קביעת פיצוי על שינוי • מימוני – שלוש , עורכי דין ונוטריון
קביעת פיצוי על שינוי
תיק בוררות 1411/247/96 שלום בוסקילה נ' זנוח מושב עובדים של פועלי אגודת ישראל להתישבות חקלאית שיתופית בע''מ
בפני עו"ד לאה רוזנטל תיק בוררות 1411/247/96
מנהלת מחלקת הבוררות
ב ע נ י ן : שלום בוסקילה, משק 16 מושב זנוח
ע"י ב"כ עוה"ד יוסי גתאי
רחוב ווישינגטון 21, ירושלים94187-
טל. 02-6231155 פקס. 02-6236232
ו ב ע נ י ן : זנוח מושב עובדים של פועלי אגודת
ישראל להתישבות חקלאית שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד שלמה דרעי ו/או נדב עשהאל
מרחוב ההסתדרות 16, ירושלים
ו ב ע נ י ן: מרדכי כהן, משק 37, מושב זנוח
ע"י ב"כ עו"ד גרשון מאק ו/או צבי שטרסברג
רחוב בן יהודה 1 ת.ד. 714, ירושלים
1. הבורר כב' השופט בדימוס יעקב בצלאל, מונה מטעם רשם האגודות השיתופיות לדון במספר תביעות אשר הוגשו על ידי חברי המשיבה נגד המשיבה.
2. כתב התביעה הנדון נתקבל אצל הבורר ב2.10.97-.
מכתב התביעה והנספחים לו עולות טענות המערער כדלקמן:
(א) המערער הינו חבר האגודה כבן 70.
המערער קיבל "שטחים לעיבוד" ובתוכם גם חלקה המסומנת כ"חלקה 4" (להלן: "חלקה 4").
המערער מחזיק בחלקה בחזקה ייחודית וברציפות למעלה מ25- שנה. (מתחילת שנות השבעים).
אצל המשיבה ידעו כל החברים כי המערער הוא המחזיק בחלקה 4.
(ב) ביום 15.2.92 התקיימה ישיבת "ועד הנהלת המושב", בה השתתפו שני חברי ועד בלבד, מרדכי כהן ודניאל יפרח, והתקבלה החלטה כדלקמן:
"חלוקת אדמות ריקות לחברים אשר לא קבלו עדיין אדמה ריקה החלוקה התבצעה בהגרלה והוגרלו החלקות אשר היו מיועדות לחלוקה בין החברים".
בסופו של פרוטוקול הישיבה נכתב:
"החלוקה בוצעה לפי החלטה על פיה כל חבר אשר קיבל אדמה ריקה בעבר נשאר בה לפי הגבולות הקיימים". לטענתו, מכאן ברור כי לא ניתן היה לחלק את חלקה 4 וההחלטה ביחס לחלקה 4 בטלה עיקרא בהיותה מנוגדת למוצהר בפרוטוקול.
חלקה 4 היא חלקה אחת בתוך רצף של "חלקות פרטיות" אשר חולקו בעבר לחברי האגודה, כאשר הן מדרום והן מצפון לה מצויות חלקות דומות במספרים 1-6.
באותה הישיבה הוחלט גם על כך שהחבר אלמליח יפנה את חלקות 5 ו6- לפי דרישת ועד המושב בתמורה לקבלת חלקה 30. עובדה המחזקת את החשד כי בשלב זה ידע כבר מרדכי כהן על תוכניות הפיתוח, ועל שווי חלקות 5 ו6-. כתוצאה מכך, חתר להעביר גם קרקעות אלה לעצמו או למקורבים לו.
בישיבה דנו באדמות ריקות, אדמות מחסיה "בגוש 15". באופן תמוה – צורפה גם "חלקה 4" האמורה לדיון, למרות, שהיה ידוע לכל כי לאדמה זו יש "מחזיק" והוא המערער.
(ג) האדמות חולקו בדרך של הגרלה, ללא סמכות וללא רשות וללא קבלת אשור אסיפת חברים לביצוע חלוקה מחדש של המקרקעין.
