賣屋三個月沒動靜，一調價周末就成交了？
上個禮拜，一個參加過講座的讀者約我喝咖啡。她今年年初剛買了一間新屋，已經搬過去好幾個月了，今年下半年以來，一直在賣之前自住的這間舊屋。當天一坐下來，她就說她的房子最近剛賣掉也交屋了。房子成交是好事，我開心地跟她說恭喜，可是她的神情看起來卻不太開心。一問之下，才知道原來她覺得自己賣太便宜了。
原來早在她想換屋前，就曾收過某家仲介業務的開發信，上面寫了滿滿的戰績，包含連續幾季的區冠軍、去年總共成交幾個物件、深耕該區域幾年...等。她第一時間想到這個業務，便約了時間與他碰面。這位經紀人，看起來真的非常厲害，他覺得她的房子條件很好，雖是 30 年左右的公寓，但屋況保持的很好，雖然離捷運有一段距離，必須搭公車轉乘，但生活機能不錯，有信心可以幫她賣 1050 萬以上，開價 1280 萬。不過，為了維持市場價格的穩定，並集中資源來幫她曝光這一個物件，他希望她可以簽專任約給他。由於這個賣價比她本來預期的高，所以她很開心地接受了，當場簽了 3 個月的專任約，由於房子幾乎已經淨空，便把鑰匙交給他。
由於平常工作忙，仲介多透過 line 跟她聯繫。平常 line 給她的資訊，偶爾會有帶看的訊息，不過，更多的是打房新聞的文章或連結，她越看心情越差。3 個月後，他約她續約。他拿出一疊厚厚的帶看記錄表，裡面寫滿了這三個月期間，帶看的 20 幾組客戶的時間、姓名與備註。他解釋，由於市場買氣急凍，雖然他們帶看非常多組客人，但由於屋齡舊，沒有電梯，附近沒有捷運，所以價格都出不高。如果想要順利賣掉，價格建議調整到 800 萬左右。由於這個價格跟原本的 1050 萬實在差距太大，他們倆來來回回拉鋸很久，最後她同意調整到 880 萬，開價調整為 980 萬，再簽一個月的專任約。沒想到價格才剛調整，隔一個周末，房子就成交了。
簽約後的周末，她回舊家拿一些還沒搬走的東西，剛好遇到樓上的鄰居。鄰居說，上個周末仲介帶了好多人來看房子，陣仗之大，樓下還有其它同事等著其它組客戶陸續到。反而之前都沒有遇過仲介帶看，如果不是陽台外牆掛了出售的訊息，他們還不確定房子還有沒有要賣呢！鄰居問她後來賣多少錢，她說 880 萬，他覺得太便宜了，因為他們家最近剛增貸，銀行估價有 960 萬，不過，由於合約已經簽了，第一期頭期款也已經進了履保專戶，她想後悔也來不及了。
老實說，房子的合理價很難客觀推估。雖然我們有實價登錄、銀行估價等資訊可以參考，不過，最後的成交價格終究還是買賣雙方協商出來、一個同意買、一個同意賣的價格，很難說房子是不是真的賣得太便宜。不過，如果以行情和銀行估價來看，她的成交價的確偏低。其實這是簽委託時常常遇到的情況：為了簽委託，仲介往往會承諾一個較高的價格，並建議把開價拉高，以「專任約」的方式集中行銷。可是一取得專任委約後，由於價格高，不好賣，雖然會將物件曝光在官網，但其它行銷資源很少分配給它，帶看的客人非常少。等到專任約一到期，業務會拿出一張帶看的清單，假裝說帶看非常多組客人，但價格都出不到，價格需下修。等到價格一調降，立刻狂發簡訊、call 客，密集帶看，讓多組客戶在屋內一起看，製造搶手的氛圍，加上價格真的偏低，通常很快就會成交了！
為了避免這樣的情況，建議賣房子時除非對該仲介的專業和敬業態度有高度信任，否則不要簽專任約。多點仲介幫你賣，雖然需要管理價格，但資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導。不管簽給幾家仲介，請他們一有帶看，就要回報。做了哪些廣告也要告知，舉凡網路、派報、立牌、守線等，讓你清楚目前物件行銷的情況。此外，最重要的是，一定要自己做功課，在委託前心裡就要對行情有個底，再比對仲介提供的行情資料，避免因實價登錄資料取樣不同，而對行情有不同的解讀。