facts:
Sachverhalt:
A. Die X. A._ AG (bis Dezember 2004 X. B._ AG, Zürich), mit Sitz in Basel, ist seit dem 1. Januar 1995 im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen der Eidgenössischen Steuerverwaltung eingetragen. Ihr Zweck bestand in der vorliegend relevanten Zeit in der Werbeberatung mit allen damit zusammenhängenden Dienstleistungen.
Am 13. November 2001 ersuchte die Steuerpflichtige die Eidgenössischen Steuerverwaltung um Rückerstattung von (abgerechneten und bezahlten) Mehrwertsteuern, die sie ihrer österreichischen Kundin Y._ GmbH, Dornbirn/A, seit 1999 fälschlicherweise in Rechnung gestellt habe. Am 19. November 2001 wurde die Steuerpflichtige von der Eidgenössischen Steuerverwaltung darauf hingewiesen, sie müsse der Kundin eine entsprechende Gutschrift zu- und neue Rechnungen (ohne MWST) ausstellen.
Die Steuerpflichtige reichte der Eidgenössischen Steuerverwaltung am 12. Juni 2002 das Abrechnungsformular des 4. Quartals 2001 ein, in welchem sie einen Betrag von Fr. 96'235.06 als Vorsteuern geltend machte; als Beleg reichte sie eine Belastungsanzeige ihrer Bank vom 25. Februar 2002 über diese Summe zugunsten der österreichischen Kundin ein. Die Eidgenössische Steuerverwaltung akzeptierte diesen Vorsteuerabzug nicht und forderte von der Steuerpflichtigen mit Ergänzungsabrechnung (Nr. 388606) vom 2. Juli 2002 Fr. 96'235.-- nach. Dies mit der Begründung, der Anspruch auf Vorsteuerabzug entstehe erst in derjenigen Periode, in welcher der fälschlicherweise in Rechnung gestellte Betrag dem Kunden zurückerstattet worden sei; dies sei hier erst im 1. Quartal 2002 geschehen. In der Folge reichte die Steuerpflichtige am 22. Juli 2002 das Abrechnungsformular für das 1. Quartal 2002 ein, in welchem sie erneut den Betrag von Fr. 96'235.06 als Vorsteuer in Abzug brachte; dadurch ergab sich ein Vorsteuerüberschuss von Fr. 62'864.79. Die Eidgenössische Steuerverwaltung bezahlte diesen am 18. September 2002 der Steuerpflichtigen aus.
Nachdem die Steuerpflichtige auch die Abrechnungsformulare der übrigen Quartale 2002 eingereicht hatte, stellte sie der Eidgenössischen Steuerverwaltung am 10. November 2003 per Fax zusätzlich eine Abrechnung für das gesamte Jahr 2002 zu. Im Vergleich zu den (addierten) Quartalsabrechnungen des Jahres 2002 wies diese Abrechnung eine um Fr. 5'297.47 tiefere Steuer auf dem Umsatz und um Fr. 96'235.06 tiefere Vorsteuern aus. Die Eidgenössische Steuerverwaltung nahm diese Abrechnung für das ganze Jahr 2002 als Korrekturabrechnung entgegen und forderte mit Ergänzungsabrechnung (Nr. 389535) vom 17. November 2003 von der Steuerpflichtigen Mehrwertsteuern im Betrag von Fr. 90'936.-- zuzüglich Verzugszins zu 5 % nach. Am 30. Juni 2004 erliess die Eidgenössische Steuerverwaltung einen anfechtbaren Entscheid, worin sie ihre Nachforderung bestätigte. Dagegen erhob die Steuerpflichtige Einsprache. Die Eidgenössische Steuerverwaltung forderte sie in der Folge auf, verschiedene Unterlagen, insbesondere auch die Rechnungen an die Kundin in Österreich und die Grundlage für die Rückzahlung vom 25. Februar 2002 an dieselbe nachzureichen. Die Steuerpflichtige liess die ihr dafür angesetzte Frist unbenutzt verstreichen, worauf die Eidgenössische Steuerverwaltung die Einsprache abwies. Zur Begründung führte sie aus, die Steuerpflichtige habe die relevanten Unterlagen zur Überprüfung ihres Anspruches trotz Aufforderung nicht eingereicht; zudem stütze sich die Nachforderung auf deren eigene Angaben vom 10. November 2003.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die Steuerpflichtige Beschwerde bei der Eidgenössischen Steuerrekurskommission. Das Bundesverwaltungsgericht, als deren Nachfolgeorganisation, wies die Beschwerde am 27. September 2007 ab.
B. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 31. Oktober 2007 beantragt die X. A._ AG dem Bundesgericht, das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. September 2007 und die Schuld gemäss Ergänzungsabrechnung vom 17. November 2003 aufzuheben.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung beantragt, die Beschwerde abzuweisen.
Das Bundesverwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Am 1. Januar 2001 sind das Bundesgesetz vom 2. September 1999 über die Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuergesetz, MWSTG; SR 641.20) sowie die zugehörige Verordnung vom 29. März 2000 (MWSTGV; SR 641.201) in Kraft getreten. Umsätze, die ab diesem Zeitpunkt getätigt wurden, unterliegen dem neuen Recht (<ref-law>). Der angefochtene Entscheid betrifft die in der Abrechnungsperiode 2002 geltend gemachte Rückerstattung der Mehrwertsteuer; er kann mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht angefochten werden (Art. 82 lit. a und 86 Abs. 1 lit. a BGG). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Im Zusammenhang mit dem streitigen Anspruch auf Rückerstattung im Jahr 2002 stellt sich die (Vor-)Frage, ob die diesem zu Grunde liegenden Dienstleistungen der Beschwerdeführerin an eine Kundin in Österreich von der Steuer befreit sind und somit fälschlicherweise mit der Eidgenössischen Steuerverwaltung abgerechnet worden sind. Die fraglichen Dienstleistungen wurden in den Jahren 1999 bis 2001 erbracht. Auf die Leistungen vor dem 1. Januar 2001 kommt damit noch die Verordnung über die Mehrwertsteuer vom 22. Juni 1994 (MWSTV [AS 1994 1464]) zur Anwendung. Auf die nach dem 1. Januar 2001 erbrachten Dienstleistungen ist hingegen das Mehrwertsteuergesetz anwendbar.
2. Die in Frage stehenden Dienstleistungen an die österreichische Kundin, die auch eine Filiale in Zürich führt, umfassen nach eigenen Angaben der Beschwerdeführerin Werbedienstleistungen ("Idee, Konzept und Realisation"); die entsprechenden Werbekampagnen mit Inseraten werden "europaweit, inkl. Schweiz, gestreut" (Beschwerdebeilage 2).
3. 3.1 Der Mehrwertsteuer unterliegen unter anderem im Inland gegen Entgelt erbrachte Dienstleistungen, sofern sie nicht ausdrücklich von der Steuer ausgenommen sind (<ref-law>, <ref-law>).
3.2 Als Ort einer Dienstleistung gilt grundsätzlich der Ort, an dem der Dienstleistende seinen Geschäftssitz oder eine Betriebsstätte hat, von wo aus die Dienstleistung erbracht wird (<ref-law>, <ref-law>; Erbringerortsprinzip).
3.2.1 Bestimmte steuerbare Dienstleistungen (wie u.a. solche auf dem Gebiet der Werbung [lit. l]: Merkblatt Nr. 13 der Eidgenössischen Steuerverwaltung [610.549-13; Fassung vom 31. Januar 1997; S. 3]; <ref-ruling> E. 4.2) sind gemäss <ref-law> - dem im grenzüberschreitenden Waren-und Dienstleistungsverkehr geltenden Bestimmungslandprinzip folgend - von der Steuer befreit, wenn sie an Empfänger mit Geschäfts- oder Wohnsitz im Ausland erbracht (Empfängerortsprinzip) und sofern sie dort zur Nutzung oder Auswertung verwendet werden, d.h. sie berechtigen zum entsprechenden Vorsteuerabzug (<ref-ruling> E. 3 und 4.1).
3.2.2 Zum selben Ergebnis führt <ref-law> für die in dieser Bestimmung aufgeführten Fälle (darunter auch Leistungen auf dem Gebiet der Werbung [lit. b]), in welchen als Ort der Dienstleistung der Ort gilt, an dem der Empfänger seinen Geschäftssitz oder eine Betriebsstätte hat, für welche die Dienstleistungen erbracht werden (<ref-ruling> E. 3 und 5.1).
3.3 Für Dienstleistungen, welche ins Ausland erbracht werden, muss der Exportnachweis - vom Steuerpflichtigen (BGE 133 II E. 4.3) - buch- und belegmässig erbracht werden (<ref-law>, <ref-law>). Wie dieser Nachweis zu erfolgen hat, bestimmt das Eidgenössische Finanzdepartement (<ref-law>, <ref-law>). Von dieser Befugnis hat das Departement zumindest für den Dienstleistungsnachweis keinen Gebrauch gemacht. Hingegen hat die Eidgenössische Steuerverwaltung entsprechende Weisungen erlassen und die Anforderungen an den Nachweis von ins Ausland erbrachten Dienstleistungen zunächst in der Wegleitung für Mehrwertsteuerpflichtige (1994) und sodann in der Wegleitung 1997 für Mehrwertsteuerpflichtige (jeweils Rz. 567) - nahezu wörtlich gleich - festgelegt. Danach werden verlangt: "Schriftliche Aufträge oder schriftliche Verträge oder eine schriftliche Vollmacht (Treuhänder, Rechtsanwälte, Notare usw.) und Fakturakopien sowie Zahlungsbelege, woraus Name/Firma, Adresse sowie Wohnsitz/Sitz des Abnehmers oder Kunden (Klienten), ferner detaillierte Angaben über die Art und Nutzung der erbrachten Leistungen zweifelsfrei hervorgehen." Im gleichen Sinne kommen nach dem Kommentar des Eidgenössischen Finanzdepartements zur Verordnung über die Mehrwertsteuer vom 22. Juni 1994 als Belege "vor allem Bestellungen oder Auftragsbestätigungen, weitere Korrespondenzen und Fakturen in Frage, aus denen klar hervorgeht, an wen und zu welchem Zweck eine bestimmte Dienstleistung erbracht worden ist" (zu <ref-law>, S. 21). Darüber hinaus kann die Eidgenössische Steuerverwaltung zusätzliche Belege, wie z.B. eine amtliche Bescheinigung des ausländischen Ansässigkeitsstaates verlangen, wenn Zweifel daran bestehen, ob der Leistungsempfänger tatsächlich einen ausländischen Geschäfts- oder Wohnsitz hat, oder ob die Leistung wirklich zur Nutzung oder Auswertung im Ausland bestimmt ist (Wegleitung 1994 Rz. 568). Diese Praxis gilt ebenso in Bezug auf <ref-law> (<ref-ruling> E. 5.2).
