피고가 임대차계약을 체결하기 이전부터 원고 및 신림서부새마을금고의 각 근저당권이 이미 설정되어 있어 일반채권자로서는 이 사건 부동산을 책임재산으로 하여 김영숙에 대한 대여금 채권을 회수할 수 없는 상황에 처하였던 점, 피고가 임대차계약을 체결한 때로부터 3개월이 지나지 아니하여 원고가 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하였고, (중략), 피고와 김영숙 사이에 약정한 임대차보증금 2,500만 원은 당시 주택임대차보호법 시행령에 따라 서울특별시에서 우선변제를 받을 임대차보증금 중 일정액의 범위인 2,500만 원과 일치하는 반면, 위 금액은 종전 임차인 김은영이 이 사건 부동산을 임대차보증금 1,000만 원, 월 차임 120만 원에 임차하였던 점에 비추어 지나치게 소액인 점 등을 종합하여 볼 때, 이는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 하여 임대차계약을 체결한 것이라 할 것이어서, 비록 피고와 김영숙 사이의 임대차계약이 허위라고 보기는 어렵다고 하더라도 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다.
일반채권자로서는 대여금 채권을 회수할 수 없고, 이 사건의 부동에 관한 임의 경매를 신청하였으며 임대차 보증금이 지나치게 소액인 점을 들어 피고는 소액임차인이 될 수 없다.