facts:
Sachverhalt:
A.
Mit Verfügung vom 16. August 2012 - letztinstanzlich bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts vom 3. Juli 2014 (Verfahren 8C_384/2014) - hob die IV-Stelle des Kantons Zürich den seit 1. Februar 2000 laufenden Anspruch auf eine ganze Invalidenrente des 1954 geborenen A._ rückwirkend per Ende Juni 2009 auf. Während des gegen diese Verfügung erhobenen Rechtsmittelverfahrens meldete sich der Versicherte am 4. März 2014 erneut zum Bezug einer Rente an. Er begründete sein Gesuch mit einem Bericht des Dr. med. B._, Facharzt für Kardiologie und Innere Medizin FMH, vom 15. Februar 2014. Mit Verfügung vom 18. November 2014 trat die IV-Stelle auf das Leistungsbegehren nicht ein.
B.
Das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich wies die dagegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 22. März 2016 ab.
C.
A._ lässt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten führen und beantragen, in Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides sei die IV-Stelle anzuweisen, auf die Neuanmeldung einzutreten und einen Anspruch auf Leistungen der Invalidenversicherung materiell zu prüfen.
Es wird kein Schriftenwechsel durchgeführt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht (<ref-law>).
2.
2.1. Die Vorinstanz hat die gesetzlichen Grundlagen (Art. 87 Abs. 2 und 3 IVV) und die Grundsätze (<ref-ruling> E. 5.2.5 S. 68 f.; <ref-ruling> E. 2b S. 114; 262 E. 3 S. 264; Urteile 8C_844/2012 vom 5. Juni 2013 E. 2.3 und 8C_196/2088 vom 5. Juni 2008) für das Eintreten auf eine Neuanmeldung nach vorangegangener rechtskräftiger Rentenaufhebung zutreffend dargelegt. Darauf wird verwiesen.
2.2. Die zeitliche Vergleichsbasis für die Frage, ob eine rentenrelevante Veränderung des Sachverhalts glaubhaft ist, bildet der Zeitpunkt der letzten umfassenden materiellen Prüfung. Der Vergleichszeitraum erstreckt sich grundsätzlich bis zur Prüfung und Beurteilung des Gesuchs, d.h. bis zum Erlass der Verfügung betreffend die Neuanmeldung. Für die beschwerdeweise Überprüfung einer Nichteintretensverfügung ist somit der Sachverhalt, wie er sich der Verwaltung bot, resp. die Aktenlage bei Erlass dieser Verfügung massgeblich (<ref-ruling> E. 5.2.5 S. 68 f.; Urteil 9C_683/2013 vom 2. April 2014 E. 3.3.1).
Es ist folglich zu prüfen, ob der Versicherte für den Zeitraum vom 16. August 2012 bis zum 18. November 2014 eine anspruchsbeeinflussende Tatsachenänderung glaubhaft gemacht hat.
2.3. Ob das kantonale Gericht das richtige Beweismass (Glaubhaftmachung) angewandt hat, ist eine vom Bundesgericht frei zu prüfende Rechtsfrage. Demgegenüber beschlägt die Bewertung der dem Gericht vorgelegten Beweismittel die Beweiswürdigung, die vom Bundesgericht nur unter dem eingeschränkten Gesichtspunkt von <ref-law> geprüft wird (<ref-ruling> E. 5.2.5 S. 68 f.; Urteile 8C_183/2016 vom 9. Mai 2016 E. 2.1, 9C_683/2013 vom 2. April 2014).
3.
3.1. Das kantonale Gericht hat verbindlich (E. 1 und 2.3 hievor) festgestellt, die Verfügung vom 16. August 2012 beruhe auf der Expertise des Ärztlichen Begutachtungsinstitutes Basel (ABI) vom 29. November 2011, worin für körperlich leichte und mittelschwer belastende Tätigkeiten eine volle Arbeitsfähigkeit attestiert worden ist. Es ist der Auffassung, dem Versicherten sei es nicht gelungen, eine anspruchsrelevante gesundheitliche Verschlechterung bis zum Erlass der Nichteintretensverfügung vom 18. November 2014 glaubhaft zu machen. Folglich hat es diese bestätigt.
3.2. Beschwerdeweise wird geltend gemacht, die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass Dr. med. B._ in seinem Bericht vom 15. Februar 2014 auf eine neuropsychologische Beeinträchtigung infolge der vielen Operationen am Herz hingewiesen und eine Vermittelbarkeit des Versicherten ausdrücklich verneint habe. Das kantonale Gericht habe zu Unrecht den Bericht der Neuropsychologin Dr. phil. C._ vom 6. Januar 2015 nicht in seinen Entscheid miteinbezogen und bei der Prüfung der Glaubhaftmachung einer anspruchsrelevanten gesundheitlichen Verschlechterung einen zu strengen Massstab angesetzt.
4.
4.1. In Würdigung des im Rahmen der Neuanmeldung vom 4. März 2014 eingereichten medizinischen Berichtes des Dr. med. B._ vom 15. Februar 2014 verneinte das kantonale Gericht die Glaubhaftmachung einer gesundheitlichen Verschlechterung. Es legte im Wesentlichen dar, eine Progredienz der koronaren Herzkrankheit sei zwar glaubhaft gemacht, nicht hingegen eine Verschlechterung der Arbeitsfähigkeit. Der Arzt verneine nicht die Zumutbarkeit einer Erwerbstätigkeit, sondern zweifle an der Vermittelbarkeit des Beschwerdeführers. Der Arzt berücksichtige dabei invaliditätsfremde Faktoren wie Alter und Ausbildung. Das lasse nicht auf eine für den Invaliditätsgrad relevante Veränderung schliessen. Auch die geltend gemachte Beeinträchtigung durch die Einnahme eines bestimmten Medikamentes weise nicht auf veränderte Verhältnisse hin, habe dieses doch bereits im Vergleichszeitpunkt zur aktuellen Medikation des Versicherten gehört.
