[转载]中融-富建名河雅居(五期)集合信托,预约热线
原文地址:中融-富建名河雅居(五期)集合信托,预约热线 作者:火凤凰财经一、信托计划概况 信托类型 信托贷款,信托成立规模2.5亿元,用于名河雅居四期项目的开发建设。 交易各方 委托人:合格投资者 受托人:中融信托 担保人:富建集团有限公司 投资对象:宿迁市富建房地产开发有限公司 保管银行:待定 信托期限 信托受益人分三类: na类受益人:12月 nb类受益人:20月 nc类受益人:24月 年化收益 na类: 100(含)-300(不含) 9.0% 300(含)以上9.5%； nb类:100(含)-300(不含) 9.0% 300(含)以上10.0%； nc类:100(含)-300(不含) 9.0% 300(含)以上10.2%； 还款来源 富建名河雅居五期项目销售收入,经测算,在信托存续期间可产生约6.5亿收入,对信托本息覆盖率达到1.6倍,安全边际高。 风控措施 抵押担保:抵押物总价值5.4121亿元,抵押率为46%,安全边际较高； 保证担保:由富建集团及其董事长姜怀标(实际控制资产81亿元)分别为本信托计划项下的项目公司还款义务提供连带责任保证担保。 交易结构 二、交易对手-富建集团介绍 1.基本情况介绍 n综合实力雄厚:本项目交易对手富建集团有限公司(以下简称"富建集团")成立于1995年,具有房地产开发企业一级资质。自2002年起连年获评江苏省房地产业综合实力50强企业(排名第五位),2013年5月30日富建集团获得中国房地产协会颁发的"2013中国房地产开发综合实力50强企业"荣誉。截止2012年12月,富建集团总资产规模77亿元,净资产41亿元,2010-2012年三年经营收入分别为89.31亿元、100.54亿元、101.17亿元,是江苏省内领先的大型房地产公司。 n多元经营板块:富建集团目前已发展成为拥有房地产开发、酒店经营、医疗卫生、建筑施工、典当投资等五大产业、52家法人企业的多元化发展的民营企业集团。主要产业分布在上海、山东,江苏省的南京、苏州、徐州、宿迁、连云港、东台、盐城等地,建筑企业分布在全国各大城市。目前全资持有五星级酒店四家,四星级酒店五家,三星级及快捷酒店五家,总评估价值高达40亿元。 n良好信用记录:富建集团信誉良好,为江苏省民营企业集团的佼佼者,企业先后被江苏省信用合作总社、江苏中诚信信用管理有限公司评定为"aaa"级资信企业,是江苏省内银行的重点客户,在多个银行都有授信额度。在经营20多年中,从无信用违约记录。 2.财务分析 ■截止2012年12月,富建集团江苏合并总资产57.9亿元,所有者权益合计36.5亿元亿元。负债合计21.4亿元,其中预收账款4,4亿元。资产负债率37.03%,流动比率3.38,速动比率1.12,合并营业收入70.3亿元,合并净利润5.2亿元。集团整体负债结构合理,长、短期偿债能力较强。 ■富建集团的资产负债率长期保持在35%左右,远低于房地产行业平均水平,2012年长期借款、应付票据、短期借款合计14.3亿元,占总债务比率66.77%,其余主要为经营性负债,实际资产负债率较低。2012年流动比率为3.38、速动比率为1.12,且保持逐年增长的态势,说明集团公司具有较强的长短期偿债能力。 n2012年富建集团的总资产周转率和存货周转率分别为1.22、1.94,保持比较稳定的水平,略高于房地产行业平均水平,原因在于合并报表中建筑公司的存货周转率较高,因此提高了合并存货周转率。 n集团收入超过88%主要来源于房地产业和建筑业。近两年,集团的毛利率保持在17%以上、净利润率保持在7%以上,保持在较高的水平,体现了集团较好的盈利能力。 n近三年集团总资产及净资产增长率均保持在20%以上,说明集团具有较强的可持续发展能力。 三、名河雅居项目概况 1.1-4期基本情况 ■宿迁富建自2007年下半年起开发"富建·名河雅居"(一期)项目,至今已连续开发了四期项目；"富建·名河雅居"曾分别获得"2007年、2009年度宿迁最受欢迎城市住宅楼盘"称号； ■名河雅居一至四期项目整体去化率为86%,其中四期均价4300元平方米,一到四期整体去化率约为86%,其中四期项目自2012年8月开盘至今,去化率已经超过70%。项目一至四期总投资为4.2亿元,项目目前仅有80多套(已取得预售许可证)未进行销售。 2.