Parole d'expert - «Une gestion proactive des locataires est essentielle»
«Une gestion proactive des locataires est essentielle»
Le gestionnaire d’actifs Fidelity International propose aux investisseurs institutionnels son expertise en investissement immobilier depuis maintenant dix ans. Dédié à l’immobilier d’entreprise européen, le fonds Fidelity Eurozone Select Fund totalise 400 millions d’euros d’encours sous gestion. Aymeric de Sérésin, conseiller en investissement immobilier, nous détaille les évolutions du marché et la stratégie d’investissement implémentée.
Aymeric de Sérésin, conseiller en investissement immobilier
Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier commercial européen ?
Elles sont généralement bonnes, mais des distinctions sont à opérer selon les marchés. Ainsi, de manière volontaire, nous ne réalisons pas encore d’investissements en Europe du Sud (Espagne, Italie, Grèce et Portugal) car nous estimons que ces marchés n’ont pas totalement corrigé. En revanche, la France et la région Benelux nous intéressent, et nous y réalisons une bonne partie de nos investissements (65 % actuellement), même si, en France, l’environnement économique demeure problématique. Nous restons très prudents et raisonnons actif par actif. Quant à l’Allemagne (35 % de nos investissements, avec un objectif de 40 %), la bonne santé économique soutient une forte demande locative. Cependant les prix, qui augmentent peu à peu et de façon inédite, résultent davantage des montants élevés à placer que des caractéristiques intrinsèques des actifs immobiliers.
Pouvez-vous décrire votre stratégie, axée sur les rendements ?
Il y a trois critères fondamentaux qui dictent nos décisions. D’abord, nous visons des emplacements géographiques de premier plan qui font l’objet d’une demande locative importante. Nous nous assurons également que les caractéristiques techniques de l’immeuble répondent pleinement aux besoins du marché locatif. Enfin, nous vérifions que le niveau des loyers payés est en adéquation avec le marché.
Notre stratégie est basée sur la flexibilité et l’agilité ; nous évitons ainsi les poches de marchés en surchauffe. Par exemple nous n’investissons pas pour le moment dans Paris intra-muros, ni sur des actifs avec des baux longs, qui sont souvent surpayés. La moyenne des baux de nos actifs en portefeuille est ainsi de quatre à cinq années.
Nous n’investissons pas non plus dans les secteurs qui attirent beaucoup les investisseurs, comme actuellement la logistique en Allemagne, car nous estimons les prix bien trop élevés.
Où se porte l’intérêt des institutionnels en matière d’immobilier ?
Les investisseurs institutionnels français sont historiquement exposés sur le marché des actifs prime, sur lequel ils se positionnent en direct, et essentiellement sur les actifs de bureaux. Nous sommes de notre côté plutôt positionnés sur le segment core+ paneuropéen – à savoir les régions Benelux, Allemagne et France – auquel ils s’exposent de plus en plus. Depuis deux à trois ans, ils vont également chercher des axes de diversification à travers le commerce et l’industrie (logistique).
Quels sont vos atouts pour mener à bien votre stratégie ?
La gestion proactive des locataires est fondamentale et permet à notre fonds Fidelity Eurozone Select Fund d’afficher depuis toujours un taux d’occupation de 99 % de ses immeubles. Nous sommes proactifs avec nos locataires et entrons en discussion avec eux avant que leur bail arrive à échéance. Cette proximité nous permet même de leur proposer des solutions immobilières en amont, comme cela a été le cas avec DHL que nous accompagnons sur nombre de projets. Pour évaluer la qualité du flux locatif, nous utilisons la force de frappe du groupe Fidelity en matière de recherche actions et crédit en développant des outils uniques en immobilier.
Avec un objectif de rendement supérieur à 8 %, Fidelity Eurozone délivre depuis son lancement un taux annuel de 8,9 %, dont 4,5 % de rendement locatif.
La répartition en valeur de ce fonds est équilibrée sur le plan géographique (entre l’Allemagne, la France et le Benelux) et sur le plan des actifs (40 % bureaux, 30 % commerces, et 30 % logistique). Suite à des levées de fonds en cours, ses encours devraient atteindre 600 millions d’euros dans quelques mois. Nous visons 1 milliard d’euros d’encours d’ici trois ou quatre ans.
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