4.2. Dass diese Sachverhaltsfeststellungen offensichtlich unrichtig sein oder auf einer Rechtsverletzung beruhen sollen, ist nicht ersichtlich. Sie bleiben daher für das Bundesgericht verbindlich (E. 1). Dies gilt auch für den daraus gezogenen Schluss, mit den vorliegend zu beachtenden medizinischen Akten sei keine rentenbeeinflussende Verschlechterung des Gesundheitszustands glaubhaft gemacht worden. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das kantonale Gericht in seiner Beurteilung zu hohe Anforderungen an die Glaubhaftmachung einer gesundheitlichen Verschlechterung gestellt haben könnte. Der Beschwerdeführer begründet diesen Vorwurf denn auch hauptsächlich damit, es lägen rund zweieinhalb Jahre zwischen der Rentenaufhebungsverfügung und dem Nichteintreten auf die Neuanmeldung. Das ist seines Erachtens eine lange Zeit, weshalb keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürften. Zudem hätten die Ausführungen im Bericht des Dr. med. B._ die IV-Stelle zumindest veranlassen müssen, weitere Abklärungen zu treffen. Dabei übersieht er, dass im Rahmen der Neuanmeldung der Untersuchungsgrundsatz eingeschränkt ist (<ref-ruling> E. 5.2.5 S. 68). Bieten die einer Neuanmeldung zu Grunde liegenden Aktenstücke - wie vorliegend - keinen klaren Hinweis für einen Eintretenstatbestand, ist es nicht Sache der Verwaltung oder des Gerichts, von Amtes wegen für die richtige und vollständige Abklärung des rechtserheblichen Sachverhaltes zu sorgen oder den Gesuchsteller aufzufordern, entsprechend Belege beizubringen.
4.3. Schliesslich hat das kantonale Gericht entgegen den Ausführungen in der Beschwerde auch zu Recht den Bericht der Dr. phil. C._ von der D._ AG vom 6. Januar 2015 nicht in seine Beurteilung miteinbezogen. Streitgegenstand ist, ob die Verwaltung zu Recht nicht auf die Neuanmeldung eingetreten ist. Damit versteht sich von selbst, dass Aktenstücke, die erst nach Erlass der Eintretensverfügung entstanden sind, nicht dazu beitragen können, einen bestimmten Sachverhalt im Zeitpunkt des Entscheides über das Eintreten auf eine Neuanmeldung glaubhafter zu machen. Für die beschwerdeweise Überprüfung einer Nichteintretensverfügung ist somit der Sachverhalt, wie er sich der Verwaltung bot, resp. die Aktenlage bei Erlass dieser Verfügung massgeblich (<ref-ruling> E. 5.2.5 S. 68 f.; Urteil 9C_683/2013 vom 2. April 2014 E. 3.3.1).
4.4. Zusammenfassend hat es beim angefochtenen Entscheid sein Bewenden.
5.
Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer als unterliegender Partei auferlegt (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 20. Juni 2016
Im Namen der I. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Maillard
Die Gerichtsschreiberin: Schüpfer


facts:
Sachverhalt:
Über A._ wurden verschiedentlich Massnahmen des Erwachsenenschutzes bzw. der fürsorgerischen Unterbringung verfügt. Am 26. Oktober 2016 ernannte die KESB eine neue Beiständin, was A._ zum Anlass für zahlreiche Schreiben an den Bezirksrat nahm, welcher mit Beschluss vom 11. Januar 2017 darauf nicht eintrat.
In diesem Zusammenhang bediente A._ das Obergericht des Kantons Zürich mit verschiedenen Eingaben. Das Angebot für eine mündliche Anhörung nahm er schriftlich an, erschien aber am vorgesehenen Termin nicht. Mit Beschluss vom 3. März 2017 fällte das Obergericht einen Nichteintretensentscheid.
Im Zusammenhang mit diesem Entscheid hat A._ dem Bundesgericht am 4. April 2017 eine Beschwerde geschickt. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Als Verfahrensgegenstand hat das Obergericht den Beistandswechsel betrachtet. In dieser Thematik steht die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich offen (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 BGG).
Die Beschwerde hat Anträge und eine Begründung zu enthalten (<ref-law>), mit welcher in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (<ref-law>).
2.
Das Obergericht hat erwogen, der Beschwerdeführer könne sich dem Inhalt nach nicht verständlich machen (weshalb zu einer mündlichen Verhandlung vorgeladen wurde); ausser einem Missbehagen über amtliches und behördliches Tätigwerden liessen sich seinen Briefen keine konkreten Beanstandungen oder Anträge entnehmen.
Dies gilt auch für die Eingabe an das Bundesgericht. Dieser lässt sich entnehmen, dass sie sich gegen den obergerichtlichen Beschluss vom 3. März 2017 richtet und sie im Sinn eines Rechtsmittels zu verstehen ist, indem der Beschwerdeführer festhält: "Ich gelange mit dem Weiterzug an Sie." Indes scheint die Eingabe keine Anträge zu enthalten, indem festgehalten wird: "Kein Begehren / Antrag hier". Der Eingabe lässt sich, soweit sie verständlich ist, sinngemäss entnehmen, dass jeweils auf seine Eingaben ohne materielle Prüfung nicht eingetreten werde. Indes ist nicht erkennbar, was der Beschwerdeführer mit seiner Eingabe letztlich anstrebt.
3.
Insgesamt ergibt sich, dass auf die Beschwerde in Anwendung von <ref-law> nicht einzutreten ist, wobei der Präsident entscheidet.
4.
Angesichts der konkreten Umstände ist auf eine Kostenerhebung zu verzichten (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der KESB U._ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. April 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Möckli

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
Mit Verfügung vom 6. Oktober 2014 verneinte die IV-Stelle des Kantons St. Gallen einen IV-Rentenanspruch der 1967 geborenen A._ mit der Begründung, der mittels der sog. gemischten Methode berechnete Invaliditätsgrad liege bei lediglich 34 %.
B.
A._ erhob hiegegen Beschwerde. Das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen wies das mit dieser gestellte Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege mangels prozessualer Bedürftigkeit ab. Mit Entscheid vom 31. Juli 2015 hiess es sodann die Beschwerde gut. Es ermittelte durch Einkommensvergleich einen Invaliditätsgrad von 50 % und sprach der Versicherten mit Wirkung ab 1. Juni 2011 eine halbe Invalidenrente zu.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt die IV-Stelle, der Versicherten sei ab 1. Juni 2011 eine Viertelsrente anstelle einer halben Invalidenrente zuzusprechen.
A._ schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Eventuell sei ihr die unentgeltliche Rechtspflege für das letztinstanzliche Verfahren zu gewähren. Das Bundesamt für Sozialversicherungen verzichtet auf eine Vernehmlassung.
D.
Mit Verfügung vom 27. Oktober 2015 hat das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann wegen Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und 96 BGG erhoben werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), nur die geltend gemachten Vorbringen, falls allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1.6 S. 280 mit Hinweis).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann deren Sachverhaltsfeststellung nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob Anspruch auf eine halbe Invalidenrente oder bloss eine Viertelsrente der Invalidenversicherung besteht.
