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No Scarcity Of Suitors For Walter Reed Site

The Pentagon's proposal to close Walter Reed Army Medical Center in Northwest Washington could touch off intense competition for a rare prize: more than 100 acres in a city where real estate values are soaring and space for new development is scarce.

Barely a week after the Pentagon said it planned to close the 96-year-old hospital between Rock Creek Park and Georgia Avenue, real estate brokers, D.C. planners, developers and politicians were laying claim to the property, a sign of the complicated discussions that ensue when the federal government pulls up stakes.

The 113-acre complex is in the middle of an increasingly affluent neighborhood convenient to downtown and also is near the burgeoning commercial area of Silver Spring -- factors that argue for dense residential, retail or office development. But it is also a historic place, where war heroes and presidents have recuperated, and its redevelopment could trigger a preservation fight. And as a federal property, its decommissioning as a military hospital would be governed by tight restrictions, such as that the campus must first be offered to other government agencies.

D.C. officials and neighborhood residents also would want a say.

"What's attractive about Walter Reed is its size," said Thomas R. Maskey, a senior vice president at Peterson Cos., a Northern Virginia developer of mixed-use projects. "There's not 113 acres anywhere around here that's going to be available. The size allows you to do a lot of different things that can really have an impact."

With congressional review of the Pentagon's base-closing plan ahead, it could be years before Walter Reed closes, and it may not happen at all if local officials succeed in blocking the proposed transfer of hospital staff to the National Naval Medical Center in Bethesda and Fort Belvoir in Fairfax County. And it could take years more before a plan for the property took shape.

"There's a lot of legwork that has to be done before you can break ground and start redeveloping a site," said Tim Ford, executive director of the Association of Defense Communities, a nonprofit group that tracks base closings and redevelopments across the country. "Just getting the land from the federal government is tough."

The Washington region is no stranger to the federal government rearranging its land use, but the aftermath isn't always consistent.

The Cameron Station military base in Alexandria was quickly redeveloped into a mostly residential neighborhood after it was closed in the late 1990s. The District, in contrast, has been in a protracted debate over the fate of the federally operated and largely defunct St. Elizabeth's Hospital in Southeast. The 40-acre Southeast Federal Center was turned over to the District -- sort of. It is being redeveloped as a new headquarters for the Transportation Department, with some of the property slated for a private housing, retail and office development.

Walter Reed, based on its size, history and location, would probably pose an even more complicated development problem. Ford said that when the military vacated its prime piece of real estate in San Francisco's Presidio, for example, there was a "constant battle" among residents, developers and D.C. officials before a compromise was reached to keep part of the 1,480-acre site as parkland and use other parts for commercial space.

Developers said there would be no shortage of interest or ideas for the Walter Reed campus, which brokers said is worth $80 million to $100 million.

Developer John Shooshan of Arlington, who has done office buildings and housing projects, said that because Walter Reed sits in a mostly residential area, bordering Rock Creek Park, it could be developed into a combination of single-family homes, condominiums and apartments.
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월터 리드 부지에 대한 인수 후보자 부족 없음

워싱턴 북서부에 있는 월터 리드 육군 의료 센터를 폐쇄하려는 국방부의 제안은 부동산 가치가 치솟고 새로운 개발 공간이 부족한 도시에서 100에이커가 넘는 희귀한 상품을 놓고 치열한 경쟁을 촉발할 수 있습니다.

국방부가 록 크릭 파크와 조지아 애비뉴 사이에 있는 96년 된 병원을 폐쇄할 계획이라고 밝힌 지 일주일도 지나지 않아 부동산 중개인, 워싱턴 DC의 기획자, 개발자, 정치인들이 이 부동산에 대한 소유권을 주장하고 있는데, 이는 연방 정부가 지분을 매입할 때 발생하는 복잡한 논의의 신호입니다.

