Australian property market
অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তি বাজার অস্ট্রেলিয়ার মধ্যে অবস্থিত জমির বাণিজ্য এবং এর স্থায়ী ফিক্সচার নিয়ে গঠিত। মুদ্রাস্ফীতির পর 1890 থেকে 1990 সাল পর্যন্ত অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তির গড় মূল্য প্রতি বছর 0.5% বৃদ্ধি পেয়েছিল, তবে 1990 থেকে 2017 সাল পর্যন্ত দ্রুত হারে বৃদ্ধি পেয়েছিল এবং এটি একটি সংকুচিত অর্থনৈতিক বুদ্বুদের লক্ষণ দেখাচ্ছে। অস্ট্রেলিয়ায় বাড়ির দাম মিডিয়া এবং রিজার্ভ ব্যাঙ্কের কাছ থেকে যথেষ্ট মনোযোগ পায় এবং কিছু ভাষ্যকার যুক্তি দিয়েছেন যে অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তির বুদ্বুদ রয়েছে। গত কয়েক দশকে আবাসিক আবাসন বাজারে দামের ব্যাপক পরিবর্তন দেখা গেছে। সিডনি, মেলবোর্ন, অ্যাডিলেড, পার্থ, ব্রিসবেন এবং হোবার্টের মতো প্রধান শহরগুলিতে সম্পত্তির দাম বাড়ছে। সিডনিতে বাড়ির গড় মূল্য 2016 সালে 7,80,000 মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে। তবে, কঠোর ঋণ নীতি এবং আবাসিক সম্পত্তিতে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের সুদ হ্রাসের ফলে সমস্ত প্রধান শহরে দাম কমতে শুরু করেছে। 2017 সালের ক্রমবর্ধমান দামের তুলনায়, 2018 সালে সিডনিতে আবাসন মূল্য 11.1% এবং মেলবোর্নে 7.2% কমেছে। 2022 সালে আবাসিক ভাড়া বাজারে ভাড়া উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা 'ভাড়া সংকট' হিসাবে বর্ণনা করা হয়েছে। বিবরণ গঠন 2011 সালে প্রতি পরিবারে গড়ে 2.6 জন ব্যক্তির পরিবারের আকার সহ 8.6 মিলিয়ন পরিবার ছিল। ফ্রিস্ট্যান্ডিং হাউসগুলি ঐতিহাসিকভাবে বেশিরভাগ বিল্ডিং অনুমোদনের সমন্বয়ে গঠিত, তবে সাম্প্রতিক তথ্যগুলি টাউনহাউস এবং ইউনিটগুলির মতো উচ্চ ঘনত্বের আবাসনগুলির দিকে প্রবণতা দেখায়। টার্নওভারের হার বাজার চক্রের মধ্যে পরিবর্তিত হয়, তবে সাধারণত প্রতি বছর গড়ে 6 শতাংশ। 1999-2000-এর পর থেকে রাজ্য/অঞ্চল আবাসন কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে ভাড়া নেওয়া পরিবারের অনুপাত 6 শতাংশ থেকে কমে 3 শতাংশে নেমে এসেছে এবং ব্যক্তিগতভাবে ভাড়া দেওয়ার অনুপাত 2019-20-এ 20 শতাংশ থেকে বেড়ে 26 শতাংশে দাঁড়িয়েছে। আঞ্চলিক বৈচিত্র্য অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তির বাজার অভিন্ন নয়, প্রধান শহর এবং আঞ্চলিক অঞ্চলগুলিতে উচ্চ বৈচিত্র্য লক্ষ্য করা যায়। সিডনিতে, মার্চ 2010 পর্যন্ত, সম্পত্তি বাজারের শূন্যতার হার 0.53%-এ পৌঁছেছে যা ইঙ্গিত করে যে বাজার পুনরুদ্ধার করছে, কারণ এই হারগুলি আগস্ট 2009-এ 2 শতাংশে পৌঁছেছিল। 2015 সালের জুলাই মাসের হিসাব অনুযায়ী, সিডনির সম্পত্তি বাজার 2015 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে 3.1 শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে। সিডনির পূর্ব ও উত্তর শহরতলিতে সাধারণত সর্বোচ্চ দাম পাওয়া যায়, যা তাদের আকাঙ্ক্ষিত এবং উন্নত অবস্থানকে প্রতিফলিত করে। সিডনির বাড়ি এবং ইউনিটগুলির বার্ষিক মূলধন বৃদ্ধি যথাক্রমে 4.2% এবং 3.8%। মূল বিষয়গুলি সাশ্রয়ী মূল্যের 2000-এর দশকের শেষের দিকে, গড় আয়ের তুলনায় অস্ট্রেলিয়ায় আবাসন মূল্য বিশ্বের মধ্যে সর্বোচ্চ ছিল। 