﻿ האם איחור במסירה מהווה ''הפרה יסודית'' של הסכם
בית המשפט ציין כי ההפרות של ההסכם לא היו יסודיות. הפרה יסודית אמנם נקבעת בהסכם, אולם באופן בסיסי אחת ההגדרות של הפרה יסודית היא אותו סוג של הפרה שבעטיה הצדדים היו נמנעים מראש לבצע את העסקה אילו ידעו מראש על ההפרה, וכמובן ההגדרה הפשוטה יותר, ההגדרה המילולית הפרה יסודית היא הפרה הנוגעת לעניין יסודי ומהותי.
במקרה זה ההפרות לא היו כבדות משקל, אלא ניתן להתייחס אליהן כאל הפרות רגילות, הפרות הניתנות לתיקון או לפיצוי בסכומים קטנים, כגון תשלום ריבית בסך כ - 1,000$ או תשלום דמי שכירות לחודשיים, עקב האיחור במסירת החזקה.
להלן פסק דין בנושא האם איחור במסירה מהווה ''הפרה יסודית'' של הסכם ?
1. תביעה לתשלום סכומים מסוימים, כולל תשלום פיצויים מוסכמים, בגין עסקת מקרקעין שעשו הצדדים.
2. העסקה והתשלומים היו אמורים להסתיים בשנת 1996 ולכל המאוחר בשנת 1997, לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה מאוחרת. החזקה הפורמאלית נמסרה ביולי 1997 ונטען כי חזקה לא פורמאלית נתפסה על ידי הנתבעים כבר בסוף 1996.
3. לאחר שהיו מחלוקות בדבר תשלומים, ריביות ושערים, מונה מומחה רו"ח אשר שמע את טענות הצדדים וקיבל את חשבונותיהם, ולבסוף הגיש חוות דעת באשר למצב התשלומים בעסקה.
4. הצדדים הגישו סיכומים:
התובעים, ע"י עו"ד א. לירז, טוענים כי למרות שניתנה ארכה להשלמת התשלומים עבור הנכס, לפי פרוטוקול שצורף לתצהיר התובעים, ולמרות שניתנה שם ארכה עד ליום 28.2.97 , לא שולמה יתרת התמורה.
לפי טענת התובעים, ביום הגשת התביעה עמד הפיגור על 40,987$ ולפחות 38,094$.
5. נטען כי לפי סעיף 10 א' להסכם, פיגור בתשלום העולה על 14 יום יחשב כהפרה יסודית.
בסעיף 10 ב' נאמר כי בגין כל פיגור בתשלום, תשולם היתרה בהתאם לשער הדולר היציג הגבוה ביותר שהיה בתקופת הפיגור. התובעים טוענים כי הכוונה רק לתקופה של 14 ימים ואין אפשרות לפגר מעבר לכך.
6. עוד נטען, כי לאחר הגשת התביעה שילמה הנתבעת 3 130,000 ש"ח נוספים ובתאריך 4.10.97 שולמה היתרה (אם כי יש לתובעים השגות על התחשיב).
התובעים מפרטים תשלומים שונים וחובות שונים, כמו כן טוענים כי התחשיב של המומחה דורש תיקונים מסוימים.
התובעים מכחישים שהנכס נמסר עם ליקויים בשווי 20,000 ש"ח.
7. הנתבעים, ע"י עו"ד א. בכר, טוענים כי סכום העסקה לגבי נתבע 1, איתן ארזי, עמד על כ - 400,000$.
טענתם היא כי אכן חלק קטן יחסית של התמורה שולם באיחור מסוים עקב צורך בבירור החשבון וזאת בהסכמת המוכרים.
8. עוד נטען כי בפרוטוקול מיום 20.1.97 הסדירו הצדדים את נושא האיחור בתשלום ונטען כי הפרוטוקול מכיל את כל טענות הצדדים. הפרוטוקול הפך לחלק מההסכם וכן עקב מורכבות העסקה נערכה חליפת מכתבים במרץ 1997 בין עורכי הדין כדי לברר את הסכום הסופי שנותר ואכן באותו חודש שולם סך של 27,062$ ובסך הכל עד לחודש הנ"ל שולמו 400,512$ כולל ריבית פיגורים בסך 512$.
9. בסעיף 3.6 בסיכומיו, מאשר ב"כ הנתבעים כי את הסך של 38,000$ שילמה הנתבעת 3, גב' אורית צדקה, באיחור וצרפה ריבית בסך 378$.
נטען כי גם המומחה מטעם בית המשפט אישר זאת.
10. באשר לנתבע 2, מר אפרים צדקה, היה אמור לשלם על פי ההסכם 370,000$. שולמו תשלומים שונים עד פברואר 1997, וזאת עקב התחשבנות ועוד לפני הגשת התביעה ובסופו של דבר שילם ביתר, לפי הנטען, כ - 2,000$.
