Posted on 22 de dezembro de 2017 16 de setembro de 2020 Autor: diegomaturoDeixe um comentário
O mercado imobiliário sofreu muito os efeitos da crise econômica que atingiu o país nos últimos anos.
Após um aumento significativo do valor dos aluguéis, ocorrido entre 2010 e 2012, os preços praticamente despencaram ou, ao menos, estabilizaram.
Assim, o locatário de imóvel alugado principalmente no período de 2010 e 2012, em virtude das atualizações, pode estar pagando um aluguel mais elevado que o atual valor de mercado do imóvel.
Do mesmo modo, aquele que alugou imóvel a terceiros (locador) em momento anterior a 2010 pode não ter sido beneficiado pelo aumento significativo dos aluguéis no período.
Em ambos os casos, é cabível a Ação Revisional de Aluguel. Seja para beneficiar o locatário, com o intuito de diminuir o valor do aluguel, ou para favorecer o locador, a fim de aumentar o valor do aluguel.
A ação pode ser intentada no prazo de 3 (três) anos, após celebrado o contrato ou após o último acordo, embora exista entendimento no sentido de ser possível a revisão a qualquer tempo, conforme previsão do art. 19 da Lei 8.245/91:
"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado."
Na Ação Revisional de Aluguel, o Juiz determinará a produção de prova pericial de avaliação, na qual o perito deverá apontar o valor de aluguel compatível com o mercado.
Diversos fatores afetam a avaliação, mas os principais são as condições do imóvel e a sua localização.
Para conhecer as chances de êxito de uma Ação Revisional, deve-se procurar analisar imóveis semelhantes e em áreas próximas. Se, por exemplo, o condomínio possuir apartamentos ou salas anunciadas em valores significativamente inferiores ou superiores, é um indício de que o valor deve ser revisto pelas partes.
Antes de ingressar com a demanda judicial, o ideal é que locador e locatário tentem renegociar, de comum acordo, o valor do aluguel. Às vezes é só uma questão de conversa.