3.4 Das Bundesgericht hat diese Verwaltungspraxis wiederholt geschützt und bestätigt, dass insbesondere die Art der Dienstleistung detailliert (schriftlich) nachzuweisen ist (vgl. Urteile 2A.478/2005 vom 8. Mai 2006 E. 4.4, 2A.534/2004 vom 18. Februar 2005 E. 4.2, 2A.507/2002 vom 31. März 2004 E. 3.4; <ref-ruling> E. 5.2). Dabei wurde stets betont, dass an den Exportnachweis sehr strenge Anforderungen zu stellen und nachträglich erstellte Dokumente grundsätzlich ungeeignet sind, den geforderten zweifelsfreien Nachweis zu erbringen (Urteil 2A.546/2003 vom 14. März 2005 E. 2.6 und 3.3).
3.5 Der am 1. Juli 2006 in Kraft getretene Art. 45a MWSTGV ist zwar rückwirkend sowohl für das Mehrwertsteuergesetz als auch die Mehrwertsteuerverordnung anwendbar. Die Bestimmung kann indessen nach den Ausführungen der Vorinstanz, auf die verwiesen werden kann, nicht gesetzliche Vorschriften aufheben. Die Beschwerdeführerin erhebt denn auch zu Recht keine entsprechende Rüge.
4. 4.1 Die Vorinstanz hat zutreffend ausgeführt, die Beschwerdeführerin hätte zum Nachweis der Ausfuhr der in Frage stehenden Dienstleistungen insbesondere die Art der Leistung und den Sitz des Leistungsempfängers buch- und belegmässig nachweisen müssen; dies schon wegen der Schweizer Niederlassung der Kundin. Als Beweismittel habe die Beschwerdeführerin jedoch - trotz entsprechender Aufforderung der Eidgenössischen Steuerverwaltung (u.a. zur Einreichung der massgebenden Rechnungen) - bloss die Kontoblätter der Jahre 1999 bis 2001 mit Verbuchungen von Einnahmen von der österreichischen Kundin und eine zu deren Gunsten lautende Belastungsanzeige der Bank vom 25. Februar 2002 eingereicht. Dies wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten.
4.2 Es liegt auf der Hand, dass diese Beweismittel in keiner Weise den rechtsgenügenden, das heisst zweifelsfreien Nachweis für den Leistungsexport zu erbringen vermögen. Mit den entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz setzt sich die Beschwerdeführerin - abgesehen vom Vorwurf, dies sei absurd - nicht auseinander (vgl. <ref-law>). Es kann daher auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (E. 5), denen nichts beizufügen ist. Die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin (frühere Kontrolle, doppelte Besteuerung) führen zu keiner anderen Beurteilung. Insbesondere wurde sie im Schreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 16. November 2001, auf welches sie sich selber beruft, ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Steuerbefreiung den buch- und belegmässigen Exportnachweis für den vollen Wert der Leistung voraussetze (Beschwerdebeilage 3); von einer Verletzung des Gebotes von Treu und Glauben kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Im Übrigen ist die Mehrwertsteuer eine Selbstveranlagungssteuer, die hohe Anforderungen an den Steuerpflichtigen stellt, welcher dafür verantwortlich ist, dass er diese korrekt abrechnet. Die Beschwerdeführerin ist daher auf ihrer Korrekturabrechnung für das Jahr 2002 zu behaften (vgl. Vernehmlassung der Eidgenössischen Steuerverwaltung S. 8 f.; Urteil 2A.320/2002 vom 2. Juni 2003 E. 3.4.3, in: ASA 74 S. 671 f.).
5. Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht zu tragen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Bundesverwaltungsgericht schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. März 2008
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Merkli Küng


facts:
Fatti:
A. L'agenzia di viaggi A._ SA locava un ufficio situato in uno stabile di proprietà di B._ a Chiasso. Durante la notte del 22/23 maggio 2005 si è verificato un allagamento provocato dalla fuoruscita di acqua dall'impianto di condizionamento. Non avendo le parti potuto accordarsi sulla riparazione del pregiudizio e fallito il tentativo di conciliazione, il 19 dicembre 2006 la A._ SA ha convenuto B._ davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio-sud chiedendo che fosse condannata a pagarle un risarcimento di fr. 276'919.30; invocava la responsabilità del locatore (<ref-law>) e del proprietario d'opera (<ref-law>) in relazione con un difetto dell'impianto di ventilazione. La pretesa è stata ridotta a fr. 181'093.30 con le conclusioni.

considerations:
II Pretore ha respinto l'azione il 29 novembre 2010, considerando che non sono stati accertati difetti di progettazione o di realizzazione né carenze nella manutenzione dell'impianto. L'appellazione del 10 dicembre 2010 proposta dall'istante contro tale giudizio è stata respinta sotto il regime del diritto processuale cantonale, nella misura in cui era ricevibile, con sentenza 13 marzo 2012 della II Camera civile del Tribunale di appello ticinese.
B. La A._ SA insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 2 maggio 2012. Fa valere l'accertamento inesatto dei fatti e la violazione del diritto federale; chiede che la sentenza cantonale sia annullata e che B._ sia condannata a pagarle fr. 181'093.30 con interessi del 5 % dal 23 maggio 2005. B._ propone di respingere il ricorso "in ordine e nel merito" con risposta dell'11 giugno 2012. L'autorità cantonale non ha preso posizione.
Diritto:
1. Il ricorso è presentato dalla parte soccombente nella sede cantonale (<ref-law>), è tempestivo (art. 46 cpv. 1 lett. a e art. 100 cpv. 1 LTF combinati) ed è volto contro una sentenza finale (<ref-law>) emanata su ricorso dall'autorità giudiziaria ticinese di ultima istanza (<ref-law>) in una causa civile (<ref-law>) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (<ref-law>). Sotto questo profilo esso è pertanto ammissibile.
2. Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'applicazione del diritto federale (<ref-law>). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, la cui mancata ottemperanza conduce all'inammissibilità del gravame (<ref-law>), considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (<ref-ruling> consid. 1.1). Le esigenze sono più severe quando è fatta valere la violazione di diritti fondamentali: in questo caso l'<ref-law> esige una motivazione puntuale e precisa, analoga a quella che l'art. 90 cpv. 1 lett. b OG prescriveva per il ricorso di diritto pubblico (<ref-ruling> consid. 1.3.1; <ref-ruling> consid. 2.2; <ref-ruling> consid. 1.3). Il rinvio agli atti della procedura cantonale non è ammesso (<ref-ruling> consid. 3.2).
Di principio il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (<ref-law>). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'<ref-law> o in modo manifestamente inesatto (<ref-law>). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (<ref-law>).
Se rimprovera all'autorità cantonale un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - ossia arbitrario (<ref-ruling> consid. 1.2; <ref-ruling> consid. 1.2.2 pag. 252) - il ricorrente deve motivare la censura conformemente alle esigenze poste dall'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 2.5 pag. 314). Deve indicare chiaramente i diritti costituzionali che si pretendono violati e precisare in cosa consiste la violazione (DTF <ref-ruling> consid. 2.2). Siccome il giudice cantonale fruisce di un grande potere discrezionale nel campo dell'apprezzamento delle prove (o dell'accertamento dei fatti in genere), chi invoca l'arbitrio deve dimostrare che la sentenza impugnata ha ignorato il senso e la portata di un mezzo di prova preciso, ha omesso senza ragioni valide di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito della lite, oppure ha ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (<ref-ruling> consid. 4.1.2 pag. 62; <ref-ruling> consid. 4.3 pag. 62; <ref-ruling> consid. 2.1).
3. La Corte ticinese, dopo avere richiamato brevemente le condizioni di applicazione degli art. 259e e 58 CO, ha costatato che, siccome la perizia giudiziaria non aveva evidenziato né difetti di progettazione e realizzazione né mancanza di manutenzione dell'impianto, il Pretore aveva stabilito che la convenuta aveva fornito la prova liberatoria che esclude la responsabilità contrattuale e che non sono adempiute le condizioni di quella causale. La Corte d'appello ha però soggiunto che le critiche volte contro questa motivazione del giudizio del Pretore sono inammissibili, poiché l'attore, invece di confrontarsi in modo puntuale con essa, come vuole l'art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC/TI, si è limitato a riprodurre ampi stralci delle conclusioni di prima istanza. Ha comunque osservato "a titolo abbondanziale" che tali critiche sono in-concludenti e che l'esistenza di un difetto, sulla quale insisteva l'appellante, è condizione necessaria ma non sufficiente della responsabilità secondo gli art. 58 e 259e CO.
