Góp ý Luật Đất đai sửa đổi: Những nội dung gây nhiều tranh luận nhất
(VTC News) -
Sau hơn 2 tháng lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều nội dung đã được phân tích, mổ xẻ dưới nhiều góc độ khác nhau.
Theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bắt đầu từ ngày 3/1 và kết thúc vào hôm nay 15/3/2023. Trong suốt thời gian này, nhiều vấn đề của Luật Đất đai sửa đổi đã được người dân, chuyên gia, luật sư và nhiều nhà quản lý nhà nước có ý kiến đóng góp xác đáng và sát thực tiễn. Dưới đây là những nội dung nhận được nhiều ý kiến đóng góp nhất.Giá đất thế nào là sát thị trường?Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sẽ bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải quy định rõ hơn nữa chi tiết này.Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong sửa Luật Đất đai, cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác. Luật Đất đai sửa đổi nhận được nhiều ý kiến đóng góp của người dân, chuyên gia, luật sư, nhà quản lý Nhà nước. (Ảnh minh họa) Theo đó, giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê. "Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhấn mạnh.Xây dựng bảng giá đất hàng năm có hợp lý?Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.  Còn theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.Từ phân tích của mình, ông Châu đưa ra nhận định, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).Quy định 100% người đồng tình mới thu hồi đất có khả thi?Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi đất phải 100% người dân đồng tình sẽ khó thực hiện và không khả thi.Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây là việc khó đối với doanh nghiệp, chỉ cần 80% người dân đồng tình là đã có thể thu hồi, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế. Như thế mới tránh được tình trạng dự án không thể triển khai.Tương tự, ông Lê Gia Chinh - Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - cũng cho rằng, bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể thấy việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, rất khó để nhận được sự đồng thuận của 100% người dân. “Do đó, theo tôi, dù thực hiện dân chủ ở cơ sở thì cũng nên đề xuất 80% sự đồng thuận là có thể thu hồi. Ngoài ra, rất cần chính quyền địa phương vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền để người dân nhận thức tốt, để việc giải phóng mặt bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định, cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc giải phóng mặt bằng những dự án kinh tế - xã hội”, ông Chinh nêu ý kiến.Đơn vị độc lập thẩm định giá đất có khách quan?Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại nếu thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập có thể gây ra tiêu cực. Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.Đánh thuế người nhiều nhà đấtTuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ. Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.Châu Anh
Chuyên đề: Luật Đất đai sửa đổi
Thêm thông tin Luật Đất đai sửa đổi: Cần Thơ kiến nghị thay đổi, bổ sung hàng loạt điều khoản  0  Luật Đất đai sửa đổi: Làm gì để đất thương mại không bị coi là ‘con nuôi’?  0  Dự thảo Luật Đất đai: Kiên Giang kiến nghị xây dựng 1 điều riêng về lấn biển  0  Luật Đất đai sửa đổi: Nhà nước có nên thu hồi đất làm dự án đô thị?  0
Theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bắt đầu từ ngày 3/1 và kết thúc vào hôm nay 15/3/2023. Trong suốt thời gian này, nhiều vấn đề của Luật Đất đai sửa đổi đã được người dân, chuyên gia, luật sư và nhiều nhà quản lý nhà nước có ý kiến đóng góp xác đáng và sát thực tiễn. Dưới đây là những nội dung nhận được nhiều ý kiến đóng góp nhất.
Giá đất thế nào là sát thị trường?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sẽ bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải quy định rõ hơn nữa chi tiết này.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong sửa Luật Đất đai, cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác.
Luật Đất đai sửa đổi nhận được nhiều ý kiến đóng góp của người dân, chuyên gia, luật sư, nhà quản lý Nhà nước. (Ảnh minh họa)
Theo đó, giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê.
"Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.
Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhấn mạnh.
Xây dựng bảng giá đất hàng năm có hợp lý?
Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.
Còn theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.
Từ phân tích của mình, ông Châu đưa ra nhận định, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).
Quy định 100% người đồng tình mới thu hồi đất có khả thi?
Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi đất phải 100% người dân đồng tình sẽ khó thực hiện và không khả thi.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây là việc khó đối với doanh nghiệp, chỉ cần 80% người dân đồng tình là đã có thể thu hồi, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế. Như thế mới tránh được tình trạng dự án không thể triển khai.
Tương tự, ông Lê Gia Chinh - Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - cũng cho rằng, bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể thấy việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, rất khó để nhận được sự đồng thuận của 100% người dân.
“Do đó, theo tôi, dù thực hiện dân chủ ở cơ sở thì cũng nên đề xuất 80% sự đồng thuận là có thể thu hồi. Ngoài ra, rất cần chính quyền địa phương vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền để người dân nhận thức tốt, để việc giải phóng mặt bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định, cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc giải phóng mặt bằng những dự án kinh tế - xã hội”, ông Chinh nêu ý kiến.
Đơn vị độc lập thẩm định giá đất có khách quan?
Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại nếu thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập có thể gây ra tiêu cực.
Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.
Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.
Đánh thuế người nhiều nhà đất
Tuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ.
Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.
Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.
