「娥六招」可能是一個地產市場的轉捩點，發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售，那麼可以說是第一次樓花辣招，而且一出便出兩招，除了一手空置稅外，更規定一手銷售每次要不少於總數的兩成，在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺，以前的自由市場，政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格，因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高，例如不少地盤的招標都是規定五、六年內發展商要建好樓宇的，那麼發展商遇上政府想調節樓價升幅的時候，往往就可以將招地之後的三、四年才開始建樓，所以我們發覺不少發展商買了的地皮都是在曬太陽的！加上改圖則竟日益普遍，單是2017年已有16000個單位是申請改則的，如此大量自然影響到市場的供應了，或者我們看看以下的數據，就可以解開近年樓價不倒的迷團！
1.	根據運房局私人住宅一手市場供應報告 (截至31/3/2018)「已批出但未動工單位」（即已賣出但未動工起樓的數量）達23000伙，等於起碼年多的全港樓花銷售量。
2.	2017年修改圖則數據：首次修改涉及16000伙，重大修改涉及14000伙，與香港全年的全港樓花銷售量差不多。
3.	過去7年(2011-2017)，平均每年賣地可建20750伙，平均每年動工量是14776伙，賣地可建屋量和動工量的差額平均每年約少6000伙。7年總共有42000個單位「不知所終」！
4.	近2年(2016-2017)，動工量每年都比一手成交量多4000伙。單是這點的滯後回復正常，樓花市場便即時供過於求，供應比能負擔現有水平樓價的購置力更多了。
已落成但未賣的單位：由4000個增加至8000個，增幅為100%！
無論如何，這些滯後的供應量筆者深信現在有數萬之多，遠遠高出一年的可銷售單位，令到林鄭特首不單只是有條件將私營房屋的樓調動為公營房屋，更有底氣向發展商出招打造一次一手樓的調整期，不過能否如此還看政府的決心，政府決心有多少，這點筆者其實是不能肯定的。
不過，我認為未來樓價下跌主要出現在樓花市場，除非政府再出招，否則「娥六招」出招後看到的居屋較大跌幅的成交只是「假跌」！因為政府的出招並不能產生足夠的量去改善龐大的草根上車需求，而折扣加大帶來的「彩池增大」只會令抽籤的人更多，始終是一場輸多贏少的等待遊戲，但等待成本和風險也極重，在明年二月揀樓前這段時間會積累更多購買力下人們也日漸甦醒，政府只是成功製造了一個「居屋Halloween」（負面情緒引起的調整）而已。