Das kantonale Gericht hat die namentlich interessierenden Bestimmungen und Grundsätze zu den Begriffen Invalidität und Erwerbsunfähigkeit, zum nach dem Invaliditätsgrad abgestuften Anspruch auf eine Invalidenrente (mit den vorausgesetzten Mindestinvaliditätsgraden von 40 % für eine Viertelsrente, 50 % für eine halbe Rente, 60 % für eine Dreiviertelsrente und 70 % für eine ganze Rente) sowie zur Invaliditätsbemessung mittels Einkommensvergleich oder mittels gemischter Methode zutreffend dargelegt. Darauf wird verwiesen.
3.
Die Vorinstanz hat erkannt, der Invaliditätsgrad sei nicht nach der gemischten Methode, sondern mittels Einkommensvergleich zu bestimmen, da die Versicherte entgegen der Auffassung der IV-Stelle im Gesundheitsfall vollzeitlich erwerbstätig wäre. Gemäss den medizinischen Akten sei die aktuell in einem 50 %-Pensum ausgeübte Tätigkeit im Reinigungsdienst des Spitals B._ in diesem Umfang zumutbar. Das hiebei erzielte Einkommen von Fr. 30'768.- sei als zumutbares Invalideneinkommen zu betrachten. Sodann sei davon auszugehen, dass die Versicherte diese Tätigkeit auch im Gesundheitsfall ausüben und bei einem Beschäftigungsgrad von 100 % demnach ein Valideneinkommen von Fr. 61'536.- (2 x Fr. 30'768.-) erzielen würde. Der gesundheitsbedingte Ausfall betrage damit Fr. 30'768.-, entsprechend 50 %. Bei diesem Invaliditätsgrad bestehe Anspruch auf eine halbe Rente.
4.
4.1. Die Einwände der Beschwerde führenden IV-Stelle betreffen einzig die Bestimmung des Valideneinkommens. Geltend gemacht wird, der angerechnete Jahreslohn aus dem 50 %-Pensum von Fr. 30'768.- enthalte einen Nachtzuschlag von Fr. 4'090.90, da die Versicherte von 17.45 Uhr bis 21.45 Uhr arbeite. Die Vorinstanz habe übersehen, dass sich der Nachtzuschlag bei einer Steigerung des Beschäftigungsgrads nicht linear vergrössere. Vielmehr sei das um den Nachtzuschlag reduzierte Einkommen aus dem 50 %-Pensum auf ein 100 %-Pensum hochzurechnen und zum Ergebnis der Nachtzuschlag zu addieren. Das kantonale Gericht habe somit den rechtserheblichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt. Zu berücksichtigen sei im Weiteren, dass die aktuell ausgeübte Stelle gemäss Arbeitgeber im Gesundheitsfall auf maximal 80 % ausgebaut werden könnte. Das Valideneinkommen für das restliche Arbeitspensum von 20 % sei daher gestützt auf Tabellenlöhne zu ermitteln. Bei richtigem Vorgehen resultiere ein Valideneinkommen von Fr. 57'063.-, was einen Invaliditätsgrad von 46 % ergebe. Demnach habe die Beschwerdegegnerin lediglich Anspruch auf eine Viertelsrente.
Die Versicherte postuliert, es sei den Erwägungen der Vorinstanz zu folgen.
4.2. Dass die Beschwerdegegnerin ihr 50 %-Pensum zu den genannten Zeiten ausübt und hiebei einen Lohn von Fr. 30'768.- einschliesslich eines Nachtzuschlages von Fr. 4'090.90 erzielt, ist nicht umstritten. Es ist indessen nicht davon auszugehen, dass sie bei einer Verdoppelung des Arbeitspensums auf 100 % ihre zusätzlichen Arbeitsstunden ausschliesslich in der nachtzuschlagsberechtigenden Zeit tätigen würde. Daran ändert ihr Einwand nichts, wonach die zuschlagspflichtigen Stunden bei höherem Pensum zunähmen. Wahrscheinlicher ist, dass bei einem vollen Arbeitspensum auch Arbeitsstunden während den nicht zuschlagspflichtigen Tagesschichten anfallen würden. Daher kann der im 50 %-Pensum erzielte Lohn, welcher auch Nachtzulagen enthält, für die Bemessung des Valideneinkommens nicht einfach linear aufgerechnet, mithin verdoppelt werden. Unter Berücksichtigung von nicht zuschlagsberechtigenden Arbeitsstunden fällt das Valideneinkommen der Versicherten niedriger aus. Das führt zu einem Invaliditätsgrad unter den für eine halbe Invalidenrente erforderlichen 50 %. Die Rüge, die Vorinstanz habe den rechtserheblichen Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt, ist daher begründet. Das Vorbringen der Versicherten, die IV-Stelle sei ursprünglich von anderen Lohnzahlen ausgegangen, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Die Verwaltung kann auf ihre früheren Berechnungen nicht behaftet werden, zumal sie damals von der Anwendbarkeit der gemischten Methode ausgegangen ist. Damit kann offen bleiben, wie es sich mit ihrem weiteren Einwand der teilweisen Verwendung von Tabellenlöhnen verhält. Denn unabhängig von seiner Berechtigung beträgt der Invaliditätsgrad weniger als 50 %. Die vorinstanzliche Invaliditätsbemessung wird im Übrigen nicht beanstandet. Es besteht kein Anlass für Weiterungen hiezu, zumal das Bundesgericht an die gestellten Anträge gebunden ist und die Berechtigung der Viertelsrente daher nicht zu prüfen hat (vgl. <ref-law>). Die Beschwerde ist gutzuheissen.
5.
Die Gerichtskosten werden der unterliegenden Beschwerdegegnerin auferlegt (<ref-law>). Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist abzuweisen. Die hiefür nebst anderem erforderliche prozessuale Bedürftigkeit (<ref-law>) ist nicht ausgewiesen, da die Beschwerdegegnerin die von ihr angekündigten Angaben nicht nachgereicht hat und die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens dafür sprechen, dass die finanziellen Mittel zur Prozessführung vorhanden sind.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Versicherungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 31. Juli 2015 wird insoweit abgeändert, als der Leistungsanspruch auf eine Viertelsrente festgesetzt wird.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung des vorangegangenen Verfahrens an das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 12. Januar 2016
Im Namen der I. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Maillard
Der Gerichtsschreiber: Lanz


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. Die B._ GmbH, mit Sitz in Chemnitz/Deutschland, leitete gegen die A._ AG, mit Sitz in U._/ZG, beim Betreibungsamt Baar die Betreibung Nr. xxx für die Forderung von Fr. 334'927.38 nebst (näher bezeichneten) Zinsen ein. Als Forderungsurkunde bezeichnete sie das Urteil des Landgerichts Chemnitz/ Deutschland vom 23. August 2013 (Aktenzeichen yyy), mit welchem die A._ AG verpflichtet wurde, der B._ GmbH den Betrag von Euro 277'660.-- nebst Zinsen zu bezahlen. Die Schuldnerin erhob am 21. März 2016 Rechtsvorschlag.