A mente dei giudici ticinesi l'atto di appello non ha nemmeno spiegato per quali ragioni sarebbero errate le conclusioni del Pretore, riprese anch'esse dalla perizia giudiziaria, secondo le quali la manutenzione dell'impianto è stata regolare e conforme alle esigenze.
4. Con la prima censura la ricorrente contesta di non avere affrontato tutte le motivazioni della sentenza di primo grado. Asserisce di avere spiegato ai punti 5.1.1 e 5.1.2 dell'atto di appello, "citando puntualmente la perizia", perché la ritenesse errata in merito ai difetti di progettazione e realizzazione; di avere sostenuto al punto 5.1.3 che un impianto che si rompe tre volte in tre anni è sicuramente difettoso, per cui sono date le condizioni della responsabilità secondo gli art. 58 e 259e CO; e di essersi infine occupata della prova liberatoria ai punti 5.1.4 e 5.1.5.
4.1 Un'argomentazione del genere non rispetta le esigenze richieste per la censura d'arbitrio. Il Tribunale di appello ha fondato questa parte del suo giudizio sull'art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC/TI, osservando che da tale norma la giurisprudenza deduce l'onere dell'appellante di riferire le contestazioni d'appello alla motivazione impugnata e di spiegare in modo preciso per quali motivi la ritiene errata o non condivisibile. L'istante doveva perciò dimostrare che la Corte ticinese ha applicato in modo arbitrario questa norma del diritto cantonale, che invece neppure menziona (<ref-law>; cfr. sopra consid. 2).
L'arbitrio potrebbe invero consistere anche nell'accertamento manifestamente inesatto dei fatti, in particolare dei fatti procedurali, ovvero delle costatazioni riguardanti le allegazioni proposte in sede di appello. La contestazione di tali fatti sottostà tuttavia alle regole usuali concernenti l'onere accresciuto di motivare, per cui l'istante doveva dimostrare anche sotto questo profilo l'arbitrarietà del giudizio cantonale (<ref-law>; sentenza 4A_436/2010 del 12 novembre 2010 consid. 3.2; cfr. sopra consid. 2). Si accontenta invece di riassumere in poche frasi il contenuto del proprio atto di appello e di concludere - con toni peraltro irriverenti - che i giudici ticinesi si sono sottratti al loro dovere di esaminare il merito della vertenza con "inutili, spocchiosi - e in questo caso manifestamente infondati - espedienti retorici".
5. La Corte cantonale, come detto, ha esaminato per abbondanza anche il merito dell'appello. Secondo la giurisprudenza, qualora una decisione si fondi su due motivazioni alternative e indipendenti, il ricorrente deve confrontarsi con entrambe, sotto pena d'inammissibilità, e il suo gravame può essere accolto soltanto se si avverino fondate le critiche volte contro tutte e due (<ref-ruling> consid. 6.3 e rif.).
La ricorrente contesta anche la motivazione di merito della sentenza cantonale. Sostiene ch'essa viola il diritto federale, non riconoscendo in sostanza che la rottura del tubo flessibile dopo pochi anni è un "esempio scolastico di difetto", del quale la convenuta deve rispondere in forza degli art. 58 e 259e CO. Non è però necessario affrontare questi temi, in applicazione della suddetta giurisprudenza, dal momento che nel considerando che precede s'è detto che le censure volte contro l'altra motivazione - di carattere formale - non sono ammissibili. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Il ricorso è inammissibile.
2. Le spese giudiziarie di fr. 5'500.-- sono poste a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 6'500.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits:
A. Après avoir notamment exploité un hôtel à B._ jusqu'en 1998, E._, né en 1953, a travaillé comme chef de service dans un restaurant dès le mois de juillet 1999. Atteint d'une coxarthrose bilatérale, il a été mis au bénéfice d'une rente entière d'invalidité du 1er novembre 1999 au 30 avril 2000, puis d'une demi-rente dès le 1er mai 2000 (décisions des 2 septembre et 20 novembre 2002). Dans le cadre de mesures professionnelles accordées par l'Office de l'assurance-invalidité pour le canton de Vaud (ci-après: l'office AI), E._ a suivi différents cours à l'issue desquels il a obtenu un diplôme en gestion d'entreprise de l'Ecole X._.
Le 11 février 2004, l'office AI a rendu une décision par laquelle il a supprimé le droit de l'assuré à la demi-rente d'invalidité (à partir du deuxième mois suivant la notification de la décision). Il a considéré que celui-ci était à même d'obtenir, avec son diplôme de gestion d'entreprise, un revenu de 61'750 fr.; la perte économique qui en résultait (28 %) en comparaison avec le revenu perçu avant l'atteinte à la santé (85'763 fr. 10), n'était plus susceptible d'ouvrir le droit à une demi-rente. E._ s'étant opposé à cette décision, l'administration l'a confirmée le 21 juin 2005, en se référant notamment à la «formation en gestion hôtelière [qui] s'est par ailleurs achevé[e] par un stage pratique effectué auprès de l'Hôtel Y._.
B. L'assuré a déféré cette décision au Tribunal des assurances du canton de Vaud qui l'a débouté par jugement du 22 juin 2006.
C. E._ a interjeté un recours de droit administratif contre ce jugement, dont il demande l'annulation. Sous suite de frais et dépens, il conclut en substance au maintien de son droit à une demi-rente d'invalidité.
L'office AI conclut au rejet du recours, tandis que l'Office fédéral des assurances sociales a renoncé à se déterminer.

considerations:
Considérant en droit:
1. La loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est entrée en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006 1205, 1242). L'acte attaqué ayant été rendu avant cette date, la procédure reste régie par l'OJ (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.2 p. 395).
2. Le jugement entrepris porte sur des prestations de l'assurance-invalidité, de sorte que le Tribunal fédéral examine uniquement si l'autorité cantonale de recours a violé le droit fédéral, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation, si les faits pertinents ont été constatés de manière manifestement inexacte ou incomplète ou qu'ils ont été établis au mépris de règles essentielles de procédure (art. 132 al. 2 OJ [dans sa teneur selon le ch. III de la loi fédérale du 16 décembre 2005 portant modification de la LAI, en vigueur depuis le 1er juillet 2006], en relation avec les art. 104 let. a et b, ainsi que 105 al. 2 OJ).
Le recours de droit administratif a été interjeté le 13 novembre 2006, soit dans le délai de trente jours dès la notification du jugement cantonal (art. 106 al. 1 OJ) expédié le 11 octobre précédent, si bien que l'art. 132 al. 2 OJ est applicable même si celui-ci a été prononcé le 22 juin 2006, soit à une date antérieure à l'entrée en vigueur de la modification législative. Selon la disposition transitoire topique (let. c du ch. II de la modification du 16 décembre 2005), l'ancien droit s'applique aux recours pendants devant le Tribunal fédéral (des assurances) au moment de l'entrée en vigueur de la modification, ce qui n'est précisément pas le cas en l'espèce.
3. Le jugement entrepris expose de manière exacte et correcte les règles légales et les principes jurisprudentiels relatifs à la notion d'invalidité, à son évaluation et à l'échelonnement du droit à la rente, ainsi que sur les conditions auxquelles une rente peut être révisée. Il suffit d'y renvoyer.
4. 4.1 Constatant que l'assuré disposait d'une vaste expérience professionnelle - il travaillait dans la restauration depuis 1976 et avait exploité un hôtel pendant vingt ans - et était titulaire d'une patente de cafetier-restaurateur ainsi que d'un diplôme de gestion d'entreprise, la juridiction cantonale a considéré qu'il était en mesure d'occuper un poste de collaborateur avec formation ou fonction de cadre équivalente ou encore un poste de cadre ayant régulièrement des collaborateurs sous ses ordres, selon les catégories III et IV définies par l'art. 10 de la Convention collective nationale de travail pour les hôtels, restaurants et cafés (CCNT; conclue le 6 juillet 1998 et modifiée par les arrêtés successifs du Conseil fédéral étendant son champ d'application). Aussi, retenant que de telles activités étaient compatibles avec les limitations fonctionnelles présentées par le recourant, les premiers juges ont-ils fixé le revenu d'invalide à 61'750 fr. Ce chiffre résultait de la moyenne des salaires de la catégorie III («collaborateurs avec formation supérieure, responsabilité particulière ou longue expérience professionnelle»: 4'210 fr. par mois) et de la catégorie IV («collaborateurs ayant régulièrement sous leurs ordres des collaborateurs selon lit. c) ou titulaires d'un examen professionnel supérieur en vertu des <ref-law>»: 5'290 fr.), prévues par la CCNT. Procédant ensuite à la comparaison des gains, la juridiction cantonale a constaté que le taux d'invalidité qui en résultait était de 28 % ([85'763 fr. - 61'750 fr.]/85'763 fr. x 100), insuf-fisant pour justifier le maintien de la rente.
4.2 Le recourant ne conteste pas le taux de la capacité de travail (100 %) dans une activité adaptée dans le domaine de l'hôtellerie-restauration retenu par les premiers juges. Ses griefs portent sur le calcul du degré d'invalidité, singulièrement sur le revenu d'invalide retenu par la juridiction cantonale. Le recourant fait valoir en substance qu'il doit être considéré comme un collaborateur sans apprentissage ou comme un collaborateur avec apprentissage ou formation équivalente pour lequel le revenu mensuel moyen était de 3'300 fr. selon la CCNT. Il ne disposerait en effet pas d'un certificat fédéral de capacité dans le domaine de l'hôtellerie-restauration, ni d'une formation supérieure, n'aurait qu'une expérience très limitée de la gestion administrative en la matière et n'aurait pas eu régulièrement des collaborateurs sous ses ordres.
