facts:
Sachverhalt:
A.
Am 27. Februar 2019 verurteilte das Strafgericht Basel-Landschaft A._ wegen Gefährdung des Lebens zu 2 Jahren Freiheitsstrafe bedingt. Von einer Landesverweisung sah es ab. Auf Berufung der Staatsanwaltschaft hin bestätigte das Kantonsgericht Basel-Landschaft das erstinstanzliche Urteil am 26. November 2019 im Schuld- und Strafpunkt, verwies den Beschuldigten aber für 7 Jahre des Landes.
B.
Mit Beschwerde in Strafsachen beantragt A._, von einer Landesverweisung sei abzusehen, eventualiter sei die Sache an das Kantonsgericht zurückzuweisen. Er ersucht um unentgeltliche Rechtspflege.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bildete einzig die Landesverweisung. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz verneine einen Härtefall zu Unrecht, wobei sie den Sachverhalt willkürlich würdige sowie Bundes- und Völkerrecht verletze. Er sei anerkannter Flüchtling und aufgrund seiner oppositionellen Tätigkeit in Eritrea an Leib und Leben gefährdet. Zudem bestehe eine intakte familiäre Beziehung zu Ex-Frau und Kindern. Er sei nicht vorbestraft und bemühe sich um eine berufliche Integration. Die Rückfallgefahr sei gering.
1.2.
1.2.1. Das Gericht verweist den Ausländer, der wegen Gefährdung des Lebens verurteilt wird, unabhängig von der Höhe der Strafe für 5-15 Jahre aus der Schweiz (<ref-law>). Die obligatorische Landesverweisung wegen einer Katalogtat im Sinne von <ref-law> greift grundsätzlich unabhängig von der konkreten Tatschwere (<ref-ruling> E. 3.1.3). Sie muss zudem unabhängig davon ausgesprochen werden, ob es beim Versuch geblieben ist und ob die Strafe bedingt, unbedingt oder teilbedingt ausfällt (<ref-ruling> E. 1.4.1).
Von der Anordnung der Landesverweisung kann nur "ausnahmsweise" unter den kumulativen Voraussetzungen abgesehen werden, dass sie (1.) einen schweren persönlichen Härtefall bewirken würde und (2.) die öffentlichen Interessen an der Landesverweisung gegenüber den privaten Interessen des Ausländers am Verbleib in der Schweiz nicht überwiegen (Art. 66a Abs. 2 erster Satz StGB). Diese sog. Härtefallklausel dient der Umsetzung des Verhältnismässigkeitsprinzips (vgl. <ref-law>; <ref-ruling> E. 3.2; <ref-ruling> E. 3.1.2; je mit Hinweisen). Sie ist restriktiv anzuwenden (<ref-ruling> E. 3.3.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich zur Prüfung des Härtefalls im Sinne von <ref-law> der Kriterienkatalog der Bestimmung über den "schwerwiegenden persönlichen Härtefall" in Art. 31 Abs. 1 der Verordnung vom 24. Oktober 2007 über Zulassung, Aufenthalt und Erwerbstätigkeit (VZAE; SR 142.201) heranziehen. Zu berücksichtigen sind namentlich der Grad der (persönlichen und wirtschaftlichen) Integration, einschliesslich familiärer Bindungen des Ausländers in der Schweiz bzw. in der Heimat, Aufenthaltsdauer und Resozialisierungschancen. Ebenso ist der Rückfallgefahr und wiederholter Delinquenz Rechnung zu tragen. Das Gericht darf auch vor dem Inkrafttreten von <ref-law> begangene Straftaten berücksichtigen (<ref-ruling> E. 3.4.1; <ref-ruling> E. 3.3.2).
Die Sachfrage entscheidet sich mithin in einer Interessenabwägung nach Massgabe der "öffentlichen Interessen an der Landesverweisung". Nach der gesetzlichen Systematik ist die obligatorische Landesverweisung anzuordnen, wenn die Katalogtaten einen Schweregrad erreichen, so dass die Landesverweisung zur Wahrung der inneren Sicherheit notwendig erscheint. Diese Beurteilung lässt sich strafrechtlich nur in der Weise vornehmen, dass massgebend auf die verschuldensmässige Natur und Schwere der Tatbegehung, die sich darin manifestierende Gefährlichkeit des Täters für die öffentliche Sicherheit und auf die Legalprognose abgestellt wird (Urteile 6B_742/2019 vom 23. Juni 2020 E. 1.1.2; 6B_627/2018 vom 22. März 2019 E. 1.6.2; je mit Hinweisen).
1.2.2. Das mit der Anordnung einer Landesverweisung befasste Gericht muss prüfen, ob diese unter den konkreten Umständen verhältnismässig ist. Es darf die Verhältnismässigkeitsprüfung nicht der für den Vollzug zuständigen Behörde überlassen, wenn ein Rückweisungsverbot oder andere zwingende völkerrechtliche Normen einer Landesverweisung entgegen stehen (<ref-ruling> E. 9.4). Bei der vom Strafgericht vorzunehmenden Prüfung ist namentlich der Tatsache Rechnung zu tragen, dass zwischen der Anordnung und dem Vollzug der Landesverweisung eine relativ lange Zeit vergehen kann und, dass sich die Umstände, welche einer Landesverweisung entgegen stehen, ändern können. Wenn das Strafgericht aufgrund seiner Prüfung zum Schluss gelangt, dass ein stabiler Zustand besteht, welcher sich aller Vernunft nach nicht bessern wird, muss es auf die Landesverweisung verzichten, falls sie sich als unverhältnismässig im Sinne von <ref-law> erweist. Umgekehrt kann die Landesverweisung verhältnismässig erscheinen, wenn der dieser entgegenstehende Zustand vorübergehender Natur oder - mit Blick auf medizinische Gründe - eine genügende Behandlung gewährleistet ist (<ref-ruling> E. 9.4; Urteil 6B_423/2019 vom 17. März 2020 E. 2.2.2; je mit Hinweisen).
1.2.3. Art. 8 EMRK verschafft praxisgemäss keinen Anspruch auf Einreise oder Aufenthalt oder auf einen Aufenthaltstitel. Der EGMR anerkennt das Recht der Staaten, die Einwanderung und den Aufenthalt von Nicht-Staatsangehörigen auf ihrem Territorium zu regeln (<ref-ruling> E. 3.2). Die Staaten sind berechtigt, Delinquenten auszuweisen; berührt die Ausweisung Gewährleistungen von Art. 8 Ziff. 1 EMRK, sind die Voraussetzungen von Art. 8 Ziff. 2 EMRK zu prüfen (Urteil des EGMR in Sachen I.M. gegen die Schweiz vom 9. April 2019, Nr. 23887/16, § 68). Erforderlich ist, dass die aufenthaltsbeendende oder -verweigernde Massnahme gesetzlich vorgesehen ist, einem legitimen Zweck im Sinne von Art. 8 Ziff. 2 EMRK entspricht (Schutz der nationalen oder öffentlichen Sicherheit, Aufrechterhaltung der Ordnung, Verhütung von Straftaten etc.) und verhältnismässig ist. Die nationalen Instanzen haben sich unter anderem von folgenden Kriterien leiten zu lassen: Natur und Schwere der Straftat, Dauer des Aufenthalts im ausweisenden Staat, seit der Straftat abgelaufene Zeit und Verhalten während dieser Zeit, familiäre Situation usw. (Urteil des EGMR in Sachen I.M. gegen die Schweiz, a.a.O., §§ 69 ff.; zum Ganzen: <ref-ruling> E. 4.2).
1.3.
1.3.1. Die Vorinstanz begründet nachvollziehbar, weshalb sie einen Härtefall verneint. Es ist nicht ersichtlich, dass sie das ihr zustehende Ermessen überschritten resp. Bundes- oder Völkerrecht verletzt hätte. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, eine Anlasstat gemäss <ref-law> begangen zu haben, welche grundsätzlich zu einer Landesverweisung führen muss. Ebenso wenig stellt er in Abrede, dass er trotz seines ihm 2009 zuerkannten Flüchtlingsstatus im Herbst 2015 ins eritreisch-äthiopische Grenzgebiet reiste und dort mehrere Jahre bei seiner Familie blieb. Dies offensichtlich unbesehen der nun als Hinderungsgrund für eine Landesverweisung geltend gemachten Flucht aus dem eritreischen Militär und einer regierungskritischen Tätigkeit. In diesem Zusammenhang weist die Vorinstanz ferner zutreffend darauf hin, dass die freiwillige Ausreise unmittelbar im Nachgang zur Publikation eines regierungskritischen Portraits des Beschwerdeführers in einer Lokalzeitung im Juni 2019 erfolgte. Es ist daher nachvollziehbar anzunehmen, dass die geltend gemachten Umstände einer Landesverweisung nicht entgegen stehen und der Beschwerdeführer in Eritrea nicht in der behaupteten Art und Weise an Leib und Leben gefährdet wäre. Dass er während des Auslandaufenthalts von 2015 gefangen und gefoltert worden sein soll, ist mit der Vorinstanz nicht hinlänglich erstellt und wird deshalb von ihr zu Recht nicht berücksichtigt.
