איך תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הדירות בגוש דן? - גלובס
מדריכים פיננסיים איך תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הדירות בגוש דן?
איך תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הדירות בגוש דן?
בעוד כעשור, לאחר שהרכבת תתחיל לפעול - מה יהיה על המחירים ברמת-גן, גבעתיים, פתח-תקווה, יפו, ראשל"צ, בת-ים ודרום תל-אביב?
רונית מורגנשטרן, הון מדריכים פיננסים 22.10.2018
עבודות הרכבת הקלה / צילום: רויטרס
פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן אמנם יימשך שנים רבות, אבל הרכבת הזו אמורה "להפוך" את הגוש על פניו, לטוב ולרע.
במשך שנים, תל-אביב תהיה פקוקה, בלתי נסבלת לנסיעה ולמעבר (במקומות מסוימים) של הולכי רגל, אבל ההפעלה של הרכבת אמורה לעשות חיים נוחים למגיעים לעיר, גם לאלה שירצו לנוע ברחובותיה. האם זה ישפיע על המחירים של הדירות בגוש דן? אחרי הכל, גוש דן יתקרב עוד יותר לתל-אביב ברגע שהרכבת תופעל. ובכן, התשובה מורכבת: זה תלוי במיקום, בקרבה לתחנת הרכבת ועוד.
הערכות השמאים
"קשה עכשיו, הקלה אחר כך" - זו הסיסמא של נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) לעבודות הרכבת הקלה בגוש דן. זה שקשה עכשיו, די ברור לתושבי ובאי העיר תל-אביב בעיקר. מתי תהיה הקלה? אולי עוד עשור. אם תשאלו את זקני תל-אביב, להם לא אכפת מפרויקט התחבורה העתידי, שממנו אולי לא ייהנו. הם סובלים עכשיו מהרעש, האבק ומהצורך לבצע מעקפים בדרך הביתה ולהתחמק מערימות חול וחומרי בנייה ואשפה. בכלל, הם אומרים, מי שייהנה מהרכבת הקלה זה מי שבא מחוץ לתל-אביב, לא תושבי העיר.
על פי התכניות, עד 2024 אמורים לפעול שלושת קווי הרכבת הקלה המרכזיים של גוש דן - האדום, הירוק והסגול, שיסיעו מדי יום כ-600 אלף איש. הרכבת הקלה תקצר את זמן ההגעה לתל-אביב מהערים הסמוכות לה. נסיעה מהערים הסמוכות תימשך דקות בודדות, או קצת יותר מ-10 דקות.
לכן, ההערכה היא שיהיה מעבר של תושבים מתל-אביב לערים השכנות, כדי להוריד את יוקר הדיור שלהם. שמאים התבטאו לא פעם בנושא, וטענו שמי שירכוש דירה בפרברים הסמוכים לתל-אביב כמו חולון, בת־ים, בני־ברק, פתח־תקווה ורמת־גן, ייהנה מהשבחה משמעותית של מחיר הדירה בתוך עשור, לאחר שהרכבת הקלה תפעל, וכי גם אזורים בטבעת השנייה של תל-אביב ייהנו מהשבחת מחירי הדירות שם.
מעבר לתועלת התחבורתית והנגישות הקלה לכול אזור בגוש דן שהרכבת הקלה שואפת להשיג, היתרון הסביבתי של הרכבת הקלה הוא שהיא תופעל בחשמל ותחסוך זיהום אוויר ורעש. בכל אחת מכ-90 הרכבות יהיו קרון אחד או שניים שיכולים להסיע עד 500 נוסעים. על הפרויקט אחראית נת"ע, לעומת הרכבת הרגילה עליה אחראית "רכבת ישראל".
