英雄落幕 | 缅怀南京本土房企的黄金年代
"我还活着！" 2011 年,时任南京长发都市房地产总经理的周力明面对媒体采访时,曾经以半开玩笑的口吻,如此调侃道。 要知道,这是 " cfc 之父"周力明时隔近十年再次通过媒体发声。但很快之后的几年内,南京楼市就发生了翻天覆地的变化。 尤其是 2015 年后,在央企、闽系、粤系等全国大鳄急速扩张的"围追堵截"下,南京本土房企出现急剧的分化:有的积极寻求合作,有的声势逐渐微弱,而大多数则选择淡出南京市场,甚至完全销声敛迹。 无法否认的是,在大鳄围城,规模复制的时代,一向缺少资本支持的南京中小本土派步步退却,显得力不从心。就这样,一家又一家的本地知名房企,从昔日的辉煌中走下神坛,不得不接受被边缘化的现实。 但不少南京人还是深深记住了那些曾经声震江湖的名字:长发都市、栖霞建设、亚东、城开、紫金地产、翠屏 ...... 他们为南京楼市奉献了一个个惊艳的作品。有的不乏 "名留青史",成为经得起时光淬炼和考验的标杆。 "滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄"。追忆楼市风云往昔,房叔忍不住开始深切缅怀,那个本土房企群雄争霸,各展英姿的黄金年代。 1 十年前,若提及赫赫有名的长发都市地产,南京楼市几乎是无人不知。 从汉府雅苑到圣淘沙花城,从长发银座到木马公寓,从蜂巢到无庶,再到 cfc 长发中心、蓝瑟、羲和、诸公 ...... 纵观长发都市在南京发展最鼎盛的时期,开发的产品类型从改善住宅到小户型公寓、商业、写字楼乃至豪宅几乎全部涵盖。尤为可贵的是,每一个项目在力求震撼业界的同时,也有着自己的特色与姿态,拒绝单一的复制。 "只在城市中央拿地,只做高端产品调性"。 为此,长发都市还被业内冠以"城市中央开发专家"的名号。尤其 2006 年木马公寓横空出世,无论是建筑设计,产品包装和文案宣传都颇具潮流范儿,轰动一时。 至于为什么叫 "木马", 周力明 后来回忆说就是看中这个名字的现代性。 "这是个年轻人的项目,年轻人就喜欢这种略带争议的感觉嘛。" 也正是从 2006 年开始,南京楼市开始注重项目个性化诉求的打造,过去产品较为单一的面貌有所改变。 在这方面,长发都市堪称是引领本土房企营销思维变革的弄潮儿与风向标。 在初尝 "艺术小豪宅范本"的甜头后,长发都市更坚定了"精耕城中"的开发信仰。周力明始终认为:"坚持寻求土地最佳利用模式,实现可持续开发而非简单复制。精雕细琢产品,重塑城市气质,是对南京这座城市核心区土地最大的尊重"。以羲和项目为例,从设计到开发,再到入市销售共耗费 4 年多的时间。期间历经多次修改,有的样板间甚至不惜推倒重来。 在房叔看来,作为当时国企改制的代表,长发都市一直怀揣着 "复兴老城"的完美理想主义。这与"舵手"周力明的"城中情结"是分不开的。 彼时,河西、仙林、江宁等板块的城市化已经起步,吸引了大量新移民前往置业。但像周力明这样的老南京,却对城中有着一份始终不变的心理依赖。对于他们来说,只有从小生活在其中的城中板块才能真正代表南京,也只有城中板块才能凸显南京的人文底蕴和土地价值。 但,随着南京开发的重心逐步转移到各个新区。南京老城不得不让出 "主角"的位置。有机构统计: 2002 年左右,市中心地区占到全城总开发量 30%-40% 。而 2012 年后则是 1%-2% 。城中土地供应短缺的背后,是河西、江宁等板块大量出让土地,吸引全国房企大鳄进驻掀起开发热潮。 南京市中心的概念在逐步模糊,尤其在居住层面,城中板块的概念正在无法避免地被不断弱化。 即便是这样,长发都市还是咬牙在 2010 年以 8.65 亿元夺得雨花台风景区西南侧地块。溢价率高达 116.25% ,  元  平米的楼板价更是一举刷新了南京单价地王纪录。由于高昂的拿地成本,加上长期孜孜不倦地追求高端产品定位,很快让开发商感到肩上的压力陡增。 就连周力明自己也曾对媒体坦言: "我们公司的开发理念和市场上绝大多数公司都不一样,因为产品的原因,近年的表现有如惊涛骇浪里的一叶孤舟"。 虽然可能意识到与未来的楼市发展主流背道而驰,但是长发都市还是希望能为 "本土派的黄金年代"画上一个圆满的句号。于是,他们在大行宫开发了德系血统的 cfc 长发中心,在鼓楼开发了"耗费一整座矿山打造"的羲和,在新江东开发了总价 100 万的精装 70 年公寓蓝瑟,在雨花台开发了集洋房、叠墅、平墅为一身的诸公。最终打造了一批令人印象深刻的"绝唱"式作品。 不向复制化妥协,不向资本大鳄低头,低调地做着自己 "小而美"的产品,这是长发都市的一贯坚守和理想。 可是在城市化发展的历史洪流面前,坚持"市中心的居住永远有需求"的长发都市却面临着两难境地:一方面,城中可供精细化开发的土地越来越少,拿地门槛越来越高。