facts:
Faits :
A.
Par ordonnance du Ministère public du canton de Fribourg datée du 23 mars 2018, X._ a été reconnu coupable d'appropriation illégitime et condamné à une peine privative de liberté de 10 jours, avec sursis pendant deux ans, ainsi qu'au paiement d'une amende de 300 francs. X._ a formé opposition contre cette ordonnance.
Selon citation à comparaître du 14 juin 2018, notifiée à X._ le 15 juin 2018, le Juge de police de l'arrondissement de la Sarine a fixé des débats contradictoires au 30 août 2018 pour statuer sur l'opposition du prénommé. X._ ne s'est toutefois pas présenté aux débats appointés à cette date, sans avoir au préalable avisé le Juge de police d'un éventuel empêchement. Ce dernier a dès lors considéré, par décision du même jour, en application de l'<ref-law>, que l'opposition était retirée et a rayé la cause du rôle.
Par ordonnance du 11 octobre 2018, le Juge de police de l'arrondissement de la Sarine a rejeté la demande de restitution formulée par X._, au motif que le jour des débats, il devait surveiller son fils A._, au bénéfice d'une allocation pour impotent, car sa femme travaillait et son fils B._ était en vacances en Italie.
B.
Statuant sur recours de X._, la Chambre pénale du Tribunal cantonal fribourgeois l'a déclaré irrecevable par arrêt du 30 octobre 2018.
C.
X._ forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre l'arrêt précité. Il semble conclure à la fixation d'une seconde audience devant le Juge de police.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Selon l'<ref-law>, les mémoires de recours au Tribunal fédéral doivent indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuves, et être signés. En particulier, le recourant doit, sous peine d'irrecevabilité, motiver son recours en exposant succinctement en quoi la décision attaquée viole le droit (cf. <ref-law>). Selon la jurisprudence, pour répondre à cette exigence, la partie recourante est tenue de discuter au moins sommairement les considérants de l'arrêt entrepris (<ref-ruling> consid. 2 p. 88 ss et 115 consid. 2 p. 116 s.; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 245 s.); en particulier, la motivation doit être topique, c'est-à-dire se rapporter à la question juridique tranchée par l'autorité cantonale (<ref-ruling> consid. 1 p. 336 s.; cf. récemment arrêt 6B_1230/2018 du 3 décembre 2018 consid. 2).
En l'espèce, le recourant se contente de répéter devant le Tribunal fédéral les mêmes éléments évoqués devant les instances cantonales pour tenter de justifier son absence à l'audience du Juge de police de l'arrondissement de la Sarine du 30 août 2018. Ce faisant, le recourant ne discute nullement les motifs qui ont conduit la cour cantonale à déclarer son recours irrecevable faute de motivation suffisante et, par surabondance, à relever que son recours aurait de toute façon dû être rejeté, dès lors que le recourant n'avait fourni aucune explication permettant de retenir que son absence n'était pas imputable à sa faute. Cela étant, l'argumentation que développe le recourant devant le Tribunal fédéral ne répond nullement aux exigences déduites de l'<ref-law>. Il s'ensuit que le recours doit être déclaré irrecevable.
2.
Le motif d'irrecevabilité est manifeste. Le recours doit être écarté en application de l'<ref-law>. Le recourant succombe. Il supporte les frais de la procédure (<ref-law>), dont le montant sera toutefois fixé en tenant compte de sa situation financière, qui n'apparaît pas favorable.

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, Chambre pénale.
Lausanne, le 13 décembre 2018
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
Le Greffier : Dyens


facts:
Sachverhalt:
A.
A._ wird u.a. vorgeworfen, ab Sommer 2015 bis zu seiner Verhaftung am 4. Juli 2016 verschiedene Drogen in grossen Mengen u.a. hergestellt, erworben, veräussert und konsumiert resp. zu entsprechenden Widerhandlungen Anstalten getroffen zu haben. Aus den Drogengeschäften habe er einen Gewinn von mindestens Fr. 21'545.-- gezogen.
Mit Urteil vom 25. Oktober 2018 sprach das Bezirksgericht Bremgarten A._ schuldig: des mehrfachen qualifizierten Verbrechens gegen das Betäubungsmittelgesetz (Gefährdung der Gesundheit vieler Menschen), des qualifizierten Verbrechens gegen das Betäubungsmittelgesetz (Gewerbsmässigkeit), des mehrfachen Vergehens gegen das Betäubungsmittelgesetz, der mehrfachen Übertretung des Betäubungsmittelgesetzes, der mehrfachen Geldwäscherei (<ref-law>) und des mehrfachen Vergehens gegen das Waffengesetz (<ref-law>).
Dafür belegte es ihn mit einer Freiheitsstrafe von fünf Jahren, einer bedingten Geldstrafe von 360 Tagessätzen (Probezeit: drei Jahre) und einer Busse von Fr. 3'000.--.
B.
A._ reichte Berufung ein und verlangte eine Herabsetzung der Freiheitsstrafe auf drei Jahre (davon acht bis höchstens zwölf Monate unbedingt). Die Staatsanwaltschaft Muri-Bremgarten führte Anschlussberufung und beantragte eine Erhöhung der Freiheitsstrafe auf sieben Jahre.
Das Obergericht des Kantons Aargau sprach A._ schuldig: der qualifizierten Widerhandlung gegen das Betäubungsmittelgesetz, der mehrfachen Widerhandlung gegen das Betäubungsmittelgesetz, der mehrfachen Geldwäscherei, der mehrfachen Widerhandlung gegen das Waffengesetz sowie der mehrfachen Widerhandlung gegen das Betäubungsmittelgesetz (<ref-law>).
Das Obergericht erhöhte die Freiheitsstrafe auf sechs Jahre (Urteil vom 5. September 2019).
C.
A._ führt Beschwerde in Strafsachen. Er verlangt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Freiheitsstrafe auf drei Jahre festzusetzen. Eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde richtet sich gegen die vorinstanzliche Strafzumessung.
1.1. Die vorinstanzlichen Erwägungen zur Strafzumessung lauten zusammengefasst wie folgt (angefochtenes Urteil S. 19-24) :
Es handle sich um einen schweren Fall im Sinn von <ref-law>. Sei damit ein Qualifikationsgrund gegeben, komme der dafür gegebene verschärfte Strafrahmen (1 bis 20 Jahre Freiheitsstrafe) zur Anwendung. Die zusätzlich vorliegende Gewerbsmässigkeit (<ref-law>) führe zu einer Straferhöhung innerhalb des verschärften Strafrahmens.
Menge und Art der gehandelten Drogen - und damit das Ausmass der gesundheitlichen Gefährdung Dritter - seien verschuldenserhöhend zu veranschlagen: Der Beschwerdeführer habe bis zu seiner Verhaftung über einen Zeitraum von rund einem Jahr mit mindestens 5'357 Gramm reinem Amphetamin, mindestens 76,5 Gramm reinem Kokain und 50 LSD-Trips gehandelt. Überdies habe er zum Verkauf von 9,2 Gramm reinem Kokain und 446 LSD-Trips Anstalten getroffen. Diese Mengen überträfen die vom Bundesgericht für die Annahme einer qualifizierten Widerhandlung festgelegten Mindestmengen (<ref-ruling> E. 2.1.3 S. 317) um das 148-fache (Amphetamin), beinahe das Fünffache (Kokain) und um das Zweieinhalbfache (LSD). Das Verschulden sei insgesamt mittelschwer bis schwer.
Ausserhalb des Bereichs der harten Drogen habe der Beschwerdeführer mit 526 Gramm MDMA, 7 Kilogramm Marihuana, 500 Ecstasy-Tabletten und 250 2C-B-Tabletten gehandelt resp. Anstalten dazu getroffen. Diese erhebliche Menge wirke sich zusätzlich in mittlerem Mass verschuldenserhöhend aus.
Mittelstark verschuldenserhöhend zu veranschlagen seien auch der hohe Organisationsgrad des gewerbsmässig und raffiniert handelnden Beschwerdeführers, seine Beweggründe und das erhebliche Mass an deliktischer Entscheidungsfreiheit und Selbständigkeit. Er habe sich des Darknets bedient und dort verschiedene Shops eingerichtet und ein Bitcoin-Konto eröffnet. Den Drogenhandel habe er während eines Jahres sehr intensiv betrieben und auch andere Personen gegen Entlöhnung eingesetzt, insbesondere um Drogen in die Schweiz einzuführen und hier zu lagern. Sein Vorgehen sei sehr planmässig und durchdacht gewesen. So habe er einen Gewinn von mindestens Fr. 21'545.-- erzielt (Fr. 10'725.-- aus dem Verkauf von MDMA, Marihuana, Ecstasy und 2C-B-Tabletten; Fr. 9'200.-- aus dem Verkauf von Amphetamin; Fr. 1'395.-- aus dem Verkauf von Kokain und Fr. 225.-- aus dem Verkauf von LSD -Trips). Er habe mit beachtlicher krimineller Energie, gewinnsüchtig und namentlich nicht aus finanzieller Not gehandelt. Selbst habe er immer wieder Drogen konsumiert, das mindere seine Verantwortung für die qualifizierten Widerhandlungen aber nicht. Denn der Drogenhandel habe höchstens in untergeordnetem Mass zur Finanzierung des Eigenkonsums beigetragen. Damit scheide eine Strafmilderung nach <ref-law> aus.
Insgesamt sei von einem mittelschweren bis schweren Tatverschulden auszugehen. Mit Blick auf den Strafrahmen von einem bis zwanzig Jahren Freiheitsstrafe sei eine solche von sieben Jahren angemessen.