בפרוטוקול הישיבה אין כל פירוט על אופן ביצוע ההגרלה. עולה כי ההגרלה, ככל שהיא נערכה, נערכה על ידי שני האדונים הנכבדים, מבלי שניתן לכך פומבי בטרם עריכת ההגרלה וללא פיקוח של גורם חיצוני כלשהו.
(ד) תוצאות "ההגרלה":
"באורח פלא" דוקא מרדכי כהן הוא שזכה בחלקה 4 עובדה שמעלה יותר מחשש סביר כי מרדכי כהן ששימש באותה עת כחבר ועד במושב, ידע על תוכניות הפיתוח של המושב, ובחלוקת האדמות וניהול ההגרלה, הוא פעל מתוך תוכנית שמטרתה היתה להעביר לעצמו את חלקה 4.
ביום 25.11.96 פנתה האגודה למערער במכתב אשר כותרתו: "פנוי ופיצוי בגין קרקע חקלאית שייעודה שונה". המערער מתבקש לפנות לאלתר את הקרקעות שבחזקתו ולפנות לועד האגודה כדי להסדיר עימה את הפיצוי המגיע לו בגינן. בתחתית המכתב מופיע בכתב יד המשפט: "בכפוף לישוב חלוקי הדעות בינך לבין מרדכי כהן בקשר לחלקה מס' 4".
(ה) המערער פנה לועד הנהלת האגודה בבקשה לצרפו להליך הבוררות שהחל להתנהל בין האגודה לחלק מחבריה בפני כב' הבורר שאול ששון, והודיע לאגודה כי החזקה בחלקה 4 היא שלו ולא של מרדכי כהן. (נספח ד' לכתב התביעה).
ב"כ האגודה פנה לכב' הבורר וביקש כי המערער יצורף להליך הבוררות על מנת:
"כדי להביא לסיום מוחלט של הסכסוך נשוא הבוררות".
בעקבות פנייה זו החליט כב' הבורר לצרף את המערער להליך הבוררות.
"על פי בקשתך צורפת לבוררות שבנדון שם תוכל להעלות טענותיך כנגד זכותו של מרדכי כהן"
(ו) ביום 14.5.97 נערכו בחירות לועד הנהלת המושב ומר חנניה יפרח המקורב לחברי הועד החתומים על פרוטוקול הישיבה נבחר לרשות הועד. טענת המערער היא כי כתוצאה מהשינוי האמור שינתה האגודה באחת את עמדתה והחליטה לנהל מו"מ עם מרדכי כהן בקשר לחלקה 4 מבלי ליידע את המערער על כך.
ביום 8.6.97 לאחר שנודע למערער על כוונת האגודה, פנה ב"כ המערער לב"כ האגודה במכתב וביקש לחזור ולהביא לידיעת האגודה כי למערער טענות בדבר זכויות שיש לו במקרקעין הידועים כחלקה 4 במושב ולהזהיר את האגודה כי לא תגיע להסדר עם מרדכי כהן בקשר לחלקה 4 שלא על דעת המערער.
3. המערער מפנה לסטנסילים אותם האגודה הכינה ואשר מולאו בכתב ידו של מר שלמה אוחיון, המזכיר כפי שהעיד בפני הבורר:
כל מכתב פנה לחבר ונאמר בו:
"הנדון: חלוקת קרקעות.
הריני להביא לידיעתך כי במסגרת חלוקת הקרקעות במושב אשר
נערך בהגרלה נפל בגורלך חלקה שמספרה…_______".
וכאן באה השלמה של מספרי החלקות בכתב יד שונה לחלוטין.
של מי כתב היד אשר רשם את מספרי החלקות?
מי ביצע את ההגרלה?
מי פיקח על ההגרלה?
האם הוצאו פתקים?
כיצד בוצעה ההגרלה במקרהו של מרדכי כהן וכיצד זכה בחלקה 4 דווקא?
מאידך יש עדות בורה בעניין מניע. ראה נתוח בהמשך.
של מי כתב היד אשר רשם את מספרי החלקות? מי ביצע את ההגרלה? מי פיקח על ההגרלה? האם הוצאו פתקים? אין עדות משום גורם כיצד בוצעה ההגרלה במקרהו של מרדכי כהן וכיצד זכה בחלקה 4 דווקא.
מאידך יש עדות ברורה בעניין המניע העומד מאחורי מעשיו של צד ג'.
