facts:
Fatti:
Fatti:
A. A partire dal 1° aprile 1991 C._ ha condotto in locazione lo stabile D._, comprendente un ristorante con alloggio e bocciodromo nonché un'abitazione familiare, sito sulla part. n. YYY RFD di E._.
La locazione è formalmente giunta al termine il 31 dicembre 1996, a seguito della disdetta inoltrata il 22 aprile precedente dalla proprietaria A.A._, la cui validità è stata confermata dal Pretore della Giurisdizione di Locarno-Campagna con sentenza del 19 agosto 1999, passata in giudicato. C._ ha restituito l'ente locato alla fine del 1999.
Nel frattempo, con rogito del 31 luglio 1998 A.A._ ha donato il citato immobile al figlio B.A._, che le è quindi subentrato nel contratto di locazione.
La presente controversia trae origine dalle divergenze sorte fra le parti in merito alla liquidazione dei loro rapporti.
La presente controversia trae origine dalle divergenze sorte fra le parti in merito alla liquidazione dei loro rapporti.
B. Con istanze del 15 ottobre 1999 e 9 maggio 2000 B.A._ (attore) ha adito la Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna onde ottenere, in sostanza, il pagamento di complessivi fr. 81'000.--, oltre interessi, pari alle pigioni rimaste insolute da settembre 1998 a dicembre 1999. Il 27 ottobre 2000 egli ha avviato un'ulteriore procedura, volta ad ottenere l'autorizzazione per ripristinare lo stato anteriore del bocciodromo, trasformato in sala banchetti nel 1992, con accollo delle relative spese, di fr. 239'725.--, a C._ e riservate eventuali pretese per risarcimento danni ex <ref-law>.
Dal canto suo, C._ (convenuta) si è rivolta al giudice il 25 ottobre 1999, chiedendogli di pronunciare la condanna in solido di B.A._ ed A.A._ al pagamento di fr. 848'145.--, somma ridotta in sede conclusionale a fr. 435'100.--, corrispondente all'indennità per le migliorie apportate all'ente locato (<ref-law>).
Congiunte le quattro cause per l'istruttoria e per il giudizio, il 21 dicembre 2001 il Pretore ha respinto tutte le domande salvo quella del 25 ottobre 1999, parzialmente accolta. Il giudice ha innanzitutto ammesso la pretesa avanzata da B.A._ per le pigioni impagate - precisando tuttavia che si trattava, in realtà, di un'indennità per occupazione dei locali senza contratto - dalla quale ha poi dedotto la garanzia versata dalla convenuta (fr. 20'000.--) e i relativi interessi (fr. 4'558.--), ottenendo un saldo di fr. 56'442.--. Questo importo è infine stato posto in compensazione con l'indennità spettante a C._ per le migliorie apportate all'ente locato, donde l'accoglimento della sua istanza limitatamente a fr. 378'658.--.
Congiunte le quattro cause per l'istruttoria e per il giudizio, il 21 dicembre 2001 il Pretore ha respinto tutte le domande salvo quella del 25 ottobre 1999, parzialmente accolta. Il giudice ha innanzitutto ammesso la pretesa avanzata da B.A._ per le pigioni impagate - precisando tuttavia che si trattava, in realtà, di un'indennità per occupazione dei locali senza contratto - dalla quale ha poi dedotto la garanzia versata dalla convenuta (fr. 20'000.--) e i relativi interessi (fr. 4'558.--), ottenendo un saldo di fr. 56'442.--. Questo importo è infine stato posto in compensazione con l'indennità spettante a C._ per le migliorie apportate all'ente locato, donde l'accoglimento della sua istanza limitatamente a fr. 378'658.--.
C. L'appello interposto da B.A._ ed A.A._ contro questa decisione è stato parzialmente accolto dalla II Camera Civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, la quale, il 6 novembre 2002, ha riformato il giudizio di primo grado riducendo la somma concessa alla convenuta a fr. 221'658.--, dedotti gli interessi al 5% dal 1° aprile 1999 su fr. 56'442.--.
Riconosciutogli il diritto al pagamento delle "pigioni rimaste insolute" (fr. 56'442.--) con i relativi interessi, la Corte cantonale - dopo aver accertato che la modifica dell'ente locato era stata autorizzata per scritto - ha negato a B.A._ il permesso di ripristinare il bocciodromo, tale questione non essendo stata regolata in forma scritta. Di seguito, anche il Tribunale d'appello, come già il Pretore, ha ammesso la pretesa avanzata dalla convenuta, riducendola tuttavia a fr. 278'100.--, dal ché la diminuzione dell'indennità a fr. 221'658.--.
Riconosciutogli il diritto al pagamento delle "pigioni rimaste insolute" (fr. 56'442.--) con i relativi interessi, la Corte cantonale - dopo aver accertato che la modifica dell'ente locato era stata autorizzata per scritto - ha negato a B.A._ il permesso di ripristinare il bocciodromo, tale questione non essendo stata regolata in forma scritta. Di seguito, anche il Tribunale d'appello, come già il Pretore, ha ammesso la pretesa avanzata dalla convenuta, riducendola tuttavia a fr. 278'100.--, dal ché la diminuzione dell'indennità a fr. 221'658.--.
D. Contro questa pronunzia B.A._ ed A.A._ sono insorti dinanzi al Tribunale federale, il 9 dicembre 2002, sia con ricorso di diritto pubblico che con ricorso per riforma, postulando - con entrambi i rimedi - l'annullamento e la modifica della sentenza cantonale nel senso di accogliere integralmente il loro appello e, di conseguenza, ammettere tutte le pretese da loro avanzate in prima istanza e respingere quelle della controparte.
Nella risposta al ricorso per riforma, del 4 febbraio 2003, C._ ha chiesto, in via principale, di dichiarare il gravame irricevibile; in via subordinata ne ha proposto la reiezione.

considerations:
Diritto:
Diritto:
1. In data odierna il parallelo ricorso di diritto pubblico è stato respinto in quanto ammissibile. Nulla osta, pertanto, all'esame del ricorso per riforma.
1. In data odierna il parallelo ricorso di diritto pubblico è stato respinto in quanto ammissibile. Nulla osta, pertanto, all'esame del ricorso per riforma.
2. Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito (<ref-ruling> consid. 2a).
2.1 In concreto, il ricorso si avvera d'acchito inammissibile in quanto inoltrato da A.A._, estranea alla presente vertenza.
L'autorità cantonale ha infatti - a ragione - stabilito che, avendo essa donato al figlio l'immobile di E._, questi le è subentrato nel contratto di locazione a tutti gli effetti. Ne discende che, nel quadro dell'attuale causa, la qualità di parte spetta unicamente a lui. Solo lui è pertanto legittimato ad impugnare la decisione emanata dal Tribunale d'appello, che lo ha condannato a pagare fr. 221'658.--.
2.2 Occorre poi rilevare la sostanziale coincidenza della motivazione del ricorso di diritto pubblico con quella del parallelo ricorso per riforma. In simili casi il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che i due rimedi non sono inammissibili per il motivo che il loro contenuto è identico; esso può tuttavia unicamente entrare nel merito dei due gravami se, nonostante la commistione delle censure sollevate, la motivazione dei ricorsi appare sufficientemente chiara e adempie i requisiti legali (<ref-ruling> consid. 2a, 116 II 745 consid. 2a).
Nel caso di specie, le censure ricorsuali possono essere chiaramente distinte in due categorie: le une riguardano l'applicazione del diritto federale - e in particolare dell'<ref-law> - e le altre l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove.
Solo le prime possono essere sollevate mediante ricorso per riforma (art. 43 OG).
Nella giurisdizione per riforma, infatti, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (<ref-ruling> consid. 2c con rinvii). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citato).
Da questi principi discende l'inammissibilità del ricorso per riforma in quanto volto a criticare l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale, peraltro oggetto del parallelo ricorso di diritto pubblico.
L'esame delle censure ricorsuali avverrà sulla base della fattispecie accertata nella sentenza impugnata.
3. Due sono i punti ancora litigiosi dinanzi al Tribunale federale: il diritto dell'attore di procedere al ripristino dell'ente locato a spese della convenuta e la pretesa avanzata da quest'ultima a titolo d'indennità per il maggior valore dell'ente locato al termine della locazione.
Entrambe le questioni sono regolate dall'<ref-law> giusta il quale il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa locata soltanto con il consenso scritto del proprietario (cpv. 1); quest'ultimo, se ha consentito, potrà esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se ciò sia stato pattuito per iscritto (cpv. 2). Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal proprietario, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore (cpv. 3).
Entrambe le questioni sono regolate dall'<ref-law> giusta il quale il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa locata soltanto con il consenso scritto del proprietario (cpv. 1); quest'ultimo, se ha consentito, potrà esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se ciò sia stato pattuito per iscritto (cpv. 2). Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal proprietario, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore (cpv. 3).
4. Sulla scorta dell'istruttoria, la Corte cantonale ha stabilito che la precedente proprietaria dell'immobile aveva autorizzato per scritto l'esecuzione dei lavori di trasformazione del bocciodromo, conformemente a quanto sancito dall'<ref-law>. Sia come sia - ha aggiunto la Corte cantonale - anche qualora si volesse ammettere una semplice autorizzazione per atti concludenti, la proprietaria sarebbe in ogni caso malvenuta a censurare la sua mancata formalizzazione per scritto, visto il comportamento da lei assunto durante i lavori, di cui era perfettamente al corrente.
4.1 Nella misura in cui contesta l'accertamento relativo all'esistenza del consenso scritto l'argomentazione ricorsuale si avvera d'acchito irricevibile, siccome rivolta contro l'apprezzamento delle prove eseguito dai giudici cantonali (art. 55 cpv. 1 lett. c OG).
4.2 Infondata risulta per contro la censura concernente l'applicazione dell'<ref-law>.
L'attore contesta che il richiamo all'assenza di un accordo scritto possa, in concreto, costituire un abuso di diritto. Sennonché la Corte ticinese ha accertato che la precedente proprietaria del fondo aveva autorizzato la convenuta ad effettuare le pratiche amministrative necessarie all'ottenimento della licenza di costruzione, che essa era al corrente dell'esecuzione dei lavori di trasformazione e che, in occasione della procedura in sanatoria, si era interessata all'acquisto di un fondo, operazione che avrebbe permesso di risolvere i problemi all'origine del rifiuto della licenza edilizia da parte del Comune, di cui era a conoscenza. In simili circostanze è lecito affermare che la considerazione formulata dalla Corte cantonale a titolo abbondanziale, l'esistenza di un accordo scritto essendo stata comunque accertata, non lede il diritto federale (cfr. anche Lachat, Le bail à loyer, 1997, n. 2.6. pag. 539 e n. 3.2 pag. 540).
L'attore contesta che il richiamo all'assenza di un accordo scritto possa, in concreto, costituire un abuso di diritto. Sennonché la Corte ticinese ha accertato che la precedente proprietaria del fondo aveva autorizzato la convenuta ad effettuare le pratiche amministrative necessarie all'ottenimento della licenza di costruzione, che essa era al corrente dell'esecuzione dei lavori di trasformazione e che, in occasione della procedura in sanatoria, si era interessata all'acquisto di un fondo, operazione che avrebbe permesso di risolvere i problemi all'origine del rifiuto della licenza edilizia da parte del Comune, di cui era a conoscenza. In simili circostanze è lecito affermare che la considerazione formulata dalla Corte cantonale a titolo abbondanziale, l'esistenza di un accordo scritto essendo stata comunque accertata, non lede il diritto federale (cfr. anche Lachat, Le bail à loyer, 1997, n. 2.6. pag. 539 e n. 3.2 pag. 540).
