Hej Bolius

Jeg har et spørgsmål vedr. tilstandsrapporter og den byggesagkyndiges ansvar, når de udarbejdes.

Jeg har for 3 år siden købt et nyere (fra 2004) hus med krybekælder og ventilationsriste. Som det ses på billedet, er ventilationsristene kun placeret 1-2 cm. over belægningsstenene rundt om huset. Det er den førte problematik. Efter hvad jeg kan se i SBi´s anvisninger, skal ventilationsriste placeres minimum 10 cm over terræn. Er det ikke korrekt, at det er et krav til ventilationskanaler? Soklen er godt ikke meget højere, men det bør vel stadig anmærkes i en tilstandsrapport? Risikoen for at der ved voldsomme regnskyl kan løbe vand ned i kælderen er jo overhængene, når de sidder så lavt over belægningsstenene.

Den anden problematik går på at der krybekælderen permanent står en hygrostatstyret affugter, mens samtlige ventilationskanaler i udgangspunktet, da jeg overtog huset var stoppet til. Begrundelsen for det var, at det var bedre at lade affugtere tage sig af evt. fugt fra tid til anden, end at lave naturlig udluftning, da specielt den varme sommerluft vil give kondensproblemer i den kolde krybekælder. Der ligger 250 mm isolering under gulvet i selve huset, så det er begrænset hvor meget varmetab, der er fra selve huset ned i krybekælderen. Bunden i krybekælderen er en plasticmembran og sand herunder.

Mit spørgsmål går på om sådan en affugter ikke bør nævnes i en tilstandsrapport? Der er blot nævnt, at der er en krybekælder uden fugtproblemer og intet andet. I og med der står en affugter, er der vel et potentielt problem man skal være opmærksom på, men intet er altså bemærket i tilstandsrapporten – heller ikke de tilstoppede ventilationskanaler, som var fyldt op med cement nogle steder og isolering andre steder. Jeg har hen over den våde vinter kunnet konstatere, at der har været opstigende grundvand i krybekælderen (ca. 20 cm. vand stod der en overgang) og muligvis heraf begyndende fugt og skimmel i loftpladerne i krybekælderen som vel kan brede sig til øvrige dele af kælderen og dermed også de bærende elementer? Affugteren har simpelthen ikke kunne følge med til at holde fugtigheden tilstrækkeligt nede. Måske havde den situation været en anden, hvis der er havde været naturlig udluftning.

Så kan an jo sige om det ikke er lidt sent af reagere 3 år køb af huset?? Og jo, det kan man mene men, jeg er jo først for alvor blevet opmærksom på problemet denne våde vinter. Hvis det havde været bemærket i en tilstandsrapport, havde det nok betydet, at jeg havde været mere opmærksom på tingenes tilstand undervejs og måske slet ikke købt huset til prisen. Ydermere har jeg ikke forstand på byggereglementet, men man forventer jo at synlige potentielle fejl og mangler på et hus anmærkes i tilstandsrapport.

Håber I kan gøre mig klogere på, hvilken tiltro og forventninger man skal have til en tilstandsrapport og om der er et decideret krav der hedder at ventilationsriste, skal være minimum 10 cm over terræn?

Mange tak.

Mvh. Den fortvivlede husejer.


Manglende registrering af byggeteknisk fejl i Tilstandsrapporten - har den byggesagkyndige ansvaret?
Hej Lasse C  
  
 Der er selvfølgelig retningslinjer for hvad der skal med i tilstandsrapporten, når den bliver udført af en bygningssagkyndig. Af alle mulige grunde, kan det ske at noget, som måske burde være noteret, ikke bliver det.

Jeg er fx enig med dig i at det burde have været noteret at ventilationsriste til krybekælderen sidder for tæt på terræn. Hvis der fuld adgang til krybekælderen, og dermed ikke er taget forbehold for at den ikke er blevet besigtiget, burde der også have været noteret at ventilationsriste var helt eller delvist lukket. Det kunne også være en vurdering af at krybekælderen er utilstrækkelig ventileret. De forskellige forhold kunne have haft betydning for dit køb, at du enten ville have forholdene udbedret eller have afslag i prisen. Læs mere om huseftersynsordningen her: [Huseftersynsordningen - tilstandsrapport og elinstallationsrapport](https://www.bolius.dk/huseftersynsordningen-tilstandsrapport-og-elinstallationsrapport-17757)

Jeg er helt med på at der sker mange ting når man vil købe et hus og at der derfor er ting man glemmer eller overser. Af den grund anbefaler vi, at man altid har sin egen byggesagkyndige, som netop har det byggetekniske overblik og vil kunne finde eventuelle skader eller mangler og hjælpe med den rette rådgivning.

Til information har den bygningssagkyndige et ansvar for rapporten i seks år. Det vil sige at du godt kan rette henvendelse med en klage til den bygningssagkyndige eller klage til ’Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige’ ([Husklage.dk)](https://naevneneshus.dk/start-din-klage/disciplinaer-og-klagenaevnet-for-beskikkede-bygningssagkyndige/) hvis den bygningssagkyndige afviser din henvendelse. Uanset hvad, vil jeg dog anbefale du får rådgivning og hjælp fra en byggesagkyndig. Efter en besigtigelse og en grundig gennemlæsning af tilstandsrapporten, kan der nemlig skabes et præcist overblik af hvad der eventuelt mangler i rapporten og hvad det har af betydning. Det kan jeg ikke vurdere kun ud fra en beskrivelse.

Jeg håber mit svar kan bringe dig videre med en afklaring.

