facts:
Faits:
A.
Par décision du 23 novembre 2007, qui faisait suite à un projet du 18 septembre 2007, l'Office de l'assurance-invalidité pour le canton de Vaud (l'office AI) a fixé le taux d'invalidité de D._ à 62 %. Il lui a alloué une demi-rente d'invalidité à compter du 1 er mars 2003, fondée sur un taux d'invalidité de 62 %, puis trois-quarts de rente dès le 1 er janvier 2004. L'office AI a retenu que la capacité de travail de l'assurée était considérablement restreinte depuis le 10 mars 2002.
D._ a été affiliée à la Caisse de pension X._ (la caisse de pension) du 1 er décembre 2001 au 31 mars 2002. Par lettre du 10 décembre 2007, la caisse de pension a fait savoir à l'office AI qu'elle s'opposait au projet de décision du 18 septembre 2007, au motif qu'elle n'avait pas d'obligation de prester.
B.
Le 9 février 2009, l'office AI a transmis la lettre du 10 décembre 2007 à la Cour des assurances sociales du Tribunal cantonal du canton de Vaud, valant comme recours contre la décision du 23 novembre 2007.
Par jugement du 29 août 2013, la juridiction cantonale a déclaré le recours du 10 décembre 2007 irrecevable et confirmé la décision du 23 novembre 2007. En bref, elle a considéré que le début du droit à la rente ne se confondait pas avec le début de l'incapacité de travail, de sorte que la décision de l'office AI n'avait pas de caractère contraignant pour la caisse de pension et que celle-ci n'avait pas d'intérêt à recourir.
C.
La caisse de pension interjette un recours en matière de droit public contre ce jugement dont elle demande l'annulation, avec suite de frais et dépens, en concluant au renvoi de la cause à la Cour des assurances sociales du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Elle sollicite l'octroi de l'effet suspensif à son recours.

considerations:
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont soumis (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 3; <ref-ruling> consid. 1 p. 140).
2.
Selon l'<ref-law>, a qualité pour former un recours en matière droit public quiconque est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué (let. b), et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (let. c).
3.
En l'espèce, la recourante observe que le jugement attaqué ne traite que de la question du début de l'incapacité de travail de D._ et de son caractère non-contraignant pour la caisse de pension. En revanche, le jugement n'aborde pas le principe du droit à la rente, ni son taux.
La recourante soutient que la question du principe même de l'octroi de la rente est déterminante pour la caisse de pension, car elle sera liée par la décision de l'assurance-invalidité dans le cadre de l'octroi d'une rente d'invalidité de la prévoyance professionnelle. Dès lors que les premiers juges ont ignoré ce grief, qu'elle allègue avoir soulevé, un déni de justice formel a été commis (art. 29 al. 1 Cst.).
4.
A teneur du jugement du 29 août 2013, la décision de l'office AI du 23 novembre 2007 n'a aucune force contraignante à l'égard de la recourante, aussi bien quant au moment de la survenance de l'incapacité de travail et de son étendue, qu'en ce qui concerne le début de l'invalidité et le degré de celle-ci (cf. consid. 3b in fine). En d'autres termes, la caisse de pension conserve toute latitude pour statuer sur le droit éventuel de D._ à ses prestations, le moment venu. Au demeurant, il est sans incidence pour l'issue du présent recours que le principe même du bien-fondé du droit à la rente de l'assurance-invalidité n'ait pas été discuté dans le jugement attaqué, ou que la décision administrative du 23 novembre 2007 y ait été confirmée de manière superflue (ch. II du dispositif).
La recourante n'est dès lors pas atteinte par le jugement attaqué et n'a aucun intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de celui-ci (art. 89 al. 1 let. b et c LTF). Le recours, manifestement irrecevable, sera liquidé en procédure simplifiée (<ref-law>). Vu le sort de la cause, la requête d'effet suspensif n'a plus d'objet.
5.
La recourante, qui succombe, supportera les frais de la procédure (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Juge unique prononce:
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 300 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour des assurances sociales, à l'Office fédéral des assurances sociales et à D._.
Lucerne, le 23 décembre 2013
Au nom de la IIe Cour de droit social
du Tribunal fédéral suisse
Le Juge unique: Meyer
Le Greffier: Berthoud


facts:
Sachverhalt:
A. X._ gab in der Zeit von Mai 2004 bis Mai 2006 in seiner Funktion als Chefarzt und Spezialarzt für Rheumatologie im A._ Center an einen Teil seiner Arthrose-Patienten, etwa an insgesamt 200 bis 300 Personen, das die Inhaltsstoffe Glucosaminsulfat und Chondroitinsulfat enthaltende Präparat "GC" ab.
B. Die Strafkammer des Kantonsgerichts St. Gallen sprach X._ mit Urteil vom 4. April 2011 in Bestätigung des Entscheids des Kreisgerichts Werdenberg-Sarganserland vom 10. Juni 2010 der mehrfachen fahrlässigen Übertretung des Heilmittelgesetzes (im Sinne von Art. 86 Abs. 1 lit. b in Verbindung mit <ref-law>) schuldig. Sie verurteilte ihn zu einer Busse von 2'500 Franken respektive, bei schuldhafter Nichtbezahlung, zu einer Ersatzfreiheitsstrafe von 25 Tagen. Sie verpflichtete ihn gestützt auf <ref-law> zur Zahlung einer Ersatzforderung von Fr. 17'000.-- an den Staat als Ausgleich der durch die strafbaren Handlungen netto erlangten Vermögenswerte.
C. X._ führt Beschwerde in Strafsachen mit den Anträgen, das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 4. April 2011 sei aufzuheben, und er sei vom Vorwurf der mehrfachen Widerhandlung gegen das Heilmittelgesetz freizusprechen. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Gemäss Art. 86 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über Arzneimittel und Medizinprodukte (Heilmittelgesetz, HMG; SR 812.21) wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bis zu 200'000 Franken bestraft, wer die Gesundheit von Menschen gefährdet, indem er vorsätzlich Arzneimittel ohne Zulassung, ohne Bewilligung oder entgegen anderen Bestimmungen dieses Gesetzes herstellt, in Verkehr bringt, verschreibt, einführt, ausführt oder damit im Ausland handelt. Gemäss <ref-law> wird mit Busse bis zu 50'000 Franken bestraft, wer vorsätzlich die Tatbestände nach Artikel 86 Absatz 1 erfüllt, ohne dass dadurch die Gesundheit von Menschen gefährdet wird. Wer fahrlässig handelt, wird gemäss <ref-law> mit Busse bis zu 10'000 Franken bestraft. Als "Arzneimittel" im Sinne des Heilmittelgesetzes gelten Produkte chemischen oder biologischen Ursprungs, die zur medizinischen Einwirkung auf den menschlichen oder tierischen Organismus bestimmt sind oder angepriesen werden, insbesondere zur Erkennung, Verhütung oder Behandlung von Krankheiten, Verletzungen und Behinderungen; zu den Arzneimitteln gehören auch Blut und Blutprodukte. Als "Inverkehrbringen" gelten das Vertreiben und Abgeben von Heilmitteln (<ref-law>). "Abgeben" ist die entgeltliche oder die unentgeltliche Übertragung oder Überlassung eines verwendungsfertigen Heilmittels für die Verwendung durch den Erwerber oder die Erwerberin sowie für die Anwendung an Drittpersonen oder an Tieren (<ref-law>). Verwendungsfertige Arzneimittel dürfen nur in Verkehr gebracht werden, wenn sie vom Schweizerischen Heilmittelinstitut zugelassen sind (<ref-law>). Keine Zulassung brauchen nach <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 und damit im Zeitraum der inkriminierten Taten geltenden Fassung (AS 2001 2790) Arzneimittel, die in einer öffentlichen Apotheke, in einer Spitalapotheke oder, in deren Auftrag, in einem anderen Betrieb, der über eine Herstellungsbewilligung verfügt, nach ärztlicher Verschreibung für eine bestimmte Person oder einen bestimmten Personenkreis oder für ein bestimmtes Tier oder einen bestimmten Tierbestand hergestellt werden ("Formula magistralis").
1.2 Das Präparat "GC" war im massgebenden Zeitraum der inkriminierten Taten aufgrund des damaligen wissenschaftlichen Kenntnisstandes als Arzneimittel im Sinne des HMG zu qualifizieren (siehe Bundesgerichtsurteil 6B_979/2009 vom 21. Oktober 2010 E. 4.3). Der Beschwerdeführer stellt dies in seiner Beschwerde an das Bundesgericht nicht mehr in Abrede. Er bestreitet auch nicht, dass das Präparat "GC" nicht zugelassen war. Er macht aber wie im kantonalen Verfahren geltend, dass eine Zulassung nicht erforderlich gewesen sei, da die Voraussetzungen von <ref-law> ("Formula magistralis") erfüllt seien. Er rügt, die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz beruhe auf aktenwidrigen und willkürlichen tatsächlichen Feststellungen und verstosse gegen Bundesrecht.
1.2 Das Präparat "GC" war im massgebenden Zeitraum der inkriminierten Taten aufgrund des damaligen wissenschaftlichen Kenntnisstandes als Arzneimittel im Sinne des HMG zu qualifizieren (siehe Bundesgerichtsurteil 6B_979/2009 vom 21. Oktober 2010 E. 4.3). Der Beschwerdeführer stellt dies in seiner Beschwerde an das Bundesgericht nicht mehr in Abrede. Er bestreitet auch nicht, dass das Präparat "GC" nicht zugelassen war. Er macht aber wie im kantonalen Verfahren geltend, dass eine Zulassung nicht erforderlich gewesen sei, da die Voraussetzungen von <ref-law> ("Formula magistralis") erfüllt seien. Er rügt, die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz beruhe auf aktenwidrigen und willkürlichen tatsächlichen Feststellungen und verstosse gegen Bundesrecht.
1.3 1.3.1 Gemäss Art. 9 Abs. 2 lit. a des bundesrätlichen Entwurfs des Heilmittelgesetzes bedurften Arzneimittel keiner Zulassung, die in einer öffentlichen Apotheke oder in einer Spitalapotheke nach ärztlicher Verschreibung für eine bestimmte Person oder für ein bestimmtes Tier oder einen bestimmten Tierbestand hergestellt werden ("Formula magistralis"). <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung geht in zweifacher Hinsicht über die Bestimmung gemäss dem bundesrätlichen Entwurf hinaus. Die Voraussetzungen der "Formula magistralis" sind auch erfüllt, wenn erstens das Arzneimittel nicht in einer öffentlichen Apotheke oder in einer Spitalapotheke, sondern, in deren Auftrag, in einem anderen Betrieb, der über eine Herstellungsbewilligung verfügt, produziert und wenn es zweitens nicht für eine bestimmte Person, sondern für einen bestimmten Personenkreis hergestellt wird. Am Wesen der "Formula magistralis", wie sie in der Botschaft des Bundesrates zum Heilmittelgesetz dargestellt wird, änderte sich dadurch nichts. Magistralrezepturen sind gemäss den Ausführungen in der Botschaft Zubereitungen, welche der Apotheker auf ärztliche Verschreibung hin für einen bestimmten Patienten herstellt. Magistralrezepturen werden im Bedarfsfall einzeln zubereitet und dürfen nicht an Lager gehalten werden. Eine solche Einzelzubereitung kann beispielsweise erforderlich sein, wenn ein Arzneimittel bestimmter Zusammensetzung oder Dosierung nicht auf dem Markt erhältlich ist. Es ist gemäss den weiteren Ausführungen in der Botschaft nicht möglich und auch nicht notwendig, für Magistralrezepturen ein behördliches Prüfverfahren durchzuführen. Dafür, dass der Arzt die Rezepte richtig ausstellt und der Apotheker die Rezepturen lege artis ausführt, garantiert deren Ausbildung sowie die kantonale Überwachung der Berufsausübungsbewilligungen und der Örtlichkeiten (Botschaft des Bundesrates vom 1. März 1999 zum Heilmittelgesetz, BBl 3453 ff., 3495). Unter der "Formula magistralis" (Magistralrezeptur) im Sinne von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung wird das klassische Rezept für ein Arzneimittel je Patient und für einen Krankheitsfall verstanden. Das Rezept enthält demnach die Angaben zu den Wirkstoffen, zur galenischen Form, zur Dosierung und zur Gesamtmenge. Aufgrund dieses ärztlichen Rezepts wird das Arzneimittel vom Apotheker ad hoc zubereitet. Die Herstellung kann erst nach dem Eintreffen der ärztlichen Verordnung erfolgen, und die Lagerhaltung ist unzulässig (Botschaft des Bundesrates vom 28. Februar 2007 zur Änderung des Heilmittelgesetzes, BBl 2007 S. 2393 ff., 2414). Die Magistralrezeptur zeichnet sich dadurch aus, dass ein Arzneimittel auf ärztliche Verschreibung hin für eine bestimmte Person oder für einen bestimmten Personenkreis hergestellt wird. Dass das Arzneimittel gemäss <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung auch für "einen bestimmten Personenkreis" ("un cercle de personnes déterminés", "un determinato gruppo di persone") hergestellt werden kann, bedeutet nicht, dass es serienmässig auf Vorrat produziert werden darf. <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung ist in dem Sinne zu verstehen, dass Arzneimittel nur dann zulassungsfrei in Verkehr gebracht werden dürfen, wenn sie zeitlich nach einer ärztlichen Verschreibung sowie gestützt auf diese für die von ihr erfassten Personen hergestellt werden (<ref-ruling> E. 4.4.1 und E. 4.4.3).
