בתמורה לקבלת זכויות בנייה, בערים רבות על היזם להקצות שטחים ומבנים ציבוריים לטובת הכלל ■ "הדרישה משתנה מפרויקט לפרויקט ולעיתים לא מדובר על בניית מבני ציבור, אלא על מטלות אחרות כגון שימור והקמת תשתיות"
פורסם בתאריך: 24.05.2017, 12:00 מאת: יובל גמליאל
איציק רפאל/ צילום: יח"צ
*** הכתבה בשיתוף קמיל-טרשנסקי-רפאל
"אין תחליף למעורבות ולמקצועיות של שמאי מקרקעין בכל פרויקט נדל"ני", כך אומר איציק רפאל, שמאי מקרקעין מוסמך ושותף במשרד שירותי הנדל"ן קמיל-טרשנסקי-רפאל, המספק שירותי שמאות לעיריות, יזמים, קבלנים ולקוחות נוספים מהמגזר העסקי-פרטי ומתמחה בהתחדשות עירונית. דוגמה חיה לכך, לדבריו, היא המנגנון החדש של מבני מגורים ומבני ציבור בפרויקטי נדל"ן המצוי בתוכנית המתאר תא 5000 בעיר.
"תוכנית תא 5,000 מתווה את מדיניות התכנון העירונית", מסביר רפאל. "התוכנית קובעת כי יזם המעוניין לקבל את זכויות הבנייה הנקובות בתוכנית יצטרך להעניק ערך מוסף לתועלת הציבור, כגון הקצאת שטח לשימושים ציבוריים, שיפוץ מבנים המיועדים לשימור, הקצאת מקומות חנייה לטובת התושבים ועוד".
- היקף הוספת השטחים הציבוריים שווה בכל חלקי העיר?
"באופן כללי, על מנת לקבל את זכויות הבנייה המוגדרות כרח"ק בסיסי (רצפה חלקי קרקע), על היזם להקצות שטחים לצורכי ציבור - פתוחים או בנויים. לדוגמה, במגרש בשטח של דונם יהיה על היזם להקצות 40 אחוז ממנו, כלומר 400 מטר, לטובת מדרכות, כבישים וכיוצא בזה. אבל מה עושים במקום בו אין צורך לעירייה להפקיע את אותם 400 מטרים? במסגרת התוכנית נבנה מנגנון הקובע כי הקצאת השטחים לטובת הציבור תיעשה במכפלות שונות בכל אזור בעיר. באזור מבוקש כמו מתחם שרונה בתל-אביב, בנו היזמים בתמורה לזכויות הבנייה שטחי ציבור בגודל כולל של 1,650 מ"ר, על-פי מכפלות גדולות יותר בהתאם, כאמור, לאזור האטרקטיבי שבו ממוקם הפרויקט".
לדבריו, הדרישה של העירייה משתנה מפרויקט לפרויקט ולעיתים לא מדובר על בניית שטחי ציבור, אלא על מטלות ציבוריות אחרות. "למשל, במתחם במרכז הארץ, במע"ר (מרכז עסקים ראשי - י.ג.) בו היינו מעורבים, הגדלת הזכויות ליזם דרשה ממנו להקצות 10% מזכויות הבנייה לטובת דיור בר-השגה, או להשתתף בעלות של מיליוני שקלים בקירוי נתיבי איילון בדרום תל-אביב. דוגמה מעניינת אחרת היא במתחם משרדים חדש המיועד להיבנות במתחם חסן עראפה בדרך יצחק שדה, תל-אביב. היזם רצה להגדיל את זכויות הבנייה שלו במקום וביקשו ממנו לשמר בניין עתיק במיקום אחר בלב העיר. בתמורה תעביר העירייה את כל הזכויות ממבנה השימור למתחם חסן עראפה. יש פה בעצם ניוד של זכויות על פי צרכיה של העירייה".
- זה רווחי ליזמים?
"בסופו של דבר, כל יזם עושה את התחשיב הכלכלי שלו ובודק אם זה שווה לו. אם יזם רואה ששימור מבנה של 5,000 מ"ר במרכז העיר בתמורה לקבלת זכויות בנייה ב-10,000 מ"ר במתחם אחר בעיר, יניבו לו רווח, אז הוא יבצע את זה. כך כולם מרוויחים, הן הרשות המוניציפאלית, הן היזם והן הציבור, מעצם הגדלת ההיצע".
- העירוב הנדרש בין מבנים למגורים למבני ציבור מאפיין רק את עיריית תל-אביב או רשויות אחרות בארץ?
"זה בהחלט מאפיין מקומות נוספים בארץ. בסופו של דבר, בפרקטיקה כולם מבינים שהתפתחותה של העיר והמטלות החלות על היזם הן חלק מ'עסקת חבילה' לקבלת הזכויות. הייחודיות שלנו כמשרד היא היכולת לראות את שני צדי המטבע ולתת מענה מקצועי מיטבי לכל צד באותה עסקת חבילה. כלומר, מצד אחד ליווי יזמים לטובת בדיקת הכדאיות הכלכלית שלהם מבחינת התמורה המוצעת ביחס לדרישות המקומיות, ומהצד השני ליווי ועדות מקומיות לטובת בחינת התמורות מהיזמים בהתאם לצרכים הציבוריים".
"המשרד שלנו ליווה את הכנת תוכנית המתאר של בני ברק. הוועדה המקומית קבעה כי מגבלת הגובה לבנייני מגורים היא ל-6 וחצי קומות בגלל השבת, לאור העובדה שהציבור החרדי לא משתמש במעליות שבת כמו הציבור הדתי-לאומי. במסגרת התוכנית בבני ברק נבנה מנגנון הקובע כי העירייה תדרוש הקמת גני ילדים ומבני ציבור לטובת האוכלוסייה בבנייני המגורים המיועדים. בנוסף, התוכנית יוצרת מנגנון ליצירת שטחים ירוקים וחומים במרכז העיר על ידי תמריץ של זכויות בנייה בצידה הצפוני של העיר".
- המנגנונים האלו מתייחסים גם לפרויקטים של התחדשות עירונית?
"אם אנחנו מדברים על תל-אביב אז בפינוי-בינוי ודאי שכן, אבל לגבי תמ"א 38 אין התייחסות לכך. אנחנו למשל מלווים חברה יזמית ברמת גן, בפרויקט פינוי-בינוי של 6 דונם, ובמסגרת התוכנית אנחנו מקצים שטח לבית ספר".
- יש יזמים שמופתעים מהדרישות של עיריית תל-אביב?
"אומר זאת כך: בין אם הם מופתעים ובין אם לאו, מומלץ וכדאי לכל יזם נדל"ן ו/או כל גורם אחר, לרבות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, להיעזר בשמאי מקרקעין על מנת לבחון את התמורות הכלכליות והרווחיות של הפרויקט, ולמנוע הפתעות לא נעימות לאורך הדרך".