5. A norma dell'<ref-law>, qualora abbia dato il suo consenso all'esecuzione dei lavori, il proprietario può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se ciò sia stato pattuito per iscritto.
5.1 In concreto, accertata l'esistenza di un'autorizzazione a procedere alla realizzazione della sala banchetti, la Corte ticinese ha negato all'attore la possibilità di richiamarsi alla clausola n.19.2 del contratto di locazione per giustificare la sua domanda di ripristino. Tale clausola si applica infatti unicamente alle migliorie, mentre i lavori eseguiti nella fattispecie costituiscono delle modifiche. Donde la reiezione della domanda volta al ripristino del bocciodromo.
A mente dell'attore il giudizio del Tribunale d'appello su questo punto lede il diritto federale per due motivi. D'un canto egli contesta la possibilità di limitare il campo d'applicazione della clausola n. 19.2 alle migliorie (consid. 5.2); dall'altro ritiene insostenibile considerare la trasformazione del bocciodromo quale modifica e non quale miglioria (consid. 5.3).
A mente dell'attore il giudizio del Tribunale d'appello su questo punto lede il diritto federale per due motivi. D'un canto egli contesta la possibilità di limitare il campo d'applicazione della clausola n. 19.2 alle migliorie (consid. 5.2); dall'altro ritiene insostenibile considerare la trasformazione del bocciodromo quale modifica e non quale miglioria (consid. 5.3).
5.2 In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto di locazione, la Corte cantonale ha interpretato la clausola litigiosa secondo il principio dell'affidamento.
5.2.1 L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta, è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente nella giurisdizione per riforma (<ref-ruling> consid. 2.5 con rinvii).
L'interpretazione di clausole contrattuali preformulate soggiace, di principio, alle medesime regole che valgono per le clausole stipulate nel quadro di uno specifico contratto (<ref-ruling> consid. 9d pag. 391; <ref-ruling> consid. 2a pag. 121). Per l'interpretazione di dichiarazioni scritte occorre riferirsi innanzitutto al testo delle stesse. A questo proposito occorre precisare che, anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista chiaro, dalle altre condizioni menzionate nel contratto, dallo scopo perseguito dalle parti oppure ancora da altre circostanze può risultare ch'esso non restituisce con esattezza il senso dell'accordo (<ref-ruling> consid. 1b); ciononostante non ci si scosterà dal testo chiaro adottato dagli interessati quando non v'è nessun serio motivo che induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (<ref-ruling> consid. 3a).
5.2.2 Nel caso di specie la clausola n. 19 del contratto di locazione, intitolata "Migliorie e modifiche nell'ente locato", stabilisce, al punto 1, che il conduttore non può effettuare modifiche né migliorie.
Al punto 2 essa recita: "Se il conduttore ha eseguito migliorie con il consenso preventivo e scritto del proprietario, il conduttore deve ripristinare al termine della locazione lo stato anteriore".
A mente dell'attore, dato che la citata clausola riprende il tenore ed il senso dell'<ref-law>, essa dev'essere applicata sia alle migliorie che alle modifiche dell'ente locato, anche in assenza di un esplicito riferimento a quest'ultime. La Corte cantonale è invece dell'avviso contrario. Posto che il punto 1 della clausola evoca esplicitamente entrambe le nozioni, l'omissione del termine "modifica" al punto 2 dev'essere considerata volontaria, donde l'inapplicabilità della clausola n. 19.2 alla fattispecie in esame.
La considerazione dei giudici ticinesi è pertinente. Giovi rammentare che la possibilità concessa al proprietario che ha consentito all'esecuzione dei lavori di esigere il ripristino delle stato anteriore configura un'eccezione (cfr. Higi in: Zürcher Kommentar, n. 42 ad <ref-law>). Ciò comporta la necessità di un accordo preciso e dettagliato a questo riguardo. Il tenore della clausola controversa non ossequia tale requisito né, d'altronde, pare corrispondere alla volontà delle parti - contrariamente quanto asserito nel gravame. Dalla lettura del contratto di locazione emerge infatti che, al punto 25, la parte locatrice aveva dato il suo consenso alla posa di un forno per pizza nel bocciodromo, stabilendo nel contempo l'obbligo di ritiro al termine della locazione. Il tenore di questa pattuizione costituisce un ulteriore elemento a favore della tesi esposta dalla Corte cantonale e induce a ritenere che la proprietaria era ben consapevole della necessità di un accordo preciso in merito al ripristino di modifiche autorizzate in forma scritta.
5.2.3 Da tutto quanto esposto discende che l'interpretazione della clausola n. 19 del contratto di locazione da parte dei giudici ticinesi appare conforme al diritto federale.
5.3 Come anticipato, l'attore ravvede un'ulteriore violazione dell'<ref-law> nella qualifica dei lavori eseguiti, ch'egli definisce migliorie, donde l'applicabilità della nota clausola. Come la precedente, anche quest'argomentazione dev'essere disattesa.
La trasformazione del bocciodromo in una sala banchetti, per un costo complessivo di fr. 435'100.--, non costituisce una miglioria bensì, chiaramente, una modifica. Anche se la distinzione fra queste due nozioni può risultare talvolta complessa - le modifiche implicando, di regola, una miglioria dell'ente locato - con il termine "modifica" (Aenderung, modification) la dottrina maggioritaria intende un intervento sostanziale sulla cosa locata, che comporta un cambiamento del suo stato, differente da quello originariamente previsto dal contratto di locazione (cfr. per tutti Higi, op. cit., n. 9 ad <ref-law>). Si parla invece di "miglioria" (Erneuerung, rénovation) quando l'intervento sulla cosa locata comporta un miglioramento del suo stato, spesso nel senso di una modernizzazione, conformemente, in ogni caso, a quanto convenuto nel contratto di locazione (Higi, op. cit., n. 12 ad <ref-law>; cfr. anche Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leurs répercussions sur les loyers, in: 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, nota a pié di pagina n. 1 pag. 3).
Anche su questo punto, dunque, la sentenza impugnata merita di essere confermata siccome conforme al diritto federale.
Anche su questo punto, dunque, la sentenza impugnata merita di essere confermata siccome conforme al diritto federale.
6. La legge prevede che, se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal proprietario, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore (<ref-law>).
6.1 A mente dell'attore, la Corte cantonale avrebbe violato il diritto federale ammettendo, nel caso concreto, l'esistenza di un aumento di valore. Data l'impossibilità di ottenere una licenza edilizia in sanatoria, la sala banchetti risulta infatti inutilizzabile, sicché i lavori eseguiti dalla convenuta non hanno aumentato il valore dell'ente locato bensì hanno cagionato un danno, riparabile unicamente mediante il ripristino del bocciodromo.
Tale argomentazione risulta d'acchito inammissibile in quanto fondata su di un presupposto di fatto in contrasto con gli accertamenti contenuti nel giudizio impugnato (art. 55 cpv. 1 lett. c e 63 cpv. 2 OG).
I giudici ticinesi hanno infatti stabilito che - contrariamente a quanto asserito dall'attore - l'inutilizzabilità della sala banchetti non è definitiva, bensì dipende dalla concessione di una licenza in sanatoria, ancora possibile. Stando a quanto emerge dalle tavole processuali, i problemi sorti in relazione ai posteggi sarebbero infatti risolvibili mediante il versamento di un contributo sostitutivo, mentre quelli concernenti gli indici di sfruttamento potrebbero essere regolati riducendo gli indici sfruttati sul fondo in discussione.
6.2 L'aumento di valore ai sensi dell'<ref-law> può essere definito come il valore che i lavori eseguiti - siano essi di miglioria o modifica - hanno apportato all'ente locato e che non è ancora stato ammortizzato alla fine della locazione. Questo aumento di valore viene determinato in funzione dei costi sostenuti dal conduttore (Lachat, op. cit. n. 4.2 a pag. 541 seg.; Higi, op. cit. n. 50-56 ad <ref-law>).
La concessione di un'indennità presuppone un aumento di valore rilevante. In assenza di un criterio di valutazione assoluto, il giudizio sulla rilevanza dell'aumento di valore deve avvenire di caso in caso, tenuto conto delle particolarità della situazione in esame (Lachat, op. cit. n. 4.3 a pag. 542; Higi, op. cit. n. 57-61 ad <ref-law>).
6.2.1 In concreto la Corte cantonale, riferendosi alle risultanze peritali, ha quantificato l'aumento di valore in fr. 435'100.--.
L'attore critica il calcolo eseguito dal perito e sostiene che i giudici ticinesi avrebbero dovuto dedurre dall'importo da questi indicato fr. 50'000.--, pari al costo di colonne e balaustre che non costituivano né miglioria né modificazione, essendo dettate dal gusto particolare della convenuta. A torto.
La realizzazione di colonne e balaustre in una sala banchetti non può essere definita inutile ed appare coerente con la destinazione del locale; il fatto che tali opere non corrispondono al gusto del nuovo proprietario non significa ancora ch'esse debbano essere considerate alla stregua di installazioni sontuose, che il conduttore ha fatto posare per capriccio (cfr. Lachat, op. cit., n. 4.2 a pag. 541; Higi, op. cit. n. 51 ad <ref-law>). In ogni caso, nella sentenza impugnata non v'è alcun accertamento in tal senso, né l'attore allega di aver chiesto al giudice di pronunciarsi su tale questione. Dal tenore dell'argomentazione esposta dai giudici ticinesi risulta piuttosto che, dinanzi a loro, egli si è limitato ad asserire che tali opere non potevano essere considerate quali migliorie ai sensi della legge.
6.2.2 La decisione di quantificare in fr. 435'100.-- il plusvalore dell'ente locato e di ritenerlo rilevante risulta pertanto conforme al diritto federale.
6.3 L'ammontare dell'indennità non corrisponde necessariamente all'aumento di valore esistente al termine della locazione (Lachat, op. cit. n. 4.4 a pag. 542; Higi, op. cit. n. 66 segg. ad <ref-law>). Il conduttore ha diritto ad un'indennità adeguata, che il giudice stabilisce secondo il diritto e l'equità (<ref-law>; Lachat, op. cit. n. 4.4 a pag. 542; Higi, op. cit., n. 66 segg.).
6.3.1 Nella fattispecie in rassegna, ai fini della determinazione dell'ammontare dell'indennità a favore della convenuta, i giudici hanno considerato il fatto ch'essa, nel 1995, aveva offerto a A.A._ di venderle per fr. 157'000.-- la confinante part. no. XXX RFD di E._, ciò che avrebbe permesso di liquidare sia il problema dei posteggi che quello degli indici. In altre parole, il manufatto sarebbe divenuto utilizzabile mediante un investimento di fr. 157'000.--.
Donde il riconoscimento di un'indennità di fr. 278'100.--, pari alla differenza fra il plusvalore creato dalle modificazioni eseguite, di fr. 435'100.--, e la somma che avrebbe permesso di ottenere la licenza in sanatoria per la sala banchetti.
6.3.2 A mente dell'attore i giudici cantonali non potevano riferirsi alla proposta di vendita del fondo XXX RFD di E._ per determinare l'ammontare dell'indennità. Tale fondo sarebbe stato infatti edificato tra il 1998 e il 1999, di cui l'impossibilità di cedere indici edificatori e di utilizzare il sedime quale parcheggio.
