facts:
Sachverhalt:
A.
A._ (Mieter, Kläger, Beschwerdeführer) ist seit Mai 2005 Mieter einer Parterrewohnung mit zugehöriger Garage in U._. Eigentümer des Mietobjekts und Vermieter ist B._ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner). Der monatliche Mietzins seit Januar 2012 beträgt Fr. 895.--. Der Mietvertrag kann mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils auf Ende März, Juni oder September beendet werden.
Mit Schreiben vom 5. März 2013 forderte der Beklagte den Kläger auf, die ausstehenden Mietzinse für die Monate September 2012 sowie Januar und Februar 2013 von insgesamt Fr. 2'685.-- innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls er das Mietverhältnis gestützt auf <ref-law> ausserordentlich (d.h. kurzfristig) kündigen werde.
In der Folge wandte sich der Rechtsvertreter des Klägers mit Schreiben vom 7. März 2013 an den Beklagten und machte geltend, die Mieten für Januar und Februar 2013 seien bezahlt. Der Mietzins für September 2012 sei mutmasslich ebenfalls überwiesen worden, doch habe sein Mandant die entsprechende Quittung nicht in seinen Unterlagen.
Der Beklagte teilte daraufhin mit Schreiben vom 12. Februar (recte: März) 2013 mit, dass für Januar und Februar 2013 der Mietzins tatsächlich entrichtet worden sei, noch ausstehend seien jedoch die Mieten für September 2012 und Dezember 2012. Zudem merkte er an, der Kläger habe mit Belegen aus dem Jahr 2011 vorgeben wollen, dass auch diese Zahlungen geleistet worden seien, was wohl an Urkundenfälschung grenzen dürfte.
Am 15. März 2013 kündigte der Beklagte mit amtlichem Formular das Mietverhältnis ordentlich per 30. Juni 2013.
B.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichte der Kläger mit Eingabe vom 6. Juni 2013 beim Kantonsgerichtspräsidium Glarus Klage ein und beantragte, die Kündigung vom 15. März 2013 sei ungültig zu erklären; eventuell sei das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren zu erstrecken. Mit Urteil vom 25. April 2014 wies der Kantonsgerichtspräsident die Klage ab.
Die gegen dieses Urteil erhobene Berufung des Klägers wies das Obergericht des Kantons Glarus mit Urteil vom 24. Oktober 2014 ab, und es bestätigte den angefochtenen Entscheid.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Kündigung vom 15. März 2013 für ungültig zu erklären; eventuell sei das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren zu erstrecken. Zudem ersucht er um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren. Sein Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wies das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 6. Februar 2015 ab. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 stellt der Beschwerdeführer ein neues Gesuch um - superprovisorische - Erteilung der aufschiebenden Wirkung.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (<ref-law>) ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Immerhin prüft das Bundesgericht mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (<ref-ruling> E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4 S. 176 mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie <ref-law>, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen ( <ref-ruling> E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 15 f.). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (<ref-law>). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen und erheblich sind (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2 S. 90 mit Hinweisen).
Soweit der Beschwerdeführer unter dem Titel "Sachverhalt" aber auch im Rahmen seiner Ausführungen zu den Beschwerdegründen unter Ausserachtlassung dieser Voraussetzungen den Sachverhalt ergänzt, ist darauf nicht einzutreten.
2.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz die Verletzung von <ref-law> vor. Er macht geltend, die Kündigung vom 15. März 2013 verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, und rügt eine willkürliche Feststellung des tatsächlichen Kündigungsmotivs und eine Verletzung von <ref-law> i.V.m. <ref-law>.
2.1. Die strittige Kündigung ist eine ordentliche Kündigung. Eine solche setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (<ref-law>).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. <ref-law>). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 Bst. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (vgl. <ref-ruling> E. 2.1 S. 62 mit Hinweisen).
Die Feststellung des Kündigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (<ref-ruling> E. 4.3 S. 540; <ref-ruling> E. 4.1 S. 702). Ob die Vermieterschaft den angegebenen Kündigungsgrund nur vorgeschoben hat, entscheidet das kantonale Gericht demnach unter Vorbehalt von Art. 97 Abs. 1 sowie <ref-law> für das Bundesgericht verbindlich (vgl. E. 1.1 hiervor).
2.2. Die Vorinstanz verneinte die Anfechtbarkeit im Wesentlichen mit der Begründung, es sei aufgrund der eingereichten Bankauszüge erstellt, dass der Mieter die Mieten verspätet erst Mitte Monat zahlte, obwohl er gemäss Mietvertrag monatlich im Voraus zu zahlen gehabt hätte, und dass die Mietzinsen jedenfalls für September und Dezember 2012 überhaupt nicht geleistet wurden. Mit der Erstinstanz sei davon auszugehen, dass dieser Umstand den Vermieter zur Kündigung bewogen habe. Dieser Kündigungsgrund sei unter dem Blickwinkel von <ref-law> nicht zu beanstanden. Sei der Zahlungsverzug als Motiv der Kündigung aber erstellt, könne es dem Vermieter nicht als Verstoss gegen Treu und Glauben im Sinne von <ref-law> angelastet werden, wenn seine Rechtsvertreterin sich in einer nachfolgenden Rechtsschrift auf einen abweichenden Kündigungsgrund - nämlich den im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht bestehenden Eigenbedarf - "kapriziert" habe.
2.3. Der Beschwerdeführer rügt als willkürlich, dass die Vorinstanz es als erstellt erachtet, dass der Zahlungsverzug das Kündigungsmotiv gewesen sei. Sie habe damit übersehen, dass sich die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners in der Klageantwort, in der erstmalig die Kündigung begründet worden sei, einzig auf den Eigenbedarf berufen habe. Auch aus der Tatsache, dass der Beschwerdegegner auf die Aufforderung vom 22. März 2013 zur Begründung nicht reagierte und erst in der Klageantwort vom 5. November 2013 eine Begründung vorbrachte, sei in der Beweiswürdigung zu berücksichtigen. Eine unentschuldigt verspätete oder verweigerte Begründung sei ein Indiz für die Missbräuchlichkeit.
Die Vorinstanz hat keineswegs übersehen, dass die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners in der Klageantwort die Kündigung mit dem Eigenbedarf begründete. Sie erachtete diese Vorgehensweise der Rechtsvertreterin offenbar als wenig nachvollziehbar ("kaprizierte "), nachdem der Zahlungsverzug aufgrund der Bankauszüge objektiv erstellt und im Hinblick auf <ref-law> nicht zu beanstanden war. Diese Würdigung des tatsächlichen Motivs ist offensichtlich nicht willkürlich, nachdem der Beschwerdegegner selber die Kündigung vorerst als ausserordentliche gestützt auf den Zahlungsverzug aussprechen wollte und damit zu erkennen gab, dass er die Zahlweise seines Mieters nicht länger akzeptieren wollte. Daran würde auch eine verspätete Begründung des Beschwerdegegners nichts ändern.
2.4. Der Beschwerdeführer erachtet die Kündigung auch deshalb als missbräuchlich, weil der Beschwerdegegner vorerst mit Schreiben vom 5. März 2013 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen nach <ref-law> angesetzt, diese Frist dann aber nicht abgewartet, sondern am 15. März 2013 gekündigt habe. Mit dieser Argumentation hat sich bereits die Vorinstanz eingehend auseinandergesetzt. Darauf geht der Beschwerdeführer nicht ein, sodass die Rüge nicht hinreichend begründet ist (vgl. E. 1.1 hiervor). Im Übrigen ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die ordentliche Kündigungsberechtigung nicht dadurch eingeschränkt wird, dass zuerst Schritte im Hinblick auf eine ausserordentliche Kündigung (<ref-law>) erfolgt sind.
2.5. Schliesslich beruft sich der Beschwerdeführer darauf, dass der Beschwerdegegner anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung ausgesagt habe, er habe gekündigt, weil der Beschwerdeführer einen Anwalt beauftragt habe. Es habe sich daher gleichsam um eine "Vergeltungskündigung" gehandelt. Der Beschwerdeführer zitiert die Vorinstanz unzutreffend. Sie hielt fest, der Beschwerdegegner habe an der erstinstanzlichen Verhandlung gesagt, als sich ein Anwalt eingeschaltet habe, sei es ihm "zu viel" geworden. Wenn die Vorinstanz daraus schloss, der Beizug des Anwalts sei nicht kausal für die Kündigung gewesen, vielmehr habe sich durch dessen Intervention aus Sicht des Vermieters das Grundproblem des nachlässigen Zahlungsverhaltens "dynamisiert", ist dies keineswegs willkürlich.
2.6. Unbegründet ist auch die Rüge einer Verletzung von <ref-law> i.V.m. <ref-law>. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Verfahrensfehler beziehen sich auf das Vorgehen des Kantonsgerichtspräsidenten, wobei der Beschwerdeführer davon ausgeht, vor diesem habe eine Beweisaussage des Beschwerdegegners stattgefunden, ohne dass die dafür vorgesehenen Regeln eingehalten worden seien. Der Beschwerdeführer übersieht, dass Anfechtungsgegenstand nur das letztinstanzliche Urteil bilden kann (<ref-law>), also dasjenige der Vorinstanz. Nachdem diese wie dargelegt willkürfrei davon ausgehen konnte, Motiv der Kündigung sei die Zahlweise gewesen, und dies, ohne auf die Angaben des Beschwerdegegners an der erstinstanzlichen Verhandlung abzustellen, erübrigen sich weitere Ausführungen zu den diesbezüglichen Vorbringen des Beschwerdeführers.
2.7. Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass die Kündigung vom 15. März 2013 nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne von <ref-law> war.
3.
Nach <ref-law> kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Absatz 2 des gleichen Artikels erwähnten Umstände zu berücksichtigen.
Der Entscheid über die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Acht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (<ref-ruling> E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).
3.1. Die Vorinstanz erachtete den vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf als bewiesen. Aus dem vorliegenden ärztlichen Attest ergebe sich, dass dessen 77-jährige Lebenspartnerin aus medizinischen Gründen auf eine kleinere Wohnung angewiesen sei. "Heute", das heisst im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids, komme eine Erstreckung umso weniger in Betracht, als sich die gesundheitlichen Probleme der Lebenspartnerin gemäss einem von einem Chef- und einem Assistenzarzt des Kantonsspitals Glarus unterzeichneten Arztzeugnis vom 4. September 2014 weiter akzentuiert hätten. Der Eigenbedarf sei dabei auch in Bezug auf die hier in Frage stehende Wohnung ausgewiesen, da es sich bei dieser um eine kleine Parterrewohnung handle. Im Übrigen verwies sie auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Interessenabwägung.
