facts:
Fatti:
A.
Il cittadino guineano A._ è giunto in Svizzera nel giugno 2004. Il mese successivo ha ottenuto un permesso di dimora UE/AELS, rinnovato un'ultima volta fino al 2 giugno 2014, per vivere con la moglie B._, cittadina portoghese titolare di un'autorizzazione di domicilio UE/AELS. La coppia, sposata dal dicembre 2002, ha avuto due figli: C._ e D._, cittadini portoghesi.
Dopo una prima separazione, il 1° agosto 2013 i coniugi hanno cessato definitivamente la comunione domestica. Con sentenza del 3 ottobre 2014, il Giudice civile competente ha pronunciato il divorzio, affidando i figli alla madre, concedendo al padre un ampio diritto di visita, e imponendo a quest'ultimo il versamento di un contributo mensile di fr. 1'300.--. L'autorità parentale è rimasta congiunta.
B.
Nel corso del suo soggiorno in Svizzera, A._ ha interessato le autorità amministrative e penali nei seguenti termini (elenco ripreso dal giudizio impugnato) :
13.06.06: sentenza Juges d'instruction Genève per delitto contro la LStup (09.06.06) : pena detentiva di 4 mesi. Liberato condizionalmente il 7.09.06 con un periodo di prova di 1 anno;
30.05.07: DA per delitto contro la LStup (29.03- 30.03.07) : pena detentiva di 2 mesi;
23.08.07: sentenza Juges d'instruction Genève per delitto contro la LStup (22-23.08.07), violenza o minaccia contro le autorità e i funzionari (22-23.08.07) : pena detentiva di 3 mesi;
19.07.10: DA per ripetuta guida in stato di inattitudine (18.08.06 e 14.11.09: concentrazione qualificata nel sangue: min. 0.96-max. 1.21 g o/oo, rispettivamente min. 0.84-max. 1.24 g o/oo) : pena pecuniaria di 30 aliquote giornaliere da fr. 80.--, sospesa condizionalmente con un periodo di prova di 3 anni, e multa di fr. 1'000.--;
18.11.11: ammonito dal Dipartimento, con l'avvertenza che in caso di recidiva o di comportamento scorretto, sarebbe stata presa in esame la possibilità di adottare adeguate misure amministrative nei suoi confronti;
26.03.12: DA per lesioni semplici (25.07.10) : pena pecuniaria di 20 aliquote giornaliere da fr. 30.--, non revoca del beneficio della sospensione condizionale della pena pecuniaria di cui al DA 19.07.10, ma prolungamento del periodo di prova di 1 anno;
08.07.14: sentenza Strafgericht del Canton Basilea-Città per infrazione aggravata alla LStup (08.01.12) : condanna alla pena detentiva di 24 mesi, sospesi condizionalmente per un periodo di prova di 3 anni, e non revoca del beneficio della sospensione condizionale concessa alla pena pecuniaria di cui al DA 19.07.10;
06.05.15: DA per eccesso di velocità (16.12.14) : multa di fr. 40.--;
19.10.16: DA per divieto di posteggio (23.07.16) : multa di fr. 60.--;
21.10.16: DA per contravvenzione alla legge federale sulla circolazione stradale (29.07.16) : multa di fr. 40.--.
C.
Tenuto conto della sua condotta, l'ufficio competente gli ha negato a due riprese il rilascio di un permesso di domicilio UE/AELS (4 novembre 2009 e 12 maggio 2011). Il 13 novembre 2014, A._ ha notificato la propria partenza alla volta di X._ (SZ), dove si era trasferito il 1° maggio precedente. Nel seguito, le autorità del Canton Svitto hanno tuttavia deciso di non entrare in materia sulla domanda di cambiamento di Cantone rispettivamente di respingerla (decisione del 13 ottobre 2015).
Ritornato in Ticino, A._ ha presentato alla Sezione della popolazione del Dipartimento delle istituzioni una richiesta di rilascio di un permesso di domicilio. Il 21 dicembre 2015, quest'ultima l'ha però respinta. Nel contempo, ha deciso che, per ragioni di ordine pubblico, dati non fossero neanche gli estremi per un rinnovo del permesso di dimora di cui A._ aveva beneficiato in precedenza. Su ricorso, il diniego del diritto a rimanere in Svizzera è stato confermato sia dal Consiglio di Stato (28 marzo 2017) che dal Tribunale amministrativo ticinese (25 settembre 2018). Il 2 settembre 2016, quando la procedura era già pendente davanti al Governo ticinese, A._ si è sposato con la cittadina elvetica E._, la quale ha continuato a vivere nel Canton Svitto.
D.
Il 31 ottobre 2018 A._ ha inoltrato dinanzi al Tribunale federale un ricorso in materia di diritto pubblico, con cui chiede che il giudizio della Corte cantonale e la decisione di prima istanza siano annullate e che gli sia concesso il rinnovo del permesso di dimora, domandando inoltre l'ammissione all'assistenza giudiziaria.
Il Tribunale amministrativo si è riconfermato nelle motivazioni e nelle conclusioni della propria sentenza. Ad essa ha fatto in sostanza rinvio anche la Sezione della popolazione. Il Consiglio di Stato si è invece rimesso al giudizio di questa Corte. Con decreto del 6 novembre 2018 è stato concesso l'effetto sospensivo al gravame.

considerations:
Diritto:
1.
1.1. Giusta l'art. 83 lett. c n. 2 LTF, il ricorso in materia di diritto pubblico è inammissibile contro le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto.
Nel caso in esame, il ricorrente insorge davanti al Tribunale federale considerando di avere un diritto al rinnovo del permesso di dimora in base agli art. 50 e 42 in relazione con l'art. 49 della legge federale del 16 dicembre 2005 sugli stranieri (LStr; RS 142.20; dal 1° gennaio 2019, rinominata legge federale sugli stranieri e la loro integrazione [LStrI]) nonché dell'art. 8 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali del 4 novembre 1950 (CEDU; RS 0.101). Non risultando queste conclusioni d'acchito insostenibili, la causa sfugge pertanto all'eccezione citata. In che misura le condizioni per il rinnovo siano davvero date è questione di merito (sentenze 2C_263/2017 del 23 giugno 2017 consid. 1.1 e 2C_962/2016 del 31 gennaio 2017 consid. 1.2).
1.2. Diretta contro una decisione finale di un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e 2 e <ref-law>), e presentata nei termini (<ref-law>) dalla destinataria della pronuncia contestata, con interesse ad insorgere (<ref-law>), l'impugnativa va quindi esaminata quale ricorso ordinario in materia di diritto pubblico ex art. 82 segg. LTF.
In ragione dell'effetto devolutivo del ricorso interposto, l'insorgente è però legittimato a formulare conclusioni riguardanti solo l'annullamento e la riforma della sentenza del Tribunale cantonale amministrativo. Nella misura in cui sono direttamente volte all'annullamento delle decisioni della Sezione della popolazione, le conclusioni tratte nel ricorso sono quindi inammissibili (<ref-ruling> consid. 1.4 pag. 144).
2.
2.1. Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (<ref-law>); nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione posto dalla legge (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF), si confronta di regola solo con le censure sollevate. Nell'atto di ricorso occorre pertanto spiegare in modo conciso in cosa consiste la lesione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (<ref-ruling> consid. 2.1 pag. 245 seg.).
Esigenze più severe valgono poi in relazione alla denuncia della violazione di diritti fondamentali, inclusi quelli ancorati direttamente nel diritto internazionale, che viene esaminata solo se sollevata in maniera precisa (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.2 pag. 246; sentenze 2C_946/2018 del 30 gennaio 2019 consid. 2.1 e 2C_788/2013 del 25 gennaio 2014 consid. 2.1).
2.2. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento svolto dall'autorità inferiore (<ref-law>). Può scostarsene solo se è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'<ref-law> o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove agli atti (<ref-ruling> consid. 4.2 pag. 560; sentenza 2C_959/2010 del 24 maggio 2011 consid. 2.2). L'eliminazione del vizio deve inoltre poter influire in maniera determinante sull'esito della causa, aspetto che, insieme a quello dell'eventuale arbitrio, compete al ricorrente sostanziare (<ref-law>).
Siccome non sono validamente messi in discussione, i fatti che risultano dal querelato giudizio vincolano il Tribunale federale anche nel caso concreto (<ref-law>; sentenze 2C_550/2015 del 1° ottobre 2015 consid. 4.2.1 e 2C_539/2014 del 23 ottobre 2014 consid. 6.2.1, nelle quali viene spiegato che, in assenza di critiche puntuali, pure aggiunte e precisazioni non possono essere prese in considerazione).
3.
Nel proprio giudizio, la Corte cantonale ha osservato che l'accordo del 21 giugno 1999 tra la Comunità europea e i suoi Stati membri, da una parte, e la Confederazione Svizzera, dall'altra, sulla libera circolazione delle persone (ALC; RS 0.142.112.681) non garantisce al ricorrente nessun diritto di soggiorno in Svizzera e non trova applicazione.
Per quanto riguarda il diritto interno, il Tribunale amministrativo ha lasciato irrisolta la questione dell'applicabilità sia dell'<ref-law> (in relazione al primo matrimonio), che dell'<ref-law> (in relazione all'<ref-law> e al secondo matrimonio). Ha infatti osservato che, quand'anche le condizioni per un richiamo a queste norme fosse dato, sussisterebbe un motivo di revoca (art. 51 in relazione con l'art. 63 e l'<ref-law>, applicabile in ragione della condanna a 24 mesi di detenzione, sospesa condizionalmente per un periodo di prova di tre anni, pronunciata nei confronti del ricorrente l'8 luglio 2014).
Con la sua impugnativa, l'insorgente non contesta né l'inapplicabilità dell'ALC, né l'esistenza di un motivo di revoca ai sensi dell'<ref-law>, che in base alla condanna da lui subita l'8 luglio 2014 è del resto dato. Ritiene però che il mancato rinnovo del permesso di dimora non rispetti "il principio della proporzionalità (art. 96 LStr) in particolare dal profilo dell'art. 8 CEDU".
4.
Il richiamo all'<ref-law> è di per se lecito solo nella misura in cui le condizioni per l'applicazione dell'art. 50 o dell'art. 42 con l'<ref-law> siano effettivamente date. Se così non è, non si pone infatti nemmeno la questione a sapere se il diniego del permesso a causa dell'esistenza di un motivo di revoca sia o meno proporzionato. Come già detto, il ricorrente lo pretenderebbe (precedente consid. 1.1). Dopo aver menzionato questi disposti in relazione all'art. 83 lett. c n. 2 LTF, non ne parla però più.
4.1. Sia come sia, gli attestati di carenza beni, le esecuzioni e l'intervento delle autorità per supplire al pagamento dei contributi alimentari dovuti ai figli danno conto di una situazione finanziaria instabile; oltre a ciò, occorre sottolineare i trascorsi penali elencati al p.to B dei fatti e, in particolare, la condanna subita nel 2014 in relazione al trasporto di circa 350 g di cocaina. Davanti a simili circostanze, il richiamo all'<ref-law> non può quindi essere ammesso, poiché la richiesta integrazione non è data (sentenze 2C_723/2014 del 6 agosto 2015 consid. 2.1; 2C_329/2013 del 27 novembre 2013 consid. 2.4; 2C_253/2012 dell'11 gennaio 2013 consid. 3.3.2).
4.2. D'altra parte, va rilevato che i "gravi motivi personali che rendono necessario il prosieguo del soggiorno in Svizzera", cui si riferisce l'<ref-law>, devono poter essere posti in relazione con lo scioglimento della comunità familiare, ciò che non è possibile fare nella fattispecie (<ref-ruling> consid. 3.6 con rinvii). In effetti, il ricorrente si è nel frattempo risposato ed ha chiesto un permesso di soggiorno per vivere nel Canton Ticino solo perché le autorità del Canton Svitto non gli hanno concesso un'autorizzazione per stabilirsi dalla nuova compagna ed oggi moglie, di modo che la situazione in cui si trova non può essere affatto ricondotta al matrimonio precedente.
