자료 전반에 대한 간단한 요약을 부탁드립니다.
Q 서울 강서구에 사는 최모(70)씨.
  5년 전 은퇴 후 근로소득 없이 연금과 은행 이자를 합한 월 300만원으로 생활하고 있다.
  서대문구에 있는 집은 전세를 주고 강서구에 전세를 살고 있다.
   모아 놓은 자산은 12억원 짜리 아파트에 금융자산을 포함해 26억원 가량 된다.
  월세 소득을 기대하고 경기도에 사둔 상가 분양권도 있다.
    나이가 더 들기 전에 부부가 함께 좀 더 활동적이고 여유 있는 생활하기 위해 월 500만원 이상의 현금흐름을 만들고 싶다.
  현재 보유 중인 부동산과 금융자산 등을 활용해 무리하지 않으면서 효율적인 현금흐름을 만들려면 어떻게 하면 되는지 문의했다.
  A 은퇴 후 월 300만원으로 생활하는 최씨는 현금흐름을 더 늘려 500만원을 쓰고 싶어 한다.
  서울시 서대문구, 경기도 성남시 등지의 부동산을 활용해 임대 소득을 늘릴 수 있겠다.
  주로 채권으로 구성된 금융자산 은 배당ETF나 리츠ETF 등 투자 자산으로 옮겨 타면 수익성을 높일 수 있다.
    ◆ 전세 아파트, 월세로 전환=최씨는 현재 아파트와 분양권 상가를 보유하고, 아파트에 전세로 거주하고 있다.
  보유한 아파트는 서울시 서대문구에 위치해 임대 수요가 풍부한 도심 요지에 있어 처분보다는 보유를 권한다.
  양도세 면세를 받기 위해서는 2017년 이후 취득 주택의 경우 2년을 실거주하고 1주택 기간이 2년 이상이어야 하는데, 최씨는 해당 조건을 충족하고 있다.
  다만 2년의 보유 기간과 2년의 거주 기간을 모두 충족하더라도 9억원 초과 금액에 대해 양도세가 부과된다.
  앞으로 임대 계약을 갱신할 때 전세보증금 비중을 줄이고 월세로 전환해 임대 수익을 올릴 것을 권한다.
  전세보증금으로 굴리는 금융자산은 비교적 높은 신용등급의 채권을 만기분산해 포트폴리오를 구성했지만 기대수익률이 연 3%를 넘지 못하는데다 종합과세 세율까지 고려하면 실수익률은 2%가 채 안 된다.
  금리가 낮은 순서대로 예·적금과 회사채를 처분해 전세보증금을 먼저 반환하자.
  해당 지역 주변 월세는 보증금 3억원에 월세 200만원 수준의 시세를 보인다.
  최근 매입한 경기도 성남시 분당구 상가의 경우 주변에 판교테크노밸리가 있는 오피스 상권이 형성돼 있고 중학교, 고등학교 등이 위치해 주거환경이 좋은 편이다.
  보증금 5000만원에 월세 150만~200만 원 선의 임대수익을 낼 수 있을 것으로 기대된다.
  아파트 월세 200만원과 상가 임대수익 150만원을 활용하면 월수입 500만원 확보는 어렵지 않을 것으로 보인다.
 
은퇴 후 월 300만원으로 생활하던 최 씨가 월 500만원 이상의 현금흐름을 만들기 위해서는 보유한 아파트의 월세와 부동산 상가의 임대 수익을 활용해 확보해야 한다.