שאלות ותשובות | עו"ד עמית דביר
האם ייתכן כי רישום הדירה על שמי יתעכב או לא יתרחש בכלל?
כן. בנסיבות מסויימות, רוכש שאינו נזהר ואינו בוחן היטב את העסקה אליה נכנס עשוי למצוא עצמו עם נכס שקשה מאד יהיה לרשום אותו, ולהישאר עם זכויות בדירה שאינן רשומות לתקופה מאד ארוכה, אם בכלל, דבר אשר יכול לגרום לבעיות לא מעטות לצד פגיעה ביכולת למכור את הדירה.
בעסקה עם קבלן אשר לעיתים קרובות רוכש את הקרקע בעסקת קומבינציה, או נמצא בהליכי רכישת הקרקע עליה הוא מתכוון לבנות, חשוב מאד לבדוק מה טיב הזכויות של הקבלן ובאיזה שלב רישום זכויותיו הוא נמצא, שכן האמור משליך ישירות על רישום זכויות רוכשי הדירות. לכן, על רוכש דירה לבדוק היטב האם העסקה של רכישת הקרקע על ידי הקבלן הסתיימה או נמצאת על סף סיום, וכי לא צפויות בעיות.
כמו כן, בדר"כ קבלנים לא אוהבים להתחייב על מועד לרישום הזכויות של הרוכשים ולפיכך מנסחים סעיפים עמומים בעניין זה על מנת להבטיח עצמם. על הרוכש לדאוג לזכויותיו בעניין זה ולתחום את המועד לרישום הזכויות המלא של הדירה על שמם.
עורך דין מקרקעין גם לזיכרון דברים ?
מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים. מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה שזיכרון דברים בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין. יתרה מכך, די במסמך זה על מנת לרשום הערת אזהרה בטאבו ממנה יהיה קשה מאד להשתחרר לאחר מכן.
לפיכך המלצתנו היא להיזהר מחתימה על זיכרון דברים ללא התייעצות עם עורך דין מקרקעין שכן מסמך זה שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק. במקרה בו יש התעקשות של הצד השני, חשוב כבר בשלב זה מוקדם זה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה, ולסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף למועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
מה עושים נגד קבלן שמכר את אותה חניה פעמיים ומאלץ אותי לחתום על החלפת חניה?
לפי תיאורך נקלעת למצב של עסקאות נוגדות, כאשר החניה שקנית כבר נמכרה לאדם אחר לפנייך.
ראשית, כל עוד החניה לא נרשמה על שמך בלשכת רישום המקרקעין אז חשוב שתדע שעל פי הדין זכותו של הרוכש הראשון עדיפה וכל עוד לא יוותר על החניה הוא זה שיקבל אותה.
יחד עם זאת, ברור כי הצדק עמך וההסכם שנחתם איתך הופר. לכן, אתה זכאי לקבל פיצוי מן הקבלן ואם כפי שאתה מתאר החניה היא זו שגרמה לך לקנות את הדירה כולה הרי שתהיה זכאי אף לבטל את העסקה ולקבל את כספך בחזרה אם תחפוץ בכך.
תגובות הקבלן לא ממש מציגות אותו באור חיובי ואל תפול רוחך מתגובות אלו. יש לעיין בהסכם ולראות האם אתה זכאי לפיו לפיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם (בדר"כ אין סעיף כזה לטובת הרוכש בחוזים קבלניים), ואולם גם אם אין פיצוי מוסכם אתה זכאי לפיצוי על פי הדין שהינו שווה ערך להבדלי השווי וההנאה בין החניה הזאת לבין חניה אחרת שתימסר לך.
מהן ההשלכות של שימוש בנכס בניגוד למה שהותר בהיתר הבניה?
מהן ההשלכות של שימוש בנכס בניגוד למה שהותר בהיתר הבניה? שימוש בנכס בניגוד לשימושים שהותרו בהיתר הבניה יכול לגרור הגשת כתב אישום מצד הועדה לתכנון ובניה כנגד מגיש ההיתר, כנגד המשתמש בפועל, ולשאלתך גם כנגד הבעלים אף אם אינו עושה כל שימוש בפועל במקרקעין.
