Fonte: Valor Econômico | 24/02/2015 | Beatriz Cutait
O contrato com a Petrobras representava, em dezembro, 17,9% da receita contratada de locação e 8,3% da área bruta locável do BC Fund. Ainda em relação a esse mesmo fundo, o BTG fechou um contrato de locação em janeiro de mais um andar no edifício Eldorado, em São Paulo, com a Linkedin, mas recebeu notificação da Lenovo solicitando uma rescisão antecipada. "Nos três meses seguintes, 25,6% da carteira de contratos será reajustada pela inflação, enquanto 22% expirarão e poderão passar por processo de renovação (sendo que 17,9 p. p. correspondem ao contrato de locação da Petrobras na Torre Almirante)", afirmou o BTG, no informativo do BC Fund de janeiro.
Já a Coinvalores, administradora do fundo imobiliário Industrial do Brasil, informou há cerca de um mês que o rendimento distribuído seria reduzido, de R$ 2,30 para R$ 1,50. A decisão ocorreu em meio a um saldo acumulado de inadimplência de R$ 2,016 milhões ao fim de janeiro. Apenas no mês passado, o total não pago correspondeu a 33,48% da receita esperada. No mesmo período, ainda houve um "desencaixe" de R$ 368,3 mil referentes ao pagamento antecipado (com desconto) do IPTU, valor que será recebido em parcelas das locatárias.
"Temos sentido o pessoal tentando fazer renegociação, o que já vem de meados de 2013. Nesse caso do Industrial, o inquilino é grande e não chegou a pedir redução do valor do contrato, mas um desconto temporário para ser pago posteriormente com juro e correção", conta o diretor de fundos imobiliários da Coinvalores, Fernando Telles, que ressalta que não teve tempo de concluir a negociação e o inquilino já deixou de pagar. Até o momento, o fundo não tinha registrado uma inadimplência de tal volume, mas pesou o fato de o inquilino ser grande. "A representatividade da área preocupa."
Apesar dos anúncios e da maior pressão por conta do contexto econômico, o diretor da Coinvalores afirma não haver uma saída violenta de inquilinos dos ativos dos quatro fundos administrados pela casa, dos quais três listados em bolsa. "No Industrial, estamos só com 4% de vacância", aponta.
Mas a primeira análise, lembra, deve ser dirigida à visão sobre qual vai ser o comportamento da política de juros do país, em função da correlação com essa indústria. "A partir do momento que se tem um nível de conforto, é possível antecipar ou retardar o investimento em cotas de fundos imobiliários", diz Junqueira, sempre ressaltando que o foco deve estar no longo prazo.
A boa notícia é que, mesmo em um contexto ainda desafiador, grande parte dos efeitos já está incorporada nos preços no mercado secundário. "Os fundos podem até corrigir mais, mas, daqui para frente, a tendência é haver um movimento melhor", diz.
Para a pessoa física focada em renda e não em movimento de curto prazo, o gestor do Brasil Plural assinala que um retorno com dividendos de 1% ao mês ainda chama atenção, diante da isenção tributária. Conforme os dados da Quantum, provedora de informações financeiras, se considerada apenas a distribuição dos dividendos, o rendimento percentual das carteiras imobiliárias ficou em 0,86% em janeiro, abaixo do 0,97% de dezembro, maior nível dos últimos 12 meses. Somente no segmento de escritórios comerciais o principal da indústria, o "dividend yield" correspondeu a 0,94% no mês passado, ante a taxa de 1% de dezembro.
"Qualquer investidor de imóvel tem que saber que seu investimento é de longo prazo e que, nesse sentido, ele vai estar sujeito a soluços para baixo ou para cima, que são naturais", destaca o advogado Alexandre Assolini, sócio do escritório PMKA Advogados.
O fato é que as pessoas precisam entender o tipo de risco ao qual estão expostas nesses produtos, opina Rodrigo Machado, especialista do mercado de fundos imobiliários. "Quando foram amplamente distribuídos, esses fundos foram muitas vezes colocados com uma visão muito concentrada na renda fixa, como se o investidor comprasse e tivesse quase uma certeza de rendimento para a vida toda", observa.
Machado afirma que o risco vivido pelo cotista hoje não indica que seus ativos deixaram de ter qualidade, ainda que a tendência agora seja da queda dos rendimentos. "Não acho que o risco seja sistêmico, mas deve servir de alerta para que o investidor fique mais atento ao que o fundo tem."