3.2. Unbegründet ist der Einwand des Beschwerdeführers, die Vorinstanz hätte zur Beurteilung des Eigenbedarfs nicht auf die Verhältnisse im Zeitpunkt ihres Entscheids abstellen und namentlich auch nicht das Arztzeugnis vom 4. September 2014 berücksichtigen dürfen. Massgeblich sind, wie die Vorinstanz richtig erkannte, die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids (Roger Weber, Basler Kommentar, 5. Aufl. 2011, N. 3c zu <ref-law>; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 26 zu <ref-law>; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 1996, N. 169 zu <ref-law>). Es war daher auch prozessual zulässig, ein aktuelles Arztzeugnis einzureichen. Ein Verstoss gegen <ref-law>, wie der Beschwerdeführer meint, liegt nicht vor. Die Vorinstanz ist sodann entgegen dem Beschwerdeführer keineswegs in Willkür verfallen, wenn sie gestützt auf die Arztzeugnisse den Eigenbedarf bejahte. Sie hat auch ausgeführt, weshalb sie die Wohnung angesichts der gesundheitlichen Probleme der betagten Lebenspartnerin als geeignet für den Eigenbedarf des Vermieters erachtet, nämlich weil es sich um eine Parterrewohnung handelt.
Offensichtlich unbegründet ist sodann die Rüge, <ref-law> nenne nur den Eigenbedarf des Vermieters selber, naher Verwandter oder Verschwägerter, nicht aber Interessen weiterer Dritter wie der Lebenspartnerin. Lebt der Beschwerdegegner mit seiner Lebenspartnerin zusammen und möchte er daher mit ihr zusammen in eine kleinere, besser geeignete Wohnung umziehen, was die Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht festgestellt hat, handelt es sich um sein eigenes Interesse.
Soweit der Beschwerdeführer schliesslich geltend macht, es müsse eine neue Interessenabwägung stattfinden, da der Eigenbedarf entfalle, muss nicht weiter darauf eingegangen werden, nachdem die Vorinstanz den Eigenbedarf zu Recht bejaht hat. Es hat somit bei der Abweisung der Erstreckung durch die Vorinstanz sein Bewenden.
4.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit wird das Gesuch um superprovisorische Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.
Die Beschwerde war offensichtlich aussichtslos, weshalb auch das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Verfahren vor Bundesgericht abgewiesen wird. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdegegner wurde nur eingeladen, zum (ersten) Gesuch um aufschiebende Wirkung Stellung zu nehmen. Entsprechend schuldet der Beschwerdeführer ihm nur eine reduzierte Entschädigung.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Glarus schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. Februar 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Luczak


facts:
Sachverhalt:
A. Am 4. Mai 2009 ersuchte der Verein X._ (mit Sitz in A._) beim Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schaffhausen, Amt für Justiz und Gemeinden, um Erteilung einer Betriebsbewilligung für ein Heim für verhaltensauffällige Jugendliche. Im März 2010 leitete das Amt für Justiz und Gemeinden, nachdem es zuvor einen positiven Entscheid bereits in Aussicht gestellt hatte, das Gesuch zuständigkeitshalber an die Vormundschaftsbehörde A._ weiter.
B. Nach Einholung diverser Unterlagen und Durchführung einer Anhörung des Gesuchstellers lehnte die Vormundschaftsbehörde A._ das Gesuch um Erteilung einer Betriebsbewilligung für ein Kinderheim mit Beschluss vom 19. Juli 2010 ab. Eine vom Verein X._ dagegen erhobene Beschwerde wiesen das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schaffhausen mit Entscheid vom 15. Oktober 2010 bzw. anschliessend das Obergericht des Kantons Schaffhausen mit Urteil vom 8. Juli 2011 ab.
C. Mit Eingabe vom 12. September 2011 hat der Verein X._ - der vorinstanzlichen Rechtsmittelbelehrung folgend - Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt, das Urteil des Obergerichts vom 8. Juli 2011 sei aufzuheben und "es sei dem Beschwerdeführer, mithin der Trägerschaft, die ersuchte Betriebsbewilligung für die Betreibung eines Heims für verhaltensauffällige Jugendliche in A._ zu erteilen". Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Gerügt wird im Wesentlichen die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör sowie des Willkürverbots.
D. Das Obergericht und das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schaffhausen sowie die Vormundschaftsbehörde A._ schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält mit Eingabe vom 29. Dezember 2011 an seinen Anträgen fest.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Angefochten ist ein Entscheid über die Verweigerung der Bewilligung zur Aufnahme von Kindern in Heimpflege gemäss Art. 13 ff. der Verordnung vom 19. Oktober 1977 über die Aufnahme von Kindern zur Pflege und zur Adoption (PAVO; SR 211.222.338). Der auf dem Gebiet des Kindesschutzes (vgl. <ref-law>) ergangene Entscheid unterliegt der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 7 BGG; vgl. Urteile 5A_705/2010 vom 14. März 2011 E. 1.1; 5A_619/2008 vom 16. Dezember 2008 E. 1.1). Der Entscheid betrifft eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, wurde vom Obergericht als letzter kantonaler Instanz erlassen und schliesst das Verfahren ab (Art. 75, Art. 90 BGG). Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit grundsätzlich zulässig.
Der Beschwerdeführer hat übereinstimmend mit der Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen Entscheides eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Die falsche Bezeichnung des Rechtsmittels schadet dem Beschwerdeführer nicht, sofern bezüglich des jeweils statthaften Rechtsmittels sämtliche Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind (<ref-ruling> E. 3.1 S. 499; <ref-ruling> E. 1.2 S. 382). Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist damit vorliegend als Beschwerde in Zivilsachen entgegenzunehmen.
1.2 Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und besitzt ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, womit er zur Beschwerde legitimiert ist (<ref-law>).
1.3 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Immerhin prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die vorgebrachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1.4.1 S. 254).
Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft solche Rügen nur, wenn sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden sind (<ref-law>; vgl. <ref-ruling> E. 2.2 S. 246 mit Hinweisen).
1.4 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (<ref-law>). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law> bzw. <ref-law>). Eine entsprechende Rüge, welche rechtsgenüglich substantiiert vorzubringen ist (Art. 42 Abs. 2 und <ref-law>; vgl. <ref-ruling> E. 1.4.3 S. 254 f.), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>).
2. 2.1 Gemäss <ref-law> bedarf der Betrieb von Einrichtungen, die dazu bestimmt sind, mehrere Unmündige zur Erziehung, Betreuung, Ausbildung, Beobachtung oder Behandlung tags- und nachtsüber aufzunehmen, einer Bewilligung der Behörde. Was unter mehreren Unmündigen zu verstehen ist, bestimmt die Pflegekinderverordnung nicht näher. Im Rahmen seiner Regelungs- bzw. Konkretisierungskompetenz (vgl. Urteil 5A.3/2003 vom 14. Juli 2003 E. 5.3) hat der Kanton Schaffhausen mit der Verordnung vom 10. Dezember 2002 über die Aufnahme von Kindern zur Pflege und Adoption (Kantonale Pflegekinderverordnung; SHR 211.224) die Pflegekategorien in § 10 zahlenmässig wie folgt abgegrenzt: Die Vorschriften über die Heimpflege gemäss <ref-law> sind demnach anwendbar, wenn mehr als sechs Unmündige aufgenommen werden.
Als Bewilligungsvoraussetzung schreibt die PAVO unter anderem vor, dass der Leiter und seine Mitarbeiter nach Persönlichkeit, Gesundheit, erzieherischer Befähigung und Ausbildung für ihre Aufgabe geeignet sind (<ref-law>) und das Heim eine gesicherte wirtschaftliche Grundlage hat (<ref-law>). Indessen enthält die PAVO nur Mindestanforderungen und überlässt den Kantonen den Erlass weitergehender Vorschriften (Urteil 5A.3/2003 vom 14. Juli 2003 E. 5.1 und 5.2). Namentlich behält die PAVO den Kantonen vor, Massnahmen zur Ausbildung von Kleinkinder- und Heimerziehern zu treffen (<ref-law>).
2.2 Im vorliegenden Verfahren ist unbestritten, dass die vom Beschwerdeführer beabsichtigte Aufnahme von bis zu neun Jugendlichen einer Heimpflege-Bewilligung im Sinne von <ref-law> bedarf. Strittig ist hingegen, ob dem Beschwerdeführer eine solche Betriebsbewilligung zu erteilen ist.
Das Obergericht hat dazu erwogen, es lägen ausreichende Gründe vor, welche die Schlussfolgerung der Vorinstanzen, wonach Y._ als designierter Heimleiter und Z._ als designierter Werkstattleiter die in <ref-law> genannten Voraussetzungen nicht erfüllten, als sachlich gerechtfertigt erscheinen liessen. In Bezug auf die übrigen Mitarbeitenden könnten die Behörden in einem neuen Verfahren nötigenfalls entsprechende Auflagen machen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b/ee/ddd). Zudem sei es fraglich, ob der Beschwerdeführer über eine gesicherte wirtschaftliche Grundlage im Sinne von <ref-law> verfüge (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b/ff).
3. 3.1 Der Beschwerdeführer rügt vorab ein willkürliches Verhalten der kantonalen Behörden. Das kantonale Amt für Justiz und Gemeinden habe sich im Rahmen der Erteilung der Betriebsbewilligung für zuständig erklärt und nach rund zehnmonatiger Verfahrensdauer mit Mail vom 19. Februar 2010 eine Verfügung zukommen lassen, mit dem die nachgesuchte Bewilligung erteilt worden sei. Nach Treu und Glauben habe er sich auf diese schriftliche Zusicherung abstützen dürfen.
3.1.1 Nach dem in <ref-law> verankerten Grundsatz von Treu und Glauben kann eine (selbst unrichtige) Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt, unter gewissen Umständen Rechtswirkungen entfalten. Voraussetzung (<ref-ruling> E. 3.6.2 S. 193 mit Hinweisen) dafür ist, dass:
es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt;
die Auskunft sich auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht;
die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, hiefür zuständig war oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte;
der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres hat erkennen können;
der Bürger im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende Dispositionen getroffen hat;
die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung;
das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige des Vertrauensschutzes nicht überwiegt.