את הקווים יפעילו בעשר השנים הראשונות חברות זרות, המתמחות בנושא זה חמש שנים לפחות. יש הצופים קשיים בנושא זה, בגלל הדרישה להתמחות הארוכה. החברות גם יהיו שותפות בקו ב-51%. בבניית הפרויקט כולו, המכונה "פרויקט הסעת המונים במטרופולין תל-אביב", יושקעו כ-250-270 מיליארד שקל. כבר היום יש חריגות מהתקציב - כ-2 מיליארד שקל בקו האדום, הראשון שהוחל כבר בבנייתו.
היכן המחירים יעלו?
מניסיון בערים אחרות, מחירי הדירות צמוד לתחנות הרכבת במרכז העיר תל-אביב, עלול לרדת מעט, בגלל הרעש, ההמולה, האקשן מסביב. אבל המתכננים דאגו שהתחנות דווקא יהיו במקומות יותר עירוניים ופחות ליד בנייני מגורים. על כל פנים, במרחק "סביר" מהתחנות עצמן, לרוב מדובר בעשרות מטרים עד 100 מטרים - המחירים צפויים לעלות, כי התושבים ייהנו מקרבה לרכבת מבלי לסבול מכל ההמולה.
כמו כן, בערים המרוחקות יותר בגוש דן צפוי שהקרבה לרכבת והנגישות לעיר הגדולה (ובכלל, לכל הערים בגוש דן), תשפיע לחיוב על המחירים, תוך התייחסות למרחק מהתחנה, כאשר יש במקרים מסוימים כאמור דווקא סמיכות לתחנה דווקא עלולה לפגוע במחירים.
על פי הערכות שמאים וכלכלנים, כשהרכבת תפעל, בפתח-תקווה וברמת-גן צפויות עליות מחירים נאות. כמו כן, בעלי הדירות ביפו ד' (השכונה הזולה ביפו) צפויים ליהנות מעליית מחירים, כיוון שתוך דקות ניתן יהיה להגיע מיפו למרכז תל-אביב. מחירי דירות 2־3 חדרים נעים באזור זה ב-1 מיליון שקל (פלוס מינוס). הצפי הוא שמחירי הדירות יעלו משמעותית.
גם לאורך שדרות ירושלים צפויות להיבנות תחנות עיליות, ותקופת החפירות מהווה מטרד אמיתי ואפילו לירידות מחירים (וירידה במחירי השכירות). אלא שגם כאן צפוי לעלות ערך הנכסים, כשהרכבת תפעל.
בבת־ים, מעריכים שמאים, תביא הרכבת הקלה למהפך. העיר מחולקת היום לשני אזורים עיקריים - אזור הטיילת שלאורך החוף, שבו יש ביקוש לדירות למכירה והשכרה מצד מקומיים ומצד משקיעי חוץ ותיירים; ואזור מרכז העיר והשכונות רמת-הנשיא ורמת-יוסף, עמידר וכו', שם המבנים ברובם ישנים והמחירים בהתאם. הרכבת הקלה מחברת את חלקיה השונים של העיר - ובינם לבין תל-אביב. זה עשוי לעלות את מחירים הדירות שם. באופן דומה, גם ראשון-לציון צפויה ליהנות.
ומה בתל-אביב?
בתל-אביב עצמה, תחנות הרכבת ישמשו יותר את מי שבאים אליה, ולכן מחירי הדירות הסמוכות לתחנות יושפעו פחות מהפעלת הרכבת הקלה, ויהיו מושפעים כרגיל מהביקוש הקבוע למגורים בתל-אביב, שהוא זה שמעלה את ערך הדירות בתל-אביב לאורך השנים.
יוצא דופן הוא אזור רחוב אלנבי ודרומה, ששמאים ומתווכים סבורים, כי הרכבת הקלה שתעבור בתוואי זה תסייע בשבירת החומה בין צפון העיר, למרכז העיר ודרומה, ולכן צפויים מחירי הדירות באזורים אלה לעלות משמעותית.
מחירי הדירות בתל-אביב
שכר הדירה לאן?