facts:
Sachverhalt:
A.
Die D._ GmbH (Bauherrin) ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 3232 des Grundbuchs Aadorf, die sich an einem gegen Norden ansteigenden Hang befindet und gemäss dem Zonenplan der Politischen Gemeinde Aadorf (nachfolgend: Gemeinde) in der Wohnzone 2B (W2-B) liegt. Die östlich angrenzende Liegenschaft Nr. 3510, steht im Eigentum von A. und B. C._ (nachstehend: Nachbarn).
B.
Am 28. März 2014 reichte die Bauherrin bei der Gemeinde ein Baugesuch für die Erstellung eines Einfamilienhauses auf der Liegenschaft Nr. 3232 ein. DasHaus sollte gemäss den Bauplänen ein Untergeschoss mit einer teilweise vorgebauten Doppelgarage, einem Eingangsbereich und zwei disponiblen Räumen, ein Erdgeschoss mit Koch- und Wohnbereich und einem gedeckten Sitzplatz über der Garage sowieein Obergeschoss mit drei Zimmern aufweisen. Zur Erschliessung der Garage und des Eingangsbereichs sind Abgrabungen in den Hang vorgesehen. Das geplante Haus wurde gegenüber einem früheren nicht bewilligten Projekt insoweit abgeändert, als vor den beiden Räumen im Untergeschoss auf Abgrabungen verzichtet wurde und die Fenster entsprechend verkleinert wurden.
DieNachbarn erhoben gegen das Bauprojekt eine Einsprache. Die Gemeinde wies diese mit Verfügung vom 6. August 2014 ab und erteilte der Bauherrin gleichzeitig die Baubewilligung. DasDepartement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) hiess einen dagegen von den Nachbarn eingereichten Rekurs mit Entscheid vom 9. Februar 2015 gut und hob die Baubewilligung auf. In Gutheissung einer Beschwerde der Bauherrin hob das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau den Rekursentscheid des DBU am 20. Januar 2016 auf.
C.
Die Nachbarn (Beschwerdeführer) erheben Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. Januar 2016 aufzuheben.
Das Verwaltungsgericht und die Bauherrin (Beschwerdegegnerin) schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das DBU beantragt, die Beschwerde gutzuheissen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (<ref-ruling> E. 2 S. 356). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als Eigentümer einer benachbarten Liegenschaft zur Beschwerde legitimiert (<ref-law>). Der bloss kassatorische Antrag der Beschwerdeführer auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids ist im Rahmen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich zulässig (<ref-ruling> E. 1.4 S. 414 f. mit Hinweisen). Zudem ergibt sich aus der Begründung der Beschwerde, dass die Beschwerdeführer die Verweigerung der Baubewilligung anstreben, weshalb insoweit ein Antrag in der Sache vorliegt. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht oder kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 lit. a, b und c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. c und d BGG vor Bundesgericht nicht gerügt werden; zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots (<ref-ruling> E. 2 S. 149 f.). Nach der Praxis des Bundesgerichts verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar erscheint, genügt nicht. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch dessen Ergebnis unhaltbar ist (<ref-ruling> E. 2.2 S. 72 mit Hinweisen).
1.3. Rügt ein Beschwerdeführer die Verletzung des Willkürverbots von <ref-law>, genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Er hat vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet. Auf Rügen, mit denen bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geübt wird, tritt das Bundesgericht nicht ein (<ref-ruling> E. 1.3 S. 262; <ref-ruling> E. 2.8; <ref-ruling> E. 1.3 S. 60; je mit Hinweisen).
2.
Die Vorinstanz führte aus, auf das am 28. März 2014 eingereichte Baugesuch kämen grundsätzlich das am 1. Januar 2013 in Kraft getretene revidierte Planungs- und Baugesetz vom 21. Dezember 2011 (PBG, RB 700) und die Verordnung des Regierungsrats zum Planungs- und Baugesetz und die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 18. September 2012 (PBV, RB 700.1) zur Anwendung. Gemäss § 56 Abs. 1 PBV blieben jedoch die Begriffe und Messweisen gemäss den §§ 4 bis 12 der alten Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. März 1996 (aPBV) bis zur Anpassung des kommunalen Rechts anwendbar. Da die Gemeinde Aadorf ihr Baureglement den neuen Vorschriften der PBV noch nicht angepasst habe, seien für die Beurteilung des strittigen Baugesuchs die Begriffe und Messweisen nach §§ 4 bis 12 aPBV anwendbar.
Diese Erwägung wird vor Bundesgericht nicht angefochten.
3.
3.1. Gemäss Art. 79 Abs. 1 PBG sind Terrainveränderungen zulässig, sofern sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen und dem Geländeverlauf in der Umgebung angepasst werden; vorbehalten bleiben besondere Bestimmungen der Kommunalplanung der Gemeinden.
Gestützt auf diese kantonale Ermächtigungsnorm, bzw. den damit übereinstimmenden § 69 des alten Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (aPGB) sieht Art. 36 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Aadorf vom 5. Februar 2003 (BauR) folgende kommunale Sonderregelung vor:
"Das gewachsene Terrain darf in der Regel nicht oder höchstens geringfügig verändert werden. Terrainveränderungen sind nur zulässig, wenn sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen. Bauten und Anlagen haben sich dem natürlichen Terrainverlauf bzw. der charakteristischen Geländeform anzupassen (vgl. graphische Erläuterungen im Anhang)."
3.2. Die Vorinstanz erwog, zur Erschliessung des geplanten Einfamilienhauses seien vor der Doppelgarage und dem Hauseingang rund 2,5 m tiefe Terrainabgrabungen vorgesehen. Diese erheblichen Abgrabungen seien für eine genügende Erschliessung der geplanten Baute von der Strasse her unumgänglich, da die Bauliegenschaft durchschnittlich eine Hangneigung von 28,82 % aufweise. Die Illustration "Terraingestaltung" auf S. 42 des BauR zeige, dass vor allem durch Terrassierungen gewonnene Mehrhöhen nicht erwünscht seien. Hingegen seien Terrainabgrabungen eher zulässig. Am Augenschein habe sich gezeigt, dass auf einem Grossteil der benachbarten Parzellen nördlich entlang der Rebbergstrasse - auch auf derjenigen der Beschwerdeführer - für die Garageneinfahrt umfangreiche Abgrabungen vorgenommen worden seien. Das vorliegende Projekt passe sich diesbezüglich eher der Umgebung an. Die kommunale Behörde habe daher ihren Ermessensspielraum bei der Auslegung von Art. 36 Abs. 1 BauR als kommunaler Bauvorschrift nicht überschritten, wenn sie die Abgrabungen zur Freilegung einer Zufahrt zur Doppelgarage und des Hauseingangs im Hinblick auf die besonderen Verhältnisse bzw. die steile Hanglage als zulässig angesehen habe. Die Interessen der Beschwerdeführer würden dadurch nicht merklich tangiert, weil es sich um Abgrabungen handle.
3.3. Die Beschwerdeführer rügen, die vorinstanzliche Auslegung von Art. 36 Abs. 1 BauR sei willkürlich. Der darin verwendete Ausdruck "in der Regel" beziehe sich auf das nachfolgende Wort "nicht", d.h. die grundsätzliche Unzulässigkeit von Terrainveränderungen, und nicht auch auf "höchstens geringfügig", da die Regelung sonst keinen Sinn ergebe. Demnach könnten in der Gemeinde Aadorf höchstens geringfügige Terrainveränderungen zugelassen werden. Die geplante erhebliche Terrainveränderung dürfe daher nicht bewilligt werden. Die vorinstanzliche Behauptung, auf einem Grossteil der benachbarten Grundstücke seien für Garagen ebenfalls "umfangreiche" Abgrabungen vorgenommen worden, helfe nichts weiter, weil sie in den Akten und im Augenscheinprotokoll nicht belegt und damit unzulässig sei. Zudem könne die Beschwerdeführerin ohnehin keine Gleichbehandlung im Unrecht beanspruchen.
3.4. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer ist es durchaus vertretbar, die in Art. 36 Ziff. 1 BauR vorgesehene Einschränkung "in der Regel" auf die gesamte nachfolgende Angabe anzuwenden, das gewachsene Terrain dürfe nicht oder höchstens geringfügig verändert werden. Die Vorinstanz ist daher nicht in Willkür verfallen, wenn sie davon ausging, Art. 36 Ziff. 1 BauR erlaube ausnahmsweise auch nicht mehr geringfügige Terrainveränderungen, wenn diese durch besondere Umstände gerechtfertigt seien. Demnach kann offen bleiben, ob Terrainveränderungen von mehr als einem Meter nicht mehr als geringfügig angesehen werden können, wie dies die Beschwerdeführer annehmen. Mit ihren weiteren Ausführungen vermögen diese nicht aufzuzeigen, inwiefern die vorinstanzliche Annahme unhaltbar sein soll, dass vorliegend aufgrund der steilen Hanglage zur Erschliessung der Garagen und des Hauseingangs umfangreiche Abgrabungen erforderlich waren und solche damit ausnahmsweise im Sinne von Art. 36 Ziff. 1 BauR als zulässig angesehen werden durften. Demnach ist eine willkürliche Anwendung dieser Bestimmung zu verneinen.
4.
4.1. Gemäss Art. 4 BauR beträgt in der Wohnzone W2-B die maximale Gebäudehöhe 6,5 m. Die Gebäudehöhe wird dabei in der Regel ab dem gewachsenen Terrain gemessen (Art. 8 Abs. 1 aPBV). Art. 7 Ziff. 5 BauR lässt in Hanglagen über 10 % mittlere Neigung bei guter Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild eine Vergrösserung der Gebäudehöhe (nach Art. 4 BauR) um 8 cm pro Prozent zusätzlicher Hangneigung zu, wobei dadurch geschützte Interessen von Nachbarn nicht beeinträchtigt werden dürfen.
