facts:
Faits:
A. La Maison X._ est un établissement médico-social de droit public qui accueille des personnes âgées (voir la loi cantonale genevoise [8441] concernant la Maison X._). Son personnel est soumis au statut de la fonction publique tel que défini par la loi générale relative au personnel de l'administration cantonale, du pouvoir judiciaire et des établissement publics médicaux du 4 décembre 1997 (LPAC; RSG B 5 05).
M._ a été engagée par la Maison X._ en qualité de femme de ménage le 1er janvier 1995.
Depuis son engagement, la qualité du travail fourni par la prénommée a toujours été appréciée et reconnue par son employeur. En revanche, son comportement a donné lieu à plusieurs rappels à l'ordre.
Par lettre du 16 janvier 1997, M._ a été priée de se conformer aux consignes en vigueur et de respecter les autres membres du personnel à la suite d'un incident avec une cheffe d'unité. Le 1er septembre 2000, la prénommée a été déplacée dans une autre unité de soins en raison d'une querelle survenue le 13 juin 2000 avec une collègue de travail (voir lettre du 27 juillet 2000). Le 5 février 2002, l'employeur a adressé un avertissement à M._ pour avoir eu des écarts de langage et tenu des propos racistes à l'égard d'une autre collègue en présence d'une résidente. Elle était invitée à se ressaisir, faute de quoi des mesures plus sévères seraient prises à son encontre. M._ a manifesté son désaccord dans une lettre du 14 février suivant. A l'issue d'un entretien avec ses supérieurs hiérarchiques, la sanction a été confirmée par décision du 21 mars 2002. Cette décision est entrée en force. Le 12 mai 2006, M._ s'est vue notifier un nouvel avertissement. Il lui était reproché d'avoir agressé verbalement une résidente et de s'être mise en colère à propos du chien de celle-ci. Son attitude envers cette personne a été qualifiée d'inadmissible. Il lui était demandé de faire preuve de respect à l'égard des personnes âgées et d'effectuer ses tâches sans commentaire. Cette sanction n'a pas été attaquée.
Au cours de l'année 2008, trois autres incidents ont impliqué M._. Le 14 février 2008, un troisième avertissement lui a été infligé pour avoir insulté une collègue, A._, en employant des mots à caractère raciste. Il était précisé qu'au cas où ce genre d'épisode devait se reproduire, un licenciement pourrait être envisagé dès lors qu'un tel comportement dénotait une inaptitude à remplir les exigences du poste. Au courant de l'été, M._ s'est disputée avec B._, qui effectuait le remplacement d'une collègue malade. D'après les déclarations de B._, M._ n'avait pas accepté sa présence dans l'équipe de nettoyage. Le ton était monté et M._ l'avait frappée au bras alors qu'elle s'apprêtait à téléphoner à leur chef. Une séance de médiation a été organisée le 12 août 2008, au cours de laquelle M._ a exprimé son souhait qu'elles travaillent dans des unités séparées. Le 4 septembre suivant, l'employeur a offert à M._ de suivre des cours de français, ce qu'elle a refusé en raison de la présence de A._ à ces cours. En date du 10 septembre 2008, le supérieur hiérarchique de M._, C._, s'est entretenu avec elle et lui a annoncé qu'elle serait déplacée pour la dernière fois dans un autre bâtiment. Immédiatement après cet entretien, la prénommée s'est rendue à l'étage où travaillait A._. Furieuse du fait qu'elle avait fait l'objet de la mesure de déplacement et non sa collègue, M._ l'aurait menacée elle et ses enfants «de payer pour ça». Le même jour, M._ a été priée de rester à la maison jusqu'à nouvel avis.
Au cours d'une séance du 28 octobre 2008, le Conseil d'administration de la Maison X._ a décidé d'ordonner l'ouverture d'une enquête administrative à l'encontre de M._. L'enquête a été confiée à un juge de la Cour de Justice du canton de Genève.
L'enquêteur a procédé à une comparution personnelle des parties et entendu onze témoins. Selon ses conclusions, M._ avait eu une attitude générale inadmissible envers sa hiérarchie et ses collègues. Elle avait refusé de se soumettre aux injonctions de ses supérieurs, et s'était montrée agressive, autoritaire et grossière envers ses collègues. Ce faisant, elle avait violé ses devoirs et obligations de service. Malgré les nombreuses occasions qui lui avaient été données de s'améliorer, elle n'avait pas changé de comportement. Même en tenant compte de ses états de service, il n'apparaissait pas qu'une autre mesure que la «révocation» pût être envisagée vu la répétition et la gravité des manquements constatés. Le rapport d'enquête a été transmis à l'intéressée qui s'est déterminée le 20 février 2009.
Par décision du 31 mars 2009, le Conseil d'administration a prononcé la révocation de M._ au sens de l'art. 16 al. 1 let. c ch. 5 de la LPAC. La prénommée était libérée de son obligation de travailler durant le délai de congé. En outre, la décision était immédiatement exécutoire nonobstant recours éventuel.
B. M._ a recouru contre cette décision devant le Tribunal administratif de la République et canton de Genève (aujourd'hui: Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative) en concluant à l'annulation de la décision de révocation et à sa réintégration. Préalablement, elle a demandé la restitution de l'effet suspensif.
Par décision du 6 juillet 2009, la présidente du tribunal administratif a rejeté la requête en restitution de l'effet suspensif.
Après avoir tenu une audience de comparution personnelle, l'autorité cantonale a rejeté le recours, par jugement du 19 janvier 2010.
C. M._ interjette un recours en matière de droit public contre ce jugement, dont elle requiert l'annulation. Sous suite de frais et dépens, elle conclut à ce qu'il soit ordonné à la Maison X._ de la réintégrer dans ses fonctions; subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
La Maison X._ conclut à l'irrecevabilité du recours, sinon à son rejet. Le tribunal administratif ne s'est pas déterminé.

considerations:
Considérant en droit:
1. 1.1 Le recours en matière de droit public n'est pas recevable contre les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes (art. 83 let. g LTF). S'agissant de contestations pécuniaires, pour que le recours soit recevable, il faut encore que la valeur litigieuse atteigne le seuil minimal de 15'000 fr. (<ref-law>). Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation (<ref-law>).
1.2 Une affaire doit être considérée comme pécuniaire dès lors qu'elle poursuit un but économique et que son objet peut être apprécié en argent (arrêt 1C_116/ 2007 du 24 septembre 2007 consid. 2). En l'occurrence, l'intimée ne peut pas être suivie lorsqu'elle soutient que l'affaire ne revêt pas un caractère patrimonial au motif qu'elle a d'ores et déjà exprimé son refus de réintégrer M._ au sens de l'art. 31 LPAC et qu'en instance cantonale et fédérale, la recourante n'a pas pris de conclusion tendant au versement d'une indemnité en cas de décision négative de l'employeur sur sa réintégration. En effet, du moment que la recourante conclut à être réintégrée à son poste de travail pour une durée indéterminée - et entend donc obtenir le paiement de son salaire pendant plusieurs mois, voire plusieurs années -, il faut retenir qu'il s'agit au moins partiellement d'un litige de nature pécuniaire et que le seuil de 15'000 fr. de valeur litigieuse est atteint (arrêts 8C_358/2009 du 8 mars 2010 consid. 2, 8C_176/2009 du 14 septembre 2009 consid. 1, 8C_170/2009 du 25 août 2009 consid. 1, 8C_46/2009 du 24 août 2009 consid. 2). La question de savoir si la recourante a effectivement ou non un droit à être réintégrée dans l'hypothèse où la décision de révocation serait annulée relève du fond.
1.3 Pour le surplus, interjeté en temps utile (<ref-law>) contre une décision finale (<ref-law>) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF), le recours en matière de droit public est recevable.
2. 2.1 Sur le plan des faits, la juridiction cantonale a retenu que M._ avait eu à plusieurs reprises au cours de l'année 2008 un comportement fautif à l'égard de ses collègues, ce que la prénommée n'avait pas véritablement contesté. Elle avait eu une violente altercation avec B._. Elle avait également insulté A._, en la traitant de «connasse» puis avait menacé cette même collègue quelque temps plus tard.
2.2 Invoquant une constatation et une appréciation arbitraire des faits par la juridiction cantonale (art. 9 Cst.), la recourante fait valoir qu'elle a toujours contesté les actes qui lui étaient reprochés. Le tribunal cantonal aurait fait preuve d'arbitraire en admettant l'existence d'une faute de sa part sur la base uniquement de la version des autres employées.
2.3 Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>), sous réserve des cas prévus à l'<ref-law>. Le recourant ne peut critiquer la constatation de faits importants pour le jugement de la cause que si ceux-ci ont été établis en violation du droit au sens de l'<ref-law> ou de manière manifestement inexacte (<ref-law>), c'est-à-dire arbitraire (cf. Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4135), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
La violation peut consister en un état de fait incomplet, car l'autorité précédente viole le droit matériel en n'établissant pas tous les faits pertinents pour l'application de celui-ci. L'appréciation des preuves est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, en contradiction avec le dossier, ou contraire au sens de la justice et de l'équité ou lorsque l'autorité ne tient pas compte, sans raison sérieuse, d'un élément propre à modifier la décision, se trompe sur le sens et la portée de celui-ci ou, se fondant sur les éléments recueillis, en tire des constatations insoutenables (<ref-ruling> consid. 4.3 p. 62 et les références).
