임대차보증금·손해배상(기)
[1] 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로,특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고,또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.[2] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로,임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론,임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데,이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다.[3] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데,건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.
임대차계약의 종료 후에도 임차인이 부동산을 점유·사용하는 것은 그 기간만큼의 차임을 부당이득으로 얻은 것이 되고 이는 전차인에게도 동일하게 적용되므로, 이 사건 토지 전차인이 타인 소유의 토지 위에 공작물을 소유하고 있는 것은 소유자에게 토지의 차임에 상당하는 손해를 주고 있는 것이므로 전차인은 차임 상당의 부당이득금을 반환하여야 한다.