החלטה בתיק פש"ר 6105-09 - פסקדין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק פש"ר 6105-09
החלטה בתיק פש"ר 6105-09
6105-09
יוסף כהן - "יוסי חד פעמי"
רונית ב.ס. מבנים ואחזקות בע"מ
1. בקשה למתן הוראות שהגישו המנהלים המיוחדים לנכסי מרדכי יונה ז"ל (להלן - המבקשים), בה הם מבקשים להורות למשיבים להימנע מכל דיספוזיציה או פעולה משפטית אחרת בחנות הנמצאת בחלקה המזרחי של קומת המרתף במבנה המסחרי שברחוב קרית יערים בגבעת זאב (להלן - הנכס או החנות המזרחית).
2. השאלה המרכזית במקרה שלפנינו היא למי שייכות הזכויות בנכס, הנמצא בחלק המזרחי של קומת המרתף, בבניין שהוקם במסגרת פרויקט גבעת זאב של חברת חפציבה (גבעת זאב) בע"מ. קומת המרתף כולה סומנה ברישומים כיחידה (או חנות) מס' 5, אך בפועל היא פוצלה לשתי יחידות משנה עצמאיות: הנכס הנדון (בחלק המזרחי של הקומה), וחנות (בחלק המערבי של הקומה) שהושכרה לגב' לאה נבון. במסגרת הסכם משנת 1996 נמכרה יחידה 5 למרדכי יונה ז"ל, והוא שיעבד אותה (יחד עם יחידות נוספות) לבנק לאומי בע"מ (להלן - הבנק).
הבקשה מערבת שורה של גורמים: המבקשים (המנהלים המיוחדים של נכסי מרדכי יונה ז"ל); יוסף כהן, המחזיק בנכס ומפעיל בו חנות לכלים חד פעמיים ; חברת רונית ב.ס מבנים ואחזקות בע"מ (להלן - המשכירה), לה שילם כהן דמי שכירות ; עו"ד נתן במברגר, כונס הנכסים של פרויקט חפציבה (גבעת זאב) בע"מ ; עו"ד אילן שמעוני, כונס הנכסים של הבנק לצורך מימוש המשכון (שהוטל כאמור גם על יחידה 5) ; אדוארד דוידוב, שהוא בעליה של החנות המערבית בקומת המרתף (אותה רכש במסגרת הליכי מכרז שניהל כונס הנכסים של הבנק (עו"ד שמעוני) לצורך מימוש המשכון), אשר טוען לבעלות על הקומה כולה, כולל על הנכס הנדון (דוידוב אף הגיש בעניין זה תביעת פינוי נגד כהן) ; עו"ד יצחק מלכו, המנהל המיוחד של קבוצת חפציבה ; וכונס הנכסים הרשמי.
עיקר המחלוקת נוגעת לשאלה אם דוידוב רכש את הזכויות בקומה כולה, כולל בנכס (החנות המזרחית), או שמא רק בחנות המערבית (שאין מחלוקת כי נמצאת בבעלותו).
3. המבקשים טוענים כי הנכס, קרי החנות המזרחית, אינו מופיע כנכס נפרד ברישומים, לפיהם ישנה יחידה אחת בלבד בשטח הכולל את כל קומת המרתף. אין רישום של זכויות המשכירה (חברת רונית ב.ס מבנים ואחזקות בע"מ) בנכס, ואין גם רישום של שיעבוד לטובת בעל המשכון (הבנק) או גורם אחר כלשהו, לגבי הנכס. בהסתמך על נתונים אלו עולה לכאורה כי הנכס שייך למסת הנכסים בהליכי חדלות פירעון של מרדכי יונה ז"ל, וכי הוא ממשיך להיות מנוהל על ידי המשכירה מכוח ההתמד בלבד, ובלא זכות ראויה לכך. המבקשים בהגינותם מוסיפים כי לא כל המידע מצוי ברשותם באשר לנכס זה, ועל כן יש לאפשר לכל צד הנוגע בדבר לבטא את עמדתו ולהגן על זכויותיו.