2.4 En l'occurrence, la recourante n'explique pas en quoi les faits établis par les juges cantonaux se trouveraient en contradiction évidente avec la situation de fait. Selon le témoignage de C._, chef de M._, celle-ci avait tenu en sa présence des propos à connotation raciste envers A._ au cours d'une réunion, déclarations qui avaient constitué le motif de l'avertissement donné en février 2008. Quelque temps après, une dispute avait opposé M._ à B._. C._ avait eu une discussion avec les prénommées tout de suite après cette dispute. A cette occasion, B._ s'était plainte d'avoir reçu une tape de la part de M._, ce que celle-ci n'avait pas nié. Ce n'est que plus tard qu'elle avait allégué avoir été frappée par B._. Il avait donc été décidé de les séparer et de transférer M._ dans un autre bâtiment. Celle-ci, qui ne s'entendait pas avec A._ tenait cette dernière en partie responsable de la décision de transfert, ce qui pouvait expliquer le dernier incident du 10 septembre 2008 à la suite duquel elle avait été sommée de rester à la maison. Au cours de l'enquête, d'autres situations conflictuelles et dérapages verbaux impliquant M._ ont été relatés (voir les témoignages de D._, E._ et de F._). Plusieurs témoins (G._; H._; I._) ont décrit l'intéressée comme une personne compétente mais caractérielle et qui a tendance à s'emporter vite.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la juridiction cantonale pouvait, sans arbitraire, retenir que la recourante avait provoqué, par un comportement fautif, les épisodes conflictuels qui lui sont imputés. La recourante tente, en vérité, de substituer sa propre appréciation des événements à celle de l'autorité compétente et de minimiser sa responsabilité dans les problèmes relationnels qu'elle a connus avec ses deux collègues. Son grief n'est pas fondé.
3. 3.1 La juridiction cantonale a considéré ensuite que les différents comportements de M._ constituaient une violation grave de ses devoirs de service qui imposent à un membre du personnel d'entretenir des relations dignes et correctes avec ses collègues (art. 21 let. a du règlement d'application de la LPAC du 24 février 1999 [RPAC]; RSG B 5 05.01). Elle a relevé, par ailleurs, que M._ n'avait pas modifié son attitude en dépit des nombreux avertissements formels et informels qui lui avaient été adressés pour des faits similaires depuis 1997 et des interventions de l'employeur pour apaiser les tensions. La bonne qualité de ses prestations ne contrebalançait pas la répétition et la gravité des manquements commis. Aussi, l'autorité cantonale a-t-elle jugé que la Maison X._ n'avait pas abusé de son pouvoir d'appréciation en prononçant la révocation de son employée.
3.2 Pour la recourante, les reproches qui lui étaient faits n'étaient pas suffisamment graves pour être sanctionnés par une révocation qui est la mesure disciplinaire la plus sévère. Une sanction moins incisive telle qu'une réduction du traitement, voire le retour au statut d'employé en période probatoire aurait atteint le but recherché, ce d'autant qu'elle n'avait fait l'objet que de trois avertissements sur une période de 14 années et que ses qualités professionnelles n'avaient pas été remises en cause. Enfin, l'intérêt public à ce qu'elle soit écartée de l'administration était relativement minime. Il était arbitraire de la part des juges cantonaux de considérer que la décision de l'intimée respectait le principe de proportionnalité.
3.3 Une mesure viole le principe de la proportionnalité notamment si elle excède le but visé et qu'elle ne se trouve pas dans un rapport raisonnable avec celui-ci et les intérêts, en l'espèce publics, compromis (<ref-ruling> consid. 3.5.1 p. 69 et les arrêts cités; <ref-ruling> consid. 5.1 p. 297/298). Le principe de la proportionnalité, bien que de rang constitutionnel, ne constitue pas un droit constitutionnel avec une portée propre (<ref-ruling> consid. 5b p. 120; <ref-ruling> consid. 2b p. 163). Aussi, lorsque, comme en l'espèce, ce principe est invoqué en relation avec l'application du droit cantonal (en dehors du domaine de protection d'un droit fondamental spécial), le Tribunal fédéral n'intervient-il, en cas de violation du principe de la proportionnalité, que si la mesure de droit cantonal est manifestement disproportionnée et qu'elle viole simultanément l'interdiction de l'arbitraire; autrement dit le grief se confond avec celui de l'arbitraire (<ref-ruling> consid. 4.2.2 et 4.3 p. 158; arrêts 8C_220/2010 du 18 octobre 2010 consid. 4.3 et 2C_118/2008 du 21 novembre 2008 consid. 3.1).
3.4 Selon l'art. 16 al. 1 LPAC, les fonctionnaires et les employés qui enfreignent leurs devoirs de service, soit intentionnellement soit par négligence, peuvent faire l'objet, selon la gravité de la violation, des sanctions disciplinaires suivantes : 1° le blâme; 2° la suspension d'augmentation du traitement pendant une durée déterminée; 3° la réduction de traitement à l'intérieur de la classe; 4° le retour au statut d'employé en période probatoire pour une durée maximale de 3 ans; 5° la révocation.
3.5 Dans le domaine des mesures disciplinaires, la révocation est la sanction la plus lourde. Elle est l'ultima ratio. Elle implique une violation grave ou continue des devoirs de service. Il peut s'agir d'une violation unique spécialement grave, soit d'un ensemble de transgressions dont la gravité résulte de leur répétition. L'importance du manquement doit être appréciée à la lumière des exigences particulières qui sont liées à la fonction occupée (<ref-ruling> consid. 6 p. 308). Toute violation des devoirs de service ne saurait cependant être sanctionnée par la voie de la révocation disciplinaire. Cette mesure revêt, en effet, l'aspect d'une peine et a un caractère plus ou moins infamant. Elle s'impose surtout dans les cas où le comportement de l'agent démontre qu'il n'est plus digne de rester en fonction (voir BLAISE KNAPP, La violation du devoir de fidélité, cause de cessation de l'emploi des fonctionnaires fédéraux, in Revue de droit suisse 1984 I, pages 501 et 503).
La violation fautive des devoirs de service n'exclut pas le prononcé d'un licenciement administratif (dans le canton de Genève, l'autorité compétente peut résilier les rapports de service d'un fonctionnaire pour un «motif fondé»; voir art. 21 al. 3 LPAC en liaison avec l'art. 22 LPAC). Si le principe même d'une collaboration ultérieure est remis en cause par une faute disciplinaire de manière à rendre inacceptable une continuation du rapport de service, un simple licenciement, dont les conséquences sont moins graves pour la personne concernée, peut être décidé à la place de la révocation disciplinaire (voir PETER HÄNNI, Beendigung öffentlicher Dienstverhältnisse, in Geiser/Münch [édit.], Stellenwechsel und Entlassung, Bâle 1997, p. 188).
Lorsque l'autorité choisit la sanction disciplinaire qu'elle considère appropriée, elle dispose d'un large pouvoir d'appréciation, lequel est toutefois subordonné au respect du principe de la proportionnalité. Son choix ne dépend pas seulement des circonstances subjectives de la violation incriminée ou de la prévention générale, mais aussi de l'intérêt objectif à la restauration, vis-à-vis du public, du rapport de confiance qui a été compromis par la violation du devoir de fonction (voir les arrêts 5A_112/2009 du 7 mai 2009 consid. 2.2, 1P.273/1999 du 12 octobre 1999 consid. 3c et 2P.168/1997 du 10 février 1998 consid. 4c; voir également PIERRE MOOR, Droit administratif, vol. III, Berne 1992, p. 240).
Dans la pratique, la révocation disciplinaire est rarement empruntée. Parmi les motifs propres à justifier une révocation disciplinaire, on peut mentionner, à titre d'exemple, la violation du secret de fonction dans un domaine sensible, l'abus des pouvoirs de la fonction, l'indication fausse des heures de travail ou des irrégularités dans le cadre de l'enregistrement du temps de travail, l'alcoolisme ou encore le vol (pour une vue d'ensemble de la pratique voir : MINH SON NGUYEN, La fin des rapports de service, in Personalrecht des öffentlichen Dienstes, 1999, p. 438; également PETER BELLWALD, Die disziplinarische Verantwortlichkeit der Beamten, 1985, p. 162 et ss, et GABRIEL BOINAY, Le droit disciplinaire dans la fonction publique et dans les professions libérales particulièrement en Suisse romande, in Revue jurassienne de jurisprudence 1998, p. 30 et ss).
3.6 En l'espèce, la recourante a fait preuve d'un manque de respect et d'un comportement agressif envers ses deux collègues B._ et A._ sans raison pertinente. Ce faisant, elle a assurément contrevenu aux règles de bienséance et de cordialité que tout membre du personnel est tenu d'appliquer dans l'exercice de son travail. A cela s'ajoute qu'elle s'est montrée réfractaire aux mesures proposées par son employeur pour apaiser les tensions et l'aider à mieux communiquer avec ses collègues. Toutefois, à l'aune d'autres cas de révocation confirmés par le Tribunal fédéral - soit celui d'un maître d'enseignement et de recherche ayant falsifié des documents pour justifier des résultats scientifiques publiés dans une revue spécialisée (arrêt 2P.141/2006 du 6 septembre 2006), ou d'un policier coupable d'infractions répétées à la loi sur la circulation routière dont le comportement extra-professionnel nuisait à la crédibilité de la police cantonale (arrêt 1P. 273/1999 du 12 octobre 1999), ou encore celui d'un enseignant pour abus sexuel sur une élève (arrêt 2P.204/1997 du 20 janvier 1998) -, on peut douter que la voie utilisée par l'intimée constitue une mesure appropriée pour sanctionner les actes de la recourante. Ceux-ci se situent en deçà de la gravité des cas cités sous l'angle des attentes de la fonction occupée et de la nature des devoirs violés. En particulier, on ne voit pas que M._ ait gravement porté atteinte au fonctionnement ou à l'image de l'intimée. Les faits reprochés n'ont pas donné lieu à une plainte pénale. Il s'agit typiquement d'un conflit relationnel interne entre employés qui, dans le secteur privé, aurait été résolu par un licenciement de la personne concernée. Le contenu du rapport d'enquête administrative du 16 janvier 2009 donne d'ailleurs à penser que l'enquêteur avait plutôt en vue le licenciement immédiat de la recourante pour un motif fondé au sens de l'art. 21 al. 3 LPAC en liaison avec l'art. 22 LPAC qu'une révocation selon l'art. 16 al. 1 let. c ch. 5 LPAC. Bien que celui-ci ait employé le terme «révocation» dans ses conclusions, on constate qu'il a largement examiné les conditions d'application des dispositions sur la résiliation des rapports de service. On peut néanmoins laisser cette question ouverte.
