facts:
Fatti:
A.
D._ è comproprietario di un terreno in leggero pendio di complessivi 1'899 m2, costituito dai fondi part. n. 2088, 2143 e 2154, situati nel Comune di Lugano, nel quartiere di Molino Nuovo, su via Monte Carmen, all'altezza dell'intersezione con via Castausio. La particelle sono attribuite alla zona residenziale R5 del piano regolatore comunale. Sul fondo part. n. 2088 sorge un'abitazione unifamiliare costruita negli anni '50.
B.
Il 20 giugno 2011 D._ ha chiesto al Municipio di Lugano il permesso di demolire la casa esistente. Ha contestualmente presentato una domanda di costruzione per edificare sui suoi fondi due nuovi edifici residenziali con quattro appartamenti ciascuno, che si sviluppano fino a quattro piani fuori terra. Gli stabili presentano caratteristiche analoghe, ma una pianta diversa. L'edificio A, di pianta essenzialmente trapezoidale, è allineato su via Monte Carmen, mentre l'edificio B, sorge in posizione arretrata, a cavallo tra le particelle n. 2088 e 2143, presenta una pianta a "L" con l'ala di testa più bassa di un piano. Gli edifici sono dotati di un'autorimessa accessibile da via Monte Carmen, mediante una rampa sul lato est.
L'esito di una seconda procedura edilizia prevedente sugli stessi fondi la costruzione di un unico complesso residenziale non è più oggetto di contestazione.
C.
Alla domanda si sono opposti A._ e B._, C._SA ed E._, proprietari di fondi confinanti verso nord, sulla collina di via Castausio, su cui sorgono ville storiche (di fine '800-inizio '900), comprese nell'inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d'importanza nazionale (ISOS). I vicini hanno in particolare fatto valere che il progetto edilizio contrastava con la variante di piano regolatore relativa ai beni culturali delle sezioni di Lugano, Castagnola e Bré, allora sottoposta all'esame del Consiglio comunale.
D.
Il 12 settembre 2011 il Consiglio comunale ha adottato la variante pianificatoria relativa ai beni culturali, che prevedeva in particolare di tutelare le ville di Castausio di proprietà degli opponenti quali beni d'interesse locale o cantonale, fissando in particolare un perimetro di valorizzazione comunale, rispettivamente un perimetro di rispetto cantonale, che comprende anche una parte dei fondi part. n. 2088 e 2154 dedotti in edificazione. La variante pianificatoria è stata pubblicata dal 23 gennaio al 21 febbraio 2012 ed in seguito trasmessa dal Municipio al Consiglio di Stato per approvazione. Contro la stessa sono stati inoltrati diversi ricorsi.
E.
Dopo avere acquisito il preavviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, con decisione del 3 aprile 2012 il Municipio ha sospeso la domanda di costruzione per due anni, ravvisando un contrasto con le norme di attuazione della variante relativa alla tutela dei beni culturali adottata dal legislativo comunale. Sollecitato dall'istante trascorso il termine biennale di sospensione, il Municipio di Lugano, che nel frattempo aveva autorizzato la demolizione dell'edificio esistente, ha riattivato la procedura e il 27 agosto 2014 ha rilasciato ad D._ la licenza edilizia per la realizzazione dei due nuovi edifici progettati.
F.
Adito dai vicini opponenti, con decisione del 15 aprile 2015 il Consiglio di Stato del Cantone Ticino ha accolto i ricorsi ed ha annullato la licenza edilizia.
G.
Con sentenza del 5 aprile 2017 il Tribunale cantonale amministrativo ha accolto un ricorso di D._ contro la decisione governativa, annullandola e confermando il rilascio della licenza edilizia del 27 agosto 2014. La Corte cantonale ha rilevato che le misure di salvaguardia della pianificazione erano decadute, siccome il Consiglio di Stato non aveva approvato la variante pianificatoria entro il termine del periodo di sospensione. Ha quindi stabilito che la domanda di costruzione doveva essere decisa sulla base del diritto vigente ed ha condiviso la valutazione delle autorità inferiori riguardo all'estetica del progetto e al suo inserimento armonioso nel paesaggio.
H.
A._ e B._ e la C._SA impugnano questa sentenza con un ricorso in materia di diritto pubblico del 23 maggio 2017 al Tribunale federale, chiedendo di annullarla e di confermare la risoluzione governativa di diniego della licenza edilizia. In via subordinata, chiedono di annullare la sentenza impugnata e di rinviare gli atti ad una delle precedenti istanze per un nuovo giudizio. I ricorrenti fanno valere la violazione del diritto costituzionale e di quello cantonale.
I.
La Corte cantonale si conferma nella sua sentenza. Il Consiglio di Stato e l'Ufficio delle domande di costruzione si rimettono al giudizio del Tribunale federale. Il Municipio di Lugano e l'istante chiedono di respingere il ricorso e di confermare la sentenza impugnata. E._ non si è espresso sul gravame.
Con decreto presidenziale del 20 giugno 2017 è stata respinta la domanda di effetto sospensivo contenuta nel gravame.

considerations:
Diritto:
1.
Presentato tempestivamente contro una decisione finale dell'ultima istanza cantonale, che ha confermato il rilascio della licenza edilizia, il ricorso in materia di diritto pubblico è di massima ammissibile sotto il profilo degli art. 82 lett. a, art. 86 cpv. 1 lett. d, art. 90 e art. 100 cpv. 1 LTF (quest'ultimo in relazione con l'<ref-law>). I ricorrenti, proprietari di fondi confinanti o immediatamente vicini a quelli dedotti in edificazione, sono legittimati giusta l'<ref-law> ad aggravarsi in questa sede contro il giudizio della Corte cantonale.
2.
Nell'ambito di un ricorso al Tribunale federale non possono di principio essere addotti fatti e mezzi di prova nuovi (cfr. <ref-law>). In particolare, questa Corte non può tenere conto di fatti o mezzi di prova sopraggiunti dopo l'emanazione dell'atto impugnato, vale a dire veri nova (<ref-ruling> consid. 7.2; <ref-ruling> consid. 2.1). La decisione del 12 aprile 2017 del Consiglio di Stato, concernente l'approvazione della variante di piano regolatore relativa alla tutela dei beni culturali è successiva all'emanazione della sentenza impugnata e non può quindi essere presa in considerazione in questa sede.
3.
3.1. I ricorrenti lamentano una violazione del diritto di essere sentiti siccome la Corte cantonale non ha eseguito un sopralluogo previo ripristino delle modine. Le rimproverano inoltre di non avere sufficientemente motivato le ragioni per cui non si giustificava di assumere la prova. Accennano altresì ad una violazione dell'art. 6 cpv. 2 della legge edilizia cantonale, del 13 marzo 1991 (LE), secondo cui le mutazioni dello stato dei luoghi conseguenti all'opera devono essere adeguatamente indicate sul terreno con picchetti e modine.
3.2. Il diritto di essere sentito, sancito dall'<ref-law>, comprende il diritto per l'interessato di consultare l'incarto, di offrire mezzi di prova su punti rilevanti e di esigerne l'assunzione, di partecipare alla stessa e di potersi esprimere sulle relative risultanze nella misura in cui possano influire sulla decisione (<ref-ruling> consid. 5.1; <ref-ruling> consid. 2.3). La garanzia del diritto di essere sentito non impedisce all'autorità cantonale di procedere a un apprezzamento anticipato delle prove richieste e di rinunciare ad assumerle, se è convinta che non possono condurla a modificare il suo giudizio. Nell'ambito di questa valutazione, le spetta un vasto margine di apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo in caso di arbitrio (<ref-ruling> consid. 3.3; <ref-ruling> consid. 5.3 e rinvii).
3.3.
3.3.1. Contrariamente all'affermazione dei ricorrenti, la Corte cantonale ha esposto, seppure succintamente, la ragione per cui ha ritenuto superfluo l'esperimento di un sopralluogo e rinunciato perciò ad effettuarlo. Ha infatti rilevato che la situazione dei luoghi risultava con sufficiente chiarezza dai piani, dalle fotografie e dal "rendering in 3D" del progetto agli atti. Nei considerandi relativi alla valutazione dell'inserimento degli edifici progettati nel paesaggio, i giudici cantonali hanno esposto puntuali accertamenti ed articolate argomentazioni sulle loro caratteristiche e su quelle del comparto in cui sono previsti. I ricorrenti non vi si confrontano con una motivazione conforme alle esigenze dell'<ref-law>, spiegando con precisione perché sarebbero manifestamente in contrasto con gli atti e pertanto arbitrari. In tali circostanze, non si può oggettivamente ritenere che la Corte cantonale ha violato il loro diritto di essere sentiti, rinunciando ad eseguire il sopralluogo, siccome superfluo.
3.3.2. Quanto al mancato ripristino della modinatura, i ricorrenti sollevano la censura in relazione con la loro richiesta di sopralluogo, adducendo che le modine avrebbero consentito di meglio valutare l'inserimento dei volumi nel paesaggio. Come visto, poiché la reiezione della domanda di sopralluogo non ha leso il loro diritto di essere sentiti, il prospettato ripristino della modinatura, invocato in stretta connessione con la richiesta di assunzione della prova, appare ingiustificato. D'altra parte, i ricorrenti disattendono che dalla documentazione fotografica agli atti della domanda di costruzione, la modinatura risulta essere stata eseguita nella fase della pubblicazione della domanda di costruzione (cfr. art. 6 LE). Essa ha quindi adempiuto la sua funzione pubblicistica, consentendo ai ricorrenti di esaminare il progetto e di eventualmente verificare la sua discordanza con le indicazioni sul terreno in sede di opposizione alla domanda di costruzione (cfr. <ref-ruling> consid. 3a e b).
4.
4.1. I ricorrenti rimproverano alla precedente istanza di avere violato il diritto di essere sentiti anche per non avere preso posizione sulla loro richiesta di imporre al Governo, a titolo cautelare o pregiudiziale, di approvare parzialmente la variante pianificatoria relativa alla protezione dei beni culturali nel comprensorio di Castausio.
4.2. Statuendo in applicazione degli art. 62 e 63 della legge sullo sviluppo territoriale, del 21 giugno 2011 (LST), la Corte cantonale ha rilevato che le misure di salvaguardia della pianificazione erano decadute, considerato che il Consiglio di Stato non aveva approvato la variante pianificatoria entro il termine di due anni dalla scadenza del termine di pubblicazione. Ha quindi stabilito che la domanda di costruzione doveva essere decisa sulla base del diritto vigente prima della sospensione. In tali circostanze, stabilendo che il progetto doveva essere esaminato alla luce di detto diritto, la Corte cantonale ha implicitamente respinto la richiesta di sollecitare il Consiglio di Stato ad approvare parzialmente, in via pregiudiziale, la variante pianificatoria. La censura appare quindi infondata. Del resto, ci si può chiedere se la pretesa incombenza spettava effettivamente ai giudici cantonali. Per di più, i ricorrenti non fanno valere, con una motivazione conforme alle esigenze dell'<ref-law>, l'applicazione arbitraria del diritto cantonale, segnatamente degli art. 62 e 63 LST (cfr., sulle esigenze di motivazione, <ref-ruling> consid. 1.1 pag. 145 e 1.2 pag. 146; <ref-ruling> consid. 2.2). Poiché la decisione governativa di approvazione della variante pianificatoria non è oggetto del litigio in esame, nemmeno occorre vagliare se in tale procedura il Consiglio di Stato sia incorso in ritardi ingiustificati.
