facts:
Umnutzung eines Fischteiches, hat sich ergeben:
A.- Am Ufer des Zugersees in der Einwohnergemeinde Risch auf der heutigen Parzelle Grundstück Nr. 405 stand seit mindestens der Mitte des 19. Jahrhunderts eine Bootshütte mit Aufenthaltsraum. Neben dem Gebäude waren drei Fischteiche angelegt worden. Die Anlagen dienten früher einem Berufsfischer aus Zug. Gemäss Zonenplan der Einwohnergemeinde Risch vom 12. Juni 1994 liegt das Grundstück Nr. 405 in der von der Landschaftsschutzzone überlagerten Landwirtschaftszone. Auf der Nordseite grenzt es an ein kantonales Naturschutzgebiet, auf der Südseite an den öffentlichen Badeplatz Zweiern. Es liegt überdies in der Landschaft von nationaler Bedeutung "Zugersee", Objekt Nr. 1309 gemäss der Verordnung über das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler vom 10. August 1977 (VBLN, SR 451. 11).
X._ erwarb das Grundstück Nr. 405 mit Kaufvertrag vom 4. Januar 1996 für Fr. 850'000.-- vom Fischermeister A._. Am 1. März 1996 reichte er bei der Einwohnergemeinde Risch ein Baugesuch betreffend "Ersatzbau Bootshaus und Sanierung Kleinbootshafen" ein. Am 2. Dezember 1996 verweigerte die Forstdirektion des Kantons Zug der Sanierung des Bootshafens die fischereirechtliche Bewilligung, erklärte sich aber mit dem Ersatzbau des Bootshauses unter Auflagen einverstanden. Am 21. Januar 1997 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zug dem Vorhaben die Zustimmung, weil es mit Art. 24 RPG und mit § 36bis des kantonalen Baugesetzes nicht vereinbar sei. Daraufhin lehnte der Gemeinderat Risch das Baugesuch ab. Ende Januar 1997 brannte das Bootshaus aus ungeklärten Gründen bis auf die Grundmauern ab.
Gegen die Bewilligungsverweigerung gelangte X._ an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug, welches die Beschwerde am 4. April 2000 abwies, soweit es darauf eintrat.
B.- X._ erhob gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts am 18. Mai 2000 Verwaltungsgerichtsbeschwerde und am 30. Mai 2000 staatsrechtliche Beschwerde. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und - in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde - die Gutheissung seines Baugesuchs vom 1. März 1996, eventuell die Rückweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.
C.- Die Baudirektion und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten ist. Der Gemeinderat Risch verweist auf seine Äusserungen im kantonalen Verfahren und ersucht damit sinngemäss um Gutheissung der Beschwerden. Das Bundesamt für Raumentwicklung beantragt Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

considerations:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Der Beschwerdeführer hat sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Welches Rechtsmittel zulässig ist, ob vorliegend beide Rechtsmittel ergriffen werden können und in welchem Umfang darauf einzutreten ist, prüft das Bundesgericht von Amtes wegen und mit freier Kognition. Entsprechend der subsidiären Natur der staatsrechtlichen Beschwerde ist zunächst zu prüfen, ob die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen steht (<ref-ruling> E. 2a).
b) Gemäss Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; in der Fassung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000) ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht unter anderem zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über Bewilligungen im Sinne der Art. 24-24d RPG.
Soweit die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig ist, kann der Beschwerdeführer die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich Überschreitung und Missbrauch des Ermessens geltend machen; zum Bundesrecht im Sinne von Art. 104 lit. a OG gehört auch das Bundesverfassungsrecht (<ref-ruling> E. 2d/bb S. 47, 72 E. 1b, je mit Hinweisen). Soweit der Beschwerdeführer die Verletzung kantonalen Ergänzungsrechts zu Art. 24-24d RPG bzw. kantonalen Prozessrechts rügt, sind auch diese Rügen kraft Sachzusammenhangs im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu behandeln. Die Kognition richtet sich dabei allerdings nach den für die staatsrechtliche Beschwerde geltenden Grundsätzen. Danach wird die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts auf eine Verletzung des Willkürverbots hin überprüft (<ref-ruling> E. 1b mit Hinweisen).
c) Vorliegend rügt der Beschwerdeführer in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die Verletzung von Art. 24 RPG (in der bis 31. August 2000 gültigen Fassung, nachstehend zitiert als Art. 24 aRPG, heute Art. 24 und 24c RPG) sowie von verfassungsrechtlichen Verfahrensgarantien.
In der staatsrechtlichen Beschwerde rügt er die Verletzung von mit Art. 24 aRPG zusammenhängendem kantonalem Recht, von verfassungsrechtlichen Verfahrensgarantien sowie der Eigentumsgarantie. Diese Rügen können im Rahmen des Verfahrens der Verwaltungsgerichtsbeschwerde geprüft werden.
Für die staatsrechtliche Beschwerde bleibt kein Raum; auf sie nicht einzutreten (Art. 84 Abs. 2 OG).
d) Der Beschwerdeführer ist als Verfügungsadressat gemäss Art. 103 lit. a OG zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, kann auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingetreten werden.
e) Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich hinreichend klar aus den Akten. Auf den beantragten Augenschein ist daher zu verzichten.
2.- Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht vor, trotz einem entsprechenden Antrag keinen Augenschein durchgeführt zu haben. Dadurch habe das Gericht seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt und den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw. unvollständig erhoben.
a) Der Augenschein ist ein Mittel der Sachverhaltsabklärung.
Aufgrund von <ref-law> ist die urteilende Behörde verpflichtet, die zur Klärung des rechtserheblichen Sachverhalts beitragenden, rechtsgültig angebotenen Beweismittel abzunehmen (vgl. <ref-ruling> E. 3b mit Hinweisen).
Zur Durchführung eines Augenscheins - wie auch zur Einholung von Gutachten - ist eine Behörde nur verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt werden können (vgl. die Hinweise bei René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel etc. 1990, Nr. 82 IV b).
Mit dem Augenschein wollte der Beschwerdeführer nachweisen, dass sein Vorhaben lediglich eine bauliche Massnahme im Sinne von Art. 24 Abs. 2 RPG darstelle, dass kein Konflikt zwischen der bisherigen Nutzung (Bootshaus mit Hafen) und den Anliegen des Umwelt- und Tierschutzes bestanden habe und dass sein Bauvorhaben nicht mit einer Steigerung der Nutzungsintensität verbunden gewesen wäre.
Nachdem das bisherige Bootshaus bereits vor der Einreichung der Beschwerde an das Verwaltungsgericht abgebrannt war, hätte ein Augenschein von vornherein keine Erkenntnisse über seine bauliche Ausgestaltung vermitteln können. Zudem lag dem Verwaltungsgericht eine Fotodokumentation über das Bootshaus vor. Ein Augenschein wäre auch ganz grundsätzlich ungeeignet gewesen, um Aufschlüsse über die bisherige und zukünftige Nutzungsintensität, und als Folge davon, über die möglichen Konflikte mit Natur- und Landschaftsschutzinteressen, zu erhalten. Das Verwaltungsgericht konnte daher ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs auf einen Augenschein verzichten.
b) Das Bundesgericht ist an die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts gebunden, soweit sie nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften zustande gekommen sind (Art. 105 Abs. 2 OG). Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, beim alten Bootshaus habe es sich um eine einfache Holzkonstruktion ohne isolierende Wände gehandelt, mit aussen liegender Toilette, ohne Strom- und Wasserzufuhr.
Was der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringt, genügt nicht, um diese Feststellungen als offensichtlich unzutreffend oder unvollständig erscheinen zu lassen. Dass die erwähnte Toilette keinen Anschluss an die Kanalisation besass, bestätigt die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die Altbaute kein dauerndes Wohnen erlaubte. Dieser Schluss erscheint auch angesichts des Fehlens von Isolation, Wasser- und Elektrizitätsanschluss ohne weiteres als gerechtfertigt, selbst wenn in Rechnung gestellt wird, dass das Bootshaus über ein Kamin und damit wahrscheinlich über einen Holzofen verfügte und dass ein mobiler Gasherd vorhanden war. Auf die Bezeichnung im Grundbuchblatt und im Protokoll der Gebäudeversicherung kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.
Das Verwaltungsgericht hat weiter festgestellt, dass der geplante Ersatzbau trotz des nur geringfügig veränderten Aussehens eine ganzjährige Nutzung gestatte und mehr einem Ferienhaus mit Bootsliegeplatz gleiche als einer Fischerhütte. Das Verwaltungsgericht hat diese Auffassung nachvollziehbar begründet, nämlich mit dem vorgesehenen Ausbaustandard (Wärmedämmung, Strom- und Wasseranschluss) und der Ausgestaltung der vorgesehenen Zweizimmerwohnung mit Küche, Dusche/WC und Terrasse.
Der Beschwerdeführer rügt in diesem Zusammenhang, dass das Verwaltungsgericht die Stellungnahme des Gemeinderats Risch vom 20. Juni 1997 übergangen habe. Darin führte der Gemeinderat aus, nach seiner Ansicht sei das Baugesuch mit keiner Nutzungsänderung oder -steigerung verbunden.
Zudem habe der bisherige Betrieb des Bootsplatzes und der Bootshütte nie Anlass zu Beschwerden Dritter gegeben. Der Gemeinderat widerspricht sich mit dieser Stellungnahme insofern selbst, als er gegenüber der Baudirektion ausgeführt hatte, die Erneuerung der Hafenanlage könne nur bewilligt werden, wenn die Parkplatzfrage geklärt sei. Damit geht der Gemeinderat offensichtlich davon aus, dass entweder der heutige Zustand polizeilich nicht befriedigt oder dass mit einer Nutzungsintensivierung zu rechnen ist, welche zusätzliche Parkplätze erforderlich macht. Im Übrigen erlaubt das Verhalten des ehemaligen Eigentümers, der sich mit dem alten Bootshaus zufrieden gab und anscheinend auch für den Unterhalt des Hafens kaum Mittel aufwendete, keine Schlüsse auf die Nutzung durch den neuen Eigentümer. Der Vorwurf der offensichtlich unrichtigen oder unvollständigen Sachverhaltsfeststellung ist unbegründet.
3.- a) Durch die Gesetzesrevision vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000, wurde Art. 24 aRPG durch die Art. 24-24d RPG ersetzt. Gemäss Art. 52 Abs. 2 der am 1. September 2000 in Kraft getretenen Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700. 1) werden hängige Beschwerdeverfahren nach bisherigem Recht zu Ende geführt, sofern das neue Recht für den Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin nicht günstiger ist. Demnach ist vorliegend zu prüfen, ob das Verwaltungsgericht Art. 24 aRPG richtig angewendet hat, sofern sich nicht aus dem neuen Recht eine für den Beschwerdeführer günstigere Lösung ergibt.
b) Gemäss Art. 24 Abs. 1 aRPG können ausserhalb der Bauzonen Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Art. 24 des revidierten Gesetzes enthält keinen Abs. 2 mehr, da dessen Gegenstand neu in Art. 24c RPG geregelt wird. Der bisherige Abs. 1 wurde unverändert beibehalten. Eine materielle Veränderung liegt nicht vor.
c) Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Mit Bewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).
