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Tipos societários em alta na incorporação imobiliária
10/08/2022
As modalidades societárias de Sociedade em Conta de Participação (SCP) e Sociedade de Propósito Específico (SPE) se relacionam diretamente com a incorporação imobiliária e sua concretização, trazendo mais segurança jurídica aos incorporadores e aos futuros investidores.
Qual o objetivo da incorporação imobiliária?
Antes de nos aprofundarmos a respeito dos tipos societários em alta no setor imobiliário, é importante entendermos o conceito da própria incorporação imobiliária, pois todos os procedimentos giram em torno dela.
A incorporação imobiliária é uma prática jurídica realizada por pessoas físicas ou jurídicas (normalmente construtoras) que desejam realizar a venda de unidades em um determinado terreno que ainda está na planta. Sua concretização ocorre no cartório de imóveis competente onde é realizado o registro de incorporação, comprovando que aquele empreendimento está apto para ser “comercializado”. Desta forma, o empreendedor recebe autorização para negociar a venda dessas unidades, prometendo um prazo para entregá-las.
Uma vez concretizada a incorporação, além de conseguir receita com as vendas das unidades, o empreendedor poderá conseguir apoio securitário e apoio financeiro através de bancos e crowdfunding.
Agora que entendemos o objetivo da incorporação imobiliária, podemos falar sobre os tipos societários no setor imobiliário que realizam alguns tipos de investimento, agregando valor ao empreendimento. Os dois modelos mais utilizados são de Sociedade em Conta de Participação (SCP) e Sociedade de Propósito Específico (SPE). Entenda quais são as características de cada uma dessas modalidades:
Sociedade em Conta da Participação (SCP)
A SCP é uma modalidade societária não personificada, ou seja, sua aplicação está relacionada a um determinado grupo que investe recursos para obter lucro futuramente. Seu prazo de duração é indeterminado, podendo ser utilizada para projetos com caráter duradouro. Sua constituição é dinâmica e ágil, buscando soluções rápidas e simplificadas para a redução de riscos no processo de investimento.
Nesta modalidade existem dois tipos de sócios:
Sócio ostensivo: pode ser tanto pessoa física quanto jurídica. Sua função é exercida de forma exclusiva de acordo com o objeto social, ou seja, terá seu nome e responsabilidade perante terceiros.
Sócio participante ou investidor: exerce uma função de sócio “oculto”, respondendo de maneira específica, apenas com o que está disposto no contrato social perante o sócio ostensivo. Ele irá participar apenas dos resultados do negócio firmado e não participará da administração da sociedade.
A doutrina dominante não considera SCP uma sociedade especificamente dita, e sim uma espécie contratual entre seus devidos contratantes. Porém, de acordo com o Código Civil, para a criação da SCP não há necessidade ou obrigação que deva conter firma social, denominação, sede ou até mesmo contrato social para que esta seja desempenhada.
Além de se tratar de uma modalidade societária não personificada, a SCP é considerada uma sociedade “secreta”, visto que apenas o sócio ostensivo responde à empresa de forma pública.
Sociedade de Propósito Específico (SPE)
Já a SPE é um modelo de sociedade empresarial anônima que, como o nome sugere, possui um objetivo específico e determinado. Sua duração decorre até que seu objetivo seja concretizado, não podendo ser alterado nem expandido. Feito isso, sua ação é extinta.
Esse tipo de sociedade, apesar de ser empresária, deve adotar todas as modalidades societárias legais normalmente. A sociedade pode ser firmada entre duas ou mais pessoas, que poderão participar tanto da esfera interna como da externa regidas no contrato social.
O benefício em destaque desta modalidade está na separação do patrimônio pessoal do valor investido, trazendo mais segurança jurídica para os investidores. Além disso, é possível conseguir uma significativa redução de tributos, podendo até mesmo optar pelo Regime Especial Tributário (RET).
Realizar a abertura desses tipos societários que vimos acima exige um planejamento empresarial e tributário assessorado por um profissional, evitando riscos, prejuízos e para que sua constituição ocorra de forma rápida e facilitada.
O escritório Floriani & Silva Advogados Associados presta assessoria especializada em Direito Imobiliário e Empresarial. Entre em contato e tire suas dúvidas.