Auch die vorinstanzlichen Ausführungen zur beruflichen und persönlichen Integration sowie den familiären Bindungen in der Schweiz resp. in Eritrea sind schlüssig. Der Beschwerdeführer reiste nach eigenen Angaben erst im Alter von 23 Jahren in die Schweiz. Er verbrachte somit die meiste Zeit seines Lebens, insbesondere die prägenden Kinder- und Jugendjahre, in seiner Heimat und ist folglich mit der dortigen Kultur vertraut. Demgegenüber beschränken sich seine sozialen Kontakte unbestrittenermassen im Wesentlichen auf die eritreische Diaspora, er verfügt trotz mehrjähriger Anwesenheit in der Schweiz nur über elementare Deutschkenntnisse und war ungeachtet seines jungen Alters und guter Gesundheit nie arbeitstätig, sondern stets von der Sozialhilfe abhängig. Seine Integration in der Schweiz muss klar als ungenügend bezeichnet werden. Daran ändert nichts, dass der Beschwerdeführer bisher nicht vorbestraft ist und es sich bei der inkriminierten Tat um eine einmalige Unbeherrschtheit gehandelt haben soll. Wenn er nunmehr geltend macht, ein Berufspraktikum und weitere Deutschkurse absolvieren zu wollen, so sind diese - reichlich späten - Bemühungen zudem offensichtlich im Zusammenhang mit der drohenden Landesverweisung zu sehen und entsprechend zu relativieren. Gleiches gilt für die familiären Bindungen zu Ex-Frau und Kindern. Insbesondere geschah die im vorliegenden Verfahren beurteilte Tat zum Nachteil der Ehefrau, wobei der Beschwerdeführer zufolge des erstinstanzlichen Urteils dieser gegenüber besonders hemmungs- und gewissenlos aufgetreten sein soll. Die Vorinstanz äussert daher zu Recht Vorbehalte hinsichtlich des (Fort) bestands der ehelichen Gemeinschaft. Mit Bezug auf das geltend gemachte enge Verhältnis zu seinen Söhnen im Kindesalter weist sie ebenso zutreffend darauf hin, dass der Beschwerdeführer die Schweiz und die Familie dennoch freiwillig für mehrere Jahre verlassen hat. In der Folge verpasste er die Einschulung der Kinder und musste sich die Ehefrau alleine um die Familienbelange kümmern. Es kann daher offensichtlich nicht gesagt werden, dass die Familie finanziell oder organisatorisch auf den Beschwerdeführer angewiesen wäre. Der nach Art. 8 EMRK garantierte Schutz des Privat- und Familienlebens steht einer Landesverweisung mithin nicht entgegen. Dies gilt selbst dann, wenn der Beschwerdeführer seine beiden Söhne tatsächlich mehrmals die Woche sieht und Kontakt zur Ex-Frau pflegt, was aber nicht über eine blosse Behauptung ausgeht. Von einer möglichen Traumatisierung der Kinder bei einer Landesverweisung kann nach dem Gesagten zudem keine Rede sein. Wie die Vorinstanz ferner nachvollziehbar erwägt, konnte und kann der Beschwerdeführer sein Familienleben offensichtlich auch ausserhalb der Schweiz pflegen. Im Übrigen gelten der Anspruch auf Achtung des Privat- und Familienlebens sowie das Recht des Kindes auf beide Elternteile nicht absolut (vgl. dazu Urteil 6B_742/2019 vom 23. Juni 2020 E. 1.2.2). Schliesslich ist unbestritten, dass die Eltern und Geschwister des Beschwerdeführers grösstenteils in Eritrea leben, sodass eine Reintegration in die dortige Gesellschaft möglich ist.
1.3.2. Die Vorinstanz begründet gleichfalls überzeugend, weshalb sie den öffentlichen Interessen an einer Landesverweisung den privaten Interessen des Beschwerdeführers an einem Verbleib den Vorrang gibt. Der mit 2 Jahren Freiheitsstrafe bedingt geahndete Gesetzesverstoss wiegt recht schwer. Demgegenüber erweisen sich die persönliche, soziale und berufliche Integration des Beschwerdeführers klar als ungenügend und der Eingriff in das geschützte Familienleben als gering. Jedenfalls aber liegt die vorinstanzliche Gewichtung der Interessen innerhalb des ihr zustehenden Ermessens. Daran ändert nichts, dass aufgrund einer einmaligen Beziehungstat kaum von einer erheblichen Rückfallgefahr mit Bezug auf die öffentliche Ordnung und Sicherheit gesprochen werden kann und, dass eine Landesverweisung nicht allein aus generalpräventiven Gründen verfügt werden dürfe, wie der Beschwerdeführer rügt. Die von ihm in diesem Zusammenhang angerufene Rechtsprechung (<ref-ruling> E. 6.2 ff.) betrifft das Abkommen vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (FZA; SR 0.142.112.681) und ist nicht einschlägig (vgl. dazu Urteil 6B_736/2019 vom 3. April 2020 E. 1.1.3). Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass der Verzicht auf eine Landesverweisung trotz Katalogtat nach dem klaren Willen des Gesetzgebers die Ausnahme bleiben soll (vgl. oben E. 1.2.1 sowie <ref-ruling> E. 4.3; <ref-ruling> E. 3.3.3; Urteil 6B_736/2019 vom 3. April 2020 E. 1.2.2 in fine).
Schliesslich will die Vorinstanz die Beurteilung von Vollzugshindernissen, namentlich des Flüchtlingsstatus des Beschwerdeführers, zwar den hierzu zuständigen Behörden überlassen. Sie setzt sich aber dennoch im Rahmen einer Alternativbegründung mit diesen Hindernissen auseinander. Damit berücksichtigt sie - entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers - die diesbezügliche Rechtsprechung des Bundesgerichts angemessen. Diese verlangt hingegen nicht, dass aufgrund der Flüchtlingseigenschaft eines Ausländers zwingend auf die Anordnung einer Landesverweisung zu verzichten wäre (vgl. oben E. 1.2.2). Deren Dauer von 7 Jahren erscheint angesichts der bedingten zweijährigen Freiheitsstrafe zwar recht hoch, liegt aber ebenfalls noch innerhalb des vorinstanzlichen Ermessens.
2.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist gutzuheissen, zumal die Beschwerde nicht aussichtslos war. Entsprechend sind keine Gerichtskosten zu erheben und ist der unentgeltlichen Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers, Advokatin Stephanie Trüeb, aus der Bundesgerichtskasse ein angemessenes Honorar auszurichten (Art. 64 und Art. 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird gutgeheissen.
3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4.
Die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers, Advokatin Stephanie Trüeb, wird aus der Bundesgerichtskasse mit Fr. 3'000.-- entschädigt.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. August 2020
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Matt


facts:
Sachverhalt:
A.
B._ war Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxx in U._/SG. Die Parzelle misst 1'613 m2. Darauf befinden sich ein im Jahr 1935 erstelltes Gebäude mit zwei Wohnungen und einer Zahnarztpraxis, ein unterirdischer Weinkeller, eine Garage und sechs Parkplätze. Die Parzelle ist der Kernzone K5a zugewiesen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 7. Oktober 2004 veräusserte die Eigentümerin ihr Grundstück an A._ (nachfolgend: der Steuerpflichtige). Die Zahlung des Kaufpreises von Fr. 850'000.-- wurde bis zum 31. Dezember 2015 aufgeschoben; bei vorherigem Ableben der Eigentümerin sollte er innerhalb von sechs Monaten nach dem Todestag geleistet werden. Die Steuerbehörden unterzogen das Grundstück letztmals am 23. August 2010 einer amtlichen Bewertung, was zu einem Verkehrswert von Fr. 2'080'000.-- führte (Zahlen teils gerundet) :
Ertragswertberechnung Mietwert Fr. 79'600.-- Kapitalisierungssatz 6,78% Ertragswert Fr. 1'172'000.-- Realwertberechnung Gebäude Fr. 1'135'000.-- Gebäudegrundfläche 913 m 2 Fr. 752.-- Fr. 687'000.-- Sachwert Fr. 1'822'000.-- Mischwertberechnung Ertragswert 2x Fr. 2'344'000.-- Sachwert 1x Fr. 1'822'000.-- Mischwert Fr. 1'389'000.-- "Baulandreserve" (Lageklasse) 700 m 2 Fr. 1'000.-- Fr. 700'000.-- Verkehrswert Fr. 2'080'000.--
B.
Die Eigentümerin verschied am 7. Juni 2011. In der Folge ergab sich ein Rechtsstreit zwischen den Erben und dem Steuerpflichtigen um die Gültigkeit des Kaufvertrags, der gemäss den Vertragsbestimmungen erst nach Leistung des Kaufpreises zur Anmeldung beim Grundbuch führen sollte. Die Angelegenheit wurde mit bundesgerichtlichem Urteil 5A_140/2014 vom 17. Oktober 2014 dahingehend geklärt, dass das Grundbuchamt angewiesen wurde, den Steuerpflichtigen als Alleineigentümer ins Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt nahm den Eintrag am 17. November 2014 vor. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 veräusserte der Steuerpflichtige das Grundstück zum Preis von Fr. 6'774'600.-- an eine unabhängige Drittperson. Der Kaufvertrag wurde am 20. Januar 2016 ins Grundbuch eingetragen.
C.
Die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuern des Steueramtes des Kantons St. Gallen (KStA/SG; nachfolgend: die Veranlagungsbehörde) beauftragte das örtliche Grundbuchamt am 2. Februar 2015 mit der Vornahme einer Neubewertung. Das Grundbuchamt kam dem Auftrag am 2. März 2015 nach und gelangte zu einem Verkehrswert von Fr. 5'090'000.--. Hinzuweisen ist namentlich auf die Bewertung der Gebäudegrundfläche (Fr. 4'000.-- anstatt Fr. 752.-- pro Quadratmeter). In der Folge gewichtete das Grundbuchamt den Ertragswert nicht doppelt, sondern nur noch einfach. Und schliesslich hielt es eine Höherschätzung der Baulandreserve (Fr. 3'000.-- [nach Vergleichspreis] anstelle von Fr. 1'000.-- pro Quadratmeter [nach Lageklasse]) für angezeigt. Im Einzelnen ging das Grundbuchamt per Stichtag vom 17. November 2014 von folgenden Grundlagen aus:
Ertragswertberechnung Mietwert Fr. 79'600.-- Kapitalisierungssatz 6,50% Ertragswert Fr. 1'224'000.-- Realwertberechnung Gebäude Fr. 1'113'000.-- Gebäudegrundfläche 913 m 2 Fr. 4'000.-- Fr. 3'652'000.-- Sachwert Fr. 4'765'000.-- Mischwertberechnung Ertragswert 1x Fr. 1'224'000.-- Sachwert 1x Fr. 4'765'000.-- Mischwert Fr. 2'994'000.-- "Baulandreserve" (Vergleichspreis) 700 m 2 Fr. 3'000.-- Fr. 2'100'000.-- Verkehrswert Fr. 5'090'000.--
Der Verkehrswert von Fr. 5'090'000.-- wurde mit Verfügung vom 17. März 2015 eröffnet.
