6459475f6b668b515ef675c820b7af0c
2. Købsaftale 


hviidadvokater.dk
2021.43
Købsaften er kontrakten mellem køber og sælger om køb af en ejendom. Den indeholder primært oplysninger om den aftalte pris og overtagelsesdato, men samler generelt de vigtigste oplysninger i forbindelse med ejendomshandlen. Salgsopstillingen anses som en del af handelsvilkårene og er en integreret del af købsaftalen.


[Dansk Ejendomsmæglerforening](https://www.de.dk/) har en standartkøbsaftalen som bliver brugt ved de fleste ejendomshandler. Den indeholder de relevante standartvilkår og der er samtidig mulighed for at indsætte individuelle vilkår i kontrakten.


Du bør som køber sørger for, at individuelle aftaler med sælger bliver skrevet i købsaftalen. Det kunne f.eks. være at sælger skal udfører et bestem stykke arbejde inden overtagelsesdatoen. Inden du som køber underskriver købsaftalen, anbefales det , at du søger professionel rådgivning ved en advokat. Du får herved en juridisk gennemgang af handlen. Advokaten rådgiver dig om indholdet af købsaftalen og ejendommens andre dokumenter, samtidig med at en advokat kan hjælpe dig med at forhandle vilkår med sælger.


Det er ofte sælgers ejendomsmægler som står for udarbejdelsen af købsaftalen. Har du som sælger selv stået for at sælge din bolig, bør du ikke selv udarbejde købsaftalen. Det er ofte kompliceret og risikofyld at udarbejde købeaftalen i forbindelse med et salg, hvorfor det anbefales at du søger hjælp hos en ejendomsmægler eller advokat.



dee130d38a176cff3010216e52b53427
3. Tilstandsrapport 


hviidadvokater.dk
2021.43
Overvejer du at købe en bolig, er det vigtigt at du gennemgår boligens tilstandsrapport.


En advokat kan hjælpe dig hermed og vil påpege, hvis der er nogle særlige forhold som bør undersøges nærmere, inden du skriver under. En tilstandsrapport angiver bygningens fysiske tilstand i forhold til tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Du får en vurdering af bygningens synlige skader og om eventuelle tegn på skader. Skaderne angives ved hjælp af følgende skala:


– K0 = Kosmetisk skade.  

– K1 = Mindre alvorlig skade.  

– K2 = Alvorlig skade.  

– K3 =Kritisk skade.  

– UN = Bør undersøges nærmere.


I forbindelse med en ejendomshandel, er sælger pålagt en loyal oplysningspligt og han skal derfor oplyse om alle forhold vedrørende ejendommen der kan være relevant for køber i forbindelse med handlen.


Sælgers viden om ejendommens, f.eks. tidligere reparationer og skader indgår på denne baggrund som en integreret del af tilstandsrapporten. Derudover indeholder en tilstandsrapport en hustypebeskrivelse. Der er tale om en generel beskrivelse, som er uafhængig af tilstandsrapporten. En hustypebeskrivelse indeholder oplysninger om byggetekniske forhold, som var sædvanlig da huset blev bygget, oplysninger om kloaksystemet og risiko for radon i området, samt hvis der er nogle forhold som du skal være opmærksom på at vedligeholde ved den pågældende hustype.


Det er sælgers opgave at få udarbejdet en tilstandsrapport. Som køber skal du være opmærksom på, at tilstandsrapporten sammen med elinstallationsrapporten er nødvendig for at få tegnet en ejerskifteforsikring. Ved købsaftalens indgåelse, skal tilstandsrapporten være under 6 måneder gammel, hvis den er ældre, betragtes den som forældet og skal fornyes.


Står du og skal sælge din bolig, kan du frigøre dig for dit almindelige ansvar for skjulte skader på boligen. Det gør du ved at du inden købsaften indgåelse udlevere boligens tilstandsrapport og elinstallationsrapport til køber, giver køber et tilbud om ejerskifteforsikring, hvor du skriftligt tilbyder at betale halvdelen af den pågældende forsikringspræmie, samt du søger for skriftligt at informere køber om retsvirkningerne af ordningen.



21a1854f17ca79eb2bcae02c413005cc
4. Ejerskifteforsikring 


hviidadvokater.dk
2021.43
En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler som er tilstede på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten og du som køber ikke på anden måde kendte til.


Sælger kan frigøre sig fra hans 10-årige mangelsansvar ved inden købsaftalens underskrift, at fremlægge et tilbud om ejerskifteforsikring for køber og give skriftligt tilsagn om at betale et beløb svarende til halvdelen af den pågældende forsikringspræmie.


