המכתש הגמור - גלובס
משפט נדל"ןתכנון ובנייהועדות תכנון
המכתש הגמור
קצו של עידן: בית המשפט הורה על סילוקה של קבוצת הכדורגל הפועל רמת-גן ממגרשה הביתי, "המכתש", בגבעתיים. קבע שלאחר שייעודו החוקי של המגרש, בתוכנית בניין עיר, שונה למטרת מגורים, השימוש בו כאצטדיונה של הפועל רמת-גן כלל אינו חוקי
דיון נוסףעו"ד אמיר טיטונוביץ 04/03/2008, 14:34
"ב-1 למאי 1927 נחנך המכתש כאמפיתאטרון לתושבי שכונת בורוכוב בגבעתיים. 79 שנים חלפו, שמתוכן הוא קיים כאיצטדיון כדורגל רשמי מאז 1953 כשעדיין, למרות גילו המופלג, הוא ממשיך לספק לנו מנת ריגושים מדי שנה ושנה. כתבה נוסטלגית על המכתש מהסוג שמעורר געגועים לימים עברו". זו ההקדמה לכתבה, שפורסמה במאי 2006 באתרם הרשמי של אוהדי קבוצת הכדורגל של הפועל רמת-גן-גבעתיים, ושסקרה את תולדות אצטדיון "המכתש", מגרשה הביתי של הקבוצה. הנוסטלגיה התייחסה לכך, שמי שהייתה קבוצה בכירה בישראל, הפכה לקבוצה אפורה, שהגאווה העיקרית, שהיא גורמת לאוהדיה, מתמצה בהיותה ה"סינדרלה" של משחקי גביע המדינה, אי פה אי שם.
כותב הכתבה לא היה מודע אז לכך, שבתוך זמן קצר הנוסטלגיה תתעורר בקשר למגרש עצמו. אתמול ציווה שופט בית משפט השלום בתל-אביב, חיים טובי, על הפועל רמת-גן, לסלק ידיה מן המגרש ולחדול מלעשות בו שימוש כלשהו, וזאת בתוך חודשיים. על הקבוצה יהיה למצוא לעצמה מגרש ביתי אחר. קצו של עידן.
ההחלטה האמורה ניתנה במסגרת תביעה לסילוק יד, שהגישה בעלת זכויות החכירה במגרש, "עמלנו חברה בעלת נכסי הפועלים ברמת גן", באמצעות עו"ד עופר נעם ויוסף ג'רסי. אף שבשנת 1998 מכרה זו את זכויותיה במגרש ל"חברת גני דולינגר בע"מ", היא עודנה זו הרשומה כחוכרת. הרוכשת - "גני דולינגר" - מתעתדת להקים על המגרש בנייני מגורים. כך היא מתכוונת לעשות לאחר שינויים, שהוכנסו בתכנית בניין העיר הרלבנטית, ושלאחריהם ייעודו הנו למגורים. בשנת 1999 חתמו חברת הניהול דאז של הפועל רמת-גן ובעלת המגרש על הסכם בוררות. במסגרתו הוסכם ביניהן, כי הקבוצה תפנה את המגרש עד ליוני 2000, והבורר, השופט חיים שפירא ז"ל, הוסמך לקבוע את שיעורו של הפיצוי, שישולם לקבוצה כנגד הפינוי.
ללא זכות חוקית
הבורר אכן ציווה על בעלת הזכויות לפצות את חברת הניהול של הפועל רמת-גן, בגין פינוי המגרש, בסך כמיליון דולר. בשנת 2002 חתמה חברת הניהול של הקבוצה על מסמך, שבו היא אישרה, כי בעלת הזכויות מילאה אחר פסק הבוררות, וכי אין לה עוד כל תביעות או דרישות בקשר ל"מכתש". לאחר מכן הוא הושכר לה, על-מנת שימשיך לשמש כמגרשה הביתי של הקבוצה, עד לשנת 2005. לאחר מכן לא הוארכה עוד השכירות.
את התביעה לסילוק יד הגישה "עמלנו" בסדר דין מקוצר. היא טענה, שהקבוצה מחזיקה במגרש ללא כל זכות חוקית. הנתבעת - חברת הניהול החדשה של הפועל רמת-גן, אשר רכשה את זכויות הניהול ממפרקו הזמני של מועדון הכדורגל בשנת 2006 - טענה, מנגד, באמצעות עו"ד משה זינגל, כי הקבוצה פועלת במגרש במשך כ-80 שנים, כי היא דיירת מוגנת בו, וכי אין לפנותה עד שיימצא לה פתרון חלופי. חברת הניהול הוסיפה וטענה כנגד תקפותו של הסכם המכירה של המגרש ל"גני דולינגר". השופט חיים טובי דחה את כל טענותיה והורה, כאמור, על סילוק ידה מן המגרש בתוך חודשיים.
"לא מצאתי כי למבקשת (חברת הניהול של הקבוצה - א'ט') זכות חוקית ו/או חוזית להמשיך ולהחזיק במקרקעין", פתח טובי. בהתייחסו לטענותיה של חברת הניהול בדבר זכויות עתיקות יומין, שהן מנת-חלקה, הוא קבע: "נפלא ממני מה זכות יש לה לאחרונה להחזיק במקרקעין כאשר זו נוסדה אך ביום 22/2/06... הטענה היחידה שיכולה לעמוד לה למבקשת לזכות חזקה במגרש, הינה כי היא באה בנעלי חברת הניהול שקדמה לה. בהישמט טענה זו מפי המבקשת, זכות לחזקה מנין לה? תמהני!". טובי דחה את טענת חברת הניהול, שלפיה היא באה בנעלי "קבוצת הכדורגל רמת גן", שהנה דיירת מוגנת במגרש. כך קבע לאור זאת, ש"קבוצת כדורגל" אינה ישות משפטית, שיכולה להיות בעלת זכויות או חובות. "לא בכדי, התנהלות קבוצת הכדורגל נעשתה באמצעות חברת הניהול שהינה חברה פרטית מוגבלת בערבות, שאת זכויות הניהול שלה רכשה המבקשת מהמפרק הזמני, אך בשנת 2006", הוסיף.
