המהלך הרווחי שרובכם עוד לא מכירים מספיק: שכירות לטווח קצר | מרכז הנדל"ן
המהלך הרווחי שרובכם עוד לא מכירים מספיק: שכירות לטווח קצר
היא מתאימה מאוד לתקופת החגים, יכולה להפוך להשקעה כדאית לטווח הארוך – ועשויה להכניס עד 20% יותר משכירות 'רגילה' • שוק השכירות קצר הטווח מתפתח גם בישראל
מאת אדיר שחר
- מנכ"ל חברת באלבית
סבלנות תוביל לתמורה טובה להשקעה. שכירות קצרת טווח
שכירות לטווח קצר מהי? זוהי שכירות שנעה בטווח זמן שבין שעה אחת ללילה – כלומר שכירות רגעית ממש, רק 'להניח את הראש' ולהמשיך הלאה. מדובר במושג חדש יחסית בעולם הנדל"ן, אבל בשנים האחרונות הוא תפס תאוצה ברחבי העולם, בעיקר בגלל הכלכלה השיתופית שפורחת בעולם הדיגיטלי וברשתות החברתיות. יותר ויותר בעלי דירות הבינו פתאום שאפשר למנף את התשואה שלהם אם יציעו את דירתם לשכירות בהתאם לתקופות השיא של השנה – לדוגמה בחגים מרכזיים או בחופשות הגדולות. בישראל, תקופת החגים שבה אנחנו נמצאים כעת היא זמן נפלא להציע דירה לשכירות קצרת טווח.
כרגע, כמובן, הלקוחות המרכזיים הם תיירים, ומי שקוצר את הפירות הם בעיקר בעלי דירות שמשכירים נכסים להם, במקומות מרכזיים. זו הסיבה שבערי תיירות כמו תל אביב, טבריה או ירושלים הביקוש לשכירות קצרת טווח גבוה, ויש מוטיבציה גדולה יותר להציע שכירות בסגנון זה. כך או כך, התחום עדיין נמצא בשלבי צמיחה בישראל ואינו מפותח כמו במדינות רבות מעבר לים.
האזורים המתאימים ביותר הם האזורים שנחשבים אטרקטיביים לתיירים, כמובן. חיפה וים המלח, למשל, מתפתחות מאוד בתקופה האחרונה מבחינה זו, אבל עדיין לא הייתי ממליץ לבעלי הדירות בחיפה להתחיל לחפש תיירים לשכירות מסוג זה: התשואה שם תהיה נמוכה משמעותית לעומת תל אביב או ירושלים, שם שוק השכירות קצרת הטווח בהחלט פורח - אבל בהחלט הייתי עוקב בדריכות השנה אחר ההתפתחויות"
חשוב לזכור שבתקופת החגים בישראל מגיעים ארצה מאות אלפי יהודים מכל העולם, והביקוש לדירות שכורות לטווח קצר עולה באופן דרמטי. עיקר הביקוש מגיע ממשפחות גדולות המגיעות לארץ, אבל לא רק. מיותר לציין שגם המחירים מזנקים בתקופה זו, כפועל יוצא של העלייה בביקוש.
האזורים המתאימים ביותר הם האזורים שנחשבים אטרקטיביים לתיירים, כמובן. חיפה וים המלח, למשל, מתפתחות מאוד בתקופה האחרונה מבחינה זו, אבל עדיין לא הייתי ממליץ לבעלי הדירות בחיפה להתחיל לחפש תיירים לשכירות מסוג זה: התשואה שם תהיה נמוכה משמעותית לעומת תל אביב או ירושלים, שם שוק השכירות קצרת הטווח בהחלט פורח - אבל בהחלט הייתי עוקב בדריכות השנה אחר ההתפתחויות.
להתאים את הדירה לצורכי התייר; להחליט כיצד לנהל את המהלך
אחד הפרמטרים החשובים שכדאי לקחת בחשבון, אם ברצונכם להציע את דירתכם לשכירות קצרת טווח, הוא נושא ניהול הדירה. כל אדם יודע שהשכרת נכס היא "כאב ראש" לא קטן לפעמים, ואם מדובר בשכירות לזמן קצר כל כך, על המשכיר להבטיח כי ההתעסקות סביב העניין וההשקעה בו לא יעלו על התמורה שיקבל.
