facts:
Fatti:
Fatti:
A. La presente controversia verte sostanzialmente sulla validità e gli effetti del precontratto sottoscritto il 13 maggio 2002 da B._ e C._ (locatori), da una parte, ed A._ S.A. (conduttrice), dall'altra, avente per oggetto i locali siti sulla part. PPP n. XXX RFD di D._, da adibire a bar ristorante.
A. La presente controversia verte sostanzialmente sulla validità e gli effetti del precontratto sottoscritto il 13 maggio 2002 da B._ e C._ (locatori), da una parte, ed A._ S.A. (conduttrice), dall'altra, avente per oggetto i locali siti sulla part. PPP n. XXX RFD di D._, da adibire a bar ristorante.
B. Con tre separate sentenze, la prima del 16 ottobre 2003 e le altre due del 24 ottobre 2003, il Pretore del Distretto di Leventina ha confermato l'esistenza di un contratto di locazione fra le parti e, di conseguenza, condannato A._ S.A. al pagamento di complessivi fr. 35'004.--, oltre interessi, corrispondenti alle pigioni rimaste impagate tra marzo ed agosto 2003.
B. Con tre separate sentenze, la prima del 16 ottobre 2003 e le altre due del 24 ottobre 2003, il Pretore del Distretto di Leventina ha confermato l'esistenza di un contratto di locazione fra le parti e, di conseguenza, condannato A._ S.A. al pagamento di complessivi fr. 35'004.--, oltre interessi, corrispondenti alle pigioni rimaste impagate tra marzo ed agosto 2003.
C. Adita dalla soccombente con tre atti d'appello sostanzialmente identici, il 3 febbraio 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha confermato - in un'unica decisione - la validità delle pronunzie di primo grado.
C. Adita dalla soccombente con tre atti d'appello sostanzialmente identici, il 3 febbraio 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha confermato - in un'unica decisione - la validità delle pronunzie di primo grado.
D. Postulando l'annullamento del predetto giudizio, A._ S.A. è insorta dinanzi al Tribunale federale, il 4 marzo 2004, con un ricorso di diritto pubblico fondato sulla violazione dell'<ref-law>, che sancisce il divieto dell'arbitrio.
Con osservazioni 3 maggio 2004 B._ e C._ hanno proposto la reiezione del gravame in quanto ammissibile, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a formulare osservazioni.
Con osservazioni 3 maggio 2004 B._ e C._ hanno proposto la reiezione del gravame in quanto ammissibile, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a formulare osservazioni.
E. L'istanza volta al conferimento dell'effetto sospensivo all'impugnativa, presentata dalla ricorrente il 9 aprile 2004, è stata respinta il 12 maggio seguente.

considerations:
Diritto:
Diritto:
1. Come già il Pretore, anche il Tribunale d'appello ha stabilito che il precontratto 13 maggio 2002, sul quale B._ e C._ fondavano le loro pretese, rappresentava in realtà un contratto di locazione a pieno titolo, dato che in esso venivano definiti chiaramente e senza lasciare spazio a futuri cambiamenti gli elementi essenziali di tale rapporto giuridico. Ciò posto, la Corte cantonale si è chinata sulla questione di sapere se tale precontratto fosse vincolante per A._ S.A. a seguito della sua sottoscrizione da parte di E._ oppure a seguito della ratifica, per atti concludenti, del suo operato.
1.1 I giudici del Tribunale d'appello hanno anzitutto osservato - come affermato dalla conduttrice e ammesso anche dal primo giudice - che all'epoca della conclusione del precontratto E._ non faceva parte degli organi formali della A._ S.A. né risultava iscritto al registro di commercio come persona avente diritto di firma.
Nell'allegato sottoposto al loro esame, la conduttrice non si è però espressa sull'argomentazione pretorile secondo cui, a quel momento, egli costituiva un organo di fatto e in quanto tale poteva comunque vincolare la società con la sua firma individuale. In simili circostanze, la Corte cantonale ha considerato tale assunto come acquisito e, di conseguenza, confermato la validità del precontratto. Nulla muta il fatto - addotto dalla conduttrice - che ad E._ difettava la "necessaria facoltà di rappresentanza", di per sé confermato dall'ex amministratore F._. I giudici ticinesi hanno infatti spiegato che, non essendo stata contestata la qualità di organo di fatto di E._, nulla permetteva di ritenere che con la citata argomentazione la conduttrice intendesse contestare il potere di rappresentanza riconosciuto dalla giurisprudenza a quel particolare organo.
1.2 A prescindere da quanto precede, nel suo giudizio la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha reputato in ogni caso evidente - come già il Pretore - che con il suo successivo comportamento la conduttrice ha ratificato per atti concludenti l'operato di E._.
In sede di appello essa non ha infatti contestato di essere entrata nei locali all'inizio luglio 2002, come previsto dal precontratto, né di avervi installato il Ristorante G._, aperto al pubblico già a fine agosto 2002; la conduttrice non ha nemmeno negato di aver operato, a partire dal mese di agosto, dei versamenti alla controparte con la causale "affitto ristorante G._", né che i bonifici dei mesi di settembre e ottobre 2002 ammontassero a fr. 5'834.--, pari a quanto stabilito nel precontratto.
Stando così le cose - hanno rilevato i giudici cantonali - la conduttrice era assai malvenuta a mettere in dubbio il perfezionamento di un contratto di locazione per atti concludenti asseverando l'esistenza di un contenzioso circa l'ammontare della pigione. A parte il fatto che la censura è stata sollevata per la prima volta - e quindi inammissibilmente (<ref-law>/TI) - in sede di appello, nulla agli atti ha permesso di corroborare questa eventuale circostanza, eccezion fatta per le parole di E._, la cui attendibilità è stata tuttavia relativizzata, essendo egli nel frattempo divenuto amministratore unico della società, della quale detiene un'importante quota azionaria. La Corte cantonale ha infine negato alla società anche la possibilità di pretendere di aver agito in buona fede. Infatti, qualora non fosse effettivamente stata d'accordo con l'ammontare della pigione negoziato per lei da E._, essa avrebbe dovuto comunicarlo prontamente alla controparte, ad esempio rifiutandosi di sottoscrivere il testo che le era stato sottoposto. Il fatto che l'abbia invece fatto firmare da una persona del suo entourage - a suo dire priva della facoltà di rappresentanza - e l'abbia in seguito ritornato alla controparte (all'oscuro di questa circostanza) inducendola così a metterle a disposizione i locali, per poi sostenere, una volta che l'operazione commerciale si è verosimilmente rivelata fallimentare o poco redditizia, di non ritenersi vincolata da quel contratto, si concilia assai poco con il principio della buona fede che regge i rapporti commerciali.
1.3 Tenuto conto di tutto quanto esposto, la massima istanza ticinese ha respinto i tre appelli, dichiarandoli al limite del temerario.
1.3 Tenuto conto di tutto quanto esposto, la massima istanza ticinese ha respinto i tre appelli, dichiarandoli al limite del temerario.
2. Dinanzi al Tribunale federale la conduttrice, qui ricorrente, rimprovera alla Corte cantonale l'emanazione di una decisione manifestamente arbitraria, che si discosta completamente da quella che è la realtà dei fatti e suscita un profondo senso d'ingiustizia.
2. Dinanzi al Tribunale federale la conduttrice, qui ricorrente, rimprovera alla Corte cantonale l'emanazione di una decisione manifestamente arbitraria, che si discosta completamente da quella che è la realtà dei fatti e suscita un profondo senso d'ingiustizia.
3. Visto il tenore dell'allegato ricorsuale, prima di esaminare singolarmente le censure ivi sollevate occorre ricordare i principi che disciplinano il ricorso di diritto pubblico.
3.1 Giovi anzitutto rammentare che, in forza dell'art. 84 cpv. 2 OG, il ricorso di diritto pubblico è ammissibile solamente se la pretesa violazione di diritto non può essere sottoposta al tribunale o a un'altra autorità federale mediante azione o altro rimedio. Da questo principio discende l'irricevibilità degli argomenti che riguardano l'applicazione del diritto federale - quali, ad esempio, gli accenni alla qualità di organo di fatto di E._ o alla facoltà del giudice di colmare lacune contrattuali - che il Tribunale federale può riesaminare liberamente nella procedura di ricorso per riforma, perlomeno quando - come nel caso in rassegna, trattandosi di una causa civile con un valore litigioso superiore a fr. 8'000.-- (art. 46 OG) - esso è proponibile (art. 43 cpv. 1 e 2 nonché art. 63 cpv. 2 OG; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n. 1.6.3 ad art. 43 OG, pag. 140).
3.2 Con il ricorso di diritto pubblico non viene proseguita la procedura cantonale; tale rimedio giuridico, straordinario, configura una procedura giudiziaria indipendente, destinata esclusivamente a controllare la costituzionalità degli atti cantonali (<ref-ruling> consid. 1c pag. 395). Ne segue che, in questo ambito, il Tribunale federale vaglia solo le censure che sono state sollevate in modo chiaro e dettagliato, conformemente all'obbligo di articolare le censure sancito dall'art. 90 cpv. 1 lett. b OG (cosiddetto "Rügeprinzip"). In virtù di questa norma, infatti, il ricorso di diritto pubblico deve contenere l'esposizione dei fatti essenziali e quella concisa dei diritti costituzionali o delle norme giuridiche che si pretendono violati, precisando altresì in che consista tale violazione. In altre parole, l'allegato ricorsuale deve sempre contenere un'esauriente motivazione giuridica dalla quale si possa dedurre che, ed in quale misura, la decisione impugnata colpisce il ricorrente nei suoi diritti costituzionali (<ref-ruling> consid. 2.1 pag. 120; <ref-ruling> consid. 1c pag. 53 seg. con rinvii). Un gravame fondato sull'<ref-law>, com'è quello in esame, non può inoltre essere sorretto da argomentazioni con cui la parte ricorrente si limita a contrapporre il suo parere a quello dell'autorità cantonale, come se il Tribunale federale fosse una superiore giurisdizione di appello a cui compete di rivedere liberamente il fatto e il diritto e di ricercare la corretta applicazione delle norme invocate (<ref-ruling> consid. 7a pag. 312).
3.3 L'arbitrio non si realizza già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire sostenibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata. Per richiamarsi con successo all'arbitrio, la parte ricorrente deve allegare e dimostrare - con un'argomentazione precisa, conforme ai dettami sopra esposti - che l'autorità cantonale ha emanato una decisione che appare - e ciò non solo nella sua motivazione ma bensì anche nell'esito - manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento della giustizia e dell'equità (<ref-ruling> consid. 2.1 con rinvii).
3.3 L'arbitrio non si realizza già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire sostenibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata. Per richiamarsi con successo all'arbitrio, la parte ricorrente deve allegare e dimostrare - con un'argomentazione precisa, conforme ai dettami sopra esposti - che l'autorità cantonale ha emanato una decisione che appare - e ciò non solo nella sua motivazione ma bensì anche nell'esito - manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento della giustizia e dell'equità (<ref-ruling> consid. 2.1 con rinvii).
4. La ricorrente pare ignorare questi principi. Come rettamente rilevato dagli opponenti, i suoi argomenti - quando non riguardano circostanze assodate anche nel giudizio criticato - hanno perlopiù carattere appellatorio e, in ogni caso, non risultano idonei a dimostrare l'emanazione di una decisione arbitraria nel senso sopra descritto.
4.1 Nella prima parte dell'impugnativa viene ad esempio censurato l'accertamento secondo il quale E._ detiene un'importante quota azionaria.
La ricorrente non spiega il senso e lo scopo di questa critica né tantomeno indica la ragione per la quale tale accertamento, quand'anche erroneo, renderebbe manifestamente insostenibile le conclusioni dei giudici cantonali circa il carattere vincolante del precontratto. Alla luce di quanto addotto in merito alle esigenze poste alla motivazione di un ricorso di diritto pubblico fondato sulla violazione dell'<ref-law>, questo potrebbe bastare per dichiarare il gravame inammissibile su questo punto.
