요약문 작성 부탁드려요.
이와 같은 모기지 시장의 구조는 실무와 학계에 널리 알려져 있으나, 이 과정에서 1차 시장과 2차 시장을 연결해주는 모기지 서비스제공자(Servicer)의 역할을 간과하는 경우가 많다. 하지만 현행 미국 모기지 시장의 안정적인 정착배경은 모기지컴퍼니 및 모기지브로커의 발달과 더불어 모기지 서비스제공자의 안정적인 자산관리가 큰 기여를 한 것으로 판단된다. 미국의 유동화기관은 대출 원리금 수납 업무를 직접 수행하는 것이 전문성과 비용 측면에서 비효율적이고, 1차 시장에 직접 참여하는 것이 설립취지에 맞지 않다는 이유로 채권관리권한(Mortgage Servicing Right : 이하 MSR)을 통하여 모기지 서비스제공자의 도움을 받아 효율성을 도모하였다. MSR은 모기지론을 양도한 이후 동 채권에 대하여 원리금 수취, 연체 관리 등의 제반 채권관리 서비스를 제공하는 대가로 미래에 채권관리수수료 등을 수취할 수 있는 계약상의 권한을 표창하는 자산으로 모기지론에 대한 서비스를 제공하는 계약에 의해서 발생하는 채권관리수수료, 연체료, 기타 부수적인 수익의 총합이 서비스를 제공하는 데 따른 비용을 초과할 것으로 기대되는 경우 발생한다. 한편 채권관리업무가 노동집약적이라는 것을 감안하여 유동화기관과 모기지 판매기관들은 비용절감 및 효율성 차원에서 아웃소싱을 통한 채권관리를 지속해서 선호하였으며, IT 기술 발전과 대형 상업은행 계열 자산관리 회사 등에 의해 더욱 자동화, 통합화, 전문화되었다. 즉, 유동화된 주택저당채권을 단일기관이 관리함으로써 규모의 경제를 통한 관리 효율화 및 수익 구조 안정화를 추구하는 방향으로 전환하게 되었다. [그림2]에서처럼 미국 채권관리시장의 경우 ‘10년 말 현재, 상위 5개 자산관리회사의 Servicing 시장 점유율은 58%이며, 이 중 상위 3개 자산관리회사의 Servicing 시장 점유율이 49%로 사실상 과점의 형태를 보이고 있다.
위와 같은 과정에서 , 1차와 2차 시장을 연계해주는 모기지 서비스제공자의 역할을 잊는 경우가 많다. 그러나 지금의 미국 모기지 시장의 정착이 안정적이었던 것은 모기지 서비스 제공자의 자산관리가 안정적이었기 때문이다. 즉, 주택저당채권을 하나의 기관이 관리하여, 효율성 및 안정성을 확보하기 때문이었다.