1.3.2 Die Bestimmung betreffend die "Formula magistralis" wurde durch Bundesgesetz vom 13. Juni 2008, in Kraft seit 1. Oktober 2010, einerseits teilweise geändert und andererseits ergänzt. Die teilweise Änderung besteht darin, dass eine Ausnahme von der Zulassungspflicht nur noch bei Arzneimitteln bestehen kann, die in einer öffentlichen Apotheke oder in einer Spitalapotheke hergestellt werden, nicht mehr auch bei Arzneimitteln, welche, im Auftrag einer solchen Apotheke, in einem anderen Betrieb, der über eine Herstellungsbewilligung verfügt, produziert werden.
Die Bestimmung wurde zudem ergänzt. Die Neuerung zielt darauf ab, die Anforderungen an die "Formula magistralis" so weit zu lockern, dass sie den Bedürfnissen der Fachpersonen und den produktionstechnischen Erfordernissen entsprechen. Es soll eine Herstellung für die Lagerhaltung auf spätere Abgabe in kleinen Chargen erfolgen können, damit das Arzneimittel bei Bedarf sofort verfügbar ist (Botschaft des Bundesrates vom 28. Februar 2007 zur Änderung des Heilmittelgesetzes, BBl 2007 S. 2393 ff., 2406, 2414). Neu wird die defekturmässige Herstellung in einem beschränkten Ausmass zugelassen. Darunter versteht man die Herstellung von Arzneimitteln zur Lagerhaltung und späteren Abgabe. Die defekturmässige Herstellung zeichnet sich gemäss den Ausführungen in der Botschaft durch einen häufigeren Gebrauch der betreffenden Arzneimittel und eine entsprechende Standardisierung aus. Ein defekturmässig hergestelltes Arzneimittel wird im Voraus gefertigt und gelagert, ohne dass zu diesem Zeitpunkt der künftige Anwender, für welchen das Arzneimittel bestimmt ist, bekannt sein muss. Die defekturmässige Herstellung ist somit zwischen der Ad-hoc-Herstellung und der serienmässigen, industriellen Produktion im grossen Massstab anzusiedeln (Botschaft des Bundesrates vom 28. Februar 2007, a.a.O., S. 2406 f., 2414 f.).
1.3.3 Der Anwendungsbereich der "Formula magistralis" ist mithin nach dem neuen, seit dem 1. Oktober 2010 in Kraft stehenden Recht weiter als nach dem früheren Recht. Ein Verhalten, das altrechtlich noch den Tatbestand des Inverkehrbringens eines Arzneimittels ohne Zulassung erfüllte, ist neurechtlich nicht mehr tatbestandsmässig, wenn die Voraussetzungen der defekturmässigen Herstellung erfüllt sind, unter welchen neu ebenfalls eine Ausnahme von der Zulassungspflicht besteht.
1.3.3 Der Anwendungsbereich der "Formula magistralis" ist mithin nach dem neuen, seit dem 1. Oktober 2010 in Kraft stehenden Recht weiter als nach dem früheren Recht. Ein Verhalten, das altrechtlich noch den Tatbestand des Inverkehrbringens eines Arzneimittels ohne Zulassung erfüllte, ist neurechtlich nicht mehr tatbestandsmässig, wenn die Voraussetzungen der defekturmässigen Herstellung erfüllt sind, unter welchen neu ebenfalls eine Ausnahme von der Zulassungspflicht besteht.
1.4 1.4.1 Gemäss <ref-law> wird nach diesem Gesetz bestraft, wer nach dessen Inkrafttreten ein Verbrechen oder ein Vergehen begeht. Hat der Täter ein Verbrechen oder Vergehen vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begangen, erfolgt die Beurteilung aber erst nachher, so ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn es für ihn das mildere ist (<ref-law>). Der Grundsatz der "lex mitior" gilt auch bei Übertretungen (siehe <ref-law>) und im Nebenstrafrecht (vgl. <ref-law>). Zur Zeit der inkriminierten Handlungen galt <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung. Im Zeitpunkt der Ausfällung des angefochtenen Urteils der Berufungsinstanz vom 4. April 2011 galt <ref-law> in der seit 1. Oktober 2010 in Kraft stehenden Fassung, wonach unter den in dieser Bestimmung genannten weiteren Voraussetzungen nicht mehr nur ad hoc, sondern auch defekturmässig hergestellte Arzneimittel keine Zulassung brauchten. Ob in dieser Konstellation der Grundsatz der "lex mitior" anwendbar und gegebenenfalls das neue Recht für den Beschwerdeführer milder ist, was weder im angefochtenen Entscheid erörtert noch in der Beschwerdeschrift thematisiert wird, ist hier nicht zu prüfen. <ref-law> in der seit 1. Oktober 2010 geltenden Fassung ist vorliegend nicht anwendbar, weil das Arzneimittel "GC" nicht in einer öffentlichen Apotheke oder in einer Spitalapotheke, sondern in einem anderen Betrieb hergestellt wurde.
1.4.2 Somit ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung erfüllt sind, in welchem Falle das Arzneimittel keiner Zulassung bedurfte und der Beschwerdeführer durch sein Verhalten den Tatbestand des Inverkehrbringens von Arzneimitteln ohne Zulassung nicht erfüllte.
2. 2.1 Der Beschwerdeführer bezog im Zeitraum von Mai 2004 bis Mai 2006 bei der Firma B._ GmbH insgesamt 1'110 Dosen à 100 Tabletten des Kombinationspräparats "GC" mit den Inhaltsstoffen Glucosaminsulfat und Chondroitinsulfat und gab die gesamte Menge dieses Präparats in den Räumlichkeiten seiner Praxis an rund 200 bis 300 Patienten ab. Die Tabletten "GC" wurden von der Firma C._ AG hergestellt und hernach an die Firma D._ AG geliefert, welche das Präparat in Dosen à 100 Tabletten abfüllte. Der Beschwerdeführer sagte in seiner polizeilichen Einvernahme vom 20. Juni 2007 aus, er kenne das Präparat "GC" aus seiner Arbeit als Arzt in den USA, wo es mit dem Namen "Ostheo-Biflex" bezeichnet werde und Standard für die Behandlung von Arthrose sei. Er habe in den Jahren 2004 bis 2006 von der Lieferantin B._ GmbH das Präparat bezogen. Die Bestellungen habe sein Sekretariat in seinem Auftrag vorgenommen. Auf den Bestellungen seien keine Namen von bestimmten Patienten vermerkt worden. Er habe von E._ erfahren, dass das Präparat "GC" bei dessen Unternehmen B._ GmbH bestellt werden konnte. Zudem habe er diesbezügliche Informationen von anderen Ärzten gehabt, welche das Präparat "GC" ebenfalls an ihre Patienten abgegeben hätten (erstinstanzliches Urteil S. 2 ff.; kant. Akten act. A/8). Anlässlich seiner untersuchungsrichterlichen Einvernahme vom 30. November 2009 vertrat der Beschwerdeführer die Meinung, dass das Präparat "GC" kein Arzneimittel, sondern ein Nahrungsergänzungsmittel sei. Die weiteren Fragen der Untersuchungsrichterin beantwortete er unter Berufung auf sein Schweigerecht nicht (erstinstanzliches Urteil S. 8; kant. Akten act. A/32). In einem Schreiben vom 9. Juni 2010 an seinen Verteidiger zuhanden der erstinstanzlichen Hauptverhandlung äusserte der Beschwerdeführer, Ende 2003 hätten die Firma B._ GmbH beziehungsweise E._ das Kombinationspräparat "GC", bestehend aus Glucosaminsulfat und Chondroitinsulfat, angeboten. Auf der Suche nach einer optimalen Ergänzung für die Behandlung von Arthrosen sei er (der Beschwerdeführer) dankbar für dieses Angebot gewesen. Das Präparat "GC" sei nach einer Magistralrezeptur hergestellt worden. Die Zusammensetzung des Präparats sei genau definiert und für alle Patienten gleich gewesen. Hingegen sei die Dosierung für jeden Patienten individuell an die Schwere der Arthrosesymptome angepasst worden (Akten des Kreisgerichts Werdenberg-Sarganserland, act. 11.2). In der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vom 10. Juni 2010 vertrat der Beschwerdeführer den Standpunkt, das Präparat "GC" sei kein Arzneimittel, sondern ein Nahrungsergänzungsmittel. Selbst wenn es aber als Arzneimittel qualifiziert werden sollte, habe er es an seine Patienten abgeben dürfen, da es gestützt auf eine Magistralrezeptur hergestellt worden sei und daher keine Zulassung gebraucht habe.
2.2 In Anbetracht der Umstände, die sich aus den Aussagen des Beschwerdeführers ergeben, sind die Voraussetzungen von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung offensichtlich nicht erfüllt, unter welchen Modalitäten auch immer die Bestellungen und Lieferungen des Präparats "GC" im Einzelnen abgewickelt worden sein mögen. Das Präparat "GC" wurde nicht aufgrund und in Ausführung einer vom Beschwerdeführer formulierten Magistralrezeptur zum Zwecke der Abgabe an bereits individuell und namentlich bestimmte Personen hergestellt. Es wurde vielmehr unabhängig von einer Rezeptur des Beschwerdeführers und nicht zum Zwecke der Abgabe an namentlich bezeichnete Personen von der Firma C._ AG produziert. Zwar mag - was im Einzelnen in Anbetracht der teilweise widersprüchlichen Aussagen des Beschwerdeführers allerdings nicht klar ist - den Bestellungen ein Rezept des Beschwerdeführers beigelegt worden sein, worin die Zusammensetzung des Präparats angegeben wurde. Dieses Rezept stellt indessen keine Magistralrezeptur ("Formula magistralis") im Sinne des Gesetzes dar. Es beschreibt lediglich die bekannte Zusammensetzung, in welcher das Präparat "GC" von der Firma C._ AG unabhängig von dem vom Beschwerdeführer erstellten Rezept produziert wurde. Das Rezept, welches der Beschwerdeführer beziehungsweise dessen Sekretariat den Bestellungen bei der Firma B._ GmbH allenfalls beilegte, war für die Herstellung des Präparats "GC" und für die Bestimmung von dessen Zusammensetzung überflüssig. Unerheblich ist, dass der Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Bestellungen des Präparats bei der B._ GmbH respektive bei deren Geschäftsführer E._ allenfalls wusste, welchen konkreten Patienten er das Präparat abgeben würde.
2.3 Bei diesem Ergebnis kann dahingestellt bleiben, ob die genannte Bestimmung zudem aus den von der Vorinstanz genannten weiteren Gründen nicht anwendbar ist, etwa wegen der Produktionsmenge oder der relativ grossen Zahl der vom Beschwerdeführer mit dem Präparat versorgten Patienten. Daher erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den diesbezüglichen Argumenten und Einwänden des Beschwerdeführers.
2.4 2.4.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, auch wenn die Produzentin das Präparat "GC" entsprechend der Auffassung der Vorinstanz serienmässig hergestellt haben sollte, wäre dies für das vorliegende Verfahren belanglos. Das Verhalten der Produzentin könne ihm (dem Beschwerdeführer) nicht angelastet werden. Zu beurteilen sei einzig, ob er selbst einen Straftatbestand erfüllt habe.