Sia come sia, si può osservare che la Corte ticinese ha espresso la predetta considerazione nel quadro della valutazione delle dichiarazioni di E._, che ha stimato solo parzialmente attendibili, essendo egli divenuto l'amministratore unico della società qui ricorrente oltre che detentore di un'importante quota azionaria. Anche se quest'ultimo accertamento fosse arbitrario - come sostiene la ricorrente - il giudizio cantonale non verrebbe a mutare. Le menzionate affermazioni di E._ concernevano infatti una questione (quella dell'esistenza di un contenzioso in merito all'ammontare della pigione all'epoca della stipulazione del precontratto) che, stando a quanto emerge dalla pronunzia impugnata - e non contestato dinanzi al Tribunale federale - è stata sollevata per la prima volta dinanzi alla massima istanza ticinese e che, pertanto, sfuggiva all'esame dei giudici d'appello in virtù dell'<ref-law>/TI, la cui applicazione non è stata contestata.
4.2 A mente della ricorrente dalla deposizione di F._ risulterebbe chiara la volontà di escludere qualsiasi tipo di rappresentanza da parte del signor E._, compresa quella attribuita dalla giurisprudenza agli organi di fatto. In sostanza essa presenta un'interpretazione delle dichiarazioni del citato teste diversa da quella esposta nella sentenza cantonale.
A questo proposito i giudici ticinesi hanno infatti osservato che il testimone sembrava più che altro esprimere un concetto generale valido per tutti i collaboratori, senza aver intuito che ad E._ poteva essere attribuita la qualifica di organo di fatto. La ricorrente non allega, né tantomeno dimostra, per quale motivo questa valutazione sarebbe arbitraria.
Su questo punto il gravame si avvera dunque d'acchito inammissibile.
4.3 Ad analoga conclusione si deve giungere laddove la ricorrente sostiene di aver sempre contestato la qualità di organo di fatto di E._ dinanzi alle autorità cantonali, contrariamente a quanto ritenuto dalla II Camera civile del Tribunale d'appello.
Si tratta invero di una questione di una certa rilevanza, avendo il Tribunale d'appello riconosciuto ad E._ la qualità di organo di fatto proprio a causa del comportamento processuale della ricorrente, la quale ha omesso di esprimersi - in sede di appello - sull'argomentazione pretorile a questo riguardo. Inspiegabilmente, nel ricorso di diritto pubblico essa non indica quando e dove avrebbe formulato una simile contestazione bensì si limita ad un generico ed inammissibile rinvio ai suoi precedenti allegati e ad una lettera inviata dal suo patrocinatore al giudice di prima istanza (<ref-ruling> consid. 2.1 pag. 120 con rinvii).
4.4 La ricorrente non ha miglior fortuna nemmeno quando critica le conclusioni dei giudici d'appello in punto alla ratifica dell'operato di E._ per atti concludenti.
Essa ribadisce infatti l'esistenza di un disaccordo circa l'ammontare della pigione proponendo la propria lettura delle risultanze istruttorie, senza prendere minimamente posizione sugli elementi che hanno convinto i giudici cantonali del contrario, già esposti al consid. 1.2.
4.5 Infine, l'asserzione secondo cui il Pretore avrebbe appurato che un eventuale utilizzo dei locali sarebbe cessato il 3 marzo 2003 è pretestuosa.
I giudici cantonali hanno infatti chiaramente spiegato che l'accertamento pretorile si riferiva unicamente alla chiusura del ristorante. Non risulta per contro, né è mai stato preteso, che a quel momento la ricorrente abbia provveduto alla restituzione delle chiavi.
I giudici cantonali hanno infatti chiaramente spiegato che l'accertamento pretorile si riferiva unicamente alla chiusura del ristorante. Non risulta per contro, né è mai stato preteso, che a quel momento la ricorrente abbia provveduto alla restituzione delle chiavi.
5. In conclusione, nella ridotta misura in cui può venir ritenuto ammissibile, il ricorso di diritto pubblico si avvera manifestamente privo di fondamento.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- è posta a carico della ricorrente, la quale rifonderà agli opponenti fr. 5'000.-- per ripetibili della sede federale.
2. La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- è posta a carico della ricorrente, la quale rifonderà agli opponenti fr. 5'000.-- per ripetibili della sede federale.
3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Faits:
Faits:
A. Feu J._, né en 1921, a bénéficié de prestations complémentaires jusqu'au 28 février 1996.
A la suite du décès du prénommé survenu le 5 septembre 1997, l'Office cantonal des personnes âgées du canton de Genève (ci-après : l'OCPA) a constaté que la déclaration de succession mentionnait trois comptes bancaires, dont deux n'avaient pas été déclarés. Aussi, par des décisions du 19 juillet 1999, a-t-il nié le droit de feu J._ à des prestations complémentaires pour la période du 1er octobre 1992 au 28 février 1996 et réclamé à la succession du prénommé un montant de 47'781 fr. 85, somme représentant les prestations indûment perçues (45'241 fr.), ainsi que le remboursement de frais médicaux (2'540 fr. 85).
Saisi d'une opposition formée par E._, veuve de feu J._ et héritière unique de celui-ci, l'OCPA l'a rejetée par décision du 26 juillet 2000.
Saisi d'une opposition formée par E._, veuve de feu J._ et héritière unique de celui-ci, l'OCPA l'a rejetée par décision du 26 juillet 2000.
B. Par jugement du 2 avril 2002, la Commission cantonale de recours en matière d'AVS/AI du canton de Genève (aujourd'hui : le Tribunal cantonal des assurances sociales du canton de Genève) a partiellement admis le recours formé par E._, en ce sens que « seule la restitution des prestations indûment versées à compter du 19 juillet 1994 peut être réclamée », le solde des prétentions étant prescrit.
B. Par jugement du 2 avril 2002, la Commission cantonale de recours en matière d'AVS/AI du canton de Genève (aujourd'hui : le Tribunal cantonal des assurances sociales du canton de Genève) a partiellement admis le recours formé par E._, en ce sens que « seule la restitution des prestations indûment versées à compter du 19 juillet 1994 peut être réclamée », le solde des prétentions étant prescrit.
C. La prénommée a formé un recours de droit administratif contre ce jugement.
Par arrêt du 18 juillet 2003 (P 41/02), le Tribunal fédéral des assurances a admis le recours en ce sens que le jugement attaqué a été annulé et la cause renvoyée à la juridiction cantonale pour qu'elle statue à nouveau en procédant conformément aux considérants. Il a considéré, en résumé, que ni les décisions des 19 juillet 1999 et 26 juillet 2000, ni le jugement cantonal ne contenaient des décomptes séparés des montants des prestations complémentaires sujets à remboursement, de sorte qu'il n'était pas possible de savoir si le prononcé déféré au Tribunal fédéral des assurances concernait uniquement des prestations complémentaires au sens de la loi cantonale genevoise sur les prestations cantonales complémentaires à l'AVS et à l'AI du 25 octobre 1968 (LPCC; RS GE J7 15) - auquel cas la voie du recours de droit administratif devant la cour de céans n'était pas ouverte - ou s'il concernait également des prestations complémentaires selon la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (LPC).
Par arrêt du 18 juillet 2003 (P 41/02), le Tribunal fédéral des assurances a admis le recours en ce sens que le jugement attaqué a été annulé et la cause renvoyée à la juridiction cantonale pour qu'elle statue à nouveau en procédant conformément aux considérants. Il a considéré, en résumé, que ni les décisions des 19 juillet 1999 et 26 juillet 2000, ni le jugement cantonal ne contenaient des décomptes séparés des montants des prestations complémentaires sujets à remboursement, de sorte qu'il n'était pas possible de savoir si le prononcé déféré au Tribunal fédéral des assurances concernait uniquement des prestations complémentaires au sens de la loi cantonale genevoise sur les prestations cantonales complémentaires à l'AVS et à l'AI du 25 octobre 1968 (LPCC; RS GE J7 15) - auquel cas la voie du recours de droit administratif devant la cour de céans n'était pas ouverte - ou s'il concernait également des prestations complémentaires selon la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (LPC).
D. Par jugement du 22 avril 2004, la juridiction cantonale a admis partiellement le recours « en ce sens que seule la restitution des prestations indûment versées à compter du 19 juillet 1994 peut être réclamée », le solde des prétentions étant prescrit.
E._ interjette recours de droit administratif contre ce jugement, dont elle demande l'annulation, en concluant à ce que le tribunal constate qu'elle n'est pas tenue à restitution des prestations complémentaires perçues du 19 juillet 1994 au 28 février 1996.
L'OCPA conclut au rejet du recours. L'Office fédéral des assurances sociales a renoncé à présenter des déterminations.

considerations:
Considérant en droit:
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 128 OJ, le Tribunal fédéral des assurances connaît en dernière instance des recours de droit administratif contre des décisions au sens des art. 97, 98 let. b à h et 98a OJ, en matière d'assurances sociales.
Quant à la notion de décision pouvant faire l'objet d'un recours de droit administratif, l'art. 97 OJ renvoie à l'<ref-law>. Selon le premier alinéa de cette disposition, sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral (et qui remplissent encore d'autres conditions, définies plus précisément par rapport à leur objet). L'allocation ou la restitution des prestations complémentaires n'est donc pas soumise aux mêmes voies de recours selon qu'elle est régie par le droit cantonal ou par le droit fédéral (cf. <ref-ruling> consid. 2a).
Cela étant, la cour de céans ne peut entrer en matière sur le recours de droit administratif que dans la mesure où il concerne des prestations complémentaires de droit fédéral.
Cela étant, la cour de céans ne peut entrer en matière sur le recours de droit administratif que dans la mesure où il concerne des prestations complémentaires de droit fédéral.
2. 2.1 Dans la procédure juridictionnelle administrative, ne peuvent être examinés et jugés, en principe, que les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative compétente s'est prononcée préalablement d'une manière qui la lie, sous la forme d'une décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation qui peut être déféré en justice par voie de recours. En revanche, dans la mesure où aucune décision n'a été rendue, la contestation n'a pas d'objet, et un jugement sur le fond ne peut pas être prononcé (<ref-ruling> consid. 1a, 119 Ib 36 consid. 1b et les références citées).
Toutefois, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral des assurances, la procédure juridictionnelle administrative peut être étendue, pour des motifs d'économie de procédure, à une question en état d'être jugée qui excède l'objet de la contestation, c'est-à-dire le rapport juridique visé par la décision, lorsque cette question est si étroitement liée à l'objet initial du litige que l'on peut parler d'un état de fait commun, et à la condition que l'administration se soit exprimée à son sujet dans un acte de procédure au moins (<ref-ruling> consid. 2a et les références).
2.2 En l'occurrence, les décisions administratives du 19 juillet 1999 et la décision sur opposition du 26 juillet 2000 portaient exclusivement sur la restitution de prestations complémentaires indûment perçues. Toutefois, saisie d'un recours contre la décision sur opposition, la juridiction cantonale a étendu la procédure à la remise de l'obligation de restituer. Dans la mesure où l'OCPA s'était déjà exprimé à ce sujet dans ses déterminations du 8 décembre 2000 sur le recours devant la juridiction cantonale, la procédure juridictionnelle pouvait, pour des motifs d'économie de procédure, être étendue à cette question étroitement liée à la restitution de prestations indûment perçues et qui était en état d'être jugée.
2.2 En l'occurrence, les décisions administratives du 19 juillet 1999 et la décision sur opposition du 26 juillet 2000 portaient exclusivement sur la restitution de prestations complémentaires indûment perçues. Toutefois, saisie d'un recours contre la décision sur opposition, la juridiction cantonale a étendu la procédure à la remise de l'obligation de restituer. Dans la mesure où l'OCPA s'était déjà exprimé à ce sujet dans ses déterminations du 8 décembre 2000 sur le recours devant la juridiction cantonale, la procédure juridictionnelle pouvait, pour des motifs d'économie de procédure, être étendue à cette question étroitement liée à la restitution de prestations indûment perçues et qui était en état d'être jugée.