A.b. Am 27. Juli 2016 gelangte die B._ GmbH an das Kantonsgericht Zug und verlangte gestützt auf das deutsche Urteil die definitive Rechtsöffnung für den in Betreibung gesetzten Betrag. Die A._ AG reichte auf entsprechende Einladung innert Frist keine Stellungnahme zum Rechtsöffnungsgesuch ein.
A.c. Mit Entscheid vom 29. August 2016 bejahte das Kantonsgericht Zug (Einzelrichter) als Vorfrage die Anerkennung und Vollstreckbarkeit des deutschen Urteils und erteilte die definitive Rechtsöffnung für den Betrag von Fr. 302'593.87 nebst Zins zu 7,12% seit 1. Juli 2016 und für Fr. 98'168.18.
B.
Gegen den Rechtsöffnungsentscheid erhob die A._ AG Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zug und beantragte die Abweisung des Gesuchs um Rechtsöffnung. Mit Urteil vom 3. November 2016 wies das Obergericht die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde.
C.
Mit Eingabe vom 8. Dezember 2016 hat die A._ AG Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei das obergerichtliche Urteil vom 3. November 2016 aufzuheben und das Gesuch um Rechtsöffnung der B._ GmbH (Beschwerdegegnerin) abzuweisen.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist ein Entscheid des Obergerichts als kantonaler Rechtsmittelinstanz über ein Rechtsöffnungsbegehren mit vorfrageweiser Anerkennung und Vollstreckbarerklärung eines Lugano-Urteils, mithin eine Schuldbetreibungssache gemäss <ref-law> (Urteil 5A_387/2016 vom 7. September 2016 E. 1.1). Die gesetzliche Streitwertgrenze wird erreicht (<ref-law>). Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegeben.
1.2. Mit vorliegender Beschwerde kann u.a. die Verletzung von Bundes- sowie Völkerrecht gerügt werden (<ref-law>). Weiter kann gerügt werden, ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorsieht (<ref-law>).
1.3. In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (<ref-law>). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (<ref-law>), wobei hier das Rügeprinzip gilt (<ref-ruling> E. 2 S. 591). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>).
2.
2.1. Der Rechtsöffnungsrichter hat in Anwendung des Lugano-Übereinkommens von 2007 das Urteil des Landgerichts Chemnitz vom 23. August 2013 betreffend die vorfrageweise Anerkennung und Vollstreckbarerklärung beurteilt, wobei er die (mit Eingabe vom 23. August 2016) verspäteten Vorbringen zur fehlerhaften Zustellung des betreffenden Urteils an die Beschwerdegegnerin nicht berücksichtigt hat. Er hat die Vollstreckbarerklärung des deutschen Urteils anhand der darauf angebrachten Bescheinigungen geprüft und erkannt, dass ein vollstreckbares Urteil vorliegt, Anerkennungshindernisse weder vorgebracht noch ersichtlich seien, und die Rechtsöffnung zu erteilen sei, da auch keine Einwendungen nach <ref-law> erhoben worden seien. Im Übrigen stehe der Einwand der Beschwerdeführer, selbst wenn er rechtzeitig erfolgt wäre, der Vollstreckbarerklärung nicht entgegen.
2.2. Das Obergericht hat die Auffassung der Rechtsöffnungsrichters bestätigt, dass die Vorbringen betreffend angeblich fehlerhafter Urteilszustellung (wie in der Aufforderung zur Stellungnahme angedroht) zufolge Verspätung nicht zu berücksichtigen seien. Sodann hat es festgehalten, dass die gleichen (erneuerten) Vorbringen auch vor der Beschwerdeinstanz nicht berücksichtigt werden könnten, da sie vom Novenausschluss gemäss <ref-law> erfasst seien.
2.3. Weiter hat das Obergericht erwogen, dass die Vorbringen selbst im Fall, dass sie berücksichtigt werden könnten, unbehelflich seien. Ob die Zustellung eines Urteils ins Ausland (nach den Regeln des Haager Übereinkommens über die Zustellung gerichtlicher und aussergerichtlicher Schriftstücke im Ausland in Zivil- und Handelssachen vom 15. November 1965; HZÜ, SR 0.274.131) zu erfolgen habe, richte sich nach dem Recht des Urteilsstaates (unter Hinweis auf GSCHWEND/ BORNATICO, in: Basler Kommentar, ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 11 zu Art. 140). Nach dem Prozessrecht Deutschlands (§ 87 dt. ZPO) könne die Zustellung eines Urteils (in Anwaltsprozessen) auch bei Kündigung des Vollmachtsvertrages rechtswirksam an den bisherigen Rechtsanwalt erfolgen, solange die Bestellung eines anderen Anwaltes noch nicht angezeigt worden sei. Aus diesem Grund könne die Beschwerdeführerin aus der Anzeige des blossen Entzuges des Mandates ihrer bisherigen, vor dem Landgericht bevollmächtigten Rechtsanwälte nichts für sich ableiten. Die auf dem Anwaltszwang beruhende deutsche Regelung verstosse weder gegen den formellen noch materiellen Ordre public.
3.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die vorfrageweise Anerkennung und Vollstreckbarerklärung eines deutschen Urteils im Rahmen der definitiven Rechtsöffnung (<ref-law>). Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen die Auffassung der Vorinstanz, wonach das betreffende Urteil anerkenn- und vollstreckbar sei, und macht geltend, die Voraussetzung zur Vollstreckbarerklärung sei nicht erfüllt. Es liege zwar kein Versäumnisurteil vor. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin verletzt indes der Umstand, dass ihr das Urteil nicht nach dem HZÜ zugestellt worden sei, obwohl sie ihren deutschen Rechtsanwälten das Mandat entzogen habe, sowohl deutsches Prozessrecht als auch das Staatsvertragsrecht sowie den formellen und materiellen Ordre public.
3.1. Für die Anerkennung und Vollstreckbarerklärung des Urteils des Landgerichts Chemnitz/Deutschland vom 23. August 2013 (mit Klageeinleitung im Jahre 2012) in der Schweiz ist das (revidierte) Lugano-Übereinkommen vom 30. Oktober 2007 (LugÜ; SR 0.275.12) massgebend. Die Vollstreckbarerklärung kann nach Wahl des Gläubigers (wie hier) im Rahmen des Rechtsöffnungsverfahrens vorfrageweise erfolgen (<ref-ruling> E. 3.3 S. 328 f.; STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, 3. Aufl. 2016, Rz. 197).
