ÂNGELO MORENO PERAZZONE - PDF
ÂNGELO MORENO PERAZZONE
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Ana Carolina Wagner Duarte
1 1 PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO RIO GRANDE DO SUL FACULDADE DE DIREITO PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM PROCESSO CIVIL ÂNGELO MORENO PERAZZONE AÇÕES DE DESPEJO ASPECTOS PROCESSUAIS DA RETOMADA DO IMOVEL URBANO PORTO ALEGRE 2011
2 2 ÂNGELO MORENO PERAZZONE AÇÕES DE DESPEJO ASPECTOS PROCESSUAIS DA RETOMADA DO IMOVEL URBANO Dissertação apresentada como requisito para a obtenção do Certificado de Especialista em Processo Civil, pelo programa de Pós-Graduação da Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul. Orientadora: Profª. Drª. Elisabeth Schreiber Porto Alegre 2011
3 3 Termo de Aprovação Ângelo Moreno Perazzone, autor da monografia intitulada Ações de Despejo Aspectos Processuais da Retomada do Imóvel Urbano, apresentada como requisito para a obtenção do Certificado de Especialista em Processo Civil, no curso de Pós- Graduação Lato Senso Especialização em Processo Civil, da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul PUCRS, foi avaliado na forma do regimento, tendo sido aprovado. Porto Alegre, de de. Profª. Drª. Elisabeth Schreiber Orientadora
4 4 AGRADECIMENTOS Há tantos a agradecer, por tanto se dedicarem a mim, não somente por terem ensinado, mas por terem me feito aprender. A palavra Mestre nunca fará justiça a todos os professores que se dedicaram ao longo do curso, os quais, sem nominar, terão meu eterno agradecimento. Agradeço à minha família, que nos momentos de minha ausência dedicados ao estudo superior e ao trabalho jurídico sempre entenderam que o futuro é feito a partir da constante dedicação no presente. À Carolina Rocha Leppich, que sempre esteve ao meu lado durante todo o período de dedicação para a confecção da monografia, tendo sido sempre muito compreensiva e carinhosa. A todos os meus colegas de trabalho, em especial o Dr. Homero Bellini Junior, notável advogado que me incentivou a iniciar o Curso de Especialização em Processo Civil, pessoa que sempre esclareceu todas as minhas dúvidas jurídicas e se dispôs a apostar no meu crescimento profissional. Por fim, agradeço àquele que me permitiu tudo isso ao longo de toda a minha vida. A você meu Deus, muito obrigado por sempre me iluminar.
5 5 RESUMO O presente trabalho faz uma abordagem acerca dos aspectos processuais para a retomada do imóvel urbano, com foco na Lei n /91 e, ainda, sobre as alterações, neste aspecto, advindas com a Lei n /09. Para facilitar a compreensão do tema, o trabalho inicia-se com a análise das formas de locação residencial e das suas formas de extinção, onde procurou-se, ainda, ressaltar, de forma preliminar, quando é cabível a denúncia vazia ou cheia. Ainda, comentou-se sobre os procedimentos gerais e específicos para a propositura da ação de despejo. Por fim, houve um enfoque específico quanto aos pressupostos para a concessão da liminar nas ações de despejo e, ainda, um estudo pormenorizado sobre as hipóteses taxativas para o seu deferimento, constantes no artigo 59, 1º, da Lei n /91.
6 6 RESUMEN Este trabajo presenta un enfoque en los aspectos de procedimiento para la reanudación de los bienes inmuebles urbanos, centrándose en la Ley de n /91 y, también, sobre los cambios en este sentido, derivado de la Ley n /09. Para facilitar la comprensión del tema, el trabajo comienza con un análisis de las formas de contrato de arrendamiento y formas de extinción, en el que trató de señalar también a cabo, de manera preliminar, cuando la queja es apropiado vacío o lleno. Sin embargo, se comentan los procedimientos generales y específicos para la presentación de la demanda para el desalojo. Por último, hubo un enfoque específico en que las condiciones para la concesión de la medida cautelar en los casos de desalojo, y también un estudio detallado de los supuestos preceptivos para su aprobación, prevista en el artículo 59, 1 º de la Ley n /91.
