facts:
Fatti:
Fatti:
A. Il 15 dicembre 1995 D._ ha dato in locazione alla A._ - ora in liquidazione - il complesso immobiliare E._, sito sulle part. n. 364 e n. 369 RFD di X._. Il contratto, di durata indeterminata, avrebbe potuto essere disdetto con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999; la pigione concordata era di fr. 3'500.-- mensili, cui si sarebbe aggiunta una partecipazione alla cifra d'affari qualora questa avesse superato fr. 1'000'000.-- annui.
A seguito del fallimento di D._, il 7 aprile 2000 il citato complesso immobiliare è stato venduto ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione. In questa circostanza B._ si è aggiudicato la part. n. 364 RFD di X._, mentre la part. n. 369 RFD di X._ è stata acquistata da C._.
B. Il 9 giugno 2000, mediante modulo ufficiale, B._ ha notificato alla A._ la disdetta del contratto di locazione con effetto al 29 settembre 2000, limitatamente alla particella da lui acquistata.
C._ ha proceduto nel medesimo senso il 14 settembre successivo, notificando alla A._ - sempre mediante modulo ufficiale - la disdetta del contratto con effetto al 29 marzo 2001, per la particella da lui acquistata.
C._ ha proceduto nel medesimo senso il 14 settembre successivo, notificando alla A._ - sempre mediante modulo ufficiale - la disdetta del contratto con effetto al 29 marzo 2001, per la particella da lui acquistata.
C. Tempestivamente adito dalla A._, il 10 gennaio 2001 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio ha dichiarato valide ambedue le due disdette.
Onde ottenerne l'annullamento, A._ si è quindi rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4; in via subordinata essa ha domandato la protrazione del contratto sino al 31 dicembre 2005. Le sue richieste sono state disattese: il 4 febbraio 2002 il Pretore ha infatti confermato la validità delle due disdette, entrambe con effetto al 29 marzo 2001, e negato la possibilità di protrarre la locazione.
Gli appelli presentati dalla soccombente sono stati respinti dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, con due separate sentenze, il 10 luglio 2002. Ribadita la validità delle disdette, anche l'autorità ticinese ha respinto la richiesta di protrazione.
Gli appelli presentati dalla soccombente sono stati respinti dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, con due separate sentenze, il 10 luglio 2002. Ribadita la validità delle disdette, anche l'autorità ticinese ha respinto la richiesta di protrazione.
D. Contro le predette sentenze A._ è insorta dinanzi al Tribunale federale, il 2 settembre 2002, con due ricorsi per riforma motivati in maniera sostanzialmente identica. Prevalendosi della violazione dell'art. 261 nonché dell'<ref-law>, essa postula la modifica delle pronunzie impugnate nel senso di accertare la nullità sia della disdetta notificata da B._ che di quella inviata da C._. In via subordinata ha ribadito la domanda volta alla protrazione del rapporto locativo sino al 29 marzo 2003.
In accoglimento delle istanze di prestazione di cauzione processuale formulate dalle controparti, il 21 novembre 2002 il Presidente della Corte adita ha ingiunto alla A._ di fornire, entro il 9 dicembre 2002, fr. 4'000.-- per ciascuna causa, a garanzia delle spese ripetibili (art. 150 OG). Entrambi gli importi sono stati tempestivamente versati.
Nei rispettivi allegati di risposta del 14 gennaio 2003, B._ e C._ - adducendo i medesimi argomenti - propongono, in via principale, che i gravami vengano dichiarati inammissibili siccome abusivi; in via subordinata che vengano integralmente respinti.

considerations:
Diritto:
1. Motivati in maniera pressoché identica i due ricorsi sono rivolti contro due decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le due cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'<ref-law>, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art. 40 OG (<ref-ruling> consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad art. 40 OG pag. 343 seg.).
1. Motivati in maniera pressoché identica i due ricorsi sono rivolti contro due decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le due cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'<ref-law>, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art. 40 OG (<ref-ruling> consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad art. 40 OG pag. 343 seg.).
2. Giusta l'art. 46 OG nelle cause civili di carattere pecuniario, come quella in esame, il ricorso per riforma è ammissibile solo se il valore litigioso davanti all'ultima giurisdizione cantonale raggiungeva fr. 8'000.--.
Trattandosi di un litigio concernente la validità della disdetta, ai fini del calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale il contratto sussisterebbe - necessariamente - qualora la disdetta non fosse valida; tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova disdetta può essere notificata o, effettivamente, è stata data (<ref-ruling> consid. 1 con rinvii).
In concreto, qualora le disdette contestate fossero nulle - come asserito dall'attrice - i convenuti potrebbero disdire il contratto per la fine dell'anno civile con un preavviso di sei mesi. Considerato che la pigione mensile è di fr. 3'500.-- il limite posto dall'art. 46 OG risulta ampiamente superato.
In concreto, qualora le disdette contestate fossero nulle - come asserito dall'attrice - i convenuti potrebbero disdire il contratto per la fine dell'anno civile con un preavviso di sei mesi. Considerato che la pigione mensile è di fr. 3'500.-- il limite posto dall'art. 46 OG risulta ampiamente superato.
3. Prima di chinarsi sulle censure ricorsuali appare opportuno esprimere alcune considerazioni di ordine formale.
3.1 Chiamato a statuire quale istanza di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di prove (ad esempio l'<ref-law>), debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (<ref-ruling> consid. 2a con rinvii).
Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non è ammissibile il riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; <ref-ruling> consid. 2c pag. 252 con rinvii).
Queste regole sono applicabili anche alla risposta (art. 59 cpv. 3 OG).
3.2 Dai citati principi discende l'inammissibilità degli argomenti di fatto addotti dai convenuti per sostanziare la tesi dell'abuso di diritto, riferiti al contesto nel quale D._ avrebbe concluso il contratto di locazione con la società qui attrice, trattandosi di circostanze prive di riscontro nei giudizi criticati.
3.3 La congiunzione delle cause rende prive d'oggetto le richieste di completamento degli atti (art. 64 OG) formulate dall'attrice nei due gravami, siccome volte, in pratica, ad ottenere l'accertamento di elementi che emergono dalla lettura combinata delle due sentenze impugnate.
La vertenza può essere giudicata sulla base degli accertamenti di fatto eseguiti in sede cantonale.
La vertenza può essere giudicata sulla base degli accertamenti di fatto eseguiti in sede cantonale.
4. Con i due gravami l'attrice eccepisce la nullità delle disdette notificatele dai due convenuti siccome inviate separatamente e limitate alla singola particella da loro acquistata.
4.1 A suo modo di vedere, infatti, mediante l'aggiudicazione, il rapporto di locazione è passato ai due acquirenti, che sono così diventati - insieme - nuovi locatori. A ragione.
4.1.1 Stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, l'accordo stipulato il 15 dicembre 1995 da D._ con l'attrice concerneva l'intero complesso immobiliare E._, situato sulle part. n. 364 e n. 369 RFD di X._, per il quale l'attrice pagava una pigione globale di fr. 3'500.-- mensili.
Sebbene l'oggetto di tale pattuizione fosse per sua natura divisibile - prova ne sia anche il fatto che le particelle sono poi state vendute separatamente - le parti, sottoscrivendo un solo documento e fissando una sola pigione, hanno chiaramente voluto un unico contratto di locazione e non due connessi. Nessuno ha d'altro canto mai sostenuto il contrario.
4.1.2 Dai giudizi impugnati emerge che i convenuti si sono aggiudicati la proprietà delle rispettive particelle in occasione della vendita ai pubblici incanti tenutasi il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione.
Orbene, nella <ref-ruling> consid. 2a il Tribunale federale ha avuto modo di confermare la giurisprudenza inaugurata nella <ref-ruling>, giusta la quale con il doppio turno d'asta previsto dall'<ref-law> i contratti di locazione esistenti - così come quelli d'affitto (<ref-ruling> segg.) - non vengono sciolti bensì automaticamente trasferiti all'aggiudicatario in applicazione dell'<ref-law>, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale.
L'<ref-law> prevede il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente del fondo, senza modifiche (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 22 ad art. 261-261a CO; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed. Zurigo 1998, n. 9. ad art. 261-261a CO). L'aggiudicazione delle particelle a due persone diverse non provoca pertanto l'automatica scissione del contratto di locazione originario, unico, in due contratti diversi e separati. In altre parole, mediante l'aggiudicazione i due convenuti non hanno acquisito soltanto la proprietà delle rispettive particelle, ai sensi dell'<ref-law>, ma anche la qualità di parte locatrice nel contratto di locazione stipulato il 15 dicembre 1995.
4.2 Come rettamente sostenuto dall'attrice, mediante il trasferimento a due soggetti giuridici diversi, il contratto di locazione è dunque divenuto "comune" per legge.
Un contratto di locazione si dice "comune" quando almeno una delle parti contraenti (locatore o conduttore) è composta da una pluralità di persone (Higi, op. cit., n. 98 e 103 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Roger Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurigo 1993, pag. 88; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in: SJZ 87/1991 pag. 349).
4.2.1 Il contratto comune è caratterizzato dall'esistenza di una relazione contrattuale esterna (locatore - conduttore) cui si aggiunge una relazione interna, che riguarda specificatamente la pluralità delle persone che insieme formano una delle parti contrattuali (Higi, op. cit., n. 105 segg. ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO), in casu i due convenuti.
L'esercizio dei diritti formatori, quale appunto quello di disdire il contratto, dipende dal tipo di relazione, interna, che esiste fra le persone che compongono la parte locatrice (Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 412).
4.2.2 Nella fattispecie in rassegna, la relazione che lega i due convenuti è assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO); mediante l'acquisizione dei fondi oggetto del contratto di locazione essi si sono infatti uniti nel ruolo di parte locatrice, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano.
La decisione di disdire il contratto doveva pertanto essere presa all'unanimità e comunicata all'attrice da loro stessi oppure da un rappresentante da loro designato (Lachat, op. cit., pag. 412; Higi, op. cit. n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 1994 pag. 33 segg. in particolare pag. 49 seg.). In altre parole, il diritto di rescindere il rapporto di locazione andava esercitato da entrambi gli aggiudicatari, di principio insieme, la relazione giuridica creata dal contratto comune potendo essere sciolta unicamente in una volta sola e nei confronti di tutte le parti (cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5-7).
4.3 Chiamato recentemente a pronunciarsi su di una fattispecie simile, il Tribunale federale, sulla scorta dei principi appena esposti, ha dichiarato nulla la disdetta notificata all'attrice da un solo colocatore limitatamente alle particelle da lui acquistate (cfr. sentenza inc. 4C.6/2002 del 10 settembre 2002).
Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la controversia in esame presenta delle differenze significative. In concreto, ambedue i proprietari hanno infatti espresso chiaramente la volontà di rescindere il rapporto di locazione; il requisito della decisione unanime è quindi adempiuto. Ciascuno di loro ha inoltre provveduto a notificare la propria decisione all'attrice: B._ ha inviato una prima disdetta il 9 giugno 2000 e una seconda il 14 settembre seguente, con effetto al 29 marzo 2001; dal canto suo C._ - dopo aver comunicato all'attrice, il 9 giugno 2000, di non essere intenzionato a proseguire nel contratto stipulato il 15 dicembre 1995 con D._ - ha spedito una regolare disdetta il 14 settembre 2000, con effetto al 29 marzo 2001. L'attrice è stata dunque sufficientemente informata da entrambi i locatori della loro decisione di porre fine al contratto di locazione con effetto al 29 marzo 2001.
È vero che i convenuti, nei rispettivi formulari, hanno omesso di indicare che la disdetta concerneva l'intero rapporto, limitandosi a menzionare la particella di loro spettanza. Dichiarare le due disdette nulle per questo motivo - come pretende l'attrice - costituirebbe un formalismo eccessivo. Dalla combinazione delle due disdette emerge infatti, inequivocabile, l'intenzione dei colocatori di porre fine all'intero rapporto di locazione.
4.4 Ne discende che il rapporto di locazione è stato validamente disdetto con effetto al 29 marzo 2001, così come ritenuto nelle sentenze impugnate.
Su questo punto i ricorsi per riforma vanno pertanto respinti.
Su questo punto i ricorsi per riforma vanno pertanto respinti.
5. Per il resto i gravami sono divenuti privi d'oggetto, avendo l'attrice, in via subordinata - nell'ipotesi che il Tribunale federale dovesse concludere per la validità delle disdette notificate dai convenuti ammettere - riproposto la richiesta volta ad ottenere la proroga del rapporto di locazione sino al 29 marzo 2003.
5. Per il resto i gravami sono divenuti privi d'oggetto, avendo l'attrice, in via subordinata - nell'ipotesi che il Tribunale federale dovesse concludere per la validità delle disdette notificate dai convenuti ammettere - riproposto la richiesta volta ad ottenere la proroga del rapporto di locazione sino al 29 marzo 2003.
6. In conclusione, nella misura in cui non sono divenuti privi d'oggetto, i due ricorsi per riforma devono essere respinti e le sentenze impugnate meritano di essere confermate.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 OG). Nel quadro della determinazione delle somme dovute a titolo di tassa di giustizia e ripetibili si terrà conto del fatto che gli argomenti esposti dalle parti nell'ambito delle due cause sono sostanzialmente identici. Le indennità per ripetibili a favore dei convenuti verranno versate dalla Cassa del Tribunale federale, la quale potrà attingere dalle cauzioni processuali versate nel quadro dei due gravami, sino a concorrenza degli importi indicati qui di seguito, nel dispositivo.

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Le cause 4C.266/2002 e 4C. 268/2002 vengono congiunte.
1. Le cause 4C.266/2002 e 4C. 268/2002 vengono congiunte.
2. I ricorsi per riforma sono respinti nella misura in cui non sono divenuti privi d'oggetto.
2. I ricorsi per riforma sono respinti nella misura in cui non sono divenuti privi d'oggetto.
3. La tassa di giustizia di fr. 5'000.-- è posta a carico dell'attrice, la quale rifonderà a ciascun convenuto fr. 3'500.-- per ripetibili della sede federale.
3. La tassa di giustizia di fr. 5'000.-- è posta a carico dell'attrice, la quale rifonderà a ciascun convenuto fr. 3'500.-- per ripetibili della sede federale.
4. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Sachverhalt:
A. F._, geboren 1960, meldete sich im Dezember 2005 wegen psychischen Problemen bei der Invalidenversicherung zum Leistungsbezug an. Die IV-Stelle Zug veranlasste u.a. eine Abklärung am Institut X._, Dr. med. Y._ erstattete das Gutachten am 25. August 2008. Er stellte die Diagnose einer rezidivierenden depressiven Störung, aktuell Residualsymptomatik (ICD-10 F 33.8), erachtete die bisherige Tätigkeit als Hausfrau sowie als Fachärztin Psychiatrie weiterhin als zumutbar und setzte die Einschränkung in der Arbeitsfähigkeit bei einer Präsenzzeit von 8,5 Stunden pro Tag, über die Jahresarbeitszeit geschätzt, auf 30 % fest. In der Folge verneinte die IV-Stelle Zug mit Verfügung vom 19. August 2009 einen Rentenanspruch.
B. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zug wies die dagegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 27. Oktober 2011 ab. Im Prozessverlauf hatte F._ ein Privatgutachten des Dr. med. I._, Facharzt FMH für Psychiatrie und Psychotherapie, vom 23. November 2009 aufgelegt. Darauf holte das Verwaltungsgericht bei PD Dr. med. M._ von den Universitären Psychiatrischen Kliniken Z._ das Obergutachten vom 15. August 2011 ein. Die diesbezüglichen Kosten von Fr. 6'774.- verlegte es vollumfänglich zu Lasten von F._ (Dispositiv Ziff. 3).
C. F._ lässt mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen, der Entscheid vom 27. Oktober 2011 sei aufzuheben und es sei ihr eine angemessene Rente der Invalidenversicherung ab 1. Januar 2006 zuzusprechen. Eventualiter sei die Sache zur weiteren Abklärung an die IV-Stelle Zug zurückzuweisen. Subeventualiter sei Ziff. 3 des Dispositivs aufzuheben und die Kosten des Gerichtsgutachtens in der Höhe von Fr. 6'774.- der IV-Stelle Zug aufzuerlegen.
Die IV-Stelle und das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Sozialversicherungen verzichtet auf eine Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (<ref-law>) kann wegen Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 f. BGG erhoben werden. Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>).
1.2 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>), prüft indessen - unter Beachtung der Begründungspflicht in Beschwerdeverfahren (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) - grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1.4.1 S. 254). Wird eine Verletzung von Grundrechten geltend gemacht, muss im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten Mangel leidet (<ref-law>).
2. Die Beschwerdeführerin bemängelt vorab das Gerichtsgutachten des PD Dr. med. M._ vom 15. August 2011. Dieser diagnostizierte - mit Einfluss auf die Arbeitsfähigkeit - eine Dysthymia (ICD-10 F34.1), einen Verdacht auf eine rezidivierende depressive Störung, aktuell remittiert, sowie akzentuierte Persönlichkeitszüge mit selbstunsicheren, depressiven, abhängigen, vermeidenden und anderen psychoneurotischen Anteilen (ICD-10 Z73.1). In Bezug auf Letzteres konnte die Differenzialdiagnose einer komplexen Persönlichkeitsstörung nicht gestellt werden. Die Arbeitsfähigkeit in der angestammten Tätigkeit als frei praktizierende Psychiaterin schätzte Dr. M._ auf ca. 70-80 %. In einer angepassten Tätigkeit in einem nicht konflikthaften Umfeld ohne erhebliche Stressexposition bezeichnete er die Beschwerdeführerin als voll arbeitsfähig. Die fachärztliche Begutachtung basiert u.a. auf einer umfangreichen Aktenlage und der Experte setzte sich insbesondere mit dem Gutachten des Dr. med. S._, Facharzt FMH für Psychiatrie und Psychotherapie, vom 20. April 2006 samt Ergänzung vom 30. Oktober 2006, dem Gutachten des Instituts X._ vom 25. August 2008 und dem Privatgutachten vom 23. November 2009 eingehend auseinander.
Die Vorinstanz hat einlässlich begründet, weshalb das Obergutachten von PD Dr. med. M._ überzeugt. Insoweit die Beschwerdeführerin wiederholt geltend macht, verschiedene, auf ihre Persönlichkeitsdefizite zurückzuführende Umstände seien bei der Bestimmung der Arbeitsunfähigkeit unberücksichtigt geblieben, lässt sie ausser Acht, dass die diagnostizierte Persönlichkeitsstörung in sogenannter Z-Kodierung rechtsprechungsgemäss keine invaliditätsrechtlich erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung darstellt (vgl. Urteil 9C_537/2011 vom 28. Juni 2012 E. 3.1; SVR 2012 IV Nr. 22 S. 95, 8C_302/2011 E. 2.3; SVR 2008 IV Nr. 15 S. 43, I 514/06 E. 2.2.2.2). Es erübrigt sich daher, darüber zu diskutieren, welche damit zusammenhängenden Faktoren Eingang in die gutachterliche Schätzung der Arbeitsfähigkeit fanden und welche nicht. Soweit solche miteinbezogen wurden, erfolgte dies zu Gunsten der Beschwerdeführerin; indes kann sie daraus kein Recht auf umfassende Beachtung ableiten. Somit steht fest, dass die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang, soweit überhaupt rechtsgenüglich dargelegt (vgl. E. 1.2), auch keine Verletzung von Art. 8 Abs. 1 und 3 sowie <ref-law> bzw. Art. 8 EMRK zu begründen vermag.
Insofern PD Dr. med. M._ festhielt, die Beurteilung der Arbeitsfähigkeit stelle sich schwierig dar, da faktisch aktuell bereits insgesamt unter Einschluss der Haushaltsaufgaben ein Pensum von über 100 % absolviert werde, so scheint ihm nicht präsent gewesen zu sein, dass der invalidenrechtlich massgebende Status - d.h. ob ausschliesslich erwerbstätig oder ausschliesslich im Haushalt tätig oder aber "gemischt" tätig - stets bei 100 % liegt. Seine Einschätzung der Arbeitsfähigkeit basierte jedoch klar mit Blick auf ein Vollpensum im Erwerbsleben, was sich aus der - unmittelbar davorstehenden - Feststellung erschliesst, dass die Beschwerdeführerin bei einer Reduktion des psychosozialen Gesamtdruckes trotz persönlichkeitsbedingter Schwierigkeiten wieder "in einem vollen Pensum schaffen könnte" resp. wieder ",normal funktionieren' würde".
