Real estate economics
রিয়েল এস্টেট অর্থনীতি হল রিয়েল এস্টেট বাজারে অর্থনৈতিক কৌশলের প্রয়োগ। এটি মূল্য, সরবরাহ এবং চাহিদার ধরণ বর্ণনা, ব্যাখ্যা এবং ভবিষ্যদ্বাণী করার চেষ্টা করে। আবাসন অর্থনীতির ঘনিষ্ঠভাবে সম্পর্কিত ক্ষেত্রটি সুযোগে সংকীর্ণ, আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেটের প্রবণতা নিয়ে গবেষণা ব্যবসা এবং শিল্পকে প্রভাবিত করে এমন কাঠামোগত পরিবর্তনের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। উভয়ই আংশিক ভারসাম্য বিশ্লেষণ (সরবরাহ ও চাহিদা), শহুরে অর্থনীতি, স্থানিক অর্থনীতি, মৌলিক ও ব্যাপক গবেষণা, সমীক্ষা এবং অর্থের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। রিয়েল এস্টেট বাজারের সংক্ষিপ্ত বিবরণ রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রধান অংশগ্রহণকারীরা হলেনঃ ব্যবহারকারীঃ এই ব্যক্তিরা মালিক এবং ভাড়াটিয়া উভয়ই। তারা বিনিয়োগ হিসাবে বাড়ি বা বাণিজ্যিক সম্পত্তি ক্রয় করে এবং সেখানে বসবাস বা ব্যবসা হিসাবে ব্যবহার করে। ব্যবসার জন্য জমি ব্যবহারের জন্য ভবনগুলির প্রয়োজন হতে পারে বা নাও হতে পারে। জমিটি অন্যান্য উপায়ে ব্যবহার করা যেতে পারে, যেমন কৃষি, বনায়ন বা খনির জন্য। মালিকঃ এই ব্যক্তিরা খাঁটি বিনিয়োগকারী। তারা যে রিয়েল এস্টেট কেনে তা দখল করে না। সাধারণত, তারা অন্যান্য পক্ষের কাছে সম্পত্তি ভাড়া বা ইজারা দেয়। ভাড়াটিয়াঃ তাঁরা খাঁটি ভোক্তা। বিকাশকারীঃ এই ব্যক্তিরা বাজারে বিক্রির জন্য ভবনগুলির জন্য জমি বিকাশের সাথে জড়িত। সংস্কারকারীঃ তারা বাজারে সংস্কারকৃত সম্পত্তি সরবরাহ করে। সুবিধা প্রদানকারীঃ এই গোষ্ঠীর মধ্যে রয়েছে ব্যাঙ্ক, রিয়েল এস্টেট দালাল, আইনজীবী, সরকারী নিয়ন্ত্রক এবং অন্যান্যরা যারা রিয়েল এস্টেট ক্রয় ও বিক্রয়ের সুবিধা প্রদান করে। ব্যবহারকারী, মালিক এবং ভাড়াটেদের পছন্দগুলি বাজারের চাহিদার দিক গঠন করে, অন্যদিকে মালিক, বিকাশকারী এবং সংস্কারকারীদের পছন্দগুলি সরবরাহের দিক গঠন করে। রিয়েল এস্টেট বাজারে সহজ সরবরাহ এবং চাহিদা বিশ্লেষণ প্রয়োগ করার জন্য, আদর্শ ক্ষুদ্র অর্থনৈতিক অনুমান এবং পদ্ধতিতে বেশ কয়েকটি পরিবর্তন করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট বাজারের অনন্য বৈশিষ্ট্যগুলিকে অবশ্যই সামঞ্জস্য করতে হবে। এই বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে রয়েছেঃ স্থায়িত্ব। রিয়েল এস্টেট টেকসই। একটি ভবন কয়েক দশক বা এমনকি শতাব্দী ধরে স্থায়ী হতে পারে এবং এর নীচের জমি কার্যত অবিনশ্বর। ফলস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট বাজারগুলি স্টক/ফ্লো বাজার হিসাবে মডেল করা হয়। যদিও সময়ের সাথে সাথে অনুপাতটি অত্যন্ত পরিবর্তনশীল, বিল্ডিং সরবরাহের বিশাল সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশ বিদ্যমান ভবনগুলির মজুদ নিয়ে গঠিত, যেখানে একটি ছোট অনুপাত নতুন উন্নয়নের প্রবাহ নিয়ে গঠিত। যে কোনও সময়কালে রিয়েল এস্টেট সরবরাহের স্টক পূর্ববর্তী সময়ের বিদ্যমান স্টক, বিদ্যমান স্টকের অবনতির হার, বিদ্যমান স্টকের সংস্কারের হার এবং বর্তমান সময়ের নতুন উন্নয়নের প্রবাহ দ্বারা নির্ধারিত হয়। রিয়েল এস্টেট বাজারের সমন্বয়গুলির প্রভাব বিদ্যমান ভবনগুলির তুলনামূলকভাবে বড় স্টকের দ্বারা প্রশমিত হয়। বৈচিত্র্য। রিয়েল এস্টেটের প্রতিটি ইউনিট তার অবস্থান, ভবন এবং এর অর্থায়নের দিক থেকে অনন্য। এটি মূল্য নির্ধারণকে কঠিন করে তোলে, অনুসন্ধানের