Châu Anh
Góp ý Luật Đất đai sửa đổi: Những nội dung gây nhiều tranh luận nhất

(VTC News) -
Sau hơn 2 tháng lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều nội dung đã được phân tích, mổ xẻ dưới nhiều góc độ khác nhau.
Theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bắt đầu từ ngày 3/1 và kết thúc vào hôm nay 15/3/2023. Trong suốt thời gian này, nhiều vấn đề của Luật Đất đai sửa đổi đã được người dân, chuyên gia, luật sư và nhiều nhà quản lý nhà nước có ý kiến đóng góp xác đáng và sát thực tiễn. Dưới đây là những nội dung nhận được nhiều ý kiến đóng góp nhất.Giá đất thế nào là sát thị trường?Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sẽ bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải quy định rõ hơn nữa chi tiết này.Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong sửa Luật Đất đai, cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác. Luật Đất đai sửa đổi nhận được nhiều ý kiến đóng góp của người dân, chuyên gia, luật sư, nhà quản lý Nhà nước. (Ảnh minh họa) Theo đó, giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê. "Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhấn mạnh.Xây dựng bảng giá đất hàng năm có hợp lý?Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.  Còn theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.Từ phân tích của mình, ông Châu đưa ra nhận định, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).Quy định 100% người đồng tình mới thu hồi đất có khả thi?Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi đất phải 100% người dân đồng tình sẽ khó thực hiện và không khả thi.Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây là việc khó đối với doanh nghiệp, chỉ cần 80% người dân đồng tình là đã có thể thu hồi, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế. Như thế mới tránh được tình trạng dự án không thể triển khai.Tương tự, ông Lê Gia Chinh - Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - cũng cho rằng, bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể thấy việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, rất khó để nhận được sự đồng thuận của 100% người dân. “Do đó, theo tôi, dù thực hiện dân chủ ở cơ sở thì cũng nên đề xuất 80% sự đồng thuận là có thể thu hồi. Ngoài ra, rất cần chính quyền địa phương vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền để người dân nhận thức tốt, để việc giải phóng mặt bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định, cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc giải phóng mặt bằng những dự án kinh tế - xã hội”, ông Chinh nêu ý kiến.Đơn vị độc lập thẩm định giá đất có khách quan?Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại nếu thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập có thể gây ra tiêu cực. Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.Đánh thuế người nhiều nhà đấtTuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ. Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.Châu Anh
Chuyên đề: Luật Đất đai sửa đổi
Thêm thông tin Luật Đất đai sửa đổi: Cần Thơ kiến nghị thay đổi, bổ sung hàng loạt điều khoản  0  Luật Đất đai sửa đổi: Làm gì để đất thương mại không bị coi là ‘con nuôi’?  0  Dự thảo Luật Đất đai: Kiên Giang kiến nghị xây dựng 1 điều riêng về lấn biển  0  Luật Đất đai sửa đổi: Nhà nước có nên thu hồi đất làm dự án đô thị?  0
Theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bắt đầu từ ngày 3/1 và kết thúc vào hôm nay 15/3/2023. Trong suốt thời gian này, nhiều vấn đề của Luật Đất đai sửa đổi đã được người dân, chuyên gia, luật sư và nhiều nhà quản lý nhà nước có ý kiến đóng góp xác đáng và sát thực tiễn. Dưới đây là những nội dung nhận được nhiều ý kiến đóng góp nhất.
Giá đất thế nào là sát thị trường?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sẽ bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải quy định rõ hơn nữa chi tiết này.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong sửa Luật Đất đai, cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác.
Luật Đất đai sửa đổi nhận được nhiều ý kiến đóng góp của người dân, chuyên gia, luật sư, nhà quản lý Nhà nước. (Ảnh minh họa)
Theo đó, giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê.
"Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.
Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhấn mạnh.
Xây dựng bảng giá đất hàng năm có hợp lý?
Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.
Còn theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.
Từ phân tích của mình, ông Châu đưa ra nhận định, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).
Quy định 100% người đồng tình mới thu hồi đất có khả thi?
Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi đất phải 100% người dân đồng tình sẽ khó thực hiện và không khả thi.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây là việc khó đối với doanh nghiệp, chỉ cần 80% người dân đồng tình là đã có thể thu hồi, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế. Như thế mới tránh được tình trạng dự án không thể triển khai.
Tương tự, ông Lê Gia Chinh - Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - cũng cho rằng, bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể thấy việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, rất khó để nhận được sự đồng thuận của 100% người dân.
“Do đó, theo tôi, dù thực hiện dân chủ ở cơ sở thì cũng nên đề xuất 80% sự đồng thuận là có thể thu hồi. Ngoài ra, rất cần chính quyền địa phương vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền để người dân nhận thức tốt, để việc giải phóng mặt bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định, cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc giải phóng mặt bằng những dự án kinh tế - xã hội”, ông Chinh nêu ý kiến.
Đơn vị độc lập thẩm định giá đất có khách quan?
Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại nếu thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập có thể gây ra tiêu cực.
Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.
Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.
Đánh thuế người nhiều nhà đất
Tuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ.
Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.
Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.
Châu Anh