Was die Täterkomponenten angehe, seien die Vorstrafen (Geldstrafen von bis zu 90 Tagessätzen) leicht straferhöhend zu berücksichtigen, auch wenn sie schon mehrere Jahre zurücklägen. Weiter hätten die Aussagen des Beschwerdeführers (vollständige Geständigkeit) die Strafverfolgung wesentlich vereinfacht. Dies sei strafmindernd zu berücksichtigen, wenn auch nicht in einem Umfang, wie dies bei einem von Anfang an geständigen, einsichtigen und reuigen Täter möglich wäre. Seit der Untersuchungshaft sei der Beschwerdeführer drogenabstinent. Er sei eine Beziehung eingegangen und gehe wieder einer geregelten Arbeit nach. Der Arbeitgeber stelle ihm ein gutes Zeugnis aus. Diese Veränderungen seien positiv zu würdigen, ausserordentliche Umstände lägen jedoch nicht vor. Die Strafempfindlichkeit sei nicht erhöht; der Strafvollzug betreffe ihn nicht über das in vergleichbaren Fällen übliche Mass hinaus. Insgesamt überwögen die positiven die negativen Täterkomponenten, weshalb es sich rechtfertige, die verschuldensangemessene Strafe von sieben Jahren um ein Jahr auf sechs Jahre zu mindern.
1.2. Der Beschwerdeführer rügt, die vorinstanzliche Strafzumessung trage dem Leitgedanken der Resozialisierung nicht Rechnung. Wenn die Vorinstanz allein von Sühne und Vergeltung als Strafzwecken ausgehe, so missachte dies Bundesrecht. Zudem sei sein rechtliches Gehör verletzt: Die Vorinstanz setze sich nicht mit dem im Berufungsverfahren geltend gemachten Aspekt auseinander, dass eine unbedingte Freiheitsstrafe spezial- oder generalpräventiv notwendig sein müsse. Hier treffe weder das eine noch das andere zu. Zwar stelle die Vorinstanz zu Recht fest, dass er nach einer kurzen Phase der Delinquenz und seiner Entlassung aus der Untersuchungshaft im März 2017 wieder ins normale Leben zurückgefunden habe. Soweit sie aber festhalte, der Resozialisierungsgedanke könne nicht zu einer "Unterschuldstrafe" führen, verkenne sie, dass ein vorwiegend an Vergeltung und Sühne orientiertes Strafsystem nicht mit dem modernen Konzept der spezialpräventiven Resozialisierung vereinbar sei. Er sei bereits vollständig resozialisiert. Der unbedingte Vollzug einer sechsjährigen Freiheitsstrafe würde diesen Effekt zunichte machen. Gerade in einer solchen Situation seien die Wirkungen der Strafe auf das Leben des Täters (<ref-law>) zu berücksichtigen. Ansonsten verkomme die Strafe zum Selbstzweck, diene sie nur der Vergeltung. Eine teilbedingte Strafe von drei Jahren trage neben dem Verschulden und Gesichtspunkten der Vergeltung sowie der Generalprävention auch der Wirkung auf sein Leben Rechnung.
Der Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Strafzumessung zunächst unter übergeordneten Gesichtspunkten. Er wirft die Fragen auf, ob das Anliegen der Resozialisierung genügend berücksichtigt worden ist, ob spezial- und generalpräventive Aspekte in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen und ob die Vorinstanz den Strafzweck der Vergeltung übermässig gewichtet hat. Diese Vorbringen sind nicht justiziabel, soweit sie die vorinstanzliche Strafzumessung aus allgemeiner rechtspolitischer Warte kritisiert. Die Bundesrechtskonformität der Strafzumessung ist im Einzelfall auch nicht direkt anhand von Strafzwecktheorien überprüfbar.
1.3. Der Beschwerdeführer anerkennt ein mittelschweres bis schweres Verschulden. Er macht aber geltend, in seinem umfassenden Geständnis, das er im Untersuchungsverfahren abgelegt habe, manifestiere sich tätige Reue. Die Vorinstanz anerkenne die Geständigkeit zwar als strafmindernd (angefochtenes Urteil S. 23). Sie messe diesem Umstand indes unsachgemäss wenig Bedeutung zu, wenn sie das erstinstanzlich ausgefällte Strafmass von fünf auf sechs Jahre erhöhe. Denn wenn er geschwiegen hätte, wäre die Anklage weit weniger umfangreich ausgefallen.
Das Gericht berücksichtigt das objektive und subjektive Verschulden des Täters, dessen Vorleben und persönliche Verhältnisse sowie die Wirkung der Strafe auf sein Leben (Art. 47 Abs. 1 und 2 StGB; <ref-ruling> E. 6.1.1 S. 66). Bei der Gewichtung der verschiedenen Strafzumessungsfaktoren und bei der Bestimmung des konkreten Strafmasses hat das Sachgericht einen weiten Ermessensspielraum. Das Bundesgericht überprüft auf Beschwerde hin nur, ob die Vorinstanz den gesetzlichen Strafrahmen über- oder unterschritten hat, ob sie von rechtlich nicht massgebenden Kriterien ausgegangen ist oder wesentliche Gesichtspunkte ausser Acht gelassen resp. falsch gewichtet und dadurch ihr Ermessen überschritten oder missbraucht hat (<ref-ruling> E. 1.2 S. 319; <ref-ruling> E. 5.6 S. 61; <ref-ruling> E. 2.1 S. 19 f.).
Die Vorinstanz hat berücksichtigt, dass die Geständigkeit die Strafverfolgung wesentlich vereinfacht und verkürzt habe. Dem vom Beschwerdeführer darüber hinaus geltend gemachten Umstand, dass der Anklagevorwurf ohne seine Kooperation weniger umfangreich ausgefallen wäre, steht die - für das Bundesgericht verbindliche (<ref-law>) - Feststellung der Vorinstanz gegenüber, der Beschwerdeführer sei nicht von Anfang an und aus freien Stücken geständig gewesen. Insofern gewichtet die Vorinstanz den wesentlichen Aspekt der Geständigkeit nicht derart gering, dass im Ergebnis von einem Ermessensmissbrauch gesprochen werden müsste.
2.
Die Beschwerde muss mithin abgewiesen werden. Ausgangsgemäss trägt der Beschwerdeführer die Gerichtskosten (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Der Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten von Fr. 3'000.--.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Strafgericht, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. November 2020
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Traub

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits :
A.
Les Chemins de fer fédéraux (CFF) se sont vu octroyer, le 25 août 2008, une concession hydraulique leur donnant le droit d'exploiter, pour une durée de 80 ans dès la mise en service de l'aménagement, les eaux du Nant de Drance, y compris celles des torrents de Finive et de Veudale, de les prélever dans le lac d'Emosson et de les refouler dans le lac du Vieux Emosson, pour qu'elles y soient ensuite turbinées. Selon les termes de l'art. 7 de l'acte de concession, les CFF devaient, dans un délai de six mois dès l'octroi de la concession, transférer celle-ci à la future société anonyme A._ SA en vue de la réalisation du projet, la commune de Finhaut (VS) se réservant le droit de faire valoir son droit de retour conformément à la législation cantonale valaisanne. Le 15 juin 2012, A._ SA, dont les CFF détiennent 36% du capital-actions, a attesté prendre la pleine responsabilité de l'exploitation de l'aménagement hydroélectrique du Vieux Emosson à compter du 1er janvier 2012.
Par acte du 22 mai 2014, les CFF ont vendu à A._ SA la parcelle n° ** de la commune de Finhaut, qui supporte le barrage du Vieux Emosson. Etait également cédée à A._ SA dans cet acte la servitude personnelle de passage à pied et pour tous véhicules grevant les parcelles n° **, **, ** et ** de la commune de Finhaut, permettant le maintien de l'installation et de tous les aménagements utiles à l'exploitation électrique (câbles et tubes notamment). Les adductions d'eau de la Veudale et de la Finive jusqu'au barrage, ainsi que tous les ouvrages faisant partie de la concession, étaient aussi transférés à A._ SA, qui se voyait également confier l'ensemble des aménagements et matériaux d'exploitation décrits dans l'inventaire annexé. Le prix convenu de 34'750'000 fr. correspondait, selon le texte de l'acte, au montant dû par B._ aux communes concédantes en compensation de la renonciation par ces dernières à l'exercice de leur droit de retour.
B.
Par décision du 2 juin 2014, le Service des registres fonciers et de la géomatique du Département de l'économie, de l'énergie et du territoire du canton du Valais (ci-après: le Service cantonal) a refusé d'exonérer la cession de la parcelle n° ** des droits de mutation et, le 11 juin 2014 a notifié à A._ SA un bordereau de droits de mutation d'un montant de 524'295 francs. La Société a recouru contre cette décision auprès du Conseil d'État du canton du Valais, qui a rejeté le recours par décision du 30 août 2017.
Par arrêt du 26 mai 2020, le Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public (ci-après: le Tribunal cantonal) a rejeté dans la mesure de sa recevabilité le recours formé par A._ SA contre la décision du 30 août 2017 du Conseil d'État. En substance, le Tribunal cantonal a estimé que le transfert du 22 mai 2014 ne représentait pas une restructuration et que, partant, la vente de la parcelle n° ** ne pouvait pas être exonérée des droits de mutation.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A._ SA demande au Tribunal fédéral, sous suite de dépens, principalement, de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que la décision de taxation du 11 juin 2014 est annulée; subsidiairement, d'annuler l'arrêt attaqué et de renvoyer la cause au Service cantonal pour nouvelle décision dans le sens des considérants; plus subsidiairement, d'annuler l'arrêt attaqué et de renvoyer la cause au Tribunal cantonal.
Le Tribunal cantonal a renoncé à se déterminer. Le Conseil d'État se rallie à l'arrêt attaqué et conclut au rejet du recours. Le Service cantonal conclut au rejet du recours. La recourante a déposé des observations.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (<ref-law>), rendue dans une cause de droit public (<ref-law>) par une autorité cantonale supérieure de dernière instance (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), sans qu'aucune des exceptions prévues à l'<ref-law> ne soit réalisée, de sorte que la voie du recours en matière de droit public est ouverte. La recourante, qui a qualité pour recourir (cf. <ref-law>) a agi en temps utile et dans les formes requises (cf. art. 42 al. 1 et 2 et <ref-law>). Son recours est par conséquent recevable.