4.2. Die Vorinstanz erwog, die Gebäudehöhe gemessen ab dem gewachsenen Terrain betrage 7,54 m und übersteige damit die in Art. 4 BauR zugelassene Höhe von 6,5 m (um 1,04 m). Das DBU habe die Zulässigkeit des Hangzuschlags nach Art. 7 Ziff. 5 BauR im Wesentlichen mit der Begründung verneint,gemäss dem darin vorgesehenen Verbot der Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen dürfe der Hangzuschlag nur gewährt werden, wenn die Bauparzelle beispielsweise an die Landwirtschafts- oder die Industriezone angrenze oder die Nachbarn innerhalb der Wohnzone von der zusätzlichen Höhe nicht betroffen seien. Dieser Auffassung könne nicht gefolgt werden.Die nach <ref-law> geschützten nachbarlichen Interessen hätten aufgrund der detaillierten Vorschriften im Baurecht kaum mehr eine selbständige Bedeutung. Die Frage betreffend den Entzug von Besonnung und Tageslicht werde in der Regel durch die Vorschriften im öffentlichen Baurecht geregelt. Dabei seien die Bauvorschriften als Ganzes zu betrachten. Der Höhenzuschlag nach Art. 7 Ziff. 5 BauR definiere die zulässige Gebäudehöhe ebenso wie Art. 4 BauR. Erst die Kombination dieser Bestimmungen definiere, wo die Grenze der nachbarlich geschützten Interessen lägen. Ansonsten käme der Hangzuschlag praktisch gar nie zum Tragen, was nicht dem Willen des kommunalen Gesetzgebers entsprechen könne. Daher sei Art. 7 Ziff. 5 BauR nicht unter Verweis auf den Wortlaut eng auszulegen. Ausser dem Entzug von Licht und Besonnung, dessen Zulässigkeit durch die Gesamtheit der kommunalen Baunormen definiert werde, sei nicht zu erkennen, inwiefern durch die in Anwendung von Art. 7 Ziff. 5 BauR ermittelte Gebäudehöhe von 7,54 m andere nachbarlich geschützte Interessen verletzt sein könnten. Anlässlich des Augenscheins habe festgestellt werden können, dass die Beschwerdeführer durch das Bauprojekt in ihrer Aussicht nicht beeinträchtigt würden. Demnach habe die Gemeinde in Anwendung von Art. 7 Ziff. 5 BauR bei einer Hangneigung von durchschnittlich 28,92 % einen Höhenzuschlag von 1,44 m gewähren dürfen. Die maximal zulässige Höhe belaufe sich damit auf 7,94 m, weshalb die projektierte Höhe von 7,54 m bewilligt werden dürfe.
4.3. Die Beschwerdeführer machen geltend, das Verwaltungsgericht habe Art. 7 Ziff. 5 BauR willkürlich angewendet. Es sei nicht auf den Einwand eingegangen, dass diese Bestimmung bloss eine Kann-Vorschrift sei. Zudem habe es ausser Acht gelassen, dass diese Bestimmung eine Ausnahmeregelung beinhalte und sie deshalb restriktiv auszulegen sei.Der Verweis des Verwaltungsgerichts auf die entsprechende Botschaft des Gemeinderats sei unbehelflich, weil diese zu den ausdrücklich vorbehaltenen nachbarlichen Interessen überhaupt nichts hergebe.Zwar treffe zu, dass die nach <ref-law> geschützten nachbarlichen Interessen im Baubereich in den meisten Fällen keine selbständige Bedeutung hätten. Vorliegend verhalte es sich jedoch anders. In Art. 7 Ziff. 5 BauR habe der kommunale Gesetzgeber den Höhenzuschlag ausdrücklich ausgeschlossen, wenn geschützte Interessen von Nachbarn tangiert werden. Dieser Ausschluss solle sicherstellen, dass die Interessen der Nachbarn durch die gewährte Zusatzhöhe gegenüber der Höhe gemäss Art. 4 BauR nicht beeinträchtigt werden.Sodann habe die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass das überhöhte Bauvorhaben zum Grundstück der Beschwerdeführer nur gerade den minimalen Grenzabstand von 4 m einhalte, obwohl das Hausauf dem grossen Baugrundstück um ein paar Meter gegen Westen hätte verschoben werden können. Wenn die Beschwerdegegnerin nur den minimalen Grenzabstand einhalte, könne sie nicht auch noch höher als das Regelmass bauen, weil bei einem geringen Grenzabstand die geschützten Interessen des Nachbarn wesentlich mehr beeinträchtigt würden als bei einem grossen Grenzabstand.Zudem sei die vorinstanzliche Feststellung, dass die Beschwerdeführer durch das Projekt in ihrer Aussicht nicht beeinträchtigt würden, offensichtlich unrichtig undaktenwidrig, zumal sie im Augenscheinprotokoll keine Bestätigung finde. Am Augenschein hätten die Beschwerdeführer beim Standort westlich ihres Wohnhauses auf die sehr nahen und sehr hohen Bauvisiere hingewiesen und den Anwesenden damit gezeigt, auf welch überhohe Wand sie in unmittelbarer Nähe ihres Hauses dort blicken müssten, wo der Blick heute kilometerweise in die freie Natur führe. Demnach würden die Aussicht und die Besonnung auf dem Grundstück der Beschwerdeführer durch das Bauvorhaben massiv beeinträchtigt. Diese Beeinträchtigung würde durch den Zuschlag von 16 % zur maximalen Gebäudehöhe ungleich grösser und sei daher nach dem letzten Satz von Art. 7 Ziff. 5 BauR klar unzulässig.
4.4. Die Gemeinden dürfen im Interesse der Wohnqualität namentlichdie Höhe von Gebäuden begrenzen. Ausnahmen von solchen Regeln sind nicht generell restriktiv, sondern nach ihrem Sinn und Zweck im Rahmen der allgemeinen Regeln "richtig" auszulegen (vgl. <ref-ruling> E. 2.3.3 S. 255 mit Hinweis). Selbst wenn mit den Beschwerdeführern davon ausgegangen würde, der Höhenzuschlag gemäss Art. 7 Ziff. 5 BauR sei als Ausnahme von der allgemeinen Regelung der Höhenbegrenzungen in Art. 4 BauR bei jeder Beeinträchtigung von geschützten Interessen von Nachbarn ausgeschlossen, müssen diese Interessenschützenswert sein. Dabei kann verlangt werden, dassder Höhenzuschlag für die Nachbarn zu einen spürbaren Nachteil führt.Als solchen Nachteil führen die Beschwerdeführer zum einen die Einschränkung der Aussicht an. Dabei ist jedoch zu beachten, dass das Haus der Beschwerdeführer primär nach Süden ausgerichtet ist und das geplante Haus westlich davon und zudem etwas gegen Norden zurückgesetzt errichtet werden soll (vgl. Grundrissplan 2a). Soweit damit das neue, relativ hohe Gebäude die Aussicht der Beschwerdeführer gegen Westen abschneidet, schafft eine Höhendifferenz von 1,04 m keinen spürbaren Unterschied, zumal die Beschwerdeführer nicht angeben, sie könnten bei einer Regelhöhe über das geplante Haus hinwegblicken, was auch nicht ersichtlich ist.
Zum anderen geben die Beschwerdeführer als Nachteil an,die Besonnung würde durch die Baute massiv beeinträchtigt. Auch diesbezüglich legen sie jedoch nicht substanziiert dar, inwiefern die Reduktion der Höhe der Baute um 1,04 m einen spürbaren Unterschied schaffen würde. Dies ist aufgrund der Lage ihres Hauses im Verhältnis zum geplanten Haus auch nicht ersichtlich und wird dadurch bestätigt, das selbst das DBU gestützt auf ein Schattendiagramm zum Ergebnis kam, der (zusätzliche) Schattenwurf falle nicht ins Gewicht (Entscheid vom 9. Februar 2015 S. 7 E. 4b).Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz jedenfalls im Ergebnis nicht in Willkür verfiel, wenn sie annahm, die Gewährung des Höhenzuschlags beeinträchtige keine geschützten Interessen von Nachbarn im Sinne von Art. 7 Ziff. 5 BauR.
5.
5.1. Gemäss Art. 7 Ziff. 4 BauR ist die Zone W2-B für ein- bis zweigeschossige Einzel- und Doppel-Einfamilienhäuser sowie Zweifamilienhäuser bestimmt. Die Erstellung von Terrassenhäusern ist gestattet, wenn der Nachweis einer guten Wohnqualität und Einfügung ins Orts- und Landschaftsbild erbracht wird.
5.2. Der Gemeinderat führte in seiner Baubewilligung vom 6. August 2014 aus, durch die optimale Einfügung ins Landschaftsbild werde das Haus nicht als dreigeschossiges Gebäude, sondern als Terrassenhaus wahrgenommen.
5.3. Dagegen kam das DBU in seinem Entscheid vom 9. Februar 2015 zum Ergebnis, das umstrittene Einfamilienhaus verletze Art. 7 Ziff. 4 BauR, weil es dreigeschossig in Erscheinung trete. Dies treffe namentlich beim 7,5 m langen Gebäudeabschnitt der Räume im Untergeschoss zu, da die Fenster dieser Räume unter den darüber liegenden beiden regulären Vollgeschossen deutlich erkennbar seien. Hinzu komme, dass das Gebäude in der Mitte auf einer Länge von etwa 4 m eindeutig dreigeschossig sei, was den Gesamteindruck des Hauses präge. Damit trete nur der westliche Teil des Gebäudes mit einer Länge von etwa 4,5 m zweigeschossig in Erscheinung, während die restliche Länge von 12,5 m dies nicht tue.