11. באשר לנתבע 4, מר ישראל כהן, היה אמור לשלם 370,000$ ושילם, לפי הטענה, סך הכל 380,752$.
12. עוד נטען כי ב - 25.10.96 היה הנתבע 4 חייב 2,872$, אולם הנתבעים שילמו סכומים משמעותיים לעיריית רמת גן 6,983$ במקום התובעים, וכן 100$ לחברת החשמל.
13. בסיכום טוען ב"כ נתבע 4 כי לא היה חייב עוד דבר עקב קיזוז מול התשלום לעיריית רמת גן, ומכאן שהסכום שצוין כיתרת חוב על ידי המומחה בסך 3,448$ שולם למעשה לעירייה.
14. ב"כ הנתבעים טוען כי לפי קביעת המומחה של בית המשפט, שולם סכום של 38,000$ באיחור. סכום זה אינו אלא 2.5% מכלל התשלום. סכום זה שולם כשבועיים לאחר הגשת התביעה, באפריל 1997.
עוד נטען כי הריבית לתשלום האחרון אינה עולה על 1,500$.
לסיכום, נטען כי התביעה לפיצוי של 150,000$ היא קטנונית וקנטרנית, כאשר בסופו של דבר ההפרשים מסתמכים בכמה מאות דולרים.
15. ב"כ הנתבעים טוען כי החזקה בנכס נמסרה באיחור ביום 26.6.97, כחודשיים וחצי לאחר ביצוע התשלום האחרון, מכאן שהתובעים הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית ומכאן שיש לחייב את התובעים בפיצוי המוסכם עקב ההפרה.
הטענה כאילו הקונים תפסו חזקה על דעת עצמם בסוף שנת 1996 מוכחשת. עוד נטען כי הנתבעים זכאים לפיצוי בסך 200$ בגין כל יום של איחור במסירת החזקה, כאמור בסעיף 10 ב' להסכם ומכאן שהסכום בעניין זה עומד על 20,400$.
16. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי בסופו של דבר שילמו הנתבעים ביתר לאחר ששילמו כ - 45,000$, במקום היתרה בסך 41,000$. כמו כן, טוען לתשלום שביצעו הנתבעים לאדריכלית עבור התובעים.
17. העסקה היתה עסקה גדולה בסך של למעלה ממיליון וחצי דולר.
העסקה היתה מורכבת יחסית, כללה 2 מוכרים ו - 4 רוכשים. כל רוכש היה אמור לשלם סכומים מסוימים, כפי שפורט בסדר גודל של כ - 400,000$ או 370,000$ כל אחד.
18. העסקה בעיקרה (98% מהסכום) עברה בצורה חלקה והיו תשלומים נוספים לגופים שונים, לעירייה, לחברת החשמל, לארכיטקטית ולמס רכישה, תשלומים שהשפיעו על חישוב היתרה הסופית.
החשבון לא היה פשוט והיה צורך למנות מומחה בבית המשפט, רואה חשבון, שיבדוק ויקבע. בסופו של דבר, התברר כי התמורה שולמה במלואה, למעט סכום של כ - 40,000$, אשר שולם אף הוא 10 ימים לאחר הגשת התביעה.
19. שני הצדדים טוענים זה כלפי זה טענות של הפרה יסודית של ההסכם.
צד אחד טוען לאיחור בתשלום אחרון של אחת הנתבעים, כמפורט לעיל וצד שני טוען לאיחור במסירת החזקה.
אמנם היה איחור בתשלום האחרון וזה שולם סמוך לאחר הגשת התביעה, מצד שני היה גם איחור במסירת החזקה אשר נמסרה רק כחודשיים לאחר התשלום האחרון.
20. אם תינקט גישה מחמירה, הרי הפרו שני הצדדים את ההסכם.
לפי גישה אחרת, לא היו הפרות יסודיות של ההסכם, אלא עקב מורכבות העסקה, ריבוי הצדדים וריבוי התשלומים בין השאר לגופים שונים, מלבד המוכרים, היה צורך לערוך התחשבנות אשר היתה מלווה במחלוקות לגיטימיות שונות, מחלוקות שהיה צורך לברר, כגון לפי איזה שער לשלם, לפי איזה ריבית יש לשלם, האם היה איחור ובאיזה תשלומים, האם שולמו תשלומים אחרים לרשויות הניתנים לקיזוז, והמבטלים את האיחור.
כל הנושאים האלה דרשו בירור והדבר נמשך מספר חודשים.
ואכן, גם מששולמו כל התשלומים, כפי שמתברר בשלב זה, עדיין נדרשו המוכרים לחודשיים כדי להחליט שהתשלומים אכן שולמו ורק אז מסרו את החזקה, מסירה שהיתה מאוחרת מדי לפי הגישה הפורמלית, מכאן שלפי גישה זו גם המוכרים הפרו את ההסכם.