4.3. Per contro, in relazione all'art. 42 e all'<ref-law>, il diritto a un permesso di soggiorno dev'essere ammesso. A differenza di quanto indicato nel giudizio impugnato, il fatto che non vi sia stata finora convivenza domestica tra i coniugi non è infatti determinante (sentenza 2C_544/2010 del 23 dicembre 2010 consid. 2.3.2); nel contempo, in assenza di accertamenti atti a mettere in dubbio l'esistenza di una comunità familiare, occorre rilevare che i motivi gravi che giustificano il mantenimento di residenze separate risultano dati e devono essere identificati proprio nel mancato rilascio, da parte delle autorità del Canton Svitto, di un permesso che avrebbe garantito al ricorrente e alla di lui coniuge di vivere sotto lo stesso tetto (precedente consid. C).
4.4. Ammesso il diritto all'ottenimento di un permesso di dimora sulla base dell'art. 42 in relazione con l'<ref-law>, ma essendo dato anche un motivo di revoca (precedente consid. 3), si pone quindi effettivamente la questione del rispetto del principio della proporzionalità, prescritto dall'<ref-law> ma anche dall'art. 8 CEDU, che garantisce il diritto alla vita privata e familiare.
Quale padre di due figli cresciuti in Svizzera, affidati all'ex moglie, ma su cui dispone ancora dell'autorità parentale, egli può infatti richiamarsi alla tutela del diritto alla vita familiare (<ref-ruling> consid. 4.1. pag. 148 segg.; sentenza 2C_665/2017 del 9 gennaio 2018 consid. 4). In Svizzera dal 2004 e per i primi dieci anni a beneficio di un permesso di dimora, può inoltre prevalersi del diritto alla tutela della vita privata ed esigere una ponderazione degli interessi anche in tal senso (<ref-ruling> consid. 3.8 seg. pag. 277 segg.; sentenza 2C_401/2018 del 17 settembre 2018 consid. 5).
4.5. Pure nell'ottica della ponderazione degli interessi privati e pubblici al rinnovo rispettivamente al diniego del rinnovo del permesso richiesto, il giudizio impugnato non presta tuttavia il fianco a critica.
4.5.1. L'insorgente vive stabilmente in Svizzera dal giugno 2004: fino alla fine del 2014 sulla base di una valida autorizzazione di dimora; in seguito, in attesa dell'esito delle procedure relative alla concessione di un nuovo permesso nel Canton Svitto o nel Canton Ticino. Ancorché lungo, il suo soggiorno nel nostro Paese è stato però contraddistinto dal compimento di una serie di atti delittuosi (precedente consid. B) tra cui, in particolare, molteplici violazioni della legge federale sugli stupefacenti e sulle sostanze psicotrope, nonché reati contro la persona quali la violenza o la minaccia contro le autorità e i funzionari rispettivamente le lesioni semplici.
4.5.2. Come indicato dalla Corte cantonale, e come del resto risulta dalla pena comminatagli, particolarmente grave è segnatamente l'atto che sta alla base della condanna inflittagli l'8 luglio 2014, ovvero l'introduzione in Svizzera di un quantitativo di cocaina pari a 350 g (295,52 g netti), poiché concerne una quantità di stupefacenti tale da poter mettere in pericolo la salute di molte persone e risulta essere stato compiuto in piena consapevolezza, senza l'influsso di un eventuale consumo personale (<ref-ruling> consid. 2.3.2 pag. 31; 16 consid. 2.2.1 pag. 20 da cui risulta che, quando sono in discussione beni giuridici importanti, come nella fattispecie che ci occupa, il diritto degli stranieri non giustifica l'assunzione di ulteriori rischi, nemmeno se limitati). Anche il fatto che, dopo la condanna citata, il ricorrente si sia reso colpevole solo di infrazioni minori, non può essere inoltre considerato decisivo in quanto occorre rilevare che proprio da quel periodo, la sua situazione in relazione al permesso di soggiorno si è fatta precaria ed egli aveva quindi tutto l'interesse a non aggravare ulteriormente la propria posizione.
4.5.3. D'altra parte, va rilevato che l'integrazione sociale dell'insorgente - tutt'altro che "perfetta" - non è ipotecata solo dai molteplici reati commessi, che avevano già portato a un suo ammonimento. Come indicato dalla Corte cantonale, ad essi si aggiungono infatti anche altri aspetti, quali le procedure esecutive e gli attestati di carenza beni accumulati negli anni, così come la sua situazione lavorativa instabile.
4.6. Una diversa ponderazione degli interessi in discussione, atta a condurre alla conferma del diritto di soggiorno, non si impone infine neanche considerando gli ulteriori aspetti sollevati nell'impugnativa e, in particolare, le relazioni intrattenute con i differenti familiari che vivono nel nostro Paese.
4.6.1. Al momento del matrimonio - avvenuto nel 2016, quando già era pendente il ricorso davanti al Consiglio di Stato - sua moglie non poteva infatti ignorare né i trascorsi delittuosi del marito né che essi avrebbero potuto costituire un concreto impedimento ad una vita di coppia e familiare in Svizzera (sentenze 2C_733/2014 del 18 dicembre 2014 consid. 6.2.1 e 2C_475/2009 del 26 gennaio 2010 consid. 4.2.3; sentenza della Corte europea dei diritti dell'uomo in re Khan contro Regno Unito del 12 gennaio 2010, n. 47486/06, § 46 seg.).
4.6.2. Per quanto riguarda i rapporti con i figli, va invece osservato che il diritto di visita è di per sé esercitabile anche dall'estero, mentre un diritto del genitore al permesso può in principio sussistere solo se essi sono particolarmente intensi dal profilo economico ed affettivo, se non potrebbero venir mantenuti a causa della distanza del Paese d'origine del genitore e se il comportamento di quest'ultimo in Svizzera è stato irreprensibile (<ref-ruling> consid. 5.1 seg. pag. 96 segg. e 140 I 145 consid. 3.2 pag. 147; sentenze 2C_455/2018 del 9 settembre 2018 consid. 5.3 e 2C_165/2014 del 18 luglio 2014 consid. 4.2). Per lo meno dal punto di vista economico, le relazioni tra il padre e la prole appaiono tuttavia tutt'altro che intense. In effetti - in base agli accertamenti contenuti nel giudizio impugnato (<ref-law>) e diversamente da quanto sostiene, indicando di aver "sempre fatto fronte ai propri obblighi di mantenimento" - il ricorrente non ha in realtà provveduto a versare i contributi dovuti per lunghi periodi, ovvero: tra il giugno 2011 e il novembre 2012 rispettivamente dal giugno 2014 fino all'emanazione del giudizio governativo, ed anche in periodi in cui disponeva di sufficienti entrate (febbraio-settembre 2015). Sempre in questo contesto, va poi aggiunto che la presenza dei figli non ha impedito al ricorrente di delinquere e che essi hanno raggiunto oggi un'età che permette senz'altro di gestire anche dei regolari rapporti a distanza rispettivamente nell'ambito di visite temporanee.
4.6.3. Ancora con riferimento alla situazione familiare va ad ogni modo sottolineato che il diniego del diritto di soggiorno non ha carattere definitivo e che, dopo un congruo lasso di tempo trascorso all'estero, nessuno impedirà al ricorrente di rivolgersi alle autorità competenti, e segnatamente a quelle del Cantone in cui risiede la moglie, chiedendo di rivalutare la sua situazione (sentenza 2C_956/2014 del 21 agosto 2015 consid. 3 segg. con ulteriori rinvii, dalla quale risulta che un comportamento penalmente rilevante, sanzionato come tale, non può di regola costituire un impedimento duraturo alla concessione di un permesso di soggiorno e che la situazione può essere riesaminata).
5.
Per quanto precede, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è infondato e va respinto. L'insorgente ha formulato un'istanza di assistenza giudiziaria. Invitato a comprovare lo stato d'indigenza non vi ha tuttavia provveduto e ha pagato l'anticipo spese. Così stando le cose, occorre quindi prendere atto della rinuncia all'assistenza richiesta e addossare le spese secondo soccombenza (<ref-law>; sentenze 2C_498/2015 del 5 novembre 2015 consid. 6.2 e 2C_103/2014 del 13 gennaio 2015 consid. 6.2).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico del ricorrente.
3.
Comunicazione al patrocinatore del ricorrente, alla Sezione della popolazione del Dipartimento delle istituzioni, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino, nonché alla Segreteria di Stato della migrazione.


facts:
Sachverhalt:
A.
Am 12. April 2013 stellte die B._ AG ein Baugesuch betreffend "Renovation Häuser Rigigasse xxx bis yyy, Ersatzbau Rigigasse zzz" auf den Parzellen KTN 1311 und 1312 in der Kernzone I in Küssnacht. Das Bauvorhaben umfasst den Umbau und die Sanierung der bestehenden Gebäude (Häuser B, C und D) an der Rigigasse xxx bis yyy, den Abbruch des Gebäudes "Farb" samt Ersatzbau (Haus A) an der Rigigasse zzz sowie den Bau einer Tiefgarage mit zehn Autoabstellplätzen (Zufahrt neben dem Haus C) für die Bewohner der vier Häuser auf den Bauliegenschaften. Ausserdem sollen auch die Nachbarliegenschaften KTN 1313 und 1314 mit weiteren acht Abstellplätzen über die projektierte Tiefgarage erschlossen werden.
Gegen das Baugesuch erhob unter anderem A._, Eigentümer der an die Baugrundstücke angrenzenden Liegenschaft KTN 1310 an der Rigigasse www, Einsprache. Am 7. Juni 2013 reichte die B._ AG eine Projektänderung mit Anpassungen der Tiefgarageneinfahrt ein. Mit Gesamtentscheid vom 14. Oktober 2013 erteilte das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Mit Beschluss vom 18. Dezember 2013 wies der Bezirksrat Küssnacht die Einsprache von A._ ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte der B._ AG die Abbruch- und Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen.
Mit Eingabe vom 20. Januar 2014 erhob A._ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Mit Beschluss vom 10. März 2015 hiess dieser die Beschwerde insoweit gut, als die Sache zur Prüfung und Neubeurteilung der Frage, ob anstelle des vollständigen Abbruchs des Hauses "Farb" mildere Massnahmen möglich seien, an den Bezirksrat Küssnacht zurückgewiesen wurde. Im Übrigen wies der Regierungsrat die Beschwerde ab. Diesen Beschluss focht A._ mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 7. April 2015 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz an. Mit Entscheid vom 26. August 2015 wies dieses die Beschwerde ab. Auf die von A._ am 16. Oktober 2015 gegen diesen Entscheid eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_541/2015 vom 8. Januar 2016 nicht ein.
B.
Die B._ AG nahm in der Folge weitere Projektanpassungen im Bereich der Tiefgarageneinfahrt vor (vgl. insbesondere Situationsplan "Sichtweiten Ausfahrt Tiefgarage" im Massstab 1:100 vom 29. Juni 2016, mit Verkehrsspiegel auf der Liegenschaft KTN 1322). Zudem wurden mildere Massnahmen in Bezug auf den Abbruch des Hauses "Farb" geprüft (vgl. Stellungnahme des kantonalen Denkmalpflegers vom 29. Februar 2016).
Mit Beschluss vom 19. Oktober 2016 wies der Bezirksrat Küssnacht die Einsprache von A._ (erneut) im Sinne der Erwägungen ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte der B._ AG die Abbruch- und Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (insbesondere fachgerechter Ausbau und Einlagerung mehrerer schützenswerter Teile des Hauses "Farb" beim Heimatmuseum Küssnacht). Die von A._ gegen diesen Beschluss eingereichte Verwaltungsbeschwerde vom 17. November 2016 überwies der Regierungsrat mit Verfügung vom 29. November 2016 dem Verwaltungsgericht zum Entscheid (Sprungbeschwerde). Mit Entscheid vom 29. März 2017 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde im Sinne der Erwägungen ab.
C.
Mit Eingabe vom 22. Mai 2017 führt A._ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Er beantragt die Aufhebung des Beschwerdeentscheids vom 29. März 2017 sowie des Zwischenentscheids vom 26. August 2015 des Verwaltungsgerichts und die Abweisung des Abbruch- und Baugesuchs der B._ AG.
