ou la prolongation de celle-ci, n'est pas considéré comme un préjudice irréparable de ce point de vue (<ref-ruling> consid. 2.2; <ref-ruling> consid. 1.2 p. 80; <ref-ruling> consid. 2.3.1 et les arrêts cités). Il appartient au recourant d'établir l'existence d'un tel risque, en démontrant dans quelle mesure il est concrètement menacé d'un préjudice irréparable de nature juridique, sous peine de voir son recours déclaré irrecevable (<ref-ruling> consid. 2.2; <ref-ruling> consid. 1.2).
En vertu de l'<ref-law>, le recours est également recevable, lorsque son admission peut conduire immédiatement à une décision finale et éviter ainsi une procédure probatoire longue et coûteuse. Selon la jurisprudence, il incombe à la partie recourante d'établir, si cela n'est pas manifeste, qu'une décision finale immédiate permettrait d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse; cette partie doit indiquer de manière détaillée, en particulier, quelles questions de fait sont encore litigieuses, et quelles preuves, déjà offertes ou requises, doivent encore être administrées, et en quoi celles-ci entraîneraient une procédure probatoire longue et coûteuse (ATF <ref-ruling> consid. 2.4.2 p. 633; voir aussi <ref-ruling> consid. 1 p. 28; <ref-ruling> consid. 1.2 p. 47; arrêt 4A).
En l'occurrence, les bailleurs recourants ne se disent pas menacés d'un préjudice juridique irréparable. Ils ne démontrent notamment pas en quoi le fait d'attendre que les instances cantonales se prononcent sur la question des montants à déconsigner serait de nature à leur causer un tel préjudice. Les bailleurs recourants ne prétendent pas non plus qu'une procédure probatoire longue et coûteuse serait encore nécessaire pour parvenir au jugement qui terminera le procès. Ils ne détaillent par exemple en rien les questions de fait à ce stade litigieuses et les mesures probatoires qui devraient être prises à cet égard. Partant, leur recours est irrecevable sur cet objet.
2.
2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (<ref-ruling> consid. 4.1.2; <ref-ruling> consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'<ref-law> (<ref-law>), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-law>).
2.2. Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (<ref-law>), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (<ref-ruling> consid. 1.4 et l'arrêt cité).
3.
Dans un premier grief, la locataire recourante se plaint de constatation manifestement inexacte des faits.
Selon la locataire, la cour cantonale n'a pas retenu que la fermeture de la sortie sur l'extérieur située dans la zone " bureau " devenue la cuisine, effectuée par les bailleurs en août 2011, était illicite. Or, cette fermeture était illicite, puisqu'elle n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de construire et revenait à supprimer une issue de secours nécessaire à l'exploitation d'un établissement de 60 places assises. L'illicéité préexistait à la réouverture de cette issue qu'elle avait effectuée en novembre 2012 et qui était censée légitimer la résiliation du bail pour violation du devoir de diligence. La remise en état exigée par les bailleurs dans les courriers des 27 novembre 2012 et 12 février 2013 conduisait donc à reproduire une situation reconnue comme illicite, de sorte qu'il est insoutenable que cette circonstance ait pu conduire à la résiliation du bail.
Cette argumentation de la locataire part toutefois d'une prémisse erronée, puisque la cour cantonale a expressément considéré comme illicites les travaux réalisés par les bailleurs en août 2011, en référence à ce qui a été retenu dans l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du 21 novembre 2016. Pour le surplus, ce que la cour cantonale a déduit de cette illicéité pour juger de la validité de la résiliation ne relève pas des faits, mais du droit. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur les critiques de fait émises par la locataire recourante.
4.
Dans un deuxième grief, la locataire recourante se plaint de violation de l'<ref-law>, en lien avec l'<ref-law>.
4.1. Aux termes de l'<ref-law>, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'<ref-law> suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (<ref-ruling> consid. 5; arrêt 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1). Lorsque les conditions de l'<ref-law> ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation ordinaire (<ref-ruling> consid. 3.3; Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 72 ad <ref-law>; David Lachat, Le droit du bail à loyer, 2008, p. 682 n. 3.2.2).
La violation du devoir de diligence (première condition) consiste notamment dans le non-respect par le locataire de ses obligations légales (<ref-law>). Les travaux effectués par le locataire sans autorisation du bailleur peuvent constituer une telle violation (p.ex. arrêts 4A_647/2017 du 7 mars 2018 consid. 6; 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 consid. 5), en particulier s'ils sont effectués de manière inappropriée, s'ils portent atteinte à la chose louée ou s'ils lui causent un défaut (Higi, op. cit., n. 31 ad <ref-law>; Hans Bätti g, in SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n. 65 ad art. 260-260a CO; Blaise Carron, Bail et travaux de construction: aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e Séminaire sur le droit du bail, 2012, n. 138 p. 85).
Le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'<ref-law>, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat (quatrième condition), en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce. De son côté, le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision d'équité prise par l'instance précédente (<ref-ruling> consid. 2.5 p. 72; <ref-ruling> consid 2 p. 111 s.; arrêt 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).
4.2. La cour cantonale a confirmé la validité de la résiliation du 1er mars 2013 pour le 30 avril 2013. Elle a retenu dans sa motivation que la locataire devait aviser les bailleurs de l'injonction de la Commune et leur laisser le temps de réagir, au lieu de procéder elle-même à la réouverture de la sortie sur l'extérieur depuis la zone " bureau " devenue la cuisine. Que l'ouverture ait été réalisée au même endroit que l'ancienne issue, murée sans autorisation de construire par les bailleurs en août 2011 (et donc illicite selon l'arrêt du 21 novembre 2016 de la Cour de droit administratif et public), n'y changeait rien. Contrairement à ce qu'affirmait la locataire, par leurs courriers des 27 novembre 2012 et 12 février 2013, les bailleurs n'indiquaient aucunement qu'ils étaient prêts à maintenir le bail, mais impartissaient des délais pour la remise en état des lieux, sous peine de résiliation pour " justes motifs " (pour ce qui est du courrier du 12 février 2013). Enfin, s'il était vrai que les arrêts rendus en matière administrative postérieurement au jugement civil de première instance ôtaient à la résiliation sa nécessité objective, il n'en restait pas moins qu'au moment où la résiliation avait été notifiée, la locataire avait persévéré dans son acte de démolition, nonobstant l'opposition des bailleurs.
4.3. La locataire conteste avoir violé son devoir de diligence (1ère condition de l'<ref-law>).
4.3.1. Selon elle, la cour cantonale a retenu de manière inadmissible qu'elle aurait dû aviser les bailleurs et leur laisser le temps de réagir, alors que, sommés par les autorités municipales de réaliser la sortie de secours, ces derniers n'ont rien entrepris. D'une part, l'ouverture de la seconde issue de secours qu'elle avait effectuée depuis la cuisine supprimait un défaut, soit la diminution de la capacité d'accueil de l'établissement. En vertu de l'<ref-law>, elle était fondée à y remédier aux frais des bailleurs, sans avoir à le leur signaler ni à les sommer de le réparer, puisqu'ils en avaient déjà pleinement connaissance. D'autre part, l'ouverture de l'issue de secours remédiait à une situation reconnue comme illicite, puisqu'elle se trouvait au même endroit que la porte située dans l'ancienne salle à manger, murée par les bailleurs en août 2011 sans permis de construire. Elle en conclut qu'elle n'a pas violé son devoir de diligence en remédiant elle-même à un défaut que les bailleurs ont causé de manière illicite et qu'ils ont omis de supprimer.
