공제금
[1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항은 "중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있는바,여기서의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선,중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이고,한편 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선·중개하는 경우도 포함한다.[2] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사 甲이 다세대주택의 소유자인 乙로부터 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐 전세계약을 체결할 아무런 권한이 없었음에도 임대인 乙의 대리인이라고 기망하여 임차인 丙 등과 채권적 전세계약을 체결하고그 전세보증금을 편취함으로써 丙 등에게 손해를 입힌 사안에서,甲의 행위는 사회통념상 중개에 해당한다고 한 사례.[3] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사가 공제계약 갱신 당시 위 협회에 대하여 권한 없이 세입자들과 전세계약을 체결하여 전세금 명목으로 금원을 편취하여 온 사실을 알리지 않은 것이,공제제도의 취지 등에 비추어 공제약관에서 공제계약이 무효로 되는 경우로 정한 '사기'로 볼 수 없다고 한 사례.[4] 한국공인중개사협회의 공제규정이 공제계약을 해지할 수 있는 사유 중 하나로 '고의로 공제사고를 유도하여 협회에 손해를 끼치게 된 경우'를 정하고 있으나,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항이 "중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있어 중개업자가 고의로 공제사고를 유도하였다는 것만으로공제계약을 해지하여 협회가 소급적으로 책임을 면하는 것은 위 법에 위배되는 것으로 허용할 수 없는 만큼,위 공제규정은 고의로 공제사고를 유도하여 협회에 손해를 끼친 경우 협회가 이를 이유로 공제계약을 해지할 수 있되 해지의 효과는 소급하지 않는 것으로 보아야 한다고 한 사례.[5] 다세대주택의 소유자로부터 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐인데도 임차인들과 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써 임차인들에게 손해를 입힌 부동산 중개회사의 대표이사가 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결할 당시 적용되던 공제약관에서 "협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다."고 규정한 의미는 부동산중개행위로 인하여 발생한 '공제사고 1건당 보상한도'를 정한 것으로 해석될 뿐,1인의 공제사업자에 관하여 '공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도'를 규정한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례.[6] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사가 권한 없이 다세대주택에 관한 채권적 전세계약을 중개하여 그 전세보증금을 편취하는 공제사고를 일으켰으나,그 당시에는 임차인들이 위 전세보증금을 반환받지 못하여 손해를 입게 되리라는 것이 단지 관념적인 상태에서 잠재적으로만 존재하고 있었을 뿐이고,이후 임차인들이 다세대주택의 소유자로부터 건물인도 등의 청구를 받음에 따라 그 손해가 현실화되었으므로,임차인들의 공제금 청구권은 위 청구를 받은 때로부터 소멸시효가 진행한다고 한 사례.
거래의 알선·중개를 위한 행위인지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아닌 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 결정하는 것이고, 임차인들에게 손해를 입힌 부동산 중개회사의 대표이사가 한국공인중개사협회와 체결한 공제계약의 보상금액 한도는 부동산중개행위로 발생한 공제사고 각 1건당 보상한도를 의미하며, 위 계약은 고의로 공제사고를 유도한 경우 해지할 수 있으나 그 해지의 효과는 소급하지 않는다.