רכישת דירה מקבלן בדיקות חשובות | hebrew - lagur
רכישת דירה מקבלן בדיקות חשובות
הן ברכישת דירה מקבלן מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מטעם עורך דין המתמחה במקרקעין שידאג להבטיח ולהגן על זכויותיכם כרוכשים ככל שניתן.
על פי כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות), התשל"ז-1977, חל איסור על עורך הדין של הקבלן ליתן יעוץ משפטי לרוכשי דירה ועל כן, עליכם לפנות לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין שיגן ככל שניתן על זכויותיכם בעסקת רכישת הדירה.
עורך הדין מטעמכם יערוך עבורכם בדיקות משפטיות רבות הנוגעות להיבטים חוזיים, קנייניים, היבטי תכנון ובניה, דיני הגנת הצרכן (ערבויות ובטוחות לכספיכם) וכיו"ב.
יש לבצע בדיקת הזכויות במקרקעין – האם מדובר במקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
בדיקת אופן רכישת הקרקע על ידי הקבלן – יש לבדוק האם המדובר במקרקעין השייכים לקבלן והרשומים על שמו כבעלים בלשכת רישום המקרקעין, או שמא המדובר באדמת מינהל מקרקעי ישראל ואז יש לבדוק את הסכמי הפיתוח, הסכמי החכירה והאם שולמו דמי היוון.
במידה ומדובר בעסקת קומבינציה לפיה בעל הקרקע מוכר לקבלן את הקרקע או חלק ממנה בתמורה לשירותי בניה יש לבדוק גם את תנאי ההסכם בין הקבלן לבעל הקרקע ולוודא כי רשומה הערת אזהרה על הקרקע לטובת הקבלן.
בדיקת הזכויות בקרקע- יש לבדוק האם הקרקע עליה ניבנה הבנין נקיה משיעבודים, עיקולים, וצווים שיפוטיים (צווי הריסה), הערות אזהרה, הפקעות, הכרזות מיוחדות (עתיקות) וכיו"ב.
בדיקת המצב התכנוני- יש לערוך בדיקות לגבי תוכנית בנין ערים תקפה (תב"ע), זכויות בנייה נוספות, יעוד מקרקעין סמוכים, לוודא שבידי הקבלן מצוי היתר בניה מתאים, וכיו"ב.
בדיקת מצב הקבלן- יש לבדוק האם הקבלן רשם ברשם הקבלנים לרבות דרגת סיווג הקבלן.
ניתן לבצע בדיקה כלכלית אודות הקבלן בחברות המספקות מידע עסקי וברשם החברות.
מומלץ לבדוק פרויקטים נוספים שנבנו על ידי הקבלן להתרשם מרמת הבניה והגימור בבניינים שבנה ואף לשאול הדיירים המתגוררים בהם לגבי שביעות רצונם מהדירה ומהבנין.
חוזה מכר מקבלן – דגשים מיוחדים:
עורך הדין המומחה המקרקעין ובמיסוי מקרקעין שייצג אתכם ברכישת דירה מקבלן ודאי יידאג להקפיד על מספר נקודות חשובות בחוזה המכר שנערך על- ידי עורך הדין מטעם הקבלן.
נספחי חוזה המכר
בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חובה על קבלן צרף לחוזה המכר הנספחים כדלקמן:
מפרט טכני של הדירה בהתאם לנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974
תשריט הדירה ותוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית, וקומת גג.
תוכנית המגרש כפי הנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית. בבדיקה התוכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה הנרכשת בבניין, כיווני אוויר וכן חשוב לבדוק שאין בקרבת הדירה מפגעים אקולוגיים וסביבתיים כגון: מבני תעשיה, כבישים סואנים, אנטנות סלולאריות, מתקני חשמל וכיו"ב.
יש לשים לב שיצורפו לחוזה המכר גם נספחי תשלומים, נספח לשינויים כולל מחירי שינויים ו/או תוספות ונספח תוספות לחוזה המכר.
לתשומת ליבכם, כל הבטחה או סיכום עימכם שנערכו בעל פה או פרוספקטים שקיבלתם מהקבלן ואשר לא יופיעו ויוגדרו במפורש בחוזה המכר, יהיה לכם קשה לדרוש ולתבוע לאחר מכן. על כן, וודאו שכל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין הקבלן יופיעו בחוזה בכתב ובמפורש באופן חד משמעי.
להלן יובאו מספר נושאים חשובים שיש ליתן עליהם את הדעת בהסכמי רכישת דירה מקבלן:
סכום התמורה הנקוב בחוזה המכר- יש לדאוג שיהיה סופי וכולל מע"מ, חניה, מחסן, הצמדות לדירה וכיו"ב.
נספח התשלומים- יש לדאוג כי נספח התשלומים יהיה ברור ועל פי שיטת הצמדה מוסכמת.
