馬鞍山是新界東新樓較多的地方，打自馬鐵通車，以及馬鞍山繞道落成，交通日益改善，樓價跟隨上升，貴價屋苑雅典居丶銀湖．天峰丶聽濤雅苑等，呎價超過六千，直迫市區。作為沙田新市鎮的延伸，馬鞍山規劃完善，社區設施充足，居住密度較低，是居住條件上佳地段。
從大水坑以北的錦泰苑起，往東北直到烏溪沙，均是沙田區範圍；再往東的凱琴居丶凱弦居已是大埔區西貢北地界，不過筆者認為亦不妨視之為烏溪沙的分支。由於幅員較大，為方便分析，可以再作細分為：吐露東濱，即馬鞍山運動場以南；馬鞍山市中心，即恆康街與鞍超街之間；烏溪沙，即鞍超街以東。
雖然馬鐵有多個車站，如同電車站或輕鐵站都對於樓價影響不大，皆因人有我有，自然就不成優勢，反而商業活動及社區設施更形重要。吐露東濱樓齡低，屋苑規模大，又有山景海景，海邊還有個新建的海濱公園。不過一講到購物就「企左響度」：南富安錦泰北恆安三個商場仔，就要照顧九個屋苑的日常所需，夜晚要吃宵夜一係出沙田，一系去馬鞍山市中心，難免令人覺得半天吊。
烏溪沙的建築密度較市中心低，當中龍頭盤雅典居基於歷史因素，居住了沙田區較富裕的社群，如翠擁華庭及銀湖．天峰，也是以中產為定位，所以是三個地段中樓價最貴的，就算現正興建的恆基新世界落禾沙項目，相信亦是以豪宅包裝。與吐露東濱相同的缺點，就是社區設施及生活所需無法自足，仍然要依賴市中心，不過相對來說單位面積大，社群收入較高，形成樓價也較高。
馬鞍山市中心即以馬鞍山站為中心的幾個屋苑，特點是密度較高，單位面積一般較細，不過由於集交通及購物方便，再加上幾個相連的商場，形成馬鞍山的商業重心。社區設施如市鎮公園丶運動場丶圖書館丶健康中心等，甚至警署丶消防局丶救護站都設於此。部份屋苑的向海單位，更兼有靚景及方便兩大優點，最典型的例子是新港城第五期海濤居，還有個優點是單位面積較大。而由於本地段集合居屋丶夾屋丶上車盤丶中產盤等，已經具有一個完整的俄羅斯公仔換樓結構，所以樓價長升長有，並非無因。
與將軍澳比較，馬鞍山無疑在先天條件上較佳，可惜不像將軍澳般在港島東及九龍東兩個人口輸出區隔離的地利，而且不填海的話，土地幾已用罄，局限了進一步的發展，似乎是一個適合居住多於投資的地方。