21. בסופו של דבר, המחלוקת לגבי האיחור היה רק על סכום קטן יחסית, כ - 40,000$ מתוך למעלה ממיליון וחצי דולר, האיחור עצמו עד לסמוך לאחר הגשת התביעה, היה למעשה רק של גב' אורית צדקה אשר שילמה את ההפרש ב - 18.4.97, 10 ימים לאחר הגשת התביעה.
לגבי שאר הנתבעים, למרות שהיו הפרשים לזכות או לחובה בסכומים של אלפים מועטים של דולרים. אין לקבוע לגביהם שהיתה הפרה וכל שנדרש היה התחשבנות לגבי סכומים פעוטים ממש.
22. ב"כ התובעים טוען בסיכומיו בסעיפים 20-11 בדבר תיקונים שיש להכניס לקביעת הרו"ח המומחה. התיקונים הנטענים אינם משמעותיים גם אם תתווסף ריבית דולרית של 7%, עדיין מדובר בתוספת שבין 1,000$ ל - 2,000$ בלבד. רכיבים אחרים נותרים עמומים, כגון שכר טרחת האדריכלית, חלק ממסי העירייה, חשמל (100$), וטענה בסעיף 19 לטעות בסך 318$, וסכומים פעוטים נוספים בסעיף 20 בסדר גודל של עשרות דולרים כל אחד.
אין בטענות אלה כדי לשנות את התוצאה. להפך: הטענות מדגימות עד כמה קשה אפילו לאחר קביעת רואה חשבון אובייקטיבי, לקבוע קביעות סופיות עד לדולר האחרון בשאלה מה הסכום הסופי שיש לשלם. יחד עם זאת, בעסקה בסדר גודל של מיליון וחצי דולר, לא נגרם נזק משמעותי לאחד הצדדים מההפרשים בשיעור של פרומילים בודדים מהתמורה. במקרה זה, הצדדים נחלקו הן לפני הגשת התביעה והן אחרי הגשת התביעה בשאלות המתייחסות לתשלומים השונים. יתכן שהמחלוקות היו בתום לב, ומכאן שקשה להסיק הפרה יסודית מגישה זו של הצדדים.
23. לגבי הנתבעת 3. בעצם העיכוב יש משום הפרה של המוסכם. נשאלת השאלה האם ההפרה היתה הפרה יסודית. לעניין איחור בתשלומים והשאלה אם היתה הפרה יסודית או שיש להסתפק בתשלום ריבית, ראה:
ת.א. 912/92 בן יעקב נ. מ.ב.י.מ.ה בע"מ תק-מח 96 (1), 1035.
וכן ראה ע"א 8800/99 גד טל שירותים נ. הרצל אריך ואח', תק-על 2003 (3), 2174.
החלטתי כי ההפרה לא היתה הפרה יסודית, בין השאר על רקע מורכבות העסקה, הצורך לערוך התחשבנות מפורטת אשר התעכבה, ועל רקע הסכום הקטן יחסית שעוכב יחסית לעסקה הכוללת.
מצד שני, אין הסבר לאיחור במסירת החזקה ומכאן שאם היתה הפרה, הרי מקזזות ההפרות זו את זו.
לטעמי, ההפרות לא היו יסודיות. הפרה יסודית אמנם נקבעת בהסכם, אולם באופן בסיסי אחת ההגדרות של הפרה יסודית היא אותו סוג של הפרה שבעטיה הצדדים היו נמנעים מראש לבצע את העסקה אילו ידעו מראש על ההפרה, וכמובן ההגדרה הפשוטה יותר, ההגדרה המילולית הפרה יסודית היא הפרה הנוגעת לעניין יסודי ומהותי. במקרה זה ההפרות לא היו כבדות משקל, אלא ניתן להתייחס אליהן כאל הפרות רגילות, הפרות הניתנות לתיקון או לפיצוי בסכומים קטנים, כגון תשלום ריבית בסך כ - 1,000$ או תשלום דמי שכירות לחודשיים, עקב האיחור במסירת החזקה.
24. לסיכום, גם לפי הגישה המחמירה אשר תקבע הפרות יסודיות הדדיות, אין מקום לתשלום הפיצוי המוסכם, עקב קיזוז. אם תינקט גישה מחמירה כלפי הנתבעת 3 עקב האיחור, הרי יש לנקוט גישה דומה גם כלפי התובעים. הנתבעת 3 איחרה בתשלום אחרון וגם התובעים איחרו במסירת החזקה.
לפי גישתי במקרה זה, ההפרות לא היו יסודיות אלא פועל יוצא של מבנה העסקה. יש לקבוע כי כל התמורה שולמה ואין מקום להתחשבנות נוספת בסכומים קטנים. לא היתה הפרה יסודית וממילא אין לפסוק פיצוי מוסכם.
25. התוצאה היא שאין לקבל את התביעה.