Nell’ambito della locazione, le due parti hanno precisi obblighi in relazione alle riparazioni sebbene l’applicazione pratica delle norme non sempre è semplice.
Una volta che un’unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.
I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.
Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell’immobile ma anche degli accessori, se presenti).
In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?
Molto dipende dal tipo d’intervento richiesto.
Obblighi del proprietario e del conduttore
Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.
La prima è l’art. 1576 del codice civile che recita:
Il secondo articolo è l’art. 1609 c.c., a mente del quale:
Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.
RubinettoCosì, ad esempio, ai sensi dell’art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:
In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.
Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).
Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.
E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?
Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s’è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.
Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.
Questo articolo è pubblicato in Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno? da angeloQuesto è il suo link permanente.