Investissement dans l'immobilier ancien : comment réussir ?
Investissement dans l’immobilier ancien : comment réussir ?
par Nicolas Popovtich | Avr 15, 2020 | Immobilier | 0 commentaires
Même si l’investissement dans l’immobilier neuf est parfois mis en avant, l’immobilier ancien reste un excellent placement. Il permet d’accéder aux meilleurs investissements avec un budget raisonnable. Il donne également accès à une multitude de dispositifs de défiscalisation. Mais attention ! Bien qu’il soit très avantageux, l’immobilier ancien n’est pas systématiquement rentable. Pour profiter d’un meilleur rendement, il est important d’adopter une bonne stratégie d’investissement et de bien choisir son bien. Dans cet article, je vous propose un rapport détaillé des avantages de l’immobilier ancien et les critères de base pour réussir votre investissement.
L’immobilier ancien, une valeur sûre
L’investissement dans l’immobilier ancien est une « valeur sûre ». Les actifs anciens sont souvent bien placés dans les centres-villes. Ils peuvent donc être visités et évalués avant l’achat, ce qui n’est pas forcément le cas avec les logements neufs (un logement neuf acheté en VEFA, par exemple). En outre, le charme et le cachet de l’immobilier ancien en font un actif très attractif pour les investisseurs. Ainsi, lorsqu’il est bien situé, un bien immobilier ancien a tendance à prendre de la valeur. Cette appréciation de valeur peut être très importante suite à des travaux de rénovation ou de remise en état. L’avantage, c’est que vous pouvez également bénéficier des aides financières de l’État et d’importantes réductions d’impôts si par exemple des travaux sont faits pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
Des dispositifs fiscaux très avantageux
En plus d’être une valeur sûre, l’investissement dans l’immobilier ancien permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux. Il donne accès à plusieurs dispositifs de défiscalisation :
Le régime du déficit foncier ;
Le régime Malraux ;
Le dispositif Pinel ancien.
Le déficit foncier est une astuce fiscale qui permet de réduire l’imposition à travers la déduction du revenu foncier négatif. Je le trouve particulièrement avantageux. Il peut être cumulé avec les réductions fiscales d’autres lois de défiscalisation immobilière. Depuis l’adoption de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le plafond du déficit imputable est passé de 10 700 € à 15 300 €. Toutefois, si votre déficit foncier dépasse les 10 700 €, il peut être reporté sur les années d’imposition suivantes.
Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt pouvant aller de 22 % à 30 % sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable. Il s’adresse aux contribuables français qui investissent dans l’immobilier ancien en vue de mettre le bien en location pendant un minimum de 9 années. Pour en profiter, les travaux de réhabilitation doivent être contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Par ailleurs, le bien immobilier doit se situer dans un site patrimonial remarquable avec un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dans un quartier conventionné NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).
Le prêt à taux zéro est un prêt dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un bien immobilier neuf. Le montant du prêt peut représenter jusqu’à 40 % du prix du logement. Vous pouvez en profiter pour l’achat d’un bien immobilier ancien à condition que des travaux de rénovation soient prévus. Le PTZ s’adresse principalement aux « primo-accédants », c’est-à-dire à ceux qui achètent pour la première fois un bien immobilier. Pour y accéder, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale deux ans avant la demande de prêt.
Si vous achetez un logement ancien, vous pouvez également bénéficier de l’avantage fiscal Pinel pour optimiser vos revenus locatifs. Ce dispositif fiscal permet de déduire jusqu’à :
12 % du prix du logement, pour six ans de location ;
18 % du prix du logement s’il est loué pour neuf ans ;
21 % du prix du logement pour 12 ans d’engagement.
La déduction est calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 €. Le plafond de la défiscalisation est de 36000€ sur six ans, de 54000€ sur neuf ans et de 63000€ sur douze ans.
Pour accéder à ce dispositif fiscal, votre bien immobilier doit faire l’objet d’importants travaux de réhabilitation. Par ailleurs, il doit afficher une performance énergétique élevée. Vous souhaitez bénéficier de cette niche fiscale ? Je vous conseille de choisir la première option (6 ans). Ainsi, vous pourrez la reconduire ou sortir du dispositif au bout d’un temps donné. Par contre, si vous adoptez le dispositif sur 12 ans, vous serez contraint de respecter les conditions imposées sur toute la période.
Des prix moins élevés à l’achat
L’immobilier ancien est généralement 20 % à 30 % moins cher à l’achat que le neuf. Par exemple, pour des biens immobiliers (appartements, maisons) ayant des caractéristiques équivalentes, si le prix d’achat est de 170 000 € pour un logement neuf, il sera d’environ 110 000 € pour un logement ancien. Cette décote à l’achat est un véritable avantage. Elle peut permettre d’améliorer le rendement de votre investissement.