খরচ বাড়ায়, তথ্যের অসমতা তৈরি করে এবং প্রতিস্থাপনের ক্ষমতাকে ব্যাপকভাবে সীমাবদ্ধ করে। এই সমস্যা কাটিয়ে ওঠার জন্য অর্থনীতিবিদরা, মুথ (1960) থেকে শুরু করে, পরিষেবা ইউনিটের পরিপ্রেক্ষিতে সরবরাহকে সংজ্ঞায়িত করেন; অর্থাৎ, যে কোনও ভৌত ইউনিটকে এটি সরবরাহ করে এমন পরিষেবাগুলিতে রূপান্তরিত করা যেতে পারে। ওলসেন (1969) আবাসন পরিষেবার এই ইউনিটগুলিকে একটি অবলোকনযোগ্য তাত্ত্বিক গঠন হিসাবে বর্ণনা করেছেন। আবাসন মজুতের মূল্য হ্রাস পায়, যা এটিকে নতুন ভবনগুলির থেকে গুণগতভাবে আলাদা করে তোলে। বাজার-ভারসাম্য প্রক্রিয়া একাধিক মানের স্তর জুড়ে কাজ করে। উপরন্তু, রিয়েল এস্টেট বাজার সাধারণত আবাসিক, বাণিজ্যিক এবং শিল্প বিভাগে বিভক্ত। এটিকে বিনোদনমূলক, আয়-সৃষ্টিকারী, ঐতিহাসিক বা সুরক্ষিত ইত্যাদি উপবিভাগগুলিতেও ভাগ করা যেতে পারে। লেনদেনের খরচ বেশি। বেশিরভাগ ধরনের লেনদেনের তুলনায় বাড়ি কেনা এবং/অথবা সরানোর খরচ অনেক বেশি। খরচের মধ্যে রয়েছে অনুসন্ধান খরচ, রিয়েল এস্টেট ফি, স্থানান্তর খরচ, আইনি ফি, জমি স্থানান্তর কর এবং দলিল নিবন্ধকরণ ফি। বিক্রেতার জন্য লেনদেনের খরচ সাধারণত ক্রয় মূল্যের 1.5 থেকে 6 শতাংশের মধ্যে থাকে। মহাদেশীয় ইউরোপের কিছু দেশে ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের জন্য লেনদেনের খরচ 15 শতাংশ থেকে 20 শতাংশের মধ্যে হতে পারে। দীর্ঘ সময়ের বিলম্ব। বাজার সমন্বয় প্রক্রিয়াটি অর্থায়ন, নকশা এবং নতুন সরবরাহ নির্মাণে সময় নেওয়ার কারণে এবং চাহিদার পরিবর্তনের তুলনামূলকভাবে ধীর হারের কারণে সময় বিলম্বের বিষয়। এই পিছিয়ে পড়ার কারণে, স্বল্পমেয়াদে ভারসাম্যহীনতার প্রচুর সম্ভাবনা রয়েছে। সামঞ্জস্য প্রক্রিয়া আরও তরল বাজারের তুলনায় ধীর হতে থাকে। বিনিয়োগ এবং খরচ দুটোই ভালো। রিয়েল এস্টেট একটি রিটার্ন (একটি বিনিয়োগের পণ্য) অর্জনের প্রত্যাশা নিয়ে, এটি ব্যবহার করার অভিপ্রায় নিয়ে (একটি খরচ পণ্য), বা উভয়ই কেনা যেতে পারে। এই ক্রিয়াকলাপগুলি পৃথক করা যেতে পারে (বাজারের অংশগ্রহণকারীরা এক বা অন্য ক্রিয়াকলাপে মনোনিবেশ করে) বা সম্মিলিত (তাদের মালিকানাধীন বাড়িতে বসবাসকারী ব্যক্তির ক্ষেত্রে)। ভাল জিনিসের এই দ্বৈত প্রকৃতির অর্থ হল, মানুষের পক্ষে রিয়েল এস্টেটে অতিরিক্ত বিনিয়োগ করা অস্বাভাবিক কিছু নয়, অর্থাৎ খোলা বাজারে কোনও সম্পদের মূল্যের চেয়ে বেশি অর্থ বিনিয়োগ করা। অচলতা। রিয়েল এস্টেট স্থানীয়ভাবে অচল (ভ্রাম্যমাণ বাড়িগুলি ছাড়া, তবে তাদের নীচের জমি এখনও অচল)। ভোক্তাদের কাছে ভাল জিনিস যাওয়ার পরিবর্তে ভোক্তারা ভাল জিনিসের দিকেই যান। এই কারণে, কোনও ভৌত বাজার হতে পারে না। এই স্থানিক স্থিরতার অর্থ হল পণ্য পরিবহনের পরিবর্তে লোকেরা আবাসন ইউনিটে চলে গেলে অবশ্যই বাজারের সমন্বয় ঘটতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, যদি স্বাদ পরিবর্তিত হয় এবং আরও বেশি লোক শহরতলির বাড়ির দাবি করে, তবে লোকদের অবশ্যই শহরতলিতে আবাসন খুঁজে বের করতে হবে, কারণ তাদের বিদ্যমান বাড়ি এবং লট শহরতলিতে আনা অসম্ভব (এমনকি একজন ভ্রাম্যমাণ বাড়ির মালিক, যিনি বাড়িটি সরাতে পারেন, তবুও অবশ্যই একটি নতুন লট খুঁজে বের করতে হবে)। শহরাঞ্চলে আবাসন ইউনিটগুলির ঘনিষ্ঠতার সাথে মিলিত স্থানিক স্থায়িত্ব একটি নির্দিষ্ট স্থানে অন্তর্নিহিত বহিরাগততার সম্ভাবনার ইঙ্গিত দেয়। আবাসন শিল্প আবাসন শিল্প হল বাড়ির উন্নয়ন, নির্মাণ এবং বিক্রয়। এর স্বার্থগুলি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ হোম বিল্ডার্স (এনএএইচবি) দ্বারা প্রতিনিধিত্ব করা হয়। অস্ট্রেলিয়ায় আবাসিক আবাসন শিল্পের প্রতিনিধিত্বকারী বাণিজ্য সমিতি হল আবাসন শিল্প সমিতি। এটি আবাসন বাজারকেও বোঝায় যার অর্থ সাধারণত একটি নির্দিষ্ট দেশ বা অঞ্চলে বাড়ির সরবরাহ এবং চাহিদা। আবাসন বাজারের মধ্যে রয়েছে আবাসন সরবরাহ, আবাসন চাহিদা, বাড়ির দাম, ভাড়া সেক্টর এবং আবাসন বাজারে সরকারের হস্তক্ষেপ। আবাসন চাহিদা আবাসন চাহিদার প্রধান নির্ধারক হল জনতাত্ত্বিক। কিন্তু অন্যান্য কারণগুলি, যেমন আয়, আবাসন মূল্য, ঋণের মূল্য ও প্রাপ্যতা, ভোক্তাদের পছন্দ, বিনিয়োগকারীদের পছন্দ, বিকল্পের মূল্য এবং পরিপূরক মূল্য, সবই একটি ভূমিকা পালন করে। মূল জনতাত্ত্বিক পরিবর্তনশীল বিষয়গুলি হল জনসংখ্যার আকার এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধিঃ অর্থনীতিতে যত বেশি মানুষ থাকবে, আবাসনগুলির চাহিদা তত বেশি হবে। কিন্তু এটি একটি অতি সরলীকরণ। পরিবারের আকার, পরিবারের বয়সের গঠন, প্রথম ও দ্বিতীয় সন্তানের সংখ্যা, মোট অভিবাসন (অভিবাসন বিয়োগ অভিবাসন), অ-পারিবারিক পরিবার গঠন, দ্বৈত পরিবারের পরিবারের সংখ্যা, মৃত্যুর হার, বিবাহবিচ্ছেদের হার এবং বিবাহ বিবেচনা করা প্রয়োজন। আবাসন অর্থনীতিতে, বিশ্লেষণের মৌলিক একক ব্যক্তি নয়, কারণ এটি আদর্শ আংশিক ভারসাম্য মডেলগুলিতে রয়েছে। বরং, পরিবারগুলিই আবাসন পরিষেবার দাবি করেঃ সাধারণত প্রতি বাড়িতে একটি করে পরিবার। পরিবারের আকার এবং জনতাত্ত্বিক গঠন পরিবর্তনশীল এবং সম্পূর্ণ বহিরাগত নয়। এটি আবাসন বাজারের জন্য এই অর্থে অন্তর্নিহিত যে আবাসন পরিষেবার দাম বাড়ার সাথে সাথে পরিবারের আকারও বাড়বে। আয়ও একটি গুরুত্বপূর্ণ নির্ধারক। উত্তর আমেরিকায় চাহিদার আয়ের স্থিতিস্থাপকতার পরীক্ষামূলক পরিমাপ 0.5 থেকে 0.9 পর্যন্ত (ডি লিউ 1971)। যদি স্থায়ী আয়ের স্থিতিস্থাপকতা পরিমাপ করা হয়, তবে ফলাফলগুলি কিছুটা বেশি হয় (কেইন এবং কুইগলি 1975) কারণ ক্ষণস্থায়ী আয় বছরের পর বছর এবং ব্যক্তিভেদে পরিবর্তিত হয়, তাই ইতিবাচক ক্ষণস্থায়ী আয় নেতিবাচক ক্ষণস্থায়ী আয়কে বাতিল করে দেবে। অনেক আবাসন অর্থনীতিবিদ রিয়েল এস্টেট কেনার উচ্চ ব্যয়ের কারণে বার্ষিক আয়ের পরিবর্তে স্থায়ী আয় ব্যবহার করেন। অনেকের কাছে, রিয়েল এস্টেট হবে সবচেয়ে ব্যয়বহুল জিনিস যা তারা কখনও কিনবে। আবাসন মূল্যও একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। উত্তর আমেরিকায় আবাসন পরিষেবার চাহিদার স্থিতিস্থাপকতা পলিনস্কি এবং এলউড (1979) দ্বারা ঋণাত্মক 0.7 এবং মেইসেল, বার্নহ্যাম এবং অস্টিন (1971) দ্বারা ঋণাত্মক 0.9 হিসাবে অনুমান করা হয়। একটি পৃথক পরিবারের আবাসন চাহিদা স্ট্যান্ডার্ড ইউটিলিটি/পছন্দ তত্ত্বের সাথে মডেল করা যেতে পারে। একটি ইউটিলিটি ফাংশন, যেমন, নির্মাণ করা যেতে পারে, যেখানে পরিবারের ইউটিলিটি বিভিন্ন পণ্য ও পরিষেবার একটি ফাংশন ()। এটি বাজেটের সীমাবদ্ধতার সাপেক্ষে হবে যেমন, পরিবারের উপলব্ধ আয় কোথায় এবং বিভিন্ন পণ্য ও পরিষেবার দাম কোথায়। সমতা নির্দেশ করে যে সমস্ত পণ্য ও পরিষেবার জন্য ব্যয় করা অর্থ অবশ্যই উপলব্ধ আয়ের সমান হতে হবে। যেহেতু এটি অবাস্তব, তাই ঋণ নেওয়া এবং সঞ্চয় করার জন্য মডেলটি অবশ্যই সামঞ্জস্য করতে হবে। সম্পদ, আজীবন আয় বা স্থায়ী আয়ের একটি পরিমাপ প্রয়োজন। রিয়েল এস্টেটের বৈচিত্র্যের জন্য মডেলটিকে অবশ্যই সামঞ্জস্য করতে হবে। ইউটিলিটি ফাংশন পুনর্নির্মাণের মাধ্যমে