5. 5.1 Dès lors que recourant conteste le revenu d'invalide déterminé par les premiers juges sur la base d'une appréciation concrète des preuves, il s'agit d'une question de fait pour l'examen de laquelle le pouvoir de la Cour de céans est limité (<ref-ruling> consid. 3.3 p. 399).
5.2 Pour admettre que le recourant était en mesure, malgré son atteinte à la santé, de réaliser le salaire des collaborateurs des catégories III et IV (a) de la CCNT, les premiers juges se sont fondés sur les éléments de fait suivants: l'expérience professionnelle du recourant, titulaire d'une patente de cafetier-restaurateur, liée à l'exploitation d'un hôtel pendant vingt ans et l'obtention d'un diplôme de gestion.
Indépendamment du point de savoir si ce diplôme correspond à un examen professionnel selon les <ref-law> ou à une formation supérieure tels que prévu par l'art. 10 CCNT pour la catégorie III des collaborateurs, le fait que le recourant a exercé pendant de nombreuses années l'activité d'hôtelier-restaurateur indépendant - laquelle comporte indubitablement une part de gestion administrative - permet, quoiqu'il en dise, de le considérer comme un «collaborateur avec une longue expérience professionnelle», inclus dans cette catégorie. Est en effet réputé tel, le collaborateur avec apprentissage qui détient une expérience de sept ans au moins (apprentissage inclus), ce qui est le cas du recourant puisqu'il a travaillé dans le domaine de l'hôtellerie-restauration pendant une période bien plus longue et est titulaire d'un diplôme qualifié d'au moins équivalent à un CFC de commerce (cf. note de l'office AI du 25 février 2005), ce qu'il ne conteste pas au demeurant. Se référer, comme il le voudrait, aux salaires d'un «collaborateur sans apprentissage» (catégorie I) ou d'un «collaborateur avec apprentissage ou formation équivalente» (catégorie II), reviendrait à nier son parcours professionnel et l'expérience acquise en tant qu'entrepreneur indépendant dans le domaine de l'hôtellerie-restauration.
En ce qui concerne en revanche la classification du recourant dans la catégorie IV a) de l'art. 10 CCNT, l'appréciation de la juridiction cantonale repose sur une constatation de fait qui, si elle n'est pas manifestement erronée, est du moins incomplète au sens de l'art. 105 al. 2 OJ. On ne saurait en effet déduire des seuls éléments de fait retenus par l'autorité cantonale de recours que les critères posés pour cette catégorie étaient remplis dans la situation de E._. Que celui-ci disposât d'une longue expérience dans la gestion d'un hôtel n'impliquait pas encore qu'il ait régulièrement eu sous ses ordres, et en nombre suffisant, les collaborateurs mentionnés à la let. c) sous IV de l'art. 10 CCNT. Le revenu d'invalide ne pouvait par conséquent être fixé en référence au salaire prévu pour les collaborateurs de la catégorie IV a) de cette disposition.
5.3 Cela étant, si l'on prend en considération au titre de revenu d'invalide uniquement le salaire mensuel prévu par la CCNT pour la catégorie de collaborateurs III, le taux d'invalidité qui résulte de la comparaison avec le revenu sans invalidité - non contesté par le recourant - est de 36 % (85'763 fr. 10 - 54'730 fr. [4'210 fr.x13]) x 100 ./. 85'763 fr. 10).
6. Pour le surplus, les griefs du recourant tirés de la confusion qu'a faite l'intimé avec la situation d'un autre assuré ayant effectué une formation en gestion hôtelière, dans sa décision sur opposition du 21 juin 2005 dans laquelle l'administration se réfère à un stage effectué à l'Hôtel Y._, ne sont pas pertinents. Contrairement à ce que soutient le recourant, la juridiction cantonale s'est écartée de l'appréciation de l'intimé, puisqu'elle ne s'est précisément pas fondée sur les éléments retenus par celui-ci en rapport avec un autre assuré pour retenir que les conditions de l'<ref-law> étaient remplies. Par ailleurs, comme l'ont constaté les premiers juges, l'erreur de l'intimé n'a pas eu d'influence sur la situation du recourant qu'ils ont appréciée en prenant en compte l'ensemble des données et circonstances propres à lui seul.
Enfin, c'est en vain que E._ fait valoir une violation de son droit d'être entendu, en ce que la juridiction cantonale a rejeté sa requête visant à entendre un témoin. On ne saurait en effet reprocher aux premiers juges d'avoir instruit la cause de façon «pour le moins légère», puisqu'ils ne se sont pas fondés sur les faits retenus de manière erronée par l'intimé dans sa décision sur opposition concernant un autre assuré. Ils disposaient par ailleurs de suffisamment d'éléments au dossier, notamment les différents rapports d'évaluation de l'office AI, pour se prononcer en connaissance de cause tout en renonçant à de nouvelles mesures probatoires (appréciation anticipée des preuves, cf. <ref-ruling> consid. 4a p. 469).
7. Vu ce qui précède, il apparaît que la situation du recourant s'est modifiée sur le plan économique dans une mesure qui a influencé le degré d'invalidité au sens de l'<ref-law> et entraîné, en conséquence, la suppression de son droit à une demi-rente d'invalidité. Le jugement entrepris n'est donc pas critiquable dans son résultat. Partant, le recours se révèle mal fondé.
8. La présente procédure, qui a trait à des prestations de l'assurance-invalidité, est onéreuse (art. 134 2ème phrase OJ). Les frais de justice seront dès lors supportés par le recourant, qui succombe (art. 156 al. 1 en corrélation avec l'art. 135 OJ).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est rejeté.
2. Les frais de justice, d'un montant de 500 fr. sont mis à la charge du recourant et sont compensés avec l'avance de frais qu'il a versée.
3. Le présent arrêt sera communiqué aux parties, au Tribunal des assurances du canton de Vaud et à l'Office fédéral des assurances sociales.
Lucerne, le 20 juin 2007
Au nom de la IIe Cour de droit social
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:


facts:
Faits :
A.
A.a. Par décision du 21 avril 2006, la Justice de paix du district d'Aubonne a prononcé l'interdiction civile, en application de l'art. 369 aCC, de A._, née le 26 janvier 1947, de nationalité italienne, domiciliée à X._, et désigné B._ en qualité de tuteur. A l'entrée en vigueur du nouveau droit de la protection de l'adulte et de l'enfant le 1er janvier 2013, la mesure instituée en faveur de A._ a été remplacée de plein droit par une curatelle de portée générale au sens de l'<ref-law> et la Justice de paix du district de l'Ouest lausannois (ci-après: justice de paix) a maintenu le mandat confié à B._.
A.b. Le 7 juillet 2014, la justice de paix a ouvert une enquête en placement à des fins d'assistance à l'endroit de A._.
Dès le 10 décembre 2014, A._ a été placée, sur décision de son médecin traitant, à l'Hôpital de Z._.
Le 20 janvier 2015, statuant par voie de mesures superprovisionnelles en application des art. 426 et 445 al. 2 et 449a CC, le juge de paix a ordonné provisoirement le placement à des fins d'assistance de A._, convoqué cette dernière et B._ à l'audience de la justice de paix du 27 janvier 2015, invité les médecins de l'Hôpital de Z._ à faire rapport sur l'évolution de la situation de A._ et à formuler toute proposition utile quant à sa prise en charge, dans un délai au 26 janvier 2015, institué une curatelle ad hoc de représentation au sens de l'<ref-law> en faveur de A._, nommé Me C._, en qualité de curateur ad hoc de celle-ci à forme de l'<ref-law>, avec mission de la représenter dans la procédure de placement à des fins d'assistance ouverte à son endroit, et dit que les frais suivaient le sort des frais de la procédure provisionnelle.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 27 janvier 2015, la justice de paix a confirmé le placement provisoire à des fins d'assistance de A._ à l'Hôpital de Z._ ou dans tout autre établissement approprié à son état de santé, invité les médecins de l'Hôpital de Z._ ou de tout autre établissement dans lequel serait placé la prénommée à faire rapport sur l'évolution de la situation de cette dernière et à formuler toute proposition utile quant à sa prise en charge dans un délai de cinq mois dès notification de la présente décision, et ouvert une enquête en mainlevée de la mesure de curatelle de portée générale instituée en faveur de A._.
Par arrêt du 17 février 2015, la Chambre des curatelles du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours interjeté par A._ et confirmé l'ordonnance de mesures provisionnelles du 27 janvier 2015.
Après avoir été placée à l'Hôpital de Z._, A._ a intégré l'EMS D._, où elle réside à l'heure actuelle.
A.c. Au terme de leur rapport d'expertise du 24 mars 2015, le Dr E._ et F._, respectivement Chef de clinique et Psychologue assistante au sein du Centre d'Expertises - Département de psychiatrie du CHUV, ont répondu de la manière suivante aux questions que la justice de paix leur avait soumises:
" 1. L'expertisée est-elle atteinte d'une déficience mentale ou de troubles psychiques (notion comprenant les dépendances telles que l'alcoolisme, la toxicomanie ou la pharmacodépendance) ?
Réponse: Oui, Madame A._ présente un syndrome de dépendance à l'alcool ainsi qu'une démence.
2. L'expertisée a-t-elle besoin de soins permanents ou d'un traitement?
Réponse: Oui, Madame A._ nécessite des soins palliatifs pour son problème d'alcool et sa démence, ainsi qu'un traitement pour ses maladies somatiques, notamment pour son diabète (cf. Discussion). Elle a aussi besoin d'assistance pour la majorité des activités de la vie quotidienne.
3. Est-elle capable de coopérer de son propre chef à un traitement approprié?
Réponse: Non, les troubles que présente l'expertisée compromettent sa capacité d'accepter les soins et l'aide indiqués.