D.
Dagegen erhob der Steuerpflichtige Einsprache, wobei er beantragte, der Verkehrswert sei auf Fr. 2'797'000.-- herabzusetzen. Die Einsprache blieb erfolglos (Einspracheentscheid vom 23. Dezember 2015). Die Veranlagungsbehörde führte aus, im Zentrum von U._/SG solle auf einem Areal von über 3'500 m2 eine Grossüberbauung realisiert werden ("C._"). Im Allgemeinen - und insbesondere in diesem Perimeter - seien die Marktwerte seit der letzten Bewertung stark angestiegen. Nach dem Wortlaut von Art. 57 StG/SG müsse der Verkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleiche mit Kaufpreisen ermittelt werden. Wenn der Marktwert eines Grundstücks in bebautem Zustand unterhalb des Wertes in unbebautem Zustand liege, sei das Grundstück wie Bauland zu bewerten. In den letzten Monaten seien im Perimeter der geplanten Überbauung fünf Kaufverträge mit einem mittleren Preis von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter zur Beurkundung gekommen. Vier weitere Grundstücke in der Nähe seien zu Ansätzen zwischen knapp Fr. 7'000.-- und über Fr. 10'000.-- pro Quadratmeter gehandelt worden. Das Grundstück des Steuerpflichtigen gemäss Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 sei zum Preis von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter verkauft worden.
E.
Der Steuerpflichtige gelangte am 1. Februar 2016 an die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (Verfahren II/2-2016/7), wobei er beantragte, es sei die Nichtigkeit der Verfügung vom 17. März 2015 festzustellen, da die neue Bewertung durch Verletzung des Amtsgeheimnisses sowie der Ausstandsregeln durch den Grundbuchverwalter zustande gekommen sei. Eventualiter sei der Verkehrswert auf Fr. 2'080'000.-- festzusetzen. Während rechtshängigem Rekursverfahren widerrief die Veranlagungsbehörde mit Verfügung vom 14. März 2016 ihren Einspracheentscheid vom 23. Dezember 2015, was sie damit begründete, dass die Bewertung deutlich zu niedrig ausgefallen sei. Auch dagegen gelangte der Steuerpflichtige an die Verwaltungsrekurskommission (Verfahren II/2-2016/15). Mit prozessleitender Verfügung vom 8. Juni 2016 sistierte diese das Verfahren II/2-2016/7, während das Verfahren II/2-2016/15 weitergeführt wurde. Der Steuerpflichtige erhob gegen die prozessleitende Verfügung Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, das darauf nicht eintrat (Entscheid vom 30. Mai 2017). Mangels selbständiger Anfechtbarkeit des Zwischenentscheids trat das Bundesgericht auf die Sache ebenso wenig ein (Urteil 2C_635/2017 vom 20. Juli 2017).
F.
F.a. In Aufhebung der Verfügung vom 14. März 2016 hiess die Verwaltungsrekurskommission den Rekurs im Verfahren II2-2016/15 mit Entscheid vom 5. Juli 2018 gut. Der Entscheid wurde rechtskräftig. Alsdann führte die Verwaltungsrekurskommission das Verfahren II/2-2016/7 weiter und wies sie den Rekurs mit Entscheid vom 6. Juni 2019 ab. In Aufhebung des Einspracheentscheids vom 23. Dezember 2015 wurde der Antrag der Veranlagungsbehörde teilweise gutgeheissen und der Verkehrswert des Grundstücks per 17. November 2014 / 2. März 2015 in peius auf Fr. 5'320'000.-- angehoben.
F.b. Die Verwaltungsrekurskommission erwog, auf dem Grundstück könne ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen erstellt werden. Bei der geltenden Ausnützungsziffer von 1,6 wäre eine Bruttogeschossfläche von 2'580 Quadratmetern zulässig. Zurzeit würden davon aber lediglich 335 Quadratmeter beansprucht, da der südliche Teil, mehr als die Hälfte des Grundstücks, nicht überbaut sei. Dementsprechend bestehe eine hohe Ausnützungsreserve. Die Bausubstanz aus dem Jahr 1935 sei seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden. Schliesslich sei seit dem Jahr 2014 bekannt, dass auf dem Grundstück eine Grossüberbauung geplant werde. Unter diesen Vorzeichen habe das Haus als wirtschaftliches Abbruchobjekt zu gelten. Ein Grundstück, dessen Verkehrswert im unüberbauten Zustand (nach Abzug der Abbruchkosten) höher liege als der Verkehrswert mit bestehender Überbauung, werde praxisgemäss für die Zwecke der Bewertung als unüberbautes Land betrachtet. Von dieser Überlegung sei auch die Veranlagungsbehörde ausgegangen. Weil für die bestehenden Bauten aber noch keine Abbruchbewilligung vorliege, habe die Veranlagungsbehörde dennoch einen Sachwert erhoben, um den ebenfalls festzustellenden Versicherungswert zu ermitteln. Ob sich auf dem Grundstück versicherte Gebäude befänden sei aber, so die Verwaltungsrekurskommission, unerheblich. Der Wortlaut von Art. 57 StG/SG lasse die Vergleichswertmethode als naheliegend erscheinen. Ihr, der Verwaltungsrekurskommission, sei es unbenommen, von der bisher angewandten Mischwertmethode zur Vergleichswertmethode überzugehen.
F.c. In unmittelbarer Nähe des streitbetroffenen Grundstücks seien, so die Verwaltungsrekurskommission weiter, durchschnittlich Fr. 4'120.-- pro Quadratmeter bezahlt worden. Der Steuerpflichtige habe einen Preis von Fr. 6'774'600.-- erzielt und bei einem Halt von 1'613 m2einen Ansatz von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter gelöst. Im Zeitpunkt der Veräusserung sei das Bauvorhaben bereits bekannt gewesen, der Überbauungsplan habe aber noch nicht vorgelegen. Dieser sei erst am 4. August 2017 erlassen worden. Der zu ermittelnde Verkehrswert könne im vorliegenden Fall grundsätzlich mit dem Kaufpreis von Fr. 6'774'600.-- gleichgesetzt werden, wobei die Mehrausnützung von 20 Prozent, die mit dem Überbauungsplan einhergehen werde, auszuklammern sei. Die Bewertung sei daher um 20 Prozent zu ermässigen, was zu einen Ansatz von noch Fr. 5'420'000.-- führe. Davon seien die Abbruchkosten von Fr. 100'000.-- in Abzug zu bringen. Insgesamt ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 5'320'000.--.
G.
G.a. Der Steuerpflichtige erhob am 8. Juli 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, wobei er um Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Bemessung des Verkehrswerts mit Fr. 2'080'000.-- ersuchte. Das Verwaltungsgericht gelangte mit Entscheid B 2019/152 vom 27. November 2020 zur Abweisung der Beschwerde.
G.b. Das Verwaltungsgericht erwog, der Grundbuchverwalter sei aufgrund des kantonalen Steuerrechts verpflichtet gewesen, die Veranlagungsbehörde über den beurkundeten, aber einstweilen noch nicht ins Grundbuch eingetragenen Kaufvertrag in Kenntnis zu setzen, was eine Einschränkung des Amts- und Berufsgeheimnisses rechtfertige (Art. 14, Art. 320 und <ref-law>; E. 5). Aus dem Stichtagsprinzip folge, dass nachträglich eingetretene Preisschwankungen, die sich zugunsten oder zulasten der steuerpflichtigen Person auswirkten, grundsätzlich ausser Betracht zu fallen hätten. Dies bedeute jedoch nicht, dass Tatsachen, die sich nach dem Stichtag ereignet haben, in jedem Fall unbeachtlich zu bleiben hätten. Ein kurz nach dem Bewertungsstichtag bezahlter Kaufpreis lasse so lange einen zuverlässigen Schluss auf den Verkehrswert am Stichtag zu, als keine nachträgliche Wertänderung anzunehmen sei. Unter diesem Vorbehalt handle es sich beim Erlös sogar um die zuverlässigste Bewertungsmethode.
G.c. Im konkreten Fall sei weder ersichtlich noch dargetan, dass es zwischen dem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 und der Bewertungsverfügung vom 17. März 2015 zu einem Wertanstieg gekommen sei. Der erzielte Erlös von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter liege unterhalb des Mittels der zwischen Dezember 2014 und Januar 2016 verzeichneten Transaktionen. Das Grundstück sei zu Abbruchzwecken erworben worden, sodass die Bewertung als Bauland nicht zu bemängeln sei. Die von der Verwaltungsrekurskommission angestellte Bewertung erweise sich unter verschiedenen Gesichtspunkten als für den Steuerpflichtigen vorteilhaft. Dies äussere sich auch darin, dass Abbruchkosten berücksichtigt worden seien, obwohl diese im Erwerbspreis bereits einkalkuliert sein müssten (E. 6).
H.
Mit Eingabe vom 18. Januar 2021 erhebt der Steuerpflichtige beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Verkehrswert des Grundstücks per 17. November 2014 sei festzusetzen auf Fr. 2'080'000.--.
Der Abteilungspräsident als Instruktionsrichter (<ref-law> [SR 173.110]) hat von Instruktionsmassnahmen, insbesondere einem Schriftenwechsel (<ref-law>), abgesehen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG) sind gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.3.2 S. 92) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 241).
1.3. Rein kantonales oder kommunales Recht überprüft das Bundesgericht, von hier nicht entscheidwesentlichen Ausnahmen abgesehen (Art. 95 lit. b-e BGG), nur daraufhin, ob dessen Auslegung und/oder Anwendung zur Verletzung von Bundesrecht führt (<ref-law>; <ref-ruling> E. 4.4.1 S. 112 f.). Bei der Überprüfung stehen regelmässig die verfassungsmässigen Individualrechte im Vordergrund (<ref-ruling> E. 3.1.3 S. 14), insbesondere die Verletzung des allgemeinen Willkürverbots (<ref-law>).
1.4. Im Unterschied zum Bundesgesetzesrecht geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss <ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 305). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (<ref-ruling> E. 3 S. 65).
