Existem danos e consequentes prejuízos que são causados pela ação humana. Existem danos e prejuízos que são causados por fatos da natureza.
Aqueles primeiros (ação humana) podem ser indenizáveis se for possível comprovar a culpa do agente ou, em alguns casos, até mesmo quando inexistente culpa. Aqui estamos cogitando no campo da culpa da qual resulta responsabilidade objetiva ou subjetiva, que não cabe aqui aprofundar. Esses últimos (fatos da natureza), não são indenizáveis, de acordo com o Código Civil.
Obviamente, há coberturas de seguro que podem abranger tanto a prevenção contra ações humanas, como fatos da natureza. Entretanto, mesmos os fatos da natureza não cobertos por seguro podem impor responsabilidade ao Condomínio ou mesmo ao Síndico.
Esse tema é absolutamente oportuno neste momento em que prejuízos ainda incalculáveis têm sido infligidos aos condôminos residenciais ou comerciais em várias partes do País. Agora, fortemente na Grande São Paulo, onde supostamente centenas de veículos e motos, estacionados em garagens condominiais, foram totalmente perdidos porque submersos em água e lama.
Suponha-se que os Condôminos tenham se reunido em Assembleia para deliberar e votar sobre a construção de comporta ou necessidade de manutenção daquelas existentes ou mesmo substituição das existentes por outras mais resistentes ou mais altas. Ou, então, contratação de cobertura de seguro condominial incluindo os veículos nas garagens. Ou, ainda, instalação de bombas de sucção quando o caso. E isso não tenha sido implementado a tempo. De quem é a responsabilidade nesse caso? Em princípio, da administração do Condomínio ou, sendo o caso, do Síndico.
Se a companhia de seguro não pagar a indenização pelo fato de o volume de chuvas ter excedido a média pluviométrica da região, pelo menos a Administração (Síndico e Conselho) terá se eximido da responsabilidade pelos prejuízos que, por lei, é a ela imputada.
Se for o caso, o Síndico responde até pelo fato de não ter exigido de empresas que tenham realizado tais obras, o refazimento delas no caso de inadequação da obra ao projeto ou, ainda, projeto mal dimensionado.
Por isso, a importância de o Síndico e o Conselho estarem atentos e, detectadas necessidades de ações preventivas, de qualquer natureza e não apenas contra inundações, agir rapidamente. Afinal, por lei, Síndicos respondem administrativa, cível e criminalmente, durante toda sua gestão.
É possível responsabilizar também o incorporador e construtor se estes tinham conhecimento do histórico de alagamento na região em que construído o imóvel condominial.
Assim como é possível responsabilizar a Prefeitura por ter aprovado a obra e ocupação e uso do empreendimento naquele local. E, ainda, a própria empresa corretora de imóvel por ser responsável, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, por sua venda.
O Condomínio pode até mesmo ser responsabilizado por não ajuizar ação contra a Prefeitura, quando a aprovação de obras na região tenha comprometido, em razão do adensamento, o escoamento da água de chuva provocando enchentes onde na época da construção do imóvel isso não ocorria, ou não tenha providenciado canalização de córregos, piscinões e o que mais couber para dar vazão a esse escoamento em região antes não alagável.
A Justiça tem protegido a administração condominial quando esta comprova-se diligente (Apelação Cível 2016.002561-6 – 3ª Câmara Civil do TJ Santa Catarina).
Evidente que o próprio adquirente não pode ser leniente ao adquirir imóvel em local sem analisar seu histórico de enchentes. Enfim, a responsabilidade é de todos, judicial ou não.
* Adonilson Franco é advogado e presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce).
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#Folha do Condomínio repercute publicação Acresce sobre responsabilidades por enchentes
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