4. L'expertisée peut-elle recevoir ambulatoirement l'assistance personnelle ou le traitement nécessaires, notamment sur le plan médical? Si oui, quelles mesures ambulatoires faut-il prévoir?
Réponse: Non, les soins et l'aide que nécessite aujourd'hui Madame A._ dépassent aujourd'hui ce qui peut être fourni de manière ambulatoire.
5. L'expertisée est-elle capable d'adhérer à cette assistance?
Réponse: Cf. notre réponse à la question 3.
6. En quoi les éventuels troubles présentés par la personne concernée risquent-ils de mettre en danger la vie de l'intéressée ou son intégrité personnelle, respectivement celles d'autrui, et est-ce que cela entraîne chez elle la nécessité d'être assistée ou de prendre un traitement?
Réponse: Les troubles que présente l'expertisée sont susceptibles de mettre sa santé et sa sécurité en danger par le biais des déficits cognitifs présents et des effets des états d'alcoolisation aiguë.
7. Quels seraient les risques concrets pour la vie ou la santé de cette personne, respectivement pour les tiers, si la prise en charge préconisée n'était pas mise en oeuvre?
Réponse: Cf. Discussion.
8. La personne concernée paraît-elle de manière crédible, prendre conscience de sa maladie et de la nécessité d'un traitement?
Réponse: Non. Ceci est en lien avec les caractéristiques des troubles présents.
9. Dans l'hypothèse où une mesure de placement serait prononcée, quel est le type d'établissement recommandé par l'expert et à quels motifs?
Réponse: Un établissement médico-social à spécificité psycho-gériatrique serait indiqué.
10. L'expertisée est-elle encore atteinte d'une déficience mentale ou de troubles psychiques (notion comprenant notamment les dépendances telles que l'alcoolisme, la toxicomanie ou la pharmacodépendance) ?
Réponse: Oui, cf. réponse à la question 1.
11. L'affection a-t-elle évolué? Si oui comment?
Réponse: Depuis la dernière évaluation expertale en 2006, les consommations excessives d'alcool de l'expertisée semblent avoir augmenté, notamment suite au décès de son ex-époux en 2013, avec augmentation parallèle des troubles du comportement lorsqu'elle est alcoolisée et des répercussions sur l'organisation et la qualité de sa vie quotidienne.
Aujourd'hui, les troubles cognitifs répertoriés à l'époque atteignent la sévérité d'un syndrome démentiel, c'est-à-dire qu'ils interfèrent avec l'accomplissement des activités de base de la vie quotidienne (par exemple s'habiller, se laveretc.).
12. Cette affection est-elle encore de nature à empêcher l'expertisée d'apprécier la portée de ses actes et d'assurer elle-même la sauvegarde de ses intérêts (patrimoniaux et/ou personnels) ? Si l'expertisée est incapable de gérer certaines de ses affaires seulement, préciser lesquelles?
Réponse: Oui.
13. L'expertisée a-t-elle acquis une autonomie suffisante lui permettant de se passer d'une assistance ou d'une aide permanente? Si l'expertisée n'a pas acquis une autonomie suffisante pour certains actes seulement, préciser lesquels?
Réponse: Non, le niveau d'autonomie de Madame A._ s'est détérioré de façon globale depuis la dernière évaluation expertale.
14. A titre subsidiaire, en l'absence de déficience mentale ou de troubles psychiques, l'expertisée est-elle atteinte d'un état de faiblesse (grave handicap physique, déficience liée à l'âge, déficience caractérielle,...) qui affecte sa condition personnelle et qui l'empêche d'assurer la sauvegarde de ses intérêts?
Réponse: La question tombe. "
A.d. Par décision du 26 mai 2015, la justice de paix a relevé Me C._ de son mandat de curateur ad hoc de A._ et nommé, en son lieu et place, Me G._.
A.e. Par décision du 16 juin 2015, la justice de paix a mis fin à l'enquête en placement à des fins d'assistance ouverte le 7 juillet 2014 ainsi qu'à l'enquête en mainlevée de curatelle ouverte le 27 janvier 2015 en faveur de A._ (I), rejeté la requête en mainlevée de la mesure de protection déposée par la susnommée (II), confirmé la mesure de curatelle de portée générale au sens de l'<ref-law> en faveur de A._ (III), confirmé B._ en qualité de curateur de la personne susnommée (IV), rappelé que le curateur a pour tâches d'apporter l'assistance personnelle à A._, de la représenter et de gérer ses biens avec diligence (V), ordonné, pour une durée indéterminée, le placement à des fins d'assistance de A._ à l'EMS D._ à Y._, ou dans tout autre établissement approprié à son état de santé (VI), privé d'effet suspensif tout recours éventuel contre cette décision, (VII) et laissé les frais de la cause, comprenant ceux des mesures provisoires, à la charge de l'Etat (VIII).
A.f. Par acte du 6 juillet 2015 de son curateur ad hoc, A._ a recouru contre le chiffre VI du dispositif de la décision du 16 juin 2015, sollicitant principalement sa réforme en ce sens que son placement à des fins d'assistance est levé.
Par arrêt du 13 juillet 2015, expédié le 15 suivant, la Chambre des curatelles du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours et confirmé la décision attaquée.
B.
Par mémoire expédié le 14 septembre 2015, A._, agissant en personne, exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 13 juillet 2015. Elle conclut principalement à son annulation et à sa réforme en ce sens que la mesure de placement à des fins d'assistance est levée. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision au sens des considérants. Elle requiert par ailleurs d'être mise au bénéfice de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale.
Des observations n'ont pas été requises.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours a pour objet une décision finale (<ref-law>; arrêt 5A_872/2013 du 17 janvier 2014 consid. 1.1 non publié in <ref-ruling>), rendue par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (<ref-law>), confirmant un placement à des fins d'assistance, c'est-à-dire une décision sujette au recours en matière civile (art. 72 al. 2 let. b ch. 6 LTF). Il a été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF) et dans la forme prévue par la loi (<ref-law>). Au surplus, la recourante a pris part à la procédure devant l'autorité précédente (<ref-law>) et été déboutée en dernière instance cantonale (art. 76 al. 1 et 75 al. 1 LTF). Le recours en matière civile est donc en principe recevable au regard des dispositions qui précèdent.
2.
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (<ref-ruling> consid. 2; <ref-ruling> consid. 1.4; <ref-ruling> consid. 1.1). L'<ref-law> exige par ailleurs que le recourant discute au moins de manière succincte les considérants de la décision attaquée (<ref-ruling> consid. 2). De surcroît, le Tribunal fédéral ne connaît de la violation des droits fondamentaux que si ce grief a été soulevé et motivé par la partie recourante (<ref-law>). Si celle-ci se plaint de la violation de tels droits, elle doit ainsi satisfaire au principe d'allégation, en indiquant précisément quelle disposition constitutionnelle a été violée et en démontrant, par une argumentation précise, en quoi consiste la violation (<ref-ruling> consid. 1.4; <ref-ruling> consid. 1.4; <ref-ruling> consid. 1.4.2). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (<ref-ruling> consid. 10.1; <ref-ruling> consid. 3.1).
3.
Après avoir constaté que la décision de placement avait été prise par l'autorité de protection sur la base d'une expertise répondant aux exigences de l'<ref-law>, les juges précédents ont retenu ce qui suit: la recourante présente un syndrome de dépendance à l'alcool ainsi qu'une démence, qui se sont aggravés avec les années et nécessitent des soins palliatifs; elle souffre également de diabète et un traitement pour ses maladies somatiques est indispensable; elle a besoin d'assistance pour la majorité des activités de la vie quotidienne; ses troubles interfèrent avec l'accomplissement des activités de base (par exemple s'habiller, se laver, etc.) et compromettent sa capacité d'accepter les soins et l'aide indiquée, qui dépassent aujourd'hui ce qui peut être fourni de manière ambulatoire; ils sont par ailleurs susceptibles de mettre sa santé et sa sécurité en danger par le biais de ses déficits cognitifs et des effets de ses états d'alcoolisation aiguë.
Face au souhait - qualifié de légitime - de la recourante de sortir de l'hôpital afin de vivre dans son appartement en toute autonomie, la cour cantonale a objecté que les troubles dont elle souffre entraînent une absence de collaboration aux soins, une mise en danger et un épuisement de son entourage. En l'absence de cadre, la recourante recommençait à s'alcooliser et à se mettre en danger par ses comportements. En effet, dès son retour à domicile, elle s'opposait à l'intervention du Centre médico-social (CMS) et refusait toute médication, notamment celle prescrite pour son diabète. Ainsi, les affections précitées mettaient en danger l'intégrité corporelle de l'intéressée, qui ne paraissait aucunement prendre conscience de sa maladie ni de la nécessité d'un traitement. En outre, la salubrité de son appartement et les conditions d'hygiène dans lesquelles la recourante évoluait au quotidien Iorsqu'elle était à domicile, éléments corroborés par l'ensemble du réseau de même que par son voisinage, constituaient des risques sanitaires et d'incendie et ce également pour les tiers. Une mesure de placement représentait par conséquent la seule solution permettant de protéger au mieux les intérêts et la sécurité de la recourante. Un retour à domicile n'était plus possible, selon les experts, le curateur et les autres intervenants, dès lors qu'il entraînerait une reprise de consommation d'alcool, une non-collaboration aux soins, un épuisement de son entourage et une mise en danger pour l'intéressée et les tiers. Au regard de ces éléments, les juges précédents ont considéré que le placement, dont toutes les conditions étaient réalisées, devait être confirmé.
4.