Art. 24 Abs. 2 aRPG ermächtigte die Kantone, innert der bundesrechtlichen Grenzen die Erneuerung, die teilweise Änderung und den Wiederaufbau von Bauten und Anlagen zuzulassen (vgl. <ref-ruling> E. 3 mit Hinweisen). Der neue Art. 24c RPG ist demgegenüber unmittelbar anwendbar, erfordert also kein kantonales Ausführungsrecht mehr. Für den Beschwerdeführer bringt dies keinen Vorteil, da das Zuger Bau- und Planungsrecht bereits bisher in § 36bis BauG bzw. inzwischen in § 10 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 26. November 1998 Änderungen von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen im bundesrechtlich zulässigen Umfang gestattete.
Art. 24c Abs. 2 RPG lässt ausdrücklich auch eine massvolle Erweiterung zu (vgl. dazu die Hinweise bei Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
3. Aufl. , Band I, Zürich 1999, Rz. 738). Materiell liegt darin grundsätzlich nichts Neues, da massvolle Erweiterungen auch nach der Praxis zu Art. 24 Abs. 2 aRPG möglich waren (vgl. <ref-ruling> E. 2b). <ref-law> präzisiert die Voraussetzungen für Änderungen im Sinne von Art. 24c RPG:
Übereinstimmend mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG (<ref-ruling> E. 4 S. 261) hält Abs. 1 fest, dass Änderungen nur zulässig sind, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt; Verbesserungen gestalterischer Art sind erlaubt. Gemäss Abs. 3 ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen, ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt. Auch dies entspricht der bisherigen Praxis.
Materiell behält daher Art. 24c RPG die bisherige Regelung von Art. 24 Abs. 2 aRPG bei. Gewisse Anpassungen mögen sich daraus ergeben, dass Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV nunmehr ausdrücklich eine quantitative Obergrenze der erlaubten flächenmässigen Erweiterungen festlegt. Da der Beschwerdeführer keine solchen geplant hat, kann dahingestellt bleiben, ob darin eine für die Bauwilligen gegenüber der bisherigen Rechtsprechung günstigere Lösung liegt.
Schliesslich gestattet Art. 24d Abs. 1 RPG den Kantonen, in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zuzulassen. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung kann das kantonale Recht überdies die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen zulassen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Beim bisherigen Bootshaus handelte es sich nicht um eine landwirtschaftliche Wohnbaute; es ist auch offensichtlich nicht als schützenswert anerkannt. Daher braucht nicht geprüft zu werden, ob bereits kantonales Recht vorliegt, welches Ausnahmen im Sinne von Art. 24d RPG zulassen würde.
Es ergibt sich, dass die RPG-Revision keine Besserstellung des Beschwerdeführers bewirkt. Die Beschwerde ist somit nach dem bisherigen Recht zu beurteilen.
4.- a) Gemäss den nicht angefochtenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts und der Baudirektion bestand das Bootshaus samt den drei daran angrenzenden Fischteichen bereits seit dem 19. Jahrhundert. Im Jahre 1949 erteilte der Regierungsrat des Kantons Zug dem damaligen Eigentümer der Liegenschaften GBP Nrn. 405 und 443 eine Konzession für drei bestehende Fischteiche und eine Schiffshütte für eine unbeschränkte Dauer. Die Anlage bildete Teil eines Berufsfischereibetriebes.
Offenbar weil er nicht mehr alle Fischteiche gemäss ihrem ursprünglichen Zweck benötigte, vermietete der damalige Eigentümer seit den sechziger Jahren in einem der Teiche einige Bootsplätze. Diese Umnutzung wurde indessen nie bewilligt. 1985 lehnte die Baudirektion ein Gesuch ab, in einem weiteren Teich die Einrichtung von Bootsplätzen zu konzessionieren.
Bei dieser Ausgangslage ist das ursprüngliche Bootshaus als rechtmässig bewilligt anzusehen, während der Fischteich entgegen der Konzession von 1949 und damit widerrechtlich als Bootshafen genutzt wurde. Bezüglich des Neubauprojektes für das Bootshaus ist daher in erster Linie zu prüfen, ob eine Bewilligung gemäss Art. 24 Abs. 2 aRPG in Frage kommt, während das Hafenbecken von vornherein gemäss Art. 24 Abs. 1 aRPG zu beurteilen ist. Ob eine Bewilligung allenfalls aus Gründen des Vertrauensschutzes erteilt werden kann, ist anschliessend zu untersuchen (E. 5).
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts werden unter teilweisen Änderungen nebst Um- und Anbauten auch Erweiterungen und Zweckänderungen verstanden. Sie gelten als teilweise, wenn sie Umfang und Erscheinung, also die Identität der Baute, in den wesentlichen Zügen wahren und keine wesentlich neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt verursachen. Gemessen an der bestehenden Anlage muss die Änderung von untergeordneter Bedeutung sein (<ref-ruling> E. 4 mit Hinweis). Eine Umnutzung der Baute ist nur in engen Grenzen zulässig (vgl. <ref-ruling> E. 2c und d).
Wie erwähnt, war die bestehende Bootshütte von bescheidenem Ausbaustandard. Sie diente der Berufsausübung des Fischers, d.h. der Unterbringung von Boot und Gerätschaften und dem gelegentlichen Aufenthalt. Für einen dauernden Aufenthalt, namentlich in der kälteren Jahreszeit, war sie offensichtlich ungeeignet. Der Ausbau- und der Erschliessungsstandard, der durch das Projekt des Beschwerdeführers erreicht werden soll, gestattet hingegen die Verwendung als Wochenend- und Ferienhäuschen. Was vorher in erster Linie ein die Arbeit erleichterndes Bootshaus war, würde nachher die Wohnnutzung zu Freizeit- und Ferienzwecken während praktisch des ganzen Jahres erlauben. Darin liegt eine Zweckänderung, welche die Identität der vorbestehenden Baute nicht mehr wahrt und daher den Rahmen von Art. 24 Abs. 2 aRPG sprengt (vgl. Haller/Karlen, a.a.O., Rz. 734).
Es versteht sich, dass das Projekt des Beschwerdeführers erst recht nicht als "Erneuerung" verstanden werden kann, weil die Bestimmung der Baute nicht beibehalten wird (vgl. Haller/Karlen, a.a.O., Rz. 731).
Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob eine massvolle Renovation der Bootshütte für sich allein betrachtet mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar wäre.
c) Zu prüfen ist somit, ob Bootshaus und Hafen gemäss Art. 24 Abs. 1 aRPG bewilligt werden können.
aa) Der Beschwerdeführer macht geltend, das Bootshaus sei standortgebunden im Sinne von Art. 24 Abs. 1 lit. a aRPG, weil ein Bootshaus wesensgemäss einen Standort an einem See erfordere.
Die Standortgebundenheit setzt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung voraus, dass eine Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen ist. Dabei beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven Massstäben, und es kann weder auf die subjektiven Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die persönliche Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommen.
Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzulegen (<ref-ruling> E. 4a mit Hinweisen, 123 II 256 E. 5a).
Es trifft zu, dass ein Bootshaus der Natur der Sache nach nur an einem Gewässer errichtet werden kann.
Unzutreffend ist hingegen die Auffassung des Beschwerdeführers, damit sei auch zwingend ein Standort ausserhalb der Bauzone erforderlich. Es ist durchaus denkbar, dass die Nutzungsplanung Bootshäuser grundsätzlich nur in der Bauzone zulässt. Zudem müssen Boote nicht zwingend in Bootshäusern untergebracht werden, da es möglich und zumutbar ist, dies in offenen Hafenanlagen zu tun. Diese können überdies mehr oder minder stark konzentriert werden.
Der kantonale Richtplan 1987 sieht verschiedene zentrale Bootsstationierungsanlagen vor. Der Richtplan weist eine solche Anlage rund 2 km nördlich von Zweieren als Ausgangslage und eine weitere einen knappen Kilometer südlich (in Buonas) als Planungs- und Koordinationsaufgabe aus. Keinesfalls standortgebunden ist zudem die im Bootshaus vorgesehene Zweizimmerwohnung. Das Verwaltungsgericht hat daher die Standortgebundenheit des Bootshauses zu Recht verneint.
bb) Hinsichtlich des Bootshafens hat das Verwaltungsgericht die Standortgebundenheit bejaht. Es hat jedoch erwogen, dass dem Hafenausbau überwiegende Interessen im Sinne von Art. 24 Abs. 1 lit. b aRPG entgegenstehen. Als solche kommen namentlich Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes in Frage (vgl. <ref-ruling> E. 3).
Zunächst verweist das Verwaltungsgericht darauf, dass der Regierungsrat gemäss § 4 Abs. 2 der Verordnung über die Inbetriebnahme und das Stationieren von Booten vom 17. Dezember 1974 grundsätzlich nur noch zentrale Bootsanlagen konzessioniert, namentlich aus Gründen des Landschafts- und Uferschutzes. Davon seien allerdings Ausnahmen möglich. Indessen grenze das Grundstück Nr. 405 unmittelbar an eines der bedeutendsten Naturschutzgebiete des Kantons Zug (9.01 Dersbach), dem eine der zwei ebenfalls geschützten Flachwasserzonen des Zugersees vorgelagert seien. Die kantonale Forstdirektion habe im Rahmen des fischereirechtlichen Bewilligungsentscheids vom 2. Dezember 1996 dargelegt, dass das Hafenprojekt den Interessen des Naturschutzes zuwiderlaufe, und die Baudirektion habe darauf hingewiesen, dass der kantonale Richtplan in Zweieren keine zentrale Bootsstationierung vorsehe.
Der Umstand, dass das Bootshaus und der ehemalige Fischteich nicht im eigentlichen Naturschutzgebiet, sondern in der Seeuferschutzzone 3 liegen, ändert nichts daran, dass eine intensivere Nutzung der Anlagen negative Auswirkungen auf das Naturschutzgebiet hätte. Die Forstdirektion hat hiezu überzeugend dargelegt, dass der verursachte Lärm die Wasservögel im angrenzenden Schilf v.a. während der Brutzeit stören würde. Die baulichen Massnahmen am Hafen würden einen Fremdkörper zwischen dem terrestrischen und dem aquatischen Biotop bilden, den Kontakt zwischen Wasser und Riedland unterbrechen, die Rhizomschicht im Seegrund verletzen und die Wellendynamik verändern. Die Bootsmotoren würden Substrat des flachen Seebodens aufwirbeln und verlagern und Fischlaich auf dem Seeboden zudecken; zudem würden sie zusätzliche und harte Wellen erzeugen. Der Wellenschlag beeinträchtige den Schilfbestand im Zufahrtsbereich. Schliesslich werde das Röhricht geschwächt, was die Uferstabilität und wertvollste Laichplätze beeinträchtige. Dass der Beschwerdeführer beabsichtigt, die Zufahrt zum Bootshaus und zum Hafen zusammenzulegen, hebt diese negativen Einflüsse nicht auf, auch wenn dadurch der Unterbruch im Schilfgürtel vor der heutigen Hafeneinfahrt geschlossen werden könnte.