4. כונס הנכסים של הפרויקט, עו"ד במברגר, מפרט את הנתונים העובדתיים הידועים לו: עו"ד שמעוני מכר ביום 1.1.09 במסגרת הליכי מכרז את חנות מס' 1 לבועז קהתי ואת חנות מס' 5 לדוידוב, כאשר בהסכם המכירה עם דוידוב נרשם כי חנות מס' 5 היא החנות בצד המערבי של המרתף. המסמכים שנדרשו לצורך העברת הזכויות נמסרו לו, ההעברה אושרה ולמר דוידוב ניתן העתק אישור זכויות ביום 5.4.11. עו"ד במברגר מוסיף כי דוידוב פנה אליו בסמוך לאחר מכן וביקש לאשר כי בתשריט החתום של הקומה שהועבר אליו לא מופיעה חלוקה של חנות מס' 5 ליחידות נפרדות. כתוצאה מפנייה זו ומפניות נוספות של דוידוב, פנה עו"ד במברגר אל משרדו של עו"ד שמעוני, וזה בדק את השטח שנמכר וכן צירף את השומה שנערכה לפני המכירה. כמו כן פנה עו"ד במברגר לשוכרת הקודמת, גב' נבון, וזו אישרה כי שכרה רק החלק המערבי של הקומה. עו"ד במברגר מוסיף כי נוכח העובדה שחנות מס' 5 משתרעת בתשריט על כל הקומה, יש לבחון במדויק מהו השטח שרכש דוידוב.
5. בתגובה שהגיש המנהל המיוחד הוא טוען כי בעת מימוש המשכון נמכר לדוידוב החלק המערבי בלבד של היחידה, כפי שעולה בבירור מהסכם המכר בין הצדדים ומהשומה שנערכה. המנהל המיוחד סבור כי יש להכין תשריט חדש התואם את הסכם המכר ואת החלוקה הפיזית של השטח, בו יסומן הנכס כיחידה 7 והחנות המערבית כיחידה 6, וכן כי יש להוציא לדוידוב אישור זכויות מתוקן. המנהל המיוחד מוסיף כי למיטב ידיעתו החוב לבנק נפרע, ועל כן אין לו יותר זכויות בנכס. באשר לחברה המשכירה, יש לאפשר לה להראות כי רכשה זכויות בנכס, אך אם יתברר שהיא משכירה אותו מבלי שיש לה בו זכויות יהיה עליה להשיב את דמי השכירות שגבתה. באשר למחזיק הנוכחי (מר כהן), המנהל המיוחד סבור כי ראוי למזער את הפגיעה בו ככל הניתן, ככל שיתברר שפעל בתום לב.
6. דוידוב טוען כי הוא רכש את מלא הזכויות בחנות 5, וזו כוללת את כל קומת המרתף, לרבות הנכס הנדון שאינו קיים מבחינה משפטית. קומת המרתף מעולם לא חולקה משפטית או תכנונית בצורה כלשהי ולא נעשתה עסקה בחלק ממנה. ההליך שהוגש מהווה למעשה צו מניעה בכסות של בקשה למתן הוראות, והוא אינו מהווה הליך תקין שכן כל מטרתו להתחמק מהנטלים בהם יש לעמוד לשם קבלת צו מניעה זמני. דוידוב מוסיף כי הוא רכש את מלוא הזכויות בקומת המרתף בתום לב ובתמורה מלאה לאחר הליך של מכרז ובאישור בית המשפט המוסמך, ועל כן כל הטענות צריכות להיות מופנות לעו"ד שמעוני, כונס הנכסים מטעם הבנק, שערך את המכירה. כאשר הגיע דוידוב לראות את הנכס המוצע למכירה הוצגה לו הקומה המדוברת במלואה כחנות מס' 5 והוא קיבל חוות דעת שהתייחסה לשווי מלוא הקומה, וביחס אליה הציע את הצעתו. דוידוב מציין כי כאשר רכש מרדכי יונה ז"ל את המקום הוגדרה חנות 5 ככוללת את כל המרתף, וכך גם מסומן בהיתר הבנייה ובצו הכינוס. לאחר הגשת התגובה הגיש דוידוב תצהיר החוזר על הטענות המופיעות בה.