5.4. Die Vorinstanz erwog, entgegen der Meinung des DBU habe die Gemeinde ihr Ermessen bei der Auslegung der kommunalen Vorschrift von Art. 7 Ziff. 4 BauR nicht überschritten. Das DBU habe nicht beachtet, dass ein Flachdachbau vorgesehen sei, der bezüglich der einzelnen Stockwerke jeweils versetzt sei, zumal das Obergeschossgegenüber dem darunterliegenden Erdgeschoss auf der Südseite zumindest teilweise zurückversetzt sei. Damit sei gemäss der zutreffenden Annahme der Gemeinde versucht worden, das Flachdachhaus dem Gelände optimal anzupassen. Das Terrain vor dem Untergeschoss werde zudem auf der Ostseite bis zum Niveau der Oberlicht-Fenster aufgeschüttet. Die Beschwerdegegnerin weise zu Recht darauf hin, dass gemäss § 8 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV ein Kellergeschoss nur als Vollgeschoss gelte, wenn es auf der Talseite im Mittel mehr als 1,1 m über das gewachsene Terrain herausrage. Bei dieser Norm handle es sich zwar nicht um eine Gestaltungsvorschrift, sondern um eine Vorschrift betreffend die Messweise. Dennoch könne diese Vorschrift bei der Auslegung von Art. 7 Abs. 4 BauR herangezogen werden, um zu bestimmen, was noch als Vollgeschoss zu gelten habe. Das Haus erscheine von der Strasse bei der südöstlichen Ecke der Parzelle aus betrachtet lediglich als zweigeschossig. Zwar trete in der Mitte des Hauses tatsächlich ein schmaler Streifen von etwa 4 m dreigeschossig in Erscheinung, während der westliche Teil wiederum als zweigeschossig erscheine. Das oberste Geschoss sei jedoch nicht nur gegen den Hang, sondern auch gegen Osten versetzt, so dass die Wirkung betreffend die vom DBU beanstandete Dreigeschossigkeit für den mittleren 4 m breiten Streifen stark abgeschwächt werde und das Haus von der Strasse aus betrachtet eben nicht dreigeschossig in Erscheinung trete. Diese Zurückversetzung führe - ähnlich wie bei einer Terrassierung - dazu, dass der Anblick von der südwestlichen Ecke auf der Strasse ebenfalls eher zwei- denn dreigeschossig wirke.
5.5. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe Art. 7 Ziff. 4 BauR willkürlich angewendet. Alle Vorinstanzen gingen davon aus, dass es sich bei dieser Bestimmung um eine Gestaltungsvorschrift und nicht um eine Vorschrift der Messweise handle. Es spiele daherkeine Rolle, wie viele Zentimeter das Untergeschoss über das gewachsene oder gestaltete Terrain hinausragen müsse, um technisch als Vollgeschoss zu gelten. Um so mehr falle ins Gewicht, dass im Untergeschoss eine separate Wohnung mit zwei Zimmern und Bad mit einer Bruttogeschossfläche von rund 75 m2 geplant sei. Zu Recht habe das DBU auch darauf hingewiesen, dass die grossen Fenster (2,5 m bzw. 3,5 m lang und 1 m hoch) über dem Terrain sichtbar seien. Die Baute trete gemäss der Südansicht im Plan 8-103 auf Anhieb auf der ganzen Länge des Obergeschosses als dreigeschossig in Erscheinung. Sie würde auf diese Länge auch auf drei Geschossen bewohnt. Es gehe somit nicht nur um jene vier Meter, bezüglich derer selbst das Verwaltungsgericht die Dreigeschossigkeit habe anerkennen müssen. Jedenfalls in diesem Umfang hätte ein Verstoss gegen Art. 7 Ziff. 4 BauR bejaht und die Baubewilligung verweigert werden müssen. Zudem sei das Haus auf der gesamten Länge des Obergeschosses (über 13 m) dreigeschossig. Der Gemeinderat habe diesbezüglich sein Ermessen klar missbraucht.
5.6. § 8 aPBV lautet:
1 Wird die Gebäudehöhe in Metern festgelegt, ist die maximale Höhendifferenz zwischen der Schnittlinie der Dachfläche mit der Fassadenfläche und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. [...].
2 Wird die Höhe von Gebäuden nach der Zahl der Geschosse festgelegt, gelten neben den Vollgeschossen als Geschosse:
1. Dachgeschosse mit Kniestöcken über 0,5 m Höhe [...];
2. Kellergeschosse, die auf der Talseite im Mittel mehr als 1,10 m über das gewachsene oder im Sinne von § 69 des Gesetzes [d.h. des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Thurgau vom 16. August 1995] gestaltete Terrain herausragen;
3. Attikageschosse, die mit Ausnahme von gesamthaft untergeordneten Gebäudeteilen längsseitig um weniger als das Mass ihrer Höhe von den Fassaden des darunterliegenden Geschosses zurückversetzt sind.
3 Die Höhe der einzelnen Vollgeschosse darf im Durchschnitt höchstens 3 m betragen. [...].
4 Bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten wird die Höhe jeder Einheit für sich gemessen.
Gemäss dieser kantonalen Regelung haben nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, die Gemeinden die Gebäudehöhe entweder in Metern oder durch die Zahl der Geschosse zu bestimmen. Schreibt eine kommunale Bauordnung - wie diejenige der Gemeinde Aadorf - die zulässige Höhe von Bauten in Metern vor, kommt einer zusätzlichen Geschossschranke demnach nur noch die Funktion zu, dem Bauvorhaben gestalterische Grenzen zu setzen (Urteil 1P.170/1995 vom 12. Juni 1995 E. 2c/bb bezüglich der mit § 8 aPBV übereinstimmenden Regelung in§ 9 f. der kantonalen Bauverordnung des Kantons Thurgau vom 26. Mai 1987). Zu beachten ist jedoch, dass eine Gestaltungsnorm, welche die Anzahl Geschosse beschränkt, ohne die Handhabung des Begriffes der Geschosse zu bestimmen, lückenhaft ist und zur Schliessung dieser Lücke die kantonal geregelte Messweise der Gebäudehöhe als Richtlinie herangezogen werden darf (Urteil 1P.170/1995 vom 12. Juni 1995 E. 4b; vgl. auch: HALLER/KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl. 1999, Bd. I, S. 84 Rz. 278). Da das Baureglement der Gemeinde Aadorf keine Definition des Geschosses enthält, ist die Vorinstanz - entgegen der Meinung der Beschwerdeführer - nicht in Willkür verfallen, wenn sie bei der Auslegung von Art. 7 Ziff. 4 BauR als Richtlinie die Definition der Geschosse in § 8 Abs. 2aPBV beizog und weiter berücksichtigte, dass das oberste Geschoss teilweise nach hinten versetzt wurde und dadurch ähnlich wie in §8 Abs. 4 aPBV beschrieben gestaffelt erscheint. Zudem legen die Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern die Vorinstanz in Willkür verfallen sein soll, wenn sie annahm, das projektierte Haus sei aufgrund der teilweisen Rückversetzung des Obergeschosses gegen den Hang einem gestaffelten Bau bzw. einem Terrassenhaus zumindest ähnlich, weshalb es nicht als dreigeschossig erscheine. Im Übrigen legen die Beschwerdeführer auch nicht dar, inwiefern die Vorinstanz in Willkür verfallen sein soll, wennsie sinngemäss davon ausging, das Untergeschoss gelte gemäss § 8 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV nicht als Vollgeschoss, weil es auf der Talseite im Mittel nicht mehr als 1,1 m über das gewachsene Terrain herausrage. Dass insoweit zwingend darauf abgestellt werden muss, ob ein Untergeschoss aufgrund seiner Fenster teilweise bewohnt werden kann, zeigen die Beschwerdeführer nicht auf. Dies ist auch nicht ersichtlich, da gemäss § 8 Abs. 2 Ziff. 3 aPBV zurückversetzte Attikageschosse auch dann nicht als Geschosse gelten, wenn siebewohnbar sind. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz bei der Anwendung der Gestaltungsnorm in Art. 7 Ziff. 4 BauR bezüglich der Definition der Geschosse in vertretbarer Weise die Regelung in § 8 Abs. 2 und Abs. 4 aPBV als Richtlinie beiziehen durfte. Inwiefern die Vorinstanz dabei willkürlich vorgegangen sein soll, legen die Beschwerdeführer nicht substanziiert dar, weshalb die Willkürrüge insoweit nicht rechtsgenüglich begründet wurde (vgl. E. 1.3 hiervor).
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (<ref-law>). Diese haben zudem der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG i.V.m <ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerinfür das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Aadorf, dem Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Oktober 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Gelzer


facts:
Sachverhalt:
A.
Der 1987 geborene A._, gelernter Lastwagenmonteur, leidet infolgeeines Motorradunfalles aneiner Tetraparese mit Tetraspastik, schweren neuropsychologischen Defiziten und einer stark eingeschränkten Kommunikationsfähigkeit, weshalb ihm die IV-Stelle des Kantons St. Gallen ab Juli 2011 eine ganze Invalidenrente zusprach (Verfügung vom 18. Juli 2013). Über drei Jahre nach dem Unfall trat A._ nach langen Rehabilitationsaufenthalten Ende August 2013 in das Wohnheim B._ des Vereins C._ ein. Die Finanzierung diverser baulicher Massnahmen in der Wohnung der Eltern des A._ lehnte die IV-Stelle nach Durchführung des Vorbescheidverfahrens mit Verfügung vom 16. Mai 2013 ab, weil der Versicherte grundsätzlich im Heim wohne und sich nur besuchsweise bei seinen Eltern aufhalte.
B.
Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 27. Juli 2015 teilweise gut und wies die Sache zu weiteren Abklärungen und anschliessender Neuverfügung an die IV-Stelle zurück.
C.
Die IV-Stelle führt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Verfügung vom 16. Mai 2013 sei zu bestätigen.