5.
5.1. I ricorrenti sostengono che la Corte cantonale avrebbe invaso le competenze del Comune, oltre che quelle eventuali dell'Ufficio della natura e del paesaggio e del Consiglio di Stato, per avere esaminato con pieno potere cognitivo la questione dell'inserimento ordinato ed armonioso del progetto edilizio nel paesaggio, disciplinata dall'art. 104 cpv. 2 LST. Rilevano che, trattandosi dell'interpretazione di una nozione indeterminata, all'autorità inferiore spettava un margine discrezionale relativamente ampio, che la Corte cantonale avrebbe dovuto rispettare. I ricorrenti le rimproverano perciò di avere abusato del proprio potere di apprezzamento, per avere eseguito una valutazione di natura estetica come un'autorità di prima istanza, invece di limitarsi ad esaminare il gravame sotto il profilo della violazione del diritto. Lamentano al proposito anche una lesione degli art. 104 cpv. 1 e 109 LST, nonché l'art. 69 della legge sulla procedura amministrativa, del 24 settembre 2013 (LPAmm). I ricorrenti biasimano inoltre la Corte cantonale per avere manifestamente disatteso l'art. 86 cpv. 2 LPAmm, per non avere rinviato gli atti al Consiglio di Stato, che non si era precedentemente espresso sull'inserimento armonioso del progetto nel paesaggio, avendo annullato la licenza edilizia per altri motivi.
5.2. Giusta l'art. 104 LST, le attività d'incidenza territoriale vanno armonizzate con gli obiettivi di tutela e valorizzazione del paesaggio (cpv. 1). Le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa (cpv. 2).
L'art. 109 cpv. 1 LST prevede che il Cantone applica il principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nell'esame delle autorizzazioni a costruire che riguardano: i progetti edilizi fuori dalle zone edificabili (art. 24 e 25 LPT) (lett. a); i nuclei, le rive dei laghi ed i paesaggi d'importanza federale e cantonale (lett. b); le zone edificabili, se il progetto comporta un impatto paesaggistico significativo (lett. c). Secondo il suo secondo capoverso, i Comuni applicano, per il resto, il principio dell'inserimento ordinato e armonioso nell'esame delle autorizzazioni a costruire che riguardano la zona edificabile; essi possono richiedere il parere del Cantone.
L'art. 69 cpv. 2 LPAmm prevede che la censura di inadeguatezza è ammissibile davanti al Tribunale cantonale amministrativo (solo) nei casi previsti dalla legge.
Giusta l'art. 86 cpv. 2 LPAmm, il Tribunale cantonale amministrativo può annullare la decisione impugnata e rinviare la causa per nuovo giudizio all'istanza inferiore, segnatamente nei casi in cui quest'ultima non è entrata nel merito, ha accertato la fattispecie in modo incompleto o ha violato norme essenziali di procedura. I ricorrenti non menzionano il suo cpv. 1, secondo cui se il Tribunale annulla la decisione, esso decide nel merito.
5.3. Sollevando le censure i ricorrenti disattendono che in realtà sia il Municipio, che ha rilasciato la licenza edilizia, sia l'autorità cantonale, segnatamente l'Ufficio della natura e del paesaggio, che ha espresso un preavviso favorevole, hanno ritenuto il progetto rispettoso del principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nel paesaggio. La Corte cantonale ha rilevato che nelle sue risposte ai gravami dinanzi al Consiglio di Stato l'Esecutivo comunale ha spiegato di avere valutato attentamente il progetto e di ritenere certo il suo inserimento armonioso nel contesto specifico, che rispetterebbe e anzi concorrerebbe a valorizzare, negando pure una possibile disattenzione delle indicazioni contenute nell'ISOS. Ha pertanto considerato che, ancorché succinte, le conclusioni del Municipio, a cui spetta in primo luogo in considerazione della sua autonomia in materia un margine discrezionale relativamente ampio, non prestavano il fianco a critiche. In tali circostanze, la tesi dei ricorrenti, secondo cui il Tribunale cantonale amministrativo avrebbe sostituito il proprio potere di apprezzamento a quello del Municipio (o dell'Ufficio della natura e del paesaggio), appare d'acchito inconferente. Peraltro, la Corte cantonale ha altresì rilevato che nemmeno l'Ufficio dei beni culturali, riguardo agli aspetti di sua competenza, aveva formulato, segnatamente per quanto concerne la tutela della "Villa La Belgique", un preavviso negativo. La Corte cantonale non ha pertanto sovvertito la valutazione delle autorità inferiori riguardo all'integrazione armoniosa dei due edifici nel comparto interessato, ma l'ha semplicemente confermata, spiegando in modo puntuale perché poteva essere considerata sostenibile. Non si è quindi spinta fino a pronunciare un giudizio di adeguatezza, ma ha rispettato il margine di apprezzamento che competeva all'autorità comunale nella valutazione dell'aspetto architetturale degli edifici, condividendone le conclusioni (cfr. sentenza 1C_442/2010 del 16 settembre 2011 consid. 3.3, in: RtiD I-2012 pag. 39 segg.). Non ha quindi violato né l'art. 104 LST né l'art. 69 cpv. 2 LPAmm.
5.4. Laddove è invocata l'applicazione arbitraria dell'art. 109 LST, occorre rilevare che i giudici cantonali hanno stabilito che l'Ufficio della natura e del paesaggio si era espresso sulla fattispecie, anche se non era dato un caso di applicazione dell'art. 109 cpv. 1 lett. c LST (in relazione con l'art. 107 cpv. 2 del regolamento della LST, del 20 dicembre 2011 [RLst]). I ricorrenti non contestano questa considerazione, riconoscendo anzi che la questione di sapere se l'applicazione del principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nel paesaggio spettasse all'Ufficio cantonale (art. 109 cpv. 1 LST in relazione con l'art. 109 cpv. 1 lett. b RLst) oppure al Comune (art. 109 cpv. 2 LST) può rimanere indecisa, essendo per contro determinante ai fini della causa il fatto che la Corte cantonale non poteva eseguire la contestata valutazione, siccome non beneficiava di alcun margine discrezionale. Con questa argomentazione i ricorrenti di per sé non contestano la competenza del Comune a valutare il progetto sotto il profilo dell'inserimento nel paesaggio, ammessa dalla Corte cantonale, e non sostanziano pertanto un'applicazione manifestamente insostenibile della norma cantonale.
5.5. Quanto al fatto che il Tribunale cantonale amministrativo non ha rinviato la causa al Consiglio di Stato, per esprimersi nel merito della questione dell'integrazione del progetto nel paesaggio, i ricorrenti si limitano ad invocare genericamente l'art. 86 cpv. 2 LPAmm, nonché il diritto di essere sentiti e il principio della parità di trattamento. Non sostanziano tuttavia un'applicazione arbitraria del diritto cantonale e una lesione dei loro diritti fondamentali con una motivazione conforme alle esigenze dell'<ref-law>. Insufficientemente motivate, le censure sono pertanto inammissibili. In ogni caso, i ricorrenti disattendono che l'art. 86 cpv. 2 LPAmm è di natura potestativa e non impone quindi necessariamente il rinvio della causa all'istanza inferiore. Inoltre, il tema dell'inserimento armonioso del paesaggio è stato esplicitamente sollevato dall'istante in licenza nel suo gravame dinanzi alla Corte cantonale ed era di conseguenza oggetto della procedura ricorsuale, nell'ambito della quale i ricorrenti si sono quindi potuti ampiamente esprimere al riguardo. Le accennate contestazioni appaiono di conseguenza pure infondate nel merito.
5.6. Quando si tratta di esaminare l'applicazione di clausole estetiche, il Tribunale federale si impone riserbo nell'apprezzamento di circostanze locali, meglio conosciute dalle autorità cantonali. In questo campo, esse dispongono infatti di un ampio potere di apprezzamento, segnatamente laddove devono valutare se una costruzione o un impianto possano compromettere l'aspetto o il carattere di un sito, di una località, di un quartiere o di una strada (<ref-ruling> consid. 3d, 363 consid. 3b; sentenza 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2).
I ricorrenti non si confrontano puntualmente con i considerandi della sentenza impugnata, in cui la Corte cantonale ha trattato l'aspetto dell'inserimento ordinato ed armonioso del progetto nel paesaggio (cfr. consid. 6.3.2). Non adducono in particolare elementi concreti atti a dimostrare un apprezzamento abusivo delle circostanze locali. Non vi è quindi motivo di rivenire sulle considerazioni contenute su questo tema nel giudizio impugnato.
6.
6.1. Da pagina 17 a 32 del ricorso i ricorrenti espongono generiche considerazioni sull'inserimento paesaggistico del progetto litigioso, rimproverando essenzialmente alla Corte cantonale di avere sottovalutato la portata dell'ISOS, nel quale è inserito il quartiere di ville storiche sulla collina di Castausio, comprensivo del fondo part. n. 2088 dedotto in edificazione. Sostengono che gli edifici progettati presenterebbero "forme e volumi discutibili", che contrasterebbero con il contenuto dell'ISOS. Secondo i ricorrenti, la Corte cantonale al riguardo avrebbe dovuto tenere conto delle esigenze di protezione prese in considerazione nell'ambito dell'elaborazione della variante di piano regolatore relativa alla tutela dei beni culturali.
6.2.
6.2.1. Come accertato dalla Corte cantonale, l'ISOS inserisce il quartiere di ville sul pendio di Castausio nel gruppo edilizio G 0.5 con categoria di rilievo A e obiettivo di salvaguardia A, rilevando che si tratta di un insieme di ville realizzate fra la fine del XIX secolo e l'inizio del XX secolo, a disposizione casuale sul terreno in pendio, in parte di influsso stilistico toscano, entro ampi giardini elevati sul livello dei percorsi. La precedente istanza ha altresì constatato che il terreno dedotto in edificazione è inserito nel perimetro dell'ISOS in misura soltanto parziale, in corrispondenza della superficie su cui sorge l'abitazione esistente, limitatamente alla particella n. 2088.
