공제금
[1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제42조에 의하여 한국공인중개사협회(이하 '협회'라고 한다)가 운영하는 공제사업은,비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 성질에 있어서 상호보험과 유사하고중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도로서 협회가 중개업자와 체결하는 공제계약은 기본적으로 보험계약의 본질을 갖고 있으므로,적어도 공제계약이 유효하게 성립하기 위해서는 공제계약 당시에 공제사고의 발생 여부가 확정되어 있지 않아야 한다는 '우연성'과 '선의성'의 요건을 갖추어야 한다.여기서 '우연성'이란 특정인의 의사와 관계없는 사고라는 의미의 우연성을 뜻하는 것이 아닐 뿐만 아니라,특정인의 어느 시점에서의 의도와 장래의 실현 사이에 필연적·기계적인 인과관계가 인정되는 것도 아니므로,중개업자가 장래 공제사고를 일으킬 의도를 가지고 공제계약을 체결하고나아가 실제로 고의로 공제사고를 일으켰다고 하더라도,그러한 사정만으로는 공제계약 당시 공제사고의 발생 여부가 객관적으로 확정되어 있다고 단정하여 우연성이 결여되었다고 보거나 공제계약을 무효라고 볼 수 없다.[2] 한국공인중개사협회(이하 '협회'라고 한다)가 중개업자와 체결하는 공제계약은 형식적으로는 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행을 보험사고로 하는 상호보험계약과 유사하지만 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 보증계약과 같은 효과를 목적으로 하며,거래당사자는 공제계약을 신뢰하여 중개업자의 중개행위에 따라 부동산거래를 하는 것이 보통이므로,일반적으로 타인을 위한 보험계약에서 보험계약자의 사기를 이유로 보험자가 보험계약을 취소하는 경우 보험사고가 발생하더라도 피보험자는 보험금청구권을 취득할 수 없는 것과는 달리,공제계약의 경우 거래당사자가 중개업자의 공제 가입을 확인한 후 중개업자의 중개행위에 따라 거래계약을 체결하거나 혹은 중개업자에게 중개를 의뢰하면서 금원을 교부하는 등으로 공제계약의 채권담보적 기능을 신뢰하여 새로운 이해관계를 가지게 되었다면그와 같은 거래당사자의 신뢰를 보호할 필요가 있다.그러므로 주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결하면서 협회를 기망하였다는 이유로 협회가 공제계약 체결의 의사표시를 취소하였다 하더라도,거래당사자가 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 등 특별한 사정이 있는 경우가 아니면그 취소를 가지고 거래당사자에게 대항할 수 없다.그리고 이러한 법리는 '공제계약에 관하여 공제가입자 또는 그 대리인의 사기가 있었을 때에는 무효로 한다'는 공제약관에 의하여 협회가 공제계약의 무효를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.[3] 한국공인중개사협회(이하 '협회'라고 한다)가 공제약관 제2조 제1항에서 '협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다'라고 규정한 사안에서,위 약관 규정을 '협회가 공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대하여 보상하는 총 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다'라는 의미로 해석할 여지가 아주 없는 것은 아니지만,공제약관 제1조,제2조 제1항과 공제증서 공제금액란의 문구를 놓고 평균적 고객의 관점에서 평이하고통상적이고 자연스러운 의미로 연결하여 이해하면'협회는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 보상하되,그 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다'라고 해석할 여지가 충분하고,약관 제2조 제1항의 규정을 '공제사고 1건당 보상한도'로 보는 해석에 객관성과 합리성도 인정되므로,당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우 고객에게 유리하게 해석하여야 한다는 약관해석의 원칙에 따라 위 약관 규정은 '공제사고 1건당 보상한도'를 정한 것으로 해석함이 타당하다고 한 사례.
한국공인중개사협회의 공제약관 제2조 제1항에서 규정한 내용인 '협회의 보상금액의 한도는 공제가입금을 기준으로 함'은 공공약관 제1조와 제2조 제1항 및 공제증서 공제금액란의 문구를 놓고 통상의 고객 관점에서 그 의미를 자연스럽게 연결하여 이해한다면 약관해석의 원칙에 따라 해당 규정의 의미는 '공제사고 1건당 보상한도'를 정한 것으로 보아야 함이 상당하다.