7 7 SUMÁRIO INTRODUÇÃO DAS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS FORMAS DE EXTINÇÃO Da locação residencial Da locação por temporada Da locação não residencial Da retomada na locação de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino Da locação de shopping center Caso especial de locação não residencial Locação não residencial por prazo indeterminado DA AÇÃO DE DESPEJO Do cabimento Das disposições gerais quanto ao procedimento Das disposições específicas quanto ao procedimento DA LIMINAR NA AÇÃO DE DESPEJO Dos pressupostos para a concessão da liminar de despejo Das hipóteses em que se admite a concessão da liminar de despejo CONCLUSÃO BIBLIOGRAFIA... 81
8 8 INTRODUÇÃO O presente trabalho compreendeu o estudo sobre os aspectos processuais para a retomada do imóvel urbano, constantes, especificamente, na Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de O estudo buscou examinar, igualmente, as recentes alterações introduzidas pela Lei n.º , de 09 de dezembro de A Lei n.º 8.245/91, vigente há dezoito anos, reclamava por mudanças, uma vez que as suas regras estavam em descompasso com o fiel desenvolvimento da sociedade. Diante disso, o trabalho abrangeu temas importantes para compreensão dos aspectos processuais para a retomada das locações de imóveis urbanos. Para tanto, foi abordado, no primeiro capítulo, as modalidades de locação, bem como as respectivas formas de extinção. Ainda, foram apontados os requisitos necessários para a configuração dos contratos de locação de imóveis por prazo determinado e indeterminado e, principalmente, quando é cabível a denúncia vazia ou cheia. Após a análise das relevantes matérias atinentes aos tipos de contrato de locação e as suas formas de extinção, foi possível adentrar, no segundo capítulo, no estudo dos procedimentos gerais e específicos quanto à tramitação da ação de despejo. O terceiro capítulo abordou, exclusivamente, os pressupostos para a concessão de liminar nas ações de despejo, instituto este que inexistia antes do advento da Lei n /91. Ademais, foi feita uma análise pormenorizada do rol taxativo e autorizador para a concessão da liminar, o qual consta no artigo 59, 1º, da Lei n /91.
9 9 De um modo geral, foi apontado que a Lei n.º /09 também favoreceu os fiadores, ao permitir que, em alguns casos, os mesmos se exonerassem de suas responsabilidades. Outro apontamento importante é de que o mercado imobiliário também foi beneficiado, pois, agora, com a maior facilidade na retomada do imóvel, os locadores se sentem mais seguros, acarretando, inclusive, num aumento das ofertas de imóveis para locação, o que, de certa forma, beneficiou também os locatários, que terão mais opções e maiores possibilidades de negociação quanto aos valores dos aluguéis. O trabalho demonstrou as principais alterações trazidas pela Lei n.º , de 09 de dezembro de 2009, que alterou a Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991, adequando as regras de locações de imóveis ao Código Civil Brasileiro de 2002 e às mudanças do Código de Processo Civil, apaziguando as divergências jurisprudenciais que existiam principalmente quanto às questões atinentes à retomada do imóvel urbano por parte do locador. Insta ressaltar que os métodos utilizados para a confecção do trabalho foram o dedutivo, o histórico e o comparativo, pois o estudo compreendeu aspectos históricos, demonstrando a origem de alguns dos institutos abordados e as suas evoluções no ordenamento jurídico pátrio. Além disso, no que tange aos procedimentos da ação de despejo e seus pressupostos para a concessão da liminar, foram examinadas as regras que regiam as locações de imóveis urbanos na Lei n.º 8.245/91 e como elas ficaram com as mudanças introduzidas pela Lei n.º /09. Visou-se demonstrar quais foram as principais alterações na Lei do Inquilinato trazidas pela Lei n.º /09, comparando, sempre que possível, o novo texto com o antigo (Lei n.º 8.245/91). Por fim, os recursos empregados para a coleta de dados foram os seguintes: pesquisa em materiais bibliográficos, internet, análise e comparação de doutrinas e jurisprudências referentes ao tema e obras que tratam de assuntos correlatos.