Der Einwand ist unbegründet. Wurde das Präparat serienmässig hergestellt, dann sind die Voraussetzungen von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung nicht erfüllt. Dies bedeutet, dass keine Ausnahme von der Zulassungspflicht besteht und der Beschwerdeführer somit ein zulassungspflichtiges Arzneimittel ohne Zulassung abgab.
2.4.2 Der Beschwerdeführer meint, sogar aus dem Bundesgerichtsurteil 6B_979/2009 vom 21. Oktober 2010 in Sachen E._ gehe hervor, dass auf der Verpackung des Präparats auf eine ärztliche Verschreibung ("Formula magistralis") hingewiesen wurde.
Der Einwand geht an der Sache vorbei. Das Bundesgericht wies im zitierten Urteil darauf hin, das Präparat "GC" sei als (vermeintliche) Magistralrezeptur hergestellt worden, was bedeute, dass es vom Hersteller selber als ein Arzneimittel, für welches keine Zulassung erforderlich sei, betrachtet worden sei (E. 4.3.1). Das Präparat sei auf der Verpackung mit dem Vermerk "Rxtur nach Dr. med. ..... " gekennzeichnet worden, was auf eine ärztliche Verschreibung ("Formula magistralis") hinweise (E. 4.4.1). Das Bundesgericht wies auf diese Umstände hin, um darzulegen, dass sich auch daraus ergebe, dass das Präparat "GC" nach der Auffassung der Beteiligten nicht ein Lebensmittel (Nahrungsergänzungsmittel), sondern ein Arzneimittel ist, weil es wie ein solches angepriesen und abgegeben wurde. Mit den zitierten Ausführungen hat das Bundesgericht mithin nicht zum Ausdruck gebracht, dass es sich tatsächlich um eine Magistralrezeptur handle beziehungsweise dass die Voraussetzungen von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung erfüllt sind.
2.4.3 Mit Verfügung vom 26. August 2008 hob das Untersuchungsrichteramt Uznach, Zweigstelle Flums, das Strafverfahren gegen den Beschwerdeführer wegen Übertretung des Heilmittelgesetzes auf. Es erwog, das Präparat "GC" sei aufgrund der expliziten Bestellung und der gewünschten Zusammensetzung von einer öffentlichen Apotheke hergestellt worden, womit die Voraussetzungen für eine Zulassungsfreiheit gemäss <ref-law> erfüllt seien. Die Anklagekammer des Kantons St. Gallen hob mit Entscheid vom 15. August 2008 die Aufhebungsverfügung in Gutheissung einer Beschwerde der Schweizerischen Bundesanwaltschaft auf und wies die Sache zu weiteren Abklärungen an das Untersuchungsrichteramt zurück. Die Anklagekammer erwog, aus den Akten gehe nicht hervor, wie der Vorgang der Bestellung des Präparats genau vor sich ging, ob und was für ein Rezept vorgelegt wurde und ob die Namen der Patienten irgendwo verzeichnet waren. Damit sei auch unklar, ob es sich bei den Patienten des Beschwerdeführers um einen bestimmten Personenkreis handelte. Schliesslich sei unklar, ob das Präparat über eine öffentliche Apotheke hergestellt wurde. Die Anklagekammer erwog im Weiteren, es könne nicht zweifelsfrei davon ausgegangen werden, dass das Präparat "GC" ein Arzneimittel sei. Zudem stelle sich die Frage nach dem subjektiven Tatbestand.
Der Beschwerdeführer macht geltend, das Untersuchungsrichteramt habe in der Folge einzig weitere Abklärungen zur Frage getroffen, ob es sich beim Präparat "GC" um ein Arzneimittel oder um ein Nahrungsergänzungsmittel handelt. Es habe jedoch in Missachtung der Weisungen der Anklagekammer keine Abklärungen zur Frage der Magistralrezeptur vorgenommen.
Der Einwand geht an der Sache vorbei. Weitere Abklärungen in tatsächlicher Hinsicht mussten von Bundesrechts wegen nur getroffen werden, soweit sie Tatsachen betrafen, die rechtlich erheblich sind. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist sodann einzig das Urteil des Kantonsgerichts vom 4. April 2011. Zu prüfen ist daher allein, ob die Vorinstanz die Voraussetzungen von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung ("Formula magistralis") zurecht als nicht erfüllt erachtet hat. Diese Frage ist aus den vorstehenden Gründen (siehe E. 2.2 hievor) zu bejahen.
3. 3.1 Der Beschwerdeführer beruft sich auf Verbotsirrtum (<ref-law>). Er habe weder gewusst noch wissen können, dass sein Verhalten rechtswidrig sei. Zur Begründung verweist er auf den E-Mail-Verkehr zwischen F._ vom Zentrum für Rheuma- und Knochenerkrankungen und G._ von der Swissmedic vom 22./23. Mai 2006. Daraus gehe hervor, dass nach der Auffassung des Fachmanns G._ im vorliegenden Fall die Voraussetzungen von <ref-law> ("Formula magistralis") erfüllt sind und der genannte Fachmann die gleiche Vorgehensweise wie der Beschwerdeführer gewählt hätte.
Der Einwand ist unbegründet. Mit E-Mail vom 22. Mai 2006 ersuchte F._ um Erteilung einer Sonderbewilligung zur Anfertigung einer Kombinationstherapie (Glucosamin und Chondroitin) in Form einer Magistralrezeptur, hergestellt durch einen Apotheker. G._ antwortete mit E-Mail vom 23. Mai 2006, dass Sonderbewilligungen nur für den Import und den Einsatz von verwendungsfertigen Arzneimitteln aus dem Ausland ausgestellt werden. Es gebe keine Sonderbewilligungen für den Einsatz von Präparaten, die nach Formeln, etwa nach der "Formula magistralis", hergestellt würden. Massgebend sei insoweit <ref-law>. Solche Präparate könnten ohne Zulassung hergestellt und eingesetzt werden, "aber natürlich nur unter den in diesem Artikel festgehaltenen Rahmenbedingungen!" (kant. Akten act. A/29 Beilage 2). Aus dieser allgemein gehaltenen Antwort zur Rechtslage lässt sich offensichtlich nicht der Schluss ziehen, dass nach der Auffassung des Fachmanns G._ von der Swissmedic im hier vorliegenden Fall, welcher dem Fachmann im Übrigen nicht im Einzelnen bekannt war, die Voraussetzungen von <ref-law> tatsächlich erfüllt sind. Bei diesem Ergebnis kann dahingestellt bleiben, ob die Antwort von G._ für die Frage betreffend einen Verbotsirrtum des Beschwerdeführers auch deshalb unerheblich ist, weil sie erst am 23. Mai 2006 und damit am Ende der dem Beschwerdeführer zur Last gelegten deliktischen Tätigkeit erfolgte und ausserdem nicht an den Beschwerdeführer gerichtet war.
3.2 Unerheblich ist ferner, dass nach der Darstellung des Beschwerdeführers andere Ärzte ebenfalls das Präparat "GC" an ihre Patienten abgaben und dass das Bezirksgericht Horgen mit Urteil vom 17. März 2009 einen Arzt, welcher seinen Patienten das Präparat "GC" abgegeben hatte, freisprach mit der Begründung, die Voraussetzungen von <ref-law> ("Formula magistralis") seien erfüllt. Das genannte Urteil des Bezirksgerichts Horgen, welches nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, wurde nach der dem Beschwerdeführer zur Last gelegten deliktischen Tätigkeit gefällt. Der Beschwerdeführer konnte daher nicht aufgrund jenes Urteils der irrtümlichen Auffassung sein, sein Verhalten sei rechtmässig.
4. Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe nicht fahrlässig gehandelt. Zur Begründung beruft er sich auch in diesem Zusammenhang auf die Antwort von G._ von der Swissmedic vom 23. Mai 2006. Daraus können indessen, wie erwähnt, keine Schlüsse in Bezug auf den hier vorliegenden Fall gezogen werden. Der Beschwerdeführer ist ein erfahrener Berufsmann, der seinen zahlreichen, an Arthrosen aller Art leidenden Patienten vielfach Arzneimittel verschrieb und abgab. Er kannte das Kombinationspräparat "GC" aus seiner ärztlichen Arbeit in den USA, wo es unter einem anderen Namen vertrieben wurde. Er wollte dieses in der Schweiz nicht zugelassene Präparat seinen Patienten abgeben. Bei der nach den Umständen gebotenen Sorgfalt hätte der Beschwerdeführer bei einer zuständigen Fachstelle, vorzugsweise bei der Swissmedic, unter Darstellung der konkreten Tatsachen unter anderem betreffend das Prozedere der Herstellung des Präparats "GC", sich erkundigen müssen, ob die Abgabe des Präparats an Patienten zulässig sei.
5. 5.1 Nach der Auffassung der Vorinstanz sprechen unter anderem der Umfang und die Kadenz der vom Beschwerdeführer bestellten und an seine Patienten weitergegebenen Mengen des Präparats "GC" gegen die Annahme einer Magistralrezeptur, habe der Beschwerdeführer doch in einem Zeitraum von zwei Jahren total 1'110 Dosen à 100 Tabletten bezogen und diese an rund 200 bis 300 Patienten abgegeben. Die Vorinstanz verweist in diesem Zusammenhang zudem auf eine Aussage von E._, wonach bei der Herstellerin, der Firma C._ AG, sogar Mindestbestellmengen (anderer Besteller) von 2000 bis 3000 Dosen à 100 Tabletten bestanden hätten. Nach der Ansicht der Vorinstanz sprechen die genannten Quantitäten für eine serienmässige Fertigung des Präparats "GC".
Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe an der Einvernahme, in welcher E._ die vorstehend zitierte Aussage gemacht habe, nicht teilnehmen und E._ auch keine Ergänzungsfragen stellen können. Die fragliche Aussage dürfe daher nicht zu seinen Lasten verwertet werden. Indem die Vorinstanz sich auf jene Aussage gestützt habe, habe sie sein Recht auf ein faires Verfahren (Art. 6 Ziff. 3 lit. d EMRK) verletzt.
Der Einwand geht an der Sache vorbei. Die Voraussetzungen von <ref-law> in der bis zum 30. September 2010 geltenden Fassung sind aus den vorstehend genannten Gründen (siehe E. 2.2 hievor) unabhängig von der Produktionsmenge (vgl. E. 2.3 hievor) nicht erfüllt. Die zitierte Aussage von E._ ist rechtlich unerheblich. Im Übrigen misst auch die Vorinstanz der zitierten Aussage von E._ betreffend Bestellmengen nur eine untergeordnete Bedeutung zu, wie sich aus ihren Erwägungen im Gesamtzusammenhang ergibt.
5.2 Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des Willkürverbots (<ref-law>). Er scheint dies damit zu begründen, dass die Vorinstanz auch noch in anderer Hinsicht auf ihn belastende Aussagen von E._ in dessen Einvernahme als Beschuldigter vom 22. Juni 2006 (kant. Akten act. A/22) abgestellt habe, an welcher er nicht habe teilnehmen können.
Die Beschwerde ist insoweit nicht ausreichend substantiiert, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
6. 6.1 Der Beschwerdeführer ficht seine Verpflichtung zur Zahlung einer Ersatzforderung von Fr. 17'000.-- an den Staat an. Im Falle einer Verurteilung wegen fahrlässiger Übertretung komme die Festlegung einer staatlichen Ersatzforderung für die durch die Straftaten erlangten, aber nicht mehr vorhandenen Vermögenswerte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur selten in Betracht. Die Vorinstanzen hätten nicht einmal ansatzweise dargelegt, weshalb hier ein seltener Fall vorliege der die Festlegung einer staatlichen Ersatzforderung von Fr. 17'000.-- bei bloss fahrlässigen Übertretungen rechtfertige.
6.2 Das Bundesgericht liess in <ref-ruling> E. 4b/cc offen, ob im Falle von Übertretungen die Anwendung des Bruttoprinzips bei der Einziehung respektive bei der Anordnung einer staatlichen Ersatzforderung grundsätzlich unverhältnismässig sei. Es dürfe aber berücksichtigt werden, dass bei blossen Übertretungen Ersatzforderungen selten seien und das reine Bruttoprinzip kaum je angewendet werde.