En effet, le comportement inadéquat répété de M._ pouvait entraîner la rupture du lien de confiance avec son employeur. Malgré les précédents avertissements, et alors qu'une dernière chance lui avait été donnée en septembre 2008 pour démontrer qu'elle était capable de travailler en équipe, la recourante a persisté dans sa conduite agressive en menaçant sa collègue A._. Il ne restait donc plus guère de choix à l'employeur pour rétablir la situation que de l'éloigner définitivement du service. Ces faits constituent manifestement un motif fondé de résiliation des rapports de service selon l'art. 21 al. 3 LPAC en liaison avec l'art. 22 LPAC, de sorte que l'intimée aurait été fondée à prononcer le licenciement ordinaire et même immédiat (art. 20 al. 5 LPAC) de la recourante (pour des cas de licenciement avec effet immédiat pour justes motifs liés à l'attitude conflictuelle de l'employé au travail, voir par exemple les arrêts 8C_70/2010 du 20 décembre 2010, 8C_170/2009 du 25 août 2009 et 2P.149/2006 du 9 octobre 2006). Si ce n'est dans ses motifs, le jugement cantonal peut donc en tout cas être confirmé dans son résultat.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté.
4. La recourante, qui succombe, supportera les frais de justice (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 8.3.1 p. 41). Bien qu'elle obtienne gain de cause, l'intimée n'a pas droit à des dépens (<ref-law>; arrêt 8C_151/2010 du 31 août 2010 consid. 6.2).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est rejeté dans le sens des considérants.
2. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative.
Lucerne, le 1er mars 2011
Au nom de la Ire Cour de droit social
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:
Ursprung von Zwehl


facts:
Sachverhalt:
A. B._ ist Eigentümer der mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle Nr. 1841 im Gebiet "Z'Obrehischre" in Zermatt. Am 24. Februar 2006 reichte er ein Baugesuch für die Überbauung der Parzelle mit zwei weiteren Wohnhäusern ein. Nachdem keine Einsprachen eingegangen waren, bewilligte es die Gemeinde Zermatt am 1. Juni 2006 unter Vorbehalt der Zustellung fehlender Unterlagen und der Stellungnahmen der kantonalen Dienststellen.
Am 20. April 2007 forderte der Ingenieur Walderhaltung der kantonalen Dienststelle für Wald und Landschaft die Gemeinde Zermatt auf, das Baugesuch zu sistieren. Zur Begründung führte er an, im fraglichen Gebiet sei auf Gesuch des Eigentümers der Nachbarparzelle Nr. 1821, A._, durch das Büro E._ SA eine Waldfeststellung durchgeführt worden. Gestützt auf diese Expertise und eine Ortsschau der Dienststelle für Wald und Landschaft müsse davon ausgegangen werden, dass das Baugesuch Waldareal betreffe.
Am 30. August 2007 verweigerte die Gemeinde Zermatt B._ die Baubewilligung. Am 20. Dezember 2007 zog sie diese Verfügung wiedererwägungsweise zurück und sistierte das Baubewilligungsverfahren bis auf Weiteres.
B. Am 15. Oktober 2008 trat der Staatsrat auf das Gesuch von A._ um Waldfeststellung nicht ein. Zur Begründung führte er an, die Waldgrenzen im betreffenden Gebiet seien bereits im ordentlichen Feststellungsverfahren, welches er mit seinem Entscheid vom 12. Mai 2004 beendet habe, festgelegt worden. Es handle sich daher um eine res iudicata. Wie ein Augenschein der Dienststelle für Wald und Landschaft, Sektion Walderhaltung vom 10. Juli 2008 ergeben habe, komme der Bestockung auf der Parzelle Nr. 1841 zudem keine Waldqualität zu. Der Beschirmungsgrad sei unter 50%, und die Bestockung bestehe eher aus charakteristischen Weidepflanzen als aus typischen Waldarten. Die Baumreihe an der Nordgrenze der Parzelle Nr. 1841 sei vom Waldareal auf der (südlich angrenzenden) Parzelle Nr. 1842 deutlich abgetrennt.
Mit Eingabe vom 1. Dezember 2008 erhob A._ gegen diesen Staatsratsentscheid Beschwerde ans Kantonsgericht des Kantons Wallis. Er beantragte in der Sache, diejenigen Teile der Parzellen Nrn. 1841 und 1821, eventuell auch der Parzellen Nrn. 1832, 1831, 1829 und 1842, welche auf dem Situationsplan der C._ AG vom 23. März 2007 im Bericht der E._ SA als Wald ausgeschieden seien, ins Waldareal aufzunehmen.
Das Kantonsgericht wies die Beschwerde am 17. April 2009 im Sinne der Erwägungen ab, soweit es darauf eintrat. Es erwog, die isolierte Bestockung im Bereich der Parzellen Nrn. 1829/1830/1841 sei während des Homologationsverfahrens unter Verletzung des rechtlichen Gehörs von A._ aus dem Waldareal entlassen worden. Dieser habe indessen im kantonsgerichtlichen Verfahren ausreichend Gelegenheit erhalten, sich dazu zu äussern. Da diese isolierte Bestockung am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 zu klein sei, um unter den Waldbegriff zu fallen, sei festzustellen, dass sie keinen Wald darstelle.
C. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 20. Mai 2009 beantragt A._, diesen Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an den Staatsrat zurückzuweisen. Ausserdem ersucht er, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
D. Mit Verfügung vom 22. Juni 2009 erkannte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu.
E. Das Bundesamt für Umwelt (Bafu) kommt in seiner Stellungnahme zum Schluss, A._ habe einen Anspruch darauf, dass sein Waldfeststellungsbegehren beurteilt werde. Es hält - auch gestützt auf einen informellen Augenschein vom 13. August 2009 - dafür, dass die kleine bestockte Fläche am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 kein Wald sei, dass hingegen die Bestockung auf den Parzellen Nrn. 1841 und 1821, die in einem Wuchszusammenhang zum süd-östlich angrenzenden Wald stünden, Waldqualität hätten, wobei die genaue Waldgrenze noch abzuklären sei.
Das Kantonsgericht verzichtet auf Vernehmlassung. Die Gemeinde Zermatt verzichtet unter Verweis auf die Entscheide von Staatsrat und Kantonsgericht auf eine Stellungnahme. B._ kritisiert die Stellungnahme des Bafu eingehend, ohne einen konkreten Antrag zu stellen. Der Staatsrat hält dafür, dass die Waldfeststellungsverfahren korrekt durchgeführt worden seien und die Parzelle Nr. 1841 zu Recht als waldfrei eingestuft worden sei. Nach A._ ist mit dem Bafu davon auszugehen, dass im (verschollenen) Waldkataster von 1994 grosse Teile der Parzelle Nr. 1841 als Wald ausgeschieden gewesen sind, welche später unter Verletzung seines rechtlichen Gehörs umqualifiziert worden seien.
F. Am 5. November 2009 wurde den Parteien ein in den Baugesuchsunterlagen B._ betr. Überbauung der Parzelle Nr. 1841 aufgefundener, vom Staatsrat am 12. Mai 2004 genehmigter, die Parzellen Nrn. 1841 und 1797 betreffender Waldkatasterplan 1 : 1'000 zur Stellungnahme zugestellt.
Die Einwohnergemeinde Zermatt, der Dienstchef der Dienststelle für Wald und Landschaft des Departementes für Verkehr, Bau und Umwelt, A._ sowie B._ liessen sich dazu vernehmen. Das Kantonsgericht verzichtete darauf. Die Vernehmlassungen wurden den Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis gebracht.

considerations:
Erwägungen:
1. Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist kantonal letztinstanzlich (<ref-law>). Es hat mit ihm einen Entscheid des Staatsrates geschützt, welcher auf ein Waldfeststellungsbegehren nicht eingetreten war mit der Begründung, die Waldgrenze auf diesen Bauparzellen sei von ihm bereits mit Entscheid vom 12. Mai 2004 rechtskräftig festgelegt worden (Art. 10 Abs. 2 und Art. 13 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG, SR 921.0). Der angefochtene Entscheid schliesst das Verfahren ab, ist mithin ein Endentscheid im Sinn von <ref-law> in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit, die nicht von einem Ausschlussgrund von der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erfasst ist (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG). Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach <ref-law> steht somit zur Verfügung.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Die Anwendung der nach <ref-law> im kantonalen Recht festgelegten Kriterien kann im Beschwerdeverfahren aufgrund ihres Sachzusammenhangs mit dem anwendbaren Bundesrecht mitüberprüft werden (<ref-ruling> E. 1.1 S. 191; <ref-ruling> E. 1.1 S. 474 mit Hinweisen). Tatsächliche Feststellungen überprüft das Bundesgericht nur auf Willkür (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.2.2).
Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist Eigentümer bzw. Anstösser der Grundstücke, für die er ein Waldfeststellungsbegehren gestellt hat. Er ist daher vom Nichteintreten auf sein Waldfeststellungsbegehren besonders berührt und beruft sich auf schutzwürdige Interessen. Seine Beschwerdelegitimation ist gestützt auf <ref-law> zu bejahen (BGE <ref-ruling> E. 1.3 S. 252 ff.). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde bleibt damit kein Raum.
2. Die Bauparzelle Nr. 1841 liegt an einem Hang. Oberhalb bzw. südlich von ihr stockt Wald, unterhalb bzw. nördlich von ihr, gegen das Dorf Zermatt hin, befindet sich überbautes Gebiet (von Westen nach Osten: Parzellen Nrn. 1835, 1829 und 1845). Nach der Auffassung des Kantonsgerichts sind mit seinem Entscheid alle die Bauparzelle betreffenden Waldgrenzen im Sinne von <ref-law> verbindlich festgestellt. Danach ist sie heute waldfrei.