1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.1 S. 118). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; <ref-ruling> E. 1.3 S. 86). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (zum Ganzen: <ref-ruling> E. 1.3.1 S. 91 f.). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung, namentlich die antizipierte Beweiswürdigung (<ref-ruling> E. 8.2 S. 249). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (<ref-ruling> E. 5.2.2 S. 80; vorne E. 1.4). Wird die Beschwerde diesen Anforderungen nicht gerecht, bleibt es beim vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18).
2.
2.1. Streitig und zu prüfen sind Zustandekommen und Höhe der Bewertung des streitbetroffenen Grundstücks. Der Steuerpflichtige macht eine Verletzung der Amtspflichten seitens des Grundbuchverwalters geltend (hinten E. 2.2). Weiter beanstandet er eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung, da es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft keinesfalls um ein Abbruchobjekt handle. Weitere Rechtsverletzungen erblickt er in der Handhabung des Stichtagsprinzips und der fehlenden Berücksichtigung der latenten Steuern (hinten E. 3).
2.2.
2.2.1. Im hier interessierenden Kanton ist die fiskalrechtliche Amtshilfe in Art. 163 des Steuergesetzes (des Kantons St. Gallen) vom 9. April 1998 (StG/SG; sGS 811.1) geregelt. Dieser deckt sich, wie die Vorinstanz in Auslegung des kantonalen Rechts erkannte, weitestgehend mit Art. 39 StHG. So stimmen insbesondere Art. 163 Abs. 1 StG/SG und Art. 39 Abs. 2 StHG bzw. Art. 163 Abs. 2 StG/SG und Art. 39 Abs. 3 StHG dem Sinn nach überein. Es kann damit, dem besseren Verständnis halber, vom harmonisierten Steuerrecht ausgegangen werden, auch wenn es vorliegend um die Erbschafts- und Schenkungssteuer des Kantons St. Gallen und damit eine nicht harmonisierte Steuerart geht.
2.2.2. Die Pflichten der eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Behörden unter dem Aspekt der nationalen Amtshilfe ergeben sich im Bereich des harmonisierten Steuerrechts von Kantonen und Gemeinden aus Art. 39 StHG, der unter dem Titel "Amtspflichten" steht. Danach gilt (Abs. 4 ist hier von keiner Bedeutung) :
1 Die mit dem Vollzug der Steuergesetze betrauten Personen sind zur Geheimhaltung verpflichtet. Vorbehalten bleibt die Auskunftspflicht, soweit hierfür eine gesetzliche Grundlage im Bundesrecht oder im kantonalen Recht besteht.
2 Die Steuerbehörden erteilen einander kostenlos die benötigten Auskünfte und gewähren einander Einsicht in die amtlichen Akten. Ist eine Person mit Wohnsitz oder Sitz im Kanton aufgrund der Steuererklärung auch in einem andern Kanton steuerpflichtig, so gibt die Veranlagungsbehörde der Steuerbehörde des andern Kantons Kenntnis von der Steuererklärung und von der Veranlagung.
3 Die Behörden des Bundes, der Kantone, Bezirke, Kreise und Gemeinden erteilen den mit dem Vollzug der Steuergesetze betrauten Behörden auf Ersuchen hin alle Auskünfte, die für die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind. Sie können diese Behörden von sich aus darauf aufmerksam machen, wenn sie vermuten, dass eine Veranlagung unvollständig ist.
Aufgrund von Art. 39 Abs. 1 Satz 1 StHG sind die mit dem Vollzug der Steuergesetze betrauten Personen folglich zur Geheimhaltung verpflichtet.
2.2.3. Das Steuergeheimnis gilt aber nicht absolut. Es kann durchbrochen werden, sofern hierfür eine gesetzliche Grundlage im Bundesrecht oder im kantonalen Recht besteht (Art. 39 Abs. 1 Satz 2 StHG; <ref-ruling> E. 5 S. 181; Urteile 1C_304/2017 vom 8. September 2017 E. 2.4; 1C_598/2014 vom 18. April 2016 E. 3.1; 1B_245/2015 vom 12. April 2016 E. 5.2). Eine solche findet sich für die Informationsamtshilfe unter Steuerbehörden in Art. 39 Abs. 2, für die Informationsamtshilfe zwischen den "anderen Behörden" von Bund, Kantonen und Gemeinden einerseits und den Steuerbehörden anderseits in Art. 39 Abs. 3 StHG. Dabei bezieht Art. 39 Abs. 3 Satz 1 StHG sich auf die "Informationsamtshilfe a uf Ersuchen ". Inhaltlich erstreckt diese sich auf "alle Auskünfte, die für die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind", ohne dass das Gesetz eine Einschränkung vornimmt. Demgegenüber hat Art. 39 Abs. 3 Satz 2 StHG die " spo ntane Informationsamtshilfe" zum Inhalt. Danach sind die "anderen Behörden" befugt, die Steuerbehörden "von sich aus darauf aufmerksam [zu] machen, wenn sie vermuten, dass eine Veranlagung unvollständig" sei. In diesem Sinne ist in Art. 39 Abs. 3 StHG ein eigentliches Pflichtrecht der "anderen Behörden" verankert: Auf Ersuchen sind sie verpflichtet, in den übrigen Fällen befugt, den Steuerbehörden "alle Auskünfte, die für die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind" bekanntzugeben.
2.2.4. Nach der Praxis des Bundesgerichts ist Art. 39 StHG in gleicher Weise auszulegen wie die detaillierter gehaltene Regelung von <ref-law> (Urteil 2C_66/2014 vom 5. November 2014 E. 4). Die "Amtshilfe anderer Behörden" auf Ebene der direkten Bundessteuer ist in <ref-law> verankert. Dieser beabsichtigt "à favoriser une collaboration la plus large possibleentre les autorités" (Urteil 2C_806/2011 vom 20. März 2012 E. 3, unter Bezugnahme auf <ref-ruling> E. 6.1 S. 325).
2.2.5. Der hier interessierende Art. 163 Abs. 3 StG/SG geht offenkundig über die harmonisierungsrechtliche Vorgabe hinaus. Er bestimmt, dass die Regierung "Verwaltungsbehörden des Staates und der Gemeinden verpflichten [kann], den Steuerbehörden von sich aus bestimmte, von ihr bezeichnete Tatsachen, die für die Besteuerung erheblich sind, kostenlos zu melden". Die Exekutive hat von dieser Verordnungskompetenz Gebrauch gemacht. Gemäss Art. 78 Abs. 1 lit. c der Steuerverordnung (des Kantons St. Gallen) vom 20. Oktober 1998 (StV/SG; sGS 811.11) haben die Grundbuchämter unverzüglich
"jede Handänderung von Grundstücken unter Beilage des Kauf- oder Übernahmevertrags an das kantonale Steueramt und das Gemeindesteueramt sowie alle Tatsachen, die für eine Schätzung nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung massgebend sind, an das kantonale Steueramt"
zu melden. Anders als gemäss <ref-law> bzw. <ref-law> sind die Grundbuchämter im Kanton St. Gallen damit zur spontanen Informationsamtshilfe nicht nur befugt, sondern verpflichtet. Sie haben, wenn es zu einer Handänderung kommt, die Veranlagungsbehörde zu unterrichten und zu dokumentieren (Art. 78 Abs. 1 lit. c Halbsatz 1 StV/SG). Eine solche Pflicht sieht die Verordnung ausdrücklich auch vor, soweit es um die Bewertung eines Grundstücks geht (Art. 78 Abs. 1 lit. c Halbsatz 2 StV/SG). Die harmonisierungsrechtliche Wendung ("wenn sie vermuten, dass eine Veranlagung unvollständig" sei) findet sich auf Verordnungsebene nicht. Wenn auch offenbleiben kann, ob es sich auf harmonisierungsrechtlicher Ebene um eine Einschränkung handelt, ist offenkundig, dass die Pflicht auf kantonaler Ebene keiner Einschränkung unterliegt.
2.2.6. Im Kanton St. Gallen herrscht in Bezug auf die öffentliche Beurkundung das Amtsnotariat (<ref-law> in Verbindung mit Art. 15 Abs. 1 lit. c des Einführungsgesetzes [des Kantons St. Gallen] vom 3. Juli 1911 zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB/SG; sGS 911.1]). Der Grundbuchverwalter nimmt in Personalunion gleichzeitig jene Aufgaben wahr, die hinsichtlich der Grundstückgeschäfte in anderen Kantonen dem freien Notariat obliegen, diesem im Kanton St. Gallen aber entzogen sind. Demzufolge ist das Grundbuchamt im Kanton St. Gallen nicht nur für die Eintragung des Kaufvertrags ins Grundbuch verantwortlich (Art. 656 Abs. 1 in Verbindung mit <ref-law>; Verfügungsgeschäft), sondern zuvor bereits für dessen öffentliche Beurkundung (Verpflichtungsgeschäft; <ref-law>).
2.3.
2.3.1. Der Steuerpflichtige beanstandete im vorinstanzlichen Verfahren, dass der Grundbuchverwalter seine Kenntnisse über den Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) vom 30. Dezember 2014 zu Unrecht preisgegeben und in die Bewertung habe einfliessen lassen. Der Steuerpflichtige kritisierte dies auch vor dem Hintergrund dessen, dass der Grundbucheintrag (Verfügungsgeschäft) erst am 20. Januar 2016 erfolgt sei. Er meint, das Grundbuchamt hätte sein Wissen (um den Kaufvertrag vom 30. Dezember 2015 und insbesondere den Kaufpreis von Fr. 6'774'600.--) erst nach dem 20. Januar 2016 verwerten dürfen, also erst nach erfolgtem Vollzug des Verfügungsgeschäfts (Sachverhalt, lit. B). Die Bewertung beruhe damit auf einer Verletzung des Amts- bzw. Berufsgeheimnisses seitens des Grundbuchverwalters. Da formell fehlerhaft, sei sie nichtig und dürfe sie nicht verwertet werden.
