This is part 6 of my multiple messages. I will continue to send you further messages. If you understand then please limit your response to "acknowledged". 

KEY ISSUE 2: STATUTORY WARRANTIES

 

6. Should the definition of “completion” include a specific definition for subsequent purchasers?

 

I recommend that the definition of “completion” for subsequent purchasers, where it cannot be ascertained because of lack of evidence as to the criteria currently used, should be 12 months after the date of the first issue of the HOW Insurance certificate in respect of the building works.

 

7. Is it necessary to clarify that the principal contractor is ultimately responsible for the statutory warranties to the home owner?

 

It is not clear what “ultimately responsible” means but a statement of the principle that the principal contractor, ie the licensed builder, is the one liable under the warranties would be a desirable thing.

 

8. Do you think maintenance schedules should be required for strata schemes and why?

Absolutely. What happens is that the strata scheme committees ignore maintenance for years and then, just before the warranties expire, they are approached by “building consultants” who charge exorbitant fees for an inspection and then promote unjustified claims against the builders for defects which have arisen because of a failure to maintain the building. 

 

9. Should home owners’ obligations relating to maintenance be further clarified in the legislation? Why?

 

Other than the obligations of strata scheme committees, I do not think so. It is highly likely that the insurance companies will jump on such obligations to attempt to resist every payment under the HOW Insurance, and home owners have the least amount of resources to resist such a legal onslaught. . 

 

10. Should “structural defect” and other terms be further defined in the Act? If so, which ones and what would be the definition?

 

I would be inclined to follow the Queensland legislation in this regard. Do a list of specific defects and then a general overall definition as proposed in the issues paper to act as a catchall.

 

11. In what ways could the statutory warranties be improved (if at all)? 

 

The statutory warranties are quite adequate. No need for any change there.

 

12. Are the statutory warranty defences currently contained in the legislation adequate?

No. The requirement in section 18F that the builder’s warning be in writing is sometimes unfair in its results. Perhaps the defence should be extended to situations where the builder can prove to the satisfaction of the Court that the home owner, or the home owner’s architect, who directed the work be carried out in the matter which gave rise to the problem, was clearly in no doubt about the risks he or she was taking.

 

KEY ISSUE 3: DISPUTE RESOLUTION

 

13. Should home owners be required to allow licensees back on site to rectify defects? In what circumstances would this be inappropriate?

Yes. This could greatly reduce the volume of litigation. It would only be inappropriate if the licensee was no longer licensed or insured or there had been threats of violence such that the home owner was in a genuine state of apprehension. There should be a responsibility on anyone ordering a home owner to accept a licensee back on site to ensure that the licensee is not being destructive and is performing work of an acceptable standard. 

 

14. Are complaint inspection advices useful in the dispute resolution process?

 

Yes. But rectification orders are better.

 

15. Should a penalty notice offense be created for non-compliance with a rectification order?

 

Yes. The order should give a reasonable time for compliance and then be enforced by criminal sanctions. 

 

16. Which option, if any, do you support for disputes over $500, 000 and why? Do you have any other suggestions?

 

17. What are your thoughts about alternative dispute resolution?

 

Every time a specialist tribunal is set up with the intention of providing cheap and simple dispute resolution the participants and their legal advisors tend to demand that the process be as fair and reasonable as possible, which in the end results in its procedure and determinations being exactly like a Court with all the costs that that entails. Without any criticism of the Members intended, this is what has happened with the Consumer Trader and Tenancy Tribunal Home Building Division. This is a universal trend and is because all the participants are pursuing perfect justice. Unfortunately this has given rise to the legal aphorism that “a building matter is not complete until the legal costs generated by it equal the contract price of the structure in question.” The one exception to this rule is the Security of Payment scheme. Despite the fact that adjudications under that scheme were “quick and dirty”, as one Supreme Court Justice approvingly described them, the results tended to be acceptable to the parties and the dispute very seldom went on to full scale litigation. Indeed the fact that the security of payment scheme made rapid justice available to the less powerful participants in the industry seems to have resulted in a change of behavior in the more powerful participants, such that disputes are now, it seems to the writer, far less frequent and the adjudicators are looking for work. 

 

18. Can the current dispute resolution processes be improved? How?

 

I recommend a very structured adjudication process for home building matters. Either party can approach an adjudication authority which then nominates the adjudicator who then, if expert evidence of defective work is required, will appoint appropriate an expert or experts who must investigate and report within ten business days, after which the parties have five business days to provide written submissions and a further five days to answer those submissions, after which the adjudicator has a further five business days to issue his or her determination. The whole process can be completed in twenty five business days.

