facts:
Sachverhalt:
A. Mit Gesuch vom 17. November 2009 beantragte die Z._AG beim Stadtrat Luzern die Baubewilligung für die Errichtung einer Mobilfunkantennenanlage auf dem (Flach-)Dach des Gebäudes Nr. 1915, auf Grundstück Nr. 3339, GB Luzern, linkes Ufer, Hirtenhofstrasse 18. Gemäss Standortdatenblatt vom 7. August 2009 geht es um die Errichtung einer kombinierten Antenne (GSM/UMTS). Geplant sind sowohl drei GSM900 mit einem ERP (Sendeleistung) von 800-1'350 Watt als auch drei UMTS-Antennen mit einer Sendeleistung von 1'300-2'100 Watt ERP. Die kombinierte Antenne weist eine Höhe von 6,8 m auf. Zusätzlich zur Antenne sollen auf dem Dach vier Apparateschränke mit einer Grundfläche von 65 x 89 cm und einer Höhe von 145 cm sowie ein Steuerschrank mit einer Grundfläche von 60 x 35 cm und einer Höhe von 112 cm zu stehen kommen. Dieses technische Equipment soll in einem an den bestehenden Liftaufbau anschliessenden, eine Höhe von 2,8 m aufweisenden Anbau untergebracht werden.
Das Bauvorhaben lag vom 27. November - 16. Dezember 2009 öffentlich auf. Gegen das Vorhaben erhoben unter anderen die Eheleute X._ sowie Y._ Einsprache. Mit Entscheid vom 28. April 2010 wies der Stadtrat Luzern die Einsprachen ab, soweit er auf sie eintrat bzw. diese nicht an den Zivilrichter verwies, und erteilte der Z._AG die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Eheleute X._ sowie Y._ am 26. Mai 2010 Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 4. April 2011 ab.
B. Die Eheleute X._ sowie Y._ führen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht und beantragen, die Entscheide des Verwaltungsgerichts vom 4. April 2011 und des Stadtrates Luzern vom 28. April 2010 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Präsidialverfügung vom 6. Juli 2011 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Die Z._AG, die Stadt Luzern und das Verwaltungsgericht beantragen die Beschwerdeabweisung. Das Bundesamt für Umwelt reicht eine Vernehmlassung ein, ohne Anträge zu stellen. In ihrer Stellungnahme vom 26. September 2011 halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid über eine Mobilfunkantennenanlage, welcher der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegt (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.1 S. 411). Die Beschwerdeführer wohnen innerhalb des praxisgemäss (BGE 128 II 168 E. 2 S. 169 ff.) berechneten Einspracheradius. Sie sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids vom umstrittenen Vorhaben besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheids der Vorinstanz (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.3 S. 252 f.). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen (vgl. E. 1.2 und 1.3) einzutreten.
1.2 Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die Beschwerdeführer die Aufhebung des Entscheids des Stadtrates Luzern vom 28. April 2010 beantragen. Unterinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstständig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. <ref-ruling> E. 1.4 S. 144).
1.3 Die Beschwerdeführer rügen eine offensichtlich unrichtige Berechnung der Strahlenbelastung seitens der Beschwerdegegnerin im Standortdatenblatt vom 7. August 2009, da den konstruktiven Besonderheiten des Dachgeschosses des Standortgebäudes (Treppenhaus, Lüftungsschächte) nicht Rechnung getragen worden sei. Diese Rüge erheben die Beschwerdeführer erstmals im Verfahren vor Bundesgericht und reichen neue Beweismittel ein.
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt, was in der Beschwerde näher darzulegen ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.2.1 S. 226 mit Hinweis).
Vorliegend ist weder ersichtlich, noch wird von den Beschwerdeführern dargelegt, inwiefern erst der angefochtene Entscheid zum neuen Vorbringen Anlass gegeben hat. Vielmehr wäre es den Beschwerdeführern ohne Weiteres möglich gewesen, die entsprechende Rüge bereits im kantonalen Verfahren zu erheben. Insoweit kann deshalb auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (vgl. auch Urteil 1C_118/2010 vom 20. Oktober 2010 E. 1.7).
2. 2.1 Die Beschwerdeführer rügen eine willkürliche Anwendung kommunalen und kantonalen Rechts. Sie führen aus, die Rechtsanwendung der Vorinstanz widerspreche Art. 4 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglements der Stadt Luzern vom 5. Mai 1994 (BZR/Stadt Luzern; SR Luzern Nr. 7.1.2.1.1) und § 139 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern vom 7. März 1989 (PBG/LU; SRL Nr. 735) über das zulässige Höhenmass von Dachaufbauten. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach die geplante Mobilfunkanlage als technische Anlage nicht den Vorschriften über die Volumenerhaltung und die Höhenmasse unterliege, sei nicht haltbar. Entscheidend sei, dass zusätzlich zur 6,8 m hohen Antenne auch der 2,8 m hohe Anbau mit den Technikschränken auf dem Dach errichtet werden solle, weshalb die Anlage gesamthaft als Dachaufbaute zu qualifizieren sei. Hinzuweisen sei in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, gemäss welcher die zu Mobilfunkanlagen gehörenden Technikschränke grundsätzlich nicht als kleinere technisch bedingte Dachaufbauten im Sinne des kantonalen Planungs- und Baugesetzes qualifiziert werden könnten, da der Standort der Technikschränke auf dem Dach nicht technisch bedingt sei (Entscheid VB.2010.00469 vom 1. Dezember 2010 E. 3.3).
Vorliegend - so folgern die Beschwerdeführer - bewirke die Dachaufbaute aus der Kombination von Antenne und Technikschränken nicht bloss eine massvolle Volumenvergrösserung im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BZR/Stadt Luzern. Insbesondere werde durch die Mobilfunkanlage auch das gemäss § 139 Abs. 2 PBG/LU zulässige Höchstmass von 2 m für Dachaufbauten deutlich überschritten.
2.2 Die Vorinstanz hat erwogen, das streitbetroffene Grundstück liege gemäss geltendem Zonenplan und dem Bebauungsplan "Langensand" in der Wohnzone mit offener Bauweise und Volumenerhaltung. Mit der projektierten Mobilfunkanlage solle im Wesentlichen die umliegende Bauzone abgedeckt werden, womit der funktionelle Zusammenhang zur Wohnzone gegeben sei. Bei der Anlage handle es sich weder um eine Baute noch um einen Gebäudeteil, sondern um eine technische Infrastrukturanlage, welche der Bestimmung über die Volumenerhaltung gemäss Art. 4 Abs. 3 BZR/Stadt Luzern nicht unterliege. Auch die Höhenbeschränkung gemäss § 139 Abs. 2 PBG/LU finde auf Mobilfunkanlagen, welche die umliegenden Gebäude aus funktechnischen Gründen in der Regel überragen müssten, keine Anwendung.
2.3 Nach Art. 4 Abs. 3 BZR/Stadt Luzern sind bei bestehenden Bauten massvolle Volumenvergrösserungen (insbesondere) für Dachaufbauten bis zu 10 % der anrechenbaren Geschossfläche der zugehörenden Wohnung zulässig.
Gemäss § 139 Abs. 2 PBG/LU sind auf einem Attikageschoss ein Dachaufbau von höchstens 2 m und technisch notwendige Aufbauten zulässig.
2.4 Zu klären ist somit, ob die Vorinstanz - ohne in Willkür zu verfallen - die projektierte Mobilfunkanlage (Antenne und Technikschränke) als technische Infrastrukturanlage respektive als technisch notwendige Aufbaute qualifizieren konnte, auf welche die für Dachaufbauten geltenden Bestimmungen über die Volumenerhaltung (Art. 4 Abs. 3 BZR/Stadt Luzern) und die Höhenbeschränkung (§ 139 Abs. 2 PBG/LU) keine Anwendung finden.
2.4.1 Die kommunalen respektive kantonalen Bestimmungen von Art. 4 Abs. 3 BZR/Stadt Luzern und § 139 Abs. 2 PBG/LU enthalten keine spezifischen Vorschriften zu Mobilfunkantennen. § 139 Abs. 2 PBG/LU erfasst in allgemeiner Weise Dachaufbauten und nimmt technisch notwendige Aufbauten von der Höhenbeschränkung explizit aus. Wäre die Vorschrift auf Mobilfunkantennen anwendbar, so käme sie im überbauten Gebiet einem weitgehenden Verbot von Mobilfunkantennen gleich. Das wäre mit der Fernmeldegesetzgebung unvereinbar, welche unter anderem eine zuverlässige und erschwingliche Grundversorgung mit Fernmeldediensten für alle Bevölkerungskreise in allen Landesteilen gewährleisten soll. Mobilfunkantennen sind in der Bauzone grundsätzlich zonenkonform, soweit sie der Abdeckung derselben dienen. Sollen solche Antennen einschränkenden Planungsvorschriften unterstellt werden, so hat dies grundsätzlich explizit zu geschehen (vgl. zum Ganzen <ref-ruling> E. 4.2 S. 359). Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich damit, dass allgemeine Höhenbeschränkungen für Dachaufbauten auf Mobilfunkantennen nicht anwendbar sind. Diese Rechtsprechung beruht auf der Überlegung, dass Antennen aus funktechnischen Gründen die umliegenden Gebäude in der Regel überragen müssen.
2.4.2 Diese Bewertung lässt sich allerdings nicht ohne Weiteres auf das technische Equipment übertragen, da bei Technikschränken der Standort auf dem Dach in der Regel nicht technisch bedingt ist. Dies ist auch der Grund, weshalb das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, wie von den Beschwerdeführern dargelegt, eine Unterscheidung zwischen Mobilfunkantennen als solchen und dem dazugehörigen technischen Equipment trifft und nur erstere als kleinere technisch bedingte Aufbauten im Sinne des kantonalen Planungs- und Baugesetzes qualifiziert.
Hieraus kann jedoch nicht der Schluss gezogen werden, die gegenteilige Lösung der Vorinstanz sei willkürlich. Denn Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Vielmehr weicht das Bundesgericht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (<ref-ruling> E. 2a S. 168).
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Den kantonalen Behörden steht bei der Anwendung kommunalen und kantonalen Rechts ein Auslegungsspielraum zu. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach Mobilfunkanlagen als Einheit anzusehen und damit grundsätzlich als Ganzes (Antenne und Technikschränke) nicht als Dachaufbauten zu qualifizieren sind, ist nicht offensichtlich unhaltbar. Vielmehr steht diese Auslegung in Einklang mit dem öffentlichen Interesse an einer guten Mobilfunkversorgung, da hierdurch die Erstellung von Mobilfunkanlagen auf Dächern erleichtert wird (vgl. in diesem Zusammenhang auch die Urteile 1C_244/2007 vom 10. April 2008 E. 2.4 und 1C_248/2009 E. 3.3). Klarstellend ist insoweit festzuhalten, dass die Bejahung des Ausnahmecharakters von Mobilfunkanlagen durch die Vorinstanz nicht dazu führt, dass jede Anlage auf jedem Gebäude - unabhängig von den Höhenbeschränkungen - bewilligungsfähig ist. Vielmehr haben die Mobilfunkanlagen auch dem Eingliederungsgebot zu genügen (vgl. § 140 Abs. 1 und § 143 Abs. 2 PBG/LU). Diese Voraussetzung ist vorliegend gemäss den Ausführungen im angefochtenen Urteil (E. 10) erfüllt, was von den Beschwerdeführern in ihrer Beschwerde ans Bundesgericht nicht bestritten wird.