10 10 1. DAS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS FORMAS DE EXTINÇÃO 1.1 Da locação residencial Antes de adentrarmos especificamente no ponto cerne do presente trabalho, vislumbra-se imperioso analisarmos as espécies de locação previstas na Lei n /91, a começar pela locação residencial, cujas formas de extinção estão previstas em seus artigos 46 e Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1 o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2 o Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I nos casos do art. 9 o ; II em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego; III se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras, aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento, ou se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 1 o Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
11 11 Ressalta-se que o legislador não se preocupou em conceituar as locações residencial e não residencial, havendo, entretanto, manifesta distinção entre as modalidades com relação à destinação a que se dá ao imóvel. De qualquer sorte, a locação residencial é aquela que apresenta maior densidade social e, por isso, recebe uma proteção especial da lei, até porque o locatário, em geral, é economicamente mais fraco que o locador e, por via de consequência, acaba sucumbindo às exigências deste. 2 Aliás, o Mestre Nagib Slaibi Filho refere o seguinte: 3 Por outro lado, vislumbra-se na locação residencial motivações psicológicas fundadas em preconceitos de ser o inquilino o desvalido e o locador o explorador; ou, o que nem sempre é raro, afirmações que aprontam a ingratidão do inquilino e a prepotência do locador, fungindo-se, emocionalmente, as relações locatícias pelas relações que se espera existir entre pai e filho. Por isso explica-se a excessiva preocupação do Estado em dotar o regime jurídico da locação para fins residenciais com mecanismos eficientes de proteção ao locatário, justamente na tentativa de compensar a fragilidade econômica em comparação ao locador. A locação residencial possui diversas modalidades, as quais diferem quanto ao seu objeto e quanto ao aspecto temporal, sendo que o grande divisor entre uma modalidade e outra é a questão do prazo. Neste diapasão, há a possibilidade de celebração de contratos de locações com prazos determinados e indeterminados, e o que os 2 o Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promitente cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado à matrícula do mesmo. 2 SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed p SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 295.
12 12 diferencia é a possibilidade de serem objeto de denúncia vazia (resilição unilateral pela vontade do locador). 4 As locações residenciais por prazo determinado são aquelas previstas nos artigos 46 e 47 da Lei n /91 ajustada por prazo igual ou superior a 30 meses ou por prazo inferior a 30 meses, respectivamente e são extintas nas hipóteses constantes nos artigos 4º e 9º da mesma lei. 5 Caso o locador permaneça inerte e não demonstre interesse em retomar o imóvel quando o prazo pactuado no contrato de locação findar, a locação obrigatoriamente estará prorrogada por prazo indeterminado, salientando-se que na hipótese do artigo 46, da Lei n /91, o prazo estará prorrogado após 30 (trinta) dias do término inicialmente estipulado. Neste último caso, as formas de extinção da locação variam de acordo com o prazo estipulado preliminarmente entre as partes, quando da contratação inicial. Registra-se que a locação residencial por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses é a única modalidade que exige, como elemento fundamental do contrato, a forma escrita, devendo ser por escritura pública ou particular. Isso é uma garantia ao inquilino; uma exigência do legislador em razão dos 4 SLAIBI FILHO, Nagib. Op. cit. p Art. 4 o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº , de 2009) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. (...) Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
13 13 efeitos da locação por prazo longo, o que não admite haver prova do prazo por simples ajuste verbal. 6 Aliás, caso as partes não comprovem que o prazo da locação residencial foi estipulada de forma escrita, entender-se-á que ocorreu locação ajustada por prazo inferior a 30 (trinta) meses, incidindo, daí, o artigo 47 da Lei n /91. 7 seguinte: 8 O Ilustre Professor Sílvio de Salvo Venosa nos ensina o Tal como posta a disposição, abrir-se-á a possibilidade de denúncia da locação com a ação de despejo a ser proposta até trinta dias após o final do prazo do contrato. Decorridos mais de trinta dias, entende-se que a locação passou a ter vigência por prazo indeterminado, devendo o locador, necessariamente, notificar o locatário, com prazo de trinta dias para a desocupação. Trata-se de aplicação dos princípios da mora ex re e da mora ex persona. A lei traz para sua redação o que já era solidificado na jurisprudência... Em outras palavras: não é necessário notificar premonitoriamente o locatário, uma vez que a resolução do contrato locatício é automática, operando-se pelo simples advento do termo final. Todavia, caso o locador permaneça inerte, a partir do trigésimo dia do término do prazo contratual, a locação se dará prorrogada por prazo indeterminado, mantendo-se intactas as cláusulas contratuais nos termos estipulados inicialmente entre as partes. 9 Ocorrendo a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, com a consequente incidência do disposto no artigo 46, 2 o, da Lei n. 6 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p Locação de imóvel comercial Ação de despejo por denúncia vazia Liminar de desocupação nos termos do art. 59, 1º, VIII da Lei 8.245/91 Contratação verbal considera-se por prazo indeterminado Súmula 24 do TJSP Notificação do art. 57 da Lei 8245/91 efetuada Ajuizamento da ação dentro do trintídio legal Decisão reformada para conceder a liminar mediante caução Agravo provido. (TJSP;Processo: AI SP ; Relator(a): Manoel Justino Bezerra Filho; Julgamento: 03/10/2011; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Publicação: 05/10/2011). 8 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n o 8.245, de ed. São Paulo: Atlas, p SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., p. 194.
