문서를 긴 버전의 요약으로 작성해줘.
 논란의 요소는 보증공사의 분양가 선정 기준이다.
  현재 인근 지역에서 1년 이내 분양한 아파트의 분양가와 같거나 105%를 넘으면 안 된다.
  예컨대 같은 동네라면 지하철역이 바로 앞에 있는 단지나 걸어서 15분이 걸리는 단지나 분양가 차이가 없다는 의미다.
  집 안에서 강을 볼 수 있는 아파트나 그렇지 않은 아파트도 같은 시기에 분양한다면 가격 차이가 없게 된다.
 해당 분양 아파트의 입지나 규모, 브랜드 같은 개별 요소를 반영하지 않아서다.
 이 때문에 일부 공공택지에선 주변 시세의 절반 수준인 ‘반값’ 아파트까지 등장해 청약 몰이를 하고 있다.
  과천제이드자이 59㎡형(이하 전용면적) 분양가는 5억5000만원이지만, 2008년 입주한 인근 아파트 59㎡형은 12억원에 거래된다.
 지난달 28일 1순위에서 평균 104대 1의 경쟁률을 기록한 경기도 위례신도시 중흥S클래스(A3-10블록) 분양가도 3.
 3㎡당 평균 2000만원이다.
  84㎡형 분양가는 6억2900만원으로, 인근 입주 4년 차 아파트 84㎡형이 11억원 선에 거래된다.
  경기도 판교신도시 로뎀공인 임좌배 공인중개사는 “같은 아파트, 같은 동에 같은 라인이라도 층에 따라서 많게는 수억 원이 차이가 나기도 하는데 아파트 가치를 단편적으로 볼 수 없다”고 말했다.
 재개발‧재건축 단지에선 오랜 기간 집을 보유하고 있던 조합원 분양가보다 일반 분양가가 낮아지는 상황까지 생겼다.
  지난 13일 보증공사에 분양보증을 신청한 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공의 조합원 분양가는 3.
 3㎡당 2751만원으로, 조합은 일반 분양가 3.
 3㎡당 3550만원을 신청했다.
 하지만 조합 등에 따르면 보증공사는 3.
 3㎡당 2970만원을 제시했다.
  이 제안대로라면 일반 분양으로 얻을 수 있는 수입이 줄어들어 조합원 분양가는 3.
 3㎡당 3000만원 이상 올라간다.
  둔촌주공 한 조합원은 “새집에 들어갈 기대로 10년을 기다리며 금융비용을 물며 기다리고 있는데 일반분양보다 더 비싸다니 힘들게 재건축할 이유가 없다”고 말했다.
 당분간 분양시장 분위기가 달라질 것 같지 않다.
 올해 전국에서 분양 예정인 아파트(민간 기준)는 32만5000여 가구로, 지난해보다 15% 적다.
  이 중 절반이 재개발·재건축 아파트인데 민간택지 분양가 상한제 유예기간이 다음 달 28일 종료된다.
  새 아파트 공급물량은 줄어드는데 분양가는 더 낮아질 것으로 보인다.
 “새 아파트에 대한 선호도는 더 높아지고 규제로 인해 분양가는 더 내려가면 당분간 청약 열풍은 이어질 것”이라고 말했다.
 
논란의 요소는 보증공사의 분양가 선정 기준이다. 해당 분양 아파트의 입지나 규모, 브랜드 같은 개별 요소를 반영하지 않아서다. 이 때문에 일부 공공택지에선 주변 시세의 절반 수준인 ‘반값’ 아파트까지 등장해 청약 몰이를 하고 있다. “새 아파트에 대한 선호도는 더 높아지고 규제로 인해 분양가는 더 내려가면 당분간 청약 열풍은 이어질 것”이라고 말했다.