תגבורים וחסמים מובנים בתמ"א 38/תיקון 3 | edna-mor-architects
תגבורים וחסמים מובנים בתמ"א 38/תיקון 3
תיקון 2 לתמ"א 38, אשר קיבל תוקף בפברואר 2010, היווה חידוש מרענן ואטרקטיבי בתחום ההתחדשות העירונית. בבת אחת נפתח צוהר חדש לדיירי בניינים רבים, שנבנו לפני 1.1.80, ליזמי נדל"ן ולרשויות המקומיות ליהנות מיתרונותיו של רעיון הפינוי והבינוי, והפעם בנגזרת הצרה של מגרשים פרטניים בודדים.
בשנתיים שחלפו מאז תיקון זה נישאה מעל גלי התקשורת מחאה, שהלכה ונתחזקה, אשר הלינה על חוסר הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים מסוג זה ותבעה מן המחוקק את תגבור התמריצים.
תיקון 3 שקיבל תוקף במאי 2012 ניסה, בין היתר, לתת מענה למחאה זו.
במסגרתו הותר לאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים, הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה, וזאת במסגרת קווי הבניין התמ"איים, דהיינו : עד 2 מ' מקווי מגרש קדמי וצדיים ועד 3 מ' מקו בניין אחורי. כמו כן, הותרה בניית פירי מעלית וממ"דים, החורגת גם מעבר לקווי בניין תמ"איים אלה ועד לקו בניין צדי "0" כל עוד אין מניעה לכך מטעמים תכנוניים אדריכליים.
הותרו תמריצים חדשים, שאפשרו תוספת בנייה בסך 2.5 קומות, סגירת הקומה המפולשת ותוספת עד 25 מ"ר ליחה"ד הקיימות בעבור חיזוק בניינים קיימים גם בעת הריסתם ובנייתם מחדש.
מעתה השכילו הגורמים המקצועיים האחראים להכנת דו"חות היתכנות לקבוע את רמת כדאיותם של פרויקטים מסוג זה באמצעות הכנת סל זכויות בנייה, שהתבסס מעתה גם על זכויות הבנייה התב"עיות (מכוח תב"עות החלות במגרש) וגם על זכויות הבנייה התמ"איות (מכוח תמ"א 38/תיקון 3) שניתן היה למצות בשטח המגרש הנתון.
הבשורה החדשה התפשטה כאש בשדה קוצים בעיקר באזורי הביקוש הבוערים, אלא שמהר מאוד צצו חסמים חדשים.
הסתבר, שבעוד רשויות מקומיות מסוימות התגלו כמעודדות את הליך הפינוי והבינוי הנקודתי, ואף אפשרו תוספת 25 מ"ר גם ליחה"ד החדשות (ולא רק הקיימות) לסל הזכויות, הצהירו רשויות מקומיות אחרות על הטלת מגבלות. כך נולדה מדיניות עירונית שחילקה מרחב עירוני לאזורים, שבחלקם התאפשר מימוש התיקון השלישי (בכל הנוגע לתוספת 2.5 קומות) ובחלקם נאסר. כך גם ניאותו חלק מן הרשויות המקומיות לאפשר הריסה ובנייה מחדש עד לקווי הבניין התמ"איים, ורשויות אחרות אסרו חריגה מעבר ל:10% המותרת ע"פ חוק התכנון והבנייה (בכל המתייחס לקווי בניין תב"עיים צדיים ואחוריים). במקביל הצהירו רשויות מקומיות אחרות על החלטתן להגביל את כמות יחה"ד המותרת במגרש (צפיפות).
רעיון ההריסה והבנייה מחדש הנו מבורך מיסודו. כל כולו אומר התחדשות עירונית, ניקוי המגרשים מחניות עיליות, חפירת מרתפי חנייה תת קרקעיים, עיצוב אדריכלי בן זמננו, תכנון עכשווי בטכנולוגיה מתקדמת תוך שימוש בתקנים מודרניים, הכוללים את תקן 413 (להגנה מפני רעידות אדמה), בנייה המותאמת לנגישות נכים, תרומה למרקם האורבני ולחזות רחובות קיימים, תוספת יח"ד בתמהיל, ההולם את צרכני האזור והישענות חסכונית על תשתית עירונית קיימת.
מדובר בבריאת מציאות חדשה ורעננה, אשר תורמת לרווחת הכול : הדיירים הקיימים, הדיירים החדשים, היזמים, הרשות המקומית והסביבה הקרובה.
המחוקק התכוון להיטיב את המצב ולתמרץ גורמים פרטיים לחזק בניינים כנגד רעידות אדמה, ובה בעת לדאוג למיגון האזרחים נגד טילים. זו משימה לאומית, שמטבעה נמצאת באחריות המדינה ואמורה להתבצע על ידיה ובאמצעות תקציב מטעמה. המחוקק, בהגבילו מטעמים ברורים את התערבותו בקביעת המדיניות העירונית של הרשויות המקומיות, הוליד מגוון תת-מדינות במדינה אחת, וכך זרה חול, מבלי משים, בעיני העוסקים בתחום, שהתרוצצו בין מחלקות ההנדסה בערים השונות בניסיון נואש להבין את קווי המדיניות הפרטנית שקבעו לעצמן.
על כן, מומלץ לקבוע מדיניות אחת ויחידה שתהא תקפה בכל הערים, ולה קידוד אחיד באשר לאזורים בעלי אופי וצביון דומה. כך
ידעו כל העוסקים בתחום את המותר ואת האסור ויתפנו לעשייה עצמה, הדרושה כל כך במחוזותינו.