2011 সালের হিসাবে, বাড়ির দাম 1990 সালের তুলনায় গড়ে পরিবারের গড় আয়ের ছয়গুণ ছিল। এটি অনুমানকে প্ররোচিত করেছিল যে দেশটি অন্যান্য অনেক দেশের মতো একটি রিয়েল এস্টেট বুদ্বুদের সম্মুখীন হচ্ছে। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে চীনা বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে বিশেষত উচ্চ মূলধন প্রবাহ দেখার সাথে সাথে বৈদেশিক বিনিয়োগকে সাশ্রয়ী মূল্যের বিষয়গুলির মূল চালক হিসাবেও চিহ্নিত করা হয়েছে। অস্ট্রেলিয়ায় অভিবাসন ম্যাকুয়েরি ব্যাঙ্কের বিশ্লেষক ররি রবার্টসনের মতো বেশ কয়েকজন অর্থনীতিবিদ দাবি করেছেন যে উচ্চ অভিবাসন এবং রাজধানী শহরগুলিতে নতুন আগতদের প্রবণতা দেশের আবাসন সাশ্রয়ের সমস্যাকে আরও বাড়িয়ে তুলছে। রবার্টসনের মতে, ফেডারেল সরকারের নীতিগুলি যেগুলি আবাসন চাহিদা বাড়িয়ে তোলে, যেমন বর্তমানে উচ্চ মাত্রার অভিবাসন, পাশাপাশি মূলধন লাভ কর ছাড় এবং উর্বরতা বাড়ানোর জন্য ভর্তুকি, শহুরে প্রান্তে জমি ছাড়ার তুলনায় আবাসন সাশ্রয়ের উপর বেশি প্রভাব ফেলেছে। উৎপাদনশীলতা কমিশনের তদন্ত প্রতিবেদন নং। 28 ফার্স্ট হোম ওনরশিপ (2004) আবাসন সংক্রান্ত বিষয়ে আরও বলেছে যে, "1990-এর দশকের মাঝামাঝি থেকে অভিবাসনের বৃদ্ধি অন্তর্নিহিত চাহিদার ক্ষেত্রে, বিশেষ করে সিডনি এবং মেলবোর্নে, একটি গুরুত্বপূর্ণ অবদানকারী।" অস্ট্রেলিয়ান ঋণদাতারা অস্থায়ী বাসিন্দাদের জন্য ক্রেডিট নির্দেশিকা শিথিল করে 10 শতাংশ আমানত সহ একটি বাড়ি কেনার অনুমতি দেওয়ার ফলে এটি আরও তীব্র হয়েছে। আরবিএ একই পিসি রিপোর্টে জমা দেওয়ার সময় আরও বলেছে যে "শিক্ষার্থীদের মতো বিদেশী দর্শনার্থীদের দ্রুত বৃদ্ধি ভাড়া বাড়ির চাহিদা বাড়িয়ে দিতে পারে"। যাইহোক, প্রতিবেদনে প্রশ্নবিদ্ধ ছিল আবাসিক জনসংখ্যার পরিসংখ্যানগত কভারেজ। "এবিএস জনসংখ্যা বৃদ্ধির পরিসংখ্যান নির্দিষ্ট কিছু পরিবার গঠনের গোষ্ঠীকে বাদ দেয়-যথা, বিদেশী ছাত্র এবং ব্যবসায়িক অভিবাসী যারা অস্ট্রেলিয়ায় 12 মাস ধরে অবিচ্ছিন্নভাবে থাকে না।" এই পরিসংখ্যানগত বাদ দেওয়া স্বীকারোক্তির দিকে পরিচালিত করেঃ "কমিশন স্বীকার করে যে আবাসন চাহিদা মূল্যায়নের জন্য ব্যবহার করা হলে এবিএস আবাসিক জনসংখ্যার অনুমানের সীমাবদ্ধতা রয়েছে। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে অস্ট্রেলিয়ায় কাজ বা পড়াশোনা করতে আসা বিদেশীদের উল্লেখযোগ্য প্রবাহের পরিপ্রেক্ষিতে, স্বল্পস্থায়ী দর্শনার্থীদের চলাচল আবাসন চাহিদাকে আরও বাড়িয়ে দিয়েছে বলে মনে হয়। যাইহোক, কমিশনগুলি এমন কোনও গবেষণা সম্পর্কে অবগত নয় যা প্রভাবগুলির পরিমাণ নির্ধারণ করে। কিছু ব্যক্তি এবং আগ্রহী গোষ্ঠীও যুক্তি দেখিয়েছে যে অভিবাসন অবকাঠামোর উপর অতিরিক্ত চাপ সৃষ্টি করে। আবাসিক সম্পত্তিতে বিদেশী বিনিয়োগ 2008 সালের ডিসেম্বরে, ফেডারেল সরকার অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তির বিদেশী ক্রেতাদের জন্য শিথিল নিয়ম চালু করে। 