h房地产调控政策对税收的深度影响逐步显现
据财政部最新数据,受1月~2月全国商品房销售额下降20.9%(销售面积下降14%)的影响,房地产业营业税下降22.7%.持续回落的房地产业营业税增速由正转负,预示着房地产税收新局面的到来。结合去年以来房地产税收的走势,可以看出,调控政策对房地产税收的深度影响已开始显现。 房地产四税收入普降 受调控力度不断加大影响,去年以来,直接针对房产或土地征收的4个税种(契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税)收入普遍下降,增幅逐步回落。 从增速上看,房地产四税均呈下降趋势。去年4个季度的累计增速分别为:契税27.5%、27.5%、25%、12.1%；土地增值税112.9%、91.1%、74.2%、61.3%；房产税25%、24.4%、23.6%、23.3%；城镇土地使用税22.7%、22.5%、21.7%、21.7%. 进入2012年,这种下降趋势更为明显。其中,合肥商铺出租直接受土地交易额和房产交易额影响的契税跌幅最大。今年前2个月,契税同比下降15.7%,增速比2011年回落91.2个百分点,而以纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益为税基的土地增值税,在2011年增速回落16.1个百分点后,今年前2个月同比下降0.4%,增速比2011年回落61.8个百分点。 从结构上看,房地产四税也发生了变动。去年,四税占全部税收的比重保持在8%的水平不变,但主要受土地交易和房产交易影响的契税和土地增值税占全国税收的比重分别由第一季度的3.4%和2.5%下降至年底的3.1%和2.3%,分别下降了0.3个、0.2个百分点。主要受房租和商业地产影响的房产税和城镇土地使用税占全国税收的比重则分别由年初的1%和1.2%上升至年底的1.2%和1.4%,各上升了0.2个百分点。土地和住宅交易产生的税收比重下降,房租和商业地产产生的税收比重上升,显示房地产业内部的税收结构悄然变化。 房地产业营业税增速由正转负 除房地产四税外,房地产公司缴纳的营业税、企业所得税,合肥商铺转让以及二手房买卖形成的营业税、个人所得税,也不同程度呈下降趋势。 房地产业营业税方面,2010年增速为32.4%,2011年第一季度回落至28.3%,到2011年底降至14.9%.全年增速回落17.5个百分点,回落幅度超过50%.今年前2个月,房地产业营业税收入同比下降22.7%,增速比2011年全年回落37.6个百分点；同时,房地产企业所缴纳的企业所得税同比下降12.3%,增速比2011年回落34个百分点；来自房屋转让的个人所得税同比下降25.8%,增速比2011年回落57.4个百分点。 房地产业营业税的增速由升转降,是房地产行业税收进入新阶段的标志。据财政部资料,房地产业营业税约占营业税总额的13,营业税占全国税收的15%左右。据此估算,房地产业营业税占全国税收的5%,是房地产税收中占比最大的部分。 与此同时,房地产业营业税增速由升转降,也是日益严格的调控政策的滞后反映。调控手段作用于房地产行业、房地产行业走势进而反映到税收上来,必然存在时滞。同时,人们对房价的感受通常来自于环比数据,而税收统计分析通常使用同比数据,同比和环比的差距也存在时滞。以国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况为例,虽然从去年年初开始,房价环比下跌的城市数就开始不断增多,但是从同比数据看,房价上涨的城市数到8月以后才开始缓慢减少。到今年1月份,虽然房价环比下跌的城市数开始下降,但是从同比数据看,房价下跌的城市数较上月增加了1倍左右；到2月份又再次增加近1倍,达到27个。 反映在税收上也是如此。虽然房地产行业增速日益下滑,但就同比数字看,依然保持较好增速。据不完全统计,以沪深两市目前已公布年报的24户房地产企业看,2011年利润同比增长22.9%,税收(含收费)同比增长43.9%. 不同条件下政策显效有差别 受国家整体调控政策影响,房地产相关税收走势具有一致性,但同时不同税种的差异变化体现出不同的政策显效特点。 举例说来,契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额。土地的交易额与国土部门的用地规划密切相关,房产的交易额主要受新建住房、二手房的交易量和价格的影响。 去年以来,之所以契税收入增速回落最大,究其原因,主要是受二套房限购、银行收紧流动性等政策调控影响,房地产开发商购置土地的意愿下降。数据显示,今年1月~2月,武汉门面转租,全国房地产开发企业完成土地购置面积0.47亿平方米,同比下降0.5%,增幅比2011年全年下降了3.1个百分点,这是自2010年以来的首次下降。 而房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。因此,影响房产税增长的主要原因有二:一是房屋租赁价格,二是办公楼和商业营业用房的保有量。 统计显示,住房租金价格由2011年1月份同比增长7.1%,一路下行至去年6月份降至5.4%,至9月份降至3.4%,至去年底降至2.9%,至今年1月降至2.6%,至今年2月底进一步降至2.5%.房租价格下降,减少房产投资收益进而减少房产投资需求,使得房地产税源缩量,这部分体现了国家稳定物价相关政策的效果。 对住宅的调控,使得资金流向商业地产。随着调控政策持续进行,流向商业地产的资金增多,商业地产供大于求现象开始显现,影响商业地产销售收入、利润和税金的增长。据国家统计局数据,今年前2个月,商业营业用房投资增长了42.5%,竣工面积增长了47.9%,而销售面积仅增长11.4%,使得待售面积增长了21.2%.商业地产高投入、广竣工、慢销售的局面制约了相关税收的增长,这是国家调控政策长期持续的效果显现。 总而言之,对于处于工业化和城市化快速发展时期的发展中国家来说,房地产是国民经济的支柱行业,也是重要的税收来源。据长江证券的分析师测算,房地产预收收入的18%左右为税赋。在不考虑土地出让金的情况下,房地产税收占财政收入的比重也一直处于上升渠道,目前已经占12%的份额,在有的地区甚至超过了20%,如果再加上土地出让金的话,整个来源于房地产的财政收入超过25%.在此情况下,要警惕房地产税收增速下滑甚至是负增长带来的不良影响,及早做好相关准备。