當普遍投資者皆認為，認購有大公司作後盾的新股就一定「冇衰」穩賺時，大家就要加倍小心。以最近方興未艾的房地產投資信託基金（RealEstateInvestmentTrust，簡稱「REIT」）為例，各大地產商紛紛將旗下部份物業分拆，透過REIT形式上市，再以一定息率回報去吸引投資者認講。蘋果財經資訊研究組發現，原來這些有大地產商「射住」的REIT，當中獲注入的物業不過是以二三線為主的次等工商寫字樓大廈，個別租金回報更低至不足2%，投資價值成疑。
如果大家還記得科網股的歷史，或許可以有所警惕。2000年，本港三大地產商突然對投資科網公司產生濃厚興趣，紛紛乘科網股熱，各自組公司在創業板上市，長實（001）有Tom（2383），新地（016）及恒地（012）分別有新意網（8008）及恒基數碼科技。李嘉誠、郭炳聯及李兆基父子亦親自披甲上陣，為旗下科網公司宣傳催谷。五年後的今日，Tom經歷多年併購，終誕下TomOnline，股價$1.57，仍低於當年招股價12%，多年未派過股息；新意網現價$1.3，較當年認購價低九成，雖然曾在2004及2005年派息，分別為$0.03及$0.045，但相信股民已經回岸無期；至於恒基數碼科技，該公司上市多年未嘗錄得盈利，招價股$1.25，曾低至$0.14，最後由恒發及煤氣（003）聯手私有化告一段落，以3.21億的代價換取了恒基數碼的6.23億現金。
反觀，自去年領匯（0823）上市令全民認購皆賺後，掀起了房地產投資信託基金（REIT）的熱潮，更一直延續至今年。舊酒新瓶，REIT雖然未有如當年科網熱般星光熠熠，沒有超級富豪在旁吶喊助威，但各大地產商其實早已暗中發力，爭先恐後地將旗下物業分拆上市，繼長實的「泓富產業」（808）及鷹君的「冠君產業」（2778）後，即將登場的REIT有新地的「創紀房地產信託基金」及恒地的「陽光房地產基金」。
許多投資者都會問，究竟REIT是否值得投資？地產公司推出的用意為何？對投資者又是否有利？
要回答上述問題，首先要清楚REIT是如何賺錢。一般人認為REIT的主要收入來源是租金收入，只要租金一升，REIT的價值便水漲船高。這是大錯特錯的想法。若仔細分析現已上市的泓富及冠君，便不難發現它們的租金回報率嚴重偏低。泓富於2005年首六個月中，租金收入為0.84億，其投資物業資產值約25.82億，租金回報率只佔3.25%；而冠君於2005年的租金收入為4.03億，其投資物業資產值約226.7億，租金回報率更僅佔1.78%。租金收入既非REIT的主要收入來源，泓富的租金收入又只佔總收入的10.51%，而冠君的租金收入更只佔總收入的3.27%，究竟REIT是如何賺錢呢？
其實，REIT的主要收入來自投資物業公平值之增加（即物業估值），此數值分別佔泓富總收入的77.3%及冠君總收入的96.7%，由此可見物業估值對REIT收入影響舉足輕重。在新會計制度下，物業估值的變幅較以往為大，最佳的例子就是冠君，旗下的物業公平值之增加由2004年的19.89億大幅升至2005年的119.25億，升幅達五倍之多。物業估值會受樓市氣氛所影響，若樓市向好，物業價值自然上升，相反當樓市變差時，物業價值也會跟隨下跌。因此，過份依賴物業估值之增加作為主要收入來源，風險確實很高，而且物業估值帶來的額外收入並不會列為可分派收入，股民實際無從獲益。
另外，要注意物業的地理位置是否優越，因為它直接影響物業的出租率及未來的升值潛力。以將近上市的創紀及陽光兩隻REIT為例，創紀旗下的物業主要包括甲級商廈及工業大廈，以觀塘及長沙灣區為主。陽光旗下的物業則以乙級寫子樓及商舖為主，分散港九新界各區。綜觀上述兩隻REIT的物業質素及地理位置而言，兩者皆不算優越，陽光推出的寫字樓在市場上需求不算殷切，而創紀物業內最矚目的觀塘創紀之城1期及3期，過去一年租金升幅達30%，表面上很可觀，但實際上與中環核心區甲級寫字樓平均租金升幅達70%至90%相比，實在大相逕庭。根據2005年香港物業報告預計，會有27,600平方米的乙級寫字樓落成，當中60%的新供應會坐落觀塘；此外，九龍灣未來兩年亦會有多個甲級商廈落成推出，相信這會對觀塘區寫字樓租金升幅構成壓力。市場對核心商業區的甲級寫字樓需求持續強勁，租金升幅潛力較大；相反，創紀及陽光的物業位處非核心商業區，無論出租率及租金升幅潛力皆遠遠遜色。
其實，地產商深諳旗下二三線物業很難找到單一買家，倒不如透過分拆REIT上市套現來得更易，既可選擇不把旗下最優質的物業注入REIT內，又可趁好景從市場上「抽水」。很明顯，地產商這種做法已大幅降低了REIT的升值潛力，投資價值又豈會高呢？看一看泓富便知，上市近半年，恒指曾有2000點升幅，反觀泓富除上市初期外，股價不斷下挫，已跌穿$2.16的招股價，現為$1.93，令不少投資者損手。
雖然歷史經常不斷重演，但我們不能說REIT熱會重蹈科網股爆破的覆轍，因為REIT始終是有實質價值的工商寫字樓大廈租金回報作支持，股價跌極都會「有個譜」，兼且定期有利息可收，不似科網股般，將公司價值建築於虛無飄渺的概念及夢想之上，累股價一下子狂瀉收場。不過，科網股泡沫的歷史仍可給我們一點啓示，有大地產公司「射住」的新股未必穩賺。
平心而論，恒指過去兩周跌了超過1000點，預計世界盃期間，港股仍會於低位徘徊，投資者若能從中挑選一些被「質」低的筍股，其回報可能更為理想，又何必浪費時間走進地產商的REIT吸水局呢？