3.1.1. Im Rechtsöffnungsverfahren ist der Schuldner anzuhören (<ref-law>). Soll die Vollstreckbarerklärung des ausländischen Urteils vorfrageweise erfolgen, kann der Schuldner seine Einwendungen gemäss LugÜ gegen die Vollstreckbarkeit bereits vorbringen (<ref-law>; <ref-ruling> E. 3 S. 92; Urteil 5A_818/2014 vom 29. Juli 2015 E. 4.1; u.a. STOFFEL/CHABLOZ, a.a.O., Rz. 199; STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 68a zu Art. 80; DERS., a.a.O., Erg. 2017, ad N. 68a/ a und b).
3.1.2. Gegen den Rechtsöffnungsentscheid mit vorfrageweiser Voll-streckbarerklärung eines Urteils nach LugÜ steht die (normale) Beschwerde gemäss Art. 319 ff. (bis Art. 327) ZPO offen (Urteil 5A_387/2016 vom 7. September 2016 E. 3; u.a. STOFFEL/CHABLOZ, a.a.O., Rz. 208; STAEHELIN, a.a.O., N. 95 zu Art. 84). Noven werden ebenfalls von der ZPO geregelt und sind grundsätzlich ausgeschlossen (<ref-law>; STAEHELIN, a.a.O., Erg. 2017, ad N. 68a/ c zu Art. 80, mit Hinweis auf Ausnahme: nachträgliche Aufhebung des Urteils im anderen LugÜ-Staat; HOFMANN/KUNZ, in: Basler Kommentar, Lugano-Übereinkommen, 2. Aufl. 2016, N. 317 [lit. c] zu Art. 38).
3.2. Das Obergericht hat festgehalten, dass die Beschwerdeführerin zum Rechtsöffnungsgesuch unbestrittenermassen verspätet Stellung genommen hat. In jener Eingabe vom 23. August 2016 bringt sie vor, sie habe dem Landgericht Chemnitz am 17. Juli 2013 mitgeteilt, dass sie den deutschen Rechtsanwälten das Mandat entzogen habe; daraus leitet sie die fehlende Anerkenn- und Vollstreckbarkeit des Urteils des Landgerichts Chemnitz vom 23. August 2013 ab, welches mangels Bezeichnung eines anderen Rechtsanwaltes an die betreffenden deutschen Rechtsanwälte zugestellt worden sei.
3.2.1. Die Erwägungen des Obergerichts, weshalb die Vorbringen betreffend Mandatsentzug im Chemnitzer Prozess weder vor dem Rechtsöffnungsrichter (infolge Verspätung) noch vor der Beschwerdeinstanz (infolge Novenausschluss) zu berücksichtigen seien, stellt die Beschwerdeführerin zu Recht nicht in Frage. Es besteht kein Anhaltspunkt, inwiefern das Obergericht die massgebenden Regeln über das kontradiktorische Verfahren der Rechtsöffnung, in welcher vorfrageweise die Anerkennung und Vollstreckbarerklärung eines LugÜ-Urteils zu beurteilen ist, oder die Regeln über die Noven im Beschwerdeverfahren verletzt habe. Die Beschwerdeführerin hält lediglich fest, dass die Vollstreckbarerklärung von Amtes wegen zu verweigern ist, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt sind (u.a. STAEHELIN, a.a.O., N. 70, 71 zu Art. 80). Sie bestätigt damit die vom Rechtsöffnungsrichter (mit Hinweis auf SCHULER/MARUGG, in: Basler Kommentar, Lugano-Übereinkommen, 2. Aufl. 2016, N. 3 zu Art. 34) getroffene und vom Obergericht bekräftigte Erwägung, dass die Verweigerungsgründe gemäss Art. 34 und Art. 35 LugÜ von Amtes zu prüfen sind, wobei die Beweislast mit Ausnahme der Vorlage von Urkunden bzw. Bescheinigungen (<ref-law>) beim Antragsgegner liegt (vgl. Urteil 5A_248/2015 vom 6. April 2016 E. 3.1 mit Hinweisen, nicht publ. in <ref-ruling>; Urteil 5A_703/2016 vom 6. Juni 2017 E. 5.2.3, zur amtl. Publ. bestimmt).
3.2.2. Die Kritik der Beschwerdeführerin, welche sie gegen die Vollstreckbarerklärung des LugÜ-Urteils erhebt, stützt sich einzig auf das Tatsachenvorbringen, dass sie vor Erlass und Zustellung des vollstreckbar zu erklärenden deutschen Urteils ihren Rechtsanwälten das Mandat entzogen habe. Die Nichtberücksichtigung ist indes sowohl im erst- als auch zweitinstanzlichen Verfahren nicht zu beanstanden. Wenn das Obergericht erwogen hat, dass - bei Nichtberücksichtigung dieses Vorbringens - nicht ersichtlich sei und auch nichts vorgebracht werde, was der Anerkennung und Vollstreckbarerklärung des deutschen Urteils sowie der Rechtsöffnung entgegenstehe, stellt dies eine selbständige Begründung dar. Diese vermag den Ausgang des vorinstanzlichen Verfahrens zu tragen. Eine Rechtsverletzung ist insoweit nicht ersichtlich.
3.2.3. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich, die Eventualbegründung der Vorinstanz zu prüfen, welche sie unter der Annahme getroffen hat, dass die Tatsache des Mandatsentzuges berücksichtigt würde. Was die Beschwerdeführerin gegen die Eventualerwägung ausführt, ist nicht zu erörtern.
4.
Der Beschwerde in Zivilsachen ist kein Erfolg beschieden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (<ref-law>). Eine Parteientschädigung ist nicht zu bezahlen.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug, II. Beschwerdeabteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. August 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Levante


facts:
Sachverhalt:
A.
Die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft B._ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) schloss am 6. April 2006 mit der A._ SA (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über ein Ladenlokal in der Thuner Innenstadt mit folgender Klausel (Ziffer 3) ab:
"Mietdauer und Kündigung
Das Mietverhältnis wird für eine feste Dauer bis zum 31. Dezember 2011 + 5 Jahre Option abgeschlossen. Danach ist eine Kündigungsfrist von zwei Jahren einzuhalten."
Die A._ SA übte ihr Optionsrecht mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 aus; die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft B._ bestätigte dessen Inhalt mit Schreiben vom 9. November 2009. Aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft (Kaufvertrag vom 26. März 2012) ging der Mietvertrag in der Folge auf die Genossenschaft B._ über.
Mit Schreiben vom 21. November 2013 bestätigte die Vermieterin der Mieterin die Verlängerung des Mietverhältnisses bis am 31. Dezember 2016 durch erfolgte Ausübung der Option und kündigte ihr dieses gleichzeitig mit amtlichem Formular auf diesen Termin. Sie begründete dies damit, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde und verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft würden, wobei sie sich als Eigentümerin der Liegenschaft für das "umfassende Bauvorhaben" sämtliche Optionen offenhalten wolle.