Indem sich die Vorinstanz auf das Obergutachten abgestützt und eine Restarbeitsfähigkeit von mindestens 70 % angenommen hat, was unbestritten keine rentenwirksame Einschränkung darstellt, kann ihre Beurteilung weder als willkürlich noch sonstwie als bundesrechtswidrig bezeichnet werden. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
3. Was die Verlegung der Kosten für das Obergutachten in der Höhe von Fr. 6'774.- betrifft, so hat das Bundesgericht unlängst in einem Grundsatzurteil entschieden, dass <ref-law>, der bei Streitigkeiten um die Bewilligung oder Verweigerung von IV-Leistungen vor dem kantonalen Versicherungsgericht einen Kostenrahmen von Fr. 200.- bis Fr. 1000.- vorsieht, abschliessenden Charakter aufweist, selbst wenn der Verfahrensaufwand nur minimal gewesen ist (<ref-ruling> E. 1 S. 123 f.). Diese Verbindlichkeit gilt grundsätzlich auch nach oben, wobei im vorliegenden Fall - wie im zitierten Urteil - nicht zu prüfen ist, ob der Kostenrahmen bei mutwilliger oder leichtsinniger Prozessführung überschritten werden darf. Im Übrigen ist der Wortlaut dahin gehend klar, dass es sich um die "Kosten" und nicht einzig um die Spruchgebühr handelt, wie die vorinstanzlichen Erwägungen implizieren. Dies wird durch die Lehre bestätigt (UELI KIESER, ATSG-Kommentar, 2. Aufl. 2009, N. 35 zu <ref-law>; gl.M. wohl auch JEAN-LOUIS DUC, Procédure dans l'assurance-invalidité, in: SZS 2005 S. 306 unten: "Limiter les frais de justice, mais pas ceux qui sont occasionnés par une expertise, ne serait pas logique.") und den Gesetzesmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte entnehmen, die dem unmissverständlichen Wortlaut von <ref-law> entgegen stehen (Botschaft vom 4. Mai 2005 betreffend die Änderung des Bundesgesetzes über die Invalidenversicherung [Massnahmen zur Verfahrensstraffung], BBl 2005 3079).
4. Wenn auch mit dem Obergutachten von PD Dr. med. M._ die Einschätzungen der Experten des Instituts X._ bestätigt werden konnten, kann es nicht im nachhinein als überflüssig für die Beurteilung des Anspruchs der Beschwerdeführerin abgetan werden. Das kantonale Versicherungsgericht ist in der Beweiswürdigung frei (<ref-law>). Es hat das Obergutachten angeordnet, weil mit dem Gutachten des Instituts X._ und der von der Beschwerdeführerin eingereichten Privatexpertise zwei bereits im Grundsatz (Methodik) gegensätzliche psychiatrische Fachmeinungen vorlagen. Damit hat es, obwohl grundsätzlich vom Gutachten des Instituts X._ überzeugt, doch letzte Zweifel ausräumen wollen. Mit anderen Worten hat die Vorinstanz die Abklärungsergebnisse aus dem Verwaltungsverfahren offenbar als nicht ausreichend beweiswertig erachtet. Auch die IV-Stelle hält fest, dass das Einholen eines Obergutachtens deshalb notwendig geworden sei, weil die Versicherte durch die Einreichung eines eigenen Gutachtens Zweifel am Gutachten des Instituts X._ gestreut habe. Bei dieser Sachlage (vgl. <ref-ruling> E. 4.4.1.5 in initio S. 265) besteht von vornherein keine Rechtfertigung, den gesetzlich vorgegebenen Kostenrahmen zu überschreiten. Die Verlegung der Kosten in der (ganzen) Höhe von Fr. 6'774.- zu Lasten der Versicherten stellt demnach eine Verletzung von Bundesrecht (<ref-law>) dar, was zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids im fraglichen Punkt führt. Nachdem die Vorinstanz den Kostenrahmen von <ref-law> nicht ausgeschöpft und die Beschwerdeführerin den Rechtsstreit vor Verwaltungsgericht verloren hat, erweist sich die Überbindung der gesamten Kosten der Gerichtsexpertise auf die IV-Stelle (<ref-ruling> E. 4.4.2 S. 265 f.) hier nur als eine von möglichen Varianten. Die Sache geht daher an die Vorinstanz zwecks Neuverlegung des streitigen Gutachteraufwands zurück.
5. Das Verfahren ist kostenpflichtig (<ref-law>). Entsprechend seinem Ausgang werden die Gerichtskosten den Parteien je hälftig auferlegt (Art. 65 Abs. 4 lit. a in Verbindung mit <ref-law>). Die IV-Stelle hat der Versicherten für das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG); sie selber ist gemäss <ref-law> nicht anspruchsberechtigt.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 3 des Entscheids des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 27. Oktober 2011 wird aufgehoben. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit sie die Kosten des Obergutachtens neu verlege. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 500.- werden den Parteien je hälftig auferlegt.
3. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.- zu entschädigen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Sozialversicherungsrechtliche Kammer, und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 20. August 2012
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Meyer
Die Gerichtsschreiberin: Dormann

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A. Die A._ AG ist Eigentümerin des Geschäftshauses X._ an der Strasse X._ in Y._. Sie beauftragte die B._ AG mit der Totalsanierung dieses Hauses. Die Generalunternehmerin zog die C._ AG als Subunternehmerin bei, welche einen Teil der Arbeiten, nämlich die Isolation und die Abdichtungen an der Fassade, der D._ AG übertrug. Diese Arbeiten waren in drei Etappen aufgeteilt. Die erste betraf den mittleren, die zweite den südwestlichen und die dritte den nordöstlichen Gebäudeteil. Die D._ AG begann in der Woche vom 12.-17. Juni 2005 mit den Arbeiten. Im August 2005 unterzeichneten die Subunternehmerin und die D._ AG einen entsprechenden Werkvertrag. Letztere stellte ihre Arbeiten am Gebäude am 20. Februar 2006 ein, nachdem sie vom bevorstehenden Konkurs der Subunternehmerin erfahren hatte, der zwei Tage später eröffnet wurde. Die D._ AG gab im Konkurs der Subunternehmerin eine Werklohnforderung von Fr. 84'997.00 ein.
B. Am 7. April 2006 stellte die D._ AG (Klägerin) beim Audienzrichteramt am Bezirksgericht Zürich ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Forderung von Fr. 84'997.-- nebst Zins zu 5 % seit 7. April 2006 auf der Liegenschaft der A._ AG (Beklagte) an der Strasse X._ in Y._. Das Audienzrichteramt entsprach diesem Gesuch mit Verfügung vom 7. April 2006 und setzte der Klägerin am 25. August 2006 Frist an, um beim zuständigen Gericht eine Klage auf Feststellung der Forderung als Pfandsumme und definitive Eintragung des Pfandrechts gegen die Beklagte anzuheben. Die Klägerin reichte die entsprechende Klage am 12. Oktober 2006 beim Handelsgericht des Kantons Zürich ein.
Mit Verfügung vom 3. November 2006 stellte das Audienzrichteramt fest, dass die Beklagte durch die Hinterlegung von Fr. 107'000.-- hinreichende Sicherheit geleistet hatte und wies das Grundbuchamt Zürich-Altstetten an, das vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen.
Mit Eingabe vom 12. April 2007 änderte die Klägerin ihre Begehren dahingehend, dass sie neben der Feststellung der Pfandsumme verlangte, es sei festzustellen, dass die Klägerin berechtigt sei, die an Stelle des gelöschten Bauhandwerkerpfandrechts getretene Barsicherheit in Anspruch zu nehmen.
Die Instruktionsrichterin erliess am 12. Juni 2007 eine Verfügung mit folgenden Substantiierungshinweisen:
"Die Klägerin wird insbesondere aufgefordert, in der Rechtsschrift im Einzelnen darzulegen,
- wann wer welche Arbeiten ausgeführt hat;
- die einzelnen Positionen der geltend gemachten Pfandsumme.
Sodann sind hinsichtlich der Nachtrags- und Regiearbeiten die behaupteten Vereinbarungen insbesondere in zeitlicher Hinsicht zu substanziieren sowie, soweit noch nicht erfolgt, darzutun, welche Personen wann welche konkreten Vereinbarungen getroffen haben."
Mit Urteil vom 18. Februar 2009 wies das Handelsgericht die Klage wegen ungenügender Substantiierung ab.
C. Die Klägerin erhob Beschwerde in Zivilsachen mit den Begehren, das Urteil des Handelsgerichts vom 18. Februar 2009 sei aufzuheben und die Sache sei zur Feststellung des Sachverhalts und Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Handelsgericht zurückzuweisen. Eventuell sei die Klage gutzuheissen.
Zudem stellte die Beschwerdeführerin ein Gesuch um aufschiebende Wirkung, das mit Präsidialverfügung vom 7. Mai 2009 gutgeheissen wurde. In einer Beschwerdeergänzung vom 27. März 2009 ersuchte die Beschwerdeführerin um Zulassung eines Novums.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Handelsgericht verzichtet auf eine Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1. 1.1 Gegenstand des Verfahrens bildet eine Zivilsache (<ref-law>). Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (<ref-law>), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. <ref-law>), und die Beschwerdefrist ist auch bezüglich der Beschwerdeergänzung eingehalten (<ref-law>).
1.2 Weiter setzt die Beschwerde in Zivilsachen voraus, dass das angefochtene Urteil letztinstanzlich ist (<ref-law>). Gegen das Urteil des Handelsgerichts hätte die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Zürich nach <ref-law>/ZH erhoben werden können, was die Beschwerdeführerin unterliess. Das Urteil ist daher insoweit nicht kantonal letztinstanzlich, als es vom Kassationsgericht hätte überprüft werden können. Ausgeschlossen ist die Nichtigkeitsbeschwerde, wenn das Bundesgericht einen Mangel frei überprüfen kann, wobei sie stets zulässig ist, wenn eine Verletzung von Art. 8, 9, 29 oder 30 BV oder von Art. 6 EMRK geltend gemacht wird (<ref-law>/ZH; vgl. dazu <ref-ruling> E. 3.2 S. 586 f. mit Hinweisen). Die Letztinstanzlichkeit des angefochtenen Urteils ist daher bezüglich der Rüge der willkürlichen Anwendung kantonalen Rechts (<ref-law>) zu verneinen, weshalb auf solche Rügen nicht eingetreten werden kann. Bezüglich der Rüge der Verletzung von Bundeszivilrecht ist das Urteil des Handelsgerichts dagegen ein letztinstanzlicher Entscheid (vgl. Urteil 4A_398/2008 vom 18. Dezember 2008, E. 1.2.2).
1.3 Gemäss <ref-law> können neue Tatsachen und Beweismittel nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. Dies ist grundsätzlich bei Tatsachen zu verneinen, welche erst nach der Fällung des angefochtenen Entscheids eingetreten sind, da das Bundesgericht die Rechtsanwendung gestützt auf den Sachverhalt in diesem Zeitpunkt zu überprüfen hat (BERNARD CORBOZ, in: Corboz und andere, Commentaire de la LTF, 2009, N. 26 zu <ref-law>; URLICH MEYER, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, N. 43 zu <ref-law>). Die Angabe der Beschwerdeführerin, nach der Fällung des angefochtenen Entscheids am 18. Februar 2009 habe die Konkursverwaltung der C._ AG am 4. März 2009 die in ihrem Konkurs eingegebene Werklohnforderung von Fr. 84'997.-- in den Kollokationsplan aufgenommen, ist daher als unzulässige neue Tatsachenbehauptung nicht zu hören.