4.3.2. S'il est vrai que la Commune a, par courrier du 18 octobre 2012, enjoint aux bailleurs d'effectuer les travaux nécessaires en vue de la réalisation d'une seconde issue de secours au droit de la cuisine, elle s'est ravisée peu après, dans un courrier envoyé à la locataire. Dans ce courrier du 16 novembre 2012, elle exposait que les prescriptions de protection incendie applicables empêchaient qu'une issue de secours se trouve dans une cuisine professionnelle et qu'en conséquence la licence d'exploitation devait être limitée à 50 places assises. L'impossibilité pour la seconde issue de secours de se trouver dans la cuisine a été confirmée par la Cour de droit administratif et public dans un arrêt du 25 février 2015. Ce n'est que dans son arrêt du 21 novembre 2016, rendu ensuite de l'arrêt du Tribunal fédéral du 3 novembre 2015, que la juridiction précitée a admis que la seconde issue de secours pouvait, en l'espèce, se trouver dans la cuisine.
Dans ces circonstances, il paraît étonnant qu'à réception du courrier du 16 novembre 2012, C.M._ ait immédiatement entrepris de rouvrir l'issue extérieure de la cuisine en démolissant la façade, soi-disant pour créer l'issue de secours mentionnée dans le courrier du 18 octobre 2012, alors que la Commune venait de lui signaler qu'une sortie de secours ne pouvait transiter dans un lieu à risque comme une cuisine professionnelle. En tous les cas, le revirement de la Commune prive de fondement l'argument selon lequel les bailleurs n'ont pas procédé à la réalisation d'une issue de secours au droit de la cuisine dans le délai qui leur avait été fixé au 16 novembre 2012. Il implique également que la création de cette seconde issue de secours ne permettait en rien à la locataire d'obtenir une licence d'exploitation correspondant à une capacité d'accueil de 60 places. Cette dernière ne saurait donc se prévaloir de ce qu'elle ne faisait, à ce moment-là, que remédier à un défaut en vertu de l'<ref-law>.
4.3.3. En définitive, force est d'admettre, avec la cour cantonale, que la locataire ne pouvait pas procéder de son propre chef à la réouverture de l'issue sur l'extérieur de la cuisine en démolissant la façade, ignorer l'opposition des bailleurs qui ont fait appel à la police pour poursuivre le travail de démolition qu'elle avait entrepris et ignorer ensuite leur sommation de remise en état des lieux, le dépôt de la plainte pénale et leur seconde sommation de remise en état, avec menace de résiliation du bail pour justes motifs. Si elle estimait que l'absence d'issue de secours au droit de la cuisine était constitutive d'un défaut, elle aurait dû agir conformément aux <ref-law>, en demandant par exemple aux bailleurs une réduction du loyer pour diminution de la capacité d'accueil de l'établissement, voire des dommages-intérêts pour le manque à gagner en résultant. Le seul fait qu'il a été reconnu, des années plus tard et au terme d'une procédure judiciaire, que l'issue de secours condamnée par l'ancien gérant avait été murée de manière illicite (sans autorisation de construire) par les bailleurs et qu'une seconde issue de secours pouvait se situer au droit de la cuisine, ne l'autorisait pas à agir directement comme elle l'a fait sans violer les droits de propriété des bailleurs et, partant, son devoir de diligence à leur égard. A noter que les faits de la présente cause se distinguent de ceux de l'arrêt 4A_476/2015, dans le cadre duquel les travaux entrepris par la fille de la locataire présentaient un caractère d'urgence évident (consid. 4.4.2).
4.4. La locataire conteste qu'il y ait eu un avertissement préalable valable des bailleurs (2ème condition de l'<ref-law>) et qu'elle aurait persisté à ne pas respecter son devoir de diligence (3ème condition de l'<ref-law>).
4.4.1. La locataire affirme que l'injonction reçue des bailleurs le 12 février 2013 pour remettre la chose en état était déjà à ce moment-là illicite, compte tenu de ce que ceux-ci avaient supprimé l'issue de secours sans requérir d'autorisation de construire. Elle se prévaut par ailleurs du caractère ponctuel de la contravention qui lui est reprochée, sans antécédent ni réitération.
4.4.2. Par là même, la recourante oublie que l'illicéité de la situation au niveau administratif ne l'autorisait pas à procéder elle-même à la démolition d'une partie de la façade de l'immeuble. Cette illicéité n'est en tout cas pas de nature à entacher la validité des avertissements donnés par les bailleurs, qui ont appelé la police par deux fois, ont déposé plainte pénale et l'ont sommée les 27 novembre 2012 et 12 février 2013 de remettre la façade en état. Elle n'empêche pas plus de retenir qu'elle a persisté à violer son devoir de diligence en ne remettant pas la façade en état, comme les bailleurs lui ont enjoint de le faire.
4.5. La recourante conteste le caractère insupportable du maintien du contrat de bail (4ème condition de l'<ref-law>).
4.5.1. La locataire allègue que le bail s'est poursuivi après les 17 et 19 novembre 2012 (moment de la démolition litigieuse) jusqu'à février 2013 (moment de la mise en demeure avec fixation d'un ultime délai pour la remise en état), sans remise en état de la chose ni remise en question de la continuation du bail. Près de trois mois se sont donc écoulés entre la connaissance de la contravention par les bailleurs et l'avertissement selon lequel le bail allait être résilié, un laps de temps trop long pour retenir que l'ouverture pratiquée en novembre 2012 a rendu insupportable la continuation du bail. En outre, la cour cantonale n'aurait pas exposé les arguments qui l'ont conduite à retenir le caractère insupportable du maintien du bail et aurait violé son pouvoir d'appréciation en ne tenant pas compte de certaines circonstances, parmi lesquelles: le défaut affectant la chose louée, l'injonction de l'autorité pour la réouverture de l'issue litigieuse, l'illicéité des travaux entrepris sans demande de permis de construire par les bailleurs, l'écoulement d'un certain temps entre la contravention et l'avertissement.
4.5.2. Ce faisant, la recourante ne parvient pas à démontrer que la cour cantonale aurait violé le pouvoir d'appréciation dont elle dispose quant au caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur. En démolissant une partie de la façade, la locataire s'est arrogée le droit de modifier la chose louée, faisant fi de l'opposition exprimée par les bailleurs. Dans ce contexte, il ne peut être fait grief à la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte du défaut affectant la chose louée ou de l'illicéité résultant de l'absence d'autorisation de construire, ces éléments ne jouant pas de rôle direct dans l'appréciation du caractère insupportable du maintien du bail. Il en va de même de l'injonction du service de l'urbanisme de la commune de réouvrir l'ouverture litigieuse, cette injonction ayant été en quelque sorte révoquée par le courrier de la commune du 16 novembre 2012. L'argument selon lequel le bail s'est poursuivi pendant trois mois sans remise en état de la chose ni remise en question de sa continuation confine à la mauvaise foi, les bailleurs ayant dans cet intervalle reproché deux fois à la locataire d'avoir démoli la façade en lui impartissant un délai pour remettre la chose en l'état (les 27 novembre 2012 et 12 février 2013) et déposé plainte pénale pour dommage à la propriété (le 24 décembre 2012).
Dans ces circonstances, compte tenu de la retenue avec laquelle le Tribunal fédéral intervient dans l'appréciation de la juridiction cantonale, l'on ne voit pas que celle-ci aurait violé son pouvoir d'appréciation en retenant le caractère insupportable du maintien du bail.