La recourante soulève tout d'abord le grief de violation de l'<ref-law>, en tant que la décision entreprise n'indique pas, en fait, à quel danger concret elle serait exposée ou elle exposerait des tiers si la mesure de placement à des fins d'assistance était levée. Elle rappelle que la jurisprudence (<ref-ruling>) exige l'existence d'un danger concret et qu'on ne saurait se contenter de " vagues pronostics ou de supposés dangers " pour ordonner un placement à des fins d'assistance, de surcroît lorsqu'il est de durée indéterminée.
4.1. Aux termes de l'<ref-law>, une personne peut être placée dans une institution appropriée lorsque, en raison de troubles psychiques, d'une déficience mentale ou d'un grave état d'abandon, l'assistance ou le traitement nécessaires ne peuvent lui être fournis d'une autre manière. La notion de " trouble psychique " englobe toutes les pathologies mentales reconnues en psychiatrie, à savoir les psychoses et les psychopathies ayant des causes physique ou non, les démences, ainsi que les dépendances, notamment l'alcoolisme, la toxicomanie ou la pharmacodépendance (Message du 28 juin 2006 concernant la révision du code civil suisse [protection de l'adulte, droit des personnes et de la filiation], FF 2006 6676 ad <ref-law>; arrêt 5A_497/2014 du 8 juillet 2014 consid. 4.1). En cas de troubles psychiques, la décision de placement à des fins d'assistance doit être prise sur la base d'un rapport d'expertise (<ref-law>), dans lequel l'expert doit notamment se prononcer sur l'état de santé de l'intéressé (<ref-ruling> consid. 6.2.2 p. 102; <ref-ruling> consid. 2.4 p. 106). Dite décision doit indiquer sur la base de quels éléments de fait le tribunal a retenu l'existence d'un état de faiblesse (" Schwächezustand ") au sens de l'<ref-law> et quel danger concret, dûment établi par expertise, pour la vie ou la santé de l'intéressé subsisterait, dans le cas d'espèce, si le traitement ou l'assistance n'était pas mis en oeuvre. Ensuite, l'autorité doit déterminer sur la base de ces faits si, d'un point de vue juridique, une assistance ou un traitement est " nécessaire " au sens de l'<ref-law>, et pourquoi tel serait le cas (<ref-ruling> consid. 6.2.3 p. 103 s.).
4.2. En l'occurrence, la critique de la recourante est dépourvue de tout fondement et frise la témérité.
Il résulte en effet clairement de l'arrêt déféré que la cour cantonale a confirmé le placement à des fins d'assistance de la recourante en se fondant sur le rapport d'expertise établi le 24 mars 2015 par le Dr E._ et F._, dont il convient de considérer qu'il fait intégralement partie de l'état de fait cantonal même si seules ses conclusions y sont formellement reproduites. Il n'est pas contesté que ces professionnels remplissent les exigences pour assumer la fonction d'experts. Leur expertise respecte par ailleurs les conditions posées par la jurisprudence (cf. à cet égard ATF <ref-ruling> consid. 2.4 p. 106 s. et les arrêts cités) : elle se prononce sur l'état de santé de la recourante, sur le risque qu'elle puisse - concrètement - se mettre en danger et représenter un danger pour autrui en raison notamment de sa dépendance à l'alcool, sur la conscience - ou l'absence de conscience - de l'intéressée de ses troubles, de même que sur la nécessité de lui prescrire un traitement et de la placer dans un établissement approprié à sa situation. S'agissant plus particulièrement des dangers concrets auxquels est exposée la recourante ou auxquels cette dernière exposerait autrui, dite expertise les expose précisément. Ainsi, les experts ont indiqué que les consommations excessives d'alcool de la recourante, associées au syndrome démentiel évoluant depuis plusieurs années, l'ont rendue incapable de vivre de manière autonome à domicile et sont, par ailleurs, susceptibles de mettre sa santé et sa sécurité en danger. A cet égard, ils ont précisé que lorsque la recourante est à domicile, elle présente des alcoolisations massives pouvant altérer son état de conscience ou provoquer des chutes. A cela s'ajoute qu'elle ne se nourrit pas correctement et refuse de traiter son diabète, ce qui la rend, par exemple, vulnérable face à des infections. De plus, un risque existe qu'elle subisse des accidents et se perde à l'extérieur de son domicile en raison de sa désorientation ou qu'elle se rende, dans cet état, victime d'autrui. En ce qui concerne le danger pour les tiers, les experts ont estimé que la recourante paraissait être essentiellement à l'origine de risques sanitaires (ordures non sorties). Contrairement à ce que soutient la recourante, il s'agit là d'une évaluation factuelle et concrète du danger qui subsisterait si la mesure de placement n'était pas ordonnée ou maintenue, que la cour cantonale a entérinée à la lumière de l'ensemble des éléments du dossier (cf. supra consid. 3). Ce faisant, force est de constater que les juges précédents s'en sont tenus aux réquisits jurisprudentiels, même s'ils n'ont pas expressément cité l'arrêt paru aux <ref-ruling> dont se prévaut la recourante. Il s'ensuit que le grief doit être rejeté.
5.
Dans un second grief, invoquant une violation des art. 5 et 36 Cst., la recourante reproche aux juges précédents d'avoir violé le principe de la proportionnalité. Selon elle, les faits retenus par la cour cantonale ne sauraient fonder un maintien en institution.
5.1. Lorsqu'elle arrive à la conclusion que le traitement, respectivement l'assistance, est nécessaire, l'autorité doit exposer les faits sur la base desquels elle considère que le placement (ou le maintien en institution) est conforme au principe de la proportionnalité, c'est-à-dire pour quels motifs une assistance ou un traitement ambulatoire n'est pas envisageable, ce qui peut notamment être le cas lorsque l'intéressé n'a pas conscience de sa maladie et de son besoin de traitement (<ref-ruling> consid. 6.2.3 p. 104). Il faut en d'autres termes que la protection nécessaire ne puisse être réalisée autrement que par une mesure de placement à des fins d'assistance, d'autres mesures, telles que l'aide de l'entourage, l'aide sociale ou un traitement ambulatoire, ayant été ou paraissant d'emblée inefficaces. Une mesure restrictive est ainsi disproportionnée si une mesure plus douce est à même de produire le résultat escompté. L'atteinte, dans ses aspects matériel, spatial et temporel, ne doit pas être plus rigoureuse que nécessaire (arrêt 5A_564/2008 du 1er octobre 2008 consid. 3 et l'arrêt cité). En outre, eu égard au principe de la proportionnalité, l'autorité doit aussi expliquer pour quelles raisons elle considère l'institution proposée comme " appropriée " (<ref-ruling> consid. 6.2.3 p. 104 et les références), ce qui est notamment le cas lorsque l'organisation et le personnel dont elle dispose normalement lui permettent de satisfaire les besoins essentiels de la personne placée (<ref-ruling> consid. 7 p. 218 s.; <ref-ruling> consid. 4c p. 490; arrêts 5A_497/2014 du 8 juillet 2014 consid. 4.1; 5A_614/2013 du 22 novembre 2013 consid. 4.2).
5.2. En l'espèce, les experts ont relevé que les troubles que présente la recourante perturbent aujourd'hui sa capacité d'apprécier ses besoins de soins et d'assistance ainsi que sa capacité d'accepter et de collaborer avec la prise en charge proposée. Ils ont également indiqué que les soins et l'aide qu'elle nécessite dépassent ce qui peut être fourni de manière ambulatoire et qu'un placement dans un établissement médico-social à spécificité psycho-gériatrique apparaissait indiqué. La cour cantonale a entièrement suivi les experts sur ce point. Or il apparaît qu'en soutenant que le placement est en l'occurrence disproportionné, la recourante ne fait que substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale. Une telle critique, de nature appellatoire, n'est pas admissible (cf. supra consid. 2). La recourante n'explique en particulier pas pourquoi une prise en charge ambulatoire serait en l'espèce suffisante. Elle ne remet pas non plus valablement en cause le constat selon lequel ses troubles compromettent sa capacité d'accepter les soins et l'empêchent de coopérer de son propre chef à un traitement. Elle ne démontre pas non plus que la nature et le lieu du placement choisi pour l'accueillir ne serait pas en adéquation avec sa situation et le plus à même de lui apporter l'assistance et les soins qui lui sont nécessaires. Il ne suffit à cet égard pas d'affirmer que ses problèmes de santé, notamment son diabète, " ne peuvent justifier légitimement une obligation de traitement dans une institution telle que l'EMS D._ " et que sa " soi-disant consommation excessive d'alcool (...) n'a jamais eu de répercussions sur son quotidien et ne nécessite nullement une mesure aussi invasive qu'un placement à des fins d'assistance ".
Il suit de là que le grief est irrecevable.
6.
Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Les conclusions de la recourante étant dépourvues de toutes chances de succès, sa requête d'assistance judiciaire doit être rejetée (<ref-law>). Compte tenu des circonstances, il se justifie cependant de renoncer à percevoir un émolument judiciaire (art. 66 al. 1, 2e phrase, LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La requête d'assistance judiciaire de la recourante est rejetée.
3.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
4.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, à Me G._ en sa qualité de curateur ad hoc, à la Justice de paix du district de l'Ouest lausannois et à la Chambre des curatelles du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 13 octobre 2015
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Hildbrand


facts:
Fatti:
A.
B._, titolare della ditta individuale A._, loca dal 1° luglio 2010 uno stabile con terreno annesso situato a Magadino e di proprietà della C._ SA. La pigione mensile è stata pattuita in fr. 4'200.--, pagabili anticipatamente, entro la fine del mese precedente. La prima pigione è stata pagata il 1° luglio, quelle di agosto e settembre in anticipo, come da contratto. Da ottobre 2010 in poi l'inquilina, facendo valere difetti, ha depositato le pigioni intere presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione; i versamenti sono stati effettuati all'inizio di ogni mese corrente di locazione, non entro la fine del mese precedente.
