표준임대차계약서(약관)일부조항무효확인
[1] 공공건설임대주택의 임차인이,비록 우선분양전환청구권을 행사할 수 있는 자격요건의 구비 여부가 확정되지 않았고 분양전환시점이 도래하지 않았더라도,표준임대차계약서상 분양전환의 가격조건 조항이 강행법규를 위반하여 임차인의 법적 지위에 불안한 점이 있다면,법적 불안정을 해소하기 위하여 위 조항의 무효 확인을 구할 법적 이익이 있다고 본 사례.[2] 10년 공공건설임대주택 표준임대차계약서에서 "임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환 당시의 감정평가금액으로 한다"라고 정한 사안에서,위 조항은 입주자 모집공고에 포함된 내용 중 일부이고,구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목의 내용을 그대로 임대차계약에 포함시킨 것에 불과한 점 등에 비추어,위 조항은 거래상 일반적이고공통된 것이어서고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이고,계약의 성질상 설명이 현저히 곤란한 것에 해당하므로,대한주택공사가 임차인들에게 명시·설명하지 않았더라도 이를 임대차계약의 내용으로 주장할 수 있다고 본 사례.[3] 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제15조는 '건설임대주택을 임차인에게 우선분양하는 방법·절차 및 가격 등' 즉,급부행정의 영역을 규율하고 있는 것이므로,그 성격상 임차인에 대한 관계에서 기본권을 제한하거나 침해하는 것이 아니고,또한 위 법률조항의 위임사항의 중심적 개념인 '분양(전환)'은 부동산에 관한 사법상의 처분으로서,그 성질은 어디까지나 사경제적 작용인 점에서 위 법률조항에 의한 위임사항은 결국 성질상 법률유보사항이 아니다.따라서 애당초 법률로 정할 사항이 아닌 이상,여기에 위임입법을 통제하는 포괄위임금지의 원칙이 적용될 여지가 없다.나아가 구체적으로 임대주택의 분양전환가격을 어떻게 결정할 것인지는,구체적인 주택공급 상황,주택가격 동향,경제사정, 임대주택의 공급주체,임대기간 등의 변화에 따라서 달라져야 할 성질의 것이고,그 세부적인 사항을 모두 국회에서 제정한 특별법이나 대통령령에 빠짐없이 규정하도록 요구하는 것은 불가능하거나 부적당하다.결국, 이 같은 이유 때문에 구 임대주택법 제15조 제3항은 법률에서 그 대강의 내용을 규정한 다음 대통령령에 의하여 부분적인 보충을 할 수 있도록 하는 입법방식을 취한 것인데,구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 개정되기 전의 것) 제13조 제3항이 준용하는 제9조 제5항은 이를 더 구체화한 다음 구체적인 분양전환가격의 산정기준을 다시 건설교통부령에 재위임하고 있는바,이들 규정들과 관련 규정들을 종합하여 보면,시행규칙에 의하여 보충될 내용의 대강을 충분히 예측할 수 있고,오히려 관련 법령들을 종합하여 보면,10년 공공임대주택의 분양전환가격은 주변시세보다는 저렴한 수준에서 결정되도록 되어 있고,가격이 급등할 경우 적정한 가격으로 제한할 수 있도록 분양전환가격의 상한선도 규정하고 있으며,임차인의 우선분양권은 임대기간 만료 이후 분양전환시 예상되는 기대이익에 불과할 뿐 재산권이라고 볼 수 없고,민간건설임대주택은 공공건설임대주택과 달리 분양전환가격 산정기준에 대한 제한이 없어 임대사업자가 분양전환가격을 자유롭게 정할 수 있는 관계로,임차인들은 도리어 구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목으로 인하여 민간건설임대주택의 임차인보다 저렴한 가격으로 분양전환받을 수 있는 혜택을 누리고 있는 면이 있으므로,위 시행규칙 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목이 포괄위임금지의 원칙에 관한 헌법 제75조에 위배된다고 볼 수는 없다.[4] 10년 공공건설임대주택 표준임대차계약서에서 "임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환 당시의 감정평가금액으로 한다"라고 정한 경우,위 조항 및 그 근거가 된 구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목에서 규정하는 '감정평가금액'을 적용함에 있어서,분양전환을 통하여 임대사업자는 합리적인 한계를 넘어서 폭리를 취하게 되는 데 반하여,분양전환가격이 지나치게 높아 임차인들의 우선분양권은 사실상 박탈하는 것과 같은 결과가 초래되어서는 안 된다.따라서 분양전환시에 감정평가금액을 구체적으로 산정함에 있어서는,평가 결과가 크게 부적정할 경우 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다고 규정한 감정평가에 관한 규칙 제10조 제2항의 입법 취지를 십분 감안하여,폭등한 가격이 그대로 반영되게 되는 거래사례비교법만을 고집할 것이 아니라,비용성의 원리를 따르는 평가방식인 원가법에 따른 감정평가금액을 고려하는 등으로( 감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항 참조),분양전환 당시의 시장상황에 따른 합리적인 대응이 필요하다.
임대차계약에서 분양전환의 가격을 정한 조항은 일반적인 내용이므로 법에 위반되지 않고 임차인들에게 이득을 주는 면이 있으므로 무효가 되지 않는다.