토지거래계약허가절차이행
[1] 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고계약을 해제할 수 있고,그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상,특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.[2] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고,또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고,여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.[3] 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인이나 매도인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급이나 소유권이전등기 소요서류의 이행제공의 의무가 있다고 할 수 없을 뿐 아니라,매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 제공하고계약을 해제하고자 하는 경우에 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고,매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면,중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다.[4] [1]의 경우,매수인이 매도인의 의무이행을 촉구하였거나 매도인이 그 의무 이행을 거절함에 대하여 의무이행을 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 매수인이 그 계약의 이행에 착수하였다고 할 수 없고,또한 매도인이 계약금의 배액을 상환하고매매계약을 해제하는 것을 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없다.
매매계약에서 특별한 약정이 없는 경우 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 자는 이를 포기하고 계약을 해제하는 것이 가능한데 이때의 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한을 둔 것은 반드시 계약상 이행을 제공하지 않더라도 외부에서 인식할 수 있을 정도의 일부를 행한 전제행위를 의미한다고 보기에, 매수인이 매도인의 의무이행을 촉구하고 매도인이 이를 거절한 것에 대해 소송을 제기해 승소판결을 받았더라도 이것만으로는 이행에 착수했다고 할 수 없으며 매도인이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하는 것도 신의칙에 반하지 않는다.