Der Bezirksrat Küssnacht verzichtet auf eine Stellungnahme. Das kantonale Amt für Raumentwicklung hat sich vernehmen lassen, ohne indes Anträge zu stellen. Der Regierungsrat, die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin beantragen die Beschwerdeabweisung. Der Beschwerdeführer verzichtet auf eine weitere Stellungnahme.

considerations:
Erwägungen:
1.
Beim angefochtenen Entscheid vom 29. März 2017 handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit im Sinne von Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG. Gestützt auf <ref-law> anfechtbar ist auch der Zwischenentscheid der Vorinstanz vom 26. August 2015.
Der Beschwerdeführer ist als Adressat der angefochtenen Entscheide und unmittelbarer Nachbar der Baugrundstücke zur Beschwerde legitimiert (<ref-law>). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.
2.
2.1. Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land namentlich dann erschlossen, wenn eine hinreichende Zufahrt besteht. Das Bundesrecht beschränkt sich darauf, hinsichtlich der Erschliessung die allgemeinen Grundsätze festzulegen, überlässt jedoch die Ausgestaltung des Vollzugs zu einem grossen Teil dem kantonalen Recht (Jeannerat in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 19 N. 1; <ref-ruling> E. 5b S. 350 f.; Urteil 1C_668/2013 vom 21. März 2014 E. 2.2 mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer erachtet Art. 19 Abs. 1 RPG als verletzt, weil die Sichtverhältnisse bei der Tiefgarageneinfahrt ungenügend seien und die minimalen Knotensichtweiten der einschlägigen Norm (SN 640 273a) des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) derart krass unterschritten würden, dass die Verkehrssicherheit nicht mehr gewährleistet sei. Damit macht der Beschwerdeführer keine fehlende Erschliessung des Baugrundstücks an sich geltend und rügt namentlich nicht die Verletzung von Bestimmungen des kantonalen Strassen- bzw. Erschliessungsrechts. Es erscheint fraglich, ob darin überhaupt eine Verletzung der raumplanerischen Erschliessungspflicht liegen kann; die Frage kann jedoch aufgrund der nachstehenden Überlegungen offengelassen werden.
2.2.
2.2.1. Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfordernis der ausreichenden Erschliessung vor allem polizeiwidrige Zustände verhindern. Es soll sichergestellt sein, dass keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesundheitspolitische Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden. Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit der Benützer gewährleisten und den Anforderungen des Natur- und Heimatschutzes, des Umweltschutzes sowie weiteren wichtigen Anforderungen der Raumplanung genügen. Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu beurteilen ist, sind hierfür in der Regel die VSS-Normen heranzuziehen, die indes nicht allzu schematisch und starr gehandhabt werden dürfen (Urteil 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015 E. 4.1 mit Hinweisen). Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab (<ref-ruling> E. 6b S. 166). Bei deren Beurteilung steht den zuständigen kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (<ref-ruling> E. 3a S. 68; vgl. zum Ganzen Urteil 1C_147/2015 vom 17. September 2015 E. 6.1.1).
2.2.2. Gemäss Ziffer 12.1 und Tabelle 1 der VSS-Norm 640 273a werden die Knotensichtweiten für Motorfahrzeuge bei Knoten ohne Gehweg durch Wertebereiche definiert. Bei einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h der vortrittsberechtigten Motorfahrzeuge beträgt die erforderliche Knotensichtweite 20-35 m. Der untere Wert gilt für horizontal verlaufende, untergeordnete Strassentypen (wie Erschliessungsstrassen, Sammelstrassen und Verbindungsstrassen). Für übergeordnete Strassentypen (wie Hauptverkehrsstrassen und wichtige Verbindungsstrassen) sind grundsätzlich Sichtweiten zwischen dem unteren und dem oberen Wert einzuhalten; bestehen zusätzlich ungünstige Verhältnisse im Knotenbereich, gilt der obere Wert.
2.3.
2.3.1. Gemäss den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz im Zwischenentscheid vom 26. August 2015 handelt es sich bei der Rigigasse um eine Nebenstrasse im Sinne des kantonalen Strassengesetzes und damit um einen untergeordneten Strassentyp. Die Rigigasse ist in beide Richtungen befahrbar und verfügt über keinen Gehweg; seit 2012 gilt eine "Tempo-30-Zone".
Unbestritten ist weiter, dass die Knotensichtweiten gemäss aktenkundigem Plan "Sichtweiten Ausfahrt Tiefgarage" vom 29. Juni 2016 Richtung Norden 13,68 m und Richtung Süden 14,58 m betragen und damit die minimal erforderliche Knotensichtweite von 20 m unterschreiten.
2.3.2. Der Regierungsrat betonte in seinem Entscheid vom 10. März 2015, die Baugrundstücke befänden sich in der dichtbesiedelten Kernzone von Küssnacht. Im Gebiet Rigigasse sei die unterirdische Parkierung und damit die Realisierung einer Tiefgarage vom Ortsbildinventar vorgegeben. Müssten die Richtwerte der VSS-Norm 640 273a starr angewendet werden, könnten hier keine Neubauten mehr erstellt werden, die den Anforderungen des Baureglements (notwendige Abstellflächen) und des Ortsbildinventars zu genügen vermöchten. Die Rigigasse sei im Bereich der geplanten Tiefgarage übersichtlich und die zulässige Höchstgeschwindigkeit betrage 30 km/h. Die Verkehrssicherheit sei gegeben, weshalb es sich rechtfertige, von den Richtwerten der VSS-Norm abzuweichen (vgl. Entscheid des Regierungsrats vom 10. März 2015 E. 12.3).
2.3.3. Die Vorinstanz erachtet die Verkehrssicherheit ebenfalls als gewährleistet. Sie hat zur Begründung auf ihre Ausführungen im Zwischenentscheid vom 26. August 2015 verwiesen. Dort hat sie zusammenfassend erwogen, die Unterschreitung der Sichtweiten gemäss der VSS-Norm 640 273a führe nicht zu einer übermässigen, unzulässigen Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit. Aufgrund der Lage der Rigigasse im Zentrum von Küssnacht mit erhöhtem Fussgängeraufkommen könne und müsse von den motorisierten Verkehrsteilnehmern ein vorsichtiges und angepasstes Verkehrsverhalten erwartet werden. Mit dem Signal "Tempo-30-Zone" würden denn auch Strassen in Quartieren und Siedlungsbereichen gekennzeichnet, auf welchen besonders rücksichtsvoll gefahren werden müsse (vgl. Entscheid der Vorinstanz vom 26. August 2015 E. 7.3.6).
Ergänzend hat die Vorinstanz im Entscheid vom 29. März 2017 festgehalten, aufgrund des Verkehrsspiegels auf der Liegenschaft KTN 1322 als flankierende Massnahme erhöhe sich die Knotensichtweite in beide Richtungen auf die gemäss der VSS-Norm 640 273a erforderlichen 20 m (vgl. Entscheid der Vorinstanz vom 29. März 2017 E. 5.1).
2.4.
2.4.1. Die kommunalen und kantonalen Behörden, welche die örtlichen Verhältnisse kennen und diese eingehend gewürdigt haben, haben das ihnen zukommende Ermessen nicht verletzt, indem sie geschlossen haben, mit der projektierten Tiefgarageneinfahrt werde die Verkehrssicherheit gewährleistet. Die beiden Baugrundstücke KTN 1311 und 1312 liegen in einer dichtbesiedelten Kernzone von Küssnacht. Die Vorinstanzen haben nachvollziehbar aufgezeigt, dass sich die vom Ortsbildinventar Küssnacht verlangte unterirdische Parkierung im Bereich der Rigigasse einzig mit einer Unterschreitung der gemäss VSS-Norm 640 273a empfohlenen Knotensichtweiten realisieren lässt.
Eine Abweichung von den Richtwerten der VSS-Norm ist im konkreten Einzelfall aufgrund der örtlichen Begebenheiten gerechtfertigt. In der Rigigasse gilt eine Tempo-30-Zone und die Situation im Bereich der Tiefgarage ist, wie von den Vorinstanzen willkürfrei festgestellt, übersichtlich. Im Weiteren kann mit dem Verkehrsspiegel auf der Liegenschaft KTN 1322 als flankierende Massnahme eine deutliche Verbesserung erzielt werden. Wie von der Vorinstanz ausgeführt, kann zudem von den motorisierten Verkehrsteilnehmern eine vorsichtige Fahrweise erwartet und vorausgesetzt werden. Dies gilt insbesondere auch für die Benützer der Tiefgarage. Als Anwohner sind sie mit den örtlichen Verhältnissen vertraut. Ferner ist aufgrund der 18 Abstellplätze in der Tiefgarage nur mit einem geringfügig höheren Verkehrsaufkommen in der Rigigasse zu rechnen.
2.4.2. Die weiteren Einwände des Beschwerdeführers erweisen sich als nicht stichhaltig.
Im Verfahren vor Bundesgericht bringt er erstmals vor, gemäss Ziffer 12.3 und Tabelle 2 der VSS-Norm 640 273a sei in Bezug auf den leichten Zweiradverkehr sogar eine Knotensichtweite von 45 m erforderlich. Neue rechtliche Vorbringen sind auch im Verfahren vor Bundesgericht zulässig (vgl. <ref-law> e contrario); indes erweist sich die Rüge als unbegründet. Die Werte gemäss Ziffer 12.3 und Tabelle 2 der VSS-Norm 640 273a beziehen sich ausdrücklich auf Strassen mit leichtem Zweiradverkehr gemäss VSS-Norm 640 060 ("Leichter Zweiradverkehr; Grundlagen"). Diese, weitere Sichtweiten fordernde VSS-Norm 640 060 ist jedoch vorliegend nicht einschlägig, weil sie sich auf Verkehrsanlagen beschränkt, die wie Radrouten, Radstreifen und Radwege speziell für den leichten Zweiradverkehr bestimmt und vom übrigen Verkehr mehr oder weniger abgegrenzt sind (vgl. hierzu Urteil 1C_147/2015 vom 17. September 2015 E. 6.3.1 und E. 6.3.3 sowie Ziffern 2-4 der VSS-Norm 640 060).
Ebenfalls nicht einschlägig ist schliesslich das vom Beschwerdeführer in seiner Beschwerde angeführte Merkblatt Z 15 des Tiefbauamts des Kantons Schwyz, welches eine Projektierungshilfe für Bauherren und Planer darstellt und ausdrücklich einzig im Bereich von Kantonsstrassen für anwendbar erklärt wird.
2.4.3. Die Vorinstanz hat somit mit den angefochtenen Entscheiden entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers Art. 19 Abs. 1 RPG nicht verletzt.
3.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. <ref-law>). Er hat der Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bezirksrat Küssnacht, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Januar 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Stohner

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. A._ (geboren 1972) ist libanesischer Staatsangehöriger. Er reiste im Jahr 1998 in die Schweiz ein und erhielt eine Aufenthaltsbewilligung zum Verbleib bei seiner schweizerischen Ehefrau. Am 7. Oktober 2003 erteilte ihm das Migrationsamt des Kantons Zürich die Niederlassungsbewilligung. Die kinderlos gebliebene Ehe wurde im Januar 2005 geschieden. Im Dezember 2005 heiratete A._ eine Landsfrau. Aus dieser Ehe gingen drei Kinder hervor (geboren 2006, 2007 und 2010). Im Mai 2017 kamen die Gattin und die Kinder in die Schweiz, wo sie erfolglos um Asyl nachsuchten. Der Asylentscheid erwuchs in Rechtskraft (Urteil [des Bundesverwaltungsgerichts] E-4086/2017 vom 26. Juli 2018). Ein Gesuch betreffend den ausländerrechtlichen Familiennachzug blieb ohne Erfolg (Urteil [des Verwaltungsgericht des Kantons Zürich] VB. 2018.00597 vom 3. Oktober 2018).
