המדריך למשקיע בנדל"ן בחו"ל | טור אישי: גיל בר ועומר דניאל - לג'יט - המגזין לאדריכלות עיצוב ונדל"ן
גיל בר ועומר דניאל (צילום יח"צ)
המדריך למשקיע בנדל”ן בחו”ל | טור אישי: גיל בר ועומר דניאל
בשנים האחרונות יש פריחה בתחום עסקאות נדל"ן פרטיות בחו"ל. מדובר בעסקה עם פוטנציאל רווחי, שרבים נמנעים ממנה מחשש לעשות טעויות כואבות. הנה מדריך קצר ליוצאים לדרך.
מערכת לג’יט | 03.12.2018 | 14:52
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מפנים את כספי ההשקעה שלהם החוצה – לנדל”ן בחו”ל. נדל”ן הוא משהו קבוע, לא דורש יותר מדי התעסקות בשוטף ופחות מסוכן מהבורסה. אנחנו עדים לכך שיותר ויותר ישראלים, בטווח גילאים רחב ועם הון התחלתי של 200,000 ₪ וצפונה, החלו לבדוק אופציות להשקעה מעבר לים. מחירי הנדל”ן המאמירים בארץ מחזקים את התופעה. האופציות והפיתויים הם רבים אבל, וזה אבל גדול, השקעה בחו”ל היא השקעה לכל דבר ולכן יש חשיבות רבה להבנת התהליך לעומק, הנה שישה כללי אצבע ליוצאים לדרך.
הדבר הראשון לשאול לגבי הנכס הוא של מי הוא? האם הדירה שלכם ממש? בטאבו? או שהיא של החברה שדרכה רכשתם את הנכס והיא זו שמשלמת לכם שכירות? הישות המשפטית משתנה לפי סוגי מודלים שונים של השקעה. יש השקעות שהן יותר השקעה פיננסית ולא עסקת נדל”ן, כמו למשל במודל של קרן נדל”ן. במקרה כזה, למשקיע אין שליטה על נכסי הקרן והוא למעשה לא מחובר לנכס ספציפי אלא רק לרווחים או להפסדים של כלל הנכסים. כדי שתהיה לכם זיקה לנכס, עדיף שתירשמו כבעלי הנכס בצורת שותפות או כיחידים. אפשרות נוספת היא שאם בכל זאת מקימים חברה, יש להגדיר את הנכסים הספציפיים שהחברה קונה.
בשלב השני עליכם להחליט לאיזה סוג עסקה אתם הולכים. האם אתם מתכננים למכור את הדירה בטווח קצר יחסית (אקזיט) או להחזיק בה זמן רב וליהנות מהשכירות (נדל”ן מניב)? כל מסלול דורש התנהלות שונה.
במקרה של רכישה לצורך אקזיט:
לוקיישן: נעדיף לקנות נכס באזור ביקוש
מו”מ: היו סוחרים. רכשו את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
שיפוץ: הסתפקו בשיפוץ קוסמטי בלבד כדי לגרום לדירה להראות טוב יותר.
השכרה: נכסים עובדים (עם שוכר) נמכרים ביותר מנכסים ריקים.
במקרה של רכישה לצורך נדל”ן מניב:
לוקיישן: עדיפות לקרבה למוסדות השכלה גבוה, מסלול תחבורה ציבורית וכד’.
שיפוץ: נעדיף שיפוץ יסודי עם תשומת לב לתשתיות.
השכרה: יש עדיפות למציאת שוכרים לטווח ארוך, לכן חשוב לבדוק יכולת עמידה בתשלומים ולחתום על חוזה מול עורך דין.
תשואה היא מושג עתידי ולכן, אין ערובה לתשואה. כשחברת נדל”ן מבטיחה לכם תשואה, זאת נורה אדומה. הבטחה לתשואה היא הטעייה במקרה הטוב ורמאות במקרה הרע. אפשר רק להעריך צפי לתשואה. גם במקרים בהם קיימת תשואה גבוהה מיידית, היא עלולה “לשקר” ולהוות תזרים זמני בלבד ולא רווח אמיתי. ובכל מקרה, חשוב שכל הבטחה וכל אמירה חייבת להיות ממוסמכת.
נושא שלא תמיד מבינים את חשיבותו הוא המימון. אם יש לכם את כל הסכום ותוכלו לשלם אותו, מצוין. אולם, לא מעט אנשים מעדיפים לקחת הלוואה ואז חשוב להבין מה התנאים שלה. אם הריבית על ההלוואה היא נמוכה יחסית, למשל 2.5% בשנה, עליכם לבדוק האם הריבית משתנה, צמודה ובעיקר איך היא תתנהג לאורך זמן ובתרחישים שונים? למימון חשיבות רבה להצלחתה של עסקה לאורך זמן וזהו נתון שמשתנה דרמתית ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה.
זה ללא ספק חלום של הרבה אנשים להחזיק דירה בניו יורק, מיאמי או ברלין. אבל, האם אתם מכירים את האזורים השונים בכל עיר? את הסביבה? איך תדעו, למשל, שאתם רוכשים דירה באזור טוב של העיר? או כזה שאמור עוד להתפתח? כדי להצליח עם נדל”ן במדינה זרה, אתם צריכים להבין במה ואיפה אתם משקיעים, קראו על המדינה או העיר, נסו להעריך את מצבה ובכל מקרה – אל תאמינו לכל מה שאומרים לכם.
שאלת השאלות היא עם מי ללכת בסופו של דבר? יש כל כך הרבה יועצים ואנשי מקצוע שישמחו ללוות אתכם. גם כאן, לפני שאתם נכנסים להשקעה, וודאו כי החברה שאתה אתם מבצעים את העסקה מתמקצעת באזור, בקשו המלצות ממשקיעים, בדקו את היכולות של חברת הניהול ודאגו להיות מכוסים ומגובים בכל תרחיש עתידי.
השקעה מוצלחת בהקשר זה נמדדת בשני פרמטרים: עליית ערך הנכס, כתוצאה מהתנודות בשוק והשבחה בפועל, שבוצעה על ידי פעולות ספציפיות של החברה היזמית.
גיל בר ועומר דניאל
מנכ”לים משותפים, “נדל”ן – אחד על אחד”
דף הבית נדל"ן המדריך למשקיע בנדל”ן בחו”ל | טור אישי: גיל בר ועומר דניאל