6.2.2. L'ISOS è applicabile in modo diretto unicamente nell'adempimento di compiti della Confederazione (cfr. art. 2, 3 e 6 cpv. 2 LPN [RS 451]). Nell'esecuzione di compiti cantonali e comunali, come in concreto, la protezione degli insediamenti è garantita dal diritto cantonale e comunale, l'<ref-law> prevedendo che la protezione della natura e del paesaggio compete ai Cantoni. Gli inventari federali come l'ISOS sono tuttavia di rilievo anche nell'adempimento di compiti cantonali e comunali. L'obbligo di rispettarli si ripercuote infatti, da un lato, sull'applicazione della pianificazione territoriale, che ne attua gli obiettivi di protezione, e dall'altro, sull'eventuale necessità nel singolo caso di eseguire una ponderazione degli interessi sotto il profilo della protezione del paesaggio (<ref-ruling> consid. 2.1).
6.3.
6.3.1. Insistendo essenzialmente sulle esigenze di protezione dell'ISOS, i ricorrenti rimproverano in sostanza alla Corte cantonale di non avere tenuto conto dei motivi alla base della variante pianificatoria relativa alla tutela dei beni culturali, che concretizza gli obiettivi di protezione dell'ISOS riguardo al comparto tra via Castausio e via Monte Carmen. Come visto, tale atto pianificatorio è tuttavia stato approvato dal Consiglio di Stato soltanto il 12 aprile 2017 e non era quindi in vigore quando la Corte cantonale ha statuito (cfr. consid. 2). Nella misura in cui si fondano sul contenuto della variante pianificatoria, le censure ricorsuali esulano pertanto dall'oggetto del litigio e sono di conseguenza inammissibili.
6.3.2. La Corte cantonale ha puntualmente esposto le caratteristiche del progetto, rilevando che le superfici attorno ai due edifici saranno prevalentemente sistemate a verde, mantenendo la vegetazione esistente, ad eccezione di una fascia destinata alla rampa d'accesso all'autorimessa. Ha rilevato che secondo la relazione tecnica il progetto tiene conto del fatto che il terreno in discussione fa parte del gruppo di ville storiche da tutelare: la proprietà dedotta in edificazione è la più bassa e meridionale dell'insieme di ville con parco privato, si affaccia a sud su fabbricati più recenti, contraddistinti in particolari da palazzine per appartamenti edificate nella metà degli anni '70 e '80. La precedente istanza ha considerato, sempre fondandosi sugli atti della domanda di costruzione, che la visibilità delle ville storiche sul pendio di Castausio è già attualmente limitata e non verrà ostruita dall'edificazione litigiosa. Ha ritenuto che i due edifici progettati riprendono in chiave più moderna la tipologia di costruzioni dei palazzi di cinque o sei piani che si affacciano sui due lati di via Monte Carmen e sono ubicati in una posizione marginale rispetto alle ville storiche, che si innalzano più a nord, sulla collina di Castausio. Secondo la Corte cantonale, per l'articolazione dei volumi e l'espressione architettonica, moderna ma tutto sommato semplice e lineare, le abitazioni progettate si conciliano adeguatamente con le ville storiche. Ha accertato che quest'ultime sono rivolte sul versante di via Castausio e sono poco percepibili da via Monte Carmen, sicché la loro visibilità non sarà modificata in modo apprezzabile dal nuovo progetto. Ha altresì considerato il rilevamento dell'ISOS, precisando che il perimetro edilizio interessato (G 0.5) comprende la superficie dedotta in edificazione soltanto in maniera parziale, in corrispondenza del settore su cui sorge la casa esistente, limitatamente al fondo part. n. 2088. I giudici cantonali hanno rilevato che l'accostamento alle ville storiche, criticato dall'ISOS, non si riferisce ai palazzi recenti lungo via Monte Carmen, bensì ad un grande condominio di sei piani costruito sulla collina di Castausio, all'interno del gruppo edilizio tutelato. Hanno concluso che l'ISOS non osta all'edificazione litigiosa, che rispetta i parametri edilizi della zona di situazione e che, per caratteristiche ed architettura, risulta comunque inserito in modo sufficientemente armonioso nel paesaggio.
Risulta quindi che nell'ambito della valutazione dell'inserimento del progetto nel paesaggio, la Corte cantonale ha tenuto conto anche dell'inserimento del comparto nell'ISOS. I ricorrenti non si confrontano puntualmente con queste argomentazioni del giudizio impugnato e non ne dimostrano quindi l'insostenibilità con una motivazione conforme alle esigenze degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF. Essi criticano l'accertamento secondo cui il terreno dell'istante è inglobato solo "in maniera parziale e marginale" nel perimetro dell'ISOS, adducendo che vi sarebbe per contro inserita l'intera particella n. 2088. Disattendono tuttavia che il perimetro di protezione non si estende al fondo confinante part. n. 2143, su cui è prevista la costruzione di gran parte dell'edificio B: non sostanziano quindi arbitrio alcuno. I ricorrenti riconoscono del resto di non pretendere il divieto di ogni costruzione sui fondi dell'istante, ma un'edificazione più contenuta e migliore sotto il profilo estetico ed architettonico. Muovono quindi al progetto una critica di carattere generale, censurando essenzialmente la pianta trapezoidale irregolare del blocco A, senza tuttavia considerare le concrete caratteristiche degli edifici accertate dalla Corte cantonale, segnatamente la linearità delle facciate, la relazione con i palazzi vicini, l'ubicazione marginale rispetto alle ville storiche che sorgono più a monte sul pendio e il mantenimento di un'area verde e della vegetazione esistente.
6.3.3. Richiamando il fatto che l'ISOS considera quale grave intromissione nell'insediamento delle dimore storiche il condominio di sei piani che sorge all'interno del perimetro di protezione, sulla particella n. 770, i ricorrenti sostengono che il progetto litigioso comporterebbe l'edificazione di uno stabile analogo "con forme e dimensioni discutibili", che contrasterebbe con l'inventario. La Corte cantonale ha tuttavia esposto le ragioni per cui le situazioni sono diverse. In questa sede, i ricorrenti si limitano ad addurre genericamente un ulteriore contrasto con l'ISOS, ma non considerano che il condominio ritenuto problematico dall'inventario presenta sei piani ed è situato sul pendio di Castausio, in una posizione che sarebbe tipica di una villa dell'insieme. Gli edifici progettati sono per contro ubicati a valle, ai margini del perimetro dell'ISOS, in un rapporto di connessione con le palazzine già esistenti lungo via Monte Carmen. Nuovamente i ricorrenti non si confrontano con l'insieme di queste circostanze e non fanno pertanto valere accertamenti arbitrari o valutazioni insostenibili da parte della Corte cantonale.
6.3.4. I ricorrenti accennano infine al fatto che "Villa La Belgique" è pure inserita nell'inventario svizzero dei beni culturali d'importanza nazionale e regionale (inventario PBC), quale bene culturale d'importanza regionale (oggetto B; cfr. 4 lett. d LPBC [RS 520.3], <ref-law> [RS 520.31]). Rimproverano alla Corte cantonale di non essersi confrontata con questa circostanza e con la censura da loro sollevata relativa alla necessità di un preavviso a livello federale.
La determinazione del perimetro di rispetto per il complesso di "Villa La Belgique" è tuttavia oggetto della variante pianificatoria relativa alla tutela dei beni culturali, che come visto, al momento determinante per la decisione non era in vigore e esula quindi dall'oggetto del litigio. I ricorrenti disattendono inoltre che la Corte cantonale ha negato un conflitto del progetto con le ville storiche situate sul pendio di Castausio, rilevando in particolare che a seguito dell'intervento edilizio la loro visibilità non subirà modifiche di rilievo. Ha altresì accertato che l'Ufficio dei beni culturali non ha formulato un preavviso negativo per quanto concerne la tutela di "Villa La Belgique". Richiamando semplicemente l'iscrizione dell'oggetto nell'inventario PBC, i ricorrenti non considerano queste circostanze e non fanno quindi valere una violazione del diritto con una motivazione conforme alle esposte esigenze.
7.
Ne segue che il ricorso deve essere respinto nella misura della sua ammissibilità. Le spese giudiziarie e le ripetibili all'istante in licenza seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico dei ricorrenti (<ref-law>). Non si attribuiscono ripetibili al Comune di Lugano (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 7).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, che rifonderanno ad D._ un'indennità di fr. 3'000.-- a titolo di ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti, al Municipio di Lugano, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.


facts:
Sachverhalt:
A.
A._ und B._ heirateten 2000. Im 2000 wurde der gemeinsame Sohn C._ geboren. Die Ehe wurde mit Urteil des Richteramtes Olten-Gösgen vom 28. Februar 2008 geschieden. In Ziffer 6 dieses Ehescheidungsurteils wurde A._ verpflichtet, an den Unterhalt seines Sohnes C._ einen monatlich vorauszahlbaren Beitrag von Fr. 200.-- zu bezahlen.
B.
B.a. Mit Klage vom 21. Februar 2013 beantragte A._ beim Richteramt Olten-Gösgen die Aufhebung des monatlichen Unterhaltsbeitrages von Fr. 200.--. B._ schloss auf Abweisung der Klage und beantragte die Sistierung des Verfahrens bis zum IV-Entscheid betreffend das von A._ angestrengte Rentenverfahren. Nach Vorliegen des abschlägigen Entscheids der IV-Stelle Solothurn und Aufhebung der Sistierung wies das Richteramt die Klage am 2. März 2015 ab.
B.b. A._ erhob Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn und erneuerte sein im erstinstanzlichen Verfahren gestelltes Begehren. Das Obergericht wies die Berufung ab, soweit es darauf eintrat (Urteil vom 9. Mai 2016).
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 10. Juni 2016 gelangt A._ (Beschwerdeführer) an das Bundesgericht. Er stellt das Begehren, das Urteil des Obergerichts vom 9. Mai 2016 und den in Ziffer 6 des Scheidungsurteils vom 28. Februar 2008 festgesetzten monatlichen Unterhaltsbeitrag von Fr. 200.-- an seinen Sohn aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den Endentscheid (<ref-law>) einer letzten kantonalen Instanz, die als Rechtsmittelbehörde entschieden hat (<ref-law>). In der Sache geht es um die Abänderung von Kindesunterhaltsbeiträgen (Art. 134 Abs. 2 i.V.m. <ref-law>). Das ist eine Zivilsache (<ref-law>) vermögensrechtlicher Natur. Der Streitwert von Fr. 30'000.-- (<ref-law>) ist erreicht (<ref-law> i.V.m. <ref-law>; vgl. Urteil 5A_224/2016 vom 13. Juni 2016 E. 1.4). Der Beschwerdeführer ist gemäss <ref-law> zur Beschwerde berechtigt und die Beschwerdefrist ist eingehalten (<ref-law>). Insofern kann auf die Beschwerde eingetreten werden.
