facts:
Faits :
A.
A._ (1983) et B._ (1986) se sont mariés en 2009 à U._ (Vaud). Trois enfants sont issues de cette union: C._ (2009), D._ (2012) et E._ (2014). B._ est également la mère d'un autre enfant, F._ (2018), né de sa relation avec son compagnon G._.
Les conjoints vivent séparés depuis le 1er juin 2016. Les modalités de leur séparation ont fait l'objet de mesures protectrices de l'union conjugale, notamment s'agissant des pensions dues par l'époux en faveur de ses trois filles et de son épouse. Une curatelle d'assistance éducative au sens de l'<ref-law> a également été instaurée.
B.
B.a. Par demande unilatérale du 15 août 2018, l'époux a ouvert action en divorce.
B.b. Par requête de mesures provisionnelles du 19 décembre 2019, l'époux a conclu à la réduction des pensions en faveur de ses enfants ainsi qu'à la suppression de la pension en faveur de l'épouse à compter du 1 er août 2019.
Par acte du 2 mars 2020, l'épouse a conclu au rejet de la requête, à l'augmentation des pensions en faveur des enfants et au versement en sa faveur d'une provisio ad litem de 15'000 fr.
B.c. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 24 avril 2020, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (ci-après: le Tribunal) a notamment astreint l'époux à contribuer, dès le 1er janvier 2020, à l'entretien de C._, D._ et E._ à hauteur de respectivement 1'615 fr., 1'395 fr. et 1'435 fr. par mois, allocations familiales en sus, a constaté que lesdites pensions couvraient l'entretien convenable des enfants, a dit que l'époux continuerait à verser une pension mensuelle de 800 fr. en faveur de l'épouse, telle que fixée par convention du 11 février 2019 et ratifiée par le Président du Tribunal pour valoir ordonnance de mesures provisionnelles, a dit que l'époux verserait un montant de 15'000 fr. à l'épouse à titre de provisio ad litem dans un délai de dix jours dès que l'ordonnance serait devenue définitive et exécutoire, a dit que le bénéfice de l'assistance judiciaire serait retiré à l'épouse dès que l'ordonnance serait devenue définitive et exécutoire et a relevé Me Jean-Samuel Leuba de sa mission de conseil d'office dans le même délai.
B.d. Par arrêt du 25 novembre 2020, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté les appels formés par les deux époux, réformé d'office l'ordonnance précitée s'agissant du for de la curatelle d'assistance éducative en faveur des enfants et confirmé l'ordonnance précitée pour le surplus. Elle a également rejeté la demande d'assistance judiciaire de l'épouse et dit que chaque partie supporterait les frais de son propre appel, les dépens de deuxième instance étant compensés.
C.
Par acte posté le 22 décembre 2020, l'époux exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Il conclut principalement à la réforme de l'arrêt du 25 novembre 2020 en ce sens que, dès le 1er août 2019, les pensions en faveur de C._, D._ et E._ sont fixées respectivement à 885 fr. 65, 663 fr. 65 et 820 fr. 30, allocations familiales en sus, qu'à compter de la date précitée, aucune pension n'est due en faveur de l'épouse et qu'aucune provisio ad litem n'est allouée à celle-ci. Subsidiairement, il conclut à ce que les contributions d'entretien de ses filles soient arrêtées à 1'067 fr. 85 en faveur de C._, 845 fr. 85 en faveur de D._, et 1'184 fr. 70 en faveur de E._, ses autres conclusions demeurant inchangées. Plus subsidiairement, il requiert l'annulation de l'arrêt querellé et le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Invitée à se déterminer, l'intimée a conclu au rejet du recours s'agissant des contributions d'entretien et s'en est remise à justice sur la question de la provisio ad litem, en précisant que si le recours devait être admis sur ce point, il conviendrait de modifier le jugement attaqué en tant qu'il rejette sa demande d'assistance judiciaire. Elle a également requis le bénéfice de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale. La juridiction précédente s'est quant à elle référée aux considérants de son arrêt.
Les parties ont répliqué et dupliqué, chacune persistant dans ses conclusions.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Déposé en temps utile (art. 46 al. 2 let. a et 100 al. 1 LTF) et dans la forme légale (<ref-law>), le recours est dirigé contre une décision finale (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.2 et les références) rendue sur recours par une autorité supérieure statuant en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF), dans une affaire matrimoniale (<ref-law>) de nature pécuniaire. La valeur litigieuse atteint le seuil requis (art. 51 al. 1 let. a, 51 al. 4 et 74 al. 1 let. b LTF). Le recourant, qui a succombé devant la juridiction précédente, a qualité pour recourir (<ref-law>). Le recours est donc en principe recevable.
2.
2.1. Lorsque, comme en l'espèce, la décision attaquée porte sur des mesures provisionnelles au sens de l'<ref-law> (cf. parmi d'autres, arrêt 5A_253/2020 du 25 mars 2021 consid. 2.1 et les références), la partie recourante ne peut dénoncer que la violation de droits constitutionnels. Le Tribunal fédéral n'examine de tels griefs que s'ils ont été invoqués et motivés par le recourant (" principe d'allégation "; <ref-law>), c'est-à-dire s'ils ont été expressément soulevés et exposés de manière claire et détaillée (<ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 5.1). Le recourant ne peut se borner à critiquer la décision attaquée comme il le ferait en procédure d'appel, où l'autorité de recours jouit d'une libre cognition, notamment en se contentant d'opposer sa thèse à celle de l'autorité précédente; les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (<ref-ruling> consid. 2.4 et la référence).
En particulier, une décision ne peut être qualifiée d'arbitraire (art. 9 Cst.) que si elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (<ref-ruling> consid. 6.2.1; <ref-ruling> consid. 7.1, 170 consid. 7.3).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Le recourant qui entend invoquer que les faits ont été établis de manière manifestement inexacte ne peut obtenir la rectification ou le complètement des constatations de fait de l'arrêt cantonal que s'il démontre la violation de droits constitutionnels, conformément au principe d'allégation susmentionné (cf. supra consid. 2.1). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (<ref-ruling> consid. 4.2; <ref-ruling> consid. 1.1 et la référence). Le recourant ne peut pas se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; il doit indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (<ref-ruling> consid. 1.4.3). Une critique des faits qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (<ref-ruling> consid. 4.1.2 et les références; <ref-ruling> consid. 1.1).
2.3. Le recours n'est ouvert qu'à l'encontre des décisions rendues par une autorité cantonale de dernière instance (<ref-law>), ce qui signifie que les voies de droit cantonales doivent avoir été non seulement utilisées sur le plan formel, mais aussi épuisées sur le plan matériel (<ref-ruling> consid. 3.3.4; <ref-ruling> consid. 1.1 et les références). Tous les moyens nouveaux sont ainsi exclus dans le recours en matière civile au sens de l'<ref-law>, que ceux-ci relèvent du fait ou du droit, sauf dans les cas où seule la motivation de la décision attaquée donne l'occasion de les soulever (<ref-ruling> consid. 2; arrêts 5A_278/2021 du 7 octobre 2021 consid. 2.3; 5A_559/2019 du 10 juin 2021 consid. 5 et les références).
3.
3.1. Le recourant reproche tout d'abord à la cour cantonale d'avoir violé les art. 8 et 9 Cst. s'agissant du calcul de ses charges. Dès lors que sa relation amoureuse ne serait pas assimilable à un concubinage, la cour cantonale aurait dû tenir compte d'un montant de base de 1'200 fr. et non de 850 fr. et fixer ainsi son minimum vital à 2'920 fr. au lieu de 2'570 fr.
3.2. En tant qu'il se plaint d'une violation de l'art. 8 Cst., le recourant oublie que cette garantie constitutionnelle s'adressant à l'État et ne produisant pas d'effet horizontal direct dans les relations entre personnes privées, il ne peut s'en prévaloir à l'appui d'un recours dirigé contre une décision rendue dans une affaire matrimoniale opposant deux particuliers (<ref-ruling> consid. 5.1; arrêt 5A_127/2021 du 1er octobre 2021 consid. 4.4).
Pour le surplus, le recourant ne démontre pas en quoi le raisonnement de la cour cantonale serait arbitraire dans son résultat (cf. supra consid. 2.1). En effet, il ressort de l'arrêt querellé qu'au vu des revenus et charges de l'époux retenues par le premier juge et confirmées par la juridiction précédente, le recourant a un disponible de 8'032 fr. 10 par mois. Même en tenant compte des pensions en faveur de ses filles telles que fixées par la cour cantonale, l'époux dispose, sous déduction de celles-ci, encore d'un excédent de 3'588 fr. 25, ce qui lui permet de s'acquitter de la pension de 800 fr. en faveur de l'épouse, fixée par convention de mesures provisionnelles du 11 février 2019. En admettant le grief du recourant et en incluant un minimum vital de 2'920 fr. au lieu de 2'570 fr. dans son budget, celui-ci bénéficierait toujours, après déduction des pensions en faveur de ses filles, d'un excédent de 3'238 fr. 25 (3'588 fr. 25 - 350 fr.), suffisant pour s'acquitter de la pension en faveur de l'épouse. L'admission du grief n'aurait ainsi aucune influence sur le sort de la cause (cf. supra consid. 2.1). Autant que recevable, la critique doit être rejetée.
4.
Le recourant s'en prend également au montant du loyer de l'intimée et à la manière dont celui-ci a été réparti entre les personnes cohabitant avec elle.
4.1.
4.1.1. L'époux fait premièrement grief à la juridiction précédente d'avoir arbitrairement tenu compte d'un loyer de 3'082 fr. 55 pour le calcul des charges de l'intimée et des trois filles des parties, alors qu'elle aurait dû prendre en considération un loyer de 2'033 fr. maximum, correspondant à 1/3 des revenus du concubin de l'intimée, les intéressés formant un concubinage qualifié.