14 /91, poderá o locador denunciar a locação a qualquer tempo. Neste caso, a denúncia exige a notificação premonitória como requisito específico para a propositura da ação de despejo, cuja sentença a ser proferida pelo juízo competente concederá o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação do imóvel, conforme reza o artigo 63, 1 o, b, da referida lei. 10 Neste diapasão, Nagib Slaibi Filho distingue brilhantemente o prazo de 30 (trinta) dias para a notificação efetuada pelo locador ao locatário daquele prazo de 15 (quinze) dias concedido pelo juiz quando do prolação da sentença na ação de despejo: 11 Observe-se que, estando a locação por prazo indeterminado (ou durante os 30 dias seguintes ao termo final do prazo certo), poderá o locador notificar o inquilino para desocupar o imóvel com prazo de 30 (trinta) dias. Se o inquilino não o fizer, poderá o locador entrar com ação de despejo, em cuja sentença (se procedente) o juiz fixará o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação. O art. 65 exige que o inquilino seja notificado do prazo dado na sentença, a qual, aliás, desafia recurso somente no efeito devolutivo (art. 58, V). Portanto, ocorrendo a prorrogação por prazo indeterminado daqueles contratos de locação residencial que foram celebrados inicialmente com um prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, poderá o locador simplesmente propor a ação de despejo por denúncia vazia para desocupação do imóvel (salientando que a notificação premonitória, neste caso, é requisito essencial para a propositura da ação). Por outro lado, as partes podem convencionar que o prazo do contrato de locação residencial seja menor do que 30 (trinta) meses, sendo que, nesta hipótese, não há a necessidade de celebração na forma escrita (a forma verbal é admitida). 10 Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº , de 2009). 1º O prazo será de quinze dias se: (...) b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 o ou no 2 o do art SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 303.
15 15 Neste caso, decorrido o prazo estipulado inicialmente entre as partes para a duração do contrato sem a oposição do locador, o prazo estará prorrogado automaticamente, ao contrário do contrato celebrado com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, que exige, conforme já referido, o transcurso do lapso temporal de 30 (trinta) dias para que ocorra a prorrogação. O artigo 47, da Lei n /91, enumera, em numerus clausus, as hipóteses em que se admite a retomada nestes casos de prorrogação do prazo do contrato por tempo indeterminado quando o prazo inicial foi estipulado em período inferior a 30 (trinta) meses. A retomada poderá ocorrer em qualquer dos casos previstos no artigo 9º da lei em comento, a saber: a) por mútuo acordo; b) em decorrência de prática de infração legal ou contratual; c) em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e, d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Poderá, ainda, ser retomado o imóvel pela extinção do contrato de trabalho, cabendo ao locador demonstrar que a locação residencial se relaciona com o emprego do inquilino e que houve a extinção do contrato. A locação, por ser um contrato acessório ao contrato de trabalho, é extinto quando finda a relação de trabalho, pois aplica-se a regra de que o pacto acessório segue o curso do principal. 12 São condições específicas para a retomada do imóvel com base na extinção do contrato de trabalho: a) haver nexo de causalidade entre a locação e o contrato de trabalho; b) ser o locador empregador; c) ser o inquilino empregado; d) ter sido extinta a relação de trabalho, nos termos da legislação específica (salientando que se houver a determinação do juiz trabalhista para o 12 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 304.