Aus dieser Erwägung ergibt sich nicht, dass die Anordnung einer staatlichen Ersatzforderung im Falle einer Verurteilung wegen fahrlässiger Übertretung einer besonderen Begründung bedarf. Sind die Voraussetzungen der Einziehung beziehungsweise der Ersatzforderung erfüllt, so sind diese auch bei einer fahrlässigen Übertretung anzuordnen, wenn die Übertretung auch bei Fahrlässigkeit strafbar ist, was für Übertretungen des Heilmittelgesetzes zutrifft, wie sich aus <ref-law> ergibt. Dass es sich bei der Anlasstat bloss um eine Übertretung handelt und dem Beschuldigten lediglich Fahrlässigkeit vorgeworfen wird, ist bei der Bemessung der Ersatzforderung in Anwendung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu berücksichtigen. Das Bundesgericht hat daher im zitierten Entscheid im Fall einer kantonalrechtlichen Übertretung die Anordnung einer staatlichen Ersatzforderung in der Höhe des erzielten Umsatzes von Fr. 695'000.-- gemäss dem Bruttoprinzip als unverhältnismässig erachtet und die Sache zur neuen Bemessung der Ersatzforderung an die Vorinstanz zurückgewiesen mit der Anweisung, dass diese vom reinen Bruttoprinzip absehen müsse und nicht allein auf den Umsatz abstellen dürfe (<ref-ruling> E. 4b/dd).
6.3 Die Vorinstanz erkannte in Übereinstimmung mit der ersten Instanz auf eine Ersatzforderung von Fr. 17'000.--. Diese ergibt sich aus der Differenz zwischen dem vom Beschwerdeführer bezahlten Kaufpreis (von Fr. 55.--) und dem von ihm erzielten Verkaufspreis (Fr. 70.-- bis Fr. 75.--) pro Dose à 100 Tabletten und aus der insgesamt verkauften Menge von 1'110 Dosen. Inwiefern diese Bemessung der Ersatzforderung unverhältnismässig ist oder sonst wie Bundesrecht verletzt, legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist nicht ersichtlich.
7. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die bundesgerichtlichen Kosten zu tragen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Strafkammer, der Schweizerischen Bundesanwalt und der Swissmedic schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. März 2012
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Mathys
Der Gerichtsschreiber: Näf

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
Am 23. Januar 2003/28. Februar 2003 erwarb A._ (nachfolgend: der Steuerpflichtige ) zwei in U._/ZH gelegene Grundstücke, wofür er gesamthaft Fr. 32'250'000.-- aufwendete. Alsdann vereinigte er diese und begründete er Stockwerkeigentum daran, um einen Neubau bzw. Anbau an das bestehende Einkaufszentrum zu erstellen. Hierzu schloss er (als Verkäufer) am 3. Mai 2006 mit der Y._ AG, V._/ZH (als Käuferin), einen Kaufvertrag. Gegenstand bildete die Übertragung einer Stockwerkeinheit und eines Miteigentumsanteils an einer solchen, die zusammen den gewerblich genutzten Teil der Überbauung umfassten. Der Kaufpreis belief sich auf Fr. 51'756'403.-- (inkl. MWST) bzw. Fr. 49'320'000.-- (exkl. MWST). Vertragsgemäss verpflichtete der Steuerpflichtige sich, ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen, Ladenflächen eines Grossverteilers, drei weiteren Gewerbeflächen sowie ein Parkhaus mit 57 Parkplätzen zu erstellen. Dies alles hatte auf Kosten des Steuerpflichtigen und bis zur Eigentumsübertragung zu geschehen, welche spätestens am 30. Juni 2007 vorgesehen war. Schon zuvor, im Januar 2003 und Dezember 2004, war er mit einem Grossverteiler Mietverträge eingegangen, die eine feste Laufzeit bis Ende 2022 bzw. Ende 2026 vorsahen. Den Mietantritt hinsichtlich des zweiten, den Neubau betreffenden Vertrags legten die Parteien auf den 1. Oktober 2006. Der Grossverteiler tätigte im Gebäude namhafte Investitionen (sog. "Mietereinbauten" im Umfang von Fr. 8'677'791.45).
B.
Die örtliche Kommission für die Grundsteuern ermittelte einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 22'572'300.-- und verfügte am 20. Juni 2011 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 9'018'320.--. Die hiergegen erhobene Einsprache blieb erfolglos. Das vom Steuerpflichtigen angerufene Steuerrekursgericht des Kantons Zürich holte ein Gutachten ein und hiess das Rechtsmittel am 3. Februar 2014 teilweise gut. Das Steuerrekursgericht gelangte zu einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 15'045'942.95 und einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 6'007'760.--.
C.
Dagegen wandte der Steuerpflichtige sich an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid der 2. Kammer vom 9. Juli 2014 hiess dessen 2. Abteilung die Beschwerde teilweise gut und setzte sie den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 15'031'040.-- herab. Sie erkannte, die Mieterentschädigungen von Fr. 40'000.-- (bzw. anteilig Fr. 30'080.--) seien bei der vorinstanzlichen Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht unberücksichtigt geblieben. Aufgrund der geringfügigen Korrektur und der Folgekorrekturen verminderte sich die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 6'001'800.--.
D.
Mit Eingabe beim Bundesgericht vom 15. September 2014 erhebt der Steuerpflichtige Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der angefochtene Entscheid vom 9. Juli 2014 sei aufzuheben und die Kosten für die Mietereinbauten von Fr. 8'677'791.45 seien als Anlagekosten zu berücksichtigen.
Die interkantonale Steuerausscheidung für das Jahr 2007 sei dahin gehend vorzunehmen, dass der Kanton Zürich auch die Grundstückhändlerpauschale (Fr. 2'466'000.--), die Sozialversicherungsbeiträge zum Beitragssatz von 9,5 Prozent (ausmachend Fr. 1'367'000.--) sowie die Anwalts- und Prozesskosten (Fr. 211'249.95) als Anlagekosten zu übernehmen habe, während die Grundstückhändlerpauschale im Kanton Schwyz als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu behandeln sei, sodass im Kanton Zürich ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 2'310'133.45 und damit eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 913'440.-- zu erfassen und im Kanton Schwyz ein steuerbares Einkommen von Fr. 2'268'680.-- (zum Steuersatz von Fr. 6'091'188.--) zu besteuern sei. Eventualiter sei die Sache zur weiteren Untersuchung und neuer Veranlagung an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich zurückzuweisen.
Die Gemeinde (mit Beschwerdeantwort), das Kantonale Steueramt Zürich und die Vorinstanz schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, während die Eidgenössische Steuerverwaltung praxisgemäss in Fragen der Grundstückgewinnsteuer von einer Vernehmlassung absieht. Die von Amtes wegen zur Stellungnahme eingeladene Steuerkommission des Kantons Schwyz verzichtet zunächst auf eine Beschwerdeantwort (Schreiben vom 1. Oktober 2014). Am 22. Dezember 2014 - und damit nach Fristablauf - reicht sie eine "Vernehmlassung im Nachgang" ein. Der Steuerpflichtige nimmt am 9. Januar 2015 abschliessend und unaufgefordert Stellung.
E.
Mit Eingabe vom 4. März 2015 beantragt der Steuerpflichtige, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Die Gemeinde schliesst auf Abweisung des Gesuchs, wogegen die weiteren Verfahrensbeteiligten ausdrücklich oder stillschweigend auf eine Stellungnahme verzichten. Mit Verfügung vom 26. März 2015 heisst der Instruktionsrichter das Gesuch gut.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen vor (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 BGG i. V. m. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2. Die vom Kanton Schwyz nachgereichte "Vernehmlassung im Nachgang" (vorne lit. D am Ende) ist verspätet erfolgt. Die darin enthaltenen Ausführungen sind nicht zu hören (vgl. <ref-ruling>).
1.3.
1.3.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Bei der Prüfung verfügt das Bundesgericht über volle Kognition und wendet es das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Das Bundesgericht ist daher weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; <ref-ruling> E. 2 S. 89 unten; <ref-ruling> E. 1.1 S. 137 f.).
1.3.2. Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem (einschliesslich kommunalem) und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht hingegen nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht gemäss <ref-law>). Wird keine Verfassungsrüge erhoben, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tatsächlich vorliegt (<ref-ruling> E. 2.2 S. 232).
1.3.3. Das Bundesgericht prüft auch das harmonisierte kantonale Steuerrecht grundsätzlich mit voller Kognition, damit in gleicher Weise, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte (<ref-law>). Soweit das Harmonisierungsrecht den Kantonen allerdings einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") belässt oder keine Anwendung findet, stellt die betreffende Norm des kantonalen Grundstückgewinnsteuerrechts sich als (rein) kantonales Recht dar (Art. 1 Abs. 3 Satz 1 StHG; Urteil 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 3.1; Urteil 2C_583/2014 vom 9. Februar 2015 E. 1.2.2, auszugsweise zur Publ. vorgesehen, in: StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015 S. 524). Dies zieht eine Einschränkung der Kognition nach sich (dazu nachfolgend).
1.3.4. Abgesehen von Art. 95 lit. c, d und e BGG, die hier nicht einschlägig sind, untersucht das Bundesgericht die Auslegung und Anwendung kantonalen Rechts nur auf Verfassungs- und Völkerrechtskonformität hin (Art. 95 lit. a und b BGG; <ref-ruling> E. 5.4 S. 43; <ref-ruling> E. 3.1 S. 321; <ref-ruling> E. 2 S. 300; <ref-ruling> E. 1.2 S. 145). Dabei steht die Prüfung der Verletzung des Willkürverbots im Vordergrund (<ref-law>; <ref-ruling> E. 3.4 S. 53; <ref-ruling> E. 3.3 S. 166; <ref-ruling> E. 2.5.2 S. 250). Dies gilt namentlich auch für den Bereich der Grundstückgewinnsteuer (<ref-ruling> E. 2 S. 210; <ref-ruling> E. 1.2 S. 713; <ref-ruling> E. 3.1 S. 205 f.; <ref-ruling> E. 2b S. 60).
1.3.5. Wiederum mit freier Kognition ist die kantonalrechtliche Lösung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, abschliessend daraufhin zu prüfen, dass die Anwendung des Steuerharmonisierungsrechts weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeinträchtigt wird (zum Ganzen Urteile 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 E. 1.3.2, in: ASA 83 S. 608, StE 2015 B 42.22 Nr. 9, StR 70/2015 S. 353; 2C_128/2014 vom 25. Juli 2014 E. 1.2.1, in: ASA 83 S. 139).
1.4.
1.4.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich, sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen (<ref-law>). Zudem muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, was in der Beschwerde klar und substanziiert aufzuzeigen ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.3.1 S. 17 f.; <ref-ruling> E. 1.4.1 S. 100).
1.4.2. Die Sachverhaltsfeststellung oder Beweiswürdigung (dazu <ref-ruling> E. 2.3 S. 266; <ref-ruling> E. 4.1.2 S. 62) einer Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde ist willkürlich (<ref-law>), wenn die Behörde den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn sie ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn sie auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (<ref-ruling> E. 4.2 S. 234; <ref-ruling> E. 4.2 S. 560).
2.
2.1. Ein Grundstückgewinn im Sinne von Art. 12 StHG ergibt sich, soweit der bei Veräusserung eines Grundstücks erzielte Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert, je zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
2.2.
2.2.1. Die Rechtsbegriffe "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" führt Art. 12 StHG nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch eingeschränkten Spielraum (<ref-ruling> E. 2.1 S. 723 f. [Kanton SZ]; Urteile 2C_583/2014 vom 9. Februar 2015 E. 2.2.1 [Kanton ZH], in: StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015 S. 524, zur Publikation vorgesehen; 2C_128/2014 vom 25. Juli 2014 E. 1.2.2 [Kanton ZH], in: ASA 83 S. 139; 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 2.3 [Kantone LU/NW], in: RDAF 2013 II 350, StE 2013 B 42.38 Nr. 36, StR 68/2013 S. 368; 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.3 und 4.3.2 [Kanton ZH], in: ASA 82 S. 163, StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6, StR 67/2012 S. 522). Was die "Aufwendungen" betrifft, gilt an sich dasselbe (Urteil 2C_589/2014 vom 27. März 2015 E. 3.2 [Kanton BE]), in: StR 70/2015 S. 311). Wohl kann das Bundesgericht mit voller Kognition prüfen, ob es sich bundesrechtlich bei einer Position um (werterhaltende) Aufwendungen im Sinne von Art. 9 Abs. 3 StHG oder um (wertvermehrende) solche gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG handelt (Urteile 2C_1035/2013 vom 5. Juni 2015 E. 2.1 [Kanton TI], zur Publ. vorgesehen; 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E. 3.3 [Kanton VS], in: ASA 83 S. 614 mit Hinweisen, insb. auf Gabriel Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, 1993, S. 185). Steht aber fest, dass die Aufwendung für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrend zu betrachten ist, verfügen die Kantone über einen gewissen Definitionsspielraum (Urteil 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1 [Kanton ZH], in: RDAF 2009 II, S. 453, StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9, StR 64/2009 S. 655, unter Bezugnahme auf Ferdinand Zuppinger, Grundstückgewinn- und Vermögenssteuer, in: ASA 61 S. 309, insb. 322 f.). In diesem Umfang greift die auf den Gesichtswinkel der Willkür beschränkte Kognition.