B.
B.a. Am 29. April 2014 erhob die Mieterin beim Regionalgericht Oberland Klage mit den Rechtsbegehren, die Kündigung der Vermieterin vom 21. November 2013 sei für nichtig zu erklären, eventualiter sei diese als missbräuchlich aufzuheben und subeventualiter sei das Mietverhältnis um die maximale Dauer von sechs Jahren zu erstrecken.
Mit Entscheid vom 18. November 2014 wies das Regionalgericht Oberland die Klage ab.
B.b. Mit Urteil vom 13. Mai 2015 wies das Obergericht des Kantons Bern eine von der Klägerin gegen den regionalgerichtlichen Entscheid vom 18. November 2014 erhobene Berufung ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, es sei der Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 aufzuheben und es sei die Kündigung vom 21. November 2013 für unwirksam zu erklären, eventualiter als missbräuchlich aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis für die Dauer von sechs Jahren zu erstrecken. Subsubeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
D.
Mit Verfügung vom 30. Juli 2015 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 59; <ref-ruling> E. 1 S. 133; je mit Hinweisen).
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (<ref-law>) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. <ref-law>), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (<ref-law>), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (<ref-law>) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (<ref-law>). Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist somit - unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und <ref-law>) - einzutreten.
1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (<ref-ruling> E. 2 S. 116; <ref-ruling> E. 1.3; <ref-ruling> E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (<ref-law>).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen, Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (<ref-ruling> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; <ref-ruling> E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (<ref-law>).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18, 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2 S. 90).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (<ref-ruling> E. 2.1, 167 E. 2.1; <ref-ruling> E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen). Dass die von Sachgerichten gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der betreffenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen).
1.4. Die Beschwerdeführerin verfehlt die gesetzlichen Begründungsanforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsrüge, wenn sie die vorinstanzliche Feststellung, dass ein übereinstimmender wirklicher Wille der Vertragsparteien weder von der Beschwerdeführerin noch von der Beschwerdegegnerin behauptet worden sei, lediglich als falsch bezeichnet. Ausserdem leuchtet nicht ein, weshalb der von ihr ins Feld geführte Umstand, dass der unterzeichnete Mietvertrag den Briefkopf der Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin trage, zwingend den Schluss zulassen würde, dass eine bestimmte Vertragsklausel auch von dieser verfasst worden ist; der Vorwurf der offensichtlich falschen bzw. willkürlichen Sachverhaltsfeststellung geht fehl.
2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zunächst eine unrichtige Auslegung von Ziffer 3 des Mietvertrags vom 6. April 2006 vor.
2.1. Gestritten wird über die Bedeutung des Worts "danach" in Ziffer 3 des Mietvertrags. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin bedeutet "danach", dass der Mietvertrag mit Verlängerungsoption bis 31. Dezember 2016 gelte und erst nach diesem Datum eine Kündigung unter Einhaltung einer Frist von zwei Jahren möglich sei, mithin frühestens am 1. Januar 2017 per 31. Januar 2019. Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerin geltend, das Wort "danach" bedeute, dass der Mietvertrag vom 6. April 2006 zuerst um fünf Jahre verlängert und nach Ausübung der Verlängerungsoption mit einer Frist von zwei Jahren gekündigt werden könne. Nach dieser Auslegung, die von der Vorinstanz geteilt wurde, ist die Kündigung des Mietvertrags (erstmals) auf den 31. Dezember 2016 kündbar. Eine entsprechende Kündigung hat die Beschwerdegegnerin ausgesprochen, was die Beschwerdeführerin jedoch nicht gegen sich gelten lässt.
2.2. Die Vorinstanz hat mit eingehender Begründung in Anwendung des Vertrauensprinzips erwogen, dass die strittige Vertragsklausel so auszulegen sei, dass der Mietvertrag zuerst um fünf Jahre verlängert und nach Ausübung dieser Verlängerungsoption mit einer Frist von zwei Jahren (frühestens auf den Ablauf der Verlängerungsdauer hin) gekündigt werden könne. Die Kündigung der Vermieterin vom 21. November 2013 per 31. Dezember 2016 sei daher rechtens.
Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren dagegen erhobenen Vorbringen nicht aufzuzeigen, inwiefern der Vorinstanz eine Verletzung der massgebenden Grundsätze der Vertragsauslegung nach Treu und Glauben vorzuwerfen wäre. Ihre Ausführungen erweisen sich grösstenteils als appellatorisch, indem sie dem Bundesgericht unter Hinweis auf ihre eigene Sicht der Dinge hinsichtlich des tatsächlichen Verständnisses der Parteien ihre Auslegung unterbreitet, ohne dass sich dem angefochtenen Entscheid entsprechende Sachverhaltsfeststellungen entnehmen liessen.
2.2.1. Wenn sich ein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille nicht nachweisen lässt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (vgl. <ref-ruling> E. 4.2.1 S. 666; <ref-ruling> E. 3.2.1 S. 188; <ref-ruling> E. 2.2 S. 409; <ref-ruling> E. 3.1 S. 632, 24 E. 4 S. 27 f.). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Gerichts über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). Die Unklarheitenregel gelangt dann zur Anwendung, wenn die übrigen Auslegungsmittel versagen. Danach sind mehrdeutige Klauseln gegen den Verfasser bzw. gegen jene Partei auszulegen, die als branchenkundiger als die andere zu betrachten ist und die Verwendung der vorformulierten Bestimmungen veranlasst hat (<ref-ruling> E. 2.2.2.3 S. 69, 607 E. 2.2; <ref-ruling> E. 1b S. 158; <ref-ruling> E. 2a S. 121).
2.2.2. Nachdem ein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille nicht festgestellt werden konnte, hat die Vorinstanz die strittige Vertragsklausel zutreffend nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Sie hat den Wortlaut ( "danach") in den Kontext des Mietvertrags gestellt und festgehalten, dass mit der ersten Verlängerung bzw. Option um fünf Jahre aus einem an sich befristeten ein (unecht) unbefristeter Mietvertrag geworden sei. Sie hält denn auch bei ihrer Auslegung zutreffend fest, dass der Mietvertrag bei echter Befristung ohne Kündigung per 31. Dezember 2011 bzw. nach Ablauf der Verlängerung um fünf Jahre in Anwendung von <ref-law> geendet hätte. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass der zweite Satz der Vertragsklausel ( "Danach ist eine Kündigungsfrist von zwei Jahren einzuhalten.") gerade aufzeigt, dass das Mietverhältnis bei Untätigkeit beider Parteien nach Ablauf von fünf Jahren weiterläuft.