על כך ראה בהמשך.
מהלך הבוררות:
4. בשלב זה מספר חברים הגישו תביעות נגד האגודה לקבלת פיצוי עקב שינוי ייעוד המקרקעין.
התביעות הן – (1) מאיר אלמליח נ. זנוח.
(2) יהודה יפרח נ. זנוח.
(3) שלום בוסקילה נ. זנוח.
הדיון בערעור בהמשך יתייחס גם לעדויות אשר נשמעו במהלך תיקי הבוררות האמורים ואשר הוגשו לערעור ע"י המערער.
6. מסמכי ב"כ האגודה מיום 14.12.97 אל ב"כ המערער מסכם את מכתב עמדת האגודה לאחר מתן פסק הבוררות כדלקמן:
"הנדון: בוררות מושב זנוח – בוסקילה – כהן – יפרח
סמוכין: מכתבך מיום 11.12.97
הריני לאשר קבלת מכתבך שבסמוכין.
הריני להציג בפניך דברים כהוויתם:
1. ביום 6 לחודש אוקטובר ש"ז חתמה אגודת זנוח על הסכם פשרה עם 7 חבריה,
אשר החזיקו בחלקות באזור הידוע כ"בית העלמין". בהתאם לתנאי הסכם זה
שילמה האגודה לכל אחד מה7- הנ"ל סך של 300 אלף ש"ח, וזאת על-פי
החלטת כב' הבורר, י. בצלאל מיום 13.10.97.
2. על-כן פעלה האגודה על-פי כל דין ברשות ובסמכות, וזכויותיו של איש מבין
הנוגעים בדבר לא קופחה.
3. יתר טענותיך ושאלותיך מתייחסות לגופה של התובענה, ועל-כן הן ידונו
בישיבות הבוררות.
4. יחד עם זאת, למען הסר ספק, מוכחש מכתבך מכל וכל."
אם כך הבוררות כעת היא בין האגודה והחברים:
שלום בוסקילה - מרדכי כהן – ויהודה יפרח.
(כי מתברר כי גם ליפרח טענות כי הוא מחזיק ב"חלקה 4" האמורה.)
בערעור בפני, טען המערער כי הוא החזיק 4 דונם בחלקה 1, וכן 4 דונם בחלקה 4.
למעשה, חלקה 4 מורכבת מ16- דונם כשהואדי מפריד ויוצר חלקת 12 דונם וחלקת 4 דונם. את הגוש באותו אזור (חלקות 1-7) קיבלו בשנות הששים והוא במשותף עם חמו מלכה דניאל את חלקה 1.
היו גם חלקות ריקות.
חלקה 3 - ניתנה ליעקב פרץ;
חלקה 2 - ניתנה לעמרם מלכה;
חלקה 4 - ניתנה לבוסקילה ואמסלם, אשר גידלו שם טבק.
חלוקה זו היתה מקובלת באותה עת.
בשנות השבעים גידל המערער טבק, בבונג וירקות שונים.
באמצע שנות השמונים, ניתק המושב את המים לכל האזור.
המערער המשיך לגדל בשלחין. חלה ואח"כ נתן לבדואי לעבד אדמתו.
כל עדי התביעה העידו כי המערער שלום בוסקילה יחד עם יהודה יפרח גידלו והחזיקו בקרקע הנדונה במהלך כל התקופה.
בכל מסכת העדויות אין ולא עד אחד אשר קובע כי מרדכי כהן החזיק בקרקע ו/או גידל בקרקע איזה גדול שהוא בכל התקופה.
8. המסקנה מהעדויות האמורות במגוון תיקי הבוררות – בוסקילה שלום החזיק ב1/3- מחלקה 4 בכל הזמנים הרלוונטיים עד ל1985- כשהקרקע יובשה – וגם לאחר מכן כפי שהעיד.
יש להוסיף לכך את העדות כי כאשר הגיע צד ג' לבקור במקום הוא לא ידע להצביע היכן בדיוק נמצאת חלקה 4.
כמו כן יש לקבל את עדות שלמה אוחיון אשר הבורר האמור לה – כי המערער לא הסכים לפנות את חלקה 4 ולתת אותה לאחר.