1.2. Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Das Bundesgericht wendet das Recht in diesem Bereich grundsätzlich von Amtes wegen und mit freier Kognition an (<ref-law>). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.1 S. 104). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (<ref-law>), wobei hier das Rügeprinzip gilt (<ref-ruling> E. 2 S. 591).
1.3. Das Bundesgericht ist an den festgestellten Sachverhalt grundsätzlich gebunden (<ref-law>). Gegen die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz kann der Beschwerdeführer einzig vorbringen, sie seien offensichtlich unrichtig (<ref-law>), das heisst willkürlich (<ref-ruling> E. 1.2.2 S. 252) oder sie würden auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen. Soll die Feststellung des Sachverhalts auf einer Verletzung der im Kindesunterhalt geltenden Untersuchungsmaxime (<ref-law>) beruhen, hat der Beschwerdeführer darzutun (vgl. Urteil 5A_384/2007 vom 3. Oktober 2007 E. 1.4; <ref-ruling> E. 2a S. 52), inwiefern er seiner Mitwirkungspflicht genügt und dem Gericht das Tatsächliche des Rechtsstreits vorgetragen und die Beweismittel genannt hat (vgl. <ref-ruling> E. 3.2.1 S. 413). Überdies ist jeweils zu begründen, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (<ref-law>). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (<ref-law>), was in der Beschwerde ebenfalls näher darzulegen ist (<ref-ruling> E. 3 S. 395).
2.
Anlass zur Beschwerde im vorliegenden Abänderungsprozess gibt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Beschwerdeführers.
2.1. Gemäss der einschlägigen Bestimmung von <ref-law> setzt das Gericht bei erheblicher Veränderung der Verhältnisse den Kinderunterhaltsbeitrag auf Antrag eines Elternteils oder des Kindes neu fest oder hebt ihn auf.
2.2. Die Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer ein hypothetisches Einkommen von mindestens Fr. 2'350.-- angerechnet. Sie hat im Wesentlichen - soweit überhaupt eine genügende Begründung vorliege - auf die fehlenden Arbeitsbemühungen abgestellt. Mit Bezug auf seinen Bedarf hat sie erwogen, die Erstinstanz sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer freiwillig Mehrausgaben bei den Wohnkosten in Kauf genommen habe. Insgesamt sei die Feststellung nicht zu beanstanden, dass sich an den Verhältnissen seit dem Urteil vom 28. Februar 2008 nichts geändert hat.
2.3. Der Beschwerdeführer argumentiert, bei der Frage ob jemand leistungsfähig sei oder nicht, sei das betreibungsrechtliche Existenzminimum und nicht dasjenige der Sozialhilfe massgeblich. Er sei selbst bei Anrechnung eines hypothetischen Einkommens von 2'350.-- nicht leistungsfähig, da sein betreibungsrechtliches Existenzminimum auch unter Annahme eines anrechenbaren Mietzinses von Fr. 880.-- (statt effektiv Fr. 980.--) Fr. 2'387.-- betrage (Grundbetrag Fr. 1'200.--, Mietkosten Fr. 880.--, Krankenkassenprämien Fr. 224.--, Abokosten öffentliche Verkehrsmittel Fr. 83.--) und daher über dem angenommenen hypothetischen Einkommen liege.
Entgegen dem, was der Beschwerdeführer zu suggerieren scheint, sind auch die Vorinstanzen vom betreibungsrechtlichen Existenzminimum ausgegangen. Die Differenz zwischen dem vom Beschwerdeführer vor Bundesgericht geltend gemachten und dem vorinstanzlich angenommenen Existenzminimum von Fr. 2'080.-- (Grundbetrag Fr. 1'200.-- + Wohnkosten Fr. 880.--) resultiert in Tat und Wahrheit daher, dass das Obergericht im Notbedarf des Beschwerdeführers - wie bereits die Erstinstanz - weder Krankenkassenprämien noch Fahrtkosten berücksichtigt hat. Der Beschwerdeführer hat sich im kantonalen Verfahren zu diesen Positionen denn auch gar nicht geäussert. Als neues rechtliches Vorbringen ist sein Einwand betreffend die vorinstanzliche Nichtberücksichtigung der in diesem Zusammenhang vor Bundesgericht geltend gemachten Beträge von Fr. 224.-- (Krankenkassenprämien) und Fr. 83.-- (Fahrtkosten) im Existenzminimum grundsätzlich zulässig, sofern er nicht auf einer unzulässigen Ausweitung des vorinstanzlich festgestellten Sachverhalts beruht (<ref-ruling> E. 5.3.2 S. 651; <ref-ruling> E. 4.1 S. 124; <ref-ruling> E. 5.2.2 S. 56). Letztere Voraussetzung ist nicht erfüllt, sind doch Tatsachenfeststellungen betreffend Krankenkassenprämien und Auslagen für die Benutzung des öffentlichen Verkehrs keinem vorinstanzlichen Urteil zu entnehmen. Auf das neue Vorbringen kann nicht eingetreten werden, zumal der Beschwerdeführer in keiner Weise begründet, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme von der Sachverhaltsbindung gemäss Art. 105 Abs. 2 und <ref-law> gegeben sind (vgl. oben E. 1.3). Namentlich wird eine Verletzung der Untersuchungsmaxime durch das Obergericht vom Beschwerdeführer weder behauptet noch dargelegt.
Die effektiven Wohnkosten von Fr. 980.-- für eine Zwei-Zimmer-Wohnung haben beide Vorinstanzen als übersetzt erachtet, wobei feststeht, dass er zuvor für eine Ein-Zimmer-Wohnung lediglich Fr. 550.-- bezahlt hat und das Sozialamt selbst lediglich einen Wohnbeitrag von Fr. 880.-- vergütet. Darauf geht der Beschwerdeführer vor Bundesgericht nicht mehr ein (<ref-law>).
Damit bleibt es hinsichtlich der Höhe des Existenzminimums beim angefochtenen Urteil, wonach dieses auf Fr. 2'080.-- zu veranschlagen ist. Mit dem angerechneten hypothetischen Einkommen von mindestens Fr. 2'350.-- ist der Beschwerdeführer, auch unter Einschluss des im Scheidungsurteil vom 28. Februar 2008 gesprochenen Unterhaltsbeitrags von Fr. 200.-- an seinen Sohn, nach wie vor in der Lage, sein Existenzminimum zu decken.
2.4. Der Beschwerdeführer beanstandet sodann die Anrechnung eines hypothetischen Einkommens, weil ihm die Erzielung eines solchen tatsächlich realistischerweise nicht möglich sei. Derzeit erhalte er vom Sozialamt lediglich Fr. 1'692.--. Zu Unrecht werfe man ihm vor, er unterlasse es willentlich, seine Erwerbsfähigkeit auszunutzen. Namentlich sei die vorinstanzliche Unterstellung fehlender Arbeitsbemühungen aktenwidrig, habe er doch an diversen Beschäftigungsprogrammen teilgenommen. Mithin sei die Annahme der Vorinstanzen, er könne ein Einkommen von Fr. 2'350.-- erzielen, offensichtlich unrichtig und damit willkürlich.
Die Kritik des Beschwerdeführers betrifft die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung (vgl. <ref-ruling> E. 2b S. 12), wobei es ihm nicht gelingt, diese als willkürlich (zum Willkürbegriff vgl. <ref-ruling> E. 2.3 S. 266) auszuweisen. So geht aus den Erwägungen des erstinstanzlichen Entscheids, auf welche das Obergericht weitgehend verwiesen hat, hervor, dass der Beschwerdeführer anlässlich der erstinstanzlichen Parteibefragung vom 19. Februar 2015 ausgesagt hatte, sich im vorangegangenen Jahr nicht konkret um eine Stelle beworben zu haben. Offenbar will er sich mit der Sozialhilfe und der ihm in diesem Rahmen angebotenen Beschäftigungsprogramme begnügen. Von ausgewiesenen Anstrengungen bzw. aktenwidriger Verneinung derselben kann in diesem Zusammenhang keine Rede sein. Zur noch vor Erstinstanz behaupteten Arbeitsunfähigkeit - welche durch die Abklärungen der IV-Stelle Solothurn nicht bestätigt wurde - hat sich der Beschwerdeführer bereits vor Obergericht nicht mehr geäussert. Praxisgemäss sind mit Blick auf den Unterhalt für minderjährige Kinder besonders hohe Anforderungen an die Ausnützung der Erwerbskraft des Alimentenschuldners zu stellen, vorab in jenen Fällen, in denen enge wirtschaftliche Verhältnisse vorliegen (<ref-ruling> E. 3.1 S. 121). Warum sich der Beschwerdeführer nicht zumindest um einen begrenzten Verdienst im Rahmen seiner Möglichkeiten bemühen könnte, um den sehr geringen Beitrag für seinen Sohn zu leisten bzw. warum ihm die Erzielung des angenommenen hypothetischen Einkommens von Fr. 2'350.-- bei hinreichender wirtschaftlicher Nutzung seiner Arbeitskraft nicht tatsächlich möglich sein sollte, ist auch vor Bundesgericht nicht ersichtlich.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde somit in diesem Punkt als unbegründet und ist insgesamt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Hinzuweisen bleibt noch darauf, dass der Antrag des Beschwerdeführers, es sei ihm das Replikrecht einzuräumen, gegenstandslos ist, nachdem die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin nicht zur Vernehmlassung eingeladen wurden.
4.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Beschwerdeführer für die Gerichtskosten aufzukommen (<ref-law>). Der Gegenpartei ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (<ref-law>). Wie die vorstehenden Erwägungen aufzeigen, muss die Beschwerde als von Anfang an aussichtslos betrachtet werden. Damit mangelt es an einer materiellen Voraussetzung für die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (<ref-law>). Das entsprechende Gesuch des Beschwerdeführers ist abzuweisen.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. November 2016
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Buss

canton: CH

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
B._ ist Eigentümerin eines Wohn- und Geschäftshauses (KTN xxx) in der Kernzone in Goldau. Für dessen Um- und Aufbau reichte sie ein Baugesuch ein, das öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen erhob die A._GmbH, Eigentümerin des benachbarten Grundstücks KTN yyy, Einsprache.
Am 21. Januar 2013 erteilte der Gemeinderat Arth unter gleichzeitiger Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheids vom 5. Dezember 2012 die Baubewilligung. Diese wurde mit verschiedenen Nebenbestimmungen verknüpft, die das Geländer im 2. Obergeschoss, die Dachkonstruktion, das Attikageschoss und die Wandscheibe gegenüber dem Grundstück KTN yyy betreffen. Die Bauherrschaft wurde verpflichtet, das bereinigte Projekt vor Baubeginn der Gemeinde zur Genehmigung einzureichen. Die Einsprachen wurden im Rahmen der Nebenbestimmungen gutgeheissen, im Übrigen aber abgewiesen. Die kantonale Baubewilligung (Gesamtentscheid) des Amts für Raumentwicklung des Kantons Schwyz (ARE/SZ) bildete integrierenden Bestandteil der Baubewilligung.