Egli dimentica che la questione dell'indennità va giudicata sulla base della situazione esistente alla fine del contratto di locazione (Higi, op. cit., n. 49 ad <ref-law>), che in concreto risale al 31 dicembre 1996. Stando a quanto asserito dall'attore medesimo, a quell'epoca era ancora possibile risolvere i problemi connessi ai posteggi e agli indici di sfruttamento mediante l'acquisto della part. n. XXX RFD di E._. In queste circostanze, la decisione di accordare un'indennità pari alla differenza fra il maggior valore del fondo e l'investimento ancora necessario per poterlo sfruttare regolarmente appare equa.
Egli dimentica che la questione dell'indennità va giudicata sulla base della situazione esistente alla fine del contratto di locazione (Higi, op. cit., n. 49 ad <ref-law>), che in concreto risale al 31 dicembre 1996. Stando a quanto asserito dall'attore medesimo, a quell'epoca era ancora possibile risolvere i problemi connessi ai posteggi e agli indici di sfruttamento mediante l'acquisto della part. n. XXX RFD di E._. In queste circostanze, la decisione di accordare un'indennità pari alla differenza fra il maggior valore del fondo e l'investimento ancora necessario per poterlo sfruttare regolarmente appare equa.
7. In conclusione, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso per riforma dev'essere respinto e la sentenza impugnata merita di essere integralmente confermata.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 nonché art. 159 cpv. 1, 2 e 5 OG).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso per riforma è respinto.
1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso per riforma è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 8'000.-- è posta a carico degli attori in solido, i quali rifonderanno alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 9'000.-- per ripetibili della sede federale.
2. La tassa di giustizia di fr. 8'000.-- è posta a carico degli attori in solido, i quali rifonderanno alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 9'000.-- per ripetibili della sede federale.
3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Faits:
A. Le 12 novembre 2012, le Tribunal correctionnel de l'arrondissement de Lausanne a condamné A._, ressortissant binational turc et suisse né en 1984, à une peine privative de liberté ferme de trois ans et demi (sous déduction de cinq jours de détention avant jugement) pour enlèvement et séquestration avec circonstance aggravante. Les sursis accordés les 3 mai 2006 et 26 août 2008 respectivement à une peine privative de liberté de 9 mois (sous déduction de 24 jours de détention préventive) et à une peine pécuniaire de 15 jours-amende ont été révoqués. Le Tribunal correctionnel a par ailleurs ordonné la détention du condamné pour des motifs de sûreté. A._ a déposé une déclaration d'appel le 14 novembre 2012; il sollicitait en outre sa libération immédiate.
Le prénommé a fait l'objet de plusieurs condamnations. Il a ainsi notamment été condamné le 6 juin 2003 pour vol et vol d'importance mineure (peine privative de liberté de 10 jours assortie du sursis), le 3 mai 2006 pour notamment brigandage, contrainte, tentative de contrainte et contravention à la LStup (peine privative de liberté de 9 mois assortie du sursis et amende de 1'000 fr.), le 26 août 2008 pour infraction à la LAVS, LPP et LACI (peine pécuniaire de 15 jours-amende à 47 fr. assortie du sursis et amende de 300 fr.), le 27 février 2009 pour infractions à la LStup (peine pécuniaire de 30 jours-amende à 50 fr. et amende de 300 fr.), le 19 octobre 2010 pour incendie intentionnel (peine pécuniaire de 180 jours-amende à 30 fr.) et, enfin, le 29 mars 2011 pour vol (travail d'intérêt général de 720 heures, peine complémentaire aux jugements des 27 février 2009 et 19 octobre 2010).
B. Le 26 novembre 2012, le Président de la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: la Cour d'appel pénale) a rejeté la demande de mise en liberté immédiate de A._, il a retenu l'existence d'un risque de fuite, qu'aucune mesure de substitution ne pouvait pallier. A._ a recouru contre cette décision auprès du Tribunal fédéral, qui a partiellement admis le recours au motif que la décision attaquée ne respectait pas les exigences de motivation de l'art. 112 al. 1 LTF (arrêt 1B_727/2012 du 19 décembre 2012).
Statuant à nouveau par décision du 21 décembre 2012, la Cour d'appel pénale a confirmé le maintien en détention de l'intéressé par l'existence des risques de fuite et de réitération.
C. A._ a formé un recours en matière pénale avec une demande d'assistance judiciaire, par lequel il demande que soit ordonnée sa mise en liberté provisoire, subsidiairement qu'elle soit ordonnée moyennant versement préalable d'une caution d'un montant de 10'000 fr.
La Cour d'appel pénale renonce à se déterminer et se réfère aux considérants de sa décision. Le Ministère public s'en remet à justice quant à l'admission du recours.

considerations:
Considérant en droit:
1. Le recours en matière pénale (art. 78 al. 1 LTF) est ouvert contre une décision relative à la détention provisoire ou pour des motifs de sûreté au sens des art. 212 ss CPP. Formé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) contre une décision prise en dernière instance cantonale (art. 80 LTF) et qui touche le recourant dans ses intérêts juridiquement protégés (art. 81 al. 1 let. a et b ch. 1 LTF), le recours en matière pénale est recevable.
2. Une mesure de détention préventive n'est compatible avec la liberté personnelle (art. 10 al. 2 Cst. et 5 CEDH) que si elle repose sur une base légale (art. 31 al. 1 et art. 36 al. 1 Cst.), soit en l'espèce l'art. 221 CPP. Elle doit en outre correspondre à un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 2 et 3 Cst.; <ref-ruling> consid. 2c p. 270). Pour que tel soit le cas, la privation de liberté doit être justifiée par les besoins de l'instruction, un risque de fuite ou un danger de collusion ou de réitération (cf. art. 221 al. 1 let. a, b et c CPP). Préalablement à ces conditions, il doit exister à l'égard de l'intéressé des charges suffisantes, soit de sérieux soupçons de culpabilité (art. 221 al. 1 CPP; art. 5 par. 1 let. c CEDH; arrêt 1B_63/2007 du 11 mai 2007 consid. 3 non publié in <ref-ruling>).
3. En l'espèce, le recourant ne conteste pas l'existence de charges suffisantes. Il nie en revanche celle des risques de fuite et de récidive (art. 221 CPP); à titre subsidiaire, il prétend que ceux-ci peuvent être palliés par le versement d'une caution d'un montant de 10'000 francs. A cet égard, il reproche à la cour cantonale d'avoir ignoré l'injonction du Tribunal fédéral d'examiner si une mesure de substitution pouvait entrer en ligne de compte.
3.1 Aux termes de l'art. 221 al. 1 let. c CPP, la détention provisoire et la détention pour des motifs de sûreté peuvent être ordonnées lorsqu'il y a lieu de craindre que le prévenu "compromette sérieusement la sécurité d'autrui par des crimes ou des délits graves après avoir déjà commis des infractions du même genre". Selon la jurisprudence, il convient de faire preuve de retenue dans l'appréciation du risque de récidive: le maintien en détention ne peut se justifier pour ce motif que si le pronostic est très défavorable et si les délits dont l'autorité redoute la réitération sont graves (<ref-ruling> consid. 4.5 p. 21; <ref-ruling> consid. 2.3 p. 73; <ref-ruling> consid. 2.2 p. 276 et les arrêts cités). Bien qu'une application littérale de l'art. 221 al. 1 let. c CPP suppose l'existence d'antécédents, le risque de réitération peut être également admis dans des cas particuliers alors qu'il n'existe qu'un antécédent, voire aucun dans les cas les plus graves. La prévention du risque de récidive doit en effet permettre de faire prévaloir l'intérêt à la sécurité publique sur la liberté personnelle du prévenu (<ref-ruling> consid. 3-4 p. 18 ss). Le risque de récidive peut également se fonder sur les infractions faisant l'objet de la procédure pénale en cours, si le prévenu est fortement soupçonné - avec une probabilité confinant à la certitude - de les avoir commises (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 86 et les références citées).
3.2 En l'occurrence, le recourant a été condamné en première instance le 12 novembre 2012 pour avoir participé à l'enlèvement, la séquestration et le passage à tabac de B._ survenus entre le 28 et le 29 avril 2010 entre Lausanne et Neuchâtel; il était le cerveau de l'opération, les autres comparses ayant été interpellés par ses soins et ayant tous agi selon ses directives. Le Tribunal correctionnel de l'arrondissement de Lausanne a en particulier mis en évidence le peu de considération dont a fait preuve le recourant à l'égard de la victime et relevait qu'il restait persuadé que cette dernière avait mérité ce qui lui était arrivé (cf. jugement - non entré en force - rendu le 13 novembre 2012 p. 32 ).
De plus, comme mentionné par l'instance précédente, le recourant a été condamné à sept reprises entre 2003 et 2011. La cour cantonale a en particulier relevé que la condamnation du 3 mai 2006 à neuf mois de peine privative de liberté avec sursis pendant quatre ans pour brigandage, contrainte et tentative de contrainte notamment, et celle du 19 octobre 2010 à une peine pécuniaire de 180 jours-amende de 30 fr. pour incendie intentionnel, étaient également fondés sur des actes de menace et de violence à l'égard de tiers. Au moment des faits, il avait donc déjà été condamné pour des actes similaires. Quoi qu'en dise le recourant, la condamnation du 3 mai 2006 peut être prise en compte dans l'examen du risque de récidive; en outre, loin de s'amender, le recourant a persisté dans la commission d'infractions, ce qui est déterminant dans l'appréciation du danger de réitération. Enfin, l'absence de prise de conscience de la gravité des actes pour lesquels il a été condamné le 12 novembre 2012 peut également faire redouter un risque de réitération.
En définitive, les éléments susmentionnés sont suffisants pour retenir l'existence d'un risque concret de récidive au sens de l'art. 221 al. 1 let. c CPP. Le recours doit être rejeté sur ce point.
3.3 Le recourant reproche à l'instance précédente de ne pas avoir examiné si une mesure de substitution à la détention pouvait entrer en ligne de compte, comme le lui avait pourtant enjoint le Tribunal fédéral dans son arrêt de renvoi du 19 décembre 2012.
En l'occurrence, la cour cantonale a rejeté, dans le dispositif de sa décision, la requête de mise en liberté présentée par le recourant. Même si elle ne s'est pas expressément prononcée sur d'éventuelles mesures de substitution dans les considérants de sa décision, il convient d'admettre qu'en rejetant la demande de mise en liberté, elle a implicitement considéré qu'aucune mesure de substitution n'était à même de palier le risque de réitération. En effet, on ne voit pas quelle mesure de substitution pourrait prévenir efficacement le risque de réitération. Le recourant a récidivé en dépit du fait que le sursis avec mise à l'épreuve assortissant la peine de prison prononcée en 2006 sanctionnait déjà des actes de brigandage et contrainte et qu'il avait alors déjà effectué une vingtaine de jours de détention provisoire. Au demeurant, le versement de sûretés - seule mesure proposée par le recourant - ne peut être ordonné que lorsque est à craindre un risque de fuite (cf. art. 238 al. 1 CPP a contrario). Le versement d'une "caution" par le recourant n'entre donc pas en considération en l'espèce.
3.4 Le maintien en détention étant justifié par un risque de récidive, il n'est pas nécessaire d'examiner s'il existe aussi un risque de fuite, comme le retient la décision attaquée. Ainsi, point n'est besoin de statuer sur les critiques soulevées par le recourant en lien avec les considérants de la décision cantonale traitant du danger de fuite.
4. Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. Le recourant a demandé l'assistance judiciaire et les conditions en paraissent réunies. Me Jean Lob est désignée comme avocat d'office du recourant, rétribué par la caisse du Tribunal fédéral. Il n'est pas perçu de frais judiciaires.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est rejeté.