A.b. In den 21 Jahren seit seiner Einreise wurde A._ wiederholt straffällig. Er hat im Wesentlichen wiederholt Fahrzeuge in fahrunfähigem Zustand und/oder ohne Berechtigung gelenkt sowie amtliche Verfügungen im Betreibungsverfahren missachtet. Zuletzt verurteilte ihn die Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat namentlich wegen Betrugs zu einer Geldstrafe von 180 Tagessätzen und einer Busse von Fr. 900.--. Insgesamt 16 Verurteilungen führten zu Freiheitsstrafen von zusammengerechnet 11 Monaten, 365 Tagessätzen Geldstrafe sowie Bussen in der Höhe von über Fr. 6'000.--.
A.c. Das Migrationsamt des Kantons Zürich (im Weiteren auch: Migrationsamt) verwarnte A._ angesichts seiner wiederholten Delinquenz am 10. Juni 2004 sowie am 3. Juli 2007. Sollte er erneut bestraft werden oder sein Verhalten zu anderen berechtigten Klagen Anlass geben, stellte es ihm schwerer wiegende Massnahmen in Aussicht. Aufgrund von insgesamt 81 offenen Verlustscheinen über einen Gesamtbetrag von Fr. 191'321.15 verwarnte ihn das Migrationsamt am 24. November 2014 auch diesbezüglich und drohte ihm den Widerruf seiner Niederlassungsbewilligung an.
B.
B.a. Am 28. Oktober 2016 widerrief das Migrationsamt die Niederlassungsbewilligung von A._ und hielt ihn an, das Land zu verlassen. Es begründete seinen Entscheid damit, dass die Verschuldung bzw. die Zahl der gegen A._ ausgestellten Verlustscheine seit der Verwarnung im Jahr 2014 weiter zugenommen habe. Mit Hinweis auch auf die wiederholten Verurteilungen "wegen Vergehen gegen das Strassenverkehrsgesetz" ging das Migrationsamt davon aus, dass das öffentliche Interesse am Widerruf der Niederlassungsbewilligung die privaten Interessen von A._ überwiege.
B.b. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die Sicherheitsdirektion des Kantons Zürich am 21. Februar 2018 ab. Nachdem das Bundesgericht eine gegen die Nichteintretensverfügung des Verwaltungsgerichts infolge Verspätung erhobene Beschwerde gutgeheissen und die Angelegenheit zur materiellen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen hatte (Urteil 2C_502/2018 vom 4. April 2019), wies dieses die Beschwerde am 19. September 2019 in der Sache ab. Gleichzeitig hiess es das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung gut.
C.
A._ erhebt am 6. November 2019 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Er beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 19. September 2019 sei bezüglich Dispositivziffer 1 Abschnitt 2 (Abweisung der Beschwerde) und Dispositivziffer 4 (Gerichtskosten) aufzuheben; seine Niederlassungsbewilligung sei nicht zu widerrufen und von einer Wegweisung sei abzusehen. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventuell sei ihm eine Aufenthaltsbewilligung wegen eines schwerwiegenden persönlichen Härtefalls zu erteilen. Für den Fall des Unterliegens beantragt A._, ihm sei die unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung zu gewähren.
Sowohl die Vorinstanz als auch die Sicherheitsdirektion haben auf eine Vernehmlassung verzichtet. Das Migrationsamt und das Staatssekretariat für Migration SEM liessen sich nicht vernehmen.
Der Abteilungspräsident hat der Beschwerde mit Verfügung vom 8. November 2019 antragsgemäss die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den Widerruf der Niederlassungsbewilligung ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig, weil grundsätzlich ein Anspruch auf deren Fortdauern besteht (<ref-ruling> E. 1.2.1; vgl. auch das Urteil 2C_815/2018 vom 24. April 2019 E. 1.1). Ob die Bewilligung zu Recht widerrufen wurde, ist eine Frage der materiellen Beurteilung und keine solche des Eintretens (vgl. <ref-ruling> E. 1.1 S. 332 mit Hinweisen; vgl. auch das Urteil 2C_846/2018 vom 26. März 2019). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind (vgl. Art. 42, Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG), ist auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten einzutreten.
1.2.
1.2.1. Gegen den kantonalen Wegweisungsentscheid ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unzulässig (Art. 83 lit. c Ziff. 4 BGG). Diesen müsste der Beschwerdeführer mit einer subsidiären Verfassungsbeschwerde anfechten. Er erhebt insofern jedoch keine hinreichend begründeten, zulässigen Rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. <ref-ruling> ff.), weshalb auf die Wegweisungsfrage nicht weiter einzugehen ist. Sollte das Bundesgericht den Widerruf der Niederlassungsbewilligung aufheben, entfiele auch der als gesetzliche Folge damit verbundene Wegweisungsentscheid (vgl. Art. 64 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 2005 über die Ausländerinnen und Ausländer und über die Integration [AIG; SR 142.20]; bis 31. Dezember 2018: Bundesgesetz über die Ausländerinnen und Ausländer [AuG]; vgl. das Urteil 2C_1115/2015 vom 20. Juli 2016 E. 1.1 und 1.2). Rügen im Zusammenhang mit Schwierigkeiten bei einer Wiedereingliederung im Herkunftsstaat werden im Rahmen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten behandelt.
1.2.2. Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 30 Abs. 1 lit. b AIG (allgemeiner Härtefall) geltend macht, ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ebenfalls unzulässig, da es sich bei der Erteilung der damit verbundenen Bewilligung um einen kantonalen Ermessensentscheid handelt. Da unter keinem Titel ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Härtefallbewilligung besteht, ist der Beschwerdeführer durch deren Verweigerung nicht in rechtlich geschützten Interessen betroffen, sodass er hinsichtlich der materiellen Bewilligungsfrage nicht zur Verfassungsbeschwerde legitimiert ist (<ref-ruling> E. 6 S. 197 ff.). Trotz fehlender Legitimation in der Sache selbst ist er jedoch zur Rüge berechtigt, ihm zustehende Verfahrensgarantien seien verletzt worden (vgl. Urteil 2C_340/2018 vom 23. Mai 2018 E. 2.4). Im Rahmen der erhobenen subsidiären Verfassungsbeschwerde sind diesbezüglich ausschliesslich Rügen hinsichtlich verfahrensrechtlicher Punkte zulässig, deren Verletzung einer formellen Rechtsverweigerung gleichkommt und die das Gericht von der Bewilligungsfrage getrennt beurteilen könnte ("Star"-Praxis; vgl. <ref-ruling> E. 2 S. 308; Urteil 2C_837/2016 vom 23. Dezember 2016 E. 1.3 mit Hinweisen). Solche Rügen erhebt der Beschwerdeführer nicht.
1.2.3. Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde betreffend die Wegweisung und die Härtefallbewilligung ist nicht einzutreten.
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft - unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) - jedoch nur die geltend gemachten Rechtsverletzungen, sofern andere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1.5 S. 144). In Bezug auf die Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; <ref-ruling> E. 1.7.2 S. 106; <ref-ruling> E. 2.2 S. 232).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht es nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig, unvollständig oder in Verletzung wesentlicher Verfahrensrechte ermittelt wurden und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 2 BGG; <ref-ruling> E. 1.6 S. 144 f.). Zur Sachverhaltsfeststellung gehört auch die auf Indizien gestützte Beweiswürdigung. Die Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich (Art. 9 BV), wenn sie offensichtlich unhaltbar oder aktenwidrig ist, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (<ref-ruling> E. 2.3 S. 265 f.). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen; auf rein appellatorische Kritik an der Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung geht das Gericht nicht ein (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266; <ref-ruling> E. 10.1 S. 444 f.).
2.3. Der Beschwerdeführer kommt seiner qualifizierten Begründungspflicht im Zusammenhang mit der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiswürdigung nicht nach: Soweit der Beschwerdeführer lediglich seine Sicht der Dinge jener der Vorinstanz gegenüberstellt, ohne darzulegen, inwiefern diese die Beweise und die Sachverhaltselemente in Verletzung von Art. 9 BV (Willkür) festgestellt und gewürdigt hat, ist seine Eingabe ungenügend substanziiert. Auf die entsprechenden, rein appellatorischen Vorbringen wird im Folgenden nicht eingegangen. Dem Entscheid ist der Sachverhalt zugrunde zu legen, wie ihn die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG).
2.4.
2.4.1. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen im bundesgerichtlichen Verfahren lediglich insoweit vorgebracht werden, als der angefochtene Entscheid hierzu Anlass gibt (unechte Noven; Art. 99 Abs. 1 BGG). Das Vorbringen von Tatsachen, die sich erst nach dem angefochtenen Entscheid ereigneten oder entstanden (echte Noven), ist vor Bundesgericht unzulässig (<ref-ruling> E. 1.2 S. 22 f. mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer reicht mit seiner Eingabe an das Bundesgericht Unterlagen ein, welche er erstmals zu den Akten gibt. Diese sind im Folgenden nicht zu berücksichtigen; entweder handelt es sich um unzulässige echte Noven oder aber um Dokumente, die er bereits in das kantonale Verfahren hätte einbringen können und müssen, will er sich heute darauf berufen (vgl. <ref-ruling> E. 3.1.2 S. 123; <ref-ruling> E. 2.1 S. 344).
2.4.2. Nur weil das Verwaltungsgericht die rechtliche Einschätzung des Beschwerdeführers nicht geteilt hat, gibt sein Entscheid nicht bereits Anlass dazu, im bundesgerichtlichen Verfahren die Beweismittel zu ergänzen. Hierfür müsste die Vorinstanz materielles Recht derart angewendet haben, dass bestimmte Sachumstände neu und erstmals - durch den angefochtenen Entscheid - Rechtserheblichkeit erhielten (Urteil 2C_323/2018 vom 21. September 2018 E. 1.4 mit Hinweisen). Dies ist hier nicht der Fall: Bei allen Instanzen ging es um die Frage, ob der Beschwerdeführer mit seinem Finanzgebaren und seiner wiederholten Delinquenz in schwerwiegender Weise gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung in der Schweiz verstossen oder diese gefährdet hat (Art. 63 Abs. 1 lit. b AIG). Alle kantonalen Behörden haben dies aus den gleichen Gründen bejaht und den Widerruf der Niederlassungsbewilligung durch das Migrationsamt geschützt. Das Bundesgericht kann folgende Unterlagen aufgrund des Novenverbots nicht berücksichtigen:
- die Abrechnungen des Strassenverkehrsamts Zürich;
- die Zahlungsvereinbarung des Statthalteramts Bezirk Zürich vom 27. Oktober 2015;
- die Einzahlungsscheine vom Mai 2019;
- die Beschwerde an die Sozialbehörde Zürich vom 5. November 2018;
- den Mathematiktest;
- die Lernberichte und Zeugnisse vom 31. Januar 2019 respektive vom 10. Juli 2019;
- den Betreibungsregisterauszug vom 5. November 2019 inkl. Auszug aus dem Verlustscheinregister;
- die Zahlungsbestätigung vom 1. November 2019;
- die Eigentümerauskunft vom 24. Oktober 2019;
- die Einzahlungsscheine vom Oktober 2019;
- den Bericht der Schule Buhrain vom 30. Oktober 2019.
3.
3.1. Die Niederlassungsbewilligung kann widerrufen werden, wenn die ausländische Person in schwerwiegender Weise gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung in der Schweiz oder im Ausland verstossen oder diese gefährdet hat (Art. 63 Abs. 1 lit. b AIG). Dieser Widerrufsgrund gilt auch, falls die ausländische Person sich seit mehr als 15 Jahren ununterbrochen und ordnungsgemäss im Land aufgehalten hat (Art. 63 Abs. 2 AIG; in der Fassung bis 31. Dezember 2018 [AS 2007 5456]). Ein Verstoss gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung kann unter anderem bei mutwilliger Nichterfüllung der öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Verpflichtungen vorliegen (Art. 80 Abs. 1 lit. b der Verordnung vom 24. Oktober 2007 über Zulassung, Aufenthalt und Erwerbstätigkeit [VZAE; SR 142.201]; in der Fassung bis zum 31. Dezember 2018 [AS 2007 5497]). Nach der Praxis genügt die Schuldenwirtschaft für sich allein nicht für den Widerruf der Niederlassungsbewilligung. Diese muss vielmehr mutwillig erfolgen, d.h. selbst verschuldet und qualifiziert vorwerfbar sein (<ref-ruling> E. 3.3 S. 304). Davon ist nicht leichthin auszugehen (vgl. Urteil 2C_164/2017 vom 12. September 2017 E. 3.1 mit Hinweis). Der Beweis der Mutwilligkeit obliegt der Migrationsbehörde (vgl. Urteil 2C_27/2018 vom 10. September 2018 E. 2.1).
