기사제목: f[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①돈 되는 상가 반값으로 낙찰받기 기사내용: f법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬수익성이 좋은 상가를 싸게 낙찰받으면 고정적인 임대 수익을 얻을 수 있고 시세차익도 기대할 수 있다.
그럼 경매를 통해 돈이 되는 상가를 어떻게 하면 반값 이하로 낙찰받을 수 있을까
보통 상가는 다른 투자종목보다 낙찰가율이 낮다.
대전의 경우 2020년 상가 낙찰가율은 55.53%, 경쟁률은 2.77명이었고, 세종은 낙찰가율 54.43%, 경쟁률은 4.97명이었다.
특히 세종의 경우 아파트에 비해 상가의 낙찰가율이 낮은 이유는 다른 지역에 비해 상가 공실률이 높기 때문이다.
지난해 세종시의 중대형상가 공실률은 18.6%로 전국 평균을 크게 웃돌았다.
한편 지난 한해 코로나19 여파로 인한 영업 제한과 거리두기, 집합금지명령, 재택근무 등의 영향으로 자영업자들의 폐업이 증가함에 따라 전국의 텅 빈 상가가 급증했다.
상가 공실률이 높아짐에 따라 임대료 및 권리금도 덩달아 떨어졌다.
코로나19가 장기화되면서 상가매출은 급속히 하락하고 있으며, 이에 따라 상가 임대 상황은 날로 심각해지고 있다.
물론 상가 수익성도 악화되고 있다.
따라서 상가에 대한 투자의 위험이 커지고 있는 상황이다.
이러한 상황에서는 임대수익 목적의 상가를 저가 매수하는 기회로 경매를 이용하면 좋을 것이다.
경매로 상가를 저렴하게 낙찰받아 주변 시세보다 싸게 임대하면 임차인을 구하기 쉬워 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.
특히 안정적인 임대소득을 얻을 수 있는 아파트 단지 내 상가와 근린상가는 현재 낙찰가율이 50% 초반대이고 입찰경쟁률도 낮아 저렴하게 낙찰받아 임대할 경우 연 67%의 수익률을 올릴 수 있다.
또한, 현재 영업 중인 상가를 경매로 낙찰받는 경우에는 권리금도 지불할 필요가 없이 기존 영업권을 인수할 수 있는 이점이 있다.
물론 임차인이 있는 경우에도 새로이 임차인을 구할 필요가 없어 공실 위험이 덜 하다.
상가를 잘 고르면 상권의 흐름에 따라 매입한 몇 배의 가격을 받고 되팔 수도 있고 임대료 수입으로 편안한 노후를 보낼 수도 있다.
반면에 저가에 낙찰받았지만, 상권이 다른 지역으로 이동하여 몇 년째 임대를 주지 못해 공실이거나 낙찰 금액보다 못한 가격으로 매도하는 경우도 있고, 관리비와 대출이자 부담 때문에 다시 경매에 나오는 경우도 많다.
따라서 입지와 상권, 유동인구 등을 철저하게 분석조사한 후 임대가 용이하고 미래가치가 상승할 만한 상가를 골라야 한다.
또한, 상가의 물건분석 및 권리분석을 철저히 하고 기타 관리비 미납내역, 대출금액, 세금 문제 등을 따져보아야 한다.
먼저 입지 및 상권과 관련해서는 주변 상가가 많이 비어 있다면 공실의 위험이 있으므로 조심해야 한다.
특히 최근에 분양한 상가의 경우 외양이 번듯하고 좋아 보이지만 공급과잉이 된 경우 낙찰받은 후에 임차인을 구하지 못해 어려움을 겪는 경우가 많다.
이런 경우에는 경매가 여러 번 유찰된 후에 최대한 저렴한 가격으로 낙찰받아야 수익성이 보장될 수 있다.
즉 상가가 경매에 나왔다는 것은 입지가 열악하고 상권이 침체된 상태일 가능성이 높기 때문에 입찰 전에 입지와 상권 분석을 철저히 하여 알짜 매물에만 입찰하는 전략을 세워야 한다.
또한 상가는 목이 좋고 눈에 잘 띄어야 임대가 잘 나간다.
고객이 찾기 어려운 상가건물 깊은 곳의 안쪽에 있는 상가일수록 존재감이 없어 고객과 임차인으로부터 외면당하기 쉽다.
입찰가를 높이더라도 어느 방향에서 접근해도 눈에 확 들어오는 상가를 골라야 한다.
물론 같은 층에 여러 물건이 동시에 경매에 나왔는데 상가의 입지가 임대해서 영업하는 데 별 영향을 미치지 않는다면 경쟁률이 낮을 만한 물건에 입찰가를 저렴하게 써서 낙찰받는 것도 좋은 투자전략이다.
한편 좋은 입지 못지않게 유동 인구가 많은 지역의 상가일수록 좋다.
즉 상가 앞에 다니는 사람이 많을수록 소비층이 탄탄하므로 발품을 팔아 철저하게 조사하고 분석해야 한다.
또한, 유동인구의 주요 동선을 잘 파악하여 상가입지를 선택하는 데 활용해야 한다.
특히 낙찰을 받아 본인이 직접 상가에서 영업하려고 하는 경우에는 자기가 운영하려는 업종과 관련한 유동인구 파악이 진행되어야 한다.
법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