2. 2.1 Wie weit die anspruchsbegründenden Tatsachen inhaltlich zu substantiieren sind, damit sie unter die massgeblichen Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden können, bestimmt das materielle Bundesrecht. Die jeweiligen Anforderungen ergeben sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Norm und anderseits aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei. Tatsachenbehauptungen müssen dabei so konkret formuliert sein, dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann. Bestreitet der Prozessgegner das an sich schlüssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, kann diese gezwungen sein, die rechtserheblichen Tatsachen nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann (<ref-ruling> E. 2b mit Hinweisen). Auf welchem Weg ein subsumptionsfähiger Sachverhalt erlangt werden soll, bestimmt dagegen das kantonale Prozessrecht. Ihm bleibt die Regelung der Frage vorbehalten, in welcher Form und bis zu welchem Zeitpunkt die inhaltlich genügenden Sachvorbringen in das Verfahren einzuführen sind. Kantonales Prozessrecht entscheidet auch darüber, ob eine Ergänzung der Sachvorbringen aufgrund des Beweisverfahrens zulässig ist oder ob bereits die vorgängigen Behauptungen so konkret und detailliert sein müssen, dass das Beweisverfahren allein noch ihrer Überprüfung dient (<ref-ruling> E. 2c; <ref-ruling> E. 3; Urteil 4C.351/2000 vom 20. Juli 2001 E. 3c).
2.2 Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts besteht für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder andern Werken auf einem Grundstücke Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstücke, sei es, dass sie den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum Schuldner haben (<ref-law>). Die Eintragung des Pfandrechts der Handwerker und Unternehmer hat bis spätestens drei Monate nach der Vollendung ihrer Arbeit zu geschehen (<ref-law>).
2.3 Das Handelsgericht kam zum Ergebnis, die Beschwerdeführerin habe die von ihr geltend gemachten Arbeiten als Handwerkerin oder Unternehmerin im Sinne von <ref-law> erbracht und die dreimonatige Frist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts gewahrt. Jedoch habe die Beschwerdeführerin die pfandberechtigten Arbeiten nicht genügend substantiiert. Die Beschwerdeführerin habe in der Klageschrift bezüglich der in der ersten und zweiten Etappe geleisteten Arbeiten auf den Werkvertrag, die vorangegangenen Preisanfragen und die dazugehörigen Schnittpläne und Massenauszüge verwiesen. Nach der Bestreitung durch die Beschwerdegegnerin in der Klageantwort hätte die Beschwerdeführerin ihr an sich schlüssiges Vorbringen nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen gehabt, dass darüber Beweis abgenommen werden konnte, zumal sie vom Gericht mit Verfügung vom 12. Juni 2007 aufgefordert worden sei, anzugeben, wann wer welche Arbeiten ausgeführt hat. Dies habe die Beschwerdeführerin nicht getan. Hierzu wäre sie aber aufgrund der Bestreitungen der Beschwerdegegnerin verpflichtet gewesen. Zwar habe diese an der Referentenaudienz vom 31. Mai 2007 ausgeführt, ihres Wissens habe die Beschwerdeführerin 98 % der ersten Etappe und ca. 70 % der zweiten Etappe erfüllt. Diese Aussage habe die Beschwerdegegnerin jedoch zurückgezogen, indem sie in der Duplik an ihrer Bestreitung [in der Klageantwort] festgehalten habe. Bezüglich der ersten Etappe habe die Beschwerdeführerin angeführt, dass 100 % verrechnet worden seien, obwohl sie im Prozess geltend gemacht habe, es seien 98 % geleistet worden. Welche Arbeiten die Differenz ausmachten, erhelle weder aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin noch aus den Beilagen, auf die sie verweise. Insgesamt gehe aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht hervor, wer wann welche Arbeiten ausgeführt habe und worin die 98 % der geleisteten Arbeit bestanden hätten. Bezüglich der zweiten Etappe liefere die Beschwerdeführerin in der Replik eine Aufstellung, was gemäss Vertrag hätte geleistet werden sollen und was effektiv erbracht worden sei. Wer diese Arbeiten wann erbracht habe, führe die Beschwerdeführerin wiederum nicht aus.
2.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, im vorliegenden Werkvertrag sei gemäss <ref-law> ein Pauschal- bzw. Festpreis vereinbart worden, bei dem der Anspruch auf den Werklohn einzig von der Erstellung des Werkes abhänge. Nicht relevant sei deshalb, welche Person wann welche Arbeit erbracht habe. Indem das Obergericht entsprechende Angaben verlangte, habe es zu hohe Anforderungen an die Substantiierungspflicht gestellt und damit Bundesrecht verletzt. Die Beschwerdeführerin habe behauptet, 100 % der Leistungen der ersten Etappe erbracht zu haben. Die vom Handelsgericht genannte Zahl von 98 % entspreche einer Behauptung der Beschwerdegegnerin. Bezüglich der zweiten Etappe habe die Beschwerdeführerin die einzelnen tatsächlich erbrachten Leistungen dem "Soll nach Vertrag" gegenübergestellt. Auf dieser Basis könnten Beweise abgenommen werden.
2.5 Das Bauhandwerkerpfandrecht findet seine Rechtfertigung darin, dass Bauarbeiten grundsätzlich geeignet sind, den Wert der Baute zu vermehren. Nach dem Wortlaut des Gesetzes besteht die Pfandsumme jedoch für Forderungen der Handwerker oder Unternehmer und wird daher nach dem Vertragsverhältnis mit dem Besteller bestimmt und nicht durch den objektiven Mehrwert, den die Bauarbeiten allenfalls geschaffen haben (<ref-ruling> E. 4d S. 474). Demnach ist bei der Bestimmung der Pfandsumme darauf abzustellen, ob der massgebende Werkvertrag einen zum voraus genau bestimmten Preis im Sinne von <ref-law> in Form eines resultatbezogenen Pauschal-, Global oder Einheitspreises oder eine Vergütung unter Berücksichtigung des erforderlichen Zeitaufwands (Regiearbeiten) vorsieht (Urteil 4C.385/2005 vom 31. Januar 2006 E. 5). Die bei einem Vertragsrücktritt geschuldete Vergütung für die bereits geleistete Arbeit richtet sich ebenfalls proportional nach dem vertraglich vereinbarten Preis, wobei gegebenenfalls durch Expertise festgestellt werden muss, in welchem Ausmass das Werk erstellt wurde (PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 4. Aufl. 1996, S. 207 Rz. 730; BERNARD CORBOZ, Werkvertrag V, Das Erlöschen des Vertrages, in: SJK Nr. 462, S. 10; vgl. auch BGE 25 II 396 E. 2 S. 400 f.).
2.6 Gemäss dem im August 2005 unterzeichneten, von der Vorinstanz angeführten Werkvertrag vereinbarten die Parteien einen Pauschalpreis von Fr. 180'000.--, der auf den Massangaben und Preisen der Beilage 5 zum Werkvertrag basiert. In dieser Beilage werden für jede Etappe die zu erbringenden Werkleistungen nach Kategorien mengenmässig umschrieben und der dafür pro Meter bzw. Quadratmeter geschuldete Preis bestimmt (vgl. Beilage 5a). Damit haben die Parteien insoweit einen festen Preis gemäss <ref-law> vereinbart, der sich allein nach dem erstellten Werk und nicht nach der zur Erstellung erforderlichen Arbeit richtet (vgl. <ref-law>). Welcher Handwerker welche Arbeit zu erbringen hat, wurde nicht vereinbart. Demnach ist nicht erheblich, welcher der Angestellten der Beschwerdeführerin die Arbeiten geleistet hatte. Da die Beschwerdegegnerin nicht einwendete, gewisse Arbeiten seien zu früh oder zu spät erfolgt, ist der Zeitpunkt der Leistung ebenfalls nicht relevant. Somit hat das Handelsgericht bundesrechtswidrige Anforderungen an die Substantiierung gestellt, wenn es von der Beschwerdeführerin Angaben dazu verlangte, wann wer welche Arbeiten ausführte. Zur Substantiierung der Leistungen genügte die Angabe, welche Leistungen in welchem Umfang erbracht wurden. Dieser Obliegenheit ist die Beschwerdeführerin nachgekommen, indem sie sowohl in der Klage (S. 19 Rz. 51) als auch in der Replik (S. 7) vorbrachte, sie habe alle Arbeiten der ersten Etappe ausgeführt und den Umfang der tatsächlich erbrachten Teilleistung der zweiten Etappe in der Replik (S. 7 Rz. 13) auflistete. Die Annahme des Handelsgerichts, die Beschwerdeführerin habe angegeben, 98 % der Leistungen der 1. Etappe erbracht zu haben, ist offensichtlich unrichtig, da diese Angabe von der Beschwerdegegnerin stammt. Der Sachverhalt ist daher insoweit gemäss <ref-law> zu berichtigen.
3. 3.1 Das Handelsgericht erachtete die Forderungen, welche die Beschwerdeführerin aus vier Nachtragsofferten ableitete, bezüglich der erbrachten Leistungen als ungenügend substantiiert, da sich in den Rechtsschriften bezüglich der ersten, zweiten und vierten Nachtragsofferte keine Angaben dazu fänden, was die Beschwerdeführerin tatsächlich geleistet habe und es nicht Aufgabe des Gerichts sein könne, die Behauptungen der Beschwerdeführerin in den Beilagen zu suchen. In der dritten Nachtragsofferte vom 10. August 2005 sei zwar von insgesamt 992 m2 die Rede, wogegen gemäss Act. 3.7.3 Pos. 4 lediglich 307 m2 fakturiert worden seien, weshalb unklar bleibe, worin die Leistung der Beschwerdeführerin bestanden habe.
3.2 Die Beschwerdeführerin wendet ein, das Bestehen einer Schuld könne auch durch Anerkennung nachgewiesen werden. Die Beschwerdeführerin habe in der Replik geltend gemacht, die C._ AG habe die Rechnungen zu den Nachtragsofferten "zur Zahlung freigegeben" und damit anerkannt. Indem das Handelsgericht die Behauptung der Anerkennung der Forderungen aus Nachtragsofferten durch die Schuldnerin nicht genügen liess und stattdessen detaillierte Angaben zu den geleisteten Arbeiten verlangte, habe es Anforderungen an die Substantiierung gestellt, welche nicht aus den Tatbestandsmerkmalen des <ref-law> abgeleitet werden könnten.