3.1.2 Der damalige Vertreter des Beschwerdeführers erhielt am 19. Februar 2010 von der zuständigen juristischen Mitarbeiterin des Amtes für Justiz und Gemeinden eine E-Mail mit folgenden Inhalt: "(...)ich lasse Ihnen einmal die Vorversion zukommen. Evtl. gibt es noch einige kleinere redaktionelle Änderungen. Den Entscheid in Papierform erhalten Sie nächste Woche". Dieser E-Mail war eine Verfügung vom 19. Februar 2010 angehängt, mit welcher dem Beschwerdeführer "die Bewilligung für ein Heim zur Aufnahme und Betreuung von bis zu 9 verhaltensauffälligen Jugendlichen im Alter zwischen 12 und 18 Jahren" vorläufig für ein Jahr erteilt wurde. Bevor es zur formellen Eröffnung der Verfügung kam, stellte das kantonale Amt seine fehlende Zuständigkeit fest. In der Folge wurde das Gesuch an die Vormundschaftsbehörde A._ weitergeleitet.
3.1.3 Mit der erwähnten Vorgehensweise hat zwar das Amt für Justiz und Gemeinden seine Haltung recht deutlich zum Ausdruck gebracht. Es mag auch erstaunen, dass das Amt erst zehn Monate nach Einreichung des Gesuchs auf seine fehlende Zuständigkeit aufmerksam geworden ist. Auf der anderen Seite wurde die Verfügung unbestrittenermassen noch nicht formell eröffnet; in der E-Mail wurde diese als "Vorversion" bezeichnet. Damit wurde bei einer formalen Betrachtungsweise (noch) nicht verbindlich eine Betriebsbewilligung zugesichert. Ins Gewicht fällt zudem der Umstand, dass das Amt für den Erlass der Verfügung nicht zuständig war und diese fehlende Zuständigkeit sich ohne weiteres aus § 3 Abs. 1 lit. c der kantonalen Pflegekindervorordnung ergibt ("Die Vormundschaftsbehörde am Ort der Unterbringung ist zuständig für [...] die Erteilung und den Widerruf der Bewilligung für [...] die Heimpflege sowie zu ihrer Beaufsichtigung [<ref-law>]"). Da die unter E. 3.1.1 hiervor aufgeführten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen (<ref-ruling> E. 3.6.3 S. 194), kann auf eine Prüfung der übrigen Kriterien verzichtet werden.
Der Beschwerdeführer vermag somit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nichts zu seinen Gunsten abzuleiten.
3.2 Der Beschwerdeführer macht sodann eine willkürliche Rechtsanwendung der Zürcher Richtlinien für die Bewilligung von Kinder- und Jugendheimen durch die Vorinstanz geltend: Bei korrekter Anwendung der erwähnten Richtlinien durch die Vorinstanz hätte die anbegehrte Bewilligung abweichend von der PAVO dem Beschwerdeführer als Trägerschaft - mit allfälligen Auflagen - erteilt werden müssen.
3.2.1 Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung dann vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (<ref-ruling> E. 4.1 S. 133 mit Hinweisen).
3.2.2 Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Umstände vermögen den angefochtenen Entscheid nicht als willkürlich erscheinen zu lassen: Der Schluss der Vorinstanz, für die Auslegung und Konkretisierung der PAVO im Kanton Schaffhausen hilfsweise die Richtlinien der Bildungsdirektion des Kantons Zürich über die Bewilligung von Kinder- und Jugendheimen vom 31. August 1998 beizuziehen, erscheint aufgrund fehlender verbindlicher Richtlinien im Kanton Schaffhausen - und offenbar auch mangels einer entsprechenden Schaffhauser Praxis - nicht unhaltbar. Es ist auch nicht willkürlich, wenn das Obergericht die Zürcher Richtlinien nur für die Konkretisierung der Bewilligungsvoraussetzungen (<ref-law>) heranzieht, nicht aber für die Frage, wem die Bewilligung zu erteilen ist: Aufgrund des klaren Wortlautes von <ref-law> ("Die Bewilligung wird dem verantwortlichen Leiter des Heims erteilt und gegebenenfalls dem Träger angezeigt.") durfte die Vorinstanz zum Schluss kommen, im Kanton Schaffhausen sei die Bewilligung an den Heimleiter und nicht wie im Kanton Zürich der Trägerschaft zu erteilen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4 b/cc).
3.2.3 Schliesslich kann der Beschwerdeführer auch aus dem Umstand, dass ihm im Kanton Zürich ein "identisches Heim" bewilligt worden ist nichts zu seinen Gunsten ableiten: Sofern überhaupt eine vollständige Identität der beiden Heime zu bejahen wäre, ist der Kanton Schaffhausen auf jeden Fall nicht an eine ausserkantonale Bewilligung für den Betrieb eines Heims in einem Nachbarkanton gebunden.
3.3 Soweit der Beschwerdeführer eine willkürliche Anwendung der PAVO rügt, kann ihm ebenso wenig gefolgt werden: In Bezug auf die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen der Betreuungspersonen beschränkt er sich auf die Aussage, die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach Y._ und Z._ die Voraussetzungen von <ref-law> nicht erfüllten, sei nicht nachvollziehbar und verletze somit das Willkürverbot. Damit vermag er der Begründungspflicht jedoch nicht zu genügen (vgl. E. 1.3 hiervor). Zwar prüft das Bundesgericht die Anwendung der PAVO als Bundesrecht grundsätzlich frei und von Amtes wegen. Allerdings enthält die PAVO wie bereits erwähnt (vgl. E. 2.1 hiervor) nur Mindestvorschriften, die die Kantone konkretisieren können. Die Vorinstanz hat hier die Zürcher Richtlinien als Lücken füllendes kantonales Recht angewendet; insoweit ist die Frage, ob vom Heimverantwortlichen eine sozialpädagogische Ausbildung verlangt werden kann, nur unter dem Blickwinkel der Willkür zu prüfen. Was das weitere Betreuungsteam betrifft, hat die Vorinstanz durchblicken lassen, dass die Vormundschaftsbehörde bezüglich der vorhandenen Ausbildungen noch weitere Erkundigungen hätte einholen müssen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b/ee/ccc). Dieser Schluss ist im Ergebnis ebenso wenig willkürlich, da die anbegehrte Bewilligung bereits aufgrund der fehlenden Voraussetzungen beim designierten Heimleiter bzw. Werkstattleiter verweigert wurde. Das gleiche gilt im Übrigen für die Ausführungen betreffend die finanzielle Lage des Beschwerdeführers (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b/ff): Da die Vorinstanz die Voraussetzungen von <ref-law> im vorliegenden Fall verneint hat, kann der Voraussetzung von <ref-law> ("gesicherte wirtschaftliche Grundlage") keine entscheidende Bedeutung zukommen.
3.4 Der Beschwerdeführer führt weiter aus, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf rechtliches Gehör, insbesondere die sich aus <ref-law> ergebende Begründungspflicht, sowohl in Bezug auf den vorgeschlagenen Heimleiter Y._ wie auch auf den designierten Werkstattleiter Z._ verletzt, indem deren Überlegungen "widersprüchlich und nicht nachvollziehbar" seien.
3.4.1 Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Akts zur Sache äussern zu können. Er verlangt von der Behörde, dass sie seine Vorbringen tatsächlich hört, ernsthaft prüft und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (<ref-ruling> E. 2.2.1 S. 188 f. mit Hinweisen).
3.4.2 Dem Beschwerdeführer ist insofern beizupflichten, dass die Ausführungen im Beschluss der Vormundschaftsbehörde - wie auch die Vorinstanz (vgl. angefochtener Entscheid E. 3b) festgestellt hat - knapp ausgefallen sind. Indessen ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid hinreichend klar, aus welchen Gründen sich die Vorinstanz der Auffassung der Vormundschaftsbehörde bzw. des Volkwirtschaftsdepartementes angeschlossen hat: Danach verfügt Y._ über keine anerkannte Ausbildung im Sozialbereich und auch über keine entsprechende Weiterbildung im Führungsbereich, wie dies die hier beigezogenen Richtlinien des Kantons Zürich (vgl. E. 3.2.2 hiervor) für die Heimleitung vorsehen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b/ee/aaa). In Bezug auf Z._ hat die Vorinstanz festgestellt, dass dessen Leumund getrübt ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b/ee/bbb). Es liegen Einträge bei der Schaffhauser Polizei (angebliche häusliche Gewalt bzw. Vernachlässigung der Unterhaltspflichten) sowie im Betreibungsregister (offene Verlustscheine in der Höhe von rund Fr. 188'000.--) vor. Damit erscheint der Schluss der Vorinstanz, Z._ sei in persönlicher und erzieherischer Hinsicht für seine Aufgabe nicht geeignet (vgl. <ref-law>) nachvollziehbar. Daran vermag auch der Strafregisterauszug, der keinen Eintrag erhält, nichts zu ändern. Der Vorinstanz ist insofern zuzustimmen, dass im Hinblick auf das Wohl der Kinder und Jugendlichen hohe Anforderungen an die Betreuungs- und Leitungspersonen von Heimen gestellt werden dürfen. Eine Gehörsverletzung liegt im Ergebnis somit nicht vor.
3.4.3 Soweit der Beschwerdeführer schliesslich vorbringt, die Vorinstanz habe in Bezug auf den geltend gemachten Schaden ihre Begründungspflicht verletzt, kann ihm nicht gefolgt werden: Die Frage eines allfälligen Schadens aufgrund von Verzögerungen des Bewilligungsverfahrens bildet hier nicht Beschwerdegegenstand, sondern wäre allenfalls in einem separaten Staatshaftungsverfahren zu diskutieren.
4. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ergebnis besteht auch kein Anlass, dem Eventualantrag (Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung) stattzugeben.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 65 f. BGG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Gemeinde A._ wird keine Parteientschädigung zugesprochen (<ref-law>; vgl. <ref-ruling> E. 7 S. 119).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird als Beschwerde in Zivilsachen entgegengenommen und abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Gemeinde A._, dem Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schaffhausen und dem Obergericht des Kantons Schaffhausen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. Mai 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Hohl
Der Gerichtsschreiber: Winiger

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits:
Faits:
A. Licenciée en lettres, Y._, née en 1946, a travaillé dans le domaine de l'édition, puis dans des musées, en qualité de conservatrice ou de responsable de collections et de bibliothèques historiques. X._ est un collectionneur d'objets et d'oeuvres d'art; il est régulièrement appelé à prêter des pièces de sa collection pour des expositions en Suisse et à l'étranger, voire à organiser des expositions complètes. Dès les années 1980, l'importance des aspects administratifs liés à la gestion de ses biens artistiques l'a amené à s'attacher les services d'une personne à plein temps. C'est ainsi qu'en février 1987, X._ a engagé Y._ comme collaboratrice scientifique. Celle-ci a notamment effectué des recherches et des traductions; elle s'est également occupée de la coordination des prêts de la collection X._, à l'entière satisfaction de son employeur. Elle a quitté son emploi le 31 décembre 1995 pour rejoindre le musée A._, où elle travaillera comme collaboratrice des commissions d'exposition chargée de l'organisation et de la coordination des projets et des catalogues.
