Atvinnustarfsemi oft háð samþykki nágranna
Lögum samkvæmt þarf samþykki allra húseigenda þegar breytingar á hagnýtingu íbúðar hafa í för með sér verulegt ónæði fyrir aðra eigendur eða afnotahafa í íbúðarhúsi. Sigurður Helgi Guðjónsson, hrl. og formaður Húseigendafélagsins, segir íbúðareigendur oft ekki nægilega vel upplýsta um þau úrræði sem þeir geta gripið til og tryggð eru í lögum. Sigurður Helgi segir þó ákveðinn galla á löggjöfinni þar sem yfirvöld hafi litlar heimildir til íhlutunar að eigin frumkvæði. Það sé nær algjörlega í höndum nágranna að leita réttar síns að fyrra bragði.
Undanfarið hefur mbl.is fjallað um mál gistiheimilis að Freyjugötu en íbúi á Freyjugötu 26 hefur kvartað undan rekstri gistihúss í húsinu. Gistihús í nágrenninu keypti þrjár íbúðir í á Freyjugötu 26 og eru þær reknar sem gistihúsnæði án samþykkis annarra íbúðaeigenda. Íbúinn hefur kvartað ítrekað yfir látum og umgangi en ekki hefur verið gefið leyfi fyrir rekstri gistihúsnæðis í húsinu.
Fram hefur komið að gloppur í regluverki geri það að verkum að ekki þurfi að sækja sérstaklega um leyfi fyrir útleigu á einstökum íbúðum.
Réttur nágranna er mikill í lögum
Sigurður Helgi bendir á að 27. gr. fjöleignarhúsalaganna tryggi nágrönnum nokkuð mikinn rétt sem var nýmæli frá fyrri lögum þegar réttur eigenda var ríkari en réttur nágranna.
"Ef íbúðaeigandi breytir hagnýtingu íbúðarinnar og hefur starfsemi sem er allt annars eðlis en áður var gera lögin ráð fyrir að samþykki allra eigenda í húsinu þurfi til," segir Sigurður Helgi. Ákveðin venja hafi skapast um að minni háttar starfsemi sé heimiluð. Til að mynda þurfi rithöfundur eða þýðandi ekki að leita samþykkis annarra eigenda ef hann hyggist nýta íbúðina til atvinnu sinnar.
"Ef um aukinn umgang eða ónæði að öðru leyti er að ræða beri þó að leita samþykkis annarra íbúa, sérstaklega ef nágrannar máttu ekki vænta þess að umrædd starfsemi yrði í húsinu þegar þeir fluttu inn."
Í fjöleignarhúsalögunum segir að "[breytingar] á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda hússins. "
Sigurður Helgi bendir einnig á að ef starfsemi í tiltekinni íbúð eða húshluta sé aðeins til verulegs óhagræðis fyrir einn húseiganda en ekki aðra þá þurfi eingöngu samþykki hans.
Sé umrætt regluverk heimfært á nágrannadeilurnar að Freyjugötu 26 er ljóst að forsvarsmönnum gistiheimilisins bar hugsanlega að leita samþykkis áður en íbúðirnar í húsinu voru nýttar til atvinnustarfsemi, þ.e.  útleigu. En íbúar hússins telja sig hafa orðið fyrir verulegu óhagræði vegna mikillar og umgengni um húsið. Hins vegar kann vafi að leika á því hvað telst "verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi."
Geta höfðað einkamál
En hvað er til ráða? Sigurður Helgi bendir á tvo möguleika: Nágrannar geta leitað til lögreglu ef þeir telja starfsemi í húsinu án nauðsynlegra leyfa og þá taki yfirvöld við og rannsaki málið. Að öðrum kosti sé hægt að höfða einkamál þar sem dómstólar skeri úr um hvort verulegt ónæði hljótist af starfseminni.
Sigurður Helgi segir þann galla vera á löggjöfinni að opinber yfirvöld séu oft máttlaus gagnvart vandamálum af þessu tagi. Oft gerist ekkert nema að frumkvæði nágranna en það geti oft reynst þungbært og dýrt að höfða dómsmál gegn nágranna sínum.
Lögum samkvæmt þarf samþykki allra húseigenda þegar breytingar á hagnýtingu íbúðar hafa í för með sér verulegt ónæði fyrir aðra eigendur eða afnotahafa í íbúðarhúsi.
Formaður Húseigendafélagsins segir íbúðareigendur oft ekki nægilega vel upplýsta um þau úrræði sem þeir geta gripið til og tryggð eru í lögum.
Segir þó ákveðinn galla á löggjöfinni þar sem yfirvöld hafi litlar heimildir til íhlutunar að eigin frumkvæði.
Það sé nær algjörlega í höndum nágranna að leita réttar síns að fyrra bragði.
Undanfarið hefur mbl.is fjallað um mál gistiheimilis að Freyjugötu en íbúi á Freyjugötu 26 hefur kvartað undan rekstri gistihúss í húsinu.
Íbúinn hefur kvartað ítrekað yfir látum og umgangi en ekki hefur verið gefið leyfi fyrir rekstri gistihúsnæðis í húsinu.
Sigurður Helgi bendir á að 27. gr. fjöleignarhúsalaganna tryggi nágrönnum nokkuð mikinn rétt.
Ákveðin venja hafi skapast um að minni háttar starfsemi sé heimiluð.
Sé umrætt regluverk heimfært á nágrannadeilurnar að Freyjugötu 26 er ljóst að forsvarsmönnum gistiheimilisins bar hugsanlega að leita samþykkis áður en íbúðirnar í húsinu voru nýttar til atvinnustarfsemi, þ.e.  útleigu.