3. Die Beschwerde ist damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Infolge ihres Unterliegens sind die bundesgerichtlichen Kosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG), wofür sie solidarisch haften (<ref-law> i.V.m. <ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- unter solidarischer Haftung zu entschädigen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Stadtrat Luzern und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. November 2011
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Stohner


facts:
Sachverhalt:
A. Das Flugfeld A._ umfasst eine Flugpiste, die zum grössten Teil auf Grundstück Nr._m liegt, sowie einen Hangar auf Grundstück Nr._n. Beide Grundstücke stehen im Eigentum der Y._ AG, wobei letzteres Gegenstand eines betreibungsrechtlichen Pfandverwertungsverfahrens bildet. Das östliche Ende der Piste (ca. 70 Meter) befindet sich auf einem Grundstück, das im Eigentum eines Dritten steht. Inhaberin der Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ ist die Fluggruppe A._. Bis Ende 2009 war die Fluggruppe A._ Pächterin oder Mieterin aller Grundstücke, die zum Flugplatz gehören. Ende 2009 liefen die Miet- und Pachtverträge für die im Eigentum der Y._ AG stehenden Grundstücke aus, sodass die Fluggruppe A._ das Flugfeld nicht mehr nutzen konnte. Der Flugbetrieb ist seit Ende 2009 eingestellt, die demontierbare Infrastruktur entfernt und in der Nähe des Flugplatzes eingelagert. Die Fluggruppe A._ ist jedoch noch immer Pächterin des östlichen Pistenendes und Inhaberin der Überflugrechte am angrenzenden Grundstück.
Am 16. Dezember 2009 reichte die X._ AG, welche wie die Y._ AG von Z._ als alleiniger Verwaltungsrat geführt wird, beim Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) ein Gesuch um Erteilung der Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ sowie ein Betriebsreglement ein. Das BAZL bezog die Fluggruppe A._ in das Verfahren ein, welche sich zum Gesuch der X._ AG ablehnend äusserte und überdies festhielt, sie wolle ihre Betriebsbewilligung behalten.
Mit Verfügung vom 18. Juni 2010 wies das BAZL das Gesuch der X._ AG ab.
B. Gegen die Nichterteilung der Betriebsbewilligung erhob die X._ AG Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht. Dieses lud die Fluggruppe A._ zum Verfahren bei, führte eine öffentliche Verhandlung durch und wies die Beschwerde mit Urteil vom 21. Oktober 2011 ab.
C. Die X._ AG erhebt beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Betriebsbewilligung für das Flugfeld sei ihr zu übertragen; alternativ sei in zwei Schritten vorzugehen, indem die Betriebsbewilligung zuerst der Fluggruppe A._ entzogen und in einem zweiten Schritt ihr - der Beschwerdeführerin - erteilt werde, sobald sie die weiteren Voraussetzungen erfülle; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanzen zurückzuweisen mit der Weisung, im dargelegten Sinne vorzugehen. Zudem beantragt sie, die Beigeladene sei aus dem Verfahren auszuschliessen.
Das BAZL und die Fluggruppe A._ beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesverwaltungsgericht verzichtet auf Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Angefochten ist ein Endentscheid des Bundesverwaltungsgerichts in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund gemäss <ref-law> fällt und daher mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. a sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin der ursprünglichen Verfügung und des angefochtenen Entscheids zur Ergreifung dieses Rechtsmittels legitimiert (<ref-law>). Auf die frist- und formgerecht (Art. 42 Abs. 2 und Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereichte Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten (unter Vorbehalt von E. 1.2 und E. 1.3 hiernach).
1.2 Streitgegenstand vor Bundesgericht kann nur sein, was bereits vor der Vorinstanz Streitthema war. Das BAZL hatte im Dispositiv seiner Verfügung vom 18. Juni 2010 bloss das Gesuch der Beschwerdeführerin um Bewilligungserteilung abgewiesen, aber keinen Entscheid über einen allfälligen Entzug der Bewilligung gegenüber der Beschwerdegegnerin getroffen. In den Erwägungen hatte es allerdings ausgeführt, es liege kein Grund vor, der (ins Verfahren einbezogenen) Fluggruppe A._ die Bewilligung zu entziehen. Vor dem Bundesverwaltungsgericht hatte die Beschwerdeführerin wie auch jetzt vor Bundesgericht beantragt, die Bewilligung sei von der Fluggruppe A._ auf sie - die Beschwerdeführerin - zu übertragen. Das Bundesverwaltungsgericht erwog, Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sei die Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ und damit auch die Frage, ob diese der Fluggruppe A._ zu Recht belassen worden sei. Es hat indessen im Dispositiv bloss die Beschwerde abgewiesen und damit die Verfügung des BAZL bestätigt. Betreffend den Entzug der bisherigen Bewilligung der Fluggruppe A._ liegt daher noch kein formeller Entscheid vor. Soweit die Beschwerdeführerin vorliegend beantragt, es sei der Beschwerdegegnerin die Betriebsbewilligung zu entziehen, geht dies demzufolge über den Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens hinaus, sodass in diesem Umfang auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann und die entsprechenden Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht zu hören sind.
1.3 Das Bundesgericht prüft die richtige Anwendung des Bundesrechts frei und von Amtes wegen (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten prüft es nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (<ref-law>). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung beruhen (<ref-law>).
2. Vorab rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe ihr Ermessen missbraucht und sei in Willkür verfallen, indem sie die Fluggruppe A._ zum Verfahren beigeladen und ihr damit Parteistellung zugestanden habe.
Die Rüge geht fehl: Wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend aufgezeigt hat, bestimmt <ref-law>, dass als Parteien u.a. die Personen gelten, deren Rechte oder Pflichten die Verfügung berühren soll. Da die Fluggruppe A._ gegenwärtig die Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ innehat und sie nach wie vor Pächterin des östlichen Pistenendes und Inhaberin der Überflugrechte des angrenzenden Grundstücks ist, erhellt ohne Weiteres, dass die Fluggruppe A._ durch das vorinstanzliche Verfahren in ihren Rechten und Pflichten berührt wird. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Bundesverwaltungsgericht die Parteistellung der Fluggruppe A._ bejaht hat. Von Willkür und Ermessensmissbrauch kann diesbezüglich jedenfalls keine Rede sein.
Gleiches gilt auch für das Verfahren vor Bundesgericht. Aus diesem Grund ist der (Verfahrens-)Antrag der Beschwerdeführerin auf Ausschluss der Beschwerdegegnerin aus dem bundesgerichtlichen Verfahren unbegründet.
3. Soweit ihre Ausführungen den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens betreffen (vgl. E. 1.2 hiervor), rügt die Beschwerdeführerin, dass ihr die Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ zu Unrecht verweigert worden sei. In diesem Zusammenhang macht sie ebenfalls geltend, dass die Vorinstanz in Willkür verfallen sei, indem sie im angefochtenen Entscheid festgehalten habe, der vom BAZL erhobene Sachverhalt treffe im Wesentlichen zu.
3.1 Für den Betrieb eines Flugfeldes ist eine Betriebsbewilligung des BAZL erforderlich (Art. 36b Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 21. Dezember 1948 über die Luftfahrt [Luftfahrtgesetz, LFG; SR 748.0]).
Die Betriebsbewilligung beinhaltet das Recht, ein Flugfeld gemäss den Zielen und Vorgaben des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) zu betreiben, und die Verpflichtung des Flugfeldhalters, die Voraussetzungen für eine geordnete Benützung sicherzustellen und das Flugfeld nach den gesetzlichen Bestimmungen sowie den Bestimmungen des Betriebsreglements zu betreiben (Art. 17 Abs. 1 der Verordnung vom 23. November 1994 über die Infrastruktur der Luftfahrt [VIL; SR 748.131.1]). Die Betriebsbewilligung wird erteilt bzw. die Änderung der Betriebsbewilligung wird genehmigt, wenn das Projekt den Zielen und Vorgaben des SIL entspricht, der Gesuchsteller über die erforderlichen Fähigkeiten, Kenntnisse und Mittel verfügt, um einen rechtmässigen Betrieb aufrechtzuerhalten, und das Betriebsreglement genehmigt werden kann (<ref-law>).
Mit der Betriebsbewilligung für ein Flugfeld wird - anders als bei einer Betriebskonzession für einen Flughafen (Art. 36a LFG) - weder das Recht zum gewerbsmässigen Betrieb einer dem öffentlichen Verkehr dienenden Anlage noch ein Enteignungsrecht übertragen. Auch die übrigen zu Gunsten von Flughäfen vorgesehenen Eigentumsbeschränkungen zum Nachteil Dritter (Art. 42-44 LFG) gelten für Flugfelder nicht; die nötigen Massnahmen zur Gewährleistung des Betriebs sind auf privatrechtlichem Weg zu treffen (Art. 44b Abs. 1 und Abs. 2 LFG; Urteil 2A.388/1996 vom 26. November 1997 E. 3a). Allerdings sieht Art. 44b Abs. 3 LFG vor, dass die Bewilligung für den Betrieb des Flugplatzes zu verweigern oder zu entziehen ist, wenn auf dem privatrechtlichen Weg die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften nicht gewährleistet ist. Insofern wird eine Verbindung zwischen dem Luftfahrtrecht und der privatrechtlichen Situation geschaffen.
3.2 Das BAZL hat die Bewilligungserteilung an die Beschwerdeführerin im Wesentlichen mit folgender Begründung verweigert: Bezüglich die im Eigentum der Y._ AG stehenden Grundstücke, auf denen der grösste Teil des Flugfeldes liege, sei ein Verfahren zur Grundpfandverwertung hängig, sodass die Beschwerdeführerin auf absehbare Zeit nicht darüber verfügen könne. Zudem besitze die Beschwerdeführerin auch nicht die Rechte zur Nutzung der weiteren durch das Flugfeld belegten Grundstücke oder für den direkten Überflug der angrenzenden Grundstücke. Da für ein Flugfeld jeweils nur eine einzige Betriebsbewilligung an einen einzigen Halter erteilt werde, könnte dem Gesuch der Beschwerdeführerin ohnehin nur dann entsprochen werden, wenn die bisherige Bewilligungsinhaberin, die Fluggruppe A._, auf die Bewilligung verzichten würde oder sie ihr entzogen werden müsste, was hier beides nicht der Fall sei.
Die Vorinstanz hat den massgebenden Sachverhalt dahingehend korrigiert, dass sich das Grundpfandverwertungsverfahren nur auf das Grundstück mit dem Hangar, nicht aber auf dasjenige mit dem Grossteil der Flugpiste beziehe. Dies sei aber kein entscheidendes Element der Sachverhaltsfeststellung: Die Beschwerdeführerin könne eine allfällige Betriebsbewilligung derzeit nicht nutzen, weil sie nicht die Berechtigung habe, das Grundstück mit dem Hangar und dasjenige am östlichen Pistenende zu benutzen; die Nutzung des Hangars hänge vom Fortgang der Grundpfandverwertung ab. Im Übrigen bestätigte das Bundesverwaltungsgericht die Praxis des BAZL, für ein Flugfeld nur eine einzige Betriebsbewilligung zu erteilen: Die gesetzliche Verpflichtung des Bewilligungsinhabers, die Voraussetzungen für eine geordnete Benützung sicherzustellen und das Flugfeld nach den einschlägigen Vorschriften zu betreiben, könne nicht auf verschiedene, voneinander unabhängig handelnde oder gar unter sich zerstrittene Personen oder Organisationen aufgeteilt werden. Im vorliegenden Fall seien die Beschwerdeführerin und die Fluggruppe A._ beide an je einem Teil der Flugpiste berechtigt und behinderten sich gegenseitig an der Ausübung dieser Rechte.
3.3 Die Auffassung der Vorinstanz und des BAZL, dass für ein Flugfeld nur eine einzige Betriebsbewilligung erteilt werden kann, erscheint überzeugend. Tatsächlich ist nicht erkennbar, wie zwei Personen oder Organisationen gleichzeitig mit der Gesamtverantwortung für den Betrieb desselben Flugfeldes betraut werden könnten. Dieser Grundsatz wird denn auch von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet. Da für das Flugfeld A._ bereits der Fluggruppe A._ eine Betriebsbewilligung erteilt wurde, erhellt ohne Weiteres, dass eine Bewilligungserteilung an die Beschwerdeführerin erst in Frage kommen kann, wenn die Bewilligung der Fluggruppe A._ formell widerrufen worden ist. Wie jedoch bereits festgehalten wurde, bildete ein Widerruf der Betriebsbewilligung der Fluggruppe A._ formell nicht Gegenstand der Entscheide des BAZL bzw. des Bundesverwaltungsgerichts, weshalb diese Frage auch im vorliegenden Verfahren vor Bundesgericht nicht geprüft werden kann (vgl. E. 1.2 hiervor). Bei der gegenwärtigen Sachlage verstösst es daher nicht gegen die Bestimmungen des Luftfahrtgesetzes und erst recht nicht gegen das Willkürverbot von <ref-law>, wenn die Vorinstanzen den Anspruch der Beschwerdeführerin auf Erteilung einer eigenen Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ verneint haben.