Un large choix de stratégies d’investissement
Si l’immobilier ancien donne accès à plusieurs avantages économiques et fiscaux, il n’est pas systématiquement rentable. Pour réussir votre investissement, il est essentiel d’adopter une stratégie efficace. Pour cela, plusieurs options sont envisageables. Il existe diverses stratégies d’investissement dans l’immobilier ancien. En voici quelques-unes :
L’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire ;
L’achat-revente.
La première stratégie répond au besoin primaire d’être le propriétaire de son propre logement. C’est l’investissement immobilier le plus répandu. Il permet de se constituer un capital pour arrêter de verser un loyer à un propriétaire.
Si vous pensez faire de votre bien immobilier une source de revenus réguliers, vous pouvez orienter votre choix vers la deuxième stratégie : la mise en location. Il s’agit d’acheter et de réhabiliter un logement dans l’objectif de le louer pour percevoir un revenu. Lorsque l’investissement est effectué dans une zone où le rendement locatif est assez élevé, le propriétaire profite de plusieurs avantages. Par exemple, il peut rembourser les mensualités du prêt immobilier avec les loyers perçus. Il est donc important d’estimer le taux de rendement avant d’investir. Cela vous permettra de maximiser vos revenus locatifs.
L’achat-revente, quant à lui, consiste à acheter et rénover un bien immobilier pour le revendre avec une plus-value significative. Contrairement à la location, c’est un investissement à court terme. L’avantage c’est qu’avec cette stratégie les rendements peuvent être particulièrement élevés.
Chacune de ces stratégies d’investissement aboutit à un résultat précis. Pour éviter les mauvaises surprises, ne faites pas un choix précipité. Prenez plutôt le temps d’analyser vos besoins afin d’adopter le mode d’investissement qui correspond le plus à votre profil.
Quelle que soit la stratégie d’investissement adoptée, il faudra choisir un bien immobilier pour commencer les placements. Pour réussir votre choix, vous devez prendre en compte plusieurs paramètres :
L’éligibilité du bien aux divers dispositifs fiscaux ;
L’état du marché immobilier local ;
L’éligibilité du bien aux divers dispositifs fiscaux
Il est vrai que l’investissement dans l’immobilier ancien donne accès à plusieurs niches fiscales. Toutefois, pour bénéficier d’une quelconque défiscalisation, votre bien immobilier doit y être éligible. Si vous ne simulez pas son éligibilité avant l’achat, vous risquez de perdre tous les avantages dont vous pouvez bénéficier. Je vous suggère de prêter une attention toute particulière à ce point.
Le rendement de votre investissement locatif dépend de l’état du marché immobilier local : le prix moyen au mètre carré et son évolution dans le temps. Si les prix de l’immobilier sont en baisse, vous risquez d’investir à perte. Il est donc recommandé d’effectuer une étude préalable du marché immobilier avant d’investir. Pour y parvenir, je vous conseille de vous renseigner sur le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville où se trouve votre bien. Y a-t-il des projets d’aménagements en cours ? Permettront-ils de booster les prix de l’immobilier dans la ville ? Si oui, vous pouvez mettre en œuvre votre plan d’investissement.
Pour mener à bien votre projet concernant l’immobilier ancien, il faudra également étudier la rentabilité de vos investissements. Pour cela, il est essentiel de considérer l’ensemble des coûts nécessaires : frais de notaire, charges de copropriété, frais des travaux de performance énergétique… En cas de travaux de rénovation, la meilleure option est de demander un devis à un professionnel pour avoir une idée du budget qu’il faudra engager.
Tous les biens immobiliers anciens conviennent aux investissements, s’ils respectent les critères de décence et d’habitabilité définis par la loi. Si vous optez pour la location vide, sachez qu’un appartement à louer doit offrir une surface de 9 m² au minimum. Il doit être équipé d’un système de chauffage fonctionnel et d’un coin de cuisine ainsi que des installations de gaz et d’électricité. Par ailleurs, sa hauteur sous plafond doit être de 2,20 m minimum.
En location meublée, d’autres règles s’ajoutent à la liste. Lorsque ces critères ne sont pas respectés, le locataire est autorisé à demander la mise en conformité du logement au propriétaire. En cas de refus de sa demande, il peut présenter le dossier devant une juridiction compétente.
En résumé, l’investissement dans l’immobilier ancien offre plusieurs avantages économiques et fiscaux. Il est essentiel d’adopter une stratégie d’investissement convenable et de bien choisir le bien immobilier pour réussir votre projet.
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