[转载]肖太寿   土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧
原文地址:肖太寿 土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧作者: 中国财税老师土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧 作者:中国财税培训师 经济学博士肖太寿 1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]第645号)的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理。 2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的土地增值税处理 根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]第645号)的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税。 3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理 《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号)第四第规定:根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税...。二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。... 根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行"转让"的,不缴纳土地增值税。 4、房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？ 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。 5、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处里,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理？ 房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。 6、房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定？ 房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入:转让收入=合同约定转让价格÷(1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和)。以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时的收入确定 根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 8、一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？ 答:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ 纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目。 10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理 根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号)第五条第一款规定:取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定:"房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。"。 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。 11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目？ 纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目。 12、房地产开发企业按"以地补路"的方式取得土地,但是该单位支付修路款时,取得的是政府部门财政收据,支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？ 房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含"以地补路"方式取得土地的内容,如果道路是由其他单位施工的,并且财政部门或其他部门以代付了修路费用,向代付单位支付的修路费取得的是财政收据,可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工,支付的修路费取得的是财政收据,则不能作为取得土地使用权支付的金额。 13、对于以地补路(工程)的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值税暂行条例实施细则(财法字(1995)6号)第七条第一款规定:取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同(协议)为依据。 14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本。 根据《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第一款规定:在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定:"房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。" 15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)项规定:"房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。" 如《江苏省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知》(苏地税发[2007]75号)规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。 所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。 16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除？ 编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除。 17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)项规定:"房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本"。 房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。 18、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。 19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。 20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除(企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除？)？ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第七条第三款规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。 21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除？ 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定:纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除,但不作为加计5%的基数。 从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数。、 22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记 营业外支出 ,贷记 银行存款 等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定:开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。 23、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额(财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定),不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。 江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(苏地税发〔2009〕72号)第十七条规定:清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。 根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。 24、已核定项目如何适用核定征收率？ 已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收。 25、房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算？ 《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十六条规定:对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收。 25、房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税？ 房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算(单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积)。即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算。 26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？ 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条的规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。 清算时未售部分预征的税款不得扣除。 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。 27、土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料？ 1)立项批准机关对经济适用房立项的批准文件； 2)土地管理部门划拨土地的批准文件； 3)物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件； 4)住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5)列明该项目的政府经济适用房建设投资计划； 6)经济适用房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额)； 7)主管地税机关要求提供的其他资料。 28、销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策？ 房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策。 29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理 据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税。 例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税？ 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税。 30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用,是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为,是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女,对其行为是否征收土地增值税？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)及《财政部国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号 )第四条规定:细则所称的"赠与"是指如下情况: (一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 因此,企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用,不要缴土地增值税,而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为,是需要缴纳土地增值税。同样,个人将其拥有的房产赠与其子女,对其行为不征收土地增值税。 31、国有划拨地对外有偿转让时补交的土地出让金,在计算土地增值税时,是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额； 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 因此,转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额,计算土地增值税时允许扣除。 32、 投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时,土地增值税的纳税义务人是谁？ 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条:"对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税" 请问:上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时,土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？ 基于此规定,投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时,土地增值税的纳税义务人为投资联营企业,而投资、联营企业应是接受投资企业,而且相应不动产投入时,所有权已归属于接受投资企业,再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。 33、参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费可否作为土地增值税的扣除项目呢？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定:"取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。"佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的,因此,佣金不应当作为取得土地使用权所支付的金额,但可以计入管理费用计算比例扣除。 第二款规定:"开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。"因此,工程部门发生的办公费--差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。 34、 受让人替转让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？ 根据《土地增值税暂行条例》第二条规定:"转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。" 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 因此,受让人替转让人缴纳的土地出让金不能作为转让人应缴纳的土地增值税的扣除项目。 35、某公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地,拟开发为商业地产,并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整,并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等,已支付的部份设计费计入了开发成本,同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因,该公司将尚未开工的该地块进行了转让,请问:该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除,期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地,根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么该公司已发生的开发成本(规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出)及相关费用如何扣除？ 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)文件第六条二款规定:"对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。" 因此该公司将生地变为熟地的开发过程中,对开发成本可以加计20%扣除,但期间费用及利息不得扣除。 如该公司实质上属于未进行开发即转让的,则根据第六条一款规定:"对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为。" 则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。 36、现有一家房地产公司开发沿街两层商铺平方米,每平方米销售价格6000元,现为提高沿街商铺的商业价值,房地产公司与购房客户达成协议,由房地产公司代为沿街商铺统一装饰,收取购房户装饰款5000万元,实际发生装饰成本4300万元,收入5000万元应计缴土地增值税,请问,装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分,可以按规定加计扣除,即装饰成本4300万元可享受土地增值税加计扣除。 37、房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后,清算土地增值税时应如何确认收入？ 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第十九条第一项规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 38、a公司是一家国有房地产开发企业,股东将一块部分开发的土地投资给a公司作为实收资本增加。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元,投资进a公司时按评估值作价5亿元,增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。a公司将该开发后进行了销售。请问a公司在计算缴纳土地增值税时,该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额？即股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？ 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第五条规定:"关于以房地产进行投资或联营的征免税问题,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。" 股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税,a公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本,在计算土地增值税时作为扣除项目处理。 39、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税,是否需要加收滞纳金？ 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。 40、个人将土地归还政府取得的收入,是否需要缴纳土地增值税？ 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象,而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为,按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要,而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,或是由纳税人自行转让原房地产的,则免征土地增值税。 41、土地增值税清算时的收入如何确认？ 土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号) 42、房地产开发企业未支付的质量保证金,在计算土地增值税时,应如何扣除？ 房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。 43、房地产开发费用在计算土地增值税时,应如何扣除？ (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。 (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。 (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。 44、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费,在计算土地增值税时,应如何扣除？ 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 45、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税,在计算土地增值税时,应如何扣除？ 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同"按国家统一规定交纳的有关费用",计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除。 46、拆迁安置费,在计算土地增值税时,应如何扣除？ (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。 (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 47、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定"纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"。计算扣除项目时"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。