2.2.2. Zufolge des Kongruenzprinzips ("le principe des conditions comparables") haben Erlös und Anlagewert sich in der Regel auf das nämliche, das heisst das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen (Urteile 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E. 3.2, in: ASA 83 S. 614; 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 4.3.6, in: ASA 82 S. 163, StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6, StR 67/2012 S. 522). Demnach sind Substanzzunahmen bei Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen wie Substanzabnahmen (Bernhard Zwahlen, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 2. Aufl. 2002, N. 45 zu Art. 12 StHG).
2.2.3. Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuer (§ 205 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [LS 631.1; nachfolgend StG/ZH]). Die Steuer fällt gemäss § 216 Abs. 1 StG/ZH ungeachtet dessen an, ob die Veräusserung im Privat- oder Geschäftsvermögen erfolgt (monistisches System; <ref-ruling> E. 2.2.1 S. 117; <ref-ruling> E. 3.5 S. 380). Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG/ZH fliessen "Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die Aufzählung ist abschliessend gehalten (Felix Richner/Walter Frei/ Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 3 zu § 221 StG/ZH). Ebenso nach zürcherischer Praxis ist eine wertvermehrende Aufwendung (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ("Prinzip der effektiven Kostenanrechnung"; dies., a. a. O., N. 26 zu § 221 StG/ZH). Dessen ungeachtet können auch wertvermehrende Eigenleistungen angerechnet werden, und zwar in der Höhe des mutmasslichen Drittpreises ("Marktwertprinzip"; dies., a. a. O., N. 66 und 68 zu § 221 StG/ZH).
2.3.
2.3.1. Das Institut der Rohbaumiete ("location des locaux 'nus'", "bail de locaux bruts" etc.) ist trotz fehlender ausdrücklicher Grundlage im Mietrecht weit verbreitet (Irene Biber, Die Rohbaumiete, 2014, N. 11). Rohbaumieten sind hauptsächlich im Bereich von Geschäftsräumen anzutreffen (dazu und zum Ganzen Jean-Pierre Tschudi, Die Rohbaumiete/Location de locaux "crus", in: MRA 2008 S. 43). Das Institut kennzeichnet sich dadurch, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in nicht voll ausgebautem Zustand - mithin im Rohbau - zum Gebrauch überlässt und der Mieter den Aus-, Um- oder Endausbau der Räumlichkeiten zur Erreichung des beabsichtigten Verwendungszwecks auf eigene Kosten vornimmt oder vollendet (Biber, a. .a. O., N. 12; ähnlich Moritz Vischer, Die Rohbaumiete, Zulässigkeit und Grenzen, 2014, N. 10; David Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18e Séminaire sur le droit du bail, 2014, S. 243; ferner Gianni F. Zanetti, Ausgewählte Aspekte der Rohbaumiete, in: MP 2011 S. 89, insb. 91 ff.). "Mietereinbauten", "Mieterumbauten" oder "Mieterausbauten" setzen, was ausdrücklich geregelt ist, die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft voraus (<ref-law>; Urteil 1A.222/2005 vom 12. April 2006 E. 3.3.1, in: RDAF 2007 I, S. 499, URP 2006 S. 730).
2.3.2. Sachenrechtlich gilt, dass das Eigentum an Grund und Boden grundsätzlich alle darauf befindlichen Bauten, Pflanzen und Quellen erfasst (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.2 S. 372; <ref-ruling> E. 2a S. 50). Das so umschriebene Akzessionsprinzip hat zwingenden Charakter (Heinz Rey/Lorenz Strebel, in: Basler Kommentar, ZGB II, 4. Aufl. 2011, N. 1 zu <ref-law>). Daher handelt es sich bei den von <ref-law> angesprochenen Bauten, Pflanzen und Quellen von Gesetzes wegen um Bestandteile des Grundstücks (<ref-law>; JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 4. Aufl. 2012, N. 700). Das Akzessionsprinzip wird durchbrochen bei Errichtung einer Baurechtsdienstbarkeit (Art. 675 Abs. 1 bzw. <ref-law>; dazu Rey/Strebel, a. a. O, N. 3 zu <ref-law> und Peter R. Isler/Renato Constantini, N. 9 zu <ref-law>, je in: Basler Kommentar, ZGB II, 4. Aufl. 2011) und bleibt unwirksam im Fall von Fahrnisbauten. Im Gegensatz zu den "Dauerbauten", welche der Gesetzgeber im Zusammenhang mit <ref-law> vor Augen hat, fehlt bei den "Zeitbauten" die Absicht bleibender Verbindung (<ref-law>; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a. a. O, N. 905). Daher kann das rechtliche Schicksal der Fahrnisbauten von jenem des Grundstücks losgelöst sein und sind solche sondereigentumsfähig (Rey/Strebel, a. a. O, N. 1 und 12 zu <ref-law>).
2.3.3. Nach bundesgerichtlicher Praxis hängt die Eigenschaft als sachenrechtlicher Bestandteil davon ab, dass Hauptsache und Bestandteil zum einen sowohl gegenständlich als auch inhaltlich (durch den Willen, den Bestandteil dauernd der Hauptsache beizufügen) verbunden sind und zum andern der Bestandteil nicht ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung der Hauptsache abgelöst werden kann (<ref-ruling> E. 2a S. 81; <ref-ruling> E. 2 ff. S. 336 ff.). Von einer Fahrnisbaute ist das Bundesgericht dagegen ausgegangen in einem Fall, in welchem das Mietverhältnis am unbebauten Grundstück befristet und das vorübergehend bebaute Grundstück binnen zweier Monate nach Mietende "abzuräumen" war (<ref-ruling> E. 2 S. 202). Dass Bauten nach dem Akzessionsprinzip im Sinne von <ref-law> grundsätzlich zu Bestandteilen des Grundstücks werden, schliesst daher nicht aus, dass der Mieter mit Zustimmung des Vermieters auf dem Mietgrundstück (Zeit-) Bauten errichtet (Urteil 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006 E. 1.1, in: ZBGR 88/2007 S. 65)
2.4.
2.4.1. Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung sind die zivilrechtlichen Verhältnisse, insbesondere die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge (Urteile 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 2.2; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1, in: ASA 82 S. 382 und 83 S. 677). Zur Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder subjektive Vertragsauslegung gemäss <ref-law>; <ref-ruling> E. 4.1 S. 90 f.; <ref-ruling> E. 3.1 S. 370). Was die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist vor Bundesgericht eine Tatfrage (<ref-ruling> E. 3.3 S. 681). Die tatsächliche Ermittlung dieses subjektiven Parteiwillens beruht auf der gerichtlichen Beweiswürdigung. Diese ist der bundesgerichtlichen Überprüfung nur in den Schranken von <ref-law> zugänglich (<ref-ruling> E. 3.3.4 S. 123).
2.4.2. Bleibt eine übereinstimmende Willenserklärung unbewiesen, ist der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip - objektiviert - auszulegen (<ref-ruling> E. 7.1 S. 406 f.). Hierzu gilt es, den mutmasslichen Parteiwillen zu erheben, so, wie er von den jeweiligen Erklärungsempfängern nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (normative oder objektive Vertragsauslegung gemäss <ref-law>; <ref-ruling> E. 3.2 S. 139; <ref-ruling> E. 3.1 S. 370). Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz ist Rechtsfrage, die vom Bundesgericht bei bundesrechtlichen Verträgen frei (<ref-ruling> E. 2.3 S. 52), bei kantonalrechtlichen auf Willkür hin überprüft wird (<ref-ruling> E. 1a/bb S. 331 und E. 3a S. 333; Urteil 2C_576/2013 vom 20. Dezember 2013 E. 2.3.2).
2.5.
2.5.1. In interkantonalen Verhältnissen hat der Grundstückkanton zu seinen Lasten und zu Gunsten des Hauptsteuerdomizils einen Anteil an den Gemeinkosten zu übernehmen, die dem Grundstückhändler anlässlich der Veräusserung eines Grundstücks erwachsen (Urteil 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.1, in: ASA 83 S. 52 und 250, RDAF 2014 II, S. 513 und 2015 II, S. 59, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25). Im Sinne einer Faustregel wird den allgemeinen Unkosten mit einer Pauschale von fünf Prozent des Veräusserungserlöses Rechnung getragen, soweit die Veräusserung in der Form einer zivilrechtlichen Handänderung erfolgt (Urteil 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.1, in: ASA 83 S. 52 und 250, RDAF 2014 II S. 513, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25). Die Pauschale ist leicht herabzusetzen, soweit die Veräusserung lediglich als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert (Urteil 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 E. 3.6, in: ASA 83 S. 608, StE 2015 B 42.22 Nr. 9, StR 70/2015 S. 353).
2.5.2. Die Pflicht zur Berücksichtigung eines Gemeinkostenanteils ist unmittelbar kollisionsrechtlichen Ursprungs (so etwa Urteil 2P.91/1995 vom 27. Januar 1998 E. 2b). Die anteilmässige Verlegung der Gemeinkosten des Wohnsitz- oder Sitzkantons zu Lasten des Belegenheitskantons findet ihre Berechtigung im Umstand, dass der Grundstückgewinn diesem erfasst werden kann, während jener die mit der Veräusserung zusammenhängenden Gemeinkosten zu tragen hat. Mit der anteilmässigen Übertragung eines pauschalen Anteils an den Gemeinkosten soll der Benachteiligung des Wohnsitz- oder Sitzkantons entgegengetreten werden (hinten E. 4.3).
3.
3.1. Streitig und zu prüfen ist zunächst, ob die Mietereinbauten bezüglich des streitbetroffenen Grundstückgewinns als Anlagekosten im Sinne von Art. 12 StHG qualifizieren, sodass sie im Ergebnis den erzielten Grundstückgewinn zu mindern vermögen.
3.2.
3.2.1. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (<ref-law>) nahm der Grossverteiler Einbauten im Betrag von Fr. 8'677'791.45 vor, ohne die Kosten an den Steuerpflichtigen weiterzubelasten. Weiter steht fest, dass der Steuerpflichtige (als Verkäufer) am 3. Mai 2006 mit der Y._ AG (als Käuferin) einen Kaufvertrag schloss (vorne lit. A). Die Vorinstanz hat den Vertrag einer normativen Auslegung unterzogen (vorne E. 2.4.2) und davon abgesehen, den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln (vorne E. 2.4.1). Bei der Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz handelt es sich um eine Rechtsfrage, der das Bundesgericht bei Verträgen nach <ref-law> mit voller Kognition nachgehen kann (auch dazu vorne E. 2.4.2). Die Vorinstanz würdigt den Vertragsinhalt dahingehend, dass er sich einzig auf den Rohbau bezogen habe. Sie leitet dies aus den konkreten Umständen ab (zeitlicher Verlauf, erschwerte Beschaffung der Belege, Umfang des Mietvertrags) und erwägt, dass auf die Bestandteilseigenschaft nichts ankomme. Der Steuerpflichtige kritisiert dies als willkürlich und bundesrechtswidrig.