2.3.2. Hierzu ist von folgendem auszugehen: In einem Kanton, in welchem das freie Notariat herrscht, ist das Grundbuchamt zur spontanen Amtshilfe berechtigt, sobald es vermutet, eine Veranlagung sei unvollständig bzw. könnte unvollständig vorgenommen werden (<ref-law> bzw. Art. 39 Abs. 3 Satz 2 StHG). Diese Vermutung kann es frühestens hegen, wenn das Geschäft beim Grundbuchamt eingegeben worden, also physisch oder elektronisch zur Anmeldung gelangt ist (siehe Art. 38 lit. a Ziff. 1 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). Insofern steht es in der Macht der Parteien, mit der Anmeldung zuzuwarten und das Wissen zu kanalisieren. Zwangsläufig anders verhält es sich in einem Kanton, der nicht nur das Amtsnotariat sondern, darüber hinaus, die Personalunion von Urkundsperson für Grundstückgeschäfte einerseits und Grundbuchverwalter anderseits kennt.
2.3.3. Organisatorisch wäre es durchaus möglich, dass die in Personalunion waltende Person administrativ vorgeht, als ob die Verhältnisse herrschten, wie sie bestehen, wenn das freie Notariat und das Grundbuchamt zusammenwirken. Das strikte Auseinanderhalten von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft hätte etwa zur Folge, dass das Grundbuchamt seine Kenntnis über das beurkundete Grundstückgeschäft solange für sich behält, als es noch nicht zum Eintrag ins Grundbuch gekommen ist. Der Sinn und Zweck, den die Vorinstanz der streitbetroffenen Norm (Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG) beimisst, zielt indes in eine andere Richtung. Die Auslegung geht dahin, dass der Grundbuchverwalter mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts gehalten sei, seine Kenntnis mit dem Steueramt des Kantons St. Gallen zu teilen.
2.3.4. Nachdem Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG rein kantonalrechtlicher Natur ist, fragt sich insbesondere, ob die vorinstanzliche Auslegung und Anwendung der Norm verfassungsrechtlich haltbar seien (vorne E. 1.3). Willkür in der Rechtsanwendung liegt praxisgemäss (nur) vor, wenn ein Entscheid in der Begründung und im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (<ref-ruling> E. 5.1.1 S. 132; <ref-ruling> E. 5.1 S. 41). Hierzu ist folgendes von Belang: Ausgangspunkt jeder Auslegung eines Rechtssatzes bildet der Wortlaut der Bestimmung ( grammatikalisches Element). Ist der Wortlaut der Bestimmung klar, d. h. eindeutig und unmissverständlich, darf davon nur abgewichen werden, wenn triftiger Grund für die Annahme besteht, der Wortlaut ziele am "wahren Sinn" der Regelung vorbei. Anlass für eine solche Annahme können die Entstehungsgeschichte der Bestimmung (historisches Element), ihr Zweck (teleologisches Element) oder der Zusammenhang mit andern Vorschriften (systematisches Element) geben (<ref-ruling> E. 1.3 S. 252 f.; <ref-ruling> E. 6 S. 136).
2.3.5. Der Wortlaut von Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG erscheint in diesem Sinne als klar. Er statuiert die Pflicht der Grundbuchämter, bei Vorliegen einer der beiden Tatbestandsvarianten (Handänderung oder Bewertung) unverzüglich und spontan die erforderlichen Informationen an die Veranlagungsbehörde zu übermitteln. In dieselbe Richtung weist das systematische und teleologische Element: Den vorinstanzlichen Feststellungen zufolge entspricht Art. 163 Abs. 2 StG/SG inhaltlich Art. 39 Abs. 3 StHG. Dieser stimmt sodann mit <ref-law> überein. Alle drei Bestimmungen dienen dazu, die Informationsamtshilfe zwischen den "übrigen Behörden" und den Steuerbehörden zu gewährleisten (vorne E. 2.2.3 und 2.2.4). Im Ergebnis durfte die Vorinstanz verfassungsrechtlich haltbar zum Ergebnis gelangen, dass Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG, der auf Art. 163 Abs. 3 StG/SG fusst, die Grundbuchämter zur spontanen Bekanntgabe sämtlicher Handänderungen sowie aller Tatsachen verpflichte, die für eine Bewertung massgebend sind. In diesem Sinne geht die Norm über das Pflichtrecht von Art. 39 Abs. 3 StHG bzw. Art. 163 Abs. 2 StG/SG hinaus.
2.3.6. Wenn das öffentlich beurkundete Grundstückgeschäft - wie hier - nicht zur unmittelbar nachfolgenden Anmeldung im Grundbuch bestimmt ist, kommt die erste Tatbestandsvariante von Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG (Handänderung) noch nicht zum Tragen. Demgegenüber ist das Grundbuchamt nach dem klaren Recht des Kantons St. Gallen verpflichtet, die Veranlagungsbehörde unverzüglich und spontan zu informieren, sofern eine Bewertung ansteht (zweite Tatbestandsvariante). Ein derartiger Anwendungsfall der zweiten Tatbestandsvariante ist hier gegeben: Vor dem Hintergrund des öffentlich beurkundeten Kaufpreises (Fr. 850'000.-- gemäss Kaufvertrag vom 7. Oktober 2004) und der seither vorgenommenen rechtskräftigen Neubewertung (Verkehrswert von Fr. 2'080'000.-- gemäss Verfügung vom 23. August 2010; zu beidem Sachverhalt, lit. A) und schliesslich dem Umstand, dass das Eigentum noch nicht übergegangen war (Sachverhalt, lit. B), stand fest, dass der Vorgang mit dem Wissen vom 17. November 2014 (Grundbucheintrag; Sachverhalt, lit. B) als gemischte Schenkung zu würdigen war.
2.3.7. Da die letzte amtliche Bewertung am Stichtag schon mehr als vier Jahre zurücklag und, wie die Vorinstanz feststellt, im Jahr 2014 bekannt war, dass eine Grossüberbauung zur Diskussion stehe, war zwangsläufig eine Neubewertung vorzunehmen. In deren Rahmen konnte und durfte das Grundbuchamt sein Wissen um den Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 (Sachverhalt, lit. B) nicht zurückhalten. In Befolgung der zweiten Tatbestandsvariante von Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG (Bewertung) war es gehalten, die Tatsachen, "die für die Schätzung nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung massgebend sind", unverzüglich und spontan an die Veranlagungsbehörde zu melden. Das Grundbuchamt war kraft kantonalen Rechts nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, sein diesbezügliches Wissen in die Bewertung einzubringen. Für eine zusätzliche Verhältnismässigkeitsprüfung, wie sie dem Steuerpflichtigen vorschwebt, bleibt angesichts des klaren gesetzlichen Auftrags an die Grundbuchämter kein Raum. Ist es, wie im Kanton St. Gallen, Aufgabe des Grundbuchamtes, nicht nur die öffentliche Beurkundung und die Eintragung der Handänderung, sondern auch die Bewertung vorzunehmen, hat das Grundbuchamt sein sachdienliches Wissen in die Bewertung einfliessen zu lassen bzw. darauf hinzuwirken, dass eine Bewertung den ihr bekannten Tatsachen entspricht.
2.3.8. Bei der Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts sind der Vorinstanz damit keine Verstösse gegen das Verfassungsrecht unterlaufen. Mit Blick darauf erübrigt es sich, vorfrageweise zu prüfen, ob die Straftatbestände von Art. 320 und/oder <ref-law> erfüllt sein könnten. So oder anders könnte das Grundbuchamt sich auf <ref-law> ("Gesetzlich erlaubte Handlung") berufen. Wer handelt, wie es das Gesetz gebietet oder erlaubt, verhält sich nach <ref-law> rechtmässig, auch wenn die Tat nach dem Strafgesetzbuch oder einem andern Gesetz mit Strafe bedroht ist (<ref-ruling> E. 2.3 S. 421). Grundlage für eine Rechtfertigung im Sinne von <ref-law> bilden namentlich gesetzliche Berufspflichten (Urteil 6B_247/2019 vom 22. Juni 2020 E. 2.2.1), wie sie hier vorliegen. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
3.
3.1. Der Steuerpflichtige bemängelt weiter die Bewertung des Grundstücks, sowohl was den Stichtag als auch die Bewertungsmethode und das Ergebnis der Bewertung betrifft. Dabei handelt es sich, da die Erbschafts- und Schenkungssteuer des Kantons St. Gallen angesprochen ist, um Fragen des kantonalen Rechts.
3.2.
3.2.1. In einem ersten Punkt kritisiert der Steuerpflichtige die vorinstanzliche Sachverhaltserhebung. Er erblickt willkürliches Vorgehen darin, dass die Vorinstanz undifferenziert die Sichtweise der Verwaltungsrekurskommission übernommen habe. Diese habe am 7. Mai 2019 und damit viereinhalb Jahre nach dem Stichtag einen Augenschein durchgeführt und geschlossen, bei der streitbetroffenen Liegenschaft handle es sich um ein Abbruchobjekt. Im Zeitpunkt des Augenscheins seien die beiden Wohnungen aber weiterhin bewohnt gewesen; nur die Zahnarztpraxis sei nicht mehr betrieben worden, da der Steuerpflichtige Ende 2015 in den Ruhestand getreten sei. Entgegen der Tatsache, dass das Objekt auch viereinhalb Jahre nach der Veräusserung noch genutzt worden sei, habe die Vorinstanz auf ein Abbruchobjekt geschlossen. Sie habe dies unter anderem damit begründet, dass andere Liegenschaften im Perimeter ebenfalls zu Abbruchzwecken erworben worden seien. Bei Abschluss des Kaufvertrags am 7. Oktober 2004 sei von einer Überbauung noch keine Rede gewesen.
3.2.2. Die Vorinstanz hat für das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass das streitbetroffene Objekt im Jahr 1935 erbaut worden sei (dazu Sachverhalt, lit. A). Die Verwaltungsrekurskommission hatte ihrerseits ausgeführt, dass die Bausubstanz seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden sei (Sachverhalt, lit. F.b). Weiter ist vorinstanzlich festgestellt, dass der Überbauungsplan am 4. August 2017 erlassen worden sei (Sachverhalt, lit. F.c). Die Vorinstanz schloss beweiswürdigend, das Grundstück sei am 30. Dezember 2014 zu Abbruchzwecken erworben worden.
