如何看待中国REITs即将上市？
公募REITs未发先火，多家保险公司主动咨询公募REITs认购事宜，更有资管机构备案了以公募REITs为主要投资标的的集合资产管理REITs（Real Estate Investment Trust）源于1960年代的美国，2000年左右开始进入亚洲并取得了快速发展。习惯上被叫做房地产信托投资基金，更准确来说是不动产投资信托基金。与普通的公募基金通常以股票、债券等作为主要投资标的不同，REITs产品以持续、稳定经营现金流的不动产作为标的。REITs产品是借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。REITs收益主要是由收租还有因为资产增值带来的收益。投资REITs需求注意的风险有哪些？1、REITs产品受到项目本身的行业类型、运营情况等要素影响。当同一区域出现新建竞争物业，或临近物业进行翻新改善，REITs租约期满时租金收入很可能会下调，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。2、宏观经济：不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果。3、利率：REITs对于利率较为敏感，当利率上升时，借贷成本也随之上升，高利率不但会降低房地产所有者的利润，也会影响REITs的营运现金流。  4、募资环境：由于REITs通常要求90%以上的应税收入用于分红，REITs无法保留太多现金用于新的收购和开发，如果要提高营运现金流，则必须要从资本市场融资，受到募资环境的影响。5、极端市场行情：REITs的波动通常要比A股小。但在部分危机情况下，比如2020年的疫情影响人们的出行，对实体经济伤害很大，REITs指数跌了30%，甚至高于股市的跌幅。2008年主要是美国房地产泡沫破裂引发的金融危机，那年REITS也跌得很惨。 按照交易所发布的相关办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制。