另一方面,在被资本吞噬和规模扩张裹挟的楼市厮杀中,南京不少本土房企如果没有被"大鱼吃小鱼",难免会处于"缺钱、少地"的劣势地位。手中一旦没有粮草,被市场边缘化只是时间问题。 正如某位业内人士曾经形象的比喻: "有人跑着跑着,突然发现自己掉了队"。 2 风起于青萍之末。 在南京本土派遭遇 "兵临城下"的包围时,只有少数两三家房企在现阶段突围成功,比如银城和朗诗。它们通过灵活多变的合作模式,良好的投融资能力,依然保持较为强劲的品牌输出和扩张势头,最终在大鳄巨头的围追堵截中杀出一条血路。 其中,银城选择与旭辉结成长期战略伙伴。 从江北白马澜山项目开始,到之后的九龙湖 g54 及 g56 地块,两家紧密抱团合作开发,最大程度降低市场风险。这为南京本土派与外来大鳄"强强联手"提供了可以参考的范本。 朗诗则明确表示,将在未来加大拓展海外市场。比如,他们计划把集团 15% - 20% 的资产配置在美国房地产市场。同时在轻资产道路上积极探索,目标是未来轻资产业务的利润占比将超过 50% 。致力于成为"中国的铁狮门"。 "产品创新 + 业务拓展 + 收购整合"三管齐下,定位绿色地产行业中的领军者,用差异化吸引资本市场的青睐。对此,朗诗集团董事长田明也指出,外界不应再以一家传统开发商的模式来评价朗诗。 因为朗诗早已不靠土地增值获利,而是靠开发和技术能力实现溢价。这也是朗诗未来得以继续"走出去"、完成企业战略转型的根基。 如今回首,能留下来继续活跃在南京市场的本土房企毕竟是少数。 大部分则纷纷以不同的方式逐渐淡出了南京楼市。具体表现为被大鳄收购(如城开、翠屏),转型都市圈旅游地产(如亚东),停止拿地(如长发都市、紫金地产)等,结局多半较为悲凉。 但相信,很多人还是无法忘记它们昔日那些闪闪发光的标杆之作:城开集团开发的御园,翠屏开发的滟紫台,亚东开发的观云国际,紫金地产开发的紫金上河苑、紫金上林苑等。在那个大鳄尚未云集南京,大批本地诸侯烽火乱战的年代,这些项目堪称是 "执牛耳"。 虽然多数本土派早已两手空空无地开发,但栖霞建设绝对称得上是一个 "例外"。 这家历史甚为悠久的,因开发月牙湖花园、天泓山庄、云锦美地、栖园等项目而闻名业内的南京老牌国企,近年一直没有停止在主城外围区域拿地的步伐。我们不妨梳理一下: 2015 年 10 月,栖霞建设以 4.7 亿元拿下麒麟 g46 地块,楼面价 8260 元  平米。已定案名为星叶枫庭,目前暂未入市。 2016 年 4 月,栖霞建设以 21 亿元获取板桥新城 g10 地块,楼面价 8882 元  平米。 已定案名为星叶 欢乐城。目前暂未入市。 2016 年 12 月,栖霞建设分别以 3901 元  ㎡和 4109 元  ㎡的楼板价拿下六合程桥街道的 g78 、 g79 两幅地块。目前暂未入市。 2017 年 1 月,栖霞建设以 17.6 亿夺下迈皋桥 g53 地块,达最高楼面限价  元  平米,未来需现房销售,配建  平保障房。 耐人寻味的是,栖霞建设还有三个前期开发的项目均处于 "尾盘待售"的阶段。 其中星叶羊山湖花园还剩最后三栋洋房,星叶枫情水岸还剩一栋小高层未卖,星叶瑜憬湾后期也有房源待推。而三个"资深老盘"上一次的加推时间均在 2015 年内。 左手尾盘,待价而沽,随时回笼现金流。右手拿地,增加土储,寻找最佳入市时机。这么一看, "老谋深算"的栖霞建设,在逆境中的"斗争经验"确实要比很多倒下的本地开发商丰富得多。 3 有人奋力拼杀,无比渴望借新领域突出重围。有人以静制动,想尽量用时间换取空间。这就是当下南京本土派的众生相。 但,现今的南京本地楼盘怕是再无底气打出当年 "南大以东,东大以南"这般霸气侧漏的广告语。 一个不得不接受的现实是:在地产大鳄、资本寡头的压倒性优势面前,过去那些仅靠良好关系就能拿地的本土小房企日子显然是难以为继。这虽然听起来残酷,但是南京楼市在进化道路上重新洗牌的必然过程。 如今,国内一线房企巨头的规模正从 " 3000 亿时代"跑步跨入" 5000 亿时代"。据相关统计, 2016 年中国只有 3 家房企超过 3000 亿,千亿房企 12 家。而到 2017 年底,千亿房企已经达到 17 家。 其中,碧桂园 2017 年销售金额同比增长 73.37% ,以 5508 亿元位居榜首。万科、恒大紧随其后,销售额分别为 5298.8 亿元、 5009.6 亿元。此外,融创、保利地产、绿地控股也纷纷进军 3000 亿阵营。 如果翻开楼市地图,你会发现,上述房企无一例外地将南京作为长期重点深耕城市。 所以,这是一个 "大象跳舞,强者恒强"的时代。在大鳄纷纷冲击 5000 亿目标的当下,南京本地房企的未来分化或将进一步加剧。 有人或许会继续走,有人或许会白了头。但,他们都曾经是值得骄傲的英雄。 所以,我们会情不自禁地在某一个时刻,缅怀起那个百家争鸣、但又渐渐模糊的黄金年代。当然,还有回不去的房价。