אז איפה הן, הדירות ההן? | Ron Berman
← The Startup Genome Compass - Behind the Scenes
Motorola NVG510 help page for AT&T U-Verse users →
אז איפה הן, הדירות ההן?
Posted on September 8, 2011 by Ron	בידי מי נמצאות הדירות בישראל? איפה כל אותן התחלות בנייה שאנו שומעים עליהן בשנים האחרונות?
אחת הטענות של חבריי (ואנשים רבים אחרים) היא שצעירים בישראל מתקשים היום לקנות דירה בניגוד לעבר. החלטתי לבדוק את הטענה, ולנסות למצוא את המקור למחסור הדירות בבעלות צעירים, או לפחות לתת הסבר אפשרי.
שני טיעונים עיקריים עלו למקור הבעיה:
הביקוש לדירות בישראל גבוה, ולא נבנות מספיק דירות. בעיקר לא נבנות דירות קטנות.
משקיעים רבים קנו דירות למטרת השקעה, העלו את רמות המחירים ו"דחקו" החוצה מהשוק רוכשים צעירים שלא יכלו להרשות לעצמם את המחיר הגבוה.
יש משהו מעניין בדירות - בגלל שאנשים צפויים לעבור לדירה משלהם החל מגיל 20 או 25 (או מאוחר יותר), למדינה יש התרעה של מעל 20 שנה על הצורך בבניית דירות, ברמה כמעט מדוייקת. פרט לשנים בהן יש עלייה גדולה בישראל (ושנות ה - 2000 לא היו כאלה), ניתן לצפות בדיוק מתי צריך להפשיר קרקעות ולאשר פרוייקטים כדי שההיצע יתאים לביקוש.
כדי למצוא נתונים, השתמשתי במחולל הלוחות של ה"סקר החברתי" של הלמ"ס. יש באתר נתונים משנת 2002 עד שנת 2009.
שאלתי את עצמי - כמה הבדל כבר יכול להיות תוך 7 שנים?
ההנחה העומדת מאחורי הגרף הבא היא שצעירים מנסים לרכוש דירה ראשונה בין הגילאים 25 ל - 35. עד גיל 25, רבים ממי שאינם חרדים בדרך-כלל גרים בבית ההורים מכיוון שהם משרתים בצבא או שהינם סטודנט, ולכן הם גרים פורמלית בדירה "בבעלותם".
לכן, צעירים שרכשו דירה בתחילת שנות ה - 2000 נולדו בתחילת שנות ה - 70, וצעירים שרכשו דירות בסוף העשור נולדו בסוף שנות ה - 70 ותחילת שנות ה - 80.
בגרף הבא ניתן לראות את שיעור הבעלות על דירות בקרב ישראלים לפי גילאיהם. הקו הכחול הינו שיעור הבעלות בשנת 2002, והאדום בשנת 2009.
ניתן לראות שהקו הכחול גבוה משמעותית מהקו האדום בגילאים הצעירים (25 עד 39). כלומר, תוך 7 שנים סה"כ, שיעור הבעלות על דירות של צעירים בישראל ירד דרמטית - הבדל של בין 7% ל - 10%, תלוי בשכבת הגיל.
אבל את זה כבר ידענו, לא?
אז זהו, שלא ממש. אם היה מחסור בהיצע דירות לצעירים בישראל, היינו מצפים לראות מחסור בכל המגזרים, נכון?
למשל, אם נשווה בין חרדים ללא-חרדים (שכוללים גם מי שמגדירים עצמם כדתיים ומסורתיים), נראה שכמעט אין שינוי בשיעור החזקת הדירות של מבוגרים בין השנים 2002 ל - 2009 : .ההבדלים בין שיעורי הבעלות השונים אינם מובהקים סטטיסטית
שיעור בעלות על דירה בגילאי 50 - 59
אם, לעומת זאת, נבצע את אותה השוואה בקרב צעירים, נגלה תמונה מדאיגה: בעוד בקרב החרדים אין שינוי בשיעור הבעלות על דירות בקרב צעירים, אצל מי שאינם חרדים, יש ירידה דרמטית (והיא מובהקת סטטיסטית) בשיעור הבעלות:
שיעור בעלות על דירה בגילאי 25 - 39
אפשר להסיק כמה מסקנות אפשריות מהנתון הזה. מסקנה אחת היא שמשקיעים לא קונים דירות להשקעה שבהן יגורו חרדים או באיזור בו גרים חרדים.
המסקנה השנייה היא שהיצע הדירות אמנם לא תאם את הביקוש, אבל בנוסף לכך, בוצעה אפלייה לטובת המגזר החרדי - או שמרבית הדירות לצעירים נבנו באיזורים שמיועדים למגורי חרדים, או שישנה אפלייה אחרת שמאפשרת לחרדים לרכוש דירות בעוד הלא-חרדים אינם יכולים לעשות זאת.
למה התעקשתי לציין את השנים בהם נולדו דור קוני הדירות של שנת 2000 ושנת 2010?
כי קרו כמה דברים באותן שנים: הוקמה מפלגה חרדית בשם ש"ס שצברה כוח בממשלה ובכנסת. התקבלו החלטות ממשלה להקמה של שלושה יישובים חרדיים גדולים (אלעד, בית"ר עילית ומודיעין עילית) שהינם הצומחים ביותר בישראל, והייתה עלייה גדולה בשנות ה - 90, בעיקר של מי שאינם חרדים, שהגדילה את הביקוש מאוד בשכונות שאינן חרדיות.
עכשיו, אני משער, נותר לוודא כי 10,000 יחידות הדיור החדשות שנבנות בכל שנה בישראל בשנים האחרונות ממוקמות בצורה שתאזן את הבעיה. אחרת, המצב לא ישתנה, ולצעירים יהיה קשה לקנות דירה, גם אם לא יהיו משקיעים כלל בשוק.
This entry was posted in Uncategorized. Bookmark the permalink.	← The Startup Genome Compass - Behind the Scenes