今年五月報稅季,替好幾位有財產交易所得稅的個人客戶算稅與報稅,也有許多人前來諮詢不動產交易所得稅的各項問題,例如:新制房地合一稅與舊制有什麼不同?房地的交易日及取得日該如何認定?持有期間該怎麼計算?受贈或繼承來的房子,在這兩年賣掉,到底是適用舊制還是新制房地合一稅?計算房屋交易所得時,成本該如何計價?繼承來的房子,日後出售如何適用自用住宅租稅優惠?本篇將以問與答的方式來逐一回答大多數人面對房地交易所得稅時經常面臨到的問題。
房地所得稅新、舊制最大的差別就在於土地的獲利部分。在舊制下,土地按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅,但不納入綜合所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。而新制自2016年1月1日起,房屋及土地均按實價計算交易所得課稅。
在新制下,個人交易的自住房地如果因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得,於認定自住房地租稅優惠有關持有期間滿六年的條件時,該持有期間除個人持有期間外,還可以併計被繼承人、遺贈人及配偶的持有期間,而且持有人於該期間內也必須符合自住房地條件。
持有期間的計算如同上題。
特別注意,個人持有期間及所併計被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間,該個人、被繼承人、遺贈人或持有人的配偶、未成年子女須已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用情形。
1. 如果是在2016年1月1日以後繼承取得者,應適用新制。
2. 如果是在2015年12月31日以前繼承取得者,為使改制前後已持有房地者權益不受影響,並考量繼承人取得房地的時點及原因並非其所能控制,仍然適用舊制課稅的規定。
3. 如果在被繼承人於2015年12月31日前取得者,原則上適用舊制規定,但是若符合新制規定的自住房地,可以選擇改按新制課稅。
所得計算方式與一般雷同,差別在取得成本不是按原始取得成本,也不是按照0成本來計算。
-繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。
-因取得、改良及移轉而支付的費用。