4.1.2. La cour cantonale a constaté que l'intimée occupait, avec G._ et les enfants, une maison de sept pièces à V._ (Tessin) depuis le 1er juillet 2019. Elle a retenu que si le loyer de ladite maison, d'un montant de 3'082 fr. 55, dépassait effectivement le ratio d'un tiers par rapport aux revenus du compagnon de l'épouse, force était de constater que l'époux - qui jugeait ce montant trop élevé - ne tenait pas compte du fait que la famille qui logeait dans la maison en question était composée de deux adultes et de quatre enfants. Par ailleurs, s'il fallait vraiment tenir compte du ratio d'un tiers, alors il faudrait, en présence d'une famille recomposée, ajouter au revenu du nouveau couple la contribution de prise en charge " de l'appelante " d'un montant de 3'710 fr. 20. Ainsi, le loyer précité n'apparaissait pas excessivement élevé au regard des besoins de la famille.
4.1.3. Seuls les frais de logement effectifs ou raisonnables doivent être pris en considération dans le calcul des charges des époux, menant à celui de la contribution d'entretien (arrêts 5A_679/2019 du 5 juillet 2021 consid. 16.1.1; 5A_405/2019 du 24 février 2020 consid. 5.3; 5A_461/2017 du 25 juillet 2017 consid. 3.3). Les charges de logement d'un conjoint peuvent ne pas être intégralement retenues lorsqu'elles apparaissent excessivement élevées au regard de ses besoins et de sa situation économique concrète (arrêts 5A_679/2019 précité consid. 16.1.1; 5A_717/2019 du 20 avril 2020 consid. 3.1.2.1; 5A_767/2016 du 30 janvier 2017 consid. 3.3.1).
4.1.4. En l'espèce, le recourant ne s'en prend pas au raisonnement de la cour cantonale selon lequel le montant du loyer apparaît raisonnable au regard des besoins du foyer, composé de six personnes. Par ailleurs, s'il est vrai que le fait de tenir compte du montant total des contributions de prise en charge litigieuses pour examiner si la charge de loyer est raisonnable peut prêter à discussion, il n'en demeure pas moins que le recourant assume une obligation d'entretien à l'égard de ses trois filles, qui vivent avec leur mère. Dans ces circonstances, la cour cantonale aurait pu sans arbitraire tenir compte de la situation financière du recourant pour évaluer le caractère raisonnable du loyer litigieux. Au vu de celle-ci, l'arrêt querellé n'apparaît donc pas arbitraire dans son résultat (cf. supra consid. 2.1). Nullement étayée (<ref-law>), l'affirmation péremptoire du recourant selon laquelle l'admission d'une telle charge reviendrait à lui faire payer des pensions supérieures au train de vie des crédirentières n'est pas propre à remettre en cause cette conclusion.
Il s'ensuit que le grief du recourant doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
4.2.
4.2.1. Le recourant reproche deuxièmement à la cour cantonale d'avoir versé dans l'arbitraire en ne mettant pas " une part prépondérante [du loyer] (soit 50% comme le prévoit la jurisprudence) à la charge [du] concubin [de l'intimée] ". Selon lui, la part au loyer des enfants des parties devrait être déduite de la part au logement de l'intimée uniquement, et non de la totalité du loyer. Sur la part au logement de l'épouse de 50%, il conviendrait ainsi de déduire 40% représentant la charge de 10% de chacun des quatre enfants et d'imputer uniquement le solde de 10% à l'intimée, les 50% restants étant uniquement à la charge du concubin puisque les intéressés forment une nouvelle communauté de vie.
4.2.2. La cour cantonale a retenu que le choix d'une maison de sept pièces résultait du fait que l'intimée assumait la garde des trois filles des parties. Elle a estimé qu'on ne pouvait dès lors pas mathématiquement faire supporter la moitié du loyer au concubin et à l'enfant du couple, F._, et l'autre moitié à l'intimée et à ses trois filles. A l'instar de ce que le premier juge avait retenu, il s'agissait plutôt de considérer que si chaque enfant représentait une charge de loyer de 10%, alors il restait 60% à répartir à parts égales entre les deux concubins. C'était ainsi à juste titre que le premier juge avait retenu à titre de part au loyer un montant de 308 fr. 25 (3'082 fr. 55 x 10%) pour chacune des filles des parties et de 924 fr. 75 pour l'intimée ({3'082 fr. 55 - [4 x 10%]} / 2).
4.2.3. Les prestations pour l'entretien des enfants intègrent une participation aux frais de logement, de sorte que le loyer imputé à l'époux attributaire doit être diminué dans cette mesure (<ref-ruling> consid. 7.2; arrêt 5A_991/2014 du 27 mai 2015 consid. 4.2 et les références). L'étendue de cette réduction doit être déterminée dans chaque cas par le juge, au vu du nombre d'enfants et du montant du loyer (arrêt 5C.277/2001 du 19 décembre 2002 consid. 3.2).
4.2.4. En l'occurrence, autant recevable - ce qui apparaît d'emblée douteux au regard des exigences de motivation susmentionnées (cf. supra consid. 2.1) -, la critique est infondée. En effet, il n'apparaît nullement arbitraire d'avoir inclus une part du loyer total dans les charges de chacun des occupants de la maison et d'avoir tenu compte dans le budget de l'intimée de la moitié du loyer restant après déduction des parts des enfants, autre étant la question de savoir qui doit effectivement assumer financièrement la couverture des charges litigieuses (cf. infra consid. 5 s'agissant de la répartition du déficit de l'intimée). Pour le surplus, le recourant ne critique pas, en tant que tel, le pourcentage de 10% imputé à chacun des enfants, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner ce point (cf. supra consid. 2.1).
5.
Le recourant fait également grief à la cour cantonale d'avoir arbitrairement réparti le déficit de l'intimée pour calculer les contributions de prise en charge en faveur de ses trois filles.
5.1. Selon la juridiction précédente, le premier juge avait à juste titre relevé que si l'on s'en tenait strictement aux enfants issus de la relation des parties, l'intimée serait en principe tenue d'exercer une activité lucrative à 50% selon la règle des paliers scolaires, la cadette des filles des parties, E._, étant âgée de six ans. Toutefois, l'intimée était également la mère de F._, âgé de seulement deux ans, de sorte qu'on ne pouvait exiger d'elle qu'elle reprenne une activité lucrative à ce stade. Cela étant, le recourant n'étant pas le père de F._, on ne pouvait lui faire supporter les coûts directs ou indirects de la prise en charge de cet enfant. S'éloignant un peu du raisonnement consistant à dire que la moitié de la contribution de prise en charge devait être mise à la charge du concubin, le premier juge avait néanmoins correctement réparti le déficit de l'intimée entre les enfants, en attribuant 40% de celui-ci à F._ et 20% à chacune des filles. Il avait considéré avec pertinence que si l'enfant F._ nécessitait au quotidien un soutien plus important que les trois filles, celles-ci étaient aussi plus nombreuses.
5.2. Le recourant soutient que la répartition du déficit de l'intimée devrait tenir compte des besoins de prise en charge des enfants. Même si elles sont trois, les filles des parties, âgées de respectivement 11, 8 et 6 ans et scolarisées, nécessiteraient une prise en charge moindre par rapport à leur demi-frère, âgé de 2 ans. En imputant à ses filles 60% du déficit de l'épouse, à savoir une part prépondérante de celui-ci, la cour cantonale ferait fi du concubinage qualifié de l'intimée ainsi que du fait que F._ constitue la seule entrave à la reprise par celle-ci d'une activité lucrative à 50%. La juridiction précédente aurait ainsi dû imputer le déficit de l'intimée à F._ à hauteur de 60%, à E._ à hauteur de 20% ainsi qu'à C._ et D._ à hauteur de 10% chacune.
5.3. Selon l'<ref-law>, la contribution d'entretien doit correspondre aux besoins de l'enfant ainsi qu'à la situation et aux ressources des père et mère (al. 1). La contribution d'entretien sert aussi à garantir la prise en charge de l'enfant par les parents et les tiers (al. 2); l'<ref-law> précise encore que l'entretien de l'enfant comprend, outre les frais de son éducation, de sa formation et des mesures prises pour le protéger, les " frais de sa prise en charge ". Aux frais directs générés par l'enfant viennent donc s'ajouter les coûts indirects de sa prise en charge, ce qui implique de garantir économiquement parlant que le parent qui assure la prise en charge puisse subvenir à ses propres besoins tout en s'occupant de l'enfant (<ref-ruling> consid. 7.1.1; arrêts 5A_648/2020 du 12 juillet 2021 consid. 6.2; 5A_514/2020 du 2 décembre 2020 consid. 3.1.1).
La prise en charge de l'enfant ne donne droit à une contribution que si elle a lieu à un moment où le parent pourrait sinon exercer une activité rémunérée. En cas de prise en charge par l'un des parents (ou les deux), ce qui l'empêchera de travailler - du moins à plein temps -, la contribution de prise en charge doit permettre de garantir sa présence aux côtés de l'enfant (<ref-ruling> consid. 7.1.3; arrêts 5A_733/2020 du 18 novembre 2021 consid. 5.1; 5A_519/2020 du 29 mars 2021 consid. 4.2.3).
5.4. En l'espèce, le recourant ne critique pas (cf. supra consid. 2.1) le fait que la cour cantonale ait imputé une part du déficit de l'intimée à chacun des quatre enfants de celle-ci, mais conteste uniquement les proportions retenues pour chaque enfant. A cet égard, il est vrai qu'en tenant compte uniquement des enfants des parties, l'intimée pourrait reprendre une activité lucrative à 50% selon le système des paliers scolaires (cf. <ref-ruling> consid. 4.7.6). Cela étant, compte tenu du nombre et de l'âge des trois filles des parties, il n'apparaît pas que la cour cantonale aurait manifestement outrepassé la marge d'appréciation dont elle dispose en la matière (<ref-law>) en attribuant, en l'état, seulement 40% du déficit à F._, étant précisé que le fait qu'une autre répartition eût été envisageable ne suffit pas à démontrer le caractère insoutenable de la décision querellée (cf. supra consid. 2.1). Pour ce qui est de la répartition des 60% restants entre ses filles, le recourant se contente d'opposer sa propre solution (contribution de prise en charge plus élevée en faveur de E._) à celle de la cour cantonale (répartition à parts égales entre les trois filles), ce qui est également impropre à démonter le caractère arbitraire de la décision querellée.
Infondé, le grief doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
6.