এটি করা যেতে পারে। যদি আবাসন পরিষেবাগুলি () তার উপাদান উপাদানগুলিতে () বিভক্ত করা হয়, তবে ইউটিলিটি ফাংশনটি হিসাবে পুনর্লিখন করা যেতে পারে। আবাসন পরিষেবার মূল্য পরিবর্তন করে এবং সর্বোত্তম উপযোগের বিষয়গুলি সমাধান করে, আবাসন পরিষেবার জন্য পরিবারের চাহিদার সময়সূচী তৈরি করা যেতে পারে। বাজারের চাহিদা গণনা করা হয় প্রত্যেক পরিবারের সমস্ত চাহিদার সমষ্টি দিয়ে। আবাসন উন্নয়নকারীরা জমি, শ্রম এবং বিদ্যুৎ ও নির্মাণ সামগ্রীর মতো বিভিন্ন উপকরণ ব্যবহার করে আবাসন সরবরাহ করে। নতুন সরবরাহের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয় এই উপকরণগুলির মূল্য, বাড়ির বিদ্যমান মজুতের মূল্য এবং উৎপাদন প্রযুক্তি দ্বারা। শহরতলির উত্তর আমেরিকায় একটি সাধারণ একক পরিবারের বসবাসের জন্য, নিম্নলিখিত হিসাবে আনুমানিক খরচের শতাংশ নির্ধারণ করা যেতে পারেঃ অধিগ্রহণ খরচ, 10 শতাংশ; সাইট উন্নতির খরচ, 11 শতাংশ; শ্রম খরচ, 26 শতাংশ; উপকরণ খরচ, 31 শতাংশ; আর্থিক খরচ, 3 শতাংশ; প্রশাসনিক খরচ, 15 শতাংশ; এবং বিপণন খরচ, 4 শতাংশ। মাল্টি-ইউনিট আবাসিক আবাসগুলি সাধারণত নিম্নরূপ বিভক্ত হয়ঃ অধিগ্রহণ খরচ, 7 শতাংশ; সাইট উন্নতি খরচ, 8 শতাংশ; শ্রম খরচ, 27 শতাংশ; উপকরণ খরচ, 33 শতাংশ; আর্থিক খরচ, 3 শতাংশ; প্রশাসনিক খরচ, 17 শতাংশ; এবং বিপণন খরচ, 5 শতাংশ। সরকারি-মহকুমার প্রয়োজনীয়তা এখতিয়ারের উপর নির্ভর করে উন্নয়ন ব্যয় 3 শতাংশ পর্যন্ত বাড়িয়ে দিতে পারে। বিল্ডিং কোডের পার্থক্যগুলি উন্নয়ন ব্যয়ের প্রায় 2 শতাংশ পরিবর্তনের জন্য দায়ী। যাইহোক, এই মহকুমা এবং বিল্ডিং-কোড খরচ সাধারণত ভবনগুলির বাজার মূল্য কমপক্ষে তাদের ব্যয় ব্যয়ের পরিমাণ দ্বারা বৃদ্ধি করে। একটি উৎপাদন ফাংশন যেমন নির্মাণ করা যেতে পারে যেখানে উৎপাদিত বাড়ির পরিমাণ, নিযুক্ত শ্রমের পরিমাণ, ব্যবহৃত জমির পরিমাণ এবং অন্যান্য উপকরণের পরিমাণ। তবে, বিদ্যমান ভবনগুলির সংস্কার ও সম্প্রসারণের জন্য এই উৎপাদন কার্যকারিতা অবশ্যই সামঞ্জস্য করতে হবে। এটি করার জন্য, একটি দ্বিতীয় উৎপাদন ফাংশন তৈরি করা হয় যার মধ্যে বিদ্যমান আবাসনগুলির স্টক এবং নির্ধারক হিসাবে তাদের বয়স অন্তর্ভুক্ত থাকে। দুটি ফাংশনের সারসংক্ষেপ করা হয়েছে, যা মোট উৎপাদন ফাংশন প্রদান করে। বিকল্পভাবে, একটি হেডোনিক মূল্যের মডেলকে প্রত্যাহার করা যেতে পারে। সরবরাহের দীর্ঘমেয়াদী দামের স্থিতিস্থাপকতা বেশ বেশি। জর্জ ফ্যালিস (1985) এটিকে 8.2 হিসাবে অনুমান করেছেন, তবে স্বল্পমেয়াদে, সরবরাহ খুব দাম-নমনীয় হতে থাকে। সরবরাহ-মূল্য স্থিতিস্থাপকতা প্রতিস্থাপন এবং সরবরাহ সীমাবদ্ধতার স্থিতিস্থাপকতার উপর নির্ভর করে। জমি ও উপকরণ এবং শ্রম ও উপকরণ উভয়ের মধ্যে উল্লেখযোগ্য প্রতিস্থাপনযোগ্যতা রয়েছে। উচ্চমূল্যের জায়গাগুলিতে, ডেভেলপাররা সাধারণত ব্যয়বহুল জমির পরিমাণ কমাতে বহুতলা কংক্রিট ভবন নির্মাণ করতে পারে। 1950-এর দশক থেকে শ্রমের খরচ বৃদ্ধি পাওয়ায়, ব্যবহৃত শ্রমের পরিমাণ কমাতে নতুন উপকরণ এবং মূলধন-নিবিড় কৌশল ব্যবহার করা হয়েছে। তবে, সরবরাহের সীমাবদ্ধতা উল্লেখযোগ্যভাবে প্রতিস্থাপনের ক্ষমতাকে প্রভাবিত করতে পারে। বিশেষ করে, দক্ষ শ্রম সরবরাহের অভাব (এবং শ্রম-ইউনিয়নের প্রয়োজনীয়তা) মূলধন থেকে শ্রমের বিকল্পকে সীমাবদ্ধ করতে পারে। জমির প্রাপ্যতা বিকল্পযোগ্যতাকেও সীমাবদ্ধ করতে পারে যদি আগ্রহের ক্ষেত্রটি চিত্রিত করা হয় (অর্থাৎ, এলাকা যত বড় হবে, জমির সরবরাহকারী তত বেশি হবে এবং প্রতিস্থাপন তত বেশি