2.
2.1. Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Selon l'<ref-law> toutefois, il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant, c'est-à-dire s'il a été expressément soulevé et exposé de façon claire et détaillée (<ref-ruling> consid. 2.4; <ref-ruling> consid. 1.3).
2.2. Le Tribunal fédéral examine en principe librement la conformité du droit cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux dispositions de la LHID, à moins que les dispositions de cette loi fédérale ne laissent une marge de manoeuvre aux cantons, auquel cas le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral se limite aux griefs constitutionnels, en particulier à l'arbitraire, pour autant qu'ils aient été invoqués et motivés de manière conforme aux exigences de l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 5.3; <ref-ruling> consid. 2).
3.
Pour statuer, le Tribunal fédéral se fonde sur les faits établis par l'autorité précédente (cf. <ref-law>). Selon l'<ref-law>, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire - ou en violation du droit au sens de l'<ref-law> et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-ruling> consid. 6; <ref-ruling> consid. 1.6).
4.
Le litige porte sur le point de savoir si la cession de la parcelle n° ** par les CFF à la recourante est exonérée des droits de mutation en vertu de l'art. 103 de la loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine (Loi sur la fusion, LFus; RS 221.301). Selon cette disposition, la perception de droits de mutation cantonaux ou communaux est exclue en cas de restructuration au sens des art. 8 al. 3 et 24 al. 3 et 3quater LHID.
4.1. Dans l'arrêt attaqué, le Tribunal cantonal a rappelé que, selon la jurisprudence, le renvoi de l'<ref-law> aux art. 24 al. 3 et 24 al. 3quater LHID implique que seule la notion de restructuration doit être retenue en matière de droits de mutation, à l'exclusion des autres conditions prévues par la LHID, à savoir le maintien de l'assujettissement en Suisse et la reprise des éléments commerciaux à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu. Il a par ailleurs relevé que les restructurations expressément prévues par la LFus, à savoir la fusion (<ref-law>), la scission (<ref-law>) et la transformation (<ref-law>), pouvaient être effectuées en neutralité fiscale, en application de l'<ref-law>, mais que d'autres restructurations, non prévues par LFus, pouvaient aussi être opérées en neutralité fiscale en vertu de la LHID. Il a notamment mentionné à cet égard la scission horizontale (démembrement) et reproduit la teneur de l'art. 24 al. 3 let. d LHID. Examinant l'opération litigieuse du 22 mai 2014, le Tribunal cantonal a exclu qu'elle puisse être assimilée à une fusion, une transformation ou une scission. Il en a conclu que l'opération ne remplissait pas les conditions d'une restructuration au sens de l'<ref-law> et que, dans ces circonstances, le transfert de la parcelle n° ** ne pouvait pas être exonéré des droits de mutation.
La recourante soutient que les juges précédents ont violé l'<ref-law> en omettant d'appréhender l'opération litigieuse comme une scission horizontale (démembrement) au sens de l'art. 24 al. 3 let. d LHID, pourtant mentionnée dans l'arrêt attaqué, et en refusant par conséquent d'exonérer le transfert de la parcelle n° ** des droits de mutation sur cette base.
4.2. L'<ref-law> est une norme fédérale d'application directe, qui ne nécessite aucune concrétisation par le droit cantonal. Les cantons restent cependant libres de prévoir un allégement supplémentaire, dès lors que les droits de mutation reposent en principe sur le droit cantonal (<ref-ruling> consid. 4.2). En revanche, l'<ref-law> fait obstacle à l'application de règles cantonales plus restrictives (arrêts 2C_674/2018 du 18 décembre 2018 consid. 3.1; 2C_503/2017 du 8 octobre 2018, in RF 73/2018 p. 950).
4.3. L'<ref-law> renvoie notamment à l'<ref-law>. Cette disposition prévoit en particulier ce qui suit sous sa lettre d:
3 Les réserves latentes d'une personne morale ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que la personne morale reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le bénéfice:
(...)
d. en cas de transfert à une société fille suisse d'exploitations ou de parties distinctes d'exploitations ainsi que d'éléments qui font partie des biens immobilisés de l'exploitation; on entend par société fille une société de capitaux ou une société coopérative dont la société de capitaux ou la société coopérative qui la transfère possède au moins 20 % du capital-actions ou du capital social.
Par l'opération décrite à l'art. 24 al. 3 let. d LHID, dénommée scission horizontale ou démembrement ("Ausgliederung"), une société de capitaux transfère des valeurs patrimoniales à une société de capitaux ou coopérative reprenante, dans laquelle elle prend, ou détient déjà, des participations à hauteur d'au moins 20% du capital-actions ou du capital social. Cette restructuration, qui n'est pas réglementée par la LFus, peut se dérouler par un transfert à titre singulier, tels une vente ou un apport en nature d'actifs et passifs, ou par le biais d'un transfert de patrimoine au sens des <ref-law> (STEFAN OESTERHELT/CÉLINE MARTIN, in Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinde, Kommentar, 3e éd. 2017, n° 653 ad art. 24 StHG; PIERRE-MARIE GLAUSER/XAVIER OBERSON, Impôt fédéral direct, Commentaire romand de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct, 2e éd. 2017, n° 58 ad <ref-law>; NICOLAS MERLINO/DOMINIQUE MORAND, Fusions, acquisitions et restructurations d'entreprises, 2009, p. 10).
L'art. 24 al. 3 let. d LHID, qui a son pendant à l'art. 61 al. 1 let. d LIFD en matière d'impôt fédéral direct, prévoit, en lien avec l'<ref-law>, cinq conditions pour qu'un démembrement puisse être effectué en neutralité fiscale au niveau de l'impôt sur le bénéfice: 1) l'assujettissement à l'impôt en Suisse est maintenu; 2) les éléments commerciaux sont repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le bénéfice; 3) les valeurs patrimoniales transférées constituent des exploitations, des parties distinctes d'exploitations ou des éléments qui font partie des biens immobilisés de l'exploitation; 4) la société transférante détient au moins 20% du capital-actions ou du capital social de la société reprenante et 5) un délai de blocage de 5 ans est respecté (OESTERHELT/MARTIN, in op. cit., n° 658 ad art. 24 StHG; Circulaire n° 5 du 1er juin 2004 de l'Administration fédérale des contributions sur les restructurations, ch. 4.4.1.2.1; ci-après: la Circulaire).
4.4. Dans l'<ref-ruling>, le Tribunal fédéral a jugé qu'il fallait comprendre le renvoi de l'<ref-law> à l'art. 24 al. 3 et 3quater LHID en ce sens que seule la notion de "restructuration" devait être retenue en matière de droits de mutation, à l'exclusion des autres conditions établies par la LHID pour permettre l'exonération des impôts directs, i.e, le maintien de l'assujettissement en Suisse et la reprise des éléments commerciaux à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu (<ref-ruling> consid. 5.2 et les développements y figurant). Il en découle qu'il n'est pas nécessaire que ces deux conditions soient remplies pour qu'une restructuration soit exonérée des droits de mutation en vertu de l'<ref-law>, comme l'a du reste dûment rappelé le Tribunal cantonal.
Comme la restructuration en cause dans l'<ref-ruling> (à savoir, celle prévue à l'<ref-law>) n'impliquait pas de délai de blocage, le Tribunal fédéral n'a pas eu à se demander si le délai de blocage qui est prévu dans certaines restructurations, telles que celle décrite à l'art. 24 al. 3 let. d LHID, en lien avec l'<ref-law>, doit être respecté pour obtenir l'exonération (définitive) des droits de mutation. Certains auteurs sont d'avis qu'un délai de blocage n'est pas compatible avec l'<ref-law> et que l'exonération des droits de mutation est partant d'emblée définitive (STEFAN OESTERHELT, in Fusionsgesetz, Basler Kommentar, 2e éd. 2015, n° 28 ad art. 103 FusG; PETER RIEDWEG/RETO HEUBERGER, in Umstrukturierungen, Basler Kommentar, 2016, § 6 n° 156, cf. aussi apparemment MERLINO/MORAND, op. cit., p. 390). Le point de savoir si cette opinion doit être suivie n'a pas à être tranché en l'espèce, puisque l'arrêt attaqué ne constate pas que la recourante aurait cédé la parcelle n° ** durant le délai de blocage, soit dans les cinq ans depuis l'acquisition, et qu'aucun élément constaté ne laisse penser que tel aurait été le cas. Il ressort au contraire des faits constatés que la recourante poursuit toujours l'exploitation du barrage en vertu de la concession, d'une durée de 80 ans, dont elle bénéficie.
4.5. En l'occurrence, les juges précédents ont constaté que l'opération litigieuse du 22 mai 2014 ne représentait ni une fusion, ni une transformation, ni une scission. Ils ont par ailleurs retenu que la recourante ne pouvait pas se prévaloir du ch. 4.4.1.2.1 de la Circulaire (qui se trouve dans le chapitre consacré au démembrement), au motif que cette directive traitait des restructurations sous l'angle de l'impôt fédéral direct sur le bénéfice et non pas des droits de mutation, et que l'<ref-law> renvoyait à la LHID et non pas à la LIFD.