A la fin de l'année 1999, X._ a proposé à Y._ de collaborer à nouveau avec lui. Le 30 novembre 1999, les parties ont conclu un contrat de travail de durée déterminée, allant du 1er mars 2000 au 31 août 2011; le salaire brut annuel s'élevait à 130'000 fr. et le droit au salaire en cas d'empêchement non fautif de travailler était fixé à six mois. Ayant collaboré avec X._ pendant huit ans, Y._ connaissait les avantages et les inconvénients liés à cet emploi. Il n'était ainsi pas toujours facile de travailler pour le collectionneur, doté d'un caractère passionné et exigeant, mais également nerveux au point de rendre l'ambiance de travail tendue. Par ailleurs, l'activité demandée, qui s'exerçait essentiellement au domicile de l'employeur, supposait une implication personnelle accrue dans la vie privée de X._.
Dès le 11 juin 2003, Y._ s'est trouvée, pour une durée indéterminée, en incapacité totale de travailler en raison d'un cancer. En septembre 2003, l'épouse de X._ a écrit à Y._, en particulier pour lui adresser des voeux de meilleure santé; son mari a ajouté quelques mots à la main. En novembre 2003, X._ a téléphoné à sa collaboratrice pour prendre de ses nouvelles. A cette occasion, il lui a confirmé que son salaire serait versé intégralement jusqu'à la fin décembre 2003, conformément au contrat; il lui a également fait savoir qu'un montant de 4'000 fr. par mois lui serait payé à bien plaire jusqu'au 30 juin 2004.
Par courrier de son conseil du 15 décembre 2003, Y._ a élevé divers griefs à l'encontre de X._; elle demandait ainsi à son employeur de lui fournir, avant qu'elle ne reprenne le travail, un certain nombre de garanties liées à la protection de sa personnalité (<ref-law>). Elle exigeait également le paiement de vingt-trois jours de vacances non pris en 2003, pour un montant total de 11'705 fr. L'employée a joint à cette lettre une «attestation médicale» établie le 4 décembre 2003 par son gynécologue. Selon ce document, l'état de santé de Y._, en particulier sa résistance immunitaire, se sont affaiblis «en relation directe avec son travail», source de stress; en conclusion, le médecin déconseille à sa patiente de reprendre son activité chez le même employeur.
Le 30 décembre 2003, X._ a versé à Y._ le montant qu'elle réclamait au titre des vacances non prises. Le même jour, il a annulé l'ordre de virement de 4'000 fr. par mois.
Par lettre du 8 janvier 2004, le conseil de X._ a résilié le contrat de travail avec effet immédiat. A son sens, le courrier du 15 décembre 2003 était de nature à rompre le rapport de confiance entre les parties et à fonder ainsi un licenciement immédiat pour justes motifs au sens de l'<ref-law>. Néanmoins, eu égard notamment à l'état de santé de l'employée, l'avocat du collectionneur préférait invoquer l'<ref-law>, Y._ se trouvant dans l'incapacité de fournir sa prestation de travail pour une période durable.
Par lettre du 8 janvier 2004, le conseil de X._ a résilié le contrat de travail avec effet immédiat. A son sens, le courrier du 15 décembre 2003 était de nature à rompre le rapport de confiance entre les parties et à fonder ainsi un licenciement immédiat pour justes motifs au sens de l'<ref-law>. Néanmoins, eu égard notamment à l'état de santé de l'employée, l'avocat du collectionneur préférait invoquer l'<ref-law>, Y._ se trouvant dans l'incapacité de fournir sa prestation de travail pour une période durable.
B. Par demande déposée le 19 janvier 2004, Y._ a assigné X._ en paiement de 1'076'213 fr. plus intérêts, soit:
- 985'834 fr. à titre de salaire jusqu'au terme du contrat;
- 65'000 fr. à titre d'indemnité pour licenciement immédiat injustifié;
- 20'000 fr. à titre d'indemnité pour tort moral;
- 5'379 fr. à titre d'indemnité au sens de l'art. 5 al. 3 de la loi fédérale sur l'égalité entre femmes et hommes (LEg; RS 151.1).
Le chargé accompagnant la demande comportait un certificat médical daté du 12 janvier 2004, par lequel un médecin du département de radio-oncologie des Hôpitaux Universitaires de Genève attestait de la capacité de travail totale de Y._ à partir du 1er février 2004.
Par courrier du 26 janvier 2004, le conseil de X._ a pris acte de ce fait et invité Y._ à se présenter sur son lieu de travail le 1er février. Cette lettre a été suivie des mises en demeure des 28 (recte: 27) et 30 janvier 2004, auxquelles Y._ n'a pas donné suite. Considérant que l'employée n'entendait pas assumer ses obligations, X._, toujours par l'intermédiaire de son conseil, lui a fait savoir, par courrier du 3 février 2004, qu'il résiliait le contrat de travail avec effet immédiat pour justes motifs au sens de l'<ref-law>.
Lors de l'audience du 26 avril 2004 devant le Tribunal des prud'hommes du canton de Genève, X._ a renouvelé, en vain, son offre de reprendre Y._ à son service.
La caisse cantonale genevoise de chômage est intervenue à la procédure en vertu de sa subrogation dans les droits de Y._ à hauteur de 3'735 fr.95 pour février 2004, 5'825 fr.20 pour mars 2004, 5'563 fr.75 pour avril 2004, 5'301 fr.65 pour mai 2004, 5'563 fr.75 pour juin 2004 et 5'563 fr.75 pour juillet 2004.
Depuis le 1er août 2004, Y._ travaille comme responsable des relations publiques et de la coordination pour la Fondation B._ de la société F. Hoffmann-La Roche. Sa rémunération annuelle est de 112'000 fr.
Par jugement du 10 janvier 2005, le Tribunal des prud'hommes a débouté Y._ et la caisse de chômage de toutes leurs conclusions.
Statuant le 18 juillet 2005 sur appel de l'employée, la Cour d'appel de la juridiction des prud'hommes a annulé le jugement de première instance. Elle a condamné X._ à payer à Y._ à titre de salaire le montant brut de 174'500 fr., plus intérêts à 5% dès le 19 janvier 2004, sous déduction des sommes dues à la caisse cantonale genevoise de chômage, soit:
- 3'735 fr.95 plus intérêts à 5% dès le 9 avril 2004;
- 5'825 fr.20 plus intérêts à 5% dès le 19 avril 2004;
- 5'563 fr.75 plus intérêts à 5% dès le 4 mai 2004;
- 5'301 fr.65 plus intérêts à 5% dès le 4 juin 2004;
- 5'563 fr.75 plus intérêts à 5% dès le 2 juillet 2004;
- 5'563 fr.75 plus intérêts à 5% dès le 27 juillet 2004.
En outre, X._ a été condamné à payer à Y._ le montant de 10'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 19 janvier 2004, à titre d'indemnité pour résiliation immédiate injustifiée.
En outre, X._ a été condamné à payer à Y._ le montant de 10'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 19 janvier 2004, à titre d'indemnité pour résiliation immédiate injustifiée.
C. X._ forme un recours de droit public. Il conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au renvoi de l'affaire à la Cour d'appel pour nouvelle décision.
Y._ propose le rejet du recours.
La caisse cantonale genevoise de chômage n'a pas été invitée à se déterminer.
Parallèlement, X._ a interjeté un recours en réforme contre le même arrêt. Y._ a formé un recours joint.

considerations:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1. Conformément à la règle générale posée par l'art. 57 al. 5 OJ, il convient de traiter le recours de droit public avant le recours en réforme et le recours joint.
1. Conformément à la règle générale posée par l'art. 57 al. 5 OJ, il convient de traiter le recours de droit public avant le recours en réforme et le recours joint.
2. 2.1 Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).
L'arrêt attaqué est final dans la mesure où la cour cantonale a statué sur le fond du litige par une décision qui n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal, s'agissant du grief de violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 84 al. 2 et art. 86 al. 1 OJ).
Le recourant, qui a succombé en partie dans ses conclusions libératoires, est personnellement touché par l'arrêt entrepris. Il a ainsi un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été adoptée en violation de ses droits constitutionnels; en conséquence, la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ).
2.2 Le recours de droit public a, sauf exceptions non réalisées en l'espèce, une fonction purement cassatoire (<ref-ruling> consid. 1.2.1 p. 131/132 et les arrêts cités). Par conséquent, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur un recours dans la mesure où il tend à obtenir autre chose que l'annulation de l'arrêt attaqué (<ref-ruling> consid. 1.5 p. 176). En l'espèce, la conclusion du recourant tendant au renvoi à l'autorité cantonale pour nouvelle décision est irrecevable.
2.3 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel soulevés et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; <ref-ruling> consid. 2.1. p. 31, 258 consid. 1.3 p. 261/262; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 120; <ref-ruling> consid. 1c p. 53/54 et les arrêts cités). Le recourant ne peut se contenter de critiquer la décision attaquée comme il le ferait dans une procédure d'appel où l'autorité de recours peut revoir librement l'application du droit (<ref-ruling> consid. 7a). L'art. 90 al. 1 let. b OJ n'autorise pas l'auteur d'un recours de droit public à présenter sa propre version des événements (<ref-ruling> consid. 5.2.2).
2.3 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel soulevés et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; <ref-ruling> consid. 2.1. p. 31, 258 consid. 1.3 p. 261/262; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 120; <ref-ruling> consid. 1c p. 53/54 et les arrêts cités). Le recourant ne peut se contenter de critiquer la décision attaquée comme il le ferait dans une procédure d'appel où l'autorité de recours peut revoir librement l'application du droit (<ref-ruling> consid. 7a). L'art. 90 al. 1 let. b OJ n'autorise pas l'auteur d'un recours de droit public à présenter sa propre version des événements (<ref-ruling> consid. 5.2.2).