Gegen den Beschluss des Gemeinderates erhob die A._GmbH Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Dieser hiess die Beschwerde am 11. März 2014 teilweise gut und wies die Sache an die Vorinstanzen zurück, mit der Anweisung, im Sinne seiner Erwägung zum Gebäudeabstand (Ziff. 9) zu prüfen und darzulegen, ob auf der Nordostseite des geplanten Bauprojekts die Abstandsvorschriften eingehalten werden. Je nach Ergebnis seien die Baubewilligungen entsprechend anzupassen bzw. zu ergänzen. Ansonsten wurde die Beschwerde abgewiesen. Diesen Beschluss focht die A._GmbH beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz an, das ihre Eingabe am 24. September 2014 abwies. Das Bundesgericht trat auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht ein (<ref-law>; Urteil 1C_550/2014 vom 1. April 2015).
B.
Am 12. Juni 2015 reichte die Bauherrschaft die vom Gemeinderat geforderten Projektänderungspläne zur Prüfung und Genehmigung ein. Diese wurden u.a. der A._GmbH zur Stellungnahme zugeschickt. Mit Beschluss vom 21. September 2015 bewilligte der Gemeinderat unter Abweisung der Einsprachen die geänderten Pläne und erteilte für die Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstands gegenüber dem Grundstück KTN zzz eine Ausnahmebewilligung. Die kantonale Baubewilligung (Gesamtentscheid) des ARE/SZ vom 26. August 2015 bildete integrierenden Bestandteil der Genehmigung. Der Beschluss des Gemeinderats und der Gesamtentscheid des ARE/SZ erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 23. Oktober 2015 gelangt die A._GmbH an das Bundesgericht und beantragt die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 24. September 2014, des Beschlusses des Regierungsrats vom 11. März 2014, der Baubewilligung und des Einspracheentscheids des Gemeinderats Arth vom 21. Januar 2013, der kantonalen Baubewilligung des ARE/SZ vom 5. Dezember 2012 sowie des Baugesuchs. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
B._ (Beschwerdegegnerin) beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Der Regierungsrat beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Arth und das ARE/SZ verzichten auf eine Stellungnahme. Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren Anträgen fest.
Mit Verfügung vom 18. November 2015 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach <ref-law> steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurecht offen. Inhaltlich richtet sich die Kritik der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. September 2014, der seinerzeit als Zwischenentscheid vor Bundesgericht nicht anfechtbar war (Urteil 1C_550/2014 vom 1. April 2015). Gegen die im Beschluss des Gemeinderats vom 21. September 2015 beurteilten Aspekte hat die Beschwerdeführerin nichts einzuwenden. Ein erneutes Durchlaufen des kantonalen Instanzenzugs wäre unter diesen Umständen eine nutzlose Formalität, zumal das Verwaltungsgericht die Baubewilligung, soweit hier wesentlich, bereits gebilligt hat. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Beschwerde gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid deshalb zulässig (<ref-ruling> E. 4 S. 236; Urteil 1C_519/2012 vom 14. August 2013 E. 1; je mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als direkte Nachbarin des Baugrundstücks nach <ref-law> zur Beschwerdeführung befugt. Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen im Sinne von <ref-law> gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Allerdings prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Pflicht zur Begründung der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Bezüglich der Verletzung von verfassungsmässigen Rechten - einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht - gilt eine qualifizierte Rügepflicht: Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.2 S. 232).
1.3. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde insoweit, als sie sich gegen Entscheide der Vorinstanzen des Verwaltungsgerichts richtet. Diese sind im Rahmen des Streitgegenstands durch dessen Urteil ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (<ref-ruling> E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).
2.
2.1. Die Beschwerdeführerin bemängelt zunächst, der im regierungsrätlichen Verfahren durchgeführte Augenschein sei ohne Mitwirkung auch nur eines Mitglieds des Regierungsrats erfolgt. Vielmehr sei diese Aufgabe an einen Mitarbeiter des Rechts- und Beschwerdedienstes delegiert worden, was jedoch unzulässig sei: § 24 Abs. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Schwyz (VRP/SZ; SRSZ 234.110) erkläre die Vorschriften der Schweizerischen ZPO über die Beweisabnahme und -sicherung für sinngemäss anwendbar, weshalb hier der Augenschein gemäss Art. 181 Abs. 1 i.V.m. <ref-law> von mindestens einem Mitglied des Regierungsrats hätte durchgeführt werden müssen. § 24 Abs. 3 VRP/SZ gehe im Sinne des Grundsatzes lex posterior derogat legi priori dem von den Vorinstanzen angewandten § 23 Abs. 1 VRP/SZ vor. Danach kann bei Kollegialbehörden die Abklärung des Sachverhalts und die Leitung des Verfahrens bis zum Entscheid dem Vorsitzenden, einem andern Mitglied oder einem Beamten übertragen werden. Überdies wäre, so die Beschwerdeführerin weiter, eine Delegation an einen Mitarbeiter des Rechts- und Beschwerdedienstes auch nach dieser Bestimmung nicht zulässig, da es sich beim Sachbearbeiter weder um einen (vorsitzenden) Regierungsrat noch um einen Beamten handle. Indem die Vorinstanz diese Delegation geschützt habe, sei sie in Willkür verfallen und habe gegen das Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip verstossen.
2.2. Ob der angefochtene Entscheid kantonales Verfahrensrecht verletzt, prüft das Bundesgericht nur auf Willkür hin (vgl. E. 1.2 hiervor). Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtssatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (<ref-ruling> E. 2.2 S. 72 mit Hinweisen).
2.3. Die Vorinstanz stützte sich, wie bereits erwähnt, auf § 23 Abs. 1 VRP/SZ ab und bemerkte dazu, diese Bestimmung räume in der Frage, ob ein Regierungsrat an einem Augenschein teilnehme, einen erheblichen Ermessensspielraum ein. Es seien keine Hinweise ersichtlich, wonach die Instruktion nicht rechtskonform erfolgt sei oder ausnahmsweise eine Teilnahme der gesamten Regierung oder wenigstens eines einzelnen Mitglieds geboten gewesen wäre. Auch der Regierungsrat hält in seiner Stellungnahme vor Bundesgericht fest, die Verfahrensleitung könne gestützt auf § 23 Abs. 1 VRP/SZ einem Mitarbeiter der Verwaltung übertragen werden. Zwar spreche diese Bestimmung von Beamten; dies sei aber dadurch zu erklären, dass im Zeitpunkt des Erlasses des VRP/SZ den Mitarbeitenden der kantonalen Verwaltung noch Beamtenstatus zugekommen sei. Heute würden aber praktisch sämtliche Personen im öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnis angestellt, weshalb § 23 Abs. 1 VRP/SZ ebenfalls in diesem Sinne zu verstehen sei.
2.4. Zwar ist nicht von der Hand zu weisen, dass - wie die Beschwerdeführerin vorbringt - das kantonale Verfahrensrecht unter dem Titel "Verfahrensgrundsätze" in § 24 VRP/SZ im Bereich der Beweismittel, wozu der Augenschein gehört (Abs. 1 lit. d), die Vorschriften der ZPO über die Beweisabnahme und -sicherung für sinngemäss anwendbar erklärt (Abs. 3). Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann hier jedoch offen bleiben, da die Erwägungen des Verwaltungsgerichts - jedenfalls im Ergebnis - nicht willkürlich erscheinen: Es ist nicht unhaltbar, wenn sich die Vorinstanzen auf § 23 Abs. 1 VRP/SZ abstützten, handelt es sich dabei doch um eine spezifische Bestimmung des für das Verwaltungsverfahren einschlägigen Gesetzes, das bei einer zeitgemässen Auslegung eine Delegation von Sachverhaltsabklärungen an einen Mitarbeiter der kantonalen Verwaltung erlaubt. Es erscheint auch nicht ungewöhnlich, dass Beschwerdeentscheide des Regierungsrats vom Rechts- und Beschwerdedienst instruiert werden (vgl. Urteil 1A.30/2007 vom 9. Oktober 2007 E. 3.2). Ausserdem kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus <ref-law> kein Anspruch auf die persönliche Anwesenheit eines Regierungsrats am Augenschein abgeleitet werden (<ref-ruling> E. 5c S. 82 mit Hinweis). Da der Mitarbeiter des Rechts- und Beschwerdedienstes im vorliegenden Fall den Augenschein durch eine Fotodokumentation und ein Protokoll genügend dokumentierte, konnte sich der Regierungsrat ein ausreichendes Bild über die tatsächlichen Verhältnisse machen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass dieser die Erkenntnisse des Sachbearbeiters im Sinne eines "Sekundengeschäfts" unbesehen übernommen oder seine Entscheidung ohne eigentliche Kenntnis der Grundlagen getroffen hätte. Vielmehr nahm der Regierungsrat in seinem Beschluss vom 11. März 2014 in zahlreichen Erwägungen Bezug auf das Augenscheinprotokoll und die Fotodokumentation, und legte sie seiner Entscheidfindung zugrunde (vgl. z.B. E. 5.2, E. 7.3.2, E. 11). Insoweit lässt die Schlussfolgerung der Vorinstanz keine Bundesrechtswidrigkeit erkennen. Ausserdem kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie eine Verletzung des Anspruchs auf richtige Zusammensetzung der Entscheidbehörde rügt (<ref-law> und Art. 6 Ziff. 1 EMRK), da es keine Hinweise dafür gibt, dass der Beschluss des Regierungsrats formell nicht korrekt zustande gekommen wäre.
2.5. Die Beschwerdeführerin beanstandet ferner eine Verletzung der Koordinationsgrundsätze nach Art. 25a RPG (SR 700). Soweit darauf nach dem Erfordernis der Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs für Rügen überhaupt einzutreten ist (vgl. <ref-ruling> E. 4.3 S. 522; <ref-ruling> E. 1.3 S. 527), kann ihr jedenfalls nicht gefolgt werden. Die Gemeinde hat eine umfassende Stellungnahme von der kantonalen Fachbehörde eingeholt und deren Gesamtentscheid gleichzeitig mit der kommunalen Baubewilligung eröffnet. Dass sich diese beiden Verfügungen widersprächen, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht dargetan. Soweit sich die Kritik der Beschwerdeführerin auf die Nebenbestimmungen in der Baubewilligung bezieht, ist nachfolgend darauf einzugehen.
3.
3.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, bei den in der Baubewilligung enthaltenen "Auflagen" zum Geländer im 2. OG, zum Attikageschoss, zur Dachkonstruktion und zur Wandscheibe handle es sich nicht bloss um geringfügige Anpassungen des Bauvorhabens; vielmehr würden dadurch das Erscheinungsbild und die Dimension des Projekts wesentlich verändert, weshalb sie nicht als technische Bewilligungen im Sinne von § 81 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz (PBG/SZ; SRSZ 400.100) i.V.m. § 44 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (SRSZ 400.111) gelten könnten. Es sei unzulässig, ein neues Baubewilligungsverfahren im bereits bestehenden durchzuführen. Dafür gäbe es keine gesetzliche Grundlage, weshalb die Vorinstanz das Legalitätsprinzip und das Willkürverbot verletzt habe.