הבעלים יוכל להתגונן אך ורק אם לא ידע על ביצוע העבירה ואם נקט בכל האמצעים הנאותים על מנת לקיים את חוקי התכנון והבניה. עצם העובדה שהתב"ע מאפשרת ייעוד אחר אינה מרפאת את הפגם של שימוש בניגוד להיתר שניתן בפועל, ויש פסקי דין רבים בעניין זה. הגשת הבקשה לשינוי ההיתר ללא ספק תסייע בניהול תיק שכזה אם יוגש.
איך אפשר לפנות שוכר שלא מימש אופציה?
במרבית המקרים כל עוד השוכר עומד בתנאי ההסכם קשה מאד לפנותו. אולם, לעניות דעתי מצבך טוב שכן אם אכן השוכר מחוייב על פי הסכם השכירות להעביר הודעה על מימוש האופציה 60 ימים מראש, הרי משלא עשה כן איבד את זכותו למימוש האופציה (בדר"כ אף נדרשת הודעה בכתב והודעה בע"פ לא מספקת).
כמו כן, מדברייך עולה כי השוכר הפר את ההסכם, כנראה הפרה יסודית המזכה אותך בזכות לבטל את הסכם השכירות לנוכח העובדה שמדובר בתשלומים שלא ביצע (אם כי יש לעיין בהסכם כדי לבחון זאת).
כך או כך, אני הייתי מציע לשלוח לו מכתב בו הוא מתבקש לפנות את הדירה במועד סיום תקופת השכירות הראשונה, וזאת לאחר שתפני לעו"ד המתמחה בתחום לייעוץ.
האם בעל הבית חייב לתקן ליקויים במבנה של דירה שכורה הנובעים מבלאי?
התשובה לשאלה טמונה בהסכם השכירות ובמצב בו נשכרה הדירה. אם הדירה נשכרה כפי שהיא היום במצב הבלאי הקיים ובהסכם נכתב כי הדירה נבדקה ונמצאה לשביעות רצון השוכר נראה כי לבוא בדרישה לבוא בדרישה מהמשכיר כי יבצע תיקונים.
מאידך, אם הדירה נשכרה כשהיתה במצב יותר טוב וכיום הבלאי הינו מתקדם ולא מאפשר לך להתגורר בצורה סבירה, דומה כי חובתו של בעל הבית לתקן את הליקויים ולהחזיר את הדירה למצב בו היתה בעת הכניסה לדירה. יש לעיין בהסכם השכירות וסביר להניח שיש בו סעיף הקובע חובת ביצוע תיקונים על המשכיר לנזקים הקשורים למבנה הדירה ושאינם באשמת השוכר.
האם קבלן שנותן ערבות בנקאית חייב להעניקה גם על התשלום הראשון?
על פי הדין לא. קבלנים רבים מנצלים את העובדה שהדין מאפשר להם שלא להבטיח בערבות בנקאית עד 15% מן התמורה. משכך, על הרוכש לעמוד על כך שעל אף האמור בדין את הערבות הבנקאית יקבל החל מן השקל הראשון, על מנת שלא יהיה חשוף בתשלום סכום גדול מאד ללא כל ערובה.
ערכתי מסיבת יום הולדת בגינה המשותפת בבניין באישור הועד האם פעלתי כחוק?
בהתאם לדיני השיתוף במקרקעין, לרבות בבתים משותפים, רכוש משותף שייך לכל הבעלים וכל אחד יכול לעשות בו שימוש סביר כל עוד בכך אינו מונע מכל אחד מן הבעלים האחרים לעשות שימוש סביר דומה.
לפי התיאור שלך אין לך מקום לדאגה בשל העובדה שדובר בשימוש סביר בנסיבות העניין וודאי שלא קבוע או כזה שמנע מאחרים שימוש לעשות ימי הולדת אחרים בימים אחרים.
