Info-mutuo in breve (2) - Centro Tutela Consumatori Utenti
Info-mutuo in breve: a cosa fare attenzione prima e alla stipula di un contratto di mutuo!
Clausola che fissa il tasso di interesse	Tasso fisso: in genere è indicato esplicitamente; non deve essere prevista alcuna possibilità di modifica nel corso del rapporto; può fare riferimento al cd. parametro IRSTasso (variabile) indicizzato: indicato in genere con un “euribor 6 mesi + spread del ... (es. 1%)”; alcune banche aggiungono “Euribor 6 mesi arrotondato al ¼ o 1/10 di punto superiore” (non condividiamo; lo spread è già guadagno sufficiente per banca!)Tasso strutturato o misto (es. fisso per tot anni all’inizio, poi fisso o variabile): cercare di comprendere al meglio come funzionaTasso “civetta”	Tasso d’entrata (prima/e rata/e) e tasso a regime (resto del mutuo): il primo è in genere (molto) più basso per invogliare il cliente al contratto (cd. tasso civetta)Euribor 360 o 365 ?	Il primo è un po’ più basso del secondoAttenzione anche alla clausola che fissa il momento in cui la banca vi dice che calcolerà l’euribor (es. “euribor del primo giorno lavorativo del mese precedente quello della rata): in sede di calcolo del tasso va preso quel giorno e non un altro!TAN o TAEG/ISC ?	TAN = è “solo” il tasso di interesse nominaleTAEG/ISC = è il tasso effettivo globale (o indicatore sintetico di costo): è la somma di tutte le voci di costo del mutuo, tasso compreso – è questo il vero tasso che bisogna confrontare con quelli offerti dalle altre banche!Clausola che prevede modifica delle condizioni economiche del contratto (cd. “ius variandi”) Riserva alla banca la facoltà di modificare alcune voci di spesa, tipo spese per incasso rata o premio di assicurazioneDal 3 dicembre 2010 lo ius variandi non puó piú riguardare il tasso d'interersse del mutuoDurata del mutuo
Attenzione alle durate troppo lunghe, in particolare con i tassi indicizzati: oltre i 20 anni diventa rischioso!Prefinanziamento e mutuo
Possono essere due contratti distinti, ma possono anche essere contenuti in un unico contratto (alcune banche lo fanno)Prefinanziamento e fido in c/c = si riceve a prestito un certo importo e si pagano intanto solo interessi;Mutuo = si riceve a prestito un certo importo e lo si rimborsa con rate, che comprendono una quota interessi e una quota capitaleIl contratto di prefinanziamento o quello di fido in c/c non devono obbligare il cliente alla stipula del successivo contratto di mutuoMutuo “ipotecario o fondiario” e mutuo “chirografario”
Attenzione alla differenza: nei primi due viene offerta in garanzia l’ipoteca sull’immobile – devono essere stipulati davanti a notaio; meglio mutui fondiari che ipotecari: costano meno!Nel secondo non vi è la dazione di ipoteca (al limite viene richiesta una fideiussione di terzo) – si stipula in bancaSolo i primi due consentono, nel caso di acquisto o costruzione di prima casa, la detrazione di parte degli interessi pagati in un annoPer avere diritto alla detrazione degli interessi nella dichiarazione dei redditi....
...il contratto di mutuo deve essere stipulato, a pena di decadenza, entro un anno nel caso di acquisto della prima casa;...sei mesi prima o 18 mesi dopo l’inizio dei lavori nel caso di costruzione di prima casaCondizioni del preventivo = a quelle del contratto definitivo	No assolutamente a modifiche (aumenti) dell’ultima ora: le condizioni concordate con la banca nel preventivo devono essere le stesse che si firmano davanti al notaio!Preventivo e copia contratto da visonare
Alcuni giorni prima di firmare il contratto definitivo con la banca fatevi consegnare una copia del contratto che andrete a firmare, completo in ogni sua parte, da leggervi comodamente a casa o far visionare a consulenti indipendenti... e dopo la firma
fatevi rilasciare copia di tutto: contratto, capitolato, condizioni generali, piani di ammortamento;almeno una volta all’anno fatevi rilasciare dalla banca un piano di ammortamento storico (rate pagate, tassi di interessi e altre spese applicate)
Foglio informativo: FS30 - Situazione: 10/2016