3. Le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral des assurances n'est pas le même suivant que le procès concerne ou non l'octroi ou le refus de prestations d'assurance. Sont réputées prestations d'assurance au sens de l'art. 132 OJ, les prestations dont on examine la légitimité lors de la survenance de l'éventualité assurée (<ref-ruling> consid. 1, 120 V 448 consid. 2a/bb). Selon une jurisprudence constante, cette notion comprend également la restitution de prestations indûment touchées (comme des rentes d'invalidité); en revanche, tel n'est pas le cas de la remise de l'obligation de restituer (<ref-ruling> consid. 1b et les références). Lorsque ces deux points doivent être examinés au cours de la même procédure, le pouvoir d'examen est en principe étendu conformément à l'art. 132 OJ en ce qui concerne l'obligation de restituer, tandis que, s'agissant de la question de la remise d'une telle obligation, les art. 104 let. a et 105 al. 2 OJ sont applicables (<ref-ruling> consid. 1, 98 V 276 consid. 3). En ce qui concerne la remise de l'obligation de restituer, le recours de droit administratif peut donc être formé uniquement pour violation du droit fédéral, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 104 let. a OJ); les faits pertinents constatés par les premiers juges ne peuvent être contestés que s'ils sont manifestement inexacts ou incomplets ou s'ils ont été établis au mépris de règles essentielles de procédure (art. 104 let. b en corrélation avec l'art. 105 al. 2 OJ). En revanche, dans la procédure de recours portant sur la restitution de prestations indûment touchées, le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral des assurances s'étend également à l'opportunité de la décision attaquée; le tribunal n'est alors pas lié par l'état de fait constaté par la juridiction inférieure, et il peut s'écarter des conclusions des parties à l'avantage ou au détriment de celles-ci (art. 132 OJ).
3. Le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral des assurances n'est pas le même suivant que le procès concerne ou non l'octroi ou le refus de prestations d'assurance. Sont réputées prestations d'assurance au sens de l'art. 132 OJ, les prestations dont on examine la légitimité lors de la survenance de l'éventualité assurée (<ref-ruling> consid. 1, 120 V 448 consid. 2a/bb). Selon une jurisprudence constante, cette notion comprend également la restitution de prestations indûment touchées (comme des rentes d'invalidité); en revanche, tel n'est pas le cas de la remise de l'obligation de restituer (<ref-ruling> consid. 1b et les références). Lorsque ces deux points doivent être examinés au cours de la même procédure, le pouvoir d'examen est en principe étendu conformément à l'art. 132 OJ en ce qui concerne l'obligation de restituer, tandis que, s'agissant de la question de la remise d'une telle obligation, les art. 104 let. a et 105 al. 2 OJ sont applicables (<ref-ruling> consid. 1, 98 V 276 consid. 3). En ce qui concerne la remise de l'obligation de restituer, le recours de droit administratif peut donc être formé uniquement pour violation du droit fédéral, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 104 let. a OJ); les faits pertinents constatés par les premiers juges ne peuvent être contestés que s'ils sont manifestement inexacts ou incomplets ou s'ils ont été établis au mépris de règles essentielles de procédure (art. 104 let. b en corrélation avec l'art. 105 al. 2 OJ). En revanche, dans la procédure de recours portant sur la restitution de prestations indûment touchées, le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral des assurances s'étend également à l'opportunité de la décision attaquée; le tribunal n'est alors pas lié par l'état de fait constaté par la juridiction inférieure, et il peut s'écarter des conclusions des parties à l'avantage ou au détriment de celles-ci (art. 132 OJ).
4. La loi fédérale sur la partie générale du droit des assurances sociales du 6 octobre 2000 (LPGA) est entrée en vigueur le 1er janvier 2003, entraînant la modification de nombreuses dispositions légales dans le régime des prestations complémentaires à l'AVS/AI. Cependant, le cas d'espèce reste régi par les dispositions de la LPC en vigueur jusqu'au 31 décembre 2002, eu égard au principe selon lequel les règles applicables sont celles en vigueur au moment où les faits juridiquement déterminants se sont produits (<ref-ruling> consid. 1). En outre, le Tribunal fédéral des assurances apprécie la légalité des décisions attaquées, en règle générale, d'après l'état de fait existant au moment où la décision litigieuse a été rendue (<ref-ruling> consid. 1b).
4. La loi fédérale sur la partie générale du droit des assurances sociales du 6 octobre 2000 (LPGA) est entrée en vigueur le 1er janvier 2003, entraînant la modification de nombreuses dispositions légales dans le régime des prestations complémentaires à l'AVS/AI. Cependant, le cas d'espèce reste régi par les dispositions de la LPC en vigueur jusqu'au 31 décembre 2002, eu égard au principe selon lequel les règles applicables sont celles en vigueur au moment où les faits juridiquement déterminants se sont produits (<ref-ruling> consid. 1). En outre, le Tribunal fédéral des assurances apprécie la légalité des décisions attaquées, en règle générale, d'après l'état de fait existant au moment où la décision litigieuse a été rendue (<ref-ruling> consid. 1b).
5. 5.1 Feu J._ a bénéficié de prestations complémentaires de droit fédéral jusqu'au 28 février 1996. Par ses décisions du 19 juillet 1999, confirmées par la décision sur opposition du 26 juillet 2000, l'OCPA a nié tout droit à de telles prestations à partir du 1er octobre 1992 et réclamé à la succession du prénommé les prestations perçues depuis cette date.
5.2 La modification de décisions d'octroi de prestations complémentaires peut avoir un effet ex tunc - et, partant, justifier la répétition de prestations déjà perçues (cf. <ref-law>) - lorsque sont réalisées les conditions qui président à la révocation, par son auteur, d'une décision administrative. A cet égard, la jurisprudence constante distingue la révision d'une décision entrée en force formelle, à laquelle l'administration est tenue de procéder lorsque sont découverts des faits nouveaux ou de nouveaux moyens de preuve susceptibles de conduire à une appréciation juridique différente (<ref-ruling> consid. 3a, 138 consid. 2c, 173 consid. 4a, 272 consid. 2, 121 V 4 consid. 6 et les références), d'avec la reconsidération d'une décision formellement passée en force de chose jugée et sur laquelle une autorité judiciaire ne s'est pas prononcée quant au fond, à laquelle l'administration peut procéder pour autant que la décision soit sans nul doute erronée et que sa rectification revête une importance notable (<ref-ruling> consid. 3a, 173 consid. 4a, 271 consid. 2, 368 consid. 3, 121 V 4 consid. 6 et les arrêts cités).
En ce qui concerne plus particulièrement la révision, l'obligation de restituer des prestations complémentaires indûment touchées et son étendue dans le temps ne sont, en l'espèce, pas liées à une violation de l'obligation de renseigner (<ref-ruling> consid. 2e). Il s'agit simplement de rétablir l'ordre légal, après la découverte du fait nouveau.
5.3 En l'espèce, l'office intimé a alloué des prestations complémentaires après le 1er octobre 1992 parce qu'il ignorait l'existence d'un important capital déposé sur deux comptes bancaires qui ne sont venus à la connaissance de l'administration qu'après le décès du bénéficiaire de prestations. Or, la prise en compte de ce capital dans le revenu déterminant excluait tout droit à une prestation complémentaire. Dès lors qu'il s'agit indéniablement d'un fait important de nature à conduire à une appréciation juridique différente, mais qui a été découvert après coup, on est en présence d'un motif de révision procédurale (<ref-ruling> consid. 2d et les arrêts cités). Dans ces circonstances, l'obligation de restituer les prestations complémentaires indûment perçues n'est pas liée à une violation de l'obligation de renseigner mais il s'agit simplement de rétablir l'ordre légal, après la découverte d'un fait nouveau.
Par ailleurs, la juridiction cantonale était fondée à déclarer prescrites (recte : périmées [consid. 5.1 non publié de l'arrêt <ref-ruling>, 119 V 433 consid. 3a et les références]) les prestations complémentaires allouées avant le 19 juillet 1994, soit cinq ans avant la décision par laquelle l'OCPA a réclamé la restitution des prestations indûment perçues (art. 47 al. 2, première phrase, LAVS en liaison avec l'<ref-law>).
Par ailleurs, la juridiction cantonale était fondée à déclarer prescrites (recte : périmées [consid. 5.1 non publié de l'arrêt <ref-ruling>, 119 V 433 consid. 3a et les références]) les prestations complémentaires allouées avant le 19 juillet 1994, soit cinq ans avant la décision par laquelle l'OCPA a réclamé la restitution des prestations indûment perçues (art. 47 al. 2, première phrase, LAVS en liaison avec l'<ref-law>).
6. 6.1 Selon l'<ref-law>, applicable aux prestations complémentaires en vertu du renvoi prévu à l'<ref-law>, la restitution des prestations indûment perçues peut ne pas être demandée lorsque l'intéressé était de bonne foi et serait mis dans une situation difficile.
Le jugement entrepris expose de manière exacte et complète la jurisprudence qui définit la bonne foi en tant que condition de la remise, ainsi que le principe régissant l'obligation de renseigner qui incombe à l'ayant droit et aux membres de sa famille (<ref-law>). Il suffit donc d'y renvoyer.
6.2 La juridiction cantonale a constaté, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral des assurances, que la recourante n'avait pas informé l'OCPA de l'existence du capital déposé sur les deux comptes bancaires en question, quand bien même elle avait reçu en 1989 une procuration sur l'un desdits comptes bancaires et qu'elle avait signé, conjointement avec son mari, la demande de prestations complémentaires déposée le 22 août 1986. Cela suffit, selon les premiers juges, pour admettre l'existence d'une négligence grave et, partant, l'absence de bonne foi de la part de l'intéressée.
Celle-ci ne remet pas en cause ces constatations de fait, mais allègue essentiellement qu'elle ne connaissait pas l'existence des comptes bancaires au moment où elle a signé la demande de prestations complémentaires, et qu'au surplus, elle ne recevait aucune information au sujet de l'état de ces comptes, du moment qu'elle n'en était pas la titulaire.
Ces allégations ne sont pas de nature à mettre en cause le point de vue des premiers juges. La formule de demande de prestations complémentaires contient une rubrique aux termes de laquelle les soussignés s'engagent, dès le jour du dépôt de la requête, à annoncer immédiatement à l'OCPA « tout changement intervenant dans (leur) situation économique et personnelle ». En signant cette demande, la recourante a donc pris acte de son obligation de renseigner l'organe compétent de toute modification survenue. Si donc l'intéressée ne connaissait pas l'existence des comptes bancaires au moment de la signature de la demande, elle n'en avait pas moins l'obligation d'informer l'OCPA dès qu'elle a obtenu une procuration. Quand bien même la recourante, comme elle l'allègue, ne connaissait pas l'état du compte, elle n'ignorait pas que la « découverte » d'un tel compte constituait un changement important dans la situation économique du couple. Dès lors, l'omission d'en informer l'OCPA relève, sinon d'un comportement dolosif, pour le moins d'une négligence grave. Quant au grief que l'OCPA aurait dû faire montre de plus d'attention au sujet de la situation financière du couple après avoir découvert, en 1996, l'existence d'un bien immobilier qui n'avait pas été déclaré, il apparaît manifestement malvenu.
Cela étant, la bonne foi de la recourante doit être niée, ce qui suffit pour exclure la remise de l'obligation de restituer. Dans la mesure où il est recevable, le recours se révèle ainsi mal fondé.
Cela étant, la bonne foi de la recourante doit être niée, ce qui suffit pour exclure la remise de l'obligation de restituer. Dans la mesure où il est recevable, le recours se révèle ainsi mal fondé.
7. Le litige concerne aussi bien l'obligation de restituer que la remise de l'obligation, de sorte que la procédure est gratuite.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral des assurances prononce:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral des assurances prononce:
1. Dans la mesure où il est recevable, le recours est rejeté.
1. Dans la mesure où il est recevable, le recours est rejeté.
2. Il n'est pas perçu de frais de justice. L'avance de frais versée par la recourante, d'un montant de 1'200 fr., lui est restituée.
2. Il n'est pas perçu de frais de justice. L'avance de frais versée par la recourante, d'un montant de 1'200 fr., lui est restituée.
3. Le présent arrêt sera communiqué aux parties, au Tribunal cantonal des assurances sociales du canton de Genève et à l'Office fédéral des assurances sociales.
