하자보수보증금
[1] 구 주택건설촉진법(1999. 12. 31. 법률 제6075호로 개정되기 전의 것) 제38조 제15항,구 공동주택관리령(1999. 10. 30. 대통령령 제16590호로 개정되기 전의 것) 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여,주택사업공제조합(이하 '조합'이라 한다)과 사이에 아파트 신축공사에 관하여 보증기간을 정하여 구 주택건설촉진법 시행령(1999. 12. 7. 대통령령 제16611호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제2호 소정의 하자보수보증계약이 체결되었는데,그 보증계약의 약관에 "조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상한다."고 규정되어 있는 경우에,보증대상이 되는 하자는 보증기간 동안 즉 사용검사일 익일 이후부터 보증기간 만료일까지 사이에 발생한 하자에 한정되는 것이고사용검사 이전에 발생한 손해는 보상대상에서 제외되는 것임이 분명하나,(1) 그 보증대상이 되는 손해는 공동주택관리령에 따라 하자보수를 청구할 수 있는 하자로 인한 손해이어야 할 것이므로,그 보증대상이 되는 하자는 공동주택관리령 제16조 제1항 및 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에서 규정하고 있는 하자이어야 하고,한편 위 관리령 및 관리규칙에서는 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간을 규정하면서,하자의 범위를 '공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출,작동 또는 기능불량,부착 또는 접지불량 및 결선불량,고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자'라고 규정하고 있으므로,결국 보증대상이 되는 하자는 미시공,변경시공 그 자체가 아니라,'공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열·처짐 등의 현상이 발생한 것'을 의미한다고 보아야 할 것이고,그 공사상의 잘못이 미시공이나 변경시공이라 할지라도 달리 볼 것은 아니라 할 것이어서,비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며,그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이고,(2) 한편,그 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로,공사상의 잘못으로 주택의 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열 등이 사용검사 후에 비로소 나타나야만 한다 할 것이고,사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 의무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다.[2] 선서하지 아니한 감정인에 의한 감정 결과는 증거능력이 없으므로,이를 사실인정의 자료로 삼을 수 없다 할 것이나,한편 소송법상 감정인 신문이나 감정의 촉탁방법에 의한 것이 아니고 소송 외에서 전문적인 학식 경험이 있는 자가 작성한 감정의견을 기재한 서면이라 하더라도 그 서면이 서증으로 제출되었을 때 법원이 이를 합리적이라고 인정하면이를 사실인정의 자료로 할 수 있다는 것인바,법원이 감정인을 지정하고그에게 감정을 명하면서 착오로 감정인으로부터 선서를 받는 것을 누락함으로 말미암아 그 감정인에 의한 감정 결과가 증거능력이 없게 된 경우라도,그 감정인이 작성한 감정 결과를 기재한 서면이 당사자에 의하여 서증으로 제출되고,법원이 그 내용을 합리적이라고 인정하는 때에는,이를 사실인정의 자료로 삼을 수 있다.[3] 증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다.
구 주택건설촉진법 제38조 제15항, 구 공동주택관리령 제 17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 다하기 위해 하자보수보증계약을 체결 하였는데 그 약관에 "조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대해 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상한다"고 명시한 경우, 보증대상이 되는 하자는 미시공이나 변경시공이 아닌 '공사상 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열,처짐 등의 현상이 발생한 것' 을 의미한다.