שמאות בית מלון | שווי בתי מלון | שמאות מקרקעין | בועז וכולדר
בהערכת שווי בית מלון על ידי שמאי מקרקעין קיימות 4 גישות עיקריות:
ניתוח הפעילות הכלכלית הקיימת- נערך על בסיס המאזנים, רצוי של 3 השנים האחרונות, בהן ייבחנו מגמת פעילות המלון והאם מציגה שיפור ברווחי המלון. גישה זו כוללת הכנסות המתקבלות מהשירותים המלונאים הכוללים, השכרת חדרים ודמי שכירות.
כאשר המלון הנו חלק מרשת יש להתייחס לעמלות המשולמות לרשת וכן לעמלות עבור סוכנים (העמלות מחושבות ממחזור חדרים (ללא מזון ומשקאות, "אקסטרות").
ניתוח פעילות כלכלית חזויה עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שמאי המקרקעין יערוך תחשיב עצמאי על בסיס הערכת פעילות מלונאית ברמת המלון נשוא חוות דעתו, בסיס החישובים נערך עפ"י נתונים ממוצעים של מחיר לינה לחדר מלינה בלבד, עפ"י סקר מחירים למלונות דומים בסביבה (חדר סטנדרטי לזוג + א. בוקר). הפדיון אינו מגלם הכנסות, "אקסטרות" (ארוחות נוספות, משקאות, טלפון וכדומה), אותם יש להוסיף בנפרד.
מרכיבי הוצאות התפעול של המלון הנם שכר עבודה, עלויות שיפוץ, הוצאות הנדרשות לרכישת מזון, משקאות וכיו"ב.
גישת השוואה לעסקאות של בתי מלון וכביקורת מחירי דירות מגורים בסביבה הקרובה למיקום המלון.
השכרת בית המלון למפעיל חיצוני.
בהתאם לניסיוננו ולעסקאות בבתי מלון, כאשר בית המלון מושכר למפעיל חיצוני, מקובל לקבוע את דמי השכירות בארץ גובה דמי השכירות נע בין 25% ל- 30%, כפונקציה מההכנסה השנתית מהחדרים בלבד.
בבוא שמאי המקרקעין להעריך שווי שוק של בית מלון עליו לעבור מס` אבני דרך כלהלן:
ראשית, מתייחס שמאי מקרקעין לעיר בה ממוקם המלון.
לדוגמא, בעיר חיפה 16 בתי מלון, חדרי אירוח ואכסניות, הרשומים בלשכת "התאחדות המלונות חיפה", סה"כ כ- 1,348 חדרים.
להלן נתוני מחירי לינה במלונות, בדרוג דומה, בחיפה:
ללילה/סופ"ש ב- ₪
מס`
שד` הנשיא 85
1,200- 1,100
שד` הנשיא 107
1,100- 1,000
שד` הנשיא 101
דרך הים 103
עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תפוסת חדרי המלון בחיפה לשנת 2011 עומדת על 68.1%, המהווה עליה של 4.6% משנת 2010, שאז עמדה התפוסה על 65.1%. בשנת 2009 עמדה התפוסה על 56.6% ובשנת 2008 עמדה על 66.8%.
בהמשך עבודתו יבדוק השמאי את תכניות בניין העיר המאושרות, היתרי הבניה והתאמתם לבנוי בפועל ורישיון העסק. בד בבד עם בדיקות אלה יתייחס ויבדוק השמאי את רישומן של זכויות הקניין (האם בעלות פרטית או חכירה מאת מנהל מקרקעי ישראל או, חכירה עירונית או חכירה מהכנסייה).
לאחר בדיקות אלה ידרוש שמאי המקרקעין לקבל לעיונו את חוזי התפעול וחוזי השכרה.
רבים מבתי המלון בארץ משכירים את שטחי הגג לחברות הסלולר ובשטחי קומת הכניסה מושכרים שטחי מסחר לחנויות כגון: מועדון "ספא", חנויות תכשיטים, מספרה, סוכני נסיעות וכד`).
סיווג ותפוסת בתי מלון בחיפה
בשנת 1992 נערך שינוי מהותי בשיטת סיווג בתי המלון בארץ.
בעקבות תקנה שהוציא שר התיירות, בוטלו, החל מ- 5/92, דרגות בתי המלון שהיו קיימות עד אז (מ- 5 כוכבים דה לוקס ועד כוכב אחד). בתקנה חדשה הוחלט לסווג את המלונות על סמך שני מאפיינים:
אופי המלון (נופש/ עירוני).
השטח הממוצע לחדר זוגי (לא כולל סוויטות ושטחים ציבוריים).
המלונות הקיימים, דורגו על סמך נתונים שנאספו ע"י משרד התיירות, ומלונות חדשים דורגו ע"פ היתרי הבניה.
הדרוג החדש מגדיר את רמות המלונות כדלקמן:
שטח ממוצע לחדר זוגי במ"ר
מ- 28
23.5 – 28
20.5 – 23.4
עד 20.4
מ- 26
21.5 – 26
16.7 – 21.4
עד 16.6
עפ"י פרסומי הלמ"ס, המלונות הקיימים סווגו כך:
מלונות 5 כוכבים דה לוקס - רמה A
מלונות 5 כוכבים - רמה A, רמה B
מלונות 4 כוכבים - רמה A, רמה B, רמה C
מלונות 3 כוכבים - רמה B, רמה C, רמה D
מלונות 2 כוכבים - רמה C, רמה D
מלונות 1 כוכב - רמה C, רמה D
כיום, לא קיים דרוג רשמי התואם את שיטת הדרוג הישנה (ישנה תוכנית לבצע דרוג חדש לבתי מלון), כך ש"בפועל" עדיין משתמשים בצורת הדרוג הישנה לתיאור רמת המלון.