主动联合万科 万达看重的是什么?
万科和万达最看重的是房地产开发商自身的轻资产化,因为中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段,房地产开发商都有个从重资产商向轻资产的战略转变问题。 全球商业地产巨头大连万达集团股份有限公司和全球住宅地产龙头万科企业股份有限公司昨天在北京(楼盘)签署战略合作框架协议,开启中国房地产企业强强联合新模式。可以说,万科和万达的合作势必造成地产圈的"大地震",对于房地产行业也将产生巨大影响,行业变局一触即发。 万达要下沉到三四线城市,2020年要确保万达广场开店数超过400个,这意味着未来的5年内每年平均开80个；而万科的目标则是10年后年销售额将超过4000亿元,总体市场占有率超过6%。在巨量的社区和零售商业中,万科和万达几乎占据了最优质的资源。除了传统开发业务,在"互联网+地产"行业中,这两家也最有可能做成社区o2o和商业o2o的,万科目前已经推出了社区app"住这儿",万达则有电商平台"非凡",如果两家能把这两个领域的大数据全部打通了来做,想象空间巨大。 万科令投资者担忧的是低利润率和大体量,也就是说,收入增速在下滑,而万达可以弥补这一短处。万科的一个重大缺陷就是购地成本高昂,但万达可以凭借与地方政府关系,以便宜的价格拿地。通过与万达的合作,万科开发地产的毛利润率可能较当前26%的均值至多提高20个百分点。万达也有在供应过剩的二三线城市的库存问题,而万科可以在这方面发挥优势,如果万科能作为合作伙伴参与到上述许多项目的开发、销售过程中去,就有望缓解相关担忧。 然而,这两家最看重的是房地产开发商自身的轻资产化,因为中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段,房地产开发商都有个从重资产商向轻资产的战略转变问题。 万科固然早就实现"轻资产、重运营"的战略,将品牌和管理输出。10年后万科住宅业务收入将占比降至50%,以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群,将贡献另外数千亿级的营收。万科目前在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。 万达则早已不把业务重心放在商品住宅开发上,万达集团目前已形成万达商业、文化旅游、电子商务以及金融等产业。王健林甚至说,要把万达商业地产公司更名为万达商业服务公司。 在双方最看重的房地产开发商的轻资产化方面,双方的合作,应该万科更主动,因为万达在轻资产化、在产业多元化方面,毫无疑问是更走在前面。可据说,此次合作是万达首先提出的,当然万科方面也很积极地响应了。 虽说"万万"战略都是轻资产化,但这并不等于他们就不再做地产生意了,他们还会做房地产生意,但更多的是做商业地产生意,或者用王健林的说法,是做"商业服务"或者"商业发展"生意,即投资万达广场的钱不一定由万达出,也可以是投资机构出,万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理,使用万达的品牌。这样,无须担心"万万"合作后凭借雄厚的财力推高地价。 万科现在拥有房产地产库存量很大,尤其是三四线城市的库存,几乎很难在几年内去除。现在国家规定,允许未开发房地产用地的用途转换,用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。而这样的转换用途,政府必定会给予补贴。因为原来用作开发商品房的地价高于用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的地价。这样,万科能够去除库存而不亏本甚至赚到钱,而万达则能利用万科的库存地产低成本地开发商业项目。 "万万"合作,是供不应求时代已经过去的中国房地产业重新洗牌的一次标志性事件。