7. בתגובה שהגיש כונס הנכסים מטעם הבנק הוא פירט את השתלשלות המכירה במסגרת המכרז לצורך מימוש המשכון, צירף את המסמכים הרלוונטיים, וטען כי בהסתמך עליהם יש לקבוע כי הנכס שנמכר לדוידוב היה החנות המערבית בלבד (ולא הקומה כולה), וכי עובדה זו היתה ידוע היטב לדוידוב בעת שביצע את הרכישה.
8. השאלה במחלוקת בבקשה שלפנינו נוגעת לשאלת הבעלות בנכס (החנות המזרחית בקומת המרתף) ולמעמדו: האם הוא חלק מיחידה הכוללת את כל קומת המרתף (כלומר הן את החנות המזרחית והן את החנות המערבית) הנמצאת כולה בבעלותו של דוידוב, או שמדובר ביחידה עצמאית ונפרדת, שלא נמכרה לדוידוב (ועל כן הוא בעליה של החנות המערבית בלבד). למעשה, הראיות בעניין זה הן חד משמעיות עד שאין צורך להכביר עליהן מילים. מהסכם המכר בין כונס הנכסים מטעם הבנק (עו"ד שמעוני) לבין דוידוב מיום 1.1.09 (נספח 9 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק) עולה בבירור כי הנכס שנמכר לדוידוב הוא החנות המערבית בלבד, ולא קומת המרתף כולה. בסעיף הראשון להסכם זה מוגדר הנכס הנמכר: " ... נכס המהווה חנות מס' 5 בצד מערב (בקומת מרתף) במבנה מסחרי ברחוב קרית יערים 32 (לשעבר 10) בגבעת זאב ...". בהמשך מצוין כי " הנכס מוחזק ע"י הגב' לאה נבון (להלן "השוכרת") עפ"י הסכם עם הכונס". אין מחלוקת כי גב' נבון היתה השוכרת של החנות המערבית בלבד ולא של הקומה כולה. סעיף ההסכם ברור ואינו ניתן לפרשנות אחרת מלבד זו שלפיה הנכס הנמכר הוא החנות מערבית בלבד (ולא הקומה כולה). גם בהזמנה להגשת הצעות למכרז, שבמסגרתו רכש דוידוב את החנות המערבית, נכתב בצורה מפורשת כי הנכס הוא החנות המערבית בלבד (" חנות מערבית בקומת המרתף", נספח 10 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק). גם הראיות הנוספות בתיק, כגון הצו הפורמאלי של לשכת ההוצאה לפועל בבאר שבע על העברת הזכויות בחנות (נספח 14 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק), השומה שהוצאה על ידי רשות המיסים (נספח 16 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק), והאישור שניתן על ידי המועצה המקומית גבעת זאב (נספח 17 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק), מצביעות על כך שהנכס שנמכר לדוידוב הוא החנות המערבית בלבד. יצוין כי גם חוות הדעת השמאית שנערכה עבור כונס הנכסים טרם ביצוע הליך ההתמחרות, העריכה את שווי החנות המערבית בסכום של 320,000 ש"ח (נספח 5 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק), סכום הקרוב לסכום אותו שילם דוידוב (300,000 ש"ח בתוספת מע"מ, סעיף 8 להסכם המכר מיום 1.1.09, נספח 9 לתגובת כונס הנכסים מטעם הבנק) במסגרת ההסכם, ומכאן שלא ניתן לומר כי דוידוב הוטעה או רומה ורכש נכס קטן יותר ממה שהתכוון.
9. טענותיו של דוידוב לפיהן כונס הנכסים מטעם הבנק והמועצה המקומית גבעת זאב הציגו לו מצג לפיו הנכס הנמכר כולל את כל קומת המרתף, אינן יכולות לגבור על מסת הראיות הברורה והמפורשת לפיה דוידוב רכש את החנות המערבית בלבד, ובראשה הסכם המכר עליו חתם דוידוב בעצמו. גם המסמכים אליהם מפנה דוידוב אינם תומכים בגרסתו, וטענותיו בעניין זה אינן מובנות. כך למשל נכתב במפורש בבקשה לאישור המכר שהגיש כונס הנכסים (נספח ב' לתצהירו של דוידוב) כי הנכס שנמכר לדוידוב הוא " החנות הידועה כחנות מס' 5, בצד המערבי של קומת המרתף", וגם חוות הדעת השמאית עליה הסתמך לטענתו טרם ביצוע הקנייה (נספח ב' לתגובת דוידוב) מבחינה בצורה ברורה בין שתי החנויות שבקומת המרתף (סעיף 4.2 לחוות הדעת השמאית).
