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3.
 3㎡당 평균 4892만원.
  지금까지 서울 강남에서 사업자가 받을 수 있는 아파트 최고 분양가다.
  국민주택 규모인 84㎡(이하 전용면적) 가격이 16억~17억원대다.
  주택도시보증공사(HUG)가 분양에 꼭 필요한 분양 보증서 발급 권한으로 규제해온 금액이다.
  HUG가 발목을 잡아 온 강남 분양가 ‘천장’이 깨질 전망이다.
  정부가 HUG 분양가보다 더 낮추겠다고 도입한 민간택지 분양가상한제가 되레 분양가를 더 높일 가능성이 크기 때문이다.
  시장과 어긋난 분양가 규제의 역설이다.
   분양가상한제는 땅값과 건축비로 분양가를 책정하는 제도다.
  택지지구·신도시 등 공공택지에서 시행하다 재건축·재개발 사업장 등 도심 민간택지로 지난 7월 말 확대했다.
  7월 말부터 민간택지 상한제 시행 조만간 서울 강남 인기지역 대단지에서 민간택지 분양가상한제가 윤곽을 드러낸다.
  서초구 반포동 신반포3차·경남 재건축 단지가 서울시와 구청이 선정한 감정평가법인을 통해 택지비 감정평가를 하고 있다.
  택지비 감정평가는 상한제 분양가를 산정하는 데 필요하다.
  상한제 분양가가 감정평가한 택지비에 정부가 정한 건축비를 더해 정해진다.
    이 단지는 예상 상한제 분양가를 분양가상한제 시행 직전 분양보증을 받은 HUG 분양가(3.
 3㎡당 4892만원)와 저울질해 사업에 유리한 가격으로 분양할 계획이다.
   정부는 택지비 감정평가를 원가 기준으로 하도록 했다.
  원가는 재건축 아파트를 지을 택지를 확보하는데 들어간 비용이다.
  감정평가업계 관계자는 “오래전부터 갖고 있던 건물과 땅을 재료로 사업하는 것이어서 원가를 산출하기가 쉽지 않다”며 “조합이 사업성을 따지기 위해 평가한 기존 주택·땅 금액을 활용하는 방법이 있다”고 말했다.
    본지가 이 단지의 재건축 사업계획서를 확보해 감정평가사 등의 도움을 받아 분석한 바에 따르면 택지비가 3.
 3㎡당 4400만원으로 추정된다.
  현재 공공택지 상한제 건축비가 3.
 3㎡당 800만~1000만원 선이다.
  1000만원을 적용하면 분양가가 3.
 3㎡당 5400만원이 된다.
  HUG 분양가보다 3.
 3㎡당 500만원(10%) 더 높다.
  이 단지의 최종 상한제 분양가는 한국감정원의 택지비 감정평가금액 검증과 구청 분양가심사를 거쳐 확정된다.
  업계는 예상 택지비 감정평가금액 등을 고려하면 3.
 3㎡당 5000만원이 무난할 것으로 본다.
   상한제 분양가가 HUG 분양가보다 올라가더라도 주변 시세보다 여전히 싸다.
 
정부가 도심 민간택지로 확대한 민간택지 분양상한가가 오히려 분양가를 높일 가능성이 커 강남 분양가 천장이 깨지고 분양가 규제의 역설이 생겼다. 