Auch eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist nicht zu erkennen: Dass die Beschwerdeführerin über den grösseren Teil der Piste zivilrechtlich verfügen kann, wird von keiner Seite in Abrede gestellt. Betreffend den Hangar macht die Beschwerdeführerin wie schon vor Bundesverwaltungsgericht geltend, sie sei Mieterin des Hangars und könne diesen ungeachtet des Grundpfandverwertungsverfahrens nutzen; die Vorinstanz hat diesbezüglich erwogen, die Beschwerdeführerin habe "unstreitig" keine Berechtigung, das Grundstück mit dem Hangar zu nutzen. Diese Feststellung ist zwar unrichtig, da es jedenfalls denkbar ist, dass die Beschwerdeführerin ungeachtet des laufenden Grundpfandverwertungsverfahrens noch am Hangar nutzungsberechtigt ist, sofern sie wirklich einen entsprechenden Mietvertrag haben sollte, wozu die Vorinstanz keine Sachverhaltsfeststellungen getroffen hat. Indessen ändert dieser Umstand nichts an der wesentlichen Feststellung der Vorinstanz, dass die Beschwerdeführerin eine allfällige Betriebsbewilligung für das Flugfeld A._ gar nicht benutzen könnte: Fest steht nämlich, dass die Beschwerdeführerin gegenwärtig kein Recht auf Nutzung des östlichen Pistenendes sowie zum Überflug des angrenzenden Grundstücks hat. Diesbezüglich brachte die Beschwerdeführerin zwar vor, sie könnte einerseits mit dem Eigentümer dieser Grundstücke die erforderlichen Rechte vereinbaren, und andererseits sei es auch möglich, mit Luftfahrzeugen zu landen oder zu starten, welche weder dieses Pistenende noch die Überflugrechte benötigen. Diese Einwendungen blieben jedoch gänzlich unbelegt und sind deshalb unbeachtlich.
4. Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde unbegründet und somit abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist.
Das im bundesgerichtlichen Verfahren vorgetragene Gesuch der Beschwerdeführerin um Widerruf der Betriebsbewilligung der Beschwerdegegnerin (vgl. E. 1.2 hiervor) ist zuständigkeitshalber an das BAZL zu überweisen. Dieses hat zu prüfen, ob es auf das Gesuch der Beschwerdeführerin als Drittbetroffene eintreten kann. Gegebenenfalls hat es bezüglich den Widerruf der Betriebsbewilligung der Beschwerdegegnerin einen materiellen Entscheid zu fällen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (<ref-law>). Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin zudem eine Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren zu entrichten (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um Widerruf der Betriebsbewilligung der Beschwerdegegnerin wird zuständigkeitshalber an das Bundesamt für Zivilluftfahrt überwiesen.
3. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zu entrichten.
5. Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten sowie dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Mai 2012
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Zähndler

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits:
A. D._, née en 1962, a travaillé comme nettoyeuse pour le compte de l'entreprise X._ SA depuis 1990. A partir du 4 août 2005, elle a présenté une incapacité de travail de 100 % en raison d'une hernie discale. Le 13 juin 2006, elle a déposé une demande de prestations de l'assurance-invalidité tendant à l'octroi d'une orientation professionnelle et d'un reclassement dans une nouvelle profession.
Après avoir recueilli divers avis médicaux et mis en oeuvre un stage d'évaluation et d'observation au centre de formation Y._, l'office de l'assurance-invalidité pour le canton de Vaud (ci-après: l'office AI) a soumis l'assurée à un examen rhumatologique effectué par le docteur R._, spécialiste FMH en médecine physique et rééducation, du Service médical régional de l'AI (SMR). Dans un rapport du 8 novembre 2007, ce médecin a posé comme diagnostic ayant des répercussions sur la capacité de travail des lombosciatalgies séquellaires (syndrome irritatif S1 et troubles de désafférentation S1 droit sur status après cure de hernie discale L5-S1 droite). Après avoir fait état de diverses limitations fonctionnelles, le médecin a indiqué que l'activité antérieure de femme de ménage ne pouvait être exercée à un taux supérieur à 50 %. Une activité adaptée, respectant de façon stricte les limitations fonctionnelles était théoriquement possible à 100 %. Au vu des limitations fonctionnelles, une diminution de rendement de 25 % devait être retenue, de sorte que la capacité de travail globale dans une activité adaptée était de 75 % depuis le mois de mars 2006.
Le 19 mai 2008, l'office AI a informé D._ que son degré d'invalidité, évalué à 36 %, était insuffisant pour ouvrir droit à une rente et qu'il ne comptait pas non plus lui allouer une mesure de reclassement, la condition subjective nécessaire à l'octroi d'une telle mesure n'étant pas remplie en l'espèce. L'assurée ayant contesté ce projet de décision, l'administration l'a confirmé, par décision du 8 septembre 2008.
B. D._ a recouru contre cette décision devant la Cour des assurances sociales du Tribunal cantonal vaudois. Reprochant à l'office AI d'avoir admis qu'elle pouvait exercer une activité adaptée à ses limitations fonctionnelles alors que celle-ci n'existait pas sur le marché du travail, elle concluait à l'octroi d'une rente entière d'invalidité.
La juridiction cantonale a partiellement admis le recours par jugement du 14 octobre 2009. Elle a réformé la décision attaquée, accordant à D._ un quart de rente d'invalidité dès le 1er août 2006.
C. D._ interjette un recours en matière de droit public contre ce jugement dont elle requiert la réforme, concluant à l'octroi d'une rente entière d'invalidité, subsidiairement d'une demi-rente, le tout sous suite de frais et dépens.
Tant l'office AI que l'Office fédéral des assurances sociales ont renoncé à se déterminer.

considerations:
Considérant en droit:
1. Le recours en matière de droit public (art. 82 ss LTF) peut être formé pour violation du droit selon l'art. 95 sv. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (cf. <ref-ruling> consid. 1.4 p. 140).
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF) et peut rectifier ou compléter d'office les constatations de celle-ci si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
2. Faisant siennes les conclusions du docteur R._, la juridiction cantonale a constaté qu'en raison des atteintes à la santé de la recourante, les limitations fonctionnelles suivantes devaient être respectées:
- absence de port de charges de plus de 5 kg de façon répétitive,
- absence de position statique assise au-delà de 30 minutes sans possibilité de varier les positions assise et debout, au moins deux fois par heure, de préférence à la guise de l'assurée,
- absence de position en porte-à-faux ou en antéflexion du tronc contre résistance,
- absence de montée ou descente d'escaliers à répétition,
- absence d'activité sur terrain instable ou en hauteur,
- absence de position en génuflexion ou accroupie,
- absence d'activité nécessitant des élévations des membres supérieurs au-delà de 90° de façon répétitive et contre résistance,
- possibilité de réaliser une pause toutes les deux heures pendant laquelle l'assurée peut s'allonger pendant 5 à 10 minutes.
Au vu de ces limitations, la juridiction cantonale a retenu que la recourante disposait depuis le mois d'août 2005 (recte: mars 2006) d'une capacité de travail de 100 % dans une activité adaptée à ces restrictions, mais avec une diminution de rendement de 25 %. Les premiers juges sont partis du revenu sans invalidité retenu par l'office AI (58'133 fr.) et l'ont recalculé, obtenant un montant légèrement plus élevé de 58'176 fr.; ils ont fixé le revenu d'invalide à 32'052 fr., compte tenu d'un abattement de 15 %. Celui-ci était justifié par la présence de plusieurs facteurs susceptibles de limiter la mise en valeur de la capacité de travail: la recourante était âgée de 46 ans et n'avait suivi que l'école primaire, elle avait travaillé pendant 15 ans chez le même employeur et présentait de multiples limitations fonctionnelles. Il résultait de la comparaison de ces revenus un taux d'incapacité de gain de 44,91 %, lequel ouvrait droit à un quart de rente.
3. Sans critiquer les constatations de fait d'ordre médical de l'autorité judiciaire de première instance, la recourante estime que ses limitations fonctionnelles ne lui permettent pas de prétendre à une activité exigible sur le marché du travail. Elle soutient en particulier qu'ajoutée aux autres limitations, la nécessité de faire des pauses toutes les deux heures pour s'allonger entre cinq et dix minutes rend illusoire toute possibilité de retrouver un travail.
4. 4.1 Lorsqu'il s'agit d'examiner dans quelle mesure un assuré peut encore exploiter économiquement sa capacité de gain résiduelle sur le marché du travail entrant en considération pour lui (art. 16 LPGA), on ne saurait subordonner la concrétisation des possibilités de travail et des perspectives de gain à des exigences excessives. Il s'ensuit que pour évaluer l'invalidité, il n'y a pas lieu d'examiner la question de savoir si un invalide peut être placé eu égard aux conditions concrètes du marché du travail, mais uniquement de se demander s'il pourrait encore exploiter économiquement sa capacité résiduelle de travail lorsque les places de travail disponibles correspondent à l'offre de la main d'oeuvre (arrêt I 198/97 du 7 juillet 1998 consid. 3b et les références, in VSI 1998 p. 293). On ne saurait toutefois se fonder sur des possibilités de travail irréalistes. Ainsi, on ne peut parler d'une activité exigible au sens de l'art. 16 LPGA, lorsqu'elle ne peut être exercée que sous une forme tellement restreinte qu'elle n'existe pratiquement pas sur le marché général du travail ou que son exercice suppose de la part de l'employeur des concessions irréalistes et que, de ce fait, il semble exclu de trouver un emploi correspondant (arrêts I 350/89 du 30 avril 1991 consid. 3b, in RCC 1991 p. 329; I 329/88 du 25 janvier 1989 consid. 4a, in RCC 1989 p. 328).
D'après ces critères, il y a lieu de déterminer dans chaque cas et de manière individuelle si l'assuré est encore en mesure d'exploiter une capacité de travail résiduelle sur le plan économique et de réaliser un salaire suffisant pour exclure une rente. Ni sous l'angle de l'obligation de diminuer le dommage, ni sous celui des possibilités qu'offre un marché du travail équilibré aux assurés pour mettre en valeur leur capacité de travail résiduelle, on ne saurait exiger d'eux qu'ils prennent des mesures incompatibles avec l'ensemble des circonstances objectives et subjectives (arrêt 9C_313/2007 du 8 janvier 2008 consid. 5.2 in fine et la référence).
4.2 Il n'est pas contesté en l'espèce que les lombosciatalgies présentées par la recourante ont pour conséquence un certain nombre de limitations fonctionnelles. Si les limitations décrites par le SMR peuvent de prime abord sembler importantes, elles représentent, pauses comprises, les mesures classiques d'épargne lombaire en vue d'éviter les douleurs provoquées par la pathologie susmentionnée. D'un point de vue médical, le SMR a considéré que la recourante était en mesure de reprendre l'exercice d'une activité lucrative, certes légère, à plein temps. Quoi qu'en dise la recourante, il convient d'admettre que le marché du travail offre un éventail suffisamment large d'activités légères, dont on doit convenir qu'un nombre significatif sont adaptées aux limitations de la recourante et accessibles sans aucune formation particulière. A cet égard, la recourante n'établit pas de manière convaincante en quoi des activités simples de manutention légère ou de contrôle, ne seraient pas exigibles au regard des limitations retenues. On rappellera au demeurant qu'il n'y a pas lieu, dans ce contexte, d'examiner dans quelle mesure la situation concrète du marché du travail permettrait à la recourante de retrouver un emploi. En ce qui concerne plus particulièrement la nécessité pour la recourante de réaliser une pause toutes les deux heures pendant laquelle elle peut s'allonger pendant 5 à 10 minutes, les premiers juges ont considéré que le SMR en avait tenu compte puisque le rendement exigible de la recourante avait en définitive été réduit de 25 %.
4.3 La recourante critique par ailleurs le taux d'abattement retenu par la juridiction cantonale pour déterminer son revenu d'invalide. Elle soutient particulièrement qu'au vu de ses limitations fonctionnelles, elle pouvait prétendre à une réduction maximale de 25 %.