Lucerne, le 2 novembre 2004
Au nom du Tribunal fédéral des assurances
Le Président de la IVe Chambre: Le Greffier:

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A. Der kosovarische Staatsangehörige A._ (geb. 1965) war bis Ende Juni 2001 in seiner Heimat verheiratet. Der Ehe entstammen die fünf Kinder B._ (geb. 1990), C._ (geb. 1992), D._ (geb. 1994), E._ (geb. 1995) und F._ (geb. 2001). A._ hat das Sorgerecht für die Kinder. Im Juni 2001 reiste er in die Schweiz ein, wo er am 8. August 2001 die Schweizer Bürgerin S._ heiratete, worauf er eine Aufenthaltsbewilligung und am 12. Dezember 2007 die Niederlassungsbewilligung erhielt. Die Kinder - das jüngste war damals noch nicht geboren - liess A._ in der Obhut seiner Mutter (geb. 1935) im Heimatland zurück. A._ hat einen verheirateten Bruder, G._, der erblindet ist und ebenfalls im Kosovo wohnhaft ist. Am 11. Juli 2009 wurde die Ehe mit S._ geschieden.
B. Am 28. Juli 2006 und am 25. Januar 2007 ersuchten die fünf Töchter von A._ um Einreise- und Aufenthaltsbewilligung, was das Amt für Bevölkerung und Migration des Kantons Freiburg am 29. April 2008 bzw. - nach vertiefter Prüfung aus Anlass einer vom Kantonsgericht Freiburg am 25. November 2008 teilweise gutgeheissenen Beschwerde - am 24. September 2009 ablehnte. A._ und seine Töchter gelangten hiergegen erneut an das Kantonsgericht, dessen I. Verwaltungsgerichtshof die Beschwerde mit Urteil vom 19. April 2010 abwies. Zur Begründung hielt das Gericht fest, eine für einen Nachzug der Kinder in die Schweiz erforderliche wesentliche Änderung der bisherigen Betreuungssituation sei nicht nachgewiesen. Sodann lasse es sich nicht von der Hand weisen, dass A._ angesichts der finanziellen Verhältnisse bei einem Nachzug früher oder später um Sozialhilfe hätte nachsuchen müssen.
C. Mit Eingabe vom 21. Mai 2010 erheben A._ und seine fünf Töchter beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, das Urteil des Kantonsgerichts vom 19. April 2010 aufzuheben und den Beschwerdeführerinnen die Aufenthaltsbewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die Aufenthaltsbewilligung den Beschwerdeführerinnen D._, E._ und F._, subeventualiter allein Letzterer zu erteilen. Eventuell sei die Sache ans Kantonsgericht zur Ergänzung des Sachverhaltes zurückzuweisen. In der Beschwerde wird insbesondere geltend gemacht, die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht das am 1. Januar 2008 in Kraft getretene neue Ausländergesetz angewendet, welches für die Beschwerdeführer das günstigere Recht darstelle. Ferner habe die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt.
D. Das Kantonsgericht Freiburg und das Bundesamt für Migration schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Amt für Bevölkerung und Migration des Kantons Freiburg beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Das strittige Familiennachzugsgesuch wurde vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die Ausländerinnen und Ausländer vom 16. Dezember 2005 (AuG; SR 142.20) eingereicht. Gemäss Art. 126 Abs. 1 AuG bleibt auf derartige Gesuche das bisherige Recht anwendbar (vgl. <ref-ruling> E. 1.2 S. 145; <ref-ruling> E. 1.2 S. 9, 65 E. 1.2 S. 67 f.). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer besteht aufgrund der klaren gesetzlichen Regelung in der genannten Bestimmung kein Raum für die Anwendung des neuen Rechts auf das vorliegend zur Diskussion stehende Gesuch. Daran ändert nichts, dass es den Beschwerdeführern allenfalls möglich gewesen wäre, unter Berufung auf die geänderte Rechtslage ein neues Gesuch einzureichen bzw. um Wiedererwägung eines entsprechenden rechtskräftigen Verwaltungsentscheids zu ersuchen (vgl. dazu <ref-ruling> E. 2 S. 181 f.). Das Gesuch der Beschwerdeführer ist deshalb noch in Anwendung des inzwischen aufgehobenen Bundesgesetzes vom 26. März 1931 über Aufenthalt und Niederlassung der Ausländer (ANAG) zu beurteilen.
1.2 Auf dem Gebiet des Ausländerrechts ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Bewilligungen ausgeschlossen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumen (<ref-law>). Gemäss Art. 17 Abs. 2 Satz 3 ANAG (in der Fassung vom 23. März 1990, AS 1991 1034 1043) haben ledige Kinder unter 18 Jahren Anspruch auf Einbezug in die Niederlassungsbewilligung ihrer Eltern, wenn sie mit diesen zusammen wohnen. Die nachzuziehenden Kinder des in der Schweiz niedergelassenen Beschwerdeführers 1 waren zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung, auf den es im Rahmen von Art. 17 Abs. 2 ANAG für die Eintretensfrage ankommt (statt vieler: <ref-ruling> E. 1.2 S. 252 mit Hinweisen), noch minderjährig, womit ein grundsätzlicher Rechtsanspruch auf deren Nachzug besteht. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich damit als zulässig. Ob dem Nachzugsanspruch letztlich stattzugeben ist, bildet Gegenstand der materiellen Beurteilung (vgl. <ref-ruling> E. 1.1.5 S. 150 mit Hinweisen).
1.3 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Das Bundesgericht prüft, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1.4.1 S. 254).
1.4 Das Bundesgericht legt sodann seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 1.2.2). Im Bereich der Beweiswürdigung steht dem Sachgericht ein erheblicher Ermessensspielraum zu (<ref-ruling> E. 4b S. 40). Das Bundesgericht greift auf Beschwerde hin nur ein, wenn das Sachgericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schlüsse zieht, erhebliche Beweise übersieht oder solche willkürlich ausser Acht lässt (vgl. <ref-ruling> E. 2.1; <ref-ruling> E. 2.1; <ref-ruling> E. 4b S. 40; <ref-ruling> E. 1b S. 30). Nach der Rechtsprechung kann das Gericht das Beweisverfahren schliessen, wenn die Beweisanträge eine nicht erhebliche Tatsache betreffen oder es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (<ref-ruling> E. 5.3 S. 236 f.; <ref-ruling> E. 2.1 S. 428; <ref-ruling> E. 4a S. 211).
2. 2.1 Gemäss Art. 17 Abs. 2 Satz 3 ANAG haben ledige Kinder unter 18 Jahren Anspruch auf Einbezug in die Niederlassungsbewilligung, wenn sie mit ihren Eltern zusammenwohnen. Das gilt ohne weitere Bedingungen - abgesehen vom Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots und von Verstössen gegen die öffentliche Ordnung im Sinne von Art. 17 Abs. 2 Satz 4 ANAG - einzig für den Nachzug von gemeinsamen Kindern durch beide Eltern zusammen (<ref-ruling> E. 3.1.2 S. 14).
2.2 Die fünf Kinder des Beschwerdeführers 1, für welche vorliegend der Familiennachzug verlangt wird, stammen aus einer ersten Ehe des Beschwerdeführers 1, welche am 28. Juni 2001 geschieden wurde. Der Beschwerdeführer 1 kam im Juni 2001 in die Schweiz. Seine Kinder liess er in der Obhut seiner Mutter zurück, wobei die Beschwerdeführerin 6 erst später, am 30. November 2001, geboren wurde. Am 8. August 2001 heiratete der Beschwerdeführer 1 in der Schweiz die Schweizerin S._, worauf er eine Aufenthaltsbewilligung und am 12. Dezember 2007 die Niederlassungsbewilligung erhielt.
Es geht somit vorliegend rechtlich nicht um die Zusammenführung einer Gesamtfamilie, sondern einer Teilfamilie. Da sich der Beschwerdeführer 1 seit 2001 in der Schweiz aufhält und die Kinder bei seiner Mutter verblieben, ist zudem von einem nachträglichen Familiennachzug auszugehen.
2.3 Unter diesen Umständen müssen für den Kindernachzug besondere familiäre Gründe bzw. eine zwingend nötig gewordene Änderung in den Betreuungsverhältnissen sprechen. Dies ist praxisgemäss nicht der Fall, wenn im Heimatland alternative Pflegemöglichkeiten bestehen, die dem Kindeswohl besser entsprechen, weil dadurch vermieden werden kann, dass die Kinder aus ihrer bisherigen Umgebung und dem ihnen vertrauten Beziehungsnetz gerissen werden. An den Nachweis der fehlenden Betreuungsmöglichkeit im Heimatland sind umso höhere Anforderungen zu stellen, je älter die nachzuziehenden Kinder sind bzw. je grösser die Integrationsschwierigkeiten erscheinen, die ihnen hier drohen (<ref-ruling> E. 2.1 S. 123 f.; <ref-ruling> E. 3.1 S. 9 ff.; <ref-ruling> E. 3 S. 14 ff.; <ref-ruling> E. 2c S. 588 ff. mit Hinweisen). An dieser Praxis ist unter dem ANAG festzuhalten, auch wenn das neue Ausländergesetz (AuG) den partiellen Familiennachzug innert der Fristen von Art. 47 Abs. 1 AuG unter weniger restriktiven Bedingungen zulässt (vgl. zu Art. 42 Abs. 1 und Art. 43 AuG: <ref-ruling> E. 4.7 und 4.8).
2.3 Unter diesen Umständen müssen für den Kindernachzug besondere familiäre Gründe bzw. eine zwingend nötig gewordene Änderung in den Betreuungsverhältnissen sprechen. Dies ist praxisgemäss nicht der Fall, wenn im Heimatland alternative Pflegemöglichkeiten bestehen, die dem Kindeswohl besser entsprechen, weil dadurch vermieden werden kann, dass die Kinder aus ihrer bisherigen Umgebung und dem ihnen vertrauten Beziehungsnetz gerissen werden. An den Nachweis der fehlenden Betreuungsmöglichkeit im Heimatland sind umso höhere Anforderungen zu stellen, je älter die nachzuziehenden Kinder sind bzw. je grösser die Integrationsschwierigkeiten erscheinen, die ihnen hier drohen (<ref-ruling> E. 2.1 S. 123 f.; <ref-ruling> E. 3.1 S. 9 ff.; <ref-ruling> E. 3 S. 14 ff.; <ref-ruling> E. 2c S. 588 ff. mit Hinweisen). An dieser Praxis ist unter dem ANAG festzuhalten, auch wenn das neue Ausländergesetz (AuG) den partiellen Familiennachzug innert der Fristen von Art. 47 Abs. 1 AuG unter weniger restriktiven Bedingungen zulässt (vgl. zu Art. 42 Abs. 1 und Art. 43 AuG: <ref-ruling> E. 4.7 und 4.8).
