如何看待上海2021年1月22日起实施的房价调控政策？会对未来的房价产生什么影响？
这个政策完全算是蜻蜓点水。 就连微博评论中被普遍叫好的限制离婚，在我看来也挺好破解的。 由于孩子读书的关系，我2020年一直在抓链家的数据，分析走势。链家2020年的成交均价，自三月起一直稳步上涨。而成交量从十一月份开始升温，到十二月爆热。我关注的杨浦老破小学区虽然一直没有涨价，但我还是果断在年底前入手了。房产手续办完后就发现目标区域房源下架了一多半。作为一个金融市场老油条，面对比特币的暴涨暴跌我都能视若无物。但对如此快速的房源去化速度，还是有一丝惊讶的。 那作为一个资本持有者，我为啥要去买房？ 显然是为了盈利嘛。 所谓为了孩子读书，只是表面原因。资本在此处的作用就是交换教育资源。 所有家长都竭尽所能换取更多的教育资源，换到资源后还希望回收成本。 一切都是经济账。 本轮上海学区房的上涨，当然是跟私立摇号密切相关的。资本就在那里，你把它的一条路堵上了，它肯定走另外一条路。而在房价稳定或者升值的预期之下，有孩子的人买学区房是一个稳赚不赔的投资。 知道为什么西城区多校划片以后，房价仍然在上涨吗？因为哪怕是多校划片，依然是有概率获得优质教育资源。只要房价不跌，有概率获利依然是一种获利。而只要有获利，就必然会有一部分利润分出来，反馈到房价上。 所以，关键问题是，所有人都对上海房价有升值预期。甚至政府都还在奢望“稳步而缓慢地上涨”。我在多个问题下都说过，资本一定会把“稳步上涨的预期，一口气吃掉”。所以，房价就会出现，平台期→上涨期→平台期→上涨期，这样的局面。 上头如果真心想控制房价，就必须消灭上涨预期，让房价下跌。 怎样控制？ 很简单，提高首付比例。 买房既然是投资，那就一定是要讲究回报率的。 假如上海房产有年化3%的上涨预期（链家全上海市2020年的成交均价上涨超过了10%），再加上1.5%的租金收益。按五成首付上杠杆，年化就是9%；七成首付就是6.4%。再各自按贷款成数扣掉利息，那五成首付也有七八个点，七成有五个点，相当高了。 而提高首付比例，能显著降低年化收益率。100%首付不够的话，150%行不行？200%行不行？1000万的房子你得付2000万，其中1000万给上家，剩下1000万存指定银行，计活期利息，30年返还。 不要觉得匪夷所思，我国不缺制度创新。 刚需怎么办？ 首先我不接受“刚需”这个概念，买房的都是投资人。其次，房价如此上涨，几年前哭着喊着说自己是刚需被政策误杀的人，现在早就一点上车的可能都没有了。“刚需”能不能团结一点，呼吁政府出个雷霆手段把房价打下来呢？ 所以回过头来看1月22日的新政。契税变五年，那就晚三年卖嘛，而且现在满五的是不是涨价了？限制消费贷、经营贷，你限制得了么你？到最后，要么正常贷款被大面积误杀，要么无法限制。而且你既然知道贷款是推高房价的重要因素，为啥不提高首付？ 下面来说说离婚限制。 首先，也是我反复说的，结婚证的本质就是夫妻财产共有协议。 两个人直接签一份财产共有协议，从民事上约定两个人的任何收入和债务都终身共有。那么领不领证有什么区别吗？ 我们来看一下北京三院官网的判例。 两个人假离婚，离婚协议书约定房子归女方。但在离婚协议之前签了一份《说明》，声明离婚是假的，并约定房子是共同财产。后来男方不同意复婚，要求按《说明》分割共同所有的房产。女方觉得既然不复婚，那就按离婚协议来，房子是自己的，不能分割。最后法院并未依照离婚协议书，而是判决分割房产。 民法通常都是有约定从约定，没有约定再参考法条。 终身财产共有协议，比结婚证还有效。因为双方可以比民法典约定得更细致，民法典可没有出轨净身出户的法条哦。我国的同性恋群体在这方面已经走在了前面，网上也有简单的财产共有范本。 当然，对于那种乐意净身出户和姘头在一起的，有结婚证也拦不住。 具体操作，还需聘请律师详细研究。但你都要考虑破限购了，让律师拟个合同而已，所费不多吧？所以想离婚破限购的，行动起来，三年后就多一张房票。 总结一下，上海市这个政策，给骤热的市场当头一棒。能让疯狂的买家冷静一下，更加理性地分析自己的投资策略。当然，理性分析过后，就会发现，这政策依旧是黔之驴，没啥大不了的。 该买还得买。政府的思路不变的话，上海永远涨。