2.1 Das Kantonsgericht hat erwogen, vom 1. bis zum 30. April 1994 sei ein Waldkataster öffentlich aufgelegt worden. Nachdem keine Einsprachen eingegangen seien, habe der Staatsrat am 12. Mai 2004 den Waldkataster homologiert. Obwohl die Auflagepläne verschollen sind und weder von der Gemeinde noch vom Kanton beigebracht werden können, steht für das Kantonsgericht fest, dass einzig ein kleiner, isolierter, am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 und auf den Nachbarparzellen Nrn. 1821 und 1797 stockender Waldstreifen als Wald ausgeschieden war. Diesem wurde im Laufe des Feststellungsverfahrens wegen seiner geringen Grösse die Waldqualität abgesprochen, ohne dass der Beschwerdeführer Gelegenheit erhalten hätte, sich dazu zu äussern, wodurch nach der Auffassung des Kantonsgerichts dessen rechtliches Gehör verletzt worden war. Im kantonsgerichtlichen Verfahren habe der Beschwerdeführer indessen umfassend Akteneinsicht genommen und seinen Standpunkt in drei Eingaben dargelegt; damit seien seine verfassungsrechtlichen Gehörsansprüche nunmehr gewahrt. In der Sache erwog es, die umstrittene Bestockung weise nach dem Geometerplan von C._ eine Fläche von 87 m2, nach der Stellungnahme der Gemeinde eine solche von 190 m2 und nach den Ausführungen des Beschwerdeführers eine solche von 150 m2 auf. Ihre Breite betrage nach den Plänen zwischen 4 m und 7 m. Damit liege die Bestockung weit unter den kantonalen quantitativen Minimalwerten von 800 m2 Fläche und 12 m Breite. Ihre minimale Distanz zum zusammenhängenden Wald gemäss Waldkataster betrage 25 m. Sie erfülle aufgrund ihrer Lage und Grösse weder Wald- noch besondere Schutz- oder Wohlfahrtsfunktionen, weshalb ihr keine Waldqualität zukomme. Sie sei daher zu Recht aus dem Waldkataster entfernt worden.
2.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, das Kantonsgericht hätte über die Entlassung der Bestockung am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 aus dem Waldareal nicht selber befinden dürfen, sondern wäre verpflichtet gewesen, die Sache an den Staatsrat zurückzuweisen, um die qualitativen Waldkriterien durch die kantonalen Fachinstanzen beurteilen zu lassen. Zudem sei die vom Staatsrat und vom Kantonsgericht getroffene Annahme, auf den (verschollenen) Auflageplänen von 1994 sei einzig der schmale Streifen am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 als Wald ausgeschieden gewesen, unhaltbar. Staatsrat und Kantonsgericht hätten sich auf einen Plan gestützt, der 1984 aufgelegt worden sein soll. Im Plan des Grundbuchgeometers C._ vom 4. Februar 1987 sei hingegen eine weit grössere Bestockung auf den Parzellen Nrn. 1841 und 1797 als Wald ausgeschieden. Am 1. April 1994, als der Waldkataster im Amtsblatt öffentlich aufgelegt worden sei, sei nicht nur der isolierte Waldstreifen am Nordrand der Parzelle Nr. 1841, sondern ein Grossteil der Parzellen Nrn. 1841 und 1797 tatbeständlich Wald gewesen. Dies werde durch den Bericht der E._ SA vom März 2007 und die ihm beiliegenden Luftbilder aus den Jahren 1941, 1977 und 1998 belegt.
3. 3.1 Es ist nicht ersichtlich und wird auch nicht näher dargelegt, welche Norm des Bundesrechts das Kantonsgericht verletzt haben sollte, indem es über die Entlassung der kleinen Bestockung am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 selber entschied und die Sache nicht an den Staatsrat zurückwies. Dieser hat sich in seinem Entscheid vom 15. Oktober 2008, gestützt auf einen Bericht der Dienststelle für Wald und Landschaft, Sektion Walderhaltung, welche eine Ortsschau durchgeführt hatte, summarisch festgestellt, dass die Baumreihe am Nordrand der Parzelle isoliert dastehe und dass nach qualitativen und quantitativen Kriterien weder ihr noch der übrigen Bestockung der Parzelle Waldqualität zukomme. Der Einwand des Beschwerdeführers, das Kantonsgericht habe entschieden, ohne dass die Bestockung zuvor von den zuständigen Forstfachleuten begutachtet worden wäre, trifft keineswegs zu.
Im Übrigen ergeben sich die massgebenden Verhältnisse mit ausreichender Klarheit aus den Akten. Daraus ist ersichtlich, dass die Baumreihe an dieser Stelle weder landschaftsprägend wirkt, noch besondere Schutz- und Wohlfahrtsfunktionen ausübt, noch - in der Nähe grosser Waldflächen - eine besondere Funktion als Lebensraum für Flora und Fauna hat. Aus dem Umstand, dass das Bauvorhaben des Beschwerdegegners, das oberhalb der Baumreihe realisiert werden soll, von der Gemeinde Zermatt (zunächst) bewilligt wurde, ergibt sich, dass das Baugrundstück nicht erheblich steinschlaggefährdet sein kann, ansonsten das Projekt nicht bewilligungsfähig gewesen wäre. Das Kantonsgericht hat damit das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, indem es seine Beweisanträge auf Durchführung eines Augenscheins und den Beizug von Steinschlagdossiers abwies.
3.2 Unbestritten ist, dass die Waldgrenzen für die Bauzone des Gebietes Bielti vom Staatsrat am 12. Mai 2004 gestützt auf die vom 1. bis zum 30. April 1994 aufgelegten Pläne festgelegt wurden. Dies hat zur Folge, dass darin nicht als Wald ausgeschiedene Flächen rechtlich als waldfrei gelten (<ref-law>). Die Rechtskraft dieses Homologationsentscheides müssen sich alle Beteiligten entgegenhalten lassen, es sei denn, er wäre nichtig, was zu Recht von keiner Seite geltend gemacht wird. Zur nach 1994 erfolgten Entlassung der isolierte Bestockung am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 konnte sich der Beschwerdeführer im kantonsgerichtlichen Verfahren äussern. Seine verfassungsrechtlichen Gehörsansprüche sind diesbezüglich erfüllt, sodass er sich deren Entlassung aus dem Waldareal entgegenhalten lassen muss, nachdem er in der Sache nichts vorbringt, was diesen Entscheid bundesrechtwidrig erscheinen lassen könnte.
4. 4.1 In Bezug auf die sich über die Parzellen Nrn. 1797, 1821 und 1841 hinziehende Bestockung (im Folgenden: Bestockung 1797/1821/1841) geht das Kantonsgericht davon aus, dass sie in den Auflageplänen 1994 nicht als Wald ausgeschieden war. Es stützt sich dabei einmal auf einen im Januar 1979 erstellten Grundbuchplan, welcher 1984 oder 1990 aufgelegt worden sein soll und nach welchem die drei Parzellen waldfrei waren. Weiter wurde diese Bestockung im Zonenplan 1999, der sich nach der Auffassung des Kantonsgerichts an den Auflageplänen 1994 orientierte, nicht als Wald ausgeschieden. Drittens hält Geometer C._ in einem Schreiben vom 17. März 2009 an das Kantonsgericht fest, dass die Waldgrenze auf den Parzellen Nrn. 1797, 1821 und 1841 in den Jahren 1988 und 1991 gelöscht wurden und diese Festlegungen als Grundlage für die Auflagepläne 1994 dienten.
4.2 Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, nach der Expertise der E._ SA sei die Bestockung 1797/1821/1841 1994 Wald gewesen. Sie sei denn auch auf den Plänen des Geometers C._ von 1980, 1981 und 1987 als Wald ausgeschieden gewesen.
Für das BUWAL erscheint es fragwürdig, dass auf den Auflageplänen 1994 die kleine Bestockung am Nordrand der Parzelle Nr. 1841 als Wald ausgeschieden gewesen sein soll, nicht aber die grössere Bestockung 1797/1821/1841. Nach den Luftbildern habe diese 1998 Waldqualität gehabt, und selbst das Kantonsgericht schliesse nicht aus, dass nach 1999 weitere Änderungen des Waldkatasters erfolgt seien.
4.3 Zur Debatte steht somit die tatsächliche Feststellung des Kantonsgerichts, nach den Auflageplänen 1994 sei die Parzelle Nr. 1841 bis auf die isolierte Baumreihe am Nordrand waldfrei gewesen, und der Staatsrat habe die Waldgrenze in Bezug auf die Bestockung 1797/1821/ 1841 2004 unverändert genehmigt. Dies prüft das Bundesgericht nur auf Willkür (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4.1). Willkür in der Beweiswürdigung liegt vor, wenn die Behörde in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass das angefochtene Urteil mit der Darstellung des Beschwerdeführers nicht übereinstimmt oder eine andere Lösung oder Würdigung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, genügt für die Annahme von Willkür nicht (<ref-ruling> E. 5.4; <ref-ruling> E. 2b mit Hinweisen).
4.3 Zur Debatte steht somit die tatsächliche Feststellung des Kantonsgerichts, nach den Auflageplänen 1994 sei die Parzelle Nr. 1841 bis auf die isolierte Baumreihe am Nordrand waldfrei gewesen, und der Staatsrat habe die Waldgrenze in Bezug auf die Bestockung 1797/1821/ 1841 2004 unverändert genehmigt. Dies prüft das Bundesgericht nur auf Willkür (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4.1). Willkür in der Beweiswürdigung liegt vor, wenn die Behörde in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass das angefochtene Urteil mit der Darstellung des Beschwerdeführers nicht übereinstimmt oder eine andere Lösung oder Würdigung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, genügt für die Annahme von Willkür nicht (<ref-ruling> E. 5.4; <ref-ruling> E. 2b mit Hinweisen).
4.4 4.4.1 Ein Vergleich zwischen den Auflageplänen 1994 und den 2004 homologierten Plänen und damit der direkte Beweis über deren Inhalt ist nicht möglich, da erstere verschollen sind.
