十月楼市:降价无期 抄底不易
"十一"假日房展已落下帷幕,此次风向标的表现不尽如人意,"金九银十"旺季传统规律已被颠覆。有两个信息值得关注。其一:"显著降价"风潮并未出现,除部分参展楼盘以特价房方式来吸引参观者外,更多的项目采取97、98折的象征性折扣。其二:以刚需产品为主力的在售项目纷纷缩小降价幅度,与参观者原先预期存在一定差距,市场再度进入新一轮"拉锯战"。楼市新增供应量不断上升,消化能力却始终难有大长进,开发商大规模降价潮的可能性极低,购房者抱着抄底入市的心态,能够实现的概率同样不高。 正当开发商回味着并不正宗的"金九"所带来的甜酸苦辣之时,转眼已进入10月。从9月和10月初的情况看,一手房市场涨价楼盘和降价楼盘同时增多,开发商心态分化现象明显。业内人士认为,进入10月下旬,开发商将面临销售任务、资金回笼的压力,但不排除有部分楼盘加大优惠力度。 新盘普遍促销95折-99折 机构统计数据显示,9月上海一手房降价楼盘数量为47个,是8月涨价楼盘数量的3倍有余。日照最新房价同期涨价楼盘为36个,比8月涨价楼盘数量增加57%。对于10月房价走势,业内人士看法也存在一定分歧。上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为,10月刚需楼盘不会有太大促销,这与中高端楼盘可能会尝试较大折扣来促销有所不同。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申则认为,10月开发商心态分化局面还会持续。"像去年年底集体降价的局面不太会出现。开发商还是会根据自身情况选择定价策略,但价格大幅上涨的可能性不大。" 据统计,10月本市推出打折优惠促销的楼盘共计174个(含别墅),与截至9月25日统计的162个相比,增加了12个。其中,有26个项目新增了优惠活动,22个项目的优惠情况较之前的统计有所变化,另有14个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。专家表示,虽然相比9月的189个优惠盘仍有近一成的降幅,但10月优惠楼盘数量在月初时已明显出现反弹迹象,不仅总数增加了12个,新增优惠的楼盘数量更是增加了26个之多。 10月优惠楼盘数量反弹的原因,主要是受到9月新房供应量井喷的影响。数据显示,9月上海商品住宅市场新增供应面积接近130万平方米,不仅环比大涨4成之多,更是创下了2011年以来单月最高供应记录。如此之高的供应量在维持了成交量高位的同时,也造成了多数开发商销售压力的增大。为了提高自身的竞争力,争取一定的市场占有率,部分项目在10月初期的时候开始以打折促销的形式来吸引购房者。同时,另有一些原本就推出优惠的楼盘,在10月初期加大了优惠的幅度。可以说从10月开始,上海楼市优惠市场重新进入上升通道。 不过,记者从部分新盘售楼处询价发现,目前开发商给出的促销折扣力度仍然比较小。以最直接的总价折扣为例,普遍在95折-99折,低于9折的项目几乎绝迹,这也让不少见识过此前历次促销大战的意向购房者很难下决心出手。 购房者入市意愿度降低 买卖双方对于后市的态度存在不一致性,是导致颠覆传统"金九银十"的关键因素之一。虽然,9月份新房市场出现一波供应高峰,创下近21个月以来历史最高值,但开发商心态企稳,购房者持币观望,这一状态将很难在短时间内得到转变。 业内人士分析,开发商如继续选择缩小降价幅度的话,将很难获得大量需求流入,成交表现或将延续前期月均70万-80万平方米的交易水平。与之相类似的是,二手房东心态更为坚挺,除部分置换型买家的卖房诚意较高外,大部分房东的议价空间正不断收窄。在此背景之下,二手房市场成交量出现大起大落的可能性不高。 自进入9月下旬后,市场的观望气氛渐浓,并延续至长假期间。一些中介门店纷纷表示,假期中虽有客户看房,并且也透露出一定的入市意愿,但出手犹豫成为普遍共性,导致长假期间少有成交客户。主要原因由以下几点造成,其一:房东态度坚挺,不急卖的心态促使最终议价空间不大,基本控制在1%以内；其二:外地户籍单身人士购房受限的政策,继续冲击着整个板块内有效的需求量；其三:虽调控政策趋稳,但整个大方向并未显现放松端倪,并且近期部分银行取消了首套房贷85折优惠利率,也会或多或少降低购房者入市的整体意愿度。 与此同时,近期受极大关注的土地市场,随着优质地块纷纷挂牌,溢价状态成交的现象呈现出增多迹象,这也将会影响新房及二手房市场的房价走势。开发商的资金压力得到缓解的同时,纷纷在土地市场中有所作为,拿地之后,开发商会在新房市场中回笼更多资金,来补充其在土地市场中的拿地实力。而目前市场整体表现平稳,根据汉宇地产市场研究部新房监测数据显示,1-9月上海全市商品住宅成交面积为632.05万平方米,已是去年全年水平占比86%以上,二手房市场同样如此,占比超过97%。这些数据说明,今年楼市表现已优于去年。在这样的背景之下,出现开发商大规模降价潮的可能性极低,购房者抱着抄底入市的心态,能够实现的概率同样不高。 第四季度楼市"稳"字当头 新沪六条政策出台后,上海限购执行的监管力度不断升级加码,原本想打"擦边球"取得购房资格的客户,极难得到审批,改善型需求将进一步缩量,除去部分采取"以价换量"销售模式的改善型项目能够在短期内有所起色外,改善型需求入市的节奏并不会显著加快。第四季度,刚性需求依旧将成为市场的"主心骨"。 而与前期市场表现有所不同的是,热销的中高端楼盘目前大多陷入沉寂状态,新房中刚需买家占据绝对主导地位。从"十一"房展的参展情况看,购房者还是以刚需盘为主要关注目标,其中宝山、佛山最新楼盘嘉定、松江等热门区域内参展的刚需项目,仍能吸引诸多关注度。如果第四季度房价面临着显著的上涨压力,不利于此轮调控政策效果的有效延续。但就目前市场环境而言,房价缺乏出现大涨或大落几率的支撑点。汉宇地产市场研究部经理付伟表示,第四季度将更多地延续三季度成交表现,至多出现小幅上下波动。买卖双方之间的博弈状态,将很难在短时间内被打破。因此,今年四季度楼市基本走势将以"稳"字当头。