הסכמת הועד רק מחזקת את האמור שכן הדיירים קיבלו הודעה מראש.
כמו כן, ככל הנראה דובר בשעות סבירות וללא רעש גדול מדי ולכן גם אין עילת מטרד.
אנחנו לפני קניית דירה ורצינו לשאול האם לחתום על זיכרון דברים ללא עורך דין?
בתור עו"ד המתעסק במקרקעין אני ממליץ ללקוחותי שלא לחתום על זיכרון דברים, קל וחומר כאשר מדובר בקונה שטרם ביצע את כל הבדיקות הדרושות. מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה שזיכרון דברים בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין שאח"כ קשה מאד להשתחרר ממנו במידה ומתגלים "מוקשים".
לפיכך לעניות דעתי יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק, ואיני מדבר רק על בדיקת עצם הבעלות על הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אלא דברים נוספים, כגון מיסים, חריגות בניה, היטל השבחה, שכנים ועוד.
במקרה בו יש התעקשות של הצד השני על זיכרון דברים, חשוב כבר בשלב מוקדם זה להתייעץ עם עו"ד מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה ולסכם תנאים שחשוב לסכם בעסקת מכר דירה וכן לסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף למועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
האם העברה ללא תמורה של דירת מגורים מהורים לשני ילדיהם הבגירים פטורה ממס שבח גם כאשר על הדירה רשומה משכנתא המועברת אף היא לילדים?
אין קשר בין העברת הדירה להעברת המשכנתא, אולם אם המשכנתא מועברת לילדים שישאו בעלותה הרי שלא מדובר בהעברה ללא תמורה.
כמו כן, חשוב שתזכור כי העברת דירה עם משכנתא כפופה להסכמת הבנק הממשכן.
כיצד אוכל להבטיח את כספי ברכישת דירה?
ברכישה מקבלן, החוק מחייב את הקבלן ו/או היזם של הבניה להבטיח את כספי הקונה בביטחונות מסויימים שיוענקו לקונה. יחד עם זאת, הקבלן זכאי לבחור את הבטחון אותו יספק מתוך מספר חלופות אפשרויות בחוק.
לכן, על הרוכש לבדוק היטב האם הקבלן עומד במחוייבות זו ומספק בטוחה בהתאם לדין. כמו כן, על הרוכש לדרוש לקבל את הבטוחה הטובה ביותר שניתן לקבל בנסיבות העניין. כמו כן, ישנם מנגנונים נוספים שניתן לעמוד עליהם בהסכם עם הקבלן, על מנת לצמצם את סיכון הקונה.
ברכישת דירה יד שניה, ישנם מספר מנגנונים חשובים להבטחת הסכומים המשולמים למוכר ביניהם: הערת אזהרה/משכון, חלוקה נכונה של תזרים התשלומים, קביעת נאמנות בתשלום האחרון במידה ולמוכר חסרים אישורי מיסים, פיצוי מוסכם, ועוד.
האם אוכל למכור את הדירה שקניתי, עוד לפני שנבנתה ולפני ששילמתי את כל הכסף?
בדר"כ כן. יחד עם זאת, הקבלן בדר"כ מעמיד תנאים נוקשים בהסכם המכר לביצוע העברת זכויות לצד שלישי בטרם נרשמה הדירה, ולכן על הקונה לבדוק היטב מהן זכויותיו בהסכם במקרה שכזה ולדאוג כי הסכומים שייאלץ לשלם לקבלן עבור העברה שכזו הינה בהתאם לסכומים הקבועים בדין ולא מעבר לכך.
ברצוני לקבל היתר בניה לבניה על גג צמוד שלי כאשר הדיירים האחרים כבר בנו על הגג?
ראשית, לקבלת היתר בניה לבנות על גג פרטי שלך אינך צריך לקבל את הסכמת השכנים.