Ainsi que l'ont correctement exposé les premiers juges, il y a lieu de faire une distinction entre la prise en compte des limitations fonctionnelles de l'assurée dans la détermination de sa capacité résiduelle de travail (cf. consid. 4.2 supra) et l'impact que peuvent avoir ces limitations fonctionnelles sur les perspectives salariales. La mesure dans laquelle les salaires ressortant des statistiques doivent être réduits dépend de l'ensemble des circonstances personnelles et professionnelles du cas particulier (limitations liées au handicap, âge, années de service, nationalité/catégorie d'autorisation de séjour et taux d'occupation). Une déduction globale maximale de 25 % sur le salaire statistique permet de tenir compte des différents éléments qui peuvent influencer le revenu d'une activité lucrative (cf. <ref-ruling> consid. 5b/aa-cc p. 79 s.). L'étendue de l'abattement (justifié dans un cas concret) constitue une question typique relevant du pouvoir d'appréciation, qui est soumise à l'examen du juge de dernière instance uniquement si la juridiction cantonale a exercé son pouvoir d'appréciation de manière contraire au droit, soit si elle a commis un excès positif ou négatif de son pouvoir d'appréciation ou a abusé de celui-ci (cf. <ref-ruling> consid. 3.3 p. 399), notamment en retenant des critères inappropriés, en ne tenant pas compte de circonstances pertinentes, en ne procédant pas à un examen complet des circonstances pertinentes ou en n'usant pas de critères objectifs (cf. <ref-ruling> consid. 1.2 p. 180).
En l'espèce, la recourante était loin de rassembler en sa personne l'ensemble des critères pouvant justifier un abattement maximal de 25 %. Par conséquent, en retenant un taux d'abattement de 15 % sur le revenu d'invalide pour tenir compte de l'impact des limitations fonctionnelles de la recourante sur ses perspectives salariales, les premiers juges n'ont pas abusé de leur pouvoir d'appréciation.
Mal fondé, le recours doit être rejeté.
5. La recourante, qui succombe, supportera les frais de la procédure (art. 66 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est rejeté.
2. Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3. Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Cour des assurances sociales du Tribunal cantonal vaudois et à l'Office fédéral des assurances sociales.
Lucerne, le 22 septembre 2010
Au nom de la IIe Cour de droit social
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:
Meyer Fretz Perrin


facts:
Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen hiess mit Urteil vom 20. August 1999 den Rekurs der R._ AG teilweise gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neuveranlagung an die Kantonale Steuerverwaltung zurück. Es ging um die Veranlagungen 1992, 1993, 1994 und 1995. Streitig waren u.a. eine Rückstellung und eine Abschreibung, welche die Steuerpflichtige im Hinblick auf die Uneinbringlichkeit von Darlehen im Wert von Fr. 800'000.--, die sie der B._ AG gewährt hatte, vorgenommen hat. Die Verwaltungsrekurskommission qualifizierte die Rückstellung und die Abschreibung als geldwerte Leistungen an den Aktionär A._ und ordnete deren Aufrechnung an. Sodann wies sie das Steueramt an, ebenfalls den bis Ende 1992 aufgelaufene Darlehenszins von Fr. 53'931.-- in die Aufrechnung einzubeziehen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
A. Die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen hiess mit Urteil vom 20. August 1999 den Rekurs der R._ AG teilweise gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neuveranlagung an die Kantonale Steuerverwaltung zurück. Es ging um die Veranlagungen 1992, 1993, 1994 und 1995. Streitig waren u.a. eine Rückstellung und eine Abschreibung, welche die Steuerpflichtige im Hinblick auf die Uneinbringlichkeit von Darlehen im Wert von Fr. 800'000.--, die sie der B._ AG gewährt hatte, vorgenommen hat. Die Verwaltungsrekurskommission qualifizierte die Rückstellung und die Abschreibung als geldwerte Leistungen an den Aktionär A._ und ordnete deren Aufrechnung an. Sodann wies sie das Steueramt an, ebenfalls den bis Ende 1992 aufgelaufene Darlehenszins von Fr. 53'931.-- in die Aufrechnung einzubeziehen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
B. Am 12. Dezember 1999 erliess das Kantonale Steueramt St. Gallen neue Veranlagungsverfügungen für die Reinertrags- und Eigenkapitalsteuern 1992 - 1995.
Hiergegen führte die Steuerpflichtige erneut Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen. Diese wies mit Urteil vom 22. März 2001 den Rekurs ab, soweit darauf einzutreten war. Die Verwaltungsrekurskommission erwog u.a., dass sie über die Aufrechnungen der geldwerten Leistungen im Zusammenhang mit dem Darlehen an die B._ AG im Rückweisungsentscheid vom 20. August 1999 rechtskräftig entschieden habe und darauf nicht zurückzukommen sei. Das Steueramt habe in den neuen Veranlagungen im Jahr 1993 eine Aufrechnung von Fr. 424'000.-- und im Jahre 1994 eine solche von Fr. 429'931.-- vorgenommen und sich damit an die Weisung im Rückweisungsentscheid gehalten.
Hiergegen führte die Steuerpflichtige erneut Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen. Diese wies mit Urteil vom 22. März 2001 den Rekurs ab, soweit darauf einzutreten war. Die Verwaltungsrekurskommission erwog u.a., dass sie über die Aufrechnungen der geldwerten Leistungen im Zusammenhang mit dem Darlehen an die B._ AG im Rückweisungsentscheid vom 20. August 1999 rechtskräftig entschieden habe und darauf nicht zurückzukommen sei. Das Steueramt habe in den neuen Veranlagungen im Jahr 1993 eine Aufrechnung von Fr. 424'000.-- und im Jahre 1994 eine solche von Fr. 429'931.-- vorgenommen und sich damit an die Weisung im Rückweisungsentscheid gehalten.
C. Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 22. März 2001 führte die Steuerpflichtige am 8. April 2001 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Sie stellte den Hauptantrag, es sei die Sache an die Verwaltungsrekurskommission zurückzuweisen mit der Auflage, alle damaligen Rekursanträge seien zu behandeln (u.a. Festsetzung der steuerbaren Reinerträge 1993 und 1994 auf Fr. 0). Im Eventualantrag machte sie geltend, es sei das Steuerverfahren für die Steuern der Jahre 1992, 1993, 1994 und 1995 wieder aufzunehmen. Das Begehren gemäss Eventualantrag stützt sich auf Art. 81 Abs. 1 lit. c des Gesetzes des Kantons St. Gallen vom 16. Mai 1965 über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), wonach Wiederaufnahme des Verfahrens gegen Verfügungen und Entscheide verlangt werden kann, wenn die Behörde wesentliche Tatsachen oder Beweismittel, die zur Zeit des Erlasses der Verfügung oder des Entscheides bestanden haben, nicht gekannt hat. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die Verwaltungsrekurskommission habe Tatsachen und Beweismittel nicht berücksichtigt, als sie im Entscheid vom 20. August 1999 (Rückweisungsentscheid) die strittigen Aufrechnungen angeordnet habe.
Mit Urteil vom 11. September 2001 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten war. Das Verwaltungsgericht lehnte es ab, den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 22. März 2001 in materieller Hinsicht generell zu überprüfen, weil die Beschwerdeeingabe keine substanziierte Begründung enthalte. Die Rüge, die Verwaltungsrekurskommission hätte im Urteil vom 22. März 2001 auf die neuen Tatsachen und Beweismittel (Noven) eintreten müssen, betrachtete das Verwaltungsgericht als unberechtigt, weil über die Frage der geldwerten Leistungen im Zusammenhang mit den Darlehen an die B._ AG durch die Verwaltungsrekurskommission im Entscheid vom 20. August 1999 (Rückweisungsentscheid) rechtskräftig entschieden worden sei. Der von der Beschwerdeführerin angerufene Art. 19 VRP, wonach die Beteiligten bis zum Abschluss des Verfahrens neue Begehren stellen und sich auf neue Tatsachen berufen könnten, komme nicht mehr zur Anwendung, soweit Streitfragen im Rückweisungsentscheid definitiv rechtskräftig entschieden worden seien. Auf den Eventualantrag (Wiederaufnahme des Verfahrens gemäss Art. 81 VRP) trat das Verwaltungsgericht nicht ein, da sich das Wiederaufnahmebegehren gegen das Urteil der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 richte und das Verwaltungsgericht sachlich nicht zuständig sei, über das Begehren zu entscheiden (Art. 82 VRP).
Mit Urteil vom 11. September 2001 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten war. Das Verwaltungsgericht lehnte es ab, den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 22. März 2001 in materieller Hinsicht generell zu überprüfen, weil die Beschwerdeeingabe keine substanziierte Begründung enthalte. Die Rüge, die Verwaltungsrekurskommission hätte im Urteil vom 22. März 2001 auf die neuen Tatsachen und Beweismittel (Noven) eintreten müssen, betrachtete das Verwaltungsgericht als unberechtigt, weil über die Frage der geldwerten Leistungen im Zusammenhang mit den Darlehen an die B._ AG durch die Verwaltungsrekurskommission im Entscheid vom 20. August 1999 (Rückweisungsentscheid) rechtskräftig entschieden worden sei. Der von der Beschwerdeführerin angerufene Art. 19 VRP, wonach die Beteiligten bis zum Abschluss des Verfahrens neue Begehren stellen und sich auf neue Tatsachen berufen könnten, komme nicht mehr zur Anwendung, soweit Streitfragen im Rückweisungsentscheid definitiv rechtskräftig entschieden worden seien. Auf den Eventualantrag (Wiederaufnahme des Verfahrens gemäss Art. 81 VRP) trat das Verwaltungsgericht nicht ein, da sich das Wiederaufnahmebegehren gegen das Urteil der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 richte und das Verwaltungsgericht sachlich nicht zuständig sei, über das Begehren zu entscheiden (Art. 82 VRP).
D. Mit Eingabe vom 12. Oktober 2001 erhob die R._ AG gestützt auf Art. 8 und 9 BV staatsrechtliche Beschwerde (Verfahren 2P.268/2001). Sie rügt, dass das Verwaltungsgericht das Gesuch um Wiederaufnahme des Verfahrens (Art. 81 VRP) nicht an die Verwaltungsrekurskommission überwiesen habe, nachdem es sich zur Behandlung dieses Begehrens als unzuständig erachte. Art. 11 Abs. 3 VRP sehe ausdrücklich vor, dass Eingaben an die unzuständige Stelle (von der unzuständigen Stelle) an die zuständige Stelle zu übermitteln seien.
Sodann beanstandet die Beschwerdeführerin, dass das Verwaltungsgericht es abgelehnt habe, die Sache an die Verwaltungsrekurskommission zurückzuweisen, damit diese die Einschätzungen unter dem Gesichtswinkel der von der Beschwerdeführerin im Rekurs neu vorgebrachten Tatsachen und Beweismittel überprüfe.
Sodann beanstandet die Beschwerdeführerin, dass das Verwaltungsgericht es abgelehnt habe, die Sache an die Verwaltungsrekurskommission zurückzuweisen, damit diese die Einschätzungen unter dem Gesichtswinkel der von der Beschwerdeführerin im Rekurs neu vorgebrachten Tatsachen und Beweismittel überprüfe.
E. Nachdem die Beschwerdeführerin am 12. Oktober 2001 - gleichzeitig mit der staatsrechtlichen Beschwerde - auch ein Revisionsgesuch wegen Verletzung von wesentlichen Verfahrensgrundsätzen beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen eingereicht hatte (Art. 197 Abs. 1 lit. b des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998, nachfolgend abgekürzt StG), wurde das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde sistiert.
