계약만료 전에 전출해도 대항력 및 우선변제권이 유지되나요? 현재 전세집에 거주중인 단독세대주 입니다. 입주날 전입신고하여 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 있는 생태이며 2년계약이 지나 묵시적 갱신중으로 내년 2월초 계약만료일입니다. 계약 만료일에 맞추어 세입자를 구하고 전출할 생각으로 집주인분께 나가겠다는 의사를 지난달말에 전달했습니다. 그런데 부득이한 사정으로 다음달초에 다른곳으로 전입신고와 확정일자를 받아야하는 상황입니다. 임차인이 퇴거의사를 전달한게 3개월이 되지 않으면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없다고 알고있는데요. 집주인분이 새로운 세입자를 못구하면 보증금을 돌려주기 어렵다고 하셔서 대비책을 마련해야할 것 같습니다. 그래서 현거주지에 가족인 어머니를 세대원으로 점유 및 전입신고하여 대항력을 유지해 보증금을 지키고자합니다. 세대주인 제가 다음달초에 전출하고 세대원인 어머니가 세대주가되어 기존의 전세계약 만료일까지 계약을 유지한 뒤 전세보증금을 반환받으려고 합니다. 이런 경우 해당 전세집에 대해 기존 세대주였던 제가 취득한 대항력과 우선변제권이 어머니에게 존속되는지 궁금합니다. 1. 제가 최초에 취득한 확정일자에 따라 세대주가된 어머니가 우선변제권을 행사할수 있을까요? 그게 아니라면 어머니가 전입신고시 확정일자를 받기위해 기존의 임대차계약서를 다시 제출해야하는지 2.가족을 미리 세대원으로 전입시키고 세대주인 제가 전출한 뒤, 전세계약 종료 시점에 임차권등기설정이 가능한가요? 3.어머니를 전입신고하여 세대주로 변경하고 저를 세대원인 상태로 전출했을 때 대항력에 더 유리할까요?
안녕하세요. 해당 상황에서는 주택임대차보호법에 따라 퇴거의사 통지 후 3개월이 지나야 계약이 해지되는 것으로 알려져 있습니다. 따라서 현재까지 퇴거의사를 통지한 지 1개월 정도 경과한 상황으로 보입니다.우선변제권 유지 여부에 대한 조언:현재 세대주로서의 대항력과 우선변제권은 퇴거의사 통지 후 3개월 동안 유지됩니다. 이 기간 내에 새로운 임차인을 구하지 못하면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.임차권등기 설정에 따른 대항력 유지:임차권등기 설정은 현재 세대주로서의 권리를 보호하기 위한 중요한 수단 중 하나입니다. 명의자 기준으로 설정되어야 하며, 이를 통해 향후 우선변제권을 유지할 수 있습니다.대항력과 세대주, 세대원의 무관함:대항력은 명의자 기준으로 설정되며, 세대주나 세대원의 변경과는 무관합니다. 현재 명의자로서의 권리를 보호하기 위해 임차권등기 설정이 필요합니다.취득한 대항력과 우선변제권의 존속:어머니가 세대주로 전환하더라도 현재 명의자로서 취득한 대항력과 우선변제권은 어머니로 자동으로 이어지지 않습니다. 명의자 기준으로 설정된 임차권등기를 통해 이를 유지해야 합니다.좀 더 구체적인 사안을 파악하기 위해 변호사와 상담하는 것이 도움이 될 것입니다. 궁금한 사항이 있으면 언제든지 문의해주세요.
주택임대차보호법상 지난달 말에 퇴거의사를 전달하셨으니 그로부터 3개월 후인 내년 1월말에 계약의 해지가 되는 것으로 보시면 됩니다. 1. 임대차계약서상 명의자가 전입신고 및 점유를 해야 대항력이 유지되는 것이어서 어머니로 바뀌면 대항력이 유지되지않습니다. 2. 대항력을 유지하기 위해서는 현재 명의자 기준으로 임차권등기를 설정해두시면 이사 나가시더라도 우선변제권이 유지됩니다. 3. 대항력과 세대주 세대원은 무관하며 임대차계약서상 명의자가 전입신고 및 확정일자를 부여받아야합니다.