핵심 용어와 그 정의를 요약해주세요.
서울 집값 불안의 불씨는 수요보다 적은 매물이다.
  그러나 정부 생각은 다르다.
  당장 2022년까지 공급이 충분하다는 입장이다.
  정부가 보는 신규 주택 수요(5만5000가구)를 훨씬 상회하는 집이 들어서고 있기 때문이다.
  2010년 이전은 놔두고 2011년 이후를 보면 2011~19년 전체 주택으로 64만8334가구, 연평균 7만2000여가구가 들어섰다.
   문제는 아파트다.
  이 기간 준공 물량이 31만2869가구로 연평균 3만4700여가구다.
  국토부는 신규 주택 수요 중 아파트를 따로 나누지 않았지만, 주택산업연구원은 연 4만가구로 추정했다.
  4만가구를 기준으로 하면 연평균 5300가구씩 9년간 약 4만8000가구가 모자란다.
    9년간 아파트 4만8000가구 부족 2010년 전국 주택에서 차지하는 아파트 비중이 58.
 4%에서 2018년 61.
 4%로 올라갔지만 같은 기간 서울은 58.
 8%에서 50.
 0%로 뒷걸음쳤다.
  아파트는 주택 수요자가 가장 선호하는 주택 유형이어서 집값 상승을 주도한다.
  2011년 이후 현재까지 서울 집값이 14.
 6% 올랐고 아파트값 상승률이 18.
 6%다.
   지난해 매매거래된 주택 12만7000여가구 중 아파트 거래 비중은 60%( 7만5000가구)지만 거래 금액은 73%를 차지했다.
  강남3구(강남·서초·송파구)는 더하다.
  아파트 기준으로 거래 건수가 18%였는데 서울 전체 거래금액의 3분이 1을 차지했다.
  지난해 서울 주택시장에 들어온 84조원의 25%인 21조원이 강남3구 아파트로 몰렸다.
   어떻게 아파트를 더 지을까.
  공급 방식은 크게 재건축재개발과 택지지구 개발이다.
  주택으로 용도 변경, 역세권·자투리부지 개발 등도 있지만 양이 적다.
   도심 재건축 재건축·재개발은 기존 낡은 주거환경을 개선하는 것과 함께 주택 수를 늘리는 효과가 있다.
  특히 재건축은 노후한 아파트가 밀집해 있는 강남의 주요 주택 공급원이다.
    정부는 재건축을 집값 상승 진원지이자 투기 온상으로 보고 재건축 활성화 카드를 쳐다보지도 않고 있다.
  옥죄기만 하는 규제가 오히려 재건축 가격 급등을 낳았다.
  권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “강력한 규제의 반작용으로 기대감만 부풀렸다”고 지적했다.
  기대치가 곧 가격이다.
   역대 정부에서 가장 대폭적인 재건축 규제 완화가 2009년 이명박 정부의 용적률 법적 상한 허용이다.
 
서울 집값 불안의 원인은 수요보다 적은 매물이지만 정부는 공급이 충분하는 입장이다.