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서울 집값 불안의 불씨는 수요보다 적은 매물이다.
  그러나 정부 생각은 다르다.
  당장 2022년까지 공급이 충분하다는 입장이다.
  정부가 보는 신규 주택 수요(5만5000가구)를 훨씬 상회하는 집이 들어서고 있기 때문이다.
  2011~19년 기간에 총 64만8334가구, 연평균 7만2000여가구가 들어섰다.
  문제는 아파트다.
  이 기간 준공 물량이 31만2869가구로 연평균 3만4700여가구다.
  주택산업연구원은 신규 아파트 수요를 연 4만 가구로 추정했다.
  이를 기준으로 하면 연평균 5300가구씩 9년간 아파트 약 4만8000가구가 모자란다.
   9년간 아파트 4만8000가구 부족 2010년 전국 주택에서 차지하는 아파트 비중이 58.
 4%에서 2018년 61.
 4%로 올라갔지만 같은 기간 서울은 58.
 8%에서 50.
 0%로 뒷걸음쳤다.
  아파트는 주택 수요자가 가장 선호하는 주택 유형이어서 집값 상승을 주도한다.
  2011년 이후 현재까지 서울 집값이 14.
 6% 올랐고 아파트값 상승률이 18.
 6%다.
  어떻게 아파트를 더 지을까.
  공급 방식은 크게 재건축·재개발과 택지지구 개발이다.
  주택으로 용도 변경, 역세권·자투리 부지 개발 등도 있지만 규모가적다.
  정부는 재건축을 집값 상승 진원지이자 투기 온상으로 보고 재건축 활성화 카드를 쳐다보지도 않고 있다.
  옥죄기만 하는 규제가 오히려 재건축 가격 급등을 낳았다.
  권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “강력한 규제의 반작용으로 기대감만 부풀렸다”고 지적했다.
  기대치가 곧 가격이다.
  역대 정부에서 가장 대폭적인 재건축 규제 완화가 2009년 이명박 정부의 용적률 법적 상한 허용이다.
  용적률은 사업부지 대비 지상건축연면적 비율로 땅에 지을 수 있는 건축 규모 한도다.
  200%이면 1000㎡ 땅에 2000㎡의 건물을 지을 수 있다.
  당시 재건축 용적률이 대개 250%에서 법적 상한인 300%로 올라갔다.
  1000㎡ 땅에 짓는 집이 100㎡ 25가구(2500㎡)에서 30가구(3000㎡)로 늘어나는 식이다.
  조합이 일반에 팔 수 있는 일반분양물량이 늘어나 사업성이 좋아진다.
  용적률 완화는 건립 가구 수를 늘리고 재건축 사업을 촉진해 주택 공급 효과를 증폭시킬 수 있다.
   거래 제한, 개발이익 환수, 분양자격 강화 2009년 용적률 법적 상한 완화는 재건축이 낳는 ‘황금알’이 커지는 것이어서 상당한 호재였다.
 
신규 주택 수요를 훨씬 상회하는 집이 들어서고 있기 때문에 정부는 2022년까지 주택 공급이 충분하다고 보고 있다. 