3.2. Diese Einwände überzeugen nicht. Nach § 81 Abs. 3 PBG/SZ können in der Baubewilligung technische Bewilligungen vorbehalten und nach Rechtskraft der Baubewilligung erteilt werden. Damit wird der auch im Kanton Schwyz anerkannte Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Verfahrens durchbrochen, wonach eine Baubehörde ein Baugesuch insgesamt gutzuheissen oder abzuweisen hat und nicht gesondert über bestimmte Fragen entscheiden darf (Urteile 1C_350/2014 vom 13. Oktober 2015 E. 2.5; 1C_547/2009 vom 15. April 2010 E. 2.2). Eine solche Abkoppelung technischer Teilaspekte wurde indes mit den in der Baubewilligung vom 21. Januar 2013 verfügten Nebenbestimmungen gerade nicht bezweckt. Vielmehr ist es vertretbar, wie die Vorinstanz davon auszugehen, dass es sich hierbei um Suspensivbedingungen handelt, über deren Erfüllung in einem einzigen Bewilligungsverfahren befunden werden sollte. Auch erscheint es nicht als willkürlich, wenn angesichts der verlangten Nachweise angenommen wurde, das Bauprojekt leide lediglich an untergeordneten Mängeln, denen im Sinne der Verhältnismässigkeit durch Nebenbestimmungen begegnet werden könne. Der Vorinstanz ist überdies darin zuzustimmen, dass Nebenbestimmungen nicht zwingend einer im Gesetz ausdrücklich wiedergegebenen Grundlage bedürfen; ihre Zulässigkeit kann sich unter Umständen auch unmittelbar aus dem Gesetzeszweck und dem damit zusammenhängenden öffentlichen Interesse ergeben (<ref-ruling> E. 3.1.3 S. 237; <ref-ruling> E. 3a S. 89 f.). Dass hier die verfügten Nebenbestimmungen sachfremd wären, wird von der Beschwerdeführerin zu Recht nicht behauptet. Die Erwägungen der Vorinstanz halten somit vor Bundesrecht stand.
3.3. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügt, da die Vorinstanz nicht auf ihre Argumente eingegangen sei, vermag sie nicht durchzudringen. Dem angefochtenen Entscheid lassen sich die wesentlichen Gründe entnehmen, aufgrund derer die Vorinstanz die Verknüpfung der Baubewilligung mit den genannten Nebenbestimmungen für zulässig erachtete (vgl. E. 2). Das rechtliche Gehör verlangt nicht, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Beschwerdeführerin war offensichtlich in der Lage, sich über die Tragweite des vorinstanzlichen Entscheids Rechenschaft zu geben und ihn in voller Kenntnis der Sache weiterzuziehen (vgl. <ref-ruling> E. 5.2 S. 236).
4.
4.1. Nach § 64 Abs. 1 PBG/SZ können die Gemeinden die geschlossene Bauweise in bestimmten Zonen vorschreiben oder sie zulassen. Die Gemeinde Arth sieht in Art. 28 ihres Baureglements vom 24. Februar 2008 (BauR) vor, dass in der Kernzone die geschlossene Bauweise gestattet ist. Die Beschwerdeführerin macht gestützt darauf geltend, die geschlossene Bauweise sei zwar zulässig, werde jedoch nicht vorgeschrieben, weshalb grundsätzlich die Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten werden müssten. Andernfalls könnte jeder Bauherr ohne Zustimmung des Nachbarn bis an die Grundstücksgrenze heranbauen, was willkürlich sei.
Diese Argumentation entbehrt jedoch einer Grundlage. Angesichts der vorerwähnten Rechtslage durften die Vorinstanzen vielmehr willkürfrei davon ausgehen, dass die in der Kernzone zugelassene geschlossene Bauweise die Beschwerdegegnerin von der Einhaltung von Gebäude- und Grenzabständen dispensiert. Dies ist von der Beschwerdeführerin hinzunehmen, zumal das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid ausführte (vgl. E. 3.5), dass das kantonale und kommunale Baurecht den Grenzbau anders als in anderen Kantonen (vgl. z.B. § 287 lit. b des Planungs- und Baurechts des Kantons Zürich [PBG/ZH; LS 700.1]) nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig macht. Der Vorinstanz kann mithin nicht vorgeworfen werden, gegen das Willkürverbot oder das Legalitätsprinzip verstossen zu haben. Ebenso wenig ist darin eine Verletzung der Eigentumsgarantie zu erblicken. Die Beschwerdeführerin legt nicht in rechtsgenüglicher Weise dar, inwiefern die Lärmimmissionen durch die geplante Überbauung zunähmen bzw. inwiefern ihr durch das Bauvorhaben verunmöglicht werde, selbst einen Grenzbau zu verwirklichen. Insbesondere weist das Bauprojekt an der Südostfassade gemäss den von ihr beigelegten Plänen keine Fenster (mehr) auf.
4.2. Die Beschwerdeführerin beruft sich schliesslich auf den privaten Richtplan vom 29. September 1977 und den Dienstbarkeitsvertrag vom 9. April 1991 und macht geltend, diese würden verletzt, da das darin eingeräumte gegenseitige Anbau- und Grenzbaurecht lediglich in einer Tiefe von rund 16 m erlaubt sei, das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin den Grenzbaubereich jedoch auf einer Breite von ca. 25 m beanspruche. Dabei übersieht sie aber, dass das Baubewilligungsverfahren dazu dient, der Behörde zu ermöglichen, das Projekt in Bezug auf die räumlichen Folgen vor der Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (<ref-ruling> E. 5.2 S. 139 f.). Entspricht es dem Zweck der Nutzungszone und stehen ihm aus den anwendbaren öffentlich-rechtlichen (Bau-) Vorschriften keine Hindernisse entgegen, ist die Baubewilligung zu erteilen (Urteil 1C_540/2015 vom 30. März 2016 E. 3.3). Privatrechtliche Fragen sind dagegen grundsätzlich auf dem Zivilrechtsweg zu klären, es sei denn, die öffentlich-rechtliche Ordnung knüpfe ausnahmsweise unmittelbar an das Privatrecht an (Urteil 1C_900/2009 vom 7. Juni 2010 E. 6.3). Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, inwiefern das kantonale Recht hier den Einbezug des privaten Richtplans bzw. des Dienstbarkeitsvertrags verlangte.
5.
Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten zu tragen (<ref-law>) und der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die private Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Arth, dem Amt für Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. Mai 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Pedretti


facts:
Sachverhalt:
A.
Die Einwohnergemeindeversammlung Münchenstein beschloss am 18. September 2013 die Mutation des Zonenreglements Siedlung, Ergänzungsbestimmung Nr. 31 "Gebühren und Mehrwertabgabe". Die Ergänzungsbestimmung erklärt im Absatz 1 Entscheide und Verfügungen in Bausachen für gebührenpflichtig und führt in den Absätzen 2 bis 6 eine Mehrwertabgabe für Grundeigentümer ein, deren Grundstück neu einer Bauzone zugewiesen wird (Einzonung) oder deren Grundstück eine erheblich gesteigerte Nutzungsmöglichkeit erfährt (Aufzonung).
B.
Im Rahmen der öffentlichen Auflage erhoben die X._ AG, die Y._ AG sowie die Z._ AG Einsprache. Eine Einigung wurde nicht erzielt, die Z._ AG zog ihre Einsprache jedoch wieder zurück. Der Gemeinderat Münchenstein unterbreitete dem Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft die Ergänzungsbestimmung Nr. 31 zur Genehmigung und beantragte die Abweisung der verbleibenden Einsprachen.
Mit Regierungsratsbeschluss vom 23. September 2014 verweigerte der Regierungsrat die von der Gemeinde beantragte Genehmigung und schrieb die Einsprachen als gegenstandslos ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die in Absatz 1 der Ergänzungsbestimmung Nr. 31 geregelte Gebührenpflicht halte vor dem verfassungsmässigen Legalitätsprinzip im Abgaberecht nicht stand und sei deshalb nicht genehmigungsfähig. Für die in den Absätzen 2 bis 6 vorgesehene Mehrwertabgabe fehle der Gemeinde die Rechtssetzungskompetenz, die Ausgestaltung der Abgabe widerspreche zudem den geltenden bundesrechtlichen Vorgaben.
Die Einwohnergemeinde Münchenstein führte gegen den Regierungsratsbeschluss Beschwerde an das Kantonsgericht, mit der sie verlangte, dass der Mutation zum Zonenreglement mit Bezug auf die Mehrwertabgabe die Genehmigung erteilt und die Einsprachen abgewiesen würden. Sie berief sich auf ihre Autonomie.
Das Kantonsgericht Basel-Landschaft wies die Beschwerde mit Urteil vom 15. April 2015 ab.
C.
Die Einwohnergemeinde Münchenstein hat am 1. Oktober 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. April 2015 und damit zusammenhängend den Beschluss des Regierungsrates vom 23. September 2014 aufzuheben; die von der Einwohnergemeinde Münchenstein am 18. September 2013 geregelte Mutation des Zonenreglements Siedlung, Ergänzungsbestimmung Nr. 31 "Gebühren und Mehrwertabgabe" Absätze 2 bis 6 sei zu genehmigen; eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht zurückzuweisen.
Der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die X._ AG und die Y._ AG stellen den Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.
In einem zweiten Schriftenwechsel halten die Einwohnergemeinde Münchenstein und der Regierungsrat an ihren jeweiligen Anträgen fest.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen das kantonal letztinstanzliche Urteil eines oberen Gerichts ist zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG).
Gemeinden sind gemäss <ref-law> zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Für das Eintreten ist allein entscheidend, dass die Gemeinde durch einen Akt in ihrer Eigenschaft als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt ist und eine Verletzung der Autonomie in vertretbarer Weise geltend macht. Ob die beanspruchte Autonomie besteht und ob sie im konkreten Fall verletzt ist, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung (<ref-ruling> E. 1.1 S. 92; <ref-ruling> E. 1.1.3 S. 407; <ref-ruling> E. 1.2 S. 45 f.). Die Einwohnergemeinde Münchenstein beruft sich für ihre Autonomie grundsätzlich auf die §§ 44 und 45 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984 (KV/BL, SR 132.222.2) sowie bezüglich des Abgaberechts auf § 152 KV/BL und des Raumplanungsrechts auf § 116 KV/BL.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2. Nicht Streitgegenstand ist die Nichtgenehmigung der in Absatz 1 der Ergänzungsbestimmung Nr. 31 geregelten Gebührenpflicht. Es geht ausschliesslich um die von der Beschwerdeführerin beschlossene Mehrwertabgabe.