2. La demande d'assistance judiciaire est admise. Me Jean Lob est désigné comme avocat d'office du recourant et ses honoraires, supportés par la caisse du Tribunal fédéral, sont fixés à 1'500 francs.
3. Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
4. Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, au Ministère public de l'arrondissement de Lausanne et au Président de la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 15 janvier 2013
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Fonjallaz
La Greffière: Arn

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
Mit Klage vom 2. Oktober 2013 klagte A._ (Klägerin und Beschwerdeführerin) vor dem Bezirksgericht Willisau gegen B._ und C._ (beide Beklagte) und verlangte von ihnen unter solidarischer Haftbarkeit EUR 14'595.18.
B.
Nachdem am 31. Januar 2014 eine Instruktionsverhandlung betreffend die Frage der örtlichen Zuständigkeit stattgefunden hatte, beantragte die Klägerin am 7. Februar 2014 die Durchführung einer Hauptverhandlung und stellte ein Ausstandsgesuch gegen den Bezirksrichter Beat Rogger, das nicht Gegenstand dieses Verfahrens ist (vgl. hierzu das Urteil des Bundesgerichts 4D_48/2014 vom heutigen Tage). Dieser erliess am 10. Februar 2014 eine prozessleitende Verfügung, in der er das Gesuch der Klägerin um Durchführung einer Hauptverhandlung abwies. Gegen diesen Entscheid erhob die Klägerin Beschwerde an das Kantonsgericht Luzern und ersuchte um unentgeltliche Prozessführung für das Beschwerdeverfahren. Mit Entscheid vom 14. Mai 2014 trat das Kantonsgericht auf die Beschwerde nicht ein (Dispositivziffer 1), wies das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das kantonale Beschwerdeverfahren ab (Dispositivziffer 2) und auferlegte der Klägerin die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 800.-- (Dispositivziffer 3.1).
C.
Mit subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt die Klägerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, die Ziffern 2 und 3.1 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und ihr für das Verfahren vor Kantonsgericht die unentgeltliche Rechtspflege samt Rechtsbeistand zu gewähren. Sie ersucht auch für das Verfahren vor Bundesgericht um unentgeltliche Prozessführung. Vernehmlassungen wurden keine eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Rechtsmittelentscheid, der das kantonale Verfahren nicht abschliesst. Es handelt sich um einen selbständig eröffneten Vor- oder Zwischenentscheid im Sinne von Art. 92 f. BGG, der weder die Zuständigkeit noch ein Ausstandsbegehren betrifft.
1.1. Gegen derartige Entscheide ist die Beschwerde nur zulässig, wenn dadurch sofort ein Endentscheid herbeigeführt und ein so bedeutender Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart werden kann, dass die gesonderte Anrufung des Bundesgerichts gerechtfertigt erscheint (<ref-law>), was hier nicht in Betracht fällt, oder wenn der Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (<ref-law>), wobei der mögliche Nachteil rechtlicher Natur sein muss, also auch durch einen für die beschwerdeführende Partei günstigen Endentscheid des Bundesgerichts nicht mehr behoben werden könnte (<ref-ruling> E. 1.2 S. 47, 333 E. 1.3.1 S. 335). In der Beschwerde ist darzutun, weshalb ein Ausnahmefall vorliegt (<ref-ruling> E. 1.2 S. 47). Zwischenentscheide, mit denen die unentgeltliche Rechtspflege verweigert wird, haben zwar in der Regel einen solchen Nachteil zur Folge (vgl. <ref-ruling> E. 1.1 S. 131; <ref-ruling> E. 2a S. 210 mit Hinweisen). Dies ist namentlich der Fall, wenn dem Gericht oder dem Anwalt innert kurzer Frist ein Kostenvorschuss geleistet werden müsste. Bleibt ein solcher Nachteil aber aus, verbleibt die Beschwerde gegen den letztinstanzlichen kantonalen Sachentscheid (<ref-ruling> E. 2b S. 279; <ref-ruling> E. 2.2 S. 648; Urteil des Bundesgerichts 2D_1/2007 vom 2. April 2007 E. 3). So beispielsweise, wenn das Verfahren bereits abgeschlossen ist, der Rechtsvertreter seine Arbeit bereits getan hat und daher keine Gefahr droht, dass die beschwerdeführende Partei infolge der Verweigerung der unentgeltlichen Verbeiständung ihre Rechte nicht wahrnehmen könnte. In derartigen Situationen kann allein aus der Tatsache, dass ein Entscheid die unentgeltliche Prozessführung betrifft, nicht auf die Gefahr eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils geschlossen werden (BGE <ref-ruling> E. 2.2 S. 648; vgl. auch zit. Urteil 2D_1/2007 vom 2. April 2007 E. 3; unpräzis Urteil 5A_108/2007 vom 11. Mai 2007 E. 1.2).
1.2. Das kantonale Rechtsmittel der Beschwerdeführerin wurde behandelt, und sie war anwaltlich vertreten. Unter diesen Voraussetzungen besteht keine Gefahr, dass sie infolge der Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege ihre Rechte nicht wahrnehmen könnte, und genügt der blosse Hinweis auf <ref-ruling> E. 1.1 S. 131 nicht, um die Gefahr eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils rechtlicher Natur aufzuzeigen. Inwiefern ein solcher drohen sollte ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführerin macht zwar geltend, durch die Verweigerung der Anordnung einer Hauptverhandlung könne ihr ein nicht wieder gutzumachender Nachteil drohen. Dies aber nur, um darzulegen, dass ihr Begehren im kantonalen Verfahren entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht aussichtslos war. Vor Bundesgericht angefochten hat sie lediglich die Verweigerung der unentgeltlichen Prozessführung für das Rechtsmittelverfahren, nicht das Nichteintreten der Vorinstanz auf die Beschwerde. Mit Blick auf den nicht wieder gutzumachenden Nachteil genügt die Beschwerde damit den Begründungsanforderungen nicht (<ref-ruling> E. 1.2 S. 47).
2.
Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten. Da darin nicht rechtsgenüglich dargetan wird, worin ein nicht wieder gutzumachender Nachteil bestehen soll, erweist sie sich von vornherein als aussichtslos, so dass die unentgeltliche Rechtspflege für das Verfahren vor Bundesgericht nicht gewährt werden kann (<ref-law>). Daher wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Prozessführung für das Verfahren vor Bundesgericht wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 21. November 2014
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Luczak


facts:
Sachverhalt:
A. X._ erstattete am 15. März 2007 bei der Aufsichtskommission über die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt Anzeige gegen Advokat Y._ und warf ihm vor, als Willensvollstrecker ihres Vaters ein weit übersetztes Honorar in Rechnung gestellt zu haben. Die Aufsichtskommission entschied am 27. August 2007, zur Zeit kein Disziplinarverfahren gegen den erwähnten Advokaten einzuleiten. Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt wies am 1. Dezember 2008 einen gegen diesen Entscheid gerichteten Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
B. X._ beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. Februar 2009, den Entscheid des Appellationsgerichts vom 1. Dezember 2008 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an diese Instanz zurückzuweisen.
C. Der Beschwerdegegner stellt den Antrag, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Denselben Antrag stellt sinngemäss die Aufsichtskommission. Das Appellationsgericht ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Fraglich ist, ob und inwieweit die Beschwerdeführerin als Anzeigeerstatterin gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b und c bzw. <ref-law> überhaupt beschwerdebefugt ist (vgl. <ref-ruling> E. 1 und 2 S. 469 ff.; <ref-ruling> E. 4.1-4.4 S. 253 ff.; <ref-ruling> E. 2.3, 3.1 und 3.2 S. 301 ff.). Mit Blick auf nachfolgende Erwägungen wird diese Frage hier (vorerst) offen gelassen.
1.2 Das Bundesgericht prüft - vorbehältlich offensichtlicher Mängel - nur die in seinem Verfahren hinreichend geltend gemachten Rechtsverletzungen (vgl. Art. 42 Abs. 2, 97 Abs. 1 und 106 Abs. 2 BGG; <ref-ruling> E. 1.1 S. 104 f.; <ref-ruling> E. 1.4 S. 254 f.).
2. Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerin, die Aufsichtskommission hätte gegen den Beschwerdegegner ein Disziplinarverfahren einleiten müssen, nicht eingetreten. Die ebenfalls vorgebrachten Verletzungen von Verfahrensvorschriften hat sie geprüft, den Rekurs in diesen Punkten aber für unbegründet erklärt und deshalb abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin macht vor Bundesgericht erneut geltend, die Nichteinleitung eines Disziplinarverfahrens beruhe auf einer willkürlichen Anwendung des kantonalen Rechts (§ 24 Abs. 1 des Advokaturgesetzes des Kantons Basel-Stadt vom 15. Mai 2002) und stelle eine formelle Rechtsverweigerung dar. Sie übersieht dabei, dass die Vorinstanz auf diese Rüge nicht eingetreten ist und sich der Streitgegenstand deshalb nur auf die Frage erstrecken kann, ob der vorinstanzliche Nichteintretensentscheid in diesem Punkt zu Recht erfolgte, hingegen nicht darauf, ob die Aufsichtskommission ein Disziplinarverfahren hätte einleiten müssen. Auf die erwähnte Rüge ist daher nicht einzutreten.
Das Gleiche gilt für den weiteren Vorwurf, die Nichteinleitung eines Disziplinarverfahrens verletze Art. 14 des Bundesgesetzes vom 23. Juni 2000 über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61). Die Vorinstanz hat dazu nicht Stellung genommen, sondern nur geprüft, ob die Aufsichtskommission einzelne Einwände der Beschwerdeführerin übergangen und dadurch eine Gehörsverletzung begangen habe. In der Beschwerde wird nicht dargetan, inwiefern eine solche im angefochtenen Entscheid zu Unrecht verneint wird (vgl. E. 1.2 hievor).
3. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin verletzt das vorinstanzliche Nichteintreten auf die Frage, ob die Aufsichtskommission ein Disziplinarverfahren gegen den Beschwerdegegner hätte einleiten müssen, die Rechtsweggarantie gemäss <ref-law>.
Nach dieser Verfassungsbestimmung hat jede Person bei Rechtsstreitigkeiten Anspruch auf Beurteilung durch eine richterliche Behörde. Nicht sämtliche Handlungen der Verwaltung, die jemand missbilligt, begründen bereits eine Rechtsstreitigkeit im Sinne von <ref-law>. Dafür ist vielmehr erforderlich, dass das Verwaltungshandeln in schützenswerte Rechtspositionen eingreift und der Betroffene legitimiert ist, eine diesbezügliche Feststellungsverfügung zu verlangen (Andreas Kley, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 2. Aufl. 2008, N. 12 zu <ref-law>, mit Hinweisen auf die Materialien; vgl. auch Walter Kälin, Die Bedeutung der Rechtsweggarantie für die kantonale Verwaltungsjustiz, ZBl 1999 S. 56; Esther Tophinke, Bedeutung der Rechtsweggarantie für die Anpassung der kantonalen Gesetzgebung, ZBl 2006 S. 92 f.; Anne Benoît, La garantie de l'accès au juge: L'art. 29a Cst. et ses répercussions sur la révision de l'organisation judiciaire fédérale, in: Besson/Hottelier/Werro, Les Droits de l'Homme au Centre, 2006, S. 171). Ein Anspruch auf eine solche Verfügung besteht nur, wenn der Gesuchsteller ein schutzwürdiges Interesse nachweist (vgl. Art. 25 Abs. 2 und 25a VwVG, SR 172.021).