2009 সালের আগস্টে প্রকাশিত এফ. আই. আর. বি (ফরেন ইনভেস্টমেন্ট রিভিউ বোর্ড)-এর তথ্য অনুযায়ী, অস্ট্রেলিয়ান রিয়েল এস্টেটে বিদেশী বিনিয়োগ আজ পর্যন্ত 30 শতাংশেরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। একজন প্রতিনিধি বলেছিলেন যে "বিদেশী বিনিয়োগকারীরা এগুলি ভাড়া দেওয়ার জন্য নয়, ল্যান্ড ব্যাঙ্কে কিনে নেয়। বাড়িগুলি খালি পড়ে থাকে কারণ সেগুলি মূলধন বৃদ্ধির পিছনে ছুটছে। " নেতিবাচক গিয়ারিং অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তি বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই নেতিবাচক গিয়ারিং অনুশীলন প্রয়োগ করে। এটি ঘটে যখন বিনিয়োগকারী সম্পত্তি ক্রয়ের তহবিলের জন্য অর্থ ধার করে এবং সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন আয় সুদ সহ সম্পত্তির মালিকানা ও পরিচালনার ব্যয়ের চেয়ে কম হয়। বিনিয়োগকারী আশা করছেন যে মূলধন লাভ ঘাটতি পূরণ করবে। আবাসিক সম্পত্তির দামের উপর অনুভূত বিকৃতির কারণে নেতিবাচক গিয়ারিং যথেষ্ট মিডিয়া এবং রাজনৈতিক দৃষ্টি আকর্ষণ করে। 2019 সালের ফেডারেল নির্বাচনে লেবার নির্বাচিত হওয়ার প্রত্যাশায়, ব্যাঙ্কগুলি শুধুমাত্র কম সুদের ঋণ জারি করেছিল যা অনেক বিনিয়োগকারী নেতিবাচক গিয়ারিংয়ের জন্য ব্যবহার করেন। আবাসিক ভাড়া বাজার 2022 সালে অস্ট্রেলিয়ান আবাসিক ভাড়া বাজারে বার্ষিক ভাড়া 12 শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে, যা 14 বছরের মধ্যে সবচেয়ে শক্তিশালী বৃদ্ধি। অস্ট্রেলিয়া জুড়ে শূন্যপদের হার ছিল 1 শতাংশ, যখন ভাড়াটেদের প্রভাবিত করে সাশ্রয়ী মূল্যের সীমাবদ্ধতার সাথে 2 শতাংশের নিচে হারকে খুব প্রতিযোগিতামূলক বলে মনে করা হয়। বেশ কয়েকটি সূত্র এই পরিস্থিতিকে 'ভাড়া সংকট' হিসাবে বর্ণনা করেছে। ভাড়া সংকটের প্রাথমিক কারণ হল বিভিন্ন কারণে সরবরাহের অভাব, যার মধ্যে রয়েছে বিদ্যমান বাড়িওয়ালারা তাদের ভাড়া সম্পত্তি বিক্রি করছেন যা মালিক-দখলকারীরা এবং কিছু বাড়িওয়ালারা এয়ারবিএনবির মতো স্বল্পমেয়াদী ভাড়া বাজারে তাদের সম্পত্তি ব্যবহার করে কিনছেন। অন্যান্য প্রতিনিধিরা সরকার কর্তৃক প্রদত্ত সামাজিক আবাসনের অভাবের কথা উল্লেখ করেছেন। কোভিড-19 মহামারী ভাড়া বাজারকেও প্রভাবিত করেছে, যেখানে যৌথ পরিবারের আকার হ্রাস পেয়েছে এবং দূরবর্তী কাজের কারণে শহরের শ্রমিকরা আঞ্চলিক অঞ্চলে চলে গেছে। আরও দেখুন অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তি বুদ্বুদ অস্ট্রেলিয়ায় বাড়ির মালিকানা ভিক্টোরিয়ায় আবাসন রেফারেন্স অস্ট্রেলিয়ায় রিয়েল এস্টেট অস্ট্রেলিয়ার অর্থনীতি অস্ট্রেলিয়ায় আবাসন 2000-এর দশকের রিয়েল এস্টেট বুদ্বুদ