Die kantonalen Instanzen gehen ausdrücklich oder stillschweigend davon aus, dass das Projekt des Beschwerdeführers eine Nutzungsintensivierung nach sich ziehen wird.
Diese Annahme ist entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht zu beanstanden. Wie erwähnt, vermag die Stellungnahme des Gemeinderats Risch in diesem Zusammenhang keinen Aufschluss zu erteilen. Hingegen lassen sowohl der Kaufpreis für das Grundstück als auch die geplanten Aufwendungen für die Sanierung von Gebäude und Hafen vermuten, dass die bisherige sehr zurückhaltende Nutzung nach den Vorstellungen des Beschwerdeführers erheblich intensiviert werden soll. Darauf deutet auch die Tatsache hin, dass der Beschwerdeführer im Bootshaus bereits sogenannte Seevelos gelagert hatte, welche nach den Erfahrungen der Baudirektion als Mietfahrzeuge auf dem See eingesetzt werden. Dass die heutigen Benützer aus wirtschaftlichen Gründen nicht auf eine zentrale Bootsanlage ausweichen können, ist unglaubhaft; der Beschwerdeführer unterlässt hierzu konkrete Angaben. Irreführend erscheint auch die Behauptung, die Fischer, die heute den Bootshafen benützten, seien auf diese Standplätze angewiesen, weil sie andernfalls täglich mit dem Boot von weither anfahren müssten. Damit wird unterstellt, dass es sich bei den Mietern um Berufsfischer handle, was in keiner Weise belegt ist. Vielmehr fällt auf, dass bereits die Mieter in den sechziger und siebziger Jahren andere Berufe ausübten (vgl. Akten Beschwerdeführer Nr. 6, in act. 8). Unterlagen über die heutigen Mieter bringt der Beschwerdeführer nicht bei.
Als völlig offen muss gelten, welche Mieter zu welchen Preisen in Zukunft beim Beschwerdeführer einen Bootsplatz mieten würden. Auch sind zuverlässige Aussagen zu den stationierten Schiffen und deren künftiger Nutzung nicht möglich.
Nicht weiter eingegangen sind die kantonalen Instanzen auf den Umstand, dass das Bauprojekt in einem geschützten BLN-Objekt liegt. Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung oder jedenfalls grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966, NHG; SR 451). Die geplante Anlage stellt zweifellos einen Eingriff in das Landschaftsbild dar, umso mehr als damit auch Erschliessungsmassnahmen wie die Befestigung der Zufahrt und die Anlage von zusätzlichen Parkplätzen verbunden wäre. Indessen kann von der ungeschmälerten Erhaltung des Schutzobjektes nur abgewichen werden, wenn ihr gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (<ref-law>; vgl. <ref-ruling> E. 2a). Davon kann vorliegend keine Rede sein.
Insgesamt ist daher der Feststellung des Verwaltungsgerichts zuzustimmen, dass einer raumplanerischen Ausnahmebewilligung für den Bootshafen überwiegende Interessen des Landschafts- und Naturschutzes entgegenstehen.
5.- Der Beschwerdeführer leitet einen Anspruch auf die Bewilligung seines Projektes auch daraus ab, dass die Behörden bei ihm ein berechtigtes Vertrauen erweckt hätten, wonach der Betrieb des Bootshafens gestattet sei und seinem Bauvorhaben nichts im Wege stünde. Gestützt auf diese Vertrauensgrundlage habe er erhebliche Vermögensdispositionen getroffen. Dabei beruft er sich darauf, dass einerseits die Behörden die Umnutzung des Fischteichs in einen Hafen jahrzehntelang geduldet hätten und dass andererseits das Raumplanungsamt durch aktives Handeln den Eindruck erweckt habe, das Bauvorhaben sei bewilligungsfähig.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verleiht der Grundsatz von Treu und Glauben (<ref-law>) dem Bürger einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörde (<ref-ruling> E. 3a). Eine (selbst unrichtige) Auskunft oder Zusicherung, welche eine Behörde dem Bürger erteilt und auf die er sich verlassen hat, ist unter gewissen Umständen bindend. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Angaben der Behörde auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit beziehen, dass die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, hiefür zuständig war, dass der Bürger die Unrichtigkeit des Bescheids nicht ohne weiteres hat erkennen können, dass er im Vertrauen auf die Auskunft nicht wieder rückgängig zu machende Dispositionen getroffen hat und dass die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung des Tatbestandes noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung (<ref-ruling> E. 3b/cc S. 123, 117 Ia 285 E. 2b mit Hinweisen).
b) Wie bereits dargelegt, erfolgte die Umnutzung des Fischteichs zu einem Hafen ohne Anpassung der Konzession und damit widerrechtlich. Die kantonalen Behörden haben nie durch aktives Handeln zu erkennen gegeben, dass sie dieser Umnutzung zustimmen. Hingegen hatte die Baudirektion spätestens seit 1985, als sich der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers erkundigte, ob er einen weiteren Fischteich als Hafen erschliessen könne, Kenntnis von der Umnutzung. Die kantonale Schifffahrtskontrolle, welche ein Verzeichnis der Standorte der registrierten Schiffe führt, hatte sogar schon wesentlich früher Kenntnis vom Standort Zweieren. Indessen legte das Verwaltungsgericht dar, dass gemäss seiner konstanten Praxis ein Bootsbesitzer aus dem Wissen der Schifffahrtskontrolle kein Vertrauen hinsichtlich der Zulässigkeit einer Konzession schöpfen könne. Der Beschwerdeführer setzt sich mit dieser jedenfalls nicht willkürlichen Praxis nicht auseinander.
Die Duldung eines baurechtswidrigen Zustandes vermag überdies nur in Ausnahmefällen einen Vertrauenstatbestand zu begründen (vgl. Haller/Karlen, a.a.O., Rz. 879 ff.).
Vorliegend kann der Beschwerdeführer aus der mindestens zehnjährigen Untätigkeit der Baudirektion bzw. des Regierungsrats als Konzessionsbehörde nichts für sich ableiten. Dabei ist insbesondere auch in Rechnung zu stellen, dass gemäss § 136 des Gesetzes über die Gewässer vom 22. Dezember 1969 (aGewG; inzwischen abgelöst durch das Gesetz über die Gewässer vom 25. November 1999, GewG) die vor Inkrafttreten des Gesetzes unbefristet erteilten Konzessionen spätestens am 31. Dezember 1999 zu Ende gingen und dass Anspruch auf eine Neukonzession (nur) bestand, sofern keine öffentlichen Interessen entgegenstanden.
Angesichts dieser Rechtslage durfte sich der Beschwerdeführer - ungeachtet der Duldung des bisherigen Zustandes durch die Behörden - im Zeitpunkt des Grundstückkaufs keinesfalls darauf verlassen, dass die Nutzung des Fischteiches als Hafen von Bestand sein würde.
c) Im Frühling 1995 fanden zwischen einem Vertreter des Raumplanungsamtes und dem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers Gespräche über die Umnutzung des Fischteiches zur Bootsstationierung statt. Diese mündeten in einen Konzessionsentwurf vom 22. Mai 1995, den das Raumplanungsamt dem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers und dem Gemeinderat Risch zur Stellungnahme unterbreitete. Der Beschwerdeführer räumt ein, den Entwurf gekannt zu haben, ja er erblickt darin eine wesentliche Grundlage des behaupteten Vertrauens. Aus dem Entwurf geht indessen klar hervor, dass nicht das Raumplanungsamt, sondern die Baudirektion zuständig für die Änderung der Konzession war. So wird darin unter anderem ausdrücklich auf § 83 Abs. 1 aGewG hingewiesen, wonach jede Änderung der bisherigen Nutzungsart sowie der Umbau oder die Erweiterung der Nutzungsanlagen einer Bewilligung der Baudirektion bedurften. Selbst wenn die Auskunft erteilende Behörde (der Vertreter des Raumplanungsamtes) als sachbearbeitende Instanz für die Vorbereitung der Konzessionsänderung zuständig war, so war doch für den Beschwerdeführer ohne weiteres zu erkennen, dass diese Behörde nicht zuständig war für den in Frage stehenden Entscheid. Der Beschwerdeführer kann sich daher nicht auf den Schutz des durch eine unrichtige Auskunft geschaffenen Vertrauens berufen. Es kann unter diesen Umständen dahingestellt bleiben, ob der Beschwerdeführer nicht auch Kenntnis davon erhielt, dass die Baudirektion mit Schreiben vom 28. August 1995 an den Gemeinderat Risch - mit Kopie an den Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers - ausdrücklich festhielt, dass aus dem Entwurf keinesfalls ein Rechtsanspruch auf Bewilligung abgeleitet werden könne, da der definitive Entscheid der Baudirektion bzw. dem Regierungsrat vorbehalten bleibe. Dass der Beschwerdeführer davon keine Kenntnis erhielt, wie er behauptet, erscheint insofern unwahrscheinlich, als offenbar andere Kaufinteressenten, die mit dem vormaligen Eigentümer in Verhandlung standen, wegen der bekannt gewordenen Unsicherheit über die Nutzungsmöglichkeiten von einem Kauf Abstand nahmen. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend erwogen hat, wäre es in jedem Fall Sache des Beschwerdeführers gewesen, sich vor dem Kauf nochmals bei der Baudirektion über den Stand des Geschäfts zu erkundigen. Die Tatsache, dass offenbar der Vertreter des Raumplanungsamtes an einer Begehung im Dezember 1995 nach wie vor von der Zulässigkeit der Umnutzung ausging, ändert daran nichts.
Die Situation lässt sich entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch nicht mit jener vergleichen, welche im Urteil des Bundesgerichts vom 9. Mai 1979 (in ZBl 81/1980 S. 70 ff.) zu beurteilen war. Dort ging es um die Frage, innert welcher Frist eine Behörde nach zwanzigjähriger Duldung eines rechtswidrigen Zustandes die Wiederherstellung rechtmässiger Verhältnisse verlangen konnte.
Vorliegend hingegen ist zu beurteilen, ob die Duldung der bisherigen Umnutzung sowie das Verhalten des Raumplanungsamtes die Baudirektion daran hindern, das auf die Legalisierung der Umnutzung (und eine Nutzungsintensivierung) gerichtete Gesuch des Beschwerdeführers nicht zu bewilligen.
Diese Frage ist nach dem zuvor Ausgeführten zu verneinen.
6.- Der Beschwerdeführer erachtet es als überspitzt formalistisch, dass sein Baugesuch nicht mit der Auflage bewilligt wurde, ein bezüglich Ausbaustandard einfacheres Projekt vor Baubeginn einzureichen.
a) Überspitzter Formalismus ist eine besondere Form der Rechtsverweigerung. Er liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (<ref-ruling> E. 2a). Das Bundesgericht hat immer wieder betont, dass im Rechtsgang prozessuale Formen unerlässlich sind, um die ordnungsgemässe und rechtsgleiche Abwicklung des Verfahrens sowie die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten.
Nicht jede prozessuale Formenstrenge steht daher mit der Verfassung im Widerspruch. Überspitzter Formalismus ist nur gegeben, wenn die strikte Anwendung der Formvorschriften durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert (<ref-ruling> E. 2a).