Nach konstanter Rechtsprechung dient das anwaltsrechtliche Disziplinarverfahren dem allgemeinen öffentlichen Interesse an der korrekten Berufsausübung durch die Rechtsanwälte und nicht der Wahrung individueller privater Anliegen. Der Anzeiger wird durch die Nichteinleitung oder Einstellung eines Disziplinarverfahrens deshalb nicht in schutzwürdigen eigenen Interessen betroffen. Es fehlt ihm damit auch die Legitimation gemäss <ref-law>, um einen Entscheid über die Nichteröffnung oder Einstellung eines solchen Verfahrens mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht anzufechten (<ref-ruling> E. 2 S. 471 f. mit Hinweisen). Mangels eines schutzwürdigen Interesses verleiht die Rechtsweggarantie nach <ref-law> dem Anzeiger daher ebenfalls keinen Anspruch, auf kantonaler Ebene eine gerichtliche Überprüfung der erwähnten Entscheide zu erwirken (vgl. zudem BGE <ref-ruling> E. 4.1-4.4 S. 253 ff.). Die Beschwerde erweist sich demnach in diesem Punkt als unbegründet.
4. Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, dass die Vorinstanz die Kostenauflage durch die Aufsichtskommission geschützt habe. Sie beanstandet zunächst, dass § 12 der kantonalen Verordnung vom 4. März 1975 über die Gerichtsgebühren für die Kostenerhebung keine genügende gesetzliche Grundlage bilde, weil das Gerichtsorganisationsgesetz die Anwaltsaufsichtskommission nicht erwähne. Die fragliche Verordnungsbestimmung lässt sich indessen zwanglos auf § 1 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Basel-Stadt vom 9. März 1972 über die Verwaltungsgebühren abstützen. Danach erheben die Verwaltungsbehörden für Tätigkeiten, die sie in Erfüllung ihrer Aufgaben vornehmen, Gebühren. Die Anwaltsaufsichtskommission zählt selbst nach Auffassung der Beschwerdeführerin zu den Verwaltungsbehörden. Die genannte Gesetzesbestimmung bildet zudem eine genügende gesetzliche Grundlage für die beanstandete Kostenauflage. Es ist auch nicht im Sinne von <ref-law> willkürlich, wenn sie von den kantonalen Behörden auf das Verfahren vor der Aufsichtskommission über die Rechtsanwälte angewendet wird. Die gegen die Kostenauflage erhobenen Rügen sind daher unbegründet.
5. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG). Sie hat ausserdem den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4. Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner, der Aufsichtskommission über die Anwältinnen und Anwälte sowie dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. September 2009
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Müller Merz


facts:
Faits:
A. A.X._ (ci-après: le contribuable ou le recourant) est membre de l'hoirie de B. et C.X._. Celle-ci détenait 100 actions de la société anonyme Immeuble D._ SA, sise à Sion, dont le capital-actions était de 200'000 fr. (200 actions d'une valeur nominale de 1'000 fr.). L'autre moitié du capital-actions était détenue par la société anonyme X._ SA, également sise à Sion.
La société Immeuble D._ SA était propriétaire de la parcelle no *** de la commune de Sion.
Par convention de vente d'actions du 22 juin 2004, l'hoirie B. et C.X._ a cédé à la société anonyme E._ SA, sise à Saxon, ses actions de la société Immeuble D._ SA au prix de 1'300'000 fr. (soit 13'000 fr. par action).
Par convention de la même date, la société X._ SA a de son côté également cédé ses actions de la société précitée à E._ SA, au prix de 1'250'000 fr. (soit 12'500 fr. par action).
S'agissant du paiement du prix de vente, les deux conventions prévoyaient l'inscription d'une cédule hypothécaire d'un montant de 2'600'000 fr. sur l'immeuble appartenant à la société Immeuble D._ SA, contre le versement par la banque F._ de 2'550'000 fr. Ce montant a été utilisé de la manière suivante:
Remboursement du c/c débiteur C.X._
Remboursement du c/c débiteur C.X._
Fr. 352'560
Paiement du solde du prix de vente à l'hoirie
Paiement du solde du prix de vente à l'hoirie
Fr. 947'440
Paiement à X._ SA
Paiement à X._ SA
Fr. 1'250'000
A.X._ détenait 26 actions de la société Immeuble D._ SA. Le prix de vente des actions détenues par l'hoirie ayant été fixé à 13'000 fr. par action, la part de A.X._ se montait à 338'000 fr.
Le 13 juin 2005, A.X._ a déposé sa déclaration d'impôt pour la période 2004. A titre de revenu de la fortune mobilière, il a indiqué un montant de 522 fr.
Par décision de taxation du 31 août 2005, la Commission d'impôt de district pour la commune de Sion a estimé que la vente des actions de la société Immeuble D._ SA à E._ SA réalisait les conditions d'une liquidation partielle indirecte. Elle a ainsi soumis à l'impôt sur le revenu le bénéfice réalisé par le contribuable dans le cadre de cette vente, bénéfice qu'elle a arrêté à 312'000 fr. (soit 338'000 fr. ./. 26'000 fr. correspondant à la valeur nominale des actions cédées). En y ajoutant les 522 fr. indiqués par le contribuable, le revenu de la fortune mobilière se montait à 312'522 fr. Compte tenu des autres revenus et des déductions, le revenu net imposable du contribuable s'élevait à 398'901 fr. pour l'impôt cantonal et communal et à 397'161 fr. pour l'impôt fédéral direct.
B. A l'encontre de ce prononcé, le contribuable a formé une réclamation, en concluant à ce que le bénéfice réalisé lors de la vente des actions soit soumis à l'impôt sur les gains immobiliers plutôt qu'à l'impôt sur le revenu.
La réclamation a été rejetée par décision de la Commission d'impôt de district du 6 juillet 2006.
Le recours interjeté par le contribuable contre cette décision a été rejeté le 24 mars 2010 par la Commission de recours en matière fiscale du canton du Valais (ci-après: la Commission de recours ou l'autorité précédente).
C. Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.X._ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler la décision du 24 mars 2010 et de renvoyer le dossier à l'administration fiscale valaisanne pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A titre principal, il soutient que la vente des actions de la société Immeuble D._ SA est, s'agissant d'une société immobilière, uniquement imposable au titre de l'impôt (cantonal et communal) sur les gains immobiliers. A titre subsidiaire, il prétend que les conditions légales et jurisprudentielles de la liquidation partielle indirecte ne sont en l'espèce pas réunies et, à supposer qu'elles le soient, il conteste l'assiette du revenu imposable à ce titre.
L'autorité précédente renonce à se déterminer sur le recours. Le Service cantonal des contributions du canton du Valais ne s'est pas prononcé dans le délai imparti. L'Administration fédérale des contributions, Division principale de l'impôt fédéral direct, de l'impôt anticipé, des droits de timbre, propose d'admettre partiellement le recours et de renvoyer le dossier à l'autorité précédente pour complément d'instruction.

considerations:
Considérant en droit:
1. 1.1 L'arrêt attaqué concerne le revenu imposable de la période fiscale 2004. Comme ce domaine relève du droit public et qu'aucune des exceptions prévues à l'<ref-law> n'est réalisée, la voie du recours en matière de droit public est ouverte sur la base de l'<ref-law>. L'art. 146 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11) confirme du reste l'existence de cette voie de droit pour l'impôt fédéral direct. S'agissant de l'impôt cantonal et communal, l'imposition du revenu étant une matière harmonisée aux art. 7 ss de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), la voie du recours en matière de droit public est aussi réservée par l'<ref-law> (cf. <ref-ruling> ss).
1.2 Déposé en temps utile (cf. <ref-law>), le recours est dirigé contre une décision finale (cf. <ref-law>) rendue par une autorité cantonale supérieure de dernière instance (cf. art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF; art. 150 al. 2 de la loi fiscale valaisanne du 10 mars 1976 [LF; RS/VS 642.1]). Par ailleurs, il a été interjeté par le contribuable destinataire de la décision attaquée et qui a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification (cf. <ref-law>). Il convient donc d'entrer en matière.
1.3 D'après l'<ref-law>, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit fédéral ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de son application par les instances cantonales aux dispositions de la LHID. Selon l'<ref-law>, en revanche, le Tribunal fédéral n'examine la violation de dispositions de droit cantonal que si ces griefs ont été soulevés et motivés. Il en va de même lorsque les dispositions de la LHID laissent une certaine marge de manoeuvre aux cantons, l'examen de l'interprétation du droit cantonal étant alors limité à l'arbitraire (<ref-ruling> consid. 2 p. 209 s.).
1.4 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits constatés par l'autorité précédente (cf. <ref-law>), à moins que ces faits n'aient été établis de façon manifestement inexacte - soit arbitrairement (<ref-ruling> consid. 7.1 p. 398) - ou en violation du droit au sens de l'<ref-law>, auquel cas il peut les rectifier ou les compléter d'office (cf. <ref-law>). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté devant lui, à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (<ref-law>).
I. Impôt fédéral direct
2. 2.1 Aux termes de l'<ref-law>, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques (al. 1). Les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont pas imposables (al. 3).
Selon l'<ref-law>, est imposable le rendement de la fortune mobilière, en particulier les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et tous autres avantages appréciables en argent provenant de participations de tout genre (let. c).
En relation avec cette disposition et, auparavant, avec l'art. 21 al. 1 let. c de l'arrêté du Conseil fédéral du 9 décembre 1940 concernant la perception d'un impôt fédéral direct (AIFD; en vigueur jusqu'au 31 décembre 1994), la jurisprudence a développé la théorie de la liquidation partielle indirecte, selon laquelle la vente d'une participation appartenant à la fortune privée est, à certaines conditions, qualifiée non de gain en capital privé non imposable (<ref-law>), mais de rendement de participation soumis à l'impôt sur le revenu (art. 20 al. 1 let. c LIFD, art. 21 al. 1 let. c AIFD). Les conditions étaient les suivantes (arrêt 2A.100/2007 du 5 décembre 2008 consid. 5.2, in StE 2009 B 24.4 no 77 et la jurisprudence citée; Robert Danon, Vente et transmission de sociétés de capitaux en droit fiscal suisse, in Droit des sociétés, Mélanges en l'honneur de Roland Ruedin, 2006, p. 403 ss; Yves Noël, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2008, nos 115 ss ad <ref-law>; Xavier Oberson, Droit fiscal suisse, 3e éd., 2007, § 7 nos 118 ss; Markus Reich, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Art. 1-82, 2e éd., 2008, no 100 ad <ref-law>; Ryser/Rolli, Précis de droit fiscal suisse, 4e éd., 2002, p. 313 ss):
- la participation appartient à la fortune privée du vendeur;
- la participation est comptabilisée par l'acheteur dans sa fortune commerciale;
- la société vendue est appauvrie à l'occasion de la cession;
- l'acheteur et le vendeur collaborent à son appauvrissement.