Im bundesgerichtlichen Verfahren ist zunächst auch die Z._ AG als Verfahrensbeteiligte aufgeführt worden. Sie hatte ihre ursprünglich erhobene Einsprache im Rahmen der öffentlichen Auflage wieder zurückgezogen und sich am Verfahren nicht weiter beteiligt. Entsprechend ist sie im Rubrum des Urteils nicht aufzuführen.
Unbeachtlich bleiben muss ausserdem die Eingabe, mit welcher der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin unaufgefordert und nach Abschluss des zweiten Schriftenwechsels dem Bundesgericht eine Auswahl von Zeitungsartikeln zum hier massgeblichen Thema hat zukommen lassen.
2.
Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (<ref-ruling> E. 3.2.1 S. 397 f. mit Hinweisen). Die Anwendung von Bundesrecht und von kantonalen verfassungsmässigen Rechten prüft das Bundesgericht frei (Art. 95 lit. a und c BGG; <ref-ruling> E. 6.1; <ref-ruling> E. 2 S. 397; <ref-ruling> E. 1.2; <ref-ruling> E. 2b), die Handhabung von übrigem kantonalem Recht unter dem Gesichtswinkel des Willkürverbots (<ref-ruling> E. 6.1; <ref-ruling> E. 5.3, mit Hinweisen).
3.
3.1. <ref-law> gewährleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts.
3.1.1. Gemäss § 44 Abs. 2 KV/BL erfüllen die Einwohnergemeinden die Aufgaben von lokaler Bedeutung, soweit diese nicht in die Zuständigkeit anderer Organisationen fallen, und die ihnen vom Kanton übertragenen Obliegenheiten.
3.1.2. § 45 Abs. 1 KV/BL statuiert unter der Marginalie "Selbständigkeit" unter anderem, dass die Gemeinden im Rahmen von Verfassung und Gesetz befugt sind, ihre eigenen Aufgaben nach freiem Ermessen zu erfüllen. Die Bestimmung ist in umfassendem Sinne zu verstehen, sie wird nur durch das übergeordnete Recht begrenzt (DANIEL SCHWÖRER, Bezirke und Gemeinden, in: Kurt Jenny et al. [Hrsg.], Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Basel-Landschaft, 1998, S. 249). Dabei gewährt der kantonale Gesetzgeber den Gemeinden gemäss § 45 Abs. 2 Satz 2 KV/BL "möglichst grosse Handlungsfreiheit".
3.2. Die von der Einwohnergemeindeversammlung Münchenstein am 18. September 2013 getroffene Regelung der Mehrwertabgabe hat folgenden Wortlaut:
2 Wird mit einer Zonenplanrevision Land von einer Nichtbauzone einer Bauzone zugewiesen (Einzonung) oder erfährt ein Grundstück eine erheblich gesteigerte bauliche Nutzungsmöglichkeit (Aufzonung), hat der Grundeigentümer der Gemeinde einen Mehrwertausgleich zu entrichten.
3 Mehrwertabgaben sind öffentlich-rechtliche Grundlasten. Die Abgabepflicht wird durch die Gemeinde im Grundbuch angemerkt, nachdem die Nutzungsänderung in Rechtskraft erwachsen ist.
4 Der Mehrwert errechnet sich aus der Differenz des Verkehrswertes der betroffenen Fläche unmittelbar vor der Planungsmassnahme und zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung, mit der die Mehrnutzung realisiert werden kann. Vom so errechneten Mehrwert, der den Betrag von Fr. 100'000.-- pro Parzelle übersteigt, sind bei Neueinzonungen 40 % und bei Um- oder Aufzonungen und Quartierplänen 25 % geschuldet.
5 Der Mehrwertausgleich wird vom Gemeinderat auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung beim Grundeigentümer erhoben. Wird die Mehrwertabgabe vertraglich geregelt und grundpfandrechtlich sichergestellt, kann die Abgabe zu einem späteren Zeitpunkt erhoben werden.
6 Die Gemeinde hat die Ausgleichszahlung zweckgebunden für Massnahmen der Raumplanung und Raumentwicklung (z. B. Aufwertungsmassnahmen des öffentlichen Raumes, Erschliessungen etc.) zu verwenden.
3.3. Das Kantonsgericht ist mit dem Regierungsrat der Auffassung, dass den Gemeinden des Kantons Basel-Landschaft die Kompetenz fehle, eine Mehrwertabgabe einzuführen, dies mit folgender Argumentation:
3.3.1. § 152 des Gesetzes über die Organisation und die Verwaltung der Gemeinden (Gemeindegesetz, GemG) sehe zwar vor, dass die Gemeinden Gebühren und weitere Abgaben erheben könnten (Abs. 1), welche durch Reglement, d.h. einem kommunalen Gesetz (vgl. § 46 GemG), festzusetzen seien (§ 152 Abs. 2 GemG). Doch sei der Begriff der " weiteren Abgaben"einschränkend zu verstehen. Steuern fielen nicht darunter, weil für diese eine gesetzliche Grundlage im kantonalen Recht erforderlich sei (§ 132 Abs. 3 KV/BL; § 151 Abs. 1 GemG).
§ 152 GemG ermächtige die Gemeinden nur zur Erhebung von Abgaben, die entweder als reine Gebühren zu qualifizieren seien oder als Mischform mit diesen vergleichbare Merkmale aufwiesen; aus dieser Rechtsnatur folge, dass bei der Bemessung vom Wert der staatlichen Leistung auszugehen und insbesondere das Kostendeckungs- sowie das Äquivalenzprinzip zu beachten sei. Einer Mehrwertabgabe komme aber nicht Gebührencharakter zu.
Selbst wenn aber § 152 GemG auf die in Frage stehende Abgabe grundsätzlich anwendbar wäre, reiche dies nicht aus, weil die Befugnis zur Erhebung von Gebühren akzessorisch zu einer Regelungszuständigkeit in der Sache sei. Der eigene Wirkungskreis einer Gemeinde umfasse die Aufgaben von lokaler Bedeutung (§ 44 Abs. 2 KV/BL), die Einführung eines Planungsmehrwertausgleichs könne aber schwerlich als speziell die Beschwerdeführerin betreffendes und typisch lokales Regelungsbedürfnis bezeichnet werden.
3.3.2. Ausserdem habe das geltende Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) seit jeher in Art. 5 Abs. 1 vorgesehen, dass das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für durch Planungen entstehende Vor- und Nachteile regle. Dem Kanton müsse daher zumindest eine koordinierende Rolle bei der Einführung einer Mehrwertabgabe zukommen. Die Einführung einer Mehrwertabgabe falle damit nicht in den Kreis der Aufgaben, welche die Gemeinde unter Berufung auf § 44 Abs. 2 KV/BL zur selbständigen Erledigung in Anspruch nehmen könne.
3.3.3. Schliesslich scheitere eine autonome Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinden auch an höherrangigem Recht, indem § 116 Abs. 4 KV/BL vorsehe, dass erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planung entstehen, im Rahmen des Gesetzes auszugleichen seien. Mit diesem Gesetzgebungsauftrag weise die Kantonsverfassung die Sachkompetenz für den Ausgleich planerischer Mehrwerte dem Kanton zu, woran nichts ändere, dass der Gesetzgeber sie bis heute nicht wahrgenommen habe.
4.
4.1. Die Aufgaben von Bund, Kantonen und Gemeinden sind im Bereich der Raumplanung verzahnt.
4.1.1. Gemäss <ref-law> legt der Bund die Grundsätze der Raumplanung fest. Das hat er namentlich mit dem Erlass des Raumplanungsgesetzes getan, welches in seinem Zielartikel (Art. 1) schon in der ursprünglichen Fassung festhielt, dass Bund, Kantone und Gemeinden dafür sorgen, dass der Boden haushälterisch genutzt wird, und sie ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander abstimmen.
Ebenso bestimmte Art. 5 Abs. 1 RPG bereits in der ursprünglichen Fassung, dass das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile regelt, welche durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Der Ausgleich von Planungsvorteilen wurde mit Revision des Gesetzes vom 15. Juni 2012 eingehender geregelt (Art. 5 Abs. 1bis - 1quinquies RPG), wobei die neuen Vorschriften am 1. Mai 2014 in Kraft traten und hierfür eine Übergangsbestimmung gilt, nach der die Kantone innert fünf Jahren den angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile regeln, ansonst die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig wird (Art. 38 Abs. 4 und 5 RPG).
4.1.2. Nach § 116 KV/BL stellen Kanton und Gemeinden die geordnete Besiedlung des Landes, die zweckmässige Nutzung des Bodens und die Erhaltung des Lebensraums sicher (Abs. 1). Dabei erlässt der Kanton die Richtpläne (Abs. 2), und die Gemeinden erlassen die Nutzungspläne (Abs. 3). § 116 Abs. 4 KV/BL bestimmt ferner, dass erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planung entstehen, im Rahmen des Gesetzes angemessen ausgeglichen werden.
Das Raumplanungs- und Baugesetz vom 8. Januar 1998 des Kantons Basel-Landschaft (RBG) weist die Kantonsplanung dem Kanton zu, die Ortsplanung den Gemeinden (§ 4 RBG/BL). Dabei obliegt den Gemeinden namentlich die kommunale Richt- und Nutzungsplanung (§§ 14 bis 54 RBG/BL).
4.2. Obwohl das Bundesrecht die Erhebung einer Mehrwertabgabe seit Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes vorschreibt (Art. 5 Abs. 1 RPG) und auch die Verfassung des Kantons Basel-Landschaft einen entsprechenden Gesetzgebungsauftrag enthält (§ 116 Abs. 4 KV/BL), ist der kantonale Gesetzgeber diesem Auftrag bisher nicht nachgekommen. Vielmehr ist der Landrat am 13. November 1997 auf eine Vorlage vom 14. März 1994 betreffend Planungsmehrwertabgabegesetz nicht eingetreten. Trotzdem bleibt der Gesetzgeber verfassungsrechtlich verpflichtet, den ihm weiterhin obliegenden Auftrag zu erfüllen. Die Frage kann aber sein, ob die Gemeinden in einer Situation der durch den Kanton nicht ausgeschöpften Gesetzgebungskompetenz befugt sind, entsprechende Regelungen zu erlassen.
4.2.1. Hierbei ist zu beachten, dass das Bundesrecht mit Art. 5 Abs. 1 RPG den Kanton in die Pflicht nimmt, ohne zu bestimmen, auf welcher Ebene das zu geschehen hat. Entscheidend ist aus Sicht des Bundesrechts, dass eine Mehrwertabgabe eingeführt sowie ein angemessener Ausgleich für erhebliche Planungsvor- und Nachteile geregelt wird (vgl. oben E. 4.1.1). Wesentlich ist dagegen nicht, ob das auf Kantons- oder Gemeindeebene geschieht. Somit erschiene kaum bundesrechtskonform, § 116 Abs. 4 KV/BL dahin auszulegen, dass es den Gemeinden bei nicht erfülltem Gesetzgebungsauftrag durch den kantonalen Gesetzgeber verwehrt wäre, den Bundesauftrag zu erfüllen.