Mit Entscheid vom 13./20. November 2001 wies das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen das Revisionsgesuch ab. Es hielt zusammenfassend fest, die Pflicht zur Überweisung von fehlgeleiteten Eingaben an die zuständige Behörde ergebe sich aus Art. 11 Abs. 3 VRP. Der Grundsatz der Weiterleitung gelte indes nicht unbeschränkt. Namentlich verdiene rechtsmissbräuchliches Verhalten keinen Schutz. Art. 82 Abs. 1 VRP bestimme eindeutig, dass über Wiederaufnahmebegehren diejenige Instanz entscheide, welche die Verfügung oder den Entscheid getroffen habe. Der Rechtsvertreter der Gesuchstellerin habe in der Beschwerdeeingabe vom 8. April 2001 ausgeführt, er sei sich nicht im Klaren darüber, ob gemäss Art. 82 VRP das Verwaltungsgericht oder die Verwaltungsrekurskommission zum Entscheid über Begehren um Wiederaufnahme des Verfahrens zuständig sei. Der Eventualantrag werde deshalb "vorsorglicherweise" für den Fall gestellt, dass die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts gegeben sein sollte. Da sich das Wiederaufnahmebegehren ausdrücklich auf das Urteil der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 bezogen habe, müsse dem Rechtsvertreter der Gesuchstellerin aufgrund des unzweideutigen Gesetzeswortlauts klar gewesen sein, dass zum Entscheid über das Revisionsgesuch nur die Verwaltungsrekurskommission zuständig gewesen sein konnte. Die Berufung auf die Überweisungspflicht verstosse gegen das Vertrauensprinzip und sei rechtsmissbräuchlich.
Des weiteren erwog das Verwaltungsgericht, der Wiederaufnahmefall von Art.81 Abs. 1 lit. c VRP, auf den sich die Gesuchstellerin berufe, sei offenkundig nicht erfüllt. Die Gesuchstellerin lege nicht dar, welche wesentlichen Tatsachen oder Beweismittel das Verwaltungsgericht bei seinem Urteil vom 11. September 2001 nicht gekannt haben sollte. Soweit die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit Art. 19 VRP (Berücksichtigung neuer Vorbringen im Verfahren) dem Verwaltungsgericht eine falsche Rechtsanwendung vorwerfe, sei kein Revisionsgrund gegeben, da die Revision nicht dazu dienen könne, eine andere Rechtsauffassung durchzusetzen.
Des weiteren erwog das Verwaltungsgericht, der Wiederaufnahmefall von Art.81 Abs. 1 lit. c VRP, auf den sich die Gesuchstellerin berufe, sei offenkundig nicht erfüllt. Die Gesuchstellerin lege nicht dar, welche wesentlichen Tatsachen oder Beweismittel das Verwaltungsgericht bei seinem Urteil vom 11. September 2001 nicht gekannt haben sollte. Soweit die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit Art. 19 VRP (Berücksichtigung neuer Vorbringen im Verfahren) dem Verwaltungsgericht eine falsche Rechtsanwendung vorwerfe, sei kein Revisionsgrund gegeben, da die Revision nicht dazu dienen könne, eine andere Rechtsauffassung durchzusetzen.
F. Im Anschluss an den Revisionsentscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 13./20. November 2001 reichte die R._ AG am 14. Dezember 2001 eine neue staatsrechtliche Beschwerde ein, mit welcher sie beantragt, die beiden Entscheide des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 und vom 13./20. November 2001 seien aufzuheben. Sie rügt die Verletzung von Art. 8 und 9 BV (Verfahren 2P.326/2001).
F. Im Anschluss an den Revisionsentscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 13./20. November 2001 reichte die R._ AG am 14. Dezember 2001 eine neue staatsrechtliche Beschwerde ein, mit welcher sie beantragt, die beiden Entscheide des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 und vom 13./20. November 2001 seien aufzuheben. Sie rügt die Verletzung von Art. 8 und 9 BV (Verfahren 2P.326/2001).
G. Das Kantonale Steueramt St. Gallen beantragt, die staatsrechtlichen Beschwerden seien abzuweisen. Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schliesst auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.

considerations:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Die beiden staatsrechtlichen Beschwerden betreffen den gleichen Sachverhalt und die gleichen Parteien. Sie enthalten Rügen, die sich zum Teil überschneiden, zum Teil ergänzen. Die Rügen richten sich sowohl gegen den ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 wie auch den Revisionsentscheid vom 13./20. November 2001. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerden gemeinsam zu behandeln. Die Verfahren sind zu vereinigen.
1. Die beiden staatsrechtlichen Beschwerden betreffen den gleichen Sachverhalt und die gleichen Parteien. Sie enthalten Rügen, die sich zum Teil überschneiden, zum Teil ergänzen. Die Rügen richten sich sowohl gegen den ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 wie auch den Revisionsentscheid vom 13./20. November 2001. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerden gemeinsam zu behandeln. Die Verfahren sind zu vereinigen.
2. Die staatsrechtliche Beschwerde ist nach Art. 86 Abs. 1 OG (Fassung vom 4. Oktober 1991) erst zulässig, wenn von den kantonalen Rechtsmitteln Gebrauch gemacht worden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss ein als "Revision" bezeichnetes kantonales Rechtsmittel, das kassatorische Rügen erlaubt und geeignet ist, den behaupteten rechtlichen Nachteil zu beseitigen, ergriffen werden, bevor staatsrechtliche Beschwerde geführt werden kann (vgl. dazu einlässlich <ref-ruling> ff., mit zahlreichen Hinweisen; ferner <ref-ruling> ff.; <ref-ruling> ff. und 78 ff.).
Gemäss Art. 197 Abs. 1 lit. b StG kann eine rechtskräftige Verfügung oder Entscheidung auf Antrag oder von Amtes wegen zugunsten des Steuerpflichtigen revidiert werden, "wenn die erkennende Behörde erhebliche Tatsachen oder entscheidende Beweismittel, die ihr bekannt waren oder bekannt sein mussten, ausser acht gelassen oder in anderer Weise wesentliche Verfahrensgrundsätze verletzt hat". Als Revisionsgrund im Sinne der zitierten Bestimmungen gelten insbesondere Verstösse gegen die dem Steuerpflichtigen durch das kantonale Recht oder <ref-law> zustehenden Verfahrensgarantien. Diese Revision richtet sich gegen Mängel des Verfahrens und ersetzt insoweit eine Kassations- oder Nichtigkeitsbeschwerde, weshalb sie ergriffen werden muss, bevor eine entsprechende Rüge mit staatsrechtlicher Beschwerde vorgetragen werden kann.
So entschieden hat das Bundesgericht wiederholt bezüglich § 108 Abs. 1 lit. c des zürcherischen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (jetzt § 155 Abs. 1 lit. b des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997), so dass für den wörtlich gleich lautenden Art. 197 Abs. 1 lit. b im st. gallischen Steuergesetz nichts anderes geltend kann (vgl. ASA 63 S. 168 E. 1 für § 108 Abs. 1 lit. c StG-ZH; ferner Urteil 2P.72/1996 vom 22. April 1998, StR 53/1998 S. 664, nicht publ. E. 1b; Urteil 2P.110/1994 vom 13. Dezember 1996, StR 52/1997 S. 273, nicht publ. E. 1). Die Beschwerdeführerin reichte denn auch im Anschluss an den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 gestützt auf Art. 197 Abs. 1 lit. b StG ein Revisionsgesuch ein, welches das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 13./20. November 2001 materiell behandelt hat.
In der neuen staatsrechtlichen Beschwerde (Verfahren 2P.326/2001) rügt die Beschwerdeführerin einerseits den Revisionsentscheid des Verwaltungsgerichts als verfassungswidrig. Andererseits erneuerte sie die in der staatsrechtlichen Beschwerde 2P.268/2001 gegenüber dem Erstentscheid des Verwaltungsgerichts vorgebrachten Anträge und Rügen. Das ist zulässig, weil erst der Revisionsentscheid zusammen mit dem Erstentscheid das Endurteil im Sinne von Art. 87 Abs. 3 OG bildet, gegen das staatsrechtliche Beschwerde geführt werden kann. Da alle Rügen der ersten staatsrechtlichen Beschwerde in der zweiten staatsrechtlichen Beschwerde erneuert wurden, kann offen bleiben, inwieweit der ersten Beschwerde noch selbständige Bedeutung zukommt und darauf einzutreten ist.
In der neuen staatsrechtlichen Beschwerde (Verfahren 2P.326/2001) rügt die Beschwerdeführerin einerseits den Revisionsentscheid des Verwaltungsgerichts als verfassungswidrig. Andererseits erneuerte sie die in der staatsrechtlichen Beschwerde 2P.268/2001 gegenüber dem Erstentscheid des Verwaltungsgerichts vorgebrachten Anträge und Rügen. Das ist zulässig, weil erst der Revisionsentscheid zusammen mit dem Erstentscheid das Endurteil im Sinne von Art. 87 Abs. 3 OG bildet, gegen das staatsrechtliche Beschwerde geführt werden kann. Da alle Rügen der ersten staatsrechtlichen Beschwerde in der zweiten staatsrechtlichen Beschwerde erneuert wurden, kann offen bleiben, inwieweit der ersten Beschwerde noch selbständige Bedeutung zukommt und darauf einzutreten ist.
3. 3.1 Die Beschwerdeführerin beruft sich auf Art. 19 VRP, wonach sich die Beteiligten bis zum Abschluss des Verfahrens auf neue Tatsachen und Beweismittel berufen können. Dieses Recht sei ihr verweigert worden. Am 20. August 1999 habe die Verwaltungsrekurskommission die Angelegenheit "zur neuen Veranlagung" an die Vorinstanz zurückgewiesen. Das könne nur bedeuten, dass in diesem fortgesetzten Veranlagungsverfahren ein unbeschränktes Novenrecht weiterhin bestanden habe. Die Verwaltungsrekurskommission habe beim neuen Entscheid keine Noven zugelassen und das Verwaltungsgericht habe diesen Entscheid geschützt. Der Beschwerdeführerin seien damit die Grundrechte gemäss Art. 8 und 9 BV verletzt worden.
3.2 Die Frage der Zulässigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel nach Art. 19 VRP wurde vom Verwaltungsgericht bereits im Entscheid vom 11. September 2001 behandelt, weshalb dieser Entscheid zu prüfen ist. Art. 19 VRP ist kantonales Recht, dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht nur unter dem engen Gesichtswinkel der Willkür überprüft. Das Verwaltungsgericht hat nicht verkannt, dass Art. 19 VRP neue Tatsachen und Beweismittel bis zum Abschluss des Verfahrens zulässt. Es hat jedoch erwogen, dass dann, wenn ein nicht angefochtener Rückweisungsentscheid hinsichtlich einzelner Punkte die Sache endgültig erledige, darauf im nachfolgenden Verfahren nicht mehr zurückgekommen werden könne. Das sei beim Entscheid vom 20. August 1999, mit welchem die Verwaltungsrekurskommission die Sache zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückgewiesen habe, der Fall. Insofern sei das Verfahren nicht mehr offen und könne auch Art. 19 VRP daran nichts ändern.
Inwiefern das Verwaltungsgericht mit dieser Begründung in Willkür verfallen sein soll, ist nicht ersichtlich. Das Verwaltungsgericht hat nicht contra legem eine neue Lösung geschaffen, wie die Beschwerdeführerin rügt, sondern lediglich den Begriff "Abschluss des Verfahrens" in Art. 19 VRP im Falle von Rückweisungsentscheiden konkretisiert. Es hat sich dabei an bewährte Grundsätze gehalten. Auch in der Bundesverwaltungsrechtspflege gilt - selbst ohne ausdrückliche Bestimmung -, dass die Begründung im Rückweisungsentscheid die untere Instanz bindet, an welche die Sache zurückgewiesen wird (vgl. aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, <ref-ruling> mit Hinweisen; ferner 120 V 233 E. 1a). Die für die untere Instanz geltende Bindung an den Rückweisungsentscheid ist dann aber auch durch die Rechtsmittelinstanz zu beachten, wenn der neue Entscheid der unteren Instanz erneut angefochten wird (<ref-ruling> E. 2; <ref-ruling> E. 2a; ASA 58 S. 421 E. 2c; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 232). Für das Verwaltungsgericht ohne Bedeutung war im Übrigen die im Kanton Zürich geltende abweichende Auffassung (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl. 1999, N 38 zu § 28 und N 13 zu § 64). Es ist daher haltbar und nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht erwogen hat, Art. 19 VRP sei sachgerecht so auszulegen, dass Noven zu Fragen, die im Rückweisungsentscheid definitiv rechtskräftig entschieden seien, im weiteren Verfahren nicht mehr gehört werden könnten. Das lässt sich auch vor den Grundsätzen der Prozessökonomie und der Rechtssicherheit vertreten. Die Rüge wegen Willkür ist unbegründet.