Das Bundesgericht prüft frei, ob eine solche Rechtsverweigerung vorliegt und der angefochtene Entscheid damit gegen <ref-law> (Art. 4 aBV) verstösst (<ref-ruling> E. 3a); die Auslegung und Anwendung des massgeblichen kantonalen Rechts prüft es auf Willkür hin (<ref-ruling> E. 1).
b) Wie das Verwaltungsgericht mit Recht erwogen hat, ist Gegenstand des Verfahrens das von der Vorinstanz beurteilte Baugesuch. Das Rechtsmittelverfahren dient allein der Überprüfung der Rechtmässigkeit des angefochtenen Bauentscheides.
Es hätte den Streitgegenstand gesprengt und könnte nicht als zulässige Auflage angesehen werden, dem Beschwerdeführer im Rechtsmittelverfahren gewissermassen ein redimensioniertes Projekt aufzuerlegen, dies umso weniger, als unklar ist, ob der Beschwerdeführer am Wiederaufbau der Bootshütte ein Interesse auch dann hat, wenn die Umnutzung des Fischteiches nicht mehr gestattet wird. Der Vorwurf des überspitzten Formalismus ist offensichtlich unberechtigt.
Es steht dem Beschwerdeführer frei, ein neues Gesuch für eine Wiederherstellung des abgebrannten Bootshauses zu stellen.
7.- Schliesslich beruft sich der Beschwerdeführer auf die Eigentumsgarantie (<ref-law>). Er macht geltend, die Verweigerung der Baubewilligung komme einem Eingriff in wohlerworbene Rechte gleich, ohne dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt seien.
In der Konzession vom 8. April 1949 stellte der Regierungsrat fest, "dass die 3 Fischteiche und die Schiffhütte vor dem am 1. Juli 1874 in Kraft getretenen zugerischen Sachenrecht erbaut wurden, weshalb sie als wohlerworbene Rechte am Zugersee zu betrachten sind". Die Tragweite dieser Feststellung ist jedoch unklar, da der Konzessionsnehmer und Rechtsnachfolger gemäss Ziffer 1 lit. c des Dispositivs die Anlage zu beseitigen hat, sofern öffentliche Interessen dies verlangen sollten. Ausserdem wäre bei einer Würdigung der Tragweite der Konzession zu berücksichtigen, dass diese damals unentgeltlich erteilt wurde. Vor allem ist aber festzuhalten, dass die Konzession lediglich die damalige Bootshütte und die Nutzung von Fischteichen erlaubte. Daraus lässt sich von vornherein kein wohlerworbener Anspruch auf einen eine Zweckänderung gestattenden Umbau des Bootshauses oder die Nutzung des Fischteiches als Hafen ableiten.
8.- Demnach ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen, während auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Eine Parteientschädigung ist indessen nicht zuzusprechen.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Auf die staatsrechtliche Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
3.- Die Kosten von insgesamt Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.- Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat Risch, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
_
Lausanne, 30. Oktober 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:


facts:
Sachverhalt:
A. Die Parzelle Nr. 1280 liegt auf dem Gebiet der Gemeinde G._ am südwestlichen Hang oberhalb der Bucht mit Hafenanlage am S._see. Sie hat eine Fläche von 905 m2 und grenzt im oberen Teil an die öffentliche P._strasse und im unteren Teil an die unüberbaute Parzelle Nr. 6798, über die wiederum die öffentliche Q._strasse erreichbar ist. Gestützt auf eine Bewilligung vom 22. Mai 2000 überbaute die damalige Alleineigentümerin C._ die Parzelle Nr. 1280 in den Jahren 2001/2002 mit zwei Mehrfamilienhäusern im Stockwerkeigentum. Die Verhältnisse zeigen sich heute wie folgt:
A.a Das Haus A (= Nr. 21) liegt in der oberen Hälfte der Parzelle an der P._strasse. Es umfasst eine 5-Zimmerwohnung im Ober- und Dachgeschoss, eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss und eine Einstellhalle im Untergeschoss. An der P._strasse befinden sich ebenerdig drei zum Haus gehörende Parkplätze vor dem Hauseingang. Von der P._strasse führen neben dem Haus hangabwärts 20 Treppenstufen zum Eingang der Wohnung im Erdgeschoss und weitere 27 Treppenstufen zur Einstellhalle im Untergeschoss. C._ bewohnt die 5-Zimmerwohnung und hat die 2-Zimmerwohnung vermietet.
A.b Das Haus B (= Nr. 21A) liegt in der unteren Hälfte der Parzelle. Es umfasst je eine 3-Zimmerwohnung im Erd- und Obergeschoss und eine 2-Zimmerwohnung im Untergeschoss. Auf Grund der schriftlichen Zustimmung des Eigentümers - des Vaters der Bauherrin - verfügt das Haus auf der angrenzenden unüberbauten Parzelle Nr. 6798 über vier Parkplätze und über eine Zufahrt zur Q._strasse. Neben dem Haus hangaufwärts führen 48 Treppenstufen von den Parkplätzen zum Hauseingang der Wohnung im Obergeschoss, der sich gegenüber der Einstellhalle befindet. Die 3-Zimmerwohnung im Obergeschoss verkaufte C._ an die Ehegatten A. und B._, während die beiden anderen Wohnungen in ihrem Eigentum blieben und eine davon vermietet ist.
A.c Die Einstellhalle im Untergeschoss des Hauses A (= Nr. 21) ist in Miteigentum aufgeteilt und gehört zu 5/6 C._ und zu 1/6 den Ehegatten A. und B._. Es können darin maximal zehn Personenwagen eingestellt werden. Die Ausfahrt aus der Einstellhalle führt auf den ebenen bekiesten Platz, der zwischen Haus A (= Nr. 21) und Haus B (= Nr. 21A) liegt. Die eine offene Seite des Kiesplatzes wird durch das Wiesland der benachbarten Bauparzelle Nr. 3960 begrenzt, während sich auf der anderen offenen Seite eine Abschrankung zur Parzelle Nr. 1931 befindet. Dahinter beginnt ein asphaltierter Weg, der über die Parzellen Nrn. 1931 und 3821 führt und den Parzellengrenzen entlang schräg hangaufwärts in die P._strasse einmündet. Der Weg dient als Zufahrt zu den mit je einem Wohnhaus überbauten Parzellen Nrn. 1931 und 3821.
A.d Die Eigentümer der Parzelle Nr. 1280 haben weder ein persönliches noch ein dingliches Recht, den asphaltierten Fahrweg über die Parzelle Nr. 3821 zu benutzen. Zu Gunsten der Parzelle Nr. 1280 und zu Lasten der Parzelle Nr. 1931 ist zwar ein Fuss- und Karrwegrecht eingetragen. Der Fuss- und Karrweg geht jedoch nicht über die Parzelle Nr. 3821, sondern zweigt vor deren Grenze ab und führt steil den Hang hinauf über die Parzelle Nr. 3830 zur P._strasse. Im Vorfeld und während der Ausführung des Bauvorhabens verhandelten die Eigentümer der Parzelle Nr. 1280 erfolglos mit X._ bzw. ihrem inzwischen verstorbenen Vater als Eigentümern der Parzelle Nr. 3821 über die Einräumung eines Wegrechts. Eine öffentliche Erschliessung aller Grundstücke im fraglichen Einzugsgebiet über den bestehenden Fahrweg kam nicht zustande.
A.e Heute verfügen weder die Einstellhalle im Untergeschoss des Hauses A (= Nr. 21) noch das Haus B (= Nr. 21A) über eine Zufahrt zur P._strasse.
B. Am 22. Juni 2007 klagten A. und B._ sowie C._ auf Einräumung eines Notwegrechts für Motorfahrzeuge zu Gunsten ihrer Parzelle Nr. 1280 und zu Lasten der Parzelle Nr. 3821. X._ als Alleineigentümerin der Parzelle Nr. 3821 schloss auf Abweisung. Der Gerichtspräsident 2 im Kreis K._ verneinte eine Wegenot für das Haus A (= Nr. 21), hiess die Klage hingegen für das Haus B (= Nr. 21A) gut und bewilligte das Notwegrecht zu Gunsten der entsprechenden StWE-Anteil-Nrn. 1280-4 bis 1280-6 und zu Lasten der Parzelle Nr. 3821 auf dem bestehenden Fahrweg gegen eine Entschädigung von Fr. 5'000.-- (Urteil vom 20. Februar 2009). Das von beiden Parteien angerufene Obergericht des Kantons Bern bestätigte am 16. Juli 2009 das erstinstanzliche Urteil.
C. X._ (Beschwerdeführerin) beantragt dem Bundesgericht, die Klage abzuweisen. A. und B._ sowie C._ (Beschwerdegegner) stellen die Begehren, auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventuell die Beschwerde abzuweisen. Das Obergericht hat die Akten zugestellt, auf eine Vernehmlassung aber verzichtet. Über die Beschwerde hat die II. zivilrechtliche Abteilung des Bundesgerichts an der öffentlichen Beratung vom 19. November 2009 entschieden.

considerations:
Erwägungen:
1. Der Streit über den Anspruch auf Einräumung eines Notweges gemäss <ref-law> betrifft eine Zivilsache (<ref-law>) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, wobei für die Berechnung des Streitwerts (alternativ) die Vorteile des herrschenden oder die Nachteile des dienenden Grundstücks massgebend sind (vgl. <ref-ruling> E. 1 S. 314 f.; <ref-ruling>). Entgegen der Annahme der Beschwerdegegner hat sich der vom Obergericht auf über Fr. 30'000.-- festgestellte Streitwert nicht deshalb halbiert bzw. auf weniger als Fr. 30'000.-- vermindert, weil nur der Notweg für das Haus B (= Nr. 21A) zugesprochen wurde. Denn bei Beschwerden gegen Endentscheide bestimmt sich der Streitwert nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren (<ref-law>), und nicht danach, was die Vorinstanz zugesprochen hat (vgl. Urteil 5A_765/2008 vom 29. Juni 2009 E. 1.2.1). Streitig geblieben war vor Obergericht auf Grund der Appellation der Beschwerdeführerin und der Anschlussappellation der Beschwerdegegner deren ursprüngliches Klagebegehren auf Einräumung eines Notwegrechts zu Gunsten ihrer Parzelle Nr. 1280 und zu Lasten der Parzelle Nr. 3821, d.h. der Notweg für das Haus A (= Nr. 21) und für das Haus B (= Nr. 21A). Die Annahme, der Vorteil des herrschenden Grundstücks bzw. der Beschwerdegegner als dessen Eigentümer mit zehn Autos auf dem kürzesten Weg ab der Einstellhalle auf die öffentliche Strasse zu fahren, überschreite als wiederkehrende Nutzung von unbeschränkter Dauer (<ref-law>) den Mindeststreitwert von Fr. 30'000.-- (<ref-law>), kann mangels gegenteiliger Anhaltspunkte und Feststellungen in den kantonalen Akten nicht beanstandet werden (vgl. Urteil 5A_410/2008 vom 9. September 2008 E. 1.1). Die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde kann grundsätzlich eingetreten werden.