אולם, במקרים כאלו חשוב להבין כי יש הבדל בין הגג עצמו שהוא צמוד ופרטי שלך לבין זכויות הבנייה שהם רכוש משותף של כל הבניין כל עוד לא מוסכם אחרת בתקנון. לפי שאלתך אני מבין שכבר נוצלו חלק מזכויות הבנייה בבניין אך עדיין נותרו זכויות לבניה על הגג ולכן השאלה מורכבת יותר לגבי איזון התשלומים בין כל השכנים לאחר ניצול מלוא זכויות הבניה.
אני תמיד מייעץ לדיירים אשר עומדים לבנות בבית משותף לקבל את הסכמת הדיירים האחרים לבנייה, להגיע איתם להסכמות, ולקבוע תקנון מוסכם עקרוני עליו יחתמו עוד בטרם הבניה. בכך תמנענה הטרדות בהמשך הדרך והבניה תהיה חלקה יותר.
בכל מקרה הרחבת בנייה בבית משותף היא דבר מורכב וחשוב וכדאי להיות מלווה ע"י עו"ד המתמחה בתחום.
שכרתי דירה לשנה עם אופציה ל-15 שנה, אישרתי את האופציה לשנה השניה וחודש לאחר מכן פנה אלי המשכיר ואמר לי לפנות את הדירה בסוף השנה הראשונה. האם אני זכאי לפיצויים?
למה להסתפק בפיצויים? אם חשוב לך להישאר בדירה גם בהנחה שיכולה להיווצר אי נעימות כתוצאה מהסכסוך שעומד להיות עם בעל הבית, חשוב שתדע כי יש לך זכות לאכוף את ההסכם באמצעות תביעת אכיפה ואפילו לבקש פיצוי בנוסף במסגרת תביעה שכזו.
עורך דין מקרקעין - קניית דירה / מכירת דירה מה החשיבות ?
מדובר באחת מן העסקאות הכי גדולות שתבצע בחייך.
אל תתייעץ עם עו"ד שאינו מתמחה במקרקעין, אלא אך ורק עם עו"ד מקרקעין בעל ניסיון והתמחות בתחום זה.
יש להיזהר מהתקשרות עם מתווכים בהסכמי בלעדיות ו/או הסכמי תווך מקפחים.
יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק.
יש לבצע בדיקות מקיפות של המצב המשפטי של הנכס, לבדוק היטב מי בעל הזכויות, לבחון מצב תכנוני, לבחון אם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או תביעות של צדדים שלישיים, לבדוק אם קיימים צווי הריסה, אם יש חריגות בניה וכיוצ'.
בקניית מגרש/קרקע לבנייה - יש לבדוק היטב מהם זכויות הבניה, אלו תשלומים יידרש הקונה לשלם כאשר ירצה לבנות, מה המצב התכנוני מסביב למגרש, מי מבצע את עבודות הפיתוח ועוד.
בית משותף - יש לבדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, לבדוק האם ישנן חריגות בניה, לבדוק את המצב הקיים לעומת המצב הרישומי, לבדוק האם ישנם סכסוכים משפטיים בבניין ועוד.
בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל - יש לבדוק היטב את זכויות בעל הנכס במינהל מקרקעי ישראל, האם ישנו חוב דמי חכירה, האם המינהל ידרוש דמי הסכמה ו/או דמי היוון ועוד.
כמוכר דירה שדירתו בו השקיע מיטב כספו נמצאת על הכף יש בראש ובראשונה לשקול היטב את שיקולי המס אשר עשויים לשנות את כדאיות העסקה מן הקצה לקצה. כמו כן, יש לדאוג לצמצום הסיכון לתביעות אפשריות עתידיות, יש לדאוג למכירת הדירה כפי שהיא ולא להתחייב מעבר למצב הקיים, יש להבטיח כי כספי המשכנתא של הקונה יועברו ישירות למוכר, יש לבחון היטב אם מדובר בקונה שיוכל לעמוד בהתחייבויות על פי ההסכם, ועוד.
כקונה יש לבדוק היטב את אפשרויות המימון לקניית הדירה, את האפשרות לקחת משכנתא, יש לברר עם הבנק כמה שיותר מוקדם האם יסכים להעניק הלוואה בתמורה לשיעבוד הנכס הנרכש.