সম্ভব হবে)। ভূমি-ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ যেমন জোনিং উপ-আইনগুলিও ভূমি প্রতিস্থাপনের ক্ষমতা হ্রাস করতে পারে। সমন্বয় প্রক্রিয়া মৌলিক সমন্বয় প্রক্রিয়া হল একটি স্টক/ফ্লো মডেল যা এই সত্যকে প্রতিফলিত করে যে বাজারে প্রায় 98 শতাংশ বিদ্যমান স্টক এবং প্রায় 2 শতাংশ নতুন বিল্ডিংয়ের প্রবাহ। সংলগ্ন রেখাচিত্রে, আবাসন সরবরাহের স্টক বাম প্যানেলে উপস্থাপন করা হয়েছে এবং নতুন প্রবাহ ডান প্যানেলে রয়েছে। মৌলিক সমন্বয় প্রক্রিয়ায় চারটি ধাপ রয়েছে। প্রথমত, প্রাথমিক ভারসাম্য মূল্য (আর. ও) নির্ধারিত হয় বিদ্যমান আবাসন স্টক (এস. এইচ) সরবরাহ এবং আবাসন চাহিদা (ডি)-এর ছেদ দ্বারা। এই ভাড়াটি নগদ প্রবাহের ছাড়ের মাধ্যমে মূল্যে (ভিও) রূপান্তরিত হয়। বর্তমান সময়ের ভাড়াকে ছাড়ের হার অর্থাৎ চিরস্থায়ী হার দিয়ে ভাগ করে মূল্য গণনা করা হয়। তারপর ডেভেলপারদের জন্য লাভজনক সুযোগ রয়েছে কিনা তা নির্ধারণ করার জন্য নির্মাণ ব্যয়ের (সিসি) সাথে মূল্যের তুলনা করা হয়। নির্মাণ খরচ এবং আবাসন পরিষেবার মূল্যের ছেদ নতুন আবাসন শুরুর (এইচএসও) সর্বোচ্চ স্তর নির্ধারণ করে। পরিশেষে বর্তমান সময়কালে যে পরিমাণ আবাসন শুরু হয় তা পরবর্তী সময়ে আবাসনগুলির উপলব্ধ স্টকে যোগ করা হয়। পরবর্তী সময়কালে, সরবরাহ বক্ররেখা এসএইচ এইচএসও পরিমাণ দ্বারা ডানদিকে স্থানান্তরিত হবে। অবমূল্যায়নের সঙ্গে সামঞ্জস্য ডানদিকের চিত্রটি অবমূল্যায়নের প্রভাবগুলি দেখায়। যদি ক্ষয়প্রাপ্তির কারণে বিদ্যমান আবাসন সরবরাহের অবনতি ঘটে, তবে আবাসন সরবরাহের স্টক হ্রাস পায়। এই কারণে, আবাসন সরবরাহ (এস. এইচ. ও) বাম দিকে (এস. এইচ. 1-এ) স্থানান্তরিত হবে যার ফলে আর1-এর একটি নতুন ভারসাম্য চাহিদা তৈরি হবে (যেহেতু বাড়ির সংখ্যা কমেছে, কিন্তু চাহিদা এখনও বিদ্যমান)। চাহিদা আরও থেকে আর1-এ বৃদ্ধি হলে মূল্যের কার্যকারিতা উপরে উঠে যাবে (ভিও থেকে ভি1-এ)। ফলস্বরূপ, আরও বেশি বাড়ি লাভজনকভাবে উৎপাদন করা যেতে পারে এবং আবাসন শুরু বৃদ্ধি পাবে (এইচএসও থেকে এইচএস1 পর্যন্ত)। তারপর আবাসন সরবরাহ তার প্রাথমিক অবস্থানে ফিরে আসবে (এস. এইচ. 1 থেকে এস. এইচ. ও)। চাহিদা বৃদ্ধি ডানদিকের চিত্রটি স্বল্পমেয়াদে চাহিদা বৃদ্ধির প্রভাব দেখায়। যদি আবাসন চাহিদা বৃদ্ধি পায়, যেমন ডিও থেকে ডি1-এ স্থানান্তর হয় তবে হয় মূল্য বা পরিমাণ সমন্বয় হবে, অথবা উভয়ই হবে। দাম একই রাখতে হলে আবাসন সরবরাহ বাড়াতে হবে। অর্থাৎ, এস. এইচ. ও-র সরবরাহ অবশ্যই এইচ. এস বৃদ্ধি করতে হবে। খরচ বৃদ্ধি ডানদিকের চিত্রটি স্বল্পমেয়াদে খরচ বৃদ্ধির প্রভাবগুলি দেখায়। যদি নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি পায় (যেমন সি. সি. ও থেকে সি. সি. 1 পর্যন্ত), তাহলে ডেভেলপাররা তাদের ব্যবসাকে কম লাভজনক বলে মনে করবে এবং তাদের উদ্যোগগুলিতে আরও বেশি নির্বাচিত হবে। এছাড়াও কিছু ডেভেলপার এই শিল্প ছেড়ে দিতে পারে। আবাসন শুরুর পরিমাণ হ্রাস পাবে (এইচএসও থেকে এইচএস1)। এটি শেষ পর্যন্ত সরবরাহের মাত্রা (এস. এইচ. ও থেকে এস. এইচ. 1) হ্রাস করবে কারণ আবাসনগুলির বিদ্যমান মজুদ হ্রাস পাবে। দাম বৃদ্ধির প্রবণতা থাকবে (রো থেকে আর1 পর্যন্ত)। রিয়েল এস্টেট অর্থায়নের বিভিন্ন উপায় রয়েছেঃ সরকারী এবং বাণিজ্যিক উৎস এবং প্রতিষ্ঠান। একজন বাড়ি ক্রেতা বা নির্মাতা সঞ্চয় ও ঋণ সংস্থা, বাণিজ্যিক ব্যাঙ্ক, সঞ্চয় ব্যাঙ্ক, বন্ধক ব্যাঙ্কার এবং দালাল, জীবন বীমা সংস্থা, ক্রেডিট ইউনিয়ন, ফেডারেল