חברות ניהול בניינים משותפים, מה צריך לדעת | הון - מדריכים פיננסיים חברות ניהול בניינים משותפים, מה צריך לדעת |
פעם תשלום ועד הבית בבניין המשותף היה מהחשבונות הנמוכים החדשים. אבל הבנייה החדשה ומרובת הדירות מצריכה טיפול ותחזוקה יקרים יותר, וגוררת גם תשלום חודשי גבוה בהרבה, שעבר מוועד הבית לחברות הניהול.
על פי חוק כל מי שגר בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהול הרכוש המשותף והשירותים הנחוצים או המקובלים בו. כמו כן לכל בית משותף צריכה להיות נציגות לשם ניהול ענייניו ושתפעל בהתאם להוראות תקנון. וכך דמי ועד הבית הוחלפו בדמי ניהול
לעיתים גם בבניינים לא גבוהים במיוחד, בוחרים הדיירים למסור את שירות הניהול לחברה חיצונית משיקולי נוחות ויעילות.
0.1 כמה משלמים?
1 עבור מה משלמים?
2 מה עושיים דיירים בניין חדש לאחר פינוי בינוי?
3 על מה צריך לדבר עם חברת הניהול?
4 מה עושים אם יש דיירים שאינם משלמים?
לרוב, ככל שהבניין גבוה יותר, גם דמי הניהול גבוהים יותר בשל הוצאות גדולות יותר על שירותי ניקיון ותחזוקת מעליות. מתקנים מיוחדים עשויים לייקר אף הם את העלויות, ובהם בריכת שחייה או חדר כושר. גם מיקום הבניין יכול לשנות את המחיר – כך למשל באזור יוקרתי אפשר לשלם דמי ניהול גבוהים גם אם הבניין אינו גבוה.
גובה התשלום לרוב בהתאם לשטח דירת הדייר, וביחס לשטחים של כל הדירות. כך שבעלי דירות קטנות יותר, אמורים לשלם פחות. ייתכן שיהיו שינויים בהסכמת הדיירים שכולם יתחלקו שווה בשווה.
ייתכנו גם חריגים שבהם דיירים לא רוצים להשתמש במתקנים מסוימים ומבקשים שלא להשתתף בהוצאות שלהם, למשל חניה, מתקנים מיוחדים כמו בריכה, או מעלית לדיירים בקומות הראשונות. אי השתתפות בתשלום כרוכה בהסכמת הדיירים האחרים.
במגדלי יוקרה נקבע לעיתים המחיר לפי מספר החדרים או סוג הדירה, ולא לפי שטח הדירה. כך למשל בדירות יוקרה מיוחדות כמו פנטהאוזים, עלות דמי הניהול עשויה להגיע גם ל-14-13 שקל מ"ר.
בבניינים ישנים גבוהות דמי ועד הבית נעים בין 100 ל-200 שקל בחודש בממוצע, תלוי באזור בארץ - באזורי ביקוש המחיר גבוה יותר. אבל אם מעורבת חברת ניהול הסכומים יכולים להגיע למאות עד אלפי שקלים, בהתאם לסוג הבניין והשירותים. וכן אם קיימים ליקויים..
במגדל רגיל, אומרים בענף, מחירי הניהול עומדים על 4-5 שקל למ"ר, כלומר עבור דירת ארבעה חדרים ממוצעת בגודל 100 מ"ר יידרש תשלום חודשי של 400-500 שקל. לעומת זאת, כאשר מדובר במגדלי יוקרה הכוללים למשל שומר, בריכה ועוד, המחירים מטפסים ל-11-15 שקל למ"ר, כלומר כ-1,100-1,500 שקל לדירת 100 מ"ר.
בבנייני דירות שאינם מגדלים (עד עשר קומות), המחירים דומים למקובל במגדלים רגילים ונעים סביב 3.5 עד 4 שקלים למ"ר.כך באזור המרכז, השפלה והשרון.בפריפריה המחירים נמוכים ב-10%-5%".
עבור מה משלמים?
הסכומים המשולמים לוועד הבית אמורים לשמש להוצאות הקשורות בהחזקה,אולם לעיתים קרובות יש מחלוקות סביב השאלה מהי אחזקה תקינה – האם היא כוללת רק עבודות דחופות הקשורות בבטיחות או תיקון נזקים, או שגם כאלו שקשורות באסתטיקה ובשדרוגים של הבניין.
התשובה תלויה בנסיבות הספציפיות של בניין, בהם מיקומו, מצבו ההנדסי ורמת הגימור שלו. כך יש הוצאות שייחשבו להכרחיות בבניין ברחוב יוקרתי, אבל שברחוב אחר הן לא ייחשבו לכאלה. גם עיצוב פנים של מעלית יכול להיחשב אחזקה תקינה או שיפוץ לובי
מה עושיים דיירים בניין חדש לאחר פינוי בינוי?
בפינוי בינוי או התחדשות עירוינת לעתים דיירים בעלי יכולת מצומצמת חשופים לבניינים עם עלות אחזקה גבוהה.
לעיתיםנ מצאים פתרונות לסיטואציות הבעייתיות. כך למשל, החוק מאפשר לעיתים בפינוי בינוי, פטור מתשלום למשך חמש שנים לבעלי דירות מעל גיל פרישה המקבלים גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה.
על מה צריך לדבר עם חברת הניהול?
עוד לפני הפנייה לחברה כדאי לכלול בחוזה מהם הנושאים שיכולה להפעיל שיקול דעת לעניין הוצאות ההחזקה, באילו נושאים החורגים מהשוטף עליה לבקש את אישור הנציגות לכל הוצאה, וכן לבדוק את הרכב ההוצאות ולבדוק שלא הועמסו על הדיירים הוצאות שלא יוכלו ולא צריכים לשאת בהן, דוגמת הוצאות פרטיות של החברה.
מבחינת החוק, אין למעשה הסדרה של חברות הניהול ואין קריטריונים המחייבים אותן. לכם בעלי הנכס צריך לבחון היטב את החברות שמציעות להם שירותים .
כדי שבעלי דירות יגנו על האינטרסים שלהם בצורה הטובה ביותר, בהתקשרות עם חברת ניהול חייבים לעמוד על כך שהחוזה יהיה מפורט ויכלול את כל צרכי האחזקה השוטפת, מועדי הטיפולים התקופתיים ועלותם, וקיומה של קרן פחת שמטרתה להפנות חלק מהתשלום החודשי לתיקונים לא צפויים והוצאות גדולות שלא היו מתוכננות. החוזה חייב להבטיח לבעלי הנכס שקיפות מלאה - כל דייר רשאי לראות את התקציב ואת פירוט ההוצאות וההכנסות, ועל החברה לדווח לדיירים ולהציג אישורים על ביצוע הטיפולים במועדם, בעיקר במערכות האש, המיזוג והמעליות.
מה עושים אם יש דיירים שאינם משלמים?
במקרים כאלו יש לפנות לדיירים הללו בדרישה מסודרת לתשלום, ואם הם מתעלמים, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים ולפנות בתביעה למפקח על המקרקעין באזור שבו נמצא הבניין. כאשר מדובר בחברת ניהול המשמשת כ"מתחזק", היא לנקוט בהליכים משפטיים כלפי הדיירים בפני המפקח, בתנאי שתוכיח שמונתה כ"מתחזק" כפי שמתחייב בחוק ובפסיקה.