【引用】中国楼市大变局,如何投资?
李骁:中国楼市大变局,如何投资？ 一、中国房价会出现大幅下跌吗？ 上期我们谈到中国楼市今年可能从一个大的周期上讲已经见顶,今天我们要谈在这样的楼市变局背景之下应该如何投资？ 我想请问两位嘉宾,你们认为中国的房价会跌吗？ 其实让我回答这个问题,我的回答会非常干脆,当然会。没有只涨不跌的东西,也许对我们真正重要的应该是,到底什么时候会跌？才是问题所在。 举几个例子:日本的经济泡沫破灭之后,到目前为止房价跌了20年,最新的数据表明现在还在跌,不幸的是,日本又遇到了核泄露、大地震、海啸,经济受到重创,经济复苏遥遥无期,所以看来在可以看得到未来,日本房价还得沿着下跌的道路前进。 美国:从2007年开始房价下跌到现在为止,最新数据表明还在下降的通道中, 英国:的房价也在下跌,而且已经跌了几年。 香港从97年的高点下降到现在为止,3个月前,香港财政司司长宣布香港的房价超越了07年的高点,他没有考虑这十几年的通胀、货币贬值的因素,如果考虑这些,应该说香港房价还远远没有超越07年的高点。 简单的推理胜过复杂的论证,中国的房地产价格也会出现下跌,对我们来说,更重要的是我们要知道房价在何时会跌？在什么情况下会跌？ 20世纪是世界经济快速发展的100年,房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因,在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫,结果使无数投资者转瞬间一贫如洗,从而留下一幕幕悲剧。 房地产泡沫引发金融危机 回顾全球三次楼市崩盘 1、美国房地产泡沫:7.5万人口城市出现2.5万名地产经纪人 上世纪20年代中期,美国佛罗里达州。1923年至1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。 据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是"今天不买,明天就买不到了"！在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。 然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的"麦当劳教父"雷·克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 2、日本房地产泡沫:东京地价超过了美国全国地价总和 20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。 1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议",决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。 受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。 从后果上看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是"二战后日本的又一次战败",把20世纪90年代视为日本"失去的十年"。 3、东南亚、香港房地产泡沫:香港业主平均损失267万港元 20世纪80年代中期,东南亚尤其是泰国:政府把房地产作为优先投资的领域,陆续出台一系列刺激性政策,由此促生房地产市场的繁荣。在金融危机爆发以前的1996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高,其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退。 香港:上世纪70年代,李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域,香港十大房地产公司也先后公开上市,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981 年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。 1984年至1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的"炒楼族"。当时的香港,人们盲目地投资房地产,为了抓住机遇,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。 就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。 1998年-2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区"太古城",楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。 可以说,发生在上个世纪的3次房地产大泡沫,对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失,也留下了宝贵的经验教训。 趣闻链接: 解放前北京房贵几何？ 北京地史办的朋友发来几张房契,用超低的解放前的北京房价把我惊着了。 房契一:1914年,仁厚堂购买西城区丰盛胡同一四合院,正房三间、厢房两间、南房一间,院子占地半亩,市价二百二十五块现大洋。 房契二:1915年,某屈姓男士购买阜成门内王府仓胡同一四合院,正房三间、厢房四间、南房两间、耳房一间,院子占地半亩,市价一百五十块现大洋。 房契三:1927年,宣武门内西大街住户李桂森出售一处四合院,共计瓦房十八间,由于是前清官邸,设施豪华,要价两千五百块现大洋。 