2.4 2.4.1 Die Vorinstanz ist der Auffassung, den Beschwerdeführern sei es nicht gelungen zu widerlegen, dass eine altersgerechte Betreuung der Kinder - soweit diese überhaupt noch auf eine Betreuung angewiesen seien, was in Bezug auf die zwei ältesten Töchter nicht mehr zutreffe - in ihrer Heimat nach wie vor gewährleistet sei und dem Kindeswohl besser entspreche als eine Übersiedlung in ein ihnen sowohl sprachlich als auch kulturell vollkommen fremdes Umfeld. Seit der Einreise des Beschwerdeführers 1 in die Schweiz hätten die Kinder mit ihrer Grossmutter im gemeinsamen Haushalt gelebt. Es sei nicht nachgewiesen, dass die gesundheitlichen Schwierigkeiten der Grossmutter, die Behinderung des Bruders G._ des Beschwerdeführers 1 und der Umstand, dass die Ehefrau von G._ einer Vollbeschäftigung nachgehe, einen Wechsel der Betreuungsverhältnisse begründe. Auch betreffend die Beschwerdeführerinnen 4 und 5, welche 1994 und 1995 geboren seien, gelte, dass sie grundsätzlich nicht mehr auf eine Betreuung angewiesen seien. Falls die Grossmutter tatsächlich krank sei, müsse auf die Hilfe des Onkels und dessen Ehefrau zurückgegriffen werden. Dass der Onkel fast erblindet sei, vermöge nichts zu ändern. Es gebe offensichtlich im Kosovo genügend Familienangehörige, die sich um die Kinder kümmern könnten. Der Beschwerdeführer 1 gebe selber zu, dass er einen Cousin und seinen Bruder mit gewissen administrativen Aufgaben betraut habe. Die Betreuung seiner Töchter könne weiterhin über diese Personen oder durch jemand anders erfolgen. Denkbar sei auch, dass die Tante ihr Arbeitspensum reduziere und hierfür vom Beschwerdeführer 1 einen finanziellen Ausgleich erhalte. Auf diese Weise könnte sie sich - zusammen mit den zwei älteren Töchtern - vermehrt um die jüngeren Kinder kümmern. Die Vorinstanz nimmt sodann auf die finanziellen Verhältnisse des Beschwerdeführers 1 Bezug und führt aus, dieser bestreite nicht, dass bei einem Nachzug der Kinder ein monatlicher Fehlbetrag von 400 Franken bestehen werde. Auch wenn er mit einer Lohnerhöhung rechnen könne, würde er über längere Zeit für seine Kinder sorgen müssen, weil sie offensichtlich über keine Ausbildung verfügten. Es lasse sich nicht von der Hand weisen, dass vor diesem Hintergrund früher oder später um Sozialhilfe werde nachgesucht werden müssen.
2.4.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden. Die Vorinstanz habe die Prüfung der Betreuungssituation im Kosovo nur unzureichend vorgenommen. Die Grossmutter sei pflegebedürftig und falle als Betreuungsperson weg. Der Onkel sei blind und könne überhaupt keine Betreuungsfunktion übernehmen. Die Ehefrau des erblindeten Onkels sei zu 100 % erwerbstätig und könne den Ausfall der Grossmutter als Betreuungsperson nicht kompensieren. Die Betreuung durch andere Familienangehörige sei absolutes Stückwerk und den Kindern, vor allem den jüngeren, würde eine richtige Bezugsperson fehlen. Der Hinweis der Vorinstanz wonach die Tante ihre Erwerbstätigkeit teilweise aufgeben könnte, um die Kinder zu betreuen sei abstrus, die Tante sei quasi die Ernährerin der Grossfamilie, von deren Einkommen das Überleben der Familie abhänge.
2.4.3 Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer ergibt sich aus ihren Vorbringen nicht, dass die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt hat. Die Vorinstanz hat lediglich einzelne Sachverhaltselemente anders gewichtet als die Beschwerdeführer. Die Einholung weiterer Beweismittel erübrigt sich bereits deshalb. Die von der Vorinstanz vorgenommene Gewichtung der einzelnen Sachverhaltselemente ist im Übrigen nicht zu beanstanden und jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig. Die Beschwerdeführer übersehen, dass die Kinder des Beschwerdeführers 1 ihr gesamtes bisheriges Leben zusammen bei der Grossmutter, ihrem Onkel und der Tante verbracht haben und dass dieser Familienverbund ein ihnen vertrautes Beziehungsnetz darstellt. Daran vermag der Umstand, dass die Grossmutter nun pflegebedürftig und der Onkel blind ist, nichts zu ändern. Wohl erschwert dies die Betreuung der Kinder, was die Vornahme von Verrichtungen für sie anbelangt, nicht jedoch die emotionale Beziehung zu ihnen bzw. ihre Unterstützung im psychischen und emotionalen Bereich. Letzteres erscheint jedoch der wesentliche Punkt, wenn vom Beziehungsnetz gesprochen wird, insbesondere angesichts des Alters von heute zwischen 15 bis 20 Jahren der Beschwerdeführerinnen 2 bis 5. Was sodann das jüngste Kind betrifft, welches heute 9 Jahre alt ist, mag die Betreuung im vorgenannten Sinne ebenso wesentlich zu sein. Diesbezüglich hat jedoch die Vorinstanz zu Recht darauf hingewiesen, dass sich auch die zwei älteren Töchter vermehrt um ihre jüngeren Geschwister kümmern können. Inwiefern die Betreuung im Sinne einer Unterstützung durch weitere Familienangehörige blosses Stückwerk sein sollte, lässt sich angesichts der Gesamtsituation, bei deren Würdigung die Vorinstanz zu Recht die allfällige Mithilfe der zwei älteren Töchter miteinbezogen hat, nicht nachvollziehen. Im Übrigen ist auch ohne weiteres die von der Vorinstanz aufgezeigte Lösung nachvollziehbar, wonach die Tante zugunsten vermehrter Betreuung der Kinder ihr Arbeitspensum reduzieren könnte und der Beschwerdeführer zum Ausgleich einen finanziellen Beitrag leisten würde. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Verschiebung der Lastentragung nicht umsetzbar oder gar fehl am Platze sein sollte. Nicht zu beanstanden ist sodann, dass die Vorinstanz trotz des sexuellen Übergriffes auf die Tochter E._, auch wenn dieser noch so dramatisch sei, nicht zu einer anderen Einschätzung der Situation der Betreuungssituation der Beschwerdeführerinnen 2 bis 6 kam. Es ist diesbezüglich einerseits zu beachten, dass die Beschwerdeführer nicht geltend machen, der Übergriff sei im engeren Betreuungskreis erfolgt. Andererseits wurde gegen den Täter offensichtlich ein Strafverfahren geführt und schliesslich bestehen keine Anhaltspunkte dafür - und werden von den Beschwerdeführern auch nicht vorgetragen -, dass befürchtet werden muss, Derartiges könne sich wiederholen.
2.4.4 Wenn die Vorinstanz im Ergebnis feststellte, eine Änderung in den Betreuungsverhältnissen in dem Sinne, dass die Kinder inskünftig beim Beschwerdeführer 1 leben sollten, sei nicht zwingend notwendig, so ist dies aufgrund der genannten Umstände nicht zu beanstanden. Nicht weiter einzugehen ist daher auf die Frage, ob das Nachzugsgesuch effektiv zu spät gestellt wurde. Relevant erscheint immerhin, dass die Beschwerdeführer 2 bis 5 seit nunmehr 20, 18, 16, sowie 15 Jahren im selben, ihnen bestens vertrauten Umfeld leben, in welchem sie sowohl sprachlich wie kulturell heimisch sind und welches die Vorinstanz trotz gesundheitlichen Veränderungen bei der betreuenden Grossmutter - wie bereits ausgeführt - zu Recht als weiterhin geeignet erachtet. Nicht weiter relevant ist bei diesem Ergebnis sodann die Frage, ob der Beschwerdeführer 1 finanziell in der Lage wäre, für seine Töchter bei deren Nachzug in die Schweiz zu sorgen.
2.5 Die Beschwerdeführer beantragen eventualiter, die Aufenthaltsbewilligung sei den Beschwerdeführerinnen 4, 5 und 6 zu erteilen. Subeventualiter beantragen sie, die Aufenthaltsbewilligung sei der Beschwerdeführerin 6 zu erteilen.
Die Änderung der Betreuungsverhältnisse, in dem Sinne, dass die Kinder inskünftig beim Beschwerdeführer 1 leben sollten, erscheint nach dem Ausgeführten insbesondere für die Beschwerdeführerinnen 4 und 5 nicht als zwingend notwendig, weshalb der Eventualantrag mit Verweis auf die vorstehenden Erwägungen abzuweisen ist. Die gleiche Würdigung ist jedoch auch in Bezug auf die Beschwerdeführerin 6 vorzunehmen. Zwar ist sie heute erst knapp 9 Jahre alt und wäre ein Wechsel des sprachlichen und kulturellen Umfeldes wohl eher möglich. Zu beachten ist jedoch, dass auch sie ihr gesamtes bisheriges Leben zusammen mit ihren Schwestern bei der Grossmutter, ihrem Onkel und der Tante verbracht hat und dass dieser Familienverbund ein ihr vertrautes Beziehungsnetz darstellt, woran der Umstand, dass die Grossmutter nun pflegebedürftig ist, nichts ändert. Unter Verweis auf die vorstehenden Erwägungen ist daher auch das Subeventualbegehren abzuweisen.
3. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
Entsprechend dem Ausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 in Verbindung mit <ref-law>). Parteientschädigungen sind nicht geschuldet (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3. Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Amt für Bevölkerung und Migration des Kantons Freiburg, dem Kantonsgericht Freiburg, I. Verwaltungsgerichtshof, und dem Bundesamt für Migration schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. Januar 2011
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Zünd Moser


facts:
Sachverhalt:
A. X._ werden gewaltsame, sexuell motivierte Übergriffe auf Strassenprostituierte vorgeworfen. Der Übergriff auf O.B_ soll am 31. Juli 2002, derjenige auf O.A_ im Zeitraum vom Juni bis August 2002 stattgefunden haben.
B. In zweiter Instanz erkannte ihn das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 20. Juni 2007 in Bezug auf O.B_ der versuchten Vergewaltigung (Art. 190 Abs. 1 i.V.m. <ref-law>), in Bezug auf O.A_ der qualifizierten sexuellen Nötigung (Art. 189 Abs. 1 und 3 StGB) sowie der versuchten qualifizierten Vergewaltigung (Art. 190 Abs. 1 und 3 i.V.m. <ref-law>) für schuldig und bestrafte ihn mit 4 Jahren Freiheitsstrafe.
C. X._ führt Beschwerde in Strafsachen, mit der er unter anderem die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils beantragt.
D. Vernehmlassungen wurden keine eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>).
1.1 Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht sowie behauptete Mängel in der Sachverhaltsfeststellung prüft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und substantiiert begründet worden ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1). Diesen Begründungsanforderungen genügt die unnötig weitschweifige Beschwerde nur vereinzelt. Der Beschwerdeführer verkennt insbesondere den Begriff der Willkür. Gemäss <ref-law> hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür behandelt zu werden. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist (<ref-ruling> E. 2; <ref-ruling> E. 2b; <ref-ruling> E. 2a). Es reicht zur Begründung somit nicht aus, einfach die eigene Interpretation des Geschehens aufzuzeigen oder darzulegen, welcher Ablauf auch "denkbar" gewesen wäre.
1.2 Nicht einzutreten ist deshalb auf die rein appellatorischen Ausführungen zu der angeblich dauernden Begleitung durch seinen Bruder, zu den Richtzeiten für die Zeitungsverteilung sowie zu den Aussagen seiner Ehefrau, seines Bruders, der Zeuginnen C._, D._ und E._. Auch bei den Beanstandungen zum zeitlichen Ablauf der Tat und zu den angeblichen Unstimmigkeiten in den Aussagen von O.A_ handelt es sich lediglich um eigene Interpretationen des Beschwerdeführers. Es werden sodann mehrfach Rügen wiederholt, die bereits von der Vorinstanz mit zutreffender Begründung verworfen wurden, so etwa zur Einholung psychiatrischer Gutachten über den Beschwerdeführer und die Opfer. Auch die Kritik an den Aussagen O.B_s zu einem früheren Übergriff wurde bereits von der Vorinstanz abgehandelt. Auf diese Vorbringen ist nicht mehr einzugehen.
2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des Anklagegrundsatzes (Art. 6 Ziff. 3 lit. a EMRK). Die Anklageschrift sei in Bezug auf die vorgeworfene sexuelle Nötigung von O.A_ zeitlich ungenügend eingegrenzt.
2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des Anklagegrundsatzes (Art. 6 Ziff. 3 lit. a EMRK). Die Anklageschrift sei in Bezug auf die vorgeworfene sexuelle Nötigung von O.A_ zeitlich ungenügend eingegrenzt.
2.1 2.1.1 Der Anklagegrundsatz verteilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Aufgaben zwischen den Untersuchungs- bzw. Anklagebehörden einerseits und den Gerichten andererseits (<ref-ruling> E. 2a S. 21 mit Hinweisen). Der Anklageschrift kommt eine doppelte Bedeutung zu. Zum einen dient sie der Bestimmung des Prozessgegenstandes (Umgrenzungsfunktion), zum anderen vermittelt sie dem Angeklagten die für die Durchführung des Verfahrens und die Verteidigung notwendigen Informationen (Informationsfunktion), wobei die beiden Funktionen von gleichwertiger Bedeutung sind (<ref-ruling> E. 2c).