4.4.2 Bei den Akten befinden sich mehrere Pläne älteren Datums, auf denen im Bereich der Parzellen Nrn. 1797/1821/1841 keine Bestockung eingezeichnet ist, so ein Geometerplan aus dem Jahre 1979, der möglicherweise 1984 oder 1990 öffentlich aufgelegt worden war, aber auch Mutationspläne aus den Jahren 1988 und 1991. Laut Schreiben des Geometers C._ vom 13. März 2009 ans Kantonsgericht wurde die Waldgrenze der Parzelle Nr. 1841 mit Mutation vom 11. Februar 1998 aufgrund eines vom damaligen Kreisförster D._ am 15. Mai 1987 unterzeichneten Plans gelöscht. Mit Mutation vom 7. Februar 1991 wurden in der Bauzone die vom Förster im Rahmen der öffentlichen Waldfeststellung verpflockten Grenzen vermessen und auf den Grundbuchplänen neu gezogen. Aufgrund dieser Pläne seien die Auflagepläne 1994 erstellt worden. Dies legt den Schluss nahe, dass die Bestockung 1797/1821/1841 auf den Auflageplänen 1994 gemäss dieser Mutation nicht als Wald ausgeschieden war. Auch der Umstand, dass sie im Zonenplan 1999 nicht eingezeichnet ist, deutet daraufhin, da wohl davon auszugehen ist, dass sich dieser am Auflageplan 1994 orientierte.
4.4.3 Vor diesem Hintergrund erscheint die Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht als willkürlich. Daran vermag auch der Einwand des Beschwerdeführers, die umstrittene Bestockung sei noch in Geometerplänen aus den Jahren 1980, 1981 und 1987 als Wald eingezeichnet gewesen, nichts zu ändern. Gegen die Annahme, der Bestockung 1797/1821/1841 sei in den 80er-Jahren Waldqualität zugekommen, spricht auch das Schreiben des Kreisförsters D._ vom 27. März 1981 an B._, in welchem er nach Durchführung eines Augenscheins bestätigt, dass "die wenigen Bäume auf Ihrer Parzelle" nicht als Wald gelten. Es steht somit keineswegs fest, dass die in den vom Beschwerdeführer angeführten Plänen eingezeichneten Bestockungen Wald im Rechtssinn darstellen. Die Erklärung des Kantonsgerichts im angefochtenen Entscheid, 1999 wären weitere Änderungen des Waldkatasters möglich gewesen, steht nicht im Widerspruch zum Beweisschluss, dass die Bestockung 1797/1821/1841 im Auflageplan 1994 nicht mehr als Wald figurierte. Es gibt zudem keine Anzeichen dafür, dass im Bereich der Parzelle Nr. 1841, entgegen der Darstellung des Staatsrates und der Gemeinde Zermatt, weitere Änderungen vorgenommen worden wären. Das vom BUWAL angeführte Argument, es sei fragwürdig anzunehmen, im Auflageplan 1994 sei wohl die kleine Bestockung am Nordrand der Parzelle, nicht aber die weit grössere Bestockung 1797/1821/1841, als Wald ausgeschieden worden, mag zwar eine gewisse Logik für sich beanspruchen, besagt aber letztlich wenig. Insgesamt erweist sich die verwaltungsgerichtliche Beweiswürdigung, wonach die Bestockung 1797/1821/1841 in den Auflageplänen 1994 nicht als Wald ausgeschieden war und diese vom Staatsrat 2004 in Bezug darauf unverändert genehmigt wurden, als haltbar. Damit muss sich der Beschwerdeführer den vom Staatsrat 2004 homologierten Plan entgegenhalten lassen. Unter diesen Umständen kann dem von ihm wie vom BUWAL vorgebrachten Argument, aufgrund der Luftbilder sei erkennbar, dass die fragliche Bestockung noch 1998 Wald gewesen sei, keine ausschlaggebende Bedeutung zukommen.
5. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (<ref-law>). Er hat zudem dem Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Zermatt, dem Staatsrat des Kantons Wallis sowie dem Kantonsgericht Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Dezember 2009
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Féraud Störi

canton: CH

region: Federation


facts:
Fatti:
A. Il 23 luglio 1996 A._ ha concluso con l'impresa di costruzioni B._SA un contratto d'appalto avente per oggetto l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione della sua casa a Montagnola.
La Direzione Lavori (DL) è stata affidata all'architetto C._.
Il costo indicato nel capitolato d'appalto, calcolato sulla scorta di prezzi unitari o a corpo, era di fr. 150'971.52 più IVA. Ad opera ultimata, l'impresa ha però fatturato prestazioni per un totale di fr. 334'209.80, di cui solo fr. 240'000.-- sono stati riconosciuti e pagati dal committente.
B. Asserendo di aver eseguito numerosi lavori in aggiunta a quelli previsti dal capitolato d'appalto a causa delle varie modifiche del progetto iniziale volute dal committente, il 16 luglio 2000 B._SA ha convenuto A._ dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano onde ottenere il pagamento della mercede residua, ovvero fr. 94'209.80, oltre interessi, nonché l'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale degli artigiani, già iscritta in via provvisoria per il medesimo importo.
A._ ha avversato ambedue le domande. Con riferimento alla richiesta di pagamento egli ha in particolare rilevato che secondo quanto pattuito nel contratto il prezzo dei lavori non previsti nel capitolato avrebbe dovuto venire determinato a misura e non a regia, come fatto dall'appaltatrice. Ha inoltre affermato che al momento di eseguire le opere supplementari, l'impresa gli aveva sottoposto un'offerta aggiornata di fr. 287'000.-- sulla base della quale le parti avevano poi concordato un importo globale di fr. 240'000.-- per l'esecuzione di quasi tutti i lavori. In ogni caso - ha proseguito A._ - il superamento del preventivo era talmente eccessivo che l'appaltatrice avrebbe dovuto renderlo attento dell'aumento sproporzionato dei costi. Da ultimo A._ ha anche addotto l'esistenza di alcuni difetti (infiltrazioni d'acqua nell'autorimessa e muffa nel sottoscala) in relazione ai quali ha chiesto la riduzione della mercede per minor valore dell'opera in misura corrispondente al risultato della perizia giudiziaria su questo tema.
C. Con sentenza del 2 giugno 2005 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando A._ al pagamento di fr. 94'209.80 oltre interessi e dichiarando decaduta la domanda intesa all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale. Sulla scorta delle tavole processuali il giudice ha respinto la tesi dell'avvenuta pattuizione di un prezzo globale forfettario e reputato corretta la fatturazione a regia - e non a misura - delle opere supplementari, effettivamente eseguite su richiesta del committente. Infine, visto l'esito della perizia giudiziaria, ha escluso di poter imputare all'appaltatrice una responsabilità in relazione agli asseriti difetti, donde la reiezione della domanda intesa alla riduzione della mercede.
D. Adita dal soccombente, con sentenza del 18 agosto 2006 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto la richiesta tendente all'assunzione di un complemento di perizia in sede di appello e ha confermato la pronunzia di primo grado.
E. Tempestivamente insorto dinanzi al Tribunale federale con un ricorso di diritto pubblico fondato sulla violazione di varie norme costituzionali, A._ ha postulato - previa concessione dell'effetto sospensivo al gravame - l'annullamento della sentenza impugnata e il rinvio degli atti all'autorità cantonale per l'assunzione della prova peritale richiesta nell'atto d'appello e, successivamente, l'emanazione di una nuova decisione.
La domanda di effetto sospensivo è stata accolta in via supercautelare il 4 ottobre 2006.
E.a Preso atto del fallimento della B._SA impresa di costruzioni e studio tecnico, pronunciato il 4 ottobre 2006, con decreto dell'11 ottobre 2006 il Tribunale federale ha sospeso la procedura ricorsuale, conformemente a quanto prescritto dall'art. 207 LEF.
E.b Con scritto del 3 dicembre 2007 l'Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano ha comunicato al Tribunale federale che la B._SA ha deciso di proseguire la causa.
E.c La procedura dinanzi al Tribunale federale è stata pertanto riattivata. Il ricorrente ha versato l'anticipo spese di fr. 5'000.-- e le controparti sono state invitate a pronunciarsi sul ricorso.
Nella lettera del 5 febbraio 2008 la B._SA, rappresentata dall'Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano, ha proposto la reiezione del ricorso, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a presentare osservazioni.

considerations:
Diritto:
1. Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dall'OG (art. 132 cpv. 1 LTF).
2. Innanzitutto appare opportuno rammentare brevemente l'oggetto della lite e del ricorso.
2.1 Ammessa l'avvenuta stipulazione di un contratto di appalto ai sensi degli art. 363 segg. CO così come l'avvenuta esecuzione dei lavori previsti nel capitolato nonché di altri lavori supplementari, su richiesta del committente, le parti divergono sull'ammontare della mercede residua ancora dovuta all'appaltatrice. Il committente (ricorrente) contesta la modalità di fatturazione dei lavori supplementari adottata dall'appaltatrice (opponente) e pretende una riduzione della mercede a causa dei difetti riscontrati nell'opera.
2.2 Come già esposto, il pretore ha disatteso entrambi gli argomenti. Il ricorrente è tuttavia dell'avviso che questo giudice abbia omesso di assumere tutte le prove determinanti ai fini del giudizio.
In sede di appello egli ha pertanto richiesto, giusta l'art. 322 cpv. 2 lett. b CPC/TI, "l'assunzione di quelle prove che vennero offerte ma che furono rifiutate dal pretore" e segnatamente il quesito peritale n. 3 presentato il 26 novembre 2002 nonché le domande di delucidazione e completazione del referto peritale presentate il 9 gennaio 2004 in risposta al controquesito peritale n. 3 e con riferimento alla risposta al quesito peritale n. 1.
Per motivi che verranno spiegati in seguito nella misura in cui necessario, i giudici della massima istanza ticinese hanno respinto la richiesta formulata dal qui ricorrente.
3. Prima di chinarsi sul contenuto dell'allegato ricorsuale è necessario esporre i principi che reggono il ricorso di diritto pubblico e in particolare le esigenze di motivazione poste dalla legge e precisate dalla giurisprudenza.