Par ailleurs, bien que succincte, la motivation de l'arrêt entrepris ne consacre aucune violation du droit d'être entendu, étant rappelé que le juge n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions qui lui paraissent décisives pour l'issue du litige (cf. <ref-ruling> consid. 3.3.1; <ref-ruling> consid. 4.1 et les arrêts cités).
4.6. Au vu de ce qui précède, l'on ne voit pas que l'autorité précédente ait transgressé le droit fédéral en retenant la validité de la résiliation du bail donnée le 1er mars 2013 pour le 30 avril 2013. Le recours de la locataire doit donc être rejeté, en ce qu'il concerne l'annulation de la résiliation du bail, et par voie de conséquence l'élimination du défaut.
5.
5.1. Il résulte de ce qui précède que le recours des bailleurs est irrecevable et le recours de la locataire est rejeté.
5.2. Les recourants supporteront les frais judiciaires et les dépens liés au recours qu'ils ont chacun déposé. La locataire demanderesse supportera des frais judiciaires à hauteur de 5'000 fr. et des dépens à hauteur de 6'000 fr., tandis que les bailleurs défendeurs supporteront des frais judiciaires à hauteur de 2'000 fr. Faute d'avoir demandé une réponse au recours déposé par les bailleurs défendeurs, la locataire demanderesse n'aura pas droit à des dépens.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Les causes 4A_257/2018 et 4A_259/2018 sont jointes.
2.
2.1. Le recours 4A_257/2018 des défendeurs est irrecevable.
2.2. Le recours 4A_259/2018 de la demanderesse est rejeté.
3.
3.1. Les frais judiciaires relatifs au recours 4A_257/2018, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des défendeurs.
3.2. Les frais judiciaires relatifs au recours 4A_259/2018, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la demanderesse.
4.
La demanderesse versera aux défendeurs, créanciers solidaires, une indemnité de dépens de 6'000 fr.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 24 octobre 2018
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
La Greffière : Schmidt


facts:
Sachverhalt:
Für die Vorgeschichte kann auf das Urteil 5D_241/2020 vom 2. Oktober 2020 verwiesen werden.
Im weiteren Verlauf des Betreibungsverfahrens kündigte das Betreibungsamt Zürich 9 dem Beschwerdeführer am 8. Mai 2020 die Pfändung an. Auf Beschwerde hin stellte das Bezirksgericht Zürich als untere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs mit Entscheid vom 2. September 2020 die Nichtigkeit der Pfändungsankündigung fest und wies das Betreibungsamt an, die Pfändung gehörig anzukündigen.
Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Zürich als obere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs mit Urteil vom 7. Oktober 2020 ab, soweit es darauf eintrat.
Gegen diesen Entscheid gelangt der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 26. Oktober 2020 an das Bundesgericht. Die Beschwerde enthält kein Rechtsbegehren in Bezug auf den angefochtenen Entscheid, aber eine Vielzahl von allgemeinen Begehren und Aufforderungen an das Bundesgericht. Insbesondere wird auch unentgeltliche Rechtspflege und Beigabe eines unentgeltlichen Rechtsvertreters verlangt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde hat eine Begründung zu enthalten, in welcher in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (<ref-law>), was eine sachbezogene Auseinandersetzung mit dessen Erwägungen erfordert (<ref-ruling> E. 2 S. 116; <ref-ruling> E. 2.4 S. 368).
Eine solche Darlegung erfolgt nicht ansatzweise, auch nicht in Bezug auf die obergerichtlichen Ausführungen im Zusammenhang mit der unentgeltlichen Rechtspflege und der Beigabe eines unentgeltlichen Rechtsvertreters. Vielmehr beschränkt sich der Beschwerdeführer auf allgemeine Polemik und eine Auflistung von rund 20 kantonalen Verfahren des Jahres 2020, in welchen die Gerichte angeblich seine Rechte verletzt haben sollen. Darauf ist nicht einzutreten. Im Übrigen kann in Bezug auf die in allen Verfahren gewünschte Verbeiständung auf die Ausführungen in Erwägung 6 des Urteils 5D_241/2020 vom 2. Oktober 2020 verwiesen werden. Ferner kann im Zusammenhang mit dem Antrag auf öffentliche Verhandlung mit Medienbeizug auf die Erwägung 2 des genannten Urteils verwiesen werden.
2.
Die Beschwerde ist offensichtlich nicht hinreichend begründet und es ist auf sie im vereinfachten Verfahren nach <ref-law> nicht einzutreten.
3.
Wie die vorstehenden Erwägungen zeigen, muss die Beschwerde als von Anfang an aussichtslos betrachtet werden, weshalb es an den materiellen Voraussetzungen der unentgeltlichen Rechtspflege fehlt (<ref-law>) und das entsprechende Gesuch abzuweisen ist.
Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das präsidierende Mitglied:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Betreibungsamt Zürich 9, und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. Oktober 2020
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Möckli

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits :
A.
A.a. Par décision du 31 mai 2016, prenant acte d'une situation conflictuelle entre les actionnaires et le liquidateur qu'il avait précédemment nommé, le Président du Tribunal de l'arrondissement de la Veveyse a prononcé la dissolution de la société C._ SA et a confié la liquidation des biens à l'Office cantonal des faillites du canton de Fribourg (ci-après: office), qui l'a traitée en la forme sommaire.
A.b. Le tableau de distribution déposé le 31 juillet 2018 a permis le désintéressement de l'ensemble des créances admises à l'état de collocation, ce qui a laissé apparaître un excédent de liquidation de 2'155'128 fr. 91, à répartir entre les actionnaires de la société dissoute.
A.c. Sur la base des différents documents en mains de l'office, celui-ci est arrivé à la conclusion que les actionnaires de C._ SA en liquidation étaient la société A._ SA et la société D._ AG - ou, cas échéant, E._, lequel détiendrait les actions de celle-ci à titre de fiduciaire -, qui détiendraient, chacune à parts égales, 50 % du capital-actions de la société dissoute.
Toutefois, A._ SA a indiqué à l'office que l'excédent de liquidation devait revenir en intégralité à D._ AG dans la mesure où elle-même avait bénéficié de versements anticipés de dividendes en 2011. Pour sa part, D._ AG a fait savoir à l'office qu'elle avait cédé ses actions à B._ AG en date du 27 avril 2016, si bien que celle-ci détiendrait désormais la moitié du capital-actions de la société dissoute. Elle en déduisait que l'excédent de liquidation devrait revenir dans son intégralité à B._ AG. A._ SA a contesté cette affirmation.
A.d. Retenant qu'il subsistait une incertitude quant aux actionnaires de la société dissoute, l'office a mandaté la fiduciaire F._ SA, en date du 8 juillet 2019, afin, notamment, de déterminer avec certitude qui détenait le capital-actions de la société dissoute. Il ressort du rapport rendu le 11 janvier 2021 par F._ SA que celle-ci n'avait pas été en mesure de déterminer qui étaient les actionnaires de la société dissoute, en l'absence de la liste prévue à l'<ref-law>. Dans les recommandations de son rapport, elle proposait d'impartir un délai aux parties impliquées pour produire une liste actualisée des détenteurs d'actions au porteur et des ayants droit économiques annoncés à C._ SA en liquidation, conformément à l'<ref-law>. Elle préconisait également d'exiger des intéressées, dans le même délai, la production d'une attestation que cette liste existait déjà au 31 décembre 2015, sans quoi les droits sociaux ne pourraient pas être exercés et les droits patrimoniaux seraient éteints, si bien que l'excédent de liquidation devrait, cas échéant, être versé à la caisse des dépôts et consignations.
A.e.