Le recourant reproche par ailleurs à la cour cantonale d'avoir arbitrairement refusé de supprimer la pension en faveur de l'intimée, alors que celle-ci vivrait en concubinage qualifié. Il ne ressort toutefois pas de l'arrêt querellé (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.3.1) qu'une telle critique aurait été émise en appel et le recourant ne soutient pas que la cour cantonale aurait violé son droit d'être entendu en omettant de traiter un tel grief qu'il aurait soulevé devant elle. Partant, faute d'épuisement matériel des instances (<ref-law>; cf. supra consid. 2.3), le grief est irrecevable.
7.
Le recourant conclut à ce que le dies a quo des contributions d'entretien modifiées soit fixé au 1er août 2019, et non au 1er janvier 2020 comme retenu par le premier juge et confirmé par la cour cantonale. En l'absence de toute critique conforme aux exigences de motivation de l'<ref-law> (cf. supra consid. 2.1), il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ce point.
8.
8.1. Le recourant reproche enfin à la cour cantonale d'avoir violé son droit d'être entendu et commis un déni de justice en lien avec l'allocation d'une provisio ad litem en faveur de l'intimée. Il fait valoir que la juridiction précédente n'a pas traité son grief à cet égard, pourtant dûment développé dans son appel.
8.2. Selon la jurisprudence, l'autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinent pour l'issue du litige, commet un déni de justice formel proscrit par l'art. 29 al. 1Cst. (<ref-ruling> consid. 4.2; <ref-ruling> consid. 2.1; arrêt s 5D_118/2021 du 15 octobre 2021 consid. 4.1; 5 A_183/2020 du 6 septembre 2021 consid. 3.1). De même, la jurisprudence a déduit du droit d'être entendu de l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (<ref-ruling> consid. 5.2; <ref-ruling> consid. 2.1; arrêt 5A_612/2019 du 10 septembre 2021 consid. 3.1).
8.3. En l'espèce, le recourant a effectivement contesté l'allocation d'une provisio ad litem de 15'000 fr. en faveur de l'intimée en pages 9 et 10 de son mémoire d'appel, exposant les motifs pour lesquels il s'opposait à ce qu'un tel montant soit alloué à son épouse. Or, la cour cantonale se contente d'indiquer, au consid. 13.2 de son arrêt, que " la requête d'assistance judiciaire de l'appelante doit être également rejetée, dès lors que le premier juge a déjà astreint l'appelant au versement, à titre de provisio ad litem, d'un montant de 15'000 fr. en faveur de son épouse ", et part ainsi de la prémisse erronée que ce point n'était pas contesté par l'époux. En omettant de se prononcer sur le grief précité - motivé et dont la pertinence ne saurait d'emblée être niée -, la juridiction précédente a ainsi violé l'art. 29 Cst.
Au vu de ce qui précède, le grief du recourant doit être admis et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour examen de la provisio ad litem. Il appartiendra également à la juridiction précédente de se pencher, le cas échéant, sur la question de l'assistance judiciaire en faveur de l'intimée, les deux points étant directement liés.
9.
En conclusion, le recours est partiellement admis dans la mesure où il est recevable, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à l'autorité précédente pour nouvelle décision au sens des considérants. Le recourant succombe s'agissant des contributions d'entretien en faveur de ses trois filles et de son épouse. Quant à l'intimée, elle s'en est remise à justice s'agissant de la provisio ad litem, de sorte qu'elle est réputée succomber sur ce point (arrêts 5A_485/2020 du 25 mars 2021 consid. 7 non publié in <ref-ruling>; 5A_136/2013 du 16 décembre 2013 consid. 4.1). Les frais judiciaires seront dès lors répartis à raison de 3/4 à la charge du recourant et de 1/4 à la charge de l'intimée (<ref-law>). Celle-ci se verra allouer des dépens réduits (art. 68 al. 1 et 2 LTF). L'intimée a requis le bénéfice de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale. Selon l'<ref-law>, l'assistance judiciaire n'est accordée qu'à la double condition que la partie requérante ne dispose pas de ressources suffisantes et que ses conclusions ne paraissent pas d'emblée vouées à l'échec. La première de ces deux conditions est réalisée en l'espèce. S'agissant de la seconde, une pratique constante renonce normalement à l'examen des chances de succès lorsque la partie qui requiert le bénéfice de l'assistance judiciaire est l'intimé au recours (ordonnances du 20 octobre 2020 dans la cause 4A_526/2020 et du 13 janvier 2020 dans la cause 4A_582/2019; CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2ème éd. 2014, n° 40 ad <ref-law>). Partant, la requête d'assistance judiciaire de l'intimée est admise dans la mesure où elle n'est pas sans objet. Sa part des frais judiciaires sera supportée provisoirement par la Caisse du Tribunal fédéral (<ref-law>). Son avocat Me Jean-Samuel Leuba lui est désigné comme conseil d'office et celui-ci sera indemnisé par la Caisse du Tribunal fédéral pour la part d'honoraires non couverte par les dépens mis à la charge du recourant (<ref-law>). L'intimée est rendue attentive au fait qu'elle est tenue de rembourser ultérieurement la Caisse du Tribunal fédéral si elle est en mesure de le faire (<ref-law>). Il appartiendra à l'autorité cantonale de statuer à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale (art. 67 et 68 al. 5 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est partiellement admis dans la mesure où il est recevable, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
La requête d'assistance judiciaire de l'intimée est admise dans la mesure où elle n'est pas sans objet et Me Jean-Samuel Leuba lui est désigné comme conseil d'office pour la procédure fédérale.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis pour 2'250 fr. à la charge du recourant et pour 750 fr. à la charge de l'intimée. La part de frais mise à la charge de l'intimée est toutefois provisoirement supportée par la Caisse du Tribunal fédéral.
4.
Le recourant versera à l'intimée la somme de 2'625 fr. à titre de dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.
5.
La Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Jean-Samuel Leuba une indemnité de 875 fr. à titre d'honoraires d'avocat d'office.
6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Juge déléguée de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 2 décembre 2021
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
La Greffière : Feinberg


facts:
Faits :
A.
A.a. La Banque B._ (ci-après: la banque, la demanderesse ou l'intimée), à Genève, dispose notamment d'un département dit " Corporate and Finance ", dont le but est de conseiller des dirigeants d'entreprises dans la conduite de leur projet stratégique de développement ou de transmission de leur entreprise.
A._ (ci-après: le défendeur ou le recourant), citoyen français domicilié en France, est entré en relation avec la banque dans le but que celle-ci l'assiste et le conseille dans la vente de deux sociétés lui appartenant, soit C._ SA, société de droit suisse, et C._ SAS, société de droit français détenant C._ Ltd. (Londres).
A.b. Par contrat du 6 juillet 2014 intitulé " Mandat d'assistance dans la vente des sociétés C._ SA et C._ SAS ", les parties sont convenues d'un mandat, subdivisé en quatre phases.
En ce qui concerne la rémunération de la banque, des honoraires forfaitaires de 25'000 fr., 20'000 fr. et 20'000 fr. sont prévus pour les trois premières phases du mandat. Ces montants sont dus quelle que soit l'issue de l'affaire, mais si le travail est interrompu en cours de projet (par exemple après la phase 1 ou 2), seuls les travaux réalisés seront facturés.
Pour la phase 4 " Négociations et conclusion de la transaction ", les parties ont prévu une commission de réussite de 4% du montant du contrat de vente qui sera conclu avec l'acheteur, mais au minimum 120'000 fr.
A.c. Les parties sont convenues à l'art. 6 de l'exclusivité du mandat dans les termes suivants:
" Le mandant accorde à B._ Corporate Finance une exclusivité concernant l'assistance dans la vente des Sociétés. Par conséquent, vous nous informerez de tous les contacts déjà initiés ou établis, et les orienterez vers B._ Corporate Finance afin d'assurer une conduite optimale du processus. "
En outre, selon l'art. 2 phase 2, " les éventuels contacts que [le mandant] pourrait avoir (de manière directe ou indirecte) avec des partenaires potentiels avant ou pendant le processus de vente seront intégrés et gérés selon la même approche ".
L'art. 4 prévoit une " commission de réussite " [...] " si la transaction est menée à bien ".
Enfin, l'art. 7 stipule:
" En cas de résiliation du mandat par le mandant, les honoraires forfaitaires et les frais encourus jusqu'à la date de résiliation seront exigibles.
De même, en cas de résiliation par le mandant sans faute du mandataire, celui-ci percevra néanmoins la commission de réussite prévue au chiffre 4 ci-dessus, pour une période de 24 mois, à titre de commission de courtage, dès lors que l'indication donnée ou la négociation et le travail accompli par le mandataire a contribué à la conclusion du contrat de cession avec un des acheteurs contacté de manière directe ou indirecte dans le cadre du mandat, même après la révocation du mandat. "
A.d. Une fois le contrat conclu, les parties se sont rencontrées à plusieurs reprises. La banque a élaboré un mémorandum d'information et de présentation des sociétés.
Le 13 janvier 2015, la banque a envoyé ce mémorandum au mandant, avec une lettre de " représentation ", la liste des investisseurs potentiels et le " Top i-L&S 2014 des ESN ", soit une publication recensant les sociétés iLogiciels & Services 2014 des Entreprises de Services Numériques figurant dans le " Top " des entreprises françaises du domaine. Le futur acteur, soit le groupe D._ (ci-après: l'acheteur) n'est pas mentionné dans la liste des investisseurs potentiels établie par la banque, mais figure dans la publication du " Top " susmentionnée au xxxème rang sur 103 des ESN françaises.
La banque a pris contact avec certaines des entreprises identifiées comme potentiellement intéressées, notamment avec trois sociétés. Une de celles-ci a adressé une lettre d'intention à la banque proposant un montant de 5'500'000 fr. pour l'achat des sociétés du mandant, offre soumise à des nombreuses conditions. Le 30 avril 2015, le mandant a donné son accord pour un entretien avec les représentants de cette société.
A la date à laquelle cet entretien devait avoir lieu, soit le 7 mai 2015, le mandant a résilié avec effet immédiat le contrat qui le liait à la banque, invoquant des raisons personnelles et économiques.
A.e. Deux jours plus tôt, le 5 mai 2015, le mandant avait vendu ses sociétés au groupe D._ pour les montants de 6'113'108 euros et 2'917'563 euros, soit au total 9'030'671 euros, ce qui a été annoncé par la presse le... 2015.
