[转载]土地的抵押担保性质-土地抵押是否已经具备条件?
原文地址:土地的抵押担保性质-土地抵押是否已经具备条件？作者:钱多多 信贷配给是一种广泛存在的现象,但是在我国农村地区信贷配给现象更为严重,资金并没有得到有效配置。主要是由以下两个原因引起的:位于城市的金融机构对分散农户的严重信息不对称,导致信贷风险极大；同时农村资金需求者缺乏必要的抵押担保物,信贷合约的内在要素不足,合约很少被达成(由于法律的限制,大陆农村地区的土地房屋以及依附于土地的各项权利不能充当抵押物；同时由于农业贷款盈利能力低、风险大,担保公司也很少)。而无担保抵押的小额信用贷款和互助保证类贷款一是额度太小,满足的需求有限,二是只有经济实力较好的农户才能够获得,覆盖率较低。政府对抵押物品进行法律限制的同时,也没有建立相应的机制来提高农户的担保能力或者为农户提供贷款,这种市场和政府的双失灵造成了我国农村金融的危机。为此创新和完善我国农村地区的担保抵押机制,对于发展农村金融将起着决定作用。土地作为一项重要的硬抵押物,在国外及我国城市金融市场中,发挥着重要的抵押担保作用。那么在我国农村地区,利用土地抵押,提高农民的抵押担保能力以推动农村金融的发展是否可行？ (一)抵押担保品的特点 所谓抵押品,是指债务人提供的作为偿债担保的财产。该财产可为有形财产如房屋机械,也可为无形财产如国有土地使用权、证券等。当债务到期而债务人无力偿还时,债权人有权将抵押品变现以抵本息。作为偿债担保的抵押品本身必须具有一定的属性,才能够成为好的抵押担保品。 首先,抵押品必须产权明晰,归债务人所有。明确的债权债务关系必然要求明确的抵押担保物产权,这样债务才有所依靠。其次充当抵押物的财产必须存在一定的价值,一般债务额度要小于抵押物价值。第三,抵押品要很容易变现,虽然抵押担保的作用主要在于事前筛选与事后激励以防止逆向选择和道德风险所引起的信贷风险,但是当债务违约时,抵押品必须很容易得到处置,通过交易变现以偿还债务。除此之外,抵押担保物还必须符合一国相关法律制度的规定,如担保法。但是相对于其本身的属性,法律制度存在可变性。 (二)土地的抵押物性质 那么我国农村的土地是否具有上述性质？ 就土地的产权而言,我国农村地区的土地为集体所有,农户仅拥有土地使用权。但是土地使用权附带土地收益权,这也决定了土地使用权具有一定的价值。随着土地确权工作的开展,集体土地所有权、集体建设用地使用权和农民的宅基地使用权这三权的登记发证工作已逐步完成,农村土地承包经营权证和房屋所有权证发放也在试点中。只要土地权利界定清楚,土地便具有了作为抵押担保物的条件之一。 那么只要权利界定清楚,并允许土地权利的转移,土地作为一种生产要素,自然会在市场最优化配置资源的作用下,出现流转。目前农村的土地流转主要是指不改变土地所有权及土地用途,而将土地的使用权进行转移。改变集体土地所有权性质的土地征收(国家将集体土地征收为国有土地)也算是一种土地转移。土地流转的形式有多种,流转的方便程度也不一样。目前我国的土地流转都是双向的自我寻找交易,土地的处置并不方便。 土地抵押,就涉及到土地价值的问题。那么土地使用权的抵押价值到底有多大？土地抵押价值是在土地流转中形成的。目前农用土地及附着物的权利流转主要是流转双方协商定价的过程,价值很难得到评估。农村土地权利资产的价值确定,存在较大的难度,到底由谁评估、如何评估、参照标准以及公正性等事项随意性很大,这使得价值评估主观判断成份较大,实际价值难以合理确定,评估价值往往低于实际价值。 在土地流转的过程中,也面临着一个重大的约束。那就是土地在中国农村还承担着重要的社会保障功能。在流转的过程中,难免会出现失地农民或者经营不善的破产农民。解决这部分农民的保障问题是土地抵押的前提。 同时我国担保法有明确的法律规定:土地所有权,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能用作担保抵押；但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以用作抵押；乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押,以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。 可以发现,利用土地权利作为抵押的前提即土地确权及流转等条件都已经初步具备,但是土地流转的规模和方便程度还有待于改善,法律是土地抵押的最大限制。