העובדה כי מבחינה תכנונית אין חלוקה של קומת המרתף לשתי יחידות נפרדות, כפי שעולה מהיתר הבנייה ומרישומי המועצה המקומית וכונס הנכסים של הפרויקט (נספחים ג' ו-ד' לתגובתו של דוידוב) אינה יכולה לסייע לו, שכן מהסכם המכר (והראיות הנוספות) עולה כי הוא רכש זכויות רק בחנות הנמצאת בחלק המערבי של הקומה (שחולקה בפועל לשתי חנויות). דוידוב אינו יכול לספח לבעלותו שטח שלא רכש בו זכויות, רק משום שמבחינה תכנונית לא בוצעה הפרדה בין אותו שטח לבין השטח שרכש.
10. בשולי הדברים יש לדחות את טענותיו הדיוניות של דוידוב, שלפיהן היה על המבקשים להגיש צו מניעה בהליך אזרחי רגיל, ולעמוד בנטלים הנדרשים לצורך כך. הבקשה הוגשה לצורך שאלת בירור זכויותיהם של כונסי הנכסים בנכס. הבירור העלה בצורה חד משמעית כי הזכויות בנכס אכן נותרו שייכות לכונס הנכסים של הפרויקט, ולפיכך הסמכות לדון בבקשה מסורה לבית המשפט על פי הוראות פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980, ומכאן שלא היה מקום כי המבקשים יפתחו בהליכים של סעד זמני או של תביעה אזרחית רגילה. יצוין גם כי במסגרת בקשה זו ניתנה לכל הגורמים המעורבים הזמנות להשמיע את עמדתם, וחלקם אף העיד (בתצהיר או בעל פה) בפני בית המשפט.
11. לאור האמור יש לדחות את טענותיו של דוידוב ולקבוע כי אין לו זכויות בנכס הנדון, החנות המזרחית. המחזיק הנוכחי בנכס, כהן, טען כי הוא שוכר את החנות מהמשכירה, חברה בשם רונית ב.ס מבנים ואחזקות בע"מ, ובמהלך עדותו הוא הציג הסכם שנחתם בעניין זה. אולם, חברה זו לא טרחה להגיש תגובה בהליך זה ולא הוכיחה כי היא בעלת זכויות בנכס, מה גם שבראיות הנוספות שבתיק אין אזכור לזכויות שלה בנכס. מכאן עולה כי הזכויות בנכס נתונות עדיין לכונס הנכסים של הפרויקט, ועליו לתבוע מהמשכירה את דמי השכירות שגבתה מכהן, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
באשר למר כהן, המחזיק הנוכחי בנכס, אין מקום לתבוע ממנו לשלם לכונס הנכסים של הפרויקט את דמי השכירות ששולמו על ידו למשכירה בעבר, אך עליו להתחיל לשלם לכונס את דמי השכירות (באותו סכום) החל ממועד נובמבר 2012 (אז הפסיק לשלם למשכירה, כפי שעולה מהדיון מיום 13.2.12), ועד ל-16.12.12, המועד בו יסתיים ההסכם בינו לבין המשכירה.
בנוסף לכך יש לאמץ את הצעדים הנוספים שהוצעו על ידי המנהל המיוחד בתגובתו: על כונס הנכסים של הפרויקט להכין תשריט חדש שתואם את החלוקה הפיזית של קומת המרתף, שבו תסומנה שתי החנויות כיחידות נפרדות, וכן להוציא למר דוידוב אישור זכויות מתוקן בהתאם, הכל לביצוע עד 31.8.2012.
דוידוב ישלם למבקשים הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 6,000 ש"ח.
ניתנה היום, כ"א באדר התשע"ב, 15 במרץ 2012, בהעדר הצדדים.