Cette vente a été réalisée par l'intermédiaire d'un courtier autre que la banque (i.e. E._) avec lequel, selon ses déclarations, le mandant a été en relation depuis novembre 2014 et avec lequel il avait signé un contrat prévoyant une commission de 4%.
Le mandant a reconnu n'avoir pas communiqué à la banque que le groupe acheteur était intéressé à l'achat de ses sociétés, qu'il n'avait pas exclu cette société de la liste Top envoyée par la banque et qu'il a délibérément gardé le silence concernant les négociations entreprises par cet autre courtier avec l'acheteur.
A.f. La banque a réclamé au mandant une commission de réussite du montant de 400'000 fr. (calculée sur un prix de vente de 10'000'000 fr.). Le mandant s'y est opposé, invoquant l'absence de causalité entre l'activité déployée par la banque et la vente de ses sociétés.
A.g. Les parties sont en litige au sujet de l'interprétation de la clause d'exclusivité de l'art. 6 du contrat quant aux conséquences de la violation de cette clause. La banque soutient que la clause d'exclusivité lui donne droit à sa commission (de réussite) indépendamment du lien de causalité (i.e. par renonciation à ce lien) entre son activité et la conclusion du contrat; selon elle, elle y a également droit en vertu de l'art. 7 du contrat. Le mandant invoque notamment que la clause d'exclusivité n'implique aucune renonciation au lien de causalité.
B.
Le 8 avril 2016, la banque a introduit contre le mandant une action en paiement (non chiffrée) d'une commission de 4% sur le prix d'achat des sociétés C._ par le groupe D._, qu'elle a finalement chiffrée à 361'226,84 euros, subsidiairement à 392'075 fr.612, avec intérêts à 5% l'an dès le 5 mai 2015, ainsi qu'en paiement des honoraires forfaitaires de 20'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 5 mai 2015 pour la phase 3 du contrat du 6 juillet 2014. Son action était assortie d'une demande préalable en production de tous les documents propres à déterminer le montant de la vente.
Le mandant a conclu au rejet de la demande. Selon lui, la clause d'exclusivité ne lui interdisait pas d'agir lui-même, ni ne lui imposait d'informer la banque s'il était directement contacté par des tiers intéressés. Quant à la clause d'exclusivité, elle n'impliquait pas une renonciation au lien de causalité.
Par jugement du 30 août 2018, le tribunal de première instance a condamné le défendeur à payer à la banque demanderesse le montant de 10'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2016, à titre de rémunération forfaitaire pour le travail effectué dans la phase 3.
Statuant sur appel de la banque et appel joint du mandant par arrêt du 25 juin 2019, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a réduit à 5'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2016 le montant dû à titre de dite rémunération forfaitaire pour la phase 3 et condamné le défendeur à payer à la banque demanderesse le montant de 361'226 euros avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2016, à titre de dommages-intérêts sur la base des art. 97 al. 1 et 98 al. 2 CO, qui correspondent à la commission de réussite que la banque aurait pu percevoir si la clause d'exclusivité et l'art. 2 du contrat n'avaient pas été violés. En bref, se basant sur les règles du contrat de courtage et la clause d'exclusivité de l'art. 6 du contrat, la cour cantonale a, dans un premier temps, considéré que le mandant avait violé cette clause, qui obligeait celui-ci à informer la banque non seulement des contacts déjà initiés au moment de la conclusion du contrat, mais également de ceux qu'il établirait par la suite; en effet, le mandant ne conteste pas qu'il a été en contact avec un autre courtier (E._) et avec un acheteur (D._) pendant la durée du contrat et qu'il n'en a pas informé la banque; il a délibérément gardé le silence sur ses contacts avec le second courtier. Puis, dans un deuxième temps, la cour cantonale a déterminé les conséquences de cette violation par interprétation de cet art. 6 du contrat. Ne parvenant pas à dégager la volonté réelle et commune des parties, ni à déterminer ce que le mandant devait comprendre de bonne foi de cet art. 6, elle a examiné si la banque ne pouvait pas prétendre au montant réclamé sur la base des règles générales en matière d'inexécution des contrats, soit des art. 97 al. 1 et 98 al. 2 CO. Elle a considéré que les conditions de ces dispositions sont réunies, que le montant du dommage subi par la banque correspond à celui de la commission qu'elle aurait pu percevoir et a donc condamné le mandant à payer à la banque le montant de 361'226 euros avec intérêts.
C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 19 juillet 2019, le défendeur a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 16 septembre 2019, concluant sur le fond à sa réforme partielle en ce sens que, en substance, la demande en paiement du montant de 361'226 euros avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2016 soit rejetée. Il invoque la violation de l'<ref-law> et l'établissement manifestement inexact des faits. Il résulte plus précisément de sa réplique, qu'il conteste l'application de l'<ref-law> dès lors que les parties ont réglé exhaustivement leurs relations dans le contrat conclu: l'art. 6 de celui-ci n'attache aucune conséquence à sa violation. Pour le cas où l'<ref-law> serait déclaré applicable, le recourant conteste l'existence d'un lien de causalité entre la violation du contrat et le dommage, invoquant l'arbitraire.
La banque intimée conclut au rejet du recours.
Les parties ont encore déposé chacune de brèves observations.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF), contre un arrêt qui lui a été notifié pendant les féries d'été (<ref-law>), par le défendeur qui a succombé dans ses conclusions libératoires devant l'autorité précédente et qui a été rendu sur appel par le tribunal supérieur du canton (<ref-law>) dans une cause de nature civile (<ref-law>) et pécuniaire, dont la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et al. 4, art. 74 al. 1 let. b LTF), le présent recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.
Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (<ref-law>), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (<ref-ruling> consid. 1.4 et l'arrêt cité).
3.
Il n'est pas contesté, ni contestable que, dans cette affaire de caractère international, les tribunaux genevois sont compétents et que le droit suisse est applicable au présent litige.
4.
Seule est encore litigieuse devant le Tribunal fédéral la prétention de la banque en paiement de la commission prévue pour la phase 4 du contrat en raison de la violation de la clause d'exclusivité de l'art. 6 du contrat.
On peut se demander si le contrat conclu par les parties et intitulé " Mandat d'assistance dans la vente des sociétés [...] " devait être qualifié de contrat de courtage, comme l'a fait la cour cantonale, et non de contrat mixte, dont il y aurait eu lieu de rechercher le centre de gravité eu égard à la question litigieuse de la rémunération de la banque comme le prescrit l'<ref-ruling> consid. 3 (en général, sur la qualification d'un contrat mixte ou composé, cf. <ref-ruling> consid. 7.1.1; arrêt 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid. 4). Toutefois, comme les parties admettent toutes deux que le sort du litige dépend de l'interprétation de la clause d'exclusivité du contrat de courtage et de la causalité (ou de la renonciation à celle-ci) entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant cette question.
5.
Selon l'<ref-law>, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
5.1. Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3 et les arrêts cités). En revanche, dans le courtage de négociation, il faut qu'il y ait un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers de conclure (même arrêt consid. 4.1.2).
La rémunération du courtier au sens de l'<ref-law> a ainsi un caractère aléatoire, puisqu'elle dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans égard aux efforts que le courtier a déployés et au temps qu'il a consacré à celle-ci (<ref-ruling> consid. 3.1; arrêts 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1; 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1; 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3).
5.2. L'<ref-law> est toutefois de droit dispositif (<ref-ruling> consid. 5.1.2 et les références citées; arrêt 4A_307/2018 précité consid. 4.1). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêt 4C.228/2005 précité consid. 3). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'<ref-law> doit le faire avec suffisamment de clarté (<ref-ruling> consid. 1b; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004, consid. 2.4.2).
Dans la pratique, au vu des cas tranchés par la jurisprudence et recensés par la doctrine (FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n° 38 ss ad <ref-law>), on rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être combinées entre elles. Ainsi, les parties peuvent convenir:
1) d'une clause de renonciation au rapport de causalité: le mandant renonce au lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire, ce dernier ayant droit à son salaire alors même que son activité est sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (<ref-ruling> consid. 3c);
2) d'une clause d'exclusivité: le mandant s'oblige à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur l'affaire (<ref-ruling> consid. 3a); selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts (violation de l'obligation contractuelle au sens de l'<ref-law>), soit le paiement de la commission convenue (même arrêt consid. 4);
3) d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même (<ref-ruling> consid. 3b);
4) d'une clause de garantie d'une commission ( Provisionsgarantie) : le mandant garantit au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers; ou
5) d'une clause de garantie d'une commission réduite même si l'affaire n'aboutit pas (<ref-ruling> consid. 5.1.2; arrêt 4A_309/2016 précité consid. 2.1).
5.3.
5.3.1. En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (<ref-law>). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (<ref-ruling> consid. 5.2.2; <ref-ruling> consid. 4.1; <ref-ruling> consid. 4c; <ref-ruling> consid. 1). Déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment de conclure relève des constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral conformément à l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 2.3.2; <ref-ruling> consid. 4.1; <ref-ruling> consid. 2.2).
5.3.2. Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, qu'il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre, c'est-à-dire conformément au principe de la confiance (<ref-ruling> consid. 5.2.3; <ref-ruling> consid. 2.2.1; <ref-ruling> consid. 2.3.2; <ref-ruling> consid. 3.1; <ref-ruling> consid. 3.2). Ce principe permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (<ref-ruling> consid. 5.2.3; <ref-ruling> consid. 3.2 et les arrêts cités). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner d'office (<ref-law>); cependant, pour trancher cette question, il doit se fonder sur le contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, dont la constatation relève du fait. Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à l'exclusion des événements postérieurs (<ref-ruling> consid. 5.2.3; <ref-ruling> consid. 2.2.1).
Pour interpréter une clause contractuelle selon le principe de la confiance, il faut partir de son texte. Les expressions et termes choisis par les cocontractants doivent être compris dans leur sens objectif (ATF <ref-ruling> consid. 4.2). Toutefois, le sens d'un texte n'est pas forcément déterminant, l'interprétation purement littérale étant prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances, que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF <ref-ruling> consid. 2.2.1 et les arrêts cités). Il faut ainsi analyser la déclaration litigieuse en fonction de la convention des parties conçue dans son ensemble: il y a lieu de tenir compte du contexte de la phrase et de l'ensemble du contrat, ainsi que de son but. L'interprétation doit respecter la logique du contrat (BERNARD CORBOZ, La réception du contrat par le juge: la qualification, l'interprétation et le complètement, in Le contrat dans tous ses états, 2004, p. 275).