A.e.a. En date du 26 janvier 2021, l'office a adressé un courrier à B._ AG en ce sens, tout en l'avertissant qu'en cas de défaut de production des deux documents susmentionnés dans un délai échéant le 28 février 2021, l'excédent de liquidation ne pourrait pas lui être versé, comme elle le demandait.
A.e.b. B._ AG a formé une plainte contre cette mesure. En substance, elle a requis qu'il soit pris acte de ce qu'elle est l'actionnaire de C._ SA en liquidation à hauteur de 50 % du capital-actions et qu'ordre soit donné à l'office de procéder au versement de l'intégralité de l'excédent de liquidation en sa faveur.
Par arrêt du 9 avril 2021, définitif et exécutoire, la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg (ci-après: chambre) a admis la plainte. Elle a retenu qu'on pouvait certes admettre que B._ AG s'était conformée à son obligation d'annoncer, à tout le moins au 13 septembre 2018, date à laquelle elle avait annoncé à l'office qu'elle détenait 50% des actions au porteur de C._ SA en liquidation, mais que, en revanche, les informations qu'elle avait fournies à l'office pour respecter son obligation de renseigner étaient lacunaires. Toutefois, elle a jugé que l'obligation de tenir la liste prévue à l'<ref-law> n'existait pas au moment de la dissolution de la société C._ SA en liquidation, si bien que son absence ne saurait lui être imputée à faute. Elle a dès lors considéré que, en l'état actuel des choses, la seule façon d'établir qui étaient les actionnaires de C._ SA en liquidation était d'exiger d'eux la production des actions originales ou d'une copie certifiée conforme de ces dernières. Elle a donc renvoyé la cause à l'office afin qu'il invite les actionnaires de C._ SA en liquidation à se légitimer au moyen de la production des actions originales ou d'une copie certifiée conforme de ces dernières et, cas échéant, d'un document attestant de la validité de la transmission des actions conformément à la convention d'actionnaires du 9 mai 2006, à défaut de quoi l'office serait autorisé à procéder à la consignation de l'excédent de liquidation, conformément aux <ref-law> et 18 OAOF.
A.e.c. Le 29 avril 2021, l'office a adressé un courrier en ce sens à B._ AG et A._ SA, leur impartissant un délai de 20 jours pour produire les documents précités. Celles-ci ont, tour à tour, donné suite à cette demande par courriers des 18 et 20 mai 2021.
B.
B.a.
B.a.a. Par décision du 28 mai 2021, l'office a considéré que A._ SA et B._ AG lui avaient transmis leur certification d'actions au porteur de C._ SA et que B._ AG lui avait aussi transmis les copies de ses déclarations d'impôts pour les années 2016 à 2019, ainsi que ses bilans et comptes de pertes et profits audités concernant les exercices comptables 2018 et 2019. Sur la base de ces documents, il a retenu que les actionnaires de C._ SA en liquidation étaient A._ SA et B._ AG.
L'office a alors établi un nouveau décompte de répartition de l'excédent de liquidation dont il ressortait qu'au final A._ SA devait s'acquitter avec effet immédiat d'une somme de 7'147 fr. 68 sur le compte de l'office et que, après versement de ce solde, un montant de 1'666'986 fr. 14 pourrait être remis à B._ AG. L'office a ajouté qu'il demeurait toutefois en suspens l'éventuel impôt anticipé à prélever sur cet excédent en faveur de l'Administration fédérale des contributions et qu'il allait interpeller ce service afin de déterminer si des prêts ou dividendes anticipés de 1'245'187 fr. 50 versés en faveur de D._ AG et de A._ SA de 3'647'903 fr. 38 étaient soumis au paiement de l'impôt anticipé, de sorte qu'il pourrait procéder au versement de l'excédent à qui de droit après la détermination des éléments précités.
B.a.b. Par courriel du 2 juin 2021 adressé au Préposé de l'office (ci-après: préposé), le conseil de A._ SA a sollicité que l'ensemble des pièces produites le 18 mai 2021 par B._ AG lui soient transmises électroniquement par retour de courriel.
Par courriel de réponse du 4 juin 2021, le préposé a rappelé que B._ AG avait produit une certification d'actions au porteur originale, des copies de ses déclarations d'impôts des années 2016 à 2019, et ses bilans de pertes et profits audités des exercices comptables 2018 et 2019. Il a ensuite refusé de transmettre une copie des pièces en question par courriel, mais a informé le conseil de A._ SA qu'il avait néanmoins la possibilité de les consulter dans les locaux de l'office sur rendez-vous pris préalablement.
B.b.
B.b.a. Par mémoire du 10 juin 2021, A._ SA a formé une plainte contre la décision de l'office du 28 mai 2021 auprès de la chambre. Préalablement au fond, elle a conclu à ce qu'ordre soit donné à l'office de lui transmettre une copie de l'ensemble des pièces transmises par " les cités " (c'est-à-dire " B._ AG/D._ AG et/ou Monsieur E._ "), dont l'office avait fait mention dans son courrier du 28 mai 2021, respectivement qu'il soit ordonné à D._ AG de produire une copie certifiée de ses bilans audités pour les exercices 2014 à 2017, montrant sa participation dans la société C._ SA en liquidation, à ce que, cela fait, un bref délai soit fixé aux parties pour se déterminer après avoir pris connaissance de l'ensemble des pièces précitées, et, enfin, à ce qu'interdiction soit faite à l'office de procéder à une quelconque distribution de l'excédent de liquidation jusqu'à droit connu sur le respect du droit de préemption figurant dans la convention d'actionnaires du 9 mai 2006. Au fond, la plaignante a conclu à l'annulation de la mesure attaquée, avec suite de frais et dépens, toute autre ou conclusion contraire devant être rejetée.
B.b.b. Par arrêt du 9 août 2021, la chambre a rejeté la plainte, dans la mesure où elle était recevable, et confirmé la mesure rendue le 28 mai 2021 par l'office.
C.
Par acte posté le 20 août 2021, A._ SA interjette un recours en matière civile contre cet arrêt. Elle conclut préalablement à ce qu'il soit ordonné à l'office de verser à la procédure les copies des pièces transmises par B._ AG, dont l'office a fait mention dans son " courrier/décision du 28 mai 2021 ", et de demander la production par D._ AG de ses bilans et comptes révisés des exercices de 2014 à 2017, montrant à son actif la détention des actions de C._ SA et la comptabilisation de la cession desdites actions à B._ AG au prix de 50'000 fr., puis, cela fait, à ce qu'un bref délai lui soit fixé pour se déterminer après avoir pris connaissance des pièces susvisées. Au fond, elle conclut à la réforme de l'arrêt attaqué, en ce sens que la décision du 28 mai 2021 de l'office est annulée et à ce qu'ordre soit donné à dit office de ne procéder à la distribution du bénéfice de liquidation que sur le compte de la caisse de dépôts et consignations prévue par la loi. En substance, elle se plaint de la violation de l'<ref-law> en ce qu'il garantit son droit d'être entendu, d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'établissement des faits et de la violation des art. 697j, 697l et 697m CO.
Invités à répondre, l'autorité de surveillance et l'office ont renoncé à présenter des observations. Quant à B._ AG, elle a, par acte posté le 25 novembre 2021, conclu au rejet du recours. La recourante et B._ AG ont maintenu leurs conclusions dans l'échange d'écritures qui a suivi.
D.
