이 문장을 두세 문장으로 간단히 정리해줘
집주인의 월세 전환을 줄인다.
  전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 이율인 전·월세 전환율이 4%에서 2.
 5%로 내려갔지만 시중 금리보다 나아 집주인이 월세를 선호한다.
  종부세 강화, 공시가격 상승 등으로 급등하는 보유세를 내기에도 월세가 낫다.
  규제를 받지 않는 신규 계약에서 서울 아파트 준전세(보증금이 월세의 240개월 치 초과) 계약 비율이 5~7월 10.
 2%에서 8~10월 13.
 4%로 올라갔다.
  집주인이 전세보증금 일부를 월세로 돌린 것이다.
 이현석 건국대 교수는 “초저금리여서 집 주인 입장에선 전세보증금 5% 올려봐야 남는 게 없다”며 “전세보증금 인상 한도(5%)를 올리면 전세의 월세 전환이 줄어들 것”이라고 말했다.
 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “일부 외국 사례처럼 지은 지 얼마 지나지 않은 새 주택 등을 임대료 규제에 제외하면 시장이 좀 더 원활해질 것”이라고 했다.
 전세를 선호하는 세입자에게 월세 메리트를 늘리면 전세 수요가 줄어드는 효과가 난다.
 월세 세금 공제 확대 등은 월세 부담을 전세 수준으로 낮추는 정책 수단으로 이용할 수 있다.
 송인호 한국개발연구원 부장은 “현재 월세 가구 중 월세 소득공제를 받는 가구가 10%도 되지 않는다”며 “월세 소득공제 범위를 확대해 월세 걱정을 줄여줘야 한다”고 말했다.
 전세 수요 압력을 전·월세 시장 밖으로도 유도하는 방법이 있다.
  매매수요 전환이다.
  전에도 전세 수요를 매매로 돌리기 위한 취득세 인하 등의 대책이 있었다.
 생애 최초 주택 구매자 등 실수요자에 대출 규제를 완화하면 된다.
  김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “전세 시장이 매매시장과 밀접한 연관관계를 맺고 돌아가기 때문에 매매시장에서 전세대책을 찾을 수 있다”고 말했다.
 매매시장에도 매물이 많지 않다는 점은 매매수요 전환의 걸림돌이다.
  실수요자가 임대차계약이 끝나면 입주하는 조건으로 매수할 수 있게 하면 임대차계약에 발목 잡힌 매물이 나올 수 있다.
  집값 안정도 모색할 수 있는 방법으로 다주택자 양도세 중과 한시적 배제로 다주택자 매물을 늘릴 수 있다.
  정부는 지난해 보유세를 강화하면서 지난 6월까지 한차례 중과를 적용하지 않은 적이 있다.
 김규정 한국투자증권 소장은 “전세 수요의 매매 전환을 위한 방안은 집값을 억제하는 정부 정책과 상충할 수 있어 집값 과열을 부추기지 않도록 않는 게 중요하다”고 말했다.
 정부의 고강도 규제에도 강남 등 고가 주택 지역이 주춤해도 중저가 주택시장은 가격 상승세를 이어지고 있다.
 
전세를 선호하는 세입자에게 월세 메리트를 늘리면 전세 수요가 줄어드는 효과가 난다. 월세 세금 공제 확대 등은 월세 부담을 전세 수준으로 낮추는 정책 수단으로 이용할 수 있다.