La jurisprudence relative à la liquidation partielle indirecte a subi une évolution portant notamment sur la condition de l'appauvrissement de la société vendue (cf. Danon, op. cit., p. 406 ss; Noël, op. cit., nos 109 ss ad <ref-law>; Oberson, op. cit., p. 117 ss ; voir aussi arrêt 2A.100/2007, précité, consid. 5.3). Alors qu'à l'origine l'appauvrissement supposait un prélèvement effectif de la substance existante, une atteinte indirecte ou vraisemblable à la substance de la société vendue a par la suite été considérée comme suffisante. C'est ainsi que l'existence d'une liquidation partielle indirecte a été admise dans des cas où la société faisant l'objet du transfert avait mis à la disposition de celle qui avait acquis la participation, alors qu'elle disposait de peu de fonds propres, des sûretés en vue de garantir le prêt d'un tiers. La seconde société prélevait la substance de la première en se servant de ses actifs comme sûretés, actifs dont il ne fallait pas compter qu'ils seraient restitués (francs de gages) au vu de ses fonds propres limités. Peu importait du reste que la société qui avait fourni les sûretés ait ou non comptabilisé des provisions pour tenir compte du risque de réalisation (arrêt 2A.555/1996 du 23 avril 1999 consid. 3b, in Archives 69 p. 642, StE 1999 B 24.4 no 53, RDAF 2000 II p. 201). La situation où la société acquérant la participation finançait l'opération indirectement avec les actifs de celle faisant l'objet du transfert, en utilisant ceux-ci comme sûretés aux fins d'obtenir le prêt d'un tiers, devait être traitée de la même manière que si le prix de vente avait été acquitté directement à l'aide des biens de la seconde. Pour apprécier le risque de réalisation des actifs servant de garantie, il convenait de se placer au moment de la vente de la participation, les développements ultérieurs ne devant être pris en considération que s'ils étaient prévisibles à la date en question (arrêt 2A.474/2000 du 22 octobre 2001 consid. 4b, in Archives 72 p. 218, StE 2002 B 24.4 no 63, RDAF 2002 II p. 498).
Dans une troisième phase, le Tribunal fédéral a étendu la liquidation partielle indirecte aux cas où l'acheteur finance l'acquisition à l'aide de la substance future, c'est-à-dire avec les bénéfices (courants) réalisés après la cession par la société rachetée (arrêt 2A.331/2003 du 11 juin 2004, in Archives 73 p. 402, StE 2004 B 24.4 no 70, RF 59/2004 p. 678, RDAF 2004 II p. 360). Cette jurisprudence a fait l'objet de vives critiques (cf. arrêt 2A.100/2007, précité, consid. 5.4), qui ont conduit le législateur à réglementer la liquidation partielle indirecte à l'<ref-law>, disposition introduite par la loi fédérale du 23 juin 2006 sur des modifications urgentes de l'imposition des entreprises (RO 2006 4883), entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Les Chambres fédérales se sont écartées du projet du Conseil fédéral, dans l'optique de codifier la pratique et la jurisprudence - notamment cantonales (cf. BO 2006 CE 110, 115, 116, interventions Merz, Frick et David) - antérieures à l'arrêt du 11 juin 2004 précité (BO 2006 CN 843, 847, 850, 853, 858, 1054, interventions Zuppiger, Bührer, Wandfluh, Favre, Merz; BO 2006 CE 539, intervention Schiesser).
2.2 D'après l'<ref-law>, est également considéré comme rendement de la fortune mobilière au sens de l'art. 20 al. 1 let. c:
"Le produit de la vente d'une participation d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative représentant un transfert de la fortune privée à la fortune commerciale d'une autre personne physique ou d'une personne morale, pour autant que de la substance non nécessaire à l'exploitation, existante et susceptible d'être distribuée au sens du droit commercial au moment de la vente, soit distribuée dans les cinq ans avec la participation du vendeur; il en va de même lorsque plusieurs participants procèdent en commun à la vente d'une telle participation ou que plusieurs participations représentant ensemble au moins 20 % sont vendues dans les cinq ans; si de la substance est distribuée, le vendeur est, le cas échéant, imposé ultérieurement en procédure de rappel d'impôt au sens des art. 151, al. 1, 152 et 153".
Il y a participation au sens de l'al. 1 let. a, lorsque le vendeur sait ou devait savoir que des fonds seraient prélevés de la société pour en financer le prix d'achat et qu'ils ne lui seraient pas rendus (<ref-law>).
Les conditions de la liquidation partielle indirecte sont ainsi désormais les suivantes (Danon, op. cit., p. 415 ss; Noël, op. cit., no 1 ad <ref-law>; Reich, op. cit., nos 8 ss ad <ref-law>):
- détention par le vendeur d'une participation d'au moins 20% de la société à céder dans sa fortune privée;
- transfert de la participation dans la fortune commerciale de l'acquéreur;
- distribution dans les cinq ans suivant la vente de la substance non nécessaire à l'exploitation, existant au moment de la vente et susceptible d'être distribuée selon le droit commercial;
- participation du vendeur à l'opération.
Selon l'<ref-law>, intitulé "Modifications urgentes de l'imposition des entreprises; effet rétroactif", l'art. 20a al. 1 let. a s'applique aux taxations non encore exécutoires portant sur les revenus obtenus à partir de l'année fiscale 2001.
2.3 La distribution est l'élément central de la liquidation partielle indirecte au sens de l'<ref-law>, car c'est elle qui est constitutive de la liquidation (partielle). La participation du vendeur, telle qu'elle est définie à l'<ref-law>, se rapporte à la distribution: elle consiste en sa connaissance réelle ou fictive de celle-ci. En outre, c'est l'objet de la distribution, la substance distribuée, qui constitue l'assiette de l'imposition (cf. BO 2006 CE 116, intervention David: "Es wird nämlich das besteuert, was in diesen fünf Jahren ausgeschüttet wird [...]" ; Oberson, op. cit., § 7 no 133).
En définissant la participation du vendeur comme la connaissance réelle ou fictive de ce que "des fonds seraient prélevés de la société pour en financer le prix d'achat et qu'ils ne lui seraient pas rendus", l'<ref-law> donne une définition de la distribution : selon le texte de cette disposition, il s'agit d'un prélèvement de fonds sans restitution. Or, pour qu'il soit question de la restitution des fonds, il faut que ceux-ci aient été préalablement transférés à l'acheteur. En d'autres termes, cela suppose que la distribution soit effective, ce qui ressort également des débats parlementaires. Le Conseil des Etats a en effet préféré la proposition de la majorité de sa Commission de l'économie et des redevances, selon laquelle seule une distribution effective dans les cinq ans est imposable, à la proposition minoritaire qui voulait imposer un "montant à considérer comme un dividende imposable" ("Ersatzdividende") systématiquement lors du transfert, c'est-à-dire indépendamment de toute distribution effective, de tout versement de fonds (BO 2006 CE 112 s., intervention Germann, rapporteur de la Commission). Le Conseil national a suivi sur ce point le Conseil des Etats (cf. BO 2006 CN 843 ss).
S'agissant de la forme que peut prendre la distribution, les parlementaires fédéraux ont évoqué notamment la dissolution ou liquidation de réserves (BO 2006 CE p. 114 s., intervention Frick), le versement d'un dividende - en particulier d'un dividende de substance - et l'octroi d'un prêt (BO 2006 CE p. 115, intervention Forster-Vannini).
2.4 En relation avec l'<ref-law>, l'Administration fédérale des contributions a émis la circulaire no 14 du 6 novembre 2007 intitulée "Vente de droits de participation de la fortune privée à la fortune commerciale d'un tiers ('liquidation partielle indirecte')" (publiée in Archives 76 p. 593 ss; disponible sur Internet à l'adresse «www.estv.admin.ch/bundessteuer/dokumentation/00242/00380/index.html?lang=fr [consulté le 4.4.12]»). Il en ressort que les distributions au sens de cette disposition ne comprennent pas uniquement les dividendes versés en vertu d'une décision formelle de l'assemblée générale, mais aussi les distributions dissimulées de bénéfice ainsi que les autres avantages appréciables en argent en faveur de l'acquéreur ou de ses actionnaires. Les avantages appréciables en argent peuvent être octroyés notamment sous la forme de "sûretés de la société visée ou de sociétés associées sous sa même direction pour des prêts de tiers en faveur de l'acquéreur, pour autant que leur mise à contribution paraisse probable et qu'elles entraînent une diminution de la fortune de la société qui les fournit". Des restructurations peuvent éventuellement aussi donner lieu à l'octroi de tels avantages appréciables en argent (ch. 4.5).
S'agissant de la participation du vendeur, au sens de l'<ref-law>, elle peut être active et se traduire notamment par la mise à disposition de biens de la société cédée comme garantie du prêt accordé par un tiers à l'acquéreur lors de la vente (ch. 4.7).
2.5 La doctrine est partagée sur le point de savoir à quelles conditions le fait que la société faisant l'objet du transfert met ses biens à la disposition de l'acquéreur comme sûretés constitue une distribution au sens de l'<ref-law>.
Selon certains auteurs, il y a distribution lorsque la mise en oeuvre des sûretés, leur réalisation, apparaît comme vraisemblable (Reich, op. cit., no 16 ad <ref-law>; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2e éd., 2009, no 45 ad <ref-law>; Madeleine Simonek, Unternehmenssteuerrecht, Entwicklungen 2007, 2008 [cité: Entwicklungen 2007], p. 20), voire très vraisemblable (Madeleine Simonek, Unternehmenssteuerrecht, Entwicklungen 2006, 2007 [cité: Entwicklungen 2006], p. 31 et 112). La vraisemblance de la mise en oeuvre des sûretés doit être examinée en se plaçant au moment de l'octroi du prêt (Jürg Altorfer, Die indirekte Teilliquidation gesetzlich geregelt, L'Expert-comptable suisse 2007 p. 106) ou lors du transfert de la participation (Simonek, Entwicklungen 2007, op. cit., p. 20). Comme en présence d'actes entre sociétés proches, il faut se demander si un tiers placé dans la même situation aurait mis à disposition les sûretés (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, loc. cit., qui se réfèrent à Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3e éd., 2009, no 29 ad § 29a; Simonek, Entwicklungen 2006, op. cit., p. 31).
Selon un autre auteur, la constitution de sûretés à l'aide d'actifs de la société cédée n'est en principe pas imposable, car cela ne conduit pas à un transfert des réserves à l'acquéreur. L'opération n'entraîne aucun changement au plan comptable. Il en va différemment lorsque le remboursement du prêt garanti par les sûretés est problématique, de sorte que la mise à contribution des sûretés apparaît "d'emblée claire": des provisions ou des amortissements doivent alors être comptabilisés, ce qui affecte les réserves. La mise à disposition des sûretés est alors imposable (Urs Schenker, Die Besteuerung von Privatpersonen beim Verkauf von Beteiligungen, in Mergers & Acquisitions IX, 2007, p. 205).