Das kantonale Gericht und A._ schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Sozialversicherungen verzichtet auf eine Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (<ref-law>) kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Sie ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen (<ref-law>) sowie gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren (<ref-law>). Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde nach <ref-law> zulässig, sofern - alternativ - der Entscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
1.2. Beim vorinstanzlichen Rückweisungsentscheid handelt es sich um einen Zwischenentscheid im Sinne von <ref-law>. Ein nicht wieder gutzumachender Nachteil ist zu bejahen, wenn der Versicherungsträger durch die Rückweisung gezwungen wird, eine seines Erachtens rechtswidrige Verfügung zu erlassen (<ref-ruling> E. 5.2 S. 483 ff.). Dies ist hier der Fall. Die Vorinstanz hat die Pflicht zur Kostenübernahme für die beantragten baulichen Massnahmen im Grundsatz bejaht. Insoweit hat sie materiellrechtliche Vorgaben getroffen, welche die IV-Stelle als untere Instanz binden (<ref-ruling> E. 4.2 S. 285 f. mit Hinweisen). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Im Streit liegt, ob die beantragten baulichen Anpassungen in der Wohnung der Eltern des Beschwerdegegners von der Invalidenversicherung zu übernehmen sind. Dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht frei prüft (<ref-law>; vgl. Urteil 9C_314/2014 vom 7. November 2014 E. 4).
2.1. Gemäss <ref-law> hat der Versicherte, der infolge seiner Invalidität für die Fortbewegung, für die Herstellung des Kontaktes mit der Umwelt oder für die Selbstsorge kostspieliger Geräte bedarf, im Rahmen einer vom Bundesrat aufzustellenden Liste ohne Rücksicht auf die Erwerbsfähigkeit Anspruch auf solche Hilfsmittel. Der Bundesrat hat die Erstellung der Liste über die im Rahmen von <ref-law> abzugebenden Hilfsmittel an das Eidgenössische Departement des Innern (EDI) delegiert (<ref-law>), welches die entsprechende Verordnung erlassen hat (Verordnung über die Abgabe von Hilfsmitteln durch die Invalidenversicherung, HVI [SR 831.232.51]).
2.2. Im Rahmen der im Anhang zur HVI aufgeführten Liste besteht gemäss <ref-law> Anspruch auf Hilfsmittel, soweit diese für die Fortbewegung, die Herstellung des Kontaktes mit der Umwelt oder für die Selbstsorge notwendig sind. Anspruch auf die in dieser Liste mit (*) bezeichneten Hilfsmittel besteht nach <ref-law> nur, soweit diese für die Ausübung einer Erwerbstätigkeit oder die Tätigkeit im Aufgabenbereich, für die Schulung, die Ausbildung, die funktionelle Angewöhnung oder für die in der zutreffenden Ziffer des Anhangs ausdrücklich genannte Tätigkeit notwendig sind.
2.3. In <ref-ruling> hat sich das Bundesgericht mit dem Anspruch auf Hilfsmittel in Form von baulichen Massnahmen in einer zweiten Wohnung, in welcher die versicherte Person nur einen Teil ihres Lebens verbringt, befasst. Es hat erwogen, dass sich aus Ziff. 14 HVI Anhang zwar nicht ausdrücklich ergibt, ob die Leistungen nur für eine Wohnung oder allenfalls auch für zwei erbracht werden können; die Frage könne jedoch im Lichte von <ref-law> und <ref-law> beantwortet werden. Gemäss den bundesgerichtlichen Erwägungen entspricht es den genannten Bestimmungen, dass die Hilfsmittelregelung keine optimale Versorgung, sondern nur eine Grundversorgung deckt. Denn auch Leistungen, die im Anhang aufgeführt sind, werden nicht ohne weiteres, sondern nur soweit erforderlich und in einfacher und zweckmässiger Ausführung erbracht (<ref-law>; <ref-law>). Sodann hat das Bundesgericht dargelegt, dass die Invalidenversicherung auch im Bereich der Hilfsmittel keine umfassende Versicherung ist, welche sämtliche durch die Invalidität verursachten Kosten deckt, sondern das Gesetz die Eingliederung lediglich soweit sicherstellen will, als diese im Einzelfall notwendig, aber auch genügend ist, und zudem der voraussichtliche Erfolg der Eingliederungsmassnahme in einem vernünftigen Verhältnis zu ihren Kosten steht (<ref-law>; <ref-ruling> E. 3 S. 107 mit Hinweisen). Gestützt darauf hat das Bundesgericht insbesondere einen Anspruch auf bauliche Anpassungen in einer Ferienwohnung oder einer sonstigen Wohnung, in welcher sich die versicherte Person nur sporadisch aufhält, verneint (<ref-ruling> E. 7 S. 110).
3.
Das kantonale Gericht ist zum Schluss gelangt, dass gestützt auf <ref-law> ein Anspruch auf bauliche Anpassungen für jede Wohnung besteht, in welche sich die versicherte Person regelmässig zurückziehen will. Nach Auffassung der Vorinstanz lässt sich aus <ref-law> einzig die Einschränkung ableiten, dass solche Massnahmen von der Invalidenversicherung in der Regel bloss an einem Ort finanziert werden, unabhängig davon, ob es sich dabei um die eigene Wohnung oder um diejenige der Eltern des Betroffenen handelt. Das kantonale Gericht hat <ref-law> als lückenhaft erachtet, weil dadurch nur das Verhältnismässigkeitsprinzip hinsichtlich der Ausführung des Hilfsmittels konkretisiert werde, aber nicht geregelt sei, dass auch der Entscheid, ob überhaupt ein Hilfsmittel abgegeben werde, verhältnismässig sein müsse. Insgesamt hat die Vorinstanz einen Anspruch auf Finanzierung baulicher Massnahmen in der Wohnung der Eltern des Versicherten im Grundsatz bejaht, weil die Leistungen - nachdem im Wohnheim B._ keine Anpassungen notwendig sind - nur ein Mal erbracht werden. Die Rückweisung an die IV-Stelle hat sie im Wesentlichen damit begründet, dass massgeblich ist, ob der Versicherte tatsächlich den Wunsch verspüre, regelmässig einige Tage bei seinen Eltern zu verbringen; darüber sei dieser persönlich zu befragen.
4.
4.1. In sachverhaltlicher Hinsicht ist erstellt, dass der Beschwerdegegner seit September 2013 zur Hauptsache im Wohnheim B._ lebt und dort den grössten Teil seiner Zeit verbringt. Ebenso steht fest, dass die Besuche in der elterlichen Wohnung nur einen sehr beschränkten Zeitraum betreffen, nämlich gemäss Angaben der Eltern des Versicherten jedes zweite Wochenende sowie die Feiertage (Schreiben vom 5. März 2013).
4.2.
4.2.1. Dieerforderliche, zweckmässige und wirtschaftlich angemessene Versorgung des Beschwerdegegners ist unbestritten bereits im Wohnheim B._ sichergestellt. Mit anderen Worten liegt der Schwerpunkt der Grundversorgung nicht in der Wohnung der Eltern des Versicherten, was die dortige Abgabe von Hilfsmitteln in Form von baulichen Änderungen ausschliesst (vgl. <ref-ruling> E. 7.2 S. 168). Da ausserdem kein Anspruch auf eine optimale Versorgung besteht (vgl. E. 2.3 hievor), ist nicht relevant, dass der Versicherte ausserhalb des Wohnheimes am meisten Zeit bei seinen Eltern verbringt, solange er dort nicht lebt. Die Ansicht des kantonalen Gerichts, das den Gesetzeszweck darin ersieht, dass (idealerweise) an jedem Aufenthaltsort des Betroffenen ein Anspruch besteht, findet keine Stütze. Dass die Abgabe eines Hilfsmittels in der Regel (nur) ein Mal bzw. in concreto erstmals erfolgt - im Wohnheim B._ sind keine Anpassungen erforderlich, weil die Institution zum vorneherein für die Bedürfnisse der Bewohner eingerichtet ist - ändert nichts. Wie sich sowohl <ref-ruling> als auch <ref-ruling> entnehmen lässt, sind die allgemeinen Anspruchsvoraussetzungen (Art. 8 Abs. 1 lit. a und 21 Abs. 2 IVG; <ref-law>) nicht nur für die Frage massgeblich, in wie vielen Exemplaren (wie oft) ein Hilfsmittel zu gewähren ist. Vielmehr bestimmen diese auch, ob ein solches überhaupt zugesprochen wird. Eine (Verordnungs-) Lücke, welche Voraussetzung für das Vorgehen der Vorinstanz wäre (vgl. <ref-ruling> E. 3.1 S. 485), liegt nicht vor. E benso wenig hängt die Leistungszusprache von der (ausdrücklichen) Zustimmung des Beschwerdegegners ab. Insoweit kann mit Blick auf dessen Beschwerdeantwort vom 1. Oktober 2015 und die damit neu eingereichten - als echte Noven unzulässigen (<ref-law>) - Unterlagen dahingestellt bleiben, ob er in der Lage ist, eine entsprechende Frage sicher zu beantworten oder nicht.
4.2.2. Das kantonale Gericht hat sich explizit mit dem Anspruch auf einen regelmässigen "Urlaub" des Versicherten vom Heimbetrieb befasst. Ob und inwieweit hier eine vergleichbare Situation vorliegt wie bei einer Ferienwohnung oder einer anderen, nur sporadisch genutzten Wohnung, wofür die Invalidenversicherung gemäss <ref-ruling> keine baulichen Anpassungen zu finanzieren hat (E. 2.3 hievor in fine), kann offenbleiben. Ein "Heimzwang" fällt ausser Betracht, zumal keine Anhaltspunkte bestehen und die Vorinstanz nicht dargelegt hat, dass Besuche bei den Eltern ohne die geltend gemachten Vorkehren für den Versicherten gänzlich unmöglich wären. Spezielle persönliche Bedürfnisse, die eine Gewährung der geltend gemachten baulichen Massnahmen ausnahmsweise rechtfertigen könnten (vgl. <ref-ruling> E. 6 S. 259 ff.), sind nicht ersichtlich. Schliesslich steht - anders als in <ref-ruling> - auch keine grundrechtlich geschützte Position des Betroffenen zur Diskussion, worauf die IV-Stelle zu Recht verwiesen hat.
