This is part 3 of my multiple messages. I will continue to send you further messages. If you understand then please limit your response to "acknowledged".

(a) fails to pay any amount by the due date; or

(b) fails to give evidence of ability to pay as requested; or

 (c) fails to establish and maintain a security amount if requested; or

 

 (d) interferes with our obstructs the progress of the building works; or

 

(e) fails to give or interferes with the builder’s possession of the site; or

 

(f) fails to give an instruction or direction required within the time specified; or

 

(g) fails to produce evidence of title if requested; or

 

(h) fails to pay any deposit contemplated by the contract; or

 

(i) becomes bankrupt or, being a corporation, goes into receivership, liquidation or administration;

 

then the builder should be able to serve a notice of default.

 

For the benefit of the owner, if the builder:

 

 

(a) becomes bankrupt or, being a corporation, goes into receivership, liquidation, administration; or

 

(b) is unable to complete the contract; or

 

(c) fails to complete the works in the contract period as extended under this contract, or, if no contract period is agreed, within a reasonable time; or

 

(d) fails to remedy defective work or replace faulty or unsuitable materials and proceeds with the works such that the cost of remedying the defective work or replacing the faulty or unsuitable materials is made unreasonably more expensive; or 

 

(e) fails to proceed with the building works with all due diligence; or,

 

(f) fails to proceed with the building works in a competent and workmanlike manner; or,

 

(g) without reasonable cause suspends the building work before practical completion; or,

 

(h) without reasonable cause refuses or neglects to comply with any obligations under this contract; or,

 

(i) deliberately fails to remove or remedy any defective work such that the continuation of the work has or will result in the defective work being built in and/or unable to be rectified without unreasonable additional expense.

 

then the owner should be able to serve a notice of default.

 

Immediate Termination in the Case of Defaults Not Capable of Remedy

Certain defaults, such as insolvency, are not capable of remedy and the termination clause should allow for immediate issue of a notice of termination in those cases, noting that, in all cases, any notice of termination must be in writing and must be properly served.

 

The Need for Reform - Unfair Termination Clauses In Current Industry Standard Form Home Building Contracts

 

Background

The termination clauses in home building contracts generally operate as notice of default provisions.

 

 

Notice of default provisions in a building contract enable an aggrieved party, such as a builder who has not been paid a progress claim, or an owner whose project has taken too long to complete, to serve a notice on the other party complaining of that default. The notice allows the other party the contractually agreed notice period (usually ten working days) to remedy the default specified in the notice. The sting in the tail of the notice is that if the recipient of the notice does not take reasonable steps to remedy the default in the time allowed, the aggrieved party could then serve a notice terminating the contract.

 

The provisions are necessary because at common law, in order to terminate a building contract which does not expressly make time of the essence with respect to the date of completion, an aggrieved party has to be able to show that the other party has repudiated the contract, that is, the other party has shown by its conduct that it does not intend to carry out the contract at all. This is almost never the case in a building contract where the builder is taking too long to complete the works, because invariably the builder's intention is to carry out the contract, but as and when it suits him to do so. In Laurinda Pty Ltd v Capalaba Park Shopping Centre Pty Ltd

[1989] HCA 23; (1989) 166 CLR 623 at 658‑659, Mason CJ said that there was a difference between evincing an intention to carry out a contract only if and when it suited the party to do so, and evincing an intention to carry it out as and when it suited the party to do it. He said that in the first case, the party intended not to carry the contract out at all, in the event that it did not suit him. Whereas in the second case, the party intended to carry out the contract, but only to carry it out as and when it suited him. It is only if the inference is that the defaulting party intends so to delay performance that the promisee will be substantially deprived of the benefit of the promise, that repudiation can be inferred. Mason CJ said that the inference is not lightly drawn: Progressive Mailing House Pty.Ltd. v. Tabali Pty.Ltd [1985] HCA 14; (1985) 157 CLR 17.

 

What this means in plain English is that without an effective notice of default clause providing for termination for lack of due diligence, a builder can keep an owner waiting almost indefinitely for his or her house to be completed. It also means that without an effective notice of default clause the owner cannot terminate the contract for other causes unless those causes involve the most extreme misconduct by the builder.

 

The problem. Regrettably the current edition of the basic home building contract proffered by one of the two builder's associations, the Housing Industry Association's NSW Residential Contract for New Dwellings, no longer provides an owner with a satisfactory notice of default clause.

 

The provision under the old HIA Standard Home Building Contract Edition 11 used to read:

 

The Owner may, subject to the following, end this agreement if the contractor:

 

(a) becomes bankrupt or executes a deed of assignment or arrangement or makes any composition for the benefit of creditors

 

 

(b) goes into liquidation, either voluntary or compulsory, or has a receiver or an official manager appointed; or,

 

(c) fails to proceed with the building works with all due diligence; or,

 

(d) fails to proceed with the building works in a competent and workmanlike manner; or,

 

(e) without reasonable case suspends the building work before practical completion; or,

 

(f) refuses of neglects to comply with any obligations under this agreement; or,

(g) fails to remove or remedy any defective work (as directed by the warranty insurer) within the time allowed.

