Plus lus juillet 2011 (13)
BAIL COMMERCIAL : SOCIETE EN FORMATION
Par gabriel.neu-janicki le Le fait de signer pour une société en formation doit être écrit dans le bail à peine de voir le non renvoullement du bail pour défaut d'immatriculation. M. et Mme X ont, par acte du 1er oct. 1995, donné à bail des locaux à usage commercial à M. Y et Mme Z, l'acte mentionnant une société en cours ; les preneurs ont constitué, pour exploiter le fonds de commerce dans les locaux loués, une société Péché Mignon qui a été immatriculée le 18 déc. 1995 au registre du commerce et des sociétés ; par ...
Par gabriel.neu-janicki le En présence d'un mandat non exclusif de vente, rien n'empêche le mandant de s'engager avec des acquéreurs présentés par un autre agent immobilier. De plus, les vendeurs n'ont pas l'obligation d'informer au moment du compromis l'agent immobilier de la signature mais seulement lors de l'acte authentique 1. C'est à tort qu'un agent immobilier excipe d'une rupture abusive des pourparlers par les mandants qui ont négocié et conclu parallèlement avec un autre acheteur que celui qu'il ...
COPROPRIETE : CARENCE DU SYNDIC ET POUVOIRS DU JUGE DES REFERES
Par gabriel.neu-janicki le La question des suites juridiques à donner à un jugement ayant annulé une assemblée générale de copropriété échappe au président du tribunal de grande instance saisi au visa de l'article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Tel est le sens de l'arrêt de rejet rapporté, qui marque le terme d'une procédure par laquelle un copropriétaire entendait faire désigner un administrateur provisoire à raison de la carence du syndic, attestée, selon lui, par la non-convocation d'une ...
BAIL D'HABITATION : PREAVIS REDUIT ET NOTION DE PREMIER EMPLOI
Par gabriel.neu-janicki le N'est pas un premier emploi celui d'étudiant occupé par le locataire alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire. Alors que les hypothèses dans lesquelles le locataire est éligible à un délai de préavis réduit à un mois (au lieu de trois) font généralement l'objet d'une interprétation stricte, dans l'arrêt rapporté, la haute juridiction admet qu'un job étudiant ne saurait constituer un « premier emploi » au sens de ...
BAIL COMMERCIAL : JUGEMENT D'OUVERTURE ET RESILIATION DE PLEIN DROIT
Par gabriel.neu-janicki le Cet arrêt d'importance vient rappeler quel doit être le comportement du bailleur lorsque le preneur défaillant continue d'occuper les locaux et qu'il souhaite les récupérer. La Cour de cassation juge que « les dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l'article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement ». En d'autres termes, plus accessible, lorsque le bailleur, ...
VEFA: CLAUSE DE NON GARANTIE ET ACTION DIRECTE
Par gabriel.neu-janicki le Une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne pouvant faire obstacle à l'action directe de l'acquéreur final contre le vendeur originaire, il n'est pas nécessaire de procéder à une recherche relative à l'existence d'une clause de substitution d'action au profit de l'acquéreur final. Cette décision qui vient rappeler la limite de l'effet relatif des conventions est une parfaite illustration qui permet de rappeler que la ...
BAIL COMMERCIAL : LE BAIL DE COURTE DUREE
Par gabriel.neu-janicki le En cette saison estivale et pour ceux qui ne souhaitent pas voir leur bail soumis aux statuts des baux commerciaux, voici une présentation succinte du bail dérogatoire. Le bail de courte durée, également nommé bail dérogatoire, est régi par l'article L.145-5 du Code de commerce. Il permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux dès lors que que la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à deux ans. Il est souvent appelé à tort "bail précaire" ou "bail de 23 ...
PRET IMMOBILIER : LA CONTESTATION D'UN ACTE AUTHENTIQUE NE NECESSITE PAS TOUJOURS UNE INSCRIPTION DE FAUX
Par gabriel.neu-janicki le Dernier commentaire ajouté Les déclarations sur l'offre de prêt faites dans un acte notarié ne sont pas des faits constatés par le notaire. Ainsi, la force authentique n'est attachée qu'aux seules énonciations de l'acte notarié constitutives de faits constatés par le notaire, les déclarations des parties pouvants être contestées par tout mode de preuve prévu par le Code Civil. En l'espèce, par acte notarié du 27 nov. 2004, le Crédit lyonnais a consenti à Mme X un prêt de 100.000 euro pour financer ...
BAUX COMMERCIAUX : INDEMNITE D'EVICTION ET DESTRUCTION TOTALE DES LIEUX
Par gabriel.neu-janicki le La destruction totale du bien loué ayant entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société locataire, celle-ci ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine. Le locataire qui, créancier d'une indemnité d'éviction, reste en place dans l'attente de son dédommagement, est maintenu dans ...
COPROPRIETE : APPLICATION A UN SYNDICAT DE COPROPRIETE DU DROIT DE LA CONSOMMATION
Par gabriel.neu-janicki le La Cour de cassation admet qu'une personne morale, en l'occurrence un syndic de copropriété, puisse se prévaloir des dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation visant à faciliter la résiliation des contrats de prestation de services renouvelables par tacite reconduction. Aujourd'hui, une personne morale est susceptible de bénéficier d'une disposition protectrice du code de la consommation, mais à la condition expresse que celle-ci désigne, dans son champ ...
BAIL D'HABTATION : LES FORMALITES D'EXPULSION PAS TOUJOURS INDISPENSABLE.....
Par gabriel.neu-janicki le Dès lors que le locataire dont l'expulsion est poursuivie ne réside pas dans le local d'habitation accessoire aux locaux à usage professionnel, l'huissier de justice n'a pas à procéder aux formalités informatives prévues par l'article 197 du décret du 31 juillet 1992. Le commandement d'avoir à libérer les lieux doit être dénoncé au préfet du département lorsqu'il s'agit d'expulser une personne d'un local à usage d'habitation. L'article 197 du ...
BAIL D'HABITATION: DE LA FACULTE DE DONNER CONGE A UN LOCATAIRE HLM
Par gabriel.neu-janicki le Aucun texte n'interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application du code civil et de la loi de 1948, spécialement lorsque le preneur dispose d'un vaste pavillon lui appartenant dans la commune. Si, en application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur HLM ne saurait délivrer congé à son cocontractant sur le fondement de l'article 15 du même texte , il lui est toutefois possible de mettre fin au bail, soit en usant de la voie judiciaire, soit en lui délivrant un congé de ...
COPROPRIETE: PARTIES COMMUNES SPECIALES ET CHARGES COMMUNES SPECIALES
Par gabriel.neu-janicki le La Cour de Cassation rappelle que la spécialisation de charges prévue à l'article 24, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à la constitution de parties communes spéciales. Certains copropriétaires ont pourtant tenté de renverser cette appréciation de la jurisprudence pourtant constante (Civ. 3e, 6 mai 2003, Bull. civ. III, n° 95). En l'espèce, l'assemblée générale d'une copropriété constituée de quatre blocs avait approuvé les comptes d'un exercice sur la ...