3.2. Wurde bereits eine ausländerrechtliche Verwarnung (Art. 96 Abs. 2 AIG) ausgesprochen, ist entscheidend, ob die ausländische Person danach weiterhin mutwillig Schulden angehäuft hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass - wer einem betreibungsrechtlichen Verwertungsverfahren (insbesondere der Lohnpfändung) unterliegt - in der Regel zum Vornherein keine Möglichkeit hat, ausserhalb des Betreibungsverfahrens Schulden zu tilgen. Das kann in solchen Fällen dazu führen, dass im Vergleich zu früher weitere Betreibungen hinzukommen oder der betriebene Betrag anwächst, ohne dass allein deswegen Mutwilligkeit vorliegen würde. Von entscheidender Bedeutung ist, welche Anstrengungen zur Sanierung unternommen worden sind. Positiv ist etwa zu würdigen, wenn vorbestandene Schulden abgebaut wurden; negativ fällt ins Gewicht, wenn der Betroffene trotz Verwarnung sich weiterhin in vorwerfbarer Weise verschuldet (vgl. Urteile 2C_658/2017 vom 25. Juni 2018 E. 3.2; 2C_164/2017 vom 12. September 2017 E. 3.1 mit Hinweis).
3.3. Eine schwerwiegende Gefährdung der öffentlichen Ordnung nahm das Bundesgericht bei mutwillig unbezahlt gebliebenen öffentlich- oder privatrechtlichen Schulden in der Höhe von Fr. 188'000.-- (Verlustscheine; vgl. Urteil 2C_517/2017 vom 4. Juli 2018), Fr. 303'732.95 (Verlustscheine; vgl. Urteil 2C_164/2017 vom 12. September 2017) und Fr. 172'543.-- (Verlustscheine, zusätzlich offene Betreibungen im Umfang von Fr. 4'239.--; vgl. Urteil 2C_997/2013 vom 21. Juli 2014) an.
4.
4.1. Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer über Jahre und in erheblichem Ausmass seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachgekommen sei. Diese Feststellung ist nicht zu beanstanden: Im Zeitpunkt der dritten ausländerrechtlichen Verwarnung (2014) waren insgesamt 81 offene Verlustscheine im Gesamtbetrag von Fr. 191'321.15 gegen ihn verzeichnet. Die Zahl der Verlustscheine ist in den folgenden knapp zwei Jahren auf insgesamt 90 im Gesamtbetrag von Fr. 205'519.08 angestiegen. Am 29. August 2017 haben schliesslich 97 Verlustscheine in der Höhe von Fr. 213'790.48 bestanden. Die Feststellungen des Verwaltungsgerichts, wonach die Schulden insgesamt weiter angestiegen sind, können nicht als offensichtlich unhaltbar gelten (vgl. vorstehende E. 2.2).
4.2. Entgegen der Kritik des Beschwerdeführers hat die erhebliche Verschuldung auch als mutwillig zu gelten:
4.2.1. Aus den Betreibungsregisterauszügen ist - wie die Vorinstanz darlegt und der Beschwerdeführer nicht bestreitet - ersichtlich, dass nach der Verwarnung im November 2014 die bereits sehr hohen Schulden von Fr. 191'321.15 bis im März 2016 um weitere rund Fr. 15'000.-- anwuchsen (neun Verlustscheine im Gesamtbetrag von Fr. 14'197.85 und eine am 1. Februar 2016 neu eingeleitete Betreibung der Krankenkasse über einen Forderungsbetrag von Fr. 1'120.70). Zum Anstieg der Verschuldung führten auch nach der Verwarnung strafrechtliche Sanktionen, die der Beschwerdeführer zu verantworten hat. Sodann war er seit seiner Einreise (1998) bis ins Jahr 2016 nur unregelmässig (selbständig und unselbständig) erwerbstätig. Gemäss einem Auszug aus seinem individuellen Konto bei der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich hat er bis dahin lediglich ein Einkommen von insgesamt rund Fr. 100'000.-- erzielt.
4.2.2. Der Beschwerdeführer wendet ein, bereits vor dem Jahr 2016 habe er kontinuierlich seine Schulden getilgt, so sei die Zahl der neu eröffneten Betreibungen nach 2007 deutlich zurückgegangen. Soweit er dies mittels eines Vergleichs zweier zeitlich viel später datierter Betreibungsregisterauszüge vom 29. März 2016 respektive 28. März 2018 belegen will, kann er aufgrund deren beschränkten Aussagekraft zum Zeitraum davor - insbesondere demjenigen unmittelbar nach der Verwarnung im November 2014 - nichts zu seinen Gunsten ableiten. Sodann ist der Zeitraum zwischen März 2016 und März 2018 nur beschränkt geeignet, um die Mutwilligkeit der Verschuldung zu widerlegen; zwar blieben neue Betreibungen aus, doch musste der Beschwerdeführer seit Juni 2016 vollumfänglich durch die Sozialhilfe unterstützt werden.
4.2.3. Mit Blick auf den Einwand, wonach er ab 2004 immer wieder Schulden direkt bei seinen Gläubigern beglichen habe, können die damit zusammenhängenden Tatsachen und Beweismittel aufgrund des Novenverbots nicht berücksichtigt werden (vgl. vorstehende E. 2.3). Gemäss der massgeblichen Feststellungen hat der Beschwerdeführer seinen Gläubigern erst im Juni 2018 Rückzahlungsvorschläge angeboten - mithin über dreieinhalb Jahre nach der letzten Verwarnung. Im Übrigen stehen dieser Schuldentilgung in der Höhe von bislang "rund Fr. 1'500.--" ab März 2018 neue Schulden aus Strafverfahren wegen fahrlässigen Fahrens in fahrunfähigem Zustand, Sozialhilfebetrugs und mehrfachen Fahrens ohne Berechtigung in ungleich grösserem Umfang gegenüber (insgesamt 225 Tagessätze à Fr. 30.-- und Bussen von zusammengezählt Fr. 1'200.--).
4.2.4. Sodann kann der Beschwerdeführer die Verschuldung nicht mit der fehlenden Berufsausbildung, allgemein migrationsbedingten Nachteilen sowie dem Verlust des Führerscheins erklären, hat er doch insbesondere dessen Verlust selbst zu verantworten. Auch um eine Verbesserung seiner angeblich ungenügenden schriftlichen Deutschkenntnisse scheint er sich seit seiner Einreise im Jahr 1998 nicht erkennbar bemüht zu haben. Schliesslich kommt den gesundheitlichen Beschwerden seit einem Verkehrsunfall Ende Februar 2016 keine entscheidrelevante Bedeutung zu; der wesentliche Teil seiner Schulden sowie deren Zuwachs seit der Verwarnung im Jahr 2014 entstanden grösstenteils vor dem Unfall Ende Februar 2016, als der Beschwerdeführer unstreitig noch voll erwerbsfähig war.
4.3. Generell bekundet der Beschwerdeführer grosse Mühe damit, sich an die hiesigen Regeln zu halten: Er ist während seiner Anwesenheit in den vergangenen 21 Jahren regelmässig straffällig und in 16 Verurteilungen insgesamt mit rund 11 Monaten Freiheitsstrafe, 365 Tagessätzen Geldstrafe sowie Fr. 6'120.-- (recte: Fr. 6'780.--) Busse sanktioniert worden. Die wiederholten Verurteilungen wegen Missachtung amtlicher Verfügungen, wiederholten Lenkens eines Fahrzeugs in fahrunfähigem Zustand und/oder ohne Berechtigung sowie der Sozialhilfebetrug, zeigen dass der Beschwerdeführer systematisch rechtliche Schranken und Pflichten ignorierte. Die stetige Delinquenz trotz mehrerer ausländerrechtlicher Verwarnungen zeugt von seiner Uneinsichtigkeit sowie Unbelehrbarkeit und deutet darauf hin, dass er auch künftig weder gewillt noch fähig erscheint, sich an die hiesige Rechtsordnung zu halten.
4.4. Es ist unbestritten, dass die strafrechtlichen Verurteilungen des Beschwerdeführers für sich betrachtet den Widerruf der Niederlassungsbewilligung nicht rechtfertigen würden. Die Vorinstanz hat jedoch in erster Linie auf die jahrelange Schuldenwirtschaft abgestellt, deren Ausmass trotz Verwarnung weiter zugenommen hat. Insgesamt ist deshalb nicht zu bemängeln, dass die Vorinstanz in Anbetracht aller Umstände den Widerrufsgrund von Art. 63 Abs. 1 lit. b AIG als erfüllt erachtete.
5.
Der Widerruf einer Niederlassungsbewilligung ist nur zulässig, wenn er sich auch als verhältnismässig im Sinne von Art. 96 Abs. 1 AIG (in der Fassung bis 31. Dezember 2018 [AS 2007 5437]) und allenfalls Art. 8 Abs. 2 EMRK (vgl. auch Art. 5 Abs. 2 und Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 BV) erweist (vgl. <ref-ruling> E. 2.2 S. 147 f.).
5.1. Eine ausländerrechtliche Entfernungs- oder Fernhaltemassnahme kann, unabhängig vom Vorliegen einer familiären Beziehung, eine Einschränkung des Privatlebens im Sinne von Art. 8 EMRK darstellen (<ref-ruling>, nicht publ. E. 2.2; <ref-ruling> E. 2.2.2 S. 20; Urteil 2C_636/2017 vom 6. Juli 2018 E. 3.2.3). Das Bundesgericht hat festgehalten, dass nach einer rechtmässigen Aufenthaltsdauer von rund zehn Jahren regelmässig davon ausgegangen werden könne, dass die sozialen Beziehungen in diesem Land so eng geworden seien, dass es für eine Aufenthaltsbeendigung besonderer Gründe bedarf (<ref-ruling> E. 3.9 S. 277 ff.).
5.2. Ein Eingriff in die Garantien von Art. 8 Abs. 1 EMRK ist zulässig, wenn er gesetzlich vorgesehen ist und er sich in einer demokratischen Gesellschaft für die nationale oder öffentliche Sicherheit, für das wirtschaftliche Wohl des Landes, zur Aufrechterhaltung der Ordnung, zur Verhütung von Straftaten, zum Schutz der Gesundheit oder der Moral oder zum Schutz der Rechte und Freiheiten anderer notwendig erweist (Art. 8 Abs. 2 EMRK). Die Konvention verlangt eine Abwägung zwischen den privaten Interessen am Fortbestand der Bewilligung und den öffentlichen Interessen an deren Widerruf, wobei Letztere in dem Sinn überwiegen müssen, dass der Eingriff zur Erreichung des zulässigen Ziels nötig ist (<ref-ruling> E. 6.1 S. 46; <ref-ruling> E. 2.2 S. 147 f.; <ref-ruling> E. 2.2.1 S. 156; <ref-ruling> E. 2.1 S. 147; <ref-ruling> E. 2 S. 6 mit Hinweisen). Die erforderliche Interessenabwägung deckt sich mit jener nach Art. 96 Abs. 1 AIG (in der Fassung bis 31. Dezember 2018 [AS 2007 5437]; vgl. <ref-ruling> E. 2.1 S. 287 f.; Urteile 2C_295/2017 vom 27. März 2017 E. 5.3; 2C_636/2017 vom 6. Juli 2018 E. 3.2.3).
5.3. Bei der Verhältnismässigkeitsprüfung sind praxisgemäss namentlich die Natur des Fehlverhaltens des Betroffenen, der Grad seiner Integration bzw. die Dauer der bisherigen Anwesenheit und die ihm und seiner Familie drohenden Nachteile zu berücksichtigen sowie der Qualität der sozialen, kulturellen und familiären Beziehungen zum Gast- wie zum Heimatstaat Rechnung zu tragen (BGE <ref-ruling> E. 2.2.1 S. 19; <ref-ruling> E. 4.3 S. 381; 2C_81/2018 vom 14. November 2018 E. 3.2.1).