משרדנו מעניק לווי משפטי צמוד ומלא בכל הסוגיות האמורות לעיל ומשקיע את מירב ומיטב המאמצעים על מנת לשמור על האינטרסים של לקוחותינו.
מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. למעשה מס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. לדוגמא: אם אדם רכש קרקע בסכום של 1,000,000 ₪ ואח"כ מכר את אותה קרקע בסכום 1,500,000 ₪ אזי סכום השבח הינו 500,000 ₪.
יצוין שמסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז המעריך את בלאי הנכס).
מועד תשלום מס שבח הינו לאחר הדיווח על עסקת המכירה לרשויות המס.
האם מחיר הדירה באמת "כולל הכל"?
בהחלט לא! בהסכמי מכר של קבלנים טמונים נוסחים של סעיפים לפיהם יהיה רשאי הקבלן לחייב את הרוכש בסכומים נוספים במקרה של העברת זכויות הרוכש לצד שלישי, בשלב הרישום של הבית המשותף, בשלב הנפקת מכתבי החרגה של הבנק, בשלב הסבת הערבויות הבנקאיות ככל והקונה נוטל משכנתא, בשלב ביצוע שינויים בדירה, ועוד.
לכן, על הקונה לעמוד על המשמר ולדאוג כי חיובים אלו יוסרו מן ההסכם ו/או יצומצמו ככל שניתן.
מי אחראי לחניה צרה שלא תואמת את הרישום בטאבו?
הגורמים שיכולים להיות אחראים הם:
הקבלן שבנה את הבניין בניגוד להיתר הבניה ככל וההיתר קבע חניה תקנית רחבה, הבעלים הקודם שמכר לך את הדירה (אם כי קשה לומר שהטעה אותך שכן קונה אמור לבדוק חניה לפני שהוא קונה), מי שביצע את מדידת החניה ורשם את הבית כבית משותף ורשם חניה רחבה למרות שהחניה צרה.
מעוניינת למכור את דירתי. שאלתי היא, מה גובה המיסים/תשלומים שעלי לשלם ובאיזה "סוגי" מיסים מדובר, למי משלמים וכמה?
חשוב לציין, מכרתי דירה קודמת בשנת 2004. כמו כן, הבנתי שלנכים יש הקלות בתחום. הנני נכה בשעור של 64%.
המס הרלוונטי למכירת דירת מגורים כיום הינו מס שבח. מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. למעשה מס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו.
ישנם פטורים שונים בחוק לגבי מכירת דירה מגורים, כאשר העיקרי שבהם הינו מכירת דירת מגורים כל 4 שנים - לגבי פטור זה דומה כי אינך עונה על תנאי הפטור.
יש לבדוק עם עו"ד מקרקעין האם יש זכאות לפטור אחר. לגבי נכה, לצערי פטור נכה לא זכאי לפטור ממס שבח ורק נכים ברמה מסויימת (לפחות 90%) זכאים לפטור מסויים במס רכישה בקניית דירה.
חשוב לזכור כי גם אם אין פטור ממס שבח במכירת הנכס אין ודאות כי ישנו בכלל שבח וכמו כן גם אם יש שבח אז מסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז המעריך את בלאי הנכס).
עורך דין מקרקעין של קבלן, האם מייצג אותי גם כקונה דירה ?
בהחלט לא! למרות שלעיתים קרובות הקונה נדרש לשלם סכומים לא מבוטלים לעו"ד של הקבלן, אין מדובר בשכירת שירותיו לייצוג הקונה, כי אם השתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן כחלק מן התשלום על הדירה.
קבלנים בדר"כ מנסחים בהסכם סעיף ספיציפי המציין זאת. לכן חשוב מאד כי הרוכש לא יסתמך על עורך הדין של הקבלן וישכור עו"ד מטעמו על מנת שייצג אך ורק את אינטרס הקונה ויבדוק היטב את הסכם המכר הסבוך והארוך שבדר"כ רצוף "מוקשים" לטובת הקבלן.