Par ordonnance du 10 septembre 2021, la requête d'effet suspensif assortissant le recours, traitée en tant que requête de mesures provisionnelles, a été admise aux fins de maintenir les choses en l'état, en l'occurrence de suspendre la répartition de l'excédent de liquidation jusqu'à droit jugé sur le présent recours.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours a été déposé dans le délai légal (<ref-law>) contre une décision finale (<ref-law>), rendue en matière de poursuite pour dettes et faillite (<ref-law>), par une autorité de surveillance statuant en dernière (unique) instance cantonale (<ref-law>). Il est ouvert indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La recourante, qui a succombé devant l'autorité cantonale et a un intérêt digne de protection à la modification de la décision entreprise, a qualité pour recourir (<ref-law>).
Le recours en matière civile des <ref-law> est une voie de réforme (<ref-law>). Sous peine de voir son recours frappé d'irrecevabilité, le recourant doit prendre des conclusions sur le fond du litige (<ref-ruling> consid. 1.3; <ref-ruling> consid. 1.3; <ref-ruling> consid. 3.1). Cela étant, sauf à tomber dans un formalisme excessif, les conclusions préalables de la recourante doivent être comprises comme des conclusions réformatoires de l'arrêt attaqué qui a rejeté ses conclusions préalables tendant à la production des pièces citées.
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés (<ref-ruling> consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (<ref-ruling> consid. 1.7.1; <ref-ruling> consid. 2.4 et la référence). Le Tribunal fédéral ne connaît par ailleurs de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant (" principe d'allégation ", <ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 2.4).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Il ne peut s'en écarter que si ceux-ci ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'<ref-law> (<ref-law>), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-law>). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (<ref-ruling> consid. 2.2 et la référence), doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné (<ref-law>; cf. supra consid. 2.1). Une critique des faits qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (<ref-ruling> consid. 1.3.1 et la référence).
En vertu de l'<ref-law>, il peut toutefois compléter d'office les constatations de l'autorité précédente. Il a été fait application de cette norme, sur la base du dossier cantonal.
3.
S'agissant du droit à l'accès au dossier par la recourante, l'autorité de surveillance a considéré que les restrictions posées par le préposé à cet égard étaient proportionnées et justifiées, au motif que le dossier était volumineux et sensible et qu'il était dans l'intérêt des tiers à la non-divulgation de certaines pièces que la consultation s'effectue dans les locaux de l'office. Elle a retenu que cette restriction était la seule manière d'assurer que certaines pièces sensibles, telles que les bilans comptables ne soient pas divulguées inutilement au préjudice de B._ AG notamment, qui avait d'ailleurs déclaré s'opposer à la divulgation de certaines pièces.
Sur le fond, l'autorité cantonale a jugé que la mesure querellée ne violait pas le droit fédéral, relevant au demeurant que la recourante ne le prétendait d'ailleurs pas elle-même puisqu'elle se plaignait uniquement de la violation de la convention d'actionnaires du 9 mai 2006. Elle a précisé que, dans son arrêt du 9 avril 2021, elle avait retenu que B._ AG s'était conformée à son obligation d'annoncer au sens des art. 697i et 697j CO mais qu'elle avait néanmoins invité celle-ci à se légitimer au moyen de la production des actions originales ou d'une copie certifiée conforme de ces dernières. Or, B._ AG s'était pleinement conformée à cette décision en produisant le certificat d'actions (au porteur) original émis par C._ SA en liquidation. L'autorité cantonale a jugé que, dans ces circonstances, la question de savoir si la convention d'actionnaires du 9 mai 2006 avait ou non été respectée pouvait souffrir de demeurer indécise, dès lors que le transfert d'actions au porteur incorporées dans un papier-valeur se faisait par la remise du titre, sans qu'une cession de créance soit nécessaire. Elle a renvoyé la recourante à faire valoir ses arguments devant le juge civil compétent, pour autant que cela soit encore possible.
4.
La recourante se plaint tout d'abord de la violation de l'<ref-law> en tant que l'autorité de surveillance a considéré que les restrictions posées par l'office à l'accès au dossier étaient proportionnées et justifiées. Sur le fond, elle conclut à ce qu'ordre soit donné à l'office de verser l'excédent de liquidation sur le compte de la caisse des dépôts et consignations prévue par la loi. A l'appui de cette conclusion, elle se plaint d'arbitraire dans l'établissement des faits (art. 9 Cst.), de la violation des art. 697j, 697l et 697m CO, de même que de celle de la convention d'actionnaires de 2006. En substance, elle soutient que B._ AG n'est pas devenue valablement actionnaire de la société en liquidation, de sorte que l'office ne pouvait pas procéder au versement de l'excédent de liquidation en sa faveur.
5.
Contrairement à ce que l'autorité cantonale a retenu, la seule question qui se pose est celle du rôle de l'office en présence d'un excédent d'actifs suite à la dissolution et la liquidation d'une société anonyme selon les dispositions applicables à la faillite, cette application par le juge ayant statué sur cette question n'étant pas contestée. Sur ce point, l'<ref-law> a fait l'objet d'une modification, entrée en vigueur le 1er novembre 2019, depuis son application par le juge de première instance, le 31 mai 2016. La possibilité pour le juge de prononcer la dissolution de la société et ordonner sa liquidation selon les dispositions applicables à la faillite était prévue à l'art. 731b al. 1 ch. 3 aCO, alors qu'elle est maintenant conférée au " tribunal " et figure à l'alinéa 1bis ch. 3 de cette norme. Le contenu de la règle demeurant inchangé, il sera uniquement fait mention de l'<ref-law>.
5.1.
5.1.1. Selon l'<ref-law>, lorsque l'organisation d'une société anonyme présente certaines carences, un actionnaire ou un créancier peut requérir du tribunal de prendre les mesures nécessaires.
Le tribunal peut notamment prononcer la dissolution de la société et ordonner sa liquidation selon les dispositions applicables à la faillite (<ref-law>). L'ordonnance de dissolution fondée sur l'<ref-law> donne ainsi en principe lieu à une procédure ordinaire de faillite. Toutefois, la procédure de faillite ne se déroule pas en raison d'une faillite, mais bien en exécution d'une décision judiciaire de dissolution. L'<ref-law> ne consacre pas un nouveau cas de faillite (arrêt 5A_235/2007 du 14 novembre 2007 consid. 4.3; cf. aussi LORANDI, Konkursverfahren über Handelsgesellschaften ohne Konkurseröffnung - Gedanken zu <ref-law>, in PJA 2008 p. 1378 ss [1381 s.; cité: PJA 2008]; SCHÖNBÄCHLER, Die Organisationsklage nach <ref-law>, 2013, p. 267 ss). Il n'y a ainsi pas de déclaration de faillite, prononcée par le juge de la faillite, qui pourrait notamment être révoquée en application de l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 2.3.2; cf. aussi LORANDI, Konkursverfahren über Handelsgesellschaften zufolge Organisationsmangel (<ref-law>), in BlSchK 2012 p. 41 ss [p. 48 ss]; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 280). La décision de dissolution est seulement assimilable fonctionnellement à un prononcé de faillite (CHENAUX/HÄNNI, Carence dans l'organisation de la société: étude des aspects matériels et procéduraux de l'<ref-law>, in JdT II 2013, p. 97 ss [p. 112]; LORANDI, PJA 2008, p. 1386 et 1389; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 271).
