מדובר בסכום הגבוה ב-350 מיליון שקל מזה שהחברה, המנהלת נכסים בשווי 56 מיליארד דולר, תכננה לגייס; שיעור הריבית - 5.5%-6%
אורן פרוינד	20:0127.02.18
בארי סטרנליכט
ענקית המלונאות האמריקאית סטארווד הבטיחה היום (ג') את כניסתה לבורסת תל אביב. תאגיד הנדל"ן של בארי סטרנליכט, שנחשב לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארה"ב, קיבל הערב ביקושים של 1.2 מיליארד שקל (350 מיליון דולר) בהנפקת האג"ח בבורסה בתל אביב. מדובר בסכום הגבוה ב-350 מיליון שקל (100 מיליון דולר) מזה שהחברה תכננה לגייס בישראל במקור. בסופו של יום סטארווד החליטה לגייס 287 מיליון דולר בריבית של בריבית של 5.95%. את ההנפקה הובילו חברות החיתום לאומי פרטנרס ופועלים איביאי ולקחו בה חלק רם דגן, עופר גרינבאום, יניב סיילן, אורי איזנברג, גלעד שמעוני אורן לוי ושחר פלנר. משרד PWC הם רואי החשבון של סטארווד.
סטארווד קפיטל היא מחברות הנדל"ן הגדולות בארה"ב, שכיום מנהלת נכסים בשווי 56 מיליארד דולר ומחזיקה ב־11 משרדים בעולם, עם יותר מ־3,400 עובדים. הקבוצה עוסקת כמעט בכל פעילויות הנדל"ן, החל ממלונאות, משרדים, מסחר ועד למגורים להשכרה. הקבוצה הקימה שמונה חברות ציבוריות שמחזיקות בנכסיה, בין השאר קרנות ריט של משכנתאות שמעניקות הלוואות לנדל"ן.
לישראל מביאה סטארווד חלק קטן מהזרוע המסחרית שלה - Starwood Retail Partners. יש לה פורטפוליו של שבעה קניונים מפלצתיים, בשווי עצום של כ־1.7 מיליארד דולר, והון עצמי של 737 מיליון דולר (מיליארד דולר חוב).
הקניונים של החברה נמצאים בכל רחבי ארה"ב. כך, למשל, קניון Plaza West Covina בלוס אנג'לס (שווי של 341 מיליון דולר), קניון Belden Village באוהיו (226 מיליון דולר), קניון Capital Mall בוושינגטון (199 מיליון דולר), קניון Franklin Park באוהיו (278 מיליון דולר), קניון Great Northern באוהיו (141 מיליון דולר), קניון Southlake באינדיאנה (302 מיליון דולר), וקניון Parkway Plaza בסן דייגו (256 מיליון דולר). בכולם יש שיעורי תפוסה גבוהים של 96%-97%, והם מהוונים בשיעורים שמרניים יחסית של 5.5%–7%.
מדובר בקניונים חזקים עם תזרים נקי (FFO) חזק מאוד של 64 מיליון דולר (מנורמל לפי ינואר־ספטמבר 2017) ועם הון עצמי גבוה של 737 מיליון דולר, שמהווה 41% מסך המאזן של החברה, ושיעור מינוף (LTV) בריא של 57%.
מגייסת כדי להחליף חוב בארה"ב
לא סתם בחרה סטארווד להביא ספציפית את הקניונים האלה לישראל. עד סוף 2018 היא צריכה לפרוע הלוואות בכירות (הלוואות שהקניונים משועבדים כנגדן) שנלקחו על אותם קניונים, בהיקף של 900 מיליון דולר (מתוך מצבת חוב כוללת של מיליארד דולר). אילו היתה יכולה, היא היתה מגייסת את כל החוב בישראל - כסף שלרוב מגויס בריבית נמוכה יותר מארה"ב, ומחליפה אותו לחלוטין. אבל הבנקים האמריקאיים העניקו לנכסיה הלוואות בריבית ממוצעת נמוכה של ליבור + 2.5% - ריבית של כ־4% כיום.
אם היא היתה מגייסת בישראל אפילו עם שעבוד ראשון על הנכסים, כנראה שהיתה מקבלת ריבית דומה. עם העלויות של העמלות והכנת התשקיף בישראל, הגיוס בישראל היה נהפך ללא כדאי.
ולכן נשאלת השאלה מדוע, אם כך, בכל זאת בחרה החברה לגייס 200 מיליון דולר מתוך החוב שהיא צריכה לגלגל, וכיצד היא חושבת שתוכל לקבל בישראל ריבית נמוכה יותר באג"ח ללא ביטחונות, מאשר חוב בנקאי אמריקאי מגובה בשעבוד ראשון על הנכסים. התשובה טמונה במבנה החוב של החברה.
מבנה החוב הבנקאי האמריקאי מורכב משכבות (טרנצ'ים) שכל שלב בשכבה משלם ריבית גבוהה יותר, ככל ששיעור המינוף של החברה עולה. כך, למשל, כשגובה הלוואה מכסה בשיעור מינוף (LTV) של 30% ביחס לשווי הנכסים יש ריבית מסוימת, וכששיעור המינוף עולה על 40% יש ריבית גבוהה יותר. החברה מקווה לגייס בישראל חוב שיחליף את הטרנץ' העליון והיקר של שיעור מינוף מעל 50%. היא מקווה לגייס בישראל בריבית של 4%-5%, וכך תוכל להחליף את החוב היקר הזה
שנלקח מהבנקים בארה"ב בריבית גבוהה יותר.
מחזיקי האג"ח הישראלים יוכלו להרשות לעצמם להעניק ריבית נמוכה יותר מהבנקים האמריקאיים, מכיוון שלהם יש זכות להיפרע במקרה הצורך מהתזרים של כל שבעת הנכסים, בניגוד לבנקים שמקבלים שעבוד וזכות להיפרע בחדלות פירעון רק על הנכסים המגובים. הגודל של החברה והמוניטין של בעליה מצמצמים את הפער בין עלות החוב הבכיר לעומת החוב שמגויס ללא ביטחונות.