16 16 restabelecimento do vínculo empregatício, também será restabelecido o vínculo locatício). 13 Caso insista o empregado em permanecer no imóvel, após a ruptura da relação de trabalho, o empregador poderá imediatamente propor a ação de despejo para recuperar a sua posse, sendo cabível, inclusive, a concessão de liminar sem audiência prévia e para a execução em 15 (quinze) dias, sendo necessário, tãosomente, demonstrar na inicial a dissolução do contrato de trabalho. 14 Outra hipótese de retomada do imóvel nos casos de prorrogação do contrato por tempo indeterminado quando o prazo inicial foi estipulado em período inferior a 30 (trinta) meses é aquela prevista no inciso III, do artigo 47, da Lei n /91, qual seja: para uso próprio e uso residencial de ascendente ou descendente. sentido: 15 As lições de Silvio de Salvo Venosa são no seguinte Nesse uso próprio se insere qualquer forma de utilização do imóvel, residencial ou não. A lei, coerente com a proteção deferida à família legítima e ilegítima, permite a retomada também para o cônjuge ou companheiro do locador. Por outro lado, para o descendente ou ascendente o pedido de retomada somente poderá ser fundar no uso residencial. Nesta última hipótese, é condição que o beneficiário, assim como seu cônjuge ou companheiro, não disponham de imóvel residencial. Pouco importante, exposta a necessidade, que o descendente ou ascendente seja casado, solteiro, viúvo ou divorciado, Há suficiente imposição penal na lei para desencorajar os incautos. A Lei n /91 respalda o princípio da presunção da sinceridade do retomante, ou seja, só é exigível a prova da necessidade quando a lei exige. Nos demais casos, não exigidos pela norma jurídica, há que presumir que 13 Consolidação das Leis do Trabalho, art. 458: Além do pagamento em dinheiro, compreende-se salário, para todos os efeitos legais, a alimentação, habitação, vestuário ou outras prestações in natura que a empresa, por força do contrato ou do costume, fornecer habitualmente ao empregado. 14 SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., p VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n o 8.245, de ed. São Paulo: Atlas, p. 204.
17 17 existe, sim, necessidade do retomante, e, por consequência, que o seu pedido de retomada é sincero. Todavia, contestada pelo locatário a sinceridade do locador para a retomada do imóvel, o ônus da prova de ser o pedido insincero cabe ao inquilino, pois entendeu o legislador que é impossível exigir do locador que faça prova de que não é insincero. 16 O inciso IV, do artigo 47, da Lei 8.245/91, prevê outra hipótese de retomada: para a demolição e edificação ou realização de obras aprovadas pelo Poder Público. Esta hipótese de retomada ou de despejo não se confunde com aquela disposta no artigo 9º, inciso III, da lei em pauta, onde existe situação fática que independe da vontade do locador que pede o imóvel para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Aqui, o locador solicita a retomada do imóvel para atender a interesse próprio de demolição, edificação ou para a realização de obras. 17 Capanema de Souza: 18 Importante referir a lição do renomado jurista Sylvio Sacrifica-se, assim, o interesse do locatário, em benefício do processo de modernização e crescimento das cidades, que a todos interessa. Com isso se evita que as cidades envelheçam, ostentando as feias cicatrizes de edifícios decadentes, obsoletos e mal conservados, que se deterioram pela ação impiedosa do tempo. A retomada para demolição e nova edificação permite, assim, a oxigenação das cidades, renovando-as, aumentando, inclusive, a oferta de novas unidades. Também se admite a retomada para realização de obras que aumentem a área construída do imóvel locado, em pelo menos 20%, percentual que se eleva para 50%, quando a construção se destinar a hotel ou pensão. Mais uma vez se procura proteger o interesse coletivo, ampliando as construções, o que contribui para a redução do deficit habitacional e também moderniza a cidade. 16 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p SLAIBI FILHO, Nagib. Op. cit. p SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., p. 200.
18 18 É requisito para a retomada, nesta hipótese, a aprovação do projeto pelas autoridades competentes, devendo a inicial ser instruída com a licença para o início das obras, vez que a Lei permite a retomada para a demolição desde que haja posterior edificação. Neste diapasão, ao exigir a autorização do Poder Público, o legislador exige que a ação de despejo seja proposta desde que tenha prévia autorização ou respaldo do Estado. Entretanto, mesmo diante disso, não existe dever do locador de demolir, edificar ou construir, pois são atos volitivos do mesmo. Caberá ao juiz apreciar a razoabilidade do pedido constante na inicial. A demolição e edificação ou realização de obras obrigatoriamente devem objetivar um melhor aproveitamento do prédio, aumentando a área construída de, no mínimo, 20% (vinte por cento) ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em 50% (cinquenta por cento). 19 Por fim, o inciso V, do artigo 47, da Lei n /91, reza que passados 05 (cinco) anos de vigência ininterrupta do contrato celebrado por prazo inferior a 30 (trinta) meses que tenha sido prorrogado por período indeterminado, poderá o locador denunciar a locação independentemente da alegação de quaisquer dos motivos enumerados nos incisos I a IV do referido dispositivo. O locador, neste caso, apenas deverá providenciar a notificação do locatário para que desocupe o imóvel, de forma voluntária, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena da propositura da ação de despejo pertinente. Conclui-se, assim, que tendo sido a locação celebrada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia vazia ou sem motivo poderá ser feita somente quando transcorrido o lapso temporal de 05 (cinco) anos do início da locação, fato este que permite ao locatário uma estabilidade relevante no imóvel caso tenha ocorrido a prorrogação automática do contrato. 19 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 314.