3.1 In primo luogo va ricordato che con il ricorso di diritto pubblico non viene proseguita la procedura cantonale; tale rimedio giuridico, straordinario, configura una procedura giudiziaria indipendente, destinata esclusivamente a controllare la costituzionalità degli atti cantonali (<ref-ruling> consid. 1c pag. 395).
In questo ambito il Tribunale federale non procede pertanto d'ufficio alla verifica della costituzionalità dell'atto impugnato, sotto tutti gli aspetti possibili, bensì vaglia solo le censure che sono state sollevate in modo chiaro e dettagliato nell'allegato ricorsuale, così come prescritto dall'art. 90 cpv. 1 lett. b OG, giusta il quale il ricorso di diritto pubblico deve contenere l'esposizione dei fatti essenziali e quella concisa dei diritti costituzionali o delle norme giuridiche che si pretendono violati, precisando altresì in che consista tale violazione (cosiddetto "Rügeprinzip"; <ref-ruling> consid. 2.1 pag. 31 con rinvii).
3.2 Un gravame fondato sull'art. 9 Cost., com'è in sostanza quello in rassegna, non può inoltre essere sorretto da argomentazioni con cui la parte ricorrente si limita a contrapporre il suo parere a quello dell'autorità cantonale, come se il Tribunale federale fosse una superiore giurisdizione di appello a cui compete di rivedere liberamente il fatto e il diritto e di ricercare la corretta applicazione delle norme invocate (<ref-ruling> consid. 1.3 pag. 261 seg.).
L'arbitrio non si realizza già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire sostenibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata. Il Tribunale federale annulla una sentenza per violazione dell'art. 9 Cost. solo se il giudice cantonale abusa dell'ampio margine di apprezzamento concessogli ed emana un giudizio che appare - e ciò non solo nella sua motivazione bensì anche nell'esito - manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento della giustizia e dell'equità (<ref-ruling> consid. 2.1, 129 I 8 consid. 2.1 con rinvii). Incombe alla parte che se ne prevale sostanziare - con un'argomentazione conforme ai dettami sopra descritti - che queste condizioni sono realizzate.
4. Nella prima parte del gravame il ricorrente critica la decisione dei giudici del Tribunale d'appello di non assumere né il quesito peritale n. 3 presentato il 26 novembre 2002 né la domanda di delucidazione e completazione del referto peritale presentata il 9 gennaio 2004 in risposta al controquesito peritale n. 3, ambedue concernenti il calcolo della mercede per i lavori supplementari secondo il criterio dei prezzi unitari ("a misura") invece che mediante la fatturazione sia del tempo che dei materiali impiegati ("a regia").
4.1 A mente del ricorrente "la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino è caduta in arbitrio con diniego di giustizia (art. 9 Cost.) e del diritto di essere sentito (art. 30 Cost.) e ha contestualmente violato il principio della parità di trattamento (art. 8 cpv. 1 ed art. 29 Cost.) e quello della legalità (art. 5 cpv. 1 Cost.) [...] per avere respinto la richiesta di assunzione della prova peritale in ordine all'accertamento della mercede in caso di applicazione di un prezzo a misura in luogo di quello a regia, [impedendo] con ciò la verifica della fattibilità di applicazione dei prezzi a misura."
4.2 Ora, a prescindere dal fatto che il ricorrente nemmeno combina in maniera completamente corretta i diritti da lui richiamati con le norme costituzionali - visto che la parità ed equità di trattamento dinanzi a un'autorità giudiziaria è garantita dall'art. 29 cpv. 1 Cost. e il diritto di essere sentito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. - non si può non osservare come, in realtà, egli avrebbe dovuto censurare l'applicazione del diritto processuale ticinese, segnatamente dell'art. 322 lett. b CPC/TI, che il Tribunale federale rivede sotto il ristretto profilo dell'arbitrio (<ref-ruling> consid. 2.1 pag. 219). È infatti questa la norma che disciplina l'assunzione delle prove in sede di appello e sulla quale poggia il giudizio impugnato.
4.2.1 Dato che la decisione impugnata si fonda su una base legale sufficiente, la censura concernente la violazione dell'art. 5 cpv. 1 Cost., peraltro non sostanziata conformemente alle esigenze poste dall'art. 90 cpv. 1 lett. b OG, si appalesa manifestamente infondata.
4.2.2 Ci si può addirittura chiedere se su questo punto il ricorso non dovrebbe essere dichiarato d'acchito inammissibile, visto che il ricorrente - assistito da un legale - nemmeno menziona la normativa processuale cantonale determinante (cfr. <ref-ruling> consid. 2.1 con rinvio).
La questione non necessita di essere ulteriormente dibattuta giacché l'applicazione dell'art. 322 CPC/TI da parte dei giudici ticinesi resiste in ogni caso alla censura di arbitrio.
4.3 Giovi rammentare che la possibilità concessa dall'art. 322 CPC/TI va ammessa con la massima prudenza, in quanto eccezione al principio generale del divieto di nova in sede di appello. Presupposto indispensabile per l'assunzione di prove in appello è che il giudice le ritenga utili per la formazione del suo convincimento (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 e 2 ad art. 322).
4.4 In concreto la Corte cantonale ha stabilito che l'accertamento del costo dei lavori supplementari qualora essi fossero stati fatturati "a misura" - richiesto dal ricorrente - non sarebbe di nessuna utilità ai fini del giudizio; la fatturazione dei lavori supplementari secondo questo criterio è infatti esclusa.
4.4.1 A sostegno di questa decisione i giudici ticinesi hanno rilevato che nel contratto d'appalto sottoscritto il 23 luglio 1996 le parti avevano pattuito che "I lavori non contemplati nel modulo d'offerta e per i quali non può essere stipulato un prezzo nuovo a misura saranno eseguiti a regia, previa autorizzazione della DL". Essi hanno proseguito osservando come dall'istruttoria - e in particolare dalla deposizione dell'architetto C._, incaricato della DL - sia emerso che (salvo per alcune opere che qui non interessano) le parti non avevano stipulato alcun prezzo a misura per i lavori supplementari e la DL - alla quale il committente aveva delegato tale competenza rispetto all'impresario - ne ha disposto l'esecuzione a regia. In queste circostanze, hanno in definitiva concluso i giudici ticinesi, la fatturazione a regia dei lavori supplementari da parte dell'opponente è avvenuta correttamente indi per cui l'accertamento del costo di questi stessi lavori secondo il criterio dei prezzi unitari non aveva alcun senso.
4.4.2 Il ricorrente contesta questa decisione con un'argomentazione assai confusa, che non induce a ritenere la conclusione dei giudici ticinesi manifestamente insostenibile.
Egli spiega di non essersi attivato per stabilire i prezzi a misura perché vive in Germania e non comprende la lingua italiana, ragione per cui "si è affidato ad un architetto di buona fama". Aggiunge che, non avendo alcuna specifica cognizione del settore edile, il compito di definire preliminarmente la mercede per i lavori supplementari incombeva non tanto a lui "quanto da una parte all'architetto [...] incaricato quale persona cognita del settore, dall'altra parte all'impresa di costruzione". Il ricorrente non si avvede che questi argomenti confortano la decisione impugnata. Egli riconosce infatti esplicitamente di aver conferito all'architetto incaricato della DL il mandato di rappresentarlo nei confronti dell'appaltatrice in relazione all'esecuzione dei lavori supplementari, conformemente a quanto pattuito nel contratto d'appalto. Ciò significa che deve lasciarsi imputare le decisioni prese dall'architetto in questo ambito, in particolare quella con cui questi ha autorizzato l'esecuzione dei lavori supplementari a regia (cfr. art. 32 cpv. 1 CO). Il ricorrente non può evidentemente essere seguito laddove sembra voler attribuire alla controparte una malafede, rispettivamente una violazione contrattuale, per non aver insistito nel proporre la pattuizione di prezzi a misura. Nel comportamento dell'opponente non è ravvisabile nessuna violazione contrattuale: essa ha proceduto all'esecuzione dei lavori a regia solo una volta ottenuta l'autorizzazione della DL, così come pattuito.
Per il resto, si osserva che eventuali critiche nei confronti della DL per il comportamento assunto in questa circostanza - il ricorrente sembra voler infatti sostenere che questi avrebbe autorizzato l'esecuzione di lavori a regia allorquando sarebbe stato possibile pattuire un prezzo a misura - esulano dal tema della presente lite, che non concerne in alcun modo l'esecuzione dell'incarico affidato all'architetto.
4.5 Tanto basta per respingere il ricorso di diritto pubblico su questo punto.
In particolare non è necessario esaminare le critiche formulate contro la motivazione abbondanziale della decisione cantonale, poiché secondo costante giurisprudenza quando una delle due motivazioni poste a fondamento del giudizio impugnato resiste alla critica, questo non viene annullato (<ref-ruling> consid. 6; <ref-ruling>).
Da ultimo si può ancora osservare il carattere pretestuoso del rimprovero mosso ai giudici cantonali per non aver "seguito le argomentazioni del Pretore" bensì sostituito le considerazioni del Pretore con le proprie; una simile affermazione misconosce infatti la latitudine di giudizio del Tribunale d'appello.
5. Nella seconda parte del gravame il ricorrente critica la decisione dei giudici del Tribunale d'appello di non assumere la domanda di delucidazione e completazione del referto peritale presentata il 9 gennaio 2004, riferita alla risposta al quesito peritale n. 1 sulla presenza di muffa nel sottoscala, con la quale il ricorrente ha chiesto l'esecuzione di un sondaggio volto ad accertare se il muro fosse stato demolito e ricostruito dall'appaltatrice.
5.1 Rammentati i principi che reggono l'applicazione del già citato art. 322 lett. b CPC/TI, la Corte ticinese ha precisato che l'art. 252 CPC/TI, nel quale viene disciplinata la possibilità di chiedere un complemento di perizia, non offre la possibilità di sottoporre al perito qualsiasi nuova domanda ma esclusivamente di formulare domande di completamento al referto per i quesiti rimasti parzialmente senza risposta oppure domande di spiegazione (delucidazione) per quesiti la cui risposta non risulti univocamente comprensibile.
