이 문서를 요약해서 말해줄래?
 전세 물량이 한꺼번에 쏟아져 보증금이 뚝 떨어졌다가 올해 입주 2년을 맞는 헬리오시티 같은 단지에서 특히 격차가 심하다.
   시세에 턱없이 못 미치는 보증금으로 재계약해야 하는 주인은 계약이 끝나는 2년 뒤 보증금을 시세대로 받기 위해 세입자를 바꿀 가능성이 크다.
  상한제는 임차인이 바뀌면 적용하지 않는다.
  1~2년 전 저렴하게 계약한 세입자는 살던 전셋집에서 2022~23년 대거 나와야 할 수 있다.
  계속 살려면 주인이 요구하는 금액으로 보증금을 올려줘야 한다.
  인상 폭이 5%가 넘더라도 세입자가 동의하면 문제가 되지 않는다.
  상한제와 계약갱신청구권은 집주인과 세입자 간 계약이기 때문이다.
  주인은 2년간 올리지 못한 금액뿐 아니라, 그 뒤 4년간 못 올릴 금액까지 반영해 전셋값을 대폭 올릴 가능성이 있다.
    상한제·갱신청구권과 별개로 세입자가 집을 비워야 하는 상황은 집주인의 실거주 때문이다.
  집주인이 들어와 살겠다고 하면 계약갱신청구권을 쓸 수 없다.
  전세를 끼고 갭 투자한 1주택자가 세금을 줄이기 위해 집으로 들어갈 수 있다.
  1주택자도 내년 이후 양도할 때 양도세 장기보유 특별공제를 많이 받으려면 거주를 해야 한다.
  보유와 거주 기간이 길수록 특별공제 혜택(최고 10년 이상 보유 및 거주 80%)이 크기 때문에 갭 투자자의 잇따른 입주가 예상된다.
   재건축 추진 아파트 임대인은 새 아파트 분양 자격을 받기 위해 전세계약 만기를 기다리고 있다.
  정부는 6·17대책에서 조합원 분양 자격에 2년 거주 요건을 추가하기로 했다.
   역방향의 부작용도 있다.
  함영진 직방 빅데이터랩장은 "전셋집을 비워야 하는 세입자 일부는 매매로 돌아서 집값을 자극할 수 있다"고 말했다.
     분양가상한제는 전세난을 더 부추긴다.
  상한제 적용 아파트의 당첨자는 최대 5년간 거주해야 할 의무가 있다.
  새로 입주한 아파트에서 5년간 전세 매물이 나오지 않는다.
  입주가 늘어도 전세물량에는 별 도움이 되지 못한다.
   강남 ‘전세 난민’전세 매물 잠김과 전셋집 품귀, 전셋값 급등은 서울 강남에서 두드러질 전망이다.
  자기 집에서 사는 자가점유율이 낮고 전·월세 집이 많기 때문이다.
    2017년 기준 서울시 주거실태조사에 따르면 강남 3구(강남·서초·송파구) 자가 점유율은 38.
 6%로 서울 전체 42.
 8%보다 낮다.
  아파트 재고 대비 2018~19년 전·월세 확정일자 신고 물량을 봐도 강남 3구가 26%로 서울 평균 20.
 
분양가상한제는 상한제 아파트의 당첨자가 최대 5년간 거주해야 할 의무가 있어 새로 입주한 아파트에서 전세 매물이 나오지 않아 전세난을 더 부추긴다.