病态中国房价的两大根源
从出台伊始,限购令就饱受争议,然而,这一本应是短期、局部性的政策,却有长期化、扩大化的趋势。扩张的范围越来越大,限购的时间越来越久,中国房价的趋势依然坚挺的走在路上。 作为一种行政手段,限购到底能坚持多久？由于政府无法厘清市场与行政的边界,将非常规的行政手段常规化,几乎注定了这最终将是一次"弱调控"。以行政手段强压楼市需求,是一种非常"急功近利"的做法,需求固然可以压抑一时,但终有爆发的时刻,届时市场局面将更加恶化和恶性循环。 实际上,中国房地产的主要问题不是房价上涨,而是上涨速度过快及上涨幅度过大,在很多城市,房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。城市化、人口红利、刚性需求、资源配置不均衡等原因,固然能在一定程度上推高房价,但却不足以令房价飙升至此。 鄙人认为,中国楼市畸形发展的最根本原因只有两个:房地产的"半市场化"制度设计,以及近年,尤其是金融危机后货币大量超发。 尽管1998年取消福利分房开启了中国房地产市场化征程,但直到现在,这个市场仍是"半市场化",所谓市场化,只是二级和三级市场,而最重要的一级市场,即土地,几乎被政府完全垄断。其实,到底是房价推动地价上涨,还是地价推动房价上涨,根本不是问题的关键。关键是,政府能够通过市场化的二、三级市场,将手中垄断的土地资源不断"套现"。 业内人士多认为,是1994年开始实行的分税制导致了土地财政,因为分税制改革导致事权、财权倒挂,地方政府分到的是事繁利少的小税种,这直接引发了地方政府的卖地冲动,使得土地价格节节攀升。 当然,不能否认分税制在很大程度上推高了土地价格,但其是否为土地财政的"元凶"却值得商榷。1998年至2004年,同样在实行分税制的前提下,绝大多数城市的房价却未见明显增长,地价也始终徘徊在低位。而地价起伏不大的一个主要原因是,当时土地实行协议出让,存在多个供应主体。然而,"831"大限终结了这一切,土地不仅被地方政府垄断,而且招拍挂制度像一把双刃剑,在狙击暗箱操作的同时,另一面也很快锋芒毕露。 如果在一个充分竞争的市场上,类似拍卖这样的供地方式基本能反映土地的真实价值和当前供求关系,然而由于各地土地的拍卖主体只有一个,在供应源头上几乎没有竞争。拍卖特有的"价高者得"的游戏规则,使得许多土地脱离了真实价值。 当"半市场化"遭遇招拍挂,结果可想而知。那就是,土地成为各级政府的"摇钱树",土地不仅可以源源不断地变现,而且能以相对较高的价格变现。 即使目前进行分税制改革,昆山房产将卖地收入的一部分收归中央,将其他优质税种下放给地方,也未必能改变土地财政。与卖一块地动辄就能获得数十亿的土地出让金相比,其他税种一时都难以与之抗衡。如想从根本上改变土地财政,必须改变房地产"半市场化"的现状。 此外,4万亿投资这针"强心剂"的药效在减弱,而这剂"猛药"的副作用正在逐渐显现。货币超发使得多余的资金必须寻找出口,从而凭空制造出大量投资投机需求,楼市则成为吸纳多余货币的一个主要渠道。尽管货币紧缩政策已实施一段时间,但迄今为止,资金泛滥的局面并未得到根本改变。 由此可见,昆山二手房限购令等只在表面上"下功夫"的调控政策,无助于解决房地产行业的深层次矛盾。而这个行业的深层"痼疾"一日不除,中国房地产市场的畸形发展就会持续下去。病态的中国房地产什么时候能以一个正常人的身份生活下去,黎明百姓才有房住。