Par ce raisonnement, les juges précédents ont omis d'examiner si l'opération litigieuse représentait une scission horizontale au sens de l'art. 24 al. 3 let. d LHID, disposition pourtant invoquée par la recourante et mentionnée dans l'arrêt attaqué. Les juges précédents perdent par ailleurs de vue que, même si la Circulaire se réfère uniquement à la LIFD, les restructurations décrites dans la LIFD sont les mêmes que celles de la LHID. S'agissant du démembrement, la teneur de l'art. 24 al. 3 let. d LHID est ainsi exactement celle de l'art. 61 al. 1 let. d LIFD. Cette symétrie a été voulue par le législateur lors de l'élaboration de la LFus (cf. Message concernant la loi fédérale sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine du 13 juin 2000, FF 2000 4020, 4023), de sorte que la doctrine et la jurisprudence développées dans le cadre de la LIFD peuvent également, conformément au principe de l'harmonisation verticale, être appliquées en matière de LHID (cf. <ref-ruling> consid. 3.2.1; <ref-ruling> consid. 3.3).
4.6. Il faut donc vérifier si la cession du 22 mai 2014 remplit les conditions d'une restructuration au sens de l'art. 24 al. 3 let. d LHID.
4.6.1. La première condition, selon laquelle la société transférante détient au moins 20% du capital-actions ou du capital social de la société reprenante, est remplie en l'espèce, puisque les CFF détiennent 36% des actions de la recourante (supra consid. A).
4.6.2. La deuxième condition est que les actifs transférés représentent une exploitation, une partie distincte d'exploitation ou un élément qui fait partie des biens immobilisés de l'exploitation. La notion d'exploitation se définit comme un ensemble d'éléments patrimoniaux de nature organisationnelle et technique qui constitue une entité relativement autonome pour la production d'une prestation fournie par l'entreprise, une partie distincte d'exploitation étant la plus petite unité d'une entreprise viable par elle-même (Circulaire, ch. 3.2.2.3; <ref-ruling> consid. 3.2; arrêts 2C_1/2020 du 4 mars 2020 consid. 2.5; 2C_34/2018 du 11 mars 2019, in StE 2019 B 72.15.3 Nr. 4, RDAF 2019 II 364; OBERSON/GLAUSER, in op. cit, n° 25 et 26 ad <ref-law> et les références). En cas de restructuration au sens des art. 24 al. 3 let. d LHID et 61 al. 1 let. d LIFD, le législateur admet en outre le transfert en neutralité fiscale d'actifs isolés, à savoir "d'éléments qui font partie des biens immobilisés de l'exploitation". La Circulaire définit ces actifs isolés comme ceux qui servent directement ou indirectement à l'exploitation (Circulaire, ch. 4.4.1.2.6), la doctrine précisant qu'il s'agit de biens corporels ou incorporels qui sont qualifiés d'immobilisations et qui peuvent être rattachés à l'exploitation, en fonction de leur nature et de leur affectation dans l'entreprise (OBERSON/GLAUSER, in op. cit., n° 61 ad <ref-law> et les références).
En l'espèce, les CFF ont, le 22 mai 2014, transféré à A._ SA la parcelle n° ** qui supporte le barrage du Vieux Emosson, ainsi que la servitude personnelle de passage grevant plusieurs parcelles de la commune de Finhaut et permettant le maintien de l'installation et de tous les aménagements utiles à l'exploitation électrique (câbles et tubes notamment), les adductions d'eau de la Veudale et de la Finive jusqu'au barrage, tous les ouvrages faisant partie de la concession de Nant de Drance et l'ensemble des aménagements et matériaux d'exploitation mentionnés dans l'inventaire annexé à l'acte. Les CFF ont ainsi transféré à la recourante les éléments permettant à cette dernière d'exploiter les eaux publiques du Nant de Drance, de la Veudale et de la Finive, conformément à la concession dont elle bénéficie. Il ne fait pas de doute que la parcelle n° ** sert directement à l'exploitation de l'aménagement hydroélectrique du Vieux Emosson par la recourante, puisque cette parcelle supporte le barrage de Vieux Emosson.
4.6.3. Quant au délai de blocage, il a en tous les cas été respecté, s'il devait s'appliquer (cf. consid. 4.4).
4.7. Il découle de ce qui précède que l'acte du 22 mai 2014 a représenté une restructuration au sens de l'art. 24 al. 3 let. d LHID. Dans ces circonstances, et conformément à l'<ref-law>, aucun droit de mutation ne peut être prélevé par le canton du Valais en lien avec le transfert de la parcelle n° ** prévu dans cet acte. Dès lors que l'objet du litige porte sur le transfert de dite parcelle, c'est en vain que, dans ses déterminations, le Service du registre foncier du canton du Valais soutient que l'opération litigieuse représenterait une renonciation au droit de retour qui serait soumise aux droits de mutation, indépendamment de son caractère de restructuration.
5.
Ce qui précède conduit à l'admission du recours. L'arrêt attaqué est annulé et la recourante est exonérée des droits de mutation sur le transfert immobilier du 22 mai 2014.
6.
6.1. Succombant, le canton du Valais, dont l'intérêt pécuniaire est en cause, doit supporter les frais judiciaires (cf. art. 66 al. 1 et 4 LTF).
En vertu de l'art. 1 du Règlement du 31 mars 2006 sur les dépens alloués à la partie adverse et sur l'indemnité pour la représentation d'office dans les causes portées devant le Tribunal fédéral (RS 173.110.210.3), les dépens alloués en vertu de l'<ref-law> à la partie qui obtient gain de cause comprennent les frais d'avocat (let. a) et les autres frais indispensables occasionnés par le litige (let. b). Une partie qui défend elle-même ses intérêts sans recourir aux services d'un avocat n'a donc pas droit à des dépens en application de l'<ref-law>, sous réserve des frais indispensables occasionnés par le litige, qu'il lui incombe toutefois de justifier (arrêt 2C_1161/2013 du 27 février 2014 consid. 6.2 et les références). En l'occurrence, la recourante a agi sans être représentée par un avocat et n'a fait valoir aucun autre frais. Partant, aucun dépens ne lui sera accordé.
6.2. Le Tribunal fédéral ne fera pas usage de la faculté offerte par les art. 67 et 68 al. 5 LTF et renverra la cause au Tribunal cantonal pour qu'il détermine le sort des frais et des dépens de la procédure menée devant lui et devant le Conseil d'État.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis et l'arrêt du 26 mai 2020 du Tribunal cantonal du canton du Valais est annulé.
2.
La recourante est exonérée des droits de mutation sur le transfert immobilier du 22 mai 2014.
3.
La cause est renvoyée au Tribunal cantonal pour qu'il statue à nouveau sur le sort des frais et des dépens de la procédure menée devant lui et devant le Conseil d'État.
4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 9'500 fr., sont mis à la charge du canton du Valais.
5.
Il n'est pas alloué de dépens.
6.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, au Conseil d'Etat du canton du Valais et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public.
Lausanne, le 14 avril 2021
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
La Greffière : Vuadens


facts:
Faits :
A.
Par ordonnance du 1er avril 2019, le ministère public genevois a classé la procédure ouverte à l'encontre de A._, des chefs d'escroquerie (<ref-law>) et de blanchiment d'argent (<ref-law>). Il l'a indemnisé à concurrence 63'000 fr. pour les frais de défense (<ref-law>), 4'000 fr. pour les frais de déplacements à Genève et 26'352 fr. correspondant aux 15 jours que A._ n'a pas pu consacrer au travail (<ref-law>).
B.
A._ a formé recours contre cette ordonnance, concluant au versement d'une indemnité à titre de frais de défense à hauteur de 479'015 fr. 80 et une indemnité à titre de perte de gain correspondant à 7 années multiplié par 946'547 euros (moyenne des revenus annuels y compris bonus), subsidiairement 317'251 euros (bonus exclus). Les montants devaient être assortis d'intérêts moyens à 5% l'an dès le 1er mai 2015.
Par arrêt du 5 août 2019, la Cour de justice genevoise, Chambre pénale de recours, a partiellement admis le recours et a porté l'indemnité accordée au titre de frais de défense à 135'000 fr. et a assorti l'indemnité retenue par le ministère public en vertu de l'<ref-law> (26'352 fr. + 4'000 fr.) d'intérêts à 5% l'an dès le 1er août 2015. Elle a rejeté le recours pour le surplus, en particulier s'agissant de l'indemnisation de la perte de gain alléguée par A._.
B.a. En substance, la cour cantonale a retenu les faits suivants.
A._, ressortissant français né en 1966, titulaire de plusieurs diplômes universitaires a, dès 1992, travaillé pour différents intermédiaires financiers, aux États-Unis, en Egypte et aux Émirats Arabes Unis. Il a également siégé dans les conseils d'administration de divers sociétés et fonds.
Entre 2006 et 2008, il a principalement été employé par la société C._. Il a ensuite oeuvré, en qualité d'indépendant (contrat de mandat), pour l'entité américaine D._ jusqu'au mois de juillet 2011. Sans emploi depuis lors, il a toutefois perçu, en 2011 et 2012, une rémunération accessoire pour sa participation dans certains conseils d'administration.
B.b. Le 10 juillet 2009, C._ a porté plainte, en France, contre A._ du chef d'abus de confiance, le suspectant d'avoir commis une fraude à son détriment. Cette procédure a été classée en février 2011, puis réouverte en juillet de la même année. A._ a été mis en examen au printemps 2016.
B.c. Le 9 février 2012, C._ a déposé plainte pénale, à Genève, contre divers protagonistes, dont A._, en raison d'autres faits que ceux visés par la procédure française, constitutifs, selon elle, d'escroquerie par métier, de gestion déloyale et de blanchiment d'argent.
En substance, elle reprochait aux mis en cause de l'avoir astucieusement amenée à opérer, aux fins de favoriser la conclusion d'un projet immobilier de construction, un versement de 14'750'000 euros sur un compte bancaire à Genève.
B.d. Entre 2009 et 2012, C._ a initié d'autres procédures (tant civiles que pénales), l'une contre deux des mis en cause visés dans la plainte déposée à Genève et l'autre, à Abu Dhabi, contre A._.