שינויים ותוספות בדירה- וודאו שבחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה ואשר יבוצעו על ידי ובאחריות הקבלן. וודאו שכל בקשה תערך בכתב בנספח לחוזה, אשר תכלול מחירים ומועדי ביצוע ויפורט אף משך האיחור במסירת הדירה בגין אותו שינוי או תוספת ושהבקשה תחתם גם על ידי הקבלן.
תשלומי מיסים, אגרות והיטלים- פירוט תשלומי המיסים, האגרות וההיטלים החלים על הקבלן. יש לדאוג כי המיסים או כל הוצאה (גם בעתיד) החלים על מי מהצדדים, יפורטו במפורש בחוזה המכר ולא להותיר ספק באשר להוצאות המפורשות שעל הרוכש לשלם במסגרת עסקת הרכישה.
מועד המסירה – יפורט באופן ברור וחד משמעי. חשוב לדאוג לקבלה מסודרת של הדירה, עריכת פרוטוקול והתייחסות לתקופת הבדק וליקויי בניה.
מומלץ להביא מהנדס בנין לבדיקת הדירה בעת קבלת הדירה או בסמוך לכך.
יש לדאוג לסנקציות ולפיצויים מתאימים במידה ויהיה איחור במסירת הדירה.
התחייבות הקבלן לרישום הזכויות בדירה על שם הרוכש במועד שיקבע וירשם בחוזה המכר וכן התחייבות לרישום הבית המשותף ובמועד שיקבע (וללא חיובים נוספים שיחולו על הרוכש).
לוודא כי בחוזה קיימת התחייבות מצד הקבלן לענין מתן משכנתא/ הלוואה בנקאית שייקח הרוכש למימון חלק מהתמורה.
מומלץ לוודא מראש עם הבנק הממשכן את מתן ההלוואה/משכנתא הסכמתו למתן ההלוואה בתנאי העסקה הקיימים.
מכתב החרגה- לדרוש לקבלו (במעמד החתימה על ההסכם מבנק מלווה) או מתן התחייבות למכתב החרגה או מכתב החרגה מותנה. כמו כן, לשים לב כי התשלומים על חשבון התמורה יועברו ישירות לחשבון הבנק המלווה (במקרה של ליווי בנקאי).
בטוחות וערובות לכספיכם
יש לדאוג לקבלת בטוחות וערובות מתאימות לכספיכם כגון רישום הערת אזהרה לטובתכם, ערבות בנקאית וכיו"ב. נסו לנהל מו"מ עם הקבלן בנוגע לתשלום הוצאות בגין הוצאת הערבויות ולדרוש שיישא בהן בעצמו.
בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה- 1974, אסור לקבלן המוכר לקבל מהרוכש מעל 15% מהתמורה לרכישת הדירה אלא אם הבטיח השקעת כספי הרוכש על פי אחת הדרכים הקבועות בחוק לרבות רישום הערת אזהרה, מתן ערבות בנקאית וכיו"ב.
במידה ומנגנון התשלומים יקבע בהתאם להתקדמות הבניה, בהתאם לתקנת המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה- 1975 קיימות הגבלות על הקבלן המוכר שאינו רשאי לקבל מעבר לשיעור התמורה כפי שמפורט בתקנה.
אחריות הקבלן לתיקון ליקויים
בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (תיקון משנת 1990) אחריות הקבלן מתחלקת לשניים: תקופת האחריות ותקופת הבדק.
"תקופת האחריות" הינה תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
"תקופת הבדק" הינה תקופה הקבועה בתוספת (משנה ועד לשבע שנים לפי מהות הליקוי וכפי שיפורט להלן) שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים- שנתיים.
חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט- שלוש שנים.
3. מכונות מנועים ודודים- שלוש שנים.
קילוף חיפויים בחדרי מדרגות- שלוש שנים.
שקיעת מרצפות בקומת הקרקע- שלוש שנים.
שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין- שלוש שנים.
סדקים עוברים בקירות ובתקרות- חמש שנים.
8. קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים- שבע שנים.
כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית- שנה אחת.
החוק מגדיר כ"אי התאמה" כל ליקויי בניה (הדירה ומה שבה) שנבנו בשונה מהמפרט, מהתקן הרשמי ומתקנות הבניה.
בתוך תקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן אי התאמה בדירה אלא אם הוכיח הקבלן שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
בתוך תקופת האחריות על הרוכש להוכיח שמקורה של אי ההתאמה הינו בתכנון בעבודה או בחומרים.
על פי החוק הקונה יהיה זכאי להסתמך ולתבוע את הקבלן בגין אי ההתאמה אם ניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה מאותו מועד.
במידה ולא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו של הקונה יהיה זכאי הקונה להסתמך ולתבוע את הקבלן אם הודיע הקונה לקבלן בתוך זמן סביר לאחר שגילה את אי ההתאמה.
אם הקונה הודיע לקבלן על אי ההתאמה עליו לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקנה ועל הקבלן לתקנה בתוך זמן סביר.