﻿ אי מימוש הפקעה במועד
המחלוקת העיקרית היא שאלת ביטול ההפקעה - דהיינו, האם יש להעתר לבקשת המבקשים לביטול ההפקעה בשל העובדה שהוועדה לא מימשה את ההפקעה במועד שנקצב בפסק-הדין.
קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי מימוש הפקעה במועד:
1. זוהי תובענה לפסק-דין הצהרתי שלפיו המקרקעין הידועים כמחצית חלקה 44 בגוש 6526 (להלן: - "החלקה") והמהווים את המחצית הצפונית, לרבות רצועה צרה בצד המערבי והמסומנים באות "צ" בתשריט המצורף לתובענה (להלן: - "המקרקעין" או "הנכס") שייכים למבקשים ולמשיבה 1 (להלן: - "החברה") בחלקים שווים, והם רשאים להרשם כבעלי זכויות אלו בלשכת רישום מקרקעין.
(א) ביום 27.2.92 פורסמה ע"י משיבה 2 (להלן: - "הוועדה") למתן תוקף תוכנית מתאר הר/1710א (להלן: - "התוכנית") החלה, בין היתר, על החלקה, ובהתאם לה הופשרה החלקה ומתוכה יועדו 428 מ"ר לדרך ו-1693 מ"ר לבנייני ציבור.
(ב) החברה, הרשומה כבעלת החלקה, התקשרה בחוזה קומבינציה עם חברה קבלנית בשם "אורכת בע"מ" (להלן: - "הקבלן") וביום 30.12.03 קיבלה היתר בנייה.
(ג) בשנת 1997, למעלה מ-5 שנים לאחר פרסום התוכנית, הגישה החברה לבית המשפט לעניינים מינהליים, עתירה, ובה עתרה לביטול ההפקעה שנכללה בתוכנית בשל העובדה שהוועדה לא נקטה כל צעד להקמת בנייני הציבור או הדרכים (עת"מ 79/97) (להלן: - "העתירה המינהלית").
(ד) ביום 15.10.98 ניתן ע"י כב' השופט (כתוארו אז) גורן פסק-דין בעתירה, בהתבסס על ההסכמה, אליה הגיעו הצדדים, להצעת השופט גורן - ולפיה, תוך 3.5 שנים מיום פסק-הדין תממש הוועדה את ההפקעה, שאם לא כן, "תבוטל ההפקעה וגם הרישום בספרי המקרקעין יבוטל" (להלן: - "פסק-הדין").
(ה) המבקשים גורסים שההפקעה בוטלה ב-15.4.02, עם תום 3.5 שנים מיום מתן פסק הדין והחלקים שהופקעו הינם בבעלות החברה.
(ו) באשר לזכויות המבקשים במקרקעין - טוענים הם שהחברה התחייבה להעביר לעו"ד שמחה איתן, ששימש כעורך-דינה, מחצית מהחלקה כשכ"ט עו"ד עבור הטיפול בביטול ההפקעה.
עו"ד שמחה איתן, מצידו, בהיותו חייב סכומים גבוהים למבקש 2 ולמר יצחק כהן זאדה ז"ל (להלן: - "המנוח") שעזבונו הוא המבקש 1, המחה בשנת 2001 75% מזכויותיו בחלקה למנוח ו-25% מזכויותיו בחלקה למבקש 2.
3. (א) החברה מצטרפת לכל טעוני המבקשים בכל הנוגע לביטול ההפקעה, אך מכחישה
את זכאות המבקשים לכל זכויות במקרקעין. יחד עם זאת, בסיכומי ב"כ החברה (עמ' 9 סע' ד) נאמר שאמנם יש למשיבה טענות כבדות משקל באשר לזכויות המבקשים בחלקה, מכח המחאת הזכות, אך, יחד עם זאת, הגיעה החברה עם המבקשים להסכמה שלפיה החברה תכיר בזכות המבקשים בחלקה, בחלקים שהוסכמו ביניהם.
כן נאמר - שתוגש לבית המשפט הודעה בדבר החלוקה המוסכמת. הודעה כזו צורפה לסיכומי התשובה של ב"כ המבקשים - ללא בקשת רשות, וממילא מבלי שהותרה ההגשה.
(ב) הוועדה עצמה גורסת שלמבקשים אין כל זכויות בחלקה, ושבמועד בו לכאורה הומחו זכויותיו של עו"ד איתן למבקשים, כבר בוצעו כל התחייבויותיה על-פי פסק-הדין; ולכן, לגירסת הוועדה, אין למבקשים כל זכות לקבלת הסעד.