3.3 Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts darf nur erfolgen, wenn die Forderung vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist (<ref-law>). Fraglich ist, ob eine Anerkennung einer Forderung durch einen General- oder Subunternehmer der Anerkennung durch den Eigentümer gleichgestellt werden kann. Die Frage kann jedoch offen bleiben. Auch die Behauptung einer Forderungsanerkennung setzt voraus, dass im Gerichtsverfahren formgerecht geltend gemacht wird, in welcher Höhe die Forderung anerkannt wurde. Da die Beschwerdeführerin die Höhe der behaupteten Forderungsanerkennung in den Rechtsschriften nicht nannte, hätte sie darin insoweit die erbrachte Leistung und den dafür vereinbarten Preis nennen müssen, zumal die Erwägung des Handelsgerichts, dass es die Behauptungen der Parteien nicht in den Beilagen zu suchen habe, auf kantonalem Prozessrecht beruht und mangels Ausschöpfung des Instanzenzuges nicht überprüft werden kann (vgl. E. 1.2). Dass aber der Leistungsumfang betreffend die erste, zweite und vierte Nachtragsofferte nicht in den Rechtsschriften genannt wird, bestreitet die Beschwerdeführerin nicht. Sie macht jedoch geltend, sie habe in der Klage (Rz. 35) bezüglich der dritten Nachtragsofferte behauptet, einen Mehrpreis von Fr. 7.50 pro m2 mit den insgesamt 922 m2 in der Position 12 des Massenauszuges multipliziert zu haben. Damit habe sie konkretisiert, dass sie von einer Leistung von 922 m2 ausgehe, selbst wenn diese Behauptung in einem Widerspruch zu einer anderen Behauptung in den Rechtsschriften stehen würde.
3.4 Die Beschwerdeführerin hat in der Klage auf Seite 14 Rz. 35 vorgebracht:
"Die Klägerin offerierte am 10. August [2005] einen Mehrpreis von CHF 7.50 pro m2, was sie mit den insgesamt 922 m2 in der Position 12 des Massenauszuges multiplizierte. Auch damit war die Firma C._ einverstanden, was mit der Zustimmung zur Rechnung Nr. 17706 (ES act. 3/7.3, dat. 8.12.2005, dort Pos. 04, S. 2/4) durch R._ von der Firma C._ nochmals bestätigt wurde".
Die in der Klage genannten 922 m2 betreffen damit lediglich die Offertstellung. Welche Leistung tatsächlich erbracht worden sein soll, geht aus der Klage nicht hervor. Der Leistungsumfang könnte höchstens aus der angerufenen Rechnung abgeleitet werden, welche in der 4. Position jedoch lediglich 307 m2 aufführt. Insoweit hat das Handelsgericht mit der Annahme, die Beschwerdeführerin habe in ihren Rechtsschriften die tatsächlich gestützt auf die Nachtragsofferte vom 10. August 2005 erbrachte Leistung, mithin auch eine mögliche Anerkennung, nicht genügend substantiiert, kein Bundesrecht verletzt.
4. 4.1 Zu den Regiearbeiten vom 11. Oktober 2005 erwog das Handelsgericht, die Angaben der Beschwerdeführerin seien genügend substantiiert. Dennoch erübrige sich eine Beweisabnahme, weil die Beschwerdeführerin die Pfandsumme nicht hinreichend dargelegt habe. Auch die Regiearbeiten vom 20. Dezember 2005 seien betreffend Arbeit und Anzahl Arbeitsstunden rechtsgenügend substantiiert. Es fehlten jedoch Angaben dazu, wer von der Beschwerdeführerin an der diesen Regiearbeiten zugrunde liegenden Vereinbarung beteiligt gewesen sei, weshalb ein konkreter Beweissatz auch hier nicht möglich sei.
4.2 Die Beschwerdeführerin wendet ein, es sei nicht ersichtlich, wie sich aus <ref-law> ergeben soll, dass Klarheit darüber bestehen müsse, welche natürliche Person eine juristische Person beim Abschluss eines Vertrages vertreten hat.
4.3 Die Frage, wer für eine juristische Person handelt, ist erheblich, wenn etwa eingewendet wird, die betreffende Person sei nicht vertretungsberechtigt gewesen. Eine ohne Vertretungsmacht getroffene Vereinbarung kann jedoch vom Vertretenen genehmigt werden (<ref-law>). Da die Beschwerdeführerin mit der vorliegenden Klage eindeutig zum Ausdruck brachte, dass sie die Vereinbarung betreffend die Regiearbeiten vom 20. Dezember 2005 gelten lassen wollte, ist nicht erheblich, wer auf ihrer Seite an dieser Vereinbarung beteiligt war. Somit genügt die Behauptung, dass die Beschwerdegegnerin mit einer entsprechenden Offerte der Beschwerdeführerin einverstanden war. Das Handelsgericht hat demnach Bundesrecht verletzt, wenn es in diesem Zusammenhang Angaben zur Person verlangte, welche die Beschwerdeführerin vertrat.
5. 5.1 Schliesslich nahm das Handelsgericht an, die Beschwerdeführerin habe die Höhe der Pfandforderung nicht formgerecht substantiiert. Trotz Substantiierungshinweis habe sich die Beschwerdeführerin in der Replik damit begnügt, ihre Beilage vom 22. Februar 2006 als integrierenden Bestandteil ihrer Eingabe zu erklären, ohne die einzelnen Positionen zu erläutern.
5.2 Die Beschwerdeführerin wendet ein, soweit die Zusammenstellung vom 22. Februar 2006 nach kantonalem Recht nicht als Behauptung zugelassen werde, ergäben sich die geforderten Beträge aus den Rechtsschriften. Dies müsse genügen, da der Anspruch auf Zulassung zum Beweis nach <ref-law> nicht davon abhängig gemacht werden dürfe, dass ein Kläger die einzelnen Positionen seines Anspruchs in einer Liste zusammenstelle und addiere.
5.3 Wie bereits dargelegt, hat die Beschwerdeführerin bezüglich der ersten und zweiten Etappe und den Regiearbeiten die erbrachten Leistungen hinreichend substantiiert (vgl. E 2.6 und E. 4 hiervor). Die entsprechenden Forderungsbeträge für die erste und zweite Etappe hat die Beschwerdeführerin in der Replik (S. 6 ff. Rz. 12 ff.), aufgeteilt nach den verschiedenen werkvertraglich bestimmten Leistungen und dem Leistungsumfang, aufgelistet und auf diese Weise Summen von Fr. 60'367.60 und Fr. 66'831.20 abzüglich 15 % Rabatt plus 7.6 % MWST errechnet, was einem Gesamtbetrag von Fr. 116'336.02 entspricht. Zudem verlangte die Beschwerdeführerin in der Klage (S. 15 f. Rz. 37 f.) für am 11. Oktober und 20. Dezember 2005 erbrachte Regiearbeiten von drei und fünf Arbeitsstunden ausdrücklich Fr. 285.70 bzw. Fr. 545.45. Aus den Rechtsschriften ergeben sich somit geltend gemachte Pfandforderungen von Fr. 116'336.02, Fr. 285.70 und Fr. 545.45, was abzüglich der Akontozahlungen von Fr. 58'104.-- einen Betrag von Fr. 59'063.17 ergibt. In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin nicht nur die erbrachten Leistungen, sondern auch die entsprechenden Pfandforderungen genügend substantiiert behauptet. Das Handelsgericht hat daher Bundesrecht verletzt, wenn es insoweit eine genügende Substantiierung der Klage verneinte.
6. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache - soweit taugliche Beweismittel prozessual gehörig angeboten wurden (<ref-ruling> E. 2.6; <ref-ruling> E. 3c S. 223 ff.) - zur Durchführung eines Beweisverfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Da die Beschwerdeführerin bezüglich der Substantiierung nur etwa zu drei Vierteln der Forderungssumme obsiegt, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Parteien in diesem Verhältnis aufzuerlegen und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung zu entrichten (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 18. Februar 2009 aufgehoben und die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin zu drei Vierteln und der Beschwerdeführerin zu einem Viertel auferlegt.
3. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.- zu entschädigen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Juni 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Gelzer


facts:
Sachverhalt:
A.
Nach dem unbestrittenen Sachverhalt überschritt X._ am 25. März 2013 um 08.36 Uhr in Fahrtrichtung Laufenburg die signalisierte Höchstgeschwindigkeit von 80 km/h nach Abzug der Messunsicherheit von 4 km/h um 31 km/h (gemessene Geschwindigkeit 115 km/h). Er erreichte diese Geschwindigkeit während eines Überholmanövers. Im Anschluss daran reduzierte er seine Geschwindigkeit wieder auf rund 94 km/h.
B.
Der Präsident des Bezirksgerichts Laufenburg verurteilte X._ am 5. November 2013 wegen Missachtung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit ausserorts von 80 km/h (<ref-law> und Art. 4a Abs. 1 lit. b VRV i.V.m. <ref-law>) zu einer bedingten Geldstrafe von 20 Tagessätzen zu Fr. 430.-- (Fr. 8'600.--).
X._ erhob Berufung und beantragte, er sei wegen einfacher Verkehrsregelverletzung gemäss <ref-law> mit einer Busse von Fr. 1'000.-- zu bestrafen. Das Obergericht des Kantons Aargau wies die Berufung am 18. November 2014 ab.
C.
X._ erhebt Beschwerde in Strafsachen mit dem Antrag, ihn wegen einfacher Verkehrsregelverletzung zu einer Busse von Fr. 1'000.-- zu verurteilen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gemäss <ref-law> macht sich strafbar, wer durch grobe Verletzung von Verkehrsregeln eine ernstliche Gefahr für die Sicherheit anderer hervorruft oder in Kauf nimmt. Der objektive Tatbestand von <ref-law> ist erfüllt, wenn der Täter eine wichtige Verkehrsvorschrift in objektiv schwerer Weise missachtet und die Verkehrssicherheit ernstlich gefährdet. Eine ernstliche Gefahr für die Sicherheit anderer ist bereits bei einer erhöhten abstrakten Gefährdung gegeben. Diese setzt die naheliegende Möglichkeit einer konkreten Gefährdung oder Verletzung voraus. Subjektiv erfordert der Tatbestand ein rücksichtsloses oder sonst schwerwiegend verkehrsregelwidriges Verhalten, d.h. ein schweres Verschulden, bei fahrlässigem Handeln mindestens grobe Fahrlässigkeit. Diese ist zu bejahen, wenn der Täter sich der allgemeinen Gefährlichkeit seiner verkehrsregelwidrigen Fahrweise bewusst ist. Grobe Fahrlässigkeit kann aber auch vorliegen, wenn der Täter die Gefährdung anderer Verkehrsteilnehmer pflichtwidrig gar nicht in Betracht zieht. Die Annahme einer groben Verkehrsregelverletzung setzt in diesem Fall voraus, dass das Nichtbedenken der Gefährdung anderer Verkehrsteilnehmer auf Rücksichtslosigkeit beruht (<ref-ruling> E. 3.2; <ref-ruling> E. 5.1).