As you can see, although it was not perfect, the clause did give the owner a fairly comprehensive set of reasons which he or she could use to terminate the contract.
이 글은 제가 보낸 여러 메시지 중 3부입니다. 계속해서 추가 메시지를 보내드리겠습니다. 이해하셨다면 응답을 "확인함"으로 제한해 주세요.(a) 납부 기한까지 금액을 납부하지 않은 경우 또는(b) 요청에 따라 지불 능력에 대한 증거를 제공하지 않은 경우 또는 (c) 요청에 따라 보증금을 설정하고 유지하지 않은 경우, 또는  (d) 당사가 건물 공사의 진행을 방해하는 경우, 또는 (e) 건축업자의 부지 소유권을 제공하지 않거나 방해하는 경우, 또는 (f) 지정된 시간 내에 필요한 지시 또는 지시를 제공하지 않는 경우 또는 (g) 요청이 있을 경우 소유권 증거를 제시하지 않는 경우. (h) 계약서에 명시된 보증금을 지불하지 않는 경우, 또는 (i) 파산하거나, 법인의 경우 법정관리, 청산 또는 관리에 들어가는 경우; 빌더는 채무 불이행 통지를 제공할 수 있어야 합니다. 소유자의 이익을 위해, 건축업자가:  (a) 파산하거나, 법인인 경우 법정관리, 청산, 관리에 들어가는 경우, 또는 (b) 계약을 완료할 수 없는 경우, 또는 (c) 본 계약에 따라 연장 된 계약 기간 내에 또는 계약 기간이 합의되지 않은 경우 합리적인 시간 내에 작업을 완료하지 못함; 또는 (라) 결함이 있는 작업을 시정하지 않거나 결함이 있거나 부적합한 자재를 교체하지 않고 작업을 진행하여 결함이 있는 작업을 시정하거나 결함이 있거나 부적합한 자재를 교체하는 데 드는 비용이 부당하게 더 많이 들도록 작업을 진행하지 않는 경우 또는  (e) 충분한 실사를 통해 건축 공사를 진행하지 않은 경우 또는, (f) 유능하고 숙련된 방식으로 건축 공사를 진행하지 않는 경우, 또는, (g) 합당한 이유 없이 실질적 완공 전에 건축 공사를 중단하거나, 또는, 합당한 이유 없이 건축 공사를 중단하는 경우, (h) 합리적인 이유 없이 본 계약에 따른 의무를 거부하거나 준수하지 않는 경우, (i) 고의로 결함이 있는 작업을 제거하거나 시정하지 않아 작업을 계속할 경우 결함이 있는 작업이 시공되거나 불합리한 추가 비용 없이는 시정할 수 없는 결과를 초래하는 경우. 그런 다음 소유자는 불이행 통지를 송달할 수 있어야 합니다. 구제할 수 없는 불이행의 경우 즉시 계약 해지파산과 같은 특정 채무 불이행은 구제할 수 없으며, 해지 조항은 이러한 경우 즉시 해지 통지를 할 수 있도록 허용해야 하며, 모든 경우에 해지 통지는 서면으로 이루어져야 하고 적절하게 송달되어야 한다는 점에 유의해야 합니다. 개혁의 필요성 - 현행 업계 표준 양식의 주택 임대차 계약서에 포함된 불공정 해지 조항 배경주택 임대차 계약의 해지 조항은 일반적으로 채무 불이행 조항의 통지로서 작동합니다.  건축 계약의 불이행 조항 통지는 진행 대금을 지급받지 못한 건축업자나 프로젝트 완료에 너무 오랜 시간이 걸린 소유자 등 불만을 품은 당사자가 상대방에게 불이행에 대해 불만을 제기하는 통지를 보낼 수 있도록 합니다. 이 통지를 통해 상대방은 계약상 합의된 통지 기간(보통 영업일 기준 10일) 내에 통지에 명시된 불이행을 시정할 수 있습니다. 통지의 마지막 부분에 명시된 단서는 통지 수신자가 허용된 기간 내에 불이행을 시정하기 위한 합리적인 조치를 취하지 않을 경우, 불만을 제기한 당사자가 계약을 해지하는 통지를 발송할 수 있다는 것입니다. 이러한 조항이 필요한 이유는 관습법상 완공일과 관련하여 본질적인 시간을 명시적으로 정하지 않은 건축 계약을 해지하려면 불만을 제기한 당사자가 상대방이 계약을 거부했음을, 즉 상대방이 계약을 이행할 의사가 전혀 없음을 행동으로 보여줄 수 있어야 하기 때문입니다. 건축업자가 공사를 완료하는 데 너무 오래 걸리는 건축 계약의 경우, 건축업자의 의도는 항상 계약을 이행하는 것이지만 적절한 시기에 계약을 이행하는 것이기 때문에 이러한 경우는 거의 발생하지 않습니다. 로린다 Pty Ltd v 카팔라바 파크 쇼핑센터 Pty Ltd에서[1989] HCA 23; (1989) 166 CLR 623, 658-659에서 Mason CJ는 당사자에게 적합한 경우에만 계약을 이행하겠다는 의사를 입증하는 것과 당사자에게 적합한 때에 계약을 이행하겠다는 의사를 입증하는 것에는 차이가 있다고 말했습니다. 그는 첫 번째 경우 당사자가 자신에게 적합하지 않은 경우 계약을 전혀 이행하지 않으려는 의도가 있었다고 말했습니다. 반면 두 번째 경우에는 당사자가 계약을 이행할 의도는 있었지만 자신에게 적합한 때에 계약을 이행할 의도만 있었다고 했습니다. 채무불이행 당사자가 이행을 지연시켜 약속자가 약속의 이익을 실질적으로 박탈당할 의도가 있다고 추론할 수 있는 경우에만 부인을 추론할 수 있습니다. 메이슨 CJ는 이러한 추론이 가볍게 도출되지 않는다고 말했습니다: Progressive Mailing House Pty.Ltd v. Tabali Pty.Ltd [1985] HCA 14; (1985) 157 CLR 17. 이것이 일반 영어로 의미하는 바는 효과적인 불이행 통지가 없으면 다음과 같습니다.