דותן לוי - משרד עו"ד ונוטריון | חזקת התא המשפחתי במיסוי מקרקעין
הסכם ממון כבר יש לך ? עקרון התא המשפחתי במיסוי מקרקעין
עריכת הסכם ממון טרם נישואין מקובלת היום יותר מבעבר בשל שינויים חברתיים שהפכו הסכם זה להכרחי. זוגות צעירים נישאים לראשונה בגיל מבוגר יותר מבעבר, בשלב בו כבר צברו רכוש בנפרד. גם נישואין שניים נפוצים מבעבר, ולרוב מגיעים בני הזוג עם רכוש שנצבר בטרם הכירו. בהסכם ממון קובעים בני הזוג איזה חלק מהרכוש יישאר רכושו הבלעדי של כל אחד מהם. הנכסים המשמעותיים הם לרוב נדל"ן (בעיקר דירות מגורים) ועריכת הסכם ממון יכולה להעניק גם יתרונות בתחום מיסוי מקרקעין במכירתם או ברכישתם. יתרון זה גבר לאחרונה בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בעניין שלמי.
חזקת התא המשפחתי קבועה בחוק מיסוי מקרקעין, ולפיה רואים רוכש או מוכר של נכס מקרקעין יחד עם בן זוגו וילדיהם שגילם מתחת ל- 18 שנים, כ"תא משפחתי" אחד. זוהי פיקציה שקבע החוק, במטרה למנוע העברת נכסים בתוך המשפחה הגרעינית או רכישת נכסים באופן מלאכותי על שם בן הזוג או הילדים, תוך קבלת ההטבות השמורות ליחיד הרוכש דירת מגורים יחידה (מדרגות מס מופחתות) או המוכר דירת מגורים בפטור ממס שבח.
פסק הדין בעניין שלמי
עד לפסק דין שלמי, נחשבה חזקת התא המשפחתי לחזקה שאיננה ניתנת לסתירה. כתוצאה מכך, במקרה שבני הזוג רכשו דירות בנפרד לפני הנישואין, ואחד מהם מכר את דירתו לאחר הנישואין בפטור ממס שבח, נזקף השימוש בפטור לחובת התא המשפחתי, כך שמבן הזוג השני נשלל הפטור (לו היה זכאי אלמלא ביצע בן הזוג מכירה בפטור), וזאת אף אם היה הסכם ממון (הלכת אן מרי עברי). בפסק הדין שלמי נהפכה ההלכה, ונקבע כי חזקת התא המשפחתי ניתנת לסתירה על ידי בני הזוג בהתקיים 2 תנאים: קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכסים, וקיומה של הפרדה אמיתית בנכסים. שימוש בדירה למגורי בני הזוג, השכרתה ושיתוף בן הזוג בהכנסה וכיו"ב, הן אינדיקציה לשיתוף ולא להפרדה.
היריעה קצרה מלפרט את כל המקרים של החלת החזקה. למשל, במקרה שלאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, והזוג רוכש דירה משותפת במהלך הנישואין, יחול מס רכישה של דירה יחידה על בן הזוג שאין בבעלותו דירה ומדרגות של דירה שניה על בן הזוג האחר (הלכת פלם). התוצאה היא הקלה במס הרכישה, למרות החזקה.