3.2.2. Ziff. 5 lit. g des Mietvertrags vom 14. Dezember 2004 hält klärend fest, dass die "zu den Mieträumlichkeiten gehörenden und durch den Mieter benützten technischen Geräte" im "Besitz oder Eigentum" des Mieters stünden und deshalb "vom Mieter zu unterhalten, instand zu halten oder nötigenfalls auf eigene Kosten zu ersetzen" seien. Beispielhaft verweist der Vertrag auf ladeninterne Personenlifte, Warenlifte, Lüftungen, Kühlanlagen Heizungen, Alarmanlagen und dergleichen. In der Folge ergibt sich aus Ziff. 5 lit. j, dass der " weitere Ausbau des Mietobjektes samt späteren Modernisierungs- und Renovationsarbeiten" in das Pflichtenheft der Mieterschaft fällt. Beim "weiteren" Ausbau muss es sich um jene Teile handeln, die über den Rohbau und die in Ziff. 5 lit. g genannten Einrichtungen hinausgehen. Vertragsgemäss ist der "Ausbau des Mietobjekts" mit der Vermieterschaft abzusprechen. Diese ist denn auch berechtigt, bei Ablauf des Mietvertrags die entschädigungslose Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen (<ref-law>; vorne E. 2.3.1). Dies alles nährt die Vermutung, dass die streitbetroffenen Mietereinbauten zwar Gegenstand des Mietvertrags, nicht jedoch des Kaufvertrags sind.
3.2.3. Nicht zu übersehen sind indes jene gegenläufigen Aspekte, auf die der Steuerpflichtige hinweist. So sieht der Kaufvertrag, geschlossen am 3. Mai 2006, als Erfüllungsdatum den 28. Februar 2007, spätestens jedoch den 30. Juni 2007 vor. Dem Mietvertrag vom 14. Dezember 2004 zufolge sollte der Mietantritt "voraussichtlich (am) 1. Oktober 2006" möglich sein. In der Tat verdeutlicht dies, dass bei Abschluss des Kaufvertrages weder kaufrechtliches Erfüllungsdatum noch mietrechtlicher Antritt gesichert waren. Bei einem Bauvorhaben dieser Grössenordnung dürfte dies freilich unvermeidlich sein. Es greift daher zu kurz, wenn die Vorinstanz meint, der Umfang der Mietereinbauten habe bei Verkauf des Gebäudes noch gar nicht festgestanden, sodass die Mietereinbauten auch nicht in die Anlagekosten hätten einfliessen können. Es ist dies vielmehr die Folge dessen, dass das Gebäude sich bei Abschluss von Miet- und Kaufvertrag (noch) im Rohbauzustand befand. Dies schliesst nicht aus, dass die zum damaligen Zeitpunkt noch bevorstehenden bzw. noch nicht vollständig verwirklichten Mietereinbauten oder Mieterausbauten zum Gegenstand der Handänderung hätten gemacht werden können.
3.2.4. Der Steuerpflichtige beruft sich sodann auf <ref-law>, wonach öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis erbringen, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist (dazu Urteil 2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013, in: ASA 82 S. 383, StR 69/2014 S. 231). Mit diesem Argument kann der Steuerpflichtige von vornherein nur durchdringen, soweit die "Mietereinbauten" oder "Mieterausbauten" tatsächlich in den Regelungskreis des Kaufvertrags fallen. Wie dessen Auslegung aber klarmacht, lässt sich dem Kaufvertrag aber nichts entnehmen, was zweifelsfrei auf die (Mit-) Übertragung der Mietereinbauten schliessen liesse. Angesichts des beträchtlichen Investitionsvolumens kann es als ausgeschlossen gelten, dass die Parteien bewusst von einer ausdrücklichen Regelung abgesehen haben und stillschweigend von der (Mit-) Übertragung ausgegangen sind. Übliches kaufmännisches Geschäftsgebaren legt gerade das Gegenteil nahe. Hinzu kommt, dass keine Gegenleistung für die angebliche Übertragung der mieterseitig vorfinanzierten Einbauten ersichtlich ist. Eine erfolgreiche Berufung auf <ref-law> scheidet damit aus. Wenn die Vorinstanz beweiswürdigend zum Schluss gelangt, die Mietereinbauten hätten keinen Eingang in den Kaufvertrag gefunden, ist dies jedenfalls nicht willkürlich.
3.2.5. Was die angeblichen Gehörsverletzungen betrifft, so fehlen dem qualifizierten Rüge- und Begründungsprinzip entsprechende Ausführungen. Die Rüge ist folglich nicht zu hören (Art. 42 Abs. 2 in Verbindung mit <ref-law>; vorne E. 1.3.2). Im Hauptpunkt erweist die Beschwerde sich damit als unbegründet.
4.
4.1. Streitig und zu prüfen ist sodann die Rüge, die Vorinstanz habe bundesrechtswidrig von der Berücksichtigung der Grundstückhändlerpauschale abgesehen.
4.2.
4.2.1. Die Gewährung der Grundstückhändlerpauschale ist zugeschnitten auf interkantonale Konstellationen, die sich dadurch kennzeichnen, dass der Grundstückhändler aus der Veräusserung eines ausserkantonal gelegenen, dem Umlaufvermögen zugehörigen Objekts einen Gewinn erzielt. Dies ist hier der Fall, weshalb die Berechtigung zur Besteuerung des Gewinns (Belegenheitskanton) und die Pflicht zur Anerkennung eines Aufwandes (Wohnsitz- oder Sitzkanton) auseinanderfallen.
4.2.2. In subjektiver Hinsicht steht zunächst fest, dass der Steuerpflichtige, was das streitbetroffene Jahr betrifft, im Kanton Zürich keinen Wohnsitz aufwies. Obschon die verspätete Beschwerdeantwort des Kantons Schwyz nicht zu hören ist (vorne E. 1.2), kann als gesichert gelten, dass der Wohnsitz im Kanton Schwyz lag. Verschiedene vom Grundbuchamt der Belegenheitsgemeinde erstellte Urkunden, aber auch der Veranlagungsentscheid vom 20. Juni 2011 sprechen davon, der Steuerpflichtige sei wohnhaft in Wollerau/SZ.
4.2.3. In objektiver Hinsicht entspricht die Vorgehensweise des Steuerpflichtigen jener eines gewerbsmässigen Grundstückhändlers (dazu Urteil 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.2, in: ASA 82 S. 72, StE 2013 B 23.1 Nr. 79) bzw. eines Generalbauunternehmers. Ein solcher erstellt ein Entwicklungsprojekt auf eigene Rechnung, um es anschliessend an Investoren - eine Personalvorsorgeeinrichtung, Immobiliengesellschaft oder einen Anlagefonds - zu veräussern (dazu MATHIAS OERTLI/RAINER ZIGERLIG, in: Martin Zweifel/Michael Beusch/ Peter Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, 2011, § 33 N. 87). Das konkrete Projektgrundstück, dessen Eigentümer der Steuerpflichtige von 2003 bis 2006 war, gehörte alsdann auch dem Umlaufvermögen an ( OERTLI/ZIGERLIG, a. a. O., § 33 N. 88 und 91). Von keiner Seite wird geltend gemacht, der Steuerpflichtige habe im Kanton Zürich eine Betriebsstätte unterhalten.
4.3.
4.3.1. Die Gemeinde verweigert die Berücksichtigung eines Gemeinkostenanteils. Sie beruft sich darauf, der Steuerpflichtige habe seine (zusätzlichen) Aufwendungen erst nach Ablauf der Frist im kantonalen Rekursverfahren geltend gemacht, was verspätet sei. Diese Argumentation erfordert eine nähere Auseinandersetzung mit dem Institut der Grundstückhändlerpauschale.
4.3.2. Bei der Pflicht des Belegenheitskantons, zulasten seines Grundstückgewinns einen Teil der im Wohnsitz- bzw. Sitzkanton angefallenen Gemeinkosten zu übernehmen, handelt es sich um eine unmittelbar aus <ref-law> abgeleitete Kollisionsregel (vorne E. 2.5.2), also um für die Kantone bindendes Bundesrecht (<ref-law>). Das Bundesgericht war ursprünglich (ab dem Jahr 1923) in seiner Praxis zu den gewerbsmässigen Grundstückhändlern davon ausgegangen, für die Erfassung ausserkantonaler Grundstückgewinne sei ausschliesslich der Wohnsitz- bzw. Sitzkanton des Händlers zuständig. Ausschlaggebend hierfür war die Einschätzung, dass die Realisierung eines Grundstücksgewinns hauptsächlich im kaufmännischen Geschick des Grundstückhändlers begründet sei (BGE 49 I 39 E. 2 S. 46 f.). Bei dieser Sichtweise war gleichzeitig auch sichergestellt, dass Ertrag (Gewinn) und Aufwand im selben Kanton anfielen.
4.3.3. Im Jahr 1953 schritt das Bundesgericht zu einer Neubeurteilung. Es nahm nunmehr den Standpunkt ein, nicht der industrielle, vom Grundstückhändler herbeigeführte Gewinnbeitrag sei ausschlaggebend für die Realisation, sondern vielmehr der konjunkturelle und durch anderweitige äussere Einflüsse hervorgerufene Beitrag (Erschliessung usw.). Infolgedessen wies es den Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks, das in einem Nicht-Betriebsstätte-Kanton liegt, fortan ausschliesslich dem Belegenheitskanton zu (BGE 79 I 142 E. 3 S. 147 f.). Dies umfasst den eigentlichen Wertzuwachsgewinn ebenso wie etwaige wiedereingebrachte Abschreibungen. Im Gegenzug verpflichtete es den Belegenheitskanton zur objektmässigen Übernahme aller auf das Veräusserungsobjekt entfallenden Einzelkosten des interkantonalen Grundstückhändlers. Es bezeichnete dies als "Gebot der gerechten Ausscheidung" (<ref-ruling> E. 2 S. 341). Der Grundstückkanton hatte folglich auch sämtliche Schuldzinsen objektmässig zu übernehmen (<ref-ruling> E. 2 S. 199; <ref-ruling> E. 2a S. 467; <ref-ruling> E. 4a S. 319 f.; <ref-ruling> E. 2d S. 226 f.; <ref-ruling> E. 5b S. 366; <ref-ruling> E. 3 S. 21).
4.3.4. In weiterer Konkretisierung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung erwog das Bundesgericht später, nebst den gesamten mit der Veräusserung zusammenhängenden Einzelkosten habe der Belegenheitskanton objektmässig auch einen Teil der Gemeinkosten des Grundstückhändlers zu übernehmen (erstmals in Urteil P.153/1963 vom 18. Dezember 1963 E. 3, in: ASA 33 S. 298; alsdann BGE <ref-ruling> E. 2b S. 468 und Urteile P.93/1968 vom 22. Januar 1969 E. 3, in: ASA 38 S. 416 sowie P.131/1976 vom 23. März 1977 E. 4). Dies dürfe aus verfahrensökonomischen Gründen durchaus in Form einer Pauschale geschehen, die nach Massgabe des Veräusserungserlöses erhoben werde (<ref-ruling> E. 3b S. 470 f.). Dadurch sei es dem Belegenheitskanton durchaus möglich, die Veranlagung des Grundstückgewinns vorzunehmen, auch wenn die Veranlagung am Hauptsteuerdomizil noch ausstehen sollte (Urteil P.71/1977 vom 22. März 1978 E. 3b). Nehme die steuerpflichtige Person ihre Mitwirkungspflicht aber dahingehend wahr, dass sie einen geringeren Ansatz geltend mache, bestehe keine Verpflichtung der Veranlagungsbehörde, eine Erhöhung auf fünf Prozent vorzunehmen (Urteil P.131/1976 vom 24. März 1977 E. 4).
4.4.
4.4.1. Die Vorinstanz wirft dem Steuerpflichtigen vor, erstmals im Verfahren vor der Steuerrekurskommission - und dies ohnehin erst nach Einreichung des Rekurses - die Frage nach der Grundstückhändlerpauschale gestellt zu haben. Dies sei verspätet, weshalb eine Berücksichtigung der Pauschale ausgeschlossen sei. Sie stützt ihre Überlegung darauf, dass die Grundstückhändlerpauschale einen Abzug darstelle, für dessen Geltendmachung die steuerpflichtige Person mitwirkungspflichtig sei, was wiederum innerhalb der kantonalrechtlich massgebenden Fristen zu geschehen habe.