Certains auteurs insistent sur le fait que l'<ref-law> suppose une distribution effective de la substance (non nécessaire à l'exploitation) de la société cédée. Un appauvrissement indirect ou vraisemblable découlant de la mise à disposition d'actifs à titre de sûretés n'est selon eux pas suffisant (Reto Arnold, Gesetzliche Regelung der indirekten Teilliquidation - Ende gut, alles gut?, RF 62/2007 p. 87 s.; Noël, op. cit., no 3 ad <ref-law> en rel. avec no 112 ad <ref-law>), même si des provisions doivent être constituées en raison de cet engagement (Danon, op. cit., p. 410 ss, 415 s.). Il ne suffit pas que la mise à contribution des sûretés paraisse probable, ni, dans le cas d'un prêt de la société faisant l'objet du transfert à celle qui acquiert la participation, que son remboursement paraisse menacé. La circulaire no 14 a en effet posé la condition supplémentaire - qui ne figurait d'ailleurs pas dans le projet de circulaire - que le fait d'accorder le prêt ou de mettre à disposition des sûretés entraîne "une diminution de la fortune de la société". Cette condition n'est remplie, respectivement, qu'en cas d'amortissement du prêt (dans le même sens : Simonek, Entwicklungen 2007, op. cit., p. 19) - l'amortissement étant définitif - ou de réalisation des sûretés sans que la société qui les a fournies puisse obtenir d'être indemnisée. S'agissant de la mise à disposition de biens comme garantie, l'objet de la distribution et donc de l'imposition dépend du point de savoir si c'est la constitution des sûretés en tant que telle qui pose problème - du moment qu'elle n'aurait pas été consentie par un tiers - ou seulement le montant de la contre-prestation fournie en échange - contre-prestation à apprécier également par comparaison avec ce qui aurait été convenu avec un tiers. Dans le premier cas, ce sont les biens mis à disposition comme sûretés - et réalisés - qui constituent l'objet de la distribution; dans le second, l'avantage appréciable consiste seulement en la mesure de l'insuffisance de la contre-prestation (Brauchli Rohrer/Bussmann/Marbach, Verkauf von Beteiligungsrechten aus dem Privat- in das Geschäftsvermögen eines Dritten [indirekte Teilliquidation], IFF Forum für Steuerrecht 2008, p. 60 ss).
2.6 Il est au demeurant largement admis par la doctrine qu'il y a distribution ou prélèvement de substance imposable lorsque la société faisant l'objet du transfert est ultérieurement - à l'intérieur du délai de cinq ans de l'<ref-law> - absorbée par celle qui a acquis la participation (Arnold, op. cit., p. 88; Brauchli Rohrer/Bussmann/ Marbach, op. cit., p. 62; Reich, op. cit., no 16 ad 20a LIFD; Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, op. cit., no 46 ad <ref-law>; Schenker, op. cit., p. 204).
3. 3.1 Le recourant fait valoir principalement que la société Immeuble D._ SA constitue une société immobilière et qu'en vertu de l'art. 12 al. 2 let. d LHID, le transfert d'une participation - faisant partie de la fortune privée du contribuable - à une telle société est assimilé à une aliénation d'immeuble, de sorte que le gain en résultant doit être soumis à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers. Pour des motifs tenant à la sécurité du droit et dans un souci d'harmonisation fiscale, les deux lois étant de même rang, il se justifierait de retenir la même qualification - de gain en capital réalisé lors de l'aliénation d'un élément de la fortune privée - sous l'angle de la LIFD. Le recourant se prévaut dès lors de l'<ref-law>, en vertu duquel un tel gain est exonéré de l'impôt sur le revenu.
A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal de céans devrait estimer que le transfert des actions en cause doit être traité sous l'angle de l'impôt sur le revenu, le recourant fait valoir que les conditions de la liquidation partielle indirecte au sens de l'<ref-law> ne sont pas réunies. A titre plus subsidiaire, à supposer que celles-ci soient réalisées, le recourant conteste l'assiette de l'impôt tel qu'il a été calculé par les autorités précédentes.
3.2 Le litige porte sur l'imposition de la vente des actions en cause au titre de l'impôt fédéral direct. Dès lors qu'il n'existe pas au plan fédéral d'impôt sur les gains immobiliers (cf. art. 128 Cst.), il ne saurait y avoir conflit entre celui-ci et l'impôt fédéral direct. Le problème peut en revanche se poser s'agissant de l'impôt cantonal et communal. Comme indiqué plus loin (consid. 7.4), il n'est toutefois pas nécessaire de se prononcer - à titre préjudiciel - sur l'assujettissement de la vente des actions en question à l'impôt sur les gains immobiliers pour statuer sur l'imposition de celle-ci au titre de l'impôt cantonal et communal sur le revenu. Par conséquent, la question n'a pas non plus à être tranchée, pour des motifs d'harmonisation verticale, s'agissant de l'impôt fédéral direct.
4. Il convient d'examiner si la vente des actions en cause tombe sous le coup de l'<ref-law>, ce que le recourant conteste à titre subsidiaire.
4.1 Il n'est pas contesté que l'<ref-law> est en l'occurrence (rétroactivement) applicable en vertu de l'<ref-law>, puisque le présent litige porte sur le revenu acquis durant la période fiscale 2004, dont la taxation n'est pas encore exécutoire. Il est en outre incontesté que les deux premières conditions posées par l'<ref-law> sont en l'espèce réunies. D'une part, en effet, le recourant détenait, avec les autres membres de l'hoirie de B. et C.X._, une participation de plus de 20% - elle se montait à 50% - dans la société Immeuble D._ SA, participation faisant partie de sa fortune privée. D'autre part, cette participation a été cédée à la société E._ SA, passant ainsi dans la fortune commerciale. Le litige porte en revanche sur la réalisation des deux autres conditions de l'<ref-law>: celle de la distribution dans les cinq ans suivant la vente de la substance non nécessaire à l'exploitation et celle de la participation du vendeur à l'opération.
4.2 Selon l'inscription au registre du commerce, la société Immeuble D._ SA a fusionné avec la société E._ SA le 13 janvier 2010 (date de l'inscription au journal), laquelle l'a absorbée. Elle a été radiée par suite de fusion le 13 janvier 2010. Ces faits ne ressortent pas de la décision attaquée, mais, dès lors qu'ils sont notoires (cf. arrêts 2C_647/2007 du 7 mai 2008 consid. 1.2, in Archives 78 p. 174, RF 63/2008 p. 707; 5C.219/2006 du 16 avril 2007 consid. 3.4), ils peuvent être pris en considération d'office par le Tribunal de céans.
L'absorption de la société ayant fait l'objet du transfert de participation par celle qui a acquis cette dernière constitue en principe un cas de distribution de substance imposable (cf. consid. 2.6 ci-dessus). En l'occurrence, l'absorption a toutefois eu lieu plus de cinq ans après la vente de la participation, conclue le 22 juin 2004. Elle ne saurait par conséquent déclencher l'imposition en vertu de l'<ref-law>.
4.3 L'autorité précédente a considéré qu'il y avait eu distribution avec la participation des vendeurs dès lors que ceux-ci avaient consenti, dans la convention de vente d'actions du 22 juin 2004, à ce que l'immeuble de la société Immeuble D._ SA (parcelle no *** de la commune de Sion) serve à garantir - moyennant l'inscription d'une cédule hypothécaire - le prêt bancaire avec lequel la société E._ SA financerait l'opération. Elle a soumis à l'impôt le produit de la vente des actions du recourant, sous déduction de la valeur nominale de ces dernières (soit 338'000 fr. ./. 26'000 fr. = 312'000 fr.).
Comme le relèvent certains des auteurs cités plus haut (consid. 2.5), la question de savoir si la mise à disposition de biens comme sûretés garantissant le prêt accordé par un tiers constitue une distribution au sens de l'<ref-law> doit être tranchée en se demandant si, au regard de l'ensemble des circonstances, un tiers y aurait consenti. Cette comparaison avec ce qui aurait été convenu entre des personnes indépendantes ("dealing at arm's length") peut faire apparaître la mise à disposition des sûretés en tant que telle comme problématique (un tiers n'y aurait pas consenti, car la "surface financière" de l'emprunteur était insuffisante pour assurer le service de la dette et le risque que les biens servant de garantie doivent être réalisés était trop important) ou seulement la contre-prestation fournie en échange (un tiers aurait accepté de mettre à disposition ses biens comme garantie du prêt, mais il aurait exigé une contre-prestation plus importante). Dans le second cas, il n'y a distribution que dans la mesure de l'insuffisance de la contre-prestation, alors que, dans le premier, c'est la valeur même des biens fournis comme sûretés qui est distribuée. Comme le pensent certains des auteurs cités plus haut, qui insistent sur le fait que celle-ci doit être effective, il n'y a distribution à concurrence de la valeur de ces biens qu'à compter du moment où ladite valeur a été dûment amortie ou aurait dû l'être, la seule probabilité de réalisation des biens en question n'étant pas suffisante.
L'autorité précédente ayant admis l'existence d'une distribution sans procéder à la comparaison qui vient d'être décrite, il convient d'annuler la décision attaquée et de lui renvoyer le dossier pour qu'elle procède de la sorte et statue à nouveau. La Commission de recours tiendra compte notamment du fait - s'il est avéré - que, selon les allégations de l'Administration fédérale des contributions dans sa détermination sur le recours, les intérêts de l'emprunt de E._ SA ont été payés par la société Immeuble D._ SA. Il s'agira de déterminer, en examinant les rapports entre ces deux sociétés, par qui ces charges sont en définitive supportées.
Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'examiner la question de l'assiette de l'impôt, que le recourant conteste à titre (plus) subsidiaire.
II. Impôt cantonal et communal
5. 5.1 Intitulé "Principe", l'<ref-law> dispose que l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, au nombre desquels figure le rendement de la fortune.
L'<ref-law> exonère de l'impôt sur le revenu notamment les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du contribuable (let. b). Il réserve l'art. 12 al. 2 let. a et d LHID, dispositions qui ont trait à l'impôt sur les gains immobiliers.
La loi fédérale sur des modifications urgentes de l'imposition des entreprises a introduit l'<ref-law>, dont la teneur est identique à celle de l'<ref-law>. Elle a également ajouté l'<ref-law>, aux termes duquel les cantons adaptent leur législation à l'art. 7a pour la date de son entrée en vigueur, laquelle a été fixée au 1er janvier 2008 (RO 2006 4885). Les Chambres fédérales ont renoncé à imposer aux cantons une application rétroactive du nouveau droit, afin de tenir compte de la diversité des pratiques cantonales en matière de liquidation partielle indirecte (cf. BO 2006 CN 986, intervention Favre comme rapporteur de la Commission de l'économie et des redevances du Conseil national).
Pour ce qui est du régime antérieur à l'entrée en vigueur de l'<ref-law>, selon Reich, l'<ref-law> ne limitait guère la marge de manoeuvre des cantons en matière de liquidation partielle indirecte: ceux-ci étaient libres de reprendre à leur compte la jurisprudence du Tribunal fédéral, de se doter d'une législation y relative ou de recourir aux règles sur l'évasion fiscale (Markus Reich, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2e éd., 2002, no 59 ad <ref-law>). Toutefois, lorsqu'un canton choisissait d'appliquer, aussi en matière d'impôt cantonal et communal, les règles jurisprudentielles sur la liquidation partielle indirecte établies pour l'impôt fédéral direct, celles-ci s'imposaient à lui au titre de l'harmonisation et le Tribunal fédéral en examinait librement le respect (cf. arrêt 2A.215/2006 du 29 mai 2007 consid. 7).
5.2 Aux termes de l'art. 12 al. 3 LF, les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont pas imposables; l'imposition distincte des gains immobiliers est réservée.
Selon l'art. 16 al. 1 LF, le rendement de la fortune mobilière est imposable; il comprend en particulier les dividendes, les parts de bénéfices, les excédents de liquidation et tous autres avantages appréciables en argent provenant de participations de tout genre (let. c).
Une novelle du 8 novembre 2007 a introduit l'art. 16a LF, dont la teneur correspond à celle de l'<ref-law>. L'entrée en vigueur de cette disposition a été fixée (rétroactivement) au 1er janvier 2007 (BO no 49/2007).
6. 6.1 Selon l'<ref-law>, l'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement. Aux termes de l'al. 2, toute aliénation d'immeuble est imposable. Sont assimilés à une aliénation notamment les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble (let. a) et le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition (let. d).