Le but poursuivi par le législateur est un système organisé dans lequel la société est liquidée sous le contrôle de l'autorité étatique, sans toutefois appliquer toutes les dispositions de la LP car la justification de celles-ci réside principalement dans le fait que la société est surendettée ou insolvable (causes ordinaires de la faillite). Or, ces circonstances ne sont pas nécessairement réalisées dans les hypothèses visées par l'<ref-law> (PETER/CAVADINI-BIRCHLER, <ref-law>: Un état des lieux, in Mélanges à la mémoire de Bernard Corboz, 2019, p. 197 ss [p. 211 n° 43]). Les règles de la faillite ne s'appliquent dès lors que par analogie (<ref-ruling> consid. 2.5.1; Message concernant la révision du code des obligations (Droit de la société à responsabilité limitée; adaptation des droits de la société anonyme, de la société coopérative, du registre du commerce et des raisons de commerce) du 19 décembre 2001, FF 2001 p. 2949 ss, n° 2.2.3 ad art. 731b (nouveau); LORANDI, PJA 2008, p. 1390; la question de savoir si seuls les <ref-law> s'appliquent est controversée, sans qu'il y ait lieu de la trancher: cf. à ce sujet SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 286 ss). Les organes de direction et d'administration de la société qui présentent une carence organisationnelle ne doivent en effet pas pouvoir se voir conférer la qualité de liquidateurs, pour des motifs tendant à la protection des créanciers. Etant donné qu'on ne saurait toutefois exiger d'un office des faillites qu'il se substitue intégralement aux organes, le législateur a renvoyé aux règles de la LP, qui prévoit une procédure de liquidation expéditive (HARI, Carences dans l'organisation d'une société (<ref-law>) et liquidation forcée en application des règles du droit de la faillite, in GesKR 2015 p. 272 ss [274 s.]).
5.1.2. L'office des faillites est compétent pour mettre en oeuvre la procédure de faillite, sous la surveillance de l'autorité de surveillance (CHENAUX/HÄNNI, op. cit., p. 113; HARI, op. cit., 275; PETER/CAVADINI, in Commentaire romand, CO II, 2ème éd., 2017, n° 24 ad <ref-law>; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 263, 278 ss et 283 s.). Cette compétence résulte du fait que les règles sur la faillite sont applicables par analogie et que, selon la LP, la procédure de la faillite est conduite par l'office des faillites (<ref-law>). Lorsque la faillite est mise en oeuvre selon la procédure ordinaire de faillite, les créanciers peuvent aussi nommer une administration spéciale de la faillite et/ou une commission de surveillance (art. 237 et 253 LP; BERGER/RÜETSCHI/ZIHLER, Die Behebung von Organisationsmängeln - handelsregisterrechtliche und zivilprozessuale Aspekte, in Reprax 2012/1 p. 1 ss [20]; LORANDI, PJA 2008, p. 1390; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 284; cf. toutefois: PETER/CAVADINI-BIRCHLER, op. cit., p. 211).
Bien qu'il ait prononcé la dissolution de la société, il n'y a pas d'attraction de compétence à l'endroit du juge civil. Le juge de la faillite reste compétent pour toute décision au cours de la procédure de faillite que lui attribue la loi, sauf la révocation de la faillite étant donné que celle-ci n'a jamais été ouverte. C'est notamment à lui qu'il revient de prononcer la clôture après avoir constaté que la liquidation est terminée (<ref-law>; LORANDI, PJA 2008, p. 1390; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 284 s.; d'un autre avis: PETER/CAVADINI-BIRCHLER, op. cit., p. 212, qui estime que " le liquidateur " doit établir un rapport final et le soumettre au juge civil qui prononcera la clôture de la liquidation). L'office publie la clôture (<ref-law>).
5.1.3. Si la procédure de liquidation se solde par un excédent d'actifs, l'office doit utiliser celui-ci pour couvrir les intérêts des créances des créanciers colloqués qui ont couru depuis le début de la procédure (<ref-ruling> consid. 3.3; arrêt 5A_324/2015 du 21 août 2015 consid. 4.2.2 et les références, publié in SJ 2016 I p. 13; LORANDI, Organisationsmängel von Gesellschaften mit tückischen Folgen - Kleine Ursache mit grosser Wirkung, in ECS 2009 p. 89 ss [p. 90; cité: Organisationsmängel]; IDEM, PJA 2008, p. 1392; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 294 s.). S'il existe encore un excédent, celui-ci doit, comme pour toute autre faillite, être restitué au débiteur, soit aux organes de la société, qui récupèrent le droit de disposer de ce patrimoine. Sauf disposition contraire des statuts, l'excédent doit être réparti entre les associés (actionnaires ou autres selon le type d'entité concernée et de titres émis). Cette compétence incombe aux organes au terme de la procédure de faillite, et non à l'office des faillites, faute de base légale (CHENAUX/HÄNNI, op. cit., p. 113; LORANDI, Organisationsmängel, p. 90; IDEM, PJA 2008, p. 1393; PETER/CAVADINI-BIRCHLER, op. cit., p. 212; IDEM, op. cit., n° 26 ad <ref-law>; SCHÖNBÄCHLER, op. cit., p. 295). A défaut d'organes, l'office doit consigner l'excédent à la caisse des dépôts et consignations (art. 9, 24 et 264 al. 3 LP par analogie; sur cette obligation en général, cf. <ref-ruling> consid. 3.1).
5.2. En l'espèce, il n'appartenait pas à l'office de répartir l'excédent de liquidation entre les actionnaires de la société dissoute, et encore moins d'instruire les faits et de statuer sur la composition de l'actionnariat. L'office devait remettre cet excédent à l'organe compétent pour procéder à la répartition ou, à défaut, consigner cet excédent à la caisse des dépôts et consignations. En omettant d'ordonner à l'office d'agir ainsi, l'autorité de surveillance a violé les règles sur la faillite, ce qui a mené à une prolongation de la procédure. L'état de fait de l'arrêt attaqué ne permettant d'établir ni l'existence ni la compétence d'un organe à qui l'excédent peut être remis - dès lors notamment qu'on ignore la carence ayant donné lieu à la dissolution -, il revient de renvoyer la cause à l'autorité de surveillance à cette fin
Il suit de là que le recours doit être admis sur cette conclusion. Les autres griefs de la recourante, de même que la réponse à ceux-ci de la société participante à la procédure, sont pour le reste sans objet. En particulier, le grief de la violation de l'<ref-law> est sans pertinence, étant donné que l'office n'avait aucune instruction à mener en la matière.
6.
En définitive, le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à l'autorité de surveillance pour instruction et nouvelle décision au sens des considérants. Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de l'intimée, l'État de Fribourg ne pouvant en supporter (art. 66 al. 1 et 4 LTF); en revanche, les dépens, fixés à 2'500 fr., incombent à celle-ci et à l'État de Fribourg, solidairement entre eux (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF). L'autorité précédente ayant statué sans frais ni dépens, il n'y a pas lieu de lui renvoyer la cause sur ce point.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à l'autorité de surveillance pour instruction et nouvelle décision au sens des considérants,
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de B._ AG.
3.
Une indemnité de 2'500 fr., à payer à la recourante à titre de dépens, est mise solidairement à la charge de B._ AG et de l'État de Fribourg.
4.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, à l'Office cantonal des faillites de l'Etat de Fribourg, à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg et à B._ AG.
Lausanne, le 28 janvier 2022
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
La Greffière : Achtari


facts:
Faits :
A.
Par jugement du 30 mars 2017, le Tribunal pénal de l'arrondissement de la Sarine a reconnu X._ coupable du viol et du meurtre de son épouse et d'actes d'ordre sexuel avec des enfants sur ses deux fils. Il l'a condamné à une peine privative de liberté de 17 ans et à un internement ordinaire. Il l'a également astreint à verser des indemnités pour tort moral à ses victimes et aux proches de son épouse.
B.