3.2.3. Das Bundesgericht hat die Sachverhaltsfeststellung oder Beweiswürdigung einer Vorinstanz nur zu beanstanden, wenn sie verfassungsrechtlich schlechterdings unhaltbar ist, wenn also die Behörde in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgegangen war, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen (<ref-law>; vorne E. 1.5). Dass eine andere Lösung ebenfalls möglich erscheint, genügt nicht (<ref-ruling> E. 2.3.1 S. 244). Erforderlich für einen begründeten Willkürvorwurf ist mithin, dass die Behörde den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, dass sie ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder dass sie auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 92).
3.2.4. Die Verwaltungsrekurskommission hat, wie auch die Vorinstanz feststellt, einen Augenschein angeordnet. Dieser soll nach Angaben des Steuerpflichtigen am 7. Mai 2019 stattgefunden haben. Dass der Augenschein rund viereinhalb Jahre nach dem Stichtag vorgenommen wurde, vermag zu keiner Verzerrung zu führen und erlaubte eine rückwirkende Beurteilung per Stichtag. Der Steuerpflichtige wendet nicht ein, aus tatsächlichen und/oder rechtlichen Gründen sei es zu einem erheblichen Wertverzehr gekommen, der die Liegenschaft erst seither als Abbruchobjekt erscheinen lasse. Gegenteils war das im Jahr 1935 erstellte Gebäude nach den Feststellung der kantonalen Behörden schon seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden. Der Steuerpflichtige macht hierzu einzig geltend, die beiden Wohnungen seien auch im Jahr 2019 noch belegt gewesen. Über den Zustand der Liegenschaft sagt dies freilich nichts aus. Ob die technische Entwertung schon derart weit fortgeschritten war, dass von einem Abbruchobjekt gesprochen werden musste, kann offenbleiben. Als Abbruchobjekt in diese Sinne kann eine Liegenschaft auch dann zu würdigen sein, wenn das Grundstück im Perimeter einer bevorstehenden Grossüberbauung liegt. Dass es sich so verhalten hat, erscheint umso plausibler, als die Käuferschaft bereit war, Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter aufzuwenden. Vor dem Hintergrund eines Ertragswertes von rund Fr. 1'200'000.-- erhellt, dass der Kaufpreis wesentlich von den Neubauplänen getrieben gewesen sein muss. Von welchen Vorstellungen die seinerzeitige Eigentümerin und der Steuerpflichtige im Jahr 2004 ausgegangen sind, kann von vornherein keine Rolle spielen. Das Objekt stand im Jahr 2014 vor dem Ende seiner Nutzungsdauer. Die vorinstanzliche Beweiswürdigung ist jedenfalls nicht willkürlich.
3.3.
3.3.1. Der Steuerpflichtige kritisiert, aufgrund des Stichtagsprinzips seien einzig die Verhältnisse massgebend, wie sie am 17. November 2014 (Grundbucheintrag) geherrscht hätten. Er will damit zum Ausdruck bringen, dass das Grundbuchamt bei seiner Bewertung vom 2. März 2015 die Veräusserung vom 30. Dezember 2014 nicht hätte berücksichtigen dürfen. Die aufgeworfene Frage ist weniger eine solche des Stichtags als des Verkehrswerts.
3.3.2. Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Verkehrswerts zu verstehen sei, stellt eine Rechtsfrage dar, während der Preis, der tatsächlich erzielt werden kann, eine Tatfrage ist (vgl. <ref-ruling> E. 2c S. 173; Urteile 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 2.2.2; 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.4). Der abgaberechtliche Verkehrswert entspricht dem Marktwert und damit dem Preis, der bei einer Veräusserung des Vermögensobjektes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unabhängiger Dritter unter normalen Umständen zu bezahlen bereit wäre (Urteil 2C_1057/2018 vom 7. April 2020 E. 4.1). In jedem Fall bildet der Verkehrswert keine mathematisch punktgenau bestimmbare Grösse; vielmehr ist er in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (<ref-ruling> E. 3.2.2 S. 307; <ref-ruling> E. 3.2.1 S. 249). Das hier massgebende kantonale Recht steht im Einklang mit diesen Prinzipien und bestimmt zum Verkehrswert von Grundstücken, dass dieser dem mittleren Preis entspreche, zu dem Grundstücke "gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend" veräussert werden (Art. 57 Abs. 1 StG/SG).
3.3.3. Wo das Bundesrecht - wie etwa in Art. 14 Abs. 1 StHG - diesen Begriff verwendet, ohne bestimmte Bewertungsmethoden vorzugeben, verbleibt den Kantonen bei der Bewertung eines Vermögenswertes ein erheblicher Handlungsspielraum (vgl. <ref-ruling> E. 3.1 S. 259; <ref-ruling> E. 3.6 S. 214; <ref-ruling> E. 3.1.1 S. 248). Dieser kantonale Handlungsspielraum ist jedenfalls nicht geringer, wenn es um eine nicht harmonisierte Steuer geht, sodass die Auslegung und/oder Anwendung der rein kantonalen oder kommunalen Bewertungsregeln zu prüfen ist (Urteil 2C_598/2018 vom 27. September 2019 E. 4.2.2). Abgesehen davon, dass jeder Bewertung ein gewisses Schätzerermessen innewohnt, rechtfertigt ein Einschreiten des Bundesgerichts sich nur, wenn der Bewertung ein offensichtlich unrichtiger Sachverhalt zugrunde gelegt worden ist, allgemein anerkannte Bewertungsmethoden klar verletzt oder unrichtig angewendet worden sind oder gesamthaft gesehen ein offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultiert (vgl. <ref-ruling> E. 6.2 S. 117).
3.3.4. Für die Bewertungen vom 23. August 2010 und 17. März 2015 zogen die Behörden die Mischwertmethode heran, wobei die "Baulandreserve" von 700 Quadratmetern im ersten Fall anhand der Lageklassenmethode (dazu <ref-ruling> E. 6.6.2 S. 315), im zweiten Fall aufgrund der Preisvergleichsmethode bewertet wurde. Die Verwaltungsrekurskommission ging zur reinen Preisvergleichsmethode über. Der Mischwertmethode wird in der Literatur teils vorgeworfen, dass sie zur Ermittlung des Verkehrswerts von vornherein ungeeignet sei. Als Wertbildungsmechanismus kämen nur die Preisvergleichsmethode (für Besitzobjekte) und die Ertragsmethode (für Nutzobjekte) in Frage (so namentlich Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 23 und 24; a.M. wohl Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG; Hrsg.], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 167). Der Preisvergleich gewährleistet die verlässlichste Methode, jedenfalls dann, wenn er auf einer statistisch hinreichenden Zahl geeigneter Vergleichspreise beruhe. Er eigne sich vor allem für die Bewertung von Land (Canonica, a.a.O., 168; SVKG, a.a.O., S. 282) und stelle in diesem Bereich die Primärmethode dar (Canonica, a.a.O., 364). Der Lageklassenmethode komme die Funktion einer Hilfsmethode zu (Canonica, a.a.O., 282).
3.3.5. Der Steuerpflichtige verlangt die Feststellung eines Verkehrswerts von Fr. 2'080'000.-- und beruft sich damit auf die Mischwertmethode (Sachverhalt, lit. A). Abgesehen von den methodischen Schwächen dieses Ansatzes ist dem Steuerpflichtigen zu entgegnen, dass die Bewertung per 23. August 2010 keinesfalls mit der Bewertung per Stichtag übereinstimmen kann. Nachdem nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz von einem Abbruchobjekt ausgegangen ist, durfte sie sich auf die Preisvergleichsmethode stützen. Abbruchobjekte werden behandelt wie unüberbautes Land, abzüglich der Freilegungskosten (SVKG, a.a.O., S. 93). Schon die Veranlagungsbehörde hatte in diesem Zusammenhang darauf aufmerksam gemacht, dass durchaus Vergleichsmöglichkeiten bestünden (Sachverhalt, lit. D). Die Verwaltungsrekurskommission ergänzte, in unmittelbarer Nähe des streitbetroffenen Grundstücks seien im fraglichen Zeitraum durchschnittlich Fr. 4'120.-- pro Quadratmeter bezahlt worden.
3.3.6. Dies durfte und musste die Vorinstanz für die Zwecke des Verkehrswerts in Betracht ziehen, bildet der Preisvergleich für die Bewertung von Bauland doch den verlässlichsten Gradmesser. Anders, als der Steuerpflichtige anzunehmen scheint, ist der Verkehrswert nicht vergangenheitsbezogen, ebenso wenig ist er zukunftsbezogen. Er ist einzig stichtagsbezogen, wobei der Stichtag insofern nicht wörtlich zu nehmen ist, als ein gewisser Beobachtungszeitraum herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind. Die Vergleichswertmethode als statistische Methode setzt voraus, dass Objekte mit weitgehend ähnlichen Eigenschaften vorliegen. Die Vorinstanz konnte den direkten Vergleich mit in zeitlicher und sachlicher Hinsicht geeigneten Grössen anstellen. Ihr Vorgehen ist verfassungsrechtlich haltbar. Davon zu sprechen, der Verkehrswert sei zwischen dem 17. November 2014 und dem 30. Dezember 2014 bzw. dem 2. März 2015 hochgeschnellt, wirkt konstruiert und findet in den Tatsachen keine Grundlage.
3.3.7. Schliesslich verlangt der Steuerpflichtige die Berücksichtigung der latenten Steuern. Er rügt, dass die Vorinstanz im Rahmen der Bewertung bereits den Grundstückgewinnsteuern hätte Rechnung tragen müssen, wie sie sich aufgrund des Rechtsgeschäfts vom 30. Dezember 2014 / 20. Januar 2016 ergeben haben. Ihm ist entgegenzuhalten, dass der Streitgegenstand auf die Bewertung des Grundstücks beschränkt ist. Die Veranlagung der Schenkungssteuer des Kantons St. Gallen, bei welcher der Steuerpflichtige die latenten Steuern in Anschlag bringen will, liegt ausserhalb des Streitgegenstandes.
3.4. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
4.
Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 65 in Verbindung mit <ref-law>) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Dem Kanton St. Gallen, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, steht keine Entschädigung zu (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. Februar 2021
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Kocher

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits :
A.