Ebenso wenig zu beanstanden ist die vorinstanzliche Erwägung, wonach Sinn und Zweck der vorgesehenen Mindestdauer bis 31. Dezember 2011 mit Option einer Verlängerung um fünf Jahre darin liegt, dass der Vertrag nach Ablauf der bezeichneten Dauer beendet werden kann. Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vereinbarte "feste Dauer bis zum 31. Dezember 2011 + 5 Jahre Option" auch unter Berücksichtigung der "Kündigungsfrist von zwei Jahren" nach Treu und Glauben so zu verstehen ist, dass der Mietvertrag auf den Ablauf der Verlängerungsdauer hin (d.h. per 31. Dezember 2016) gekündigt werden kann. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht leuchtet nicht ein, dass eine Auslegung der Klausel nach dem Vertrauensprinzip dazu führen müsste, dass der Vertrag bei Ausübung der Option trotz der ausdrücklich aufgeführten Verlängerungsoption um fünf Jahre gleichwohl erst nach sieben Jahren und einem Monat beendet werden könnte. Die Vorinstanz hat angesichts dieses Auslegungsergebnisses ohne Bundesrechtsverletzung erwogen, dass für die Anwendung der von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten (subsidiär anwendbaren) Unklarheitenregel kein Raum bleibt (vgl. <ref-ruling> E. 2.2.2.3 S. 69; <ref-ruling> E. 2a).
2.2.3. Der Vorinstanz ist keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie die strittige Vertragsklausel dahingehend auslegte, dass der Mietvertrag unter Beachtung einer zweijährigen Kündigungsfrist per 31. Dezember 2016 aufgelöst werden konnte. Die Kündigung der Beschwerdegegnerin vom 21. November 2013 erweist sich insoweit als vertragskonform. Entsprechend hat die Vorinstanz das auf Nichtigerklärung der Kündigung gerichtete Hauptbegehren der Beschwerdeführerin zu Recht abgewiesen.
3.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine Verletzung von <ref-law> vor. Sie macht geltend, die Kündigung vom 21. November 2013 verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.
3.1. Die Vorinstanz erwog, aus der Berufungsantwortbeilage (BA) 3 gehe hervor, dass die Vermieterin plane, das Mietobjekt umfassend zu sanieren; das Gebäude solle im Innern bis auf den Rohbau rückgebaut und die Haustechnik sowie der Innenausbau auf dem heutigen Stand der Technik komplett neu erstellt werden. Ein Umbau während teilweisem Betrieb sei aufgrund der Bauabläufe und der Sicherheit problematisch und bezogen auf die Mietfläche (Ladenlokal) eine unverhältnismässige Lösung. Der geplante tiefe Eingriff bedürfe somit einer Räumung des Gebäudes. Für die vorliegend interessierende Zeitperiode November 2013 sei geplant gewesen, einen Architekturwettbewerb durchzuführen sowie das Vorgehen mit der Denkmalpflege abzusprechen. Im Kündigungsschreiben vom 21. November 2013 habe die Beschwerdegegnerin ausgeführt, dass zurzeit ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde, wobei verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft würden; als Eigentümerin der Liegenschaft wolle sie sich für das "umfassende Bauvorhaben" sämtliche Optionen offenhalten, weshalb die Kündigung ausgesprochen werde. Im Kündigungsschreiben verweise die Beschwerdegegnerin sodann auf die vorgängige telefonische Besprechung vom 11. November 2013 und stelle in Aussicht, über neue Erkenntnisse betreffend das Bauvorhaben zu informieren.
Im Lichte des damit verfolgten Zwecks (umfassende Sanierungsarbeiten) erweise sich die Kündigung vom 21. November 2013 als nicht treuwidrig. Zu beurteilen bleibe, ob das Umbauprojekt bereits im Zeitpunkt der Kündigung hinreichend konkretisiert gewesen sei und ob es der Beschwerdeführerin zu jenem Zeitpunkt gestützt auf die ihr zur Verfügung stehenden Informationen möglich gewesen sei, die Tragweite des Bauvorhabens und die damit einhergehenden Einschränkungen zu erkennen. Hierzu sei zu beachten, dass die Kündigungsfrist im zu beurteilenden Fall zwei Jahre betrage, weshalb die Rechtsprechung von <ref-ruling> E. 4.2.2 nicht unbesehen auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen werden könne: Es liege in der Natur der Sache, dass bei einer zweijährigen Kündigungsfrist nicht dieselben Anforderungen an den Konkretisierungsgrad eines Bauprojekts gestellt werden könnten wie bei einer Frist von wenigen Monaten. Wer einen Vertrag mit einer derart langen Kündigungsfrist abschliesse, nehme im Gegenzug dazu in Kauf, bei einer Kündigung durch den Vermieter infolge Sanierung noch nicht über ein vollkommen ausgereiftes Projekt informiert werden zu können. Eine Berufung auf die Treuwidrigkeit der Kündigung erweise sich diesfalls selbst als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Eine lange Kündigungsfrist diene gerade auch dem Schutz der Mieterschaft und sei Korrelat für einen im Falle einer Sanierung noch nicht weit gediehenen Projektfortschritt. In diesem Sinne bestehe zwischen Konkretisierung eines Bauprojekts und Länge der Kündigungsfrist eine Wechselwirkung, die nicht einfach ausser Acht gelassen werden könne.
Die Vorinstanz führte weiter aus, im Zeitpunkt der Kündigung vom 21. November 2013 habe ein Architekturwettbewerb stattgefunden; es liege in der Natur der Sache, dass bei einer Kündigung während laufendem Architekturwettbewerb noch nicht viel über die Detailgestaltung des Endprojekts gesagt werden könne, sei es doch gerade Aufgabe des noch zu bestimmenden Architekturbüros, ein solches Projekt zu erstellen. Eine ungenügende Konkretisierung des Bauprojekts im Zeitpunkt der Kündigung lasse sich daraus jedoch nicht ableiten. Aus dem Kündigungsschreiben gehe klar hervor, dass es sich bei der Sanierung um ein umfassendes Bauvorhaben handle; dies ergebe sich aus dem (im fraglichen Schreiben erwähnten) Umstand, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde: Bei bloss geringfügigen Änderungen am Gebäude sei es nicht üblich, die Neugestaltung eines Bauprojekts im Sinne eines Wettbewerbs auszuschreiben. Dies habe der Beschwerdeführerin als geschäftserfahrener Vertragspartei klar sein müssen. Zudem sei sie vorgängig zur Kündigung vom 21. November 2013 von der Beschwerdegegnerin telefonisch über das Bauvorhaben informiert worden. Aufgrund der im Kündigungsschreiben enthaltenen Informationen sei es der Beschwerdeführerin daher ohne Weiteres möglich gewesen, sich über das Bauvorhaben eine Vorstellung zu machen und abzuwägen, ob eine Anfechtung der Kündigung erfolgversprechend sei. Unter Berücksichtigung der langen Kündigungsfrist von zwei Jahren sei das Projekt im Zeitpunkt der Aussprechung der Kündigung durch die Beschwerdegegnerin hinreichend konkretisiert gewesen. In der Kündigung vom 21. November 2013 könne demnach kein Verstoss gegen <ref-law> erblickt werden.