B.e. Le 10 février 2012, le ministère public genevois a ouvert une procédure du chef des faits dénoncés. En septembre 2012, les mis en cause ont été prévenus d'infractions aux art. 146 et 305bis CP.
A._ a contesté les faits qui lui étaient reprochés, insistant, à plusieurs reprises, sur le fait que C._ s'acharnait à utiliser tant l'existence de la procédure helvétique que les pièces y relatives pour ternir sa réputation dans différents pays. Il a ajouté que cette société avait, à force de pressions exercées sur son dernier mandant, amené celui-ci à mettre un terme à leur collaboration, en été 2011.
C.
A._ forme un recours en matière pénale auprès du Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Il conclut avec suite de frais et dépens, principalement, à ce qu'une indemnité de 7'416'621 fr. 70 plus intérêts ainsi qu'une somme de 3'621 fr. plus intérêts lui soient accordées pour le dommage économique subi au titre de sa participation obligatoire à la procédure pénale (<ref-law>). Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours est circonscrit à la seule question de l'indemnisation de la perte de gain alléguée. Le recourant invoque l'arbitraire dans l'établissement des faits sur ce point ainsi qu'une violation de l'art. 429 al. 1 al. b CPP.
1.1. Selon l'<ref-law>, le prévenu acquitté a le droit d'obtenir une indemnité pour le dommage économique subi au titre de sa participation obligatoire à la procédure pénale.
1.1.1. Cette disposition instaure une responsabilité causale de l'État, qui est tenu de réparer l'intégralité du dommage en rapport de causalité adéquate avec la procédure pénale (<ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 239 et les références citées). Elle vise essentiellement des pertes de salaires et de gains liées à l'impossibilité de réaliser une activité lucrative en raison du temps consacré à la participation aux audiences ou d'une mise en détention avant jugement. Elle concerne également l'éventuelle atteinte à l'avenir économique consécutif à la procédure, de même que les autres frais liés à la procédure, comme les frais de déplacement ou de logement (arrêts 6B_814/2017 du 9 mars 2018 consid. 1.1.1; 6B_928/2014 du 10 mars 2016 consid. 4.1.1 non publié aux <ref-ruling> et les références citées).
L'évaluation du dommage économique se fait en application des règles générales en matière de responsabilité civile (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 239; arrêt 6B_928/2014 du 10 mars 2016 consid. 4.1.2 non publié aux <ref-ruling>). Selon la jurisprudence constante, le dommage se définit comme la diminution involontaire de la fortune nette; il correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine atteindrait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Il peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (<ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 239 s. et les références citées). Le droit à des dommages et intérêts fondés sur l'<ref-law> suppose en outre l'existence d'un lien de causalité adéquat entre le dommage subi et la procédure pénale (arrêt 6B_928/2014 du 10 mars 2016 consid. 4.1.2 non publié aux <ref-ruling>). Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue l'une des conditions sine qua non. En d'autres termes, il existe un lien de causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit, ou du moins pas de la même manière. L'existence d'un lien de causalité naturelle est une question de fait. Il y a rapport de causalité adéquate lorsqu'un fait est non seulement la condition sine qua non du dommage, mais est également propre à entraîner, d'après le cours ordinaire des choses et l'expérience de la vie, un effet du genre de celui qui s'est produit, de sorte que la survenance de ce résultat paraît favorisée par le fait en question de manière essentielle. La causalité adéquate est une question de droit que le Tribunal fédéral examine librement (<ref-ruling> consid. 1.5.1 et 1.5.2 p. 244; <ref-ruling> consid 8.4.1 à 8.4.3 p. 189 s.).
En vertu de l'<ref-law>, l'autorité pénale examine d'office les prétentions du prévenu et peut l'enjoindre de les chiffrer et de les justifier. S'il lui incombe, le cas échéant, d'interpeller le prévenu, elle n'en est pas pour autant tenue d'instruire d'office l'ensemble des faits pertinents concernant les prétentions en indemnisation. C'est au contraire au prévenu (totalement ou partiellement) acquitté qu'il appartient de prouver le bien-fondé de ses prétentions, conformément à la règle générale du droit de la responsabilité civile selon laquelle la preuve du dommage incombe au demandeur (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 240). Il doit ainsi prouver non seulement l'existence et l'étendue du dommage, mais également le lien de causalité entre celui-ci et l'événement à la base de son action (arrêts 6B_19/2018 du 13 juin 2018 consid. 1.6.1; 6B_118/2016 du 20 mars 2017 consid. 5.1; 6B_1026/2013 du 10 juin 2014 consid. 3.1).
1.1.2. Le Tribunal fédéral n'entre en matière sur les moyens fondés sur la violation de droits fondamentaux, dont la prohibition de l'arbitraire, que s'ils ont été invoqués et motivés de manière précise (<ref-law>). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (<ref-ruling> consid. 2.4 p. 368; <ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 253).
1.2. La cour cantonale a relevé que le recourant avait exercé une activité lucrative qui s'était terminée en été 2011, à savoir plusieurs mois avant l'ouverture de la procédure genevoise. Elle a constaté que le recourant n'avait pas entrepris la moindre démarche en vue de rechercher une nouvelle activité depuis lors.
Elle a nié l'assertion du recourant selon laquelle il serait notoire qu'une personne ne pourrait oeuvrer dans le domaine de la finance tant et aussi longtemps qu'elle est prévenue d'infractions aux art. 146 et 305bis CP. Selon elle, il était concevable qu'un actuel employeur/ mandant, par hypothèse informé de l'ouverture d'une procédure pénale, continue de faire confiance à son employé/mandataire, éventuellement décide de lui confier temporairement d'autres tâches. Il n'était donc pas exclu que le recourant, à supposer qu'il eût recherché, et trouvé un emploi dès l'été 2011, eût pu le conserver. De même, un futur employeur/mandant pouvait-il décider d'engager/de requérir les services d'une personne qu'il savait mise en cause. La cour cantonale a relevé que le fait de disposer d'expectatives professionnelles réduites n'équivalait nullement à en bénéficier d'aucune. Faute d'être certaine, l'impossibilité de travailler alléguée n'était pas un fait notoire.
La cour cantonale a retenu que le recourant n'avait pas rendu vraisemblable que sa perte de gain résultait de l'ouverture de la procédure, et non de son omission de rechercher une activité. Il avait échoué à établir l'existence d'un lien de causalité entre son préjudice et l'enquête pénale. En conclusion, la cour cantonale a retenu que le recourant ne pouvait prétendre au versement d'une quelconque perte de gain. Les 26'352 fr. que le ministère public lui avait alloués (pour 15 jours de participation aux audiences) lui étaient toutefois acquis, au vu de l'interdiction de la reformatio in pejus.
1.3. Le recourant prétend que l'analyse de la cour cantonale n'est pas claire et indique ne pas comprendre pour quel motif elle a refusé l'indemnisation de la perte de gain alléguée. Or on ne discerne aucune incertitude ou ambiguïté dans la motivation de l'arrêt entrepris dont il ressort expressément que le recourant " échoue à établir l'existence d'un lien de causalité entre son préjudice et l'enquête pénale " (arrêt entrepris consid. 5.2 p. 11).
1.4. Contestant l'établissement de certains faits, le recourant reproche à la cour cantonale de ne pas avoir constaté l'impossibilité générale pour une personne faisant l'objet d'une procédure pénale (pour escroquerie et blanchiment d'argent) de trouver un emploi dans le domaine de la finance. Selon lui, il est notoire, " dans le sens qu'il est évident ", qu'il y a un lien de causalité entre la mise en prévention d'une personne active dans la finance et l'impossibilité de trouver un emploi dans son domaine de compétence. Il affirme ensuite que, dans son cas, la poursuite d'une activité dans la finance était impossible.
L'essentiel de l'argumentation du recourant consiste à rediscuter librement l'appréciation de la cour cantonale relative à ce constat et à présenter son profil académique, ses expériences professionnelles et ses perspectives salariales annuelles de plus d'un million d'euros. Largement appellatoire, son procédé est irrecevable.
1.4.1. En tout état, s'agissant de la causalité naturelle, il y a lieu de relever d'une part, que le recourant a arrêté de travailler en juillet 2011, à savoir plus de 6 mois avant l'ouverture de la procédure genevoise et plus d'un an avant sa mise en prévention (cf. supra let. B.e). A ce propos, il ressort expressément de l'arrêt entrepris que, selon le recourant, c'est en raison des pressions exercées par C._ sur son dernier mandant, que ce dernier avait mis un terme à leur collaboration en été 2011. D'autre part, le recourant n'a pas cherché de nouveau mandat ou emploi depuis cette même date et n'a pas tenté de démontrer que certains clients auraient résilié ou refusé des accords de collaboration à la suite de l'ouverture de la procédure pénale (cf. sur ce point, arrêt 6B_928/2014 du 10 mars 2016 consid. 4.5 non publié aux <ref-ruling>). Ces seuls faits, établis par la cour cantonale et dont le recourant ne tente pas de démontrer l'arbitraire, suffisent à exclure le lien de causalité naturelle entre la perte de gain alléguée et l'ouverture de la procédure pénale.
Il ne saurait rien déduire en sa faveur d'un arrêt du TPF concernant un cadre de banque qui, contrairement au recourant, a été licencié précisément au motif qu'une procédure pénale (pour blanchiment d'argent et soutien à une organisation criminelle) avait été ouverte contre lui (arrêt du TPF BB.2018.87 du 11 septembre 2018 let. B et E et consid. 4.3.2).
Dans la mesure où la motivation cantonale ne suggère d'aucune manière que le recourant aurait pu trouver un poste en passant sous silence l'ouverture de la procédure pénale, c'est en vain qu'il expose les obligations précontractuelles en matière de renseignements à fournir à d'éventuels mandants ou employeurs, en droit suisse et français.