4. המחלוקות
המחלוקת העיקרית, לכאורה, היא שאלת ביטול ההפקעה - דהיינו, האם יש להעתר לבקשת המבקשים לביטול ההפקעה בשל העובדה שהוועדה לא מימשה את ההפקעה במועד שנקצב בפסק-הדין, דהיינו, עד 15.4.98. זוהי המחלוקת המועלית לדיון ע"י המבקשים, אלא שקיימת מחלוקת נוספת, חשובה לא פחות, והיא: האם יש למבקשים זכויות כלשהן במקרקעין, שאם התשובה לכך תהא שלילית - אין למבקשים כל יריבות וכל זכות לקבלת הסעד המבוקש. אבחן, לכן, בראש וראשונה, את מהות זכויותיהם של המבקשים במקרקעין, ואת מעמדם.
מעמד המבקשים
(א) עיון בנסח שצורף לתובענה מעלה שהמבקשים אינם נזכרים בו. הבעלות במקרקעין רשומה על-שם החברה, ועל בעלות זו רשומות מספר הערות אזהרה, אחת מהן לטובת אורכת בע"מ, והאחרות לטובת רוכשי זכויות ובנקים למשכנתאות. כמו כן, רשומות ההערות על ההפקעה. לטובת שמחה איתן, שממנו, לכאורה, קיבלו המבקשים את זכויותיהם, רשומה הערת אזהרה מיום 22.8.94.
הערת האזהרה נרשמה על בסיס התחייבות שניתנה ע"י מר יעקב צויגל, בשם החברה, לעו"ד איתן שמחה (נספח "ז" לתובענה) ולפיה - יטפל עו"ד איתן בביטול ההפקעה, ואם יזכה, דהיינו, המקרקעין יוחזרו לחברה, הרי ש-"כל מה שיוחזר הן במשפט והן בפשרה או בבוררות יהיה שייך לשנינו בחלקים שווים במשותף ואתה תהיה מוסמך למסור אותה בתנאים המקובלים לבנייה...".
ובהמשך - "אי לכך, ובהתאם לאמור לעיל, מוסכם ביננו כי עבור שכר-טרחתך תהיה זכאי למחצית הקרקע שתוחזר לי, ביום שתוחזר לי, כמפורט וכאמור בסע' 5 לעיל" (להלן: - "ההתחייבות"). העתירה המינהלית הוגשה לאחר שנחתמה ההתחייבות.
(ב) ביום 21.2.01 נחתם הסכם בין המבקש 1 לבין עו"ד שמחה איתן, ועל-פיו מכר עו"ד שמחה איתן 75% מזכויותיו במקרקעין הנ"ל, שאמורות לבוא לידי מימוש "לא לפני 15.4.02" (נספח "ח" לתובענה). ההסכם הנ"ל נחתם בשל העובדה שעו"ד איתן היה חייב למבקש 1, באותה עת, לפחות 600,000 ₪.
ביום 28.2.01 נחתם הסכם נוסף. הפעם בין עו"ד איתן למבקש 2, ובמסגרתו נמכרו יתרת 25% שהיו אמורים לעבור לעו"ד איתן אם היתה הקרקע מוחזקר, וזאת, בשל חוב של 120,000 ₪. ההסכמים דומים בינסוחם, ובשניהם, נכלל סע' 6 בו נאמר שאם "מסיבות שאינן תלויות במוכר ו/או בקונה לא ימומשו הזכויות בממכר... יחזור המצב בין הצדדים למצבו המשפטי כפי שהוא ביום חתימת ההסכם".
(ג) מהמקובץ עולה שהמבקשים מבססים את זכותם הנטענת במקרקעין, על זכותו של עו"ד איתן, וזכות זו אמורה היתה לקום רק עם זכיה בעתירה המינהלית והחזרת הקרקע לבעליה.
אלא שלא רק בפני בעיה זו עומדים המבקשים.
לתובענה צורף נספח "י" שהוא פסק-בוררות, שניתן ביום 7.12.00 בבוררות שהתנהלה בין עו"ד שמחה איתן לבין החברה ובעליה. בבוררות זו נדונה גם זכאותו של עו"ד שמחה איתן למחצית שווי המקרקעין לכשתוחזר הקרקע (סע' 3ח לפסק הבוררות).
