55ac0da1e950cc150789e40a7d67fe94
paragraf 11. særlige vilkår
boligportal.dk
2021.25
i lejekontraktens §11 skal udlejer angive fravigelser og tilføjelser til lejelovens almindelige regler. de særlige vilkår i lejekontraktens § 11, giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end efter de almindelige regler i lejeloven.

 

udgangspunktet om aftalefrihed er udelukkende en teoretisk hoveregel ift. § 11. det er f.eks. som udgangspunkt ikke muligt at aftale, at lejer ikke må fremleje sin lejlighed, da det er en ufravigelig rettighed i lejeloven.

 

derudover er det ikke tilladt at påføre lejer åbenlyst urimelige forhold – og i regulerede kommuner er det ligeledes ikke tilladt at pålægge lejer mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen.

 

det er vigtigt at gøre opmærksom på, at de vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven eller en eventuel husorden, ikke må anføres i paragraf 11. anføres der ting i paragraf 11, som ikke hører til i §11, vil dette tilsidesættes.

 

derudover er det vigtigt at vide, at formuleringer i §11 ikke må være eller fremstå generelle eller standardiserede. det betyder, at lejekontrakten skal udarbejdes individuelt for alle lejemål, og det er altså ikke tilladt at bruge samme kontrakt i en hel opgang, hvor der blot angives *”… for lejemål på 2. sal gælder der…, for lejemål med altan gælder der…”* eller lignende.


6caef9422a35d40cb7fee65bdef9ecc5
4 eksempler på vigtige formuleringer i §11
boligportal.dk
2021.25
der kan være fravigelser eller tilføjelser til stort set alt i lejelovens almindelige regler i paragraf 1-10. nedenfor har vi udvalgt nogle af de vigtigste fravigelser og tilføjelser, som mange udlejere glemmer eller udfylder forkert i §11. særlige vilkår.

 

1. **tidsbegrænsning som tilføjelse til §2**

hvis lejeaftalen er tidsbegrænset, er det vigtigt at beskrive tidsbegrænsningen i §11, da det er en betingelse for gyldigheden. lejelovens almindelige regler siger nemlig, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, og en tidsbegrænsning er kun gyldig, såfremt den er tilstrækkeligt begrundet. [**læs mere om tidsbegrænsede lejemål her.**](https://www.boligportal.dk/blog/boligudlejning/tidsbegraenset-lejekontrakt/)

 

2. **regulering af lejen efter nettoprisindeks som tilføjelse til §3**

hvis udlejer ønsker at kunne regulere lejen årligt som følge af samfundets generelle prisudvikling, skal det noteres i §11. står der ikke noget om lejeregulering i paragraf 11, så har lejer krav på, at lejen forbliver det samme, uanset om lejer bor i lejemålet i 3 eller 10 år. [**her er alt du skal vide om huslejestigninger.**](https://www.boligportal.dk/blog/lejeloven/huslejestigning/)

 

3. **udvidet vedligeholdelsespligt som fravigelse til §8**

i særlige tilfælde er det tilladt for udlejer at pålægge lejer den udvendige vedligeholdelsespligt. hvis det er tilfældet, skal det angives i kontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige regler. den udvendige vedligeholdelsespligt kan f.eks. indebære, at lejer har ansvaret for at holde hårde hvidevarer ved lige.

 

det kan også være, at udlejer har retningslinjer for den indvendige vedligeholdelse, som lejer skal overholde – f.eks. farven på vægge og træværker. dette skal enten angives i §11 eller i et særskilt dokument med vedligeholdelsesreglement. hvis der eksisterer et særskilt vedligeholdelsesreglement, skal dette ligeledes angives i §11. [**læs mere om vedligeholdelse her.**](https://www.boligportal.dk/blog/lejeloven/indvendig-og-udvendig-vedligeholdelse-af-lejebolig/)

 

4. **regler om husdyr som tilføjelse til §10**

det er vigtigt at være opmærksom på, at lejeloven skelner mellem husdyr og smådyr. selvom udlejer ikke har tilladt at holde husdyr, er det derfor ikke ensbetydende med, at lejer ikke må holde smådyr herunder gnavere, fisk eller kryb. [**her får du svar på alt, du skal vide om husdyr i lejekontrakten.**](https://www.boligportal.dk/blog/boligsoegning/lejebolig-med-husdyr-tilladt/)


5b65c6c93b19f45a730c316732045795
undgå ugyldig §11 og lejekontrakt
boligportal.dk
2021.25
angiver udlejer f.eks. husorden, lejelovens almindelige regler eller fravigelser, der ikke er tilladte ifølge lejeloven og boligreguleringsloven, så vil disse vilkår i paragraf 11 tilsidesættes.

 

har udlejer for mange fejl i fravigelser og tilføjelser i paragraf 11, så kan konsekvensen være, at hele paragraf 11 erklæres ugyldig.

det kan altså betyde, at selvom vilkåret omkring f.eks. huslejestigning eller husdyr er korrekt, så kan det tilsidesættes på baggrund af for mange fejl i andre fravigelser og tilføjelser. det er derfor vigtigt at have styr på hele §11 i lejeaftalen.