Ungeachtet der konkreten Umstände begeht objektiv eine grobe Verkehrsregelverletzung, wer die zulässige Höchstgeschwindigkeit auf Strassen ausserorts um 30 km/h oder mehr überschreitet (<ref-ruling> E. 2c; <ref-ruling> E. 2c). Grundsätzlich ist von einer objektiv groben Verletzung der Verkehrsregeln durch Überschreiten der zulässigen Höchstgeschwindigkeit auf ein zumindest grobfahrlässiges Verhalten zu schliessen. Die Rücksichtslosigkeit ist ausnahmsweise zu verneinen, wenn besondere Umstände vorliegen, die das Verhalten subjektiv in einem milderen Licht erscheinen lassen (Urteil 6B_50/2013 vom 4. April 2013 E. 1 mit Hinweisen).
1.2. Der Beschwerdeführer bestreitet ein rücksichtsloses Verhalten. Das Verkehrsaufkommen sei bei guten Sicht- und Lichtverhältnissen mässig gewesen. Die Strasse sei gerade und übersichtlich. Er habe die Höchstgeschwindigkeit nur kurz überschritten, "um das Fahrzeug vor ihm, das relativ langsam fuhr, möglichst rasch zu überholen" und wieder auf die eigene Fahrspur zurückwechseln zu können (Beschwerde S. 5). Der Strassenabschnitt sei ihm vertraut und die Geschwindigkeitsüberschreitung nicht bewusst gewesen. Sein automobilistischer Leumund sei einwandfrei.
Nach den verbindlichen vorinstanzlichen Feststellungen (<ref-law>) wollte der Beschwerdeführer nach seiner Nachtschicht nach Hause, war ungeduldig und überholte deshalb das voranfahrende Fahrzeug. Seine Einwände seien nicht stichhaltig. In Ermangelung besonderer Umstände erweise sich sein Verhalten als rücksichtslos. Diese vorinstanzliche Würdigung ist nicht zu beanstanden. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, dass ihm die Geschwindigkeitsüberschreitung von immerhin 31 km/h nicht bewusst gewesen sein soll. Anschliessend reduzierte er zwar die Geschwindigkeit, fuhr aber gleichwohl bei rund 94 km/h mit überhöhter Geschwindigkeit weiter. Er war mithin schnell unterwegs. Die Begründung des Überholmanövers mit einem "relativ langsam" voranfahrenden Fahrzeug vermag daher nicht zu überzeugen. Der gute automobilistische Leumund gilt in diesem Zusammenhang als neutrales Kriterium (vgl. Urteil 6B_442/2014 vom 18. Juli 2014 E. 1.6). Ferner stellen gute Witterungs-, Strassen- und Verkehrsverhältnisse keine besonderen Umstände dar, welche die objektiv grobe Verkehrsregelverletzung subjektiv in milderem Licht erscheinen liessen (vgl. Urteile 6B_50/2013 vom 4. April 2013 E. 1.5 betreffend eine Geschwindigkeitsüberschreitung um 31 km/h bei einem Überholmanöver sowie 6B_766/2013 vom 24. Februar 2014 E. 1.5 zu einer Geschwindigkeitsüberschreitung von 30 km/h).
2.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Strafgericht, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Mai 2015
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Briw


facts:
Faits:
A.
Le 14 septembre 2012, A._ a requis un permis de construire un chalet de six appartements sur la parcelle n° 9812 de la commune d'Ollon. Helvetia Nostra a formé opposition. Par décision du 22 novembre 2012, la Municipalité d'Ollon a écarté l'opposition et délivré le permis de construire. Helvetia Nostra a saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois, laquelle a rejeté le recours dans la mesure où il était recevable - laissant indécise la question de la qualité pour agir d'Helvetia Nostra - par arrêt du 15 mars 2013. La cour cantonale s'est référée à un arrêt de principe du 22 novembre 2012 selon lequel l'art. 75b Cst. ne faisait pas obstacle à la délivrance de permis de construire avant le 1 er janvier 2013. Elle a mis à la charge de la recourante 1'000 fr. d'émolument judiciaire.
B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra demande au Tribunal fédéral l'annulation de l'arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l'autorité de dernière instance, subsidiairement la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le permis de construire est annulé.
Dans des arrêts de principe du 22 mai 2013, le Tribunal fédéral a notamment admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (<ref-ruling>) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. (<ref-ruling> et 263).
Sur le vu de ces arrêts, la procédure a été reprise par ordonnance du 3 juillet 2013 et les parties ont été invitées à se déterminer. Le Tribunal cantonal s'en rapporte à justice. La Municipalité d'Ollon s'en remet à justice. La constructrice dit avoir l'intention d'utiliser les appartements comme logements de vacances, ou de les vendre comme résidences principales. Une mention correspondante pourrait être intégrée au permis de construire et portée au registre foncier. La constructrice demande en outre que la cause soit suspendue jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi d'application de l'art. 75b Cst., subsidiairement que la cause soit renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle instruction.

considerations:
Considérant en droit:
1.
1.1.
Dans son arrêt de principe du 22 mai 2013 (<ref-ruling>), le Tribunal fédéral rappelle qu'Helvetia Nostra fait partie des organisations habilitées à recourir dans le domaine de la protection de la nature et du paysage au sens de l'<ref-law> (ch. 9 de la liste annexée ODO, RS 814.076). Le recours de ces associations n'est recevable que dans la mesure où l'objet du litige procède d'une tâche de la Confédération au sens des art. 78 Cst. et 2 LPN. L'art. 75b Cst. est une disposition directement applicable qui charge la Confédération de veiller au plafonnement des résidences secondaires à 20 %. L'objectif de cette norme est en premier lieu la protection de la nature et du paysage. Le Tribunal fédéral considère ainsi que le permis de construire une résidence secondaire repose sur des éléments spécialement régis par le droit fédéral et intervient donc en exécution d'une tâche de la Confédération (consid. 11.3). La qualité pour recourir doit dès lors être reconnue à Helvetia Nostra (consid. 11.4).
1.2. Le Tribunal fédéral a par ailleurs admis, dans un deuxième arrêt de principe du 22 mai 2013 (<ref-ruling> consid. 9-11), que l'art. 75b Cst. (en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst.) est directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012. Dans les communes où le taux de 20 % de résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 sont annulables.
2.
Sur le vu de ces arrêts, il y a lieu d'admettre la qualité d'Helvetia Nostra pour s'opposer au projet litigieux. La nature de ce dernier n'est en revanche pas clairement définie. L'arrêt attaqué laisse en effet la question indécise, et la constructrice prétend, sans plus de précision, vouloir affecter la construction à de la résidence principale ou à de la résidence touristique. Cette question, déterminante, n'a pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort, inapplicables. Conformément à l'<ref-law>, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d'éléments nouveaux.
3.
Il y a lieu dès lors d'annuler l'arrêt attaqué. Dans un tel cas, le Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l'autorité précédente ou à celle qui a statué en première instance (<ref-law>). Se pose la question de savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l'autorité communale, après annulation de l'autorisation de construire. En l'occurrence, la question de la conformité de l'autorisation de construire à l'art. 75b Cst. n'a pas été examinée lors du rejet de l'opposition par la commune; l'affectation du projet - en résidence principale ou secondaire - ne paraît d'ailleurs pas être clairement définie, compte tenu des dernières prises de position de la constructrice. Celle-ci devra donc, si elle maintient sa demande de permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points. Il y a donc lieu d'annuler le permis de construire (dont l'admissibilité n'est en l'état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l'autorité communale pour nouvelle décision.
4.
Compte tenu de l'issue de la cause, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimée qui, à ce stade, succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Il y a lieu également, conformément aux art. 67 et 68 al. 5 LTF, de fixer les frais et dépens pour la procédure devant le Tribunal cantonal. La constructrice n'a certes pas procédé devant cette instance mais, compte tenu de ce qui précède, la cour cantonale aurait dû statuer en sa défaveur, ce qui justifie la mise à sa charge des frais de justice, ainsi que des dépens en faveur de la recourante. Au vu du grand nombre de recours similaires déposés par la recourante, il convient de réduire les dépens et de les fixer à 2'500 fr. pour l'ensemble des procédures fédérale et cantonale.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé, de même que l'autorisation de construire du 22 novembre 2012. La cause est renvoyée à la Municipalité d'Ollon pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
Les frais judiciaires pour la procédure fédérale, arrêtés à 1'000 fr., de même que les frais de l'arrêt cantonal, soit 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée A._.
3.
Une indemnité de dépens de 2'500 fr. est allouée à la recourante pour les procédures fédérale et cantonale, à la charge de l'intimée A._.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité d'Ollon ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 28 octobre 2013
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Fonjallaz
Le Greffier: Kurz


facts:
Faits:
A.
B._ S, société anonyme sise à X._ (Genève), active notamment dans les produits haut de gamme de l'horlogerie, possède un capital-actions de 1'400'000 fr., composé de 1'400 actions nominatives de 1'000 fr.
C._, administrateur président, possède 700 actions, A._, administrateur vice-président, 699 actions, et D._, administrateur secrétaire, détient 1 action à titre fiduciaire pour le compte de A._. Les trois administrateurs sont titulaires de la signature collective à deux.
Les statuts de B._ SA, dans leur teneur au 28 octobre 2004, dressés par le notaire E._, comprennent un art. 15, qui dispose ce qui suit:
" Le Conseil d'administration se compose d'un ou de plusieurs membres. En règle générale, il est élu lors de l'assemblée générale ordinaire et pour la durée d'une année. Les membres du Conseil d'administration restent en fonction jusqu'à ce que l'assemblée générale ait procédé à une nouvelle élection ou qu'elle les ait reconduits dans leur fonction. La démission ou la révocation demeurent réservées. S'ils remplacent un administrateur en cours de mandat, les nouveaux administrateurs sont élus pour la durée résiduelle du mandat de ceux qu'ils remplacent. Les membres du Conseil d'administration sont rééligibles (...). "
L'assemblée générale ordinaire de B._ SA s'est tenue le 26 octobre 2011, en présence de C._ et de D._, qui représentait en outre A._.
En raison d'un conflit majeur opposant les actionnaires de la société, les voix exprimées par C._ ont rencontré l'opposition de celles de D._ et A._, de sorte que le bilan et les comptes de résultat au 31 décembre 2010 n'ont pas été approuvés, le report de la perte d'exercice n'a pas été décidé, les trois administrateurs et l'organe de révision n'ont pas été réélus.