3. 3.1 Dans un premier grief, le recourant reproche à la cour cantonale de s'être livrée à une appréciation arbitraire des preuves, en écartant les moyens qui démontraient que la volonté interne commune des parties était de mettre fin au contrat de travail. Tout d'abord, l'intimée aurait posé, dans la lettre du 15 décembre 2003, des conditions relevant du pur prétexte pour reprendre son travail; preuve en serait que la cour cantonale elle-même a jugé que les actes de harcèlement moral dont l'employée se plaignait n'étaient pas établis. De cette circonstance, la Cour d'appel aurait dû déduire que l'intimée n'avait pas la volonté de reprendre son travail auprès du recourant. Deuxièmement, en annexant l'attestation médicale du 4 décembre 2003 au courrier du 15 décembre 2003, l'intimée a accusé le recourant de ruiner sa santé et démontré par là qu'elle n'entendait plus travailler pour lui. En troisième lieu, le recourant se réfère au comportement de l'intimée après l'envoi de la lettre du 15 décembre 2003, dont il ressortirait que l'employée n'avait aucunement la volonté de reprendre son travail. Ainsi, l'intimée a refusé catégoriquement toutes les offres du recourant, prêt à la reprendre à son service. De plus, selon le témoignage de sa soeur, elle cherchait un autre emploi depuis environ deux ans. Enfin, le recourant reprend à son compte le passage du jugement de première instance selon lequel la lettre du 15 décembre 2003, «conçue comme devant faire partie d'un dossier judiciaire», «démontre indirectement (...) que [l'intimée] entendait liquider une relation contractuelle devenue trop pesante»; le Tribunal des prud'hommes voit une confirmation de ce point de vue dans le fait que l'intimée «a préféré taire à son employeur le rétablissement imminent de son état de santé» et qu'elle a considéré la lettre du 8 janvier 2004 comme un licenciement avec effet immédiat.
3.2 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (<ref-ruling> consid. 2 p. 61; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 275 et les arrêts cités). En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur le sens et la portée d'un tel élément, ou encore lorsqu'elle tire des constatations insoutenables des éléments recueillis (<ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 2a p. 41; <ref-ruling> consid. 4a). Il appartient au recourant de démontrer, par une argumentation précise, en quoi la décision incriminée est arbitraire (<ref-ruling> consid. 1.3; <ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 1c p. 76).
3.3 En l'espèce, les éléments invoqués par le recourant n'étaient manifestement pas propres à démontrer, en fait, la volonté interne de l'intimée de résilier le contrat. Premièrement, le rejet de la prétention en tort moral de l'intimée, faute de preuves, n'autorise pas à conclure, ipso facto, que les doléances exprimées dans le courrier du 15 décembre 2003 n'étaient que pure invention. Du reste, sur la base des témoignages, la cour cantonale a retenu qu'il n'était pas toujours facile de collaborer avec une personne aussi exigeante que le recourant et que l'ambiance de travail s'en ressentait négativement. Quand bien même l'intimée aurait exagéré la gravité des griefs énumérés dans la lettre précitée, cette circonstance ne démontrerait pas pour autant que l'employée voulait résilier le contrat de travail. De même, le fait d'avoir annexé l'attestation du gynécologue au courrier du 15 décembre 2003 n'établit pas une telle volonté. Certes, le médecin considérait comme médicalement contre-indiqué pour l'intimée de réintégrer son emploi chez le recourant. Il n'en demeure pas moins que le but de la lettre du 15 décembre 2003 était d'obtenir, avant la reprise du travail, des garanties sur le respect du cahier des charges et de la personnalité de l'intimée; dans cette perspective, l'avis du médecin devait permettre de faire comprendre au destinataire l'importance que les garanties exigées revêtaient pour la collaboratrice. Au reste, on ne voit pas comment une annexe établie par un tiers pourrait constituer la preuve d'une volonté interne différente de celle manifestée par l'expéditrice dans son message principal. En outre, en refusant de revenir travailler chez le recourant une fois la procédure introduite en janvier 2004, l'intimée n'a pas non plus démontré qu'elle entendait mettre fin aux relations contractuelles en décembre 2003. D'ailleurs, la réponse apportée par le recourant au courrier du 15 décembre 2003, soit un licenciement avec effet immédiat, pouvait fort bien avoir influé sur la volonté de l'intimée. Quant à l'éventuelle recherche d'un autre emploi depuis deux ans, dont la soeur de l'intéressée a fait état, elle n'est pas de nature à établir que l'intention de la collaboratrice, en envoyant la lettre du 15 décembre 2003, était de résilier le contrat la liant au recourant. Les arguments du jugement de première instance, repris par le recourant, ne sont pas plus convaincants à ce sujet. Considérer le courrier du 15 décembre 2003 comme une pièce d'un dossier judiciaire futur et en tirer la conclusion que l'intimée entendait se libérer de ses engagements contractuels relève pour le moins du procès d'intention. En outre, il n'est pas soutenable de prétendre qu'en n'avertissant pas son ex-employeur, après la résiliation immédiate du contrat, de son prochain rétablissement, l'intimée aurait démontré a posteriori sa volonté de mettre fin aux rapports de travail. Enfin, il est difficile d'imaginer comment l'employée qui reçoit de son employeur un avis de résiliation avec effet immédiat ne peut pas le prendre à la lettre.
Au demeurant, une résiliation conventionnelle des rapports de travail suppose, si l'on en reste à une interprétation subjective, une volonté interne commune de mettre fin au contrat, comprise comme telle par chacune des parties (cf. <ref-law>). En d'autres termes, si l'une des parties n'a pas saisi la volonté réelle de résilier de l'autre partie, il n'y a pas échange de volontés et, donc, pas de convention mettant un terme aux relations contractuelles. Or, en l'espèce, rien ne permet de retenir en fait qu'à l'époque, le recourant a considéré la lettre du 15 décembre 2003 comme une offre de résilier le contrat de travail de manière bilatérale et qu'il l'a agréée. Sur ce point, le recourant semble se référer au licenciement immédiat du 8 janvier 2004. Or, à l'évidence, un tel acte ne constitue pas une acceptation d'une proposition de résiliation conventionnelle. Pour le reste, le recours est muet à ce sujet et, par conséquent, dépourvu de toute démonstration d'arbitraire. Il convient néanmoins de relever qu'en réponse au courrier litigieux, le conseil du recourant a, par lettre du 8 janvier 2004, non seulement résilié le contrat unilatéralement et sur-le-champ, mais encore proposé à l'employée de lui verser un montant mensuel de 4'000 fr. durant six mois, moyennant notamment l'acceptation de la fin des rapports contractuels. Une telle offre est manifestement incompatible avec le fait que la volonté réelle commune des parties, comprise comme telle par elles, aurait été de mettre un terme prématuré au contrat en décembre 2003.
En conclusion, le moyen fondé sur la violation de l'art. 9 Cst. ne peut être que rejeté.
En conclusion, le moyen fondé sur la violation de l'art. 9 Cst. ne peut être que rejeté.
4. 4.1 Dans un second grief, le recourant invoque l'art. 29 al. 2 Cst. et se plaint d'un défaut de motivation. Selon lui, la cour cantonale aurait dû exposer les raisons qui l'ont conduite à retenir qu'il n'avait pas apporté d'une quelconque manière la preuve que l'intimée ne désirait plus travailler à son service.
4.2 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision; il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les arguments invoqués par les parties. Il n'y a violation du droit d'être entendu que si l'autorité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et de traiter les problèmes pertinents (<ref-ruling> consid. 4.3 p. 540; <ref-ruling> consid. 3.2 p. 236; <ref-ruling> consid. 2b p. 102 et les arrêts cités).
4.3 Selon l'arrêt attaqué, l'employeur n'a pas apporté la preuve que sa collaboratrice voulait mettre un terme aux rapports de travail. Le recourant pouvait ainsi comprendre que ses moyens de preuve n'avaient pas été jugés convaincants par la cour cantonale. L'obligation de motiver déduite de l'art. 29 al. 2 Cst. n'imposait pas à la Cour d'appel, après avoir interprété la lettre du 15 décembre 2003, de s'expliquer longuement sur les autres moyens de preuve invoqués par le recourant. Le grief fondé sur la violation de l'art. 29 al. 2 Cst. sera ainsi écarté.
4.3 Selon l'arrêt attaqué, l'employeur n'a pas apporté la preuve que sa collaboratrice voulait mettre un terme aux rapports de travail. Le recourant pouvait ainsi comprendre que ses moyens de preuve n'avaient pas été jugés convaincants par la cour cantonale. L'obligation de motiver déduite de l'art. 29 al. 2 Cst. n'imposait pas à la Cour d'appel, après avoir interprété la lettre du 15 décembre 2003, de s'expliquer longuement sur les autres moyens de preuve invoqués par le recourant. Le grief fondé sur la violation de l'art. 29 al. 2 Cst. sera ainsi écarté.
5. Sur le vu de ce qui précède, l'une des conclusions du recours est irrecevable et les moyens soulevés par le recourant se révèlent mal fondés. Par conséquent, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
5. Sur le vu de ce qui précède, l'une des conclusions du recours est irrecevable et les moyens soulevés par le recourant se révèlent mal fondés. Par conséquent, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
6. Comme la valeur litigieuse, selon les prétentions de l'intimée à l'ouverture de l'action (<ref-ruling> consid. 5b p. 41), dépasse 30'000 fr., la procédure n'est pas gratuite (art. 343 al. 2 et 3 CO). Le recourant, qui succombe, prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ). En outre, il versera des dépens à l'intimée (art. 159 al. 1 OJ).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2. Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis à la charge du recourant.
2. Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis à la charge du recourant.
3. Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.
3. Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.
4. Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties, à la caisse cantonale genevoise de chômage et à la Cour d'appel de la juridiction des prud'hommes du canton de Genève.
Lausanne, le 27 février 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:


facts:
Faits:
A.
Le 21 juillet 2011, B._ et A._, agissant par leur administrateur C._ (ci-après: les plaignantes), ont déposé plainte pénale contre inconnu en raison des faits suivants. Par décision du 9 avril 2010, l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel (ARC) avait rejeté une requête en annulation du congé formée par les sociétés locataires, considérant que C._ (qui disposait d'une signature à deux) n'avait pas qualité pour agir en leur nom. Les plaignantes affirmaient que les documents prouvant les pouvoirs de représentation de C._ avaient été produits et auraient disparu du dossier de l'ARC avant que celle-ci ne statue, de même qu'une enveloppe datée du 15 mars 2010. Dans une autre procédure devant le Tribunal civil du district de Neuchâtel, la présidente du tribunal avait, dans une lettre du 12 mai 2010, fait référence à la décision de l'ARC. Les plaignantes y voyaient une violation du secret de fonction.