113에이커 규모의 이 복합 단지는 도심과 가까운 부유한 지역 한가운데에 있으며, 실버 스프링의 급성장하는 상업 지역과도 가까워 주거, 소매 또는 사무실 밀집 개발이 필요한 곳입니다. 그러나 이곳은 전쟁 영웅과 대통령이 요양한 역사적인 장소이기도 하며, 재개발로 인해 보존 싸움이 촉발될 수도 있습니다. 또한 연방 재산인 이 캠퍼스를 군 병원으로 해체하려면 먼저 다른 정부 기관에 제공해야 하는 등 엄격한 제한이 적용됩니다.

워싱턴 DC 공무원과 인근 주민들도 발언권을 원할 것입니다.

"월터 리드의 매력은 그 규모입니다."라고 북부 버지니아의 복합 용도 프로젝트 개발업체인 피터슨 코스(Peterson Cos.)의 수석 부사장인 토마스 R. 마스키(Thomas R. Maskey)는 말합니다. "113에이커에 달하는 부지를 사용할 수 있는 곳은 이 주변 어디에도 없습니다. 이 정도 규모면 정말 큰 영향을 미칠 수 있는 다양한 일을 할 수 있습니다."

국방부의 기지 폐쇄 계획에 대한 의회의 검토를 앞두고 있는 상황에서 월터 리드 기지가 폐쇄되기까지는 몇 년이 걸릴 수 있으며, 지역 관리들이 병원 직원을 베데스다의 국립 해군 의료 센터와 페어팩스 카운티의 포트 벨보아로 이전하는 것을 막는 데 성공하면 폐쇄가 아예 이루어지지 않을 수도 있습니다. 그리고 이 부지에 대한 계획이 구체화되기까지 몇 년이 더 걸릴 수도 있습니다.

전국의 기지 폐쇄 및 재개발을 추적하는 비영리 단체인 국방 커뮤니티 협회의 팀 포드 전무이사는 "부지를 착공하고 재개발을 시작하기 전에 해야 할 일이 많습니다."라고 말합니다. "연방 정부로부터 토지를 확보하는 것만으로도 힘든 일입니다."

워싱턴 지역은 연방 정부가 토지 사용을 재정비하는 데 낯선 곳이 아니지만 그 여파가 항상 일관된 것은 아닙니다.

알렉산드리아의 카메론 스테이션 군 기지는 1990년대 후반에 폐쇄된 후 대부분 주거 지역으로 빠르게 재개발되었습니다. 이와 대조적으로 사우스이스트 교육구는 연방정부에서 운영하다가 거의 없어진 사우스이스트 세인트 엘리자베스 병원의 운명을 놓고 오랜 기간 논쟁을 벌여 왔습니다. 40에이커 규모의 사우스이스트 연방 센터가 교육구에 넘겨졌습니다. 이 건물은 교통부의 새로운 본부로 재개발되고 있으며, 일부 부지는 민간 주택, 소매 및 사무실 개발이 예정되어 있습니다.

월터 리드는 규모와 역사, 위치를 고려할 때 훨씬 더 복잡한 개발 문제를 야기할 수 있습니다. 포드는 예를 들어 샌프란시스코 프레시디오에서 군이 주요 부동산을 비웠을 때 1,480에이커 부지의 일부를 공원 부지로 유지하고 다른 부분을 상업 공간으로 사용하기 위해 타협이 이루어지기 전에 주민, 개발자 및 D.C. 공무원들 사이에 "끊임없는 싸움"이 있었다고 말했습니다.

개발자들은 중개업자들이 8천만 달러에서 1억 달러의 가치가 있다고 말한 월터 리드 캠퍼스에 대한 관심이나 아이디어가 부족하지 않을 것이라고 말했습니다.

오피스 빌딩과 주택 프로젝트를 수행한 알링턴의 개발자 존 슈샨은 월터 리드가 대부분 주거 지역에 위치하며 록 크릭 공원과 접해 있기 때문에 단독 주택, 콘도, 아파트의 조합으로 개발할 수 있다고 말했습니다.