1.4.2. Pour le surplus, le recourant ne saurait être suivi en tant qu'il prétend que l'impossibilité d'exercer une activité dans le domaine de la finance pour une personne mise en prévention d'infractions patrimoniales graves serait " évidente voire notoire "et en déduit un lien de causalité adéquate. Son raisonnement ne trouve aucune assise dans les affaires qu'il cite, celles-ci ne fixant aucun principe en la matière et reflétant, au contraire, la possibilité de continuer d'exercer dans le domaine de la finance malgré une procédure pénale dans les cas concrets (arrêt 6B_928/2014 du 10 mars 2016 consid. 4.4.1 et 4.5 non publié aux <ref-ruling> et arrêt du TPF BB.2018.87 du 11 septembre 2018 let. B et E et consid. 4.1, 4.2, 4.3.2 et 4.3.5, dont il ressort que, malgré l'éventuelle atteinte à la probité d'un cadre de banque, celui-ci avait fondé sa société et perçu un salaire après l'ouverture d'une procédure pénale pour blanchiment d'argent et soutien à une organisation criminelle).
1.4.3. Faute de lien de causalité entre l'ouverture de la procédure pénale et la perte de gain alléguée par le recourant, c'est en vain que ce dernier prétend que les procédures ouvertes en France et à Abu Dhabi à son encontre ne constitueraient pas des facteurs interruptifs de causalité.
Si la cour cantonale a mentionné l'obligation de tout lésé de diminuer son dommage, ce n'est pas pour ce motif qu'elle a refusé l'indemnité requise pas le recourant. Aussi, les développements du recourant concernant la réduction du dommage ne sont pas pertinents.
2.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Le recourant, qui succombe, supportera les frais judiciaires (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre pénale de recours.
Lausanne, le 25 octobre 2019
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Klinke


facts:
Sachverhalt:
Mit Entscheid vom 19. September 2019 erteilte das Bezirksgericht Hochdorf dem Kanton Luzern in der gegen A._ für Bussen und Verfahrenskosten eingeleiteten Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamtes U._ für Fr. 680.-- nebst Zins definitive Rechtsöffnung.
Auf die hiergegen eingereichte Beschwerde trat das Kantonsgericht Luzern mangels genügender Begründung mit Entscheid vom 21. Januar 2020 (Versand 4. Februar 2020) nicht ein.
Gegen diesen Entscheid hat A._ am 3. März 2020 beim Bundesgericht eine Beschwerde eingereicht.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Vorinstanz ist auf das Rechtsmittel des Beschwerdeführers nicht eingetreten. Streitgegenstand ist deshalb grundsätzlich nur die Frage, ob sie zu Recht einen Nichteintretensentscheid gefällt hat (<ref-ruling> E. 1.2 S. 41). Diesbezüglich hat die Beschwerde eine Begründung zu enthalten, in welcher in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (<ref-law>), was eine sachbezogene Auseinandersetzung mit dessen Erwägungen erfordert (<ref-ruling> E. 2 S. 116; <ref-ruling> E. 2.4 S. 368).
2.
Der Beschwerdeführer bringt zur Begründung einzig vor, das Kantonsgericht habe nichts geprüft und untersucht. Es könne nicht sein, dass man seinen Fahrzeugausweis einziehe, obwohl er bezahle. Er werde sich an die Medien wenden.
Damit ist nicht darzutun, inwiefern das Kantonsgericht mit seinem Nichteintretensentscheid betreffend Rechtsöffnung gegen Recht verstossen hätte. Dass es die Sache selbst nicht geprüft hat, ist im Übrigen einem Nichteintretensentscheid immanent.
3.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich nicht hinreichend begründet, weshalb auf sie nicht eingetreten werden kann und im vereinfachten Verfahren nach <ref-law> zu entscheiden ist.
4.
Angesichts der konkreten Umstände wird auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das präsidierende Mitglied:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. März 2020
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Möckli


facts:
Sachverhalt:
A.
Am 26. August 1996 schloss die A._ AG mit Sitz in U._ (Kanton Zürich) mit B._ und C._ eine als "Treuhandvertrag" bezeichnete Vereinbarung. Darin übernahmen Letztere vier Stockwerkeigentumsanteile, wobei sie einen "Pauschalbetrag" von Fr. 411'135.60 leisteten. Die A._ AG blieb weiterhin im Grundbuch eingetragen und verwaltete das Stockwerkeigentum treuhänderisch. Gemäss Vereinbarung konnten beide Vertragsparteien jederzeit verlangen, dass B._ und C._ (nachfolgend: die Treugeber) im Grundbuch eingetragen werden, wobei die Kosten, Gebühren und Grundstückgewinnsteuern, die durch die Übertragung entstünden, alleine durch die Treugeber zu tragen wären.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 veräusserte die A._ AG die vier Stockwerkeigentumsanteile an die Treugeber je zum hälftigen Miteigentum zum Preis von Fr. 411'135.60. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass zwischen der veräussernden und der erwerbenden Partei ein Treuhandverhältnis bestanden hatte, welches durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags aufgelöst und das Treugut zurückgegeben wurde. Sodann vermerkten die Vertragsparteien im Vertrag vom 29. Januar 2014, sie seien der Ansicht, dass es sich hierbei nicht um einen Kaufvertrag, sondern um die Übertragung von Treugut auf die Treugeber handle.
B.
Mit Aktenauflage vom 20. Januar 2017 und Mahnung vom 13. März 2017 forderte das Steueramt der Stadt Zürich die A._ AG zur Einreichung der notwendigen Unterlagen, der früheren Kaufverträge, der Jahresrechnung sowie der vorangegangenen Treuhandverträge auf. Zudem präzisierte das Steueramt bereits mit E-Mail vom 26. Januar 2017 gegenüber der A._ AG, welche Unterlagen mit der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen seien. Abgesehen von dem bereits vorab eingereichten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 und dem Treuhandvertrag vom 26. August 1996 beschränkte sich die A._ AG darauf, am 20. März 2017 eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen.
B.a. Mit Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich der A._ AG eine nach pflichtgemässem Ermessen auf Fr. 210'860.-- geschätzte Grundstückgewinnsteuer. Anstelle des beurkundeten Kaufpreises von Fr. 411'135.60 brachte sie einen geschätzten Verkehrswert der Verkaufsobjekte per 29. Januar 2014 von Fr. 1'750'000.-- zur Anwendung. Bei den Anlagekosten wurde ein auf Fr. 880'000.-- geschätzter Verkehrswert vor 20 Jahren angerechnet. Zudem rechnete die Kommission für Grundsteuern die Grundstückgewinnsteuer selber als weitere Leistung auf, da sich die Treugeber im Treuhandvertrag vom 26. August 1996 zur Tragung der Grundstückgewinnsteuern verpflichtet hätten. Die gegen den Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017 erhobene Einsprache wurde am 23. August 2018 abgewiesen. Den dagegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 26. Februar 2019 gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.-- herab.
B.b. Mit Urteil vom 3. Juli 2019 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich die Beschwerde der Stadt Zürich teilweise gut, hob den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 26. Februar 2019 auf und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 168'700.-- fest. Im Wesentlichen bestätigte es den Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017, verzichtete aber darauf, die Grundstückgewinnsteuer aufzurechnen, da diese nicht als weitere Leistung der Treugeber aufgefasst werden könne.
C.
Mit Eingabe vom 23. August 2019 und Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 16. September 2019 gelangt die A._ AG an das Bundesgericht. Sie beantragt die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2019. Die Grundstückgewinnsteuer sei von Fr. 168'700.-- auf Fr. 0.-- herabzusetzen. Eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur weiteren Behandlung zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und das Kantonale Steueramt Zürich beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird, und verzichten im Übrigen auf eine Vernehmlassung. Das Steueramt der Stadt Zürich nimmt mit Eingabe vom 20. November 2019 Stellung, worauf die Beschwerdeführerin am 13. Dezember 2019 repliziert.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die frist- (<ref-law>) und formgerecht (<ref-law>) eingereichte Eingabe betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (<ref-law>) und richtet sich gegen das kantonal letztinstanzliche (<ref-law>), verfahrensabschliessende (<ref-law>) Urteil eines oberen Gerichts (<ref-law>). Das Rechtsmittel ist als Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig, zumal ein Beschwerderecht gemäss Art. 73 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorgesehen ist (<ref-law>; vgl. Urteil 2C_812/2018 vom 20. August 2019 E. 1). Die Beschwerdeführerin ist bereits im kantonalen Verfahren als Partei beteiligt gewesen und dort mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Ausserdem ist sie durch das angefochtene Urteil in ihren schutzwürdigen Interessen besonders berührt. Sie ist somit zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert (<ref-law>). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>), wobei es - unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (<ref-law>) - grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen prüft, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (vgl. <ref-ruling> E. 1.5 S. 144; <ref-ruling> E. 1.4.1 S. 254). Der Verletzung von Grundrechten und kantonalem Recht geht das Bundesgericht nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (<ref-law>; vgl. <ref-ruling> E. 1.2.2 S. 286; <ref-ruling> E. 2.2 S. 232). Diese qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit nach <ref-law> verlangt, dass in der Beschwerde klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt wird, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (vgl. <ref-ruling> E. 1.4 S. 5; <ref-ruling> E. 1.4.2 S. 254).
3.
Die Vorinstanz erwägt, jede zu einem Gewinn führende zivilrechtliche Handänderung löse - ungeachtet ihres wirtschaftlichen Gehalts - eine Grundstückgewinnsteuer aus. Einzig wenn die zivilrechtliche Handänderung zu verneinen sei, stelle sich subsidiär die Frage nach einer wirtschaftlichen Handänderung (vgl. E. 2.1 des angefochtenen Urteils).