La let. d de l'<ref-law> prévoit la faculté d'assimiler à une aliénation le transfert d'une participation non majoritaire à une telle société, car, si la participation est majoritaire, l'on est en présence d'un acte juridique qui a sur le pouvoir de disposer d'un immeuble les mêmes effets économiques qu'une aliénation, situation qui est déjà visée par la let. a (Bernhard Zwahlen, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, no 40 ad <ref-law>).
6.2 L'impôt sur les gains immobiliers est régi par les art. 44 ss LF.
Aux termes de l'art. 44 al. 1 LF, l'impôt a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole.
Selon l'art. 45 al. 1 LF, toute aliénation qui opère le transfert de la propriété d'un immeuble donne lieu à imposition. L'art. 45 al. 2 LF assimile à l'aliénation d'un immeuble notamment (let. a):
"les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques sur le pouvoir de disposer d'un immeuble qu'une aliénation selon l'alinéa 1, en particulier la vente d'actions d'une société immobilière".
7. 7.1 En l'occurrence, l'autorité précédente a relevé que la société Immeuble D._ SA était une société immobilière, de sorte que l'on pouvait à première vue considérer que l'opération devait être traitée, en droit cantonal, uniquement sous l'angle de l'impôt sur les gains immobiliers des art. 44 ss LF. Un examen plus approfondi conduisait cependant à la qualifier de liquidation partielle indirecte et à la soumettre à l'impôt sur le revenu: appliquer les art. 44 ss LF sur la base d'une interprétation littérale reviendrait "à favoriser une situation d'évasion fiscale, en ne soumettant pas à une imposition adéquate un dividende dissimulé"; les règles jurisprudentielles sur la liquidation partielle indirecte constitueraient une "lex specialis" par rapport à celles régissant l'impôt sur les gains immobiliers et l'emporteraient sur elles; le principe de l'harmonisation verticale voudrait que l'on adopte la même solution pour l'impôt cantonal et communal que pour l'impôt fédéral direct.
7.2 A titre principal, le recourant se plaint d'une violation de l'art. 12 al. 2 let. d LHID, disposition qui serait applicable dès lors que le droit cantonal prévoit à l'art. 45 al. 2 LF l'imposition du transfert de participations à des sociétés immobilières faisant partie de la fortune privée du contribuable. La société Immeuble D._ SA constituant une telle société immobilière, le transfert de la participation dans celle-ci devrait être soumis, en vertu de l'art. 12 al. 2 let. d LHID, à l'impôt sur les gains immobiliers et ne serait par conséquent pas imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Pour le surplus, les motifs retenus par l'autorité précédente pour écarter les dispositions régissant l'impôt sur les gains immobiliers au profit de celles sur l'imposition du revenu ne résisteraient pas à l'examen.
7.3 Le présent litige porte sur l'imposition du revenu du recourant durant la période fiscale 2004 et non sur l'impôt sur les gains immobiliers réalisés durant cette période. Il ne se justifie de se prononcer - à titre préjudiciel - sur la soumission de la vente des actions en cause à l'impôt sur les gains immobiliers (et, dans ce cadre, sur le respect de l'art. 12 al. 2 let. d LHID) que si, comme le recourant l'affirme en substance, cette imposition peut se substituer à celle qui est en cause en l'espèce.
7.4 Dans le système de la LHID, l'impôt sur les gains immobiliers constitue un impôt spécial sur le revenu, qui se substitue à l'impôt ordinaire sur le revenu et le bénéfice dans la mesure de son objet (arrêt 2C_747/2010 du 7 octobre 2011 consid. 5.2, in Archives 80 p. 609, RF 67/2012 p. 48, StE 2012 B 44.13.7 no 25 et les références à Zuppinger/ Böckli/Locher/Reich, Steuerharmonisierung, 1984, p. 123 s.; Zwahlen, op. cit., no 6 ad <ref-law>). Les deux impôts étant similaires, ils ne sauraient frapper le même objet (voir, dans le contexte de l'interdiction de la double imposition intercantonale, Oberson, op. cit., § 20 no 9; cf. aussi <ref-law> s'agissant des gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale).
Les gains en capital sur des éléments de la fortune privée sont exonérés de l'impôt sur le revenu par une disposition expresse qui réserve l'impôt sur les gains immobiliers pour le cas où ces gains proviennent d'un acte juridique assimilé à une aliénation d'immeuble (cf. art. 7 al. 4 let. b en relation avec l'art. 12 al. 2 let. a et d LHID).
Dans un tel système, un état de fait relève soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les gains immobiliers: l'on examine dans un premier temps si l'on a affaire à un rendement de fortune - soumis à l'impôt sur le revenu en vertu de l'<ref-law> - ou à un gain en capital - exonéré selon l'<ref-law> - (sur cette distinction, voir Reich, op. cit., nos 46 ss ad <ref-law>). Alors que, dans le premier cas, seul l'impôt sur le revenu est perçu, dans le second, seule l'imposition sur les gains immobiliers entre en ligne de compte, pour autant qu'il s'agisse d'un gain en capital réalisé lors de l'aliénation d'un immeuble ou lors d'un acte juridique assimilé à une telle aliénation. Les deux impôts ne peuvent ainsi entrer en conflit, puisque l'objet de l'impôt sur les gains immobiliers est exonéré de toute imposition au titre du revenu.
Ce qui précède vaut aussi lorsqu'il s'agit du transfert d'une participation à une société immobilière et que l'opération est de nature à être assimilée à une aliénation d'immeuble: si le transfert en question réunit les conditions d'une liquidation partielle indirecte et est, de ce fait, qualifié de rendement de fortune imposable au titre du revenu, il ne saurait être traité comme un gain en capital soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. La qualification de rendement de fortune exclut celle de gain en capital.
En l'espèce, il convient ainsi d'examiner si le transfert litigieux réalise les conditions d'une liquidation partielle indirecte. Si tel est le cas, il est imposable (uniquement) au titre du revenu comme rendement de fortune. C'est seulement dans le cas contraire que la question de son imposition comme gain immobilier se pose et qu'il y a lieu de déterminer si la société Immeuble D._ SA constitue une société immobilière - comme l'a admis l'autorité précédente - et si le transfert des actions représente une opération assimilée à une aliénation d'immeuble. Dans ces conditions, point n'est besoin de se prononcer à titre préjudiciel sur l'assujettissement de la vente des actions en cause à l'impôt sur les gains immobiliers en vertu de la let. d de l'<ref-law> - dont le recourant se prévaut - ou d'une autre norme telle que la let. a de la même disposition. Il suffit de relever que c'est à bon droit que l'autorité précédente a examiné le traitement fiscal de la vente des actions en question sous l'angle des règles régissant l'imposition du revenu.
8. 8.1 A titre subsidiaire - pour le cas où le Tribunal de céans devrait estimer que la vente des actions en cause n'est pas soumise à l'impôt sur les gains immobiliers -, le recourant fait valoir que celle-ci doit être traitée fiscalement à la lumière de la jurisprudence et de la pratique en vigueur au moment de la transaction, par analogie avec la "solution pragmatique" développée dans l'arrêt 2A.100/2007, précité, pour l'impôt fédéral direct. La vente des actions étant intervenue le 22 juin 2004, soit seulement quelques jours après l'arrêt du Tribunal fédéral du 11 juin 2004, alors que cette jurisprudence n'était pas encore connue, il y aurait lieu d'appliquer la pratique antérieure. Celle-ci ayant été "intégralement reprise" à l'<ref-law>, la solution serait, pour l'impôt cantonal et communal, la même que pour l'impôt fédéral direct, à savoir que la condition de l'appauvrissement ne serait pas réalisée. A supposer qu'elle le soit, le recourant conteste en outre l'assiette de l'impôt.
8.2 Après avoir relevé que l'art. 16a LF n'était pas applicable en l'espèce, l'autorité précédente a considéré que, dans une autre affaire (jugée le 18 novembre 2009) à laquelle cette disposition ne s'appliquait pas encore non plus, elle avait confirmé l'existence d'une liquidation partielle indirecte en se fondant sur "l'ancienne jurisprudence du Tribunal fédéral développée avant l'entrée en vigueur de l'article 16a LF". Dans la présente cause, une fois parvenue à la conclusion que le transfert des actions n'était pas soumis à l'impôt sur les gains immobiliers, mais imposable au titre du revenu - comme liquidation partielle indirecte -, elle a estimé sans autres développements que le recours devait être rejeté également pour ce qui est de l'impôt cantonal et communal, en renvoyant implicitement aux considérants de sa décision relatifs à l'impôt fédéral direct. L'autorité précédente est donc partie de l'idée qu'en l'occurrence l'impôt cantonal et communal obéit à des règles similaires à celles qui régissent l'impôt fédéral direct, pour lequel elle a appliqué l'<ref-law>. On peut en déduire qu'elle s'est basée pour l'impôt cantonal et communal sur la jurisprudence fédérale antérieure à l'arrêt 2A.331/2003 du 11 juin 2004, que le législateur a codifiée en adoptant l'<ref-law> (cf. consid. 2.1 ci-dessus) et dont le recourant se prévaut lui aussi.
8.3 Du moment que les autorités cantonales ont choisi d'appliquer, aussi en matière d'impôt cantonal et communal, la jurisprudence fédérale en question, celle-ci s'impose à elles au titre de l'harmonisation et le Tribunal de céans en examine librement le respect (cf. consid. 5.1 ci-dessus).
Selon la jurisprudence (antérieure à l'arrêt 2A.331/2003) citée plus haut (consid. 2.1), le fait que la société rachetée mette à la disposition de celle qui acquiert la participation des sûretés servant à garantir le prêt d'un tiers, pouvait, à certaines conditions, constituer une liquidation partielle indirecte. Référence était faite à la jurisprudence sur les prestations appréciables en argent dans les rapports entre la société et son actionnaire (cf. arrêt 2A.474/2000, précité, consid. 4b). Par conséquent, l'approche consistant à effectuer une comparaison avec ce qui aurait été convenu entre des personnes indépendantes vaut en l'occurrence aussi bien pour l'impôt cantonal et communal que pour l'impôt fédéral direct (voir à ce sujet consid. 4.3 ci-dessus). Il se justifie donc, aussi pour ce qui est de l'impôt cantonal et communal, d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à l'autorité précédente pour qu'elle procède à cette comparaison et statue à nouveau. En outre - et comme cela a également été évoqué en relation avec l'impôt fédéral direct -, au vu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'examiner la question de l'assiette de l'impôt, que le recourant conteste à titre (plus) subsidiaire.
9. Vu ce qui précède, le recours doit être admis, la décision attaquée annulée et la cause renvoyée à la Commission de recours pour qu'elle statue à nouveau dans le sens des considérants du présent arrêt.
Les frais de justice sont mis à la charge du canton du Valais, dont l'intérêt patrimonial est en cause (cf. art. 66 al. 1 et 4 LTF). Le canton du Valais doit en outre verser au recourant une indemnité à titre de dépens (cf. <ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis. La décision de la Commission cantonale de recours en matière fiscale du canton du Valais du 24 mars 2010 est annulée et la cause renvoyée à cette autorité pour qu'elle statue à nouveau dans le sens des considérants du présent arrêt.
2. Des frais judiciaires de 5'000 fr. sont mis à la charge du canton du Valais.
3. Le canton du Valais versera au recourant une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4. Le présent arrêt est communiqué aux mandataires du recourant, à la Commission cantonale de recours en matière fiscale et au Service cantonal des contributions du canton du Valais, ainsi qu'à l'Administration fédérale des contributions.
Lausanne, le 31 mai 2012
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Zünd
Le Greffier: Vianin