2. In tatsächlicher Hinsicht steht für das Bundesgericht verbindlich fest, dass die Beschwerdegegnerin 3 ihr Grundstück Nr. 1280 in den Jahren 2001/2002 überbaut hat. In der Baubewilligung vom 22. Mai 2000 wurde festgehalten, dass die Erschliessung der Parzelle Nr. 1280 genügend sei und dass es im Risikobereich der Bauherrschaft liege, ob die Abstellmöglichkeiten später als Einstellhalle benützt werden können. Für die Erstreitung hierfür etwaig erforderlicher Wegrechte wurde die Bauherrschaft auf den Zivilweg verwiesen (E. II/6 S. 3 f. des angefochtenen Urteils).
Die örtlichen Verhältnisse stehen für das Bundesgericht unangefochten fest. Das Grundstück Nr. 1280 befindet sich an einer ausgesprochenen Hanglage. Das in der oberen Hälfte erbaute Haus A (= Nr. 21) grenzt an die P._strasse und verfügt daselbst über drei Parkplätze. Mit Blick darauf haben die kantonalen Gerichte in rechtlicher Hinsicht eine Wegenot für das Haus A (= Nr. 21) verneint. Das Obergericht hat ergänzt, der Zugang zum oberen Haus sei gewährleistet, zumal mit dem Auto bis an die Haustür gefahren werden könne. Wie man beim jeweiligen Haus zu den einzelnen Wohnungseingängen gelange, habe im Übrigen nichts mehr mit Erschliessung zu tun. Es spiele daher auch keine Rolle, dass der Eingang zur unteren Wohnung lediglich über eine (kurze) Treppe erreichbar sei (E. III/A/5-7 S. 8). Für das in der unteren Hälfte des Grundstücks erbaute Haus B (= Nr. 21A) haben die kantonalen Gerichte hingegen eine Wegenot bejaht, weil die Stockwerkeinheiten des Hauses B (= Nr. 21A) sowohl von der P._strasse als auch von den Parkplätzen auf der Parzelle Nr. 6798 bzw. von der Q._strasse her nur über beschwerliche Treppen erreichbar sei. Die Zufahrt über die Parzelle Nr. 6798 sei rechtlich nicht gesichert (E. III/A/2-3 S. 7 f.). Die kantonalen Gerichte haben eine alternative Erschliessung bzw. Überbauung als kaum möglich oder zumutbar bezeichnet und die Frage verneint, ob die Beschwerdegegner durch die Art ihres Bauvorhabens die Wegenot leichtfertig herbeigeführt hätten (E. III/B S. 8 ff. des angefochtenen Urteils).
Die Beschwerdeführerin rügt eine unrichtige Beurteilung der Wegenot (Art. 2 S. 5 ff.), der Herbeiführung der angeblichen Wegenot (Art. 3 S. 8 ff.) sowie der Möglichkeit und Zumutbarkeit einer alternativen Erschliessung und Überbauung (Art. 4 S. 13 ff. der Beschwerdeschrift). In allen drei Punkten schliessen sich die Beschwerdegegner wiederum den obergerichtlichen Ausführungen an (S. 4 ff. der Beschwerdeantwort).
3. Im Vordergrund der Beurteilung stehen die Voraussetzungen des Anspruchs auf Einräumung eines Notweges. Der Fall betrifft gleichzeitig Fragen des Verhältnisses zwischen dem Notwegrecht gemäss <ref-law> und dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht. Darauf ist vorweg einzugehen.
3.1 Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er gemäss <ref-law> beanspruchen, dass ihm die Nachbarn gegen volle Entschädigung einen Notweg einräumen. Das Notwegrecht bedeutet wie andere mittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkungen (z.B. Durchleitungen, Notbrunnen u.ä.) eine "privatrechtliche Enteignung" (<ref-ruling> E. 4a S. 236). Das Bundesgericht hat die Gewährung eines Notwegrechts deshalb von strengen Voraussetzungen abhängig gemacht. Es hat aus der Entstehungsgeschichte des <ref-law> abgeleitet, dass der nachbarrechtliche Anspruch auf die Gewährung eines Wegrechts nur in einer eigentlichen Notlage geltend gemacht werden kann (<ref-ruling> E. 3b S. 180 f.). Eine Wegenot liegt vor, wenn einem Grundeigentümer die zur bestimmungsgemässen Benutzung seines Grundstücks erforderliche Verbindung zur öffentlichen Strasse überhaupt fehlt oder der vorhandene Weg sich als ungenügend erweist (<ref-ruling> E. 2 S. 36 f.).
3.2 Das Bundesgericht hat anerkannt, dass der Anspruch auf Einräumung eines Notweges grundsätzlich auch im überbauten Gebiet besteht (z.B. <ref-ruling>, Gemeinde Schwyz; <ref-ruling>, Stadt Bern; <ref-ruling>, Stadt Rapperswil). Bereits zu dieser älteren Rechtsprechung wurde angemerkt, es erstaune, wie selbst in Stadtgemeinden mit Zonenordnung die genügende Zufahrt zu einem überbauten Grundstück fehlen könne, obwohl sie für die Erteilung der Baubewilligung vorausgesetzt sei (vgl. PETER LIVER, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1967, Sachenrecht, ZBJV 105/1969 S. 4). Auch nach Erlass des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), das die öffentlich-rechtliche Erschliessung vorschreibt, hat das Notwegrecht an Bedeutung nicht eingebüsst (z.B. <ref-ruling>, Commune de Meyrin; <ref-ruling>, Stadtgemeinde Maienfeld; <ref-ruling>, Gemeinde Naters). Anders als in der früheren Rechtsprechung stellen sich heute indessen vor allem Fragen im Schnittstellenbereich zum öffentlichen Recht (vgl. CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, Aktuelle Tendenzen im Grunddienstbarkeitsrecht, Der Bernische Notar, BN 1999, S. 1 ff., S. 7-12). An dieser Schnittstelle hat das Bundesgericht mit Bezug auf die bestimmungsgemässe Nutzung des Grundstücks, von der die Einräumung eines Notweges abhängt, seit je her festgehalten, massgebend sei das öffentliche Recht. Liegt das Land in der Bauzone, so ist das Erstellen eines Wohnhauses eine bestimmungsgemässe Nutzung (vgl. <ref-ruling> E. 1a S. 397; <ref-ruling> E. 2b S. 186 f.). Wo besondere Nutzungsformen (z.B. Agrotourismus: "Schlafen im Stroh") einer Bewilligung bedürfen, ist das Zivilgericht an die öffentlich-rechtliche Beurteilung durch die zuständigen Behörden gebunden, soweit sich deren rechtskräftige Entscheide nicht als absolut nichtig erweisen. Das Zivilgericht hat hingegen über alle weiteren Voraussetzungen des Anspruchs auf Einräumung eines Notweges zu entscheiden (Urteil 5C.91/2005 vom 11. Oktober 2005 E. 1.1, in: Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, ZBGR 88/2007 S. 127 f.). Was die bestimmungsgemässe Nutzung angeht, ist die Abgrenzung zum öffentlichen Recht somit erfolgt.
3.3 Im vorliegenden Fall stellt sich die weitere Abgrenzungsfrage, ob ein nach öffentlichem Recht erschlossenes Grundstück an einer Wegenot im Sinne von <ref-law> leiden kann. Zu dieser zweiten Schnittstelle zwischen privatrechtlichem Notweg und öffentlichem Erschliessungsrecht ergibt sich Folgendes:
3.3.1 Die Zonenordnung sollte eigentlich dazu führen, dass Grundstücke in der Bauzone planmässig erschlossen werden und damit gar keine Wegenot entstehen kann. Indessen zeigt sich immer wieder, dass es auch in zur Überbauung bestimmten Gebieten Parzellen gibt, die über keinen genügenden Zugang zur öffentlichen Strasse verfügen. Zur Behebung dieses Mangels verweist das Bundesgericht den Grundeigentümer in erster Linie auf die öffentlich-rechtlichen Rechtsinstitute. Solange mit öffentlich-rechtlichen Mitteln eine angemessene Erschliessung erreicht werden kann, besteht keine Wegenot (BGE <ref-ruling> E. 2c S. 187; <ref-ruling> E. 4b S. 70). Der Eigentümer, der einen Notweg beanspruchen will, hat insoweit darzulegen, dass er - erfolglos - alles ihm Mögliche getan hat, um einen Zugang zu seinem Grundstück mit öffentlich-rechtlichen Mitteln zu erlangen (Urteil 5C.64/2000 vom 4. April 2000 E. 3a, in: Rivista di diritto amministrativo e tributario ticinese, RDAT 2001 II Nr. 34 S. 151). Wie es sich damit verhält, hat das Obergericht erörtert, kann aber dahingestellt bleiben. Die Baubewilligungsbehörde hat festgestellt, dass das Bauvorhaben in Bezug auf eine genügende Erschliessung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Haus A (= Nr. 21) liegt an der öffentlichen P._strasse, während Haus B (= Nr. 21A) auf Grund der Zustimmung des Eigentümers über die Parzelle Nr. 6798 mit der öffentlichen Q._strasse verbunden ist.
3.3.2 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Die hinreichende Zufahrt ist in erster Linie mit planerischen Mitteln sicherzustellen, kann aber auch auf privater Vereinbarung der betroffenen Grundeigentümer beruhen (BGE <ref-ruling> E. 4a S. 69 f.). Hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Die Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher mit dem Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gehen können. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung nachzuweisen (Urteil 1C_376/2007 vom 31. März 2008 E. 4.4, zusammengefasst in: Raum&Umwelt, VLP-ASPAN 2/09 S. 16).
3.3.3 Der Begriff des Notweges im Sinne von <ref-law> ist unabhängig von kantonalen oder kommunalen Bauvorschriften und als solcher des Bundesprivatrechts in der ganzen Schweiz nach einheitlichen Gesichtspunkten auszulegen. Aus der Unabhängigkeit folgt, dass ein Notweg nicht gewährt werden kann, um die regelmässig weitergehenden Anforderungen des öffentlichen Rechts an eine hinreichende Zufahrt zu erfüllen (<ref-ruling> E. 2 S. 400 f.; <ref-ruling> E. 3d S. 182; <ref-ruling> E. 2a S. 19; <ref-ruling> E. 2 S. 37). Nach heutiger Auffassung hat ein Grundeigentümer in einem Gebiet, wo Wohn- oder Ferienhäuser stehen, grundsätzlich Anspruch auf eine allgemeine Zufahrt zu seinem Grundstück mit einem Motorfahrzeug, sofern die topografischen Verhältnisse eine solche überhaupt zulassen (vgl. <ref-ruling> E. 2 S. 168 f.; <ref-ruling> E. 5 S. 127; Urteil 5C.142/2003 vom 28. August 2003 E. 2.4, in: ZBGR 85/2004 S. 313; Urteil 5C.225/2003 vom 23. Dezember 2003 E. 7.1, in: Zeitschrift für Gesetzgebung und Rechtsprechung in Graubünden, ZGRG 23/2004 S. 75). Mit dem Anspruch auf Einräumung eines Notweges als Zugang zu Wohnhäusern auf Grundstücken an ausgesprochener Hanglage hat sich das Bundesgericht schon oft befasst. Aus der Rechtsprechung kann praktisch einzig der Schluss gezogen werden, dass es von sämtlichen Umständen des konkreten Einzelfalls abhängt, ob eine Notlage im Sinne von <ref-law> besteht (zit. Urteil 5C.225/2003 E. 7.3, in: ZGRG 23/2004 S. 76).