9. בסכומי האגודה
תאור מצב כדלהלן:
"… זהו אולי ספורו של המושב בתמצית. ממושב זנוח ונטוש – ישוב ספר עני, מוכה חדירות וסכנות לוחמה, שתושביו מקיימים בגופם את מצוות ישוב הארץ והקואופרציה ל"פנינת נדלני"ת" האוצרת בחובה הון עתק".
האגודה טוען כי הזכויות בקרקע הן שלה.
כמובן שזכות האגודה, כאשר היא נדרשת לקרקע, לדרוש פנוי קרקע שלא היתה חלקה ב' של חבר, ואף ניוד חלקה ב' הוכרה כתקפה לצורך כך.
אין ספק כי מותר לאגודה לדרוש פנוי קרקע הנחוצה לה.
הוכוח דנן הוא מי המחזיק הנכון בקרקע.
היום אין לחבר זכות קניינית, החבר הוא רק בר-רשות של האגודה.
לפסיקה בנושא דיני רשיון באגודה, ראה פסיקה:
(1) בוררות 892/342/97 יונה אברהם נ. בית אלעזרי;
(2) בוררות 934/62/96 שמואל אבני נ. גבע כרמל;
(3) בג"צ ______ אברהם לב נ. רמות נפתלי.
בכל המקרים נפסק כי לאגודה זכות לדרוש או לפנות הקרקע ע"י החבר.
ועוד טוענת האגודה: "מתכיפות חילופי המחזיקים בשטח אי אפשר ללמד שהתכוונו לזכות קניינית".
תושבה לכך:
(א) ממילא בכל מקרה אין זכות קניינית.
(ב) מכל העדויות הרלוונטיות אולי מעין כי הנ"ל החזיק ועיבד השטח 20 שנה. אין כאן "החלפה". אף אחד לא החליף אותו ואת יפרח.
מוסכם שמדובר רק בחוזה מכלליו ועליו לפנות לצורך האגודה.
לא מוסכם שצד ג' יקח החלטה ויקבל עליה פיצויים, במקום החבר הקודם שהחזיק בחלקה.
השאלה בתמצית: מי היה המחזיק הנכון בזמן הנכון, ואשר חזקה זו מזכה אותו בפיצויים האמורים.
10. ביום 11.9.97 כונסה ישיבה של ועד הנהלת האגודה וקיבלה החלטה כדלקמן:
"סדר היום: פיצויים בגין חלקות ב'.
הוחלט לפצות את כל החברים ששטחם עבר ויעבור שינוי יעוד בעתיד לצורכי בניה ו/או תעשיה.
יוחתם בינם לבין האגודה הסכם על פיצוי בגין חלקה ב' ללא הבדל בגודל החלקה בסכום של 300,000.- ש"ח נכון ל11.9.97-.
החלקות הועברו לרשות החברים לעיבוד ע"י ועד ההנהלה בשנת 1992 וחוקה זו מחייבת את האגודה הנ"ל עפ"י החלטת פרוטוקול מיום 15.2.92".
חותמת האגודה וחתימות חברי הוועד
בישיבת הבוררות מיום 16.9.97 הצהיר ב"כ האגודה מי הם החברים שהאגודה פיצתה אותם, וסכום הפיצוי שקיבל כל אחד מהם. לעניין הרלוונטי לתביעה הספיציפית הזו הוצהר שהצד השלישי מרדכי כהן, קיבל ביום 3.9.97 פיצוי בסך 303,000.- ש"ח וכן הוסכם שהסכסוך שבין התובע כאן ליתר הטוענים לזכות בחלקה 4 הנ"ל יתברר בבוררות זו. בנוסף הצהיר ב"כ המושב כי אם יקשבע הבורר שזכות החזקה שבגינה שולמו לכהן 303,000.- ש"ח אל ניתן לו כדין, תשלום האגודה כל סכום שיקבע על ידי הבורר.
יש לזכור: (א) האגודה זנחה הטענה שהמערער לא החזיק כלל בחלקה 4.
(ב) שלמה אוחיון העיד מפורשות: "בוסקילה לא הסכים שיקחו
ממנו את חלקה 4".
11. החלטה על חלוקת קרקעות יכולה להתקבל בועד ואולם היא חייבת לעבור אשור באסיפה הכללית. אסיפה כללית אשר מפרטת את חלוקת הקרקעות כפי שהתבצעה לא התקיימה.