3.2.
3.2.1. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (<ref-law>). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (<ref-law>; vgl. auch <ref-law>). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. <ref-law>). Bei mangelnder oder fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. <ref-law>) wird in der Regeln angenommen, es fehle an einem schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (<ref-ruling> E. 4.1 S. 497; <ref-ruling> E. 2.1; je mit Hinweisen).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde (<ref-ruling> E. 4.1 S. 497; <ref-ruling> E. 4.2 S. 120). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (<ref-ruling> E. 4.1 S. 497 und E. 4.2.1 S. 499). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (<ref-ruling> E. 4.1 a.E. mit Hinweisen).
Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu erhalten (<ref-law>), die es ihm - innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (<ref-law>) -erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung abzuschätzen (<ref-ruling> E. 4.2.2 mit Hinweisen).
3.2.2. Die Beschwerdeführerin rügt zu Recht, dass die von der Vorinstanz betonte Länge der Kündigungsfrist kein wesentliches Kriterium zur Beurteilung der Treuwidrigkeit der Kündigung darstellt. Entgegen dem angefochtenen Entscheid kann nicht gesagt werden, die zweijährige Kündigungsfrist im Interesse der Mieterin schliesse aus, dass sich diese gegen die Kündigung als solche mit der Begründung wehren könne, die Sanierungsarbeiten wären auch durchführbar, wenn sie die Räume weiter nutzt. Ebenso könnte der Vermieterin vorgehalten werden, dass sie die lange Kündigungsfrist vertraglich vereinbart und damit in Kauf genommen hat, entsprechend lange Zeit im Voraus ein so konkretes Projekt vorlegen zu müssen, dass beurteilt werden kann, ob ein Auszug der Mieterschaft notwendig ist. Die Vorinstanz verkennt zudem mit ihren Ausführungen zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass das Bundesgericht bereits Fälle von Kündigungsanfechtungen beurteilt hat, bei denen ebenfalls längere Kündigungsfristen von einem Jahr und mehr zu beachten waren, ohne von der dargelegten Praxis abzuweichen (vgl. etwa Urteile 4A_619/2014 vom 25. Juni 2015 Sachverhalt lit. A und E. 4 f.; 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 Sachverhalt lit. A und E. 4 f.; 4A_425/2009 vom 11. November 2009 Sachverhalt lit. A und E. 3.2).
Die Vorinstanz hat demnach bei der Beurteilung der Treuwidrigkeit der Kündigung vom 21. November 2013 zu Unrecht Umstände berücksichtigt, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereigneten, wie etwa die Projektpläne vom 10. März 2015 in Berufungsbeilage 3 oder die im angefochtenen Entscheid als Klageantwortbeilage (KA) 3 (recte: KA 2) bezeichneten Pläne und Standortbestimmungen zum Projekt "Falco" vom 29. Oktober 2014. Die entsprechenden Informationen waren in der Begründung der Kündigung vom 21. November 2013 nicht enthalten und hatten aufgrund der zeitlichen Abläufe von der Beschwerdeführerin bei ihrer Einschätzung der Chancen einer Anfechtung nicht berücksichtigt werden können.
Zudem kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie dafürhält, aufgrund der im Kündigungsschreiben enthaltenen Informationen sei es der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich gewesen, sich über das Bauvorhaben eine Vorstellung zu machen und abzuwägen, ob eine Anfechtung der Kündigung erfolgversprechend sei. Die Beschwerdegegnerin wies im Kündigungsschreiben vom 21. November 2013 lediglich darauf hin, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde. Auch wenn zutreffen mag, dass bei bloss geringfügigen Änderungen am Gebäude üblicherweise kein Architekturwettbewerb ausgeschrieben wird, wie die Vorinstanz festhält, erlaubte dieser allgemeine Hinweis im Kündigungsschreiben der Beschwerdeführerin in keiner Weise, konkret abzuschätzen, ob ein Auszug notwendig ist bzw. eine Anfechtung der Kündigung erfolgversprechend wäre. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid lag im Zeitpunkt der Kündigungserklärung das Projekt noch nicht vor, womit auch nicht einleuchtet, inwiefern die mündlichen Erklärungen anlässlich eines dem Kündigungsschreiben vorangehenden Telefongesprächs der Beschwerdeführerin eine solche Beurteilung hätten erlauben sollen. Vielmehr wies die Beschwerdegegnerin im Kündigungsschreiben ausdrücklich darauf hin, verschiedene Nutzungsmöglichkeiten zu prüfen und begründete die Kündigung damit, sich als Eigentümerin der Liegenschaft für das Bauvorhaben sämtliche Optionen offenhalten zu wollen. Inwiefern es der Beschwerdeführerin aufgrund dieser Infor mationen möglich gewesen wäre zu prüfen, ob sämtliche von der Vermieterin konkret ins Auge gefassten Umbauvarianten so tiefgreifend sind, dass sie bei bestehendem Mietverhältnis nicht ausgeführt werden könnten, ist nicht ersichtlich. Auch der blosse Umstand, dass als Kündigungsgrund ein umfassendes Bauvorhaben angeführt wird, reicht entgegen dem, was die Vorinstanz anzunehmen scheint, hierzu nicht aus (vgl. etwa Urteile 4A_619/2014 vom 25. Juni 2015 E. 5; 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 5).
3.2.3. Entgegen dem angefochtenen Entscheid lag demnach im Zeitpunkt der Kündigung kein Projekt vor, aufgrund dessen hinreichend konkret beurteilt werden konnte, ob die Umbauarbeiten mit dem Verbleib der Beschwerdeführerin im Mietobjekt unvereinbar wären. Die Rüge der Verletzung von <ref-law> ist begründet und die am 21. November 2013 per 31. Dezember 2016 ausgesprochene Kündigung ist als treuwidrig aufzuheben.
4.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 ist aufzuheben und die Kündigung vom 21. November 2013 ist in teilweiser Gutheissung der Klage als treuwidrig aufzuheben. Im Übrigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 aufgehoben und die Kündigung vom 21. November 2013 wird aufgehoben.
2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'500.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Februar 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Leemann