Herudover skal han fremlægge en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for køber og informere køber om at det almindelige mangelsansvar bortfalder.


På denne baggrund indhenter sælger ofte et tilbud på en ejerskifteforsikring i forbindelse med et salg. Du er som sælger ikke bundet af sælgers tilbud på ejerskifteforsikring, men sælger er ikke forpligtet til at betale mere end halvdelen af forsikringspræmien på den billigste forsikring han har tilbudt dig i forbindelse med salget. Tilbud på ejerskifteforsikring kan indhentes når man har tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.


Prisen variere alt efter hvilket selskab du vælger og er samtidig afhæng den af boligens størrelse, alder og pris. Du har endvidere mulighed for at vælge mellem en forsikring med standartdækning eller en med udvidet dækning. En forsikring med standartdækning lever op til lovens minimumskrav og dækker skader som var tilstede på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Der kan være tilfælde hvor du ikke er dækket af forsikringen, hvis skaden ikke er omfattet af forsikringsbetingelserne. Derudover dækker forsikringen, hvis det er klart, at et forhold i tilstandsrapporten, er beskrevet forkert. Det fremgår af forsikringsbetingelserne hvad den enkelte forsikring dækker. Ved at søge vejledning ved en advokat bliver du rådgivet om konsekvenserne ved den pågældende ejerskifteforsikring, herunder mulighederne for at rejse krav mod forsikringsselskabet og om der er behov for at indhente alternative tilbud på ejerskifteforsikring.



2046df9c576c2bf23cf0c1ae6e57540a
5. Energimærke 


hviidadvokater.dk
2021.43
Når du køber en bolig er det relevant at undersøge boligens energimærkning.


En energimærkning består af to dele. En vurdering af boligens energiudgifter, samt besparelsesforslag, der viser hvilke forbedring det med fordel kan betale sig at påbegynde i boligen. Når du køber en bolig, følger det af loven, at du skal gøres bekendt med boligens energimærke inden aftalens indgås. Det er sælgers ansvar at der er energimærke på ejendommen. Såfremt boligen ikke er blevet energimærket inden salget, kan sælger straffes med bøde.


En energimærkning må gerne gennembruges, hvis det sker indenfor gyldighedsperioden. Energimærkninger der er udarbejdet efter 1. februar 2011 er gyldige i enten syv eller 10 år. Den mister dog sin gyldighed ifald boligen er bygget om eller der er lavet andre ændringer der i væsentligt omfang påvirker boligens energiforbrug.



54a571f77c35a6574ec84ee399af16e5
6. Elrapport 


hviidadvokater.dk
2021.43
En elinstallationsrapport er sammen med tilstandsrapporten nødvendige for at du kan tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med erhvervelse af en bolig.


Den udarbejdes af en autoriseret elinstallatør der undersøger boligens elektriske installationers funktionsdygtighed og lovlighed. I forbindelse med en ejendomshandel er det sælger der bestiller elinstallationsrapporten. Du kan således få rapporten ved at henvende dig til sælger eller sælgers ejendomsmægler.


Som sælger kan du frigøre dig fra dit almindelige ansvar ved skjulte skader på boligen ved at levere elinstallationsrapporten og tilstandsrapporten til køber. Samt give køber et tilbud på ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien på forsikringen. Du frafalder ansvar såfremt du gør køber bekendt med retsvirkningerne heraf skriftligt.



7240df2255f75ffc8cb3a1ca650188f4
7. Tingbogsattest og servitutter 


hviidadvokater.dk
2021.43
Når du køber bolig er det relevant at undersøge hvad der er registreret i tingbogen på ejendommen.


Du bør derfor få en nyligt indhentet tingbogsattest i forbindelse med boligkøbet. Herved får du et udskift af hvad, der på datoen for indhentningen, er registreret i tingbogen. Det kan være udlæg, som sælgers kreditor har foretaget i ejendommen eller pantebrev for lån med pant i ejendommen. I forbindelse med en ejendomshandel, er det oftest sælger eller sælgers ejendomsmægler som indhenter tingbogsattesten.


Det er gratis at indhente en uofficiel tingbogsattest på tinglysning.dk, mens du kan indhente en officiel attesteret tingbogsattest for 175 kroner. Derudover angiver en tingbogsattest hvem som står som ejer af ejendommen og du skal derfor i forbindelse med et køb være opmærksom på, at det er sælger som står registreret som ejer i tingbogen.


Hvad er tinglyste servitutter  

På ejendommens blad i tingbogen er der også registreret hvis der er tinglyst servitutter på ejendommen.