3.3 Die Beschwerdeführerin beruft sich im gleichen Zusammenhang - Nichtzulassung von Noven im Anschluss an den Rückweisungsentscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 - auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Sie macht geltend, im damaligen Rekursverfahren hätten Aufrechnungen für verdeckte Gewinnausschüttungen in den Steuerjahren 1993 und 1994 überhaupt nicht zur Diskussion gestanden. Zu dieser Frage habe sie sich folglich nicht äussern können. Sie habe in guten Treuen annehmen dürfen, dass sie bei einer Rückweisung "zur neuen Veranlagung" Noven im weiteren Verfahren noch uneingeschränkt habe vorbringen dürfen, zumal der Wortlaut von Art. 19 VRP für diese Ansicht spreche.
Die Rüge ist unbegründet. Die Rechtsmittelbelehrung im Urteil der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 war klar. Formelle oder materielle Mängel dieser Entscheidung waren mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht zu rügen. Das konnte auch der Beschwerdeführerin, die durch einen Anwalt vertreten war, nicht verborgen bleiben. Sollte dieser Zweifel gehabt haben, welche Bedeutung dem Art. 19 VRP in diesem Zusammenhang zukomme, so hätte er vorsorglich Rechtsmittel einlegen oder sich zumindest bei der Verwaltungsrekurskommission erkundigen können, in welchem Umfang Noven im weiteren Veranlagungsverfahren zugelassen würden.
Die weitere Rüge wegen Verletzung des Gebots der rechtsgleichen Behandlung wird nicht substanziiert. Von einer rechtsungleichen Behandlung könnte im übrigen auch keine Rede sein, nachdem das Verwaltungsgericht Art. 19 VRP in haltbarer Weise ausgelegt und angewendet hat.
3.4 Im Zusammenhang mit Art. 19 VRP (Zulässigkeit von Noven bis zum Abschluss des Verfahrens) erhebt die Beschwerdeführerin auch Rügen gegenüber dem Revisionsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 13./20. November 2001. Sie beanstandet, das Gericht habe insbesondere ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem es das Vorliegen eines Revisionsgrundes nach Art. 197 Abs. 1 lit. b StG nicht einmal geprüft habe. Wie es sich damit verhält, kann indessen offen bleiben. Nach dem Gesagten kann der Beschwerdeentscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 nicht als verfassungswidrig bezeichnet werden, was die neuen Vorbringen gemäss Art. 19 VRP betrifft. Es ist daher unerheblich, mit welcher Begründung das Verwaltungsgericht im zweiten Entscheid vom 13./20. November 2001 das Vorliegen eines Revisionsgrundes verneint und es abgelehnt hat, Art. 19 VRP erneut zu prüfen. Die Rügen der Beschwerdeführerin, die sich gegen den Zweitentscheid richten, vermögen nichts daran zu ändern, dass das Verwaltungsgericht im Erstentscheid Art. 19 VRP in haltbarer Weise gehandhabt hat und die beiden Entscheide im Ergebnis nicht verfassungswidrig sind
3.4 Im Zusammenhang mit Art. 19 VRP (Zulässigkeit von Noven bis zum Abschluss des Verfahrens) erhebt die Beschwerdeführerin auch Rügen gegenüber dem Revisionsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 13./20. November 2001. Sie beanstandet, das Gericht habe insbesondere ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem es das Vorliegen eines Revisionsgrundes nach Art. 197 Abs. 1 lit. b StG nicht einmal geprüft habe. Wie es sich damit verhält, kann indessen offen bleiben. Nach dem Gesagten kann der Beschwerdeentscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. September 2001 nicht als verfassungswidrig bezeichnet werden, was die neuen Vorbringen gemäss Art. 19 VRP betrifft. Es ist daher unerheblich, mit welcher Begründung das Verwaltungsgericht im zweiten Entscheid vom 13./20. November 2001 das Vorliegen eines Revisionsgrundes verneint und es abgelehnt hat, Art. 19 VRP erneut zu prüfen. Die Rügen der Beschwerdeführerin, die sich gegen den Zweitentscheid richten, vermögen nichts daran zu ändern, dass das Verwaltungsgericht im Erstentscheid Art. 19 VRP in haltbarer Weise gehandhabt hat und die beiden Entscheide im Ergebnis nicht verfassungswidrig sind
4. 4.1 Des Weiteren beanstandet die Beschwerdeführerin, dass das Verwaltungsgericht ihre Beschwerde vom 8. April 2001 nicht von Amtes wegen an die Verwaltungsrekurskommission übermittelt habe. Im Eventualantrag habe sie geltend gemacht, es sei das Verfahren nach Art. 81 Abs. 1 lit. c VRP wieder aufzunehmen. Nachdem sich das Verwaltungsgericht zur Behandlung des Wiederaufnahmegesuchs gemäss Eventualantrag als unzuständig erklärt habe, hätte es die Eingabe zur Weiterbehandlung an die seines Erachtens zuständige Verwaltungsrekurskommission übermitteln müssen, wie das durch Art. 11 Abs. 3 VPG vorgeschrieben werde.
4.2 Welches Interesse die Beschwerdeführerin an dieser Rüge haben kann, geht aus dem Gesamtzusammenhang nicht klar hervor: Gemäss Art. 81 Abs. 1 lit. c VRP kann gegen Verfügungen und Entscheide die Wiederaufnahme des Verfahrens mit der Begründung verlangt werden, die Behörde habe wesentliche Tatsachen oder Beweismittel, die zur Zeit des Erlasses der Verfügung oder des Entscheides bestanden hätten, nicht gekannt. Diese Revision ist der zivilprozessualen Wiederherstellung nachgebildet und bezweckt, dass ein abgeschlossenes Verfahren wieder in Gang gesetzt wird, um darin enthaltene Mängel zu korrigieren (vgl. Urs Peter Cavelti, Die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Diss. St. Gallen 1994, S. 297). Auf diese Bestimmung beruft sich die Beschwerdeführerin. Auf Wiederaufnahmebegehren wird aber gemäss Art. 81 Abs. 2 VRP nur eingetreten, wenn die Gründe mit keinem ordentlichen Rechtsmittel geltend gemacht werden können und das auch bei zumutbarer Sorgfalt unmöglich war. Die "wesentlichen Tatsachen und Beweismittel", welche vorliegend nicht berücksichtigt worden sein sollen, stehen nach Ansicht der Beschwerdeführerin (vgl. staatsrechtliche Beschwerde 2P.326/2001, Seite 8 Ziffer3) mit dem Erkenntnis der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 (Rückweisungsentscheid) im Zusammenhang. Dann aber hätte die Beschwerdeführerin diese Tatsachen mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid vortragen können, und zwar beim Verwaltungsgericht, zumal mit dieser Beschwerde auch geltend gemacht werden kann, der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvollständig festgestellten Sachverhalt (Art. 61 Abs. 2 VRP). Der Rekursentscheid verweist in der Rechtsmittelbelehrung auf die Beschwerdemöglichkeit (Art. 196 StG), und auch das Verwaltungsgericht ging in seinem Entscheid vom 11. September 2001 von der Beschwerdefähigkeit des Rekursentscheides aus, wenn es in Erwägung 2d einleitend festhält, der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 1999 sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern die Verwaltungsrekurskommission auf das Wiederaufnahmebegehren hätte eintreten können, nachdem der ordentliche Rechtsmittelweg offen stand. Ob ein Interesse der Beschwerdeführerin an der Rüge besteht, kann aber dahingestellt bleiben, weil die Rüge aus folgenden Gründen nicht durchzudringen vermag.
4.3 Mit ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 8. April 2001 beantragte die Beschwerdeführerin in der Hauptsache, es sei der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 22. März 2001 aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, in vollem Umfang auf die Anträge und die Begründung der Beschwerdeführerin einzutreten. Im Eventualantrag stellte sie das Begehren, es sei das Verfahren betreffend Reinertrags- und Eigenkapitalsteuern 1992 - 1995 wieder aufzunehmen (Art. 81 Abs. 1 lit. c VRP). Da das Verwaltungsgericht dem Hauptantrag nicht statt gab, kam der Eventualantrag zum Zug, wie die Beschwerdeführerin richtig bemerkt. Sie übersieht indes, dass sie diesen Eventualantrag nur "vorsorglicherweise für den Fall" stellte, dass die Beschwerdeinstanz (das Verwaltungsgericht) "zum Entscheid über das Wiederaufnahmeverfahren kompetent sein sollte" (Beschwerde vom 8. April 2001, Seite 10 Ziffer 4). Da das Gericht seine Zuständigkeit zum Entscheid über das Wiederaufnahmebegehren im Sinne von Art. 81 VRP verneinte, wurde der Eventualantrag gegenstandslos. Es ist daher nicht zu sehen, inwiefern das Verwaltungsgericht in Willkür verfallen sein soll oder der Beschwerdeführerin den Anspruch auf rechtliches Gehör verweigert haben könnte, wenn es die Eingabe nicht von Amtes wegen an die Verwaltungsrekurskommission übermittelt hat. Auch eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben liegt nicht vor, da sich das Verwaltungsgericht nicht widersprüchlich verhalten hat.
4.4 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde in diesem Punkt offensichtlich unbegründet, ohne dass auf die weiteren Rügen, die sich auf die Auslegung und Anwendung von Art. 11 Abs. 3 VRP (Übermittlungspflicht) beziehen, eingegangen werden muss. Damit kann offen bleiben, ob diese Rügen angesichts ihres weitgehend appellatorischen Charakters im Sinne von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG ausreichend substanziiert sind.
4.5 Der Entscheid des Verwaltungsgerichts über das Erläuterungsgesuch vom 18. Oktober 2001, das die Beschwerdeführerin am 21. September 2001 einreichte und das sich ebenfalls mit Fragen der Überweisung nach Art. 11 Abs. 3 VRP befasste, ist nicht angefochten worden; es wurde in der staatsrechtlichen Beschwerde 2P.326/2001 kein Antrag auf dessen Aufhebung gestellt.
5. Über das in der staatsrechtlichen Beschwerde 2P.326/2002 gestellte Gesuch um aufschiebende Wirkung war nicht zu entscheiden, da diese Wirkung der staatsrechtlichen Beschwerde 2P.269/2002 bereits mit Verfügung vom 8. November 2001 zuerkannt worden war.
Die staatsrechtlichen Beschwerden sind abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die bundesgerichtlichen Kosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Verfahren 2P.268/2001 und 2P.326/2001 werden vereinigt.
1. Die Verfahren 2P.268/2001 und 2P.326/2001 werden vereinigt.
2. Die staatsrechtliche Beschwerde 2P.268/2001 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die staatsrechtliche Beschwerde 2P.268/2001 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Die staatsrechtliche Beschwerde 2P.326/2001 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Die staatsrechtliche Beschwerde 2P.326/2001 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
4. Die Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Die Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
5. Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Kantonalen Steueramt St. Gallen sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. Juni 2002
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:


facts:
Sachverhalt:
A.
Die B._ AG betreibt das Restaurant Bolgen Plaza auf dem Bolgenareal, in der Landwirtschafts- und Wintersportzone der Gemeinde Davos. Es wurde 1995 als Ersatzbau für ein in den 1940er Jahren erstelltes Restaurant bewilligt. Am 1. Oktober 2004 wurde eine Erweiterung der Terrasse bewilligt.
Am 11. April 2008 reichte die B._ AG ein Gesuch für den Umbau und die Erweiterung des Restaurants Bolgen Plaza ein. Am 3. März 2009 folgte ein nachträgliches Baugesuch für die Erweiterung der Aussenterrasse (sog. Winterterrasse), die bereits ohne Bewilligung erstellt worden war.
