Here is a case about O’Rourke v Beechwood Homes (NSW) Pty Ltd [2022] NSWCATCD 116

Key takeout
The approval of plans by a local authority does not absolve a builder from responsibility to ensure adequate provision is made for the dispersal of stormwater.

In determining claims related to defective residential building work, s 48MA of the Home Building Act 1989 (NSW) (HBA) requires courts and tribunals to have regard to the principle that rectification of defective work by the responsible party is the preferred outcome.

This decision considers appropriate remedies for defective building work where a certain rectification method is not a reasonable course to adopt. In this case, where the building had already been constructed, it was not a reasonable to require the builder to raise the floor level to ensure the building was not subject to stormwater penetration. The appropriate remedy, to place the owner as far as possible in the position he would have been in had the builder fulfilled its contractual obligations, was to undertake mitigating solutions proposed by an expert.

Facts
In May 2018, the applicant (owner) engaged the respondent (builder) to design and construct a house on his property, located across the road from a lagoon. The contract required the builder to provide hydraulic stormwater details from an engineering firm and to construct a hydraulic stormwater drainage system in accordance with those details. The builder obtained conceptual plans for the stormwater system from an engineering firm which were reviewed by the local council when granting the construction certificate for the property.

In February 2020, the house was damaged by flooding during a major storm event.

The owner commenced proceedings in the NSW Civil and Administrative Tribunal against the builder for breach of the statutory warranty implied into the contract by section 18B(1)(a) of the HBA, arguing that the work related to the stormwater system was not carried out with due care and skill. The owner sought an order for rectification of the stormwater system or alternatively, compensation for the builder’s breach of the statutory warranties. The builder argued that it could avoid responsibility for the insufficiency of the stormwater system because the local council approved the stormwater management plan.

Decision
The Tribunal was persuaded by the expert evidence tendered by the owner, which revealed that the property was at risk of stormwater flooding and that there were fundamental design and construction flaws in the ‘minor stormwater system’ and ‘major stormwater system’. Accordingly, by failing to provide an adequately designed stormwater system the builder had breached the warranty in section 18B(1)(a) of the HBA to carry out work with due care and skill.

The builder relied on evidence from its engineers that they were not engaged to provide ‘construction certified’ or ‘work as executed’ plans, and that it was the local council who deemed the conceptual plans fit for construction by virtue of issuing the construction certificate. The Tribunal was not satisfied that the local council’s approval of the stormwater plan detracted from the builder’s responsibility to ensure appropriate stormwater provision was made. 

Remedies

Having regard to s 48 of the HBA, the Tribunal determined the builder should carry out the remedial work identified by the owner’s expert in relation to the minor system. 

In relation to the major system, the owner’s engineering expert observed that due to the location of the property, the floor level of the building should have been raised by the builder to prevent the risk of stormwater flooding, in line with good industry practice. The expert also noted that this was the appropriate course of rectification, but it was ‘clearly too late to raise the floor level’ and suggested a range of remedial measures which could mitigate the risk of the property being flooded in the future.

The Tribunal cited the principle in Bellgrove v Eldrige [1954] HCA 36; (1954) 90 CLR 613 that damages for building defects will be awarded by reference to the costs of rectification provided the rectification is necessary and the reasonable course to adopt. The Tribunal agreed with the owner’s expert that although raising the floor level was the required rectification to flood-proof the house, it was ‘not a reasonable course to adopt’ and was therefore not the appropriate remedy. The Tribunal determined the appropriate remedy was to order the builder to undertake the mitigating measures suggested by the owner’s expert.