Par ordonnance du 21 octobre 2011, le Ministère public a refusé d'entrer en matière. Le document attestant des pouvoirs de représentation de l'administrateur figurait au dossier. Deux enveloppes n'y figuraient pas, mais les lettres portaient le timbre de réception de l'autorité prouvant leur dépôt en temps utile. Le fax également évoqué par les plaignantes ne figurait pas au dossier, mais il n'existait aucune preuve de la réception d'un tel document. Le juge du Tribunal civil pouvait consulter les dossiers de l'ARC, de sorte qu'il n'y avait pas violation du secret de fonction.
B.
Par arrêt du 17 juillet 2012, l'Autorité de recours en matière pénale du Tribunal cantonal neuchâtelois a rejeté le recours formé par les plaignants, laissant ouverte la question de sa recevabilité (tardiveté). Rien n'accréditait la thèse d'une pièce qui aurait été sortie du dossier de l'ARC puis y aurait été replacée après le prononcé de cette autorité. L'éventuelle disparition de deux enveloppes était sans pertinence et une violation du secret de fonction avait été niée à juste titre, même si la décision de l'ARC avait été transmise par simple courriel. Une audition de C._ ne s'imposait pas.
C.
Par acte du 14 septembre 2012 - complété le même jour avant minuit -, les plaignantes forment un recours en matière pénale par lequel elles concluent à l'annulation de l'arrêt cantonal et à ce que le Ministère public soit enjoint de reprendre l'instruction. Les recourantes ont par la suite demandé l'assistance judiciaire.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt. Le Ministère public a renoncé à présenter des observations. Les recourantes ont produit, le 21 décembre 2012, une nouvelle écriture avec de nouvelles pièces.

considerations:
Considérant en droit:
1.
L'arrêt attaqué a été rendu dans le cadre d'une procédure pénale, de sorte que le recours en matière pénale au sens de l'<ref-law> est ouvert.
1.1. S'agissant de la confirmation d'une décision de non-entrée en matière, l'arrêt attaqué a un caractère final (<ref-law>) et émane de l'autorité cantonale de dernière instance (<ref-law>). La recourante a agi en temps utile (<ref-law>).
1.2. Selon l'art. 81 al. 1 let. a et b ch. 5 LTF, la partie plaignante qui a participé à la procédure de dernière instance cantonale est habilitée à recourir au Tribunal fédéral si la décision attaquée peut avoir des effets sur le jugement de ses prétentions civiles. Constituent de telles prétentions celles qui sont fondées sur le droit civil, telles les prétentions en réparation du dommage et du tort moral au sens des <ref-law>.
1.2.1. Lorsque, comme en l'espèce, le recours est dirigé contre une décision de non-entrée en matière, il n'est pas nécessaire que la partie plaignante ait déjà pris des conclusions civiles (<ref-ruling> consid. 1.3.1). En revanche, elle doit expliquer dans son mémoire quelles prétentions civiles elle entend faire valoir à moins que, compte tenu notamment de la nature de l'infraction alléguée, l'on puisse déduire directement et sans ambiguïté quelles prétentions civiles pourraient être élevées et en quoi la décision attaquée pourrait influencer négativement leur jugement (<ref-ruling> consid. 2.4 p. 222 et les arrêts cités).
1.2.2. Les recourantes expliquent qu'elles ont l'intention de demander la révision de la décision du Tribunal civil relatif à l'expulsion des locaux commerciaux qu'elles occupaient, en se fondant sur l'<ref-law>. Cette disposition permet une telle révision lorsqu'une procédure pénale établit que la décision a été influencée par un crime ou un délit. Les recourants évoquent également - sans le chiffrer - le préjudice causé par leur expulsion.
Compte tenu de l'issue de la cause sur le fond, point n'est besoin de rechercher si ces indications sont suffisantes au regard des principes rappelés ci-dessus et si, partant, le recours est recevable.
1.3. Le 21 décembre 2012, les recourantes ont produit une nouvelle écriture censée renforcer leurs soupçons, avec diverses annexes. Il ne s'agit pas d'une réponse aux arguments des autorités (lesquelles ne se sont d'ailleurs pas déterminées sur le recours), mais d'allégués nouveaux. Ceux-ci sont irrecevables, tant en raison de leur tardiveté (car déposés après le délai de recours selon l'<ref-law>) que de leur nouveauté (<ref-law>).
2.
Dans un grief d'ordre formel, les recourantes invoquent leur droit d'être entendues. Elles reprochent au Ministère public de ne pas leur avoir permis de participer à l'administration des preuves. Elles lui font également grief d'avoir refusé d'entrer en matière alors qu'il aurait dû rendre une ordonnance de classement précédée d'une invitation à présenter des réquisitions de preuves (art. 318 al 1 CPP).
2.1. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. et, en procédure pénale, à l'<ref-law>, comprend notamment pour le justiciable le droit d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (<ref-ruling> consid. 3.1 p. 277; <ref-ruling> consid. 2a/aa p. 16; <ref-ruling> consid. 3a p. 51).
2.2. Selon l'<ref-law>, le ministère public ouvre une instruction, notamment, lorsqu'il ressort du rapport de police, des dénonciations ou de ses propres constatations des soupçons suffisants laissant présumer qu'une infraction a été commise (let. a). Il peut renvoyer à la police, pour complément d'enquête, les rapports et les dénonciations qui n'établissent pas clairement les soupçons retenus (al. 2). Il renonce à ouvrir une instruction lorsqu'il rend immédiatement une ordonnance de non-entrée en matière ou une ordonnance pénale (al. 4).
Une ordonnance de non-entrée en matière, au sens de l'<ref-law>, est rendue immédiatement par le ministère public lorsqu'il apparaît notamment, à réception de la plainte ou après une procédure préliminaire limitée aux investigations de la police (art. 300 al. 1 et 306 s. CPP), que les éléments constitutifs de l'infraction ou les conditions à l'ouverture de l'action pénale ne sont manifestement pas réunis (al. 1 let. a), qu'il existe des empêchements de procéder (let. b) ou qu'il y a lieu de renoncer à l'ouverture d'une poursuite pénale pour des motifs d'opportunité (let. c). Le ministère public ne peut donc pas rendre une telle ordonnance après avoir ouvert une instruction au sens de l'<ref-law> ( CORNU, Commentaire romand CPP, n° 2 ad art. 310). Il peut toutefois procéder à certaines vérifications avant de refuser d'entrer en matière. Il peut demander des compléments d'enquête à la police, non seulement lorsqu'il s'agit de compléter un précédent rapport au sens de l'<ref-law>, mais aussi lorsque la dénonciation elle-même apparaît insuffisante (arrêt 1B_67/2012 du 29 mai 2012; CORNU, op. cit. n° 20 ad art. 309). Il ressort également de l'<ref-law> que le ministère public peut procéder à ses propres constatations. Cela comprend le droit de consulter les fichiers, dossiers et renseignements disponibles. Il en va de même lorsque le ministère public demande à la personne mise en cause une simple prise de position. Il ne peut en revanche ordonner des mesures de contrainte sans ouvrir une instruction (<ref-law>).
2.3. En l'espèce, aucune décision formelle d'ouverture d'une instruction n'a été prise par le Ministère public avec la mention des prévenus et des infractions qui leur sont imputées, comme le prévoit l'<ref-law>. Après réception de la plainte, le Procureur s'est contenté d'interroger le Tribunal civil sur l'existence d'une demande de consultation du dossier de l'ARC, et de demander les dossiers des deux juridictions, ce qui est admissible au regard de l'<ref-law>. La procédure n'a donc pas dépassé le stade des premières investigations, ce qui permettait au Ministère public de rendre une ordonnance de non-entrée en matière. Le grief doit être écarté.
Il en va de même du grief relatif au droit d'être entendu. Les plaignantes se sont en premier lieu exprimées par le dépôt de leur plainte, dans laquelle elles ont pu exposer l'intégralité de leurs soupçons. Dès lors que le Ministère public a refusé d'entrer en matière, l'<ref-law> (droit du plaignant de présenter des réquisitions) ne pouvait s'appliquer. Dans un tel cas, le droit de proposer des preuves complémentaires doit s'exercer au moyen du recours contre l'ordonnance de non-entrée en matière. Le droit d'être entendu n'a par conséquent pas été violé.
3.
Sur le fond, les recourantes estiment que la portée de leur plainte aurait été mal comprise. Elles affirment qu'une procuration en faveur de l'administrateur (envoyée par courrier simple et recommandé) figurait bien au dossier de l'ARC, y compris lors de sa consultation après le prononcé de cette autorité. Il serait impossible que les trois membres de l'autorité n'aient pas remarqué la présence des pièces en question, de sorte que la seule explication possible serait que quelqu'un les aurait volontairement retirées du dossier. S'agissant de la violation du secret de fonction, les recourantes estiment que, soit la réquisition de production émanait du Tribunal de district (sans qu'une partie ne l'ait requise), soit l'ARC avait produit spontanément son dossier.
3.1. Le principe "in dubio pro duriore" découle du principe de la légalité (art. 5 al. 1 Cst. et 2 al. 2 CPP en relation avec les art. 319 al. 1 et 324 CPP; <ref-ruling> consid. 4.2 p. 91). Il signifie qu'en principe, un classement ou une non-entrée en matière ne peuvent être prononcés par le ministère public que lorsqu'il apparaît clairement que les faits ne sont pas punissables ou que les conditions à la poursuite pénale ne sont pas remplies. Le ministère public et l'autorité de recours disposent, dans ce cadre, d'un pouvoir d'appréciation que le Tribunal fédéral revoit avec retenue. La procédure doit se poursuivre lorsqu'une condamnation apparaît plus vraisemblable qu'un acquittement ou lorsque les probabilités d'acquittement et de condamnation apparaissent équivalentes, en particulier en présence d'une infraction grave (<ref-ruling> consid. 4.1.2 p. 91; 186 consid. 4.1 p. 190; <ref-ruling> consid. 2.5 p. 288).