Par arrêt du 19 septembre 2018, la Cour d'appel pénal du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejeté l'appel formé contre ce jugement.
C.
X._ forme un recours en matière pénale auprès du Tribunal fédéral contre cet arrêt. Il conclut, avec suite de frais et dépens, à son acquittement des accusations d'actes d'ordre sexuel avec des enfants et à une peine privative de liberté de 10 ans seulement. Il sollicite également que l'internement ordonné soit abandonné, subsidiairement qu'il soit remplacé par une mesure thérapeutique institutionnelle. A titre plus subsidiaire, il requiert le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour mise en oeuvre d'une nouvelle expertise psychiatrique qui devra être effectuée par deux co-experts. Il sollicite le bénéfice de l'assistance judiciaire.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recourant conteste avoir commis des actes d'ordre sexuel sur ses deux fils. A l'appui de ce moyen, il invoque une violation de la présomption d'innocence et une mauvaise appréciation des preuves.
1.1. Le Tribunal fédéral est lié par les faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>), à moins qu'ils n'aient été constatés en violation du droit ou de manière manifestement inexacte au sens des art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, soit pour l'essentiel de façon arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. Une décision n'est pas arbitraire du seul fait qu'elle apparaît discutable ou même critiquable. Il faut qu'elle soit manifestement insoutenable et cela non seulement dans sa motivation mais aussi dans son résultat (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 503). Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur les critiques de nature appellatoire (<ref-ruling> consid. 2.4 p. 368). Lorsque l'appréciation des preuves et la constatation des faits sont critiquées en référence à la présomption d'innocence (<ref-law>; 6 par. 2 CEDH), le principe " in dubio pro reo " n'a pas de portée plus large que l'interdiction de l'arbitraire (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 503).
Le Tribunal fédéral n'entre en matière sur les moyens fondés sur la violation de droits fondamentaux que s'ils ont été invoqués et motivés de manière précise (<ref-law>).
1.2. Le recourant estime arbitraire l'appréciation des preuves de l'autorité précédente selon laquelle le récit de ses fils étant jugé clair, structuré et ponctué de nombreux détails, il serait crédible. Il s'agirait pour lui de la démonstration que les propos avaient été prévus et répétés au préalable. Le recourant reproche ensuite à l'autorité précédente d'avoir écarté des éléments à sa décharge. Il conteste dans ce cadre le constat de l'autorité précédente que le silence de ses fils pendant de nombreuses années sur les sévices commis s'expliquait par la peur de leur père et la honte qu'ils ressentaient. Le recourant invoque enfin que le dysfonctionnement familial serait un motif qui aurait pu conduire ses enfants et feue leur mère à se venger ultérieurement en l'accusant faussement.
L'ensemble de la motivation du recourant sur ces points est de nature appellatoire et partant irrecevable.
1.3. Le recourant se plaint en vain de l'attitude de professionnels de l'enfance bien avant que ses fils ne dénoncent les sévices sexuels subis. Ces professionnels ont suspecté la commission de tels sévices. On ne voit pas en quoi l'appréciation de la cour cantonale à cet égard violerait la présomption d'innocence.
1.4. Le recourant reproche à l'autorité précédente d'avoir écarté sans raison une grande partie des rapports de la Justice de paix et d'autres services. Il soutient que ceux qu'il avait cités l'innocentaient.
Faute de tout détail s'agissant de ces prétendus documents, le grief, insuffisamment motivé, est irrecevable.
2.
Le recourant conteste la quotité de la peine privative de liberté de dix-sept ans à laquelle il a été condamné.
2.1. Les règles de fixation de la peine ont été exposées aux <ref-ruling> consid. 6.1.1 p. 66 s.; <ref-ruling> consid. 5 p. 57 s. et arrêt 6B_559/2018 du 26 octobre 2018 consid. 1 destiné à la publication s'agissant de l'<ref-law>. On peut s'y référer.
2.2. Dès lors que le recourant requiert une peine moins importante compte tenu de son acquittement des accusations d'actes d'ordre sexuel avec des enfants, moyen écarté, son grief est irrecevable.
2.3. Le recourant reproche à l'autorité précédente d'avoir refusé de retenir en sa faveur la circonstance du repentir actif au sens de l'<ref-law>. A l'appui de son grief, il invoque que quelques minutes après avoir étranglé son épouse, il l'avait amenée le plus rapidement possible à l'hôpital. Cela démontrait déjà l'existence d'un repentir actif.
Selon l'<ref-law>, si, de sa propre initiative, l'auteur a renoncé à poursuivre l'activité punissable jusqu'à son terme ou qu'il a contribué à empêcher la consommation de l'infraction, le juge peut atténuer la peine ou exempter l'auteur de toute peine. Cette disposition vise le désistement et le repentir actif, le premier relevant d'une tentative inachevée, tandis que le second constitue un cas de tentative achevée (arrêt 6B_162/2018 du 27 mars 2018 consid. 2.3.1).
En l'occurrence, l'épouse du recourant est décédée. On ne saurait dès lors parler de tentative. L'<ref-law> est hors de propos.
Reste l'application de l'art. 48 let. d CP. Aux termes de cette disposition, le juge atténue la peine si l'auteur a manifesté par des actes un repentir sincère, notamment s'il a réparé le dommage autant qu'on pouvait l'attendre de lui. Selon la jurisprudence, le repentir sincère n'est réalisé que si l'auteur a adopté un comportement particulier, désintéressé et méritoire. L'auteur doit avoir agi de son propre mouvement dans un esprit de repentir, dont il doit avoir fait la preuve en tentant, au prix de sacrifices, de réparer le tort qu'il a causé (<ref-ruling> consid. 1 p. 99 et arrêt 6B_1368/2016 du 15 novembre 2017 consid. 5.1 non publié aux <ref-ruling>).
A l'appui de son moyen, le recourant invoque une version des faits qui s'écarte de celle retenue dans l'arrêt attaqué sans alléguer et démontrer l'arbitraire de celle-ci. La critique est irrecevable. Il résulte pour le surplus des faits constatés dans l'arrêt entrepris que le recourant, après avoir étranglé son épouse, par derrière, longuement, avec son foulard et alors qu'elle gisait inanimée par terre, n'a tenté aucun geste de premiers secours. Il a au contraire pris le temps d'enlever le foulard du cou de sa victime, de le plier et de le disposer avec les lunettes de cette dernière sur une chaise. Il n'a ensuite pas appelé les secours, car jugés trop onéreux, mais une connaissance - dont il ignorait où elle se trouvait et donc le temps qu'elle mettrait à arriver - afin qu'elle vienne l'aider à emmener son épouse à l'hôpital. Ces circonstances ne permettent aucunement de retenir un repentir sincère de la part du recourant.
2.4. Le recourant reproche à l'autorité précédente d'avoir retenu à sa charge qu'il ne s'était pas amendé. Cela ne pouvait être exigé de lui au vu de son trouble de la personnalité. Il ne serait pas psychiatriquement capable de prendre conscience des faits qui lui sont reprochés.
Le recourant souffre certes d'un trouble de la personnalité le rendant difficilement capable de compassion. Il n'en reste pas moins qu'il dispose de son entière responsabilité pénale, en d'autres termes qu'il est capable de comprendre le caractère illicite des actes qu'il a commis (cf. arrêt attaqué, p. 20 consid. 4.10 et expertise, p. 81). Pour ce seul motif et non seulement par compassion pour ses victimes, il aurait pu s'amender. Retenir à sa charge et dans le cadre de la quotité de la peine qu'il ne l'avait pas suffisamment fait ne prête dès lors pas flanc à la critique.