5.4. Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté des parties, que ce soit par interprétation subjective ou, à défaut, par interprétation objective selon le principe de la confiance, et qu'il constate ainsi que les parties n'ont pas envisagé le problème litigieux qui se pose, ce qui est constitutif d'une véritable lacune de leur convention, qu'il doit rechercher, selon le principe de la bonne foi, ce que les parties auraient prévu si elles avaient songé à ce problème. Il s'agit alors de dégager la volonté hypothétique des parties et donc de compléter leur convention.
6.
En l'espèce, il y a lieu tout d'abord d'interpréter l'art. 6 du contrat, intitulé " Exclusivité ".
6.1.
6.1.1. La cour cantonale a constaté que le mandant n'a pas informé la banque que le groupe D._ était intéressé à l'achat de ses sociétés et qu'il a gardé le silence sur le fait qu'il a conclu un nouveau contrat avec un second courtier (E._), par l'intermédiaire duquel il a vendu ses sociétés au groupe D._. En effet, il résulte des dates mentionnées que la vente a eu lieu deux jours avant que le mandant ne résilie le contrat avec la banque, raison pour laquelle la cour cantonale a admis une violation de la clause d'exclusivité. Le recourant ne conteste pas ces faits.
En principe, le courtier au bénéfice d'une clause d'exclusivité a le droit de percevoir une commission lorsque son mandant a conclu l'affaire par l'intermédiaire d'un tiers en violation de l'exclusivité qui lui appartenait. La cour cantonale a toutefois estimé ne pas pouvoir déduire cette conséquence de la volonté réelle et commune des parties, ni de leur volonté objective parce que la conséquence de la violation de la clause d'exclusivité n'est pas nécessairement l'obligation de verser la commission prévue et que l'art. 6 ne le précise pas, ce qui l'a amenée à appliquer les art. 97 al. 1 et 98 al. 2 CO.
6.1.2. Le recourant soutient toutefois que les conséquences de la violation de la clause d'exclusivité doit être déduite exclusivement de la disposition spéciale du contrat ( lex specialis derogat generali), et que, puisque cet art. 6 ne prévoit pas cette conséquence, il est exclu de lui imposer de payer une commission de réussite même s'il a violé cette disposition; selon lui, l'<ref-law> ne saurait être invoqué pour pallier les carences juridiques du contrat; il est douteux que les règles générales en matière d'inexécution des contrats puissent s'appliquer, à titre supplétif, si les parties ont fait le choix de déterminer précisément leurs droits et obligations mutuels dans des dispositions spéciales de leur contrat. Le recourant ne voit pas de raison d'allouer au courtier exclusif un montant que, selon la cour cantonale, les dispositions contractuelles spécifiques ne lui permettent pas d'obtenir. Il invoque également que la jurisprudence pose une exigence accrue de clarté pour les clauses d'exclusivité et que les clauses ambiguës doivent être interprétées contra stipulatorem; si la banque avait voulu cette conséquence, elle aurait dû le préciser avec clarté dans l'art. 6.
6.2. Aucune des parties ne remettant en cause la constatation de fait de la cour cantonale selon laquelle la volonté réelle et commune des parties n'a pas pu être établie (<ref-law>, 9 Cst. et 106 al. 2 LTF), le Tribunal fédéral ne peut revoir cette question.
En revanche, le Tribunal fédéral peut librement revoir l'interprétation objective du contrat.
6.3. L'interprétation objective selon le principe de la confiance est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (cf. consid. 5.3.2 ci-dessus).
Il ressort des faits constatés que les parties ont conclu non seulement une clause de commission de réussite, laquelle est due " si la transaction est menée à bien ", autrement dit si la phase 4 des négociations débouche sur la conclusion d'une transaction, mais aussi une clause d'exclusivité, laquelle interdit au mandant de recourir aux services d'un autre courtier et l'oblige à communiquer à la banque tous les contacts établis, et encore une clause sur les conséquences de la résiliation du contrat sur dite commission.
Il résulte déjà de la conclusion même de l'art. 6 du contrat, intitulé " Exclusivité ", que les parties ont entendu déroger à la règle de l'<ref-law> et donc au caractère aléatoire du contrat de courtage.
Certes, le texte de l'art. 6 ne mentionne pas la conséquence de la violation de l'exclusivité, mais, comme on l'a vu (cf. consid. 5.3.2 ci-dessus), le texte n'est pas à lui seul déterminant.
Le juge devait donc rechercher la conséquence que, de bonne foi, les parties ont voulu attacher à la violation de la clause d'exclusivité, en prenant en considération les autres moyens d'interprétation du contrat que sont l'ensemble des clauses contractuelles (interprétation systématique) et le but poursuivi par les parties (interprétation téléologique). En considérant que la volonté objective des parties quant aux conséquences de la violation de la clause d'exclusivité ne pouvait pas être déterminée, la cour cantonale a appliqué le principe de la confiance de manière erronée.
En effet, il résulte de la systématique et du but du contrat, soit de l'art. 7 al. 3 du contrat relatif à la résiliation du contrat, que les parties ont voulu que la seule indication de conclure fournie par le mandataire ou la négociation et le travail accompli donnent droit à la commission de réussite si cela a contribué à la conclusion du contrat avec un des acheteurs contacté de manière directe ou indirecte dans le cadre du mandat. On en déduit que les parties n'ont pas voulu renoncer à un lien de causalité entre l'activité de la banque et la conclusion de l'affaire, et cela tant en cas de résiliation qu'en cas de violation de l'exclusivité. La formulation " l'indication donnée [...] " prévue par cet art. 7 al. 3 étant très large, alors que le contrat conclu est un contrat de courtage de négociation, il faut admettre que la condition dont elle est assortie doit être comprise de bonne foi comme valant aussi en cas de violation de la clause d'exclusivité pendant le contrat. En l'espèce, cela s'impose d'autant plus que la résiliation est intervenue deux jours après la conclusion de la vente.
On ne peut donc suivre la banque intimée lorsqu'elle soutient que les parties auraient renoncé totalement à tout lien de causalité. On ne peut pas non plus suivre le recourant lorsqu'il fait valoir que le texte de l'art. 6 du contrat ne donne aucun droit à une commission en cas de violation de l'exclusivité, car alors la clause serait vidée de son sens. Enfin, il n'y a pas lieu de recourir à l'<ref-law> appliqué à titre de droit supplétif, comme l'a fait la cour cantonale, s'il est possible de déduire de l'interprétation objective du contrat ce que les parties ont voulu; si la jurisprudence mentionne que la violation de la clause d'exclusivité donne droit soit à des dommages-intérêts, soit au paiement de la commission, c'est sur la base de la volonté des parties que doit se faire ce choix.
7.
Dès lors que, selon le principe de la confiance, le mandant pouvait et devait comprendre, de bonne foi, qu'en cas de violation de cette clause, la banque aurait droit, comme en cas de résiliation du mandat, à sa commission de réussite si l'indication qu'elle a donnée a contribué à la conclusion de l'affaire avec un des acheteurs contactés de manière directe ou indirecte dans le cadre du mandat, il y a lieu d'examiner désormais si ce rapport de causalité est réalisé en l'espèce.
7.1. La cour cantonale, qui a examiné la question du lien de causalité dans le cadre de l'application de l'<ref-law>, a constaté que le mandant a été mis en contact avec le groupe acheteur par un autre courtier. Le nom de cet acheteur figurait sur la liste " Top " fournie par la banque. La banque n'avait pas encore eu de contact direct ou de relations particulières avec l'acheteur.
7.2. Il en découle que la condition voulue par les parties, à savoir que la banque courtière ait eu un contact direct ou indirect avec l'acheteur, de sorte que son indication a contribué à la conclusion de l'affaire, n'est pas réalisée en l'espèce. On ne peut suivre la cour cantonale lorsqu'elle considère que si ce contact n'a pas eu lieu, il aurait pu avoir lieu si le mandant avait informé la banque de l'intérêt manifesté par l'acheteur à la suite de la démarche du second courtier; en effet, ce serait faire totalement abstraction de toute causalité, ce que les parties n'ont pas voulu.
Il est établi que le nom de l'acheteur ne figurait pas sur la liste des clients potentiels établie par la banque, clients potentiels dont on ignore d'ailleurs si la banque les a contactés. Le nom de l'acheteur figurait uniquement dans la liste " Top " au xxx ème rang sur les 103 Entreprises de Services Numériques françaises. Cela ne suffit évidemment pas pour que l'on puisse admettre que la banque ait eu un contact direct ou indirect avec cet acheteur. Dès lors que la banque soutient purement et simplement que les parties ont renoncé à tout lien de causalité, elle n'allègue ni ne tente d'établir un quelconque contact.
Faute de causalité au sens précité, la banque courtière n'a donc pas droit à une commission de réussite. Le recours du mandant doit donc être admis et l'arrêt attaqué réformé en ce sens que la demande de la banque est rejetée.
7.3. Il s'ensuit qu'il est superflu d'examiner si l'offre d'un autre acheteur à 5'500'000 fr. aurait pu aboutir, si la banque aurait pu en obtenir un prix supérieur ou même le prix de 9'030'671 euros, si c'est le groupe acheteur qui a fait l'offre ou si c'est le mandant qui l'a faite. De même, dès lors que l'indication donnée aurait suffit, il n'y a pas lieu d'examiner tous les griefs relatifs à la négociation du contrat et aux carences de la banque à cet égard.
8.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis, par substitution de motifs. L'arrêt attaqué doit être partiellement annulé, en ce qui concerne la condamnation au paiement du montant de 361'226 euros avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2016, et il est réformé en ce sens que le chef de conclusions de la demande tendant au paiement d'une commission de 4% sur le prix de vente est rejeté. Les frais et dépens de la procédure fédérale doivent être mis à la charge de la banque intimée (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé en ce qui concerne la condamnation au paiement du montant de 361'226 euros avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2016 et il est réformé en ce sens que le chef de conclusions de la demande tendant au paiement d'une commission de 4% sur le prix de vente est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
3.