אדם שהחליט להשכיר את דירתו לטווח קצר חייב, לפני הכול, לקבל החלטה לגבי צורת הניהול. אני תמיד ממליץ לנהל את מערך השכירות לבד, אבל לא לכולם יש ידע וסבלנות לכך. בדיוק למקרים כאלו מתאימות אותן חברות ניהול מנוסות, שידעו למקסם את הרווחים. כך או כך, מי שיגלה סבלנות ייהנה מתמורה טובה להשקעה שלו"
ראשית זכרו כי כאב הראש תמיד יהיה שם בסביבה, שכן מדובר במתן שירות לאנשים. עם זאת, עניין זה הוביל ליצירת שוק חדש, של חברות ניהול המתמחות בשכירות קצרת טווח, נמצאות כל הזמן עם היד על הדופק ומאפשרות לבעלי הדירות לישון בשקט. חברת הניהול מטפלת בתחזוקת הדירה, מגייסת שוכרים ואפילו מסייעת בהשבחת הנכס, כך שההתעסקות סביב הדירה פוחתת משמעותית.
לכן אדם שהחליט להשכיר את דירתו לטווח קצר חייב, לפני הכול, לקבל החלטה לגבי צורת הניהול. אני תמיד ממליץ לנהל את מערך השכירות לבד, אבל לא לכולם יש ידע וסבלנות לכך. בדיוק למקרים כאלו מתאימות אותן חברות ניהול מנוסות, שידעו למקסם את הרווחים. כך או כך, מי שיגלה סבלנות ייהנה מתמורה טובה להשקעה שלו.
שכר הדירה: עד 20% יותר משכירות ארוכת טווח
כאן תישאל כמובן השאלה המתבקשת: עד כמה זה באמת משתלם? שהרי אם מדובר בפרקי זמן קצרים, התמורה על השכירות צריכה להיות גבוהה יותר, שכן אחרת המהלך לא יהיה משתלם דיו. ובכן, אומנם המספרים תלויים במשתנים רבים, אבל אפשר לומר ששכר הדירה בהשכרה קצרת טווח יכולה להיות גבוהה בכ-20% לעומת השכרה לטווח ארוך - בסכומים נטו.
לצד הכנת הדירה להשכרה קצרת טווח והתאמתה לצרכי התייר, יש להשקיע גם בהשבחת הדירה: לשפץ אותה אחת לתקופה אם יש צורך בכך, ולוודא שהיא אטרקטיבית ועונה לצרכים הקבועים והמשתנים של השוכרים, כמו מקום מרכזי, אבזור, גישה וכדומה. רצוי מאוד להתייעץ בעניין עם גורם מקצועי, ממש כמו עיצוב של דירת מגורים, ולא לפעול על פי טעם אישי. הדירה צריכה להיות פרקטית לתיירים ולא רק להצטלם טוב, ולכן חשוב להשקיע בכך מחשבה רבה"
אם הדירה אטרקטיבית ונמצאת, למשל, על חוף הים באחת מערי התיירות המבוקשות בישראל, או שהיא מעוצבת בטוב טעם, השכירות תעלה באופן אוטומטי – ולכן שכירות קצרת טווח יכולה להתאים לא רק לבעלי דירות מן השורה, אלא גם למשקיעי נדל"ן של ממש. תיירים, למשל, מוכנים לשלם יותר על דירות שיש להן ערך מוסף מהותי.
לכן, לצד הכנת הדירה להשכרה קצרת טווח והתאמתה לצרכי התייר, יש להשקיע גם בהשבחת הדירה: לשפץ אותה אחת לתקופה אם יש צורך בכך, ולוודא שהיא אטרקטיבית ועונה לצרכים הקבועים והמשתנים של השוכרים, כמו מקום מרכזי, אבזור, גישה וכדומה. רצוי מאוד להתייעץ בעניין עם גורם מקצועי, ממש כמו עיצוב של דירת מגורים, ולא לפעול על פי טעם אישי. הדירה צריכה להיות פרקטית לתיירים ולא רק להצטלם טוב, ולכן חשוב להשקיע בכך מחשבה רבה.
בשורה התחתונה, אני מאמין מאוד בשוק הזה. אין לי ספק שהרגולציה תתקשח מעט והמדינה תפעל כדי להסדיר את הנושא בעתיד הקרוב, אך לדעתי האישית השוק לא ייפגע מכך בצורה משמעותית - ואולי אפילו יתחזק. יש לא מעט חברות וגופים שעובדים מתחת לרדאר בתחום, והם ייעלמו במקרה של אסדרה ויהפכו את השוק לאמין ומסודר יותר.
אדיר שחר
אדיר שחר, מנכ"ל חברת באלבית המנהלת עשרות דירות בישראל ומתמחה בהשכרה לתיירים באמצעות מערכת Airbnb