Protection du droit au renouvellement du preneur | Marc Lefrançois | AVOCAT Rouen Haute Normandie (76)
Protection du droit au renouvellement du preneur
Au visa de l'article L. 145-15 du code de commerce, la Cour de cassation rappelle que "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le chapitre V, titre IV du livre premier du code de commerce".
Cour de cassation (3e civile), arrêt n° 06-19129 du 23 janvier 2008
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2006), que, par acte du 1er mars 1991, Mme de X... a consenti à La Poste un bail sur divers locaux dont elle était propriétaire pour une durée de douze années à compter rétroactivement du 1er janvier 1991 ; que l'article 3-3 de ce bail stipulait que «à l'issue du présent bail, le bailleur s'engage à le renouveler pour la même période de douze ans, si la poste en fait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins six mois avant l'échéance» ; que, par acte du 12 juillet 2002, La Poste, devenue un établissement public industriel et commercial, a formé une demande de renouvellement du bail auprès de la société Bistrot Elysées BV et compagnie (société Bistrot Elysées), venue aux droits de Mme de X..., sur le fondement de l'article L. 145-10 du code du commerce ; qu'en réponse à cette demande, la bailleresse lui a fait notifier le 24 septembre 2002 un refus de renouvellement du bail en lui déniant tout droit à indemnité d'éviction aux motifs que le bail était un bail de droit commun soumis aux dispositions du code civil et que la demande de renouvellement lui avait été adressée hors délai le 12 juillet 2002 alors qu'en application de l'article 3-3 du bail, elle aurait dû lui être notifiée au plus tard le 30 juin 2002 ; que La Poste a assigné la société Bistrot Elysées pour faire constater que le bail relevait du statut des baux commerciaux par application de l'article L. 145-2 3° du code de commerce et obtenir une indemnité d'éviction ;
Attendu que pour accueillir les demandes de La Poste, l'arrêt retient qu'en enfermant dans un délai fixe le droit pour le preneur de solliciter le renouvellement et en exonérant le bailleur du versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-respect de ce délai, la clause stipulée à l'article 3-3 du bail est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-10 du code de commerce, que la société Bistrot Elysées soutient que cette clause ne peut être éventuellement remise en cause que par la voie d'une action en nullité et que cette action est prescrite pour n'avoir pas été introduite dans le délai de deux ans de l'article L. 145-60 du code de commerce, mais qu'une clause illicite insérée dans un bail commercial n'a pas à être attaquée par voie d'action en nullité dès lors que son illicéité s'impose aux parties au cours de l'exécution du bail et que s'y substitue une disposition légale, à savoir l'article L. 145-10 du code de commerce ; que la technique juridique applicable en pareil cas consiste à déclarer ladite clause non écrite ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait prononcer une autre sanction que celle de la nullité édictée par l'article L. 145-15 du code de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;