5.4. Die privaten Interessen des Beschwerdeführers vermögen das öffentliche Interesse an seiner Ausreise nicht zu überwiegen:
5.4.1. Obschon sich der 47-jährige Beschwerdeführer seit mehr als 21 Jahren in der Schweiz aufhält, kann von einer guten Integration keine Rede sein. Das Bundesgericht teilt die Auffassung der Vorinstanz, wonach mit Blick auf seine unzureichenden Deutschkenntnisse, seine hohe Verschuldung ohne objektiv nachvollziehbare Gründe sowie seine zahlreichen strafrechtlichen Verfehlungen die Integration in keiner Weise mit der Länge seiner Aufenthaltsdauer einhergeht. Sodann muss der Beschwerdeführer von der Sozialhilfe unterstützt werden, deren Fürsorgeleistung sich bis Anfang 2018 auf Fr. 134'652.15 belief. Er ist somit weder wirtschaftlich noch beruflich integriert.
5.4.2. Auch seine gesellschaftliche Integration kann nicht als geglückt gelten, zumal der Beschwerdeführer während seines Aufenthalts stetig delinquierte und ihn auch drei ausländerrechtliche Verwarnungen nicht zu einer nachhaltigen Änderung seines Verhaltens bewegen konnten. Zwar macht der Beschwerdeführer geltend, er verfüge über einen grossen Bekanntenkreis und seine Freunde lebten hier. Die entsprechenden - sehr allgemein gehaltenen - Behauptungen hat er bisher in keinem der verschiedenen Verfahren konkretisiert und belegt; der Beschwerdeführer nannte keinerlei Namen von Personen, die mit ihm einen engeren Umgang pflegen würden. Der Einwand, wonach er sich durch die Einschulung seiner Kinder in Zürich regelmässig mit den Lehrern und Schulbehörden austausche, da ihm eine erfolgreiche schulische Eingliederung seiner Kinder wichtig sei, ändert an der Gesamtbeurteilung nichts. Gemäss vorinstanzlicher Feststellung mussten die Ehefrau und die drei Kinder des Beschwerdeführers die Schweiz bis Ende Oktober 2018 verlassen, da dem eingereichten Familiennachzugsgesuch nicht entsprochen wurde. Die unbegründete Behauptung des Beschwerdeführers, wonach das Familiennachzugsverfahren noch hängig sei, kann nicht berücksichtigt werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).
5.4.3. Was die Zumutbarkeit der Rückkehr des Beschwerdeführers in sein Heimatland betrifft, stehen einer solchen keine erheblichen Hindernisse entgegen. Im Libanon hat er seine Kinder- und Jugendjahre sowie einige Zeit seines Erwachsenenlebens verbracht, die Grundschule absolviert und Sprachen studiert. Sein Heimatland, das er zuletzt Ende 2015 und davor "alle fünf Monate für sieben bis zehn Tage" besucht hat, ist ihm bekannt. Zudem verfügt der Beschwerdeführer dort über Wohneigentum und fünf Geschwister. Zwar behauptet er, mit allen Geschwistern zerstritten zu sein, diese allgemeine Aussage vermag indes nicht zu entkräften, dass ihm einige seiner Geschwister bei seiner Rückkehr als soziales Netz bei der Wiedereingliederung behilflich sein können. Im Übrigen legt der Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern die Distorsion der Hals-, Lenden- und der Brustwirbelsäule, die Schlafprobleme, die reaktive Depression, die Dyslipidämie, die Hyperurikämie sowie Prädiabetes mellitus in der Schweiz behandelt werden müssten respektive weshalb eine medizinische Behandlung diesbezüglich im Libanon unzureichend wäre. Die Behauptungen des Beschwerdeführers, für ihn bestünde im Libanon keine Möglichkeit eine Invalidenrente oder Sozialhilfe zu beantragen oder in irgendeiner Form an ein Auskommen zu gelangen, weshalb er bei einer Rückkehr mittellos auf der Strasse leben müsste, überzeugen nicht. Neben einem Auskommen aufgrund regelmässiger Mieteinnahmen aus seinem Wohneigentum und (allfälliger) ergänzender familiärer Unterstützung besteht im Libanon ein staatliches (Auffang-) netz zumindest in der Finanzierung der gesundheitlichen Versorgung (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts E-2959/2019 vom 23. Juli 2019 E. 5.4.3). Sodann macht der Beschwerdeführer nicht geltend, dass er in der Schweiz bereits über eine Invalidenrente verfüge und diese bei einer Rückkehr in den Libanon verlieren werde.
6.
6.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Ein Anlass zur Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz besteht nicht.
6.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer grundsätzlich kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG); er hat indessen ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung gestellt (Art. 64 BGG). Diesem ist zu entsprechen, da der Beschwerdeführer bedürftig ist und das Rechtsbegehren, insbesondere aufgrund seiner langjährigen Anwesenheit in der Schweiz, nicht als aussichtslos erschien. Es ist keine Parteientschädigung geschuldet (vgl. Art. 68 Abs. 3 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.
2. Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
3.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird gutgeheissen.
3.1. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.2. Dem Beschwerdeführer wird Rechtsanwältin Dina Raewel, Zürich, als unentgeltliche Rechtsbeiständin beigegeben. Ihr wird aus der Bundesgerichtskasse eine Entschädigung von Fr. 2'000.-- ausgerichtet.
4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 4. Abteilung, und dem Staatssekretariat für Migration schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Februar 2020
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Meyer


facts:
Faits :
A.
Par jugement du 30 mai 2018, le Tribunal de police de l'arrondissement de La Côte a constaté que X._ s'était rendue coupable d'injure et de diffamation, l'a condamnée à une peine pécuniaire de 40 jours-amende, avec sursis pendant deux ans, ainsi qu'à une amende de 400 fr., a rejeté la conclusion de A._ tendant à l'allocation d'une indemnité pour tort moral, a alloué à A._ des dépens pénaux à hauteur de 5'900 fr. à la charge de X._ et a mis les frais de procédure, arrêtés à 2'950 fr., à la charge de X._.
B.
Par jugement du 7 mars 2019, la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal vaudois a rejeté l'appel formé par X._ contre le jugement du 30 mai 2018 et a confirmé celui-ci.
En substance, ce jugement repose sur les faits suivants:
B.a. En 2006, X._ a acheté la parcelle n° xxx au chemin B._aa, à C._. Au moment des faits litigieux, l'immeuble sis sur cette parcelle avait été détruit et un nouvel immeuble était en cours de construction. A._, né en 1935, habite au chemin B._bb, à côté de la parcelle précitée. Il est propriétaire d'une servitude de passage. D._, petite-fille de A._, vit avec sa mère au chemin B._cc, propriété de A._. E._ habite au chemin B._dd, dont le jardin est contigu à la parcelle n° xxx. Avant les événements objets de la procédure, D._ n'avait jamais rencontré X._ et E._ n'avait jamais rencontré de problèmes avec cette dernière.
Des tensions étaient survenues entre X._ et A._ dès l'acquisition de la parcelle en 2006, car l'ancien immeuble avait été occupé quelque temps. Depuis le début du chantier en 2014, X._ et A._ ont été à nouveau en conflit lié au passage des camions pour accéder au chantier, au parcage des différentes entreprises intervenant sur celui-ci et à l'utilisation du chemin B._ de manière plus générale.
B.b. A C._, au chemin B._cc, le 30 mai 2016 vers 16h30, X._, en s'adressant à D._, a qualifié A._ à tout le moins d'" imbécile " et d'" idiot " et a déclaré " qu'elle n'attendait qu'une chose, soit qu'il crève sur place ".
A C._, par lettre du 5 juillet 2016, dans son opposition à une amende infligée pour stationnement de son véhicule sur le terrain de A._ en dépit d'une mise à ban, X._ s'est adressée à la Commission de police de la Commune de Lausanne dans les termes suivants:
-en accusant A._ d'avoir menti par omission et de manière délibérée;
-en accusant A._ d'avoir usé régulièrement de manière illégitime de l'argent du contribuable par ses plaintes abusives;
-en déclarant que A._ est un monsieur âgé et oisif et terriblement quérulent dont la seule occupation depuis des années est de persécuter tous les habitants du quartier de quelque manière que ce soit;
-en déclarant que la quérulence maladive de A._ fait que certains voisins évitent de se confronter à lui, même quand ils sont dans leur bon droit;
-en demandant officiellement que A._ soit sanctionné pour avoir délibérément induit en erreur la Commission de police.
A C._, par lettre du 16 janvier 2017, X._ s'est adressée à la Commission de police de la Commune de C._ dans les termes suivants:
-en accusant A._ d'avoir menti par omission en n'informant pas la Commission de police de l'entièreté des faits;
-en dénonçant un harcèlement constant et une quérulence hors du commun de A._ à son encontre;
-en accusant A._ d'avoir procédé à un véritable acte de vandalisme la veille où elle a acheté son immeuble;
-en demandant officiellement que A._ soit sanctionné pour avoir délibérément induit en erreur la Commission de police;
-en dénonçant A._ comme étant un voisin âgé, oisif et d'une quérulence hors du commun qui inflige des pertes de temps incessantes à son bureau d'architectes.
B.c. A._ a déposé plainte respectivement les 30 mai 2016, 25 juillet 2016 et 2 février 2017 et s'est constitué partie civile.
C.
X._ forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre le jugement du 7 mars 2019. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, principalement, à sa réforme en ce sens qu'elle est libérée des infractions d'injure et de diffamation, qu'une indemnité d'un montant de 10'000 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 7 mars 2019, lui est allouée pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure de première et seconde instance au sens de l'<ref-law>, que les frais de première et seconde instances sont intégralement laissés à la charge de l'Etat et qu'aucune indemnité n'est allouée à A._ à titre de dépens pénaux. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation du jugement du 7 mars 2019 et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants, notamment en lien avec la question des frais et de l'indemnité à lui allouer pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure de première et seconde instances au sens de l'<ref-law>.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Invoquant les <ref-law> et 9 Cst., la recourante se plaint d'une violation de la présomption d'innocence en lien avec l'arbitraire dans la constatation des faits.
1.1. Le Tribunal fédéral n'est pas une autorité d'appel, auprès de laquelle les faits pourraient être rediscutés librement. Il est lié par les constatations de fait de la décision entreprise (<ref-law>), à moins qu'elles n'aient été établies en violation du droit ou de manière manifestement inexacte au sens des art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, soit pour l'essentiel de façon arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. Une décision n'est pas arbitraire du seul fait qu'elle apparaît discutable ou même critiquable; il faut qu'elle soit manifestement insoutenable et cela non seulement dans sa motivation mais aussi dans son résultat (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 155 s.; <ref-ruling> consid. 2.3.1 p. 244). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des conclusions insoutenables (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 503; <ref-ruling> consid. 2.3 p. 266 et les références citées). Le Tribunal fédéral n'entre ainsi pas en matière sur les critiques de nature appellatoire (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 156; <ref-ruling> consid. 2.4 p. 368 et les références citées).
