過去幾年，零售舖租飆升，扼殺了小店的生存空間，小商戶因無力負擔天價租金而被迫結業的故事重複上演，傳統老店或特色小店逐漸消失。可是，形勢最近出現逆轉。核心商業區如銅鑼灣和尖沙咀的面貌在未來十年或將出現翻天覆地的轉變。
萊坊於六月進行的研究預計，即日來回的內地旅客人數會持續增加，而過夜旅客則逐漸減少，自由行旅客人數及零售額高速增長的日子將不復返。自由行的高峰期是2010年至2012年初，但隨著中國經濟放緩及旅客消費模式轉變，奢侈品銷售轉趨下滑。另一方面，韓國、新加坡和台灣亦積極吸引中國旅客，搶走香港的客源。由於舖位需求減弱，租金經已見頂，預計在未來幾年將逐步下降。
內地旅客的消費模式改變，與其反腐政策有密切關係。Helen認為，中國的送禮傳統已引起關注，所有人均抱持保守態度。內地的反腐倡廉一開始被認為只是作秀，但現時卻證明是大規模的打貪運動，最終令奢侈品銷售大受打擊。Joe說：「自由行旅客消費模式與本地居民無異，很多已不是來這裡購買奢侈品，反而主攻日常用品、個人護理、食品等。過去十二個月，這個趨勢明顯持續，長遠定必影響零售租金增長。2011年，主要購物區的整體租金升幅為29%，升幅只屬一般；直至去年，租金增幅只有7%；今年我們預期租金能保持平穩，即零升幅。至於次級購物區的出租率將下降10%至15%。大型零售商的擴張計劃被迫擱置，而次級購物區的吸引力逐漸褪色。
零售業或將蛻變。Helen指出，香港憑「購物天堂」和「美食天堂」之名享譽全球。但不少內地遊客已改往美國和歐洲旅遊，享受更全面的旅遊體驗。另一方面，網上購物趨勢亦持續上升。餐飲或會成為零售業未來的主要路向。Helen說：「餐廳業務不受網購影響，而遊客亦不能將新鮮的美食帶回家。正如沒有人會從銀座帶壽司回家吃。現在的中國應有盡有，所以我們需要提升香港獨有的優勢。」香港市民熱愛美食，進一步推廣本地美食，亦有助推動餐飲業發展。