(א) משיבה וצד ג' לא הביאו עדויות לקיומה.
(ב) יש למשיבה ספר פרוטוקולים אספות כלליות ולא נמצא מסמך כזה.
(ג) עדות צד ג' מרדכי כהן – מספר פעמים התקבלו החלטות בועד בדבר הצורך בחלוקת קרקע לצעירים.
ואכן בסופו של דבר בוצעה חלוקה.
12. לענין פסק הבורר:
1. הבורר פסל את "החזקת הקרקע" של המערער בכך שלא אושרה באסיפה כללית.
הוא מסכים כי היה מדובר בקרקע ריקה ופנויה, וכי פנו לועד בבקשה לעבד הקרקע ואולם משום שחסרה חתימת חבר ועד נוסף באשר התקנון דורש חתימת שני חברי ועד.
הרי ש"החזקת הקרקע" של המערער לא תפסה, והיא בטלה.
איני יכולה לקבל החלטה זו.
הרי הוכח, כי כל קרקע ריקה – אשר נתפסה ועובדה ע"י חבר – אותו חבר נחשב כמחזיק באותה חלקה.
המערער פעל כאן בדיוק בשיטה פעלו כולם קיבל חלקה לעבוד ועיבד אותה.
13. הדיון בערעור:
דיון ראשון התקיים בפני בתאריך ________ המערער טען חלק מטענותיו כפי שהובא בפרק א' לעיל.
המערער לא היה מיוצג וביקש רשות לקיים ישיבת ערעור נוספת עם ייצוג משפטי.
ישיבת ערעור נוספת נשמעה בפני ביום _______ הצדדים חזרו על טענותיהם כפי שהובאו עד כה וכן צרפו מסמכים נוספים כגון פרוטוקולים מתיקי בוררות בנושא זהה לבוררות זו אשר התנהלו בפני אותו בורר ואולם התובעים היו שונים.
לצורך החלטה זו נעזרתי בכל החומר האמור, ולאחר שעברתי בעיון על התיק כולו הפרוטוקולים (כולל תביעות זהות) המפות כתבי בית דין בעיקר לצורך מעקב אחר עדויות בעלי תפקידים מאותה תקופה, אני מחליטה כדלקמן:
14. הבורר מסיק כי בוסקילה "לא החזיק" בחלקה 4 כי חסרה חתימת חבר ועד לאותה תקופה שנות הששים. ואילו כל חלוקת הקרקעות המדוברת מיום 15.2.97 אין לה אשור כלל על כן קל וחומר היא בטלה!!
החלטה על חלוקת קרקעות מחייבת אשור אסיפה כללית. לא נמהר לבטל חלוקה זו.
(א) משום שנתקבלה ע"י הועד המנהל;
(ב) בטול יגרום לאנדרלמוסיה בלתי ניתנת להסדר באגודה.
מסקנה: חלוקת הקרקע מ1992- ואולם לכלל זה יש יוצא מן הכלל כאשר יו"ר הועד, שלקח לעצמו בדרך לא דרך את חלקה 4, כאשר עשה שימוש במידע פנים על פיו חלקות 1-7 באזור החלוקה הן "יעד נדלני בעל פוטנציאל" או: להרחבת המושב כפי שהתכוונו בסוף שנות ה80- ואכן ישבו את האזור למנוע עיבוד, או: בישיבות עם בית שמש בהן לקח חלק המערער על פי עדויות אוחיון ויפרח – ויקבל מידע אשר לא יסולא בפז – בית שמש תקבל את הקרקע הנדונה – והמחזיקים בה יקבלו פצוי גבוה.
כפי שנאמר בעדויות – צד ג', יו"ר הועד, מר מרדכי כהן עשה הכל על מנת לזכות בחלקה 4. הוא גם היה הרוח החיה בנושא הסדר הפיצויים.
15. (1) נמצא שהמערער דנן נחשב למחזיק בחלקה 4, אף אם לאחר 1985 היו
מעט עונות של עבוד.
(2) יפרח הודה כי המערער עיבד עמו הקרקע.
(3) המערער בפני הודה כי עיבד רק כשליש (4 דונם) משטח 4.