La présomption d'innocence, garantie par les <ref-law>, 32 al. 1 Cst., 14 par. 2 Pacte ONU II et 6 par. 2 CEDH, ainsi que son corollaire, le principe " in dubio pro reo ", concernent tant le fardeau de la preuve que l'appréciation des preuves au sens large (<ref-ruling> consid. 2.2.3.1 p. 348 s.; <ref-ruling> consid. 2a p. 40 s.). En tant que règle sur le fardeau de la preuve, elle signifie, au stade du jugement, que le fardeau de la preuve incombe à l'accusation et que le doute doit profiter au prévenu. Comme règle d'appréciation des preuves (sur la portée et le sens précis de la règle sous cet angle, cf. <ref-ruling> consid. 2.2.3.3 p. 351 s.), la présomption d'innocence signifie que le juge ne doit pas se déclarer convaincu de l'existence d'un fait défavorable à l'accusé si, d'un point de vue objectif, il existe des doutes quant à l'existence de ce fait. Il importe peu qu'il subsiste des doutes seulement abstraits et théoriques, qui sont toujours possibles, une certitude absolue ne pouvant être exigée. Il doit s'agir de doutes sérieux et irréductibles, c'est-à-dire de doutes qui s'imposent à l'esprit en fonction de la situation objective. Lorsque l'appréciation des preuves et la constatation des faits sont critiquées en référence à la présomption d'innocence (art. 6 par. 2 CEDH, 32 al. 1 Cst. et 10 CPP), le principe " in dubio pro reo " n'a pas de portée plus large que l'interdiction de l'arbitraire (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 156; <ref-ruling> consid. 2.2.3.3 p. 351 s.; <ref-ruling> consid. 1.1 p. 503).
1.2. La recourante estime que c'est de manière arbitraire que la cour cantonale a jugé que les " propos mesurés " du témoin E._ pouvaient être retenus à charge pour justifier une condamnation pour injure. En se fondant sur un extrait du " Journal des événements police " relatif à la date du 30 mai 2016 (pièce 12/2), la recourante soutient tout d'abord qu'elle n'était pas présente sur les lieux le matin du 30 mai 2016. Cet argument tombe à faux dans la mesure où les faits qui lui reprochés se sont déroulés l'après-midi, vers 16h30. Or, il ressort des pièces que les policiers ont précisément rencontré l'intéressée ce jour-là (pièce 12/3). La recourante se réfère ensuite à d'autres pièces du dossier pour tenter de démontrer que, compte tenu de la configuration des lieux et de la distance entre le lieu de la dispute et le jardin du témoin, les propos de celui-ci étaient " totalement insoutenables ". S'agissant de la distance entre les lieux, le témoin a déclaré qu'il se trouvait à environ dix mètres de l'altercation. Comme l'a retenu la cour cantonale, même à supposer que le témoin se trouvait à 37,5 mètres - comme le prétend la recourante à l'aide de schémas qu'elle a produit des lieux - il était possible pour l'intéressé d'entendre les paroles d'une altercation, lesquelles étaient pour le surplus manifestement violentes. En effet, selon le témoin E._, la recourante a " fortement crié ". Par ailleurs, comme l'a relevé la cour cantonale, il ressort clairement des photographies prises pendant l'altercation (pièces 4/2 et 4/3) que la recourante était " hors d'elle, en train de vociférer et gesticuler ". A cet égard, contrairement à la recourante, on ne voit pas en quoi il était arbitraire pour la cour cantonale d'interpréter lesdites photographies en ce sens que celles-ci montraient clairement que la recourante était très fâchée, du moment que tel est ce qui ressort desdites photographies. Enfin, c'est en vain que la recourante soutient que le témoin E._ n'a pas vu l'altercation, dans la mesure où même si tel avait été le cas, cela ne l'aurait pas empêché d'entendre les propos prononcés. Par conséquent, la cour cantonale n'a pas fait preuve d'arbitraire en se fondant sur le témoignage de E._ - qui n'était par ailleurs qu'une connaissance de l'intimé mais pas un ami et qui n'avait jamais eu de problèmes avec la recourante - pour conclure que celle-ci avait traité l'intimé d'imbécile, d'idiot et déclaré " qu'elle n'attendait qu'une chose, soit qu'il crève sur place ".
1.3. La recourante soutient encore en vain que la cour cantonale est tombée dans l'arbitraire en se fondant sur le témoignage de E._ alors que D._, la petite-fille de l'intimé, n'a pas évoqué les mêmes termes que lui dans ses déclarations. En effet, il ressort du jugement attaqué que, lors de son audition, D._ a dit que la recourante lui avait dit que son grand-père " l'emmerdait depuis 10 ans " et l'avait traité de " con ", d'" emmerdeur " avant de déclarer qu'elle " n'attendait qu'une chose, soit que Monsieur A._ crève ". Il sied de relever que l'intimé, quant à lui, a indiqué à la police que, " sans être totalement exhaustif ", la recourante l'avait traité de " vieux connard ", d'" espèce d'imbécile " et lui avait dit " tu vas bientôt crever et tu auras fini de nous emmerder " et " vivement que tu crèves ". Il découle de ce qui précède que, même s'il existe des petites variations dans les témoignages, ils révèlent tous que les propos tenus étaient violents et insultants et, en particulier, qu'à tout le moins, la recourante a dit " qu'elle n'attendait qu'une chose, soit qu[e] [l'intimé] crève ". Pour le surplus, comme l'a relevé la cour cantonale, les termes qui ont finalement été retenus sont les moins violents rapportés par les témoins. Le grief de la recourante doit ainsi être rejeté.
1.4. Enfin, contrairement à la recourante, on ne voit pas en quoi le fait que D._ aurait dit avoir été insultée par celle-ci mais n'a en réalité pas déposé plainte pénale contre elle signifierait que ses déclarations ne seraient pas crédibles. Au demeurant, on relèvera que la cour cantonale s'est essentiellement fondée sur les déclarations du témoin E._, de sorte que l'argumentation de la recourante apparaît peu pertinente. Son grief est rejeté.
2.
En lien avec sa condamnation pour diffamation en raison des lettres qu'elle a adressées à la Commission de police de la Commune de C._, la recourante se plaint d'une violation de l'<ref-law> et invoque l'<ref-law>.
2.1. Aux termes de l'<ref-law>, celui qui, en s'adressant à un tiers, aura accusé une personne ou jeté sur elle le soupçon de tenir une conduite contraire à l'honneur, ou de tout autre fait propre à porter atteinte à sa considération, celui qui aura propagé une telle accusation ou un tel soupçon, sera, sur plainte, puni d'une peine pécuniaire de 180 jours-amende au plus (ch. 1). L'inculpé n'encourra aucune peine s'il prouve que les allégations qu'il a articulées ou propagées sont conformes à la vérité ou qu'il avait des raisons sérieuses de les tenir de bonne foi pour vraies (ch. 2). L'inculpé ne sera pas admis à faire ces preuves et il sera punissable si ses allégations ont été articulées ou propagées sans égard à l'intérêt public ou sans autre motif suffisant, principalement dans le dessein de dire du mal d'autrui, notamment lorsqu'elles ont trait à la vie privée ou à la vie de famille (ch. 3).
Cette disposition protège la réputation d'être un individu honorable, c'est-à-dire de se comporter comme une personne digne a coutume de le faire selon les conceptions généralement reçues. Il faut donc que l'atteinte fasse apparaître la personne visée comme méprisable (<ref-ruling> consid. 2.1.1 p. 315). L'honneur protégé par le droit pénal est conçu de façon générale comme un droit au respect, qui est lésé par toute assertion propre à exposer la personne visée au mépris en sa qualité d'être humain (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 115). Pour apprécier si une déclaration est attentatoire à l'honneur, il faut se fonder non pas sur le sens que lui donne la personne visée, mais sur une interprétation objective selon la signification qu'un destinataire non prévenu doit, dans les circonstances d'espèce, lui attribuer. S'agissant d'un texte, il doit être analysé non seulement en fonction des expressions utilisées, prises séparément, mais aussi selon le sens général qui se dégage du texte dans son ensemble (<ref-ruling> consid 2.1.3 p. 315 s.). Pour qu'il y ait diffamation, il n'est pas nécessaire que l'auteur ait affirmé des faits qui rendent méprisable la personne visée; il suffit qu'il ait jeté sur elle le soupçon d'avoir eu un comportement contraire aux règles de l'honneur ou qu'il propage - même en citant sa source ou en affirmant ne pas y croire - de telles accusations ou de tels soupçons (<ref-ruling> consid. 2c p. 29). Du point de vue subjectif, il suffit que l'auteur ait eu conscience du caractère attentatoire à l'honneur de ses propos et qu'il les ait néanmoins proférés; il n'est pas nécessaire qu'il ait eu la volonté de blesser la personne visée (<ref-ruling> consid. 2.1.6 p. 317; arrêt 6B_974/2018 du 20 décembre 2018 consid. 2.2).
2.2. L'<ref-law> prévoit que quiconque agit comme la loi l'ordonne ou l'autorise se comporte de manière licite, même si l'acte est punissable en vertu du présent code ou d'une loi. Ce fait justificatif doit en principe être examiné avant la question des preuves libératoires prévues par l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 4 p. 179). La jurisprudence admet que le devoir procédural d'alléguer les faits constitue un devoir de s'exprimer selon l'<ref-law>; une partie (et son avocat) peut ainsi invoquer cette disposition à la condition de s'être exprimée de bonne foi, de s'être limitée aux déclarations nécessaires et pertinentes et d'avoir présenté comme telles de simples suppositions (<ref-ruling> consid. 4 p. 178; <ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 157; arrêt 6B_575/2015 du 27 avril 2016 consid. 3.1).
2.3. La recourante reproche en substance à la cour cantonale d'avoir ignoré certains éléments du dossier qui, selon elle, auraient dû la conduire à retenir qu'elle aurait été victime d'une véritable " persécution " de la part de l'intimé et que dès lors, dans ce contexte, une condamnation pour diffamation n'entrait pas en ligne de compte. Elle reproche également à la cour cantonale de ne pas avoir retenu qu'elle avait apporté la preuve de la véracité de ses allégations.
La recourante se réfère à des échanges d'emails entre 2014 et 2016 notamment entre elle-même et " F._ ", soit apparemment le " représentant du propriétaire du chemin d'accès et du grillage qui longe la parcelle [de la recourante] " (pièce 13), à un courrier d'un avocat adressé à la Justice de paix du district de Lausanne dans une affaire opposant " G._ SA " et l'intimé (pièce 14), ainsi qu'à l'audition du fils de l'intimé devant le ministère public, dans laquelle celui-ci a déclaré que son père avait posé une clôture parce qu'il " voulait emmerder " la recourante (pièce 15). En réalité, ce faisant, la recourante se contente de relater les faits tels qu'ils ont été constatés par la cour cantonale, à savoir que les intéressés ont été en conflit depuis le début du chantier en 2014. C'est ainsi en vain que la recourante invoque ce " contexte " de conflit, dans la mesure où, comme l'a relevé la cour cantonale, à supposer même que la recourante n'avait pas attisé le conflit et que celui-ci devait être imputé exclusivement au comportement de l'intimé, force est de constater que la recourante ne s'est clairement pas limitée aux déclarations nécessaires et pertinentes à son opposition à l'amende de 80 fr. - laquelle lui avait été infligée pour stationnement de son véhicule sur le terrain de A._ en dépit d'une mise à ban. Comme l'a relevé la cour cantonale, la recourante ne s'est pas contentée de s'exprimer sur l'objet de l'opposition, ni d'exprimer son sentiment de " persécution " à la Commission de police. Elle a rendu l'intimé particulièrement méprisable aux yeux de cette autorité en indiquant notamment qu'il avait usé de manière illégitime de l'argent du contribuable par des plaintes abusives, qu'il était oisif et terriblement quérulent, qu'il persécutait tous les habitants du quartier et qu'il avait délibérément induit en erreur la Commission de police. C'est donc à bon droit que la cour cantonale a jugé que les termes utilisés dans cette opposition ainsi que dans son second courrier étaient attentatoires à l'honneur de l'intimé et que la recourante ne pouvait pas se prévaloir de l'<ref-law>.
C'est également en vain que la recourante se fonde sur les pièces précitées pour soutenir que la cour cantonale aurait dû retenir qu'elle avait apporté la preuve de la véracité de ses allégations, dans la mesure où il ne ressort pas desdites pièces - ni des autres pièces du dossier - que les propos tenus par celle-ci étaient vrais.
En définitive, c'est sans violer le droit fédéral que la cour cantonale a condamné la recourante pour diffamation.
3.
Le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. La recourante, qui succombe, supporte les frais judiciaires (<ref-law>). L'intimé, qui n'a pas été invité à se déterminer, ne saurait prétendre à des dépens.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 15 juillet 2019
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Thalmann


facts:
Fatti:
A.