A._, Eigentümer verschiedener Eigentumswohnungen in der Liegenschaft Skistrasse 24 in Davos-Dorf, erhob gegen beide Bauvorhaben Einsprache und - nach deren Bewilligung - Beschwerde, zunächst an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und anschliessend an das Bundesgericht (Verfahren 1C_496/2011). Das Bundesgericht hiess seine Beschwerde am 20. September 2012 gut und hob die angefochtenen Entscheide und Bewilligungen auf, weil die Erweiterungen nicht standortgebunden seien. In E. 4 hielt das Bundesgericht fest, dass die Terrasse bereits ohne Bewilligung erweitert worden sei und es daher Sache der zuständigen Behörden sein werde, die notwendigen Wiederherstellungsmassnahmen zu treffen. Diese hätten auch zu prüfen, ob und inwieweit Anpassungen der bestehenden Bewilligungen (insbesondere Betriebszeiten) notwendig seien.
B.
Am 2. Oktober 2012 forderte A._ die Gemeinde Davos auf, die Konsequenzen aus dem bundesgerichtlichen Urteil zu ziehen und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. In der Folge wurden die nicht bewilligten Anlagenteile zurückgebaut, dagegen konnte keine einvernehmliche Lösung zu den Betriebszeiten gefunden werden.
Der Kleine Landrat der Gemeinde Davos erliess daher am 9. Juli 2013 eine Verfügung betreffend "Vollstreckung des Urteils des Bundesgerichts vom 20.9.2012 i.S. Bolgen Plaza / vorläufige Massnahmen zur Verminderung von Lärmimmissionen". Es wurde vorgesehen, während der ganzen Wintersaison 2013/2014 im Bereich der Liegenschaften A._s Lärmmessungen vorzunehmen und sämtliche lärmrelevanten Vorkommnisse der Gemeinde zu melden. Anschliessend werde die Gemeinde definitiv über Massnahmen zur Verminderung von Lärmimmissionen der ankommenden und heimkehrenden Gäste entscheiden; je nach Ergebnis der erhobenen Lärmwerte sei dabei auch mit einer erheblichen Verkürzung der Öffnungszeiten des Restaurants zu rechnen. Bis zum definitiven Entscheid blieben die Öffnungszeiten des Restaurants auf 23.00 Uhr beschränkt. Die B._ AG als Eigentümer und C._ als Betreiber des Restaurants wurden verpflichtet, während der Wintersaison 2013/2014 ab 22.00 Uhr einen Ordnungsdienst einzurichten mit dem Ziel, die Lärmimmissionen der ankommenden und heimkehrenden Gäste zu minimieren.
C.
A._ erhob am 26. August 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, der Beschluss vom 9. Juli 2013 sei aufzuheben, soweit darin mangels Standortgebundenheit i.S.v. Art. 24 RPG kein Betriebsverbot am Abend und in der Nacht verfügt worden sei; für den Restaurant-, Après-Ski- und Barbetrieb des "Bolgen Plaza" sei generell eine Betriebsschliessung spätestens ab 19.00 Uhr zu verfügen. Mit den vorläufig verfügten Massnahmen hinsichtlich des Lärmschutzes erklärte er sich dagegen einverstanden. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 30. September 2014 ab.
D.
Dagegen hat A._ am 27. November 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei für den Restaurant-, Après-Ski- und Barbetrieb des "Bolgen Plaza" generell eine Betriebsschliessung spätestens ab 19.00 Uhr zu verfügen. Eventuell sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Verfahrensrechtlich beantragt er die Durchführung eines Augenscheins.
E.
Die B._ AG (Beschwerdegegnerin 1) beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei das Verfahren bis zum Vorliegen des Urteils im Prozess U 14 70 des Verwaltungsgerichts Graubünden über die definitiven Massnahmen zu sistieren. C._ (Beschwerdegegner 2) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; auch er beantragt die Sistierung des Verfahrens. Die Gemeinde Davos schliesst auf Abweisung der Beschwerde und unterstützt das Sistierungsgesuch der Beschwerdegegner. Das Verwaltungsgericht beantragt Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) beantragt, die Beschwerde gutzuheissen, die Betriebsschliessung spätestens auf 19.00 Uhr anzuordnen und die Sache im Übrigen an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
In seiner Replik hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und beantragt Abweisung des Sistierungsgesuchs.
F.
Bereits am 12. August 2014 hatte der Kleine Landrat der Gemeinde Davos Beschluss über die definitiven Massnahmen gefasst. Danach bleiben die Öffnungszeiten des Restaurants Bolgen Plaza grundsätzlich auf die Zeit von 10.00 bis 23.00 Uhr beschränkt. Gegen diesen Beschluss hat der Beschwerdeführer ebenfalls Beschwerde an das Verwaltungsgericht Graubünden erhoben (Verfahren U 14 70).

considerations:
Erwägungen:
1.
Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid des Verwaltungsgerichts betrifft eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit (<ref-law>), in der die Beschwerde ans Bundesgericht im Grundsatz offen steht (<ref-law>).
2.
Die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet das aktuelle Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers (<ref-law>), weil die Verfügung vom 9. Juli 2013 lediglich vorläufige Massnahmen für die Wintersaison 2013/2014 betroffen habe und mit Verfügung vom 12. August 2014 durch definitive Massnahmen ersetzt worden sei. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, der Kleine Landrat habe bereits in der Verfügung vom 9. Juli 2013 seinen Antrag auf eine raumplanungsrechtlich begründete Einschränkung der Betriebszeiten auf spätestens 19.00 Uhr definitiv abgewiesen. Das Verwaltungsgericht habe sich mit diesen Erwägungen zu Unrecht nicht auseinandergesetzt und habe damit eine formelle Rechtsverweigerung begangen.
2.1. Der Beschluss 2013 des Kleinen Landrats betrifft "vorläufige Massnahmen" für die Wintersaison 2013/2014 (Dispositiv-Ziff. 1); für den Zeitraum danach werden definitive Massnahmen angekündigt (Dispositiv-Ziff. 2). Der Beschwerdeführer hat sich mit den vorläufigen Lärmschutzmassnahmen ausdrücklich einverstanden erklärt und ist insoweit nicht beschwert; im Übrigen sind diese vorläufigen Massnahmen zwischenzeitlich durch definitive Massnahmen ersetzt worden, weshalb auch kein aktuelles Rechtsschutzinteresse mehr besteht.
2.2. In den Erwägungen des Beschlusses vom 9. Juli 2013 befasste sich der Kleine Landrat aber auch mit den raumplanerischen Aspekten des Betriebs (E. 3-6) : Er kam zum Ergebnis, dass die Öffnung des Restaurants bis 23 Uhr (bzw. 24 Uhr an Wochenenden) den Rahmen der Standortgebundenheit sprenge, sich die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 aber diesbezüglich auf die Rechtskraft der bestehenden Bewilligungen berufen könnten. Im Beschluss vom 12. August 2014 (S. 3 oben) verwies der Kleine Landrat auf diese Erwägungen und befasste sich deshalb nur noch mit der Frage, ob und inwieweit Einschränkungen der Betriebszeiten aus Gründen des Lärmschutzes geboten seien.
Ob aufgrund dieser raumplanerischen Erwägungen ein aktuelles Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers besteht, kann offenbleiben: Wie im Folgenden darzulegen sein wird, handelt es sich insoweit um einen Zwischenentscheid, der nur unter den besonderen Voraussetzungen gemäss <ref-law> angefochten werden kann.
3.
Ein (Teil-) Endentscheid liegt nur vor, wenn mindestens eines der gestellten Begehren behandelt wurde und dieses unabhängig von den anderen Begehren beurteilt werden kann (<ref-law>). Über das Rechtsbegehren des Beschwerdeführers, die Betriebszeiten des "Bolgen Plaza" auf maximal 19 Uhr zu beschränken, wurde in der Verfügung vom 9. Juli 2013 aber noch nicht definitiv entschieden; vielmehr wurde in Dispositiv-Ziff. 2 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass - je nach den Ergebnissen der Lärmmessungen - eine erhebliche Verkürzung der Öffnungszeiten des Restaurants angeordnet werden könnte. Ausgeschlossen wurde (in den Erwägungen) lediglich eine rein raumplanungsrechtlich begründete Schliessung des Restaurants nach 19 Uhr. Damit äusserte sich der Kleine Landrat nur zu einer von mehreren materiellen Rechtsgrundlagen für die beantragte Betriebsbeschränkung.
Grundsatzentscheide, die sich zu einzelnen wichtigen materiellen Rechtsfragen äussern, ohne bereits über einzelne Begehren abschliessend zu entscheiden, sind nach ständiger Rechtsprechung als Zwischenentscheide zu qualifizieren (<ref-ruling> E. 1.1 S. 170; <ref-ruling> E. 1.3.3 S. 35; je mit Hinweisen). Sie können nur unter den Voraussetzungen gemäss <ref-law> angefochten werden, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
3.1. Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht eine formelle Rechtsverweigerung vor, weil es den Streitgegenstand auf die vorläufigen Lärmschutzmassnahmen beschränkt und sich nicht zu den raumplanungsrechtlichen Fragen mit Bezug auf die zonenwidrige Nutzung des "Bolgen Plaza" geäussert habe. Damit tut er aber keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil i.S.v. <ref-law> dar: Zum einen erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine allfällige Rechtsverweigerung und Verletzung des rechtlichen Gehörs im hängigen Verfahren U 14 70 (betreffend definitive Massnahmen) geheilt werden könnte; zum anderen hat der Beschwerdeführer die Möglichkeit, den vorliegenden Zwischenentscheid zusammen mit dem Endentscheid des Verwaltungsgerichts im Verfahren U 14 70 mit Beschwerde vor Bundesgericht anzufechten (<ref-law>). Eine allfällige Rechtsverweigerung würde zur Aufhebung und Rückweisung an das Verwaltungsgericht führen. Die blosse Verzögerung oder Verteuerung des Verfahrens stellt für sich allein keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil dar (<ref-ruling> E. 1.2.1 S. 170 mit Hinweis).
3.2. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern ein bedeutender Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart werden könnte, wenn das Bundesgericht die Beschwerde gutheissen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Es kann daher offenbleiben, ob das Bundesgericht in der vorliegenden Konstellation überhaupt einen Endentscheid fällen könnte.
4.
Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Der Sistierungsantrag der Beschwerdegegner wird damit gegenstandslos.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Die Gemeinde Davos hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätig wurde (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die B._ AG für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- und C._ mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Davos, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 1. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. September 2015
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Gerber


facts:
A.- M._, geboren 1957, war vom 5. September 1988 bis zum 31. August 1995 als Betriebsmitarbeiter für die I._ SA vorwiegend im Reinigungsdienst arbeitstätig.
Bei Reinigungsarbeiten stürzte er am 25. Oktober 1994 von einer Leiter und zog sich dabei einen Unterarmbruch zu. Die Schweizerische Unfallversicherungsanstalt (SUVA) entrichtet ihm für die Folgen dieses Unfalles seit
1. September 1995 eine Invalidenrente aufgrund einer Erwerbseinbusse von 15 %. Am 28. Oktober 1996 meldete er sich unter Hinweis auf eine Sehbehinderung sowie auf unfallbedingte Beschwerden an der rechten Hand bei der Invalidenversicherung zum Rentenbezug an. Die IV-Stelle des Kantons St. Gallen zog die Unfallakten der SUVA bei, holte medizinische Berichte bei Dr. med. P._ vom 19. November 1996 und von der Klinik Chirurgie X._ vom 2. Dezember 1996 ein und liess zur Abklärung der Eingliederungs- und Arbeitsfähigkeit in der Abklärungs- und Ausbildungsstätte Y._ (BEFAS) eine berufliche Abklärung durchführen (Schlussbericht vom 7. April 1998).
Aufgrund des ermittelten Invaliditätsgrades von 58 % verfügte die IV-Stelle am 2. September 1998 die Ausrichtung einer halben Invalidenrente ab 1. Oktober 1995.
B.- Dagegen erhob der Versicherte Beschwerde mit den Anträgen, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und es sei ihm eine ganze Invalidenrente zuzusprechen. Das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen wies die Beschwerde mit Entscheid vom 28. September 2000 ab.
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde lässt M._ das vorinstanzlich gestellte Rechtsbegehren erneuern.
Die IV-Stelle beantragt die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, während sich das Bundesamt für Sozialversicherung nicht vernehmen lässt.

