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 이때 임대차 규제를 도입하자 1989년 전셋값은 23.
 7% 폭등했다.
  집주인이 2년 동안 올릴 수 있는 임대료를 예상해서 한 번에 올려버린 탓이다.
  2년 계약을 본격 적용한 1990년에도 전셋값은 16.
 2%로 올랐다.
  모의계산도 나와 있다.
  현재 도입된 임대차 3법과 같은 조건에서 임대료 예상 상승률을 핫 마켓 국면인 8%로 가정하면 초기 임대료는 규제 전보다 5.
 62% 더 오른다.
  연간 임대료 상승률을 11%로 더 올리면 8.
 32% 더 오를 수 있다고 본다.
 하지만 예상 임대료 상승률이 2% 정도로 저조한 콜드마켓에서는 1.
 67%밖에 오르지 않은 것으로 분석했다.
  가격이 오를 때 규제하면 오히려 초기 임대료가 더 올라가는 역설적 상황이 발생하는 것이다.
 그렇다면 지금은 규제 도입의 적절한 시기일까.
  지난해까지만 해도 전셋값은 오히려 떨어졌다.
  한국감정원 자료에 따르면 지난해 전국 아파트 전셋값은 2.
 55% 하락했다.
  수도권은 2.
 53% 떨어졌다.
  전형적인 콜드마켓이었다.
  하지만 올해 7월까지 누적 전셋값은 2.
 53% 올랐다.
  지난해 1년 동안 떨어진 것과 비슷하게 오른 것이다.
  수도권으로 좁혀 보면 3.
 25%로 상승 폭이 더 커진다.
  가격만으로도 핫 마켓 국면에 들어섰다고 볼 수 있다.
 가격뿐 아니다.
  전셋값에 영향을 주는 공급량이 내년부터 준다.
  업계에서 파악하는 내년 서울 아파트 공급량은 2만5000가구다.
  지난 3년간 서울 아파트 공급량이 4만 가구 수준인 것으로 고려하면 큰 감소다.
 정책 영향도 있다.
  최근 주택 가격이 급등했지만, 대출 규제 등으로 집 사기는 까다로워졌다.
  매매 수요가 전·월세로 돌아서면 임대료 상승 가능성은 더 커진다.
 이 때문에 전문가들은 정부가 규제가 꼭 필요하다고 생각했다면, 전·월세 가격이 안정됐던 2017년~2019년이 도입 적기였다고 본다.
  하지만 올해는 이미 임대 가격이 크게 오르고 있다.
  3년이라는 골든타임을 놓친 것이다.
  임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 "경제학적으로 볼 때 임대차 3법은 임대료가 오르지 않을 때 도입하는 것이 맞지만, 정치적으로는 임대료가 오르지 않으면 규제를 도입하기 힘들었을 것"이라며 "그런 점에서 규제 도입 시기에서 아쉬운 점이 있다"고 지적했다.
 세종=김남준 기자 kim.
 namjun@joongang.
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전문가들이 규제 도입 적기를 2017년~2019년으로 보았지만 임대 가격이 이미 크게 오르면서 정부는 3년이라는 골든타임을 놓쳤다.