B.
B.a. Faisant valoir que la société se trouvait dans une situation de carence dans son organisation au sens de l'<ref-law>, C._ a déposé auprès du Tribunal de première instance de Genève, le 4 novembre 2011, une requête dirigée contre la société, concluant à la nomination d'un commissaire pour celle-ci. Il s'est opposé à ce que A._ et D._ représentent B._ SA.
Le Tribunal de première instance a restreint les débats à la question de la représentation de B._ SA à la procédure.

considerations:
A._ et D._ considèrent que B._ SA n'est pas dépourvue d'organes et ils se prévalent de l'art. 15 des statuts pour soutenir qu'ils restent en fonction jusqu'à nouvelle élection ou reconduction. A l'appui de leur argumentation, ils ont produit une déclaration écrite du notaire E._, datée du 28 novembre 2011.
Par jugement du 9 janvier 2012, le Tribunal de première instance a notamment retenu que la société disposait de la capacité d'ester en justice, en application de l'art. 15 des statuts et selon le sens donné par leur rédacteur (le notaire). A._ et D._, titulaires de la signature collective à deux, disposaient dès lors du pouvoir de représenter valablement la société.
Sur appel de C._, la Cour de justice du canton de Genève, par arrêt du 25 mai 2012, a au contraire considéré que A._ et D._ n'étaient plus administrateurs de la société, de sorte que celle-ci n'avait pas la capacité d'ester en justice par leur intermédiaire. Elle a renvoyé la cause au premier juge pour nomination d'un commissaire pour la procédure et décision au fond (mesures nécessaires sur la base de l'<ref-law>). En substance, la cour cantonale a retenu que le mandat des administrateurs était échu, l'assemblée générale ne l'ayant pas reconduit. Elle a rejeté l'interprétation de l'art. 15 des statuts proposée par B._ SA, soulignant que cette disposition ne prévoit pas explicitement d'écarter les situations de blocage.
Le Tribunal fédéral, par arrêt du 24 septembre 2012 (4A_396/2012), a déclaré irrecevable le recours en matière civile formé par B._ SA.
Dans l'intervalle, la requête d'effet suspensif au recours ayant été rejetée par le Tribunal fédéral, le Tribunal de première instance a nommé, par ordonnance du 9 août 2012, Me Peter Pirkl, avocat, en qualité de commissaire afin de représenter B._ SA dans la procédure.
B.b. La question de la représentation de B._ SA dans la procédure étant tranchée, les parties ont alors discuté la question de fond, soit la nécessité de prendre des mesures sur la base de l'<ref-law> (cf. infra).
Par acte déposé le 30 août 2012 devant le Tribunal de première instance, A._ a déclaré intervenir à titre principal dans la cause. Il a conclu à ce qu'il soit constaté que B._ SA était pourvue d'un conseil d'administration valablement constitué au sens de la loi et des statuts, et au déboutement de C._ et de B._ SA de toutes leurs conclusions.
Par jugement du 10 décembre 2012, le Tribunal de première instance a déclaré recevable l'intervention principale de A._. Statuant au fond par voie de procédure sommaire, il a désigné Me Peter Pirkl en qualité d'administrateur (en vertu de l'<ref-law>), avec signature individuelle, de B._ SA, avec pour mission de trouver des solutions permettant à celle-ci de retrouver un fonctionnement autonome dans sa capacité à désigner ses organes, notamment son conseil d'administration; il a privé de tout droit tout autre administrateur inscrit au registre du commerce et limité la durée de la mesure au 30 novembre 2013.
A._ a appelé de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce qu'il soit constaté que lui-même et D._ sont administrateurs de B._ SA, que cette société est pourvue d'un conseil d'administration et qu'elle ne se trouve pas en situation de carence au sens de l'<ref-law>.
La Cour de justice du canton de Genève, par arrêt du 22 mars 2013, a débouté A._ de ses conclusions. Appliquant la maxime d'office, elle a toutefois annulé le jugement entrepris en tant qu'il n'a pas statué sur les conséquences de l'absence de réélection de l'organe de révision lors de l'assemblée générale du 26 octobre 2011 de B._ SA et elle a renvoyé la cause au premier juge pour instruction et nouvelle décision sur ce point.
C.
A._ exerce un recours en matière civile contre l'arrêt cantonal genevois. Il conclut, sous suite de frais et dépens, à son annulation et il reprend ses conclusions prises devant l'instance précédente. Subsidiairement, il demande le renvoi de la cause devant celle-ci.
C._ (ci-après: l'intimé) conclut au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
B._ SA (ci-après: la société intimée), représentée par Peter Pirkl, s'en remet à justice tant sur la recevabilité du recours que sur le fond. Elle présente toutefois des observations sur la demande d'effet suspensif déposée par le recourant.
Par ordonnance présidentielle du 25 juin 2013, la Cour de céans a refusé d'octroyer l'effet suspensif sollicité par A._, respectivement retiré l'effet suspensif dont pourrait être assorti son recours de par la loi.
Le même jour, l'avocat de C._ a informé le Tribunal fédéral que son mandant est décédé le 13 juin 2013.
Par ordonnance présidentielle du 5 août 2013, la Cour de céans a suspendu la procédure fédérale de recours, en raison de ce décès, jusqu'à droit connu sur l'acceptation de la succession; elle a invité l'avocat de feu C._ à produire un certificat d'hérédité officiel et à indiquer au Tribunal fédéral si le ou les héritiers avaient accepté la succession du défunt.
Le 24 janvier 2014, l'avocat du défunt a informé le Tribunal fédéral que les héritières avaient accepté la succession. Il a précisé qu'il représentait l'une des héritières (A.C._) et que Me Mike Hornung, désigné comme curateur, représentait l'autre héritière (B.C._), mineure.
Il convient par conséquent de statuer sur le recours, les héritières succédant au défunt comme parties intimées (art. 6 al. 3 et 17 al. 3 PCF par renvoi de l'<ref-law>).
D.
Le 27 mai 2014, la présente cause a fait l'objet d'une délibération publique.
Considérant en droit:
1.
1.1. Le recours est interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions touchant ses intérêts pécuniaires et qui a donc qualité pour recourir (cf. <ref-law>). Il est dirigé contre une décision partielle (<ref-law>) rendue par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (<ref-law>).
L'autorité précédente a estimé la valeur litigieuse à 701'000 fr. (valeur nominale du capital-actions représentant la majorité absolue). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette appréciation, les parties ne la contestant d'ailleurs pas. La valeur litigieuse atteint donc le seuil de 30'000 fr. (<ref-law>). Les exigences de forme (<ref-law>) et de délai (art. 100 al. 1 et 48 al. 1 LTF) sont pour le surplus respectées, de sorte que le recours est en principe recevable.
1.2. Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (<ref-law>), y compris le droit constitutionnel (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 247; <ref-ruling> consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<ref-law>). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (<ref-ruling> consid. 1.3 p. 336) et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant en principe aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours (<ref-law>; (<ref-ruling> consid. 1.3 p. 584).
1.3. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (<ref-law>). Les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (<ref-law>). La juridiction fédérale peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (<ref-ruling> consid. 4.1.2 p. 62), ou établies en violation du droit comme l'entend l'<ref-law> (<ref-law>). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-law>). Il lui incombe alors d'indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, à défaut de quoi le grief est irrecevable (<ref-ruling> ibidem).
1.4. Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (<ref-law>).
2.
2.1. Il est de jurisprudence qu'en vertu de l'<ref-law>, il y a carence dans l'organisation de la société notamment lorsqu'un blocage persistant au sein de l'actionnariat empêche l'élection d'un organe (arrêt 4A_630/2011 du 7 mars 2012 consid. 2.3 non publié in <ref-ruling>; <ref-ruling> consid. 3.1.5 p. 299; cf. Chenaux/Hänni, Carence dans l'organisation de la société: étude des aspects matériels et procéduraux de l'<ref-law>, JdT 2013 II p. 101 s., et les arrêts cités).
2.2. Le recourant objecte que la situation au sein de l'actionnariat ne fait en l'espèce pas obstacle au fonctionnement du conseil d'administration, ce cas de figure étant précisément réglementé par une clause statutaire. Il s'appuie sur l'art. 15 des statuts de la société intimée, selon lequel " le Conseil d'administration se compose d'un ou de plusieurs membres. En règle générale, il est élu lors de l'assemblée générale ordinaire et pour la durée d'une année. Les membres du Conseil d'administration restent en fonction jusqu'à ce que l'assemblée générale ait procédé à une nouvelle élection ou qu'elle les ait reconduits dans leur fonction (...) ".
Selon le recourant, il découlerait de la clause litigieuse que les administrateurs sont maintenus " en charge une année supplémentaire en cas de non-aboutissement des élections ". Une application correcte du droit conduirait dès lors à reconnaître que la société intimée est toujours dotée d'un conseil d'administration valablement constitué suite à l'assemblée générale du 26 octobre 2011. Partant, le recourant considère que la cour cantonale, qui a considéré que l'art. 15 des statuts n'était pas valable, a appliqué de manière incorrecte les art. 698 al. 2 et 710 CO et que cela l'a conduite à appliquer à tort l'<ref-law>.
L'intimé, auquel les héritières ont aujourd'hui succédé, est d'avis que la dernière phrase de l'art. 15 des statuts doit être considérée comme une simple clause de style, fréquemment utilisée dans la pratique, que la doctrine considère comme équivalente à celle selon laquelle le mandat des administrateurs prend fin à l'occasion de l'assemblée générale ordinaire suivant l'exercice écoulé pour lequel l'élection a été effectuée (pour les détails: ERIC HOMBURGER, in Berner Kommentar, 1997, no 223 ad <ref-law>).
2.3. Lorsqu'il s'agit d'interpréter des statuts, les méthodes d'interprétation peuvent varier en fonction du type de société. Pour l'interprétation des statuts de grandes sociétés, on recourt plutôt aux méthodes d'interprétation de la loi. Pour celle de statuts de petites sociétés, on se réfère plutôt aux méthodes d'interprétation des contrats, à savoir une interprétation selon le principe de la confiance, l'interprétation subjective n'entrant en considération que si les sociétaires étaient, comme en l'espèce, très peu nombreux (arrêt 4C.350/2002 du 25 février 2003 consid. 3.2 publié in SJ 2003 I p. 577; <ref-ruling> consid. 4c p. 186).
2.4. Le recourant considère que la volonté (réelle) des parties était de maintenir les administrateurs en place tant que de nouvelles élections n'auraient pas abouti (le mandat des administrateurs alors en place étant confirmé ou de nouveaux administrateurs étant élus). Il soutient que la cour cantonale a sombré dans l'arbitraire (art. 9 Cst.) en n'établissant pas la réelle et commune intention des parties, examen qu'il considère comme indispensable pour établir la signification de la clause litigieuse.