עו"ד איתן אינו מזכיר בבוררות את זכאותו לקרקע עצמה, אלא את זכאותו לתשלום בשווי מחצית שווי הקרקע המוערכת על-ידיו בכמליון דולר, ומבקש לשעבד 2 דירות בפתח תקווה להבטחת התשלום.
מטיעונים אלה ניתן ללמוד באופן ברור וחד-משמעי שעו"ד איתן ויתר על טענתו לזכויות במקרקעין, והסתפק בזכויות כספיות משווי המקרקעין. וזכויותיו אלו הוכרעו במסגרת הבוררות, באופן שנקבע שעו"ד איתן הוא זה שחייב, בסופו של דבר, לאחר הקיזוז של הזכאויות ההדדיות, סכומים שונים, לחברה, והחברה אינה חייבת לו.
(ד) משמצב הדברים הוא שלעו"ד איתן אין כל זכויות במקרקעין, ממילא אין גם למבקשים כל זכויות, שהרי המבקשים אמורים היו להכנס בנעליו.נ
ולמעשה, במערכת היחסים בין המבקשים לבין עו"ד איתן, חוזרים הם למצב בו היו הם ערב ההתקשרות, דהיינו, חוב כספי גבוה של עו"ד איתן כלפיהם, אך ללא כל זכויות במקרקעין.
(ה) למבקשים, אם כך, אין כל זכויות במקרקעין הנ"ל, ולכן, אין הם זכאים לסעד המבוקש על-ידיהם, גם אם כל טענותיהם צודקות, ודין התובענה להדחות, בשל כך בלבד. אלא שלא אסתפק בכך, ואדון גם בטענות המבקשים לגופן.
סטטוס ההפקעה
(א) כאמור, הגיעו הצדדים (הוועדה והחברה) להסכמה, במסגרת העתירה המינהלית שנדונה לפני השופט גורן, ולפי ההסכמה האמורה - התחייבה החברה לרשום בהקדם - את החלק המיועד להפקעה, על-שם עיריית הרצליה, והוועדה, מצידה, התחייבה "לממש את ההפקעה", תוך 3.5 שנים.ב
כן הוסכם שאם הוועדה לא תממש את ההפקעה תוך התקופה האמורה, "תבוטל ההפקעה וגם הרישום בספרי המקרקעין יבוטל".
יצויין כבר עתה שהחברה לא רשמה את החלק המיועד להפקעה - על-שם עיריית הרצליה, למרות שהתחייבה לעשות כן - "בהקדם".ו
לא מצאתי גם בתובענה כל הסבר לכך. בפסק-דינו של השופט גורן נאמר - "שזמן סביר למימוש זכותה של המשיבה להודיע על הפקעה ע"פ סע' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות... הוא 3.5 שנים מהיום".
(ב) הצדדים חלוקים ביניהם בשאלת הפרשנות שיש ליתן לתיבה "מימוש ההפקעה".
המבקשים גורסים ש"מימוש ההפקעה" משמעותו - הקמת בנייני הציבור ו/או הדרכים על פי התוכניות, בפועל, ולא רק בדרך של רישום. לכן, משלא מימשה הוועדה את ההפקעה עד תום המועד שנקצב בפסק-דינו של כב' השופט גורן, לא תפסה חזקה ולא בנתה בניינים - יש לקבוע שהקרקע חוזרת לבעליה.
(ג) הוועדה טוענת שמגבלת הזמן המופיעה בפסק-דינו של השופט גורן, נוגעת, אך ורק, למועד פרסום ההודעות לפי סע' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, ופרסומים אלה נעשו ביוני 1999, ובדצמבר 1999 נעשה אף פרסום נוסף מכח סע' 19 לחוק.
עם פרסום ההודעה לפי סע' 19 הנ"ל, הסתיים למעשה השלב האחרון של הליכי ההפקעה, שכן, הקרקע הפכה לקניינה של הרשות המפקיעה.
(ד) כדי לגלות את אומד דעת הצדדים, ראוי לבחון הן את העתירה המינהלית שהוגשה, והן את טיעוני הצדדים בדיונים לפני כב' השופט גורן:
עיון בעתירה המינהלית מעלה שמבוקש בה ביטול ההפקעה, בשל חשש סביר שאין בכוונת העירייה, או אין ביכולתה, לבצע את הפרוייקט שבגינו הופקע השטח.