 

I recommend that it be an entirely non government process as it currently is under the security of payment scheme. Indeed the current adjudication authorities would be the ideal bodies to run the scheme. They have the experience, the administrative machinery and the personnel required to do this. Taking this approach will mean that the establishment of the scheme will cost the State Government almost nothing.
이 글은 제가 보낸 여러 메시지 중 6번째 메시지입니다. 계속해서 추가 메시지를 보내드리겠습니다. 이해하셨다면 응답을 "알았다"로 제한해 주세요. 핵심 이슈 2: 법적 보증 6. "완료"의 정의에 후속 구매자를 위한 구체적인 정의가 포함되어야 하나요? 현재 사용되는 기준에 대한 증거가 부족하여 확인할 수 없는 경우, 후속 구매자에 대한 "완료"의 정의는 해당 건축 공사와 관련하여 HOW 보험 증서가 처음 발행된 날로부터 12개월 후가 되어야 한다고 생각합니다. 7. 주택 소유자에 대한 법정 보증에 대해 주 계약자가 최종적으로 책임이 있음을 명확히 해야 하나요? "최종 책임"이 무엇을 의미하는지는 명확하지 않지만 주 계약자, 즉 면허를 받은 건축업자가 보증에 대한 책임이 있다는 원칙을 명시하는 것이 바람직할 것입니다. 8. 지층 계획에 유지보수 일정이 필요하다고 생각하시며 그 이유는 무엇입니까?물론입니다. 스트라타 제도 위원회가 수년간 유지보수를 소홀히 하다가 보증이 만료되기 직전에 "건물 컨설턴트"가 접근하여 막대한 검사 비용을 청구한 후 건물을 유지보수하지 않아 발생한 하자에 대해 건축업자에게 부당한 청구를 조장하는 경우가 있습니다.  9. 유지 보수와 관련된 주택 소유자의 의무를 법률에 더 명확히 해야 합니까? 그 이유는 무엇인가요? 계층 제도 위원회의 의무를 제외하고는 그렇게 생각하지 않습니다. 보험회사는 이러한 의무에 편승하여 HOW 보험에 따른 모든 지불에 저항하려고 시도할 가능성이 높으며, 주택 소유자는 이러한 법적 공세에 저항할 수 있는 자원이 최소한으로 제한되어 있습니다. .  10. "구조적 결함" 및 기타 용어가 법에 추가로 정의되어야 합니까? 그렇다면 어떤 용어와 그 정의는 무엇일까요? 저는 이와 관련하여 퀸즈랜드 주법을 따르고 싶습니다. 특정 결함의 목록을 작성한 다음 이슈 페이퍼에서 제안한 대로 일반적인 전체 정의를 작성하여 포괄적인 역할을 하도록 합니다. 11. 법정 보증을 어떤 방식으로 개선할 수 있을까요(있다면)?  법정 보증은 매우 적절합니다. 변경할 필요가 없습니다. 12. 현재 법률에 포함된 법정 보증의 방어 조항이 적절한가요?아니요. 건축업자의 경고가 서면으로 이루어져야 한다는 섹션 18F의 요건은 때때로 그 결과가 불공평합니다. 건축업자가 문제가 발생한 사안에 대해 공사를 지시한 주택 소유자 또는 주택 소유자의 건축가가 자신이 감수하고 있는 위험에 대해 의심의 여지가 없음을 법원이 만족할 정도로 증명할 수 있는 상황까지 방어권을 확대해야 할 것입니다. 주요 쟁점 3: 분쟁 해결 13. 주택 소유주는 하자를 시정하기 위해 라이센시에게 현장 재방문을 허용해야 하나요? 어떤 상황에서는 이것이 부적절할까요?예. 이렇게 하면 소송의 양을 크게 줄일 수 있습니다. 면허 소지자가 더 이상 면허나 보험에 가입되어 있지 않거나 폭력 위협이 있어 주택 소유주가 진정으로 불안한 상태에 있는 경우에만 부적절합니다. 주택 소유주에게 면허 소지자를 현장에 다시 받아들이도록 명령하는 사람은 면허 소지자가 파괴적인 행동을 하지 않고 허용 가능한 수준의 작업을 수행하고 있는지 확인할 책임이 있어야 합니다.  14. 불만 사항 점검 권고가 분쟁 해결 절차에 유용하나요? 예. 하지만 시정 명령이 더 좋습니다. 15. 시정 명령 불이행에 대해 과태료 통지 위반을 만들어야 하나요? 예. 시정 명령은 준수에 필요한 합리적인 시간을 부여한 후 형사 제재를 통해 집행되어야 합니다.  16. 500,000달러 이상의 분쟁에 대해 어떤 옵션을 지지하며 그 이유는 무엇인가요? 다른 제안 사항이 있나요? 17. 대체 분쟁 해결에 대해 어떻게 생각하시나요? 저렴하고 간단한 분쟁 해결을 제공한다는 취지로 전문 재판소가 설립될 때마다 참가자와 법률 고문은 그 절차가 최대한 공정하고 합리적일 것을 요구하는 경향이 있으며, 결국 그 절차와 결정은 모든 비용을 수반하는 법원과 똑같아지게 됩니다. 회원들의 의도와는 무관하게 소비자상인임대차심판원 주택건물분과에서 이런 일이 벌어지고 있습니다. 이는 보편적인 추세이며 모든 참여자가 완벽한 정의를 추구하기 때문입니다. 안타깝게도 이로 인해 "건물 문제로 인해 발생한 법적 비용이 해당 건물의 계약 가격과 같을 때까지 건물 문제는 완료되지 않는다"는 법적 격언이 생겨났습니다. 이 규칙에 대한 한 가지 예외는 지불 보증 제도입니다. 이 제도에 따른 판결은 한 대법관의 표현대로 "신속하고 더럽게" 이루어졌음에도 불구하고 당사자와 분쟁 당사자가 그 결과를 수용하는 경향이 있었습니다.