众所周知,当时知识分子工资很高,清华一普通教师每月能拿八十元,绸缎铺一普通会计每月能拿十二元,就连琉璃厂的抄写工人,每抄三千字就能赚一块现大洋,据说快手一天抄五千字,月薪近五十元,这么忙活一年,刨除开销,还能落一四合院。 二、究竟何时才会出现房价大幅下跌？ 虽然我不能肯定这个时间会在未来的那个时间到来,不过只要出现以下任何一种情况,房价就可能大幅下挫,并且会持续调整一定时间。 其一,外资大举撤出中国: 目前中国经济头疼的是热钱涌入和通胀加剧,两者还相互作用,使得加息也投鼠忌器,热钱涌入推高资产价格并加剧通胀,采取加息手段却又担心热钱更加前赴后继。纠结。 更要命的是,这两样还同时是房地产价格上涨的有力支撑,我多次重复的一句话是:简单的论证胜过复杂的推理。事物发展的基本规律是:否极泰来或说物极必反。由于美元持续贬值人民币持续升值而导致的热钱持续流入,一定会在某个时间内发生逆转,而一旦发生逆转也就是热钱大量外逃的时候,那时中国的房价甚至包括多数资产价格可能就要面临相当时间的调整。 可能的情形是:一是美国经济持续向好,美元走强成为趋势,那么全球范围内新兴经济体内的资金都将回流美国。二是,中国经济出现拐点,中国经济在改革开放30年中走向世界第二的宝座,这是举世瞩目的成就,但众所周知的影响中国经济长远发展的短板也同样明显,比如体制改革的滞后,比如人口红利的消失等。 兰德公司的分析师们这么认为:中国每一代,都有相当于美国规模的人口从农村涌入城市。大量新工人加入就业大军。在制造业生产力对就业影响严重。到2020年,人口老龄化使工作与不工作人口比率成世界最高,比日本更甚。如果没特效新政策,经济在那时期会撞墙。 其二是,外汇管制解除: 中国资本市场基本就像一个封闭的池塘,资本进来出去都十分困难,这也使得我们的资产定价体系并未纳入全球定价体系之内。并且看上去资本管制掌握在我们自己的手中,我们拥有绝对的控制权,但这就像中国过去多年一直在美国的压力之下不断的让人民币升值一样,外汇管制也有相当多的压力和副作用,一旦到被迫放开之日,中国资产也将经历痛苦的调整。 今年3月份我去韩国济州岛考察,总建设面积面积40多万平方米的社区,永久私人产权,在社区十分钟范围内有韩国最好的马场,亚洲唯一老虎伍兹打过的高尔夫球场,游艇码头,这些都送贵宾会员卡。 社区离开海边十分钟,四层以上就有无敌海景,社区内楼与楼之间直接是9洞高尔夫,室内精装修带家具,真正的拎包入住,总价300万以上的房子送韩国济州岛永久居留权。需要提醒的是,济州岛离开上海也就一小时不到的飞机。 我想问下两位嘉宾你们认为这样的房子要卖多少钱一平方米？ 不瞒你们说,看了这房子我当时就被打动了,每平方米人民币1.9万,这是当时的价格。 这是韩国,那么世界其他城市的房价怎样呢？我们不妨再举几个例子: 东京:但东京的gdp总量以亿美元遥居世界城市之首,纽约以亿美元位居次席,而且有相当的差距,相比之下上海gdp总量1985亿美元,和东京差了近10倍。但房价在我的观察里,东京除了银座附近比较昂贵外,一般住宅和上海相差并不多。 纽约:全美房地产经纪商协会公布数据显示,今年2月美国自有房屋的中间价格降至15万美元(约102万人民币),纽约市曼哈顿上东城区的普通公寓,也就折合人民币3.5万元左右。 英国:英国目前平均房价是16万英镑(约170万元),比2007年8月英国房价巅峰时期的20万英镑相比下降20%。令人寻味的是,引发本次房价下跌的诱因竟然是布朗政府颁布的"公屋冲击政策",起因是"不能让英国人用9倍的年收入买房,因为风险太高了"。 前面提到的那个韩国项目在和我们讨论在中国销售推广的时候,我们和韩国方为外汇管制的问题大伤脑筋,目前每人的外汇额度仅为5万美金,这点相信有过境外购房经历或外汇港股投资的人都会深有感受,但就算在如此严厉的管制之下,内地人都业已成为世界多个城市房价上涨的推手,可以设想,一旦外汇管制放开,更多的资本将会选择定价更为合理的境外资产,而这对境内资产来说却是个灾难。 三、应该如何做投资？ 投资房地产,我的看法归纳起来说:规避五大误区、接受几点忠告、采纳几点建议。 一、规避五大误区 随着国家调控房地产政策信号不断明确,不少投资者开始重新评估手中的房产。 需要注意的是,中国房产市场十年大牛市中所经形成的一些投资理念,从价值投资角度看,却是绝非理性、乃至十分荒唐的。正如巴菲特所言:"只有退潮之后,才知道谁在裸泳！" 调控背景之下如何投资房产？先得避开五大理念误区！ 误区一:土地稀缺,房价必涨 很多开发商说投资房地产永远不会亏本,因为土地是稀缺资源,土地和房子只会越来越贵。 不仅是土地,石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源,但资源价格并非永涨不跌。从实用的角度出发,石油是最难替代的不可再生资源,然而国际油价也曾经从最高点147美元桶下跌至35美元桶；即使是黄金,也曾经从1980年代的612美元盎司,跌至2000年的279美元盎司。 实证:此次房产调控后,北京最新推出的通州地块,仅仅折合平均楼面价约3000元,顺义地块更是流标待售；上海拍卖的新江湾c4地块,更是比年底价格下跌50%以上。 可见,土地价格并非一成不变,政策、宏观经济和市场心态是决定性因素。 误区二:城市化助推房价 城市化水平不断推升,是不少投资者看好房产的投资依据。 数据显示,我国城市容纳人口已到达7亿,随着农产品价格上升和新增农村劳动力减少,短期内城市化进程恐难以加快。目前,中国东部省份平均人口密度是每平方公里132人,远小于日本、韩国和印度,而这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里,相比之下,我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,人均居住所占用的土地面积要远小于日韩。 