עיון זה אינו מבהיר מה היה אומד דעת הצדדים, אולם, מפרוטוקול הדיון הראשון (13.5.98) (נספח "ב" לתגובת הוועדה) עולה שהחברה היתה מעוניינת בביטול ההפקעה או בהפקעה ותשלום פיצויים, וסירבה לרשום ההפקעה על-שם עיריית הרצליה כל עוד לא שולמו הפיצויים. בנוסף, חשש עו"ד איתן מקשיים ברישום הבית המשותף. השופט גורן התרשם שהוויכוח בין הצדדים הוא כספי, ובנוסף לכך, נוגע הסכסוך לקושי ברישום הבית המשותף, ולכן, נקבע דיון נוסף, ובו הוצעה ההצעה שהתקבלה ושבאה להבטיח את איזון האינטרסים של הצדדים.
(ה) שוכנעתי שהפרשנות הנכונה להסכמה היא זו שהוצעה ע"י הוועדה.
פרשנות זו עולה בקנה אחד עם הלשון המפורשת של פסק דינו של השופט גורן וכן הגיונית היא וסבירה.
אין כל סבירות בטענה שהוועדה התחייבה לבנות בנייני ציבור תוך 3.5 שנים, מבלי שבמועד ההתחייבות היו תוכניות מפורטות מאושרות שבגינן ניתן לקבל היתר באופן מיידי.
הפרשנות המוצעת ע"י המבקשים (שכלל לא היו צד להליכים בעניין העתירה המינהלית) אינה מקובלת עלי, ויש לזכור שהחברה היתה שותפה להליכי התכנון של התוכנית שבמסגרתה נקבעה ההפקעה, ואף התנגדה לחלק מהזכויות שנקבעו, אך לא לשטח ההפקעה. החברה אף קיבלה פיצויי הפקעה בדרך של קיזוזם מהיטל ההשבחה.
(ו) סבורה אני, אם כך, שהוועדה ביצעה את המוטל עליה על-פי פסק-הדין, וביצוע ההפקעה, על-פי פסק-הדין, הושלם.
(ז) זאת ועוד.נ
מקובל עלי, כפי שנקבע בבג"צ 2390/96 יהודית קרסיק נ' מ"י, פד"י נה (2) 625 שאם חלף זמן סביר מיום אישור התוכנית והרשות לא פעלה למימוש המטרה שלשמה הופקעה הקרקע, זכאי הבעלים לדרוש השבת הקרקע, וכן מקובל עלי, כפי שנקבע בבג"צ 75/57 קלמס נ' הוועדה המקומית, פד"י יא 160 שבביצוע הפקעה יש משום פגיעה חמורה בזכויות האזרח. אולם, המקרה דנן אינו נופל בגדר אותם מקרים אליהם מתייחסת הפסיקה בחומרה.
מיום אישור התוכנית ועד הגשת העתירה המינהלית חלפו כ-5.5 שנים שהן פרק זמן קצר יחסית, בשל העובדה שהתוכנית, על-פי הנטען, מבוצעת בשלבים.
אין לומר שמדובר בשיהוי העולה כדי הזנחה, כפי שהיה המקרה בבג"צ 465/93 טריידט ס.א נ' הוועדה המקומית, פד"י מח (2) 622, ואין גם לאמר שלא קיים צורך ציבורי קונקרטי להפקעה.
עסקינן בתוכנית המתבצעת בשלבים, וגם אם קצב ביצועה אינו לשביעות רצון בעלי הקרקע, אין בכך די. על הבעלים (ולא המבקשים שהם נטולי זכויות) הוטל הנטל בעת הדיון בעתירה המינהלית להוכיח שהם אכן זכאים לסעד המבוקש על-ידיהם, והם לא התמודדו עם נטל זה (ולא היו יכולים, כנראה, להצליח בכך). במקום זאת, הם הגיעו להסכמה שכללה לוח זמנים מצומצם של פרסומים לפי הפקודה.
תמוהה מאוד העובדה שהבעלים, דהיינו, החברה, לא נקטו הליך זה, והם מסתתרים מאחורי גבם הרחב של המבקשים, שהינם נטולי זכויות. אם היה ממש בפרשנות לה טוענים המבקשים, הזוכים לתמיכה מהחברה שצורפה כמשיבה, קרוב לוודאי שהחברה היתה זו שיוזמת את ההליכים.
מכל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה.
המבקשים ישאו בהוצאות הוועדה וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.ב