Il 29 aprile 2011 la conduttrice ha avviato un'azione di riduzione della pigione davanti alla Pretura di Locarno-Campagna. Nell'ambito di quella causa, con istanza cautelare del 1° luglio 2011, la locatrice ha chiesto la liberazione a suo favore di tutte le pigioni depositate in ritardo. Il 21 luglio 2011 le parti hanno concordato in contraddittorio di liberarle in ragione di fr. 2'500.-- al mese e di mantenere il deposito per i restanti fr. 1'700.--, importo corrispondente alla riduzione per difetti chiesta dalla conduttrice.
B.
La medesima ripartizione è stata concordata per le pigioni a venire. Come in precedenza, l'inquilina ha effettuato i pagamenti - ovvero fr. 1'700.-- all'Ufficio di conciliazione e fr. 2'500.-- alla proprietaria - i primi giorni di ogni mese di locazione, non anticipatamente. Prevalendosi del ritardo dei versamenti, il 3 febbraio 2012 la locatrice ha assegnato alla conduttrice un termine di 30 giorni per il pagamento di fr. 28'900.--, l'intera somma depositata fino a quel momento presso l'Ufficio di conciliazione. Non avendo ricevuto riscontro, il 13 marzo 2012 ha disdetto il contratto di locazione. La conduttrice ha contestato la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione, il quale, costatata la mancata comparsa della locatrice, ha rilasciato l'autorizzazione ad agire.
La conduttrice ha continuato a pagare le pigioni, versando anticipatamente fr. 1'700.-- all'Ufficio di conciliazione e fr. 2'500.-- alla proprietaria per i mesi da aprile 2012 in poi.
C.
Con petizione del 21 giugno 2012 la conduttrice ha chiesto alla Pretura di Locarno-Campagna di annullare la disdetta e, in via subordinata, di prorogare la durata del contratto di locazione di tre anni. Il Pretore aggiunto ha accolto l'azione il 3 giugno 2013, ritenendo la disdetta abusiva.
La II Camera civile del Tribunale di appello ticinese, adita dalla locatrice, ha sovvertito il giudizio di primo grado con sentenza del 16 dicembre 2013: ha respinto la petizione dell'inquilina e adeguato di conseguenza il giudizio su spese e ripetibili.
D.
La conduttrice insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 3 febbraio 2014. Chiede l'annullamento della sentenza cantonale e la conferma di quella del Pretore aggiunto.
La locatrice propone di dichiarare il ricorso irricevibile, subordinatamente di respingerlo. L'autorità cantonale non ha preso posizione.
La domanda di concessione dell'effetto sospensivo presentata dalla conduttrice contestualmente al ricorso è stata respinta con decreto presidenziale del 28 febbraio 2014.

considerations:
Diritto:
1.
Il ricorso è presentato dalla A._ di B._, la quale, così designata nella sentenza cantonale, è soccombente (<ref-law>). Va nondimeno osservato che la ditta individuale non ha diritti e obblighi propri, per cui legittimata a ricorrere è soltanto la persona fisica che ne è titolare, ossia B._. Per il resto il ricorso è ammissibile: è tempestivo (art. 45 cpv. 1, 46 cpv. 1 lett. c e 100 cpv. 1 LTF) ed è volto contro una sentenza finale (<ref-law>) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (<ref-law>) in una causa civile in materia di locazione (<ref-law>) con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.-- (<ref-law>).
2.
La violazione del diritto federale è motivo di ricorso secondo l'<ref-law>. Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (<ref-law>). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il cui mancato rispetto conduce all'inammissibilità del gravame (<ref-law>), esso considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (<ref-ruling> consid. 2; <ref-ruling> consid. 1.1). Inoltre, qualora una sentenza - o parte di essa - si fondi su più motivazioni alternative ed indipendenti, occorre contestarle tutte con censure che soddisfano le predette esigenze di motivazione, sotto pena d'inammissibilità (<ref-ruling> consid. 3.4; <ref-ruling> consid. 4.1.4).
In linea di massima il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (<ref-law>). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'<ref-law> o in modo manifestamente inesatto (<ref-law>). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (<ref-law>).
Se rimprovera all'autorità inferiore un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - che significa arbitrario (<ref-ruling> consid. 4.2 con rinvii; <ref-ruling> consid. 1.2.2) - il ricorrente deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 2.5 pag. 314; <ref-ruling> consid. 2.2). Siccome il giudice cantonale fruisce di un grande potere discrezionale nel campo dell'apprezzamento delle prove (e dell'accertamento dei fatti in genere), il ricorrente che invoca l'arbitrio deve dimostrare che la sentenza impugnata ha ignorato il senso e la portata di un mezzo di prova preciso, ha omesso senza ragioni valide di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito della lite, oppure ha ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (<ref-ruling> consid. 4.1.2 pag. 62; <ref-ruling> consid. 4.3 pag. 62; <ref-ruling> consid. 2.1).
3.
La Corte cantonale ha costatato che la conduttrice ha ammesso davanti a lei di avere depositato le pigioni da ottobre 2010 a gennaio 2012, dunque " per almeno 19 mesi ", con ritardi di qualche giorno rispetto alla scadenza anticipata stabilita per contratto e ha respinto l'obiezione della conduttrice secondo la quale la locatrice avrebbe acconsentito ai pagamenti posticipati.
Con la sua prima censura la ricorrente rimprovera alla Corte cantonale "una crassa violazione del diritto nonché un'interpretazione manifestamente errata dei fatti". Essa ammette anche davanti al Tribunale federale i pagamenti tardivi, ma ritiene che il comportamento remissivo della locatrice, la quale avrebbe tollerato che "ben 19 pigioni su 21 sono state pagate nei primi giorni del mese, anziché anticipatamente", debba essere interpretato secondo la teoria dell'affidamento e attesti un cambiamento tacito dei termini di pagamento. La ricorrente, tuttavia, contrappone il suo punto di vista, le proprie valutazioni, agli accertamenti di fatto dell'autorità cantonale, senza premurarsi di sostanziare l'arbitrio confrontandosi puntualmente con la motivazione impugnata. La Corte ticinese ha dedotto l'assenza di accettazione dei pagamenti tardivi da parte della proprietaria dalla lettera 10 settembre 2010 della locatrice, dalla sua istanza cautelare 1° luglio 2011, dagli accertamenti in tale senso del Pretore aggiunto e dal verbale dell'udienza del 9 ottobre 2012. La conduttrice contesta in modo mirato soltanto la rilevanza di quest'ultimo elemento, per il motivo che a quel momento la procedura di annullamento della disdetta era già pendente; non si pronuncia né sul contenuto della lettera 10 settembre 2010, né sugli accertamenti del Pretore aggiunto, ai quali rinvia come detto la sentenza. Quanto all'istanza cautelare 1° luglio 2011, la ricorrente riconosce che la proprietaria si lamentava dei ritardi dei pagamenti, sebbene - precisa - invocasse solo esigenze di liquidità.
La censura di accertamento manifestamente errato dei fatti è quindi inammissibile, poiché è espressa in modo appellatorio e non prende in considerazione tutta la motivazione della sentenza cantonale (cfr. consid. 2). Ne viene che i fatti ivi accertati rimangono vincolanti (<ref-law>) e, in diritto, che sulla base di tali accertamenti non può essere intervenuto un accordo tacito in merito al cambiamento della scadenza delle pigioni mensili.
4.
Oltre al predetto deposito tardivo delle pigioni presso l'Ufficio di conciliazione, l'autorità cantonale ha accertato anche che la conduttrice non ha pagato entro il termine di trenta giorni quanto la locatrice le aveva chiesto con la diffida del 3 febbraio 2012, con eccezione della pigione di aprile, versata il 29 marzo 2012. Ne ha dedotto che le condizioni della mora erano adempiute e che la disdetta straordinaria era giustificata. Richiamando prassi e dottrina, la Corte d'appello ha ricordato che il deposito effettuato in ritardo - anche di un solo giorno - non è conforme all'<ref-law> e dà al locatore la facoltà di chiedere che sia liberato a suo favore secondo l'<ref-law>; inoltre, non avendo effetto liberatorio, il deposito tardivo espone il conduttore alla disdetta per mora dell'<ref-law>. La Corte ticinese ha aggiunto che la conclusione non muterebbe se si ammettesse, nell'ipotesi più favorevole alla conduttrice, che i depositi effettuati all'inizio di ogni mese valessero di volta in volta per le pigioni del mese successivo, poiché rimarrebbe comunque scoperto il mese di ottobre 2010.
In un capitolo del ricorso intitolato "L'asserita mora della locatrice" la conduttrice contesta con argomenti di fatto e diritto quest'ultima parte della sentenza, asserendo in sostanza di avere pagato la sola mensilità rimasta scoperta. Essa non si avvede, tuttavia, che la motivazione così impugnata è stata esposta soltanto a titolo subordinato, come osserva giustamente la locatrice. Non è pertanto necessario affrontare le critiche di questo capitolo, che sono inammissibili d'entrata (cfr. consid. 2) e che si scontrano oltretutto con la predetta ammissione della ricorrente di avere pagato in ritardo " ben 19 pigioni su 21".
In questa parte del gravame la ricorrente non si confronta con la motivazione principale della sentenza. Vi accenna invece nel capitolo ove tratta il carattere abusivo della disdetta. A parer suo gli art. 257c e 259g CO non permettevano di disdire il contratto in applicazione dell'<ref-law>; la locatrice, "costatato il ritardo dei pagamenti, aveva - al massimo - il diritto di chiedere la liberazione delle pigioni depositate postnumerando". Questa tesi, che la ricorrente espone senza altre spiegazioni, è infondata; è smentita da dottrina e prassi menzionate correttamente nella sentenza impugnata (cfr. anche David Lachat, Le bail à loyer, 2008, pag. 278, n. 7.4.7).