এজেন্সি, স্বতন্ত্র বিনিয়োগকারী এবং নির্মাতাদের কাছ থেকে আর্থিক সহায়তা পেতে পারেন। গত এক দশকে বেইজিং বা সাংহাইয়ে প্রতি বছর গড়ে আবাসিক মূল্য দ্বিগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে অনেক পর্যবেক্ষক এবং গবেষক যুক্তি দেখান যে আবাসন খাতের মৌলিক বিষয়গুলি, সেক্টর-নির্দিষ্ট এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক উভয়ই আবাসন মূল্যের অস্থিরতার পিছনে চালিকা শক্তি হতে পারে। সঞ্চয় ও ঋণ সমিতি এই প্রতিষ্ঠানগুলির সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উদ্দেশ্য হল আবাসিক সম্পত্তির উপর বন্ধক ঋণ প্রদান করা। এই সংস্থাগুলি, যা সেভিংস অ্যাসোসিয়েশন, বিল্ডিং এবং লোন অ্যাসোসিয়েশন, সমবায় ব্যাংক (নিউ ইংল্যান্ডে), বা হোমস্টেড অ্যাসোসিয়েশন (লুইসিয়ানায়) নামেও পরিচিত, আমেরিকান বাড়ির মালিকদের একটি বড় অংশের আর্থিক সহায়তার প্রাথমিক উৎস। গৃহ-অর্থায়ন প্রতিষ্ঠান হিসাবে, তারা একক পরিবারের বাসস্থানগুলিতে প্রাথমিক মনোযোগ দেয় এবং এই ক্ষেত্রে ঋণ দেওয়ার জন্য সজ্জিত। সঞ্চয় ও ঋণ সমিতির কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বৈশিষ্ট্য হলঃ এটি সাধারণত একটি স্থানীয় মালিকানাধীন এবং ব্যক্তিগতভাবে পরিচালিত গৃহ-অর্থায়ন প্রতিষ্ঠান। এটি ব্যক্তিদের সঞ্চয় গ্রহণ করে এবং এই তহবিলগুলি ব্যবহার করে বাড়ি ক্রেতাদের দীর্ঘমেয়াদী ঋণ পরিশোধ করে। এটি বাড়ি নির্মাণ, ক্রয়, মেরামত বা পুনঃঅর্থায়নের জন্য ঋণ দেয়। এটি রাজ্য বা ফেডারেল চার্টার্ড। ব্যাঙ্কিং আইন ও নীতিতে পরিবর্তনের কারণে বাণিজ্যিক ব্যাঙ্কগুলি গৃহঋণের ক্ষেত্রে ক্রমবর্ধমান সক্রিয় হয়ে উঠছে। রিয়েল এস্টেটে বন্ধক অর্জনের ক্ষেত্রে, এই প্রতিষ্ঠানগুলি দুটি প্রধান অনুশীলন অনুসরণ করেঃ কিছু ব্যাঙ্ক সক্রিয় এবং সুসংগঠিত বিভাগ বজায় রাখে যার প্রাথমিক কাজ হল রিয়েল এস্টেট ঋণের জন্য সক্রিয়ভাবে প্রতিযোগিতা করা। বিশেষায়িত রিয়েল এস্টেট আর্থিক প্রতিষ্ঠানের অভাবে, এই ব্যাঙ্কগুলি আবাসিক এবং কৃষি বন্ধকী ঋণের উৎস হয়ে ওঠে। বন্ধকী ব্যাঙ্কার বা ব্যবসায়ীদের কাছ থেকে কেবল কিনে ব্যাঙ্কগুলি বন্ধকী অর্জন করে। উপরন্তু, ডিলার পরিষেবা সংস্থাগুলি, যা মূলত বাণিজ্যিক ব্যাঙ্কগুলির মতো স্থায়ী ঋণদাতাদের জন্য গাড়ি ঋণ পাওয়ার জন্য ব্যবহৃত হত, তাদের স্থানীয় এলাকার বাইরেও তাদের কার্যকলাপ প্রসারিত করতে চেয়েছিল। তবে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, এই ধরনের সংস্থাগুলি বাণিজ্যিক ব্যাঙ্ক এবং সঞ্চয় ও ঋণ সমিতি উভয়ের জন্য মোবাইল হোম লোন অর্জনের দিকে মনোনিবেশ করেছে। পরিষেবা সংস্থাগুলি সাধারণত অপ্রয়োজনীয় ভিত্তিতে খুচরো ব্যবসায়ীদের কাছ থেকে এই ঋণ গ্রহণ করে। প্রায় সমস্ত ব্যাঙ্ক বা পরিষেবা সংস্থার চুক্তিতে একটি ক্রেডিট বীমা পলিসি থাকে যা গ্রাহক খেলাপি হলে ঋণদাতাকে সুরক্ষা দেয়। সঞ্চয় ব্যাঙ্ক এই ডিপোজিটরি আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি ফেডারেল চার্টার্ড, প্রাথমিকভাবে ভোক্তা আমানত গ্রহণ করে এবং গৃহ বন্ধক ঋণ দেয়। বন্ধকী ব্যাংকার এবং দালাল বন্ধকী ব্যাংকাররা এমন সংস্থা বা ব্যক্তি যারা বন্ধকী ঋণের সূত্রপাত করে, অন্যান্য বিনিয়োগকারীদের কাছে সেগুলি বিক্রি করে, মাসিক অর্থ প্রদান করে এবং কর ও বীমার জন্য তহবিল বিতরণের জন্য এজেন্ট হিসাবে কাজ করতে পারে। বন্ধকী দালালরা বাড়ি ক্রেতাদের বিভিন্ন ঋণের উৎস থেকে ঋণ প্রদান করে। তাদের আয় অন্য যে কোনও ব্যাঙ্কের মতো