L'intimée est condamnée à verser au recourant une indemnité de 8'000 fr. à titre de dépens.
4.
La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève Chambre civile.
Lausanne, le 16 avril 2020
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits :
A.
La société A._ SA a requis l'autorisation de construire une halle de préparation (viande, légumes, fruits et autres) avec point de vente et parking semi-souterrain de 53 places sur la parcelle n o 372 de la Commune de Gibloux, secteur Rossens. Cette parcelle se situe en zone d'activités II selon le plan d'aménagement local (PAL) et le règlement communal d'urbanisme (RCU), dans sa version faisant suite à l'approbation de la Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC), du 16 septembre 2015.
La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique en 2018. Elle a suscité l'opposition de la société coopérative B._. L'opposante soutenait que le bâtiment projeté était en réalité destiné à accueillir un magasin Coop d'une surface de vente de 600 m2 avec arrières, locaux annexes et parking, ce qui apparaissait contraire au RCU.
La commune a préavisé défavorablement le projet, estimant celui-ci contraire au RCU. L'inspection cantonale du feu (ECAB), le Service de la mobilité (SMo) et le Service public de l'emploi (SPE) ont également émis des préavis défavorables. Les autres services de l'Etat concernés se sont prononcés en faveur du projet, sous conditions. Le 3 décembre 2018, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a également rendu un préavis négatif; il estimait, à l'instar de la commune, que l'arrière du bâtiment projeté était principalement destiné au stockage de marchandises livrées par camion avec une préparation légère de certains produits, ce qui ne constituait pas une activité au sens du RCU; l'essentiel de l'activité restait ainsi la vente ce qu'excluait la zone d'activités II.
Compte tenu de ces préavis défavorables, la requérante a apporté des modifications à son projet et produit de nouveaux plans le 5 février 2019. Elle a souligné que son projet respectait le RCU. Elle s'engageait à ne pas dépasser les 600 m2 de surface de vente et indiquait que le reste de la surface constituait bien une activité de services (préparation de produits, notamment stockage, emballage, étiquetage, transports et mises en place) au sens du règlement communal.
Le 25 février 2019, la commune a émis un nouveau préavis négatif. Si les plans avaient été corrigés suite aux remarques des différents services, l'activité principale restait clairement la vente, alors que le RCU n'admettait une surface de vente qu'en complément d'une autre activité. Le 12 avril 2019, le SeCA a émis un préavis favorable; il a considéré que la proportion de la surface de vente était conforme à la réglementation communale dès lors qu'elle ne dépassait pas le 40% de la surface totale de planchers. Par ailleurs, la société à laquelle la surface de vente était liée (Coop) entrait dans la catégorie des activités de services et la préparation, même légère, des produits mis en vente constituait également une activité de service conforme à la zone. Le SMo, l'ECAB et le SPE se sont également prononcés favorablement, sous conditions.
B.
Par décision du 23 septembre 2019, le Préfet du district de la Sarine a refusé le permis de construire requis et déclaré sans objet l'opposition.
Par mémoire du 18 octobre 2019, A._ SA SA a recouru contre cette décision auprès de la II e Cour administrative du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg. Par arrêt du 2 avril 2020, la cour cantonale a rejeté le recours. Elle a en substance jugé la construction litigieuse contraire à la réglementation applicable à la zone d'activités II; le refus de l'autorisation de construire ne contrevenait par ailleurs pas au principe de l'égalité de traitement.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public et du recours constitutionnel subsidiaire, A._ SA demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué ainsi que la décision du Préfet de la Sarine du 23 septembre 2019, le permis de construire requis étant en conséquence octroyé aux conditions émises par les services de l'Etat de Fribourg. Subsidiairement, la recourante conclut à l'admission de son recours constitutionnel subsidiaire.
Le Tribunal cantonal renvoie aux considérants de l'arrêt attaqué et conclut au rejet du recours; il en va de même du Préfet de la Sarine. La Commune de Gibloux fait sienne la décision du Tribunal cantonal et se réfère, pour le surplus, à l'argumentation de l'autorité précédente. La société coopérative B._ renonce à répondre, rappelant que sa qualité d'opposante lui a été niée par la cour cantonale.

considerations:
Considérant en droit :
1.
En tant qu'il est dirigé contre une décision rendue en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours en matière de droit public est recevable (<ref-law>), aucune des exceptions prévues à l'<ref-law> n'étant réalisée. La société recourante a pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente. Elle est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué, qui confirme le refus de sa demande d'autorisation de construire; elle peut ainsi se prévaloir d'un intérêt digne de protection à son annulation. Elle bénéficie dès lors de la qualité pour recourir au sens de l'<ref-law>. Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il convient d'entrer en matière. Cela conduit à l'irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire (<ref-law>).
2.
A titre de mesure d'instruction, la recourante sollicite l'édition du dossier cantonal. Le Tribunal cantonal ayant produit l'intégralité de son dossier dans le délai imparti (<ref-law>), cette requête est satisfaite.
3.
La recourante se prévaut d'une violation du principe de la légalité, ancré à l'art. 5 al. 1 Cst. Elle estime par ailleurs que le refus du permis de construire violerait le principe de la proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.). Enfin, la cour cantonale se serait livrée à une application arbitraire (art. 9 Cst.) de l'art. 24 al. 1 RCU.
3.1. Hormis en matière pénale et dans le domaine fiscal, le principe de la légalité de l'art. 5 al. 1 Cst. ne constitue pas un droit constitutionnel distinct, mais uniquement un principe constitutionnel. Comme le recours en matière de droit public peut être formé pour violation du droit fédéral en général (<ref-law>), il est possible d'invoquer le principe de la légalité, au même titre que celui de la proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.), directement et indépendamment d'un droit fondamental (<ref-ruling> consid. 6.2.1 p. 63; <ref-ruling> consid. 5.3.2 p. 7).
Bien que la recourante se plaigne d'une violation du principe de la légalité, elle ne se prévaut toutefois pas de l'absence de base légale (cf. <ref-ruling> consid. 6.2.1 p. 63); elle reproche aux autorités précédentes d'avoir introduit des exigences inconnues de l'art. 24 al. 1 RCU s'agissant de la conformité à la zone d'activités II. Ce grief se confond cependant avec la dénonciation d'une violation de l'art. 24 al. 1 RCU, plus particulièrement avec le grief d'arbitraire dans l'application de cette disposition. Il en va au demeurant de même en ce qui concerne le grief de violation du principe de la proportionnalité: lorsque la partie recourante l'invoque en relation avec le droit cantonal ou communal, indépendamment de toute atteinte à un droit fondamental, le Tribunal fédéral n'en revoit le respect que sous l'angle de l'arbitraire (cf. ATF <ref-ruling> consid. 5.3.2 p. 7; arrêt 8C_336/2019 du 9 juillet 2020 consid. 3.3.2; arrêt 1C_233/2019 du 16 juin 2020 consid. 5.1 et les arrêt cités). Ces récriminations seront dès lors examinées conjointement avec le grief d'arbitraire dans l'application du droit communal, dont se prévaut spécifiquement la recourante.
3.2. Appelé à revoir l'application d'une norme cantonale ou communale sous l'angle de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou encore si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son résultat, ce qu'il appartient à la partie recourante de démontrer conformément aux exigences de motivation déduites de l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 400). Si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - éventuellement plus judicieuse - paraît possible (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 168; <ref-ruling> consid. 4.3 p. 319; <ref-ruling> consid. 6.1 p. 379).
Sur le plan cantonal, l'art. 54 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 2 décembre 2008 (LATeC; RS/FR 710.1), dispose que les zones d'activités sont destinées aux activités industrielles, artisanales, de service et administratives (al. 1). Ces zones sont notamment destinées à accueillir des entreprises qui ne peuvent être admises dans d'autres zones en raison des nuisances qu'elles engendrent (al. 2). Les logements de gardiennage nécessaires à ces activités peuvent être admis à l'intérieur des volumes bâtis (al. 3). Au niveau communal, l'art. 24 al. 1 RCU prévoit que la zone d'activités II est destinée aux activités artisanales, industrielles, de services ainsi qu'aux dépôts et entrepôts et commerces en lien avec les activités. Les surfaces commerciales en lien avec les activités ne dépasseront pas le 40% de la surface totale de plancher.
3.3. A ce stade, il convient encore de rappeler que le Tribunal fédéral statue sur la base des faits constatés par l'autorité précédente (<ref-law>), sous réserve des cas prévus à l'<ref-law>. Selon l'<ref-law>, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire - ou en violation du droit au sens de l'<ref-law> et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-ruling> consid. 6 p. 358; <ref-ruling> consid. 1.6 p. 377). La partie recourante doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (cf. <ref-law>). A défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui qui est contenu dans l'acte attaqué (<ref-ruling> consid. 5.1 p. 356; <ref-ruling> consid. 6.2 p. 288; arrêt 2C_1050/2019 du 22 juillet 2020 consid. 2.1, destiné à publication).
3.4. La cour cantonale a considéré que, par l'adoption de l'art. 24 al. 1 RCU, la commune entendait destiner la zone d'activités II principalement aux activités artisanales, industrielles et de services. Les dépôts, entrepôts et commerces n'étaient pas des activités au sens de cette disposition, et ne pouvaient être admis qu'en lien avec une activité artisanale, industrielle ou de service. S'agissant plus particulièrement du projet litigieux, la cour cantonale a retenu qu'il portait sur la réalisation d'une halle composée, d'une part, d'une surface de vente de 600 m2; d'autre part, elle abritait une zone de 900 m2, dans laquelle l'exploitante procéderait - selon les dires de la recourante - à des emballages et des activités de préparation et de conditionnement de produits alimentaires et autres. Le Service de la sécurité alimentaire et des affaires vétérinaires (SAAV) avait relevé que le local "cellule de préparation" abriterait uniquement des activités "standard" pour un dépôt de commerce alimentaire, à savoir de l'entreposage, du ré-étiquetage, voire du ré-emballage si nécessaire, sans activités à risque (telles que préparation, transformation, manipulation de denrées alimentaires non protégées). Le SeCA avait pour sa part considéré que l'arrière du bâtiment serait destiné principalement à du stockage de marchandises livrées par camions avec une préparation légère de certains produits. Sur la base de ces constations, la halle devait être considérée comme un dépôt d'un commerce alimentaire, lié uniquement au point de vente projeté, et non comme un local destiné à une activité artisanale, industrielle ou de service au sens de l'art. 24 al. 1 RCU. Enfin, en lien avec la violation du principe de l'égalité, la cour cantonale a retenu que la commune, qui bénéficiait d'une certaine autonomie dans l'interprétation de ses règlements, avait été très claire tant sur sa pratique que sur sa volonté d'appliquer de cette manière la réglementation de la zone.