4.4.2. Das Bundesgericht hat in seiner bisherigen Praxis die Notwendigkeit des Instituts begründet. Allein aus dem Umstand, dass die Gemeinkosten nicht am selben Ort anfallen wie der Gewinn, soll dem Belegenheitskanton kein Vorteil entstehen. Es setzte damit seine Praxis zu den Einzelkosten und Schuldzinsen fort und verpflichtete den Belegenheitskanton, auch anteilmässige Gemeinkosten zu übernehmen. Wohl hat die ständige Praxis zur objektmässigen Lastenübernahme in jüngerer Zeit insoweit eine Korrektur erfahren, als die Schuldzinsen nunmehr auch bei interkantonalen Grundstückhändlern proportional - nach Lage der Aktiven - zu verlegen sind (BGE <ref-ruling> E. 6.3 S. 25 [natürliche Personen] bzw. Urteil 2P.120/2006 vom 15. Dezember 2006 E. 4.1 und 4.2, in: RDAF 2006 II S. 533; StR 62/2007 S. 299 [juristische Personen]; Peter Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 4. Aufl. 2015, S. 111; Daniel de Vries Reilingh, La double imposition intercantonale, 2. Aufl. 2013, N. 1098 und 1128; Oertli/ Zigerlig, a. a. O., § 33 N. 100 ff.). Was die Verlegung der Gemeinkosten betrifft, unterliegt der Belegenheitskanton gegenwärtiger Praxis zufolge aber keiner Pflicht zu einer Übernahme, die über die Pauschale hinausgeht.
4.4.3. Umso mehr hat der Belegenheitskanton aufgrund des "Gebots der gerechten Ausscheidung" (<ref-ruling> E. 2 S. 341; vorne E. 4.3.3) von Amtes vorzugehen. Dessen Wahrung ist Ausdruck einer bereichsspezifischen bundesstaatlichen Treuepflicht unter den Kantonen (<ref-law>; vgl. auch <ref-ruling> E. 4 S. 106; <ref-ruling> E. 5a S. 204 f.). Dies führt zur Anwendung der uneingeschränkten Untersuchungsmaxime, sodass der Belegenheitskanton von sich aus abzuklären hat, ob die tatsächlichen Voraussetzungen eines interkantonalen Grundstückhandels bestehen. In der Regel wird dies keinen übermässigen Aufwand erfordern. Der Umstand, dass eine ausserkantonal ansässige natürliche oder juristische Person ein Handelsobjekt oder ein Entwicklungsobjekt (vorne E. 4.2.3) hält und dieses nach kurzer Zeit veräussert, legt zumindest nahe, es handle sich um einen interkantonalen Grundstückhändler oder Generalbauunternehmer. Dies zu verifizieren, ist ebenso Sache des Belegenheitskantons (<ref-ruling> E. 3.6 S. 71 f.). Die steuerpflichtige Person kann den Anstoss dazu geben, indem sie die Veranlagungsbehörde des Belegenheitskantons auf die Umstände hinweist, ihr obliegt aber keine eigentliche Meldepflicht. Das Institut ist seiner Konzeption nach ausschliesslich auf den Interessenausgleich zwischen den beiden Kantonen zugeschnitten, wogegen es auf keinerlei Bevorteilung der steuerpflichtigen Person hinzielt. Die anteilige Überbindung der Gemeinkosten kommt dogmatisch weder einem Abzug im Sinne von Art. 10 Abs. 1 noch einer Aufwendung gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG oder einem Aufwand nach Art. 25 Abs. 1 StHG gleich.
4.4.4. Der streitbetroffene Veräusserungsgewinn steht unstreitig dem Kanton Zürich zur alleinigen Besteuerung zu. Aus diesem Grund hätte er abzuklären gehabt, ob es zugunsten des Wohnsitzkantons Schwyz einen Anteil an den dortigen Gemeinkosten zu übernehmen gilt. Dies hat er unterlassen, was den geschilderten Grundsätzen widerspricht. Wäre er bundesrechtskonform vorgegangen, hätte er eine Grundstückhändlerpauschale berücksichtigt, dadurch seinen Pflichten genügt und gleichzeitig sichergestellt, dass insoweit keine interkantonale Doppelbesteuerung entsteht.
5.
5.1. Schliesslich rügt der Steuerpflichtige, entgegen Art. 12 Abs. 1 StHG seien die von ihm geleisteten Sozialversicherungsbeiträge und Verfahrenskosten nicht als "Aufwendungen" im Sinne dieser Norm anerkannt worden. Hierzu hat die Vorinstanz in für das Bundesgericht verbindlicher Weise festgestellt, der Steuerpflichtige habe die heute streitbetroffenen Aufwendungen erst nach Ablauf der Rekursfrist geltend gemacht, weswegen die Eingabe verspätet erfolgt sei.
5.2. Wie auch <ref-law> lassen sich Art. 50 StHG keine Vorschriften bezüglich Kognition und Novenrecht im zweitinstanzlichen kantonalen Gerichtsverfahren entnehmen. Deshalb ist hierfür das kantonale Verfahrensrecht massgeblich. Dessen Auslegung und Anwendung kann das Bundesgericht nur auf Verfassungs- und Völkerrechtskonformität hin untersuchen (vorne E. 1.3.4). Gemäss § 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (des Kantons Zürich) vom 24. Mai 1959 (LS 175.2; nachfolgend: VRG/ZH) sind neue Tatsachenbehauptungen vor dem Verwaltungsgericht, wenn dieses - wie hier - als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, nur insoweit zulässig, als dies durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Zwar richten die steuergerichtlichen Verfahrensvorschriften im Kanton Zürich sich nicht in erster Linie nach dem VRG/ZH, sondern nach der Steuergesetzgebung (§ 73 VRG/ZH; vgl. auch KASPAR PLÜSS, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, N. 1 zu § 73 VRG/ZH). Doch enthält § 153 Abs. 3 StG/ZH, der die Kognition des Verwaltungsgerichts im steuerlichen Beschwerdeverfahren behandelt, keine eigenen novenrechtlichen Bestimmungen. Mithin bleibt die allgemeinere Regel (§ 52 Abs. 2 VRG/ZH) anwendbar. Daher herrscht im Kanton Zürich vor Verwaltungsgericht, trotz voller Sachverhaltskognition, das Verbot neuer Tatsachenbehauptungen. Vorbehalten bleiben Tatsachenbehauptungen, die erst durch den angefochtenen Entscheid notwendig geworden sind (Urteil 2C_112/2014 vom 15. September 2014 E. 5.2.1; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, N. 22 zu § 52 VRG/ZH; Martin Kocher, Neue Standpunkte, Tatsachen und Anträge im steuerlichen Rechtsmittelverfahren, in: ST 83/2009 S. 160, insb. 162 f.).
5.3. Beide strittigen Positionen (Sozialversicherungsbeiträge und Kosten) mussten dem Steuerpflichtigen längst vor der Rekurserhebung (11. November 2011) dem Grundsatz und der Höhe nach bekannt sein. Prozessual handelt es sich folglich um unechte Noven. Hat der Steuerpflichtige damit die Aufwendungen, die er als Bestandteil der Anlagekosten betrachtet haben möchte, erst nach Verstreichen der Rekursfrist vorgebracht, so geschah dies verspätet.
6.
6.1. Entsprechend dem Antrag des Steuerpflichtigen ist die Grundstückhändlerpauschale auf Fr. 2'466'000.-- festzusetzen, was der Faustregel von fünf Prozent, bezogen auf den Veräusserungserlös, entspricht. Die Beschwerde ist daher teilweise gutzuheissen und die Sache zur neuen Veranlagung an die Belegenheitsgemeinde zurückzuweisen (<ref-law>).
6.2. Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid zu einem steuerbaren Grundstückgewinn von rund 15 Mio. Franken gelangt. Die Anträge des Steuerpflichtigen richten sich auf einen solchen von rund 2,3 Mio. Franken (vorne lit. D), was einer Verminderung im Umfang von rund 12,7 Mio. Franken entspricht. Unter Berücksichtigung einer fünfprozentigen Grundstückhändlerpauschale zugunsten des Kantons Schwyz ergibt sich eine Verbesserung um rund 1,55 Mio. Franken (Fr. 2'466'000.-- minus Fr. 920'696.--). Der Steuerpflichtige ist daher mit rund 12,2 Prozent durchgedrungen. Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind im entsprechenden Verhältnis zu verlegen (Art. 65, 66 Abs. 1 BGG). Die Gemeinde handelt in ihrem amtlichen Wirkungskreis und nimmt Vermögensinteressen wahr, so dass sie kostenpflichtig ist (<ref-law>).
6.3. Bei diesem Ausgang schuldet die Belegenheitsgemeinde dem Steuerpflichtigen eine entsprechend verminderte Parteientschädigung (<ref-law>). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis handelnden Belegenheitsgemeinde ist, trotz weitgehenden Obsiegens, keine Parteientschädigung zuzusprechen (<ref-law>).
6.4. Zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid SB.2014.00019 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 9. Juli 2014 wird aufgehoben und festgestellt, dass eine Grundstückhändlerpauschale im Umfang von Fr. 2'466'000.-- zu Gunsten des Kantons Schwyz zu berücksichtigen ist. Die Sache wird zu neuer Veranlagung an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 25'000.-- werden im Umfang von Fr. 22'000.-- dem Beschwerdeführer und in Höhe von Fr. 3'000.-- der Beschwerdegegnerin zu Bezahlung auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- auszurichten.
4.
Zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. August 2015
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Kocher


facts:
Faits:
A.
Au début de l'année 2009, A.Y._ et B.Y._ ont été mis en relation avec Z._ SA, société active dans le domaine du courtage, du négoce et de la promotion immobilière, laquelle, confrontée à des problèmes de trésorerie, était à la recherche d'une solution de financement pour une période limitée de trois mois.
Les parties ont convenu que A.Y._ et B.Y._ verseraient la somme de 50'000 euros sur le compte bancaire de Z._ SA; l'échéance du prêt a été fixée au 30 avril 2009 et le taux d'intérêt mensuel à 15 % ("reconnaissance de dette" datée du 28 janvier 2009 et signée le 10 février 2009). Z._ SA s'est également engagée à supporter un intérêt supplémentaire de 10 % par mois dans l'éventualité où le prêt ne serait pas intégralement remboursé à la date buttoir du 15 mai 2009 (avenant du 10 février 2009).
Le montant de 50'000 euros a été versé le 11 février 2009 sur le compte de la société Z._ SA.
Malgré les multiples interpellations et promesses de ses administrateurs, Z._ SA n'a pas procédé au remboursement du prêt, que ce soit à l'échéance du contrat ou au cours de l'année qui a suivi. Les parties ont conclu le 4 février 2010 un nouvel arrangement prévoyant le remboursement par acomptes du prêt dans un délai de huit mois à compter du 1er avril 2010. Cet arrangement n'a pas non plus été honoré.
Le 5 juillet 2010, B.Y._ et A.Y._ ont déposé plainte pénale contre les administrateurs de la société Z._ SA, soit X._ et C._, pour escroquerie, gestion déloyale et abus de confiance.
L'instruction de l'affaire a permis d'établir qu'entre le 12 et le 20 février 2009, la presque totalité du montant prêté à Z._ SA a été retiré du compte de la société par X._, lequel a utilisé l'argent pour ses besoins propres ou ceux d'entités tierces dont il était également l'administrateur.
B.
Par jugement du 26 septembre 2012, le Tribunal de police de la République et canton de Genève, statuant sur opposition à une ordonnance pénale du 6 février 2012, a reconnu X._ coupable d'abus de confiance et l'a condamné à une peine pécuniaire de 90 jours-amende, à 100 fr. le jour, avec sursis et délai d'épreuve de trois ans (peine complémentaire à celles prononcées les 2 juin et 18 octobre 2010 par le Ministère public de la République et canton de Genève), ainsi qu'au paiement en faveur de A.Y._ et B.Y._ des sommes de 60'555 fr. à titre de dommage matériel (avec intérêt à 5 % dès le 12 février 2009) et de 8'000' fr. à titre de participation aux honoraires de leur conseil.
Aux termes de ce même jugement, C._ a été libéré des chefs d'abus de confiance et de gestion déloyale.
C.
Par arrêt du 5 août 2013, la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre pénale d'appel et de révision, a rejeté l'appel de X._ et confirmé le jugement de première instance.
D.
X._ interjette un recours en matière pénale contre ce jugement. Il conclut principalement à l'annulation de celui-ci et à son acquittement du chef d'accusation d'abus de confiance et subsidiairement au renvoi de la cause à la juridiction inférieure pour nouvelle décision au sens des considérants. Il assortit son recours d'une requête d'assistance judiciaire.