A._ (1962) et B._ (1967) se sont mariés le 31 mars 2004. Ils ont eu deux enfants, C._ (2004), et D._ (2009).
À la suite de leur séparation en 2011, les enfants ont vécu principalement avec leur mère. Le père a régulièrement exercé ses relations personnelles à l'égard de ses fils, les prenant en charge un jour et une nuit par semaine ainsi qu'un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires.
B.
B.a. Le 5 janvier 2016, les parties ont déposé une requête commune de divorce avec accord partiel portant sur l'exercice en commun de l'autorité parentale. Ils ont réservé notamment les questions relatives à la garde des enfants, à l'éventuel droit aux relations personnelles, à la contribution d'entretien et à la liquidation du régime matrimonial. Au printemps 2017, la mère et les enfants ont déménagé de U._ (GE) pour V._ (GE). De janvier 2016 à août 2017, les enfants ont continué à manger avec leur père trois midis par semaine.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 23 août 2017, le Tribunal de première instance de Genève (ci-après: le Tribunal de première instance) a attribué à la mère la garde des enfants, réservant un large droit aux relations personnelles au père. Dite ordonnance a été partiellement confirmée par arrêt du 5 décembre 2017 de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Cour de justice) sur ces points, restreignant quelque peu le droit aux relations personnelles du père.
B.b. Par jugement du 28 juin 2019, le Tribunal de première instance a prononcé le divorce des parties et a notamment attribué la garde des enfants à la mère, réservé un droit aux relations personnelles au père et condamné celui-ci à verser une contribution d'entretien de 1'500 fr. à chacun de ses enfants. L'ex-époux a également été condamné à verser une créance de 102'679 fr. 04 à titre de liquidation du régime matrimonial.
Par acte du 16 septembre 2019, l'ex-époux a interjeté appel contre cette décision concluant notamment à titre principal à l'instauration d'une garde alternée et à ce qu'il doive verser à son ex-épouse une créance de 40'405 fr. 30 à titre de liquidation du régime matrimonial. Par arrêt du 9 juin 2020, la Cour de justice a rejeté l'appel et confirmé le premier jugement.
C.
Par acte du 20 août 2020, A._ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Il conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué, à l'instauration d'une garde alternée sur les deux enfants, au partage par moitié entre les parties des frais des enfants, celui-ci s'engageant à assumer seul les frais scolaires, les primes d'assurance maladie, les frais médicaux et les frais de transport, au partage par moitié des allocations familiales et des bonifications AVS pour tâches éducatives, à " ordonner la liquidation du régime matrimonial et donner acte à A._ de son engagement à verser à B._ une soulte d'un montant de 40'405 fr. 30, pour solde de tout compte au titre de la liquidation du régime matrimonial ", à compenser les dépens, à condamner les parties à se partager par moitié les frais judiciaires et à débouter la citée de toutes autres conclusions.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours a été déposé en temps utile (<ref-law>) et dans la forme prévue par la loi (<ref-law>), contre une décision finale (<ref-law>), par une partie qui a succombé en dernière instance cantonale et sur recours (art. 75 et 76 LTF), dans une affaire civile (<ref-law>) de nature non pécuniaire dans son ensemble (parmi plusieurs: arrêts 5A_489/2019 du 24 août 2020 consid. 2.1, 5A_159/2020 du 4 mai 2020 consid. 1, 5A_168/2016 du 29 septembre 2016 consid. 1 et les références). Le recours est en principe recevable.
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés (<ref-ruling> consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (<ref-ruling> consid. 1.7.1; <ref-ruling> consid. 2.4 et la référence). Le Tribunal fédéral ne connaît par ailleurs de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant ( " principe d'allégation ", <ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 2.4).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Le recourant qui entend invoquer que les faits ont été établis de manière manifestement inexacte ne peut obtenir la rectification ou le complètement des constatations de fait de l'arrêt cantonal que s'il démontre la violation de droits constitutionnels, conformément au principe d'allégation susmentionné (cf. supra consid. 2.1). Le Tribunal fédéral ne corrige les constatations de fait que si elles sont arbitraires (art. 9 Cst.) et ont une influence sur le résultat de la décision (<ref-ruling> consid. 1.2.2). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (<ref-ruling> consid. 2.3 et les références). Le recourant ne peut pas se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; il doit indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (<ref-ruling> consid. 1.2.2). L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait envisageable ou même préférable; pour que la décision entreprise soit annulée, encore faut-il que le recourant démontre qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (<ref-ruling> consid. 7.3 et les références; <ref-ruling> consid. 4.3). Une critique des faits qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.4.3).
En l'espèce, les faits exposés par le recourant seront ignorés en tant qu'ils s'écartent de ceux contenus dans l'arrêt attaqué et ne font pas l'objet d'un grief d'arbitraire dans l'établissement des faits valablement soulevé. Tel est le cas en particulier des parties du recours qui traitent de la capacité des parents à communiquer (p. 6 à 8), de l'évolution des enfants et de la capacité de collaboration des parents en lien avec les activités scolaires et extra-scolaires (p. 8 à 10), de l'aménagement par le recourant de son horaire de travail et de la durée des déplacements des enfants (p. 11 à 13), de l'appartenance des enfants à un cercle social (p. 15), de la disponibilité des parents pour les enfants (p. 16) et de la détermination des masses en lien avec la liquidation du régime matrimonial (p. 18 à 22). Le fait que le recourant se plaigne globalement d'une appréciation arbitraire des preuves au début de son mémoire est insuffisant au regard des exigences susmentionnées.
3.
Le recourant conteste l'attribution de la garde exclusive des enfants en faveur de l'intimée. Il reproche à la cour cantonale d'avoir violé le droit, en particulier l'art. 133 al. 1 cum <ref-law>, et d'avoir " excédé " son pouvoir d'appréciation en refusant d'instaurer une garde alternée sur ses enfants.
3.1. Selon l'<ref-law>, le juge du divorce règle les droits et les devoirs des père et mère conformément aux dispositions régissant les effets de la filiation. Cette réglementation porte notamment sur l'autorité parentale, la garde de l'enfant, les relations personnelles (<ref-law>) ou la participation de chaque parent à la prise en charge de l'enfant, ainsi que la contribution d'entretien (<ref-law>). Aux termes de l'<ref-law>, lorsque l'autorité parentale est exercée conjointement, le juge examine, selon le bien de l'enfant, la possibilité de la garde alternée, si le père, la mère ou l'enfant la demande.
3.1.1. En matière d'attribution des droits parentaux, le bien de l'enfant constitue la règle fondamentale (<ref-ruling> consid. 5.4), les intérêts des parents devant être relégués au second plan (<ref-ruling> consid. 3.2.3 et les références). Le juge doit évaluer, sur la base de la situation de fait actuelle ainsi que de celle qui prévalait avant la séparation des parties, si l'instauration d'une garde alternée est effectivement à même de préserver le bien de l'enfant. Au nombre des critères essentiels pour cet examen, entrent en ligne de compte les capacités éducatives des parents ainsi que l'existence d'une bonne capacité et volonté des parents de communiquer et coopérer avec l'autre. Il faut choisir la solution qui, au regard des données de l'espèce, est la mieux à même d'assurer à l'enfant la stabilité des relations nécessaires à un développement harmonieux des points de vue affectif, psychique, moral et intellectuel (<ref-ruling> consid. 5.3). Si les parents disposent tous deux de capacités éducatives, le juge doit dans un deuxième temps évaluer les autres critères d'appréciation pertinents pour l'attribution de la garde. Au nombre des critères essentiels pour cet examen, entrent en ligne de compte la capacité et la volonté de chaque parent de favoriser les contacts entre l'autre parent et l'enfant, la stabilité que peut apporter à l'enfant le maintien de la situation antérieure, la possibilité pour chaque parent de s'occuper personnellement de l'enfant, l'âge de ce dernier et son appartenance à une fratrie ou à un cercle social ainsi que le souhait de l'enfant s'agissant de sa propre prise en charge, quand bien même il ne disposerait pas de la capacité de discernement à cet égard (<ref-ruling> consid. 3.2.3; <ref-ruling> consid. 4.3).
3.1.2. Hormis l'existence de capacités éducatives qui est une prémisse nécessaire pour se voir attribuer la garde, les autres critères d'appréciation précités sont interdépendants et leur importance varie en fonction du cas d'espèce. Ainsi, les critères de la stabilité et de la possibilité pour le parent de s'occuper personnellement de l'enfant exerceront un rôle prépondérant chez les nourrissons et les enfants en bas âge alors que l'appartenance à un cercle social sera particulièrement importante pour un adolescent (<ref-ruling> consid. 3.2.3; arrêt 5A_200/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1.2 et les autres références).
3.1.3. Pour apprécier ces critères, le juge du fait, qui connaît le mieux les parties et le milieu dans lequel vit l'enfant, dispose d'un large pouvoir d'appréciation (<ref-ruling> consid. 3.2.5 et les références).
3.2. En l'espèce, la cour cantonale a relevé que les capacités éducatives des deux parents et leur adéquation dans la prise en charge des deux enfants étaient reconnues et ne faisaient plus débat. Seules restaient litigieuses les questions en lien avec la qualité des communications entre les parents, l'éloignement géographique de leurs domiciles, notamment en lien avec les écoles des enfants, et le maintien d'un régime unique pour toute la fratrie.
S'agissant de la capacité des parents à communiquer, elle a retenu que le conflit avait été important comme relevé dans les deux rapports successifs du SPMi, que la médiation tentée par les parties avait échoué et qu'il semblait que dans la configuration actuelle le conflit parental s'était apaisé, mais qu'il n'était pas possible de retenir du simple fait que les parties communiquent correctement par message électronique au sujet des enfants que ce conflit bien ancré avait trouvé une issue favorable. La mère soutenant de façon constante rencontrer des problèmes de communication avec le père, il était prévisible qu'un nouveau rapport des autorités de protection de l'enfant n'aurait été qu'une répétition des précédents sur ce point. Au vu de ces éléments, la cour cantonale a considéré que le conflit parental demeurait un élément défavorable à l'instauration d'une garde alternée, précisant que si la situation s'était quelque peu apaisée cela pouvait être mis sur le compte de la réglementation des relations personnelles en vigueur qui se passait bien.