3.3.4 Die Gegenüberstellung der Anforderungen an die hinreichende Zufahrt im öffentlichen Recht und an den privatrechtlichen Notweg zeigt, dass in der Regel eine Wegenot im Sinne von <ref-law> zu verneinen ist, wo eine öffentlich-rechtliche Erschliessung besteht. Wird ein Grundstück im Rahmen eines Bauvorhabens erschlossen, hat die Baubewilligungsbehörde abzuklären und festzustellen, dass die Voraussetzung der hinreichenden Zufahrt erfüllt ist. Im Notwegrechtsprozess kann das Zivilgericht grundsätzlich auf die rechtskräftige Baubewilligung abstellen, zumal die hinreichende Zufahrt des öffentlichen Rechts regelmässig höheren Ansprüchen zu genügen hat als der privatrechtliche Notweg. Vorbehalten bleibt der Nachweis, dass das Zivilrecht ausnahmsweise einen weitergehenden Anspruch vermittelt als das öffentliche Recht, sowie eine allfällige Nichtigkeit der Baubewilligung. Ein weiterer Vorbehalt folgt daraus, dass die Baubewilligungsbehörde über das Bestehen einer hinreichenden Zufahrt anhand der Gesuchsunterlagen (Pläne u.ä.) und auf Grund eines Augenscheins, d.h. im Normalfall vor der tatsächlichen Bauausführung entscheidet. Sollten sich nachträglich aus technischen oder anderen objektiven Gründen Abweichungen gegenüber dem genehmigten Bauvorhaben ergeben, hat das Zivilgericht diese Veränderungen zu beachten.
3.3.5 Als Ergebnis kann Folgendes festgehalten werden: Die rechtskräftige Feststellung, dass nach öffentlichem Recht eine hinreichende Zufahrt zu einem Grundstück besteht, ist Ausgangspunkt der gerichtlichen Beurteilung der Wegenot im Sinne von <ref-law>. Das Zivilgericht hat in solchen Fällen nur zu prüfen, ob auf Grund sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls die privatrechtlich definierte Wegenot beseitigt ist oder nicht.
4. Das Grundstück Nr. 1280 der Beschwerdegegner liegt in der Bauzone, so dass das Erstellen der beiden Mehrfamilienhäuser eine bestimmungsgemässe Nutzung war. Die Baubewilligung dafür wurde am 22. Mai 2000 erteilt. Nichtigkeitsgründe (vgl. <ref-ruling> E. 3.1 S. 27) sind weder ersichtlich noch dargetan. Die tatsächliche Überbauung des Grundstücks in den Jahren 2001/2002 hat jedenfalls mit Bezug auf die hier interessierende Erschliessung der rechtskräftigen Baubewilligung entsprochen. Das Haus A (= Nr. 21) verfügt danach über eine hinreichende Zufahrt ab der öffentlichen P._strasse. Das Haus B (= Nr. 21A) ist ab der öffentlichen Q._strasse über die Parzelle Nr. 6798 mit Motorfahrzeugen erreichbar. Damit übereinstimmend hat das Obergericht gestützt auf die örtlichen Gegebenheiten eine Wegenot für das Haus A (= Nr. 21) verneint. Die Frage ist nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Dass das Grundstück Nr. 1280 direkt an die öffentliche P._strasse grenzt, schliesst die Einräumung eines Notweges für das auf dem gleichen Grundstück erbaute Haus B (= Nr. 21A) nicht von vornherein aus. Ein entsprechendes Begehren kann begründet sein, wenn die Bewohnung und Bewirtschaftung der Liegenschaft mit den vorhandenen Zufahrten nicht möglich ist und den zusätzlichen Notweg erfordert, wenn also der schon vorhandene Weg für die Nutzung der Gesamtliegenschaft nicht genügt (<ref-ruling> E. 3 S. 618; Urteil C.240/1987 vom 10. März 1988 E. 2b, in: Revue valaisanne de jurisprudence, RVJ 1989 S. 277). Die Voraussetzung dürfte bei zwei Häusern an ausgesprochener Hanglage nicht ohne nähere Prüfung verneint werden können, ist hier aber aus nachstehenden Gründen nicht zu beurteilen.
5. Das Haus B (= Nr. 21A) verfügt gemäss Baubewilligung über eine hinreichende Zufahrt über die Parzelle Nr. 6798 ab der öffentlichen Q._strasse.
5.1 Das Obergericht hat die Wegenot gleichwohl bejaht und dafürgehalten, bei den Parkplätzen auf der Parzelle Nr. 6798 handle es sich um ein Provisorium. Die Zusage des Vaters der Beschwerdegegnerin 3, die Parkplätze zu dulden, ändere nichts daran, dass für diesen Zugang kein dingliches Recht bestehe. Solche bloss prekaristisch gewährten und rechtlich nicht gesicherten Wegrechte seien jederzeit widerrufbar. Als genügende Wegverbindung im Sinne von <ref-law> taugten sie deshalb nicht (E. III/A/2 S. 7 des angefochtenen Urteils).
5.2 In tatsächlicher Hinsicht steht unangefochten fest und kann ergänzt werden (<ref-law>), dass gemäss Baubewilligung der Besitzer von Parzelle Nr. 6798 mit Schreiben vom 20. Oktober 1999 formell seine Zustimmung zur Zufahrt und zum Erstellen von vier Parkplätzen auf seiner Parzelle erteilt hat (Bst. B/4 S. 4 der Baubewilligung, Klagebeilage Nr. 13) und dass der Eigentümer des Grundstücks Nr. 6798 den Beschwerdegegnern auch nach dem Bau schriftlich versichert hat, die Zufahrt und die vier Parkplätze zu dulden (vgl. die Aussagen vor Gericht des Beschwerdegegners 2, act. 179 Rz. 52-54, und der Beschwerdegegnerin 3, act. 189 Rz. 184-186 der kantonalen Akten). Auf Grund des Sachverhalts ist in der schriftlichen Zustimmung des Grundeigentümers keine bloss prekaristische, d.h. auf Zusehen hin erfolgte, jederzeit und entschädigungslos widerrufliche Gestattung zu erblicken, sondern die Einräumung eines persönlichen Rechts, das Grundstück Nr. 6798 als Zufahrt und als Parkplatz zu benutzen (vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 3.A. Zürich 2009, N. 1202-1203 S. 293 f.; Steinauer, Les droits réels, T. II, 3.A. Bern 2002, N. 1776a-1776b S. 163, je mit Hinweisen).
5.3 Eine andere Frage ist, ob ein persönliches Recht, über fremde Grundstücke zu einer öffentlichen Strasse zu gelangen, eine Wegenot im Sinne von <ref-law> ausschliesst. Die herrschende Lehre und die Rechtsprechung bejahen die Frage (Urteil 5C.40/2006 vom 18. April 2006 E. 3.1, in: ZBGR 88/2007 S. 471, mit Hinweis auf Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, N. 45 zu <ref-law>; gl.M. Leemann, Berner Kommentar, 1920, N. 12, und Rey, Basler Kommentar, 2007, N. 6 zu <ref-law>; Schmid/Hürlimann-Kaup, a.a.O., N. 982 S. 228, mit Hinweisen). Gewisse Bedenken dagegen werden in der letzten Auflage des Berner Kommentars angemeldet mit der Feststellung, ein bloss prekaristisch oder obligatorisch gewährtes Wegrecht könne als ungenügende Verbindung in Betracht fallen (Meier-Hayoz, a.a.O., N. 48 zu <ref-law>). Es trifft zu, dass die blosse Bereitschaft eines Nachbarn, notwendige Fahrten zu einem Grundstück ("prekaristisch") zu gestatten, ein Notwegrecht nicht zu ersetzen vermag (vgl. <ref-ruling> E. 3 S. 618; <ref-ruling> E. 4 S. 330 f.; <ref-ruling> E. 2b S. 20). Richtig ist auch, dass ein persönlich wirkendes Recht weniger sicher ist als ein dinglich wirkendes Recht und unter Umständen wegfallen kann, ohne dass Realersatz vom persönlich Verpflichteten zu leisten wäre oder sonstwie beschafft werden könnte. Indessen führte es zu weit und erschiene als wirklichkeitsfern, stets dinglich gesicherte Zugangsrechte vorauszusetzen und bei Fehlen einer dinglichen Sicherstellung eine Wegenot im Sinne von <ref-law> gleichsam zu vermuten. Den mit bloss persönlich wirkenden Rechten verbundenen Nachteilen trägt die Rechtsprechung insofern Rechnung, als eine Änderung der Verhältnisse zur Entstehung eines bisher nicht vorhandenen Notwegrechts Anlass geben kann, sofern sie auf objektiven Gründen und nicht einfach auf persönlichen Wünschen oder Liebhabereien des Eigentümers beruht (BGE <ref-ruling> E. 3 S. 329). Das persönliche Recht der Beschwerdegegner zur Benutzung des Grundstücks Nr. 6798, um zur öffentlichen Q._strasse zu gelangen, stellt somit einen genügenden Weg gemäss <ref-law> dar. Sollte dieses Recht dereinst gekündigt werden oder sonstwie untergehen, richtete sich der Anspruch auf Einräumung eines Notweges in erster Linie wiederum gegen den Eigentümer der Parzelle Nr. 6798, zumal ihm die Gewährung des Notweges der früheren Eigentums- und Wegrechtsverhältnisse wegen am ehesten zugemutet werden dürfte (vgl. <ref-law>).
5.4 Für das Haus B (= Nr. 21A) besteht insoweit kein Anspruch auf Einräumung eines privatrechtlichen Notweges, als die Zufahrt gemäss der Baubewilligung ein Erreichen der öffentlichen Strasse mit Motorfahrzeugen ab dem überbauten Grundstück gewährleistet. Es bleibt zu prüfen, ob der privatrechtliche Anspruch auf Einräumung eines Notweges hier über die hinreichende Zufahrt im öffentlich-rechtlichen Sinne hinausgeht.
5.4.1 Das Obergericht hat festgehalten, zwar lasse sich mit dem Auto relativ leicht an die Parzelle heranfahren, doch seien die Stockwerkeinheiten im unteren Haus B (= Nr. 21A) sowohl von unten (Q._strasse) wie auch von oben (P._strasse) nur über beschwerliche Treppenstufen erreichbar. Dieser Weg sei für ältere und gehbehinderte Menschen äusserst beschwerlich und der Hauseingang könne weder mit Rollstühlen noch mit einem Kinderwagen erreicht werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellten solche beschwerlichen ca. 50 m langen Treppenwege in Wohngebieten eine ungenügende Verbindung zu einer öffentlichen Strasse dar (E. III/A/2 S. 7 des angefochtenen Urteils mit Hinweis auf das Urteil 5C.142/2003 vom 28. August 2003).