Invités à déposer des observations sur le recours, la cour cantonale y a renoncé, se référant aux considérants de son arrêt, tandis que le Ministère public a conclu à son rejet. Quant aux époux Y._, ils ont également conclu au rejet du recours. Le recourant a déposé une réplique.

considerations:
Considérant en droit:
1.
Le recours en matière pénale peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>), sans être limité par les arguments de la partie recourante ou par la motivation de l'autorité précédente. Par exception à ce principe, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (<ref-law>). Le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, compte tenu de l'exigence de motivation prévue à l'<ref-law>, et ne peut aller au-delà des conclusions des parties (<ref-law>). Il fonde son raisonnement sur les faits retenus par la juridiction de première instance (<ref-law>) sauf s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'<ref-law> (<ref-law>). La partie recourante qui entend s'écarter des faits constatés doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions de l'<ref-law> sont réalisées sinon un état de fait divergent ne peut être pris en considération. Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (<ref-law>).
2.
La juridiction cantonale a retenu que les intimés avaient versé, en vertu d'un contrat de prêt, la somme de 50'000 euros sur le compte de la société Z._ SA et qu'elle n'avait pas été remboursée. S'il n'est pas contesté que les documents signés par les parties ne contenaient pas de mention expresse quant à l'utilisation des fonds prêtés, il ressortait des déclarations des parties et des différents témoignages recueillis que le prêt avait été octroyé dans le cadre d'un important projet immobilier qui s'inscrivait clairement dans le but poursuivi par la société. Le montant prêté devait lui permettre de faire face à ses obligations de trésorerie, dans l'attente du démarrage d'un projet et de l'encaissement d'une importante somme d'argent (en lien avec un autre projet immobilier). Dans la mesure où, en outre, il est communément admis et, partant, tacitement convenu qu'un prêt consenti à une société doit être utilisé conformément au but social de celle-ci, il fallait considérer que le prêt consenti par les intimés l'avait été avec une destination prédéfinie, soit dans le but de développer l'activité de la société dans le domaine immobilier. Seule cette utilisation devait permettre une rentrée importante d'argent, rendant ainsi possible le remboursement rapide de la somme prêtée. La durée courte du prêt constituait d'ailleurs un indice de l'affectation particulière du montant. La promesse d'utiliser la somme prêtée dans des projets immobiliers était enfin pour les intimés gage du sérieux de l'opération et de l'absence de risques. Les fonds remis par les intimés avaient bien été confiés à la société, soit, pour elle, au recourant.
Les fonds prêtés avaient presque intégralement été retirés du compte de la société en huit jours et affectés à des fins autres que celles convenues par les parties, soit l'investissement immobilier, ou sortant du but social. Alors que la société rencontrait des difficultés financières, le recourant s'était approprié ces montants pour ses besoins propres ou ceux d'entités tierces (pour, par exemple, payer ses impôts privés, régler des frais d'essence d'autres sociétés dont il était l'administrateur ou encore s'acquitter des frais d'acquisition ou d'entretien d'un cheval).
En utilisant cet argent pour son usage propre ou à des fins autres que celles prévues, le recourant avait employé sans droit une valeur patrimoniale qui lui avait été confiée. Les conditions de l'abus de confiance, telles qu'elles étaient définies à l'<ref-law>, étaient par conséquent réalisées.
3.
3.1. Commet un abus de confiance au sens de l'<ref-law>, celui qui, sans droit, aura employé à son profit ou au profit d'un tiers, des valeurs patrimoniales qui lui avaient été confiées.
3.1.1. Sur le plan objectif, cette infraction suppose que l'on soit en présence d'une valeur confiée, ce qui signifie que l'auteur en ait la possession en vertu d'un accord ou d'un autre rapport juridique qui implique qu'il n'en a pas la libre disposition et ne peut se l'approprier ( BERNARD CORBOZ, Les infractions en droit suisse, vol. I, 3ème éd., 2010, n. 4 ad <ref-law>). L'abus de confiance implique que l'auteur ait utilisé, sans droit, à son profit ou au profit d'un tiers, les valeurs patrimoniales qui lui avaient été confiées. Il y a emploi illicite d'une valeur patrimoniale confiée lorsque l'auteur l'utilise contrairement aux instructions reçues, en s'écartant de la destination fixée. L'alinéa 2 de l'<ref-law> ne protège pas la propriété, mais le droit de celui qui a confié la valeur patrimoniale à ce que celle-ci soit utilisée dans le but qu'il a assigné et conformément aux instructions qu'il a données; est ainsi caractéristique de l'abus de confiance au sens de cette disposition le comportement par lequel l'auteur démontre clairement sa volonté de ne pas respecter les droits de celui qui lui fait confiance (<ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 259; <ref-ruling> consid. 1c p. 25; <ref-ruling> consid. 2 p. 128).
3.1.2. Du point de vue subjectif, l'auteur doit avoir agi intentionnellement et dans un dessein d'enrichissement illégitime. Celui qui dispose à son profit ou au profit d'un tiers d'un bien qui lui a été confié et qu'il s'est engagé à tenir en tout temps à disposition de l'ayant droit s'enrichit illégitimement s'il n'a pas la volonté et la capacité de le restituer immédiatement en tout temps. Celui qui ne s'est engagé à tenir le bien confié à disposition de l'ayant droit qu'à un moment déterminé ou à l'échéance d'un délai déterminé s'enrichit illégitimement que s'il n'a pas la volonté et la capacité de le restituer à ce moment précis (<ref-ruling> consid. 3a p. 29). Le dessein d'enrichissement illégitime fait en revanche défaut si, au moment de l'emploi illicite de la valeur patrimoniale, l'auteur en paie la contre-valeur (cf. <ref-ruling> consid. 2a p. 167), s'il avait à tout moment ou, le cas échéant, à la date convenue à cet effet, la volonté et la possibilité de la faire ("Ersatzbereitschaft"; <ref-ruling> consid. 1a p. 34) ou encore s'il était en droit de compenser (<ref-ruling> consid. 3a p. 34). Le dessein d'enrichissement peut être réalisé par dol éventuel; tel est le cas lorsque l'auteur envisage l'enrichissement comme possible et agit néanmoins, même s'il ne le souhaite pas, parce qu'il s'en accommode pour le cas où il se produirait (<ref-ruling> consid. 3a p. 34).
3.2. En cas de prêt, il y a emploi illicite de l'argent confié si le prêt a été consenti dans un but déterminé, correspondant aussi à l'intérêt du prêteur, et que l'auteur en fait une autre utilisation, dès lors qu'on peut déduire de l'accord contractuel un devoir de l'emprunteur de conserver constamment la contre-valeur de ce qu'il a reçu. Il faut cependant que la destination convenue des fonds puisse assurer la couverture du risque du prêteur ou, du moins, diminuer son risque de perte ("Werterhaltungspflicht"; <ref-ruling> consid. 2.2.2 p. 259 s.; <ref-ruling> consid. 1 p. 10 ss; <ref-ruling> consid. 2 p. 118 ss).
4.
4.1. Le recourant reproche à la juridiction cantonale d'avoir procédé à une constatation manifestement inexacte des faits pertinents consécutive à une mauvaise appréciation des preuves, en considérant qu'il ressortait des déclarations des intimés que le prêt devait être utilisé à des fins déterminées. Il ressortait clairement de leurs déclarations que, s'ils avaient connaissance du contexte dans lequel le prêt était demandé, leur seule exigence était d'obtenir le remboursement à très court terme de la somme avec intérêts, l'affectation du prêt n'ayant pour sa part fait l'objet d'aucun engagement particulier.
4.2. En l'occurrence, il convient d'admettre que la juridiction cantonale a procédé à une appréciation arbitraire de la situation de fait en considérant que les intimés avaient imposé une affectation déterminée au prêt qu'ils avaient consenti à la société Z._ SA. Comme le met en évidence le recourant dans son écriture de recours, il ne ressort pas des déclarations des intimés qu'ils auraient, à un moment ou à un autre, exigé que la somme prêtée soit affectée à un projet précis. Ainsi que l'a souligné pour sa part la juridiction cantonale, on ne pouvait non plus déduire pareille affectation des documents signés par les parties. Certes, les premiers juges ont retenu que le montant devait permettre à la société de faire face à ses obligations de trésorerie, en particulier payer la banque, dans l'attente du démarrage d'un projet et de l'encaissement d'une importante somme d'argent, également en relation avec un projet immobilieret, partant, être utilisé conformément au but social de la société. Ces considérations ne permettent cependant pas de mettre en évidence l'existence d'un projet précis pour lequel l'argent mis à disposition devait, aux yeux des prêteurs, être expressément affecté et, dans le même temps, servir de contre-valeur au prêt consenti ("Werterhaltungspflicht"). Au demeurant, c'est un truisme d'affirmer que l'argent prêté doit être utilisé conformément au but social de la société emprunteuse; cela ne saurait donc constituer un critère de distinction pertinent entre prêt ordinaire et valeur patrimoniale confiée au sens de l'<ref-law>.
4.3. Il est vrai que Z._ SA travaillait à l'époque sur un projet situé à Chalon-sur-Saône et qu'elle devait disposer de la somme de 27'000 euros pour honorer la garantie permettant de démarrer les travaux. Cette circonstance n'est toutefois pas suffisante pour fonder l'hypothèse selon laquelle le prêt constituait une valeur patrimoniale confiée, dès lors que le paiement de la garantie susmentionnée ne permettait pas l'obtention d'une contre-valeur équivalente pouvant servir de garantie au prêt. Qui plus est, la garantie requise n'épuisait pas le montant total du prêt et aucune destination particulière n'était en tout état de cause prévue pour le solde.
4.4. Plus généralement, il convient de souligner que les conditions contractuelles étaient foncièrement incompatibles avec une affectation déterminée des fonds prêtés, en particulier dans le domaine de l'immobilier où le retour sur investissement se fait en règle générale sur une échéance moyenne à longue. La courte durée du contrat, expressément désirée par les intimés, les conditions de rémunération du prêt, ainsi que la volonté de la société emprunteuse de rembourser le prêt au moyen des gains d'une opération immobilière qui devait venir prochainement à chef, démontraient au contraire qu'il s'agissait d'un placement financier à très court terme, par lequel les intimés procuraient pour une durée limitée des fonds à une société confrontée à des problèmes de liquidité. L'opération avait donc toutes les caractéristiques d'un prêt commercial à court terme destiné au financement de l'activité courante d'une entreprise.
4.5. Dans la mesure où Z._ SA pouvait disposer librement du prêt consenti par les intimés, il ne constituait pas une valeur patrimoniale confiée selon l'<ref-law> et la jurisprudence développée à ce sujet. Comme le relève à bon droit le recourant, confirmer le jugement entrepris reviendrait à élargir la notion de valeur patrimoniale confiée dans le cas d'un prêt de manière à ce que tous les prêts devraient désormais être considérés comme des valeurs patrimoniales confiées, ce que la jurisprudence a par le passé clairement entendu exclure. Pour ce motif, le recours doit être admis et l'arrêt attaqué annulé, y compris en ce qu'il concerne les conclusions civiles des intimés.
5.
Il n'en demeure pas moins que le recourant ne conteste pas, comme indiqué dans l'ordonnance pénale du 6 février 2012 valant acte d'accusation et constaté ensuite par la juridiction cantonale, avoir retiré de l'argent du compte de la société pour l'affecter à des fins autres que celles correspondant au but social de la société. On ne peut donc exclure que le recourant ait eu un comportement pénalement répréhensible au détriment de la société. Il convient par conséquent de renvoyer la cause à l'autorité précédente afin qu'elle examine si les actes commis par le recourant doivent être sanctionnés (cf. BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2e éd. 2014, n. 21 ad art. 107).
6.
Vu l'issue de la procédure, il ne sera pas perçu de frais (<ref-law>). Le recourant, qui obtient gain de cause, peut prétendre à de pleins dépens à la charge de la République et canton de Genève d'une part et des intimés d'autre part (art. 68 al. 1 et 2 LTF). La demande d'assistance judiciaire du recourant devient ainsi sans objet (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis, l'arrêt du 5 août 2013 de la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre pénale d'appel et de révision, annulé et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Une indemnité de 3'000 fr., à verser au recourant à titre de dépens, est mise pour moitié à la charge de la République et canton de Genève et pour moitié à la charge de A.Y._ et B.Y._.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre pénale d'appel et de révision.
Lausanne, le 4 juillet 2014
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Mathys
Le Greffier: Piguet