Mit Bezug auf die vorliegende Angelegenheit führt die Vorinstanz aus, eine zivilrechtlich gültige und grundbuchlich vollzogene Eigentumsübertragung der Stockwerkeigentumsanteile sei erst mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 und dem gestützt darauf erfolgten (konstitutiven) Grundbucheintrag erfolgt. Es sei unerheblich, ob die Vertragsparteien diesen Vorgang als Kauf oder als Übertragung des Treuguts betrachtet hätten. Da der öffentlich beurkundete Kaufpreis von Fr. 411'135.60 gemäss dem Kaufvertrag bereits nach Abschluss des Treuhandvertrags am 26. August 1996 als "Pauschalbetrag" geleistet worden sei, hätte nach Abschluss des Kaufvertrags keine erneute Zahlung geleistet werden müssen. Der Betrag von Fr. 411'135.60 sei somit bereits vorab beglichen respektive nachträglich mit dem vertraglich geschuldeten Kaufpreis verrechnet worden (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
Nach Auffassung der Vorinstanz besteht sodann zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrags aufgrund des zuvor begründeten Treuhandverhältnisses und familiärer Verbindungen eine besondere Beziehung. Der auf Fr. 1'750'000.-- geschätzte Verkehrswert weiche offenkundig mehr als 25 % vom vereinbarten Kaufpreis von Fr. 411'135.60 ab. Deshalb sei anstelle des öffentlich beurkundeten Kaufpreises in steuerrechtlicher Hinsicht praxisgemäss auf den Verkehrswert abzustellen (vgl. E. 2.2 und E. 4.3 f. des angefochtenen Urteils).
4.
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin werde im angefochtenen Urteil der Sachverhalt unvollständig und willkürlich verkürzt dargestellt.
4.1. Seinem Urteil legt das Bundesgericht den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Der festgestellte Sachverhalt kann nur erfolgreich gerügt sowie berichtigt oder ergänzt werden, wenn er offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>; <ref-law>; vgl. <ref-ruling> E. 1.6 S. 144 f.; <ref-ruling> E. 1.3.1 S. 17 f.). Offensichtlich unrichtig im Sinne von <ref-law> bedeutet willkürlich (vgl. <ref-ruling> E. 2.2 S. 313; <ref-ruling> E. 2.3 S. 266). Rügt die beschwerdeführende Partei eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, haben ihre Vorbringen den Anforderungen von <ref-law> zu genügen (vgl. <ref-ruling> E. 9.2.3.6 S. 96; <ref-ruling> E. 1.4.3 S. 255; zur qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit vgl. E. 2 i.f. hiervor).
4.2. Die Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführerin vermögen allesamt nicht zu überzeugen:
4.2.1. Die Beschwerdeführerin legt in tatsächlicher Hinsicht dar, sie habe bereits in ihrer Einsprachebegründung gegen den Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017 dargelegt, dass die Stockwerkeigentumsanteile lediglich treuhänderisch im Grundbuch auf ihren Namen eingetragen gewesen seien. Es liege damit kein steuerpflichtiger Verkauf, sondern die Übertragung des Treuguts von der Beschwerdeführerin als Treuhänderin an die Treugeber vor.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin stellt die Vorinstanz den Sachverhalt indes nicht unvollständig fest, wenn sie die Einsprachebegründung der Beschwerdeführerin im angefochtenen Urteil nicht erwähnt. Sinngemäss kommt diese Auffassung der Beschwerdeführerin, die in der Sache ohnehin eine rechtliche Beurteilung darstellt, in den vorinstanzlichen Erwägungen zum Ausdruck (vgl. E. 3.2 und E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
4.2.2. Sodann beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz komme sachverhaltlich offensichtlich zum falschen Schluss, dass der zwischen den Treugebern und der Beschwerdeführerin am 26. August 1996 geschlossene Treuhandvertrag als ein auf die Übertragung von Grundeigentum ausgerichteter Vertrag zu qualifizieren sei.
Die Beschwerdeführerin lässt ausser Acht, dass es sich bei einer Vertragsqualifikation um eine Rechtsfrage handelt (vgl. E. 5.3.1 hiernach). Der Sachverhalt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden.
4.2.3. Ausserdem bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz setze sich in ihren Erwägungen nicht mit dem Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 26. Februar 2019 auseinander. Aus jenem Entscheid ergebe sich, dass die wirtschaftlich berechtigten Personen an den Stockwerkeigentumsanteilen ab dem 1. September 1996 die Treugeber gewesen seien und die Beschwerdeführerin selbst nach aussen lediglich als sachenrechtliche Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei.
Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die Vorinstanz den Sachverhalt frei prüfen kann (vgl. § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 des Kantons Zürich [VRG ZH; LS 175.2] i.V.m. § 20 Abs. 1 lit. b VRG ZH; vgl. auch <ref-law>). Hierzu muss sie sich nicht mit dem Entscheid des Steuerrekursgerichts auseinandersetzen, sondern kann unter anderem direkt eine auf die bestehenden Akten und Beweise gestützte unabhängige Beweiswürdigung vornehmen. Die Sachverhaltsermittlung ist auch diesbezüglich weder unvollständig noch offensichtlich unrichtig.
4.2.4. Ferner macht die Beschwerdeführerin geltend, es sei offensichtlich unrichtig, wenn die Vorinstanz ausführe, sowohl im Treuhandvertrag als auch im Kaufvertrag sei der Kaufpreis jeweils durch die Treugeber geschuldet gewesen (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
Auch dieses Vorbringen trifft nicht zu. Der Betrag von Fr. 411'135.60 wird sowohl im Treuhandvertrag als auch im Kaufvertrag ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin ist in beiden Verträgen die Gläubigerin dieses Betrags. Es mag zwar zutreffen, dass die Treugeber diesen Betrag bereits im Jahr 1996 bezahlt haben. Es bleibt indes unklar, was die Beschwerdeführerin in tatsächlicher Hinsicht daraus ableiten vermöchte. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es sei mangels erneuter Bezahlung des Kaufpreises im Jahr 2014 ein Verkaufspreis von Fr. 0.-- anzuerkennen, handelt es sich jedenfalls um eine Rechtsfrage (vgl. E. 5.4 hiernach).
4.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass im bundesgerichtlichen Verfahren keine Veranlassung besteht, vom vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt abzuweichen.
5.
In der Sache umstritten ist, ob im Lichte des Treuhandvertrags vom 26. August 1996 der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 einen Steuertatbestand darstellt, der eine Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst.
5.1. Gemäss § 205 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 (StG ZH; LS 631.1) erheben die politischen Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer.
5.1.1. Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (vgl. § 216 Abs. 1 StG ZH). Die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Handänderung wirken, sind Handänderungen an Grundstücken gleichgestellt (vgl. § 216 Abs. 2 lit. a StG ZH). Diese beiden kantonalen Bestimmungen entsprechen der bundesrechtlichen Regelung in Art. 12 Abs. 2 StHG. Demgemäss wird die Steuerpflicht durch jede Veräusserung eines Grundstücks begründet, wobei den Veräusserungen die Rechtsgeschäfte gleichgestellt sind, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (vgl. Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG). Als detaillierte Regelung belässt Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG dem kantonalen Gesetzgeber keinen Gestaltungsspielraum. Die Bestimmung käme gemäss Art. 72 Abs. 2 StHG direkt zur Anwendung, falls sich erweisen sollte, dass das kantonale Steuerrecht ihr widerspricht (vgl. <ref-ruling> E. 3.2 S. 116). Das Bundesgericht prüft die diesbezüglich erfolgte Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts mit freier Kognition (vgl. Urteile 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 1.2 i.f.; 2C_171/2019 vom 11. Oktober 2019 E. 4).
5.1.2. Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (vgl. § 217 StG ZH). § 219 Abs. 1 StG ZH definiert den Grundstückgewinn als Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Als Erlös und Erwerbspreis gilt der jeweilige Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen der erwerbenden Person (vgl. § 220 Abs. 1 StG ZH; § 222 StG ZH). Nach § 219 Abs. 2 StG ZH ist für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer die letzte Handänderung massgebend. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf die steuerpflichtige Person den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (vgl. § 220 Abs. 2 StG ZH).
5.1.3. Die zürcherische Praxis zur Grundstückgewinnsteuer legt den vereinbarten Verkaufspreis nicht als Erlös zur Berechnung des Grundstückgewinns zugrunde, wenn dem unter den Vertragsparteien vereinbarten Preis in steuerrechtlicher Hinsicht keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (vgl. <ref-ruling> E. 3.2.3 S. 35 f.). Dies wird dann angenommen, wenn der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis mindestens 25 % (des Verkehrswerts) beträgt und ausserdem zwischen den Vertragsparteien eine besondere Beziehung besteht. Erst wenn der Steuerbehörde der Nachweis sowohl einer Differenz im Umfang von mindestens 25 % und einer besonderen Beziehung zwischen der veräussernden und der erwerbenden Person gelingt, wird für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns nicht auf den rechtsgeschäftlich vereinbarten Preis, sondern auf den Verkehrswert abgestellt (vgl. Urteil 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 2.2; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 101 ff. zu § 220 StG ZH).
5.2. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin nimmt die Vorinstanz in unhaltbarer Weise an, dass eine Grundstückgewinnsteuer aufgrund des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 29. Januar 2014 geschuldet sei. Bis auf den fehlenden Grundbucheintrag seien die Treugeber seit dem Abschluss des Treuhandvertrags vom 26. August 1996 faktisch und wirtschaftlich vollständig am Vermögen und Gewinn der Stockwerkeigentumsanteile berechtigt und hätten sämtliche Kosten und Risiken zu tragen. Entsprechend sei der Betrag von Fr. 411'135.60 im Jahr 1996 bezahlt und im Jahr 2014 nicht noch einmal bezahlt worden. Für den Erwerb des nackten, zivilrechtlichen Eigentums hätten die Treugeber demnach keinen Preis bezahlt. Dies entspreche der Regelung in der Vereinbarung vom 26. August 1996.