5.
Rimangono da esaminare le censure riguardanti il carattere abusivo della disdetta straordinaria.
5.1. La Corte cantonale, dopo avere rammentato che la disdetta straordinaria può rivelarsi abusiva soltanto in circostanze eccezionali, che vanno interpretate restrittivamente, ha dapprima considerato che, di fronte a pagamenti tardivi protrattisi per 19 mesi, la locatrice non ha abusato dei propri diritti per avere aspettato qualche mese prima di diffidare la conduttrice; tanto più che la disdetta è stata inviata immediatamente dopo la scadenza del termine assegnato con la diffida. In seguito i giudici di appello hanno osservato che gli art. 271a cpv. 1 lett. a e lett. d CO non possono entrare in considerazione: il primo si riferisce solo alle pretese fatte valere in ambito extra-giudiziale, mentre nel caso in esame le parti sono già coinvolte in una causa giudiziaria concernente i difetti della cosa locata; il secondo non può applicarsi se la disdetta è stata data per mora del conduttore (<ref-law>).
Da ultimo l'autorità cantonale si è chiesta se la disdetta straordinaria fosse contraria alla buona fede nel senso della regola generale dell'<ref-law>. Ha risposto negativamente, tenuto conto che l'inquilina si è trovata in mora con il pagamento di almeno 19 pigioni, che i ritardi non erano " di scarsa rilevanza " poiché per 12 volte superiori a 3 giorni, che la mora persisteva anche nel momento in cui è stata inviata la disdetta e che in definitiva non si poteva pretendere che la locatrice tollerasse una tale " violazione contrattuale sistematica ".
5.2. Per la conduttrice la disdetta sarebbe abusiva prima di tutto in ragione della sproporzione tra il debito effettivo e la somma di fr. 28'900.-- chiesta dalla locatrice con la diffida del 3 febbraio 2012. A suo parere la locatrice poteva esigere una sola mensilità di fr. 4'200.-- o, nella peggiore delle ipotesi, soltanto la somma di fr. 11'900.-- corrispondente al totale degli importi parziali depositati preso l'Ufficio di conciliazione per i mesi da agosto 2011 a febbraio 2012; le pigioni precedenti erano coperte dalla transazione giudiziale del 21 luglio 2011, che equivale a una decisione passata in giudicato in forza sia dell'<ref-law>/TI, sia dell'<ref-law>. La locatrice avrebbe agito di mala fede, aggiunge la ricorrente, anche perché avrebbe potuto limitarsi a chiedere all'Ufficio di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate dal mese di agosto 2011 in poi, evitandole così di pagare una seconda volta.
L'opponente afferma con ragione che queste argomentazioni sono nuove. Davanti all'autorità cantonale la conduttrice si è prevalsa dell'abuso, ma lo giustificava altrimenti; sosteneva che la disdetta non era altro che una rappresaglia della locatrice, per la quale il rispetto delle scadenze contrattuali non aveva nessuna importanza. Tuttavia, stabilire se una disdetta sia abusiva nel senso dell'<ref-law> è una questione di diritto, che il Tribunale federale può esaminare d'ufficio (<ref-law>). Lo può però fare solo sulla base dei fatti accertati nella sentenza impugnata (<ref-ruling> consid. 5.3.2).
5.3. L'<ref-law> si applica eccezionalmente - come ultima ratio - anche quando la disdetta è data per mora del conduttore secondo l'<ref-law>. Occorrono perciò delle circostanze particolari. La giurisprudenza ammette, ad esempio, che una disdetta sia abusiva qualora il locatore diffidi l'inquilino a pagargli una somma notevolmente superiore alle pigioni effettivamente arretrate, senza essere sicuro dell'importo dovuto (sulla questione: sentenza 4A_252/2014 del 28 maggio 2014 consid. 4.1 e 4.2).
La ricorrente si prevale di questa giurisprudenza; menziona la sentenza 4A_566/2011 del 6 dicembre 2011 consid. 3.1, la quale riprende l'anzidetto principio dalla <ref-ruling>. Nel caso esaminato in quest'ultima sentenza il locatore aveva emesso una diffida per fr. 1'375.--, benché il conduttore fosse in ritardo con il pagamento di soli fr. 436.-- (non aveva considerato il versamento di una mensilità), e aveva disdetto in seguito il rapporto di locazione. Il Tribunale federale aveva annullato la disdetta in applicazione dell'<ref-law>, poiché il locatore, non sicuro dell'importo arretrato, aveva chiesto espressamente all'inquilino di verificarlo e, a seguito delle sue contestazioni, aveva ridotto le pretese iniziali, mantenendo tuttavia la diffida per l'importo sbagliato. Il Tribunale federale aveva osservato che, in quella situazione, il locatore avrebbe dovuto notificare all'inquilino una nuova diffida con l'importo corretto. L'abuso di diritto era quindi stato ricondotto non tanto alla discrepanza tra l'importo dovuto realmente dal conduttore e quello esposto nella diffida, quanto piuttosto al comportamento contraddittorio o scientemente ingannevole del locatore.
L'insegnamento da trarre da questa giurisprudenza è che non vi sono regole assolute; occorre sempre valutare le circostanze del caso specifico, in particolare il comportamento delle due parti. Questa impostazione è stata confermata nella sentenza più recente 4A_32/2007 del 16 maggio 2007 consid. 6.2, nella quale il Tribunale federale, dopo avere ribadito che l'inserimento di un importo eccessivo nella diffida - da solo - non rende inefficace la disdetta data in applicazione dell'<ref-law>, ha precisato che non merita protezione il conduttore che non reagisce segnalando l'errore al locatore, oppure predisponendo il pagamento dell'importo a suo parere dovuto, e che non è neppure in grado di dimostrare che avrebbe pagato la somma arretrata se fosse stata reclamata correttamente (nello stesso senso: Lachat, op. cit., pag. 672, n. 2.3.6).
5.4. Che la locatrice potesse pretendere soltanto il pagamento di una pigione mensile è argomento inammissibile, che si scontra contro gli accertamenti della sentenza cantonale secondo i quali la conduttrice ha ammesso che i depositi tardivi presso l'Ufficio di conciliazione erano stati 19 su 21 (cfr. consid. 3). Questo fatto vincola il Tribunale federale.
La ricorrente afferma, in subordine, che la locatrice aveva il diritto di chiederle soltanto il pagamento delle mensilità posteriori alla transazione giudiziale del 21 luglio 2011, in totale fr. 11'900.--. L'opponente obietta che tale accordo aveva carattere cautelare, quindi non definitivo, e riguardava per di più un'altra procedura. Non è però necessario approfondire la portata dell'accordo giudiziale cautelare, dal momento che l'argomento dell'abuso sarebbe infondato anche seguendo la tesi della conduttrice. In forza della giurisprudenza commentata sopra, di fronte alla diffida notificatale per fr. 28'900.--, la ricorrente avrebbe infatti dovuto manifestare il suo disappunto alla locatrice, chiedere spiegazioni, impegnarsi a pagare l'importo di fr. 11'900.-- qualora la diffida fosse stata rettificata oppure autorizzare l'Ufficio di conciliazione a liberare tale somma a favore della locatrice.
Dagli accertamenti della sentenza impugnata, tuttavia, non emerge affatto che la conduttrice avesse intrapreso qualche cosa in tale senso, nel periodo intercorso tra la diffida del 3 febbraio 2012 e la disdetta del 13 marzo 2012; lei stessa non pretende d'altronde di avere in qualche modo reagito alla richiesta di pagamento che riteneva errata. Con il suo comportamento passivo la conduttrice ha assunto i rischi derivanti dall'applicazione dell'<ref-law>, precludendosi la possibilità di eccepire la mala fede della locatrice secondo l'<ref-law>. È vero che quest'ultima avrebbe potuto chiedere la liberazione delle pigioni depositate in forza dell'<ref-law>. Ma, come detto (cfr. consid. 4), la mora della conduttrice le permetteva di scegliere tra questa facoltà e la disdetta straordinaria del rapporto di locazione. Avendo la locatrice optato per quest'ultima via, toccava all'inquilina reagire adeguatamente, nel modo che s'è detto. L'autorità cantonale ha pertanto applicato correttamente l'<ref-law>, tenendo nella giusta considerazione la portata straordinaria della norma nell'ambito di una disdetta fondata sull'<ref-law>.
6.
La ricorrente afferma infine che la mala fede andasse ammessa per il semplice fatto che la locatrice, davanti al Pretore, non l'aveva contestata. La Corte ticinese avrebbe pertanto leso l'<ref-law>, che impone alla parte convenuta di specificare quali fatti riconosce o contesta.
La censura è inammissibile per due motivi. È in primo luogo nuova, perché la conduttrice non l'ha proposta nel processo d'appello, sebbene il carattere abusivo della disdetta - ammesso dal Pretore - fosse uno dei temi centrali dibattuti. Davanti alle due istanze cantonali, inoltre, la conduttrice sosteneva che la disdetta fosse abusiva per il motivo che la locatrice era mossa esclusivamente da intenti di rappresaglia. Nel ricorso al Tribunale federale l'argomento è però stato abbandonato; come detto (consid. 5.2) la conduttrice motiva l'abuso della locatrice con la sproporzione tra l'importo degli arretrati esposto nella diffida e quello effettivamente dovuto.
7.
Ne viene che il ricorso, nella misura in cui è ammissibile, è infondato. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 5'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.