Le recourant ajoute que l'interprétation des manifestations de volonté à la lumière du principe de la confiance (cf. <ref-ruling> consid. 3.2.1 p. 188) conduit au même résultat. On se limitera à observer sous cet angle, que l'art. 15 des statuts ne confirme pas de manière aussi évidente la thèse du recourant. Selon cette disposition, " les membres du Conseil d'administration restent en fonction jusqu'à ce que l'assemblée générale ait procédé à une nouvelle élection ou qu'elle les ait reconduits dans leur fonction ". Dans la première hypothèse (" nouvelle élection "), la clause n'exige pas l'élection effective de nouveaux administrateurs, qui remplaceraient ceux alors en fonction; ainsi, le simple fait de procéder à une nouvelle élection (indépendamment du résultat obtenu) devant l'assemblée générale paraît suffire pour mettre un terme au mandat de ces derniers. Il faut cependant remarquer que, si on interprète la clause dans ce sens, on peine alors à comprendre pourquoi elle désigne expressément une deuxième hypothèse (" ou qu'elle les ait reconduits dans leur fonction "), celle-ci étant évidemment comprise dans le cas de figure de la " nouvelle élection ".
On peut toutefois renoncer à examiner le moyen tiré de l'arbitraire (art. 9 Cst.) et celui visant la mauvaise application du principe de la confiance (évoqué par le recourant sous l'angle de l'<ref-law>). En effet, même si l'on suivait l'interprétation faite par le recourant, son recours n'en devrait pas moins être rejeté pour les motifs suivants.
2.5. Il faut remarquer, à titre liminaire, que la situation diffère du cas de figure dans lequel la réélection des membres du conseil d'administration (dont la durée du mandat a expiré) n'a pas été soumise à l'assemblée générale, celle-ci n'ayant pas été convoquée, ou la question ne lui ayant pas été présentée (sur les diverses positions doctrinales quant à l'admissibilité d'une prolongation tacite du mandat dans cette situation: TRAUTTMANN/VON DER CRONE, Organisationsmängel und Pattsituationen in der Aktiengesellschaft, RSDA 5/2012, p. 465; MEINRAD VETTER, Der Verantwortlichkeitsrechtliche Organbegriff gemäss Art. 754 Abs. 1 OR, thèse St-Gall 2007, p. 146 s.). En effet, il résulte en l'espèce des constatations cantonales qu'une assemblée générale ordinaire de la société intimée a été convoquée et formellement tenue. L'élection du conseil d'administration était à l'ordre du jour et il a été procédé au vote. Les voix nécessaires n'étant pas réunies, les trois administrateurs n'ont pas été réélus.
2.6. Lorsque l'assemblée générale se prononce sur le renouvellement du mandat d'un administrateur et que celui-ci n'obtient pas les voix nécessaires à sa réélection, son mandat prend fin. L'assemblée générale a ainsi, par sa décision, exprimé une volonté en matière de composition des organes (qui est celle de ne pas réélire les membres du conseil d'administration proposés à l'élection). Si l'on admettait la validité d'une clause statutaire prévoyant dans ce cas de figure une réélection automatique des administrateurs, elle n'aurait pas seulement pour effet de prolonger tacitement le mandat des administrateurs, mais bien de faire obstacle à la volonté exprimée par l'assemblée générale. Autrement dit, elle restreindrait le droit (inaliénable) de l'assemblée générale de nommer les membres du conseil d'administration, ce qui n'est pas admissible (cf. <ref-law>; WERNLI/RIZZI, in Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 4e éd. 2012, no 3 ad <ref-law>; ADRIAN PLÜSS, Die Rechtsstellung des Verwaltungsratsmitgliedes, thèse Zurich 1990 p. 90 note de pied 470). La validité d'une telle clause, qui néglige les structures de base de la société anonyme, doit être niée (cf. <ref-law>; KATJA ROTH PELLANDA, Organisation des Verwaltungsrates, thèse Zurich 2007, p. 89 s., 196 s. et 202).
2.7. Le recourant ne conteste pas vraiment les considérations qui précèdent, mais il soutient que l'art. 15 des statuts ne contient pas de " clause tacite de réélection au sens de ce qu'entend la doctrine ". Il en veut pour preuve que la clause litigieuse ne vise pas simplement l'oubli ou le manque de volonté de tenir une assemblée générale (cas de figure abondamment traité par la doctrine), mais qu'elle reflète une autre situation, soit la volonté expresse des parties de maintenir les administrateurs en place en cas d'échec d'une nouvelle élection. Le recourant, pour autant qu'on comprenne bien son argumentation, ne fait pas de distinction selon que l'assemblée générale a (cf. supra consid. 2.6), ou non (cf. supra consid. 2.5), pu se prononcer sur l'élection des membres du conseil d'administration. Or, en l'espèce, seul le premier cas de figure doit être examiné et c'est en partant de cette prémisse que la validité de la clause litigieuse doit être tranchée.
Cela étant, le recourant joue sur les mots lorsqu'il précise que la clause litigieuse n'est pas une clause tacite de réélection, mais que les administrateurs restent simplement en place pour une année supplémentaire. Si la disposition statutaire était interprétée comme le veut le recourant, elle aurait pour effet de reconduire automatiquement le mandat des administrateurs, et donc de restreindre le droit inaliénable de l'assemblée générale de nommer les membres du conseil d'administration consacré à l'<ref-law>, ce qui n'est pas admissible.
2.8. En conséquence, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que l'impossibilité pour l'assemblée générale de procéder à l'élection (ou à la réélection) du conseil d'administration, faute du nombre de voix nécessaires, constitue un blocage (pat) au sens de la jurisprudence et que l'<ref-law> impose donc au juge de prendre des mesures.
Il n'y a pas lieu d'examiner si la clause statutaire viole également l'<ref-law>.
3.
Il résulte des considérations qui précèdent que le recours doit être rejeté.
En conséquence, le recourant supportera les frais judiciaires (<ref-law>).
S'agissant des dépens, il faut observer que l'échange d'écritures (recours et réponse) a eu lieu avant le décès de feu C._ et que les frais nécessaires causés par le litige représente une dette du défunt. Le recourant versera par conséquent des dépens aux deux héritières, soit A.C._ et B.C._, créancières solidaires (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La société intimée s'en est remise à justice sur le fond, mais a déposé des observations à propos de la requête d'effet suspensif. En conséquence, une indemnité réduite lui sera allouée à titre de dépens.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à la société intimée (B._ SA) une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
4.
Il versera aux intimées (A.C._ et B.C._), créancières solidaires, une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.
Lausanne, le 27 mai 2014
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Piaget


facts:
Faits:
A.
A._, domicilié à Saint-Prex VD, a requis un permis de construire un chalet d'habitation sur la parcelle n° 7446 de la commune d'Ormont-Dessus. Helvetia Nostra a formé opposition. Par décision du 8 octobre 2012 la Municipalité d'Ormont-Dessus a délivré le permis de construire requis et a levé l'opposition par décision séparée du 19 novembre 2012. Helvetia Nostra a recouru contre ces décisions auprès du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Celui-ci a rejeté le recours dans la mesure où il était recevable, par arrêt du 27 décembre 2012. Il a mis 1000 fr. de frais judiciaires à la charge de la recourante et n'a pas alloué de dépens.
B.
Le 1 er février 2013, par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra demande au Tribunal fédéral l'annulation de l'arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l'autorité de dernière instance. Les requêtes d'effet suspensif et de suspension de la procédure ont été accordées par ordonnance présidentielle du 25 février 2013.
Dans les <ref-ruling>, 263 et 271, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst.
La procédure a été reprise par ordonnance du 12 juillet 2013. Le 26 août 2013, la Municipalité d'Ormont-Dessus a fait savoir que le constructeur avait renoncé à son projet, de sorte que la cause serait devenue sans objet, frais et dépens à la charge de l'intimé. Ce dernier a confirmé, le 9 septembre 2013, qu'il renonçait à son projet. Par lettre du 17 septembre 2013, communiquée à l'avocat de l'intimé, Helvetia Nostra conclut à l'allocation de dépens en sa faveur, et à la mise des frais à la charge du constructeur.

considerations:
Considérant en droit:
1.
Avec le retrait de la demande de permis de construire, le recours devant le Tribunal fédéral devient sans objet. Il en va de même des décisions rendues par les instances précédentes. Dans un tel cas, le Tribunal fédéral raie la cause du rôle et statue sur les frais judiciaires par une décision sommairement motivée (<ref-law> et 72 PCF).
1.1. Les frais de la procédure sont supportés par celui qui les a engendrés (art. 66 al. 1 et 3 LTF). Compte tenu de l'issue de la cause, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimé qui a retiré sa demande de permis de construire et ainsi rendu la procédure sans objet. Il y a lieu également, conformément aux art. 67 et 68 al. 5 LTF, de fixer les frais et dépens pour la procédure devant l'instance précédente, soit le Tribunal cantonal.
Comme le retrait du projet intervient au premier stade de la procédure devant le Tribunal fédéral, il convient de réduire les frais judiciaires pour la procédure fédérale à hauteur de 300 fr. (<ref-law>). Les frais fixés dans l'arrêt cantonal doivent être mis à la charge de l'intimé.
1.2. La recourante a fait appel à un avocat pour l'assister dans l'ensemble de la procédure, ce qui justifie l'octroi de dépens. Au vu du grand nombre de recours similaires déposés par la recourante, il convient de réduire les dépens et de les fixer à 2'500 fr. pour l'ensemble des procédures fédérale et cantonale.
La cause doit enfin être renvoyée à l'autorité communale afin que celle-ci puisse, le cas échéant, statuer à nouveau sur les frais de la procédure d'autorisation de construire et d'opposition.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours 1C_151/2013 est devenu sans objet et la cause est rayée du rôle. Il est constaté que le permis de construire du 8 octobre 2012 ainsi que la décision de levée d'opposition du 19 novembre 2012 sont devenus sans objet, de même que l'arrêt attaqué.
2.
Les frais judiciaires pour la procédure fédérale, arrêtés à 300 fr., de même que les frais de l'arrêt cantonal, soit 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé A._.
3.
Une indemnité de dépens de 2'500 fr. est allouée à la recourante pour les procédures fédérale et cantonale, à la charge de l'intimé A._.
4.
La cause est renvoyée à la Municipalité d'Ormont-Dessus pour une éventuelle nouvelle décision sur les frais de la procédure d'autorisation de construire et d'opposition.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Municipalité d'Ormont-Dessus et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 11 novembre 2013
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Juge présidant: Aemisegger
Le Greffier: Kurz