טובי קבע, שדי היה לה, ל"עמלנו", בכך שהוכיחה, כי היא בעלת זכויות החכירה במגרש, על-מנת להקים לעצמה עילת פינוי. משכך, היה על חברת הניהול להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתה במקום. "העלה בידי המבקשת להצביע על זכות כזו? סבורני כי התשובה לשאלה האמורה הינה שלילית", חרץ. טובי הפך בכתבי הטענות, שהוגשו מטעם חברת הניהול, והפך בהם, ו"לא ניתן לידע מה מקור זכותה של המבקשת להחזיק במקרקעין כנגד רצונה של המשיבה - בעלת זכויות החכירה בהם".
מבין השורות מצא טובי את הטענה, שלפיה חברת הניהול החדשה של הפועל רמת-גן באה בנעלי חברת הניהול הישנה, ושלפיה ככזו היא רשאית להחזיק במגרש ולעשות בו שימוש. טובי דחה טענה זו מכל וכל. הוא הפנה אל אותו מסמך, עליו חתמה חברת הניהול הישנה בשנת 2002, ושבו היא אישרה כי אין לה עוד כל טענות או דרישות בנוגע למגרש. עוד הוא הסב את תשומת הלב לכך, שחוזי השכירות הגיעו לקצם בשנת 2005. "בנסיבות אלה, ברי לכל, כי לחברת הניהול אין כל זכות חוקית להמשיך ולהחזיק במגרש מעבר לתקופת השכירות האמורה", המשיך.
לא דיירת מוגנת
"מה אם כן מקור זכותה של המבקשת להחזיק במקרקעין? סתמה המבקשת ולא פירשה", כך טובי. לדידו, ככל שחברת הניהול אכן התיימרה לסמוך על היותה חליפתה של חברת הניהול הישנה, "הרי שזכות המשיבה לפנותה מהמגרש לאלתר, בהעדר זכות חוזית להחזיק במגרש מעבר לתקופת השכירות". ועוד: "אולם אם טענת המבקשת לזכויות עצמאיות במגרש, בלא קשר לזכויות חברת הניהול בו, נפלא ממני מה מקור זכותה של המבקשת להמשיך ולהחזיק במגרש?".
טובי דחה את טענת חברת הניהול, שלפיה לאור העובדה, שהיא מחזיקה במגרש עוד מלפני קום המדינה. היא דיירת מוגנת בו. "אודה ולא אבוש, לא הבינותי פשרה של טענה זו", ביטל. "ברי לכל, כי המבקשת לא החזיקה במקרקעין 'לפני קום המדינה' שכן היא נוסדה אך ביום 22/2/06... אם כן למי מכוונת האמירה 'אנו מחזיקים בקרקע לפני קום המדינה'? סתם ב"כ המבקשת ולא פירש". בקשר לכך הזכיר טובי את זאת, שחברת הניהול הישנה אישרה, כי אין לה עוד כל זכויות במגרש, אף לא דרישות בקשר אליו. "על בסיס מה טוענת, איפוא, המבקשת להיותה דיירת מוגנת במגרש? תמהני!".
טובי הזכיר עוד, שבהעדר יחסי שכירות בין המחזיק במקרקעין לבין בעליהם, כלל אין תחולה לחוק הגנת הדייר. הוא דחה גם את הטענה בדבר בטלותו של הסכם מכר המגרש ל"גני דולינגר". תחילה קבע, כי מאחר שחברת הניהול לא הצביעה על זכות חוקית כלשהי במגרש, "נפלא ממני על איזה בסיס טוענת המבקשת להעדר תוקפה של עסקת המכר... משנמצא כי למבקשת אין זכויות במגרש, אף לא זכות החזקה בו, אין לה כל מעמד לטעון להיעדר תוקף לעסקת המכר ולאי חוקיות פעולותיה של המשיבה - עת מכרה זכויותיה בו לרוכשת".
טובי דחה את הטענה גם לגופה. התברר בפניו, כי חרף טענת חברת הניהול של הפועל רמת-גן, שלפיה בניית בנייני מגורים על המגרש אינה תואמת את ייעודו שלפי תכנית בניין העיר, הרי בשנת 1994 אושרה תכנית, ששינתה את ייעוד המגרש למטרת מגורים. "מששונה ייעודו של המגרש... למגורים, ברי כי השימוש שנעשה במגרש - למן מועד אישורה - צריך להיות תואם לייעוד האמור. כך ששימוש במגרש למטרת איצטדיון איננה כדין, הגם שייעודו המקורי של המגרש היה לפעילות ספורטיבית", הקיץ טובי את הקץ על משחקי כדורגל ב"מכתש".
באתר הרשמי של האוהדים פורסם הבוקר, ככל הנראה עוד בטרם נודע אודות ההחלטה המצערת מבחינתם, כי "דרבי הליגה מול הכח עמידר (מחזור 23), יתקיים ביום שבת ב 15:00, במכתש. יקדם למשחק טקס פרידה לכבודו של תומר אזולאי". יהיה זה, ככל הנראה, אחד המפגשים האחרונים של האוהדים עם קבוצתם האהובה ב"מבצרה", ב"מכתש". טקס הפרידה הבא יהיה, ככל הנראה, מן ה"מבצר" עצמו (ת"א 39223/07).