האם קבלן חייב לציין את שטח הדירה בהסכם?
כן. ביום 15.03.2008 נכנס תיקון חדש לחוק המכר (דירות) בנוגע למפרט הטכני המצורף להסכם המכר, לפיו נקבע שחובה על הקבלן לציין את שטח הדירה.
תיקון זה בא לתקן עוול לפיו קבלנים לא היו מציינים כלל מהו שטח הדירה וקונה שלא היה בוחן את התוכניות בקפידה ומודד בעצמו את השטח, לא יכול היה לדעת מה גודלה של הדירה שהוא רוכש.
אותו תיקון קבע שורה נוספת של חובות על הקבלן בנוגע למתקנים ולתוכניות שעל הקבלן לציין ולצרף ורצוי מאד כי הרוכש יבדוק היטב האם הקבלן עומד בחובות אלו.
האם העברה ללא תמורה מסבתא לנכד מתבצעת כמו מאמא לבן הן בנושא מיסוי וגם לגבי תקופת צינון למכירת הדירה?
בהעברה ללא תמורה מסבתא לנכד תקופת הצינון תהיה 4 שנים כי מדובר בהורה הורה ולא הורה. יחד עם זאת, ניתן לבצע העברה כפולה מהסבתא לאבא/אמא ומהם לבנם הנכד (שתי העברות פטורות) ובכך לקצר את תקופת הצינון ל-3 שנים.
חשוב רק לציין כי בכל מקרה אם מדובר בנכד קטין הרי שתקופת הצינון תתחיל רק בהגיעו לגיל 18. עוד חשוב לציין כי בהעברה כפולה ישולם מס רכישה פעמיים (אומנם רק 1/3 בכל פעם) אבל זה גם שיקול שיש לקחת בחשבון.
מס רכישה מוטל על כל רכישה של מקרקעין בישראל. למעשה מס רכישה הינו אחוז מסכום הרכישה של המקרקעין שמשולם לרשום המיסים.
שיעור המס נע בין 0% לבין 5% כאשר יש משמעות לעובדה האם מדובר בדירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר, האם דירת מגורים ראשונה או שניה, אם מדובר בדירת מגורים שניה - האם בכוונת הרוכש למכרו את דירתו השניה בתוך 24 חודשים, ועוד.
כמו כן, מוענקים פטורים מסויימים לנכים, עולים חדשים, נפגעי טרור, רכישה בין יחיד לקרוב משפחה שלו, ועוד.
מועד תשלום מס רכישה הינו לאחר הדיווח על עסקת הרכישה לרשויות המס.
האם קבלן יכול לעכב את מסירת הדירה ולאיזו תקופה?
כן. קבלנים מנסחים בהסכמי המכירה של הדירות אותן הם בונים סעיפים גורפים ביותר של תקופות איחור שלא יחשבו להפרת ההסכם, אשר מגיעות ל-120 ימים ויותר, בתוספת על סעיפי איחור גורפים במקרים של "כוח עליון".
קבלן אכן זכאי לתקופה מסויימת של "מרחב מחיה" במסירת הדירה, ואולם קבלנים מנצלים זאת ומבטיחים לעצמם בהסכמי המכר זכויות עיכוב ואיחור במסירת הדירה מעבר למתקבל על הדעת ובצורה מקפחת. לכן, על הרוכש לעמוד על זכויותיו בעניין, לצמצם ככל שניתן את אופציית האיחור, ולדאוג כי במידה ואכן יהיה איחור שכזה יזכה לפיצוי ראוי וכי במקרים קיצוניים תהיה לו אפשרות לנקוט בצעדים נוספים כנגד הקבלן.
אנו מעוניינים ברכישת קוטג' פינתי בחלקה (מינהל) בה לא בוצע הסכם שיתוף בין המחכירים וגם תכניות והיתרי הבניה אינן בנמצא. מה דעתך?
אחת מהתכונות הכי חשובות של זכות קניינית היא הניידות והסחירות שלה ונכס כזה מאד קשה למכור.