In concreto, l'autorità cantonale ha rilevato che nel proprio referto il perito ha negato in maniera chiara e completa una responsabilità dell'opponente per la muffa riscontrata nel sottoscala. Il perito ha pure precisato che la tesi - peraltro contestata sia dall'opponente che dalla DL - secondo cui il muro sarebbe stato demolito e ricostruito non ha trovato alcun riscontro. È vero - hanno proseguito i giudici ticinesi - che il perito ha aggiunto che "per convincere in modo inconfutabile i signori A._ sarebbero stati necessari dei sondaggi", ma lo scopo della perizia non è quello di convincere le parti bensì di accertare situazioni di fatto che richiedono conoscenze particolari ciò che in concreto è avvenuto. Sia come sia, hanno aggiunto i magistrati della massima istanza cantonale, il ricorrente non poteva in ogni caso chiedere che il perito completasse il proprio referto per accertare la veridicità di quanto da lui affermato irritualmente in occasione del sopralluogo.
5.2 Gli argomenti che il ricorrente oppone a queste considerazioni non le fanno apparire manifestamente insostenibili.
Egli assevera che il dubbio espresso dal perito in merito all'avvenuta demolizione e ricostruzione del muro - indicata nei piani consegnati al perito - avrebbe potuto essere chiarito unicamente mediante il sondaggio richiesto con la domanda di delucidazione e complemento.
Sennonché il perito non risulta aver espresso alcun dubbio; egli si è limitato ad indicare la via da seguire per eliminare definitivamente i dubbi del ricorrente. E anche qualora i piani indicassero una posizione diversa della scala, la decisione del perito e dei giudici di fondarsi piuttosto sul contenuto della liquidazione finale e delle dichiarazioni rese dalla DL in sede di audizione testimoniale è senz'altro sostenibile. Per il resto, si osserva che il ricorrente nemmeno contesta di aver addotto la demolizione del muro e la successiva ricostruzione irritualmente.
5.3 Anche su questo punto la decisione dell'autorità cantonale di prescindere dall'assunzione della prova peritale siccome di nessuna utilità per la formazione del suo convincimento (cfr. art. 322 lett. b CPC/TI) resiste dunque alla censura di arbitrio.
6. Ciò comporta la reiezione integrale del ricorso di diritto pubblico.
Con l'evasione del gravame la domanda di effetto sospensivo diviene priva d'oggetto.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 OG). All'opponente - che peraltro non l'ha nemmeno richiesta - non viene assegnata alcuna indennità per ripetibili della sede federale.

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 5'000.-- è posta a carico del ricorrente.
3. Comunicazione al patrocinatore del ricorrente, al rappresentante dell'opponente e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Faits:
Faits:
A. A._, ressortissant français, se trouve en détention préventive depuis le 19 juin 2003, sous la prévention notamment de recel, falsification de marchandises, brigandage et tentative de brigandage, contrainte, infractions à la LArm et à la LStup, fabrication de fausse monnaie et actes préparatoires délictueux. Selon la récapitulation établie le 29 septembre 2005 par le Juge d'instruction de La Chaux-de-Fonds, les faits reprochés sont en substance les suivants: entre 1999 et juin 2003, il aurait acquis des montres, des contrefaçons et de l'or volés; le 6 juin 2002, il aurait participé au brigandage à main armée de l'entreprise X._, emportant 40 kg de métaux précieux valant plus de 650'000 fr.; le 1er avril 2003, après plusieurs tentatives, il aurait essayé avec des comparses de séquestrer B._, mais ce dernier avait réussi à s'enfuir après avoir été blessé; il aurait menacé plusieurs personnes afin d'obtenir le remboursement de dettes, se servant d'armes chargées; il lui est encore reproché des tentatives et des actes préparatoires de brigandages, un trafic portant sur un kilo de marijuana, l'usage abusif de cartes magnétiques et l'acquisition d'une photocopieuse couleurs afin de fabriquer de la fausse monnaie.
A. A._, ressortissant français, se trouve en détention préventive depuis le 19 juin 2003, sous la prévention notamment de recel, falsification de marchandises, brigandage et tentative de brigandage, contrainte, infractions à la LArm et à la LStup, fabrication de fausse monnaie et actes préparatoires délictueux. Selon la récapitulation établie le 29 septembre 2005 par le Juge d'instruction de La Chaux-de-Fonds, les faits reprochés sont en substance les suivants: entre 1999 et juin 2003, il aurait acquis des montres, des contrefaçons et de l'or volés; le 6 juin 2002, il aurait participé au brigandage à main armée de l'entreprise X._, emportant 40 kg de métaux précieux valant plus de 650'000 fr.; le 1er avril 2003, après plusieurs tentatives, il aurait essayé avec des comparses de séquestrer B._, mais ce dernier avait réussi à s'enfuir après avoir été blessé; il aurait menacé plusieurs personnes afin d'obtenir le remboursement de dettes, se servant d'armes chargées; il lui est encore reproché des tentatives et des actes préparatoires de brigandages, un trafic portant sur un kilo de marijuana, l'usage abusif de cartes magnétiques et l'acquisition d'une photocopieuse couleurs afin de fabriquer de la fausse monnaie.
B. La détention préventive de A._ a été prolongée à plusieurs reprises par la Chambre d'accusation du canton de Neuchâtel, notamment le 14 février 2005, en raison des risques de fuite et de réitération: le prévenu avait acquis des armes dont il se servait pour effrayer ses débiteurs; il s'était montré d'emblée prêt à participer à des opérations violentes. Menacé d'une lourde peine, il était de nationalité française et avait projeté d'acheter un bateau et de partir. Par arrêt du 4 avril 2005 (1P.194/2005), le Tribunal fédéral a rejeté un recours de droit public dirigé contre l'arrêt du 14 février 2005. Le renvoi à une précédente décision de prolongation était admissible sous l'angle du droit d'être entendu. Les risques de fuite et de récidive ont été confirmés. Sous l'angle de la proportionnalité, il semblait que les actes d'instruction concernant directement le recourant avaient été effectués. En l'état, on ne constatait pas de retard inadmissible dans l'enquête: l'instruction relative à ses comparses était également utile à l'élucidation des faits reprochés au recourant. Toutefois, si la détention devait encore se prolonger à l'échéance du 30 avril 2005, la Chambre d'accusation devrait examiner sérieusement la question.
B. La détention préventive de A._ a été prolongée à plusieurs reprises par la Chambre d'accusation du canton de Neuchâtel, notamment le 14 février 2005, en raison des risques de fuite et de réitération: le prévenu avait acquis des armes dont il se servait pour effrayer ses débiteurs; il s'était montré d'emblée prêt à participer à des opérations violentes. Menacé d'une lourde peine, il était de nationalité française et avait projeté d'acheter un bateau et de partir. Par arrêt du 4 avril 2005 (1P.194/2005), le Tribunal fédéral a rejeté un recours de droit public dirigé contre l'arrêt du 14 février 2005. Le renvoi à une précédente décision de prolongation était admissible sous l'angle du droit d'être entendu. Les risques de fuite et de récidive ont été confirmés. Sous l'angle de la proportionnalité, il semblait que les actes d'instruction concernant directement le recourant avaient été effectués. En l'état, on ne constatait pas de retard inadmissible dans l'enquête: l'instruction relative à ses comparses était également utile à l'élucidation des faits reprochés au recourant. Toutefois, si la détention devait encore se prolonger à l'échéance du 30 avril 2005, la Chambre d'accusation devrait examiner sérieusement la question.
C. La détention de A._ a encore été prolongée par arrêts de la Chambre d'accusation du 29 avril et du 28 juillet 2005. Sous l'angle de la proportionnalité, la Chambre d'accusation a considéré que l'instruction était menée avec célérité et que les actes d'enquête annoncés par le Juge d'instruction étaient indispensables pour déterminer les activités des co-prévenus qui devraient être jugés avec A._. La décision du 29 avril 2005 relève que la clôture de l'enquête pouvait être envisagée pour le mois de juillet 2005; selon la décision du 28 juillet 2005, la prolongation accordée jusqu'au 31 octobre 2005 ne constituait pas encore un délai maximum, mais la question devrait être examinée en cas de nouvelle demande de prolongation.
Le 30 septembre 2005, le Juge d'instruction a requis une nouvelle prolongation, au 20 novembre 2005. Il exposait que si la clôture de l'instruction avait été prévue au 31 octobre 2005, l'extradition de C._, survenue le 28 juillet 2005, avait nécessité des auditions et des rapports complémentaires. Une confrontation avec A._ avait eu lieu le 15 septembre 2005. Les récapitulations complémentaires ne pourraient intervenir avant fin octobre 2005. Le 21 octobre 2005, le Juge d'instruction a étendu sa demande de prolongation au 28 janvier 2006.
Par arrêt du 28 octobre 2005, la Chambre d'accusation a autorisé la prolongation de la détention de A._ jusqu'au 28 janvier 2006. Les risques de fuite et de réitération étaient réaffirmés; une mesure de substitution, telle la fourniture de sûretés par un tiers pouvait être envisagée; toutefois, elle n'était pas proposée. La durée de la détention, de plus de 28 mois, ne se rapprochait pas de la durée de la peine encourue. L'instruction avait été menée avec célérité, et s'approchait de sa fin. La question du délai de détention maximum se posait. Toutefois, la prolongation de l'instruction ne dépendait plus uniquement du Juge d'instruction mais aussi des parties, qui pourraient proposer des preuves complémentaires. La question serait réexaminée ultérieurement si nécessaire.
Par arrêt du 28 octobre 2005, la Chambre d'accusation a autorisé la prolongation de la détention de A._ jusqu'au 28 janvier 2006. Les risques de fuite et de réitération étaient réaffirmés; une mesure de substitution, telle la fourniture de sûretés par un tiers pouvait être envisagée; toutefois, elle n'était pas proposée. La durée de la détention, de plus de 28 mois, ne se rapprochait pas de la durée de la peine encourue. L'instruction avait été menée avec célérité, et s'approchait de sa fin. La question du délai de détention maximum se posait. Toutefois, la prolongation de l'instruction ne dépendait plus uniquement du Juge d'instruction mais aussi des parties, qui pourraient proposer des preuves complémentaires. La question serait réexaminée ultérieurement si nécessaire.
