소유권이전등기등
[1] 임대사업자가 임대주택법 등 관련 법령에 의하여 입주자모집공고를 하면서 분양전환가격 기준을 공고하였다 하더라도 공고 당시에는 임대사업자와 임차인 사이에 임대주택의 우선분양전환 여부 등이 결정되지 아니하여 임대주택의 분양전환가격 등 분양전환에 관한 법률관계가 아직 종결되지 아니한 상태이므로,그 후 임대주택법 등 관련 법령이 개정되어 그 법률관계에 관하여 개정 전의 법령과 다르게 규정하였다 하더라도 부칙에서 경과규정을 두지 않는 한 개정된 법령의 시행 후에 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙이다.다만 개정 전 규정의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개정 규정이 이루고자 하는 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에 그러한 신뢰를 보호하기 위하여 적용이 제한될 여지가 있을 뿐이다.[2] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법'이라 한다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고,그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서,특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다.그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면,임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라,만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다.이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로,이를 방지하고구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다.따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고,그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다.[3] 임대사업자가 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법'이라 한다) 등 관련 법령이 시행되기 전에 임차인들과 임대계약을 체결하면서 분양전환가격 산정요소의 하나인 임대주택의 건설원가에 관하여 합의하였으므로 그 건설원가를 기초로 분양전환가격을 산정하여 체결한 분양계약은 유효하다고 주장한 사안에서,그러한 합의가 있었다 하더라도 구 임대주택법 등 관련 법령이 시행된 후에 분양전환이 이루어지는 경우에는 분양전환에 관한 법률관계가 그 시점에 완결적으로 형성되므로 이에 관하여는 구 임대주택법 등 관련 법령이 적용되어야 하고,분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인 이상 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결한 분양계약은 그 한도 내에서 무효라고 한 사례.[4] 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1]의 각 규정에 의하면,표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서건축비와는 명확히 구별되고,분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다.그렇다면 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석하여야 한다.[5] 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때,대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서,스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라,대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다.따라서 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1]과 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-647, 1995. 8. 10. 제정) 제18조 제1항 [별표 3] 등 관련 법령을 유추 적용하여 임대주택건설용지의 조성원가를 일정비율로 할인한 택지공급가격이라고 보아야 한다.
임대주택법 등 관련 법령이 개정되어 개정 전의 법령과 상이하게 규정하였다 하더라도 부칙에서 경과규정을 두지 않는 한 개정 법령 시행 후의 분양전환에 관한 법률관계에 대해서는 개정 법령이 적용되는 것이 원칙이며 위 사례에서 구 임대주택법 등 관련 법령 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야하므로 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결한 분양계약은 그 한도 내에서 무효라고 할 것이다.