Please write in English language.
다음은 오루크 대 비치우드 홈즈(NSW) 주식회사 [2022] NSWCATCD 116에 관한 사례입니다.주요 테이크아웃지방 당국이 계획을 승인했다고 해서 건축업자가 빗물 분산을 위해 적절한 조치를 취해야 할 책임이 면제되는 것은 아닙니다.주거용 건물 공사의 결함과 관련된 클레임을 결정할 때, 1989년 주택 건축법(NSW)(HBA) 48MA에 따라 법원과 재판소는 책임 있는 당사자가 결함을 시정하는 것이 바람직한 결과라는 원칙을 고려하도록 규정하고 있습니다.이 결정은 특정 시정 방법이 채택하기에 합리적이지 않은 경우 결함이 있는 건물 공사에 대한 적절한 구제책을 고려합니다. 이 사건의 경우, 건물이 이미 시공된 상태에서 건축업자에게 건물이 빗물이 침투하지 않도록 바닥 높이를 높이도록 요구하는 것은 합리적이지 않았습니다. 건축업자가 계약상의 의무를 이행했다면 건축주가 처했을 입장에 최대한 가깝도록 하기 위한 적절한 구제책은 전문가가 제안한 완화 솔루션을 실행하는 것이었습니다.사실관계2018년 5월, 신청인(소유주)은 석호 길 건너편에 위치한 자신의 소유지에 주택을 설계 및 건설하기 위해 피신청인(건축업자)과 계약을 체결했습니다. 계약에 따라 건축업자는 엔지니어링 회사로부터 수력 빗물 세부 정보를 제공하고 해당 세부 정보에 따라 수력 빗물 배수 시스템을 건설해야 했습니다. 건축업자는 엔지니어링 회사로부터 우수 시스템에 대한 개념 계획을 받았으며, 이 계획은 해당 부동산에 대한 건축 증명서를 발급할 때 지방 의회의 검토를 거쳤습니다.2020년 2월, 대규모 폭풍이 발생했을 때 주택이 홍수로 인해 피해를 입었습니다.소유주는 빗물 시스템과 관련된 작업이 적절한 주의와 기술을 가지고 수행되지 않았다고 주장하며 건축업자를 상대로 HBA 18B(1)(a)항에 따라 계약에 내포된 법적 보증을 위반했다는 이유로 NSW 민사 및 행정 재판소에 소송을 제기했습니다. 소유주는 빗물 시스템의 시정 명령 또는 건축업자의 법적 보증 위반에 대한 보상을 요구했습니다. 건축업자는 지방 의회가 우수 관리 계획을 승인했기 때문에 우수 시스템의 불충분함에 대한 책임을 피할 수 있다고 주장했습니다.결정재판소는 소유주가 제출한 전문가 증거를 통해 해당 부동산이 빗물 범람의 위험에 처해 있으며 '소규모 우수 시스템'과 '주요 우수 시스템'에 근본적인 설계 및 시공 결함이 있음을 밝혀냈습니다. 따라서 건축업자는 적절하게 설계된 우수 시스템을 제공하지 않음으로써 적절한 주의와 기술을 가지고 작업을 수행해야 하는 HBA 섹션 18B(1)(a)의 보증을 위반했습니다.건축업자는 엔지니어가 '시공 인증' 또는 '시공된 대로' 계획을 제공하지 않았으며, 시공 인증서를 발급함으로써 개념 계획이 시공에 적합하다고 판단한 것은 지방 의회였다는 증거에 의존했습니다. 재판소는 지방 의회의 우수 계획 승인으로 인해 적절한 우수 공급이 이루어지도록 보장해야 할 건축업자의 책임이 경감되었다고 판단하지 않았습니다. 구제책재판소는 HBA 48조와 관련하여 건축업자가 부 시스템과 관련하여 소유자의 전문가가 확인한 개선 작업을 수행해야 한다고 결정했습니다. 주요 시스템과 관련하여 소유주의 엔지니어링 전문가는 부동산의 위치로 인해 건축업자가 우수 범람 위험을 방지하기 위해 건물의 바닥 레벨을 업계 관행에 따라 높였어야 한다는 점을 관찰했습니다. 전문가는 또한 이것이 적절한 시정 과정이었지만 '바닥 수준을 높이기에는 분명히 너무 늦었다'고 지적하고 향후 부동산 침수 위험을 완화할 수 있는 다양한 시정 조치를 제안했습니다.재판소는 건물 결함에 대한 손해배상은 보수가 필요한 경우 보수에 소요된 비용과 채택한 합리적인 방법을 참고하여 배상액을 산정한다는 Bellgrove v Eldrige [1954] HCA 36; (1954) 90 CLR 613의 원칙을 인용했습니다. 재판소는 주택의 침수 방지를 위해 바닥 레벨을 높이는 것이 필요했지만, 이는 '채택할 수 있는 합리적인 방법이 아니기 때문에' 적절한 구제책이 아니라는 소유자 측 전문가의 의견에 동의했습니다. 재판소는 건축업자에게 소유주 전문가가 제안한 완화 조치를 취하도록 명령하는 것이 적절한 구제책이라고 판단했습니다.영문으로 작성해 주세요.