considerations:
Das Eidg. Versicherungsgericht zieht in Erwägung:
1.- Nach <ref-law> hat der Versicherte Anspruch auf eine ganze Rente, wenn er mindestens zu 66 2/3 %, auf eine halbe Rente, wenn er mindestens zu 50 % oder auf eine Viertelsrente, wenn er mindestens zu 40 % invalid ist; in Härtefällen hat der Versicherte nach <ref-law> bereits bei einem Invaliditätsgrad von mindestens 40 % Anspruch auf eine halbe Rente.
Bei erwerbstätigen Versicherten ist der Invaliditätsgrad auf Grund eines Einkommensvergleichs zu bestimmen. Dazu wird das Erwerbseinkommen, das der Versicherte nach Eintritt der Invalidität und nach Durchführung allfälliger Eingliederungsmassnahmen durch eine ihm zumutbare Tätigkeit bei ausgeglichener Arbeitsmarktlage erzielen könnte, in Beziehung gesetzt zum Erwerbseinkommen, das er erzielen könnte, wenn er nicht invalid geworden wäre (<ref-law>). Der Einkommensvergleich hat in der Regel in der Weise zu erfolgen, dass die beiden hypothetischen Erwerbseinkommen ziffernmässig möglichst genau ermittelt und einander gegenübergestellt werden, worauf sich aus der Einkommensdifferenz der Invaliditätsgrad bestimmen lässt. Insoweit die fraglichen Erwerbseinkommen ziffernmässig nicht genau ermittelt werden können, sind sie nach Massgabe der im Einzelfall bekannten Umstände zu schätzen und die so gewonnenen Annäherungswerte miteinander zu vergleichen (allgemeine Methode des Einkommensvergleichs; <ref-ruling> Erw. 2a und b).
2.- Nach ständiger Rechtsprechung beurteilt das Sozialversicherungsgericht die Gesetzmässigkeit der angefochtenen Verfügungen in der Regel nach dem Sachverhalt, der zur Zeit des Verfügungserlasses gegeben war (<ref-ruling> Erw. 1b mit Hinweisen).
Die dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegende Verfügung datiert vom 2. September 1998. In zeitlicher Hinsicht massgebend für die vorliegende Beurteilung sind somit diejenigen Verhältnisse, die damals geherrscht hatten.
3.- Streitig und zu prüfen ist einzig, ob der Beschwerdeführer anstelle der ihm mit Verwaltungsverfügung vom 2. September 1998 zugesprochenen halben eine ganze Invalidenrente beanspruchen kann.
a) Zu Recht anerkennt der Beschwerdeführer das im vorinstanzlichen Entscheid zugrunde gelegte hypothetische Einkommen ohne Invalidität (Valideneinkommen) von Fr. 52'650.-. Da dieser Betrag jedoch auf der Grundlage des effektiv zwischen Oktober 1993 und September 1994 (bis zum Unfall) erzielten Einkommens beruht, ist, wie geltend gemacht wird, die bis zu den in zeitlicher Hinsicht massgeblichen Verhältnissen von 1998 ergangene Nominallohnentwicklung von 3,8 % (Die Volkswirtschaft, Heft 2/2001, S. 81, Tabelle B10. 3) mitzuberücksichtigen, so dass von einem für den Einkommensvergleich relevanten Valideneinkommen von Fr. 54'651.- auszugehen ist.
b) Unbestrittenermassen sind dem Versicherten Aufräum-, Entsorgungs- und Reinigungsarbeiten oder auch Arbeiten als Haus- und Küchenbursche bei visuell wenig anspruchsvollen und auch das rechte Handgelenk nicht stark belastenden Tätigkeiten unter den von der BEFAS gemäss Schlussbericht vom 7. April 1998 genannten Bedingungen mit einem durchschnittlichen Leistungsvermögen von 50 % zumutbar.
Nicht von der Hand zu weisen sind jedoch die Einwände des Beschwerdeführers gegen die vorinstanzlich bestätigte Annahme einer verwertbaren Arbeitsfähigkeit in Bezug auf Maschinenüberwachungstätigkeiten an Fertigungs- oder Montageautomaten in der metallverarbeitenden Industrie. Auch wenn bei diesen Arbeiten Fehlfunktionen durch optische und akustische Signale angezeigt werden sollten und sodann solche Störungen durch manuelle Korrektureingriffe ohne komplizierte Bewegungen oder Kraftaufwand zu beheben wären, sind diese Tätigkeiten für den Versicherten nicht geeignet, da ihm weder stereotype Bewegungsabläufe noch die zeitgerechte Erfüllung von im Arbeitstempo fremdbestimmten Tätigkeiten (z.B. am Fliessband) zumutbar sind.
c) aa) Dass die BEFAS im genannten Bericht auch Angaben aus der Dokumentation über Arbeitsplätze (DAP) lediglich als Lohnbeispiele für in Frage kommenden Tätigkeiten herangezogen hat, ist nicht zu beanstanden.
Für die Ermittlung des Invalideneinkommens können nach der Rechtsprechung - wie dies IV-Stelle und Vorinstanz getan haben - Tabellenlöhne beigezogen werden, dies vor allem dann, wenn die versicherte Person nach Eintritt des Gesundheitsschadens keine oder jedenfalls keine ihr an sich zumutbare neue Erwerbstätigkeit aufgenommen hat (<ref-ruling> Erw. 3b/aa; ZAK 1991 S. 321 Erw. 3c, 1989 S. 458 Erw. 3b; Meyer-Blaser, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum IVG, Zürich 1997, S. 209). Die zu diesem Zweck praxisgemäss beigezogene Schweizerische Lohnstrukturerhebung des Bundesamtes für Statistik (LSE) erfasst die individuellen Löhne der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer. Der Tabellenteil im Anhang der LSE enthält neben der Statistik der Lohnbeträge (effektive Nettolöhne, Gruppe B) im Rahmen der Tabellengruppe A eine Statistik der Lohnsätze, d.h. der standardisierten Bruttolöhne. Auf Letztere ist für den Verwendungszweck des Einkommensvergleichs abzustellen, wobei, wie dies die Verwaltung getan hat, jeweils vom Zentralwert (Median) auszugehen ist, der bei der Lohnverteilung in der Regel tiefer liegt als das arithmetische Mittel ("Durchschnittslohn") und im Vergleich dazu gegenüber dem Einbezug von Extremwerten (sehr tiefe oder hohe Lohnangaben) relativ robust ist (<ref-ruling> Erw. 3b/aa).
Die aufgrund der Ergebnisse der LSE tabellarisch dargestellten standardisierten Monatslöhne basieren auf einer einheitlichen Monatsarbeitszeit von 4 1/3 Arbeitswochen zu je 40 Arbeitsstunden). Die standardisierten Bruttolohnangaben pro Monat umfassen (nebst Arbeitnehmerbeiträgen an die Sozialversicherung, Naturalleistungen, regelmässig ausbezahlter Prämien-, Umsatz- oder Provisionsanteile) auch Entschädigungen für Schicht-, Nacht- und Sonntagsarbeit, 1/12 des 13. Monatslohns und 1/12 der jährlichen Sonderzulagen.
Im Hinblick auf die Mehrfachbehinderung - einerseits die beeinträchtigte Sehfähigkeit und andererseits die belastungsabhängige schmerzhafte Funktionseinschränkung am rechten Handgelenk - und die dadurch bedingten relativ stark beschränkten Einsatzmöglichkeiten rechtfertigt sich die Anwendung der Tabelle TA7 der LSE 1998, wonach sich der - auf 41,9 Wochenarbeitsstunden und auf 12 Monate umgerechnete - Zentralwert (Median) für Männer pro Jahr im Bereich der Reinigung und öffentlichen Hygiene des Dienstleistungssektors auf Fr. 47'326.- (= 3765.- x 12 x [41, 9/40]) und im Bereich gastgewerbliche und hauswirtschaftliche Tätigkeiten ebenfalls des Dienstleistungssektors auf Fr. 38'313.- (= 3048.- x 12 x [41, 9/40]) belief.
bb) Dass infolge Berücksichtigung invaliditätsfremder Faktoren von einem ungewöhnlich tiefen Valideneinkommen gesprochen werden müsste (vgl. ZAK 1989 S. 456), ist nicht ersichtlich und wird zu Recht auch nicht geltend gemacht.
cc) Der Beschwerdeführer vertritt die Auffassung, soweit die LSE sich überhaupt eigne, um ein Invalideneinkommen im vorliegenden Fall zuverlässig zu ermitteln, müssten die Angaben des unteren Quartilbereichs herangezogen und berücksichtigt werden.
Gemäss Rechtsprechung wird dem Umstand, dass gesundheitlich beeinträchtigte Personen, die selbst bei leichten Hilfsarbeitertätigkeiten behindert sind, im Vergleich zu voll leistungsfähigen und entsprechend einsetzbaren Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern lohnmässig benachteiligt sind und deshalb in der Regel mit unterdurchschnittlichen Lohnansätzen rechnen müssen, durch einen Abzug von bis zu (maximal) 25 % vom Medianwert des herangezogenen Tabellenlohnes Rechnung getragen (<ref-ruling> Erw. 5b/bb-cc; <ref-ruling> Erw. 3b/bb; AHI 1998 S. 177 Erw. 3a). Dabei kommt der Abzug von 25 % nicht generell und in jedem Fall zur Anwendung.
Vielmehr ist anhand der gesamten Umstände des konkreten Einzelfalles zu prüfen, ob und in welchem Ausmass das hypothetische Einkommen als invalide Person zusätzlich reduziert werden muss (<ref-ruling> Erw. 5 mit Hinweisen; AHI 1998 S. 177 Erw. 3a).
Aus den Akten ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der Beschwerdeführer der Arbeit überdurchschnittlich oft krankheitsbedingt fern bleiben würde. Vielmehr ist gemäss Schlussbericht der BEFAS vom 7. April 1998 davon auszugehen, dass er in einer angepassten Tätigkeit eine ziemlich konstante und entsprechend wirtschaftlich verwertbare 50 %ige Durchschnittsleistung erbringen kann. Den vorliegenden Umständen trägt demnach ein Abzug vom Tabellenlohn von 10 % angemessen Rechnung (vgl. <ref-ruling>).
dd) Nachdem der Beschwerdeführer vom Gastgewerbe in den Reinigungsdienst der I._ SA übergetreten und dort seit September 1988 arbeitstätig war, ist es ihm zuzumuten, auch nach dem Invaliditätseintritt wiederum in der Reinigungsbranche mit den besseren Einkommensaussichten als im Gastgewerbe tätig zu sein. Es ist deshalb auf das höhere tabellarische Invalideneinkommen abzustellen.
Das für den Einkommensvergleich relevante Invalideneinkommen ergibt sich demnach aus dem ermittelten Zentralwert für Männer im Bereich der Reinigung und öffentlichen Hygiene (vgl. Erw. 3c/aa hievor) von Fr. 47'326.- pro Jahr.
Unter Berücksichtigung eines Abzuges von 10 % (vgl.
Erw. 3c/cc hievor) sowie aufgrund des auf 50 % reduzierten Leistungsvermögens (vgl. Erw. 3b hievor) resultiert ein Verdienst von Fr. 21'297.-, den der Beschwerdeführer trotz gesundheitlicher Beeinträchtigungen mit einer angepassten Tätigkeit zumutbarerweise noch erzielen könnte. Aus dem Vergleich zwischen Valideneinkommen (von Fr. 47'326.- vgl. Erw. 3a hievor) und dem Invalideneinkommen ergibt sich somit ein Invaliditätsgrad von rund 61 %. Da der Invaliditätsgrad damit die relevante Grenze von 66 2/3 Prozent für eine ganze Invalidenrente nach <ref-law> nicht übersteigt, haben Verwaltung und Vorinstanz zu Recht den Anspruch auf eine halbe Invalidenrente bejaht.

rulings:
Demnach erkennt das Eidg. Versicherungsgericht:
I.Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
II.Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
III. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen, der Ausgleichskasse der Migros-Betriebe und dem Bundesamt für Sozialversicherung
zugestellt.
Luzern, 3. Mai 2001
Im Namen des
Eidgenössischen Versicherungsgerichts
Der Präsident der IV. Kammer:
Der Gerichtsschreiber: