按民法第三百五十四條第一項規定「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」由此可知，所謂物之瑕疵擔保責任，乃指賣方於標的物危險移轉（即物之交付）予買方時，應擔保該標的物無滅失減少其價值，或無滅失減少其效用之瑕疵。亦即出賣人對於標的物之價值或效能，對買受人應負擔保責任。居中撮合的仲介公司依法對買受人無瑕疵擔保責任，至為明顯。 二、物之瑕疵擔保責任的法律效果 按民法第三百五十九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」準此可知，出賣標的物有瑕疵時，買方依法僅有解除契約或請求減少價金二種權利。而解除契約顯失公平時，僅得請求減少價金。但何謂解除契約顯失公平，於認定上常生爭議。「解除契約顯失公平，乃指瑕疵對買受人所產生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。」最高法院93年台上字第1825號判決參照。「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，………….被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。」最高法院86年台上1029號判決參照。由以上兩個實務上法院見解可知，買賣房屋發現漏水時，買方似以請求減少價金較為法院實務所接受。因此單純的漏水瑕疵，仲介公司居中協調買賣雙方時，應以買方請求減少價金為方向。
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