4.2.2. Dasselbe gilt auch, weil der Gesetzgeber den Gemeinden gemäss § 45 Abs. 2 KV/BL möglichst grosse Handlungsfreiheit zu gewähren hat (vgl. oben E. 3.1.2). Damit eine Gemeinde bei fehlender Erfüllung des Gesetzgebungsauftrags auf kantonaler Ebene eine Regelung erlassen kann, muss es sich allerdings um eine Aufgabe von lokaler Bedeutung im Sinne von § 44 Abs. 2 KV/BL (vgl. oben E. 3.1.1) handeln. Darunter fallen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch Aufgaben, die als kantonales oder gar nationales Anliegen empfunden werden, wenn lokale Interessen berührt sind und die Aufgabenerfüllung durch die Gemeinde möglich sowie sinnvoll ist (<ref-ruling> E. 3a S. 287 f.; vgl. auch <ref-ruling> E. 4c S. 30 f.; IMBODEN/RHINOW, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band I, S. 73 f.).
4.2.3. Die Ortsplanung ist eine Aufgabe, die unbestritten den Gemeinden obliegt, wenn auch innerhalb der Vorgaben übergeordneten Rechts. Das angefochtene Urteil hat dazu erwogen, dass es sich bei der Abschöpfung von planungsbedingten Mehrwerten um eine Frage handelt, welche schon seit den 50er Jahren des vergangenen Jahrhunderts auf kantonaler und eidgenössischer Ebene diskutiert werde; deshalb könne die Problematik schwerlich als von lokaler Bedeutung qualifiziert werden. Indessen wird damit verkannt, dass eine Aufgabe nicht schon darum ihre lokale Bedeutung verliert, weil sie als kantonales oder nationales Anliegen erscheint.
Die Beschwerdeführerin betont denn auch zu Recht, dass Nutzungspläne eine typisch lokale Angelegenheit sind; hierbei kann die Gemeinde entscheiden, ob und in welchem Masse sie Gewerbe- oder Wohnzonen möchte, ob sie verdichtet oder locker bebauen will, in welchem Masse die Bebauung in Form von Einfamilien- oder von Mehrfamilienhäusern erfolgt, usw. All diese Entscheide haben starken Einfluss auf die erforderliche Infrastruktur. Namentlich löst eine Umzonung von einer Gewerbe- in eine Wohnzone erheblichen Infrastrukturbedarf aus.
Die Erhebung einer Mehrwertabgabe steht entsprechend in engem Zusammenhang mit der Ortsplanung, und die lokale Bedeutung kann ihr nicht mit dem Argument abgesprochen werden, dass eine solche Aufgabe sinnvollerweise auf kantonaler Ebene wahrzunehmen wäre. Vielmehr verhält es sich umgekehrt: Solange der Kanton von seiner Gesetzgebungskompetenz nicht Gebrauch macht und die Mehrwertabgabe weder selber regelt noch den Rahmen setzt, innerhalb welchem die Gemeinden verpflichtet oder befugt sind, Mehrwertabgaben zu erheben, kann den Gemeinden nicht verwehrt sein, diese Aufgabe in eigener Kompetenz wahrzunehmen, weil sie eng mit der ihnen obliegenden Ortsplanung verknüpft ist (vgl. zum Ganzen u.a. auch HEINZ AEMISEGGER, Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 Abs. 1 - Abs. 1sexies RPG : rechtliche Grundlagen, Umsetzung in den Kantonen, Verhältnis Kanton - Gemeinden, AJP 2016, S. 632 ff., insb. S. 634 u. 636, mit weiteren Hinweisen).
4.3. Das Kantonsgericht erachtet allerdings auch die Finanzkompetenz der Gemeinden für nicht gegeben (vgl. dazu schon oben E. 3.3.1).
4.3.1. Die Vorinstanz stützt sich dabei auf § 152 GemG, welcher die Gemeinde zur Erhebung von Gebühren und weiteren Abgaben ermächtigt. Sie reduziert den Begriff der "weiteren Abgaben" aber auf Abgaben gebührenähnlicher Natur, welche dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip genügen müssten.
Mehrwertabgaben gelten zunächst nicht als Steuern, weil sie nicht voraussetzungslos geschuldet sind, sondern an bestimmte dem Abgabepflichtigen zufallende planerische Vorteile anknüpfen. Sie können aber auch nicht als Vorzugslast oder Beitrag qualifiziert werden, weil sie nicht der Finanzierung einer konkreten vorteilsbegründenden Planungsmassnahme dienen und nicht nach dem hierfür erforderlichen Kostenaufwand bemessen werden. Insofern unterliegen sie auch nicht dem Kostendeckungsprinzip. Vielmehr knüpft die Mehrwertabgabe am planerischen Sondervorteil an, stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar und ist dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet. Als Kausalabgabe soll sie den aufgrund einer staatlichen Planungsmassnahme resultierenden Mehrwert jedenfalls teilweise erfassen und kann als kostenunabhängige Kausalabgabe bezeichnet werden (<ref-ruling> E. 3c S. 142 f.; <ref-ruling> E. 5b S. 145 f.; ADRIAN HUNGERBÜHLER, Grundsätze des Kausalabgaberechts, ZBl 104/2003 S. 511 f.).
4.3.2. Gemäss § 130 Abs. 1 KV/BL erheben Kanton, Gemeinden und Zweckverbände die zur Erfüllung ihrer Aufgaben notwendigen Abgaben. Die Erhebung von Steuern ist den Zweckverbänden untersagt (§ 130 Abs. 3 KV/BL). Die Gemeindesteuern werden von der Verfassung bezeichnet (§ 132 KV/BL), und zugleich wird bestimmt, dass weitere Steuern einer Grundlage im kantonalen Gesetz bedürften (§ 132 Abs. 3 KV/BL). Die Gemeinden sind entsprechend zwar nicht befugt, in eigener Kompetenz Steuern einzuführen, doch steht die Verfassung nicht entgegen, dass sie andere, nicht als Steuer zu qualifizierende Abgaben erheben. Damit stellt sich die Frage, ob das Gemeindegesetz dahin auszulegen ist, dass die Erhebung von Abgaben, welche nicht Steuern sind, weiter eingeschränkt wird auf Abgaben, die dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip genügen.
4.3.3. Der Wortlaut von § 152 Abs. 1 GemG spricht nicht für eine solche Einschränkung, werden doch dieselben Begriffe verwendet wie in der Verfassung. Ebenso schliesst das Gemeindegesetz in Einklang mit der Verfassung die Erhebung von zusätzlichen, im kantonalen Recht nicht vorgesehenen Steuern aus (§ 151 Abs. 1 GemG). Das spricht bereits dafür, dass die Abgrenzung des Gemeindegesetzes die gleiche ist wie diejenige der Verfassung, dass also einzig als Steuern zu qualifizierende Abgaben der Gemeindekompetenz entzogen sind.
Die Auffassung des Kantonsgerichts, dass der Begriff der Abgabe in § 152 Abs. 1 GemG auf Abgaben zu reduzieren ist, welche gebührenähnlichen Charakter haben und insbesondere dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip genügen müssten, ist auch deshalb nicht überzeugend, weil selbst Gebühren nicht notwendig kostenabhängig ausgestaltet sind, so etwa auch Regal- und Monopolgebühren und Gebühren für gesteigerten Gemeingebrauch (HUNGERBÜHLER, a.a.O., S. 512, 518). Weiter sind Ersatzabgaben zwar nicht als Gebühren zu qualifizieren, doch könnte schwerlich angenommen werden, dass sie durch die Gemeinden deshalb nicht erhoben werden dürften, weil sie kostenunabhängig sind und daher dem Kostendeckungsprinzip nicht genügen müssen (HUNGERBÜHLER, a.a.O., S. 518).
4.3.4. Die Beschränkung auf Gebühren und Abgaben gebührenähnlichen Charakters, welche dazu noch dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip genügen müssten, entspricht einer Reduktion der verfassungsrechtlich den Gemeinden zugewiesenen Abgabeerhebungskompetenzen. Für eine solche Reduktion, die im Lichte des Gemeindegesetzes selber als widersprüchlich erscheint, geht aus diesem Gesetz kein sachlicher Grund hervor. Das gilt namentlich auch deshalb, weil mit der Ortsplanung den Gemeinden eine Sachaufgabe obliegt, für welche von Bundesrechts wegen die Erhebung einer Mehrwertabgabe vorgeschrieben ist. Mit der Sachkompetenz ist aber regelmässig auch die Kompetenz zur Erhebung von damit verbundenen Kausalabgaben verknüpft (MARKUS REICH, Steuerrecht, 2. Aufl., Zürich 2012, S. 18, DANIELA WYSS, Kausalabgaben, Basel 2009, S. 112). Das ist jedenfalls solange verbindlich, als die Problematik nicht durch ein übergeordnetes Gemeinwesen geregelt ist. Entsprechend erweist sich die Auslegung des Gemeindegesetzes einerseits als willkürlich und andererseits als unvereinbar mit der verfassungsrechtlichen Zuweisung der Abgabeerhebungskompetenzen an die Gemeinden.
4.4. Damit ergibt sich aber, dass Regierungsrat und Kantonsgericht zu Unrecht der Gemeinde die Kompetenz abgesprochen haben, eine Mehrwertabgabe einzuführen und zu regeln. Das angefochtene Urteil verletzt die Gemeindeautonomie.
5.
5.1. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und das vorinstanzliche Urteil aufzuheben. Der Regierungsrat hat aufgrund seiner Rechtsauffassung und der Nichtgenehmigung der Ergänzungsbestimmung Nr. 31 die Einsprachen der Beschwerdegegner als gegenstandslos abgeschrieben. Sie wird diese noch prüfen müssen. Die Angelegenheit ist daher an den Regierungsrat zur weiteren Behandlung zurückzuweisen.
5.2. Entsprechend diesem Verfahrensausgang sind die bundesgerichtlichen Kosten den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (<ref-law>). Eine Parteientschädigung ist der obsiegenden Gemeinde nicht zuzusprechen (<ref-law>). Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens erfolgt eine Rückweisung an das Kantonsgericht.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. April 2015 aufgehoben und die Sache an den Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft zur Prüfung der Einsprachen zurückgewiesen.
2.
Die bundesgerichtlichen Kosten von Fr. 4'000 werden den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens wird die Sache an das Kantonsgericht Basel-Landschaft zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, der X._ AG, der Y._ AG, und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. November 2016
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Matter