5.4.2 Gemäss Baubewilligung verfügt das Haus B (= Nr. 21A) über vier Parkplätze und die Zufahrt zur öffentlichen Strasse auf der Parzelle Nr. 6798 (E. 5.2). Ab den Parkplätzen führt eine Aussentreppe mit 48 Stufen zum Hauseingang der Wohnung im Obergeschoss, die den Beschwerdegegnern 1 und 2 gehört. Der Treppenweg stellt damit nicht die unmittelbare Verbindung zwischen der öffentlichen Strasse und dem überbauten Grundstück her. Es handelt sich vielmehr um einen Weg auf dem überbauten Grundstück selbst zum Hauseingang. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende von dem im Urteil 5C.142/2003 vom 28. August 2003 entschiedenen Fall, wo eine 50 Meter lange Treppe ab der Kantonsstrasse als Fussweg über ein fremdes Grundstück geführt hat (Urteil 5C.142/2003 vom 28. August 2003 Bst. A und E. 2.3, in: ZBGR 85/2004 S. 312 f.). Ebenso wenig abgeleitet werden kann aus dem Urteil 5C.225/2003 vom 23. Dezember 2003, wo nicht bis zur Grundstücksgrenze gefahren werden konnte, ein Treppenaufgang von rund 30 Metern aber als genügender Weg betrachtet wurde und die Einräumung eines Notweges ausschloss (Urteil 5C.225/2003 vom 23. Dezember 2003 E. 7.3, in: ZGRG 23/2004 S. 75 f.). Massgebend ist im vorliegenden Fall deshalb der Grundsatz, dass der Anspruch auf Einräumung eines Notweges erfüllt ist, wenn in Hanglagen die Fahrstrasse wenigstens bis an die Parzellengrenze am Rand des Hanges führt. Dass unmittelbar vor die Haustüre gefahren werden kann, ist nicht erforderlich (vgl. <ref-ruling> E. 2 S. 169).
5.4.3 Weiter ist in tatsächlicher Hinsicht davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin 3 um die fehlende Zufahrt zur Einstellhalle und über den heute als beschwerlich bemängelten Treppenweg zum Eingang in die Wohnung im Obergeschoss des Hauses B (= Nr. 21A) wusste, ihr Bauvorhaben aber gleichwohl hat bewilligen lassen. Sie hat das Risiko gekannt und zu tragen, das sich im Nachhinein verwirklicht hat. Die Beschwerdegegner 1 und 2 hatten davon ebenfalls Kenntnis und selber mit der Beschwerdeführerin bzw. deren Vater und den Gemeindebehörden die Erschliessungsfrage erörtert. Dass die Beschwerdegegner berechtigterweise auf eine öffentliche Erschliessung vertraut oder gehofft haben sollen, ist unerheblich, zumal sich der Nachbar, der mit einem Notweg belastet wird, Vertrauen, das er nicht begründet hat, nicht entgegenhalten lassen muss. Die Beschwerdeführerin bzw. deren Vater gleichwie der Eigentümer der Parzelle Nr. 1931 aber haben eine Zufahrt über ihren Fahrweg gegenüber den Beschwerdegegnern von Beginn an unmissverständlich abgelehnt. Dass eine andere Art der Überbauung zudem möglich gewesen wäre, wird von der Beschwerdeführerin zutreffend dargelegt. Eine Einstellhalle und/oder der Eingang zum Haus B (= Nr. 21A) hätten an der Grenze zur Parzelle Nr. 6798 erstellt werden können, auf der sich die Parkplätze und die Zufahrt zur öffentlichen Strasse befinden. Bei dieser Art der Überbauung hätte auch für die Beschwerdegegner selbstverständlich sein müssen, dass das dritte Stockwerk des Hauses B (= Nr. 21A) über ein Treppenhaus oder allenfalls mit einem Aufzug innerhalb des Hauses bzw. über eine Treppe mit 48 Stufen oder allenfalls mit einem Schräglift für Personen- und Materialtransporte ausserhalb des Hauses erreicht wird und keines Notweges zu Lasten der Beschwerdeführerin bedarf. Wer wie die Beschwerdegegner als Grundeigentümer bewusst darauf verzichtet, seine Baupläne den topografischen Verhältnissen anzupassen und zumutbare bauliche Lösungen zu wählen, die sich ohne Eingriff in das Eigentum eines Nachbarn verwirklichen lassen, hat keinen Anspruch auf Einräumung eines Notweges (<ref-ruling> E. 1b S. 397 f.; vgl. zum Verbot offenbaren Rechtsmissbrauchs: <ref-ruling> E. 4 S. 51 f.).
5.5 Aus den dargelegten Gründen kann es nicht angehen, zunächst im Interesse einer optimalen Nutzung der eigenen Liegenschaft eine zwar rechtmässige und damit bewilligungsfähige, aber nicht optimale Zufahrt in Kauf zu nehmen, um sie anschliessend zu Lasten des Nachbarn über ein Notwegrecht zu optimieren. Der geltend gemachte Anspruch auf Einräumung eines Notweges gemäss <ref-law> erweist sich insgesamt als unbegründet. Lediglich der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass es für den Anspruch auf Einräumung eines Notweges nicht darauf ankommt, dass der Notweg als Last für die Beschwerdeführerin nicht oder weniger ins Gewicht fällt gegenüber den Nachteilen, die den Beschwerdegegnern aus einer Verweigerung erwachsen. Auf diese gegenseitigen Interessen ist nach Art. 694 Abs. 2 und 3 ZGB erst bei der Festsetzung des Notweges Rücksicht zu nehmen, also dann, wenn zu bestimmen ist, wo und wie der einzuräumende Notweg durchgehen soll (<ref-ruling> E. 3 S. 318 f.; vgl. STEINAUER, a.a.O., N. 1863a S. 205, mit weiteren Hinweisen).
6. Die Beschwerde muss insgesamt gutgeheissen werden, und die Klage der Beschwerdegegner ist abzuweisen. Die Beschwerdegegner werden damit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG). Über die Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens hat das Obergericht neu zu entscheiden (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer, vom 16. Juli 2009 aufgehoben und die Klage der Beschwerdegegner abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3. Die Beschwerdegegner haben die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4. Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des vorangegangenen Verfahrens an das Obergericht zurückgewiesen.
5. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. November 2009
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Hohl von Roten

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A. A.a Am 1. Januar 2008 ist das Bundesgesetz vom 23. März 2007 über die Stromversorgung (Stromversorgungsgesetz, StromVG; SR 734.7) in Kraft getreten. Gemäss Art. 18 Abs. 1 dieses Gesetzes wird das Übertragungsnetz auf gesamtschweizerischer Ebene von der nationalen Netzgesellschaft betrieben. Die Elektrizitätsversorgungsunternehmen überführen bis spätestens fünf Jahre nach dem Inkrafttreten des Gesetzes (d.h. bis spätestens 1. Januar 2013) das Übertragungsnetz auf gesamtschweizerischer Ebene auf die nationale Netzgesellschaft (Art. 33 Abs. 4 StromVG). Kommen die Elektrizitätsversorgungsunternehmen dieser Verpflichtung nicht nach, erlässt die Elektrizitätskommission (ElCom) auf Antrag der nationalen Netzgesellschaft oder von Amtes wegen die erforderlichen Verfügungen (Art. 33 Abs. 5 StromVG).
A.b Am 1. Juni 2010 stellte die nationale Netzgesellschaft swissgrid ag bei der ElCom ein Feststellungsgesuch mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass das gesamte 220/380-kV-Netz als Übertragungsnetz gelte (mit den in den Beilagen definierten Ausnahmen) und das Eigentum daran an die nationale Netzgesellschaft zu übertragen sei. Die ElCom stellte das Gesuch am 5. Juli 2010 allen Übertragungsnetzeigentümern zu und gab ihnen Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen.
A.c Am 9. Juli 2010 stellte die Nordostschweizerische Kraftwerke Grid AG (im Folgenden: NOK Grid AG) bei der ElCom ebenfalls ein Feststellungsgesuch mit den Anträgen, es sei festzustellen, dass das auf die nationale Netzgesellschaft zu übertragende Übertragungsnetz anhand einer an den Funktionen ausgerichteten Betrachtungsweise zu definieren und vom Verteilnetz abzugrenzen sei. Es sei festzustellen, dass die funktionale Zuordnung der Netze zum Übertragungs- oder Verteilnetz anhand nachfolgender Kriterien zu erfolgen habe: Netzausdehnung, mittlere Systemlänge, mittlere Übertragungsentfernung, Anzahl der Anschlusspunkte, umgesetzte Jahresenergien (Versorgung, Export), unterlagerte Transite und gegenseitige Beeinflussung. Eventualiter seien die Kriterien für die funktionale Zuordnung von Netzen bzw. Netzteilen zum Übertragungs- oder Verteilnetz durch die ElCom festzulegen. Im Gesuch wies die NOK Grid AG darauf hin, dass sie dieses Gesuch ausgearbeitet habe, bevor das Schreiben vom 5. Juli 2010 betreffend Feststellungsbegehren der swissgrid ag eingetroffen sei. Am 11. August 2010 stellte die ElCom auch das Gesuch der NOK Grid AG allen Übertragungsnetzeigentümern zu und gab ihnen Gelegenheit, sich dazu zu äussern.
A.d In der Folge äusserten sich verschiedene Übertragungsnetzeigentümer zu den von swissgrid ag bzw. NOK Grid AG vorgeschlagenen Abgrenzungskriterien, darunter namentlich die Alpiq Réseau S.A. Lausanne, die Alpiq Netz AG Gösgen, die CKW Grid, die BKW Übertragungsnetz AG, die Kraftwerke Vorderrhein AG, die Kraftwerke Mattmark AG und die Forces Motrices de Mauvoisin S.A. Sodann äusserten sich swissgrid ag und NOK Grid AG jeweils wechselseitig zu den von der anderen Gesuchstellerin gestellten Anträgen.
A.e Am 11. November 2010 erliess die ElCom eine Verfügung (921-10-005); im Rubrum wurden die swissgrid ag als Gesuchstellerin 1, die NOK Grid AG als Gesuchstellerin 2 und "Eigentümer des Übertragungsnetzes" als weitere Verfahrensbeteiligte bezeichnet. Im Dispositiv verfügte die ElCom u.a.:
"1. Vermaschte Leitungen und die erforderlichen Nebenanlagen, die auf der Spannungsebene 220/380 kV-Netz betrieben werden, gehören grundsätzlich zum Übertragungsnetz und sind auf die swissgrid ag zu überführen. Das Gesuch der swissgrid ag wird in diesem Punkt gutgeheissen. Ziffer 1 des Gesuchs der NOK Grid AG wird in diesem Punkt abgewiesen, Ziffer 2 und Ziffer 3a werden abgewiesen.
(...)
10. Stichleitungen gehören nicht zum Übertragungsnetz und sind nicht auf die swissgrid ag zu übertragen. Das Gesuch der swissgrid ag wird in diesem Punkt teilweise gutgeheissen. Ziffer 3b des Gesuchs der NOK Grid AG wird teilweise gutgeheissen. Stichleitungen, die nach einem Netzausbau Teil des vermaschten Übertragungsnetzes werden, gehören ab diesem Zeitpunkt zum Übertragungsnetz und sind auf die swissgrid ag zu überführen."