3.5. La recourante reconnaît que l'art. 24 al. 1 RCU limite les surfaces commerciales à 40% de la surface totale de plancher. Elle soutient que le règlement communal ne fixerait en revanche aucun pourcentage pour les activités, les dépôts, voire même les logements de gardiennage; il ne ressortirait pas du texte règlementaire que l'activité artisanale, industrielle ou de service devrait correspondre à une seule et même activité à 60%. Il serait dès lors tout à fait envisageable qu'une entreprise produise de l'artisanat, ait des activités de services et dispose d'un dépôt ainsi que d'une surface de vente. Ainsi plusieurs activités artisanales ou industrielles différentes, notamment avec des entreprises différentes, pourraient se côtoyer.
3.5.1. En se concentrant ainsi sur l'absence de pourcentage pour les autres types de locaux admis par l'art. 24 al. 1 RCU, la recourante se méprend sur le sens de l'interprétation de cette disposition opérée par les autorités précédentes. En effet et en dernier lieu, le Tribunal cantonal a considéré que l'art. 24 al. 1 RCU réservait la zone d'activités II aux activités artisanales, industrielles et de services; une activité de vente ne pouvait en revanche y être exercée qu'en lien avec une telle activité. A la lumière du texte de l'art. 24 al. 1 RCU, une telle interprétation n'apparaît en rien choquante; il n'est en particulier pas arbitraire de considérer que, pour être admissible, un projet doit principalement porter sur une activité artisanale, industrielle ou de service, la présence d'une surface de vente - respectivement, celle d'une activité de vente - ne pouvant en être que le complément.
3.5.2. La recourante allègue encore que certaines entreprises tierces auraient manifesté de l'intérêt pour la location d'une portion de cette surface arrière en vue d'y exercer - à la comprendre - des activités conformes à l'art. 24 al. 1 RCU, ce que la cour cantonale aurait ignoré. Elle ne prétend cependant pas, au mépris des exigences de motivation du recours fédéral, que cette omission procéderait d'une constatation arbitraire des faits (cf. <ref-law>); le Tribunal fédéral ne saurait partant en tenir compte. C'est également au détriment de ces mêmes exigences de motivation que la recourante assène que l'instance précédente n'aurait pas pris en considération le fait que la surface arrière du bâtiment allait en définitive employer plus de travailleurs que la surface de vente ou encore, que la locataire (Coop) pourrait, dans cette même surface arrière, faire d'importantes opérations, à l'instar d'une grande boulangerie; la recourante ne pointe au demeurant aucun élément du dossier susceptible de confirmer ses assertions. Il n'y a dès lors pas lieu de s'écarter des constatations cantonales, selon lesquelles la surface arrière de 900 m2 sera utilisée comme dépôt d'un commerce alimentaire, dépôt dans lequel seules des manipulations minimes seront effectuées.
Ainsi et quand bien même ces manipulations devraient être qualifiées d'artisanales, industrielles ou de services, comme l'a estimé le SeCA, dans le cadre de son second préavis, il n'apparaît pas arbitraire, compte tenu de leur nature modique, de retenir qu'elles ne revêtent qu'un caractère complémentaire à l'activité de vente projetée; ce caractère complémentaire de la partie arrière du bâtiment se confirme de surcroît par le rôle de dépôt de marchandises qu'il endosse par ailleurs, et que la recourante ne lui discute pas. Par conséquent, dès lors qu'il n'est pas critiquable de tenir une activité de vente pour contraire à l'affectation de la zone, lorsqu'elle intervient à titre principal, la cour cantonale pouvait sans arbitraire - indépendamment des conditions et préavis favorables émis par les différents services de l'Etat, dont se prévaut encore la recourante - refuser le projet litigieux.
Mal fondé, le grief doit être écarté dans la mesure de sa recevabilité.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire, ainsi qu'au rejet du recours en matière de droit public, dans la mesure de sa recevabilité, aux frais de la recourante, qui succombe (<ref-law>). La société coopérative B._, qui n'a pas procédé, de même que les autorités concernées, qui ont agi dans le cadre de leurs attributions officielles, n'ont pas droit à des dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
2.
Le recours en matière de droit public est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Les frais de justice, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
4.
Il n'est pas alloué de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, à la Préfecture de la Sarine, à la Commune de Gibloux, à la II e Cour administrative du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, ainsi qu'à la société coopérative B._.
Lausanne, le 14 août 2020
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Chaix
Le Greffier : Alvarez


facts:
Fatti:
A.
Il 19 settembre 2017, i coniugi A.A._ e B.A._ (di seguito: i coniugi A._), domiciliati a X._, hanno trasmesso all'Ufficio circondariale di tassazione competente (di seguito: l'Ufficio di tassazione) la dichiarazione d'imposta per l'anno fiscale 2016. I contribuenti hanno in particolare indicato, nel modulo 8 ("partecipazioni qualificate nella sostanza privata"), una quota di partecipazione del 25 % nella società C._SA (di seguito: la Società 1), con un corrispondente reddito lordo di fr. 10'000.--, e una quota di partecipazione del 25 % nella società D._SA (di seguito: la Società 2), con un corrispondente reddito lordo di fr. 15'000.--.
Il 25 settembre 2017, l'Ufficio di tassazione ha chiesto ai coniugi A._ la produzione dei conti annuali della Società 1 e della Società 2, i quali sono stati trasmessi dagli interessati il 28 settembre 2017. Su esplicita richiesta dell'Ufficio di tassazione, i contribuenti hanno poi inoltrato, il 26 ottobre 2017, il modulo 103 ("imposta preventiva sul reddito di azioni, di buoni di partecipazione e di godimento svizzeri") relativo alle due società in parola, producendo al contempo una rettifica della loro dichiarazione d'imposta per l'anno fiscale 2016. Adducendo un'omissione involontaria di "alcuni dati corretti", i coniugi A._ hanno dichiarato un reddito (imponibile) della sostanza mobiliare (titoli e capitali) di fr. 182'996.-- (recte: fr. 182'906.--), invece che di fr. 15'598.-- come indicato in precedenza.
B.
B.a. Con decisione dell'8 gennaio 2018, l'Ufficio di tassazione ha notificato ai coniugi A._ la tassazione IC/IFD 2016. In questo contesto, l'autorità fiscale ha in particolare stabilito il diritto dei contribuenti al rimborso dell'imposta preventiva relativa al possesso di partecipazioni qualificate nella sostanza privata in fr. 8'750.--, conformemente a quanto indicato nella prima dichiarazione, e non in fr. 106'346.45, come invece richiesto con la "rettifica" della dichiarazione d'imposta del 26 ottobre 2017.
B.b. Il 10 gennaio 2018, i coniugi A._ hanno interposto reclamo contro la decisione di tassazione dell'8 gennaio 2018, contestando il mancato rimborso dell'imposta preventiva relativa al possesso di partecipazioni qualificate nella sostanza privata per un ammontare di fr. 97'596.45 (fr. 106'346.45 - fr. 8'750.--). Con decisione del 14 febbraio 2018, l'Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo. L'autorità fiscale ha in particolare rilevato che i contribuenti avevano dichiarato un reddito lordo di fr. 10'000.-- relativo alle quote di partecipazione nella Società 1 e un reddito lordo di fr. 15'000.-- relativo alle quote di partecipazione nella Società 2, mentre tali redditi si elevavano invece, rispettivamente, a fr. 38'462.-- e fr. 265'385.--, come accertato in seguito dall'Ufficio di tassazione. Il diritto al rimborso degli interessati era pertanto decaduto, non avendo essi inoltrato una dichiarazione corretta prima dell'intervento dell'autorità fiscale.
B.c. Il 17 gennaio 2019, adita su ricorso dei coniugi A._, la Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (di seguito: il Tribunale d'appello) ha confermato la decisione del fisco ticinese. I Giudici cantonali hanno ritenuto, in sostanza, che la dichiarazione d'imposta 2016 presentata dai contribuenti il 19 settembre 2017 non riportava correttamente i dividendi percepiti e che la rettifica effettuata dagli interessati a tal proposito il 26 ottobre 2017 era successiva all'intervento dell'autorità fiscale, la quale li aveva sollecitati notando una grossa incongruenza tra i dividendi da loro dichiarati e quelli effettivamente distribuiti dalle Società 1 e 2. La rettifica in questione non poteva dunque essere considerata spontanea. Il Tribunale d'appello ha inoltre constatato che, nella misura in cui i contribuenti fondavano la loro richiesta di rimborso sul nuovo <ref-law>, tale disposizione non era ancora in vigore e non andava pertanto presa in considerazione.
C.
Il 19 febbraio 2019, A.A._ e B.A._ hanno inoltrato dinanzi al Tribunale federale un ricorso in materia di diritto pubblico con cui domandano, protestate tasse, spese e ripetibili, l'annullamento della sentenza del Tribunale d'appello del 17 gennaio 2019 e il riconoscimento del diritto al rimborso dell'imposta preventiva per l'anno fiscale 2016 per un ammontare globale di fr. 106'568.-- (di cui fr. 106'346.45 relativi al possesso di partecipazioni qualificate nella sostanza privata e fr. 221.55 per il possesso di sostanza mobiliare, elemento non litigioso), invece che per un ammontare globale di fr. 8'971.55 (di cui fr. 8'750.-- relativi al possesso di partecipazioni qualificate nella sostanza privata e fr. 221.55 per il possesso di sostanza mobiliare, elemento non litigioso) come stabilito nella sentenza impugnata.
La Corte cantonale e il fisco ticinese propongono la reiezione del ricorso. L'Amministrazione federale delle contribuzioni presenta delle osservazioni e chiede il rigetto del gravame. Con lettera dell'11 giugno 2019 i ricorrenti hanno ribadito le loro richieste, domandando (implicitamente) l'applicazione alla fattispecie della nuova versione dell'<ref-law>.