Die Beschwerdeführerin bringt insbesondere vor, die Übernahme der Stockwerkeigentumsanteile im Jahr 1996 durch die Treugeber sei eine wirtschaftliche Handänderung, über welche damals die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen gewesen wäre. Ob die wirtschaftliche Handänderung im Jahr 1996 effektiv besteuert worden sei, sei für die Beurteilung, ob eine solche wirtschaftliche Handänderung vorliege, nicht relevant. Eine de facto zweite steuerliche Erfassung im Jahr 2014 könne nicht akzeptiert werden. Zudem sei offensichtlich, dass durch die Auflösung des Treuhandvertrags im Zuge des Abschlusses des Kaufvertrags am 29. Januar 2014 lediglich der Grundbucheintrag geändert worden sei, an der Situation sich ansonsten indes nichts geändert habe. Die Treugeber hätten bereits gestützt auf den Treuhandvertrag das Recht gehabt, die Eintragung ins Grundbuch zu verlangen.
5.3. Zunächst ist zu beurteilen, ob aufgrund des Kaufvertrags vom 29. Januar 2014 ein Steuertatbestand erfüllt wird, der die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer zur Folge hat.
5.3.1. Mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 liegt eine zivilrechtliche Handänderung vor. Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang zu Unrecht vor, die Treugeber hätten die Eintragung bereits gestützt auf den Treuhandvertrag vom 26. August 1996 verlangen können. Das Recht auf Eintragung verlangt nach einem Erwerbsgrund (vgl. <ref-law>), der im Falle des rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerbs zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung bedarf (vgl. <ref-law>; <ref-law>). Insoweit mit dem Treuhandvertrag ein Vorvertrag vereinbart oder ein Kaufsrecht an einem Grundstück begründet hätte werden sollen, ist zur Gültigkeit ebenfalls die öffentliche Beurkundung verlangt (vgl. <ref-law>). Folglich mögen den Treugebern zwar mit dem Treuhandvertrag obligatorische Rechte zukommen, dinglich sind sie indes erst seit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 und dem darauffolgenden Grundbucheintrag an den Stockwerkeigentumsanteilen berechtigt (vgl. <ref-law>). Ein durchsetzbarer Anspruch auf Eintragung im Grundbuch ist ihnen jedenfalls unter dem Treuhandvertrag vom 26. August 1996 nicht zugestanden. Die Vorinstanz kommt daher zu Recht zum Schluss, dass mit der infolge des Kaufvertrags vom 29. Januar 2014 erfolgten Eintragung der Treugeber im Grundbuch eine zivilrechtliche Handänderung vorliegt, die als Steuertatbestand die Grundstückgewinnsteuer auslöst (vgl. § 216 Abs. 1 StG; Art. 12 Abs. 2 StHG).
5.3.2. Dem steht auch nicht die Auffassung der Beschwerdeführerin entgegen, wonach die Übernahme der Stockwerkeigentumsanteile im Jahr 1996 durch die Treugeber eine wirtschaftliche Handänderung darstelle, über welche damals die Grundstückgewinnsteuer hätte abgerechnet werden müssen. Vorliegend kann dahingestellt bleiben, ob mit dem Treuhandvertrag vom 26. August 1996 eine wirtschaftliche Handänderung einherging. Eine Konkurrenz zwischen den verschiedenen Steuertatbeständen von Art. 12 Abs. 2 StHG liegt nicht vor und wäre allenfalls dann zu beurteilen, wenn eine Besteuerung der wirtschaftlichen Handänderung der Besteuerung einer späteren zivilrechtlichen Handänderung unter den gleichen Parteien effektiv vorangegangen ist. In der vorliegenden Angelegenheit ergibt sich indes, dass im Jahr 1996 weder eine zivilrechtliche Handänderung stattfand noch eine Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer zivilrechtlichen Handänderung erhoben wurde. Sodann wird im Jahr 2014 auch nicht nachträglich eine allfällige wirtschaftliche Handänderung aus dem Jahr 1996 besteuert. Damit steht eine allfällige wirtschaftliche Handänderung im Jahr 1996 der Besteuerung der zivilrechtlichen Handänderung im Jahr 2014 grundsätzlich nicht entgegen.
5.3.3. Da nach dem Abschluss des Treuhandvertrags keine Grundstückgewinnsteuern erhoben worden sind, erschliesst sich auch nicht, worin eine doppelte steuerliche Erfassung des Grundstückgewinns zu sehen sein soll. Ausserdem lässt die Beschwerdeführerin auch ausser Acht, dass die vorliegende Angelegenheit nicht die Frage der steuerlichen Anerkennung des mit dem Vertrag vom 26. August 1996 begründeten Treuhandverhältnisses betrifft. Die Ausführungen zum Merkblatt "Treuhandverhältnisse" vom Oktober 1967 sind daher nicht zielführend (zum Merkblatt vgl. Urteile 2C_631/2017 vom 30. Januar 2019; 2C_24/2014 vom 29. Januar 2015 E. 4.3).
5.3.4. Was die Beschwerdeführerin im Weiteren dagegen vorbringt, vermag - insoweit es überhaupt hinreichend begründet ist - daran nichts zu ändern.
Nach ihrer Auffassung soll das Steueramt der Stadt Zürich aufgrund der damaligen Gespräche von der im Treuhandvertrag vorgenommenen Transaktion Kenntnis gehabt haben. Die Steuerbehörde soll der Beschwerdeführerin sodann mündlich mitgeteilt haben, dass aufgrund der Übertragungswerte im Vergleich zu den Verkehrswerten 20 Jahre vor 1996, keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei und demzufolge auch keine Steuererklärung eingereicht werden müsse.
Eine verbindliche behördliche Zusicherung ist mit dieser Behauptung sachverhaltlich nicht erstellt und wird von der Beschwerdeführerin in rechtlicher Hinsicht auch nicht hinreichend substanziiert (vgl. <ref-law> und <ref-law> je i.V.m. <ref-law>).
5.3.5. Im Lichte des Dargelegten ergibt sich, dass die Vorinstanz im Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 zu Recht eine zivilrechtliche Handänderung erkennen darf, die auch angesichts des Treuhandvertrags vom 26. August 1996 eine Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst.
5.4. Sodann ist der Umstand zu würdigen, dass der Kaufpreis von Fr. 411'135.60 bereits im Jahr 1996 bezahlt worden ist. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin haben die Treugeber für den Erwerb des nackten, zivilrechtlichen Eigentums im Jahr 2014 keinen Preis bezahlt. Sie habe damit lediglich das Treugut an die Treugeber zurückgegeben.
Die Vorinstanz führt hierzu aus, dass der im Kaufvertrag öffentlich beurkundete Verkaufspreis von Fr. 411'135.60 nicht fiktiv oder simuliert sei, sondern dieser Betrag bereits vorab beglichen respektive nachträglich mit dem vertraglich geschuldeten Kaufpreis verrechnet worden sei (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
Diese vorinstanzliche Auffassung ist nicht zu beanstanden, zumal die Vertragsparteien sowohl im Treuhandvertrag als auch im Kaufvertrag denselben Betrag von Fr. 411'135.60 vereinbart haben. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei mangels erneuter Bezahlung des Kaufpreises im Jahr 2014 ein Verkaufspreis von Fr. 0.-- anzuerkennen, ist ihr deshalb nicht zu folgen. Ob die Zahlung des Kaufpreises vor, mit oder nach der Übertragung des Eigentums erfolgt, hat keinen Einfluss auf die Berechnung des Grundstücksteuergewinns.
5.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin den Treugebern die vier Stockwerkeigentumsanteile mit Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 zum Preis von Fr. 411'135.60 veräussert hat, wobei hierauf grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten ist.
6.
Die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer ist durch pflichtgemässes Ermessen erfolgt, da die Beschwerdeführerin nach der Aktenauflage vom 20. Januar 2017, dem präzisierenden E-Mail vom 26. Januar 2017 und der Mahnung vom 13. März 2017 sich neben den beiden Verträgen lediglich darauf beschränkt hat, am 20. März 2017 eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen (zur Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vgl. Urteil 2C_171/2019 vom 11. Oktober 2019 E. 4). Im Rahmen der Ermessensveranlagung ist die Vorinstanz vom vereinbarten Verkaufspreis von Fr. 411'135.60 abgewichen, da der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbartem Kaufpreis über 25 % (des Verkehrswerts) betrage und ausserdem zwischen der Beschwerdeführerin und den Treugebern eine besondere Beziehung bestehe (vgl. E. 5.1.3 hiervor; E. 4.3 des angefochtenen Urteils).
Was die Beschwerdeführerin gegen die Ermessensveranlagung vorbringt, ist nicht geeignet, deren Zulässigkeit in Frage zu stellen oder deren offensichtliche Unrichtigkeit darzulegen. Sie bringt unter anderem nicht hinreichend vor, es hätte keine Ermessensveranlagung durchgeführt werden dürfen. Sie führt lediglich aus, dass in einem neuen Verfahren die aktuelle Bewertung sowie die Ermittlung des Verkehrswerts vor 20 Jahren erneut vorzunehmen sei, da diese einseitig und unverständlich bestimmt sowie nicht korrekt ermittelt worden seien. Worin die Einseitig-, Unverständlich- und Fehlerhaftigkeit liegt, legt die Beschwerdeführerin indes nicht dar. Ebenso äussert sie sich nicht zu der von der Vorinstanz angenommenen besonderen Beziehung zwischen ihr und den Treugebern. Demzufolge ist neben dem Hauptantrag auch der von ihr eventualiter gestellte Rückweisungsantrag abzuweisen.
7.
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (<ref-law>). Parteientschädigungen sind nicht geschuldet (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 30. Januar 2020
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Zollinger