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본 연구의 핵심은 물류시설의 개발 및 운영체계에 대한 실태조사라 할 수 있다. 국토교통부는 물류단지 총량제 폐지 이후 물류단지 실수요 검증 제도를 1년 이상 운영하면서 물류단지 개발예정 사업지 방문 및 사업계획서 검토를 총 7차례 수행하였다. 물류단지 실수요 검증위원회에서는 물류단지 개발 사업계획서를 검토하는 과정에서 각 참여자(사업시행자, 물류기업, 화주기업, 지자체 등)의 실태파악이 가능하여 이를 충분히 활용하고자 하였다. 물류단지 실수요 검증 신청서류와 위원회 회의를 통하여 제기된 문제점에 대한 개선방안을 마련하여 정책화를 추진하고자 하였다.
물류시설 개발 계획과 운영시스템에 대한 실제적 조사이다. 국토교통부는 물류단지 실수요 검증제도를 1년 이상 진행하고, 사업지 및 사업계획서에 대해 검토했다.