4.3. Nach dem Gesagten sind die Kosten für die beantragten baulichen Massnahmen durch die Invalidenversicherung nicht zu vergüten. Weitere Abklärungen, insbesondere eine persönliche Befragung des Versicherten, entfallen ohne weiteres (antizipierende Beweiswürdigung; <ref-ruling> E. 5.3 S. 236; <ref-ruling> E. 5.3 S. 148; <ref-ruling> E. 4b S. 94). Der angefochtene Entscheid verletzt Bundesrecht (<ref-law>). Die Beschwerde ist begründet.
5.
Ausgangsgemäss hat der Beschwerdegegner die Gerichtskosten zu tragen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Versicherungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 27. April 2015 wird aufgehoben und die Verfügung der IV-Stelle des Kantons St. Gallen vom 16. Mai 2013 bestätigt.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
3.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung des vorangegangenen Verfahrens an das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen zurückgewiesen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 6. Juli 2016
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Glanzmann
Der Gerichtsschreiber: Grünenfelder

canton: CH

region: Federation


facts:
Faits :
A.
A.a. A._ Sàrl est une société à responsabilité limitée dont le siège est à U._ et le but l'exploitation d'un café-restaurant. B._ en est l'associé gérant avec pouvoir de signature individuelle. Il est propriétaire de l'immeuble no 599 de la Commune de U._ sur laquelle il exploite ce café-restaurant.
A.b. La Commune de U._ est au bénéfice d'une concession pour usage d'eau no 118, octroyée par l'État de Vaud le 8 avril 2002 et portant sur l'usage du port de plaisance.
Celui-ci se trouve juste à côté du débarcadère Z._ de la CGN et comprend une centaine de places d'amarrage, le bâtiment et les bateaux de la société de sauvetage ainsi que le bateau d'un pêcheur professionnel. Il fonctionne également comme abri pour tous les utilisateurs du lac en cas de mauvais temps ou de tempête.
Les 30 avril et 26 août 1993, la Commune de U._ a édicté un règlement des ports de U._, respectivement une annexe à ce règlement.
Sous réserve des places visiteurs, l'usage du port de plaisance de U._ est réservé aux plaisanciers moyennant le versement d'une taxe d'amarrage.
A.c. Le 30 septembre 2010, la Municipalité de U._ a adressé à son conseil communal une communication intitulée " Port de Plaisance. Expertise et proposition de réhabilitation de la digue suite à la tempête Xynthia du 28 février 2010 ". Elle y proposait des travaux de confortement ou de démolition/reconstruction de la digue assurant la sécurité adéquate à long terme, l'endommagement progressif des caissons 1 et 2 au cours du temps réduisant en effet la capacité de résistance de l'ouvrage vis-à-vis d'une nouvelle tempête et diminuant son niveau de sécurité.
Le projet de travaux de réfection a été mis à l'enquête publique le 8 avril 2011.
Par préavis du 20 avril 2011, le Conseil communal de U._ a accordé à la Municipalité un crédit de xxxx fr. pour financer les travaux de sécurisation du port de plaisance. Ce préavis retient notamment que la sécurisation de la digue imposait le rallongement d'environ 5 mètres vers le large du débarcadère de la CGN afin de garantir les gabarits de manoeuvre nécessaire à celle-ci, la sécurisation de la digue ayant des répercussions sur l'accostage des navires de la CGN, et indiquait qu'il était prévu de démarrer le chantier début juin 2011 pour une durée estimée des travaux de six mois et demi. Sous la rubrique " taxes d'ancrage ", le préavis précise en substance que, du fait que l'équipement portuaire d'intérêt public est propriété de la Commune, la Municipalité estimait qu'il était équitable de faire supporter aux usagers du port une partie des charges financières découlant de l'investissement.
A.d. A._ Sàrl a formé opposition aux travaux de la digue mis à l'enquête publique le 26 avril 2011. Le Service des eaux, sols et assainissement du canton de Vaud a levé l'opposition par décision du 19 mai 2011.
La société a finalement retiré le recours qu'elle avait formé contre cette dernière décision.
A.e. Les travaux ont commencé début juin 2011 et se sont terminés en mars 2012.
B.
B.a. Invoquant avoir subi une importante perte financière et se fondant sur les <ref-law>, A._ Sàrl a ouvert action le 9 octobre 2012 devant la Chambre patrimoniale cantonale vaudoise (ci-après: la Chambre patrimoniale) concluant à ce que la Commune de U._ principalement, l'État de Vaud subsidiairement, sont ses débiteurs à concurrence de 150'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juin 2011.
La société a par la suite renoncé à agir contre l'État de Vaud, finalement mis hors de cause.
B.b. Par ordonnance du 30 octobre 2013, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale a ordonné la limitation du procès à l'examen préjudiciel de la recevabilité de la demande afin de déterminer si les prétentions relevaient du droit privé ou des conséquences d'une expropriation.
L'audience de plaidoiries finales sur cette question s'est déroulée le 27 mai 2014. Une inspection locale a eu lieu; différents témoins ont été entendus.
La société A._ Sàrl a pris les conclusions suivantes:
"I. Le port de plaisance de U._ n'est pas un ouvrage d'utilité public (sic!).
II. Les travaux litigieux ne sont pas d'intérêt public.
III. Les prétentions de la demanderesse relèvent du droit privé et non du droit public.
IV. La loi vaudoise sur l'expropriation n'est pas applicable.
V. Le tribunal d'expropriation n'est pas compétent.
VI. Le tribunal de céans est compétent.
VII. La demande est recevable. "
La Commune de U._ a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à la libération des conclusions y figurant.
Par jugement du 3 juin 2014, la Chambre patrimoniale a dit que les travaux de réfection de la digue du port de plaisance de U._, exécutés en 2011 et 2012, n'étaient pas d'intérêt public et que la demande déposée par la société A._ Sàrl était ainsi recevable.
Statuant le 8 mai 2015 sur l'appel formé par la Commune de U._, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejeté et confirmé le jugement attaqué. L'arrêt motivé a été communiqué aux parties le 10 juillet 2015.
C.
Agissant le 29 juillet 2015 par la voie du recours en matière civile devant le Tribunal fédéral, la Commune de U._ (ci-après: la recourante), représentée par sa Municipalité, conclut à ce que l'arrêt cantonal soit annulé et réformé en ce sens que les conclusions de la société A._ Sàrl (ci-après: l'intimée) sont jugées irrecevables, celle-ci étant tenue d'agir en expropriation devant les Tribunaux d'expropriation et la Chambre patrimoniale étant jugée non compétente pour poursuivre l'instruction du dossier.
Des déterminations n'ont pas été demandées.

considerations:
Considérant en droit :
1.
La décision attaquée est une décision incidente, prise et notifiée séparément du fond, portant sur la compétence de la Chambre patrimoniale pour juger l'action introduite devant elle par l'intimée. Elle peut donc faire l'objet d'un recours immédiat devant le Tribunal de céans (art. 92 al. 1 et 2 LTF). La décision a par ailleurs été rendue en matière civile (<ref-law>), par un tribunal cantonal supérieur statuant sur recours (<ref-law>), dans une contestation de nature pécuniaire, dont la cour cantonale retient que la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (<ref-law>); le recours a enfin été déposé à temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (<ref-law>).
2.
2.1. La cour cantonale a rejeté l'appel en se fondant sur une triple motivation.
2.1.1. Les juges cantonaux ont avant tout retenu que l'exploitation du port de plaisance ne répondait pas à une tâche d'intérêt public instituée par la loi: même si le droit d'amarrage pouvait être obtenu par toute personne possédant un bateau, il n'en demeurait pas moins qu'une centaine de places d'amarrage étaient disponibles, de sorte que seule une petite minorité de la population pouvait concrètement obtenir un tel privilège.
2.1.2. La juridiction cantonale a ensuite considéré que, contrairement au cas des aéroports où l'octroi de la concession était lié à un droit d'expropriation, aucune norme de droit cantonal n'était susceptible de conférer au concessionnaire d'utilisation du domaine public un droit d'expropriation s'agissant de travaux de réfection du port de plaisance faisant l'objet de la concession. La compétence du tribunal de l'expropriation, en cas d'expropriation matérielle, n'était en outre donnée que lorsque la collectivité procédait par une loi, un règlement ou un plan (art. 116 de La loi vaudoise sur l'expropriation du 25 novembre 1974 [LE; RSV 710.01]), circonstances qui n'étaient pas données en l'espèce.
2.1.3. Enfin, la cour cantonale a retenu que les travaux de construction étaient de toute manière régis par les principes des <ref-law>, notamment quant à l'excès touchant l'ouvrage immobilier dépendant de la concession.
2.2. La recourante soutient en revanche que l'exploitation du port poursuivrait un intérêt public prépondérant. Elle relève à cet égard que la structure portuaire appartient au domaine public, que les travaux de réfection du port ont été soumis à la législation sur les marchés publics, que les navigateurs qui en profitent sont eux-mêmes soumis au droit public, bénéficiant de droits d'amarrage, à savoir des sous-concessions. Le fait que le port ne desservirait qu'une petite minorité de la population serait à cet égard sans pertinence, le nombre d'utilisateurs, de même d'ailleurs que l'existence ou non d'un texte légal confirmant le caractère d'intérêt public prépondérant de l'ouvrage n'ayant aucun lien avec le fait que les travaux touchant le domaine public tomberaient, de manière générale, sous le couvert de la jurisprudence consacrée par l'arrêt " Werren " (<ref-ruling>). Affirmant ensuite qu'elle disposerait d'une base légale l'autorisant à être actionnée devant les instances publiques (à savoir l'art. 7 LE et les art. 76 et 76a de la Loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]), la recourante relève que l'expropriation des droits de voisinage serait une création jurisprudentielle découlant de l'arrêt Werren, qui ne dépendrait donc pas d'une procédure d'expropriation formelle ou matérielle au sens strict, et ne nécessiterait, pour une collectivité publique du moins, aucune base légale. Elle souligne également, jurisprudence à l'appui, que, contrairement à ce que retiendrait la cour cantonale, l'utilisation d'un ouvrage public, mais également sa construction ou son entretien, pourrait entraîner une expropriation des droits de voisinage.
