Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quên quỹ đất du lịch, nhà đầu tư dễ bị ép giá
(VTC News) -
Theo chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định cụ thể quỹ đất dành cho du lịch, điều này làm khó các nhà đầu tư, khiến họ dễ bị "ép" mua đất giá cao.
Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” sáng 19/10, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội - nêu vấn đề: Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.Giai đoạn từ 2015 - 2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.Theo chuyên gia, cần tạo quỹ đất cho phát triển du lịch. (Ảnh minh họa)Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư...để du lịch phát triển.Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng...phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung đề xuất.Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng chỉ ra bất cập khác trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương.Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.“Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực”, ông Đỉnh bày tỏ.Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch”.Ông Đỉnh phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy. Quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vậy, ông Đỉnh cho rằng cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.Đồng quan điểm, TS. Đỗ Thanh Trung - Cố vấn Ban giám đốc - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư. Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.“Vì vậy, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết”, ông Trung nhấn mạnh. Châu Anh
Thêm thông tin Thường vụ Quốc hội cho ý kiến lần 2 tiếp thu, chỉnh lý Luật Đất đai sửa đổi  0  Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi  0  Chủ tịch Quốc hội: Luật Đất đai sửa đổi đang đi đúng hướng  0  Trực tiếp: Quốc hội tiếp tục thảo luận về dự án Luật Đất đai sửa đổi  0
Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” sáng 19/10, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội - nêu vấn đề: Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.
Giai đoạn từ 2015 - 2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.
Theo chuyên gia, cần tạo quỹ đất cho phát triển du lịch. (Ảnh minh họa)
Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.
“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư...để du lịch phát triển.
Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng...phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung đề xuất.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng chỉ ra bất cập khác trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường.
Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương.
Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.
“Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực”, ông Đỉnh bày tỏ.
Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch”.
Ông Đỉnh phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.
Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy. Quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vậy, ông Đỉnh cho rằng cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.
Đồng quan điểm, TS. Đỗ Thanh Trung - Cố vấn Ban giám đốc - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.
Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó.
Bởi lẽ, sẽ có trường hợp một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư.
Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.
“Vì vậy, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết”, ông Trung nhấn mạnh.
Châu Anh
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quên quỹ đất du lịch, nhà đầu tư dễ bị ép giá

(VTC News) -
Theo chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định cụ thể quỹ đất dành cho du lịch, điều này làm khó các nhà đầu tư, khiến họ dễ bị "ép" mua đất giá cao.
Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” sáng 19/10, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội - nêu vấn đề: Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.Giai đoạn từ 2015 - 2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.Theo chuyên gia, cần tạo quỹ đất cho phát triển du lịch. (Ảnh minh họa)Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư...để du lịch phát triển.Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng...phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung đề xuất.Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng chỉ ra bất cập khác trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương.Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.“Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực”, ông Đỉnh bày tỏ.Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch”.Ông Đỉnh phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy. Quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vậy, ông Đỉnh cho rằng cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.Đồng quan điểm, TS. Đỗ Thanh Trung - Cố vấn Ban giám đốc - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư. Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.“Vì vậy, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết”, ông Trung nhấn mạnh. Châu Anh
Thêm thông tin Thường vụ Quốc hội cho ý kiến lần 2 tiếp thu, chỉnh lý Luật Đất đai sửa đổi  0  Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi  0  Chủ tịch Quốc hội: Luật Đất đai sửa đổi đang đi đúng hướng  0  Trực tiếp: Quốc hội tiếp tục thảo luận về dự án Luật Đất đai sửa đổi  0
Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” sáng 19/10, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội - nêu vấn đề: Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.
Giai đoạn từ 2015 - 2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.
Theo chuyên gia, cần tạo quỹ đất cho phát triển du lịch. (Ảnh minh họa)
Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.
“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư...để du lịch phát triển.
Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng...phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung đề xuất.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng chỉ ra bất cập khác trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường.
Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương.
Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.
“Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực”, ông Đỉnh bày tỏ.
Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch”.
Ông Đỉnh phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.
Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy. Quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vậy, ông Đỉnh cho rằng cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.
Đồng quan điểm, TS. Đỗ Thanh Trung - Cố vấn Ban giám đốc - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.
Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó.
Bởi lẽ, sẽ có trường hợp một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư.
Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.
“Vì vậy, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết”, ông Trung nhấn mạnh.
Châu Anh