considerations:
Diritto:
1.
L'impugnativa concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto nessuna delle eccezioni previste dall'<ref-law> ed è diretta contro una decisione finale (<ref-law>) resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 LTF). Essa è stata presentata nei termini (<ref-law>) e nelle forme richieste (<ref-law>) dai destinatari del giudizio contestato, con interesse a insorgere (<ref-law>), ed è quindi ricevibile (cfr. anche art. 56 della legge federale del 13 ottobre 1965 sull'imposta preventiva [LIP; RS 642.21]).
2.
Decorso inutilizzato il termine di referendum (17 gennaio 2019), la modifica della LIP votata dalle Camere federali il 28 settembre 2018 è entrata in vigore con effetto retroattivo al 1° gennaio 2019 (RU 2019 433, pag. 436). Essa comprende l'<ref-law> che, essendo più favorevole ai ricorrenti, gli stessi vorrebbero vedere applicato. Secondo le disposizioni transitorie che accompagnano la novella legislativa, ciò è tuttavia possibile solo per pretese sorte a partire dal 1° gennaio 2014 e se il diritto al rimborso dell'imposta non è ancora stato oggetto di una decisione passata in giudicato (<ref-law>).
Nel caso di specie, la pretesa di rimborso dell'imposta preventiva riguarda l'anno fiscale 2016 ed è dunque posteriore al 1° gennaio 2014. Inoltre, la decisione relativa al rimborso in questione non è ancora passata in giudicato e la procedura che ci occupa ne è la prova. La presente causa sottostà quindi al nuovo diritto (cfr. sentenze 2C_37/2019 del 16 agosto 2019 consid. 2 e 2C_1110/2018 del 27 giugno 2019 consid. 3.2).
3.
La causa concerne il diritto al rimborso di un importo di fr. 106'346.45 percepito dal fisco quale imposta preventiva in relazione all'incasso di dividendi di fr. 38'462.-- versati dalla Società 1 e di fr. 265'385.-- versati dalla Società 2. Come rilevato, la questione va risolta applicando l'<ref-law>, che ha il seguente tenore:
"<ref-law>
1. Chiunque, contrariamente alle prescrizioni di legge, non dichiara alle autorità fiscali competenti un reddito colpito dall'imposta preventiva o la sostanza da cui esso proviene perde il diritto al rimborso dell'imposta preventiva dedotta da questo reddito.
2. Il diritto al rimborso non decade se il reddito o la sostanza non sono stati indicati nella dichiarazione d'imposta per negligenza e se, nell'ambito di una procedura di tassazione, di revisione o di ricupero d'imposta non ancora chiusa con una decisione passata in giudicato, essi:
a. sono indicati in una dichiarazione successiva; o
b. sono computati nel reddito o nella sostanza dall'autorità fiscale sulla base di propri accertamenti."
3.1. Nel caso in esame, la realizzazione della seconda condizione posta dall'<ref-law> non è in discussione. Il reddito colpito dall'imposta preventiva è infatti stato preso in considerazione dall'autorità fiscale prima che la procedura di tassazione fosse chiusa con una decisione passata in giudicato. Il litigio verte unicamente sulla questione di sapere se l'errata dichiarazione dei redditi percepiti dalle Società 1 e 2 da parte dei ricorrenti sia stata intenzionale o meno. L'Amministrazione federale delle contribuzioni, nelle sue osservazioni al ricorso, ritiene che l'agire dei contribuenti non possa essere ricondotto a una negligenza. I ricorrenti contestano tale approccio ed escludono ogni intenzionalità, protestando la loro "assoluta buona fede".
3.2. Per determinare, sul piano soggettivo, se gli interessati hanno agito in modo intenzionale o per negligenza nell'ottica dell'<ref-law>, appare opportuno fondarsi sulla giurisprudenza relativa alla sottrazione d'imposta (cfr. sentenza 2C_1066/2018 del 21 giugno 2019 consid. 4.1). A tal proposito, il Tribunale federale ritiene comprovato un comportamento intenzionale da parte del contribuente quando appare sufficientemente certo che questi era cosciente del carattere erroneo o incompleto delle indicazioni fornite. Se tale coscienza è stabilita, bisogna presumere che l'interessato ha volontariamente - come minimo per dolo eventuale - tentato di indurre in errore le autorità fiscali al fine di ottenere una tassazione più favorevole (cfr. sentenza 2C_444/2018 del 31 maggio 2019 consid. 10.4.1). Tale presunzione è difficilmente reversibile, poiché non si vede quale altro motivo potrebbe incitare un contribuente a fornire al fisco delle indicazioni che egli sa essere inesatte o incomplete (sentenze 2C_1066/2018 del 21 giugno 2019 consid. 4.1; 2C_129/2018 del 24 settembre 2018 consid. 9.1; 2C_32/2016 del 24 novembre 2016 consid. 15.2). Agisce per negligenza, per contro, colui che, per un'imprevidenza colpevole, non ha scorto le conseguenze del suo comportamento o non ne ha tenuto conto. L'imprevidenza è colpevole se l'autore non ha usato le precauzioni alle quali era tenuto secondo le circostanze e le sue condizioni personali, ovvero la sua formazione, le sue facoltà intellettuali e la sua esperienza professionale (sentenze 2C_1066/2018 del 21 giugno 2019 consid. 4.1 e 2C_1018/2015 del 2 novembre 2017 consid. 9.4.4).
Determinare ciò che l'autore sapeva, voleva o ha preso in considerazione rientra nell'ambito della constatazione dei fatti, la quale vincola di principio il Tribunale federale (cfr. <ref-law>). È per contro una questione di diritto quella di sapere se, sulla base dei fatti accertati, la conclusione circa l'esistenza di un comportamento intenzionale sia giustificata (cfr. <ref-ruling> consid. 4.2.3 pag. 4; sentenze 2C_129/2018 del 24 settembre 2018 consid. 9.1 e 2C_32/2016 del 24 novembre 2016 consid. 15.2).
3.3. Nella presente fattispecie, il Tribunale d'appello non si è pronunciato sul carattere intenzionale o negligente dell'errore commesso dai ricorrenti nel dichiarare i redditi percepiti dalle Società 1 e 2. Tale questione era in effetti priva di pertinenza sotto l'imperio del diritto previgente. Come rilevato in precedenza (supra consid. 3.1), essa è invece essenziale per l'applicazione dell'<ref-law>. Alla luce dei fatti constatati nella sentenza impugnata, non è però possibile dirimere la questione in questa sede. L'analisi effettuata dall'autorità precedente verte infatti interamente sul carattere spontaneo o meno della "rettifica" della dichiarazione d'imposta inoltrata dai ricorrenti il 26 ottobre 2017, concentrandosi sulla successione cronologica dei fatti. Appurato che la rettifica in parola era stata trasmessa dai contribuenti all'Ufficio di tassazione solamente dopo che il fisco aveva constatato la mancata (corretta) dichiarazione dei redditi percepiti dalle Società 1 e 2, il Tribunale d'appello ne ha dedotto che essa non poteva essere considerata spontanea (sentenza impugnata, pag. 7). Il giudizio querelato non esamina dunque minimamente le motivazioni e le ragioni per le quali i ricorrenti hanno trasmesso, in un primo momento, una dichiarazione errata. In mancanza di puntuali accertamenti in merito a questi elementi di fatto, che sono necessari per determinare il carattere intenzionale o negligente dell'agire dei contribuenti, non è possibile determinare se le condizioni poste dall'<ref-law> siano realizzate nella presente fattispecie. Dal momento che non spetta al Tribunale federale accertare dei fatti sui quali l'autorità precedente non si è pronunciata (<ref-ruling> consid. 6.1 pag. 214 seg.; sentenza 2C_1066/2018 del 21 giugno 2019 consid. 4.2) e che occorre inoltre evitare di privare i ricorrenti di un grado di giudizio, la presente causa va dunque rinviata all'autorità precedente affinché essa istruisca la questione del carattere intenzionale o negligente dell'errore commesso dai contribuenti nella dichiarazione d'imposta del 19 settembre 2017 (per un caso analogo, cfr. sentenza 2C_1066/2018 del 21 giugno 2019).
4.
4.1. Per quanto precede, il ricorso dev'essere accolto. Il giudizio impugnato va annullato e l'incarto rinviato al Tribunale d'appello per nuovo giudizio, nel senso dei considerandi.
4.2. Per giurisprudenza, il rinvio dell'incarto all'istanza precedente per procedere a complementi istruttori con esito aperto comporta che chi ricorre sia considerato vincente (sentenze 2C_439/2018 del 7 maggio 2019 consid. 6.2 e 2C_563/2017 del 7 novembre 2017 consid. 6.2). In considerazione della modifica legislativa entrata in vigore dopo la pronuncia della sentenza impugnata, non si giustifica di addossare le spese giudiziarie allo Stato del Cantone Ticino, che pure ha un interesse pecuniario nella causa (art. 66 cpv. 1 e 4 LTF). Esso deve però corrispondere in solido (<ref-law> per analogia) ai ricorrenti, che hanno agito in causa per mezzo di due fiduciari che hanno redatto un ricorso adeguato alle circostanze, un'indennità per ripetibili per la sede federale (art. 68 cpv. 1 e 2 LTF in relazione con l'art. 9 del regolamento del 31 marzo 2006 sulle spese ripetibili accordate alla parte vincente e sull'indennità per il patrocinio d'ufficio nelle procedure davanti al Tribunale federale [RS 173.110.210.3]; sentenze 2C_674/2016 del 5 dicembre 2017 consid. 6 e 2C_689/2016 del 30 novembre 2016 consid. 4.2).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto. La sentenza del 17 gennaio 2019 è annullata e la causa rinviata al Tribunale d'appello per nuovo giudizio, nel senso dei considerandi.
2.
Non vengono prelevate spese.
3.
Lo Stato del Cantone Ticino verserà ai ricorrenti, creditori solidali, un'indennità complessiva di fr. 5'000.-- a titolo di ripetibili per la sede federale.
4.
Comunicazione ai rappresentanti dei ricorrenti, alla Divisione delle contribuzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, nonché all'Amministrazione federale delle contribuzioni, Divisione principale imposta federale diretta, imposta preventiva, tasse di bollo.