하자보증금
[1] 주택건설촉진법 제38조 제14항과 공동주택관리령 제16조 제1항,구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항은 사업주체가 분양한 공동주택 등에 대한 하자보수책임기간을 준공일로부터 하자보수대상인 시설공사에 따라 1년 내지 3년(다만,기둥·내력벽은 10년,보·바닥·지붕은 5년)으로 규정하고 있으나,위 각 규정은 공동주택의 여러 가지 특성을 감안하여 입주자 뿐만 아니라 공동주택의 분양 등과 관련하여 사업주체와는 별다른 법률관계를 맺지 않은 공동주택의 관리주체나 입주자대표회의 등에도 공동주택에 대한 하자보수청구권과 일정한 경우 사업주체가 예치한 하자보수보증금에 대한 권리를 인정하고,한편, 준공검사권자에게는 행정적 차원에서 하자의 판정과 보수에 관여하도록 하여 결국 위 입주자대표회의 등으로 하여금 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 최소한의 기준을 정한 것으로,민법이 정한 견고한 건물수급인의 10년간의 하자담보책임을 준용하는 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조의 규정이 공동주택의 개별 분양당사자 사이에서 수분양자가 분양자에 대하여 가지는 하자보수청구권과 손해배상청구권을 규율하는 것과는 그 하자보수청구 내지 보증금청구의 주체,청구대상, 규율대상인 하자의 발생시기 및 하자범위와 정도,제척기간을 정한 것인지의 여부와 그 기간,행정기관의 관여 여부 등에 있어서 많은 차이를 보이는바,따라서 그와 같은 입법목적이나 비교적 단기간의 하자보수책임기간을 규정한 취지,특히 공동주택관리령 제16조 제2항 규정의 문면등에 비추어 볼 때 위 기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여는 사업주체에게 보수책임이 있다는 것을 선언한 '하자의 발생기간'을 뜻하는 것으로 보아야 할 뿐,하자보수청구권의 행사기간을 정하고 있는 것이라고는 볼 수 없다.[2]아파트 외벽과 지하주차장 등 공용부분의 경우,그 균열보수부분에 대하여만 도장을 하게 되면외관상 보수의 흔적이 남게 되고 그에 따라 아파트의 거래가격 또한 하락하게 될 것임이 경험칙상 인정되므로,이는 공동주택관리령 등이 정하는 하자보수대상시설공사로서 미관상 지장을 초래할 정도의 하자라 할 것이어서아파트 단지 전체의 외벽과 주차장 부분의 재도장 비용도 하자보수비용에 산입하되,도색대상인 공용부분의 전체면적에 비하여 균열보수부분이 극히 작은 점과 준공 이후의 시간경과 등을 감안할 때 공평의 원칙상 그 비용 중 절반은 아파트의 입주자 측에서 부담함이 상당한 반면,세대별 전유부분 중 발코니 등의 내벽과 천장부분 균열의 경우,이들 부분의 도색 여부는 외관상 드러나지 않고,아파트생활의 실제상 위 발코니 등의 부분에 출입하는 빈도와 시간 등에 비추어 그들 구성원들에게조차도 미관상 뚜렷한 지장을 주리라고 보기는 어려울 뿐 아니라,아파트 준공일로부터 이미 약 9년의 시간이 경과하여 균열보수가 없더라도 그 자체로 추가도색을 할 상당한 개연성이 엿보이는 점 등을 고려한다면위 균열부분 보수비용에 전유부분의 내벽과 천정 전체의 도색공사비용을 포함시키는 것은 상당하지 않고,균열보수부분을 20cm 폭으로 도장하는 데 드는 비용만을 하자와 상당인과관계 있는 손해라고 본 사례.
사업주체가 분양한 공동주택 등에 대한 하자보수책임기간을 준공일로부터 시설공사에 따라 1년 내지 3년 등으로 규정하고 있으나 위 기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여는 사업주체에게 보수책임이 있다는 것을 선언한 '하자의 발생기간'이지 하자보수청구권의 행사기간을 정하고 있는 것이라고 볼 수 없는바, 아파트의 공용부분의 경우에는 하자보수비용에 산입이 되나 발코니 등의 내벽과 외관상 드러나지 않는 부분의 경우에는 비용과 하자의 상당인과관계가 인정되지 않는다.