A.a. Con atto pubblico del 15 dicembre 2014 la A._ SA ha acquisito un diritto di compera su un fondo di Lugano di proprietà di B._, C._ e D._. Del prezzo di vendita di fr. 4'000'000.--, essa ha versato quale caparra sul conto del notaio rogante fr. 200'000.--, che sarebbero stati liberati a favore dei concedenti dopo l'adempimento di una specificata clausola contrattuale contenente due condizioni. Di queste, la prima non è stata oggetto della vertenza e la seconda concerneva l'ottenimento di una licenza edilizia relativa alla demolizione parziale e alla realizzazione di un ingresso veicolare e parcheggio esterno come da progetto allegato al rogito. In caso di mancato adempimento di tale condizione l'atto notarile sarebbe decaduto e la beneficiaria avrebbe avuto diritto alla restituzione della caparra. Il rogito prevedeva pure la possibilità di prorogare il diritto di compera a semplice richiesta di tutte le parti, che si erano impegnate a prolungare adeguatamente la durata di quest'ultimo, qualora il temporaneo mancato realizzarsi della condizione non fosse stato imputabile al dolo o alla grave negligenza di una di esse.
Dopo che una - prima - notifica di costruzione 3 dicembre 2014 ha incontrato l'opposizione di un'associazione per la conservazione delle bellezze naturali e di due vicini, la A._ SA, l'architetto progettista e il rappresentante dei proprietari hanno presentato il 13 febbraio 2015 una nuova notifica concernente il medesimo corpo accessorio. Il diritto di compera è stato prorogato, con due atti pubblici, fino al 31 maggio 2015. Con lettera 18 maggio 2015 la beneficiaria ha rescisso il contratto, comunicando ai concedenti di non essere in grado di esercitare il diritto di compera, perché la condizione in discussione non era adempiuta. Essa è poi stata posta in liquidazione dall'assemblea generale del 2 giugno 2015. Il 1° luglio 2015 il Municipio di Lugano ha respinto la prima notifica, mentre il successivo 24 luglio ha accordato la licenza edilizia sulla base della seconda. Il 31 luglio 2015 D._ ha ceduto la quota di credito vantata per la decadenza del diritto di compera agli altri due comproprietari e ha venduto loro la sua parte di comproprietà. Il 27 ottobre 2015 il notaio rogante ha comunicato all'avvocato di quest'ultimi di aver retrocesso alla beneficiaria l'importo di fr. 200'000.--.
A.b. Con petizione 17 marzo 2016 B._ e C._ hanno convenuto in giudizio innanzi al Pretore del distretto di Lugano la A._ SA in liquidazione chiedendo che fosse condannata a pagare loro complessivi fr. 210'000.--, oltre interessi. Il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha condannato la convenuta a versare fr. 205'509.10 (fr. 200'000.-- della caparra e fr. 5'509.10 per spese legali pre-processuali) agli attori.
B.
La II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha, con sentenza 18 giugno 2019, respinto nella misura in cui era ricevibile un appello della A._ SA in liquidazione. La Corte cantonale ha ritenuto che i progetti delle due notifiche erano analoghi e che il secondo ha sostituito il primo per quanto concerne l'adempimento della condizione. Ha poi da un lato considerato l'appello insufficientemente motivato e dall'altro ha confermato che la convenuta ha agito in malafede, segnatamente per aver rescisso anzitempo il contratto e aver così impedito il realizzarsi della condizione. I Giudici cantonali hanno negato che le parti abbiano concordato, come sostenuto dall'azionista unico della convenuta, la condizione per "esplorare i vincoli" che avrebbe incontrato nella ristrutturazione dell'edificio e non per semplicemente operare l'intervento menzionato dal rogito.
C.
Con ricorso in materia civile del 21 agosto 2019 la A._ SA postula la riforma della sentenza di appello nel senso che la petizione sia respinta. Narrati e completati i fatti, lamenta un diniego di giustizia perché la Corte cantonale non avrebbe esaminato le condizioni legali per l'applicazione dell'<ref-law>. Afferma poi che le due domande di costruzione erano diverse, ma indica di rinunciare a sollevare tale censura. Contesta di avere avuto un comportamento che ha impedito il verificarsi della condizione: sostiene che la buona fede non le imponeva di ritirare la prima domanda e che una rimozione della stessa non avrebbe comportato il tempestivo rilascio della licenza edilizia sulla base della seconda notifica. Sostiene inoltre che gli attori nemmeno avevano invocato la mancata ulteriore proroga del diritto di compera, prolungamento che essi neppure hanno preteso dopo lo scritto del 18 maggio 2015. Asserisce infine che la condizione non si sarebbe nemmeno realizzata con il rilascio della licenza edilizia attinente alla domanda di costruzione del 13 febbraio 2015, perché questa sarebbe nulla, essendo stata ottenuta senza procedere a una pubblicazione e a una notifica all'Ufficio dei beni culturali.
B._ e C._ propongono, con risposta 21 ottobre 2019, la reiezione del ricorso.

considerations:
Diritto:
1.
Il ricorso in materia civile, presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (<ref-law>), tempestivo (art. 46 cpv. 1 lett. b combinato con l'<ref-law>) e volto contro una sentenza finale (<ref-law>) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (<ref-law>) in una causa civile (<ref-law>) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (<ref-law>), è in linea di principio ammissibile.
2.
Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore (<ref-law>). A questi appartengono sia le constatazioni concernenti le circostanze relative all'oggetto del litigio sia quelle riguardanti lo svolgimento della procedura innanzi all'autorità inferiore e in prima istanza, vale a dire gli accertamenti che attengono ai fatti procedurali (<ref-ruling> consid. 1.3.1, con riferimenti). Il Tribunale federale può unicamente rettificare o completare l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore, se esso è manifestamente inesatto o risulta da una violazione del diritto ai sensi dell'<ref-law> (<ref-law>). "Manifestamente inesatto" significa in questo ambito "arbitrario" (<ref-ruling> consid. 2; <ref-ruling> consid. 1.5). La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte (<ref-ruling> consid. 1.3.1, con rinvii). Se vuole completare la fattispecie deve dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate (<ref-ruling> consid. 2). Se la critica non soddisfa queste esigenze, le allegazioni relative a una fattispecie che si scosta da quella accertata non possono essere prese in considerazione (<ref-ruling> consid. 1.3.1). L'eliminazione del vizio deve inoltre poter essere determinante per l'esito del procedimento (<ref-law>).
3.
Giusta l'<ref-law> la condizione si ha per verificata se il suo adempimento sia stato da una delle parti impedito in urto con la buona fede. Per stabilire se un determinato comportamento viola le regole della buona fede occorre apprezzare tutte le circostanze del caso concreto, in particolare i motivi e lo scopo perseguiti; tale articolo non va interpretato in maniera troppo estesa, perché, stabilendo una condizione, le parti hanno introdotto nelle loro relazioni un elemento di incertezza che devono assumere; esse non hanno l'obbligo di favorire la realizzazione della condizione e la buona fede non richiede che esse sacrifichino i loro interessi a tal fine (<ref-ruling> consid. 3.3.3).
3.1. La Corte cantonale ha ritenuto che i due progetti erano analoghi e avevano per scopo la modifica del posteggio e che, contrariamente a quanto affermato dall'azionista unico della convenuta, le parti non avevano stipulato la condizione per sondare l'esistenza di eventuali vincoli in vista di una riqualificazione dell'edificio. Ha poi considerato che a ragione il Pretore aveva reputato che la convenuta con il suo comportamento aveva impedito in malafede l'adempimento della condizione prima dello scadere del diritto di compera. Da un lato, poiché il tempestivo rilascio della licenza edilizia per la seconda notifica dipendeva dal - mancato - ritiro della prima. Dall'altro, perché la convenuta aveva anzitempo rescisso il contratto, nonostante l'impegno delle parti a prorogare adeguatamente il diritto di compera, se la condizione non poteva temporaneamente realizzarsi, e l'assicurazione data agli attori sul rispetto dei tempi contrattuali.
3.2. La ricorrente lamenta che la Corte cantonale non avrebbe esaminato le condizioni legali per applicare l'<ref-law> e avrebbe in tal modo commesso un diniego di giustizia. Nega poi che fra l'omesso ritiro della domanda di costruzione del 3 dicembre 2014 e la mancata realizzazione della condizione vi sia un nesso causale, non avendo la prima procedura influito sulla decisione della seconda. Del resto il direttore del dicastero edilizia privata aveva deposto di essersi limitato a semplicemente consigliare di ritirare la prima domanda di costruzione "che non risultava approvabile, così da toglierla dalla discussione". Due distinte domande di costruzione - continua la ricorrente - non sono interdipendenti e possono essere decise separatamente, come peraltro avvenuto nel caso in esame.
La ricorrente ritiene inoltre di non aver agito in malafede. Indica che la prima notifica di costruzione era unicamente sospesa e che essa aveva un legittimo interesse a mantenere tale domanda per sondare i margini di manovra per la ristrutturazione della villa. Con riferimento alla mancata ulteriore proroga del diritto di compera, afferma "che tale circostanza non è nemmeno stata invocata dagli attori e non può essere considerata ai fini del giudizio"; questi non hanno del resto neppure reagito allo scritto del 18 maggio 2015. Sostiene infine che la seconda licenza edilizia sarebbe stata nulla, perché non sottoposta alla procedura di pubblicazione, ma trattata in una procedura interna.
3.3. Giova innanzi tutto rilevare che dalla sopra riassunta motivazione della sentenza impugnata risulta, forse non nel modo articolato desiderato dalla ricorrente, l'adempimento dei due presupposti previsti dall'<ref-law> e dettagliatamente sviluppati nel ricorso. Occorre poi osservare che la ricorrente pretende che la licenza edilizia sia nulla, presentando una propria libera interpretazione della normativa sulle costruzioni che disciplina il suo rilascio, trascurando in tal modo che si tratta di diritto cantonale la cui applicazione può unicamente essere censurata per arbitrio (<ref-law>; cfr. anche <ref-ruling> consid. 2). A prescindere da quanto precede, occorre aggiungere che la lettura del diritto edilizio proposta è apoditticamente fondata su circostanze non accertate nella sentenza impugnata, come ad esempio il fatto che la villa sarebbe sottoposta a una particolare tutela. Ne segue che il ricorso si rivela inammissibile su questo punto.
Per il resto la ricorrente incentra in modo preponderante la propria argomentazione sull'irrilevanza e la legittimità del mancato ritiro della prima notifica. Così facendo essa pare dimenticare che nel contratto le parti si erano impegnate a prorogare la durata del diritto di compera, nel caso in cui la condizione non si fosse - ancora - realizzata e ciò non fosse stato imputabile al dolo o alla grave negligenza di una di esse, e di avere dichiarato agli opponenti che "i tempi sarebbero stati rispettati". In altre parole, esse erano consapevoli dell'incertezza temporale riguardante la data in cui la licenza edilizia sarebbe eventualmente stata rilasciata e avevano pertanto in linea di principio convenuto di prolungare il diritto di compera fino alla decisione dell'autorità. Rescindendo con lettera 18 maggio 2015 il diritto di compera invece di procedere con gli opponenti alla sua estensione in attesa della decisione sulle due domande di costruzione, che stavano seguendo il loro corso, la ricorrente ha fatto sì che la condizione non si realizzasse in tempo utile. Essa non adduce alcuna valida giustificazione per il predetto comportamento. Contrariamente a quanto affermato nel ricorso, il fatto che il suo azionista unico avesse un interesse ad ottenere una decisione sulla prima notifica, non legittima la predetta rescissione. La buona fede avrebbe imposto, invece di una rescissione, una proroga del diritto di compera fino alla decisione delle due domande di notifica. Poco importa che gli opponenti non avrebbero invocato l'indisponibilità a procedere a un ulteriore prolungamento del diritto di compera, atteso che la stessa discende dallo scritto del 18 maggio 2015.
4.
Da quanto precede segue che il ricorso, nella misura in cui si rivela ammissibile, si palesa infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 6'000.-- sono poste a carico della ricorrente, che rifonderà agli opponenti fr. 7'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.