임차보증금반환·건물인도
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고,주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만,위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다.주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다.주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면,단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.[3] 甲 주식회사가 乙 신탁회사와 甲 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고乙 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 乙 회사의 승낙 없이 丙과 임대차계약을 체결하였고,丙은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데,그 후 甲 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고,丁 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며,이후 丁 조합이 신청한 임의경매절차에서 戊 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서,甲 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 乙 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만,위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고,丙이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 丙이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 丙의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로,丙의 주민등록은 丙이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서,丙은 甲 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고,丁 조합의 근저당권설정등기는 丙이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로,丙은 임차권으로 주택의 매수인인 戊 회사에 대항할 수 있다고 한 사례.
丙이 甲 주식회사와 임대차계약을 체결하여 전입신고를 마친 뒤 甲 회사가 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하고 丁 신용협동조합이 같은 날 근저당권설정등기를 마쳤으며 이후 임의경매절차에서 戊 주식회사가 위 주택을 매수한 경우 주택임대차보호법상 주민등록의 임대차 공시 효력은 제3자의 임차권 존재 인식 여부에 따라 결정되므로 제3자의 시각에서 丙의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유로 보인다는 점에서 丙은 임차권으로 주택의 매수인인 戊 회사에 대항할 수 있다.