D. A._ forme un recours de droit public contre ce dernier arrêt. Il en demande l'annulation, ainsi que sa mise en liberté immédiate, et requiert l'assistance judiciaire. La Chambre d'accusation se réfère à son arrêt. Le Juge d'instruction et le Ministère public ont renoncé à se déterminer.

considerations:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1. Le recours de droit public est formé contre un arrêt rendu en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ). Le recourant est personnellement touché par l'arrêt attaqué qui autorise la prolongation de sa détention préventive (art. 88 OJ). Compte tenu du pouvoir de décision du Tribunal fédéral en matière de détention préventive, la conclusion tendant à la mise en liberté immédiate du recourant est recevable (<ref-ruling> consid. 4b/aa p. 333).
1. Le recours de droit public est formé contre un arrêt rendu en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ). Le recourant est personnellement touché par l'arrêt attaqué qui autorise la prolongation de sa détention préventive (art. 88 OJ). Compte tenu du pouvoir de décision du Tribunal fédéral en matière de détention préventive, la conclusion tendant à la mise en liberté immédiate du recourant est recevable (<ref-ruling> consid. 4b/aa p. 333).
2. Le recourant conteste les risques de fuite et de réitération. Il estime avoir eu une attitude positive durant l'enquête. Bien que de nationalité française, il vit depuis de nombreuses années en Suisse et n'a plus d'attaches avec la France. Son épouse et son enfant demeurent en Suisse. S'agissant des mesures alternatives (obligation de se présenter, interdiction de quitter le territoire suisse), la cour cantonale devait examiner d'office la question. D'autres prévenus dans la même affaire avaient été relâchés car ils disposaient de moyens financiers importants; il y aurait donc inégalité de traitement. Quant au risque de réitération, le recourant estime qu'il ne serait pas concret: après deux ans et demi de détention, le recourant, atteint dans sa santé, se serait amendé. En définitive, la Chambre d'accusation n'aurait pas sérieusement examiné ces questions.
2.1 A propos du risque de fuite, les précédentes décisions relèvent que le recourant est français et avait déclaré, au début de l'enquête, qu'il désirait "s'acheter un bateau et partir". Ces éléments, ainsi que la gravité des charges dont le recourant a reconnu l'essentiel et l'absence de toute situation professionnelle, constituaient des indices sérieux, ce qui a été confirmé notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral du 4 avril 2005.
Le temps écoulé depuis cet arrêt commandait toutefois une nouvelle évaluation du risque de fuite. En effet, si la perspective d'une longue peine privative de liberté permet en général de présumer l'existence d'un risque de fuite, il y a également lieu de tenir compte de la durée de la détention préventive, normalement imputée sur une éventuelle condamnation. La Chambre d'accusation se devait également d'examiner si d'autres mesures, moins contraignantes, pouvaient permettre de pallier le risque de fuite. Apparemment, le versement d'une caution n'entre pas en ligne de compte; le recourant n'a fourni aucune indication quant au montant qu'il pourrait réunir, susceptible de le dissuader de fuir. Toutefois, en vertu du principe de la proportionnalité, l'autorité doit toujours examiner si les risques qui justifient le maintien de la détention peuvent être supprimés ou diminués par une mesure moins rigoureuse (<ref-ruling> consid. 5 p. 214; <ref-ruling> consid. 2c p. 271; <ref-ruling> consid. 3 p. 67; <ref-ruling> consid. 2a p. 381; <ref-ruling> consid. 2 p. 205). Il y avait donc lieu de s'interroger sur l'efficacité d'autres mesures de contrôle (caution versée par un tiers, dépôt des pièces d'identité, obligation de se présenter régulièrement à une autorité, assignation dans un périmètre déterminé, etc.).
2.2 Quant au risque de réitération, il est certes concret. Sur le vu des diverses infractions qui lui sont reprochées, le recourant est apparu "d'emblée prêt à participer à des opérations violentes"; il se contente de réaffirmer - comme il l'avait fait lors de son précédent recours de droit public - qu'il aurait changé, sans qu'il soit possible d'affirmer que cet état serait uniquement dû à la détention, et qu'il perdurera en cas de mise en liberté. Cela étant, le risque de réitération apparaît comme accessoire, et il est également possible que l'instauration de mesures de contrôle et la fixation de conditions (notamment quant à la détention d'armes) permette d'y remédier.
2.3 La Chambre d'accusation ne pouvait dès lors se contenter d'affirmer que les risques de fuite et de réitération perduraient, sans se livrer à un examen plus approfondi tenant compte de la durée de la détention déjà subie.
2.3 La Chambre d'accusation ne pouvait dès lors se contenter d'affirmer que les risques de fuite et de réitération perduraient, sans se livrer à un examen plus approfondi tenant compte de la durée de la détention déjà subie.
3. Selon la jurisprudence, la durée de la détention préventive doit s'apprécier au regard de l'ensemble des circonstances concrètes du cas d'espèce (<ref-ruling> consid. 6 p. 215; <ref-ruling> consid. 3a p. 273; <ref-ruling> consid. 1b p. 257). Elle est excessive lorsqu'elle dépasse celle de la peine privative de liberté qui pourrait être prononcée (<ref-ruling> consid. 5a p. 176/177; <ref-ruling> consid. 6 p. 215; <ref-ruling> consid. 3a p. 273; <ref-ruling> consid. 2 et 3 p. 257ss). Cette durée probable de la peine doit être évaluée avec la plus grande prudence, car il faut éviter que le juge de l'action pénale ne soit incité à prononcer une peine excessive pour la faire coïncider avec la détention préventive à imputer (<ref-ruling> consid. 5a p. 147).
3.1 Arrêté le 19 juin 2003, le recourant se trouve en détention préventive depuis maintenant deux ans et demi, ce qui constitue une durée importante. Dans son arrêt du 4 avril 2005, le Tribunal fédéral avait déjà relevé que la décision cantonale souffrait d'un manque de motivation à ce sujet. Les actes d'enquête concernant le recourant paraissaient avoir été menés à chef. L'enquête ne semblait pas avoir connu de retard inadmissible, mais la question de la proportionnalité devrait être examinée sérieusement si la détention devait se prolonger au-delà du 30 avril 2005.
Le 29 avril 2005, la Chambre d'accusation a retenu que la clôture de l'instruction pouvait être envisagée, sauf éléments extraordinaires, à fin juillet. Dans son arrêt du 28 juillet 2005, elle a considéré que la prolongation au 31 octobre 2005 ne constituait pas "pour le moment" un délai maximum, mais que la question devrait être examinée si le Juge d'instruction devait requérir une nouvelle prolongation. Dans chacune de ses décisions, la Chambre d'accusation a considéré que l'enquête avait été menée avec célérité; à la fin du mois de juillet 2005, plus de 300 personnes avaient été entendues, et 154 rapports avaient été déposés, dont certains volumineux. Le recourant ne critique d'ailleurs pas sérieusement le déroulement de l'enquête.
Cela étant, force est de constater que si des investigations ont été nécessaires afin de déterminer l'activité de certains comparses du recourant, ni le Juge d'instruction ni la Chambre d'accusation n'indiquent les actes d'enquête qui resteraient à effectuer en ce qui concerne le recourant, depuis sa confrontation le 15 septembre 2005 avec C._. Dans sa demande de prolongation, le Juge d'instruction mentionne une expertise - dont on ignore l'objet - ainsi que les actes "indispensables à toute fin d'instruction", sans autres indications. Faute de toute précision à cet égard, on ignore en quoi les investigations menées contre ses comparses sont susceptibles d'influer encore sur la situation du recourant. Dans ces circonstances, il n'est pas admissible que la détention du recourant se prolonge indéfiniment et sans réserve, comme cela a été le cas jusqu'ici. Le Juge d'instruction devra fournir des précisions sur l'état de l'enquête, les actes encore nécessaires à l'égard du recourant et le délai dans lequel la clôture pourra intervenir. Les risques de fuite et de réitération devront par ailleurs faire l'objet d'un nouvel examen circonstancié.
3.2 Le recours de droit public doit par conséquent être admis pour cette raison. Il ne s'ensuit toutefois pas que le recourant doive être immédiatement remis en liberté (cf. <ref-ruling> consid. 3 p. 118 relatif à une violation du droit d'être entendu, également applicable au défaut de motivation; <ref-ruling> consid. 4c p. 333). Selon la jurisprudence en effet, l'élargissement du prévenu ne peut être ordonné que s'il n'existe plus de motif de détention, ou si celle-ci apparaît disproportionnée. En l'espèce, il appartiendra à la Chambre d'accusation de statuer à bref délai sur ces questions (art. 5 par. 4 CEDH). Si nécessaire, le présent arrêt vaudra entre-temps titre de détention préventive.
Le recourant, obtenant gain de cause, a droit à des dépens, ce qui rend sans objet sa demande d'assistance judiciaire. Conformément à l'art. 156 al. 2 OJ, il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la Chambre d'accusation pour nouvelle décision au sens des considérants. Le présent arrêt vaut titre de détention préventive jusqu'à la nouvelle décision de la Chambre d'accusation.
1. Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la Chambre d'accusation pour nouvelle décision au sens des considérants. Le présent arrêt vaut titre de détention préventive jusqu'à la nouvelle décision de la Chambre d'accusation.
2. Une indemnité de dépens de 1500 fr. est allouée au recourant, à la charge du Canton de Neuchâtel.
2. Une indemnité de dépens de 1500 fr. est allouée au recourant, à la charge du Canton de Neuchâtel.
3. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.
3. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.
4. La demande d'assistance judiciaire est sans objet.
4. La demande d'assistance judiciaire est sans objet.
5. Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire du recourant, au Juge d'instruction de La Chaux-de-Fonds, au Ministère public et à la Chambre d'accusation du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 14 décembre 2005
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: