8cbb65d12621016aa94e135b103e1828
Indkaldelse til flyttesyn
-------------------------


boligportal.dk
2020.50

Lejer og udlejer indgik en lejekontrakt om et lejemål med overtagelse fra 1. februar 2013. I 2015 opsagde lejer lejemålet med fraflytning til 1. august 2015. Lejer ønskede selv at istandsætte lejemålet, hvorfor udlejer gik med til at foretage en foreløbig gennemgang af lejemålet med henblik på at konstatere, hvad der skulle udbedres.


Da lejer og udlejer sammen besigtigede lejemålet for at konstatere udbedringsarbejdernes omfang, aftalte de mundtligt at foretage et endeligt og faktisk flyttesyn den 31. juli 2015. Aftalen blev ikke efterfølgende bekræftet skriftligt, men begge parter mødte den 31. juli 2015 til flyttesynet. Da udlejer efterfølgende tilbageholdt lejers depositum, indbragte lejer sagen for huslejenævnet, hvor lejer fik medhold. Udlejer indbragte derfor sagen for Ankenævnet for huslejenævn. Ankenævnet fandt, at der ikke var et beskyttelseshensyn at tage til lejer, eftersom flyttesynet var aftalt mundtligt efter lejers opsigelse, og lejer derfor var bekendt med datoen og tillige mødte op til den aftalte dato.


Lejer opsagde den 14. marts 2016 sit lejemål, hvorefter det blev aftalt pr. SMS, at der skulle afholdes et møde i lejemålet. På mødet den 6. juni 2016 gennemgik udlejer sammen med lejer og en malermester lejemålet, hvorefter malermesteren sendte udlejer et tilbud på malerarbejdet i lejemålet. Lejer og udlejer kommunikerede efterfølgende pr. e-mail om malerens tilbud og aftalte et nyt møde, hvor man ville gennemgå lejemålet igen. Udlejer og lejer, der på mødet havde medbragt en bekendt, gennemgik endnu en gang lejemålet, og lejer tog på mødet stilling til malermesterens tilbud. Udlejer og lejer aftalte herefter pr. SMS og e-mail en endelig gennemgang af lejemålet den 15. juni 2016. Da udlejer sendte lejer flytteopgørelsen, gjorde lejer indsigelse og sagen endte for Boligretten. Retten lagde til grund, at det måtte have stået klart for lejer, at der i forløbet var afholdt flyttesyn både den 6. og 15. juni 2016. Udlejer fik dermed medhold i, at lejer var blevet indkaldt korrekt til flyttesynet, jf. lejelovens §98, stk. 3.


Lejer opsagde pr. almindeligt brev sit lejemål over for udlejer, hvorefter lejer kontaktede udlejer pr. sms med en forespørgsel om afholdelse af flyttesyn. I lejekontrakten var det ikke aftalt, at der kunne ske elektronisk kommunikation mellem parterne. Retten fandt på baggrund af forløbet, at udlejer ikke havde indkaldt lejer til flyttesyn i overensstemmelse med reglerne i lejeloven §98, stk. 3. Dette bestemtes på trods af, at lejer og udlejer havde talt sammen telefonisk og kommunikeret pr. SMS blot to dage forud for gennemgangen af lejemålet. Retten fandt ikke, at det ud fra parternes SMS-korrespondance tydeligt kunne udledes, at der var tale om et flyttesyn.


Dommene viser, at det i forbindelse med indkaldelse til flyttesyn er vigtigt, at lejer klart og tydeligt bliver gjort bekendt med, at der er aftalt et flyttesyn, og at mødet, der afholdes, er et flyttesyn. Herudover viser dommene ligeledes, at lejer kan indkaldes til flyttesyn på andre måder end pr. almindeligt eller anbefalet brev. Udlejer vil således kunne anvende diverse elektroniske kommunikationstjenester til at indkalde lejer – så længe det gøres tydeligt, at der er indkaldt til et flyttesyn, og at dette ved evt. tvivl kan dokumenteres.


Sørg derfor for at skrive klart, at der er tale om en indkaldelse til flyttesyn. Sendes indkaldelsen med posten, anbefaler vi at sende med quickbrev med afleveringsattest. Anvendes der mail, så skal du sørge for, at lejer bekræfter modtagelsen.



9a055f9158031883f172e19d23603e2b
Udlevering af flyttesyn rapport
-------------------------------


boligportal.dk
2020.50

I en dom afsagt af Retten i Aarhus den 18. maj 2018 var en udlejer omfattet af reglerne om obligatorisk flyttesyn. Lejeren forlod lejligheden midt i flyttesynet og underskrev således ikke flytterapporten. Udlejeren sendte den færdige fraflytningsrapport inden 14 dage fra synet.


Flertallet i boligretten lagde vægt på, at udlejer havde forklaret, at han under en samtale inden flyttesynet gik i gang, havde forklaret betydningen af flyttesynet til lejer, eftersom lejer havde spurgt, om det var nødvendigt, at hun deltog. Flertallet fandt derfor, at lejer var blevet gjort bekendt med betydningen af synet og vigtigheden af hendes tilstedeværelse, hvorfor det måtte anses for manglende fremmøde, at hun valgte at forlade mødet uden at underskrive den udarbejdede flytterapport blanket på trods af at have fået forklaret betydningen af hendes deltagelse. Da rapporten efterfølgende inden for 2 uger fra flyttesynets gennemførelse blev sendt til lejer, var kravene i lejelovens §98, stk. 4, opfyldt, således at kravet på istandsættelse efter §98, stk. 1, ikke var bortfaldet.


I denne sag blev udlejers indkaldelse af lejer foretaget telefonisk, forud for afholdelsen af flyttesynet. Udlejer og lejer gennemgik på flyttesynet lejemålet, hvortil der blev udarbejdet en flytterapport blanket. Da lejer havde underskrevet rapporten, bad udlejer lejer om at tage et billede af rapporten med sin mobiltelefon. Lejer gjorde efterfølgende indsigelse om, at flyttesyns-rapporten dermed ikke var blevet udleveret til lejer under flyttesynet i overensstemmelse med reglerne i lejelovens §98, stk. 4. Lejer fik efterfølgende medhold i huslejenævnet, hvorfor sagen blev indbragt for Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn. Her besluttede flertallet, at udlejers opfordring til lejer om at fotografere rapporten kunne sidestilles med elektronisk udlevering af rapporten på flyttesynet.


Den første dom viser, at det i forbindelse med flyttesynet er yderst væsentligt, at lejer er blevet gjort bekendt med flyttesynet og dets indhold. Dommen viser ligeledes, at såfremt lejer nægter at modtage flyttesyns-rapporten under flyttesynet, kan udlejer stadig beholde sit krav på istandsættelse, hvis rapporten sendes til lejer inden 14 dage efter flyttesynet.


Det er derfor en god idé at forklare lejer betydningen af flyttesynet i indkaldelsen. Selvom en lejer forlader flyttesynet, skal rapporten dog stadig sendes til lejer.


Herudover viser Ankenævnsafgørelsen, at der fortsat åbnes op for nye muligheder for at udlevere rapporter fra flyttesyn elektronisk. Det er selvfølgelig vigtigt at bemærke, at afgørelsen er afsagt af ankenævnet med dissens, hvorfor det ikke er fuldstændig afgjort om ovenstående er en holdbar måde at udlevere flytterapport blanket på. Vi anbefaler fortsat at udlevere rapporterne digitalt ved at sende en mail, som lejer bekræfter modtagelsen af på selve synet eller via [Boligportals digitale flytterapport](https://business.boligportal.dk/flytterapporter/).



6615dc7ac6d2165623f5083aa0d55427
Istandsættelse efter flyttesyn
------------------------------


boligportal.dk
2020.50

Københavns 4. Huslejenævn afsagde den 8. oktober 2018 en afgørelse om udlejers istandsættelseskrav i et lejemål, som lejeren havde benyttet i halvandet år. Udlejer krævede, at lejemålet blev nymalet, samt at trægulvene skulle slibes og lakeres – med andre ord krævede udlejeren nyistandsættelse af lejemålet. Lejemålet var indgået efter lovændringen i 2015 og blev overtaget stort set nyistandsat i 2016.


Lejeren havde lavet huller i væggene i værelserne og sat lamper op i loftet i stuen og i entréen. Der var delvist behov for lakering af gulvene, og da dette behov var gennemgående, skulle gulvet slibes i alle rum. Flertallet i huslejenævnet godkendte at lofterne og væggene skulle pletspartles og males, at træværket skulle males i de rum, hvor det trængte, samt at gulvet i alle rum skulle slibes og lakeres.


I denne sag gav Huslejenævnet udlejer medhold i, at udlejer på trods af lejers korte ophold i lejemålet (4 ½ måned) stadigvæk kunne kræve istandsættelse af lejemålet, der var overtaget nyistandsat. Efter en besigtigelse og konkret vurdering af lejemålet, fandt huslejenævnet således frem til, at vedligeholdelsesarbejdet var påkrævet, og godkendte derfor malerarbejder mm.


Afgørelserne understreger, at udlejer kan kræve istandsættelse, såfremt lejemålet konkret har behov for dette ved fraflytning – på trods af de nye regler og en kort periode af ophold i lejemålet fra lejers side.


Huslejenævnene går med andre ord ind og ser på lejemålet og vurderer, om der – flade for flade – er behov for istandsættelse eller ej.



de000a786f287cfb3150bf4a705b9a96
Flyttesynets betydning for opkrævning for rygning i lejemål
-----------------------------------------------------------


boligportal.dk
2020.50

Lejer overtog den 15. december 2009 et nyistandsat lejemål, hvortil den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejer. Da lejer i 2016 fraflyttede lejemålet, fremsatte udlejer et istandsættelseskrav vedr. udgiften til nikotinspærrende maling, grundet lejers rygning i lejemålet i lejeperioden. Retten fandt, at udlejer med rimelighed havde opkrævet udgifter til udbedring af nikotinskader på lejemålets vægge på baggrund af lejemålets stand ved fraflytning.


Der har førhen været tvivl om, hvorvidt rygning kunne begrunde, at udlejer opkrævede udgifter til nikotinspærre. Det eneste tidligere tilfælde, som var i nærheden af dette, var en dom fra 2014, der handlede om stor brug af stearinlys. GD 2018/19 understreger således nu, at rygning i lejeperioden kan være grundlag for opkrævning af udgifter til nikotinspærre, såfremt lejemålet har taget skade af rygningen.