3.2. En l'occurrence, le Ministère public a examiné le dossier de l'ARC et constaté que la procuration y figurait, au contraire des deux enveloppes d'envoi du 15 mars 2010. Il a toutefois estimé possible que le Tribunal ait méconnu l'existence de cette pièce par inadvertance. Cette explication apparaît plausible. En tout état de cause, aucun indice concret ne permet d'exclure que la décision de l'ARC soit fondée sur une simple inadvertance, laquelle aurait pu être réparée par la voie d'un recours ordinaire. Si deux enveloppes d'envoi ont quant à elles définitivement disparu, cela ne saurait prouver que la procuration aurait été délibérément sortie puis ultérieurement replacée au dossier. On ne voit d'ailleurs pas - et les recourantes ne l'indiquent pas non plus - quel moyen d'instruction aurait été à même de confirmer de tels soupçons.
Quant à la demande de production du dossier, elle était couverte par l'<ref-law>, qui consacre la maxime d'office et autorise notamment la juridiction saisie - indépendamment d'une requête des parties - à ordonner la production de dossiers pertinents, tel celui d'une procédure connexe. Les recourantes ne fournissent aucune argumentation propre à remettre en cause cette appréciation juridique. L'absence d'une demande de production écrite et les incertitudes quant à l'auteur de cette demande ne changent rien non plus à cette conclusion.
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Les recourantes ont demandé l'assistance judiciaire, en faisant état de leurs difficultés financières respectives. Quand bien même le sort des conclusions présentées était pour le moins incertain, cette assistance peut leur être accordée, sous la forme d'une dispense des frais judiciaires.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La demande d'assistance judiciaire est admise en ce sens qu'il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux recourantes, au Ministère public, Parquet général, et au Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel, Autorité de recours en matière pénale.
Lausanne, le 24 juin 2013
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Fonjallaz
Le Greffier: Kurz


facts:
Sachverhalt:
A.
Am 23. Juni 2009 schloss A._ (Klägerin, Beschwerdeführerin) als Mieterin mit (C.C._ und) D.C._ als Vermieter einen Mietvertrag über ein Geschäftslokal in U._ ab. Die Mietlokalitäten wurden ab dem 1. Juli 2009 für eine fixe Dauer bis zum 30. Juni 2014 gemietet, wobei der Klägerin eine Verlängerungsoption eingeräumt wurde. In der Folge baute die Klägerin das Ladenlokal in eine Zahnarztpraxis um und nahm dabei zahlreiche Änderungen bzw. Erneuerungen am Mietobjekt vor.
Am 2. November 2011 wurde das Ladenlokal durch das Betreibungsamt Walenstadt im Rahmen einer Betreibung auf Grundpfandverwertung versteigert, wobei B._ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) nach erfolgtem Doppelaufruf den Zuschlag erhielt. Daraufhin kündigte die Klägerin den Mietvertrag per 30. Juni 2012. Mit Schreiben vom 16. Januar 2012 liess die Beklagte die Kündigung bestätigen. Am 2. Juli 2012 fand die Übergabe des Mietobjekts an die Beklagte statt. In der Folge konnten sich die Parteien nicht über die von der Klägerin verlangte Mehrwertentschädigung für die im Jahre 2009 durchgeführten Änderungen bzw. Erneuerungen an der Mietsache einigen.
B.
Am 12. September 2012 erhob die Klägerin beim Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland Klage gegen die Beklagte und beantragte, diese sei zu verpflichten, ihr für die vorgenommenen Erneuerungen bzw. Änderungen der Mietsache eine Entschädigung von Fr. 19'200.-- nebst Zins zu bezahlen.
Mit Entscheid vom 12. Februar 2013 wies die Einzelrichterin des Kreisgerichts die Klage ab.
Eine gegen den Entscheid erhobene Berufung der Klägerin wies das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 10. November 2014 ab.
C.
Die Beschwerdeführerin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, es seien der Entscheid des Kantonsgerichts sowie der Entscheid des Kreisgerichts aufzuheben und es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihr für die vorgenommenen Erneuerungen bzw. Änderungen der Mietsache eine Entschädigung von Fr. 19'200.-- nebst 5 % Zins seit 1. Juli 2012 zu bezahlen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und der Entscheid des Kantonsgerichts sowie der Entscheid des Kreisgerichts seien zu bestätigen.
Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde.

considerations:
Erwägungen:
1.
Soweit sich die Beschwerde gegen den Entscheid des Kreisgerichts richtet, kann darauf nicht eingetreten werden, denn die Beschwerde in Zivilsachen ist nach <ref-law> nur gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen zulässig. Soweit in der Beschwerde der Entscheid des Kantonsgerichts angefochten wird, sind die Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Allerdings steht das Eintreten insoweit unter dem Vorbehalt zulässiger und rechtsgenügend begründeter Rügen (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erwägung 2).
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (<ref-law>). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (<ref-ruling> E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2 S. 117; <ref-ruling> E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2 S. 90; Urteile 4A_387/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2, nicht publ. in: <ref-ruling>; 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: <ref-ruling>). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18).
3.
Bezüglich der Voraussetzungen für eine Mehrwertentschädigung nach <ref-law> ist vor Bundesgericht nur noch umstritten, ob ein erheblicher Mehrwert der Mietsache vorliegt. Die Vorinstanz erwog dazu, für den erheblichen Mehrwert sei massgebend, ob und in welchem Mass die Um- oder Ausbauten für den künftigen Gebrauch der Mietsache von Nutzen seien und der Vermieter aufgrund der vom Mieter getätigten Investition einen höheren Mietzins werde erzielen können. Der Mehrwert entspreche also im Wesentlichen dem Ertragswert der Mehrmiete, d.h. dem mit einem angemessenen Zinsfuss kapitalisierten Wert des zusätzlich erzielbaren Mietzinses aufgrund der erfolgten Ausbauten, unter Berücksichtigung ihrer Lebensdauer. Abzustellen sei folglich auf die Differenz zwischen dem Mietzins, den der Vermieter nach Auflösung des Mietvertrags von einem Dritten aufgrund des tatsächlichen Zustands der zurückgegebenen Mietsache verlangen könne, und dem (hypothetischen) Mietzins, den der Vermieter im (gedachten) Zustand der Mietsache ohne die betreffende Mieterbaute verlangen könnte.
Der Gutachter sei zum Schluss gekommen, dass der fragliche Mieterausbau durch die Beschwerdeführerin für eine Nachfolgenutzung des Geschäftslokals keinen objektiven, mietwertgenerierenden Mehrwert darstelle. Vielmehr stünden für eine Weitervermietung des Lokals vermieterseitige Instandstellungsarbeiten an. Seine Schlussfolgerungen habe er im Wesentlichen damit begründet, dass der PVC-Bodenbelag Beschädigungen in Form von Löchern und Bodenschlitzen aufweise, die nicht örtlich repariert oder ergänzt werden können, weshalb der gesamte Bodenbelag erneuert werden müsse und keinen Mehrwert darstelle. Die Trennwände seien demontiert worden und die Trennwandverkleidung sei für eine Nachfolgenutzung bedeutungslos respektive nicht mietwertgenerierend. Die übrigen Investitionen, insbesondere die Sanitärinstallationen und die Fensterfolien, seien betriebsspezifisch, also allein auf den Betrieb einer Zahnarztpraxis ausgerichtet und objektiv ohne Mehrwert. Sie würden lediglich einen subjektiven "Nutzwert" aufweisen. Gemäss dem eingeholten Gutachten sei daher davon auszugehen, dass bei Ende des Mietverhältnisses am 30. Juni 2012 das Mietobjekt keinen erheblichen Mehrwert aufgewiesen habe, der durch die von der Beschwerdeführerin veranlassten Erneuerungen bzw. Änderungen begründet worden wäre. Folglich stehe der Beschwerdeführerin auch keine Entschädigung nach <ref-law> zu.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe ihrem Entscheid einen unzutreffenden Begriff des Mehrwerts zugrunde gelegt und damit <ref-law> verletzt. So bestimme sich der Mehrwert nach <ref-law> einerseits nicht als Ertragswert, sondern als Sachwert, der nicht von baufremden Faktoren beeinflusst werde (dazu Erwägung 4.1). Andererseits sei der Mehrwert nicht in jedem Fall als objektive Grösse zu verstehen, bei der nur Investitionen von allgemeiner Nützlichkeit einen Mehrwert im Sinne des Gesetzes darstellten (dazu Erwägung 4.2).
4.1.
4.1.1. Nach <ref-law> kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat (Abs. 1). Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Abs. 2). Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten (Abs. 3).
Der Mehrwert nach <ref-law> entspricht dem bei Mietende nicht amortisierten Wertzuwachs, der durch die Erneuerung bzw. Änderung des Mieters begründet wurde. Der Mehrwert ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen, die nach den investierten Kosten des Mieters und nach der Nützlichkeit der Investitionen für den Vermieter bestimmt werden (Urteile 4C.18/2006 vom 29. März 2006 E. 3.1.1; 4C.97/2005 vom 18. August 2005 E. 2.4).
Einen Mehrwert begründen dabei vom Mieter vorgenommene Erneuerungen oder Änderungen des Mietobjekts, die nach allgemeiner Anschauung und unter Berücksichtigung des üblichen Bestimmungszwecks des konkreten Mietobjekts nützlich erscheinen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 51 zu <ref-law>; Raymond Bisang und andere, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 77 zu Art. 260-260a OR; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, Rz. 32.4.2; David Lachat/Markus Wyttenbach, in: Lachat und andere, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 32/4.2; a.M. für luxuriöse Erneuerungen bzw. Änderungen: Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 5 zu <ref-law>; Blaise Carron, Bail et travaux de construction: aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in: 17e Séminaire sur le droit du bail, 2012, Rz. 162). Was dies im Einzelfall bedeutet, ist weitgehend eine Ermessensfrage (<ref-law>). Nicht als wertvermehrend können demnach Investitionen betrachtet werden, die bloss den besonderen Bedürfnissen des Mieters entsprechen, und damit lediglich einen subjektiven Mehrwert aufweisen (Higi, a.a.O., N. 51 zu <ref-law>).