2.3.
2.3.1. L'<ref-law>, sur lequel l'intimée fonde ses prétentions, permet notamment au voisin d'obtenir la réparation du dommage subi à la suite d'une violation des <ref-law>. Cette disposition trouve bien évidemment application lorsque l'atteinte provient d'un fonds appartenant à une personne privée; elle s'applique cependant aussi lorsque le fonds d'où émane l'atteinte appartient à une collectivité publique, ce sans restriction lorsque ce fonds entre dans le patrimoine fiscal de celle-ci, mais en principe également lorsque son usage est commun ou relève de son patrimoine administratif (ATF 76 II 129; STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 4e éd. 2012, n. 1906). Dans cette dernière hypothèse, l'application de l'<ref-law> ne doit toutefois pas avoir pour conséquence d'entraver la collectivité publique dans l'accomplissement de ses tâches. Ainsi, lorsque les immissions proviennent d'un ouvrage d'intérêt public, pour lequel le propriétaire ou le concessionnaire bénéficie du droit d'exproprier, et que ces immissions ne peuvent être évitées ou ne peuvent l'être qu'à des coûts disproportionnés, le voisin se voit privé des droits garantis par le code civil (<ref-ruling> consid. 5.1 et les nombreuses références; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3e éd. 1964, n. 75 et 148 ss ad <ref-law>; cf. également STEINAUER, op. cit. n. 1907). Il peut alors prétendre au versement d'une indemnité d'expropriation, obtenue à l'issue d'une procédure d'expropriation formelle, qui se substitue à l'action privée. Il appartient donc non plus au juge civil, mais au juge de l'expropriation de statuer sur l'existence du droit à l'indemnité et sur le montant de celle-ci (<ref-ruling> consid. 5.1 et les références; <ref-ruling> consid. 4c et les arrêts cités; <ref-ruling> consid. 6). Les droits de défense du voisin sont ainsi sacrifiés en faveur de l'intérêt public prépondérant de l'ouvrage. Cette expropriation formelle des droits de voisinage (art. 5 de la Loi fédérale sur l'expropriation du 20 juin 1930 [LEx; RS 711]) n'est en réalité rien d'autre que la constitution forcée d'une servitude foncière grevant le fonds voisin en faveur du fonds du propriétaire de l'ouvrage d'intérêt public; son objet consiste dans l'obligation de tolérer les immissions (<ref-ruling> consid. 3 et les références).
En tant que restriction ou suppression de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.), l'expropriation formelle doit respecter les règles régissant toute restriction des droits fondamentaux (art. 36 Cst.) : elle doit ainsi être fondée sur une base légale, se justifier par un intérêt public et respecter le principe de proportionnalité. Dès lors que l'expropriation porte une atteinte majeure à la propriété, elle ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière (art. 16 LEx); celle-ci est néanmoins soumise aux conditions cumulatives du dommage imprévisible, spécial et particulièrement grave (<ref-ruling> consid. 6.5.1; <ref-ruling> consid. 7 et les références; <ref-ruling> consid. 5.1 et les références).
2.3.2. Selon l'art. 1 al. 1 LEx, le droit d'expropriation peut être exercé pour des travaux qui sont dans l'intérêt de la Confédération ou d'une partie considérable du pays, ainsi que pour d'autres buts d'intérêt public reconnus par une loi fédérale. L'art. 2 prévoit que la Confédération peut exercer elle-même le droit d'expropriation ou le conférer à des tiers. La LE s'applique quant à elle aux expropriations prévues par la législation cantonale ainsi qu'à celles réservées par la législation fédérale dans la mesure où le droit cantonal est déclaré applicable (art. 2 LE). Elle ne peut être ordonnée qu'en application d'une loi prévoyant expressément ce mode d'acquisition (art. 3 LE) et peut notamment avoir pour objet les droits de voisinage (art. 7 al. 1 LE), la compétence des tribunaux civils étant toutefois réservée lorsque leur lésion apparaît en dehors d'une procédure d'expropriation (art. 7 al. 3 LE). Conformément à l'art. 76a al. 1 LATC, la collectivité publique peut procéder à une expropriation formelle dans des cas d'intérêt public au sens de la LE. La déclaration d'intérêt public se fait au terme d'une procédure décrite aux art. 12 ss LE. Selon l'art. 4 al. 1 ch. 6 1ère phr. de la Loi vaudoise sur les communes (LC; RSV 175.11), le conseil général ou communal délibère sur l'acquisition et l'aliénation d'immeubles, de droits réels immobiliers et d'actions ou parts de sociétés immobilières. Le conseil peut accorder à la municipalité l'autorisation générale de statuer sur les aliénations et les acquisitions en fixant une limite (art. 4 al. 1 ch. 6 3ème phr. LC).
2.4.
2.4.1. La recourante ne démontre pas en l'espèce sur la base de quelle législation elle serait en droit de procéder à une expropriation formelle des droits de voisinage de l'intimée, condition nécessaire pour y procéder (consid. 2.3 supra) : les art. 76 et 76a LATC, cités par l'intéressée, ne sont en effet pas suffisants, faute pour celle-ci de démontrer que le Conseil communal de U._ lui aurait formellement concédé un droit d'exproprier, conformément à la LC (supra consid. 2.3). A cet égard, le préavis, cité à la page 4 de l'arrêt querellé, par lequel le Conseil communal a accordé à la Municipalité un crédit pour financer l'exécution des travaux, ne saurait à l'évidence l'autoriser à exproprier les droits de voisinage de l'intimée. La recourante n'indique pas non plus l'existence d'un intérêt public établi selon la procédure prévue aux art. 12 ss LE (art. 76a LATC; supra consid. 2.3.1.2). Enfin, la jurisprudence invoquée par la Municipalité pour fonder ses prétentions fait référence à des propriétaires ou concessionnaires qui sont précisément au bénéfice du droit d'expropriation. Elle ne peut donc s'y référer pour fonder l'incompétence du tribunal civil.
2.4.2. La seconde motivation développée par le Tribunal cantonal permettant de sceller le sort du litige, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les griefs soulevés par la recourante à propos des deux autres éléments de son analyse juridique, notamment sur la question de savoir si l'exploitation du port de plaisance constitue une tâche d'intérêt public.
3.
Vu ce qui précède, il faut conclure que c'est à juste titre que l'intimée a saisi les tribunaux civils pour tenter d'obtenir une indemnisation. Le recours doit en conséquence être rejeté. La recourante n'a pas agi dans le cadre de ses attributions officielles, de sorte qu'elle supporte les frais judiciaires (<ref-law>). L'intimée, qui n'a pas été invitée à répondre, n'a droit à aucun dépens.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 22 février 2016
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : de Poret Bortolaso


facts:
Faits :
A.
Par décisions de clôture du 24 novembre 2016, le Ministère public du canton de Genève a ordonné la transmission aux autorités britanniques de la documentation relative à des comptes bancaires détenus par A._. Cette transmission intervient en exécution d'une demande d'entraide judiciaire formée pour les besoins d'une enquête ouverte, notamment contre A._, pour corruption et blanchiment d'argent.
B.
Par arrêt du 16 mars 2017, la Cour des plaintes du Tribunal pénal fédéral a rejeté les recours formés par A._. Une motivation éventuellement insuffisante des décisions de clôture avait pu être réparée lors de la procédure de recours. Le recourant résidant à l'étranger et n'ayant pas élu domicile en Suisse, les décisions d'entrée en matière et de clôture pouvaient être notifiées aux établissements bancaires, à charge pour eux d'informer leur client immédiatement. Celui-ci, qui devait s'attendre à une décision de clôture imminente, devait s'adresser spontanément à l'autorité d'exécution pour faire valoir ses objections. Il avait encore pu le faire en instance de recours, ce qui lui garantissait une protection juridique suffisante. Sur le fond, la transmission de renseignements respectait le principe de la proportionnalité.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A._ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Cour des plaintes, d'annuler les ordonnances de clôture et de renvoyer la cause au Ministère public (subsidiairement à la Cour des plaintes) afin qu'une procédure de tri des pièces soit mise sur pied avec la participation du recourant.
Il n'a pas été demandé de réponse.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Selon l'art. 109 al. 1 LTF, la cour siège à trois juges lorsqu'elle refuse d'entrer en matière sur un recours soumis à l'exigence de l'art. 84 LTF.
1.1. A teneur de cette disposition, le recours est recevable à l'encontre d'un arrêt du TPF en matière d'entraide judiciaire internationale si celui-ci a pour objet la transmission de renseignements concernant le domaine secret. Il doit toutefois s'agir d'un cas particulièrement important (al. 1). Un cas est particulièrement important notamment lorsqu'il y a des raisons de supposer que la procédure à l'étranger viole des principes fondamentaux ou comporte d'autres vices graves (al. 2). Ces motifs d'entrée en matière ne sont toutefois pas exhaustifs et le Tribunal fédéral peut être appelé à intervenir lorsqu'il s'agit de trancher une question juridique de principe ou lorsque l'instance précédente s'est écartée de la jurisprudence suivie jusque-là (<ref-ruling> consid. 1.2 p. 218). En vertu de l'art. 42 al. 2 LTF, il incombe au recourant de démontrer que les conditions d'entrée en matière posées à l'art. 84 LTF sont réunies (<ref-ruling> consid. 3 p. 132).