Concernant le déménagement de l'intimée et des enfants à V._, la cour cantonale a relevé que, quoi qu'il en soit, il était intervenu il y a trois ans - temps suffisant pour considérer que les enfants étaient intégrés dans leur environnement -, que la question de sa légitimité n'avait plus désormais à être posée et qu'il avait créé un éloignement géographique entre les parties qui posait un obstacle supplémentaire à l'exercice d'une garde alternée. En se basant sur l'horaire des TPG, elle a retenu que la durée approximative d'un trajet entre l'école et le domicile du père - qui ne possédait pas de voiture - était d'environ 1h00 à 1h10 pour le cadet et de 35 à 45 minutes pour l'aîné, précisant que pour ce dernier le trajet entre le domicile de la mère et le collège était de 25 à 35 minutes. Au vu de la durée de ces trajets, les juges cantonaux ont considéré que la distance géographique entre les deux domiciles des parents était importante et qu'elle demeurait un obstacle à la mise en place d'une garde alternée; on ne pouvait pas exiger du cadet âgé de moins de 11 ans de passer plus de deux heures par jour une semaine sur deux (voire seulement deux fois par semaine) pour se rendre à l'école, le père ne pouvant par ailleurs pas l'accompagner et passer ainsi deux fois deux heures tous les jours dans les transports publics et arriver à l'heure pour donner son enseignement. Concernant l'aîné, ils ont relevé que la situation était quelque peu différente, vu que le temps de déplacement entre le collège et le domicile de chacun des parents était similaire et qu'au vu de son âge celui-ci était plus à même de supporter ce genre de contrainte. Toutefois, l'intérêt du maintien de la fratrie dans une situation similaire pesait d'un poids important dans une réglementation de la garde et des relations personnelles uniformes. Il ne paraissait pas conforme au bien des enfants et à la sérénité du fonctionnement des relations des parties postérieurement au divorce de mettre en place un régime différencié pour les deux frères. Ceux-ci ayant souhaité passer davantage de temps chez leur père, accéder au souhait de l'un tout en le refusant à l'autre aurait été vécu comme une injustice pour le second, ce qui n'était pas souhaitable. Ainsi, la garde alternée sur l'aîné n'était pas envisageable non seulement parce que la qualité de la relation entre les parents ne donnait pas de garantie suffisante à son bon déroulement, mais aussi en raison de l'intérêt de la fratrie à être maintenue ensemble. De toute manière au vu de l'âge de l'aîné, soit plus de 16 ans, il serait de plus en plus difficile de lui imposer un cadre rigide quant aux relations personnelles qu'il entretient avec ses parents, celles-ci reposant plus sur un consensus avec lui. Il incomberait donc aux parties d'éventuellement élargir le droit aux relations personnelles du père fixé par le jugement entrepris et présentement confirmé dans la mesure des souhaits de l'aîné.
3.3. Lorsqu'il revient sur le déménagement à V._ de la mère et des enfants en 2017 et sur les circonstances de celui-ci, le recourant se réfère à un critère qui n'est pas pertinent pour juger de la présente cause. Ces considérations doivent donc d'emblée être écartées.
3.4. S'agissant de la capacité des parents à communiquer, le recourant critique d'abord l'appréciation de la cour cantonale selon laquelle le conflit parental demeure un élément défavorable à l'instauration d'une garde alternée. En substance, il soutient que le jugement querellé confond le critère de la communication avec le désaccord qui persiste entre les parties s'agissant de la répartition des droits parentaux, que certes les parties ont connu des épisodes de tension mais que ceux-ci demeuraient toutefois de relativement faible importance, que ce serait vider de son sens l'<ref-law> que de se focaliser sur le point de désaccord sur l'instauration d'une garde alternée pour retenir une mauvaise communication et que même s'il avait très mal vécu le déménagement de l'intimée et des enfants dans un contexte de séparation où chacun des époux pouvait former contre l'autre toutes sortes de reproches, mais tout à fait mineurs, on ne pouvait pas évoquer un climat de tension aussi délétère que celui évoqué par la cour cantonale. Celle-ci s'écartait ainsi du principe que l'on ne saurait déduire une incapacité à coopérer entre les parents du seul refus d'instaurer la garde alternée et aurait cédé aux allégués de la mère, sans examen précis du dossier. Le recourant indique encore que l'absence de problèmes de communication entre les parties et le côté arbitraire du raisonnement de la cour cantonale seraient démontrés par les nombreux échanges de messages produits au cours de la procédure.
Le recourant reproche en outre à la cour cantonale de n'avoir pas accepté sa proposition d'instaurer une garde alternée uniquement pour son fils aîné, permettant à ce dernier de passer en semaine deux nuits de plus que son frère chez lui les mardis et mercredis. À cet égard, il soutient que ce système différencié pour chacun des enfants permettrait le maintien de la fratrie, dès lors que les deux frères se verraient tous les jours au moins une fois le matin ou le soir, et tiendrait compte de la différence d'âge et des intérêts différents des enfants.
Enfin, le recourant se plaint d'une " mauvaise " et arbitraire appréciation des faits du dossier, dès lors que la cour cantonale aurait omis de tenir compte de l'appartenance des enfants à un cercle social, de la disponibilité des parents pour les enfants, du souhait de ceux-ci d'être plus souvent avec leur père et de l'importance du père dans l'éducation des enfants.
3.5. En tant que le recourant prétend que la communication est suffisante pour instaurer une garde alternée, il se borne à substituer sa propre appréciation juridique à celle de la cour cantonale (supra consid. 2.1), étant rappelé que pour le surplus il se fonde sur des faits nouveaux irrecevables (supra consid. 2.2 in fine).
Quant aux considérations sur le fait qu'une garde différenciée pour chacun des deux enfants serait préférable au maintien d'un régime unique, elles ne constituent qu'un exposé par lequel le recourant substitue sa propre appréciation juridique à celle de la cour cantonale sur la solution qui serait idéale selon lui, ce qui n'est pas de nature à démontrer que celle-ci aurait violé le droit fédéral. Lorsqu'il reproche à la cour cantonale d'avoir omis de prendre en considération l'appartenance des enfants à un cercle social, la disponibilité des parents et l'importance du père dans l'éducation des enfants, le recourant se fonde sur des éléments irrecevables car non établis (supra consid. 2.2 in fine). Quant au souhait des enfants de voir plus souvent leur père, on ne saurait reprocher à la cour cantonale une appréciation arbitraire des faits puisqu'il résulte en effet de l'arrêt (p. 16 et 17) que les juges cantonaux en ont tenu compte.
En définitive, le recourant se limite, par une argumentation largement appellatoire, à mettre en avant des éléments qui accréditent sa thèse, également sur la base de faits qui ne sont pas établis dans le jugement cantonal. Ce faisant, il ne parvient pas à démontrer que la cour cantonale aurait abusé de son large pouvoir d'appréciation dans la pondération globale des différents critères (consid. 3.1.3) - et ainsi violé les art. 133 et 298 al. 2ter CC - en refusant, sur la base des circonstances retenues, d'instaurer une garde alternée.
4.
Les conclusions du recourant sur la prise en charge des frais d'entretien des enfants et sur le partage des allocations familiales et des bonifications AVS pour tâches éducatives ne sont aucunement motivées, de sorte qu'elles sont irrecevables (voir parmi d'autres: arrêts 5A_952/2019 du 2 décembre 2020 consid. 11, 5A_520/2019 du 27 janvier 2020 consid. 1.2, 5A_930/2017 du 17 octobre 2018 consid. 3 non publié in <ref-ruling>, 5A_173/2014 du 6 juin 2014 consid. 6.4.2).
5.
5.1. En lien avec la liquidation du régime matrimonial, le recourant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu (art. 29 Cst.). Il soutient que tant la décision de première instance que celle de deuxième instance ne seraient pas suffisamment motivées car elles ne lui permettraient pas de comprendre à quoi correspondent les montants retenus pour calculer les masses matrimoniales. En considérant que les calculs de l'autorité de première instance étaient explicites sans donner davantage d'explication, les juges cantonaux se seraient ainsi livrés à une " manifeste mauvaise appréciation " du jugement de première instance.
5.2. La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (<ref-ruling> consid. 3.2.1, 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 et les arrêts cités). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (<ref-ruling> consid. 3.2.1, arrêt 2C_23/2009 du 25 mai 2009 consid. 3.1, in RDAF 2009 II p. 434).
5.3. Des critiques formulées contre la décision de première instance étant irrecevables devant le Tribunal fédéral (<ref-law>), seule la question de savoir si le jugement cantonal viole le droit d'être entendu du recourant est déterminante. A titre de motivation, le recourant reprend pour l'essentiel l'argumentation de son acte de recours cantonal, se contentant de répéter les raisons pour lesquelles l'autorité de première instance aurait violé l'art. 29 al. 2 Cst. Un tel procédé est inadmissible, faute pour celui-ci d'exposer en quoi il ne serait pas en mesure de comprendre le raisonnement de la cour cantonale (supra consid. 2.2). Pour autant que recevable, sa critique est de toute manière infondée puisque le jugement cantonal présente au consid. D de sa partie en fait tous les postes qui ont été pris en compte dans le calcul des acquêts des époux par les premiers juges et que la cour cantonale a fait siens, ce qui lui a permis de comprendre pourquoi ses griefs avaient été rejetés et d'exercer son droit de recours devant le Tribunal fédéral. C'est donc en vain qu'il prétend demeurer dans l'impossibilité de comprendre sur quels éléments se fondent les montants retenus dans la liquidation du régime matrimonial.
Partant, pour autant que recevable, ce grief doit être rejeté, ce qui scelle le sort de la cause sur la liquidation du régime matrimonial, dans la mesure où le recourant fait valoir pour le surplus des faits irrecevables car s'écartant de ceux contenus dans l'arrêt attaqué sans soulever valablement un grief d'arbitraire (cf. supra consid. 2.2 in fine).
6.
En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires sont mis à la charge du recourant qui succombe (<ref-law>). Il n'est pas alloué de dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée à se déterminer.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 25 mars 2021
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
Le Greffier : Piccinin