4.1.2. Für die Bemessung des Mehrwerts möchte ein Teil der Lehre, auf den sich auch die Vorinstanz stützte, auf den Ertragswert der Mehrmiete abstellen ( RAINER SCHUMACHER, Der Mieter und das Bauen, in: Baurechtstagung Freiburg 1993, Band II: Wahlveranstaltungen, S. 60 f.; THOMAS WETZEL, Entschädigung für erheblichen Mehrwert i.S. von <ref-law>, MRA 2006 S. 114 f.; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 80 zu Art. 260-260a OR; JEAN-PIERRE TSCHUDI, Die Rohbaumiete/Location de locaux "crus", MRA 2008 S. 55 f.; Carron, a.a.O., Rz. 161). Andere sind der Auffassung, dass das Abstellen auf den Ertragswert keine geeignete Bezugsgrösse darstelle, da dieser auch von subjektiven Momenten bzw. von wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst werde, die mit dem Mieterbau nichts zu tun haben. Stattdessen sei auf den Sachwert abzustellen, der nicht von "baufremden" Faktoren beeinflusst werde. Auszugehen sei von den Kosten, die der Mieter für die Erneuerung und Änderung der Mietsache investiert habe, abzüglich der bis zum Ende des Mietverhältnisses zu berücksichtigenden Amortisationen sowie weiteren Wertverminderungen bspw. durch Beschädigungen ( HIGI, a.a.O., N. 52 ff. zu <ref-law>; HANNES ZEHNDER, Die Bestimmung der Mehrwertentschädigung bei Mieterbauten [<ref-law>], AJP 1996 S. 725; RICHARD PERMANN, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl. 2007, N. 8 zu <ref-law>; Vgl. auch Urteil des Mietgerichts Zürich vom 11. Mai 1998, E. 4.5, in: MRA 1999 S. 207 f.). Auch das Bundesgericht hat in zwei Entscheiden auf die letztere Methode Bezug genommen (Urteile 4C.393/2002 vom 27. Mai 2003 E. 5.2; 4C.18/2006 vom 29. März 2006 E. 3.1.2).
4.1.3. Geht es um Bewertungsfragen, bestimmt in seinem Anwendungsbereich das Bundesrecht, nach welchen Rechtsgrundsätzen die Bewertung vorzunehmen ist. Das Bundesgericht prüft daher als Rechtsfrage, ob eine zulässige und nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen wurde. Die nach dieser Methode vorgenommene Wertermittlung betrifft dagegen eine vom kantonalen Gericht grundsätzlich abschliessend zu beurteilende Tatfrage, die das Bundesgericht nur unter dem beschränkten Gesichtspunkt der Willkür prüft (<ref-ruling> E. 6.3.3 S. 418; <ref-ruling> E. 2.3; <ref-ruling> E. 2a. Zuletzt: Urteil 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E. 4.1).
Die Frage, ob die Vorinstanz mit der angewandten Ertragswertmethode eine zulässige und nachvollziehbare Bewertungsmethode für die Bemessung des Mehrwerts nach <ref-law> herangezogen hat, kann offenbleiben, sofern sowohl nach der Ertragswert- als auch nach der Sachwertmethode ein objektiver Mehrwert durch die von der Beschwerdeführerin vorgenommenen Erneuerungen bzw. Änderungen von vornherein verneint werden kann, so dass der Mehrwert nicht konkret bemessen werden muss.
4.1.4. Bei den von der Beschwerdeführerin vorgenommenen Investitionen handelt es sich zunächst um einen PVC-Bodenbelag, um eine Trennwandverkleidung, wobei die Trennwände demontiert wurden, sowie um übrige Investitionen, insbesondere Sanitärinstallationen und Fensterfolien.
Die Vorinstanz stellte für das Bundesgericht verbindlich fest, dass der Bodenbelag aufgrund von Beschädigungen in Form von Löchern und Bodenschlitzen gesamthaft erneuert werden müsse. Gegen diese Sachverhaltsfeststellungen bringt die Beschwerdeführerin keine Sachverhaltsrügen vor. Da der von der Beschwerdeführerin verlegte Bodenbelag gesamthaft erneuert werden muss, entsteht aus dieser Investition der Beschwerdeführerin kein erhöhter Sachwert. Gleiches gilt für die Trennwandverkleidung, die nach den verbindlichen und unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz für eine Nachfolgenutzung bedeutungslos ist und damit ebenfalls zu keinem erhöhten Sachwert führt. Dass nach der Bemessung der erwähnten Investitionen gemäss der Ertragswertmethode ein Mehrwert entstehen könnte, wird von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Damit fehlt es sowohl nach der Ertragswert- als auch nach der Sachwertmethode für die von der Beschwerdeführerin vorgenommenen Inve stitionen des PVC-Bodenbelags sowie der Trennwandverkleidung an einem objektiven Mehrwert.
Bezüglich der übrigen Investitionen der Beschwerdeführerin, insbesondere in Sanitärinstallationen und Fensterfolien, hielt die Vorinstanz fest, dass sie alleine auf den Betrieb einer Zahnarztpraxis ausgerichtet seien und nur deren besonderen Bedürfnissen dienten. Diese Investitionen hätten lediglich einen subjektiven "Nutzwert" für die Beschwerdeführerin und es liege daher kein objektiver Mehrwert vor. Diesen entscheidenden Erwägungen hält die Beschwerdeführerin nichts entgegen, sondern sie ist der Auffassung, dass das Fehlen einer allgemeinen Nützlichkeit den Mehrwert ihres Umbaus nicht ausschliesse (dazu nachfolgend Erwägung 4.2). Es ist denn auch bundesrechtlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz, namentlich bei Berücksichtigung des ihr zustehenden Ermessensspielraums (vgl. allgemein zur Überprüfung von Ermessensentscheiden: <ref-ruling> E. 2.1.3, 669 E. 3.1 S. 671; je mit Hinweisen), unter den vorliegenden Gegebenheiten dafür hielt, die von der Beschwerdeführerin vorgenommenen Investitionen wiesen bloss einen subjektiven Mehrwert auf, die lediglich den besonderen Bedürfnissen der Beschwerdeführerin dienten und damit keinen objektiven Mehrwert im Sinne von <ref-law> generierten.
Da nach dem Gesagten ein objektiver Mehrwert durch die von der Beschwerdeführerin vorgenommenen Erneuerungen und Änderungen von vornherein ausgeschlossen werden kann, muss nicht entschieden werden, nach welcher Bewertungsmethode der Mehrwert konkret bemessen werden müsste und ob es sich bei der von der Vorinstanz gewählten Ertragswertmethode um eine zulässige und nachvollziehbare Methode handeln würde.
4.2.
4.2.1. Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, dass der Mehrwert nicht als objektive Grösse zu verstehen sei, bei der nur eine Investition von allgemeiner Nützlichkeit einen Mehrwert im Sinne des Gesetzes darstellte. Nachdem die Beschwerdegegnerin die Investition mitgewollt habe, sei es unbillig, der Beschwerdeführerin eine Entschädigung unter Hinweis auf einen objektiv nicht vorhandenen Mehrwert absprechen zu wollen. Die Beschwerdeführerin habe den Umbau des Ladenlokals in eine Zahnarztpraxis mit Zustimmung der seinerzeitigen Vermieter beim Mietantritt im Jahr 2009 vorgenommen. Die Beschwerdegegnerin habe das Mietobjekt später als Zahnarztpraxis ersteigert. Dabei seien ihr sowohl die Mieterbauten als auch deren Umfang sowie das längerfristige Mietverhältnis bekannt gewesen. Der Umbau sei daher von ihr mitgewollt. Das Fehlen einer allgemeinen Nützlichkeit schliesse daher einen Mehrwert nicht aus.
4.2.2. Die Beschwerdeführerin stützt ihre Argumentation auf eine Lehrmeinung, wonach es bei Erneuerungen oder Änderungen des Mieters, die der Vermieter tatsächlich mitgewollt habe, aber nicht von allgemeinem Nutzen seien, unbillig wäre, dem Mieter eine Entschädigung nach <ref-law> zu verweigern. Ob der Vermieter die Erneuerung und Änderung tatsächlich mitgewollt habe, sei durch Auslegung der Parteierklärung zu ermitteln ( ZEHNDER, a.a.O., S. 726; zustimmend: Lachat, a.a.O., Rz. 32.4.2 Fn. 42; Lachat/Wyttenbach, a.a.O., Rz. 32.4.2 Fn. 41). Ob dieser Auffassung gefolgt werden kann, erscheint sehr fraglich. Eher liesse sich erwägen, dass der Vermieter allenfalls dann eine Entschädigung für einen bloss subjektiven Mehrwert zu leisten hat, wenn das Bestreiten eines zu entschädigenden Mehrwerts durch ihn ein geradezu rechtsmissbräuchliches Verhalten darstellt, nachdem er die Investition des Mieters zuvor gefördert hat (<ref-law>; venire contra factum proprium). Ein entsprechender Rechtsmissbrauch steht vorliegend nicht zur Debatte. Wie es sich mit dem Ganzen verhält, kann hier allerdings offen bleiben, sofern ein "Mitwollen" der Beschwerdegegnerin vorliegend von vornherein ausgeschlossen werden kann.
4.2.3. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, dass die Beschwerdegegnerin das Objekt als Zahnarztpraxis ersteigert habe und ihr die Mieterbauten sowie das längerfristige Mietverhältnis bekannt gewesen seien, stützt sie ihre Argumentation auf tatsächliche Umstände, die von dem von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt abweichen, ohne dazu Sachverhaltsrügen, zumindest keine genügend substantiierten, vorzubringen. Darauf kann aufgrund der Bindung des Bundesgerichts an den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt nicht abgestellt werden (vgl. Erwägung 2.2). Überdies könnte aus den geltend gemachten Umständen ohnehin nicht auf ein (positives) Mitwollen der Investitionen durch die Beschwerdegegnerin geschlossen werden. Auch aus den weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil geht nicht hervor, dass die Beschwerdegegnerin die Erneuerungen bzw. Änderungen der Beschwerdeführerin mitgewollt hätte. Dass der ehemalige Vermieter der Beschwerdeführerin die Erneuerungen und Änderungen mitgewollt hätte und dies der Beschwerdegegnerin zugerechnet werden müsste, vermag die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen. Dass der ehemalige Vermieter die Erneuerungen und Änderungen mitgewollt hätte, ergibt sich insbesondere nicht aus den Erwägungen der Vorinstanz über das Vorliegen einer schriftlichen Zustimmung nach <ref-law>. Da es damit bereits an einer von der Beschwerdegegnerin bzw. dem ehemaligen Vermieter mitgewollten Erneuerung bzw. Änderung der Mietsache fehlt, kann offenbleiben, ob der Beschwerdeführerin unter diesem Titel eine Entschädigung für einen bloss subjektiven Mehrwert zugesprochen werden könnte.
5.
Damit ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 27. März 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Brugger