1.2. Le recours porte certes sur la transmission de renseignements touchant le domaine secret. Toutefois, compte tenu des faits à l'origine de la demande - il ne s'agit en particulier pas de délits politiques ou fiscaux - et de la nature de la transmission envisagée, le cas ne revêt en soi aucune importance particulière.
1.3. Le recourant se plaint de ne pas avoir disposé d'une occasion concrète de faire valoir ses objections à la transmission litigieuse. Le Ministère public n'avait pas fait savoir qu'il envisageait la transmission de l'intégralité de la documentation, de sorte que les établissements bancaires n'avaient averti le recourant qu'après le prononcé des ordonnances de clôture. Compte tenu du nombre de pièces bancaires, le délai de recours ne pouvait suffire pour réparer la violation du droit d'être entendu.
1.4. La jurisprudence mentionnée dans l'arrêt attaqué rappelle que seules les personnes ayant élu domicile en Suisse (ce qui n'est pas le cas du recourant) peuvent se voir notifier les décisions prises en matière d'entraide judiciaire (art. 80m al. 1 EIMP et art. 9 OEIMP). A défaut d'élection de domicile, les décisions sont notifiées au seul détenteur des documents, à charge pour celui-ci d'informer rapidement son client. Cela vaut également lorsque la relation bancaire a été clôturée (<ref-ruling> consid. 2.2 p. 18 et la jurisprudence citée). En l'occurrence, les ordonnances d'entrée en matière ont été notifiées aux banques près d'un mois avant le prononcé des ordonnances de clôture, ce qui laissait aux banques le temps d'avertir leur client, et à celui-ci la possibilité d'élire domicile et de se manifester en demandant, le cas échéant, un délai supplémentaire pour examiner l'ensemble de la documentation bancaire. Par ailleurs, la jurisprudence constante permet aussi à l'autorité de recours de réparer une éventuelle violation du droit d'être entendu - y compris en ce qui concerne le droit de procéder au tri des pièces à transmettre - pour autant que cette autorité dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (<ref-ruling> consid. 2d p. 138-139), ce qui est le cas de la Cour des plaintes (cf. arrêt 1C_492/2012 du 9 octobre 2012 consid. 2.1). Sur ces points, l'arrêt attaqué est entièrement conforme à la pratique constante et il ne se pose aucune question de principe.
2.
Faute de porter sur un cas particulièrement important, le recours est irrecevable. Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge du recourant, qui succombe.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, au Ministère public de la République et canton de Genève, au Tribunal pénal fédéral, Cour des plaintes, et à l'Office fédéral de la justice, Unité Entraide judiciaire.
Lausanne, le 5 avril 2017
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Kurz


facts:
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23. Mai 2011 verkaufte A._ die 820 m2 umfassende Parzelle Nr. yyy (heute Teil der Parzelle Nr. yyy), Grundbuch U._ (Gemeinde V._), an die von ihm beherrschte X._ AG. Der Verkaufspreis betrug Fr. 59'860.--. Gleichentags veräusserte die X._ AG, vertreten durch A._, dieselbe Parzelle an die Y._ GmbH zu einem Verkaufspreis von Fr. 164'000.--.
In der definitiven Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuern 2011 vom 22. Juni 2011 betreffend A._ brachte die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau (hiernach: die Steuerverwaltung) für die Parzelle einen Veräusserungserlös von Fr. 59'860.-- zur Veranlagung. Unter Berücksichtigung des Erwerbspreises von Fr. 57'400.--, wertvermehrenden Investitionen von Fr. 1'792.-- und Grundbuchgebühren von Fr. 871.-- resultierte ein Verlust von Fr. 200.--.
B.
Am 15. Mai 2013 leitete die Steuerverwaltung gegen A._ ein Nachsteuerverfahren betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2011 ein. In der Nachsteuerverfügung vom 8. August 2013 brachte die Steuerverwaltung einen Veräusserungserlös von Fr. 164'000.-- zur Veranlagung, woraus ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 103'900.-- resultierte. Eine hiergegen erhobene Einsprache bei der Steuerverwaltung blieb erfolglos (Entscheid vom 16. April 2014). Sowohl die Steuerrekurskommission als auch das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau wiesen die erhobenen Rechtsmittel ab (Entscheide vom 15. April 2015 und vom 23. September 2015).
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt A._ die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils. Eventuell sei die Sache zur Würdigung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Steuerverwaltung und das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Stellungnahme verzichtet.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (vgl. Art. 82 ff. BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14], Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG) und der Steuerpflichtige ist dazu legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2. Soweit der Beschwerdeführer den Einspracheentscheid vom 16. April 2014 und den Entscheid der Steuerrekurskommission vom 15. April 2015 anficht, ist auf seine Vorbringen nicht weiter einzugehen. Diese Entscheide wurden durch das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 23. September 2015 ersetzt (Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (vgl. <ref-ruling> E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).
1.3. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern der rechtliche Mangel nicht geradezu offensichtlich ist. Die Verletzung von Grundrechten prüft das Bundesgericht nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist; es gilt eine qualifizierte Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; <ref-ruling> E. 3.3 S. 310 f.; <ref-ruling> E. 1.4 S. 400; <ref-ruling> E. 1.4.1 f. S. 254 mit Hinweisen).
1.4. Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen gleich wie das Bundesrecht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG). In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsraum belässt oder keine Anwendung findet, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür (<ref-ruling> E. 2 S. 210; <ref-ruling> E. 3.1 S. 205 f.; Urteil 2C_941/2012 / 2C_942/2012 vom 9. November 2013 E. 1.6 mit Hinweisen). Mit freier Kognition ist aber zu untersuchen, ob die kantonale Lösung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteil 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 1.4, in: StR 68/2013 S. 368, StE 2013 B 42.38 Nr. 36, RDAF 2013 II 350).
1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2 S. 117). Die beschwerdeführende Partei kann die Feststellung des Sachverhalts unter den gleichen Voraussetzungen beanstanden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende Rüge ist rechtsgenüglich substanziiert vorzubringen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geht das Bundesgericht nicht weiter ein (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. <ref-ruling> E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen).
1.6. In Bezug auf die Beweislast gilt Folgendes: Der Nachweis für steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen obliegt der Steuerbehörde, der Nachweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen der steuerpflichtigen Person; diese hat die entsprechenden Tatsachen also nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (<ref-ruling> E. 3.5 S. 252 mit Hinweisen).
2.
Zunächst rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs infolge mangelhafter Begründung des angefochtenen Entscheids. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und sie soll dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung sachgerecht anzufechten. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt (vgl. <ref-ruling> E. 5.1 S. 237; <ref-ruling> E. 5.2 S. 236; je mit Hinweisen). Zwar begründet die Vorinstanz in E. 4.2 relativ knapp, weshalb von einem Veräusserungserlös von Fr. 164'000.-- auszugehen sei. Jedoch ergibt sich aus den Kernaussagen mit genügender Klarheit, von welchen Überlegungen sie sich hat leiten lassen (wirtschaftliche Betrachtungsweise; Absicht des Beschwerdeführers, die Eigenkapitalbasis seiner Unternehmung zu stärken). Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt daher nicht vor.
3.
3.1. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt.
Im Kanton Thurgau ist die Grundstückgewinnsteuer in § 126 ff. des Thurgauischen Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG/TG; SR/TG 640.1) geregelt. Nach § 126 Abs. 1 StG/TG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer namentlich Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens natürlicher Personen. Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 131 Abs. 1 StG/TG). Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis unter Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 132 Abs. 1 StG/TG).
3.2. Umstritten ist im vorliegenden Fall die Höhe des Veräusserungserlöses.
3.2.1. Der zu beurteilende Fall weist insofern eine besondere Konstellation auf, als es dabei um die Veräusserung einer Liegenschaft aus dem Privatbesitz des Beschwerdeführers an eine von ihm beherrschte Aktiengesellschaft geht, welche das Grundstück gleichentags zu einem deutlich höheren Preis an eine andere Gesellschaft weiterveräussert hat. Dabei hat der Beschwerdeführer bei beiden Kaufverträgen für seine Gesellschaft mit Einzelunterschrift gehandelt.
3.2.2. Gemäss der Vorinstanz lag der am gleichen Tag erfolgten Übertragung des Eigentums an der Parzelle Nr. yyy vom Beschwerdeführer auf die von ihm beherrschte X._ AG und dann von dieser auf die Y._ GmbH der Entschluss des Beschwerdeführers zugrunde, der Y._ GmbH gegen Bezahlung von Fr. 164'000.-- das Eigentum an der betreffenden Parzelle zu übertragen; gleichzeitig habe der Beschwerdeführer die Eigenkapitalbasis der X._ AG stärken und sich persönlich aus dem Verkauf der betreffenden Parzelle Fr. 59'860.-- zufliessen lassen wollen. Die Vorinstanzen sind davon ausgegangen, dass vorliegend der Veräusserungserlös so zu bestimmen ist, dass zum vereinbarten Kaufpreis die durch verdeckte Kapitaleinlage erfolgte Verstärkung der Eigenkapitalbasis der Erstkäuferin X._ AG aufzurechnen sei.
3.2.3. In der Regel ist der vereinbarte Kaufpreis massgebend für die Berechnung des Verkaufserlöses. Dies trifft allerdings nicht zu, wenn dem unter den Parteien vereinbarten Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 94 zu § 220 StG/ZH; THOMAS P. WENK, in: Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], 2004, N. 7 zu § 76 StG/BL; JULIA VON AH, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Geschäftsgrundstücken, zsis) 2006, Ziff. 4.5.5.4). Ein Indiz für die fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung liegt vor, wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis zwischen vereinbarter Leistung und dem objektiven Grundstückswert besteht. Dabei geht es nicht darum, den rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien zu missachten und zusammengesetzte Kaufpreisabreden als stets simuliert und damit zivilrechtsunwirksam zu betrachten. Vielmehr geht es nur darum, der vorgenommenen Preiszerlegung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abzusprechen (vgl. zum Ganzen RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 101 f. und 108 zu § 220 StG/ZH; vgl. auch Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 4.5).