实证:康巴什是鄂尔多斯打造的一座豪华新城,耗资超过50亿,面积高达32平方公里,历经五年建设。按计划,康巴什将成为鄂尔多斯的新中心,容纳100万人,但是由于缺少人气,最新的统计显示这里的居住人口为2.86万人,被称为"鬼城"。由此可见,城市化并非一帆风顺,"大跃进"式的发展模式教训惨重。 误区三:政府不会让房地产下跌 房地产是中国经济的支柱产业,对gdp增长有着重要的作用,房地产繁荣,政府税收就多。但是值得关注的是,即使地方政府不愿房产下跌,但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。 若房地产业继续膨胀,形成泡沫,进而影响到金融系统,这种后果将是中央政府不能承受的。 一天讲课后回答提问,有人问,中国楼市不会下跌因为有政府管着,我说,改革以来最大的隐患就是政府某些人认为可以用行政性手段管理市场,就像08年的4万亿一样,看上去我们改变了市场的轨迹,但今天我们却要为通胀买单,封住一扇门却打开一扇窗,你能说我们左右了市场吗？ 实证:从历史上看,政府并非始终鼓励房产上涨。上世纪90年代,第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘,最终导致了海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴,中央金融体系对房地产热始终保持警惕,本次调控以来更是尤为明显。 去年以来中国银行更是多次进行房价下跌的风险测试,测试结果显示低的可承受房价下跌30%,高的则可承受房价下跌50%。 误区四:坐收租金,稳赚不赔 中国人理财思维的最大误区在于:轻视资产支出,而过于重视名义现金流。一些人认为:每月支出房租是最划不来的,而收取租金则是稳赚不赔的生意。 而按照目前平均约400-500倍的租售比,租金收益已经远抵不上月供,房产投资者实质上是在付出现金流,而绝非收取。 一个朋友在一个项目中有套200平的房子,租金8000元,该楼盘5万元每平方米,1000万总价,意味着回报率只有1%不到,远远低于银行利息。 实证:以目前各主要城市常见的房产为例。假设某人目前以月租金2000元租房,而该房屋售价100万,则该租客的月支出为2000元；若其付出30万首付款和20年70万按揭贷款买下该房屋,则其月供支出为4619元,加上首付款本来能获得的利息562元,实际流出现金5181元,比单纯租房高出3181元。所以,不论买房人是自住还是出租,都无法改变负现金流的本质。 误区五:忘记装修也要计提折旧 会计原理告诉我们,凡是固定资产,都是要计提折旧的。这一点看起来很简单,可真正想到这一点的人并不多。其实,出租房屋价值和装修代价,应当分别计算折旧。否则,房屋出租的账面利润会很高,但实际的收益却很低。 实证:一般房屋以50年计提,而装修和家电则以10年计提。假设某套房屋的价值为100万元,另加装修费用是10万元,则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元,而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧,则每月租金只需达到1667元,租售比为600倍。显然,后一种计算法方式高估了房产价值。 如此可以看出,支撑中国目前商品房投资价值的只有一项,即房价的上涨,而房价上涨趋势一旦改变或减缓,则意味着现在看来很多值得投资的房产,会变得毫无投资价值。 二、几点忠告: 1、投资的第一要务是规避风险 巴菲特说过,做投资,第一、不要亏本金,第二、不要亏本金,第三,参考前两条。这是投资的黄金法则。规避风险是第一位的。 做投资看的不是一年两年甚至三年五年的得失,人的一生几十年,总归会遭遇几次大的市场投机机会和市场波动,把眼界放高些长远些,这样才能把格局放大,把握住一个经济大周期的行情。 从某种程度上投资和打仗一样,保住本金是至关重要的,一旦亏掉了本金,即便是有了机会,也只能望洋兴叹的份儿,看着别人赚钱,原因是你自己没有本金了。 2、规避波动就是规避风险 对于房地产投资市场来说,如何规避风险,就是要规避波动,每一次的经济波动,举例子来说,我的一位朋友在2007年去外地投资商场,而我的战友选择买房,几年后,战友的的资产翻了几倍,而朋友的商场却倒闭了,这样他们之间财富就差了好几倍。 房地产现在成为了财富增值的主要手段,买得起房子的人钱在增值。改革开放30年,最近十年有钱的人才是有房产的人,投资规避风险的意义是很重大的,并不是说买了房子,跌了就等着它涨,你等不起,试想股票6000点时买的人和1600点买的人能一样吗？试想,97年购买香港房产的人和2000年买的人能一样吗？ 哪些抱着买了房下跌无所谓,长时间总会涨回来的人,不妨回头想想10年前你在干什么？如果10年前你的资金在股市套牢或亏损,你根本不会有资金买房,也没有机会享受到房地产黄金十年带给你的收益,未来也会如此,如果你的资金被套牢在楼市,那么再好的投资机会出现,对你而言也是徒然。 三、几点建议: 1、减少对房地产的投资比重 近期有调研结果显示,中国城镇家庭85%的受访者拥有自家房产,房产占家庭总资产比重高达73.44%。且大多数家庭认为房产是风险最低的投资品。 这反映出两个问题:一是投资太过单一,二是房地产占比太高。不要把鸡蛋放在同一个篮子里,应该适当降低对房地产的投资。 我的一个朋友很早就移民海外,但在国内拥有多套房产,近几年他开始陆续抛售房产,除自住一套,出租一套外,把资金投向三个方面,一是收购红木家具,二是在海外置业,三是投资港股。 我比较赞成这样的投资方式,现在他已经有了收获,虽然港股表现并不出色,但红木家具的涨幅超过了同期房产的涨幅。