XPML11: Fugindo do Consenso
| Aluguel Sem Imóvel, Fundos Imobiliários
Em um cenário extremamente desafiador, saber realizar uma análise de escolha rigorosa para os fundos imobiliários é fundamental.
Cuidado com os "portos seguros".
Ouço muita gente falando que os FIIs de galpões são os grandes portos seguros atualmente, em função de seus contratos atípicos e estabilidade no rendimento.
Na busca pela bóia salvadora no meio do naufrágio, os investidores se "atiram" a comprar esses FIIs a qualquer preço.
Aquela história de jogar o jogo para não perder.
Acontece que ao pagar caro demais por algo supostamente seguro, você está jogando fora a tal segurança.
No final das contas, apesar do rendimento ser estável, um dia esse preço caro da cota vai convergir para o seu valor patrimonial ou para próximo dele, o que pode gerar perdas.
Pode ser rápido, precipitado por um fator externo e isolado como a crise do coronavírus.
Pode ser mais lento, na velocidade do ciclo imobiliário.
Por isso, eu cuido de cada detalhe na hora de escolher e recomendar os melhores FIIs.
Eu não questiono a qualidade dos FIIs de galpões, nem a sua característica se estabilidade nos rendimentos.
Concordo com essa leitura. É isso mesmo.
Eu questiono o "pagar qualquer preço" por ser um FII de galpão.
Essa conta vem. E é salgada.
Lembre que até fevereiro deste ano, os grandes porto seguros nos FIIs eram os shopping centers.
Eles eram considerados menos cíclicos e tinham grande estabilidade nos seus rendimentos.
E veja só como eles estão agora.
Vamos pegar o exemplo do XP Malls (XPML11).
De janeiro até os primeiros dias de março, ele foi negociado entre 130 e 144 reais.
Seu valor patrimonial era 107 reais na época. Hoje, após reavaliação, está em 111,54 reais.
Todo esse ágio que os investidores pagavam era em função da segurança que os shoppings passavam.
Daí veio a crise e derrubou as cotas para 67 reais, na metade de março. Um exagero, para o qual chamei a atenção nessa mesma publicação aqui na época.
Em junho as cotas do XPML11 já eram negociadas pouco acima dos 100 reais, bem próximas do seu valor patrimonial, mas ainda muito distantes dos preços do início do ano.
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Esse caso ilustra bem o fato de que não faz sentido pagar tão mais caro assim, só por que você considera o ativo seguro.
Uma porque mesmo o ativo mais seguro do mundo pode ter problemas.
Outra porque se você pagar caro demais, você estará "matando" a segurança do ativo.
Se você tivesse comprado as cotas no máximo até o seu valor patrimonial, estaria tudo certo agora.
Seu resultado seria praticamente zero a zero e você teria feito um investimento seguro.
Mas quem pagou 140 reais, vai ter que esperar.
Essa espera me parece um tanto longa.
Hoje, entrar em XPML11 pode significar ir contra um consenso e parece haver um upside por conta do valor patrimonial levemente acima do preço da cota.
Mas é claro, há de ser ter cautela.
No final das contas, o único porto seguro que existe se chama diversificação.
Não concentre a carteira em segmentos "seguros" pois a concentração mata a segurança que você estava buscando.
Quem seguiu a risca as recomendações aqui dadas, passou bem mais tranquilo durante essa crise toda, pois não caiu nas armadilhas de pagar caro nem da concentração excessiva.
O método consiste em um processo rigoroso de escolha dos melhores FIIs do mercado, um critério simples e objetivo de preços máximos a se pagar por eles e a montagem de uma carteira bem diversificada.