In Ziff. 142 der Erwägungen nannte die ElCom nicht abschliessend einige Beispiele für Stichleitungen, die nicht zum Übertragungsnetz gehören, darunter soweit hier von Interesse die Leitungen Romanel-Mathod sowie Galmiz-Kerzers-Mühleberg.
Die Verfügung wurde der swissgrid ag, der NOK Grid AG sowie den (in einem Anhang zur Verfügung namentlich genannten) weiteren Verfahrensbeteiligten eröffnet, darunter der Alpiq Netz AG Lausanne.
B. Am 6. Januar 2011 erhob die Alpiq Netz AG Lausanne Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht. Sie beantragte im Wesentlichen, Ziff. 10 der angefochtenen Verfügung sei aufzuheben bzw. dahingehend zu präzisieren, dass die Leitungen Romanel-Mathod sowie Galmiz-Kerzers-Mühleberg ins Übertragungsnetz zu überführen seien.
Das Bundesverwaltungsgericht lud die swissgrid ag und die ElCom zur Vernehmlassung ein. Mit Urteil vom 18. Juli 2011 hiess es die Beschwerde gut, hob Ziffer 10 des Dispositivs der Verfügung der ElCom auf (Ziff. 1) und stellte fest, dass Stichleitungen (mit oder ohne Versorgungscharakter) zum Übertragungsnetz gehörten und in das Eigentum der swissgrid ag zu überführen seien (Ziff. 2). Ferner stellte es fest, dass die Leitungen Romanel-Mathod sowie Galmiz-Kerzers-Mühleberg zum Übertragungsnetz gehörten und in das Eigentum der swissgrid ag zu übertragen seien (Ziff. 3). Das Urteil wurde der Energie Electrique du Simplon SA, der swissgrid ag, der ElCom und dem Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (im Folgenden: UVEK) eröffnet.
C. Die NOK Grid AG, die Axpo AG, die Kernkraftwerk Leibstadt AG, die Forces Motrices de Mauvoisin SA, die Kraftwerke Mattmark AG und die Kraftwerke Vorderrhein AG erheben gemeinsam Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Rechtsbegehren, das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Sache zur Wiederholung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter seien die Ziff. 1 und 2 des angefochtenen Urteils aufzuheben und die Ziff. 10 der Verfügung der ElCom vom 11. November 2010 zu bestätigen; subeventualiter seien die Ziff. 1 und 2 des angefochtenen Urteils aufzuheben, unter gleichzeitiger Feststellung, dass die folgenden Stichleitungen nicht zum Übertragungsnetz gehören und nicht an die swissgrid ag zu übertragen seien: KK Leibstadt-Leibstadt; KK Beznau-Beznau; Breite-Riet-Schlattingen; Birr-GT Alstom; Grynau-Tierfehd; Riddes-Fionnay FMM; Stalden-Zermeiggern sowie Tavanasa-Sedrun; subsubeventualiter seien Ziff. 1 und 2 des angefochtenen Urteils dahingehend anzupassen, dass vom konzessionsrechtlichen Heimfall betroffene oder zu den Erschliessungsanlagen nach Art. 49 Abs. 5 KEG gehörende Netzanlagen nicht Teil des Übertragungsnetzes bilden und nicht an die swissgrid ag zu übertragen seien.
Die swissgrid ag beantragt, die Rechtsbegehren 1-3 seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; hinsichtlich des Subsubeventualbegehrens sei das Verfahren zu sistieren, soweit es vom konzessionsrechtlichen Heimfall erfasste Netzanlagen betreffe und soweit darauf einzutreten sei.
Die Alpiq Netz AG Lausanne beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und das Urteil der Vorinstanz sei vollumfänglich zu bestätigen. Die ElCom äussert sich zum Verfahren, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen. Das Bundesverwaltungsgericht, das UVEK und das Bundesamt für Energie verzichten auf Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1 S. 43; <ref-ruling> E. 1.1 S. 3). Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Endentscheid des Bundesverwaltungsgerichts ist grundsätzlich zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. a und Art. 90 BGG).
2. Näher zu prüfen ist die Legitimation der Beschwerdeführerinnen.
2.1 Zur Beschwerde berechtigt ist nach <ref-law>, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c).
2.2 Die Beschwerdeführerinnen sind als Eigentümerinnen von Elektrizitätsleitungen materiell beschwert durch Entscheide, welche den Umfang der Übertragungspflicht gemäss Art. 33 Abs. 4 StromVG in Bezug auf ihre Leitungen zum Gegenstand haben. Sie waren allerdings am Verfahren vor der Vorinstanz nicht beteiligt, machen aber geltend, sie hätten zu Unrecht keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten: Obwohl sie durch den angefochtenen Entscheid beschwert seien, weil er für alle Beteiligten des erstinstanzlichen Verfahrens gelte, seien sie vom Bundesverwaltungsgericht nie zur Vernehmlassung eingeladen worden. Das Erfordernis der formellen Beschwer gemäss <ref-law> sei deshalb auf sie nicht anwendbar.
2.3 Abgesehen von denjenigen Fällen, in denen erst durch den vorinstanzlichen Entscheid die besondere Berührtheit überhaupt entsteht (Urteil 1C_134/2010 vom 28. September 2010 E. 3), kommt der Verzicht auf formelle Beschwer nur zum Tragen, wenn der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren richtigerweise hätte Parteistellung beanspruchen können, aber am Verfahren unverschuldet - z.B. wegen eines Fehlers der Behörde - nicht teilnehmen konnte (BGE 8C_190/2011 vom 13. Februar 2012 E. 2.5.1; <ref-ruling> E. 3.3.1 S. 311; <ref-ruling> E. 3.2 S. 187). Dies setzt voraus, dass der Beschwerdeführer bereits im vorinstanzlichen Verfahren materiell besonders berührt gewesen wäre.
2.4 Ausgangspunkt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung der ElCom vom 11. November 2010. Eine Verfügung ist eine Anordnung im Einzelfall, welche die Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rechten oder Pflichten oder entsprechende Feststellungen zum Gegenstand hat (<ref-law>). Eine Verfügung beantwortet indessen nicht abstrakte, theoretische Rechtsfragen (<ref-ruling> E. 2c S. 303), sondern regelt konkrete Rechtsverhältnisse (<ref-ruling> E. 4.6 S. 46; <ref-ruling> E. 2.1 S. 454; <ref-ruling> E. 2.4.2 S. 263) oder trifft entsprechende Feststellungen (<ref-law>). In casu regelt die Verfügung der ElCom, welche Leitungen oder Anlagen von den bisherigen Netzeigentümern auf die swissgrid ag zu übertragen sind. Auch wenn sich für alle Anlagen die gleichen Rechtsfragen stellen und die Verfügung weitgehend generell formuliert ist, ist sie nicht als generell-abstrakter Erlass (wozu die ElCom gar nicht zuständig wäre [vgl. Art. 22 StromVG; Art. 48 RVOG e contrario] und der nicht anfechtbar wäre [Art. 31 und 33 VGG e contrario]) zu qualifizieren. Ebenso wenig handelt es sich um eine Allgemeinverfügung, welche einen konkreten Sachverhalt mit Wirkung für eine unbestimmte Zahl von Parteien regelt (<ref-ruling> E. 3.2 S. 280; <ref-ruling> E. 1a S. 302). Vielmehr regelt die Verfügung der ElCom eine Vielzahl von konkreten Sachverhalten (Leitungen) und die entsprechenden Rechtsverhältnisse, an denen jeweils einerseits die swissgrid und andererseits der Eigentümer der betreffenden Leitung beteiligt sind. Dementsprechend hat die ElCom richtigerweise allen Übertragungsnetz-Eigentümern Gelegenheit gegeben, sich am Verfahren zu beteiligen, und allen die Verfügung eröffnet.
2.5 swissgrid ag und die meisten Netzeigentümer (darunter auch die heutigen Beschwerdeführerinnen) haben die Verfügung der ElCom nicht angefochten. Im Verhältnis zwischen swissgrid ag einerseits und diesen nicht anfechtenden Netzeigentümern ist damit die Verfügung der ElCom vom 11. November 2010, inklusive der umstrittenen Ziffer 10, in Rechtskraft erwachsen.
2.6 Nur eine kleine Zahl von Netzeigentümern, darunter die heutige Beschwerdegegnerin 1, haben die Verfügung der ElCom bei der Vorinstanz angefochten. Streitgegenstand im vorinstanzlichen Verfahren konnte damit von vornherein nur das Rechtsverhältnis zwischen swissgrid ag und dem jeweils Beschwerde führenden Netzeigentümer sein, nicht aber das Verhältnis zu den anderen Netzeigentümern, welche nicht Beschwerde geführt hatten. Die Vorinstanz hat richtigerweise die swissgrid ag ins Verfahren einbezogen, weil sie notwendige Gegenpartei ist (MARANTELLI-SONANINI/HUBER, in: Praxiskommentar zum VwVG, 2009, Rz. 8 zu <ref-law>). Hingegen bestand kein Anlass, die übrigen Netzeigentümer, deren Rechtsverhältnis zu swissgrid ag rechtskräftig entschieden worden ist, ins Verfahren einzubeziehen.
2.7 Dementsprechend kann der angefochtene Entscheid nur Rechtswirkungen im Verhältnis zwischen swissgrid ag einerseits und der jeweils Beschwerde führenden Partei (heutige Beschwerdegegnerin 1) haben. Daran ändert nichts, dass im Wortlaut des Dispositivs in genereller Weise die Ziff. 10 der Verfügung der ElCom aufgehoben und festgestellt wird, Stichleitungen gehörten zum Übertragungsnetz; denn das Urteilsdispositiv kann nicht etwas anderes regeln als das, was zum Streitgegenstand gehört. Die Beschwerdeführerinnen bzw. ihre Leitungen waren und sind durch das Urteil der Vorinstanz nicht betroffen. In Bezug auf sie bleibt es bei der Verfügung der ElCom vom 11. November 2010. Die Beschwerdeführerinnen sind daher auch materiell durch das angefochtene Urteil nicht beschwert. Daran vermag auch der Umstand, dass sich die Vorinstanz nicht explizit zu dieser Problematik geäussert hat, nichts zu ändern; allerdings hätte eine diesbezügliche Klarstellung die Beschwerdeführerinnen womöglich davon abgehalten, mit Beschwerde an das Bundesgericht zu gelangen. Immerhin hat die Vorinstanz dadurch, dass sie die übrigen Netzeigentümer nicht ins Verfahren miteinbezogen hat (vgl. E. 2.6 hiervor), deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sich ihr Urteil nur auf die Verhältnisse der Beschwerdegegnerin 1 beziehen kann; dementsprechend hat sie auch in Ziff. 3 des angefochtenen Urteils klargestellt, dass nur die erwähnten Stichleitungen zum Übertragungsnetz gehören.
2.8 Daraus ergibt sich, dass auf die Beschwerde mangels Legitimation der Beschwerdeführerinnen nicht einzutreten ist.
3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführerinnen die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG) und haben der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Die nicht anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin 2 hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt.
3. Die Beschwerdeführerinnen haben der Beschwerdegegnerin 1 für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
4. Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, der Eidgenössischen Elektrizitätskommission ElCom, dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, dem Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation und dem Bundesamt für Energie schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Juni 2012
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Winiger