2.1.2 Der Anklagegrundsatz wird zur Hauptsache konkretisiert durch die formellen Anforderungen, welche das kantonale Verfahrensrecht an die Anklageschrift stellt. Nach § 162 StPO/ZH bezeichnet die Anklageschrift kurz, aber genau: die persönlichen Verhältnisse des Angeklagten (Ziff. 1), die ihm zur Last gelegten Handlungen oder Unterlassungen unter Angabe aller Umstände, welche zum gesetzlichen Tatbestand gehören, sowie unter möglichst genauer Angabe von Ort und Zeit und anderen Einzelheiten, so dass der Angeklagte daraus ersehen kann, was Gegenstand der Anklage bildet (Ziff. 2).
2.1.3 Seine verfassungsrechtliche Grundlage findet der Anklagegrundsatz in <ref-law>. Danach hat jede Person Anspruch darauf, möglichst rasch und umfassend über die gegen sie erhobenen Beschuldigungen unterrichtet zu werden. Sie muss die Möglichkeit haben, die ihr zustehenden Verteidigungsrechte geltend zu machen. Ferner räumt auch Art. 6 Ziff. 3 lit. a EMRK einen Anspruch darauf ein, in allen Einzelheiten über die Art und den Grund der gegen ihn erhobenen Beschuldigungen in Kenntnis gesetzt zu werden. Dadurch soll der Angeklagte vor Überraschung und Überrumpelung geschützt und ihm eine effektive Verteidigung ermöglicht werden (<ref-ruling> E. 2a; <ref-ruling> E. 3g).
2.1.4 Die Beurteilung der Verfassungskonformität von Anklageschriften hat vor dem Hintergrund der mit dem Anklagegrundsatz verfolgten Ziele zu erfolgen. Durch klare Umgrenzung des Prozessgegenstands und Vermittlung der für die Verteidigung notwendigen Informationen soll den Betroffenen ein faires Verfahren garantiert werden (vgl. <ref-ruling> E. 2a; <ref-ruling> E. 2c; vgl. auch Entscheid des EGMR i.S. Dallos g. Ungarn vom 1. März 2001, § 47). Entscheidend ist, dass der Angeklagte genau weiss, was ihm konkret vorgeworfen wird (Entscheid 1P.427/2001 vom 16. November 2001 Erw. 5). Kleinere Ungenauigkeiten in den Orts- und Zeitangaben führen nicht zur Unbeachtlichkeit der Anklage (vgl. Niklaus Schmid, Strafprozessordnung, 4. Auflage, N 814). Allgemein gilt, je gravierender die Vorwürfe, desto höher die Anforderungen an das Akkusationsprinzip (vgl. Georges Greiner, Akkusationsprinzip und Wirtschaftsstrafsachen, ZStrR 2005 S. 103).
2.1.5 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vermag eine dreimonatige Eingrenzung des Tatzeitraums den Erfordernissen des Anklageprinzips grundsätzlich zu genügen, sofern der genaue Zeitpunkt wegen der mehrere Jahre zurückliegenden Tat nicht mehr eruierbar ist (vgl. Entscheid 1P.427/2001 vom 16. November 2001 Erw. 5). Der Hinweis auf die aus der mangelnden Eingrenzung resultierende Unmöglichkeit, ein hieb- und stichfestes Alibi vorzubringen, wurde in jenem Fall verworfen, da kein Alibi vorgebracht worden war. In dem vom Beschwerdeführer angerufenen Entscheid des Zürcher Kassationsgerichts vom 6. Dezember 2004 wurde ein gemäss Anklage möglicher Tatzeitraum von einem Jahr als ungenügende zeitliche Eingrenzung eingestuft (ZR 104 Nr. 31 S. 129 ff.). In casu ging es indes um sexuelle Übergriffe auf ein Kind. Das Kassationsgericht erwog, dass bei urteilsfähigen Erwachsenen (noch) höhere Anforderungen an die Eingrenzung des Tatzeitpunkts gestellt werden dürfen (Erw. 3.2.2 c/bb). Im Einzelfall sei zwischen den berechtigten Anliegen des Opfers und dem Recht des Angeschuldigten auf effektive Verteidigung abzuwägen. Aufgrund dieser Abwägung sei zu entscheiden, ob eine Verletzung des Anklageprinzips vorliege oder nicht (Erw. 3.2.2 c/cc).
2.1.5 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vermag eine dreimonatige Eingrenzung des Tatzeitraums den Erfordernissen des Anklageprinzips grundsätzlich zu genügen, sofern der genaue Zeitpunkt wegen der mehrere Jahre zurückliegenden Tat nicht mehr eruierbar ist (vgl. Entscheid 1P.427/2001 vom 16. November 2001 Erw. 5). Der Hinweis auf die aus der mangelnden Eingrenzung resultierende Unmöglichkeit, ein hieb- und stichfestes Alibi vorzubringen, wurde in jenem Fall verworfen, da kein Alibi vorgebracht worden war. In dem vom Beschwerdeführer angerufenen Entscheid des Zürcher Kassationsgerichts vom 6. Dezember 2004 wurde ein gemäss Anklage möglicher Tatzeitraum von einem Jahr als ungenügende zeitliche Eingrenzung eingestuft (ZR 104 Nr. 31 S. 129 ff.). In casu ging es indes um sexuelle Übergriffe auf ein Kind. Das Kassationsgericht erwog, dass bei urteilsfähigen Erwachsenen (noch) höhere Anforderungen an die Eingrenzung des Tatzeitpunkts gestellt werden dürfen (Erw. 3.2.2 c/bb). Im Einzelfall sei zwischen den berechtigten Anliegen des Opfers und dem Recht des Angeschuldigten auf effektive Verteidigung abzuwägen. Aufgrund dieser Abwägung sei zu entscheiden, ob eine Verletzung des Anklageprinzips vorliege oder nicht (Erw. 3.2.2 c/cc).
2.2 2.2.1 Der Beschwerdeführer macht im Einzelnen geltend, dass die genaue Fixierung des Tatzeitpunkts zu einer markanten Verbesserung seiner Verteidigungsmöglichkeiten geführt hätte, zumal er aufgrund der für ihn als Zeitungsausfahrer "minutengenau einzuhaltenden Routenpläne" für jeden einzelnen Arbeitstag im Sommer 2002 in zeitlicher Hinsicht ein Alibi hätte präsentieren können. Ferner sei er bei den damaligen Ausfahrten jeweils von seinem Bruder begleitet worden, da er aufgrund einer Schulterverletzung die Zeitungen nicht habe ausladen können. Die anklagegemäss 92 Tage umfassende Periode sei viel zu ausgedehnt, um ein entsprechend präzisiertes Alibi zu präsentieren. Hinzu komme, dass eine solche Präzisierung durchaus möglich gewesen wäre, hätte die Geschädigte den angeblichen Vorfall nicht erst 11/2 Jahre später angezeigt. Auch die Untersuchungsbehörden hätten in den verschiedenen Befragungen nicht den geringsten ernst zu nehmenden Versuch unternommen, den Tatzeitpunkt einzugrenzen.
2.2.2 Die Vorinstanz verneinte eine Verletzung des Anklagegrundsatzes. Der angeführte Zeitraum beschränke sich auf die drei Sommermonate Juni bis August 2002. Innerhalb dieser überblickbaren Zeitspanne hätten sich die inkriminierten Vorfälle gemäss der Anklage jeweils in den frühen Morgenstunden ereignet. Das zeitliche Element sei sodann nicht das einzige zur Konkretisierung der Anklage. Es gehe daraus auch konkret hervor, dass sich der Beschwerdeführer als Lenker des roten Lieferwagens am Sihlquai in Zürich befunden habe. Dass er damals jeweils frühmorgens mit dem genannten Fahrzeug in Zürich unterwegs war, sei unbestritten. Gleichwohl sei er in der Lage gewesen, Alibis (Routenplan; Begleitung durch Bruder) vorzubringen und sich somit zu verteidigen.
2.2.2 Die Vorinstanz verneinte eine Verletzung des Anklagegrundsatzes. Der angeführte Zeitraum beschränke sich auf die drei Sommermonate Juni bis August 2002. Innerhalb dieser überblickbaren Zeitspanne hätten sich die inkriminierten Vorfälle gemäss der Anklage jeweils in den frühen Morgenstunden ereignet. Das zeitliche Element sei sodann nicht das einzige zur Konkretisierung der Anklage. Es gehe daraus auch konkret hervor, dass sich der Beschwerdeführer als Lenker des roten Lieferwagens am Sihlquai in Zürich befunden habe. Dass er damals jeweils frühmorgens mit dem genannten Fahrzeug in Zürich unterwegs war, sei unbestritten. Gleichwohl sei er in der Lage gewesen, Alibis (Routenplan; Begleitung durch Bruder) vorzubringen und sich somit zu verteidigen.
2.3 Der Anklagegrundsatz wurde vorliegend nicht verletzt. Es trifft zwar zu, dass der Übergriff auf O.A_ mit der Angabe "Juni bis August 2002" zeitlich sehr vage eingegrenzt wird. Auch wendet der Beschwerdeführer mit Recht ein, dass es nicht anginge, die Verletzung des Anklagegrundsatzes mit dem Argument zu verneinen, dass er in der Lage gewesen sei, Alibis vorzubringen, diese Alibis dann aber zu verwerfen, weil sie ungenügend konkret sind. Damit scheiterte sein Alibi genau an derjenigen zeitlichen Ungenauigkeit, die aufgrund der in diesem Punkt kritisierten Anklageschrift überhaupt erst entstanden ist. Bei genauer Lektüre des angefochtenen Entscheids wird allerdings deutlich, dass das vorgebrachte Alibi nicht an mangelnder Eingrenzung scheiterte, sondern allgemein als Schutzbehauptung entlarvt wurde (Urteil S. 36 ff.).
Die von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an das Anklageprinzip wurden gewahrt. Der Beschwerdeführer wusste genau, was ihm vorgeworfen wird. Aus der Anklageschrift geht hervor, dass er sich in einem Lieferwagen "Fiat Ducato 18 2.8 TD" (ZH XXXXX) zwischen 5.00 Uhr und 6.15 Uhr ans Sihlquai zur Strassenprostituierten O.A_ begab und sich mit ihr auf Fr. 100.-- für den Beischlaf einigte. In der Folge fuhren sie gemeinsam in die Nähe einer Tankstelle hinter dem "Cinemax" in Zürich 5, wo der Beschwerdeführer von ihr unter vorgehaltenem Messer ungeschützten Geschlechtsverkehr verlangte. Nachdem sie ihn auf das Risiko übertragbarer Krankheiten hingewiesen hatte, kam es sodann gegen ihren Willen zu ungeschütztem Oralverkehr (Anklageschrift vom 13. Februar 2006, Ziff. 1). Vor diesem Hintergrund lässt sich nicht sagen, dass dem Beschwerdeführer die zu seiner wirksamen Verteidigung notwendigen tatsächlichen Angaben vorenthalten wurden. Die ungenauen zeitlichen Angaben liegen teilweise im Ablauf des Untersuchungsverfahrens, hauptsächlich indes in der Person des Opfers begründet. Im Laufe der Strafuntersuchung wies O.B_ die Behörden auf weitere geschädigte Prostituierte hin. Erst anfangs 2004 konnte O.A_ als weiteres Opfer ermittelt werden. Sie befand sich damals in einer Drogen- und Alkoholentzugstherapie in der psychiatrischen Klinik St. Pirminsberg in Pfäfers. In der Befragung vom 10. Februar 2004 schilderte sie den gewaltsamen sexuellen Übergriff detailliert, erklärte indes, sich an den Wochentag oder das genaue Datum des Vorfalls nicht mehr erinnern zu können. Dass sie nicht früher Anzeige erstattete, führte sie auf ihre damalige Drogensucht und den damit verbundenen Geldbedarf zurück. Für eine Anzeige habe sie keine Zeit gehabt. Zudem seien solche Übergriffe der Alltag, sie habe schon Schlimmeres erlebt. Wäre sie zur Polizei gegangen, hätte man ihr wohl nicht geglaubt (angefochtenes Urteil S. 86). Vor diesem Hintergrund kann O.A_ weder die späte Anzeige noch die fehlende Erinnerung an den exakten Tatzeitpunkt vorgeworfen werden. Die bei der Beurteilung der Anklagegenauigkeit vorzunehmende Abwägung von Täter- und Opferinteressen fällt vorliegend eindeutig zu ihren Gunsten aus. Die Beanstandung der Anklageschrift erweist sich somit als unbegründet.
Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung von Art. 6 Abs. 3 lit. e EMRK geltend. Die Einvernahme vom 17. September 2002 sei unter Beizug eines Italienisch und nicht Spanisch sprechenden Übersetzers und ohne Hinweis auf <ref-law> erfolgt.
2.4 Nach Art. 6 Abs. 3 lit. e EMRK hat jede angeklagte Person das Recht, unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.
2.5 Der Mangel wird von der Vorinstanz grundsätzlich anerkannt. Sie kommt indes zum Schluss, dass das Einvernahmeprotokoll insoweit verwertbar sei, als es später unter Einhaltung der prozessualen Normen bestätigt wurde. Hiergegen wendet der Beschwerdeführer grundsätzlich zu Recht ein, dass es nicht angehe, ein unter ungenügender Übersetzung zu Stande gekommenes Protokoll später in die Muttersprache des Befragten zu übersetzen, weil damit allfällige Fehler mitübersetzt würden. Unbestätigt geblieben sei seine Aussage, dass ihn sein Bruder bloss "möglicherweise" auf den Ausfahrten begleitet habe. In späteren Einvernahmen habe er stets ausgesagt, sein Bruder sei "immer" dabei gewesen.
Die Rüge erweist sich als unbegründet. Der Beschwerdeführer legt nicht dar, inwiefern sich der Übersetzungsmangel auf den Verfahrensausgang ausgewirkt haben soll (<ref-law>). Wie bereits erwähnt, kommt die Vorinstanz auch bei der Auswertung der übrigen Aussagen (z.B. Ehefrau; Bruder) zum Schluss, dass der Bruder nicht auf allen Ausfahrten dabei war (angefochtenes Urteil S. 36 ff.).
3. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Es erübrigt sich daher, auf die detaillierten reformatorischen Rechtsbegehren des Beschwerdeführers einzugehen. Der Beschwerdeführer trägt die Verfahrenskosten (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. Februar 2008
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Schneider Thommen


facts:
Sachverhalt:
A. X._ ist Eigentümer verschiedener Liegenschaften (vorwiegend Mehrfamilienhäuser) vor allem in der Stadt A._ und Umgebung. Diese ergaben im Jahr 2006 einen Ertrag von über ... Mio. Franken und wurden Ende 2005 mit ... Mio. Franken bzw. Ende 2006 mit ... Mio. Franken bilanziert. Die Hypothekarschulden beliefen sich per Ende 2005 auf ... Mio. Franken und Ende 2006 auf über ... Mio. Franken.
Zum Immobilienkomplex von X._ gehörten auch vier in den Jahren 1993 und 1998 erworbene Grundstücke der Überbauung E._ in B._ (Kat. Nr. ...., ...., .... und ....). Am 3. Juli 2006 verkaufte er diese Liegenschaften zum Gesamtpreis von Fr. ... an eine Versicherungsgesellschaft. Mit dem Erlös erwarb er ein Ersatzgrundstück für ... Mio. Franken in der Stadt A._, investierte ... Mio. Franken in ihm gehörende überbaute Grundstücke und ging eine Verpflichtung für die Überbauung eigener Grundstücke über ... Mio. Franken ein.
X._ liess seine Einzelfirma erst am 5. Juni 2009 im Handelsregister eintragen. Der Firmenzweck lautet auf "Erwerb, Verwaltung, Vermittlung und Handel mit Immobilien". Kurze Zeit später übertrug er die Liegenschaften der Einzelfirma auf die Y._ Immobilien AG.
B. Im Grundsteuerverfahren der am 3. Juli 2006 veräusserten Grundstücke beantragte X._ den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen. Mit Einschätzungsentscheid vom 13. September 2007, bestätigt mit Einspracheentscheid vom 6. März 2008, veranlagte die Kommission für Grundsteuern der Stadt B._ einen Grundstückge- winn von Fr. ... und eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ....
Den Rekurs des Steuerpflichtigen gegen den Einspracheentscheid wies die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich am 10. September 2008 ab. Am 8. Juli 2009 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich die dagegen gerichtete Beschwerde teilweise gut und wies die Sache an die Steuerrekurskommission III zur Abklärung, ob bei den betroffenen Grundstücken die für die Ersatzbeschaffung erforderlichen Voraussetzungen eines Betriebs erfüllt seien, zurück.
Nach durchgeführter Untersuchung wies die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich den Rekurs von X._ im zweiten Rechtsgang mit Entscheid vom 17. Februar 2010 ab.
Die Beschwerde von X._ gegen dieses Urteil wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 17. November 2010 ab, soweit es darauf eintrat.
C. Hiergegen führt X._ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den sinngemässen Anträgen, es sei der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 17. November 2010 aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben; eventuell sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Gerügt wird die Verletzung von Bundesrecht sowie des Anspruchs auf rechtliches Gehör.
Die Kommission für Grundsteuern der Stadt B._, das Kantonale Steueramt Zürich und das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich beantragen Abweisung der Beschwerde (soweit darauf einzutreten ist). Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf die Stellung eines Antrags verzichtet.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich betreffend die zürcherische Grundstückgewinnsteuer ist zulässig (Art. 82 ff., 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG; Art. 73 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, StHG [SR 642.14]). Der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde legitimiert (<ref-law>).
1.2 Mit der Beschwerde kann nach <ref-law> die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden. Die Verletzung von kantonalem Recht ist kein eigenständiger Rügegrund. Das Bundesgericht prüft frei, ob die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts im harmonisierten Bereich mit den bundesrechtlichen Vorschriften übereinstimmen. Wo das Bundesrecht den Kantonen einen Spielraum einräumt, ist die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür beschränkt (<ref-ruling> E. 2 S. 210).
Der Bundesgesetzgeber hat in Art. 12 Abs. 3 und 4 StHG abschliessend umschrieben, welche Steueraufschubstatbestände von den Kantonen bei der Grundstückgewinnsteuer zu übernehmen sind. Zugleich hat er auch eine inhaltliche Harmonisierung der kantonalen Regelung betreffend Steueraufschub angestrebt (<ref-ruling> E. 3.2 S. 207 f.). Den Kantonen verbleibt insoweit kein Spielraum. Das Bundesgericht prüft den angefochtenen Entscheid daher mit freier Kognition (Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 1.3, in: StR 67/2012 S. 54; 2C_308/2009 vom 14. Oktober 2009 E. 1.3 in: ASA 78 S. 690).
1.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>).
2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil ihm "für den Leerlauf vor der Rekurskommission" eine Staatsgebühr von Fr. 25'000.-- auferlegt worden sei. Deshalb habe er den Antrag auf Übernahme der Kosten durch die Staatskasse gestellt, was die Vorinstanz mit dem Satz, hierzu bestehe keine Veranlassung, abgelehnt habe. Dies sei keine Begründung, sondern eine blosse Feststellung.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss <ref-law> fliesst die Pflicht zur Begründung von Verfügungen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (<ref-ruling> E. 3.1; <ref-ruling> E. 3.3 S. 445 mit Hinweis). Die erforderliche Begründungsdichte hängt dabei eng mit den zugrunde liegenden materiell-rechtlichen Fragen zusammen.
In der Beschwerde an die Vorinstanz vom 12. April 2010 (zweiter Rechtsgang) machte der Beschwerdeführer geltend, dass die Rekurskommission entgegen den Vorgaben des Verwaltungsgerichts im Rückweisungsentscheid das Vorhandensein eines Betriebs nicht geprüft, sondern diese Frage (erneut) offen gelassen habe. Es gehe daher nicht an, den Beschwerdeführer die zusätzlichen Kosten des zweiten Rechtsgangs vor der Steuerrekurskommission in der Höhe von Fr. 5'320.-- tragen zu lassen.
Demgegenüber hielt die Vorinstanz in der Erwägung 4 unter Bezugnahme auf die einschlägigen Vorschriften des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sowie des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Zürich vom 24. Mai 1959 (VRG) fest, es bestehe im Falle des Beschwerdeführers kein Grund, von der gesetzlich vorgesehenen Auferlegung der Verfahrenskosten an die unterliegende Partei abzuweichen. Diese Begründung ist sehr knapp. In Verbindung mit den angeführten Gesetzesbestimmungen und mit dem Hinweis im Rückweisungsentscheid, wonach der zweite Rechtsgang vor allem im Interesse des Beschwerdeführers erfolgt sei - um diesem nochmals Gelegenheit zu geben, die Betriebseigenschaften darzulegen und dann auch nachzuweisen (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2.1) - ist die Begründung unter dem Aspekt der Kostentragung aber doch ausreichend.
3. 3.1 Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Nach Art. 12 Abs. 4 StHG können die Kantone die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen (sog. monistisches System der Grundstückgewinnbesteuerung). Dabei haben sie aber Art. 8 Abs. 4 StHG über die Ersatzbeschaffung zu beachten. Danach können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven innert angemessener Frist auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden.
Ein monistisches System der Grundstückgewinnsteuer kennt auch der Kanton Zürich (§ 216 ff. des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1977 [StG]). Gemäss § 216 Abs. 3 lit. g StG wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben bei:
"vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird."
Das entspricht den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen im Kanton Zürich - anders als unter bestimmten Voraussetzungen etwa im Kanton Bern mit seinem ebenfalls monistischen System der Grundstückgewinnbesteuerung (Art. 21 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000; vgl. Urteil 2C_598/2007 vom 2. Juli 2008 E. 2, in: StR 63/2008 S. 864) - auch Liegenschaftenhändler. Allerdings können sie gewisse weitere, mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen (vgl. Urteil 2C_689/2010 vom 4. April 2011 E. 2.1, in: ASA 80 S. 361).
3.2 Das Geschäftsvermögen besteht aus Umlaufvermögen und Anlagevermögen. Letzteres beinhaltet das für den Betrieb notwendige Vermögen einerseits sowie das Kapitalanlagevermögen (nicht betriebsnotwendig) andererseits.
Bei einem (interkantonalen) Liegenschaftenhändler unterscheiden Rechtsprechung und Lehre drei Arten von Immobilien: solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h., unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen (vgl. Urteil 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 E. 2.1, in: StE 2011 B 23.45.2 Nr. 8; Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 2, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15; s. auch <ref-ruling> E. 2.1 S. 252; Peter Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, S. 116 ff.; Peter Mäusli-Allenspach, Interkantonale Steuerausscheidung bei Grundstücken des Geschäfts- und Privatvermögens - Eine Standortbestimmung, in: Steuerrecht 2007, S. 95 ff.; Rütsche/Fischer, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2011, § 38 N. 31 S. 457; Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Geschäftsgrundstücken, in: Steuerrecht 2007, S. 129 ff.).
Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftenhändlern Umlaufvermögen dar, d.h., sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften (vgl. Urteil 2A.36/2007 vom 21. August 2007 E. 2.1, in: StE 2009 B 11.3 Nr. 18 mit Hinweis). Ordentliche Abschreibungen sind nur auf Betriebsliegenschaften (Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe) denkbar, d.h. nicht auf Kapitalanlageliegenschaften oder auf Immobilien des Umlaufvermögens (vgl. Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15 mit Hinweisen).
3.3 Eine Immobilienverwaltung weist in der Regel nicht die Merkmale eines Betriebs auf. Immobilien, die als Anlagevermögen gehalten werden und der Unternehmung nur mit ihrem Ertrag dienen, sind nicht betriebsnotwendig. Ausnahmsweise kann indessen auch eine Immobilienverwaltung das Betriebserfordernis erfüllen. Das setzt aber eine professionelle Immobilienbewirtschaftung voraus (Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 71 zu Art. 8 StHG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N. 54 ff. zu § 19 StG; Frage offen gelassen im Urteil 2A.122/2005 vom 16. September 2005 E. 3.1 f., nicht publ.).
Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat in ihrem Kreisschreiben Nr. 5 vom 1. Juni 2004 betreffend Umstrukturierungen - welches für die Gerichte nicht verbindlich ist - die Erfordernisse festgehalten, die erfüllt sein müssen, damit das Halten und Verwalten eigener Immobilien als Betrieb akzeptiert werden kann: Erforderlich ist, dass ein Marktauftritt erfolgt oder Betriebsliegenschaften an Konzerngesellschaften vermietet werden, dass die Unternehmung mindestens eine Person für die Verwaltung der Immobilien beschäftigt oder beauftragt (eine Vollzeitstelle für rein administrative Arbeiten) und dass die Mieterträge mindestens das 20-fache des marktüblichen Personalaufwands für Immobilienverwaltung betragen (Kreisschreiben, a.a.O. Ziff. 3.2.2.3, S. 22).
4. Vorliegend ist umstritten, ob dem Beschwerdeführer der Steueraufschub für die Grundstückgewinnsteuer der im Jahre 2006 veräusserten vier Liegenschaften in B._ infolge Ersatzbeschaffung gewährt werden kann (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 StHG). Das hängt einerseits davon ab, ob die selbständige Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers als Betrieb zu qualifizieren ist. Andererseits kommt es darauf an, ob die fraglichen Liegenschaften zum "betriebsnotwendigen" Anlagevermögen zu zählen sind. Nur unter diesen beiden Voraussetzungen kommt eine Ersatzbeschaffung in Betracht.
4.1 Während die Rekurskommission III des Kantons Zürich die Frage offen liess, ob ein Betrieb vorliege, weil es sich bei den veräusserten Liegenschaften um nicht betriebsnotwendige fremdvermietete Mehrfamilienhäuser handelte, hat das Verwaltungsgericht die Frage geprüft. Es erwog, auch wenn Immobilien, die als Anlagevermögen gehalten werden, grundsätzlich dem Steuerpflichtigen nur mit ihrem Ertrag dienen und damit nicht betriebsnotwendig seien, könne unter bestimmten Umständen auch ein professionell verwalteter Immobilienkomplex die Voraussetzungen eines Betriebs aufweisen. Das setze jedoch eine professionelle Immobilienverwaltung voraus, die alle Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Planung, Bewirtschaftung und Vermietung der Gebäude übernehme. Hierfür sei aber Personal oder die entsprechende Tätigkeit eines Einzelkaufmanns (Grundeigentümers) nötig. Die Immobilienverwaltung dürfe sich nicht in dem erschöpfen, was mit der blossen Anlage in Immobilien ohnehin verbunden sei. Die Beauftragung einer externen Immobilienverwaltung schliesse damit die Annahme eines Betriebs von vornherein aus. Vorliegend habe der Beschwerdeführer die betriebswesentlichen Tätigkeiten an die Z._ AG ausgelagert, welche ihrerseits einen Betrieb darstelle. Damit würden die streitbetroffenen Liegenschaften dem Beschwerdeführer lediglich als nutzbringende Kapitalanlage dienen.
4.2 Diesem Schluss kann nicht zugestimmt werden. In den vorinstanzlichen Verfahren war umstritten, ob der Beschwerdeführer einen "Betrieb" führte. Es stand aber fest, dass der Beschwerdeführer in früheren Jahren als Liegenschaftenhändler behandelt wurde, zumal er immer wieder einzelne Objekte veräusserte und durch neue ersetzte. In den Jahren 2002-2006 verkaufte er drei Stockwerkeinheiten in D._ (2002), ein Grundstück in C._ (2003), zwei Grundstücke in A._ (2005) sowie die streitbetroffenen Grundstücke in B._ (2006). Bereits mit Schreiben des Kantonalen Steueramts Zürich vom 8. Februar 1999 wurde der Beschwerdeführer als "(nebenerwerblicher) gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler" eingestuft. Mit Schreiben vom 15. Januar 2002 forderte es ihn zudem auf, über sämtliche Liegenschaften ab 1. Januar 2000 eine geordnete Buchhaltung zu führen, was der Beschwerdeführer dann auch befolgte. Damit lag eindeutig Geschäftsvermögen vor und konnte die Tätigkeit des Beschwerdeführers hinsichtlich der geschäftlichen Immobilien nicht mehr als blosse Verwaltung des eigenen Vermögens betrachtet werden (grundlegend Urteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 E. 2.5, in: ASA 74 S. 737).
Allerdings hat das Kantonale Steueramt im Schreiben vom 8. Februar 1999 auch darauf hingewiesen, dass auf den Liegenschaften Abschreibungen vorgenommen werden können: Da diese als Objekte des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels betrachtet werden, seien sie als Geschäftsvermögen zu behandeln und seien dementsprechend "auch Abschreibungen (im Rahmen der Abschreibungstabelle der EStV) zulässig". Diese Zusicherung ging offensichtlich zu weit. Abschreibungen auf diesen Liegenschaften waren grundsätzlich nur möglich, wenn es sich bei diesen um betriebsnotwendiges Anlagevermögen handelte, nicht aber, wenn sie im Umlaufvermögen (Handelsbestand) des Liegenschaftenhändlers gehalten wurden. Diese Differenzierung nahm das Kantonale Steueramt nicht vor.
Richtigerweise hätten die Steuerbehörden den Liegenschaftsbestand als Geschäftsvermögen eines Liegenschaftenhandelsbetriebs qualifizieren müssen. Dann wäre klar gewesen, dass die Liegenschaften im Umlaufvermögen Handelsware bildeten (ohne die Möglichkeit ordentlicher Abschreibungen). Bezüglich der langfristig gehaltenen Liegenschaften hätte bloss Anlagevermögen vorgelegen, auf dem Abschreibungen nur zulässig waren, wenn sie dem Betrieb auf Dauer dienten. Diese Unterscheidung zu treffen, haben die Steuerbehörden unterlassen.
4.3 Wenn daher das Verwaltungsgericht das Geschäft des Beschwerdeführers einzig unter dem Gesichtswinkel der Immobilienverwaltung beurteilte und den Liegenschaftenhandel völlig ausblendete, beurteilte es den Sachverhalt nur unvollständig. Tatsächlich liegt ein aus Liegenschaftenhandel und Immobilienverwaltung gemischter Betrieb vor und waren die Liegenschaften ursprünglich als Anlagevermögen zu qualifizieren. Werden aber solche Liegenschaften veräussert, dann wechseln sie - im gemischten Immobilienhandels- und -verwaltungsbetrieb - automatisch ihre Funktion und werden sie zu Umlaufvermögen. Wohl kann ein solcher Betrieb nebeneinander Anlage- und Umlaufvermögen halten (und nur auf Ersterem abschreiben). Werden aber Liegenschaften des bisherigen Anlagevermögens zum Verkauf ausgeschrieben, dann dienen sie dem Betrieb offensichtlich nicht mehr auf Dauer (was das Wesen des Anlagevermögens ausmacht) und wechseln zum Umlaufvermögen. In diesem Sinne gibt die Art des Aktivums oder seine Beschaffenheit noch nicht Auskunft über die Zuordnung, sondern massgebend ist der Verwendungszweck. Daher ist es auch möglich, dass gleichartige Güter Umlauf- oder Anlagevermögen bilden und hat die Änderung der Zweckbestimmung eines Vermögensgutes normalerweise eine Neuzuordnung innerhalb der Aktiven zur Folge (so auch Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Band 1, 2009, S. 194). Deshalb steht - in einem gemischten Betrieb - die Zuordnung nicht ein für alle Mal (statisch) fest.
Aus diesen Gründen geht auch die Beschwerde (Ziff. 10) von einer falschen Prämisse aus, wenn geltend gemacht wird, dass die hier fraglichen Liegenschaften nicht Umlaufvermögen sein könnten, "da die Grundstücke nicht zum Verkauf bestimmt waren". Entscheidend ist nicht die Funktion zu Beginn der Haltezeit, sondern im Zeitpunkt der Veräusserung.
4.4 Aus der Tatsache, dass das Kantonale Steueramt Abschreibungen zuliess, leitet der Beschwerdeführer im vorliegenden Grundstückgewinnsteuerverfahren nun allerdings ab, dass die Liegenschaften implizit als betriebsnotwendiges Anlagevermögen und sein Geschäft als "Vermögensverwaltungsbetrieb" (mit der Möglichkeit der steuerneutralen Ersatzbeschaffung auf Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens) zu betrachten seien. Das trifft nicht zu. Die Zusicherung bezog sich auf die Zulässigkeit von Abschreibungen. Die Steuerbehörde liess zwar Abschreibungen auf Umlaufvermögen zu, doch gab sie keine Zusicherung ab, dass diese Liegenschaften auch im Falle einer Veräusserung weiterhin als Liegenschaften des betriebsnotwendigen Anlagevermögens zu behandeln seien. Die Zusicherung war daher nicht geeignet, eine Vertrauensposition auch im Falle der Ersatzbeschaffung zu begründen.
5. 5.1 Fraglich ist, ob die vier, mit Mehrfamilienhäusern überbauten und fremdvermieteten Liegenschaften, die der Beschwerdeführer im Jahr 2006 veräussert hatte, im Sinne von § 216 Abs. 3 lit. g StG und Art. 8 Abs. 4 StHG betriebsnotwendig waren. Es ist anzuerkennen, dass die fraglichen Liegenschaften in einem landläufigen Sinn "betriebsnotwendig" sind, als ein Immobilienverwaltungsbetrieb ohne sie nicht existieren kann. Das bedeutet aber nicht, dass die Immobilien auch im Sinne des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwenig sind. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im Anlagevermögen besteht hier nicht. Der Beschwerdeführer muss den Erlös nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften investieren. Er kann die flüssigen Mittel auch anderweitig ertragsbringend investieren oder den Erlös durch Kapitalentnahme überhaupt abziehen. Insofern ist das Band zwischen dem Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt offensichtlich weniger eng als bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand. Die Anlageobjekte erfüllen zwar ihre Funktion in einem Immobilienverwaltungsbetrieb definitionsgemäss nicht nur mittelbar, aber doch nicht dermassen unmittelbar, wie es für eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung unbedingt erforderlich ist.
Die Ersatzbeschaffungskriterien mögen gemäss dem Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgenössischen Steuerverwaltung (a.a.O.) erfüllt sein. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid jedoch zu Recht ausgeführt hat, wurde dieses Kreisschreiben im Rahmen des am 1. Juli 2004 in Kraft gesetzten Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (FusG) geschaffen. Dessen Kriterien sind daher nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im Grundsteuerrecht anwendbar. Die steuerneutrale Übertragung eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen. Demgegenüber wird im steuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht diese Verknüpfung gerade aufgelöst und werden die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt übertragen. An die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für die Anerkennung einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung ist ein strenger Massstab anzulegen.
5.2 Wohl war die - ursprünglich handelsrechtlich nicht dokumentierte - Tätigkeit des Beschwerdeführers nicht primär auf die Handelstätigkeit ausgerichtet. Vielmehr strebte er vorab die Erzielung von Mieterträgen an. Damit ging aber auch ein Verkauf von Liegenschaften einher (vorstehende E. 4.2). Dies genügte aber bereits, um von einer zumindest nebenbei betriebenen Liegenschaftenhandelstätigkeit auszugehen, auch wenn die Liegenschaften über mehrere Jahre gehalten wurden. Auch die bedeutenden Hypothekarschulden sprechen dafür. Der Beschwerdeführer befasste sich zwangsläufig auch mit dem Liegenschaftenhandel. Das schliesst es aus, die Liegenschaften im Zeitpunkt des Verkaufs noch als (betriebsnotwendiges) Anlagevermögen zu betrachten. Vielmehr handelt es sich in diesem Moment um Umlaufvermögen, auf welchem eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung nicht mehr möglich war. Das gilt auch für die vier streitbetroffenen Grundstücke in B._.
6. Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 56 und 66 Abs. 1 BGG). Der Stadt B._ ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 20'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Stadt B._, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, dem Kantonalen Steueramt Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. April 2012
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Wyssmann