第五期介绍 ■名河雅居项目位于地处宿迁市未来住宅中心区的黄金位置上,交通极其便利。项目西临京杭大运河及其沿河风光带,从项目步行2分钟即可体会到运河周边的景致,且项目本身非常注重绿化,置身于小区、和沿河自然优美的环境环绕中,风景秀丽、气候宜人,被公认为目前宿豫区最核心、最具居住价值的黄金地段。 ■项目税前总投资为4.59亿元。目前项目初步规划方案拟定,项目共有18栋住宅楼,其中多层为6栋,高层为12栋,总建筑面积151,346平方米,地上计容总建筑面积11.39万平方米,其中住宅9.92万平方米,商业面积0.99万平方米,容积率1.89,绿地率35.1%,建筑密度23.9%,总户数976户。计划2013年7月底施工,年底出正负零,预计明年3月开盘。 周边配套设施 ■富建名河雅居项目位于宿豫区,与京杭大运河风光带相距200米,与老城区及商业中心仅隔运河相望,现有七座桥梁跨河沟通宿豫区和老城区,驱车仅需12分钟即可抵达商业中心和老城区。项目所在区域公认目前宿迁市最具居住价值的地段。 ■项目周边配套:居住价值优厚、生活条件便利、商业氛围渐浓 ■学校:宿豫中学(含小学、初中部)、宿豫区实验小学、张家港实验小学； ■商业:普玛特购物广场、苏果购物广场、华诚超市、苏果超市、红旗电影大世界、上岛咖啡、好乐迪ktv； ■幼儿园:宿豫区机关幼儿园、宿豫区实验幼儿园、禾苗艺术幼儿园； ■银行:工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄银行； ■邮局:邮政城东支局、邮政珠江路支局； ■医院:市中医院、珠江医院、宿豫区妇幼保健所； ■休闲:京杭大运河风光带、项王故里； ■公共交通:806路、312路,可到达宿迁市各办公场所及生活休闲娱乐区域； 四、项目市场情况:宿迁房地产市场分析 社会经济稳定增长 2012年地区生产总值1506.7亿元亿元；实现财政总收入达333.3亿元,增长20.7%；公共财政预算收入158.1亿元,增长30.7%,进入全国地级市排名70强；实际到账外资跨越5亿美元,增长166%；固定资产投资、贷款余额双双跨越千亿元,分别增长26.3%和31.9%,8项主要经济指标增幅位居全省首位。 固定资产投资增长稳健 年均涨幅30%以上,2011年固定资产投资额达到了1420亿,城市建设速度明显加快。其房地产板块投资额度也随之呈现出强势增长,根据2011年的调查统计房地产行业的开发投资占宿迁全市固定资产投资的7.5%,年复合增长率高达27%。 房价增长迅速 自2010年年初至今,宿迁城区商品房销售均价年复合增长率为21%,高于全国其他三线城市增长水平。2011年下半年后,由于开发规模的扩大,商品房供应快速增长造成短暂性供过于求的市场行情,因此全市房地产销售均价增速放缓,稳定在4300元左右。截止2013年5月,宿迁房地产价格呈现重新增长趋势,增长率由2012年3%增至9%。 2.周边项目竞争情况 宿迁楼市2013年3月份成交量创近两年来新高,本月住宅和商业共成交2653套。整体住宅成交2146套,与2013年2月比较环比上涨10.2%,环比成交套数上涨199套,同比上涨139%,同比成交套数上涨1250套；本月住宅成交面积.9㎡,与2013年2月环比上涨16.1%,环比成交面积上涨.9㎡,同比上涨163%,同比成交面积上涨.45㎡。 五、可行性分析 项目合作方背景实力较强: 富建集团在江苏省排名前5,2013年刚荣获"中国房地产开发综合实力50强企业"(中国房地产协会颁发)。富建集团2010-2012年经营收入连续三年超过50亿元,企业资产优良；截止2012年12月,总资产规模77亿元,净资产41亿元。 项目所在区域刚性需求强: 从现在市场情况看,超过90%购房者是刚需购房者,项目地是宿迁沿河地区剩余不多的楼盘,需求旺盛,销售情况预期十分乐观。 项目已较成熟,对信托本金保障力度强: 名河雅居项目已经开发了四期,前四期销售已接近尾声名,名河雅居项目在销售价格和市场接受能力方面均经过实际市场的检验,前四期良好声誉对五期销售提供良好基础,开发商具有房地产开发一级资质,开发和销售能力强,在信托存续期内,可回款6.5亿元,对信托本息保障力度高。 风险控制措施较强,安全性高: 中融信托控制了5处抵押物,抵押率为46%；同时合作方富建集团和其实际控制人姜怀标先生提供无限连带责任担保,风险可控,安全性较高。