특별수선 충당금
[1] 임대주택의 임대사업자는 구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법'이라 한다) 및 구 임대주택법 시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18312호로 개정되기 전의 것)에 따라 특별수선충당금을 적립하여야 하고,임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다.다만 관계 법령상 임대사업자가 특별수선충당금의 적립을 언제까지 하여야 하는지가 다소 불분명하나,임대사업자는 현실적으로 관리권을 인계하는 전날까지 충당금을 적립하여야 한다고 해석함이 타당하다.구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택법'이라 한다) 제3조에 의하면"임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다."라고 규정하여 임대주택법이 주택법의 특별법적 성격을 가지는 점을 명시하고 있는데,구 주택법(2003. 12. 31. 법률 제7030호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항에 의하면관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고,구 주택법 제2조 제12호 (라)목에 의하면관리주체에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 포함된다.즉 관리주체인 임대사업자는 임대주택법에 의한 특별수선충당금뿐만 아니라 주택법에 의한 장기수선충당금(목적은 특별수선충당금과 같다)을 징수,적립해야 할 법적 근거가 있고,임대주택의 일부 또는 전부가 분양 전환된 경우 그때부터 일체의 특별수선충당금 또는 장기수선충당금을 징수,적립할 의무가 소멸된다고 해석할 수는 없다.집합건물의 하자는 많은 사람의 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하고,시간이 경과할수록 건물의 수선유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 특징이 있어 건물의 하자 보수가 적기에 이루어질 수 있도록 적정한 금액의 수선충당금이 적립되어야 할 필요성이 매우 큰데,이는 집합건물이 존재하는 한 변함없이 인정되는 것이며,임대주택의 분양 전환 과정에서 입주자대표회의가 구성되기 이전의 기간 또한 마찬가지이다.물론 위 기간 동안 수선충당금의 최종 부담자는 각 세대,즉 소유자라고 할 것이지만,그들 스스로가 수선 충당금을 적립하여 입주자대표회의에 인계할 수는 없는 것이므로,위 징수, 적립의무는 현실적으로 아파트를 관리하고 있는 자,즉 임대사업자가 부담한다고 볼 수밖에 없다.[2] 구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것) 제17조의3, 구 임대주택법 시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18312호로 개정되기 전의 것) 제15조의3, 구 임대주택법 시행규칙(2004. 3. 22. 건설교통부령 제396호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1]에 따르면,특별수선충당금은 최초의 사업계획 승인 당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비에 대한 일정 비율로 정해지고,표준건축비는 건설교통부 고시에 의한 ㎡당 금액을 '주택공급면적'에 적용하여 산출하도록 되어 있다.그런데 구 주택공급에 관한 규칙(2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호로 개정되기 전의 것) 등 관련 규정은 공급면적을 공용면적과 전용면적으로 구분하고,다시 공용면적을 주거공용면적과 기타 공용면적으로 세분화하는 규정형식을 취하고 있으므로,'주택공급면적'은 전유면적과 공용면적을 모두 포함하는 상위의 개념이라고 보아야 하고,특별수선충당금을 산정함에 있어서 전유면적을 제외할 근거는 없다.특별수선충당금의 산정 근거가 되는 표준건축비를 어떠한 기준으로 정할 것인지는 특별수선충당금이 건물의 보수에 충분한 재원이 될 수 있도록 정책적으로 정하는 문제이지 반드시 사용 대상 부분에 어떠한 요율을 곱하여 정해야만 하는 것이 아니다.즉 특별수선충당금의 사용 대상에 전유부분이 포함되지 않는다고 하여 반드시 적립금액의 산정 방식도 전유부분을 제외한 면적을 기준으로 하여야 한다고 볼 수는 없다.[3] 특별수선충당금의 최종 부담자가 각 주택의 소유자라고 하더라도 이를 징수,적립할 의무는 관리자에게 있고,관리자는 법령에 따라 징수,적립한 특별수선충당금을 새로운 관리자에게 인계해 줄 의무가 있으므로,임대사업자가 관리권을 인계할 때까지 실제 적립한 특별수선충당금을 전액 지급함으로써 위 의무를 다하였다고 볼 수 없고,법령에 규정된 적립 의무에 부족한 금액을 추가로 지급할 의무가 있다.
임대주택의 임대사업자는 구 임대주택법 및 구 임대주택법 시행령에 따른 특별수선충당금 적립의무가 있으며, 이러한 특별수선충당금의 적립의무는 비록 전유부분이 사용대상에서 제외된다고 하더라도 이를 제외할 수 없는 것이므로, 이러한 의무에 따라 적립해야 할 금액이 부족한 경우 이를 추가로 적립해서 지급해야 한다.