3.2.4. Bringt ein privater Einleger ein Grundstück in eine Gesellschaft ein, stellt diese Sacheinlage eine Veräusserung dar, die grundsätzlich der kantonalen Grundstückgewinnsteuer unterliegt (vgl. SIMONEK/ GÄCHTER/MÜLLER, Unternehmensrecht I Gründung und Aufbau, Sanierung und Liquidation, 2. Aufl. 2013, S. 287). Wenn der Aktionär für das Grundstück einen Preis verlangt, der erheblich unter dem Preis liegt, der zwischen Unabhängigen unter sonst gleichen Verhältnissen vereinbart würde, liegt eine verdeckte Kapitaleinlage im Umfang der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem wirklichen Wert vor. Die Unternehmung ist berechtigt, das erworbene Grundstück zu seinem wirklichen Wert zu aktivieren und die verdeckte Kapitaleinlage den Reserven gutzuschreiben (vgl. MARKUS LANGENEGGER, in: Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, N. 9 zu Art. 138 StG/BE; vgl. auch ERWIN SCHÄRRER, Von Kapitaleinlagen und Gewinnausschüttungen und deren steuerlichen Behandlung bei der Aktiengesellschaft und beim Aktionär, in: ASA 43 S. 273 ff., insb. 279 und 283).
3.2.5. Die Vorinstanz ging davon aus, dass für die Erlösbestimmung der veräussernden Person der gesamte Wert aller vermögenswerten Leistungen einbezogen werden müsse. Diese Auffassung ist nicht zu beanstanden. Bei unterpreislichen Einbringungen oder Veräusserungen an eine von der einbringenden oder veräussernden Person beherrschte Unternehmung setzt sich der Wert der Gegenleistung aus zwei Komponenten zusammen: einerseits dem vereinbarten und verurkundeten Kaufpreis und andererseits der verdeckten Wertsteigerung, die sich infolge der verdeckten Kapitaleinlage auf der privaten Beteiligung ergibt (vgl. Urteil 2P.77/1991 vom 24. April 1992 E. 2c, in: ASA 61 S. 616 ff.; vgl. auch MARKUS LANGENEGGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 138 StG/BE sowie WEIDMANN/BÜHLER, Die steuerliche Behandlung verdeckter Gewinnausschüttungen und verdeckter Kapitaleinlagen, in: StR 39/1984 S. 365 ff., insb. 373).
Der Beschwerdeführer verkaufte die betreffende Parzelle am 23. Mai 2011 an die von ihm beherrschte X._ AG zum Preis von Fr. 59'860.--. Diese verkaufte die Liegenschaft am gleichen Tag zum Preis von Fr. 164'000.-- an die Y._ GmbH weiter. Der zweite Verkaufspreis beträgt mehr als das 2,7-fache des - gleichentags - vereinbarten ersten Verkaufspreises. Bei dieser Sachlage ist die Rechtsauffassung der Vorinstanz, dass dem ersten Verkaufspreis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukomme, nicht zu beanstanden. Sie hat kein Bundesrecht verletzt, indem sie zum ersten Verkaufspreis den Wert der verdeckten Kapitaleinlage hinzugerechnet und somit bei der Ermittlung des massgebenden Veräusserungserlöses auf den zweiten Verkaufspreis abgestellt hat.
3.2.6. Bei diesem Ergebnis kann auf eine Überprüfung des vorliegenden Sachverhalts unter dem Aspekt der Steuerumgehung (vgl. S. 10 ff. der Beschwerdeschrift) verzichtet werden.
3.3. Was der Beschwerdeführer den Ausführungen der Vorinstanz entgegenhält, vermag deren Einschätzung nicht zu entkräften. Insbesondere ist das Vorbringen unbehelflich, der Verkauf an die Y._ GmbH sei nur zustande gekommen, weil die X._ AG die Verpflichtung übernommen habe, sämtliche noch anfallende Erschliessungskosten für die betreffende Parzelle zu tragen. Gemäss den für das Bundesgericht verbindlichen vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen ist im Kaufvertrag zwischen der X._ AG und der Y._ GmbH eine Erschliessungspflicht der X._ AG nicht vorgesehen. Das Argument des Beschwerdeführers, aufgrund der langwierigen Verhandlungen sei selbstverständlich gewesen, dass die Y._ GmbH das Land nur in voll erschlossenem Zustand zu erwerben bereit gewesen sei und man dazu im Kaufvertrag keine spezielle Vereinbarung getroffen habe, überzeugt nicht. Die übrigen Sachverhaltsrügen des Beschwerdeführers erschöpfen sich weitgehend in appellatorischer Kritik, die darin besteht, dass er seine eigene Sicht der Dinge derjenigen der Vorinstanz gegenüberstellt. Damit vermag er jedoch nicht darzulegen, inwiefern die vorinstanzliche Sachverhaltsdarstellung offensichtlich unrichtig bzw. unvollständig sein soll (vgl. E. 1.5).
4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Da der Beschwerdeführer unterliegt, sind ihm die Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Dezember 2016
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Die Gerichtsschreiberin: Petry


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par arrêt du 12 janvier 2017, la Chambre pénale de recours de la Cour de justice de la République et canton de Genève a rejeté le recours de X._ contre l'ordonnance de non-entrée en matière rendue le 3 mai 2016 sur la plainte pour lésions corporelles graves, tentative d'homicide, faux dans les titres et escroquerie qu'il a déposée contre son médecin traitant A._, lui reprochant de ne pas lui avoir communiqué, dès 2008, que ses résultats sanguins annuels révélaient un excès de cholestérol total et de ne pas avoir adapté son traitement en conséquence. A._ l'avait ainsi exposé durant plusieurs années à un risque accru de développer une maladie cardio-vasculaire, lequel s'était finalement concrétisé en septembre 2014 par le diagnostic d'une athérosclérose coronarienne extensive.
2.
X._ interjette un recours en matière pénale et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal dont il réclame l'annulation. Dans ce cadre, il sollicite l'octroi de l'effet suspensif au présent recours.
2.1. L'arrêt attaqué a été rendu en dernière instance cantonale dans une cause de droit pénal. Il peut donc faire l'objet d'un recours en matière pénale au sens des <ref-law>, de sorte que le recours constitutionnel subsidiaire est exclu (<ref-law>). Les griefs invoqués seront traités dans le cadre du recours en matière pénale.
2.2. Selon l'art. 81 al. 1 let. a et b ch. 5 LTF, la partie plaignante qui a participé à la procédure de dernière instance cantonale est habilitée à recourir au Tribunal fédéral, si la décision attaquée peut avoir des effets sur le jugement de ses prétentions civiles. Constituent de telles prétentions celles qui sont fondées sur le droit civil et doivent en conséquence être déduites ordinairement devant les tribunaux civils. Il s'agit principalement des prétentions en réparation du dommage et du tort moral au sens des art. 41 et ss CO.

considerations:
Selon l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il incombe au recourant d'alléguer les faits qu'il considère comme propres à fonder sa qualité pour recourir. Lorsque le recours est dirigé contre une décision de non-entrée en matière ou de classement de l'action pénale, la partie plaignante n'a pas nécessairement déjà pris des conclusions civiles. Quand bien même la partie plaignante aurait déjà déclaré des conclusions civiles (cf. <ref-law>), il n'en reste pas moins que le procureur qui refuse d'entrer en matière ou prononce un classement n'a pas à statuer sur l'aspect civil (cf. <ref-law>). Dans tous les cas, il incombe par conséquent à la partie plaignante d'expliquer dans son mémoire au Tribunal fédéral, quelles prétentions civiles elle entend faire valoir contre l'intimé. Comme il n'appartient pas à la partie plaignante de se substituer au ministère public ou d'assouvir une soif de vengeance, la jurisprudence entend se montrer restrictive et stricte, de sorte que le Tribunal fédéral n'entre en matière que s'il ressort de façon suffisamment précise de la motivation du recours que les conditions précitées sont réalisées, à moins que l'on puisse le déduire directement et sans ambiguïté compte tenu notamment de la nature de l'infraction alléguée (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 4).
Le recourant ne se détermine nullement sur un éventuel tort moral ou dommage, ni sur leur principe ni sur leur quotité. L'absence d'explication sur la question des prétentions civiles exclut sa qualité pour recourir sur le fond de la cause.
2.3. L'hypothèse visée à l'art. 81 al. 1 let. b ch. 6 LTF n'entre pas en considération, le recourant ne soulevant aucun grief recevable quant à son droit de porter plainte.
2.4. Indépendamment des conditions posées par l'<ref-law>, la partie plaignante serait habilitée à se plaindre d'une violation de ses droits de partie équivalant à un déni de justice formel, sans toutefois pouvoir faire valoir par ce biais, même indirectement, des moyens qui ne peuvent être séparés du fond (cf. <ref-ruling> consid. 1.1 p. 5). Tel n'est pas le cas en l'occurrence, le recourant ne se prévalant aucunement d'un de ses droits de partie en reprochant à la cour cantonale d'avoir communiqué son arrêt à A._. Au demeurant, le recourant, qui se plaint de la violation de l'<ref-law>, invoque un grief irrecevable à défaut d'être séparé du fond.
2.5. Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être déclaré irrecevable selon la procédure simplifiée prévue par l'art. 108 al. 1 let. a et b LTF.
3.
Vu l'issue du recours, la requête d'effet suspensif devient sans objet.
4.
Le recourant, qui succombe, supporte les frais judiciaires (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 800 francs, sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre pénale de recours.
Lausanne, le 24 février 2017
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Gehring