ঋণদাতা থেকে আসে। যেহেতু তারা বিভিন্ন ধরনের ঋণদাতাদের কাজে লাগাতে পারে, তাই তারা ঋণগ্রহীতার পক্ষ থেকে কেনাকাটা করতে পারে এবং সর্বোত্তম উপলব্ধ শর্তগুলি অর্জন করতে পারে। বড় ব্যাঙ্কগুলির পক্ষে আইন থাকা সত্ত্বেও, বন্ধকী ব্যাঙ্কার এবং দালালরা বাজারকে প্রতিযোগিতামূলক রাখে যাতে বৃহত্তম ঋণদাতাদের মূল্য এবং পরিষেবার ক্ষেত্রে প্রতিযোগিতা চালিয়ে যেতে হয়। ফ্লোরিডার পোর্ট অরেঞ্জের ব্রাইটগ্রিন হোমেলোয়ান্সের ডন বার্নেটের মতে, "বন্ধকী শিল্পে প্রতিযোগিতামূলক ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য বন্ধকী ব্যাংকার এবং দালাল মাধ্যম গুরুত্বপূর্ণ। এটি ছাড়া, বৃহত্তম ঋণদাতারা হার এবং মূল্য নির্ধারণকে অযথা প্রভাবিত করতে সক্ষম হবে, যা সম্ভাব্যভাবে ভোক্তাকে ক্ষতিগ্রস্থ করবে। প্রতিযোগিতা এই শিল্পের প্রতিটি সংস্থাকে তাদের কর্মক্ষমতা ক্রমাগত উন্নত করতে পরিচালিত করে এবং এই পরিস্থিতিতে ভোক্তা বিজয়ী হয়। জীবন বীমা সংস্থাগুলি হল আর্থিক সহায়তার আরেকটি উৎস। এই সংস্থাগুলি বিনিয়োগের একটি রূপ হিসাবে রিয়েল এস্টেটে ঋণ দেয় এবং পরিবর্তিত অর্থনৈতিক অবস্থার প্রতিফলন ঘটাতে সময়ে সময়ে তাদের পোর্টফোলিওগুলি সামঞ্জস্য করে। কোনও বীমা সংস্থার কাছ থেকে ঋণ চাওয়া ব্যক্তিরা সরাসরি কোনও স্থানীয় শাখা অফিসে বা কোনও স্থানীয় রিয়েল এস্টেট ব্রোকারের সঙ্গে লেনদেন করতে পারেন, যিনি এক বা একাধিক বীমা সংস্থার ঋণ সংবাদদাতা হিসাবে কাজ করেন। ক্রেডিট ইউনিয়ন এই সমবায় আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি এমন লোকদের দ্বারা সংগঠিত হয় যারা একটি সাধারণ বন্ধন ভাগ করে নেয়-উদাহরণস্বরূপ, কোনও সংস্থা, শ্রমিক ইউনিয়ন বা ধর্মীয় গোষ্ঠীর কর্মচারীরা। কিছু ক্রেডিট ইউনিয়ন অন্যান্য আর্থিক পরিষেবার পাশাপাশি গৃহঋণও প্রদান করে। ফেডারেল সমর্থিত সংস্থাগুলি নির্দিষ্ট শর্ত এবং তহবিলের সীমাবদ্ধতার অধীনে, ভেটেরান্স অ্যাডমিনিস্ট্রেশন (ভিএ) ভিএর প্রশাসক দ্বারা মনোনীত আবাসন ক্রেডিট ঘাটতি অঞ্চলে ক্রেডিটযোগ্য প্রবীণদের সরাসরি ঋণ দেয়। এই ধরনের অঞ্চলগুলি সাধারণত গ্রামীণ এবং ছোট শহর এবং বড় শহরগুলির মেট্রোপলিটন বা যাতায়াত অঞ্চলের কাছাকাছি নয়-এমন অঞ্চল যেখানে বেসরকারী প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে জিআই ঋণ পাওয়া যায় না। এখানে উল্লিখিত যুক্তরাষ্ট্রীয় সমর্থিত সংস্থাগুলি তথাকথিত দ্বিতীয় স্তরের ঋণদাতাদের অন্তর্ভুক্ত করে না যারা ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠান এবং পৃথক বাড়ির ক্রেতার মধ্যে বন্ধকের ব্যবস্থা হওয়ার পরে দৃশ্যে প্রবেশ করে। রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আর. ই. আই. টি), যা 1961 সালের 1লা জানুয়ারি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট আইন কার্যকর হওয়ার পর থেকে শুরু হয়। সঞ্চয় এবং ঋণ সংস্থার মতো আরইআইটিগুলি রিয়েল এস্টেট ঋণ দেওয়ার জন্য প্রতিশ্রুতিবদ্ধ এবং জাতীয় রিয়েল এস্টেট বাজারে পরিষেবা দিতে পারে এবং করতে পারে, যদিও তাদের ক্রিয়াকলাপে কিছু বিশেষীকরণ ঘটেছে। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, আরইআইটিগুলি সাধারণত খুব কম বা কোনও যুক্তরাষ্ট্রীয় আয়কর প্রদান করে না তবে অভ্যন্তরীণ রাজস্ব বিধিতে নির্ধারিত বেশ কয়েকটি বিশেষ প্রয়োজনীয়তার সাপেক্ষে, যার মধ্যে একটি হল বার্ষিক তাদের করযোগ্য আয়ের কমপক্ষে 90 শতাংশ লভ্যাংশের আকারে শেয়ারহোল্ডারদের মধ্যে বিতরণ করা। অন্যান্য উৎস ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীরা গৃহ বন্ধকী ঋণের জন্য অর্থের মোটামুটি বড় কিন্তু কিছুটা হ্রাসমান উৎস গঠন করে। অভিজ্ঞ পর্যবেক্ষকরা দাবি করেন যে এই ঋণদাতারা স্বল্পমেয়াদী বাধ্যবাধকতাগুলি পছন্দ করেন এবং সাধারণত তাদের ঋণগুলি আবাসিক সম্পত্তির মূল্যের দুই-তৃতীয়াংশেরও কম সীমাবদ্ধ করেন। একইভাবে, বিল্ডিং ঠিকাদাররা কখনও কখনও বাড়ির নির্মাণ মূল্যের আংশিক পরিশোধে দ্বিতীয় বন্ধক গ্রহণ করে যদি ক্রেতা প্রস্তাবিত প্রথম বন্ধকের অর্থের উপরে ডাউন পেমেন্টের মোট পরিমাণ বাড়াতে অক্ষম হয়। উপরন্তু, বাড়ি ক্রেতারা বা নির্মাতারা অতিরিক্ত ফি না দেওয়ার জন্য এফ. এস. বি. ও ব্যবহার করে তাদের অর্থ সঞ্চয় করতে পারেন। সাধারণ ভুল ধারণা ক্যালিফোর্নিয়া বিশ্ববিদ্যালয়ের তিনজন অধ্যাপক দ্বারা প্রকাশিত 2022 সালের একটি গবেষণায় দেখা গেছে যে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের লোকেরা আবাসন মূল্যের বিরুদ্ধে লড়াইয়ে সরবরাহের ভূমিকাকে ব্যাপকভাবে ভুল বোঝেন। যদিও বেশিরভাগ ভাড়াটে এবং বাড়ির মালিকরা অন্যান্য পণ্যের জন্য বাজারে সরবরাহ বৃদ্ধির প্রভাবের পূর্বাভাস দিতে সক্ষম হয়েছিলেন, গবেষকরা দেখেছেন যে উভয় গোষ্ঠীর মাত্র 30 থেকে 40 শতাংশ বাড়ির বাজারে প্রয়োগ করা হলে নতুন সরবরাহের প্রভাব সঠিকভাবে ভবিষ্যদ্বাণী করতে পারে। ভাড়াটিয়া এবং বাড়ির মালিকদের অধিকাংশই তাদের শহরের জন্য কম ভাড়া এবং আবাসন মূল্য পছন্দ করেন, কিন্তু অর্থনীতিবিদদের দ্বারা সমর্থিত সরবরাহ-পার্শ্ব সমাধানের সাথে এই পছন্দের নীতিগত ফলাফলকে যুক্ত করতে লড়াই করেছিলেন। "সরবরাহ সংশয়বাদ", যেমনটি এই ঘটনাটিকে লেবেল করা হয়েছে, নতুন আবাসন নির্মাণের বিরোধিতার পাশাপাশি রাজ্য স্তরের নীতিগুলির বিরোধিতার পূর্বাভাস দিতে দেখা গেছে যা বর্জনমূলক জোনিংয়ের মতো স্থানীয় বাধা হ্রাস করে। আরও দেখুন যুক্তরাজ্যে আবাসন সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তি বাজারে রিয়েল এস্টেটের জন্য কার্যকর মোট আয়ের বিনিয়োগ রেটিং জমি মূল্য কর রিয়েল এস্টেট প্রবণতা রিয়েল এস্টেট ব্যবসা রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন রিয়েল এস্টেট বুদ্বুদ 2000 মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র হাউজিং বুদ্বুদ সানশাইন ট্যাক্স নোটস রেফারেন্স বোর্ন, এল. এস. এবং হিচকক, জে. আর। সম্পাদক, (1978) আরবান হাউজিং মার্কেটসঃ রিসার্চ অ্যান্ড পলিসির সাম্প্রতিক দিকনির্দেশনা, ইউনিভার্সিটি অফ টরন্টো প্রেস, টরন্টো, 1978। ফ্যালিস, জি. (1985) হাউজিং ইকোনমিক্স, বাটারওয়ার্থ, টরন্টো, 1985। কেইন জে. এফ. এবং কুইগলি জে. এম. (1975) হাউজিং মার্কেটস অ্যান্ড রেসিয়াল ডিসক্রিমিনেশন, ন্যাশনাল ব্যুরো অফ ইকোনমিক রিসার্চ, নিউ ইয়র্ক। কাওয়াগুচি, ওয়াই., (2013), রিয়েল এস্টেট ইকোনমিক্স, সেইবুন্সা, টোকিও। কাওয়াগুচি, ওয়াই., (2001), রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্সিয়াল ইঞ্জিনিয়ারিং, "সেইবুনশা, টোকিও। মুথ, আর. (1960) "দ্য ডিমান্ড ফর নন-ফার্ম হাউজিং", এ. সি. হারবার্গার, সংস্করণ, দ্য ডিমান্ড ফর টেকসই পণ্য, ইউনিভার্সিটি অফ শিকাগো প্রেস, শিকাগো, 1960। বাহ্যিক লিঙ্ক জোসে ফ্রান্সিসকো বেলোড রেডন্ডো, মালাগা বিশ্ববিদ্যালয়, রিয়েল এস্টেট বুদ্বুদ সনাক্তকরণঃ স্প্যানিশ কেসঃ 1989 থেকে 2009 সালের মধ্যে স্প্যানিশ আবাসন বাজারের পারফরম্যান্স (স্প্যানিশ ভাষায়), মে 2011 শহুরে অর্থনীতি রিয়েল এস্টেট শিল্প