En servitut er en indskrænkning af råderetten over ejendommen og skal som hovedregel for at være gyldig være tinglyst. Der skelnes mellem private og offentlige rettigheder. En Private rettighed er en ret der er tinglyst på ejendommen af en privatperson og kan f.eks. være en forkøbsret til ejendommen.


Et eksempel på en offentlig rettighed, kan være en lokalplan, som er tinglyst på ejendommen. For at ændre eller aflyses en tinglyst servitut, kræver det tilladelse fra den påtaleberettiget. Det fremgår af servitutten hvem der er påtaleberettiget. I forbindelse med en ejendomshandel skal sælger vedlægge tingbogsudskrift og akter til eventuelle servitutter.


Tingbogsattesten indeholder kun en oversigt over servitutter på ejendommen, hvorfor det er vigtig også, at gøre sig bekendt med de enkelte servitutters akter. Som køber bliver du forpligtet af tinglyste servitutter på ejendommen, selv om du ikke var bekendt med dem ved købet.



f330b64d2e2a8202ffa7c1525d064f67
8. BBR-ejermeddelse 


hviidadvokater.dk
2021.43
En BBR-ejermeddelse indeholder blandt andet oplysninger om ejendommens areal, opførelsesår, indretning, tekniske forhold og anvendelse. Oplysningerne er registreret i [Bygning og Boligregisteret](https://bbr.dk/) (BBR) hos kommunen for den pågældende ejendom. Oplysningerne bygger på ejerens indberetninger og kommunens egne oplysninger. Det er ejerens pligt at sørger for at oplysningerne er korrekte.


I forbindelse med en bolighandel indgår BBR-ejermeddelsen i ejendomsdatarapporten og den er nødvendig når der skal optages lån og tegnes forsikring for ejendommen. Som køber skal du være opmærksom på, at de oplysninger der findes i BBR-ejermeddelsen stemmer overens med boligens faktiske forhold. Kommunerne anslår at mellem 20-25 % af de danske enfamiliehuse er opmålt forkert og der derved er fejl i BBR-ejermeddelsen.


Hvis sælger ved en ejendomshandel har oplyst et større areal end ejendommens faktiske areal, er der tale om en arealmangel. Du kan som køber ved arealmangel, få et afslag i prisen eller erstatning.



cf81c4fb57e54069ae07d876bf79c349
9. Ejendomsdatarapport 


hviidadvokater.dk
2021.43
I forbindelse med en bolighandel, kan der indhentes oplysninger fra det offentlige vedrørende boligen.


Det kaldes en ejendomsdatarapport og indeholder ca. 50 oplysninger om den pågældende ejendom. I forbindelse med en bolighandel er det oftest sælger eller sælgers rådgiver som stå for at købe ejendomsdatarapporten. Den koster 325 kroner. En ejendomsdatarapport indeholder blandt andet oplysninger om bygninger, økonomi, lokalplaner og vandforsyning.



df8bba009ed49857e4112e47b18f9f50
Grundareal på maksimalt 1400 m2 


hviidadvokater.dk
2021.43
Derudover skal det samlede grundareal være mindre end 1.400 m2. Såfremt grundarealet på din bolig er 1.400 m2 eller mere, kan du også anvende reglen, hvis der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller hvis udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Hvis din grund ikke kan udstykkes, kræver det en erklæring fra kommunen. Du skal derimod henvende dig til skat, hvis din grund kan udstykkes, men du ønsker en erklæring om, at det medfører væsentlig værdiforringelse af restarealer eller den bestående bebyggelse.



608fb2145ece816ef703e169086ef308
Tjent til familiens bolig 


hviidadvokater.dk
2021.43
Ved anvendelse af reglen er det oftest spørgsmålet om, om ejendommen har tjent til bolig for sælgeren eller dennes hustand i ejertiden. I den forbindelse forstås hustand primært som ejerens ægtefælle, registreret partner eller børn under 18. At du reelt har boet i boligen i ejertiden, kan påvises ved at du har afholdt sædvanlige udgifter til boligens forbrug af el, vand og varme, samt at du har din folkeregisteradresse og postadresse på ejendommen. Derudover er det væsentligt, at du ikke har haft rådighed over anden bolig samtidig. Ligesom det er vigtigt, at boligen er godkendt til beboelse.



c0c4364d66f051e8e45b0537b0b865af
Skattefrit salg af sommerhus 


hviidadvokater.dk
2021.43
Ejer du et sommerhus, kan du ligeledes sælge det uden at betale skat af fortjenesten, såfremt sommerhuset har været benyttet til privatbrug af dig eller personer i din hustand. Sommerhusets grund skal som ved almindelige boliger være mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større, skal den ikke kunne udstykkes, eller udstykning skal medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.


