이 문장을 자세한 요약으로 풀어줘.
요즘 주택시장을 요동치게 하는 전세난.
  공급 급감이 원인인 가격 급등이다.
  지난 7월 말 도입한 임대차 계약갱신청구권이 불안하던 전세시장을 '패닉' 수준으로 몰았다.
  기존 계약자에 대한 소급 적용으로 기존 세입자가 대부분 계약갱신청구권을 행사해 기존 세입자 매물이 나오지 않는다.
  19일 국민은행에 따르면 최근 2년간 아파트 전셋값 상승률이 수도권 4.
 4%, 서울 6.
 2%다.
  이는 평균이고 체감 상승 폭은 훨씬 더 높다.
  비싼 강남만이 아니라 중저가 지역도 많이 올랐다.
  강남구 8.
 4%, 송파구 12.
 2%, 광진구 8.
 6%, 성북구 9.
 2% 등이다.
    부동산중개업소들은 “계약갱신청구권 시행 이후 전셋값이 미쳤다는 말이 나올 정도로 뛰고 있어 앞으로 계약 만기가 돌아오는 세입자는 더더욱 나오지 않을 것”으로 본다.
  전세 매물 80% 급감  ‘창고’에서 나오는 물건이 줄어든 데다 그나마 시장에 나오는 셋집도 수익이 나은 월세로 돌아선다.
  전세보증금을 월세로 돌리는 데 적용하는 이율인 전·월세전환율이 4%에서 2.
 5%로 낮아져도 임대인 입장에선 예금금리보다 높은 월세가 유리하다.
  세입자 동의 없이 전세를 월세로 바꿀 수 없기 때문에 신규 임대차 계약 때 월세로 하는 게 2년 뒤 계약갱신청구권을 고려하더라도 낫다.
    부동산 정보사이트인 아실에 따르면 이번 달 하루 평균 서울 아파트 전세매물이 9186건으로 지난 7월 4만1580건보다 80% 가까이 급감했다.
  7월 전·월세 물건 10건 중 6~7건이던 전세가 이달엔 5건 미만으로 줄며 월세보다 적다.
    전세 수요는 안팎으로 증가하고 있다.
  인상 5% 상한선의 계약갱신청구권은 분양가를 시세보다 훨씬 싸게 제한하는 분양가상한제처럼 과잉 수요를 유발한다.
  집을 사거나 다른 곳으로 이사하려던 세입자가 싼 기존 전셋집에 눌러앉는다.
  3기 신도시 대규모 공급, 집값 전망 불확실 등으로 기존 세입자 외에 주택시장에 들어오는 새 수요도 매매보다 전세를 선호한다.
    국민은행의 서울 전세수급지수가 지난달 189.
 3으로 5년 전인 2015년 10월(193.
 1) 이후 최고다.
  전세수급지수는 범위가 0~200으로 200에 가까울수록 공급 부족이 심각하다는 뜻이다.
  2000년 이후 역대 최고가 그해 전셋값이 2000년 이후 가장 높은 18.
 7% 치솟은 2001년 2월 198.
 5였고, 지난달 이전 가장 높은 수치는 2015년 10월 193.
 
기존 계약자에 대한 소급 적용으로 기존 세입자가 대부분 계약갱신청구권을 행사해 기존 세입자 매물이 나오지 않는다. 19일 국민은행에 따르면 최근 2년간 아파트 전셋값 상승률이 수도권 4. 4%, 서울 6. 2%다. 비싼 강남만이 아니라 중저가 지역도 많이 올랐다. 지난 7월 말 도입한 임대차 계약갱신청구권이 불안하던 전세시장을 '패닉' 수준으로 몰았다.