זאת ועוד, יש כאן גם יש בעיתיות כי לא ברור האם מה שנבנה חוקי בכלל.
לעניות דעתי ממש לא מומלץ!
מכרתי לפני שנה וחצי דירה שהתקבלה מהורי ללא תמורה. לא שלמתי מס מכיוון שלא מכרתי דירה ב-4 שנים קודם האם ניתן להתחרט היום ולשלם את המס?
השאלה מורכבת מכפי שאתה חושב.
ראשית, במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה מהורים ישנה תקופת צינון על מנת לקבל פטור הנעה בין שנה ל-3 שנים בהתאם לסטטוס (רווק או נשוי) והאם התגורר בדירה.
לכן, אי מכירת דירה ב-4 שנים הקודמות לא תעזור לצורך קבלת פטור ויש לבדוק היטב איך העסקה דווחה - כלומר ייתכן שבכל מקרה תחוייב במס.
עורך דין מקרקעין הציע לייצג את שני הצדדים בעסקת נדל"ן - האם כדאי?
לא מומלץ. מבחינת אתיקה אין בעיה שעו"ד ייצג שני צדדים בעסקת נדל"ן, ואולם עסקת מכירה / רכישה של דירה הינה מורכבת מאד ורצוי מאד לשכור עו"ד שייצג את האינטרסים שלך בלבד. יתרה מכך, עו"ד שיש לו היכרות מוקדמת עם אחד הצדדים עשוי לנטות לאותו צד בניסוח ההסכם.
כך או כך, אף אם ישמור אותו עו"ד על זכויות הצד השני מכוח חובתו לעשות כן, לעולם הסכם שמנוסח ע"י עו"ד שמייצג את שני הצדדים לא ישמור על זכויות צד אחד כאילו היה מיוצג ע"י עורך דין מטעמו.
כמו כן, חשוב לדעת כי ככל ויקלעו הצדדים לסכסוך כלשהי במהלך ביצוע העסקה או לאחריה יהיה מנוע עורך הדין מלייצג את הצדדים ויהיה צורך בשכירת שירותיו של עורך דין אחר.
איך אני יכול לדעת האם כדאי לי להיכנס לעסקה חדשה של קניית דירה או לא והאם העסקה טובה?
כשלקוחות שואלים אותי האם אני חושב שהם עושים עסקה טובה אני בוחן האם מדובר בעסקה להשקעה או עסקת רכישת בית למגורים. משאלתך עולה כי מדובר בשדרוג איכות החיים ומעבר לסגנון חיים שונה לגמרי כאשר הרצון העיקרי הוא לעבור למגורים בבית צמוד קרקע.
אני חושב כי שיקול כדאיות העסקה מתגמד במצב כזה לנוכח העובדה שמדובר בבית שאתם הולכים לגור בו - כלומר עסקה שאינה עסקת השקעה. במצבים כאלה אני אומר ללקוחות להתעלם משיקולי כדאיות העסקה וכי כל עוד הם משלמים מחיר שוק סביר אין טעם לשקול מה תהיה התנודתיות במחיר הנכס לאחר מכן, זה שולי בעיני, מה גם שאין סימנים רציניים לירידה במחירי הנדל"ן.
אם אתם רוצים להיות שקטים ניתן להשקיע סכום כסף סביר ולקבל חוות דעת שמאית של מחיר הנכס הנוכחי.
האם הפרוספקט והדגם שהציג לי הקבלן מחייבים אותו? האם הבטחות ואמירות שונות מצד נציגי המכירות מחייבים את הקבלן?
בהחלט לא! כמעט בכל הסכמי המכר שמנוסחים ע"י הקבלן ישנו סיוג מפורש הקובע כי, כל התחייבות בע"פ, פרוספקט, עלון, דגם וכיוצ', אין מחייבים את הקבלן.
לכן, על הרוכש לעמוד בקפידה על זכויותיו בהסכם המכר עצמו ובנספחים והתוכניות הצמודות לו.