16. (א) על פי החלטית ועד זכו מספר "מחזיקים" ב300,000.- ש"ח פיצוי עבור
חלקתם.
(ב) אלמליח מאיר – אשר החזיק בעבר את חלקות 5 ו6- במקום, קיבל קרקע חילופית – מספר 30 – ופצויי בגובה 80,000.- ש"ח עבור עצי זית שעקר מהחלקות הנ"ל.
17. כאשר ב1985- יובש השטח הוא יובש כלפי כל המחזיקים – חלקות 1-6 ועד בכלל.
אם בכל זאת בעלי חלקות 2 ו3- עמרם מלכה וניסים פרץ קיבלו 300,000.- ש"ח הרי שגם למחזיק בחלקה 4 מגיע פצוי.
אני קובעת כי מגיע לו פיצוי עבור שליש מחלקה 4.
18. (א) מרסכי כהן פעל כשליח האגודה.
קיימת חזקה כי שליח פועל בשם האגודה.
(ב) האגודה תשקול האם לגבות או לא לגבות מצד ג' את המגיע ממנו על פי הסכם השיפוי שנחתם ביניהם.
(ג) תשלום האגודה לכהן אינו נקי מספיקות.
19. כל עניין ההגרלה האישית שלו, היותו הרוח החיה במרדף אחר מתן הפיצויי, המידע הפנימי שהיה לו לאחר ישיבה עם הנהלת בית שמש בנושא "ערכן הנדלני" של חלקות 1-7 גרמו לו "לרצות ולקחת" ללא פשרות את חלקה 4 – למען יזכה בפיצוי.
20. האגודה אחראית לחלוקה מחדש.
האגודה אחראית להעברת הפיצוי לצד ג'.
האגודה ידעה את מצבו הכלכלי הקשה עקב חובות כבדים של צד ג' ובחרה להעביר לו סכום הפיצוי תוך חתימה על "הסכם שיפוי" ותוך שהיתה מודעת כי אחר (המערער) טען לחזקה על חלקה 4 – וכי יש לפצות את המחזיק המקורי או לפחות לחכות להחלטת הבורר בשאלה העקרונית.
האגודה ידעה כי קיים ספק ברור לגבי הדרך בה הפך צד ג' ל"מחזיק בחלקה 4" על כן היה עליה לחכות טרם מתן כספי הפיצוי לצד ג'.
21. אני קובעת כי האגודה תשלם סך של 100,000.- ש"ח למערער כפצוי על שנוי יעוד קרקע בה החזיק.
22. אני מסתפקת בתשלום שליש מהפיצוי –
(א) המערער עצמו הודה שעיבד רק 1/3 מחלקה 4.
(ב) החלוקה היתה בשנת 1992.
המערער ישן על תביעתו.
היה עליו לדרוש הקרקע חזרה ולקבוע כי הוא שייכת לו.
(ג) מדוע לא דרש המערער העברת חלקה 4 לבנו ישראל?
הבן ישראל היה חבר הועד באותן שנים.
23. למען הסר ספק אני מבהירה כי הפיצוי עבור שנוי יעוד דנן הוא עבור לקיחת חלק מחלקה 4 אין מדובר בפיצויים עתידיים המיועדים לחלוקה לכל חברי המושב.
7. בתאריך 4.11.97 הוגש לבורר כתב הגנה והודעת לצד שלישי הוא החבר מרדכי כהן, שם נטען כדלקמן:
(א) התובע מעולם לא החזיק ב"חלקה 4" כי היא לא ניתנה לו ובוודאי מעולם לא עיבד חלקה זו.
מדובר בחלקה באזור מגורים שאינה טובה לחקלאות. בכל שנות קיום המשיבה א ורק התובע בתיק אחר – יהודה יפרח – החזיק ב"חלקה 4" וגידל שם במהלך עונה או שניים אבטיחים.
(ב) מוכחש האמור לענין ישיבת הנהלה מיום 15.2.92.
(ג) בשלב מאוחר יותר חזרה בה האגודה מטענתה כי המערער לא החזיק ולא גידל דבר בשטח.
ירושלים: ג' באלול התשס"א לאה רוזנטל, עו"ד
זנוח1