2.5. Pour le surplus, la peine privative de liberté de dix-sept ans prononcée, au vu des infractions retenues, ne sort pas du cadre légal. Elle a été fixée sur la base de critères pertinents et on n'en discerne pas qui auraient été omis ou pris en considération à tort. Les éléments à prendre en compte ont par ailleurs été correctement évalués et ont abouti au prononcé d'une peine qui ne peut être qualifiée d'excessive. La sanction infligée ne viole donc pas le droit fédéral.
3.
Le recourant conteste la mesure d'internement prononcée. Dans ce cadre, il conteste la valeur probante donnée par l'autorité précédente à l'expertise psychiatrique judiciaire établie par le Dr C._ le 26 avril 2016. Il se plaint du refus de l'autorité précédente de mettre en oeuvre une seconde expertise psychiatrique sur sa personne, une contre-expertise, un complément d'expertise, respectivement d'entendre à titre de témoin le Dr C._.
3.1. Aux termes de l'<ref-law>, la procédure de recours se fonde sur les preuves administrées pendant la procédure préliminaire et la procédure de première instance. L'<ref-law> règle les preuves complémentaires. Ainsi, la juridiction de recours administre, d'office ou à la demande d'une partie, les preuves complémentaires nécessaires au traitement du recours. Conformément à l'<ref-law>, il n'y a pas lieu d'administrer des preuves sur des faits non pertinents, notoires, connus de l'autorité ou déjà suffisamment prouvés. Cette disposition codifie, pour la procédure pénale, la règle jurisprudentielle déduite de l'art. 29 al. 2 Cst. en matière d'appréciation anticipée des preuves (arrêts 6B_1173/2016 du 7 août 2017 consid. 2.1; 6B_71/2016 du 5 avril 2017 consid. 2.1.3). Le magistrat peut ainsi refuser des preuves nouvelles, lorsqu'une administration anticipée de ces preuves démontre qu'elles ne seront pas de nature à modifier le résultat de celles déjà administrées (<ref-ruling> consid. 5.3 p. 236 s.). Ce refus d'instruire ne viole le droit d'être entendu des parties et l'<ref-law> que si l'appréciation anticipée effectuée est entachée d'arbitraire (cf. <ref-ruling> consid. 3.3 p. 64).
3.2. L'autorité précédente a relevé que le recourant n'avait jamais critiqué, que ce soit dans le cadre de l'instruction ou par la suite devant le Tribunal pénal, le choix de l'expert psychiatre, ni celui de nommer un seul et unique expert. Invité par le ministère public à déposer d'éventuelles observations au sujet de l'expertise du Dr C._ du 26 avril 2016, le recourant s'était limité à formuler une quinzaine de questions complémentaires destinées au Dr C._. L'autorité précé-dente a en conséquence considéré que le recourant ne pouvait pour la première fois au stade de l'appel seulement contester la méthodologie utilisée par cet expert alors qu'il n'avait jusqu'alors élevé aucune critique à cet égard. L'autorité précédente a pour le surplus jugé l'expertise extrêmement détaillée, précise et complète. Aucun élément ne permettait de douter ni de l'indépendance, ni des compétences de l'expert. Son expertise était du reste en tous points conforme aux réquisits fixés par le Tribunal fédéral en la matière. Ses conclusions étaient claires et sans équivoque. Le rapport était en outre bien structuré de sorte qu'il n'était pas possible d'admettre qu'il ne suivait pas de méthodologie. L'argument du recourant que l'expert n'aurait pas " dû se limiter à travailler seul dans son coin " était spécieux puisque l'expert s'était entretenu avec chacun des thérapeutes qui avaient été amenés à suivre le recourant au fil des années. Dans ces circonstances l'autorité précédente a nié toute violation des art. 184, 185 ou 189 CPP et considéré qu'il n'y avait aucun motif de s'écarter de l'expertise psychiatrique au dossier. On comprend qu'elle a confirmé, au vu de ces éléments, le rejet formulé le 15 février 2018 des réquisitions de preuves du recourant, telles que précitées, au motif qu'elles apparaissaient superfétatoires et que l'autorité d'appel disposait de tous les renseignements utiles pour trancher.
3.3. A l'appui de son moyen, le recourant invoque avoir contesté à de nombreuses reprises au cours de la procédure, ce tant en première qu'en seconde instance, le déroulement de l'expertise psychiatrique du Dr C._ et notamment le fait qu'elle ne soit établie par un expert seulement.
Le recourant ne démontre pas que l'appréciation de l'autorité précédente selon laquelle l'expertise du Dr C._ serait complète, convaincante et dans le cas d'espèce suffisante constituerait une appréciation anticipée arbitraire des preuves requises par le recourant. Le seul fait que l'expertise traite de la question d'un internement ordinaire et n'ai été établie que par un expert, outre qu'il ne viole aucune disposition du CP ou du CPP, ne suffit pas à imposer de retenir que cette expertise ne serait pas suffisante en l'occurrence et qu'une des mesures requises par le recourant notamment l'audition de l'expert à l'audience, aurait dû être ordonnée. L'hypothèse d'une expertise à deux experts, formulée par des auteurs, de manière générale, n'est pas propre à imposer une autre appréciation dans le cas d'espèce.
Le recourant estime dans ce cadre que " le droit à un procès équitable, qui est préservé par la CEDH notamment, un droit à l'appréciation des preuves, ne lui permet pas de se défendre contre cette expertise ". Cette affirmation ne constitue pas un grief recevable, sous l'angle de l'<ref-law>. Il en va de même de l'affirmation que l'établissement d'une expertise " qui a des conséquences particulièrement importantes " (recours, p. 10) par un seul expert ne garantirait pas au recourant ses droits fondamentaux, sans citer aucune disposition légale à cet égard.
Enfin, le recourant invoque que l'expert aurait travaillé " seul dans son coin ", tout en lui reprochant d'avoir fait une enquête parallèle sans que la défense n'y ait accès. Ces affirmations, contradictoires entre elles, ne démontrent toujours pas en quoi l'appréciation de l'autorité précédente que cette expertise suffisait et qu'aucune des mesures requises par le recourant n'était nécessaire serait arbitraire. Au demeurant, les contacts de l'expert avec différents professionnels sont explicitement listés en première page de l'expertise du 26 avril 2016. Le recourant ne saurait, sans violer le principe de la bonne foi, se plaindre aujourd'hui seulement de l'existence de tels contacts et invoquer qu'il n'en aurait pas été informé.
3.4. Le recourant déduit des griefs qui précèdent que l'expertise du Dr C._ doit être écartée et qu'il doit être renoncé à la mesure d'internement.
Au vu de ce qui précède, l'expertise précitée garde toute sa pertinence. Compte tenu des conclusions limpides qu'elle comporte (cf. arrêt attaqué, p. 22 et 23), le prononcé d'un internement ne prête pas flanc à la critique. Le recourant n'étant pas accessible à un traitement (arrêt attaqué, p. 23), le prononcé d'une mesure thérapeutique institutionnelle requis par le recourant en lieu et place de l'internement n'entre pas en considération.
4.
Il s'ensuit que le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
Les conclusions du recours étaient manifestement dépourvues de chances de succès. L'assistance judiciaire doit être refusée (<ref-law>). Le recourant supportera les frais judiciaires, dont le montant sera arrêté en tenant compte de sa situation financière (art. 65 al. 2 et 66 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La demande d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'200 fr., sont mis à la charge du recourant.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, Cour d'appel pénal.
Lausanne, le 19 décembre 2018
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Cherpillod