劉彥君觀點：兇宅別亂買！「與神同行」行不行？
新成屋房市價格居高不下，許多民眾購屋會選擇購買中古屋或法拍屋，而買二手屋除了須承擔屋況是否具備瑕疵的風險之外，在一般社會觀念中，更忌諱購買到凶宅。據新聞報導高雄鳳山1棟民宅4年前發生弒親血案，案發後轉手給1名男子，又因屋主欠稅等問題遭行政執行署查封，但因為是凶宅，經過多次拍賣詢問度雖高，卻始終無人投標。不過，法務部行政執行署高雄分署日前舉辦拍賣會，1名民眾知道凶案背景是孝子為保護母親才殺害家暴父，決定以578萬投標，最後也成功得標。
這雖然成就了一段佳話，但一般的情況就沒有這麼順利了。因此，在購屋前，如何在法律上避免買到凶宅？首先，得先瞭解凶宅定義，一般社會觀念所定義的凶宅，範圍較廣泛，包含房屋座落在不吉利的方位，磁場不宜人居 （這事實上屬民俗上風水或陽宅吉凶範圍）；發生過自殺、兇殺或意外死亡事件；土地曾經發生過自殺、兇殺或意外死亡事件，後以該土地建造房屋等。但是上開凶宅的社會觀念定義太過廣泛，也欠缺明確的標準來認定何種房屋就是凶宅，相當難以應用在實際的法律爭議上，此外，也有可能過度侵害房屋的經濟價值而導致不公平之結果。
現行法律上對於凶宅定義最大共識即內政部於民國97年7月24日內授中辦字第0970048190 號函中，對於92年6月公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11 內容之解釋，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」；而最有爭議跳樓自殺狀況，法院判決跳樓自殺事件中有兩方不同之意見，一種判決為跳出之標的物，及陳屍處皆屬凶宅；另一方判決認為，發生於房屋以外之非自然死亡事件，縱使發生在於同一社區，或同棟別不同樓層，或同棟別同樓層，該標的物皆非屬凶宅，無所謂影響居住品質或減少價值可言。
現行不動產買賣實務上，房屋之出賣人（或出租人）欲委託不動產經紀業者出售（或出租）房屋時，不動產經紀業者（房仲）就該房屋標的現況負有調查義務，完成調查後製作一份不動產說明書，經房屋出賣人（出租人）及經紀人簽章後，由房屋經紀業者向買受人（承租人）解說，於簽訂租賃或買賣契約時，將不動產現況告知並將不動產說明書交付給買受人（承租人），買受人（承租人）閱後亦須在不動產說明書上簽章，這份不動產說明書就會被視為租賃或買賣房屋契約的一部分。除了上述經紀業者所製作的不動產說明書，另有一份房屋現況說明書，房屋現況說明書是由不動產的出賣人（出租人）自行填寫的，出賣人（出租人）可能為了不動產的價值而隱瞞房屋為凶宅之事實或虛偽填寫；因此買受人（承租人）不可全然只看房屋現況說明書，仍須同時參酌房屋現況說明書與不動產說明書的記載。
近來時有因買賣凶宅而發生涉嫌詐欺爭議，但如不動產經紀業者已經窮盡調查之能事，然因出賣人（出租人）對於房屋現況說明書有所隱瞞而仍無法查出房屋屬於凶宅之情形，或是民眾心目中的凶宅定義較為廣泛（包含意外死亡、自然死亡或風水不好、磁場混亂等），與內政部之定義不同；或賣方本身並不知道該出賣之房屋為凶宅等等情形，因未具有主觀犯意則未必會構成詐欺。
＊本文由協會會員基隆地檢署檢察官劉彥君提供，原刊「台灣司法人權進步協會」臉書粉絲頁，授權轉載。
努力打拚20年，誰想耗光積蓄買一間鬼屋？房地產業者教你輕鬆判斷凶宅！