19 19 Do contrário, a denúncia só poderá ser cheia ou motivada com base nos incisos II, III e IV do artigo 47, da Lei n /91, e desde que presentes os seus requisitos, conforme abordado ao longo deste tópico. Por tudo isso, conclui-se que a celebração de um contrato de locação com prazo inferior e submetido às situações do artigo 47 é exceção à regra, em razão da diferenciação que o legislador estabeleceu para aquela locação com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, prevista no artigo 46, da Lei em comento. 1.2 Da locação por temporada A locação por temporada está prevista no artigo 48, da Lei n /91, 20 e não exige, atualmente, que o locatário resida em outra cidade (esta exigência estava prevista no regime anterior, mais precisamente na Lei n /79 pois havia o entendimento de que a locação por temporada deveria necessariamente estar ligada ao incentivo ao turismo). A Lei atual traz um tratamento minucioso sobre este tipo de locação, pois regulamenta a locação por temporada como sendo uma espécie de locação residencial, dando, inclusive, o conceito de tal modalidade locatícia, o que não fez nem com a locação propriamente residencial e, tampouco, com a locação não residencial. 21 O conceito de tal modalidade, que está descrito no artigo 48, tem como finalidade estrita de extremá-la da locação residencial. De qualquer forma, 20 Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. 21 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 315.
20 20 a redação atual foi bem mais feliz do que a constante do inciso II, do artigo 54, da Lei n /79, sobre a qual comentara José da Silva Pacheco: 22...esse artigo inaugurou, com o inc. II, a regra da locação por temporada, como, aliás, sugeria Arruda Alvim, no seu anteprojeto de Código Civil, referente às obrigações; ao fazê-lo, porém, limitou, desnecessariamente, a situação do prédio à orla marítima e às estações climáticas, quando poderia, com vantagem, somente restringir à temporada de três meses e do diverso domicílio do locatário, e, como, na prática, vai acabar ocorrendo. Não se justifica que se possa contratar e cobrar, adiantadamente, os aluguéis no Rio, Vitória, Bahia, Recife e não se possa fazê-lo em São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba, Manaus, ou que, para permiti-lo, tenham os tribunais que fazer a ginástica conceitual de, ou dilatar a orla marítima, ou compreendê-las como estações climáticas! Toda vez que, em qualquer cidade, alguém de fora queira alugar prédio residencial por temporada de até três meses, poderá cobrar, antecipadamente, os aluguéis e não só à beira da praia ou nas estações de água mineral, ou nos lugares considerados como estações climáticas, como Campos de Jordão, Mauá, etc. A principal característica da locação para temporada é, obviamente, a temporariedade, que não poderá exceder, ao menos inicialmente, os 90 (noventa) dias mencionados no artigo 48, da Lei n /91 embora dita espécie de locação, caso decorrido o período contratado, passe a vigorar por prazo indeterminado, mantendo-se os encargos contratuais sem que o locador possa cobrar o aluguel antecipadamente. Assim, o locador tem o livre arbítrio de decidir, conforme suas conveniências, se lhe convém ou não alugar o seu imóvel por temporada. Caso o proprietário opte por alugar o imóvel por temporada, o mesmo poderá ser alugado mobiliado ou não, ressaltando-se que o mais frequente é a primeira hipótese, em virtude da própria finalidade da ocupação. Salienta-se que uma das atrações que a locação por temporada exerce sobre os locadores é a possibilidade de recebimento integral e antecipado dos aluguéis e encargos, o que pode solucionar, diga-se de passagem, eventuais crises de liquidez do proprietário PACHECO, José da Silva. Comentários à nova lei do inquilinato. São Paulo: Ed. RT, p. 311/ SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., p. 208.
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